i7640 DH/SvdM 09-01-2002

Quick-scan behoefteraming bedrijventerreinen Leidse Regio en Duin- en Bollenstreek
Vraag, aanbod en confrontatie
Conceptrapport

Opdrachtgevers:

Samenwerkingsorgaan Leidse Regio Samenwerkingsorgaan Duin- en Bollenstreek Provincie Zuid-Holland

NEI Regionale en Stedelijke Ontwikkeling Walter Hulsker Silvia van der Meij Damo Holt Rotterdam, januari 2002

conceptrapportage leiden&bollenstreek_aangepast

Inhoudsopgave
Pagina 1 Achtergrond, doel en aanpak 1.1 Achtergrond 1.2 Doel 1.3 Aanpak 1.4 Leeswijzer Waarom bedrijventerreinen? De vraag naar bedrijventerreinen 3.1 Uitgifte in het verleden 3.2 Bepalende factoren 3.3 Ramingmethoden 3.4 Te hanteren voorkeursmethode Huidig en toekomstige aanbod Naar een kwantitatieve opgave 5.1 Invloed beleidsuitgangspunten 5.2 Kwantitatieve opgave 1 1 1 1 2 3 4 4 5 6 8 12 14 14 15 19 20 23

2 3

4 5

Bijlage 1 Gebruik van bedrijventerreinen Bijlage 2 Aanbod van bedrijventerreinen naar regio en terrein Bijlage 3 Bronnenoverzicht

conceptrapportage leiden&bollenstreek_aangepast

1

1
1.1

Achtergrond, doel en aanpak
Achtergrond

De Leidse Regio en de Duin- en Bollenstreek hebben besloten nauwer te gaan samenwerken. De Provincie Zuid-Holland ondersteunt dit initiatief. Om op alle relevante velden de mogelijkheden in kaart te brengen, is een viertal werkgroepen ingesteld, die door de drie partijen gezamenlijk worden bemenst met vertegenwoordigers uit zowel ambtelijke als bestuurlijke kring. De ‘werkgroep werken’ is verantwoordelijk voor het in kaart brengen van de (ruimtelijk)-economische vraagstukken en mogelijkheden tot gezamenlijke aanpak. Recentelijk is hiertoe met ondersteuning van NEI het rapport ‘Synergie in economie in de Leidse Regio en Duinen Bollenstreek’ opgesteld. Deze beleidsnota benoemt de beoogde speerpunten van het gezamenlijk ruimtelijk-economisch beleid en bijbehorende concrete beleidsmaatregelen. Na overleg met de stuurgroep -die het overkoepelende traject aanstuurt- is aan de ‘werkgroep werken’ gevraagd in kaart te brengen wat de nadere kwantitatieve ruimtebehoefte van de gezamenlijke regio is. Deze verdiepingsslag richt zich op een inventarisatie van vraag en aanbod van bedrijventerreinen tot 2010 (met globale doorkijk naar 2020). NEI biedt in deze rapportage, op basis van uitgebreid voorwerk en kennis van de regio via een relatief beperkte studie (quick-scan), het benodigde inzicht in de toekomstige behoefte aan bedrijventerreinen.

1.2

Doel

Het doel van de studie luidt als volgt: Het in kaart brengen van de kwantitatieve vraag naar bedrijventerreinen in de Leidse Regio en Duin- en Bollenstreek in de periode tot 2010 (met doorkijk naar 2020) en confrontatie met het beschikbare aanbod in de gezamenlijke regio. Dit met grote aandacht voor beleidsuitgangspunten zoals selectiviteit, segmentering en herstructurering van bedrijventerreinen.

1.3

Aanpak

Interpretatie van bestaande bronnen De bestaande kwantitatieve en kwalitatieve inzichten m.b.t. vraag en aanbod uit verleden en heden worden geanalyseerd en geïnterpreteerd in de regionale context. Hiertoe is gebruik gemaakt van zowel nationale, provinciale als regionale bronnen. Via confrontatie met toekomstige regionale ontwikkelingen en markttrends wordt een eerste doorkijk geboden naar de te verwachten toekomstige vraag naar bedrijventerreinen in de gezamenlijke regio.

conceptrapportage leiden&bollenstreek_aangepast

2

Beschikbare data Gegevens m.b.t. huidig en toekomstig aanbod van bedrijventerreinen (naar type, omvang, prijs) zijn grotendeels bij de betrokken partijen aanwezig. Ook de Kamer van Koophandel Rijnland kan in nuttige gegevens voorzien. Er wordt echter nu uitgebreider kwantitatief uitgewerkt inzicht gegeven in de vraag naar bedrijventerreinen. Betrokkenheid partijen Middels een beknopte workshop met de betrokken ambtenaren van Leidse Regio, Duinen Bollenstreek, Kamer van Koophandel Rijnland en de Provincie Zuid-Holland is een gezamenlijke nadere uitwerking van de eerste resultaten t.a.v. vraag, aanbod en confrontatie gepleegd. Deze rapportage geeft een verdere verwerking van de resultaten.

1.4

Leeswijzer

Allereerst wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de vraag: ‘Waarom bedrijventerreinen aanleggen?’ Het doel is de argumentatie/motivatie vanuit sociaal en economisch perspectief nog eens helder neer te zetten. Hoofdstukken 3 en 4 bieden inzichten met betrekking tot de vraag naar en het aanbod van bedrijventerreinen in de Leidse Regio en Duin- en Bollenstreek. Ook wordt ingegaan op de rol van markttrends en andere bepalende factoren. Hoofdstuk 5 benoemt de opgave voor de beide regio’s en aanbod (inclusief fasering en segmentatie) en geeft de conclusies.

conceptrapportage leiden&bollenstreek_aangepast

3

2

Waarom bedrijventerreinen?

Waarom is het van belang dat er in een regio nieuwe bedrijventerreinen worden aangelegd? Deze vraag kan worden beantwoord door aan te geven wat de economische consequenties zijn van het niet beschikbaar komen van ruimte voor nieuwe bedrijventerreinen in een regio. Deze economische consequenties bij gebrek aan ruimte voor bedrijvigheid doen zich voor op een aantal niveaus: • Op het niveau van een individueel bedrijf; • Op het niveau van de regio, gezien vanuit verschillende invalshoeken (sociaaleconomisch, vitaliteit en concurrentiepositie). Indien geen nieuwe bedrijventerreinen worden aangelegd hebben bedrijven keuze om: • De groeiplannen te bevriezen, consolideren op dezelfde locatie; • Consolideren op dezelfde locatie, groeiplannen realiseren binnen c.q buiten de regio; • Gehele bedrijf verplaatsen naar een gebied met ruimte buiten de regio. De negatieve effecten als gevolg van een gebrek aan ruimte kunnen aanzienlijk zijn. Het belangrijkste gevolg op het niveau van het individueel bedrijf is de verslechterde concurrentiepositie van een bedrijf waardoor een afname van de winstgevendheid ontstaat. Dit geldt alleen in het geval dat een bedrijf consolideert op dezelfde locatie of de groei van het bedrijf elders moet realiseren. De afname van de winstgevendheid wordt uiteindelijk veroorzaakt door een afname van het investeringsniveau groeiplannen kunnen immers niet worden gerealiseerd - en een toename van de kosten door inefficiëntie (denk aan vervoer, huisvesting, tijdsverlies). De belangrijkste consequenties voor de economie van een regio indien niet voldoende ruimte wordt geboden zijn: • afname/verminderde toename productie • afname aantal bedrijven • afname/verminderde toename investeringen • afname/verminderde toename werkgelegenheid • mislopen van inkomen • mislopen van OZB Op de korte termijn betekent het ruimtegebrek dat een regio onvoldoende kan concurreren als vestigingsplaats voor bedrijvigheid. Tevens wordt de leefbaarheid in de binnensteden aangetast omdat er onvoldoende mogelijkheden zijn voor bestaande bedrijven om zich binnen de regio te verplaatsen. De bovengenoemde effecten kunnen er zelfs toe leiden dat een regio in een negatieve spiraal terechtkomt, waarbij op de lange termijn tevens de vitaliteit van de regio in het geding is. Het tijdig ontwikkelen van voldoende ruimte voor bedrijvigheid is een noodzakelijke voorwaarde om de economische dynamiek in een regio te stimuleren.

conceptrapportage leiden&bollenstreek_aangepast

4

3

De vraag naar bedrijventerreinen

De vragers op de bedrijventerreinenmarkt zijn doorgaans bestaande en reeds in de regio gevestigde bedrijven die ruimte zoeken voor uitbreiding of vervanging (verplaatsing). Hiervan is een groot deel reeds gevestigd op een bedrijventerrein binnen de regio, maar er zijn ook bedrijven die doorgroeien van een niet-bedrijventerreinlocatie (bijvoorbeeld bedrijfsverzamelgebouw) naar zelfstandige ruimte op een bedrijventerrein. Daarnaast is nog sprake van vraag door nieuwe bedrijven van buiten de regio.

