‘s-Graveland

programma

Ruimte voor bedrijven
Meer ambitie, efficiëntie en effectiviteit

Greenery

Hoefweg Vergulde hand Stormpolder

Spaanse Polder

Deze uitgave is tot stand gekomen in samenwerking tussen: het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam en de stadsregio Rotterdam

Meer ambitie, meer efficientie en meer effectiviteit.

STADSREGIO ROTTERDAM

programma

Ruimte voor bedrijven

Meer ambitie, efficiëntie en effectiviteit.

Projectenprogramma Ruimte voor bedrijven gemeente Rotterdam 2002-2006 Actieplan Bedrijventerreinen stadsregio Rotterdam 2002-2006

Meer ambitie, efficiëntie en effectiviteit.

ZOETERMEER

WADDINXVEEN
12

13 10

PIJNACKER
4 11

BLEISWIJK ’S-GRAVENZANDE

ZEVENHUIZENMOERKAPELLE

GOUDA

BERKEL EN RODENRIJS NAALDWIJK DELFT
2

Inhoud
Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5 1 De waarde van bedrijventerreinen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6 1.1 Het sociaal-economische belang van bedrijventerreinen . . . . . . . . . . . . . . . .6 1.2 De sociaal-economische schade door een tekort aan bedrijventerreinen . . . . .7 1.3 Het belang van kwaliteit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7 Analyse van vraag en aanbod . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8 2.1 De vraag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8 2.2 Het aanbod . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .10 2.3 Het tekort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .11 2.4 Nieuwe locaties: Hoeksche Waard, Waalhaven-Zuid, Zuidplaspolder . . . . . .13 Regionale samenwerking . . . . . . . . . . . 3.1 Actieprogramma Bedrijventerreinen 3.2 Concrete samenwerkingsprojecten . 3.3 De inzet van het OBR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .15 .15 .15 .17 .18 .18 .18 .20 .20 .21

5

DE LIER

BERGSCHENHOEK
4 3

SCHIPLUIDEN
6

3

MO MOORDRECHT

22

7

NIEUWERKERK a.d. IJSSEL
17 20 17 19 27 15 14 16

CAPELLE a.d. IJSSEL OUDERKERK OU

MAASLAND
31 29 32 21 28 18 34 32 10 40

MAASSLUIS
21 38 11 20 36 39 33 36 34 35

VLAARDINGEN

SCHIEDAM
30 33 31 26

ROTTERDAM

24

16 6 9 8 19 27

KRIMPEN a.d. IJSSEL

ROZENBURG
30 14 15

BRIELLE
5

NED NEDERLEK
25

2

WESTVOORNE
24 37 29 23 25 23

28

13

RIDDERKERK 12 ALBLASSERDAM
22

35

37

1

1

ALBRANDSWAARD HELLEVOETSLUIS
18 7

SPIJKENISSE

38

2

BARENDRECHT HENDRIK-IDOAMBACHT

PAPENDRECHT
8

GOEDEREEDE

BERNISSE

OUDBEIJERLAND
9

SLIEDRECHT ZWIJNDRECHT

3

KORENDIJK BINNENMAAS DORDRECHT

4

te herstructureren bedrijventerreinen in de Stadsregio Rotterdam, 2002
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 Barendrecht-Oost (Barendrecht) Warmoezier (Bergschenhoek) Rodenrijseweg (Berkel en Rodenrijs) Hoefslag (Bleiswijk) Woud (Brielle) Nijverheidsstraat (Capelle aan den IJssel) Kickersbloem I (Hellevoetsluis) Stormpolder (Krimpen aan den IJssel) Parallelweg/De Krom (Krimpen aan den IJssel) IJsseldijk (Krimpen aan den IJssel) Heelstraat (Maassluis) Donkersloot-Zuid (Ridderkerk) Donkersloot-Noord (Ridderkerk) Boezembocht (Rotterdam) 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 Ceintuurbaan (Rotterdam) Hoofdweh (Rotterdam) Hoog Zestienhoven (Rotterdam) Kleinpolderplein (Rotterdam) Luchthaven Rotterdam (Rotterdam) Ommoord (Rotterdam) Spaanse Polder (Rotterdam) Zekkenstraat (Rotterdam) Gadering (Rotterdam) Laagjes (Rotterdam) Stadionweg (Rotterdam) Vierhavenstrip (Rotterdam) YVC/Verolme (Rotterdam) Zuidpunt Beverwaard (Rotterdam) 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 Hordijkerveld (Rotterdam) Pothof (Rozenburg) Graveland (Schiedam) Graveland-Zuid (Schiedam) Mathenesse (Schiedam) Spaanse Polder (Schiedam) Nieuwe Maas (Schiedam) Wilhelminahaven (Schiedam) Haventerrein (Spijkenisse) Hongerland (Spijkenisse) Rivierzone (Vlaardingen) Groenedijk (Capelle aan den IJssel)

Ontwikkeling van nieuwe locaties . . . . . . 4.1 Nieuwe locaties in uitleggebieden . . . . 4.2 Binnenstedelijke locaties in Rotterdam 4.3 Inrichtingskwaliteit . . . . . . . . . . . . . . . 4.4 Kosten en baten . . . . . . . . . . . . . . . . 4.5 Selectieve uitgifte . . . . . . . . . . . . . . . .

5

Ruimte voor bedrijven

Kwaliteitsverhoging op bestaande locaties: herstructurering . . . . . . . . . . . . . .23 5.1 Het verlengen van de levenscyclus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23 5.2 Flexibiliteit en lange adem . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .24 5.3 Inrichtingskwaliteit en beheer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .25 5.4 De uitvoering binnen de Gemeente Rotterdam: een groeimodel . . . . . . . . . .26 5.5 De uitvoering van herstructureringen binnen de regiogemeenten . . . . . . . . .26 5.6 Kosten voor herstructurering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .27 5.7 Sturing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .28 De belangrijkste beslispunten op een rij . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .30

6

bedrijventerreinen in de Stadsregio Rotterdam, 2002
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Overhoeken III (Albrandswaard) Vaanpark (Barendrecht) Weg & Land (Bergschenhoek) Weg & Land Zuid-Oost (Bergschenhoek) Berkelse Poort (Berkel en Rodenrijs) Oudeland (Berkel en Rodenrijs) Spoorhaven (Berkel en Rodenrijs) Harregat (Bernisse) Kerkweg Zuid (Bernisse) Greenparc (Bleiswijk) 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Hoefslag IV (Bleiswijk) Hoefweg Noord (Bleiswijk) Hoefweg Zuid (Bleiswijk) Nieuwland (Brielle) Seggelant (Brielle) Fascinatio (Capelle a/d IJssel) Ichthus-terrein (Capelle a/d IJssel) Kickers Bloem III (Hellevoetsluis) Stormpolder (Krimpen a/d IJssel De Dijk (Maassluis) 21 22 23 24 25 26 27 Elementum (Maassluis) Bakker Staal (Ridderkerk) Cornelisland (Ridderkerk) Brainpark III (Rotterdam) Gadering (Rotterdam) Haak-Kulkweg (Rotterdam) Rotterdam Noord-West (Rotterdam)

STADSREGIO

2

ROTTERDAM

3

Meer ambitie, efficiëntie en effectiviteit.

