Trends en Trekpleisters op bedrijventerreinen in Amsterdam

Een onderzoek naar de vestiging van publieksaantrekkende activiteiten op bedrijventerreinen in Amsterdam | juni 2004

Staf RO 21 juni 2004 Colofon Dienst Ruimtelijke Ordening, Gemeente Amsterdam Info: tel. 020 - 552 78 49, tpm@dro.amsterdam.nl juni 2004

3

CONCLUSIES & BELEIDSAANBEVELINGEN ............................................... 4 1 Inleiding ................................................................................................. 9 1.1 Aanleiding ...................................................................................... 9 1.2 Probleemstelling ............................................................................ 9 1.3 Afbakening ..................................................................................... 9 1.4 Aanpak ......................................................................................... 10 Beleidskaders & instrumentarium..................................................... 12 2.1 Structuurplan 2003....................................................................... 12 2.2 Bestemmingsplannen .................................................................. 12 2.3 Vestigingsbeleid religieuze instellingen........................................ 13 2.4 Vestigingsbeleid leisure ............................................................... 13 2.5 Beleid Perifere Detailhandels Vestigingen ................................... 14 2.6 Hotelbeleid ................................................................................... 15 2.7 Parkeerbeleid ............................................................................... 15 Trends op bedrijventerreinen in Amsterdam.................................... 16 3.1 Schaalverkleining en verschuiving type activiteiten ..................... 16 3.2 Leegstand grote hallen ................................................................ 17 3.3 Verkantorisering ........................................................................... 18 3.4 Intensivering ruimtegebruik .......................................................... 19 3.5 Afname aantal arbeidsplaatsen.................................................... 19 3.6 Toename parkeerdruk .................................................................. 20 3.7 Afname dienstwoningen ............................................................... 22 3.8 Lichte toename creatieve ondernemingen en broedplaatsen ...... 23 Trekpleisters op bedrijventerreinen .................................................. 24 4.1 De Amsterdamse praktijk ............................................................ 24 4.2 Trekpleisters en het milieu .......................................................... 26 4.3 Parkeerbehoefte trekpleisters ...................................................... 27 4.4 Parkeeroplossingen ..................................................................... 29

5

Bedrijventerrein als proeftuin ............................................................ 31 5.1 Pioniers op solitaire vestigingen .................................................. 31 5.2 Succes door clustering ................................................................ 31 5.3 De trek naar de periferie .............................................................. 32 5.4 Case ‘De Baanderij’ in Leiderdorp ............................................... 34 5.5 Ruimtelijke inpassing van publiekstrekkers op bedrijventerreinen35 Achtergrond informatie ...................................................................... 36 I Casestudy: De Baanderij in Leiderdorp ........................................... 37 II Trends op bedrijventerreinen ......................................................... 40 II.1 Bedrijvencentrum Osdorp ..................................................... 40 II.2 Amstel III ............................................................................... 42 II.3 Schinkel ................................................................................ 44 II.4 Sloterdijk I ............................................................................. 46 II.5 Bedrijvencentrum Westerpark............................................... 48 II.6 Buiksloterham ....................................................................... 50 II.7 Grootschalige werkgebieden ................................................ 52 III Expertmeeting ................................................................................. 54 IV Projectinformatie............................................................................. 59 V Literatuurlijst ................................................................................... 59

2

3

4

4

CONCLUSIES & BELEIDSAANBEVELINGEN Conclusies trends op bedrijventerreinen Schaalverkleining Er vindt de afgelopen jaren een verschuiving van het type activiteiten op bedrijventerreinen plaats. Vooral op de stedelijke bedrijventerreinen zien we een afname van grootschalige, volumineuze productie- en distributiebedrijven. Daarvoor in de plaats komen verzorgende bedrijven, zoals loodgieters, garagebedrijven, aannemers, meubelmakers, elektrotechnische zaken. Dergelijke bedrijven zijn meestal gevestigd op kavels van 120 m2 tot 1500 m2 en we kunnen dus spreken van een proces van schaalverkleining. Er zijn momenteel diverse projecten in aanbouw en opgeleverd zowel op stedelijke bedrijventerreinen als op grootschalige werkgebieden, waar kleinschalige bedrijfscomplexen worden gebouwd. De kleinschalige bedrijven zijn meestal afkomstig van een locatie in de stad. Deze trend is ook landelijk waarneembaar. De meeste bedrijfsverplaatsingen vinden plaats over relatief korte afstand. Gebrek aan parkeer- en uitbreidingsruimte zijn de belangrijkste motieven voor bedrijven om te verhuizen. Leegstand grote bedrijfshallen Op zowel stedelijke bedrijventerreinen als grootschalige werkgebieden is sprake van een aanzienlijke leegstand van grote bedrijfshallen (groter dan 1.500 m2). De leegstand van grote bedrijfshallen ontstaat enerzijds door de neergaande economische conjunctuur en anderzijds door het vertrek van een aantal grootschalige volumineuze productie en distributie bedrijven. De achterblijvende panden zijn meestal incourant. De leegstand is vooral geconcentreerd op de bedrijvenstrook van Amstel III, de Sloterdijken en het Vervoerscentrum. Bij structurele leegstand van bedrijfspanden zien we een zekere verpaupering ontstaan. Het gebied wordt minder aantrekkelijk om in te investeren. Het gaat dan zowel om de openbare ruimte als om de gebouwde omgeving. Het gevaar dreigt van een negatieve spiraal.

Verkantorisering De trend van toename van het aandeel kantoorvloer op bedrijventerreinen, die in 2001 in het rapport ‘Tapijt op de werkvloer’ is geconstateerd zet door en wordt vooral gesignaleerd op centraal gelegen, goed per openbaar vervoer bereikbare bedrijventerreinen. Intensivering ruimte gebruik De trend van intensivering van het ruimtegebruik, die in 1998 werd geconstateerd in het rapport ‘Terreinwinst voor bedrijvigheid’, zet eveneens door. Amsterdamse bedrijventerreinen zijn, zeker in vergelijking tot terreinen elders in de regio, intensief gebruikt. Dit blijkt uit relatief hoge floor space indexen en bebouwingspercentages. Keerzijde hiervan is dat de uitbreidingsruimte voor bedrijven gering is en er een grote druk op de openbare ruimte ontstaat, waardoor er parkeer- en circulatieproblemen kunnen ontstaan. Afname aantal arbeidsplaatsen Geleidelijk is er op de meeste bedrijventerreinen een lichte afname van het aantal arbeidsplaatsen te zien. Dit heeft onder andere te maken met een toename van de arbeidsproductiviteit. Deels wordt deze trend omgebogen door het verschijnsel verkantorisering. Toename parkeerdruk De parkeerdruk op bedrijventerreinen is de laatste jaren toegenomen. De eerste reden hiervoor is dat vooral de wat oudere bedrijventerreinen van oorsprong niet zijn ingericht op de auto, maar op het water. Een ander verklaring kan worden gevonden in de overloopeffecten van omliggende (woon)buurten, waar betaald parkeren is ingevoerd. Ook neemt de parkeerdruk toe naarmate er meer kleinschalige bedrijven komen. Eén van de negatieve effecten van een toename van de parkeerdruk is verslechtering van de interne circulatie en daarmee de bereikbaarheid van bedrijven.

5

Afname dienstwoningen Het aantal dienstwoningen op bedrijventerreinen loopt terug. Stadsdeel Osdorp heeft in het bestemmingsplan voor het bedrijvencentrum Osdorp dienstwoningen weg bestemd. Op Sloterdijk I zijn dienstwoningen omgezet naar kantoorruimte. (Illegale) bewoning is op de door ons onderzochte terreinen niet geconstateerd. In het kader van de visie Sloterdijken zal onderzocht gaan worden of het zinvol is om meer dienstwoningen toe te staan met als oogmerk het verbeteren van de sociale veiligheid. Conclusies trekpleisters op bedrijventerreinen Toename vraag naar ruimte door publiekstrekkers De laatste jaren zien we een toename van de vraag naar ruimte op bedrijventerreinen door trekpleisters. Het gaat meestal om indoor commerciele sport, party- of feestzalen, indoor speeltuinen en religie. Dergelijke activiteiten hebben belangstelling voor bedrijventerreinen vanwege de beschikbaarheid van leegstaande bedrijfshallen, de prijs, de parkeergelegenheid en het feit dat er geen overlast voor omwonenden ontstaat. Er komen veel aanvragen met name voor Sloterdijk I en Amstel III. Geringe toename vestiging publiekstrekkers op bedrijventerreinen Aangezien door de gemeente zeer terughoudend is gereageerd op de ruimtevraag zien we slechts een lichte toename van publiekstrekkers op bedrijventerreinen in Amsterdam. Zo komen religieuze instellingen niet voor op bedrijventerreinen. Wel zijn er twee religieuze vestigingen in transformatiegebied Overamstel gevestigd. Perifere detailhandel komt voor op de bedrijventerreinen Schinkel, Bedrijvencentrum Osdorp, Bedrijvencentrum Westerpark, Amstel III, de Buiksloterham en Sloterdijk III. Leisure (partyzalen, dart- of schietvereniging) zien we op Bedrijvencentrum Osdorp en Bedrijvencentrum Westerpark. Op Sloterdijk I en Amstel III zijn onderwijsinstellingen gevestigd. Tevens zijn op deze terreinen hotels in voorbereiding. Incidenteel zijn overige publiekstrekkers gevonden, zoals de rechtbank, uitleen revalidatiemateriaal, reisbureau en uitzendbureau (Bedrijvencentrum Osdorp) en een winkel in tweedehands goederen (Bedrijvencentrum Westerpark).

Parkeerbehoefte van trekpleisters en de spreiding van het gebruik in de tijd De parkeerbehoefte van leisure op een bedrijventerrein is ongeveer 4 tot 5 keer zo groot als die van een gemiddeld bedrijf. De parkeerbehoefte van leisurefuncties ligt ook duidelijk hoger dan die van kantoren. Van belang is inzicht in wanneer de piekbehoefte zich voordoet. Immers als een publiekstrekker een grote parkeerbehoefte heeft op momenten dat de bedrijven niet in gebruik zijn hoeft dit niet tot parkeerproblemen te leiden. Publiekstrekkers die een hoge parkeerbehoefte hebben, die zich ook nog eens manifesteert op werkdagen (PDV, indoor speeltuin) conflicteren het meest met de parkeerbehoefte van bedrijven. Publiekstrekkers die een hoge parkeerbehoefte hebben, maar waar de piek niet op werkdagen ligt (discotheek, religie) of functies met een lage parkeerbehoefte waarvan de piek wel op werkdagen ligt (indoor commerciele sport, hotel) conflicteren al een stuk minder met de behoefte van bedrijven. Het meest geschikt voor de vestiging op bedrijventerreinen zijn, geredeneerd vanuit de parkeerbehoefte, publiekstrekkers, die een lage parkeerbehoefte hebben waarvan de piek ook nog eens buiten kantooruren valt (museum, cultureel centrum). Dit zijn echter functies die thuishoren in gemengde woonwerkmilieus. Effecten van publiekstrekkers op bedrijventerreinen Enerzijds zijn er negatieve effecten zoals de verdringing van ‘traditionele’ bedrijven en de toename van de parkeerdruk en verslechtering interne verkeerscirculatie. Anderzijds kunnen er ook positieve effecten ontstaan, zoals meer levendigheid wat de sociale veiligheid ten goede komt doordat het terrein nu ook s’avonds en in het weekend wordt gebruikt en meer bekendheid van het bedrijventerrein (imago). Ook kan meer functiemenging op bedrijventerreinen leiden tot verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en kan het een positieve bijdrage leveren aan de grondexploitatie van herstructureringsgebieden. Clustering is succesvol Clustering van publieksaantrekkende activiteiten op delen van bedrijventerreinen heeft voordelen. Voordeel van clustering is dat er ruimtelijke maatregelen kunnen worden genomen om het parkeren te reguleren en de inrichting van de openbare ruimte af te stemmen op

6

het gebruik. Het gaat dan vooral om de scheiding van verkeerssoorten (vrachtverkeer versus winkelend publiek), aanleg van trottoirs, verlichting (sociale veiligheid), fietsklemmen en dergelijke. Het gezamenlijk zich kunnen presenteren aan het publiek (bijvoorbeeld meubelboulevard) waardoor er meer bezoekers worden aangetrokken is een ander voordeel van clustering. Tevens ondervindt het reguliere bedrijfsleven zo de minste overlast van de verkeersaantrekkende werking van de publiekstrekkers en komt het functioneren van het terrein niet in het gedrang. Onderscheid intensieve en extensieve leisure Onder intensieve leisure worden compacte commerciële vrijetijdsvoorzieningen verstaan, die grote bezoekersaantallen trekken en die bij uitstek geschikt zijn om zich te vestigen nabij knooppunten van openbaar vervoer (bijvoorbeeld een theater, voetbalstadion). Extensieve leisure zijn commerciële vrijetijdsvoorzieningen, die ruimte extensief zijn, die slechts op een beperkt deel van de dag of week bezoekers trekken en die (geluid)overlast kunnen veroorzaken (bijvoorbeeld feestzaal, discotheek, schietvereniging). Beleidsaanbevelingen Zullen de beschreven trends doorzetten en zo ja wat zijn dan de consequenties voor de toekomst van de stedelijke bedrijventerreinen? Welke opties heeft het gemeentebestuur om ongewenste ontwikkelingen om te buigen en gewenste ontwikkelingen te stimuleren? Een aantal beschreven trends zijn structureel, zoals de leegstand van grote bedrijfshallen en schaalverkleining. Ook de afname van het aantal arbeidsplaatsen is een structurele (landelijke) trend, die zich overal voordoet waar de arbeidsproductiviteit toeneemt. Deze trend is niet te keren met beleidsopties van het gemeentebestuur, tenzij kantoren op bedrijventerreinen worden toestaan, maar dat lijkt geen wenselijke optie gelet op het aantal kantoorlocaties dat beschikbaar is. Naar verwachting is de leegstand van kantoorruimte op verdiepingen boven de bedrijfsruimten van conjuncturele aard. Trends met negatieve gevolgen voor de toekomstige ontwikkeling van bedrijventerreinen zijn de toename van de parkeerdruk en de leegstand van

grote bedrijfshallen. Een andere trend is de toename van de ruimtevraag door publiekstrekkers. Om in te spelen op deze ontwikkelingen worden de volgende beleidsaanbevelingen gedaan. 1 Aanwijzen drie activiteitenzones voor publiekstrekkers op stedelijke bedrijventerreinen Aanbevolen wordt op drie bedrijventerreinen een activiteitenzone aan te wijzen voor publieksaantrekkende activiteiten, die qua schaal en overlast niet passen in het gemengde woonwerkmilieu en die qua prijs en ruimtebeslag niet terecht kunnen in hoogwaardige centrumgebieden. Het gaat dan om zogenaamde extensieve leisure (bijvoorbeeld feestzalen, overdekte speeltuinen, paint ball). Het gaat dus niet om musea of bioscopen. In deze activiteitenzones kan incidenteel ook een hotel of restaurant worden gevestigd. Uitgangspunt bij het kiezen van de exacte locatie van de activiteitenzone is de mogelijke aansluiting op reeds gevestigde perifere detailhandel. Als zoekgebieden voor de activiteitenzones wordt aanbevolen: Sloterdijk I, Amstel III en één van de stedelijke bedrijventerrein in AmsterdamNoord. De drie activiteitenzones liggen gespreid over de stad en sluiten aan op de vraag naar ruimte. De projectgroepen, die zich bezig houden met deze terreinen wordt verzocht een activiteitenzone in hun gebied vast te stellen en daarbij aan te geven wat het maximaal aantal publiekstrekkers daar kan zijn. 2 Geen publiekstrekkers toestaan op grootschalige werkgebieden, met uitzondering van de invloedssfeer rond station Sloterdijk Grootschalige werkgebieden (Westpoort, delen van het Cornelis Douwesterrein) zijn bedoeld voor grootschalige en/of milieuhinderlijke bedrijven. Toevoeging van publiekstrekkers betekent inperking van de (milieu) ruimte voor die bedrijven. Bovendien is de sociale veiligheid hier niet gewaarborgd en zijn de grootschalige werkgebieden onvoldoende per openbaar vervoer bereikbaar met uitzondering van het gebied rond station Sloterdijk. Ten aanzien van de uitbreiding van perifere detailhandel wordt terughoudendheid aanbevolen.

7

3 Niet toestaan van de vestiging van nieuwe publiekstrekkers op stedelijke bedrijventerreinen, met uitzondering van de drie activiteitenzones, mits voldaan is aan voorwaarden ten aanzien van parkeren, bereikbaarheid en clustering Behoud van stedelijke bedrijventerreinen in de stad is noodzakelijk, aangezien op deze terreinen hoofdzakelijk verzorgende bedrijven zijn gevestigd, die een belangrijke functie hebben voor de bewoners en bedrijven in de stad. Bovendien kunnen op bedrijventerreinen bedrijven worden gevestigd in een milieuhindercategorie die hoger is dan in een gemengde situatie is toegestaan. Voorwaarden waaronder het wel mogelijk is publiekstrekkers te situeren op stedelijke bedrijventerreinen zijn: geen toename van de parkeerdruk, garantie van de bereikbaarheid van het terrein en clustering van publiekstrekkers (dat wil zeggen geen solitaire vestigingen). 4 Publiekstrekkers onder voorwaarden ten aanzien van parkeren en bereikbaarheid toestaan op bedrijventerreinen in transformatie Publieksaantrekkende activiteiten kunnen worden toegestaan op bedrijventerreinen in transformatie naar een gemengd woonwerkgebied, mits deze activiteiten door hun schaal of overlast woningbouw niet onmogelijk maken. Aan de vestiging zullen wel voorwaarden verbonden dienen te worden ten aanzien van parkeren (parkeertoets, parkeerbeleid) en bereikbaarheid (bijvoorbeeld aanvullend of gemeenschappelijk vervoer). 5 Incidenteel de vestiging van hotels op bedrijventerreinen toestaan Incidenteel kunnen hotels op bedrijventerreinen worden gevestigd. Dit kan tot upgrading van het gebied leiden en bovendien kunnen de op het terrein aanwezige bedrijven gebruik maken van de faciliteiten (restaurant, vergaderruimten) van het hotel. Vanuit oogpunt van de bereikbaarheid wordt echter terughoudendheid aanbevolen. Voor hotels, die zich onder andere richten op de klanten van kantoren en bedrijven zijn de grootstedelijke werkgebieden (Teleport en omgeving en de kantorenstrook van Amstel III) geschikte locaties. Hotels kunnen worden ingepast in de drie hier voorgestelde activiteitenzones (Sloterdijk I, Amstel III en een stedelijk bedrijventerrein in Amsterdam-Noord).