3.1

Uitgifte in het verleden

Om een indicatie te krijgen van de toekomstige vraag naar bedrijventerreinen, wordt veelal eerst bekeken wat er in het verleden is uitgegeven. De uitgifte is enerzijds een direct gevolg van de ontwikkelingen in de regionale economie, maar wordt anderzijds ook bepaald door de beschikbare ruimte. Op basis van gegevens van de Provincie ZuidHolland (2001), biedt de uitgifte van bedrijventerreinen (in ha netto) in de jaren negentig het volgende beeld:
Tabel 1. Uitgifte van bedrijventerreinen (in netto ha)
Leidse Regio Alkemade Leiden Leiderdorp Oegstgeest Voorschoten Zoeterwoude Totaal Leidse Regio 1991 0 2,9 0,3 0 0 0 3,2 1992 0 5,7 0,4 5 0 0 11,1 1992 0 0,3 0,6 0 0 0 0 0 0 0 0,9 1993 0 2 0,8 0 0 0 2,8 1993 0,3 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0,3 1994 1,9 0,2 0 0 0 0 2,1 1994 0,2 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0,2 1995 0 2,2 0 0 0 0 2,2 1995 0,5 1,2 0 0 0,6 0 0 0 0 0 2,3 1996 0,5 3,5 0 0 0 0 4,0 1996 0,1 1 0 0 4,1 0 0,5 0 0 0 5,7 1997 0,5 2 0,5 0 0 0 3,0 1997 2,1 1,5 0 1 2,7 0 5,9 0 0 0 13,2 1998 0,8 1,5 0 0 0 0 2,3 1998 5,3 0,9 0 3,9 3,7 3 1,9 0 1,1 0 19,8 1999 2000 Gem. uitgifte 91-00 0,4 0 0,4 0 1,9 2,2 0 0 0,2 0 0 0,5 0 0 0 0 0 0 0,4 1,9 3,3 1999 2000 Gem. uitgifte 91-00 2 2,7 1,3 0 0 0,9 0 0,6 0,1 2,6 0 0,8 0 2,4 1,4 0 3 0,6 0 1,4 1,0 0 0 0 0,6 0,4 0,2 0 0 0 5,2 10,5 6,3

Duin- en Bollenstreek 1991 Hillegom 0 Katwijk 4,4 Lisse 0 Noordwijk 0 Noordwijkerhout 0 Rijnsburg 0 Sassenheim 0,3 Valkenburg 0 Voorhout 0 Warmond 0 Totaal Duin- en Bollenstreek 4,7 Leidse Regio en Duin- en Bollenstreek 1991 7,9

1992 12

1993 3,1

1994 2,3

1995 4,5

1996 9,7

1997 16,2

1998 22,1

1999 2000 Gem. uitgifte 91-00 5,6 12,4 9,6

Noot 1: De gemiddelde uitgiftecijfers betreffen ongewogen gemiddelden. Noot 2: Van terreinen die ontwikkeld cq. uitgegeven zijn door particulieren (ontwikkelaars danwel grote bedrijven zoals Heineken of ESTEC) zijn geen gegevens. De gehanteerde uitgifte betreft de gemeentelijke gronduitgifte.

conceptrapportage leiden&bollenstreek_aangepast

5

De Leidse Regio kende de laatste jaren een beperkte uitgifte (met enige piek in 1992). Dit lijkt voornamelijk te worden veroorzaakt door een gebrek aan uitgeefbaar terrein, waardoor de feitelijke uitgifte in het verleden geen juist beeld geeft van de daadwerkelijke vraag. Immers, door gebrek aan aanbod is een gedeelte van de vraag niet ingevuld. Voor de Duin- en Bollenstreek bestond de laatste 10 jaar een meer schommelend beeld, met periodes van ca. 1-5 ha per jaar tot jaren met uitgifte van ca. 13-20 ha per jaar (in de topjaren 1997 en 1998). Het uitgiftepatroon lijkt in deze regio duidelijk de economische conjunctuur te volgen. Dit is doorgaans een indicatie voor de afwezigheid van een beperkende invloed door ruimtetekort. De totale uitgifte van de gezamenlijke regio is gemiddeld ca. 9,6 ha over de jaren negentig. Dit komt redelijk overeen met de eerder in REO-verband berekende gemiddelde uitgifte van 9,2 ha over de periode 1987-1996 (REO Rijnstreek, Bedrijventerreinen in de Rijn- en Bollenstreek, 1998).

3.2

Bepalende factoren

Om de toekomstige vraag naar bedrijventerreinen te bepalen, is meer nodig dan het bezien van de historische uitgifte. Dit geldt zeker, zoals in de Leidse regio, als er door onvoldoende aanbod, in het verleden relatief weinig terrein is uitgegeven. Er zijn in hoofdzaak vier categorieën factoren die van invloed zijn op de (toekomstige) vraag naar ruimte: groeifactoren, trendfactoren, regio-specifieke factoren en belevingsfactoren. Groeifactoren Economische groei geeft vrijwel iedere markt nieuwe impulsen, zo ook de bedrijventerreinenmarkt. Er komt meer kapitaal ter beschikking voor nieuwe locaties. De kansen op nieuw ondernemerschap zullen toenemen in tijden van economische hoogconjunctuur. Tevens zal dit een positief correlerende werking hebben op werkgelegenheid en toegevoegde waarde. Dit zal een toenemende ruimtevraag opleveren. Tot op zekere hoogte kan extra personeelsgroei nog wel worden opgevangen in bestaande huisvesting (NEI, 1993). Als opvang in eigen bedrijf niet langer tot de mogelijkheden kan worden gerekend, dan moet worden uitgezien naar uitbreiding op bestaande locatie, of verplaatsing. Trendfactoren Er zijn op het gebied van bedrijventerreinen verschuivende tendensen waar te nemen. Ontwikkelingen op het gebied van ICT nemen een wereldwijde vlucht. De werkplek wordt flexibeler (telewerken), communicatiemogelijkheden worden vernieuwd er komen nieuwe arbeidsbesparende productietechnologieën enz. Welke gevolgen deze ontwikkelingen precies zullen hebben op de ruimtebehoefte vereist bijna profetische kwaliteiten. Waarschijnlijk is wel dat ruimte intensiever zal worden benut wat nog versterkt wordt door een groter wordende dienstensector (tertairisering), een hogere kennisintensiteit en ontwikkelingen op het gebied van duurzaam bouwen. Verder laat zich een ontwikkeling zien, waarbij bedrijven clusteren en vestiging zoeken bij bedrijven met soortgelijke activiteiten (segmentatie). De ontwikkelingen in de sectorale

conceptrapportage leiden&bollenstreek_aangepast

6

samenstelling van de economie komen tot uiting in locatievoorkeuren per sector en het bijbehorend ruimtegebruik. Belevingsfactoren Door een toegenomen wensenpakket, door bijvoorbeeld de toenemende internationale concurrentie of economische groei wijzigen locatievoorkeuren. Alleen goede ligging, goede bereikbaarheid of een gunstige grondprijs voldoen niet meer altijd, ook representativiteit, imago en een goed leef- en woonmilieu spelen in toenemende mate een belangrijke rol bij de locatiekeuze van bedrijven. Het belang van een aantrekkelijk vestigingsklimaat rond het beschikbare bedrijventerrein stijgt in toenemende mate. De consequentie van deze veeleisende houding en daardoor exclusieve vraag vanuit het bedrijfsleven kan een toenemende schaarste betekenen voor bedrijventerreinen. Regio-specifieke factoren Allerlei factoren die een regio tot een uniek product maken bepalen de ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen. Elke regio is uiteindelijk een product van haar eigen ontwikkeling. Voorzieningen, inwoners van de regio, grondprijzen, bereikbaarheid en verplaatsingen zijn maar enkele ingrediënten die het product regio rijk is. Zij zullen elk hun eigen uitwerking hebben op de vraag naar ruimte voor wat betreft bedrijventerreinen. Een regio die zich zo’n structuur heeft dat het de kracht bezit alert te reageren op maatschappelijke, politieke, technologische en demografische veranderingen, is een goed product. In deze regio’s zal de behoefte aan bedrijventerreinen het grootst zijn. Idealiter worden deze factoren meegenomen bij de bepaling van de toekomstige ruimtevraag. In de praktijk blijken deze factoren echter niet allemaal deel uit te maken van de gehanteerde ramingmethode (veelal door gebrek aan benodigde data). De volgende paragraaf biedt een overzicht van gebruikte methoden.