Inleiding
Ruimte voor bedrijven is een noodzakelijke voorwaarde voor economische vitaliteit van stad en regio. Om die reden heeft het programma Ruimte voor bedrijven een prominente plaats gekregen in het Rotterdamse collegeprogramma Met Raad en Daad (1998-2002) en het regionale Actieprogramma Bedrijventerreinen. Ook staat dit verwoord in de economische visie Naar een nieuw economisch klimaat (1996). Belangrijk is het besef dat bedrijventerreinen een onmisbare schakel vormen in de regionale economie. Daar vinden de fysieke economische processen plaats, die door de diensteneconomie in de kantoren worden aangestuurd. De hoeveelheid aan bedrijventerreinen moet meegroeien met de economie en nieuwe locaties zullen ruimte bieden aan groeiende en nieuwe bedrijven. Tevens moeten de nieuwe terreinen ruimte bieden aan bedrijven die in het kader van de herstructurering op oude terreinen moeten worden uitgeplaatst. Dit geldt ook voor bedrijven die om milieuredenen moeten worden uitgeplaatst. Economische vitaliteit duidt op een integraal en veelomvattend systeem. Factoren als stedelijke kwaliteit, kantoren, imago, bereikbaarheid en kwaliteit van de arbeidsmarkt spelen daarin een belangrijke rol. In deze nota gaan we specifiek in op de rol van bedrijventerreinen hierbij en de direct hieraan gerelateerde aspecten. Deze aspecten zijn vertaald in het programma Ruimte voor bedrijven. Het Rotterdamse programma Ruimte voor bedrijven is nu vier jaar in uitvoering. Het regionale Actieplan Bedrijventerreinen sluit hierop aan sinds medio 2000. De resultaten zijn in termen van daadwerkelijk gerealiseerde terreinen echter nog te beperkt, onder andere omdat projecten in dit programma zonder uitzondering een lange voorbereiding en looptijd kennen. Het tekort aan bedrijventerreinen in stad en regio is dan ook onverminderd groot. Sterker nog: het wordt steeds nijpender. Steeds vaker moeten verzoeken van bedrijven voor (extra) ruimte op bedrijventerreinen worden afgewezen. Een extra inspanning voor dit programma is daarom meer dan ooit noodzakelijk. Doorgaan op de ingeslagen weg, maar met meer ambitie, efficiëntie en effectiviteit. In deze notitie doen we voorstellen om het programma te intensiveren. De notitie is als volgt opgebouwd. Allereerst gaan we in op het belang van bedrijventerreinen voor de regionale economie. Daarna geven we een analyse van vraag en aanbod. De hoofdstukken drie, vier en vijf vormen de kern van deze nota waarin de voorgestelde aanpak wordt beschreven. Het gaat respectievelijk om de regionale samenwerking, een kwantitatieve benadering van het vraagstuk en een kwalitatieve benadering. In het laatste hoofdstuk staan de belangrijkste beslispunten op een rij. Tollenslocatie Spaanse Polder.

Ruimte voor bedrijven

STADSREGIO

4

ROTTERDAM

5

Meer ambitie, efficiëntie en effectiviteit.

1

De waarde van bedrijventerreinen
1.2 De sociaal-economische schade door een tekort aan bedrijventerreinen

Specifieke bedrijventerreinen zijn van onveranderlijk belang voor economische activiteit. De groei in de meer kennisintensieve componenten van de economie en de recente economische afkoeling doen daar niets aan af. ‘Nee’ verkopen schaadt de regionale economie, kan duizenden arbeidsplaatsen kosten en eventueel leiden tot een verminderde groei in de gewenste kenniseconomie.

1.1

Het sociaal-economische belang van bedrijventerreinen

Het belang van de stedelijke economie en van de kantorensector wordt steeds groter. Toch fungeren specifieke bedrijventerreinen nog steeds als smeerolie voor de economie in stad en regio. Het onveranderlijke belang van bedrijventerreinen kan eenvoudig met cijfers worden gestaafd. In 1989 bevond 24 procent van alle werkgelegenheid in de provincie ZuidHolland zich op droge bedrijventerreinen (dus exclusief havengebieden1). In 2000 was dat aandeel gegroeid naar 28 procent. De groei van de werkgelegenheid op droge bedrijventerreinen bedroeg in die periode maar liefst 40 procent terwijl de groei buiten deze terreinen 26 procent bedroeg2. In 2001 is een omslagpunt in de economische conjunctuur gepasseerd. Vooralsnog heeft die kentering geen invloed op de vraag naar bedrijfsruimte. Het heeft er bovendien alle schijn van, dat er geen sprake is van een langdurige economische recessie. Nu al zijn de vooruitzichten voor verschillende economische sectoren weer positief. De economische afkoeling lijkt slechts een tijdelijke dip in een almaar groeiende economie te zijn. Er is geen reden om te verwachten dat voor de langere termijn de vraag naar bedrijfsruimte afneemt. Misschien belangrijker dan de kwantitatieve groeicijfers, is de onderliggende verandering van de economische structuur. Van een traditionele economie gericht op industrie- en havenactiviteiten, vindt er een verbreding plaats met meer nadruk op de kennis- en dienstenkant van de economie. Deze omslag is beschreven in de nieuwe, aangescherpte economische visie tot 20063. Ondanks de transitie wordt fysieke ruimte in die visie nog steeds een voorwaarde sine qua non genoemd voor de meeste soorten van bedrijvigheid. Net als traditionele bedrijvigheid kan moderne bedrijvigheid niet zonder specifieke bedrijvenlocaties.

De beschikbare ruimte op bedrijventerreinen in Rotterdam en in de regio wordt steeds kleiner en nieuwe uitgiften zijn beperkt. Inmiddels is het tekort zo groot, dat in toenemende mate ‘nee’ moet worden verkocht aan bedrijven die zich hier willen vestigen of aan gevestigde bedrijven die willen uitbreiden. In Rotterdam is bijna geen aanbod meer en in de regio is het aanbod zeer beperkt. Van de 100 hectare. beschikbare bedrijventerreinen is 53 hectare. in optie uitgegeven en kan 12 hectare. als restlocatie worden aangemerkt. Het aantal terstond uit te geven bedrijven terreinen bedraagt momenteel dan ook slechts 35 hectare. Met de economische ontwikkeling groeien veel bedrijven uit hun jasje. Ook technische innovaties vragen dikwijls om ruimtelijke aanpassingen. Als daarvoor geen ruimte kan worden geboden, blijven innovaties achterwege of worden bedrijven genoopt te verhuizen. De negatieve gevolgen voor de Rotterdamse economie blijken onder andere uit het vestigings- en vertreksaldo dat al vele jaren negatief is. Ook staat er een rem op de doorgroei van jonge ondernemingen. Het zijn succesvolle, vernieuwende en groeiende bedrijven die door hun uitbreidingsbehoefte gedwongen worden hun heil elders te zoeken. Op de langere termijn (tot 2010) wordt een regionaal tekort van 530 hectare voorzien (zie hoofdstuk 2), hetgeen overeenkomt met een derving van 25.000 arbeidsplaatsen4.

