file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.

html

Ruimte voor groei

Naar een actief kantorenbeleid in het kader van economische structuurversterking

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html (1 van 33) [06-03-2002 12:48:29]

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html

Gemeente Haarlem Sector Stedelijke Ontwikkeling Afdeling Economische Zaken

Voorwoord

Voor u ligt de nieuwe kantorennota van de gemeente Haarlem, "Ruimte voor groei". Een titel die de ambities van Haarlem goed weergeeft. Een ambitie die in een stad waar ruimte een schaars goed is ook vraagt om een actief en creatief beleid. In de komende jaren wil de gemeente Haarlem, om tegemoet te komen aan de verschillende locatievoorkeuren, meerdere locaties tegelijk ontwikkelen. Om overschot te voorkomen zullen de gronden op de verschillende locaties gefaseerd worden uitgegeven. Faseren binnen locaties in plaats van tussen locaties is hierbij het devies. Daarnaast zal de gemeente actief op zoek gaan naar nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden. Met name in de binnenstad zal het vinden van geschikte locaties een grote inspanning vragen. Nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden die niet alleen door de gemeente kunnen worden gerealiseerd. De gemeente zoekt partners voor deze ontwikkelingen. Te denken valt hierbij aan grondeigenaren, beleggers, ontwikkelaars maar ook makelaars en eindgebruikers. Kortom de visie zoals in deze nota door de gemeente neergelegd zal bij de uitwerking samenwerking met marktpartijen vereisen. Ik wil u, als geï nteresseerde in de kantoorontwikkelingsmogelijkheden in Haarlem dan ook, van harte uitnodigen mee te denken met ons. Gezamenlijk zal de uitdagingen voor de komende jaren moeten worden opgepakt. De eerste aanzet is door de gemeente Haarlem gegeven met het opstellen van deze nota. Nu is het zaak de vaart er in te houden. Ik kan u verzekeren dat de gemeente Haarlem er alles aan zal doen ‘ Ruimte voor groei’ waar te maken.

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html (2 van 33) [06-03-2002 12:48:30]

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html

L. Kroskinski de Keulenaar Wethouder Economische Zaken Gemeente Haarlem

Inhoudsopgave

Samenvatting Hoofdstuk I DE CONTEXT 5 1. Inleiding 6 2. Doel van deze nota 7 Hoofdstuk II DE OMGEVING 7 1. Beleid Overheden 7 1. 2.1.1 Rijk 7 2. 2.1.2 Provincie 8 3. 2.1.3 Regio 9 2.2 Trends 10 Hoofdstuk III DE STAD 12 3.1 Historie 12 2. Perspectief 12

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html (3 van 33) [06-03-2002 12:48:30]

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html

Hoofstuk IV KANSEN VOOR ECONOMISCHE GROEI 15 1. De vraag naar kantoorruimte 15 2. Het aanbod van kantoorruimte 17 3. Confrontatie vraag en aanbod 18 Hoofdstuk V DE VISIE 20 1. 2. 3. 4. Ontwikkelen voor de markt 20 Fasering kwalitatief 21 Fasering kwantitatief 22 Marktbewerking 24