3.3

Ramingmethoden

Voor het bepalen van de toekomstige behoefte aan bedrijventerreinen kunnen verschillende methoden worden gebruikt. De vier meest gehanteerde methoden op het gebied van behoefteraming voor bedrijventerreinen zijn volgens een rapport van het NEI en BCI (1997): • Historische uitgifte; • Terreinquotiëntenmethode; • Vraagmethode; • Gebouwenvoorraadmethode; • Demografische methode. De methode van historische uitgifte is gebaseerd op het extrapoleren van historische uitgiftecijfers. In de terreinquotiëntenmethode wordt het toekomstig ruimtegebruik gerelateerd aan de werkgelegenheidsontwikkeling en de verplaatsingsdynamiek. Om te komen van werkgelegenheidscijfers tot de toekomstige ruimtevraag vindt een

conceptrapportage leiden&bollenstreek_aangepast

7

omrekening plaats met behulp van de terreinquotiënten. De terreinquotiënt is het ruimtegebruik per werkzame persoon (uitgedrukt in vierkante meter of hectare), opgesplitst naar sector en droge en natte terreinen. Daarmee worden de verkenningen van de toekomstige werkgelegenheid – uitgedrukt in werkzame personen – omgezet in de ruimtevraag (hectare). De vraagmethode is gebaseerd op het uitvoeren van enquêtes bij bedrijven in de betreffende regio. Hierbij wordt direct gevraagd naar hun verhuisgeneigdheid en ruimtebehoefte de komende jaren. De respons wordt dan indien mogelijk (bij voldoende respondenten) verhoogd tot het totaal onder diverse aannames. Deze empirische methode wordt o.a. gebruikt door de Kamer van Koophandel via de ERBO-enquêtes. Voordeel van deze methode is de directe benadering (informatie ‘uit de eerste hand’) en de betere toepasbaarheid op lager schaalniveau. Nadeel is de mogelijke beïnvloeding van de rationele ruimtevraag door externe of subjectieve factoren. Mogelijkerwijs kan daardoor sprake zijn van eventuele overschatting van de vraag. De gebouwenvoorraadmethode is ontworpen voor het ramen van de behoefte aan ruimte. Bij de gebouwenvoorraadmethode is de ruimtevraag afhankelijk van de verwachte productie en de investeringen in gebouwen (CPB, 1997). In de demografische methode tenslotte wordt de toekomstige ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen gedistilleerd uit de omvang van de beroepsbevolking, waarbij men door middel van het meenemen van de pendelstromen de methodiek verfijnt. Al deze methoden hebben wat betreft functioneren en toepasbaarheid hun voor- en nadelen. De twee beste methoden zijn de uitgiftemethode en de methode gebaseerd op terreincoëfficiënten naar voren gekomen (NEI/BCI, 1997). De uitgiftemethode is qua toepasbaarheid het meest geschikt als het gaat om een korte termijnraming, de regio een geringe omvang heeft en als het regio’s betreft met een geringe druk op de ruimte. De terreinquotiëntenmethodiek is het meest geschikt voor het opstellen van ramingen die gericht zijn op de (middel)lange termijn, voor regio’s met een grote ruimtedruk en als het gaat om op afzonderlijke segmenten gerichte ontwikkelingen. De combinatie van de twee bovenstaande methoden verdient in het algemeen de voorkeur, aangezien de belangen van beide methodieken op verschillende vlakken liggen en derhalve complementair zijn. Langs deze weg wordt optimaal gebruik gemaakt van de informatie omtrent ontwikkelingen uit het recente verleden en de toekomst, hetgeen leidt tot een betere inschatting van de ruimtebehoefte. Wat tevens nog sterk van invloed is op de cijfers, is het wel of niet meerekenen van de zogenaamde ‘ijzeren voorraad’. Dit is de hoeveelheid terrein die direct beschikbaar moet zijn om a) te voorkomen dat er te weinig keuzemogelijkheden zijn voor bedrijven die nieuwe ruimte zoeken en/of b) incidentele pieken in de vraag op te kunnen vangen. Normaliter wordt gerekend met een minimale noodzakelijke ijzeren voorraad van viervijf maal de gemiddelde uitgifte (per sector), gemeten over de laatste tien jaar. De ’ijzeren voorraad’ als onderdeel van de raming kan echter alleen worden gebruikt bij de

conceptrapportage leiden&bollenstreek_aangepast

8

trendextrapolatie-methode. Bij prognosemethoden als demografische terreinquotiëntenmethoden zit een en ander reeds in de ramingen.

en

3.4

Te hanteren voorkeursmethode

In paragraaf 3.3 is al aangegeven dat in algemene zin een raming die historische uitgifte (voor de korte termijn) en de terreinquotiëntenmethode (voor de lange termijn) combineert, de beste resultaten oplevert. Echter, omdat het in de onderhavige studie a) gaat om een regio met grote ruimtedruk en b) de periode een (middel)lange termijn betreft, kan het beste worden uitgegaan van de terreinquotiëntenmethode. De historische uitgiftecijfers bieden, met name in de Leidse regio, te weinig houvast om, zelfs voor de korte termijn, ramingen op te baseren. De discrepantie tussen vraag en aanbod (te laag) lijkt hiervoor te groot. In de terreinquotiëntenmethode zijn de internationale economische ontwikkelingen op langere termijn (inclusief conjuncturele schommelingen etc.) verwerkt. De belangrijkste bestaande bron die deze methode hanteert is de Bedrijfslocatiemonitor (uitgave van het Centraal Planbureau). In de prognoses wordt rekening gehouden met groeifactoren (economische groei, conjunctuur, werkgelegenheid) en trendfactoren (kapitaal- en kennisintensivering, tertiarisering, segmentatie), welke via analyse en interpretatie van sectorale ontwikkelingen, locatievoorkeuren en ruimtegebruik naar sector worden vertaald in ruimtebehoefte1. De toekomstige ontwikkeling van de werkgelegenheid en de ruimtevraag zijn sterk afhankelijk van algemene factoren die de economische situatie in Nederland sterk beïnvloeden. Daarom is er voor gekozen om drie ramingen weer te geven: laag, midden en hoog. Een en ander is afhankelijk van enerzijds de verwachte economische groei in een aantal sectoren en anderzijds van de gebruikte methodiek.
Tabel 2. Vraagraming bedrijventerreinen gemiddeld per jaar, volgens drie scenario’s in ha (netto) In ha netto per jaar Lage raming 9 ha Tot 2010 Midden raming 14 ha 2010-2020 Midden raming 12-14 ha

Leidse Regio en Duin- en Bollenstreek Leidse Regio Duin- en Bollenstreek

Hoge raming 18-20 ha

Lage raming 5-7 ha

Hoge raming 18-20 ha

5 ha 4 ha

8 ha 6 ha

11-12 ha 7-8 ha

3-4 ha 2-3 ha

7-8 ha 5-6 ha

11-12 ha 7-8 ha

1

In de bestaande modellen is nog weinig ruimte om expliciet meerdere regio-specifieke factoren en belevingsfactoren in te passen. NEI werkt momenteel aan een nieuw model waarin deze factoren kunnen worden geïntegreerd.