1.3

Het belang van kwaliteit

Ruimte voor bedrijven

Een belangrijke constatering in het licht van de veranderende economische structuur is, dat vestigingsfactoren veranderen en daarmee de concurrentiepositie van steden en regio’s. Bedrijven hebben weliswaar ruimte nodig, maar zijn in toenemende mate ‘footloose’. Ze hebben daardoor een grotere ruimtelijke bewegingsvrijheid. Dit maakt, dat het succes van gemeentelijk economisch beleid niet alleen wordt bepaald door het kwantitatieve aanbod van ruimte voor bedrijven. Het gaat evenzeer om kwaliteit, imago en ‘quality of life’. Het vestigings- en locatiegedrag van ondernemers is voor een groot deel subjectief bepaald. Met de ontwikkeling van de technologie is het merendeel van de bedrijven niet meer aan de klassieke vestigingsvoorwaarden gebonden. Factoren als uitstraling, imago en aanzien spelen naast puur bedrijfsmatige motieven een doorslaggevende rol. Nieuwe factoren zijn de nabijheid van voldoende potentiële werknemers, een kwalitatief goed voorzieningenniveau op het gebied van wonen, recreëren, groen, onderwijs en dergelijke, en de directe omgeving van het eigen relevante netwerk. Een aantal klassieke factoren blijft belangrijk. Gedacht kan worden aan parkeren en bereikbaarheid, maar ook aan kabelaansluitingen op het gebied van telecommunicatie en zaken als parkmanagement en veiligheid. Kwaliteit is een must om als bedrijvenlocatie vooraan in de productlevenscyclus mee te blijven draaien. Niet alleen de kwaliteit van de locaties zelf maar ook de kwaliteit van de stedelijke omgeving. Slechts op deze manier is het subjectieve locatiegedrag van ondernemers beïnvloedbaar. En slechts op deze manier blijven bedrijventerreinen bezet met economisch vitale functies waardoor ze bijdragen aan de kracht van de regionale economie.

1 In

de samenwerking tussen Gemeentelijk Havenbedrijf Rotterdam (GHR) en OBR is onder andere bepaald, dat het GHR zich primair richt op havengebonden bedrijventerreinen en het OBR op de overige, dus droge bedrijventerreinen. 2 Bedrijfsterreinen in Zuid-Holland per 1-1-2001, provincie Zuid-Holland, 2001, 3 OBR, Kwaliteit werkt door; Economische visie Rotterdam 2002-2006.

4

NEI Regionale en stedelijke ontwikkeling, in opdracht van Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam, stadsregio Rotterdam en Provincie Zuid-Holland, De afweging; mogelijkheden voor schaarstebeleid bij uitgifte van bedrijventerreinen, maart 2000.

STADSREGIO

6

ROTTERDAM

7

Meer ambitie, efficiëntie en effectiviteit.

2

Analyse van vraag en aanbod
Totale planbehoefte grote bedrijventerreinen in de stadsregio Rotterdam tot 2010 Extra aanbod benodigd om flexibel te kunnen uitgeven Extra aanbod, benodigd om additionele vraag te kunnen huisvesten Extra aanbod, benodigd om onttrekkingen te compenseren 180 ha 450 ha 140 ha 770 ha

Het is duidelijk dat het aanbod van ruimte op bedrijventerreinen niet is afgestemd op de vraag. Die scheefheid heeft in de eerste plaats een kwantitatieve dimensie. De cijfers wijzen uit dat de stadsregio tot 2010 met een tekort van 530 hectare kampt; een tekort dat niet binnen de regio kan worden opgelost.

2.1

De vraag
Totaal

In de aanloop naar deel drie van de PKB Vijfde Nota over de Ruimtelijke Ordening hebben de provincie Zuid-Holland, de stadsregio Rotterdam en de gemeente Rotterdam medio 2001 hun cijfers over de vraag naar bedrijventerreinen met elkaar vergeleken. De gehanteerde cijfers vertonen slechts weinig verschillen, waardoor een eenduidige cijferlijst door alle partijen kon worden onderschreven. In 1998 is de totale behoefte aan nieuw bedrijventerrein in de stadsregio Rotterdam voor de periode tot 2010 geraamd op 670 hectare5. Dit getal is gebaseerd op een uitgifte van circa 55 hectare per jaar en een strategische werkvoorraad van circa 125 hectare die nodig is, omdat de ontwikkeling van een locatie al gauw drie jaar vergt. Daar komt een voorraadbehoefte bij van circa 170 hectare, die nodig is om een continue dynamiek in de economische structuur mogelijk te houden. Het gaat hierbij om een frictieruimte die nodig is voor verplaatsing en uitbreiding van bedrijven en die nodig is om een goede spreiding van bedrijvenlocaties naar categorie te realiseren. Provincie, Stadsregio en gemeente hebben het NEI gevraagd om de behoefteraming tot 2010 op grond van de meest recente cijfers opnieuw in kaart te brengen6. Het NEI heeft de behoefte berekend aan de hand van drie verschillende rekenmethodieken en heeft vervolgens ingezoemd op de ramingsmethodiek van het CPB en deze deels aangevuld en verbeterd. Het NEI raamt een planbehoefte van in totaal 770 hectare tot 2010. Deze raming bestaat uit drie elementen: • Een ijzeren voorraad, benodigd om voldoende flexibel te kunnen uitgeven en is enigszins vergelijkbaar met de frictieleegstand bij woningbouw. De minimaal benodigde ijzeren voorraad wordt geschat op 180 hectare, zijnde driemaal de gemiddelde regionale uitgifte per jaar. • Een extra aanbod om additionele werkgelegenheid mogelijk te kunnen maken. Afhankelijk van de economische ontwikkeling, varieert de vraag tot 2010 van 270 tot circa 530 hectare. Volgens het EC-scenario is 450 hectare nodig om voor de verwachte additionele werkgelegenheid tot 2010 voldoende ruimte te bieden. Dit cijfer wordt in de onderstaande raming opgenomen. • Extra aanbod om onttrekkingen te compenseren. In het kader van stedelijke herontwikkeling krijgt jaarlijks circa 14 hectare bestaand bedrijventerreinen een andere functie. Tot 2010 betekent dit, dat een extra aanbod van 140 hectare ter compensatie moet worden ontwikkeld.

Ruimte voor bedrijven

Brainpark

5

6

De cijfers zijn ontleend aan het Ruimtelijke Plan Rotterdam 2010. De cijfers daarvoor zijn op hun beurt ontleend aan het middenscenario van het CPB en de aanbodmonitor 1998. NEI, Vraag- en aanbodanalyse droge bedrijventerreinen in Groot-Rijnmond, mei 2002.

STADSREGIO

8

ROTTERDAM

9

Meer ambitie, efficiëntie en effectiviteit.

2.2

Het aanbod

2.3

Het tekort aan bedrijventerreinen

Tot 2010 komt in de stadsregio Rotterdam een aanbod van 240 hectare beschikbaar. Het gaat onder andere om de nieuwe locaties in Schieveen (55 hectare) en Nesselande (10 hectare). Schieveen wordt bestempeld als hoogwaardig bedrijventerrein7. De behoefte aan dergelijk terrein op de rechter Maasoever ligt op gemiddeld 5 hectare per jaar. Met Schieveen kan deels in die behoefte worden voorzien. Nesselande is een gemengd bedrijventerrein. In de stadsregio -buiten Rotterdam- worden Oudenland in Berkel en Rodenrijs en Hoefweg in Bleiswijk ontwikkeld.

Het NEI komt tot de slotsom dat er, uitgaande van een gemiddelde economische groei met 2,75 procent per jaar en de realisatie van de huidige harde plannen, tot 2010 530 hectare extra bedrijventerrein moet komen. Dat is met de bovenstaande gegevens eenvoudig te bepalen.

Vraag en aanbod grote bedrijventerreinen in de stadsregio Rotterdam tot 2010 Planbehoefte Aanbod grote bedrijventerreinen in de stadsregio Rotterdam tot 2010 Terstond uitgeefbaar Harde plannen Totaal 100 ha 140 ha 240 ha Beschikbaar Tekort 770 ha 240 ha 530 ha

De gemeente Rotterdam, de stadsregio Rotterdam en de provincie Zuid-Holland zijn het eens over de orde van grootte van deze cijfers. De cijfers tonen aan dat er een onoplosbaar gebrek aan ruimte bestaat. En het tekort kan niet binnen de regio worden opgelost.