Bijlage: Ruimte voor kantoren, behoefteraming Zuid-Kennemerland 1998-2020, NEI

SAMENVATTING

Om de Haarlemse economie een impuls te geven wordt een actief en wervend kantorenbeleid gevoerd. Het streven is om de groei van werkgelegenheid gelijke tred te laten houden met de landelijke dat wil zeggen op 1,9%. Op dit moment bedraagt de Haarlemse werkgelegenheidsgroei 0,8%. Deze ambitie houdt een jaarlijkse groei van 1200 arbeidsplaatsen in (momenteel zijn dat 500 arbeidsplaatsen) die bijdragen aan de economische structuurversterking van de stad. Onvermijdelijk hierbij is dat er keuzen gemaakt moeten worden als het gaat om het beschikbaar stellen van ruimte voor economische activiteiten. Keuzen qua ruimtegebruik en -intensivering maar ook qua bedrijfstakken die met een relatief gering ruimtegebruik een hoge economische groei en aantal arbeidsplaatsen kunnen realiseren. De kantorensector is een sector die zich bij uitstek voegt aan deze criteria. Zowel de commerciële als de niet-commerciële dienstverlening zijn bedrijfstakken die, naast bijvoorbeeld toerisme en detailhandel, voor Haarlem grote perspectieven bieden. Vraag en aanbod In 1998 heeft de afdeling Economische Zaken van de gemeente Haarlem het NEI opdracht gegeven een behoefteraming voor de kantorensector te maken die gebaseerd is op de huidige nationale economische groei. Deze behoefteraming is verwoord in Ruimte voor Kantoren, Behoefteraming Zuid-Kennemerland 1998-2020. Om de bandbreedte van de kantoorbehoefte te bepalen heeft het NEI gebruik gemaakt van de meest recente lange termijn scenario’s van het CPB. Er zijn drie scenario’s doorberekend: European Coordination (EC) en Global Competition (GC), daarnaast is een variant op GC doorberekend, Noorden+, waarin de groei van de Noordvleugel van de Randstad versterkt doorzet. In het onderzoek van het NEI worden de werkgelegenheidsramingen via een kantoorcoëfficiënt per werkzame persoon omgezet naar de kantoorbehoefteraming.
file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html (4 van 33) [06-03-2002 12:48:30]

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html

Naast de raming van de behoefte aan kantoorruimten wordt rekening gehouden met de locatievoorkeuren van de verschillende bedrijfstakken. In de ramingen van het NEI zijn deze locaties samengevoegd tot twee locaties: Binnenstad (Stationslocatie en binnenstad) en Stadsrand (de overige). Dit laat echter onverlet dat de locatievoorkeuren ook voor Haarlem opgeld doen. Het niet bieden van é é n van deze locatie-typen betekent het missen van een deel van de vraag.

Figuur 1: Confrontatie vraag en aanbod van kantoorruimte in Haarlem Binnenstad Stadsrand Vraag 1998 – 2004 42.500 42.500 Totaal 85.000

Aanbod in harde plannen en in beschikbare panden
Verschil Vraag 2005 – 2010

15.000

42.500

- 27.500 37.500

0 47.500 85.000

Planvorming
Verschil Vraag 2010 – 2020

42.300 95.000 4.800 47.500 60.000 70.000 0
- 82.700 - 22.500

130.000

Aanbod
Totaal verschil

0

Bron: NEI 1998; gemeente Haarlem, 1999

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html (5 van 33) [06-03-2002 12:48:30]

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html

Visie De kantoorhoudende bedrijvigheid zal een grotere bijdrage kunnen gaan leveren aan de economische groei van Haarlem dan nu het geval is. De huidige groei van de werkgelegenheid is onvoldoende basis voor een economische impuls in de stad. Daarom zullen er bedrijven van buiten Haarlem aangetrokken moeten worden die voor extra arbeidplaatsen zorgen. Voor het uitbreiden van bestaande ondernemingen en het aantrekken van nieuwe bedrijven zal ruimte moeten worden geboden. De stad zal moeten inspelen op de vraag naar verschillende type locaties die onder het bedrijfsleven bestaat. Dit kan inhouden dat er meer locaties voor de markt beschikbaar dienen te komen. Consequentie hiervan is dat de gemeente bereid is het risico te aanvaarden dat de markt met een zekere vertraging de locaties zal absorberen. Fasering kwalitatief Haarlem staat momenteel niet bekend als een stad waar grote ontwikkelingen op het gebied van kantoren mogelijk zijn. Om daadwerkelijk bedrijven van buiten Haarlem aan te kunnen trekken moet Haarlem zich meer profileren als kantorenstad. Essentieel is hierbij de onderkenning van de verschillende locatievoorkeuren die er op de kantorenmarkt bestaan. De planning en ontwikkeling van Haarlemse locaties zullen in het licht van deze voorkeuren bezien moeten worden. Vandaar dat gekozen wordt voor:

1. Differentiatie in locaties en grondprijs 2. Meerdere locaties beschikbaar 3. Fasering binnen kantoorlocaties Fasering kwantitatief Het planologisch vastleggen van de 140.000 m2 kantoorruimte in de huidige plannen vraagt de komende jaren een grote inspanning met name voor de Binnenstad. Daarnaast is het een uitdaging om op lange termijn 100.000 m2 kantoorruimte te benoemen op nieuwe locaties. Met name in de Binnenstad is het een grote opgave om aan de vraag te voldoen. Dit betekent dat voor de