conceptrapportage leiden&bollenstreek_aangepast

9

De lage raming is gebaseerd op de behoefteraming zoals weergegeven in de Bedrijfslocatiemonitor (BLM) van het Centraal Plan Bureau (CPB)2. NEI meent echter dat hier sprake is van een onderschatting. De BLM baseert de toekomstige verwachting van de werkgelegenheid in een regio namelijk op de ontwikkeling in het recente verleden. In de Leidse regio zal de laatste jaren, mede door een gebrek aan beschikbare terreinen, de werkgelegenheid die typisch is voor bedrijven op bedrijventerreinen suboptimaal zijn ontwikkeld. Het gevolg is een soort vicieuze cirkel, met een structurele onderschatting van de vraag naar bedrijventerreinen als gevolg. BLM levert voorts alleen cijfers op COROP-niveau3 (beide regio’s samen). NEI heeft de geraamde behoefte vervolgens naar beide regio’s toegerekend op basis van de onderlinge werkgelegenheidsverdeling (verhouding LR:DB is 57:43). Een uitgewerkte aanpassing van de BLM-modeluitkomsten behoort binnen deze opdracht niet tot de mogelijkheden. Daarom is gezocht naar aanvullende bronnen die de toekomstige behoefte aan terreinen hebben bepaald. De midden raming is gebaseerd op een combinatie van drie bronnen: • Provinciale ramingen van de Provincie Zuid-Holland i.s.m. NEI en Zandvoort Ordening en Advies (Kiezen voor innovatie en kwaliteit, 2001); • Eerdere cijfers voor de Leidse Regio uit NEI & Zandvoort Ordening en Advies (Sectorale verkenningen Rijnfront, 1998) en BCI (Bedrijventerreinenstrategie, 2000); • Eerdere cijfers voor de Duin- en Bollenstreek door Kamer van Koophandel (Stand van zaken bedrijventerreinen Duin- en Bollenstreek, 2000) en NEI (Uitgangspuntennotitie Ruimtelijk-economische ontwikkeling Duin- en Bollenstreek, 2001). Deze ramingen zijn grotendeels gebaseerd op trendextrapolatie op niveau van zowel Zuid-Holland als de regio’s zelf. Door de combinatie van regionale toerekenmethodes kan een meer betrouwbaar beeld worden gegeven. Deze ramingen komen dicht bij elkaar in de buurt en zijn door NEI geharmoniseerd tot één cijfer per regio. De Provincie Zuid-Holland hanteert een andere regionale toerekeningsmethodiek dan de Bedrijfslocatiemonitor en laat hierbij de historische uitgifte in de regio’s buiten beschouwing. De te verwachten uitgifte op provinciaal niveau (op basis van trendextrapolatie) wordt toegedeeld via werkgelegenheidscijfers. Door de toedelingsmethodiek werkt de Randstaddynamiek sterker door in de Leidse Regio en Duin- en Bollenstreek. Deze ramingen komen op respectievelijk gemiddeld ca. 9 ha per

2

Uitgangspunt van deze raming is het meest optimistische BLM-scenario (Global Competition: hoge economische groei, veel dynamiek). Deze BLM- raming tot 2010 (9,2 ha) is echter zelfs lager dan de gemiddelde daadwerkelijke uitgifte van de laatste 10 jaar (9,6 ha.) Daarom is dit hoogste scenario gekozen als ondergrens. De uitkomsten van de andere (minder optimistische) BLM-ramingen zijn naar de mening van NEI gegeven de huidige inzichten niet representatief voor deze regio. 3 Het CPB raamt de vraag in principe op het niveau van de provincie. Zij publiceert wel ramingen op COROP-niveau maar geeft zelf in haar publicatie al aan niet in te kunnen staan voor robuustheid van de uitkomsten.

conceptrapportage leiden&bollenstreek_aangepast

10

jaar voor de Leidse Regio en gemiddeld ca. 6 ha per jaar voor de Duin- en Bollenstreek over de periode 1998-2020. De Leidse Regio-cijfers zijn een combinatie van trendextrapolatie exclusief de ‘magere uitgifte-jaren’ door ruimtetekort4, uitkomend op gemiddeld ca. 8,5 ha per jaar en een door BCI in de Bedrijventerreinenstrategie gehanteerde prognose (gem. 8 ha per jaar). Voor de Duin- en Bollenstreek zijn de cijfers voornamelijk gebaseerd op het doortrekken van de huidige uitgifte in de periode 1991-2000 (zoals gedaan in o.a. Kamer van Koophandel, 2000 en NEI, 2001). Dit komt uit op gemiddeld ca. 6 ha per jaar. Dit is mogelijk door het ontbreken van een beperkende invloed van ruimtetekort in die periode, waardoor de historische uitgifte een bruikbare indicator is. Bij de midden raming is geen rekening gehouden met de ijzeren voorraad die gebruikt zou moeten worden voor het vaststellen van de strategische reserve. De hoge raming neemt deze daarom wel mee. Uitgangspunt is een ijzeren voorraad van 4-5 maal de jaarlijkse uitgifte. Deze cijfers sluiten overigens nauw aan op de door de Provincie Zuid-Holland (2001) opgestelde ramingen inclusief ijzeren voorraad voor de beide regio’s op lange termijn (tot 2020). Doorkijk naar de periode na 2010 Het CPB gaat uit van een afnemende groei van de economie na het jaar 2010. Dit heeft directe gevolgen voor de ruimtevraag volgens de lage raming in de periode 2010-2020, welke fors afneemt. De eerdere midden- en hoge raming voor de periode tot 2010, mede gebaseerd op de conjunctuurontwikkelingen door de jaren negentig (met zowel diepteals hoogtepunten), kan volgens NEI ook worden gehanteerd voor de periode 2010-2020, zij het met enige voorzichtigheid. Daarom is de raming voor de periode 2010-2020 licht naar beneden bijgesteld. Hoe met de ramingen om te gaan? De werkwijze is als volgt: de lage raming is een ‘harde’ ondergrens waar minimaal rekening mee gehouden zal moeten worden bij de ontwikkeling van voldoende aanbod. De middenraming biedt een realistisch uitgangspunt voor de toekomstige vraag naar bedrijventerreinen bij een ‘normale’ economische groei. De hoge raming houdt tevens rekening met een strategische reserve om pieken in de vraag op te kunnen vangen en rekening te houden met de relatief lange (en vaak vertraagde) voorbereidingstijd voor realisatie van nieuwe bedrijfsterreinen. Op deze wijze kan rekening worden gehouden met een eventuele extra grote inhaalvraag, welke als gevolg van het structurele tekort aan terreinen in de laatste jaren tot de mogelijkheden behoort. Daarnaast is het mogelijk om bij de noodzaak tot uitplaatsing van bedrijven (bij voorbeeld in verband met milieuhinder) over voldoende alternatieve locaties te beschikken. Een van de belangrijkste voordelen van een voldoende reserve is dat deze ingezet kan worden voor het bieden van schuifruimte.

4

De trenduitgifte excl. 'magere uitgifte-jaren' voor de Leidse Regio betreft de periode 1989-1997 en is afkomstig uit het NEI/ZOArapport 'Sectorale ontwikkelingen Rijnfront', 1998

conceptrapportage leiden&bollenstreek_aangepast

11

Invloed van inzet op speerpuntactiviteiten Binnen de totaalstrategie van de Leidse Regio en Duin- en Bollenstreek (NEI, 2001) worden nadere keuzes gemaakt voor te ontwikkelen economische activiteiten. Deze keuzes voor diverse speerpuntactiviteiten hebben invloed op de situatie van vraag en aanbod op bedrijventerreinen in de gezamenlijke regio. Ontwikkeling van research & development leidt tot vraag naar laboratoria (‘mixed-use’ op bedrijventerreinen). Toerisme & recreatie heeft een beperkt effect (hooguit evt. grootsch. Detailhandel/leisure), maar kennisintensieve dienstverlening zorgt voor een hogere vraag naar kantoren (‘verkantorisering’). Daarbij zijn de aanwezige clusters in bollen en glastuinbouw van belang. Hiertoe is behoud van het areaal noodzakelijk alsmede ruimte bieden voor distributie- en gemengde bedrijvigheid behorende tot de clusters. De van deze punten te verwachten effecten zijn grotendeels reeds meegenomen in de behoefteramingen. Dit loopt enerzijds via de reeds aanwezige aanzet van deze ontwikkelingen in de afgelopen jaren en daarmee de opname in de (al dan niet gecorrigeerde) historische regionale trend. Belangrijker is dat het vooral sectorale ontwikkelingen en markttrends betreft die via de eerder genoemde trend- en groeifactoren grotendeels in de ramingen verwerkt zijn.