Naast deze cijfers voor grote locaties, is in het kader van de zogenoemde ‘stofkamactie’ als taak gesteld 20 hectare binnenstedelijke ruimte te vinden (zie verder paragraaf 4.2 van deze notitie). Het gaat hierbij om kleinschalige binnenstedelijke locaties en reststroken.

Ruimte voor bedrijven

Boven: Hoek van Holland en rechts deelgemeente Feijenoord

7

Een hoogwaardig bedrijventerrein wordt gekenmerkt door een specifieke combinatie van strategische ligging, terreininrichting, huisvestingsconcept, economisch profiel en aanwezigheid van centrale voorzieningen.

Hoefweg, Zoetermeerselaan Noord.

STADSREGIO

10

ROTTERDAM

11

Meer ambitie, efficiëntie en effectiviteit.

2.4

Nieuwe locaties: Hoeksche Waard, Waalhaven-Zuid, Zuidplaspolder

Om het ruimtegebrek te helpen oplossen, heeft het kabinet voorzien dat 200 hectare bedrijventerrein beschikbaar komt aan de oostzijde van het HSL-tracé in de Hoeksche Waard: 100 hectare vóór 2005 en nog eens 100 hectare tussen 2005 en 20108. Dit is positief. Echter, voor regiogebonden bedrijven ligt deze locatie, zeker gezien de infrastructurele voorzieningen, te excentrisch. Bovendien is het twijfelachtig of de voorgestelde termijnen realistisch zijn. Voor de economie van de regio Rotterdam inclusief die van de Hoekse Waard is ontwikkeling van 250 hectare aan de noordzijde van de Hoeksche Waard van groter belang. Ook uit landschappelijk oogpunt verdient deze locatie de voorkeur. Die voorkeur voor een bedrijventerrein aan de noordzijde wordt bovendien gedeeld door de betrokken gemeenten in de Hoeksche Waard9. De mogelijkheden om extra ruimte in het zuidelijke deel van de Waalhaven te realiseren, hangen sterk af van het integrale verstedelijkingsvraagstuk van het oostelijke deel van de Waalhaven en de daarmee samenhangende mogelijkheden van het Gemeentelijk Havenbedrijf Rotterdam (GHR) om havenactiviteiten naar het westen te verplaatsen. Hierdoor kan dit gebied pas op langere termijn voor nieuwe bedrijvigheid beschikbaar komen. Zeker nu het kabinet in januari 2002 heeft besloten de aanleg van de tweede Maasvlakte (opnieuw) met twee jaar uit te stellen, kan het GHR pas later nieuwe havengebieden ontwikkelen en zal de druk op transitiegebieden onverminderd groot blijven. Op de rechter Maasoever is in de Vijfde nota over de ruimtelijke ordening voorzien in ontwikkeling van de Zuidplaspolder, waar ook bedrijventerrein kan komen. De regionale inzet hiervoor is 200 hectare. Verder zijn er binnen het eigen regiogebied nog enkele opties voor kleinere locaties, maar die zullen tezamen verre van voldoende zijn voor de regionale behoefte.

Spaanse Polder

Ruimte voor bedrijven

8 9

Deel 3 PKB Vijfde Nota over de Ruimtelijke Ordening. Blijkens een brief van de vijf Hoeksche Waard-gemeenten aan de Openbare Tweede-kamercommissie voor VROM, 15 januari 2002.

STADSREGIO

12

ROTTERDAM

13

Meer ambitie, efficiëntie en effectiviteit.

3

Regionale samenwerking

Het tekort aan bedrijventerreinen valt niet binnen de gemeente Rotterdam en de regio op te lossen en heeft zijn weerslag op het vestigingsklimaat in de gehele regio. De opgave heeft daarmee een regionale component waarin samenwerking met de Stadsregio, buurgemeenten en een aantal gemeenten buiten de Stadsregio maatgevend is. De samenwerking tussen de provincie Zuid-Holland, de stadsregio Rotterdam en de gemeente Rotterdam krijgt onder andere vorm in het Regionaal Economisch Overleg Stadsregio Rotterdam (REO). Het ligt voor de hand dat de gemeente Rotterdam, gezien de relatieve grootte, in deze opgave een belangrijke verantwoordelijkheidkent. Temeer vanwege de verwevenheid van de Rotterdamse kantorensector met activiteiten op bedrijventerreinen.

3.1

Actieprogramma Bedrijventerreinen

De Stadsregio kent het Actieprogramma Bedrijventerreinen waarin de volgende activiteiten zijn ondergebracht: • • • • • • • ontwikkeling van nieuwe locaties; versnelde realisatie van bedrijventerreinen op daarvoor al bestemde locaties; herstructurering van bedrijventerreinen; uitvoering van een communicatieplan ter bewustwording van de problematiek; voorbeelden van samenwerking in de regio; het Bedrijven Informatiecentrum Rijnmond (BIR); uitvoering van een gezamenlijk selectief uitgiftebeleid.

Hoefslag, Bleiswijk

3.2

Concrete samenwerkingsprojecten

Binnen de Stadsregio of net daarbuiten is het OBR namens de gemeente Rotterdam momenteel bij de volgende concrete projecten betrokken: • Ontwikkeling Hoefweg-Noord en -Zuid (samenwerking tussen Bleiswijk, Zoetermeer en Rotterdam). Het OBR zet expertise in, voert het projectmanagement voor het Bedrijfschap Bleiswijk Hoefweg in de ontwikkeling; • Revitalisering Nieuw-Mathenesse (samenwerking tussen Schiedam en Rotterdam). Het OBR zet expertise en menskracht in; • Herstructurering Spaanse Polder (samenwerking tussen Schiedam en Rotterdam); • Ontwikkeling en exploitatie van een strook bedrijventerrein op Fascinatio (samenwerking tussen Capelle aan den IJssel en Rotterdam); • Ontwikkeling en exploitatie van bedrijventerreinen in de Drechtsteden. Het ROM-D project, samenwerking tussen Drechtsteden, Rotterdam en private partijen.

Ruimte voor bedrijven

Giessenweg, Spaanse Polder

STADSREGIO

14

ROTTERDAM

15

Meer ambitie, efficiëntie en effectiviteit.

Om herstructurering van bestaande bedrijventerreinen beter voor het voetlicht te brengen is, vooruitlopend op de resultaten van een onderzoek door ETIN (zie paragraaf 5.5), voorgesteld om voorbeeldprojecten uit te voeren. Naast herstructurering van het bedrijventerrein Hordijkerveld in Rotterdam-IJsselmonde, gaat het in de regio om: • de Wiltonlocatie (gemeente Schiedam); • de locatie Industrieweg (gemeente Berkel en Rodenrijs). Beide gemeenten hebben positief op het voorstel gereageerd. Tenslotte zijn de gemeenten Rotterdam, Schiedam, Vlaardingen en Maassluis momenteel met elkaar in overleg om te beoordelen of het mogelijk is in samenwerking tot regionale oeverprojecten op de rechter Maasoever te komen.

3.3

De inzet van het OBR bij de regionale samenwerking

De regionale samenwerking wordt vanuit Rotterdam ondersteund door de programmamanager Ruimte voor Bedrijven bij het OBR. Zijn taak is de regionale component te stimuleren, projecten op te sporen en te starten. Zoals in 3.2 is aangegeven, is het OBR op dit moment bij een aantal projecten in de regio betrokken. Om een hogere regionale ambitie waar te maken, is meer capaciteit noodzakelijk. ‘s-Graveland-Zuid, Schiedam Afhankelijk van de wensen van de betrokken besturen kan het in voorkomende gevallen wenselijk zijn, dat de gemeente Rotterdam in een project participeert om daarmee een ontwikkeling te versnellen. Dat is bijvoorbeeld bij de ontwikkeling van de terreinen Fascinatio en Drechtsteden het geval. Daar stelt het OBR niet alleen expertise beschikbaar, maar wordt ook risicodragend in ontwikkelingen deelgenomen. Voor dergelijke situaties is altijd bestuurlijke besluitvorming nodig, waarna de voorwaarden voor samenwerking in een overeenkomst worden vastgelegd. Mocht dergelijke intergemeentelijke samenwerking vaker voorkomen, dan zijn de regionale doelstellingen wellicht efficiënter te realiseren als de samenwerking een meer permanent karakter krijgt en van concrete instrumenten wordt voorzien.