6 Beperkte mogelijkheden uitbreiding perifere detailhandel (PDV) op bedrijventerreinen Bij aanvragen voor vestiging van PDV (groter dan 2000 m²) is de Commissie Winkelplanning de aangewezen instantie om te adviseren. Zij doet dit onder andere op basis van de spreiding van PDV over de stad en de marktruimte. Bedrijventerreinen, die in aanmerking komen voor toevoeging van perifere detailhandel zijn Amstel III, Sloterdijk III-Oost en het Zeeburgereiland. Verdere uitbreidingen worden, mits er voldoende draagvlak is, alleen overwogen rond bestaande PDV clusters of in de activiteitenzones. 7 Mogelijkheden voor nimby functies op bedrijventerreinen onder voorwaarden Voor noodgevallen (bijvoorbeeld tijdelijke functie) en nimby functies (bijvoorbeeld functies die een extra beveiliging nodig hebben zoals een rechtbank of een consulaat) kunnen uitzonderingen worden gemaakt voor vestiging op een bedrijventerrein, onder voorwaarden ten aanzien van parkeren (parkeertoets, parkeerbeleid) en garantie van de bereikbaarheid (bijvoorbeeld aanvullend of gemeenschappelijk vervoer). 8 Invoeren van een parkeerbeleid op stedelijke bedrijventerreinen Parkeerdruk en de daarmee gepaard gaande verslechtering van de bereikbaarheid van bedrijventerreinen belemmert het functioneren van de bedrijven. Overloopeffecten uit aangrenzende gebieden kunnen worden opgelost door betaald parkeren in te voeren, waarbij de bedrijven (onbeperkt) vergunningen kunnen krijgen tegen een beperkt tarief. Een andere mogelijkheid is om op bedrijventerreinen met een hoge parkeerdruk de eis te stellen dat publiekstrekkers die zich er willen vestigen het parkeren op eigen terrein moeten oplossen. 9 Behoud bedrijfsfunctie grote leegstaande hallen met uitzondering van leegstaande hallen in de activiteitenzones Aanbevolen wordt niet mee te werken aan de herbestemming naar publieksaantrekkende functies van leegstaande bedrijfshallen op bedrijventerreinen, aangezien deze hallen kunnen dienen als strategische

8

reservering voor bedrijven, die uitgeplaatst moeten worden uit de transformatiegebieden. Incidenteel toevoegen van solitaire vestigingen van publieksaantrekkende activiteiten zal leiden tot toename van de parkeerdruk op bedrijventerreinen, waardoor de zittende bedrijven slechter bereikbaar worden. Grote leegstaande bedrijfshallen hallen kunnen wel worden verbouwd tot kleinere units of ze kunnen worden gesloopt en vervangen door kleinschaliger (tot circa 1500 m²) courante bedrijfsruimten, zodat de bedrijfsruimten niet verloren gaan. Een uitzondering wordt gemaakt voor de drie hier voorgestelde activiteitenzones (Sloterdijk I, Amstel III en een stedelijk bedrijventerrein in Amsterdam-Noord). In nader aan te wijzen zones binnen deze bedrijfsgebieden wordt clustering van publieksaantrekkende activiteiten mogelijk gemaakt. In deze zones kan functieverandering van leegstaande incourante bedrijfspanden worden toegestaan. 10 Monitoren van de leegstand op bedrijventerreinen Aanbevolen wordt de stuurgroep bedrijfslocaties de leegstand van bedrijfshallen op bedrijventerreinen te laten monitoren om inzicht te krijgen in de ontwikkelingen en op basis daarvan zonodig voorstellen voor acties te formuleren. 11 Geen religie op bedrijventerreinen met uitzondering van Sloterdijk I en in noodgevallen (conform nota vestigingsbeleid religieuze instellingen, vastgesteld door B&W februari 2004) Religieuze instellingen worden niet toegestaan op stedelijke bedrijventerreinen en grootschalige werkgebieden. Een uitzondering wordt gemaakt voor de vestiging voor grootschalige religie op Sloterdijk I. Argumentatie is dat dit terrein gunstig gelegen is (binnen de ring A10) en goed per openbaar vervoer (halte Isolatorweg) is ontsloten. Tevens wordt een uitzondering gemaakt voor noodgevallen. Het gaat dan bijvoorbeeld om een tijdelijke huisvesting in een leegstaande hal in afwachting totdat de nieuwbouw gereed is. In de nota Vestigingsbeleid religieuze instellingen 2004 is aangegeven wat wel geschikte vestigingsmilieus voor religie zijn. Dat zijn in de eerste plaats de

gemengde woon-werkgebieden. Als dat niet lukt vanwege schaal of overlast kan uitgeweken worden naar transformatiegebieden (dat zijn gebieden, die nu nog hoofdzakelijk monofunctioneel werken zijn en die getransformeerd worden naar gemengde woonwerkgebieden, zoals bijvoorbeeld Overamstel en een deel van de Buiksloterham) of naar het milieutype grootstedelijke werken (Teleport en omgeving en de kantorenstrook van Amstel III).

9

1 1.1

Inleiding Aanleiding

Regelmatig worden de gemeentelijke loodsen, de beheerders van werkgebieden en verschillende stadsdelen geconfronteerd met de vraag of een religieuze instelling, een winkel (PDV) of een leisure functie zich mag vestigen in een leegstaande hal of op een kavel op een bedrijventerrein. In de meeste gevallen is er over dergelijke functies in bestemmingsplannen niets geregeld. Ook het beleidskader zoals dat in het structuurplan is vastgesteld biedt voor wat betreft bedrijventerreinen onvoldoende richting. Wel bestaan er diverse beleidsnota’s onder andere over leisure, hotels, winkels en religie die een leidraad bieden voor het vestigingsbeleid. Er ontbreekt een samenhangende visie - vanuit het functioneren van bedrijventerreinen - op de vestiging en de mogelijke effecten van de diverse publiekstrekkers op bedrijventerreinen. Het doel van dit onderzoek is het ontwikkelen van een visie op hoe bedrijventerreinen in Amsterdam zich in de toekomst kunnen gaan ontwikkelen met daaraan gekoppeld beleidsaanbevelingen om initiatieven en aanvragen voor ruimten op bedrijventerreinen van publiekaantrekkende activiteiten te kunnen beoordelen. 1.2 Probleemstelling Om meer duidelijkheid en eenduidigheid te bieden voor degenen, die beslissingen nemen (inspecteurs bouwtoezicht, loodsen, beoordelaars bouwaanvragen en het handhavingteam) over de wenselijkheid ten aanzien van toevoegingen van (nieuwe) functies op bedrijventerreinen is het nodig inzicht te krijgen in wat de gewenste bestemmingen op bedrijventerrein zijn en wat de effecten zijn van ‘nieuwe’ functies op het functioneren van bedrijventerreinen. De probleemstelling luidt: Is het verstandig om op bedrijventerreinen andere functies (bijvoorbeeld partycentra, hotels) dan ‘traditionele’ bedrijven te vestigen en zo ja onder welke voorwaarden?

Deelvragen • Op welke bedrijventerreinen komen publieksaantrekkende activiteiten voor en hoe is dat juridisch planologisch geregeld? • Wat is de parkeerbehoefte van publieksaantrekkende activiteiten op bedrijventerreinen? • Welk type bedrijventerreinen zijn op grond van ligging en bereikbaarheid geschikt voor de vestiging van publiekstrekkers? • Onder welke voorwaarden kunnen publieksaantrekkende activiteiten toegelaten worden op bedrijventerreinen? Definities Het verschil tussen ‘gewone’ of ‘traditionele’ bedrijven en publieksaantrekkende activiteiten wordt in dit rapport als volgt gedefinieerd. ‘Gewone’ of ‘traditionele’ bedrijven zijn bedrijven, die zich bezighouden met de productie, verwerking, bewerking, distributie of opslag van goederen. Hier komen werknemers, toeleveranciers en afnemers. Het gaat om de bedrijven, die opgenomen zijn in de zogenaamde Staat van Inrichtingen, dit is de bedrijvenlijst, die als bijlage bij bestemmingsplannen kan worden gevoegd. Publieksaantrekkende activiteiten, zoals feestzalen, commerciele indoorsport, speeltuinen, perifere detailhandelsvestigingen (pdv), onderwijs, hotel, congresfaciliteiten zijn bedrijfsmatige activiteiten, die zich van de traditionele bedrijven onderscheiden door het feit dat ze gericht zijn op consumenten. Ook religie wordt tot de publieksaantrekkende activiteiten gerekend in dit onderzoek. 1.3 Afbakening

Invalshoek van deze studie is het functioneren van bedrijventerreinen. Op de structuurplankaart zijn stedelijke bedrijventerreinen en grootschalige werkgebieden aangegeven. Daarnaast zijn er terreinen in transformatie. Dit zijn terreinen, die nu bedrijventerrein zijn en in 2010 getransformeerd worden tot gemengd woonwerkgebied.

10

De grootstedelijk werkgebieden (omgeving station Sloterdijk, Alfadriehoek en kantorenstrook Amstel III) worden niet in dit onderzoek meegenomen, aangezien dit voornamelijk kantorengebieden betreft. Volgens het Structuurplan wordt wonen niet in deze gebieden toegelaten, maar kan er hier wel degelijk sprake zijn van functiemenging. Publieksaantrekkende activiteiten als onderwijs, leisure en congresfaciliteiten passen goed in deze gebieden met name door de multimodale bereikbaarheid. Het vestigingsbeleid voor religieuze instellingen voegt hier nog aan toe dat dit milieu in principe geschikt is voor de vestiging van religie. De wijze waarop in dit kader bestemmingsplantechnisch geregeld kan worden welke functies op bedrijventerreinen gevestigd mogen worden, valt niet binnen dit onderzoek. Daarvoor is een apart project ‘Modernisering staat van inrichtingen en bedrijvenlijst bij bestemmingsplannen’ gestart. 1.4 Aanpak

inpassingmogelijkheden van publieksaantrekkende activiteiten op bedrijventerreinen. Vervolgens zijn beleidsaanbevelingen opgesteld om initiatieven en aanvragen van publiekstrekkers voor ruimten op bedrijventerreinen te kunnen beoordelen.

In maart 2003 is een startnotitie opgesteld en besproken in de stuurgroep bedrijfslocaties. De DRO heeft veldwerk verricht op zeven bedrijventerreinen. Gekozen is voor terreinen, die verspreid over de stad liggen en die verschillende bereikbaarheidsprofielen hebben. Het gaat om Bedrijvencentrum Osdorp (stadsdeel Osdorp), de bedrijvenstrook van Amstel III, Schinkel (stadsdeel Oud-Zuid), Sloterdijk I, Bedrijvencentrum Westerpark (Stadsdeel Westerpark), Buiksloterham inclusief Papaverweg (AmsterdamNoord) en Sloterdijk III zuid. Onderzocht zijn trends als intensivering, verkantorisering en schaalverkleining. Tevens is nagegaan of er sprake is van vestiging van publiekstrekkers zowel op stedelijke bedrijventerreinen als op grootschalige werkgebieden. Vervolgens is een interne interviewronde gehouden met experts binnen de gemeente (OGA, EZ, enkele stadsdelen). Op basis van het veldonderzoek, de analyse van de resultaten en de interviews is een tussenrapportage opgesteld, die tijdens een expertmeeting in maart 2004 met externen is besproken. Daarna is een parkeerstudie gedaan en is vanuit een stedenbouwkundige invalshoek een korte typologische verkenning gedaan naar de

11

15

16

9 4 14 5 6 7 8 17 11 10
18

12 13 1

3

19

2

1 Bedrijvencentrum Osdorp 2 Amstel III (C+D strook) 3 Schinkel 4 Sloterdijk I 5 Bedrijvencentrum Westerpark

6 7 8 9 10

Markthallen Minervahaven Buiksloterham Buiksloterham / Papaverweg Meeuwenlaan/ Hamerstraat

11 Perenboomsloot 12 Cruquiusweg 13 Lutkemeerpolder 14 Landlust 15 Westpoort

16 Cornelis Douwes 17 Shell-terrein 18 Zeeburgereiland 19 Overamstel

12

2

Beleidskaders & instrumentarium Stedelijk bedrijventerrein ‘Het is noodzakelijk om in het dichtbebouwde stedelijke gebied voldoende terrein te reserveren dat alleen bestemd is voor bedrijven. Niet alle functies laten zich immers mengen vanwege hun schaal en milieuhinder. Bovendien is het belangrijk voor het dagelijks functioneren van de stad dat bepaalde bedrijven in de directe omgeving zijn gevestigd. De stedelijke bedrijventerreinen zijn goed ontsloten door het hoofdnet auto. Een aantal van de terreinen liggen aan vaarwater. In deze gebieden kunnen bedrijven tot hooguit milieuhindercategorie IV gevestigd worden. Om deze gebieden beschikbaar te blijven houden voor bedrijven zijn woningbouw en zelfstandige kantoorontwikkeling niet gewenst. Onder bepaalde voorwaarden is er wel ruimte voor perifere detailhandel en extensieve leisure’. Structuurplan 2003

In dit hoofdstuk worden de beleidskaders en het instrumentarium beschreven voorzover deze van invloed zijn op de vestiging of toevoeging van nieuwe functies op bedrijventerreinen. 2.1 Structuurplan 2003

In het Amsterdamse structuurplan ‘Kiezen voor stedelijkheid’ (2003) wordt voor een aantal bedrijventerreinen een transformatie voorgesteld naar gemengde woonwerkgebieden. Van de resterende bedrijventerreinen wordt een onderscheid gemaakt in stedelijke bedrijventerreinen en grootschalige werkgebieden (onder andere de havengebieden). Daarnaast worden gebieden voor grootstedelijk werken aangegeven. Dit zijn aantrekkelijke stationsgebieden, waar naast kantoren ook voorzieningen kunnen worden gevestigd. Deze notitie gaat in op de stedelijke bedrijventerreinen en de grootschalige werkgebieden. Grootschalig werkgebied ‘Havengebonden, industriële en logistieke functies zijn van groot economisch belang voor stad en regio. Binnen de regio moet evenwicht bestaan tussen economische functies. Een gedifferentieerd karakter van de werkgelegenheid moet worden behouden. Het milieutype grootschalig werkgebied biedt daarvoor de ruimte. Het oppervlak kantoorvloer mag hier maximaal 30% per vestiging beslaan, voor zover het dient voor activiteiten die operationeel en logistiek aan de overige bedrijfsactiviteiten zijn gekoppeld. Dit milieutype is goed bereikbaar met het rijkswegennet. Grote delen zijn tevens ontsloten per spoor of liggen aan diep vaarwater. Bedrijven tot en met milieucategorie V kunnen zich hier vestigen. Vestiging van logistieke functies en distributiecentra wordt gestimuleerd als sprake is van multimodale ontsluiting (weg, spooren water). In het grootschalige werkgebied worden woningbouw en zelfstandige kantoorontwikkeling niet toegestaan. Onder bepaalde voorwaarden is wel ruimte voor perifere detailhandel en leisure. De maatvoering en schaal van deze terreinen bieden bijzondere mogelijkheden voor ecologische inrichting en beheer van groen en openbare ruimte’. Structuurplan 2003

Voor beide type terreinen is het volgens het structuurplan dus mogelijk onder bepaalde voorwaarden ruimte te bieden voor perifere detailhandel en (extensieve) leisure. Doel van dit rapport is te achterhalen wat die voorwaarden zijn. Daarvoor zullen eerst de trends worden geanalyseerd om inzicht te krijgen in het functioneren van bedrijventerreinen (hoofdstuk 3) en vervolgens zullen de effecten van de vestiging van publiekstrekkers op de (parkeerruimte worden onderzocht (hoofdstuk 4). 2.2 Bestemmingsplannen

In de Amsterdamse bestemmingsplannen voor bedrijventerreinen wordt de functie ‘bedrijven’ toegestaan. Het begrip ‘bedrijf’ wordt zonder een verdere begripsomschrijving gehanteerd. Impliciet uitgangspunt is dat een functie als bedrijf wordt gekwalificeerd indien deze functie in de bij de bestemmingsplan voorschriften behorende bedrijvenlijst voorkomt. Voor functies die niet op de (nogal gedateerde) bedrijvenlijst voorkomen geldt kort gezegd dat deze als bedrijf worden aangemerkt indien redelijkerwijze sprake is van een bedrijf. De vraag wanneer redelijkerwijze sprake is van een bedrijf is, bij gebrek aan een

13

duidelijke toetsingsnorm, vaak moeilijk te beantwoorden. Overigens worden in bestemmingsplannen winkel en horeca expliciet anders geregeld en is daarmee duidelijk dat deze functies niet onder de bestemming ‘bedrijven’ vallen. Bijvoorbeeld leisure of religieuze instellingen (activiteiten, die steeds vaker een vestigingsplaats zoeken op bedrijventerreinen) passen niet binnen de bedrijfsbestemming in de huidige bestemmingsplanregeling. 2.3 Vestigingsbeleid religieuze instellingen

De ruimtevraag van religieuze instellingen in Amsterdam is erg groot. Uit de startnotitie Ruimte voor Religie (DRO 2002) is gebleken dat er circa 100 religieuze instellingen op zoek zijn naar geschikte huisvesting. In de zoektocht naar huisvesting vragen religieuze instellingen regelmatig of zij zich mogen vestigen in bedrijfspanden op bedrijfsterreinen. Vaak omdat er bedrijfspanden beschikbaar zijn (ze worden aangeboden door makelaars) en vanwege de relatief lage huurprijzen. Bestemmingsplannen op bedrijventerreinen voorzien niet in deze bestemming. Begin 2004 is het vestigingsbeleid voor religieuze instellingen door B&W vastgesteld. Het vestigingsbeleid voor religieuze instellingen houdt de milieutyperingen van het structuurplan aan. In principe wordt voorgesteld om religieuze instellingen zoveel mogelijk in de woon-werkmilieus te situeren. Voor grotere religieuze instellingen, afhankelijk van het aantal leden en oppervlak wordt voorgesteld om die ook toe te staan in het grootstedelijke werkmilieu (Teleport, Alfadriehoek en de kantorenstrook Amstel III). Religieuze instellingen worden in principe niet toegestaan op stedelijke bedrijventerreinen en grootschalige werkgebieden, met uitzondering van een deel van Sloterdijk I. Er wordt eveneens een uitzondering gemaakt voor noodgevallen. Het gaat dan bijvoorbeeld om een tijdelijke huisvesting in een leegstaande hal in afwachting totdat de nieuwbouw gereed is.

Partycentrum Osdorp Salon gevestigd op het Bedrijvencentrum Osdorp

2.4

Vestigingbeleid leisure

Door de opkomst en groei van de leisure-industrie, komen er steeds meer initiatieven om (commerciële) vrijetijdsbesteding activiteiten op bedrijventerreinen te vestigen. De redenen zijn de beschikbaarheid van leegstaande bedrijfshallen, het is relatief goedkoop, er is doorgaans ruime (gratis) parkeergelegenheid en er is geen overlast voor omwonenden. Voorbeelden zijn discotheken, partycentra en kinderspeelparadijzen. Leisure bedrijven hebben evenals traditionele bedrijven een winstoogmerk en scheppen werkgelegenheid. Het onderscheid betreft de publieksaantrekking. In 1999 is de beleidsnotitie ‘Vestigingsbeleid voor leisurebedrijven in Amsterdam’ door de Commissie van Bijstand vastgesteld. Daarin wordt onder andere een uitspraak gedaan over welk type leisure op bedrijventerreinen gehuisvest kan worden. Rode draad in deze beleidsnotitie is de voorkeur om hoogwaardige, kapitaalintensieve leisure activiteiten te realiseren op goed per openbaar vervoer bereikbare plekken. Voor leisure vestigingen die veel (milieu-) ruimte behoeven komen de bedrijventerreinen in beeld, mits voldaan

14

is aan de volgende voorwaarden: • Een positief advies van de stuurgroep bedrijfslocaties; • Er aanvullend individueel openbaar vervoer (bijvoorbeeld pendelbussen) wordt ingezet; • Het parkeren zal moeten worden gereguleerd (door bijvoorbeeld betaald parkeren, parkeren op eigen terrein, dubbelgebruik van parkeerplaatsen); • Terughoudend omgaan met de vestiging van leisure op bedrijventerreinen in de zuidoost lob van de stad, gelet op het tekort aan terreinen aan die kant van de stad; • Geen ruimte reserveren voor leisure activiteiten in het beheersgebied van het Gemeentelijk Havenbedrijf; • De vestiging van mega-projecten en nimby functies dient op stedelijk en zo nodig regionaal niveau te worden afgestemd.

op bedrijventerreinen spreken PDV ondernemers aan. Zelden voorzien bestemmingsplannen van bedrijventerreinen in deze bestemming. PDV zijn detailhandelvestigingen (winkels) niet gevestigd in woongebieden maar in perifere gebieden (bedrijventerreinen vallen hier ook onder). Perifeer werd altijd al het showen en verkopen van auto´s, boten en caravans toegestaan. Later werd door middel van een vrijstelling een aantal branches toegevoegd (bouwmarkten, tuincentra en woninginrichting). Deze limitatieve lijst wordt in Amsterdam nog steeds gehanteerd. Discussies over welke branches tot de woninginrichting behoren keren telkens terug. Grootschalige Detailhandel Vestigingen (GDV) zijn detailhandelvestigingen met een oppervlak groter dan 1500m² bvo op een aangewezen locatie. Het rijksbeleid bepaalt dat per stedelijk knooppunt of samenwerkende regio een locatie voor GDV aangewezen mag worden. In het rijksbeleid zijn verder geen branchebeperkingen geformuleerd. Gemeenten zijn echter wel vrij om branchebeperkingen te stellen. GDV wordt ook toegestaan in bestaande

PDV op het bedrijventerrein De Schinkel

Het ligt in de bedoeling het leisurebeleid in de loop van 2004 te actualiseren. De resultaten van deze studie zullen daarin worden meegenomen. 2.5 Beleid Perifere Detailhandels Vestigingen (PDV)

De druk vanuit de markt om op bedrijventerreinen perifere detailhandels vestigingen (PDV) te realiseren is groot. Vooral de beschikbaarheid van grote oppervlakten, de parkeermogelijkheden en de relatief lage huur/ koopprijzen

Hotelontwikkeling op Sloterdijk I

15

winkelcentra. De gemeente Amsterdam heeft in ROA verband de keuze gemaakt voor het aanwijzen van de ArenA boulevard als GDV locatie voor de regio Amsterdam. Voor deze locatie zijn geen branchebeperkingen opgelegd anders dan dat in de eerste fase de oppervlakte meer dan 1500 m2 per vestiging moet zijn, het geen mode, food of warenhuis mag betreffen. Uitgangspunt bij de PDV/GDV is dat het geen nadelige effecten heeft op de detailhandelsstructuur, maar er een onderdeel van vormt. 2.6 Hotelbeleid

2.7

Parkeerbeleid

In 1999 is de nota Hotelbeleid opgesteld. Begin 2003 is het hotelbeleid geëvalueerd en is er een quick-scan uitgevoerd naar potentiële hotellocaties en hotelontwikkelingsplannen. Potentiële hotellocaties zijn locaties waar het bestemmingsplan technisch mogelijk is of naar verwachting mogelijk wordt gemaakt om op die locatie een hotel te realiseren. Op basis van de evaluatie is een aantal speerpunten geformuleerd in de nota ‘Inzet hotelbeleid vanaf 2003’ (vastgesteld door B&W in februari 2003). De ruimtelijke speerpunten uit deze nota hebben vooral betrekking op spreiding met als beleidsdoelstelling de spreiding van het toerisme over een groter deel van de stad te realiseren. De Dienst Economische Zaken geeft aan dat vooral locaties binnen de invloedssferen van Schiphol (Teleport, Zuidas, Zuidoost) in trek zijn. Vanuit bereikbaarheidsoverwegingen zijn vooral goed per openbaar vervoer bereikbare locaties geschikt. Uit de quickscan is gebleken dat er (incidenteel) hotelontwikkelings-plannen spelen op bedrijventerreinen. Het Hotelbeleid sluit hotelontwikkelingen op bedrijfsterreinen niet uit. Diverse bestemmingsplannen voor bedrijventerreinen voorzien in de bestemming hotel (bijvoorbeeld Lutkemeer). Ook wordt de bestemming hotel in bepaalde gebiedvisies opgenomen (visie Amstel III, visie Sloterdijken).