1) Korte termijn (tot 2005):

de komende vijf jaar de vraag/prognose in harde plannen dient te zijn vastgelegd, gedifferentieerd naar locatie (voortschrijdend) een strategische voorraad (2 x jaaropname) beschikbaar dient te zijn (bouwrijp), verdeeld over de verschillende locaties

2) Midden lange termijn (2005 - 2010)

de voorziene capaciteit in planvorming planologisch vastgelegd dient te worden

3) Lange termijn (2010 - 2020)

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html (6 van 33) [06-03-2002 12:48:30]

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html

de gedachtevorming over nieuwe locaties op gang dient te komen om de vraag/prognose te kunnen accommoderen.

Marktbewerking Het ontwikkelen van meerdere locaties voor kantoren waarbij marktwerking uitgangspunt is, vereist ook een andere attitude van de gemeente Haarlem. Het gefaseerd tot ontwikkeling brengen van meerdere locaties zal een actieve en coöperatieve houding vereisen van gemeente Haarlem. Immers, de gemeente streeft naar het aantrekken van dienstverlenende bedrijven. Daarvoor zal zij marktpartijen moeten weten te interesseren om te investeren in potentiële locaties. De rol van de gemeente dient er een te zijn van een marktgerichte aanpak, initiëren en zonodig participeren. Voor de promotie en acquisitie zal aansluiting gezocht worden bij regionale partijen die actief zijn in het werven van bedrijven. Een actief en wervend kantorenbeleid is primair een taak van de afdelingen Economische Zaken en het Grondbedrijf. Voor het zoeken naar nieuwe locaties zal intensief overleg gevoerd worden met ruimtelijk relevante disciplines.

Hoofdstuk I De context

1.1 Inleiding De ruimteconsumptie van de bevolking is permanent aan verandering onderhevig. Doordat men ruimer wil wonen, meer wil recreëren en zich ook aanzienlijk meer verplaatst, worden voortdurend eisen gesteld aan de ruimtelijke inrichting van Nederland. Ook in Haarlem is de ruimtelijk inrichting van de stad onderwerp van beleidsaandacht. Een toenemend ruimtegebruik van ruim 147.000 inwoners van Haarlem terwijl de grenzen van het grondgebied duidelijk in zicht zijn. Haarlem dient zorgvuldig met de beschikbare ruimte om te gaan en keuzen te maken tussen verschillende gebruiksfuncties. Haarlem kent sinds de jaren ’70 een lichte daling van de bevolking. De beroepsbevolking is daarentegen stabiel gebleven. Dit betekent dat er nu relatief meer mensen beschikbaar zijn voor de arbeidsmarkt dan 20 jaar geleden. In Haarlem zijn er 69.000 personen die werken of willen werken. Het aantal arbeidsplaatsen in Haarlem ligt momenteel rond de 61.000. Natuurlijk werken veel mensen buiten Haarlem en komen ook mensen van buiten Haarlem in stad werken, echter het saldo is negatief. Steden met vergelijkbare bevolkingsomvang die tevens een centrumfunctie in de regio vervullen, kennen bijna een evenwicht in het aantal arbeidsplaatsen en de omvang van de beroepsbevolking.

Illustratie 1: Beroepsbevolking en aantal banen in middelgrote steden
file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html (7 van 33) [06-03-2002 12:48:30]

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html

Plaatsen

Bevolking

Beroeps bevolking 332.000 59.000 70.000 69.000 59.000 54.000 65.000 81.000

Aantal banen 390.000 58.000 69.000 61.000 58.000 50.000 74.000 80.000

Pendelsaldo +58.000 - 1.000 - 1.000 - 8.000 - 1.000 - 4.000 +9.000 - 1.000

Amsterdam 715.000 Apeldoorn Breda Haarlem Enschede Leiden Nijmegen Tilburg 151.000 156.000 147.000 148.000 117.000 147.000 183.000