Ruimte voor bedrijven

STADSREGIO

16

ROTTERDAM

17

Meer ambitie, efficiëntie en effectiviteit.

4

Ontwikkeling van nieuwe locaties

Het tekort aan bedrijventerreinen zal in eerste instantie moeten worden opgelost door de nog resterende locaties met zorg te ontwikkelen. In Rotterdam gaat het daarbij ook om diverse kleinschalige binnenstedelijke locaties. Daarnaast wordt uitvoering gegeven aan een selectief uitgiftebeleid om met het beperkte areaal een maximale spin off te realiseren. Kwaliteit staat bij de inrichting van bedrijventerreinen voorop.

4.1

Nieuwe locaties in uitleggebieden

De voor de komende jaren beschikbare locaties in uitleggebieden zijn in paragraaf 2.2 genoemd: Schieveen en Nesselande (Rotterdam), Hoefweg (Bleiswijk) en Oudenland (Berkel en Rodenrijs), Cornelisland (Ridderkerk). Buiten deze locaties verdient de realisatie van nieuwe terreinen nadrukkelijk aandacht in het aanstaande Regionaal Structuurplan. Niet langer moeten bedrijventerreinen worden gezien als noodzakelijk kwaad. Het is te allen tijde nodig om de planning van bedrijventerreinen als integraal deel mee te nemen bij gebiedsontwikkeling. Door integrale planvorming kan de ontwikkeling van bedrijventerreinen hand in hand gaan met de realisatie van een hoge ruimtelijke kwaliteit, waaronder adequate landschappelijke inpassing.

4.2

Binnenstedelijke locaties in Rotterdam

Allereerst ligt er de opgave om het bestaande stedelijke gebied nog eens te scannen op beschikbare restruimten voor bedrijven. In het Ruimtelijk Plan Rotterdam 2010 is de ambitie uitgesproken om binnenstedelijk, boven de bestaande planvoorraad, ruimte voor bedrijven en bedrijfsactiviteiten te vinden. Met de zogenoemde ‘operatie stofkam’ zijn in 2000 en 2001 talrijke kleinschalige ontwikkelingslocaties opgespoord. Bij dergelijke locaties gaat het om oplossingen als dubbel grondgebruik, nieuwe functiecombinaties en betere benutting van randstroken, hinderzones en stroken langs infrastructuur. De resultaten van de inventarisatie zijn geanalyseerd op basis waarvan een selectie is gemaakt van ruim dertig locaties. Deze worden nader onderzocht op de mogelijkheden voor bedrijfsbestemming. Naar schatting kan hiermee minimaal 20 hectare aan bedrijfsbestemming worden gerealiseerd. In 2002 wil het OBR in samenwerking met de deelgemeenten aan de voorbereiding van de meest kansrijke projecten beginnen. Ook in de stadsplannen van Schiedam en Vlaardingen is aandacht gegeven aan binnenstedelijke mogelijkheden voor bedrijven. Aanbevolen wordt om in gemeenten waar dit nog niet heeft plaatsgevonden ook een stofkamactie naar binnenstedelijke mogelijkheden te doen.

Ruimte voor bedrijven

Hoefweg Noord, Bleiswijk

STADSREGIO

18

ROTTERDAM

19

Meer ambitie, efficiëntie en effectiviteit.

4.3

Inrichtingskwaliteit

4.5

Selectieve uitgifte

Bij de inrichting van de schaarse locaties geldt een intensieve benutting van de ruimte vanzelfsprekend als uitgangspunt: de beperkte ruimte moet optimaal worden benut. Daarbij gaat het in de eerste plaats om optimale benutting van de fysieke ruimte, maar ook om optimale benutting van de milieugebruiksruimte, bijvoorbeeld door een goede zonering te ontwerpen en de uitgifte daar op af te stemmen. Hierbij wordt zoveel mogelijk ingezet op een duurzame kwaliteit met aandacht voor milieuaspecten, brandstofbesparing en duurzaam bouwen. Daar waar mogelijk wordt gebruik gemaakt van groene energie, restwarmte, warmte-isolatie, energiebesparing en dergelijke. Bijvoorbeeld door de vraag naar energie te koppelen aan de beschikbaarheid van restwarmte. Intensief ruimtegebruik is echter geen oplossing voor het probleem van gebrek aan ruimte. Daarnaast is een hoge inrichtingskwaliteit richtsnoer. Mogelijkheden daarvoor zijn er onder andere doordat het aandeel kantoorfuncties van bedrijven steeds groter wordt. Die functies maken een hogere stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit vaak wenselijk en haalbaar. Tot slot dient er bij nieuwe terreinen vanaf de start aandacht te zijn voor voorzieningen op terreinen, beheer en veiligheid, onder andere door ondernemers te betrekken bij parkmanagement. Een parkmanagementorganisatie werkt ten behoeve van de gevestigde ondernemers, organiseert faciliteiten, regelt gezamenlijke inkoop en verdient zichzelf daarmee terug. Parkmanagement kan de kwaliteit en daarmee de duurzaamheid van een bedrijventerrein verhogen. Uit dat oogpunt wil het OBR de opzet van parkmanagement stimuleren. Algemeen uitgangspunt bij al deze kwaliteitsambities is, dat de mogelijkheden die er zijn optimaal worden benut. De uitdaging is er steeds in gelegen om het hoge ambitieniveau te combineren met een gezonde economische ontwikkeling.

Naast inspanningen om tekorten weg te werken en de kwaliteit van bestaande locaties te verbeteren, geven de provincie Zuid-Holland, de Stadsregio Rotterdam en de gemeente Rotterdam sinds 2000 binnen de Stadsregio uitvoering aan een gezamenlijk geformuleerd schaarstebeleid. Dit beleid is erop gericht het beperkte areaal uit te geven aan bedrijven waarvan de meest effectieve bijdrage aan de sociaal-economische beleidsdoelstellingen van stad en regio kan worden verwacht. Dit beleid mag overigens niet als oplossing van het ruimtegebrek worden gezien. Selectieve uitgifte moet bij voorkeur worden vermeden, omdat het niet accommoderen van bedrijven die zich willen vestigen, hoe dan ook negatieve economische consequenties voor stad en regio heeft. De partijen hebben afgesproken potentiële uitgiften te beoordelen aan de hand van een door het NEI ontwikkeld afwegingskader10. De uitvoering van dat beleid is niet eenvoudig, vanwege de grote druk van de markt en het feit dat sommige bedrijven nu eenmaal bereid zijn om extra te betalen. Bovendien is niet alle grond in handen van gemeenten; private partijen kunnen niet aan het schaarstebeleid worden gebonden. Om het beleid uit te voeren heeft de gemeente Rotterdam een allocatiecommissie ingesteld die elke vestigingsaanvraag aan het afwegingskader toetst. Op regionaal niveau (in REOverband) wordt de uitvoering van het beleid gecoördineerd. Dat wil zeggen dat in overleg, aan de hand van het afwegingskader, over toewijzing van bedrijfsruimte wordt besloten. Het advies dat uit dit overleg voortkomt, wordt in beginsel door het betreffende college overgenomen. De gemaakte afspraken worden in de praktijk per situatie soepel en in goed overleg nagekomen. De gemeenten in de Stadsregio zijn alle doordrongen van de noodzaak van selectieve uitgifte en hebben overeenstemming over de strekking van de criteria.