Er wordt weliswaar gewerkt aan een nieuw regionaal locatiebeleid, maar op dit moment is nog steeds het alom bekende ABC-locatiebeleid van kracht, zoals vastgelegd in het structuurplan ‘Open Stad’ uit 1996. Dit beleid houdt in dat op A en B-locaties, zijnde locaties die goed dan wel redelijk bereikbaar zijn per openbaar vervoer, zich arbeidsintensieve- en publieksaantrekkende functies moeten vestigen. Op deze locaties worden parkeernormen toegepast van respectievelijk 1 op 250 m² op een A-locatie en 1 op 125 m² op een B-locatie. Op C-locaties waar de meeste bedrijventerreinen toe behoren worden geen parkeernormen gehanteerd, want over het algemeen zijn dit gebieden die niet goed bereikbaar zijn per openbaar vervoer. Wens was wel om ook bedrijventerrein de Schinkel en Sloterdijk I en II te transformeren tot B-locatie, zodra de ringlijn was aangelegd. In de praktijk is hier weinig van terecht gekomen. Publieksaantrekkende functies zijn volgens het vigerende locatiebeleid ongewenst op bedrijventerreinen. In aanvulling op het beleid van de Centrale Stad hebben stadsdelen op sommige bedrijventerreinen aanvullend beleid gevoerd, bijvoorbeeld de invoering van betaald parkeren op bedrijvencentrum Westerpark. In het nieuwe locatiebeleid wordt waarschijnlijk voor wat betreft de bedrijventerreinen niet veel afgeweken van het bestaande beleid. In principe worden op de stedelijke bedrijventerreinen en in de grootschalige werkgebieden, zoals benoemd in het Structuurplan 2003, ook in het nieuwe locatiebeleid geen parkeernormen toegepast. Wel wordt de wens meegegeven dat bedrijven het parkeren zoveel mogelijk op eigen terrein oplossen. Hierdoor wordt voorkomen dat bij bedrijventerreinen, die grenzen aan gebieden met een hoge parkeerdruk allerlei overloopeffecten ontstaan. Uitgangspunt bij het nieuwe beleid is dat de zelfstandige kantoorfunctie op bedrijventerreinen beperkt blijkt. De vestiging van publiekstrekkers op bedrijventerreinen is nu onderwerp van discussie. Wordt vestiging van publiekstrekkers wel toegestaan dan is een ander parkeerbeleid wenselijk voor bedrijventerreinen (C-locaties).

16

3 3.1

Trends op bedrijventerreinen Schaalverkleining en verschuiving type activiteiten

Grootschalige productie- en distributiebedrijven verplaatsen hun activiteiten steeds vaker naar gebieden waar een betere doorstroming van het vrachtverkeer is en waar ruimere en goedkopere uitbreidingsmogelijkheden zijn. Bovendien stijgt de economische waarde op stedelijke bedrijventerreinen, waardoor deze terreinen minder aantrekkelijk worden voor grootschalige activiteiten. Hun plekken in Amsterdam worden ingenomen door kleinere verzorgende bedrijven, vaak afkomstig uit woongebieden. Deze trek naar bedrijventerreinen is een landelijke trend, die blijkt uit verschillende studies naar bedrijfsmigraties. Bedrijventerreinen bieden goede vestigingmogelijkheden voor bestaande bedrijven, die hun oude locatie in de stad verruilen. (Pen c.s. 2004). Gevolg is een proces van schaalverkleining op bedrijventerreinen. Op stedelijke bedrijventerreinen heeft zich de afgelopen jaren een verschuiving van het type activiteiten voorgedaan. Er is sprake van een minder breed scala aan bedrijven. Er is een afname van grootschalige, volumineuze productie en distributie bedrijven (IBM, Fokker, machinefabriek Van Dam, distributiecentrum Dirk van den Broek) en een toename van verzorgende bedrijvigheid (verzorgend voor de omliggende woongebieden), zoals loodgieters, garagebedrijven, showrooms, werkplaatsen, aannemers, meubelmakers, benzine pompen, lichte metaalindustrie en elektrotechnische zaken. Deze zijn gevestigd op kleine kavels (200-1500 m²). Een betrekkelijk nieuw fenomeen op bedrijventerreinen is de mini opslag voor particulieren. Trade Park (zuidoost) Op 4 kavels van samen 4,4 hectare zijn 61 hallen gerealiseerd. De gemiddelde hal-grootte is ruim 400 m². De kleinste hal is 200 m² en de grootste is bijna 2000 m². Een rijke schakering aan ondernemingen heeft zich hierin gevestigd, zoals een cateringbedrijf, diverse groothandels, loodgieter, elektrotechnisch bedrijf, productie en opname video’s, schoonmaakbedrijf, administratiekantoor, transportbedrijf, honden-uitlaatservice en een drukkerij.

Laden en lossen Trade park Zuidoost Amstel III

Ook op enkele grootschalige werkgebieden zien we schaalverkleining. Bijvoorbeeld op Sloterdijk III zuid, Zaanse Poort en Nieuw Zeelandweg in Westpoort en het noordelijk deel van het Vervoerscentrum. Een aantal distributiebedrijven is daar vertrokken en de hallen staan nu leeg. Er zijn momenteel diverse projecten in aanbouw en opgeleverd zowel op stedelijke bedrijventerreinen als op grootschalige werkgebieden, waar kleinschalige bedrijfscomplexen worden gebouwd. Het gaat dan om circa 10 à 15 bedrijfsruimten van elk rond de 90m2 (bijvoorbeeld Perenboomsloot in Amsterdam-Noord).

Kleinschalige bedrijfsunits aan Limmerick, Sloterdijk III

17

3.2

Leegstand grote hallen

Uit het veldwerk is gebleken dat sinds 2001 de leegstand van grote hallen op bedrijfsterreinen toeneemt. In de periode daarvoor werd een aantal bedrijfshallen omgezet naar switchhouse, maar na het uiteenspatten van de internethype bleven de hallen leeg. Van deze switchhallen (Sloterdijk I en Amstel III) zijn er twee inmiddels failliet gegaan. Achterblijft een incourant gebouw dat zodanig verbouwd is dat het voor een andere functie moeilijk is zich hier te vestigen. Onder grote bedrijfshal wordt hier een solitaire vestiging verstaan van minimaal 1500 m², zonder verdiepingsvloer, met een stevige constructie, met vrijwel geen ramen en een verdiepingshoogte van 6 tot 20 meter. Met name op Sloterdijk I, II en III, het Vervoerscentrum en de bedrijvenstrook van Amstel III staan regelmatig hallen leeg. Volgens de makelaardij is dit geen probleem, aangezien er op dit soort hallen vaak nog wel een huurcontract zit, maar heeft de eigenaar/ gebruiker het niet meer in gebruik. Meestal heeft de eigenaar het onderhoud gestaakt en begint het aanzien van deze gebouwen ernstig te wensen over te laten. Met als gevolg een verpauperde uitstraling op de omgeving. Voorjaar 2004 is er een toenemende leegstand op Amstel III waarneembaar. Daarentegen zijn de meeste in 2003 nog leegstaande hallen op Sloterdijk I weer in gebruik als opslagruimten. Eén hal wordt omgebouwd tot fabrieksbakkerij. De leegstand ontstaat enerzijds door de neergaande economische conjunctuur en anderzijds door het vertrek van een aantal grootschalige volumineuze productie en distributie bedrijven. Redenen van vertrek van de grootschalige productie of distributie bedrijven zijn divers. Het heeft onder andere te maken met: • Gebrek aan uitbreidingsruimte: de stedelijke bedrijventerreinen worden intensief gebruikt, waardoor er meestal geen naastgelegen (grote) stukken braakliggend terrein beschikbaar zijn. • Congestie: grootschalige productie- en distributiebedrijven verplaatsen hun activiteiten naar gebieden waar een betere doorstroming van het

Aanbod bedrijfshal (6000 m²) in Amstel III

vrachtverkeer is. Hoge huurwaarden: Amsterdam is populair bij bedrijven, de locaties zijn dus schaars en gewild, daardoor zijn de huren hoog en is ook de beleggingswaarde van bedrijfspanden hoog. Een afgeleide hiervan is dat de grondprijzen voor bedrijfsruimten ook hoog zijn vergeleken met omliggende gemeenten, als gevolg van de relatief hoge huurwaarden. Deze terreinen worden daardoor minder aantrekkelijk voor grootschalige activiteiten. Bijvoorbeeld Amstel III. Bedrijfsinterne aangelegenheden zoals fusies, faillissementen of overnames. Bijvoorbeeld scheepsbouw, machinefabrieken. Stork motorenfabriek Amsterdam verplaatst zijn productie naar Zwolle; Morton airbags is na een Europese fusie gesloten.

Oorzaken waarom vervolgens de achtergelaten bedrijfspanden in vele gevallen leeg blijven staan zijn: • De grote bedrijfspanden zijn vaak incourant: bedrijfsruimte is vaak specifiek gebouwd voor de gebruiker. Als deze vertrekt dan is de ruimte

18

• •

lang niet altijd direct geschikt voor andere bedrijfsactiviteiten. Panden verouderen snel doordat er nieuwe machines worden gebruikt of nieuwe technieken voor opslag in de hoogte worden toegepast (voorbeeld Sigma in Westpoort). Veranderingen in productieprocessen kunnen leiden tot de aanschaf van moderne machines. Het is niet altijd mogelijk dit in te passen in het bestaande (soms verouderde) bedrijfspand. Ook wijziging van logistieke processen (bijvoorbeeld aan- en afvoer vond bijvoorbeeld vroeger plaats in zakken en nu in bulk) kan leiden tot noodzaak te verhuizen naar een moderner pand. Ook kunnen veranderende distributiesystemen (bijvoorbeeld Heineken distributiecentrum wilde eerst schaalverkleining van 3 grote naar 25 kleine en nu dan weer 4 grote centra) leiden tot behoefte aan een nieuw of moderner pand. Speculatie van de eigenaar, die wacht totdat er zich een andere meer lucratieve functie in mag/kan vestigen. ARBO wetgeving: eisen ARBO zijn niet altijd te verwezenlijken in verouderde gebouwen. Bijvoorbeeld een smeerkuil in een garagebedrijf moet een hefbrug worden. Hiervoor moet de verdiepingsvloer wel hoog genoeg zijn (bijvoorbeeld industriegebied De Eenhoorn). Onvoldoende investeringen van eigenaren in panden. Bijvoorbeeld het pand aan de Zwanenburgwal, waar de importeur van Sturmey Archer (fietsversnellingen) was gevestigd. Het bedrijf is via Amstel I verhuisd naar Amstel III. Schaalverkleining: naast het vertrek van een aantal grootschalige volumineuze productie- en distributiebedrijven constateren we tevens op bedrijventerreinen een toename van kleinere bedrijven in de verzorgende sfeer (bijvoorbeeld aannemers, garagebedrijven, meubelmakers, lichte metaalindustrie). Dergelijke bedrijven hebben behoefte aan kleinere panden tot circa 1500 m². Met andere woorden: de vraag naar grote bedrijfshallen op stedelijke bedrijventerreinen neemt af.

• • •

Bedrijvencentrum Osdorp: C&A distributiecentrum nu pdv cluster; Bleekemolen in Sloterdijk III was magazijn van DRAKA is kartbaan geworden; Amstel I Daniel Goedkoopstraat was automobielimporteur is nu discotheek. Verkantorisering

3.3

In 2001 is een trend van toename van het aandeel kantoorvloer op bedrijventerreinen geconstateerd (zie rapport ‘Tapijt op de werkvloer’). Voor Sloterdijk I bijvoorbeeld is het aandeel kantoorvloer gestegen van 14 % (1988) naar 19% (2001). Dit aandeel ligt echter nog onder de maat van maximaal 30% kantoorvloer (het omslagpunt naar verkantorisering). De indruk is dat de trend van verkantorisering op stedelijke bedrijventerreinen doorzet. In een aantal bedrijfsgebieden (Schinkel, Bedrijvencentrum Osdorp) is er de laatste jaren een aantal bedrijfspanden tot kantoorruimte + atelier omgezet. Zelfstandige kantoorontwikkeling op bedrijventerreinen blijft een ongewenste ontwikkeling, aangezien de bereikbaarheid per openbaar vervoer

Behalve de al genoemde omzetting tot switchhouse, zien we ook omzetting naar perifere detailhandel en mondjes maat naar leisure. Enkele voorbeelden van omzetting van grote bedrijfshallen naar een andere functie: • Amstel III Heinekendistributiecentrum (11.000 m2) omgezet in opslag voor cacao en toen naar Praxis bouwmarkt inclusief tuincentrum (pdv);

Voormalige productiehal omgezet naar kantoor/ atelierruimte voor een reclamebureau, bedrijventerrein De Schinkel

19

op de meeste bedrijventerreinen onvoldoende is. Verkantorisering komt op grootschalige werkgebieden nauwelijks voor met uitzondering van het uitstralingsgebeid rond station Sloterdijk (Telegraaf aan de Basisweg, Getronics aan de Donauweg en de Millenium Tower). 3.4 Intensivering ruimtegebruik

Tabel: Globaal overzicht bebouwingspercentage

1981-1986 1986-1991 1991-1996 1996-2002 Bedrijvencentrum Osdorp Amstel III C+D strook De Schinkel Sloterdijk I Bedrijvencentrum Westerpark 70% 34% 70% 63% 66% nb 43% 70% 65% nb 70% 47% 72% 65% 58% 77% 49% 67% 63% 73%

De trend van intensivering van het ruimtegebruik, die in 1998 werd geconstateerd in het rapport Terreinwinst voor bedrijvigheid, zet eveneens door. Amsterdamse bedrijventerreinen zijn, zeker in vergelijking tot terreinen elders in de regio, intensief gebruikt. Dit blijkt uit relatief hoge fsi’s (floor space index) en bebouwingspercentages. Keerzijde hiervan is dat de uitbreidingsruimte voor bedrijven gering is en er een grote druk op de openbare ruimte ontstaat, waardoor er parkeer en circulatieproblemen kunnen ontstaan. Tabel: Globaal overzicht ontwikkelingen floor space index (fsi)

1981-1986 1986-1991 1991-1996 1996-2002 Bedrijvencentrum Osdorp Amstel III C+D strook De Schinkel Sloterdijk I Bedrijvencentrum Westerpark nb = niet beschikbaar 1,29 0,38 1,06 0,77 1,14 nb 0,50 1,05 0,79 nb 1,31 0,60 1,10 0,80 0,97 1,49 0,64 1,08 0,79 1,00

Op drie terreinen zien we een toename van de bebouwingspercentages (dat is het bebouwde deel van de kaveloppervlak) De fsi (floor space index = vloeroppervlak / kaveloppervlak) stijgt niet in alle gevallen. Dit wordt veroorzaakt door (recente) sloop van verouderde bebouwing. Hoge percentages betekenen dat er relatief weinig open opslag meer is op deze terreinen en dat er steeds minder op eigen terrein wordt geparkeerd. Ook op grootschalige werkgebieden vindt intensivering van het ruimtegebruik plaats. In Westpoort zijn drie stroken aangewezen, die als intensief (kleinschalig) werkgebied ontwikkeld zijn. Dat zijn de Nieuw Zeelandweg, Hornweg en de Zaanse Poort. Door terugkoop, heruitgifte en demping is op diverse locaties intensivering in het natte gedeelte gerealiseerd. 3.5 Afname aantal arbeidsplaatsen

Geleidelijk is er op enkele bedrijventerreinen een lichte afname van het aantal arbeidsplaatsen te zien. Dit heeft onder andere te maken met de

20

investeringen in productiemiddelen en automatiseringsprocessen, waardoor de arbeidsproductiviteit is toegenomen en daarmee de werkgelegenheid afneemt. Deels wordt deze trend omgebogen door het verschijnsel verkantorisering. Tabel: Globaal overzicht ontwikkeling aantal arbeidsplaatsen op vijf stedelijke bedrijventerreinen

het aantal autoverplaatsingen naar bedrijventerreinen maar beperkt gegroeid is in de afgelopen tien jaar mede doordat het aandeel van verplaatsingen per openbaar vervoer en fiets groeit in Amsterdam. Wel is het zo dat perifeer gelegen terreinen naar verhouding meer forenzen aantrekken, die voor het merendeel met de auto komen. Op terreinen waar de parkeerdruk toch sterk gegroeid is moet naar andere verklaringen worden gezocht. Bijvoorbeeld overloopeffecten van andere gebieden. Voor alle type terreinen geldt: hoe kleinschaliger de bedrijvigheid, des te meer parkeerdruk. Neveneffect van de parkeerproblematiek is verslechtering van de interne circulatie en daarmee de bereikbaarheid van bedrijven. De parkeerproblematiek is een vaak genoemde reden voor bedrijven om Amsterdam te verlaten. Op de onderzochte bedrijventerreinen zijn in de bestemmingsplannen geen parkeernormen opgenomen. Sloterdijk I: ontwikkelde zich zonder vaarwater en beperkte ruimte voor de auto. De kavels zijn volgebouwd en er is weinig ruimte op de openbare weg om te parkeren. Momenteel is er geen parkeerbeleid en geen betaald parkeren in het gebied. Wel is er sprake van parkeerdruk uit aangrenzende gebieden (Bos & Lommer, Teleport) waar betaald parkeren is ingevoerd. Amstel III: (bedrijvenstrook) is modern opgezet. Via het erfpachtrecht is geregeld dat parkeren, laden en lossen geheel op het eigen terrein dienen plaats te vinden. Op de openbare weg is geen enkele parkeerplaats gerealiseerd. Dit gaf bij de eerste aanblik van het gebied een verzorgd uiterlijk. Zelfs de Mega Praxis heeft voldoende parkeerplaatsen op eigen kavel kunnen realiseren. Maar het toenemende aantal autodealers in het gebied in de jaren negentig in bestaande panden heeft tot een totaal ander beeld geleid. Er is veel te weinig ruimte op eigen terrein om de handelsvloot te kunnen herbergen. Dit heeft geleid tot een toevloed van auto’s op de openbare weg. Er is geen handhaving door de politie. Rond de automobielbedrijven is het een chaos van (fout) geparkeerde auto’s, die de circulatie van het vrachtverkeer enorm belemmeren.