conceptrapportage leiden&bollenstreek_aangepast

12

4

Huidig en toekomstige aanbod

Uit de beschikbare bronnen (PZH, SDB, SLR etc) kan een overzicht van bestaande bedrijventerreinen en de nieuw te herstructureren of te ontwikkelen worden afgeleid. Onderstaande tabel geeft de totalen. De gegevens per regio en terrein zijn weergegeven in tabellen b2.a en b2.b in Bijlage 2.
Tabel 3. Aanbod bedrijventerreinen naar type/fase (in netto ha), per 1/1 2001
Leidse Regio Uitgeefbaar (terstond) Uitgeefbaar (niet-terstond) Waarvan hard Waarvan zacht Resterende plancapaciteit Totaal 12 73 42 31 21-26 106-111 Duin- en Bollenstreek 27 14.5 10.5 4 40 81.5 Leidse Regio en Duin- en Bollenstreek 39 87.5 52.5 35 61-66 187.5-192.5

Noot 1: Afgerond op hele/halve ha Noot 2: Hier is nog geen rekening gehouden met onttrekking van 14,5 ha van Grevelingstraat (Lisse) Noot 3: Terreinen die reeds in handen zijn van particulieren (ontwikkelaars danwel grote bedrijven zoals Heineken of ESTEC) worden niet meegenomen. Deze zijn reeds ‘op de markt’. Daarnaast wordt op deze wijze inconsistentie met de gehanteerde uitgiftecijfers (gebaseerd op gemeentelijke gronduitgifte) voorkomen. Noot 4: Harde plannen zijn plannen waarvan op grond van de fase waarin ze procedureel verkeren, de kans groot wordt geacht dat de plannen doorgang zullen vinden. Noot 5: Zachte plannen zijn plannen die niet op korte termijn van start zullen gaan, nog niet formeel in procedure zijn en vooral in de studiefase verkeren. Noot 6: De resterende plancapaciteit betreft potentiële ontwikkelingslocaties waar slechts vooral ideevorming over heeft plaatsgevonden en welke nog een hoge mate van onzekerheid of onduidelijkheid t.a.v. zowel realisatie als planningstermijn kennen.

Momenteel is in de gezamenlijke regio 39 ha netto ‘terstond uitgeefbaar’. Dit directe aanbod bevindt zich grotendeels (70 procent) in de Duin- en Bollenstreek (o.a. Hillegom-Zuid, Sassenheim-Zuid, ‘s Gravendijck). Voor de Leidse Regio betreft het vooral Veenderveld in Alkemade, wat naar alle waarschijnlijkheid spoedig alweer volledig is uitgegeven. De Leidse Regio kent dan geen aanbod meer op de korte termijn. De ‘niet-terstond uitgeefbare voorraad’ bedraagt voor de gezamenlijke regio 87,5 ha netto. Dit bevindt zich voor het overgrote deel (ruim 83 procent) in de Leidse Regio. Dit betreft echter zowel harde als zachte plannen, welke nog niet direct realiseerbaar zijn (met name Oostvlietpolder, Rijnfront). Er is ook nog sprake van een categorie ‘resterende plancapaciteit’. Dit betreft bijvoorbeeld potentiële ontwikkelingslocaties waar nog een hoge mate van onzekerheid of onduidelijkheid over bestaat (zowel t.a.v. realisatie als planningstermijn). Deze resterende plancapaciteit bedraagt in totaal ca. 35 ha en is vooral in de Duin- en Bollenstreek (agrarisch bedrijventerrein Vinkenweg,

conceptrapportage leiden&bollenstreek_aangepast

13

Florapark II, Dever II) en in mindere mate ook de Leidse Regio (MEOB-terrein, verdichting Leeuwenhoek, revitalisering Dobbewijk) te vinden5. De bestaande voorraad op korte termijn (terstond-uitgeefbaar) is in de Duin- en Bollenstreek beduidend groter dan in de Leidse Regio. Maar de Leidse Regio heeft meer terrein in voorbereiding. In totaal is ca. 56 procent van de geplande voorraad voorzien voor de Leidse Regio. De beschikbaarheid van het aanbod Dit aanbod moet in tijd worden uitgezet om de oplossingscapaciteit t.a.v. het voldoen aan de vraag meer specifiek uit te kunnen drukken. Hiertoe is het jaar 2010 als ijkpunt genomen. Afhankelijk van de fase van ontwikkeling komen de terreinen naar schatting voor of na 2010 ter beschikking van de markt. Als uitgangspunt is genomen dat terstond-uitgeefbare en niet-terstond uitgeefbare (maar met planfase ‘hard’) terreinen vóór 2010 voor de markt beschikbaar zullen zijn. Niet-terstond uitgeefbare terreinen in de ‘zachte’ planfase en de resterende plancapaciteit zijn aangenomen na 2010 beschikbaar te komen. Zo ontstaat het volgende beeld:
Tabel 4. Aanbod bedrijventerreinen naar marktbeschikbaarheid (in netto ha), per 1/1 2001
Tot 2010 54 37,5 91,5 w.v. terstond 12 27 39 2010 - 2020 52-57 44 96-101 Totaal 106-111 81,5 187.5-192.5

Leidse Regio Duin- en Bollenstreek Leidse Regio en Duin- en Bollenstreek

Uitgaande van het totale geplande of in studie zijnde aanbod van bedrijventerreinen lijkt op langere termijn een redelijk evenwichtige spreiding aanwezig over de periodes vóór en na 2010. De Leidse Regio kent echter, met uitzondering van het reeds in uitgifte zijnde Veenderveld (Alkemade), op korte termijn geen direct beschikbaar aanbod meer. De verhouding tussen de Leidse Regio en de Duin- en Bollenstreek in het totale aanbod van aanwezige, geplande en in studie zijnde bedrijventerreinen tot 2020 (56:54) komt redelijk overeen met de verhouding van de totale werkgelegenheid tussen de regio’s (57:33, gebaseerd op stand 1998). De mate waarin het aanbod aan de aanwezige vraag voldoet komt in hoofdstuk 5 aan de orde.

5

Het aandeel van plannen voor het winnen van ruimte door herstructurering is op het totaal van het in voorbereiding zijnde aanbod (niet-terstond en resterende plancapaciteit) slechts 5 ha (4 ha Leidse Regio en 1,3 ha Duin- en Bollenstreek). Dit is ca. 3 procent.

conceptrapportage leiden&bollenstreek_aangepast

14

5

Naar een kwantitatieve opgave

Alvorens het aanbod en de vraag in kwantitatieve zin met elkaar te vergelijken, is het noodzakelijk de invloed van een aantal beleidsuitgangspunten nader te beschouwen.

5.1

Invloed beleidsuitgangspunten

Inzet op intensief en selectief ruimtegebruik Er is in de Leidse Regio en Duin- en Bollenstreek veel aandacht voor duurzame ontwikkeling: behoud en bescherming van milieu, ecologie en schaarse groene/ open ruimte, maar –vanuit de landelijke overheid- ook een toenemende druk op overheden met strengere eisen aan handhaving en veiligheidsnormering (‘externe veiligheid’). Kern van de zaak is dan dat selectief wordt omgaan met ruimte bij bestaande/nieuwe bedrijvigheid en de locatie van milieuhinderlijke bedrijvigheid. Dit resulteert in: • Intensivering van ruimtegebruik (en evt. meervoudig grondgebruik) op bestaande en nieuwe terreinen; • Selectieve ontwikkeling nieuwe terreinen, om enerzijds schuifruimte te kunnen bieden voor uit te plaatsen bedrijven en anderzijds de uitbreidings-, verplaatsingsen nieuwvestigingsbehoefte te kunnen vervullen; • Aanpak van delen van de regio die kampen met niet alleen een beperkte (nieuwbouw)capaciteit, maar vooral ook met diverse verouderde en/of problematisch gelegen bestaande terreinen (o.a. solitaire terreinen nabij woonomgeving). De kern van het regionaal bedrijventerreinenbeleid ligt in de begrippen revitalisering, intensivering, selectiviteit en segmentering. Dit heeft een belangrijke invloed op de toekomstige ontwikkeling van de verhouding tussen vraag en aanbod van bedrijventerreinen: • De totale verhouding vraag-aanbod kan per saldo door een selectief en gesegmenteerd aanbod worden beïnvloed: niet overal kunnen alle ontwikkelingen worden gehuisvest. Dit kan leiden tot vraaguitval of juist inhaalvraag bij vrijkomen van geschikte terreinen; • Door grote inzet op het vaak langduriger traject van herstructurering (t.o.v. ontwikkeling van geheel nieuw terrein) kan de aanbodontwikkeling relatief achterop raken, waardoor het tekort ophoopt en per saldo extra inhaalvraag ontstaat; • Door uitplaatsing van bedrijvigheid uit bijvoorbeeld woongebieden om reden van milieuhinder voor de omgeving ontstaat een vraagopdrijvend effect. Temeer als de bedrijvigheid zelf geen verhuisgeneigdheid of uitbreidingsbehoefte vertoont. Hier kan in de ramingen slechts ten dele rekening mee worden gehouden (enige te verwachten inhaalvraag kan worden geaccommodeerd via inzet op strategische reserve in de gehanteerde hoge raming). Maar er is vooral nader onderzoek nodig naar: a) de concrete individuele uitbreidings- en verplaatsingsbehoefte van de bedrijven in de Leidse Regio en de Duin- en Bollenstreek van, op of naar bedrijventerreinen.