Afwegingskader selectief uitgiftebeleid Primaire criteria • •

4.4

Kosten en baten

De mate waarin een bedrijf bijdraagt aan verbreding van de economische structuur, met name met het oog op werkgelegenheidsontwikkeling; De mate waarin een bedrijf stuwend is, dat wil zeggen: gericht is op de omzet die buiten de regio wordt gemaakt en daarmee op het vergroten van het regionale inkomen. De mate waarin een bedrijf versterking biedt aan een sector die al in de regio vertegenwoordigd is (schatgraven in eigen regio); De mate waarin een bedrijf zorgt voor directe en indirecte werkgelegenheid; De mate van sociale binding; De mate waarin een bedrijfsverplaatsing helpt bij het oplossen van een knelpunt elders.

Ruimte voor bedrijven

De ontwikkeling van nieuwe, goed ingepaste bedrijventerreinen in uitleggebieden is naar verwachting kostendekkend. Bij de ontwikkeling van kleine binnenstedelijke locaties ligt dat waarschijnlijk anders. Dikwijls gaat het hierbij om langere procedures en relatief grote ingrepen, waar slechts een beperkte opbrengst tegenover staat. In ieder geval gaat het om maatwerk. Dat geldt dus ook voor de exploitatie, waardoor de kosten en baten slechts kunnen worden aangegeven nadat mogelijke concrete locaties zijn bestudeerd.

Secundaire criteria

• • • •

10

NEI Regionale en stedelijke ontwikkeling, in opdracht van Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam, Stadsregio Rotterdam en Provincie Zuid-Holland, De afweging; mogelijkheden voor schaarstebeleid bij uitgifte van bedrijventerreinen, maart 2000.

STADSREGIO

20

ROTTERDAM

21

Meer ambitie, efficiëntie en effectiviteit.

5

Kwaliteitsverhoging op bestaande locaties: herstructurering

Met alleen ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen kan slechts een klein deel van het gebrek aan locaties worden opgelost. Daarom is ook een kwaliteitssprong nodig. Kwaliteit dient niet alleen maatgevend te zijn bij de aanleg van nieuwe terreinen, maar moet ook centraal staan bij herstructurering van bestaande terreinen. Door herstructurering kan de levensduur van een terrein worden verlengd. Het gaat hierbij om een complex proces dat een stelsel van maatregelen en projecten, een lange adem en een flexibel werkende overheid vereist.

5.1

Het verlengen van de levenscyclus

De Greenery, Barendrecht

De levenscyclus in relatie tot de economische waarde van een terrein is een kernbegrip bij herstructurering11. In een normale cyclus kunnen drie fasen worden onderscheiden. In de eerste fase wordt de grondwaarde door de ondernemers als relatief hoog ervaren met name doordat het nieuw terrein zich nog niet heeft bewezen. In de volwassen fase heeft de locatie zich in de markt gezet. Dan is de prijsvorming stabiel stijgend en kent het bedrijventerrein zijn meest optimale gebruikswaarde. In de laatste fase keert het tij. Dan vertrekken steeds meer bedrijven om plaats te maken voor anderen met een lagere marge. De kwaliteit van het terrein voldoet dan niet meer aan de eisen die moderne bedrijven stellen. Algemeen kan worden gesteld, dat afhankelijk van de basiskwaliteiten, een bedrijventerrein zonder ingrepen na 20 tot 30 jaar is verouderd.

Ruimte voor bedrijven

11

Onder herstructurering van bedrijventerreinen wordt verstaan: een samenhangend stelsel van maatregelen waardoor de kwaliteit van een bedrijventerrein in termen van bereikbaarheid, uitstraling, parkeren etc. aanzienlijk wordt verhoogd zodat het hernieuwd in een eerdere fase van zijn productlevenscyclus terechtkomt. Verplaatsen van bedrijven kan hiermee onlosmakelijk verbonden zijn, teneinde hen in de gelegenheid te stellen fysiek te groeien. De ingrepen gaan verder dan enkel cosmetische. Aankoop en verplaatsing worden alleen toegepast als het een substantiële bijdrage levert in de verbetering van het terrein in zijn economische functie en als de betrokken ondernemers bereid zijn actief mee te werken. Aankoop op basis van onteigening is dus niet aan de orde. Alle lichtere ingrepen, voor zover zij substantieel bijdragen aan de verlenging van de levenscyclus van bedrijventerreinen,worden eveneens gezien als een vorm van herstructurering.

STADSREGIO

22

ROTTERDAM

23

Meer ambitie, efficiëntie en effectiviteit.

De levenscyclus kan worden verlengd door op het moment waarop een kentering in de economische gebruikswaarde zichtbaar wordt, in te grijpen. Door een reeks van maatregelen worden nieuwe kwaliteiten gerealiseerd, waardoor het terrein voor een nieuwe gebruikersgroep economisch interessant wordt. De grondwaarde stijgt opnieuw en investeringen in onroerend goed nemen toe. Met herstructurering kan de fase van volwassen economische gebruikswaarde met 10 tot 15 jaar worden verlengd.

5.3

Inrichtingskwaliteit en beheer

Net als bij nieuw aan te leggen terreinen (zie paragraaf 4.3) gaat ook herstructurering hand in hand met ambitieuze doelstellingen op het gebied van milieu, energie en duurzaam bouwen. Goede milieuprestaties zijn een kwaliteitsmerk, ook voor ondernemers. Het spreekt voor zich dat milieuhinderlijke situaties op bestaande locaties moeten worden aangepakt, met name op het gebied van geur- en stofemissies en bodemverontreiniging. Ten aanzien van geluid blijkt het in de praktijk vaak noodzakelijk de verleende geluidscontouren te handhaven en niet verder terug te leggen naar de emissiepunten. Zeker in geval van bouwactiviteiten, doen zich unieke kansen voor om ambitieuze milieudoelstellingen te bereiken. Met name op het gebied van energiebesparing, benutting van restwarmte en toepassing van duurzame bouwtechnieken. Belangrijk is dat herstructurering, wellicht meer dan nieuwe ontwikkeling, om maatwerk vraagt. De bestaande omgeving en de gevestigde bedrijven met hun investeringsplannen, bieden kansen die zo goed mogelijk te benutten. Bijzondere aandacht krijgt verder ruimtelijke kwaliteit en intensief ruimtegebruik. Een goed voorbeeld is het project Vierhavensstrip, waar herontwikkeling van het bestaande spoorwegemplacement dubbel wordt gebruikt voor bedrijfsruimte met een dakpark voor de wijk Bospolder-Tussendijken. Het project is door het Rijk als landelijk voorbeeldproject stedelijke vernieuwing aangemerkt12.

Conform de definitie in voetnoot 11 worden alle ingrepen die aan verlenging van de levenscyclus bijdragen, als een vorm van herstructurering gezien. Maar het is duidelijk dat herstructurering verder gaat dan het inhalen van achterstanden. Een goede herstructurering speelt in op vestigingseisen zoals bedrijven die in een moderne economische structuur stellen. Naast een aantal klassieke eisen zoals bereikbaarheid, parkeren, kabelaansluitingen en parkmanagement, gaat het daarbij om factoren als uitstraling, imago, arbeidspotentieel, voorzieningenniveau en netwerkvorming. Wanneer met herstructurering wordt ingespeeld op klassieke én nieuwe vestigingseisen, kan de levenscyclus van een bedrijvenlocatie inderdaad worden verlengd.