1981-1986 Bedrijvencentrum Osdorp 1100 Amstel III C+D strook De Schinkel Sloterdijk I 1300 2800 2800

1986-1991 nb 3300 2600 3100 nb

1991-1996 980 8100 2500 2300 500

1996-2002 900 7700 2300 2700 800

Bedrijvencentrum Westerpark nb

3.6

Toename Parkeerdruk

Over de ontwikkeling van de parkeerdruk op bedrijventerreinen zijn geen telcijfers bekend, vandaar dat in het kader van dit onderzoek zelf geteld is. Op bedrijventerreinen waar het aantal arbeidsplaatsen sterk gegroeid is, is het logisch dat de parkeerdruk is toegenomen, maar op de meeste terreinen is de floor space index wel toegenomen (zie paragraaf 3.5 en 3.6) maar het aantal arbeidsplaatsen niet. Zakelijke verplaatsingen en vervoer van goederen is over het algemeen wel toegenomen, maar hier zijn geen precieze cijfers over bekend. Desondanks kan gesteld worden dat met uitzondering van gebieden waar het aantal arbeidsplaatsen sterk gegroeid is

21

Schinkel: Een deel van dit gebied is nog aan vaarwater ontwikkeld. Er is geen enkele ruimte voor de auto. Dus ook hier volgebouwde kavels en weinig ruimte op de openbare weg om te parkeren. Er is geen parkeerbeleid in dit gebied, ook geen betaald parkeren. In het gebied is een PDV cluster gevestigd zonder eigen parkeerplaatsen. De bezoekers dienen allemaal op de openbare weg te parkeren. Hier is grote druk op schaarse parkeerplaatsen in de directe omgeving. Ondanks deze schaarste aan parkeerplaatsen is het een gewild gebied voor ondernemers gelet op het feit dat er nauwelijks bedrijfsruimte leeg staat. Bedrijvencentrum Osdorp: is modern en ruim opgezet met een (ruime) hoeveelheid parkeerplaatsen op de openbare weg. Bij de ontwikkeling van dit terrein in de jaren zestig van de vorige eeuw is reeds met de auto rekening gehouden. De bezoekers van de PDV cluster kunnen vrijwel geheel op eigen terrein parkeren. Volgens het stadsdeel leidt de vestiging van leisure activiteiten tot parkeerdruk op het gebied. De extra beveiligde rechtbank zorgt tijdens zittingen voor veel overlast. Er is dan een enorme aantrekkingskracht van de media met auto’s op het gebied. Straten worden afgezet. Hierdoor ontstaat ergernis bij de zittende bedrijven. Betaald parkeren wil het stadsdeel voorlopig niet invoeren. Bedrijvencentrum Westerpark: van oorsprong lag dit bedrijventerrein aan een goederenspoorlijn. Het heeft smalle straten en weinig parkeerplaatsen op de openbare weg. Er is betaald parkeren ingevoerd. Tevens is er een moderne openbare parkeergarage met 480 plaatsen (ook betaald). De perifere detailhandel (Praxis en Stox) heeft geen eigen parkeerplaatsen. Klanten moeten dus van betaald parkeren gebruik maken en dat doen ze ook. Tijdens het veldwerk is niet de indruk ontstaan dat er hier sprake is van een parkeerprobleem. In onderstaande tabel is een aantal belangrijke kenmerken voor de onderzochte bedrijventerreinen op een rij gezet. Meteen wordt duidelijk dat zowel qua bereikbaarheid als parkeren grote verschillen bestaan tussen de bedrijventerreinen.

Tabel: Kenmerken bereikbaarheid en parkeren van onderzochte bedrijventerreinen Sloterdijk I Betaald parkeren Parkeren laden / lossen eigen terrein (erfpacht) Parkeren openbare weg Hoogwaardig ov Aansluiting rijksweg Losplaats vrachtwagens PDV locatie neen Westerpark ja Osdorp neen Schinkel neen Amstel III neen

neen ja ringlijn 50 ja neen neen

neen ja neen neen ja ja

neen ja neen neen neen ja

neen ja neen ja neen ja

ja neen neen ja neen ja

Onderzocht is het aantal parkeerplaatsen in verhouding tot het aantal arbeidsplaatsen. Wat opvalt uit onderstaande tabel is dat het gebied met de minste parkeerplaatsen per arbeidsplaats ook de hoogste parkeerdruk heeft. Toch wordt de druk in Sloterdijk I niet zozeer door de bedrijven zelf veroorzaakt, maar vooral door bewoners uit de omliggende woonbuurten (Bos & Lommer) met betaald parkeren en personen die werken in de kantoren van Teleport, waar zowel parkeernormen als betaald parkeren worden gehanteerd. Op Sloterdijk I ondervindt het goederenvervoer veel hinder van de dubbel geparkeerde auto’s.

22

Tabel: Aantal parkeerplaatsen per onderzocht bedrijventerrein Parkeerp. (op eigen terrein) Bedrijvencent. Osdorp Schinkel 747 (179) Parkeerp. per arbeidsplaats 0,84 Parkeerdruk Parkeerdruk laag, met incidenteel problemen rond publiekstrekkers Parkeerdruk laag, met incidenteel problemen rond publiekstrekkers Hoge parkeerdruk als gevolg van overloopeffecten Lage parkeerdruk en betaald parkeren Alle parkeerplaatsen op eigen terrein en zeer hoge parkeerdruk aangrenzende gebieden

dubbelgebruik van parkeerplaatsen, doordat op de meeste terreinen het aandeel parkeerplaatsen op eigen terrein beperkt is. Amstel III vormt hierop een uitzondering. Hier zijn alle parkeerplaatsen op eigen terrein. Van de parkeerplaatsen die op eigen terrein zijn gerealiseerd is nauwelijks sprake van dubbelgebruik. De meeste bedrijven hebben een slagboom voor de opgang staan.

1823 (576)

0,78

Sloterdijk I

1639 (313)

0,61

Bedrijvencent. Westerpark Amstel III

948 (94) Geen gegevens

1,17 n.v.t.

In principe is het aantal aangetroffen parkeerplaatsen per arbeidsplaats op de terreinen ruim voldoende indien het alleen de bedrijven betrof. Op bedrijventerrein Schinkel en de bedrijvencentra Westerpark en Osdorp is bij verschillende bezoeken wel geconstateerd dat er rond trekpleisters soms veel auto’s zijn geparkeerd en er een tekort aan plekken lijkt te bestaan, maar vaak is in de rest van het gebied ruim voldoende parkeergelegenheid voorhanden en is de parkeerdruk niet erg hoog. Op bedrijventerrein de Schinkel ontbreken bij de concentratie van PDV parkeerplaatsen op eigen terrein. Dit leidt plaatselijk tot problemen. Opvallend is dat op bedrijvencentrum Westerpark betaald parkeren is ingevoerd en wordt geaccepteerd ondanks het feit dat in dit gebied naar verhouding de meeste parkeerplaatsen voorhanden zijn. In principe is er veel

Luchtfoto bedrijfsbebouwing Schinkel

3.7

Afname dienstwoningen

Het aantal dienstwoningen op bedrijventerreinen loopt terug. Stadsdeel Osdorp heeft in het bestemmingsplan van 2002 voor het Bedrijvencentrum Osdorp dienstwoningen wegbestemd. Op Sloterdijk I zijn vele dienstwoningen in de loop der jaren omgezet naar kantoorruimte van de bedrijven. Op Amstel III zijn geen dienstwoningen. (Illegale) bewoning is op de door ons onderzochte terreinen niet geconstateerd.

23

In het kader van de visie Sloterdijken zal onderzocht gaan worden of het zinvol is om meer dienstwoningen toe te staan met als oogmerk het verbeteren van de sociale veiligheid. 3.8 Lichte toename creatieve ondernemingen en broedplaatsen

Onder andere door ruimtegebrek, geluidsoverlast en hoge grondprijzen in de (binnen)stad zien we op bedrijventerreinen oefen- en opslagruimten voor dans-, muziek- of toneelgezelschappen, zoals bijvoorbeeld Orkater en Focus. Daarnaast zijn er ook broedplaatsen voor kunstenaars te vinden op bedrijventerreinen. Op Sloterdijk I zijn begin 2003 broedplaatsen in een bestaand pand gerealiseerd. Deze broedplaatsen zouden met name bestemd moeten zijn voor kunstenaars en ambachtslieden die vanwege bijvoorbeeld geluid- of stofoverlast, niet inpasbaar zijn in woongebieden. In transformatiegebieden, zoals de NDSM werf in Amsterdam-Noord, zijn ook broedplaatsen ontstaan.

Studio- en opslagruimten voor muziek- en toneelgezelschappen, gevestigd aan de Isolatorweg in Sloterdijk I

24

4 4.1

Trekpleisters op bedrijventerreinen De Amsterdamse praktijk

Ruim 25 jaar geleden zijn de eerste publiekstrekkers, de perifere detailhandel, ontstaan op bedrijventerreinen. De laatste jaren zien we een toename van de vraag naar ruimte op bedrijventerreinen door trekpleisters. Het gaat meestal om indoor commerciele sportactiviteiten, party- of feestzalen, indoor speeltuinen en religie. Dergelijke activiteiten hebben belangstelling voor bedrijventerreinen vanwege de beschikbaarheid van leegstaande bedrijfshallen, de prijs, de parkeergelegenheid en het feit dat er geen overlast voor omwonenden ontstaat. Er komen veel aanvragen met name voor Sloterdijk I en Amstel III. Aangezien door de gemeente zeer terughoudend is gereageerd op de ruimtevraag zien we slechts een lichte toename van publiekstrekkers op bedrijventerreinen. Vooral op terreinen waar zich leegstand voordoet en waar dus (goedkope) hallen beschikbaar zijn zien we deze toename. De vestiging van niet frequent voorkomende publieksaantrekkende functies is meestal niet in het bestemmingsplan geregeld, maar via een zogenaamde artikel 19 procedure. Hieronder volgt een overzicht van de verschillende type vestigingen: • Religie In de Weespertrekvaart Zuid (H.J.E. Wenckebachweg) zijn twee religieuze instellingen gevestigd. Dit gebied staat als transformatiegebied op de structuurplankaart. Het terrein is nu nog bedrijventerrein. Religieuze instellingen komen noch op stedelijke bedrijventerreinen, noch in grootschalige werkgebieden voor. • Perifere Detailhandels Vestingen (PDV) In transformatiegebied Amstel I is een PDV gevestigd in een deel van de voormalige hallen van Leonard Lang langs de Spaklerweg. Daarnaast komt perifere detailhandel voor op de stedelijke bedrijventerreinen Schinkel, Bedrijvencentrum Osdorp, Bedrijvencentrum Westerpark, Amstel III en

Religieuze instelling gevestigd in de Weespertrekvaart Zuid

Buiksloterham (Papaverweg). Op Sloterdijk I is geen perifere detailhandel gevestigd. Momenteel zijn er enkele initiatieven voor uitbreiding van perifere detailhandel op bedrijventerreinen. Het gaat om een initiatief in Amstel III, waar de gemeente wil meewerken aan een toevoeging van 7000 m². Daarnaast zal bij de Praxis op Sloterdijk III Oost aan de Noordzeeweg een woon themacentrum worden gebouwd. Tot slot zijn er plannen voor uitbreiding op het Zeeburgereiland. Verdere uitbreidingen worden niet voorzien. • Leisure In transformatiegebied Amstel I is een discotheek gevestigd. In het Bedrijvencentrum Osdorp zijn drie leisurevestigingen. In het bedrijvencentrum Westerpark zijn we eenmaal een leisure vestiging tegengekomen. Op de overige stedelijke bedrijventerreinen komt geen leisure voor. Er komen wel veel aanvragen vanuit de leisure sector met name voor Sloterdijk I, II en

25

Van auto importeur naar discotheek In de Daniël Goedkoopstraat op Amstel l was jarenlang de importeur van FIAT personenauto’s gevestigd. In de tachtiger jaren van de vorige eeuw zijn deze activiteiten geleidelijk naar een veel groter en moderner complex in Apeldoorn verhuisd en kwamen grote delen van de gebruikte hallen (op vervuilde grond, die ook nog gedeeltelijk particulier eigendom is) in Amsterdam langdurig leeg te staan. Vele functies hebben de revue gepasseerd: tramremise en uiteindelijk werd in een deel van het complex een PDV-cluster gevestigd. Voor het overige nog steeds leegstaande hallendeel meldde zich op een gegeven moment een exploitant voor een indoor kartingbaan. Het bestemmingsplan stond dit niet toe. De ondernemer meldde zich vervolgens met een compleet ondernemersplan bij de gemeente. Uiteindelijk werd, mede wegens de langdurige leegstand van het complex, via een zogenaamde artikel-19 procedure medewerking verleend. Helaas had de ondernemer onvoldoende financiële draagkracht om de aanloopverliezen te dragen en volgde een faillissement. Het deelgebied heeft wel z’n nieuwe leisure functie behouden want nu is in het complex al weer jaren een discotheek gevestigd.

Amstel I, maar deze worden afgewezen aangezien ze in strijd zijn met het bestemmingsplan. De leisure vestigingen op grootschalige werkgebieden zijn: • een partyzaal aan de Rhoneweg op Sloterdijk II zuid. Deze vestiging is mogelijk gemaakt via een vrijstelling in het vigerende bestemmingsplan Westhaven; • een outdoor kartbaan op de Theemsweg (Sloterdijk III oost). Deze is mogelijk gemaakt tot 2007 via een artikel 19 procedure; • de indoor kartbaan Bleekemolen op Sloterdijk III Noord. Deze kartbaan is gevestigd in een voormalig magazijn van DRAKA. Mogelijk gemaakt via een artikel 19 procedure; • John zalencentrum (2.400 m2) aan de TT. Melissaweg (Cornelis Douwesterrein 2) in Amsterdam-Noord. • In een voormalige loods van 27.000 m2 is een partyzaal / tentoonstellingsruimte aan de Neveritaweg gevestigd (AmsterdamNoord). • Een jachthaven aan de MS van Riemsdijk in Amsterdam-Noord. • Hotels In transformatiegebied Amstel I is een hotel gevestigd. Op Amstel III is een hotel in voorbereiding. In de visie voor Amstel III is deze functie opgenomen. Voorjaar 2004 is een hotel op Sloterdijk I geopend. Deze vestiging is via een artikel 19 procedure mogelijk gemaakt. Ook voor de Lutkemeerpolder (deelgebied 1) is een hotel in voorbereiding. Op grootschalige werkgebieden zijn geen hotels gevestigd. In bestemmingsplan Westhaven e.o. is daartoe wel een mogelijkheid opgenomen. Naast hotels is incidenteel een café of restaurant aangetroffen op bedrijventerreinen. Het betreft 6 (kleine) vestigingen, waaronder Mc Donald’s.

De grootste discotheek in Amsterdam met een oppervlak van 2200 m² en een maximum van 5000 bezoekers

26

• Onderwijsinstellingen Op Sloterdijk I is een grafische school en een onderdeel van het ROC gevestigd en op Amstel III een vakopleiding voor volwassenen. Er is geen beleid om scholen op bedrijventerreinen te (gaan) vestigingen.

Extra beveiligde rechtbank gevestigd op het Bedrijvencentrum Osdorp

4.2

Trekpleisters en het milieu

Grafisch Lyceum gevestigd op Sloterdijk I

Nagegaan is of er vanuit diverse wettelijke regelingen (wet geluidhinder en wet milieubeheer) beperkingen bestaan ten aanzien van de vestiging van publieksaantrekkende activiteiten op bedrijventerreinen. Trekpleisters zoals perifere detailhandel, hotels, religie, indoor commerciele sportactiviteiten, feestzalen, partyzalen, discotheken en indoor kinderspeeltuinen zijn volgens de wet geluidhinder niet geluidsgevoelig en kunnen dus onbeperkt in een geluidszone worden gerealiseerd. Een feesthal of speelparadijs wordt op grond van de wet milieubeheer zelf beschouwd als een inrichting die hinder voor de omgeving kan veroorzaken. De wet milieuheer beschermt dat soort inrichtingen niet tegen hinder van andere inrichtingen. Echter een kinderspeelparadijs zal geen belangstelling hebben voor een locatie naast een fabriek die bijvoorbeeld stof of stank uitstoot.

• Vestiging overige publiekstrekkers Incidenteel zijn overige publiekstrekkers gevonden, zoals de rechtbank, uitleenpunt van revalidatiemateriaal, uitzendbureau en reisbureau (Bedrijvencentrum Osdorp). Maatschappelijke voorzieningen (zoals kunstuitleen en uitleen revalidatiemateriaal) zijn typisch functies, die in een woonwijk thuishoren. Het feit dat sommige van deze functies op bedrijventerreinen zijn gevestigd heeft onder andere te maken met de kosten. (Voormalige) winkelpanden zijn vaak te duur voor dit soort functies. Dergelijke functies zijn meestal niet erg grootschalig en trekken niet erg veel bezoekers aan. Dit leidt (bijna nooit) tot problemen. Het is dan ook niet nodig hiervoor specifieke aanvullende beleidsvoorstellen te maken.

27

Een hotel is ook niet geluidsgevoelig voor zowel de wet milieubeheer als de wet geluidhinder, maar er is ooit een uitspraak van de Raad van State geweest dat in een bepaald geval een hotelkamer toch als geluidsgevoelig beschouwd moest worden. Maar in zijn algemeenheid is dat niet zo. Wat betreft externe veiligheid is het bij voorbaat niet zo dat geen publieksfuncties op grootschalige werkgebieden kunnen komen. Op die terreinen liggen weliswaar bedrijven die een risico-zone hebben, maar volgens de richtlijn (nog geen wet) kunnen nieuwe functies beperkt in zo’n zone worden gerealiseerd. Het groepsrisico wordt mede bepaald door het aantal mensen dat in de zone verblijft. Het is dus afhankelijk van het aantal bezoekers of de oriënterende waarde van het groepsrisico wordt overschreden. Daarnaast speelt ook het plaatsgebonden risico een rol. Dat is het risico dat iemand overlijdt als gevolg van een ontploffing. Hierbij wordt een afstandsmaat gehanteerd. De mogelijkheid van vestiging van publiekstrekkers is dus afhankelijk van de plaats op het bedrijventerrein. Hierbij is er geen verschil met de vestiging van een kantoor of een ander gebouw waar veel mensen verblijven. Vanuit de wet geluidhinder en de wet milieubeheer wordt de vestiging van publiekstrekkers op voorhand niet uitgesloten op bedrijventerreinen. Er zijn echter andere overwegingen om dat wél te doen. De ruimte voor milieuhinderlijke bedrijven in Amsterdam is schaars. Het structuurplan heeft de grootschalige werkgebieden aangewezen als de plekken waar bedrijven tot milieuhindercategorie V zich kunnen vestigen. Vestiging van publiekstrekkers op grootschalige werkgebieden leidt tot ongewenste verdringing van de ruimte voor industrie. Bovendien zijn dit type werkgebieden onvoldoende bereikbaar per openbaar vervoer en laat de sociale veiligheid (vooral ’s nachts) te wensen over. Een uitzondering hierop vormt het gebied in de invloedssfeer van station Sloterdijk. 4.3 Parkeerbehoefte trekpleisters

van verschillende publiekstrekkers en de spreiding van het gebruik van parkeerplaatsen in de tijd. Immers als een publiekstrekker een grote parkeerbehoefte heeft op momenten dat de bedrijven niet in gebruik zijn leidt dit niet tot parkeerproblemen. Er is gebruik gemaakt van cijfers van het CROW uit 2003. Het betreft gemiddeld cijfers per type functie, waarbij wel rekening wordt gehouden met de verstedelijkingsgraad van de regio en de ligging van het gebied binnen de stad (centraal of perifeer). Figuur 1 laat zien dat de parkeerbehoefte van leisure ongeveer 4 tot 5 keer zo groot is als die van een gemiddeld bedrijf. Dat betekent dat wanneer je aan een bestaand bedrijventerrein 10% bvo aan leisurefuncties toevoegt de parkeerdruk in het gebied met 40% kan toenemen. De parkeerbehoefte van leisurefuncties ligt ook duidelijk hoger dan die van kantoren. Figuur 1: Parkeerbehoefte per 100m²

Bron: CROW, 2003 Rekenvoorbeeld Een bedrijventerrein heeft nu totaal 100.000 m² bvo, waarvan 5.000 m² leisure. Besloten wordt het terrein te verdichten met 20.000 m² bvo leisure, een groei van 20% van het totale bvo. Op dit moment zijn er 1500 parkeerplaatsen op het terrein. De groei van de leisure heeft bij een situatie waarin er geen mogelijkheid is van dubbelgebruik tot gevolg dat er meer dan 1000 extra parkeerplaatsen nodig zijn in het gebied. Dit houdt in dat bij een groei van het vloeroppervlak met 20% de totale parkeerbehoefte in het gebied groeit met bijna 70% naar ruim 2500 parkeerplaatsen!

Om een idee te krijgen wat de effecten zijn van het vestigen van meer publiekstrekkers op bedrijventerreinen is gekeken naar de parkeerbehoefte

28

Figuur 2: Parkeerbehoeft publiekstrekkers per 100m² bvo

Figuur 3. Spreiding van parkeerbehoefte in de tijd in percentage van de piekbehoefte op niet goed per openbaar vervoer ontsloten locaties Werkdag Overdag Bedrijven PDV Onderwijs Horeca Museum Cultureel Centrum Sporthal 100 70 100 30 20 40 50 Avond 5 20 0 90 45 100 100 Koopavond 10 100 0 90 0 100 90 Zaterdag Overdag 5 100 0 75 100 60 100 Avond 0 0 0 100 0 90 90 0 0 0 45 90 25 85 Zondag

Bron: CROW, 2003 Binnen de categorie publiekstrekkers zijn echter grote verschillen in de parkeerbehoefte per 100 m² bvo. Met name PDV, overdekte speeltuinen, discotheken en religie hebben een parkeerbehoefte die in verhouding tot bedrijven zeer hoog is. Bij de berekening is uit gegaan van vestiging van deze functies op gebieden die niet goed ontsloten zijn per openbaar vervoer. De parkeerbehoefte van publiekstrekkers met een lage parkeerbehoefte, zoals onderwijs en musea ligt zelfs lager dan de behoefte voor bedrijven. Rest de vraag wanneer de behoefte van publiekstrekkers het grootst is. Als de piekbehoefte samenvalt met die van de bedrijven geeft dat problemen. Is dit niet het geval dan kunnen functies geredeneerd vanuit de parkeerbehoefte nog steeds goed gecombineerd worden. In figuur 3 is de spreiding van de parkeerbehoefte per functie in beeld gebracht.