conceptrapportage leiden&bollenstreek_aangepast

15

Door dit op individueel bedrijfsniveau uit te voeren en dit vervolgens af te zetten tegen het selectief aan te bieden aanbod (segmentatie en selectiviteit), kan de te verwachten vraaguitval of inhaalvraag worden geraamd. Hierbij kan als aanzet gebruik worden gemaakt van de ERBO-resultaten (verdieping benodigd naar deelregio’s, fasering en segmenten/type terreinen en locaties); b) de daadwerkelijke uitplaatsingsbehoefte (uit oogpunt van milieu- of overlast) van bedrijven in de Leidse Regio en de Duin- en Bollenstreek. Dergelijke uitplaatsing brengt een additionele ruimtebehoefte voor de regio met zich mee. Deze is echter nog niet bekend en is dus ook nog niet in de huidige ramingen verwerkt. Een door het beleid te beïnvloeden factor is het hergebruik van bedrijventerreinen. Dit betekent dat wanneer percelen (incl. gebouwen, loodsen etc.) op bedrijventerreinen verlaten worden door bedrijven, zorg gedragen moet worden voor voldoende mogelijkheden voor snel hergebruik door andere bedrijven. Hierbij moet ook het gevaar van vervuilde grond en evt. benodigde bodemsanering snel doorzien worden. Het omhoog brengen van het hergebruikpercentage is van groot belang voor een slim gebruik van bedrijventerreinen in de regio.

5.2

Kwantitatieve opgave

Uitgaande van de gegeven vraagramingen op (middel)lange termijn en de genoemde aanbodcijfers kan een confrontatie van vraag en aanbod worden opgesteld. Hieruit volgt de kwantitatieve opgave voor de Leidse Regio en Duin- en Bollenstreek voor de periode tot 2010 en 2010-2020. Voor deze confrontatie gaat NEI uit van de midden en hoge vraagraming, welke als het meest realistisch worden beoordeeld. Het overzicht is dan als volgt:
Tabel 5. Opgave bedrijventerreinen, incl. fasering (netto ha), per 1/1 2001
Leidse Regio Duin- en Bollenstreek Leidse Regio en Duin- en Bollenstreek Vraag Tot 2010 2010 - 2020 80-120 70-120 60-80 50-80 140-200 120-200 Aanbod Confrontatie Tot 2010 w.v. terstond 2010 - 2020 Tot 2010 2010 - 2020 54 12 52-57 26-66 18-68 37,5 27 44 22.5-42.5 6-36 91,5 39 96-101 48.5-108.5 24-104

Noot 1: Hier is nog geen rekening gehouden met onttrekking van 14,5 ha van Grevelingstraat (Lisse) Noot 2: Er is gerekend met het zo goed mogelijk bekende aanbod per 1/1 2001. De vraag is echter vanaf 2000. Er is nog geen uitgifte bekend over het jaar 2001. De in uitgifte vertaalde vraag over 2000 zou dus nog van de totale vraag afgetrokken moeten worden, maar wellicht zouden ook evt. nog onbekende uitgegeven ha/terreinen van het totale aanbod afgetrokken moeten worden. Dit wordt geacht elkaar redelijk in evenwicht te houden. Overigens valt een en ander grotendeels weg binnen de totalen op langere termijn en de gehanteerde bandbreedtes hierbij.

conceptrapportage leiden&bollenstreek_aangepast

16

Opgave tot 2010 Zonder realisatie van aanvullend)aanbod, ontstaat er tot 2010 een tekort aan bedrijventerrein in de Leidse Regio en Duin- en Bollenstreek van minimaal bijna 50 ha netto. Indien een strategische reserve wordt aangehouden (i.v.m. flexibiliteit en optredende inhaalvraag), ontstaat een tekort van bijna 110 ha netto. Wanneer rekening gehouden wordt met het binnen afzienbare termijn (vóór 2010) te onttrekken bedrijventerrein Grevelingstraat (Lisse), komt het tekort tot 2010 uit op 63 ha. Uitgangspunt bij de resulterende opgave is wel dat de bestaande harde en zachte plannen alsmede de resterende plancapaciteit daadwerkelijk worden gerealiseerd. In de Leidse Regio is echter slechts ca. 12 ha terstond uitgeefbaar (en naar schatting in 2001 al weer uitgegeven). Er is op de korte termijn een duidelijke opgave voldoende terrein te ontwikkelen. Een tekort aan bedrijventerrein betekent een inperking van de ontwikkelingsmogelijkheden van bedrijven die willen groeien (met name uitbreiden). Dit zijn vaak juist de gezondere bedrijven. Het overgrote deel (naar schatting gemiddeld ca. 80 procent) van de ruimtevraag is doorgaans afkomstig uit de eigen regio. Wanneer de concurrentiepositie en economische ontwikkeling van de gezamenlijke regio niet wil worden geschaad, dient dus extra ruimte te worden ontwikkeld. Naast de benodigde realisatie van de bestaande plancapaciteit bedraagt de extra opgave zeker 50-63 ha netto extra benodigd bedrijventerrein tot 2010. De totale voorraad bedrijventerrein (inclusief strategische reserve) zal tot 2010 gericht moeten worden verhoogd met circa 110-120 ha netto. Uitgaande van een gemiddelde netto/bruto verhouding van 2/3 betekent dit een extra reservering en realisatie van ca. 65-160 ha bruto tot 20106. Bedrijvigheid die moet worden uitgeplaatst vanuit bestaande locaties (bijvoorbeeld in verband met milieuhinder) zorgt nog voor een additionele ruimteclaim bovenop de hier genoemde ramingen. Voor een belangrijk deel kan het ontwikkelen van de strategische reserve ruimte bieden voor evt. alternatieve locaties. Bij een ruimtetekortsituatie zal overigens uit te plaatsen bedrijvigheid concurreren met andere ruimtevragers. De ontwikkeling van een strategische reserve is ook van groot belang voor de mogelijkheid om binnen de algehele ruimtelijk-economische strategie van de gezamenlijke regio voldoende schuifruimte te kunnen bieden aan te verplaatsen of zich uitbreidende bedrijvigheid. De strategische reserve is echter niet direct beschikbaar, dus er zal zeker voldoende op kortere termijn uitgeefbare voorraad aanwezig moeten zijn of worden ontwikkeld.

6

Het beleid moet er ook op gericht worden om deze netto-bruto verhouding omhoog te brengen. Dit kan middels het nastreven van intensief ruimtegebruik op zowel bestaande als nieuwe bedrijventerreinen, waardoor minder reserveringsruimte benodigd zou kunnen zijn om extra bedrijfsruimte te realiseren. Dit staat echter op gespannen voet met de roep van het bedrijfsleven om modern ingerichte en ruim opgezette bedrijventerreinen (ook i.v.m. evt. toekomstige eigen groei).