Parkmanagement wordt waar mogelijk als instrument ingezet om te voorkomen dat de kwaliteit van een bedrijventerrein, eenmaal geherstructureerd, op een hoog peil blijft. Net als bij nieuwe terreinen (zie paragraaf 4.3) kunnen via parkmanagement faciliteiten zoals beveiliging, ten behoeve van de gevestigde ondernemers worden geregeld. Als uitgangspunt geldt daarbij, dat de organisatie zich door het voordeel van gezamenlijke inkoop terugverdient. Het OBR wil parkmanagement in aanvang ondersteunen.

5.2

Flexibiliteit en lange adem

Ruimte voor bedrijven

Een effectieve herstructurering is gericht op de realisatie van een bepaald eindbeeld. Om dat eindbeeld te realiseren is het in de meeste situaties nodig terreinen en gebouwen aan te kopen en bedrijven te verplaatsen, omdat alleen dan structurele verbeteringen mogelijk zijn en bedrijven de kans krijgen om fysiek te groeien. Het spreekt voor zich dat een stevig draagvlak onder de betrokken ondernemers voor dat eindbeeld essentieel is. Ondernemers dienen bereid te zijn te participeren in de herstructurering en het eindbeeld in hun financiële planning en bedrijfsvoering te verdisconteren. Mede in dat licht zijn aankoop en verplaatsing alleen zinvol als de betrokken ondernemers bereid zijn actief mee te werken en is aankoop op basis van onteigening dus geen optie. Om het proces vanuit de gemeente aan te sturen is een lange adem en een hoge mate van flexibiliteit nodig, zowel qua inhoud als fasering. Voor grote terreinen met diepe ingrepen is een termijn van tien tot vijftien jaar geen uitzondering. Bovendien moet het mogelijk zijn om, mocht het draagvlak onvoldoende blijken, een project voortijdig te bevriezen en de middelen gedurende een aantal jaren of permanent ergens anders in te zetten.

12

Deze status is in november 2001 verleend in het kader van het Innovatieprogramma Stedelijke Vernieuwing (IPSV).

STADSREGIO

24

ROTTERDAM

25

Meer ambitie, efficiëntie en effectiviteit.

5.4

De uitvoering binnen de gemeente Rotterdam: een groeimodel

5.6 Kosten voor herstructurering De kosten voor herstructurering zijn door ETIN uitgedrukt in een kengetal per hectare te herstructureren bedrijventerrein. Dat kengetal is gebaseerd op ervaringen van het OBR bij de aanpak van de openbare ruimte op verouderde terreinen. Daarnaast dienden de ervaringen elders in Nederland als referentiekader. Onderzoeken van het Ministerie van Economische Zaken en diverse bureaus zijn daarvoor naast elkaar gelegd. Op basis hiervan is voor de stadsregio een gemiddeld kostenkengetal van € 300.000 per hectare te herstructureren terrein berekend. Dat bedrag is opgebouwd uit de kosten voor intensieve verbetering van de infrastructuur en verbetering van groen en verlichting. Niet inbegrepen zijn eventuele kosten voor bodemsanering, verwerving, sanering en herontwikkeling van terreinen, het verbeteren van de externe ontsluiting en eventueel benodigde bijzondere infrastructurele werken zoals bruggen, rotondes en dergelijke. De kosten voor dergelijke maatregelen verschillen zeer sterk per situatie. Wanneer hiermee ook rekening wordt gehouden, doen volgens ETIN herstructureringskosten van € 500.000 per hectare de ronde. Het te herstructureren areaal bedrijventerrein waarop dit kostenkengetal van toepassing is, omvat volgens ETIN 1.142 hectare waarvan 402 in de gemeente Rotterdam. De totale herstructureringskosten kunnen daarmee worden geraamd op € 343 miljoen binnen de stadsregio waarvan € 120 miljoen binnen de gemeente Rotterdam. Nogmaals: belangrijke kostenposten zijn bij dit bedrag niet inbegrepen, met name verwerving en bodemsanering. Deze zijn echter moeilijk vooraf aan te geven en worden sterk bepaald door de bereidheid van ondernemers om aan de herontwikkeling mee te werken. De verwervingskosten worden momenteel door het OBR globaal getaxeerd. Het Ministerie van Economische Zaken besteedt ruime aandacht aan herstructurering en er mag worden verwacht dat de rijksoverheid daar -meer dan tot nu toe- ook financiële consequenties aan verbindt. Ook van de provincie Zuid-Holland mag een bijdrage worden verwacht, onder andere in het kader van het Decor-project voor duurzame herstructurering. Het is echter duidelijk dat deze budgetten niet toereikend zullen zijn en dat de kosten voor herstructurering voor een belangrijk deel door de betrokken gemeenten moeten worden gedragen.

Herstructurering van Rotterdamse bedrijventerreinen wordt stap voor stap, volgens een groeimodel uitgevoerd. Dat groeimodel is de facto gestart met de herstructurering van de Spaanse Polder. Hieraan wordt al geruime tijd gewerkt. Op dit moment vindt een verdieping en versnelling plaats. Dit project is een goed voorbeeld van een grootschalige herstructurering. Andere projecten waaraan gestaag wordt gewerkt zijn Vierhavenstraat en het slopersgebied Hoofdweg. Om deze projecten tijdig een vervolg te geven, zijn de volgende projecten op dit moment in studie: • uitbreiding bedrijventerrein Gadering Oud; • herstructurering Hordijkerveld Oost en West; • ontsluiting van diverse kleinere bedrijvenlocaties waaronder Hoog Zestienhoven en Charloisse Lagedijk. Het is de bedoeling om deze studieprojecten om te zetten in uitvoeringsprojecten. De volgende stap in het groeimodel betreft een taakstellende afspraak dat twee herontwikkelingen op de noordelijke Maasoever en twee op de zuidelijke Maasoever in 2002 als studieproject zullen starten. Hierbij wordt onder meer gedacht aan het gebied Veilingterrein. Deze terreinen uit de studieprojecten kunnen later in utivoering worden genomen. Op deze manier zal het aantal herstructureringsprojecten in Rotterdam snel groeien.

5.5

De uitvoering van herstructureringen binnen de regiogemeenten

Ruimte voor bedrijven

Op regionaal niveau is de herstructureringsopgave in opdracht van de provincie, de Stadsregio en de gemeente door ETIN Adviseurs in kaart gebracht. ETIN heeft onderzoek gedaan naar alle bedrijventerreinen in de stadsregio van voor 1980. Dit onderzoek heeft een lijst met te herstructureren terreinen opgeleverd, gekoppeld aan de aard van de benodigde ingrepen, een grove indicatie van kosten en een voorstel voor prioriteiten. Vooruitlopend op besluitvorming over de resultaten van het ETIN-onderzoek is voorgesteld om de volgende drie voorbeeldprojecten uit te voeren (zie ook paragraaf 3.2): • herstructurering bedrijventerrein Hordijkerveld (deelgemeente IJsselmonde); • de Wiltonlocatie (gemeente Schiedam); • de locatie Industrieweg (gemeente Berkel en Rodenrijs). De bedoeling is om met voorbeeldprojecten zichtbaar te maken hoe herstructurering kan worden uitgevoerd en welke kansen daardoor worden geschapen.

STADSREGIO

26

ROTTERDAM

27

Meer ambitie, efficiëntie en effectiviteit.