Bron: CROW, 2003 Op basis van de absolute parkeerbehoefte en de spreiding van deze behoefte in de tijd is voor een aantal publiekstrekkers een schema opgesteld (zie figuur 4). Publiekstrekkers die een hoge parkeerbehoefte hebben, die zich ook nog eens manifesteert op werkdagen (vooral PDV) conflicteren het meest met de parkeerbehoefte van bedrijven. Publiekstrekkers die een hoge parkeerbehoefte hebben, maar waar de piek niet op werkdagen ligt of functies met een lage parkeerbehoefte waarvan de piek wel op werkdagen ligt conflicteren al een stuk minder met de behoefte van bedrijven. Het meest geschikt - geredeneerd vanuit de parkeerbehoefte - voor de vestiging op bedrijventerreinen zijn publiekstrekkers, die een lage parkeerbehoefte hebben waarvan de piek ook nog eens buiten kantooruren valt, zoals een museum. Ook de functies in de oranje vakken die of een lage parkeerdruk hebben die zich wel manifesteert op werkdagen (onderwijs en sportschool), dan wel een hoge parkeerdruk hebben die zich niet manifesteert op werkdagen (discotheek, religie) zijn geredeneerd vanuit de parkeerbehoefte geschikt voor de vestiging op bedrijventerreinen.

29

Figuur 4. Combinatie van parkeerbehoefte en spreiding parkeerdruk Parkeerbehoefte op bedrijventerreinen Hoog Behoefte op werkdagen > 50% van de piekbehoefte Ja • • PDV Overdekte speeltuinen Discotheek Religie • • • • • Laag Onderwijs Sporthal/school Hotel Cultureel Centrum Museum

type terrein af. Bij de beschrijving van de praktijk is al geconstateerd dat de terreinen sterk verschillen. Maatwerk is nodig, maar toch kan er een aantal algemene uitgangspunten geformuleerd worden. Vestiging publiekstrekkers: Parkeren op eigen terrein bij hoge parkeerdruk anders dubbelgebruik Uit het oogpunt van de mindere bereikbaarheid per openbaar vervoer en de verslechterende bereikbaarheid van terreinen voor goederenvervoer zijn bezwaren aan te voeren tegen het vestigen van publiektrekkers op bedrijventerreinen, maar uit het oogpunt van parkeren zijn geen principiële bezwaren aan te voeren mits het parkeren maar goed is opgelost. Belangrijkste eis zou moeten zijn dat in gebieden waar de parkeerdruk hoog is publiekstrekkers het parkeren volledig op eigen terrein moeten oplossen. Hierbij kan beter te ruim dan te krap genormeerd worden, tenzij het bedrijventerrein goed ontsloten is per openbaar vervoer, zoals Sloterdijk I, of de capaciteit van het wegennet de groei van het autoverkeer niet kan verwerken. Door het parkeren op eigen terrein op te lossen ondervinden de zittende bedrijven geen hinder van de toegenomen parkeerdruk die de publiekstrekkers veroorzaken. Aanbevolen wordt voor een aantal publiekstrekkers samen een terrein aan te wijzen, zodat er mogelijkheden zijn voor dubbelgebruik tussen de publiekstrekkers. Op terreinen waar binnen de huidige stedenbouwkundige structuur bijna geen mogelijkheid bestaat om extra parkeren op eigen terrein te realiseren, zoals in Sloterdijk I zou zeer terughoudend omgegaan moeten worden met toevoegen van trekpleisters. Is de parkeerdruk in een gebied erg laag of betreft het de vestiging van een trekpleister die vooral buiten kantooruren publiek aantrekt dan is het oplossen van parkeren op eigen terrein niet noodzakelijk. Als het moment van de piekbehoefte verschilt kunnen uit het oogpunt van efficiënt ruimtegebruik bestaande parkeerplaatsen dubbel gebruikt worden. Indammen overloopeffecten: Invoeren betaald parkeren met bescherming van bedrijven Veel bedrijventerreinen hebben te maken met overloopeffecten uit aangrenzende gebieden waar een restrictief parkeerbeleid wordt gevoerd.

Voor de vestiging van functies op bedrijventerreinen die in de rode en oranje vakken staan is het wel van belang voorwaarden te stellen aan de manier waarop het parkeren wordt opgelost. Op basis van onder andere de parkeerbehoefte kan een onderscheid worden gemaakt in intensieve leisure en extensieve leisure. Onder intensieve leisure worden compacte commerciële vrijetijdsvoorzieningen verstaan, die grote bezoekersaantallen trekken en die bij uitstek geschikt zijn om zich te vestigen nabij knooppunten van openbaar vervoer (bijvoorbeeld een theater, voetbalstadion). Extensieve leisure zijn commerciële vrijetijdsvoorzieningen, die ruimte extensief zijn, die slechts op een beperkt deel van de dag of week bezoekers trekken en die (geluid-)overlast kunnen veroorzaken (bijvoorbeeld feestzaal, discotheek, schietvereniging). Van dergelijke activiteiten wordt hier onderzocht of ze in aanmerking komen voor vestiging op een bedrijventerrein 4.4 Parkeeroplossingen

Twee onderwerpen zijn van belang voor het parkeerbeleid op bedrijventerreinen. Ten eerste de manier waarop wordt omgegaan met de vestiging van publiekstrekkers. In de tweede plaats het indammen van overloopeffecten. De manier waarop het beleid uitpakt hangt erg van het

Nee

• •

30

Indien het omliggende gebied betaald parkeren heeft ingevoerd kan overwogen worden dit ook op het bedrijventerrein in te voeren, waarbij de bedrijven zelf (onbeperkt) vergunningen kunnen aanvragen tegen een beperkt tarief, zoals dat volgens de parkeerverordening geldt voor gebieden buiten de ring. De ervaringen op bedrijventerrein Westerpark laat zien dat invoering van betaald parkeren geaccepteerd wordt, zelfs door de daar gevestigde publiekstrekkers. Indien het aangrenzende gebied geen betaald parkeren heeft, maar stringente parkeernormen ligt betaald parkeren niet zo voor de hand. Dit geldt voor de bedrijventerreinen Lutkemeerpolder, Bedrijvencentrum Osdorp en de terreinen in Amsterdam-Noord. Als op deze terreinen toch overloopeffecten zijn dan is het van belang dat bedrijven het parkeren zoveel mogelijk op eigen terrein hebben opgelost, zodat weinig plekken langs de openbare weg beschikbaar zijn voor parkeerders uit andere gebieden. In de bedrijvenstrook van Amstel III is dat al het geval. Bedrijventerreinen waar al veel parkeerplaatsen op eigen terrein zijn hebben ook minder parkeerdruk als gevolg van publiekstrekkers. Om de bereikbaarheid van bedrijven voor goederenvervoer niet in gevaar te brengen zouden speciale laad-en losplekken voor goederenvervoer kunnen worden aangewezen. In Bedrijvencentrum Westerpark is dit gerealiseerd.

31

5. 5.1

Bedrijventerrein als proeftuin Pioniers op solitaire vestigingen

solitaire vestigingen. Op veel bedrijventerreinen in Nederland zijn her en der voorbeelden te vinden van leisure-voorzieningen uit de pioniersfase, of van activiteiten die deze fase nimmer zijn ontgroeit. 5.2 Succes door clustering

Het belang van ‘leisure’-voorzieningen als economische activiteit neemt toe. De gemeente Amsterdam wordt steeds vaker benaderd met het verzoek om in leegstaande bedrijfspanden publieksaantrekkende voorzieningen te situeren. Tot op heden is het beleid hierin terughoudend. De meeste bedrijventerreinen in Amsterdam blijven primair bestemd voor ‘traditionele’ bedrijven. Tegelijk is de tendens waarneembaar dat bijvoorbeeld productiebedrijven en grootschalige distributie in toenemende mate buiten de regio worden gevestigd en -op macro-economische schaal- buiten Nederland. Ook in de logistiek is sprake van een transformatie. Deze ontwikkelingen leiden ertoe dat het aantal mutaties op bedrijfsterreinen toeneemt en bovendien in een hoger tempo plaatsvindt. In de vestiging van publieksaantrekkende voorzieningen op bedrijventerreinen kunnen globaal twee fasen worden onderscheiden: de pioniersfase en de consolidatiefase. In de pioniersfase betreft het nieuwe formules waarvan nog niet bekend is of deze bij het grote publiek aanslaan. Bedrijventerreinen kunnen in deze fase als ‘proeftuin’ worden beschouwd, waar - met beperkte risico’s - nieuwe concepten of ideeën kunnen worden gelanceerd. In de pioniersfase wijken de vestigingsvoorwaarden van publieksaantrekkende voorzieningen niet veel af van de eisen die een gemiddeld bedrijf aan haar locatie stelt: voldoende ruimte, een relatief lage vierkante meterprijs, een omgeving die weinig eisen stelt en een goede bereikbaarheid per auto. Lege hallen, die oorspronkelijk voor produktie-, veiling-, of distributiedoeleinden werden ontworpen, zijn in de pioniersfase aantrekkelijke ‘objecten’ voor bijvoorbeeld de vestiging van een kartbaan, een uitgaanscentrum, een sportcentrum of een kinderspeelparadijs. In de pioniersfase is de kwaliteit van de openbare ruimte en de uitstraling van het gebied van minder groot belang. Bezoekers parkeren niet zelden op halfverharde terreinen in de omgeving of in de berm. In de regel leidt dit niet tot grote problemen omdat de bezoektijden afwijken van de werktijden én omdat vaak sprake is van

De consolidatiefase wordt gedomineerd door formules die succesvol zijn gebleken. Dit succes uit zich onder andere in het ontstaan van concurrerende voorzieningen binnen dezelfde formule. Voor deze formules voldoen achteraf gelegen percelen niet meer, in de consolidatiefase worden zichtbaarheid, herkenbaarheid en imago belangrijke vestigingsvoorwaarden waarmee men zich kan onderscheiden van de concurrentie. Een van de kenmerken van de consolidatiefase is het streven naar clustering binnen de branches. Soms alleen als beeld: verspreid gelegen vestigingen op hetzelfde bedrijventerrein afficheren zich als ‘boulevard’ of ‘plein’, in de meeste situaties echter ook fysiek. Door de clustering neemt het aantal bezoekers toe. De ‘standaard’ inrichting van bedrijventerreinen, vaak zonder trottoir, sluit hier niet meer op aan. De halfverharde terreinen uit de pioniersfase maken plaats voor duurzaam ingerichte parkeerterreinen, wandelpromenades en groenvoorzieningen. De clusters worden bij voorkeur op zichtlocaties gesitueerd langs belangrijke ontsluitingswegen. Bij gebrek aan nieuwe locaties wordt niet zelden een groter gebied rondom de oorspronkelijke vestiging(en) volledig geherstructureerd. Bestaande bedrijven die niet (meer) in het nieuwe profiel passen worden in dat geval uitgeplaatst. Het onderscheid tussen de pioniers- en de consolidatiefase is het meest duidelijk waarneembaar in de woning- en doe-het-zelfbranche: de eerste Gamma- en Praxisvestigingen lagen bijna zonder uitzondering enigszins verborgen in bestaande panden op bedrijfsterreinen en ook de eerste Ikea werd in 1978 ‘in the middle of nowhere’ op een bedrijventerrein in Sliedrecht geopend. Inmiddels heeft bijna elke grotere gemeente haar eigen ‘meubelplein’ of ‘autoboulevard’. Andere branches tonen een vergelijkbare ontwikkeling: in Delft ligt langs de A13 een volledig nieuwe meerlaagse kartbaan, tegenover een eveneens volledig nieuw speelparadijs.

32

5.3

De trek naar de periferie

De vestiging van publieksaantrekkende voorzieningen op bedrijventerreinen kan enerzijds beschouwd worden als een min of meer ‘natuurlijk’ proces waarin vrijkomende bedrijfsruimte een nieuwe bestemming krijgt. Anderzijds kan de opkomst van publieksaantrekkende voorzieningen gezien worden als het ontstaan van een nieuwe functie waarvoor passende locaties gevonden moeten worden. In elk geval zijn de gevolgen voor de ruimtelijke ordening groot. Functies die oorspronkelijk in de centra van de steden waren geconcentreerd zoeken in toenemende mate letterlijk de ruimte in de periferie op. De grootschalige detailhandel is vrijwel zonder uitzondering op perifere locaties gelegen. In opkomst zijn grootschalige vrije-tijds-voorzieningen zoals kartbanen en speelparadijzen. In de toekomst volgen wellicht religieuze en culturele centra: op dit moment wordt in Leiderdorp een grote regionaal georiënteerde kerk gebouwd, pal naast het Meubelplein langs de A4. De verdeling van publieksaantrekkende voorzieningen op bedrijventerreinen in de Randstad geeft als beeld dat deze vooral in de perifeer gelegen gemeenten zijn geconcentreerd en in mindere mate in de grote steden zelf. Een combinatie van factoren ligt hieraan ten grondslag. Een hal met langdurige leegstand is voor de grote steden meestal geen ramp. Ter bescherming van hun centrumfunctie enerzijds én het profiel van het bedrijventerrein anderzijds kunnen de grote steden een strikt beleid voeren ten opzichte van nieuwe functies die zich in deze hal zouden willen vestigen. Voor kleinere gemeenten zijn de gevolgen van een leegstaande hal veel groter. Bij gebrek aan geschikte kandidaten wordt – vaak uit opportunisme - het beleid aangepast of worden regels, die bijvoorbeeld voor een showroom gelden, creatief geïnterpreteerd. In combinatie met de prijs is de periferie daarom een aantrekkelijke optie voor leisure-voorzieningen in de pioniersfase. Vanuit deze ‘proeftuin’ is het in de consolidatiefase slechts een kleine sprong naar een nabijgelegen zichtlocatie. Dit geldt niet alleen voor meubelpleinen en autoboulevards, maar ook voor discotheken, speelparadijzen, kartbanen, uitgaanscentra, overdekte markten, bioscopen en voetbalstadions. Met deze ontwikkeling ontstaan, in tegenstelling tot het

gangbare beeld, juist op deze locaties nieuwe vormen van stedelijkheid, gericht op de automobiliteit. In de praktijk zijn deze centra meer aanvullend dan concurrerend ten opzicht van de centra van de grote steden: Aalsmeer (amusement), Beverwijk (markt) en Lelystad (outlet) zijn inmiddels een begrip. Minder bekend maar ook succesvol: discotheken boven het IJ, meubelcentra in het Groene Hart en ‘keukenboeren’ in Woerden. Voor de bezoekers van deze voorzieningen, die niet alleen in de periferie wonen, is afstand geen criterium maar de reistijd per auto. Toelichting bij de tekeningen tekening 1: Pioniersfase Op veel bedrijventerreinen - in deze fictieve situatie tussen de spoorlijn en de snelweg – liggen verspreid solitaire publieksaantrekkende voorzieningen zoals een bouwmarkt, een bowlingbaan of een meubeldiscounter. tekening 2: Herstructureringslocatie De randen van oudere bedrijventerreinen worden niet zelden geherstructureerd tot een cluster van publieksaantrekkende voorzieningen, vaak in de woning-, doe-het-zelf- of autobranche. Onderdeel van de herstructurering is een scheiding tussen verkeer naar het bedrijventerrein en verkeer naar de cluster. Een herstructurering kan lang duren zodat her en der nog bedrijven aanwezig kunnen zijn. tekening 3: Zichtlocatie Nieuwbouw op een zichtlocatie kan in één keer – en relatief goedkoop gerealiseerd worden. Vrachtverkeer en bezoekers zijn volledig gescheiden. Nieuwbouwlocaties zijn vaak herkenbaar aan een bepaalde ‘ambiance’ waarmee in elk geval de voorgevel zich onderscheidt van concurrerende locaties. tekening 4: OV-locatie Clusters met grote pieken in de bezoekersstroom worden bij voorkeur in de nabijheid van een station gesitueerd. Vaak zijn dit slechts bescheiden voorstadhaltes waar alleen stoptreinen halteren, de meeste bezoekers komen immers per auto. Bij grote evenementen kan de dienstregeling worden aangepast.

33

Tekening 1

Tekening 2

Tekening 3

Tekening 4

34

5.4

Case ‘De Baanderij’ in Leiderdorp

wil de gemeente, in aansluiting op de herziening van het tientallen jaren oude bestemmingsplan, in de toekomst een meer initiërende rol vervullen. Binnen Leiderdorp is het profiel van de Baanderij afgestemd op het Meubelplein. De concurrentie is gering; beide bedienen een verschillend marktsegment. Dit geldt echter niet voor de Rijnekeboulevard in Zoeterwoude. Na opening van de nieuwe Karwei bouwmarkt in Leiderdorp is de vestiging in Zoeterwoude gesloten. Het is te verwachten dat door de toename van het aantal perifere clusters deze onderlinge concurrentie toeneemt. Omdat de vrijgekomen ruimte toch verhuurd moet worden bestaat de kans dat de oorspronkelijke branchering vervaagt. In Leiderdorp speelt deze problematiek (nog) niet. Elders kunnen echter al wel nieuwe branches worden gesignaleerd: huishoudzaken, elektronica winkels en (mega)supermarkten. De grens tussen publieksaantrekkende voorzieningen in de (binnen)stad en publieksaantrekkende voorzieningen op bedrijventerreinen of in de periferie is minder hard dan op basis van het beleid mag worden verondersteld.

Van de perifere centra is meubelboulevard ‘de Baanderij’ in Leiderdorp meer nauwkeurig geanalyseerd. De Baanderij is interessant omdat op dit terrein ook gewone bedrijven zijn gelegen, naast clustering ook solitaire voorzieningen aanwezig zijn én vanwege de nabijheid van twee andere perifere centra: Meubelplein Leiderdorp en de Rijnekeboulevard in Zoeterwoude. Een uitgebreide beschrijving van de Baanderij is in de achtergrondrapportage opgenomen. Ten aanzien van de publieksaantrekkende voorzieningen op de Baanderij kunnen de volgende conclusies worden getrokken: § Het bedrijventerrein functioneert als overloopgebied voor voorzieningen die qua omvang of hinder niet (meer) in de (binnen)stad passen; § Enkele solitaire vestigingen tussen de bedrijven leveren een positieve bijdrage aan de levendigheid, via overleg is medegebruik van parkeerterreinen vaak goed op te lossen; § Bij toename van het aantal solitaire vestigingen nemen problemen ten aanzien van de bereikbaarheid van de bedrijven en de parkeercapaciteit van de voorzieningen toe; § Het openbare gebied van de meubelboulevard is niet ingericht op doorgaand vrachtverkeer en daarom volledig gescheiden van het bedrijventerrein; § De meubelboulevard blijkt ook voor branchevreemde voorzieningen een aantrekkelijke vestigingslocatie. Uit het overleg met de gemeente Leiderdorp blijkt dat vooral de branchering van de meubelboulevard veel discussie heeft opgeleverd. Kern van deze problematiek is dat De Baanderij niet vanuit beleid is ontstaan maar vanuit particulier initiatief, waarmee de gemeente en de provincie van een onverkoopbaar en zwaar verontreinigd terrein werden verlost. Met behulp van artikel 19-procedures heeft de gemeente vooral een toetsende rol gespeeld. Door de betrokkenen wordt het gebrek aan beleid als een manco ervaren. Veel problemen hadden voorkomen kunnen worden als van te voren een duidelijk profiel was vastgesteld. Aangezien de sanering nog niet is voltooid

Woonboulevard Zijbaan Zuid op de Baanderij

35

5.5

Inpassing van publiekstrekkers op bedrijventerreinen

Op grond van de analyse van de trends en de (parkeer-) ruimtebehoefte van trekpleisters komen we tot de volgende aanbevelingen met betrekking tot de ruimtelijke inpassing. Indien vestiging van publiekstrekkers op een bedrijventerrein wordt overwogen stimuleer dan clustering van de activiteiten. Onder clustering wordt verstaan het samenvoegen van verschillende publieksaantrekkende activiteiten in een gebied, zodanig dat gemeenschappelijke maatregelen genomen kunnen worden om het parkeren te reguleren en dat de inrichting van de openbare ruimte afgestemd is op het specifiek gebruik. Dat wil zeggen dat er scheiding van de verschillende verkeersstromen plaatsvindt: enerzijds de bezoekersstromen, anderzijds het vrachtverkeer van en naar de bedrijven. Daarnaast gaat het om de aanleg van stoepen, straatverlichting, groenvoorzieningen, straatmeubilair, speeltoestellen, fietsklemmen of een broodjeszaak. Clustering is niet alleen vanuit de ruimtelijke inpassing gewenst, ook vanuit het functioneren van de publiekstrekkers zelf (zie voorbeelden in den lande van meubelboulevards). Tevens ondervindt het reguliere bedrijfsleven zo de minste overlast van de verkeersaantrekkende werking van de publiekstrekkers en komt het functioneren van het terrein niet in het gedrang. Aanbevolen wordt om in Amsterdam drie activiteitenzones aan te wijzen, waar clustering van publiekstrekkers kan plaatsvinden. Daarbij is het wel van belang het maximum aantal vestigingen aan te geven. Voorgesteld wordt activiteitenzones aan te geven in Amstel III, Sloterdijk I en op een stedelijk bedrijventerrein in Amsterdam-Noord (Papaverweg/Klaprozenweg, Buiksloterham, Meeuwenlaan/Hamerstraat). Aanbevolen wordt slechts incidenteel (tijdelijke) vestigingen op solitaire locaties toe te staan. Verbindt daar dan wel de voorwaarde aan van parkeren op eigen terrein.