conceptrapportage leiden&bollenstreek_aangepast

17

Doorkijk in de periode na 2010 In de periode 2010-2020 is afhankelijk van de hoogte van de economische groei en de regionale dynamiek een ruimtetekort in de Leidse Regio en Duin- en Bollenstreek aanwezig van minimaal ca. 25 ha netto tot maximaal ca. 105 ha netto (inclusief strategische reserve). Uitgaande van een gemiddelde netto/bruto verhouding van 2/3 betekent dit een extra reservering van ca. 33-140 ha bruto voor de periode 2010-2020. De tekorten tot en na 2010 zijn relatief gelijkelijk verdeeld over de beide deelregio’s. Hierbij moet echter worden opgemerkt dat voor de zeer korte termijn (2001-2003) de Leidse Regio vrijwel geen bedrijventerrein meer uitgeefbaar heeft. Dit betekent dat een sterke inhaalvraag zal optreden bij realisatie van nieuwe terreinen. Voor de Duin- en Bollenstreek zal dit meer geleidelijk lopen. Behoefte naar type terrein/segment In de Leidse Regio en Duin- en Bollenstreek zal de ruimtebehoefte naar type bedrijventerrein voornamelijk gericht zijn op gemengde terreinen, bij voorkeur modern opgezet. Doorgaans betreft dit ca. 80 procent van de totale vraag7. Hierbij kan dan ook voor distributie- en logistieke bedrijvigheid geschikte huisvesting worden gevonden, waardoor ook de aan de agrarische clusters gebonden activiteiten hier een plaats kunnen vinden (of wellicht zelfs op enkele van de te ontwikkelen ‘agrarische bedrijventerreinen’)8.De vraag naar meer specifiek hoogwaardige terreinen (bijvoorbeeld Met specifieke uitstraling, bijzonder vestigingsmilieu, vaak meer kantoren of laboratorium-functies) ligt naar schatting rond 20 procent van de totale behoefte7. Deze zal zeker in de Leidse Regio en Duin- en Bollenstreek aanwezig zijn, met name via bio-, life- en space science-bedrijvigheid.
Tabel 6. Confrontatie vraag en aanbod bedrijventerreinen, naar segment (netto ha), per 1/1 2001
Vraag Aanbod Confrontatie Tot 2010 2010 - 2020 Tot 2010 2010 - 2020 Tot 2010 2010 - 2020 112-160 96-160 85.5 76 26.5-74.5 20-84 28-40 24-40 6 20-25 22-36 4-15 140-200 120-200 91.5 96-101 48.5-108.5 24-99

Modern gemengd Hoogwaardig Totaal

Noot: hier is nog geen rekening gehouden met onttrekking van 14,5 ha van Grevelingstraat (Lisse)

Het belangrijkste deel van de ruimtevraag in de gezamenlijke regio richt zich op het ‘modern gemengd’ type. Dit bedraagt tot 2010 in totaal 112-160 ha netto (80 procent van de vraag), leidend tot een extra benodigd terrein van ca. 27-75 ha modern gemengd. Na 2010 ligt een noodzaak tot extra reservering van ca. 20-84 ha netto.

7

Zie ook Buck (2001), STOGO (1998), NEI (2001) Ook de bedrijvigheid met milieuhindercategorie 4-5 zou hierin opgevangen moeten worden. Deze terreinen dienen echter wel relatief verder van bestaand stedelijk gebied te worden gerealiseerd.

8

conceptrapportage leiden&bollenstreek_aangepast

18

In de categorie ‘hoogwaardig’ is tot 2010 een tekort van 22-36 ha. Dit zou naast het reeds uitgeefbare Space Science Park kunnen worden opgevuld door een versnelde ontwikkeling van (een deel van) Rijnfront en verdichting op Leeuwenhoek (totaal aanbod ca. 20-25 ha, vooral nog in prille voorbereidingsfase). Daarnaast moet dan op termijn ook een verhoogde reservering plaatsvinden om na 2010 in de behoefte kunnen voorzien (mogelijk oplopend van 15 ha tot 25-40 ha extra bij uitgifte Rijnfront en Leeuwenhoek vóór 2010). Eventuele oplossingen voor de korte termijn In het licht van de bevindingen t.a.v. de korte termijn (krapte Leidse Regio, regulier aanbod Duin- en Bollenstreek) lijkt de mogelijkheid te bestaan in onderlinge samenwerking tot korte termijn oplossingen te komen. Dit zou bijvoorbeeld opvang van een deel van de behoefte in de Leidse Regio in de Duin- en Bollenstreek kunnen behelzen. Hier zijn wel enkele belangrijke opmerkingen bij te maken: a) Niet alle verhuisgeneigde of zoekende bedrijven uit de Leidse Regio zullen zich zomaar in de Duin- en Bollenstreek willen vestigen. Dit is immers een ander vestigingsmilieu (zeker in vergelijking tot A4-zone/oostflank Leidse Regio) en niet volledig uitwisselbaar. Ook is afhankelijk om wat voor type terreinen het gaat; b) Een en ander zou deels nog wel mogelijk kunnen zijn in een naastliggend gebied met goede ruimtelijke randvoorwaarden (ruimte, bereikbaarheid), zoals delen van de A44-zone/zuidflank van de Duin- en Bollenstreek; c) Het zal als oplossing voor de Leidse Regio toch vooral een korte termijnperspectief betreffen. Parallel moet zeker de capaciteit aldaar verhoogd worden ontwikkeld; d) Ook de Duin- en Bollenstreek zelf heeft richting 2010 en per 2010-2020 tekort aan bedrijventerrein en zal de ontwikkelingscapaciteit moeten verhogen; e) Ook bedrijvigheid in de Duin- en Bollenstreek zal overigens niet zomaar in de Leidse Regio willen vestigen. Dit betreft met name bedrijven die onderdeel zijn van de regionale clusters van bollen en glastuinbouw, en waar directe nabijheid dan van relatief groot belang is; f) Per saldo zal aangesloten moeten worden bij de reeds benoemde mogelijkheden9 om tot ruimtelijk-economische synergie te komen.

9

Zie hiertoe NEI i.o.v. PZH/SLR/SDB, 'Synergie in economie', t.b.v. de Leidse Regio en Duin- en Bollenstreek, 2001. Dit betreft onder meer prioritaire ontwikkelingen op gebied van kennissectoren (o.a. bio-, life- en space sciences) en kantorenmilieu's. Ruimtelijk kader hiervoor kan zijn de zone rondom Rijn-Gouwe Lijn cq. de Oude Rijnzone, lopend door beide deelregio's.

conceptrapportage leiden&bollenstreek_aangepast

19

Bijlage 1 Gebruik van bedrijventerreinen
De bedrijventerreinen in de Leidse Regio en Duin- en Bollenstreek herbergen een belangrijk aandeel in de totale werkgelegenheid en bedrijvigheid in de gezamenlijke regio. Onderstaande tabel (gebaseerd op gegevens van de Provincie Zuid-Holland) geeft dit aan. Hiermee wordt het belang van bedrijventerreinen voor de regionale economie bevestigd, zeker als het gaat om het belang voor specifieke sectoren (m.n. industrie, bouw, handel en vervoer).
Tabel b.1 Werkgelegenheid op bedrijventerreinen (absoluut en in % van het totaal) Leidse Regio Duin- en Bollenstreek LR +DB absoluut aandeel (%) absoluut aandeel (%) absoluut aandeel (%) Landbouw en visserij 16 1 676 21 692 16 Industrie en nutsbedrijven 5.584 60 6.839 85 12.423 71 Bouw 2.200 49 1.849 43 4.049 46 Handel en reparatie 4.397 30 7.012 44 11.409 37 Horeca 15 1 309 10 324 5 Vervoer, opslag, communicatie 963 34 1.671 58 2.634 46 Zakelijke en financiele diensten 2.451 21 2.693 24 5.144 22 Openbaar bestuur 357 7 99 9 456 7 Onderwijs, zorg, welzijn etc. 2.513 8 1.080 9 3.593 8 Totaal werkgelegenheid Totaal vestigingen 18.496 917 22 12 22.228 1.486 36 22 40.724 2.403 28 17 Sector

Deze inzichten zijn belangrijk voor de te maken afwegingen voor het ontwikkelen van bedrijventerreinen en als zodanig het stimuleren van bedrijvigheid in de gezamenlijke regio.