5.7

Sturing

Bij intensieve herstructurering zijn veel aankopen strategisch van aard. Dit betekent concreet, dat als zich een gelegenheid voordoet die past binnen het programma, het betrokken pand met grond moet worden aangekocht. Soms vergen aankopen op specifieke locaties echter een lange periode. Soms ook weigeren ondernemers aan een aankoop mee te werken. In zo’n situatie moet het OBR zijn capaciteit elders kunnen inzetten. Bestaat die mogelijkheid niet, dan ondergraaft dat de gemeentelijke onderhandelingskracht. Transparante sturing van de herstructureringsopgave vindt daarom primair op programmaniveau plaats. Binnen de grenzen van het programma is het noodzakelijk om (tijdelijk) met de beschikbare middelen te kunnen schuiven. Wanneer in het ene project de voortgang stokt, kan de inzet bij een ander project worden versterkt. De consequentie is, dat aan de bestaande jaarlijkse P&C-normen op projectniveau niet kan worden voldaan. Sturing dient plaats te vinden op basis van investeringsvolume en prestatieafspraken op programmaniveau en op basis van kostenramingen per locatie (project). De voor een project beschikbare financiële middelen dienen echter gedurende een langere periode inzetbaar te zijn om efficiëntie en flexibiliteit te kunnen waarborgen. Een aanpassing van de middelen stedelijke visie en mogelijk andere stedelijke middelen aan deze uitgangspunten is gewenst. Ook bij het Rijk en de provincie wordt deze flexibiliteit bepleit. Herstructurering vereist uiteraard niet alleen geld, maar ook menskracht. De opgave omvat een veelheid van activiteiten op programmaniveau en op projectniveau. De tot op heden vrijgemaakte capaciteit is slechts voldoende voor een deel van het stedelijke groeimodel zoals dat in paragraaf 5.4 is weergegeven. Ook op programmaniveau is meer capaciteit vereist. Met het starten van de studieprojecten zal de behoefte aan de capaciteit in de loop van 2002 verder inzichtelijk worden.

Ruimte voor bedrijven

Stormpolder, Krimpen aan den IJssel

STADSREGIO

28

ROTTERDAM

29

Meer ambitie, efficiëntie en effectiviteit.

6

De belangrijkste beslispunten op een rij
• Zowel bij ontwikkeling van nieuwe locaties als bij herontwikkeling van bestaande locaties, staat kwaliteit hoog in het vaandel. De uitdaging is om middels onder meer duurzame herstructurering inrichtingskwaliteit te combineren met blijvende economische gebruikswaarde; • Parkmanagement is een van de instrumenten waarmee de kwaliteit van bedrijventerreinen op peil wordt gehouden. Binnen de Stadsregio heeft het OBR het voortouw genomen met de communicatie over en het stimuleren van parkmanagement; • Het gebrek aan bedrijventerreinen heeft een regionale dimensie doordat het terreinentekort alleen met behulp van andere gemeenten kan worden opgelost. Dit vraagt van het OBR een regionale betrokkenheid als expert en ontwikkelaar met draagkracht. Die betrokkenheid van OBR (als onderdeel van de gemeente Rotterdam) kan vorm krijgen in afstemming en overleg, maar ook in het beschikbaar stellen van expertise en - onder strikte voorwaarden - het samen met andere regiogemeenten ontwikkelen en herstructureren van bedrijventerreinen; • Er wordt een plan ontwikkeld om de vereiste productiecapaciteit structureel te regelen. Hierbij wordt tevens rekening gehouden met arbeidsinzet ten behoeve van de samenwerking met de andere regiogemeenten. Uitgangspunt is, dat additionele apparaatskosten kunnen worden gedekt zonder het investeringsvolume in het programma bij te moeten stellen. Ook mag rekening worden gehouden met provinciale steun middels het Decor-project duurzame herstructurering.

In deze nota is een voorstel gedaan om het programma Ruimte voor Bedrijven met meer ambitie voort te zetten in de periode 2002-2006. De beslispunten die uit de nota voortkomen en die aan het bestuur worden voorgelegd, zijn in dit afsluitende hoofdstuk samengevat. • Een goed en gevarieerd aanbod van bedrijventerreinen in de regio blijft van wezenlijk belang voor een vitale sociaal-economische structuur van stad en regio. Het huidige aanbod schiet zowel in kwalitatief als kwantitatief opzicht tekort en moet worden uitgebreid en verbeterd; • De mogelijkheden voor nieuwe bedrijventerreinontwikkelingen in uitleggebieden zijn binnen de regio zeer beperkt en de voorheen geplande of voorgestelde ontwikkelingen in de Hoeksche Waard, mogelijk in de Zuidplaspolder en in het zuidelijke deel van de Waalhaven zijn momenteel onzeker en dreigen daardoor het probleem niet of niet tijdig genoeg op te lossen. Er zijn echter geen alternatieven, zodat toch aan deze planning moet worden vastgehouden, uiteraard voor zover dat past binnen actuele eisen rond landschappelijke inpassing en intensief ruimtegebruik; • Naast de genoemde nieuwe terreinen wordt maximaal ingezet op binnenstedelijke locaties. Binnen de gemeente Rotterdam wordt taakstellend 20 hectare kleinschalige binnenstedelijke locaties opgespoord. Er zijn ruim 30 locaties geïnventariseerd waarvan de meest kansrijke in overleg met de deelgemeenten geleidelijk in uitvoering worden gebracht. Ook voor de andere regiogemeenten wordt een stofkamactie voorzien; • Naast ontwikkeling van nieuwe locaties, wordt extra ingezet op herontwikkeling van bestaande locaties teneinde de levenscyclus van die terreinen te verlengen; . • De herontwikkeling van Rotterdamse bedrijventerreinen wordt volgens een groeimodel in uitvoering gebracht. Op regionaal niveau wordt de herontwikkelingsopgave nog vastgesteld. Vooruitlopend op de vaststelling van de regionale herstructureringsopgave wordt voorgesteld nu al enkele voorbeeldprojecten uit te voeren;

Ruimte voor bedrijven

• Herontwikkeling vereist een flexibele investeringsstrategie. Financiële sturing vindt plaats op basis van kostenramingen per locatie waarbij de middelen over een langere periode inzetbaar zijn en waarbij binnen het programma (tijdelijk) kan worden geschoven; • De ontwikkeling van nieuwe locaties wordt gekoppeld aan de uitvoering van een selectief uitgiftebeleid teneinde de beperkte ruimte toe te laten vallen aan bedrijven die het best passen in de gewenste sociaal-economische structuur in de regio. Op regionaal niveau is dit selectief uitgiftebeleid operationeel gemaakt met een afwegingskader;

STADSREGIO

30

ROTTERDAM

31

Meer ambitie, efficiëntie en effectiviteit.

Colofon
Stadsregio Rotterdam Meent 106 Postbus 21051 3001 AB Rotterdam info@sr.rotterdam.nl www.stadsregio.info Contactpersoon stadsregio Rotterdam: Drs. P. van der Valk, senior beleidsmedewerker economie Telefoon: 010–417 20 42 E-mail: p.vandervalk@sr.rotterdam.nl

Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam Galvanistraat 15 3029 AD Rotterdam Postbus 6575 3002 AN Rotterdam www.obr.rotterdam.nl Contactpersoon OBR De heer H.J. Lamot Programmamanager ‘Ruimte voor Bedrijven’. Telefoon: 010–489 69 81 E-mail: h.lamot@obr.rotterdam.nl

Ruimte voor bedrijven

Grafisch ontwerp en productiebegeleiding Drijvers Vormgeving, Rotterdam www.drijvers.com Fotografie Aeroview, Rotterdam Photo Sea Sky Martin, Rotterdam Joop Reingoud, Rotterdam Drukwerk Drukkerij Grafèno, Rotterdam Oplage 1500 September 2002

STADSREGIO

32

ROTTERDAM