Voorbeeld van de pioneersfase op een bedrijventerrein in Groningen (zie tekening 1)

Voorbeeld van een publiekstrekker nabij NS station (zie tekening 4)

Achtergrondinformatie

I II III IV V

Casestudy ‘De Baanderij’ te Leiderdorp Trends op bedrijventerreinen Expertmeeting Literatuurlijst Projectinformatie

37

I

Casestudy: De Baanderij in Leiderdorp

De Baanderij is een bedrijventerrein met een omvang van circa 24 hectare in de gemeente Leiderdorp.Het terrein dankt zijn ontstaan aan de ‘Verto’, de Verenigde Touwfabrieken, die al voor de tweede wereldoorlog zich vestigde in de polder langs de Zijl, een zijkanaal van de Oude Rijn, halverwege Leiderdorp en Leiden. In de jaren ’60 en ’70 nam het terrein in omvang toe, zowel door uitbreiding van de Verto als door toevoeging van nieuwe bedrijven. Deze uitbreidingen zijn als een soort jaarringen nog herkenbaar in de structuur van het terrein. In de omgeving ontstonden woonwijken, aanvankelijk alleen een geïsoleerde enclave voor de werknemers van de Verto, later ook stadsuitbreidingen van Leiderdorp en Leiden. Inmiddels wordt de Baanderij vrijwel volledig omringd door woonwijken, ook aan de overzijde van de Zijl. Aan de noordzijde van het terrein, tegen de N445, de provinciale weg tussen de A4 en Leiden-Noord, ligt het gebouw van de Leidse Onderwijs Instellingen, de LOI, en het ROC. In deze hoek bevindt zich ook de hoofdontsluiting van de Baanderij, de Rietschans. Vanaf de Rietschans worden de verschillende ‘jaaringen’ van het terrein ontsloten. Rechtstreekse verbindingen tussen deze verschillende uitbreidingen ontbreken echter. Naast produktiebedrijven zijn vanoudsher ook PDV bedrijven op de Baanderij gevestigd. Een groot deel van het terrein draagt nog steeds deze signatuur. Tegelijk vindt een transformatieproces plaats, met name op het Vertodeel. Ontwikkeling In de jaren ’80 vertrok de Verto (door faillisement) uit Leiderdorp. Achter bleef een circa 10 hectare groot terrein met enorme hallen en een zwaar vervuilde bodem. De gemeente kon het terrein voor het symbolische bedrag van één gulden overnemen maar zag hiervan af vanwege de sloop- en saneringskosten. Twee particuliere ondernemers, die al op het terrein gevestigd waren, ontwikkelden een plan om de bestaande hallen te verbouwen tot grootschalige detailhandelsvestigingen (GDV), in combinatie met een beperkte sanering van het terrein. De GDV zou

gericht zijn op doe-het-zelf, woninginrichting en woonaccesoires. Het oude, globale bestemmingsplan, noch het provinciale en regionale detailhandelsbeleid sloten aan op deze ontwikkeling. Leiderdorp geniet enige bekendheid vanwege het al langer bestaande Meubelplein en in de buurgemeente Zoeterwoude lag een vergelijkbare GDV-locatie tegenover de Heinekenbrouwerij. Desondanks diende voor de lege hallen en het braakliggende terrein een passende herbestemming gevonden te worden om te voorkomen dat dit aan woonwijken grenzende terrein zou verpauperen. Vanuit deze achtergrond - en vanwege het feit dat de betreffende ondernemers zich goed hadden voorbereid - is door de provincie en de betrokken gemeenten de omvang en verdeling van GDV-locaties in de Leidse regio (opnieuw) onderzocht. Besloten werd het aantal GDV-locaties uit te breiden met de Baanderij en een vergelijkbare locatie in Leiden. Kleinschalige detailhandel en andere branches werden niet toegestaan, met uitzondering van uit te plaatsen ‘probleemgevallen’ uit de Leidse regio. Dit besluit vormde de basis voor de artikel 19-procedures ten behoeve van de verbouwing van de hallen. Stand van zaken De eerste fase van het transformatieproces is inmiddels voltooid. Ongeveer de helft van het Vertoterrein, het langs de Zijl gelegen deel, is omgevormd tot woonboulevard. Naast oude hallen, die vanwege de sanering voorlopig zijn blijven staan en waarvoor alleen een nieuwe frontbebouwing is geplaatst, staan hier ook volledig nieuwe panden. Daarachter, op een kwart van het terrein, is een nieuw bedrijfsverzamelcomplex verrezen met hoofdzakelijk service- en dienstverlenende bedrijven gevestigd, maar ook bijvoorbeeld een buitensportzaak. Het resterende deel bestaat uit oude hallen waarin een distributiecentrum en een afvalverwerkingsbedrijf zijn gevestigd. Op termijn is hier ook een transformatie voorzien. Over enige jaren zal een deel van de hallen aan de woonboulevard worden vervangen in combinatie met sanering van de daaronder gelegen grond. In tegenstelling tot wat de stadskaart suggereert zijn de drie delen van

38

het Vertoterrein zelfstandige enclaves, zonder onderlinge verbindingen. De oorzaak hiervan ligt –indirect- in de eigendomssituatie. Hoewel de woonboulevard en het bedrijfsverzamelcomplex volledig openbaar toegangelijk zijn, worden de parkeerterreinen en interne wegen in deze twee delen particulier beheerd. De inrichting van de openbare ruimte is afgestemd op deze functies. Vrachtverkeer van en naar het afvalverwerkingsbedrijf en het distributiecentrum is hier ongewenst vanwege mogelijke schade en onveilige situaties. Om deze reden zijn alle doorgangen naar het afvalverwerkingsbedrijf en het distributiecentrum door middel van hekken afgesloten, met uitzondering van de enige openbare weg op het Vertoterrein. Overige ontwikkelingen Ook in de omgeving van het Vertoterrein vindt transformatie plaats door vertrek van bedrijven. Eén van de meest opvallende is een kerkgenootschap dat circa 10 jaar geleden een leegstaand pand heeft betrokken als ‘gospelproductiecentrum’. Hoewel in het pand ook daadwerkelijk video- en audioopnames worden gemaakt, is de ‘opnamestudio’ in feite een kerkzaal voor 200 personen. Naast kerkdiensten worden hier ook aanverwante activiteiten georganiseerd zoals cursussen. Het aantal leden van het kerkgenootschap is sterk gegroeid. Volgend jaar wordt een nieuw gebouw betrokken, naast het Meubelplein langs de A4. Een tweede opvallende transformatie is de vestiging van een school voor moeilijk opvoedbare kinderen in een deel van de voormalige sociale werkplaats die op de Baanderij was gevestigd. Deze school, met een regionale functie, zocht urgent tijdelijke ruimte in afwachting van nieuwbouw. De opleidingsfunctie, die conform het bestemmingsplan ter plaatse van de sociale werkplaats was toegestaan, bood een handvat om hier de basisschool te kunnen vestigen. Vanuit de aangrenzende woonwijk, het nabijgelegen ROC en de omliggende bedrijven bestonden er geen milieukundige belemmeringen. Een derde transformatie is de vestiging van een overdekte speeltuin in de hal van een voormalige houthandel op het Vertoterrein. Ook voor deze

transformatie ontbreekt beleid, het initiatief komt van een familielid van de eigenaar van de houthandel: één van de ontwikkelaars van het Vertoterrein. Tot op heden ontbreekt een overdekte speeltuin in de Leidse regio. Hoewel de vraag gesteld kan worden of deze locatie wel de meest geschikte is voor een overdekte speeltuin - een regionaal leisurebeleid ontbreekt - kreeg dit initiatief de medewerking van de raad en de provincie vanwege de symbiose met de meubelboulevard (in plaats van de ‘ballenbak’). Ook vanuit de bedrijven in de omgeving en de omwonenden ondervindt dit initiatief weinig weerstand. De speeltuin geeft weinig overlast en doordat extra verdiepingen worden gebouwd blijft het oorspronkelijke metrage bedrijfsruimte gelijk. De verbouwing van de hal is momenteel gaande. Een ander initiatief voor leisure op de woonboulevard ontmoette wel veel tegenstand. Op de boulevard is één bescheiden horecagelegenheid toegestaan, bijvoorbeeld voor een kopje koffie of een lunch. De geïnteresseerde ondernemer stelde enkele jaren geleden een combinatie voor met een megadiscotheek. Ook deze voorziening ontbreekt in de leidse regio, doch zowel vanuit de omgeving als vanuit de Leidse politiek kwam protest. De verwachte overlast en het ontbreken van openbaar vervoer (in regionaal verband is nabij het station Leiden ruimte gereserveerd voor een discotheek) leidden tot het afwijzen van dit initiatief door de raad van Leiderdorp. Dezelfde ondernemer heeft onlangs een lunchroom geopend, in combinatie met een cateringsfunctie. De discotheek is - voorlopig - van de baan. Uitstraling en bereikbaarheid De ontwikkeling van de Baanderij tot een gemengd bedrijventerrein is min of meer ‘toevallig’ tot stand gekomen. Desondanks functioneert het terrein redelijk goed. De uitstraling van de woonboulevard sluit aan op het segment van de winkels: neutraal en doelmatig. De circa 600 parkeerplaatsen die verspreid over de woonboulevard liggen blijken in de praktijk voldoende. Het kerkgenootschap heeft geen eigen parkeerplaatsen maar heeft met de buren, onderandere de nabijgelegen Praxis, afspraken gemaakt over het gebruik van hun parkeerterreinen. Beide partijen zijn tevreden: het kerkgenootschap

39

met de parkeermogelijkheden en de buren met de aanvullende sociale controle in de stille uren. Parkeerproblemen manifesteren zich vooral rond de autobedrijven. Doordat het onderhoud aan auto’s afneemt ten gunste van de autohandel ontstaat er extra parkeerdruk. De ontsluiting van het afvalverwerkingsbedrijf en het distributiecentrum is problematisch. De toegangsstraat heeft een smal profiel en gelegenheid om te keren ontbreekt. Alleen via ingewikkelde, deels achterwaartse, manoeuvres tussen geparkeerde personenauto’s zijn deze bedrijven bereikbaar. De realisatie van de woonboulevard heeft geleid tot een toename van het aantal verkeersbewegingen. Om overlast in de aangrenzende woonwijk te beperken is daar éénrichtingsverkeer ingesteld in de richting van de woonboulevard. Ook zijn een aantal straten afgesloten zodat slechts één directe uitgang aanwezig is op de hoofdwegenstructuur van Leiderdorp. De capaciteit van deze aansluiting is vooral in de drukke uren, op koopavonden en op zaterdag, onvoldoende. Binnenkort wordt door middel van extra opstelen afslagruimte de capaciteit van deze aansluiting vergroot. Toekomst Amper 10 jaar geleden was de ontwikkeling van de Baanderij tot woonboulevard niet voorzien. Na aanvankelijke weerstand hebben gemeente en provincie vooral een toetsende en handhavende rol gespeeld in het transformatieproces (ambtenaren van de gemeente hebben letterlijk een aantal winkels aan de ketting gelegd omdat de benodigde vergunningen nog niet waren verleend). Inmiddels heeft de Baanderij een eigen positie in de Leidse regio, naast het Meubelplein dat, in een hoger segment, zich vooral op de Duin- en bollenstreek richt. Voor de toekomst streeft de gemeente naar een meer initiërende rol. Toekomstige transformaties moeten passen in de doelstelling om de positie van de Baanderij als GDV-locatie te versterken, gericht op de auto-, woon- en bouwbranche. Één van de middelen hiervoor is het uitplaatsen van bedrijven die qua profiel niet (meer) passen op het terrein. Daarnaast wordt gestreefd naar verbetering van de interne structuur door het realiseren van interne dwarsverbindingen. Hiervoor moeten enkele bedrijven op strategische locaties verplaatst worden. De transformatie op de Baanderij is voorlopig nog niet ten einde.

Lessen Menging van bedrijven en leisure blijkt in de praktijk alleen voordeel op te leveren indien het profiel van de bedrijven en de aard van de leisurevoorzieningen niet te ver uit elkaar liggen. Bij een te groot versschil wegen de mogelijke voordelen, zoals dubbel gebruik van parkeerplaatsen, niet op tegen de nadelen, zoals overlast van geparkeerde auto’s of overlast van vrachtverkeer. Recreatieve voorzieningen kunnen goed gemengd worden met GDV-voorzieningen en kan ook synergie opleveren. Dit geldt niet alleen voor overdekte speeltuinen, maar ook bijvoorbeeld voor kartbanen of discotheken. Dat deze op de Baanderij niet zijn gevestigd heeft vooral te maken met overlast naar de woonomgeving en met concurrerende locaties in de regio. Ook religie is goed te mengen met bedrijven en/of GDV. Het kerkgenootschap heeft ruim 10 jaar in harmonie met de omgeving gefunctioneerd.

40

II II.1

Trends op bedrijventerreinen Bedrijvencentrum Osdorp

Historie Het terrein werd ontwikkeld in de tweede helft van de jaren zestig, aan de rand van de toenmalige westelijke stadsuitbreiding Osdorp. De omvang is circa 10 hectare, waarvan 5,2 hectare uitgegeven. In 2000 werd het terrein geherprofileerd. Het aantal parkeerplaatsen werd aanzienlijk groter en kreeg een nieuwe naam: Bedrijven Centrum Osdorp (voorheen Keurenplein). Bereikbaarheid Geen aansluiting op het rijkswegennet. Bereikbaarheid via de weg sinds kort via T106, waardoor de bereikbaarheid werd verbeterd. De bereikbaarheid per openbaar vervoer is matig. Bereikbaarheid via water: niet van toepassing. Beschrijving verloop bedrijfsactiviteiten • Voorheen Radio Holland (marconistenapparatuur, communicatie) nationaal opererend bedrijf. • Geen kleine werkgelegenheid zoals aannemers, loodgieters. Rond 1980 was dat wel het geval. • Van de oorspronkelijke 7 garagebedrijven zit er nu nog slechts één. • Gedeeltelijk onbebouwde delen op erf, waar opslag en parkeren plaatsvindt.

Luchtfoto Bedrijvencentrum Osdorp, april 2003

• •

Activiteiten: geen productie meer, wel groothandel zoals textiel (opslag, distributie). Verschillende kleinschalige grafischebedrijven (reclame, prépress, administratiekantoor voor die bedrijven, kopieerbureau, fotostudio), zijn in het pand van een grote drukkerij gevestigd.

Aanbod nog te ontwikkelen (kleinschalige) bedrijfsunits.

Aanwezigheid publiekstrekkers • Leisure: dart en schietvereniging; biljart- en dartsport en judo club en saloon partycentrum (3 panden). • Religie: geen. Plannen voor moskee zijn van de baan. • PDV: Praxis (gebouw is opgetopt), Kidsfactory (= kinderkleding + meubels), Kwantum, Jumper (huisdier discounter)

41

Trends Bedrijvencentrum Osdorp Jaar 1976 1981 1989 2003 • • Terrein 44.800 46.000 46.000 51.760 Arbeidsplaatsen niet beschikbaar 1080 980 900 FSI 1,29 1,29 1,31 1,49 Bebouwingspercentage 70 70 70 77

Grootschalige winkels gevestigd op het Bedrijvencentrum Osdorp

• •

• • • •

Rechtbank (de bunker) in voormalig pand van een confectieatelier en kantoor van de geïllustreerde pers. Maatschappelijke voorzieningen: Milli Gürüs (turkse vereniging), Solidariteitswerkplaats Osdorp van de Stichting welzijn westelijke tuinsteden, Stichting Welzorg en de Stichting beeldende kunstuitleen Osdorp. Turkse televisie Amsterdam (studio). Zakelijke dienstverlening met baliefunctie: Uitzendbureaus, Turkse reisbureaus. Onderwijs: geen. Hotel: geen.

• • •

Bestemmingsplan Het vigerende bestemmingsplan heet ‘Bedrijvencentrum Osdorp 2002’. In dit plan is de bestemming ‘bedrijven’ opgenomen. De vestiging van PDV, zaalverhuur en horeca is via een nadere aanduiding geregeld. Uiteraard is toegevoegd de Staat van Inrichtingen. Toegestane milieuhindercategorieën zijn I, II en III

• •

Intensiveren van bebouwing door optopping : 58.000 m² naar 77.000 m². Het bebouwingspercentage neemt toe van 70 % (1976) naar 77% (2003). Dit percentage is relatief hoog. Op de andere onderzochte terreinen ligt dat aanzienlijk lager. Een hoog bebouwingspercentage betekent veel druk op de openbare ruimte en een grotere kans op parkeerproblemen. Verkantorisering: o.a. door omzetting van het Radio Holland pand en (beperkt) door omzetting van dienstwoningen in kantoren. Meer functies die bezoekers trekken (justitiebunker, voorzieningen, leisure, grootschalige winkels). Door moeizame invulling van leegstaande bedrijfspanden is vanaf 1980 geleidelijk verkleuring ontstaan. Er is geen sprake van verdringing van bedrijvigheid. Arbeidsplaatsen: gedaald van 1080 (1981) naar 900 (2003). De oorzaken zijn het onder andere het vertrek van C&A (200 arbeidsplaatsen distributiecentrum) en Radio Holland (240 arbeidsplaatsen). Wat er voor terugkomt zoals leisure en PDV heeft veel minder arbeidsplaatsen. Vloer per arbeidsplaats stijgt van 55 m² (1076) naar 85 m² (2003). Ondanks intensivering van de bebouwing zijn er toch minder arbeidsplaatsen, maar wel meer bezoekers.