conceptrapportage leiden&bollenstreek_aangepast

20

Bijlage 2 Aanbod van bedrijventerreinen naar regio en terrein
Tabel b2.a Aanbod bedrijventerreinen (incl. bestaand) in de Leidse Regio (1/1 2001)
Type actie Leidse Regio Nieuw/ in planning MEOB-terrein Totaal Uitgeefbaar (niet-terstond) Oostvlietpolder Rijnfront Totaal Uitgeefbaar (terstond) Veenderveld Leeuwenhoek Totaal N.B. Via herstructurering Dobbewijk /-weg Rouwkooplaan Grote Polder De Baanderij Totaal Bestaand De Lasso De Lasso-Zuid Kerkstraat Korte Goog Achthovenpolder Van de Valk-Boumanweg De Waard Cronestein De Hallen Roomburg Lange Gracht Tussen Rijn en Rail Stevenshof Merenwijk Kamphuizerpolder Morsebelpolder Rhijnhofweg Keer Weer Oosthoek Totaal Solitaire terreinen Heineken-locatie (s) Totaal Leidse Regio Zoeterwoude 71.0 465 42.0 340 0 11.9 0 73 42.1 30.9 21-26 Alkemade Alkemade Alkemade Alkemade Leiderdorp Leiderdorp Leiden Leiden Leiden Leiden Leiden Leiden Leiden Leiden Oegstgeest Oegstgeest Oegstgeest Zoeterwoude Zoeterwoude 19.0 4.7 1.2 5.3 6.0 1.6 20.0 32.2 4.7 19.0 8.6 6.5 5.0 6.0 8.5 5.6 8.5 1.8 9.8 143.8 16.7 4.1 1.2 5.3 6.0 1.6 15.0 28.7 4.7 13.0 8.6 5.5 3.0 4.7 6.6 5.2 8.5 1.8 9.8 122.7 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Voorschoten Voorschoten Zoeterwoude Leiderdorp 16.0 5.4 60.3 24.4 106.1 13.0 4.1 41.1 16.0 74.2 1 0.9 1.1 1 3 0.9 1.1 1 2.1 Alkemade Leiden 20 24 44 14.2 16.4 30.8 11 0.9 11.9 5 tot 10 5 tot 10 Leiden Oegstgeest 60 40 100 40 30 70 0 0 0 40 30 70 40 40 30 30 Oegstgeest 15 15 Locatie Gemeente Totaal Bruto Netto Uitgeefbaar W.v. hard W.v zacht Resterende Terstond Niet-terstond Netto Netto plancapaciteit

0.9

1

Op Groenendijk is wel nog 10 ha particuliere uitbreiding door Heineken (grond echter reeds in hun eigendom)

Noot: Over bedrijventerrein de Waard (Leiden) is nog discussie gaande t.a.v. de toekomstige bestemming (wonen t.o.v. werken).

conceptrapportage leiden&bollenstreek_aangepast

21

Tabel b2.b Aanbod bedrijventerreinen (incl. bestaand) in de Duin- en Bollenstreek (1/1 2001)
Type actie Locatie Gemeente Totaal Bruto Nieuw/ in planning Dever II Florapark II Lisse Rijnsburg Uitgeefbaar W.v. hard W.v zacht Netto Terstond NietNetto Netto terstond Resterende Plancapaciteit 7 12 20 39 Rijnsburg Rijnsburg Sassenheim 8 11,5 12,5 32 Hillegom Hillegom Katwijk Noordwijk Noordwijk N’hout Sassenheim Voorhout 17 21,7 3,2 5 18,5 21,2 19 6 111,6 6,5 8 11 25,5 14 15,2 2,2 5 13 13,2 13,7 5,1 81,4 6,9 0,3 1,3 5 5,5 1,5 5 1,6 27,1 5,7 1,7 4 0,8 0,8 0,9 0,9 2,5 6 0,3 8,8 4 2,5 6 0,3 8,8 4

Agrarisch bedr. Ter. Vinkenweg Rijnsburg Totaal Uitgeefbaar terstond) (niet- Florapark I Klei-oost Agrarisch bedr.ter. Totaal Uitgeefbaar (terstond) Hillegom-Zuid Horst ten Daal Zanderij Westerbaan Space Science Park s-Gravendijckseweg s Gravendamseweg Sassenheim Zuid Voorhout(-zuid) Totaal

N.B. Via herstructurering

Industriekade Grevelingstraat Totaal

Sassenheim Lisse

3,2 15,5 18,7

3,2 14,5 17,7 6,3 3 18 57 6,4 4,6 6,7 8 21 3,6 2,9 23 9,5 11,7 23 7,6 6,0 n.b. -14,5

1,3

1,3

Bestaand

Treslong Pastoorslaan Hillegommerbeek t Heen Berghaven Katwijkerbroek Prins Hendrikkanaal Valkenburgseweg Dever I Leidsevaart 2e Poellaan Meer en Duin Klei-oost Delfweg Flora-Veilingterrein Bedrijvencentrum Flora Kamphuizerpolder

Hillegom Hillegom Hillegom Katwijk Katwijk Katwijk Katwijk Katwijk Lisse Lisse Lisse Lisse Noordwijk N’hout Rijnsburg Rijnsburg Rijnsburg

12 3 20,3 74 6,4 11,1 6,7 8 21 3,6 2,9 31 13,1 11,7 23 7,6 6,5

conceptrapportage leiden&bollenstreek_aangepast

22

Type actie

Locatie

Gemeente

Totaal Bruto

Uitgeefbaar Netto Terstond 23 1 2,5 1,6 1,8 13,0 263 3 2,5 1,3 2,9 3,5 40 3,2 3,5 1,9 2,5 1 1 2,7 7 1,4 1,1 1,1 1,1 80,7 468 27,1 14,5 Nietterstond

W.v. hard W.v zacht Netto Netto

Resterende Plancapaciteit

Jagtlust Bijweglaan Katwijkerweg Voorschoterweg s-Gravendamseweg I Veerpolder Totaal Solitaire terreinen Van de Endelaan (s) Achterweg I (s) Achterweg II (s) Akervoordenlaan (s) Heereweg (s) ESTEC-terrein (s) Beeklaan (s) s-Gravendamseweg II (s) Westeinde (s) Hoofdstraat I (s) Hoofdstraat II (s) Marsstraat (s) Van Pallandtlaan (s) Warmonderweg (s) t Boonrak (s) V.d. Bergh van Heemstede (s) Carolus Clusiuslaan (s) Torenlaan (s) Totaal Totaal Duin- en Bollenstreek

Sassenheim Sassenheim Valkenburg Valkenburg Voorhout Warmond

28 1 2,5 1,6 1,9 15,9 314,6

Hillegom Lisse Lisse Lisse Lisse Noordwijk N’hout N’hout N’hout Sassenheim Sassenheim Sassenheim Sassenheim Sassenheim Valkenburg Voorhout Voorhout Voorhout

3 2,5 1,3 2,9 3,5 40 3,2 3,5 1,9 2,5 1 1 2,9 7 1,4 1,1 1,1 1,1 80,9 558

10,5

4

40,3

Noot 1: Het agrarisch bedrijventerrein (18 ha bruto) in Hillegom (Pastoorslaan) is niet in de cijfers opgenomen: particulier bezit cq. private ontwikkeling. Noot 2: Bij ESTEC is nog ca. 10 ha ‘eigen uitbreiding’ bij het Space Science Park en evt. verdichting op eigen locatie (particulier).

conceptrapportage leiden&bollenstreek_aangepast

23

Bijlage 3 Bronnenoverzicht
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • SLR/BCI, Bedrijventerreinenstrategie Leidse Regio, 2000 SLR/NEI, Ruimtelijk-economisch beleidsplan Leidse Regio, 2000 Bodewes, Uitwerking regionale bedrijventerreinenstrategie, 2000 NEI/ZOA, Sectorale verkenningen Rijnfront, 1998 SDB, Bedrijventerreinen in de Duin- en Bollenstreek, dec. 2001 SDB/NEI, Uitgangspuntennotitie Ruimtelijk-economische ontwikkeling Duin- en Bollenstreek, 2001 Kamer van Koophandel Rijnland, Stand van zaken en behoefte aan bedrijventerreinen Duin- en Bollenstreek, 2000 SLR/SDB/PZH & NEI, Synergie in economie Rijn- en Bollenstreek, 2001 KvK Rijnland, Kader voor Kwaliteit 2, Ruimtelijk-economische visie Rijnland, 2000 KvK Rijnland, ERBO-enquete, 2001 KvK, SLR, SDB e.a., Ins & Outs 2000, 2001 REO Rijn- en Bollenstreek, Bedrijventerreinen in de Rijn- en Bollenstreek, 1998 STOGO, Meerjarenplanning behoefte aan bedrijfsruimte Rijnland, 1997 PZH, Bedrijventerreinen in Zuid-Holland, 2001 PZH/NEI/ZOA, Kiezen voor innovatie en kwaliteit, 2001 PZH, Streekplan Zuid-Holland West, 1997 (beschrijving + toelichting) NEI, Ruimtebehoefte van bedrijven en instellingen op A-, B-, C- en overige locaties in Nederland (RUBIA+), doorrekening van drie CPB-scenario’s, 1993 BCI/NEI, Bedrijfslokatieplanning in Nederland, 1997 Centraal Planbureau, Bedrijfslocatiemonitor (BLM), 1998

conceptrapportage leiden&bollenstreek_aangepast