42

II.2

Amstel III C en D strook

Historie De omvang van het hele gebied Amstel III bedraagt bruto (=inclusief alle ontsluitingswegen) ongeveer 260 hectare. Het terrein is ontwikkeld sinds de zeventiger jaren van de vorige eeuw. In oost / west richting is het gebied in vier zones verdeeld: • A zone 100% kantoorvloer • B zone kantoorachtig, tussen de 30 en 70% kantoorvloer • C zone bedrijven met maximaal 30% kantoorvloer • D zone met open opslag met ook maximaal 30% kantoorvloer. De C en D zone (94 hectare) waren aan het begin van de negentiger jaren reeds volledig uitgegeven. Bereikbaarheid • Het volledige gebied is uitstekend bereikbaar en ontsloten. • Per openbaarvervoer de metro Gein- en Ringlijn. Bovendien het treinstation Bijlmer. Hoogwaardige Zuidtangent busbaan richting Amstelveen, Schiphol, Hoofddorp en Haarlem. • Per auto / vrachtauto zo mogelijk nog beter. Rijkswegen A2, A9 en A10 in zeer directe nabijheid. • Bereikbaarheid via het water is niet meer van toepassing. Beschrijving verloop bedrijfsactiviteiten in de C en D strook Oorspronkelijke vestigingen in dit gebied waren grootschalige distributiecentra (Heineken, Nippon Expres, Canon), diverse groothandels (textiel, oosterse tapijten), grootschalige productie (machinefabriek Van Dam), bouwondernemingen en garage/dealerbedrijven met showroom van een tiental automerken. Door de enorme dynamiek van het Amstel III-gebied (vestiging van de ArenA en later de ontwikkeling van wat we nu het Centrumgebied noemen) is de economische waarde enorm gestegen. Hierdoor was de extensief bebouwde

Luchtfoto Amstel III, april 2003

D zone economisch nauwelijks nog te handhaven en is deze langzaam maar zeker in de richting van de C zone ontwikkeld met meer bebouwing, minder open opslag en efficiënter ruimtegebruik. Inmiddels zijn bijna alle grotere producerende-, bouw- en machinebedrijven vertrokken. Deze bedrijven zijn verhuisd naar andere locaties zowel in als buiten Amsterdam. De redenen van vertrek zijn divers. Het gaat onder andere om behoefte aan uitbreiding en een andere organisatie van distributiesystemen. Door dergelijke marktbewegingen is een aantal grootschalige bedrijfshallen vrijgekomen. In een deel van dergelijke hallen zijn kleinschaliger activiteiten gevestigd, zoals een loodgieter, schildersbedrijf, fournituren handel, fotografen, verhuisbedrijf, textielgroothandel, autoaccessoires inbouw, reclamestudio, transport- verhuisbedrijf,

43

stijgerverhuur en elektrotechnische bedrijven. Kortom het gaat hier om een type bedrijvigheid met een afzetgebied in de stad (ook wel verzorgende bedrijvigheid genoemd). Langzamerhand zijn vrijwel alle automerken in Amstel III vertegenwoordigd. Ford kocht een metaalhandel en bouwbedrijf uit, sloopte de nauwelijks 10 jaar oude bebouwing en stichtte een nieuw pand. Volkswagen breidde enorm uit met Porsche, Audi en Skoda en verplaatste de vrachtwagen afdeling naar Westpoort (Nieuw Zeelandweg). Anno 2003 staat een aantal grote bedrijfscomplexen leeg (zie bijlage 2). Het Trade Park Zuidoost aan de Keienbergweg is een voorbeeld van een goed lopend bedrijfshallencomplex. Dit is een complex van 61 hallen, gelegen op 4 kavels met een totaal terreinoppervlak van 4,4 hectare. De hallen variëren in grootte van 200 tot bijna 2000 m². De gemiddelde hal grootte is 400 m². Een rijke schakering van bedrijfstypen heeft zich hier gevestigd: catering, diverse groothandels, loodgieter, elektrotechnisch, videoproductie en opname, fotografen met studio en laboratorium, schoonmaakbedrijf administratiekantoor, transportbedrijf, banden en hondenuitlaatservice, grafisch ontwerp en bijbehorende drukkerij, magazijnen van winkels. Aanwezigheid publiektrekkers • Eén PDV vestiging (Mega Praxis) van 11.500 m² + tuincentrum. • Horeca kavel bij de afrit van de A9 met een Mc Donald’s, La Place restaurant en een hotel + restaurant + vergaderruimte (bouw voorzien in 2004).

Bestemmingsplan Het vigerend bestemmingsplan is het bestemmingsplan Amstel III 1986 met als bestemming ‘bedrijven’. Aan dit bestemmingsplan is geen Staat van Inrichtingen toegevoegd. In dit plan is een horeca kavel opgenomen. Het bestemmingsplan regelt door middel van bebouwingshoogte en bebouwingspercentage de te realiseren hoeveelheid bebouwing. Dit plan is niet meer actueel. Er zijn vele voorbereidingsbesluiten genomen om de intensivering (van met name de D strook) mogelijk te maken. Trends Amstel III (C en D strook) Jaar 1978 1984 1990 1994 1997 2000 Terrein 62.600 306.500 582.900 638.900 638.000 668.100 Arbeidsplaatsen 130 2500 6500 7600 8100 7700 FSI 0,33 0,45 0,58 0,60 0,60 0,64 Bebouwingspercentage 31 39 46 47 47 48

• • •


PDV op Amstel III

Het aantal arbeidsplaatsen neemt licht af de laatste jaren. Er is sprake van een intensivering van de bebouwing: zowel de fsi als het bebouwingspercentage nemen toe. Grootschalige opslag en distributie verdwijnen. Eind 2003 staan 8 van de 18 hallen leeg (1500-5000 m²). Onder andere het magazijn van Levi Strauss, Decorcentrum Opera. Voorbeelden huidige vestigingen: garages, timmerfabriek, loodgieter, groothandel (bijvoorbeeld textielgroothandel 300 m²), drukkerij, verhuizer en opslag, ICT (switchhouse en kantoorachtig).

44

II.3

Schinkel

Historie Dit bedrijfsterrein is evenals Amstel I ook na de tweede wereld oorlog geheel nieuw ontwikkeld. Ook in dit gebied heeft de ontsluiting via het water (de Riekerhaven en de Westlandgracht) nog een zeer belangrijke rol gespeeld. Jarenlang is in het gebied een van de Amsterdamse betonmortelcentrales gevestigd geweest aan de Luchtvaartstraat waar het benodigde zand en grind via het water aangevoerd werden. De bouw van een nieuwe betonmortelcentrale in het Westpoort deed de verouderde vestiging sluiten. Op de kavel werd een bedrijfshallencomplex gebouwd die geen enkele binding meer heeft met het water. Door de Riekerhaven is het zuidelijk deel van het gebied jarenlang slechts over een weg bereikbaar geweest. Pas in 2003 is in het kader van de herstructurering een beweegbare brug gebouwd over dit water ten behoeve van een betere interne ontsluiting. Bereikbaarheid Altijd per weg goed aangesloten geweest op de rijksweg A4 richting Schiphol en Den Haag die oorspronkelijk op het Aalsmeerplein “startte”. Bij de opening van de Coentunnel in 1967 ontstond de Ringweg west waarbij de wegontsluiting van het gebied optimaal is geworden. Later is de ringweg ook in oostelijke richting uitgebreid. Opvallend is dat tot op heden het gebied ook nog een vaarwatergebonden functie heeft. De loswal voor zand en grind aan de Valschermkade is nog steeds in gebruik. Beschrijving verloop bedrijfsactiviteiten Een van de eerste bedrijven zal ongetwijfeld het Nationaal Lucht- en Ruimtevaart laboratorium geweest zijn. Prominent aan de entree van het gebied is dit onderzoeksinstituut gevestigd. De straatnaamgeving van het bedrijfsgebied is aan de luchtvaart gerelateerd. In het begin veel industrie, zo langzamerhand overgegaan in groothandel en automobielbedrijven alsmede de PDV cluster aan de Luchtvaartstraat. Er is nooit veel leegstand geweest. Een aantal industriecomplexen is omgezet in kantoren (ontwerpbureaus).

Luchtfoto bedrijventerrein Schinkel, april 2003

Nationaal Lucht- en Ruimtevaart Laboratorium.

45

De PDV cluster is verbijzonderd aangegeven. Aanwezigheid publiekstrekkers Er is een PDV cluster met een vijftal vestigingen (Leen Bakker, Praxis, Santana, Carpetland, Beter Bed). Er is geen leisure en er zijn geen religieuze instellingen op de Schinkel gevestigd. Bestemmingsplan Het vigerende bestemmingsplan is ‘Bedrijventerrein Schinkel 1999’. Dit plan Trends De Schinkel Jaar 1976 1981 1985 1995 2003 • • • • • Terrein 124.500 139.800 140.700 150.400 148.300 Arbeidsplaatsen niet beschikbaar 2800 2600 2500 2300 FSI 1,02 1,06 1,05 1,10 1,08 Bebouwingspercentage 62 70 70 72 67

Intensief gebruikt terrein: hoge fsi. Een relatief hoog aantal arbeidsplaatsen per hectare, veroorzaakt door een toename van de werkgelegenheid in kantoorruimten. Aantal arbeidsplaatsen loopt licht terug. Bebouwingspercentage loopt terug als gevolg van sloop. Goed functionerend bedrijventerrein met een mix van verschillende type bedrijfsvestigingen. Bereikbaarheid per auto prima. Daardoor geen leegstaande bedrijfshallen en er zijn dan ook geen initiatieven voor omzetting naar leisure of religie.

Vaarwatergebonden activiteiten en reclamebord voltooiing van de Schinkelbrug

geeft één bestemming, namelijk ‘bedrijven’. Aan dit bestemmingsplan is een Staat van Inrichtingen toegevoegd. Er mag 20 meter hoog worden gebouwd en de kavel mag volledig worden bebouwd. Het is modern bestemmingsplan. Het maximale kantoorpercentage is 30% per kavel, met twee uitzonderingen.

46

II.4

Sloterdijk I

Historie Het bedrijventerrein Sloterdijk I is in de vijftiger- en zestiger jaren als eerste bedrijventerrein zonder vaarwegen ontwikkeld. Het gebied ligt in noordwestelijk deel van de gemeente Amsterdam en heeft een oppervlak van 75ha. Het bedrijventerrein ligt binnen de ring A10 en in de nabijheid van de kantorenknoop Teleport en het Westpoort. Het gebied is intensief bebouwd met onder andere kleinschalige bedrijfsruimte, bedrijfshallen en bedrijfsverza melgebouwen. Langs de Kabelweg worden kantoren gebouwd voor onder andere kabelexploitant UPC. In het gebied is nog weinig uitgeefbare grond. Naast de traditionele bedrijven hebben zich in het gebied onderwijs instellingen (Grafisch Lyceum, ROC) en een musicalstudio gevestigd. In het voorjaar van 2004 is een hotel geopend op het voormalige Hoekloos-terrein. Het gebied kent een minder stringente parkeernorm dan het naast gelegen kantorengebied Teleport. Dit heeft ondermeer geleid tot een grotere parkeerdruk. Het parkeren geschiedt voornamelijk op de openbare weg. In dit gebied heeft geen herstructurering plaatsgevonden.

Luchtfoto Sloterdijk I, april 2003

Bereikbaarheid Goed bereikbaar (ringlijnhalte Isolatorweg). In de visie Sloterdijken is opgenomen dat Sloterdijk I geschikt is voor laagwaardige, publieksgerichte culturele voorzieningen en leisure. Op grond van de goede bereikbaarheid en de ligging binnen de ring A10 is Sloterdijk I ook in de concept nota Vestigingsbeleid voor religie opgenomen als mogelijke locatie voor grootschalige religie. Met grootschalige religie worden religieuze instellingen bedoeld met een oppervlak van 1000m² en groter. Beschrijving verloop bedrijfsactiviteiten Tot midden jaren 80 was hier een zestal drukkerijen gevestigd. Onder andere door fusies zijn deze vrijwel allemaal verdwenen. De Gemeente Waterleidingen heeft zijn werf op één van deze complexen gevestigd. Er

Aanbod bedrijfshallen (1000 tot 4250 m²)

47

hergebruik of omzetting van bedrijfshallen voor leisure-functies, religieuze instellingen en kunstenaars. Het vigerende bestemmingsplan uit 1981 voorziet niet in deze bestemmingen. Publiekstrekkers zijn beroepsonderwijs, uitvaartcentrum en een hotel. In het vestigingsbeleid voor religieuze instellingen is opgenomen dat in dit gebied een grootschalige religieuze instelling gevestigd kan worden. Bestemmingsplan Sloterdijk I is een onderdeel van het vigerende bestemmingsplan ‘Overbrakerpolder 1980’. De bestemming is ‘bedrijfsbebouwing’. De scholencluster is als onderwijsbestemming opgenomen. Dit bestemmingsplan bevat geen Staat van Inrichtingen. Trends Sloterdijk I
Herontwikkeling voormalig Hoekloos-terrein, 2003

Jaar 1976 1985 1994 2002

Terrein 202.500 252.500 256.000 264.000

Arbeidsplaatsen niet beschikbaar 2850 2250 2700

FSI 0,74 0,77 0,80 0,79

Bebouwingspercentage 64 63 65 63

is sprake van structurele leegstand. Er heeft geen herstructurering plaats gevonden. Jarenlang is de sociale werkplaats hier gevestigd. Deze is begin 2003 vertrokken. In een deel van dit complex zijn inmiddels broedplaatsen voor kunstenaars gerealiseerd. Hoek Loos (gassenproductie) is vertrokken. Deze kavel is herontwikkeld tot onder andere hotel, kantoren en een postsorteercentrum. Momenteel zijn er diverse verzorgende kleinschalige bedrijven gevestigd, zoals loodgieter, timmermanswerkplaats, meubelmaker, werkplaats van orthopedische producten en garagewerkplaats. Daarnaast zit er een grootschalig chemisch bedrijf, Focus studioruimten voor geluid, licht en oefenruimten. Aanwezigheid publiekstrekkers Door de verbeterde bereikbaarheid (metrostation Isolatorweg) en de beschikbaarheid van bedrijfshallen zijn er steeds vaker initiatieven voor

• • • •

Aantal arbeidsplaatsen is tot begin 2003 redelijk stabiel. Daarna heeft een forse daling ingezet. Er is sprake van intensivering, de fsi neemt licht toe. Bebouwingspercentage is door de jaren heen constant en relatief hoog. Er is sprake van een stagnerende ontwikkeling: de bebouwing is verouderd, er zijn nauwelijks uitbreidingsmogelijkheden en er is leegstand. De huurprijzen zijn relatief laag.

48

II.5

Bedrijvencentrum Westerpark

Het gebied is op de structuurplankaart weergeven samen met het Foodcenter en het bedrijvengebied Landlust (stadsdeel Bos en Lommer). Historie Het uit ongeveer 1910 daterende bedrijvengebied Westerpark is één van de oudste nog functionerende bedrijfsterreinen in de stad. Langs de Haarlemmerweg waren ooit een de blikfabriek en een technische groothandel gevestigd terwijl op het gebied waar nu woningen staan de werf van de Gemeente Waterleidingen was gevestigd. In de Van Slingelandtstraat was de gemeentelijke wasserij gevestigd die als één van de eerste bedrijven uit het gebeid aan het begin van de tachtiger jaren vertrok naar Sloterdijk II. De Maggi-fabrieken vertrokken kort daarop naar Venraij. Alle bedrijfsbebouwing van de genoemde bedrijven kenden voor de huidige inzichten efficiënt ruimtegebruik door panden met meerdere verdiepingen. Maar waren hierdoor helaas ongeschikt voor moderne productie processen. De rest van het gebied kende in hoofdzaak lage bebouwing. Ook liep er een goederenspoorlijn door het gebied naar de Markthallen. Ongetwijfeld heeft de brandstoffen handel Mons zijn kolen hierlangs aangevoerd gekregen tot de massale overschakeling op aardgas in de tweede helft van de jaren zestig. Bereikbaarheid Het gebied is via de Haarlemmerweg aangesloten op de A10, met buslijn 18 is er een directe verbinding naar de stad. Het gehele gebied kent betaald parkeren. Gevestigde bedrijven kunnen voldoende vergunningen voor het personeel krijgen. Beschrijving verloop bedrijfsactiviteiten Begin jaren negentig wordt door het stadsdeel besloten dit gebied als enige bedrijventerrein in het stadsdeel te revitaliseren met behulp van een projectontwikkelaar. Forse sloop vindt plaats, op het terrein van de

Luchtfoto Bedrijvencentrum Westerpark, april 2003

gemeentelijke wasserij worden de noodzakelijke en te behouden activiteiten van de waterleiding gevestigd. Voor de blikfabriek en het Maggi-complex resteert slechts sloop. In het begin van de 21e eeuw resulteert dit in een enorme nieuwbouw golf met één kantoorpand en diverse bedrijfspanden met hallen met extra bovenverdieping met kantoorvloer. Op de begane grond is een kantoormeubelen showroom en een kinderdagverblijf gevestigd. In een centrale parkeergarage is een outlet store (FOX) gevestigd. De firma Mons heeft tegenwoordig een moderne benzinepomp met wasstraat in het gebied. Overige activiteiten in het gebied zijn: werf voor de reiniging en bestrating van het stadsdeel, een TPG postsorteercentrum en een aantal verzorgende bedrijven zoals een aannemer, een loodgieter, een timmerman, een installatiebedrijf en een nootjes producent.

49

Trends Bedrijvencentrum Westerpark Jaar 1980 1994 2003 Terrein 51.800 51.400 56.500 Arbeidsplaatsen niet beschikbaar 500 800 FSI 1,14 0,97 1,00 Bebouwingspercentage 66 58 73

• •
Moderne bebouwing Van Slingelandtstraat

Na sloop/nieuwbouw is kantoorruimte toegevoegd, waardoor het aantal arbeidsplaatsen toegenomen is. Een relatief hoge fsi wordt veroorzaakt doordat de nieuwbouw over het algemeen meerdere lagen kent. Er zijn weinig onbebouwde delen, waardoor er een hoog bebouwingspercentage is.

Bestemmingsplan Het bestemmingsplan van Slingelandt dat in 1996 is vastgesteld staat bedrijfsruimten toe en perifere detailhandel tot 10.000 m2. Bouwhoogte en bebouwingspercentage zijn in de voorschriften opgenomen. De Staat van Inrichtingen is toegevoegd. Aanwezigheid publiekstrekkers • PDV (Praxis) • Outlet store • Kringloopwinkel • Leisure (schietvereniging)

Oude bedrijfsbebouwing Van Slingelandtstraat

50

II.6

Buiksloterham

Het in deze paragraaf beschreven gebied betreft de Buiksloterham (inclusief Papaverweg) en is exclusief het Shell-terrein. Op de structuurplankaart staan twee deelgebieden aangegeven. Eén deel is opgenomen als stedelijk bedrijventerrein. Dit betreft het gebied ten noorden van de Klaprozenweg en de Grasweg en omgeving. Het overige deel van de Buiksloterham is nu bedrijventerrein en zal getransformeerd worden naar milieutype stedelijk wonen/werken op de kaart. Beide delen worden hieronder beschreven.

De Groene Draeck in de Buiksloterham

Gedeelte Buiksloterham stedelijk bedrijventerreinen Het stedelijk bedrijventerrein Buiksloterham bestaat uit twee deelgebieden. Het nieuwere deel is het gebied ten noorden van de Klaprozenweg wat in de jaren zestig van de vorige eeuw is ontwikkeld als droog bedrijfsterrein. Op een grote gvb-busgarage en een onderstation na zijn er kleinschalige kavels met een grote diversificatie van bedrijven. Loodgieter, aannemer, elektromotoren-revisiebedrijf en garagebedrijven. Sinds jaren zijn er één of meerdere perifere detailhandels vestigingen (Praxis, meubels, tapijten), die inmiddels een cluster vormen. Het oude deel is het gebied rond de Gras-, Distel- en Asterweg. Dit gebied was van oudsher voor grote, milieuhinderlijke bedrijven bestemd: scheepswerven met de daarbij behorende machinefabrieken, sigarettenfabriek van BATCO, wasserij, verpakkingsmiddelenfabriek en mineralenoverslag. De scheepsbouw en aanverwante industrie is al sinds het midden van de jaren zeventig van de vorige eeuw grotendeels verloren

Luchtfoto Buiksloterham, april 2003

51

gegaan. Delen van het gebied zijn sindsdien nog maar zeer marginaal in gebruik. Een deel van de scheepswerfkavel is gebruikt om een brug te bouwen naar de Distelweg om de interne ontsluiting te verbeteren. Een (moderne) overdekte scheepshelling werd eerst omgebouwd naar pakhuis en later gerenoveerd naar kantoorachtig pand: De Groene Draeck met diverse kleinschalige ondernemingen onder andere in de foto- en filmindustrie en een architectenbureau. Gebleven zijn de verpakkingsmiddelenindustrie, de mineralenoverslag en een machinefabriek.

Jaar 1976 1992 2002

Terreinoppervlak 213.900 213.700 206.500

Arbeidsplaatsen niet beschikbaar 1580 1600

FSI 0,50 0,52 0,54

Bebouwingspercentage 45 45 46
Verzinkerij aan de Distelweg in Buiksloterham

Uit deze tabel is af te lezen dat het hier gaat om een extensief gebruikt terrein. Gedeelte Buiksloterham transformatiegebied naar stedelijk wonen/werken In dit deelgebied is aan de noordzijde vaarwatergebonden industrie in de vorm van zand en grind aanvoer voor de betonindustrie. Verder ook milieuoverlast veroorzakende bedrijven: vuilverbranding en energiecentrale van de gemeente, gassenproducent, verzinkerij, kleine scheepswerf en metaalindustrie. De vuilverbranding en energiecentrale zijn al weer jaren verdwenen. De herontwikkeling van dit gebied komt zeer moeizaam tot stand. Op het terrein van de (vroegere) Fokker-fabrieken heeft de afgelopen tien jaar een succesvolle ontwikkeling van kleinschalige bedrijfsunits plaatsgevonden. De loodgieter, aannemer en groothandel vinden hier een nieuwe plek. Door het verloren gaan van de grote industrieën kent het gebied al jaren een dalend aantal arbeidsplaatsen. In het noordelijke deel bij de Klaprozenweg zijn bouwmarkten en een PDV-cluster ‘De Klaproos’ ontstaan in aansluiting aan het deel van de cluster in het stedelijk bedrijventerrein. Jaar 1976 1992 2002

Terreinoppervlak 490.600 487.600 505.600

Arbeidsplaatsen niet beschikbaar 2740 2270

FSI 0,53 0,41 0,41

Bebouwingspercentage 37 34 33

Het aantal arbeidsplaatsen daalt. De floor space index is laag evenals het bebouwingspercentage. Het is momenteel een extensief gebruikt gebied. Nabij het Mosplein zijn kleinschalige kavels, waar van oudsher een schietvereniging is gevestigd. Tevens is hier een dumpgoederenhandelaar (watersportartikelen). In de voormalige AGA kantoren zijn (tijdelijk) kunstenaars gehuisvest.

52

II.7

Grootschalige werkgebieden

Sloterdijk II en III

Westpoort inclusief het Vervoerscentrum In dit gebied zijn hoofdzakelijk grootschalige en milieuhinderlijke activiteiten geconcentreerd. Op droge delen zijn niet-havengebonden bedrijven gevestigd zoals recycling, afval en een rioolwaterzuiveringsinstallatie. Vestiging van kleinschalige bedrijvigheid vindt plaats op restruimten. Trends • In het Vervoerscentrum is leegstand van grote, moderne bedrijfshallen geconstateerd. Tevens is in dit deelgebied sprake van schaalverkleining. • Verkantorisering komt niet voor in Westpoort. • Intensivering vindt plaats door terugkoop en heruitgifte en door demping (bijvoorbeeld Australiehaven). • Over de ontwikkeling van het aantal arbeidsplaatsen zijn geen gegevens bekend. De arbeidsplaatsen dichtheid is relatief laag op de grootschalige werkgebieden. • Over het algemeen is er geen toename van de parkeerdruk, wel enigszins op delen van terreinen waar kleinschalige activiteiten zijn. Hoe kleinschaliger de bedrijvigheid, des te hoger de parkeerdruk. • Door het Gemeentelijk Havenbedrijf wordt een actief beleid gevoerd tot afname van het aantal dienstwoningen. • Er is geen toename van het aantal broedplaatsen. Illegale broedplaatsen zijn geconstateerd op de ADM werf. Publiekstrekkers • Harbour cafe (Vlothaven) • Restaurant Coentunnel Gyroscoopweg. • Er zijn geen hotels; er is er wel één opgenomen in bestemmingsplan Westhaven.

Luchtfoto Sloterdijk III Zuid, april 2003

Trends • Trends zijn leegstand van moderne grote bedrijfshallen en schaalverkleining. • Een beperkte verkantorisering doet zich voor in de kleinschalige units, die meestal in twee lagen worden gebouwd: één laag bedrijfsruimte en daar bovenop één laag kantoorruimte. Publiekstrekkers • Partyzaal Rhoneweg. Mogelijk gemaakt via vrijstelling in het bestemmingsplan Westhaven (Sloterdijk II zuid); • Praxis inclusief tuincentrum (Sloterdijk III oost). • Cartbaan openlucht via artikel 19 tot 2007 op de Theemsweg (Sloterdijk III oost); • Indoor cartbaan Bleekemolen Sloterdijk III, Herwijk in magazijn van DRAKA; Sloterdijk III Zuid Na het vollopen van Sloterdijk II bestond er eind van de jaren zestig behoefte aan een nieuw droog werkgebied voor kleinere bedrijven. Daarom werd Sloterdijk III vanaf het begin van de jaren zeventig jaren ontwikkeld.

53

De ontwikkeling heeft langzaam plaatsgevonden. Dit is waarschijnlijk mede een gevolg geweest van de matige ontsluiting en verbinding met de westelijke tuinsteden. Het heeft jaren geduurd voor deze verbinding via de Australiëhavenweg tot stand kwam. Het hier beschreven deelgebied Zuid is echt vanaf het ontstaan met kleinere kavels ontwikkeld, dat wil zeggen kavels tot maximaal 5000 m2. In het gebied zijn slechts enkele van deze kavels aangetroffen, de meeste kavels overschrijden de 2000 m2 niet. De er zich vestigende bedrijven waren zeer divers: automobielbedrijven, broodbakkerij, film- en geluidsstudio, archiefopslag, aannemers, loodgieters, vrachtwagen reparatiebedrijven en groothandels (in geneesmiddelen, elektronica, speelautomaten, kantoorartikelen alsmede textiel). Ook werd het keuringsstation NoordHolland van de Rijksdienst voor het wegverkeer in het gebied gevestigd. In het deelgebied heeft zich nooit een publiekstrekker (kunnen) vestigen. Bij het veldwerk van 2004 werd wel een computeropleidingscentrum in het kantoordeel van een bedrijfspand aangetroffen.

Kleineschalige bedrijfshallen in aanbouw, aan Abberdaan

Aan het eind van de vorige eeuw kwam de ontwikkeling in een stoomversnelling door een vrijwel constante stroom van bijna honderd, vooral kleine bedrijfsunits. De kleinste van deze units zijn 50 m2 groot! Dit maakt het mogelijk ook de kleine aannemer, schoorsteenveger, gespecialiseerd automobielbedrijf, decorbouwer, interieurbouwer, trapleverancier te huisvesten. Jaar 1976 1981 1990 1997 2004
Vrachtwerkplaats aan Bolsteeg

Terreinoppervlak 42.300 64.000 96.500 159.600 222.000

Arbeidsplaatsen niet beschikbaar 750 1000 1450 2100

FSI 0,90 0,93 0,90 0,85 0,67

Bebouwingspercentage 72 75 71 69 85

De cijfers van 2004 zijn voorlopige cijfers uit het SPvE Sloterdijk III onderzoek.

54

III

Expertmeeting

• • • •

Verslag van de expertmeeting Trends en Trekpleisters op bedrijventerreinen in Amsterdam d.d. 24 maart 2004
Tijdens de expertmeeting onderleiding van Gerrit van der Plas zijn de resultaten van het onderzoek door Aukje Teppema gepresenteerd en is door Cees-Jan Pen een stelling geponeerd en toegelicht. Vragen en opmerkingen naar aanleiding van de presentatie: • Mevr. I. van Reijen informeert of veiligheid ook is meegenomen in het onderzoek. Dit is niet het geval, maar het onderwerp zal in het eindrapport wel aan de orde komen. • Pieter Hoogenraad informeert of er gekeken is naar de milieuhinder die de bestaande bedrijven ondervinden van de PDV’s en leisure faciliteiten. De milieuhinder van PDV’s en leisure betreft hoofdzakelijk verkeersbewegingen en geluid. • Is er onderzocht waarom leisure faciliteiten zich op bedrijventerreinen willen vestigen? Initiatief nemers zoeken voornamelijk snel beschikbare en goedkope locaties. • Wat zijn de reacties van de ondernemers die al op bedrijventerreinen gevestigd zijn? Er zijn geen negatieve reacties gesignaleerd. • Peter Trooster: Is er meting gedaan naar de parkeerdruk van forensen die parkeren op de terreinen en dan vervolgens per openbaar vervoer en fiets de stad in gaan? Thomas Straatemeijer meldt dat bedrijventerreinen, die op de scheiding van betaald en niet betaald parkeren zijn gelegen en goed bereikbaar zijn met openbaar vervoer wel een extra parkeerdruk hebben, maar dit verschilt per terrein. Het overgrote deel van de terreinen is niet goed bereikbaar met het openbaar vervoer. • Elly Schouten: Andere bedrijven klagen over de parkeerdrukte vanwege het laden en lossen, terwijl er op dat moment helemaal geen bezoekers bij de betreffende leisure faciliteiten aanwezig waren, leisure wordt als zwart schaap gebruikt.

• •

Frans Dubbeldam: neemt de vraag naar traditionele bedrijventerreinen af? Nee, deze is circa 10 hectare per jaar. Marilou Diaz-Hekking: merkt ten aanzien van langdurige leegstand op dat er vaak nog wel lopende huurcontracten op deze panden zitten. Gerrit vd Plas: is er een tendens naar kleiner gebruik en leegstaande hallen? Ja, vooral de hallen die dicht bij het centrum liggen. Martijn Stijnenbosch, signaleert als opsteller van de bedrijventhermometer een duidelijke tendens dat grotere hallen steeds minder m2 in gebruik hebben, terwijl maar een klein gedeelte van de hal wordt gebruikt, hetgeen de kosten van de eigenaar dekt. Martijn Jonker: informeert wat de vestigingseisen van initiatiefnemers van partycentra zijn. Gerrit van de Plas: Is er een toenemende vraag naar ruimte? Jacob van de Zwan zegt wekelijks gebeld te worden voor ruimte voor leisure en partycentra. In veel nieuwe woonwerk gebieden is geen programma voor leisure of partyhallen opgenomen. Als dat wel het geval is dan is het meestal te duur voor starters. Pieter Hoogenraad: Er zijn vooral veel allochtonen die initiatief nemen voor leisure/party faciliteiten.

Cees-Jan Pen heeft de stelling: De uitkomsten van het onderzoek Trends en Trekpleisters bewijzen eens te meer dat het concept ‘bedrijventerrein’ niet meer van deze tijd is. Een andere kijk op bedrijventerreinen is nodig. Het concept bedrijventerreinen is erg verouderd. Hij verwijst daarbij naar zijn recente boek ‘Planning van bedrijventerreinen’ (Den Haag, 2004). • • Peter Trooster: Bedrijven willen op bedrijventerreinen omdat er geen klachten van de buurt kunnen komen. Vraag aan Jacob van der Zwan: wie bellen: kapitaalkrachtige of startende ondernemers? Beiden, maar voornamelijk startende ondernemers. Pito Dingemans: in het structuurplan staat zoveel mogelijke mengen in verschillende milieutypes, maar op stedelijke bedrijventerreinen zijn geen combinaties mogelijk?

55

• •

• •

Suus Boerma: dat klopt, want als leisure bedrijven zich mogen vestigen op bedrijventerreinen dan moeten bedrijven in categorie IV en V verplaatst worden en is er elders nieuw bedrijventerrein nodig. Dit is niet zuinig omgaan met je terrein. Cees-Jan Pen: zijn er nog wel zoveel categorie IV en V bedrijven? Aukje Teppema: Ja wel degelijk. Uit een gemeentelijk onderzoek naar de mogelijkheden woningen en bedrijven te mengen blijkt dat in de Buiksloterham de helft van arbeidsplaatsen en op Overamstel 2/3 van de arbeidsplaatsen gemengd kunnen worden met woningen. Marilou Diaz Hekking: Eigenaren van hallen zitten niet altijd te springen om leisure faciliteiten. De beleggingswaarde van hun pand daalt. Martijn Jonker: Staat in bestemmingsplan vastgelegd waar menging toegestaan is? Hij vindt dat in de praktijk niet veel gemengd wordt in de woon- en werkgebieden. Martijn Steigenbosch: vindt dat niet teveel door overheid moet worden vastgelegd. John Smit: Er is wel een confrontatie tussen bedrijven en wonen. In bestemmingsplan worden vooral zaken vastgelegd vanwege de openbaar vervoer bereikbaarheid en milieu eisen. Aukje Teppema: alternatief is de vestiging van leisure op grootstedelijke werkgebieden. Dit zijn nu nog kantorenterreinen (Teleport en omgeving en de kantorenstrook van Amstel III), die volgens het structuurplan meer gemengd moeten gaan worden. Hans Slotema: Functiemenging moet kunnen maar niet overal, er moet goed geregeld worden dat bedrijventerreinen niet allemaal gemengd worden. Bedrijvigheid moet kunnen blijven functioneren. Thomas Straatemeijer: Bij DRO wordt niet alleen gekeken naar de bereikbaarheid, maar ook naar dat bepaalde plekken voor bepaalde functies gereserveerd zijn. Peter Trooster: Voor PDV’s is bereikbaarheid de eerste prioriteit, er vindt ook vaak ‘kruisbestuiving’ plaats als een pdv zich ergens vestigt en dan vervolgens andere bedrijven en winkels volgen.

Gerrit van der Plas vraagt de aandacht voor de stelling: ‘Hotels zijn gewenst op bedrijventerreinen, aangezien deze levendigheid met zich meebrengen. Bovendien hebben hotels vaak vergaderzalen en een restaurant, waar ook de werknemers, die in op het bedrijventerrein werkzaam zijn, gebruik van kunnen maken‘. • Pieter Hoogenraad: Op bepaalde bedrijventerreinen is plaats voor een hotel met als specifieke doelgroep de omliggende bedrijven. Openbaar vervoer is niet noodzakelijk, veel gasten komen van Schiphol per taxi. Elly Schouten: Op het bedrijventerrein in de Lutkemeerpolder is plaats voor een hotel, maar er is geen animo. Zij pleit voor hotels in de woonbuurten, zodat deze levendigheid met zich meebrengen. Pieter Hoogenraad: het is vaak niet aantrekkelijk voor hotels om zich in woonbuurten te vestigen, met uitzondering van het centrum. Gerrit van der Plas: Hoe kan je positief met de vraag en het aanbod omgaan? Denk aan een inventarisatie maken van de beschikbare ruimtes en van de vraag en deze vervolgens optellen en verdelen. Suus Boerma: bekijken waar je wilt transformeren en niet zomaar her en der leisure toestaan. Martijn Jonker: Menging brengt soms transformatie in beweging. Bij herstructurering van terreinen langzaam transformeren. Sabine ten Brinke: Er is behoefte uit de markt om hotels te vestigen. Jacob van de Zwan: Er is behoefte aan hotels. Het merendeel van de aanvragen richt zich op het centrum en IJburg. Het hotelbeleid pleit voor meer spreiding. Pieter Hoogenraad: De plekken waar eventueel publieksaantrekkende bedrijven mogen vestigen moet bedrijventerreinen zijn in transformatie. Aukje Teppema: Bedrijventerreinen in transformatie naar gemengde woonwerkgebieden zijn Overamstel, delen van Buiksloterham, het Shellterrein, Zeeburgereiland en het NDSM terrein in AmsterdamNoord. Thomas Straatemeijer: Hoe ga je voorkomen dat bedrijven vertrekken

• •

• • • •

56

• •

• •

• • •

• • •

van bedrijventerrein in transformatie? Pieter Hoogenraad: productie mogelijkheden van bestaande bedrijven mogen niet aangetast worden. Jacques Swaans: Kijken vanuit de werkgelegenheid en bedrijven. Overheid heeft verantwoordelijkheid om verloedering tegen te gaan en gebieden up te graden en mag besluiten bedrijven te verplaatsen. Hans Slotema: je hebt monofunctionele bedrijventerreinen nodig. Geen functies op bedrijventerreinen, die ook in de woonomgeving passen. Martijn Stijnenbosch: Woonwijken willen geen levendigheid in buurt door toevoeging van pdv of leisure. Marilou Diaz-Hekking: is op zoek naar een locatie voor een kringloopwinkel. Deze is niet te vinden vanwege een aantal regels. John Smit stelt dat als detailhandel plaatsen mogelijk moet zijn. Aukje Teppema: Idee: voeg publiektrekkers (pdv of leisure) aan bedrijventerreinen toe die oppepper nodig hebben of om terrein op de kaart te zetten. Peter Trooster: Goed de vraag analyseren voordat er beleid wordt gemaakt. Dhr. Ruster: Flexibeler om gaan met bedrijventerreinen. Suus Boerma: Is er wel vraag naar gebouwde leisure, er is vooral een trend naar nieuwe gebouwen (mega bioscopen etc) aan randen van te herstructureren terreinen. Cees-Jan Pen: hoe kunnen we voorkomen dat bedrijven terreinen niet weer binnen 10 jaar verouderen? Marilou Diaz Hekking: de hoogte van de canon verandert als een bedrijfshal wordt omgezet in een kinderparadijs. Pieter Hoogenraad: Het merendeel van de bedrijventerreinen staat er goed bij, wordt in geïnvesteerd en heeft helemaal geen oppepper nodig. Met de komst van publieksaantrekkende voorzieningen is hij bang dat dat niet altijd positief zal uitpakken voor de al gevestigde bedrijven.

Conlusies: • Het is zinvol om naast de stedelijke bedrijventerreinen ook de bedrijventerreinen, die getransformeerd gaan worden naar gemengd woonwerkgebied mee te nemen als te onderzoeken locaties voor de vestiging van publiekstrekkers. De bedrijventerreinen in transformatie naar gemengd woonwerkgebied zijn geschikte plekken om publiekstrekkers, die woningbouw niet onmogelijk maken, te vestigen. Incidenteel kunnen hotels op stedelijke bedrijventerreinen wordt gevestigd. Dit kan tot upgrading van het gebied leiden en bovendien kunnen de op het terrein aanwezige bedrijven gebruik maken van de faciliteiten (restaurant, vergaderruimten) van het hotel. Over de mogelijkheden leisure toe te laten op stedelijke bedrijventerreinen zijn de meningen verdeeld. Enerzijds kan leisure bijdragen aan meer levendigheid en bekendheid van het terrein en levert het arbeidsplaatsen op, anderzijds is er mogelijk ook sprake van verdringing van milieu-, parkeer- en bedrijfsruimten. Indien wordt overgegaan bepaalde vormen van leisure op stedelijke bedrijventerreinen toe te staan, dienen daar wel voorwaarden (ten aanzien van parkeren, openingstijden, gevoeligheid van de functie) aan verbonden te worden.

57

Deelnemerslijst expertmeeting 24 maart 2004 Bedrijf Milieu Centrum Amsterdam OGA OGA DRO -EWG Patricia van den Bosch bedrijfsmakelaars Gemeentelijk Havenbedrijf Amsterdam DRO – EWG DRO – WVS ORAM Kamer van Koophandel DRO - EWG Gemeente Zaanstad DRO - SSR Stadsdeel Oost Watergraafsmeer Bedrijvenhuis Nederland NV Stadsdeel Osdorp Ministerie van EZ, regio Noord West DRO – JMZ STOGO DRO – WVS DRO – INFRA OGA DRO - EWG Praxis Stadsdeel Oost Watergraafsmeer DRO - EWG Voornaam Suus Jacky Sabine Jan Jaap Marilou Pito Fouad Frans Pieter Martijn Gerard Cees-Jan Gerrit Mevr Dhr Elly Hans John Martin Marijke Thomas Jacques Aukje Peter Jeroen Jacob Naam Boersma Bosch van de Brinke ten Carels Diaz – Hekking Dingemans Farouk Dubbeldam Hoogenraad Jonker Kwakkenbos Pen Plas van der Reijen van Rutsen Schouten Slotema Smit Stijnenbosch Storm Straatemeier Swaans Teppema Trooster Ven vd Zwan van der

58

Reactie Kamer van Koophandel Amsterdam

59

IV

Projectinformatie

V • • •

Literatuur Bedrijfs Informatiesysteem Werkgebieden Amsterdam (BIWA), DRO CROW, 2003 De betekenis van stedelijke bedrijventerreinen, quick scan in Amsterdam, Buck Consultants International i.o.v de Kamer van Koophandel Amsterdam, 19 september 2002. Detailhandel in balans, Dienst Economische Zaken Amsterdam, 2001 DTZ, Het 50-50 concept, Marrit Laning, maart 2002 Hotelbeleid 1999-2003, Dienst Economische Zaken Amsterdam, 1999 Inzet Hotelbeleid vanaf 2003, Dienst Economische Zaken, februari 2003 Planning van bedrijventerreinen, Louw, Needham, Olden en Pen, Den Haag, 2004 Quick scan potentiele hotellocaties en hotelontwikkelingsplannen, DRO, december 2002 Startnotitie Ruimte voor religie, DRO 29 november 2002 Structuurplan 1996 Open Stad, DRO Structuurplan 2003 Kiezen voor stedelijkheid, DRO Tapijt op de werkvloer, gemeente Amsterdam, 2001 Vestigingsbeleid leisurebedrijven in Amsterdam, DRO 1999 Vestigingsbeleid religieuze instellingen in Amsterdam, DRO, februari 2004 Visie Sloterdijken, DRO, maart 2004

Opdrachtgever De opdrachtgever voor dit project is de wethouder voor de Ruimtelijke Ordening te Amsterdam. Het project is uitgevoerd in het kader van het jaarprogramma. Samenstelling werkgroep (DRO) Jan Jaap Carels Fouad Farouk Gerard Kwakkenbos Thomas Straatemeier John Smit Aukje Teppema Geraadpleegde personen Elly Schouten, stadsdeel Osdorp Jan van der Vliet, stadsdeel Osdorp Marja Lindgreen, stadsdeel Amsterdam-Noord Bart Maas, stadsdeel Westerpark Hans Duimelaar, Economische Zaken Jacky van den Bosch, OGA Marleen Steegstra, OGA Sabine ten Brinke, OGA Mieke Heim, Gemeentelijke Loods DRO Jacob van der Zwan, Gemeentelijke Loods DRO Pito Dingemans, Gemeentelijk Havenbedrijf Andre van Dongen, Juridische & Milieu Zaken, DRO Wim Rozendaal, Juridische & Milieu Zaken, DRO Deelnemers expertmeeting (zie deelnemerslijst) Leden stuurgroep bedrijfslocaties Informatie Informatie over dit project kunt u opvragen bij tpm@dro.amsterdam.nl of telefoon 020-5527849.

• • • • • • • • • • • • •