Bron: CBS/gemeente Haarlem, 1998

Een evenwichtiger balans tussen beroepsbevolking en het aantal arbeidsplaatsen in Haarlem betekent enerzijds dat zorg gedragen dient worden voor het behoud van werkgelegenheid en anderzijds dat meer arbeidsplaatsen in de stad gecreëerd dienen te worden. Afkalvende werkgelegenheid in de stad leidt tot een grotere uitgaande pendel (en de negatieve effecten daarvan) maar ook op termijn tot een afkalvende vitaliteit in de stad. Ook in de Toekomstvisie Haarlem 2000-2010, wordt gesteld dat de stad weliswaar een stabiele maar lage economische groei kent en dat voorkomen moet worden dat de werkgelegenheid en daarmee de dynamiek van de stad verloren gaat. Voldoende en evenwichtige spreiding van economische activiteiten kan het draagvlak van voorzieningen versterken en de ruggengraat vormen voor de levendigheid, leefbaarheid en veiligheid van de stad. Een van de centrale pijlers in deze visie is het gericht aantrekken van werkgelegenheid op het gebied van toerisme, cultuur en zakelijke dienstverlening. De noodzaak om voldoende werkgelegenheid voor de beroepsbevolking te creëren stelt eisen aan de economische inrichting van de stad. Het gaat hierbij niet alleen om meer fysieke ruimte, maar vooral ook om ruimte van de juiste kwaliteit op de juiste plaats. De stad ziet zich op het snijvlak van economisch en ruimtelijke beleid gesteld voor een aantal uitdagingen:

er moet voldoende werkgelegenheid worden gecreëerd om de groei van de beroepsbevolking op te vangen en de nog altijd te hoge inactiviteit terug te dringen. Een landelijk economische groei van ruim 2% per jaar moet daarvoor een basis leggen; de achterblijvende economische ontwikkeling van de stad moet worden omgebogen zodat de stad economisch vitaal en sociaal gezond kan blijven en als economisch hart van de regio ZuidKennemerland kan blijven functioneren; de te verwachte groei van de mobiliteit moet worden beheerst en geleid op een manier die de economische groei niet belemmert, maar juist bevordert en

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html (8 van 33) [06-03-2002 12:48:30]

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html

de groeiende vraag naar ruimte vereist een weloverwogen afstemming bij de ruimtelijke accommodatie van de verschillende functies: wonen, werken, infrastructuur, toerisme, natuur en recreatie.

1.2 Doel van deze nota De afgelopen jaren ondervindt de gemeente Haarlem een groeiende belangstelling van kantoorhoudende bedrijven die zich willen vestigen. Regelmatig moeten bedrijven teleurgesteld worden in verband met het beperkte ruimte-aanbod. Grootschalige omwikkelingmogelijkheden ontbreken en het aanbod is sterk versnipperd en lang niet altijd op maat gesneden van de onderneming. Het tekort aan ruimte heeft duidelijke repercussies op de economische ontwikkeling van de stad. In een tijd waarin de nationale economie floreert mag het niet zo zijn dat Haarlem de positieve gevolgen op het gebied van werkgelegenheid, dreigt te missen. Dit noodzaakt om een offensiever beleid te gaan voeren op het gebied van economische structuurversterking. Uitgangspunt moet zijn dat de stad meer economische groei realiseert. Dit door te kiezen voor een strategie die enerzijds aansluit op de ruimtebehoefte van het (aanwezige) bedrijfsleven en anderzijds door haar vestigingsmogelijkheden optimaal te benutten. Er zijn mogelijkheden om de behoefte aan kantoorvestiging te accommoderen. Hetzij doordat bestaande bestemmingen vrijkomen hetzij door nieuwe locaties te ontwikkelen die economisch perspectief bieden. Locaties die soms ook vanuit de functies wonen, sport, recreatie en natuurontwikkeling interessant zijn. Een lange termijn visie is nodig waarin aangegeven wordt wat de toekomstige vraag naar kantoorruimte is in Haarlem. Een visie die aangeeft welke potentiële ontwikkelingsmogelijkheden de stad heeft om werkgelegenheid aan te trekken en zo een bijdrage te leveren aan hogere economische groei van Haarlem. De ontwikkelingsmogelijkheden worden sterk beï nvloed door trends en ontwikkelingen in de kantorenmarkt, maar eveneens door de bestaande ruimtelijke mogelijkheden en de dynamiek die zich daarin voordoet. De belangrijkste vragen in deze notitie hebben daarop betrekking:
● ● ● ● ●

Wat is het beleid van overheden en hoe is dat van invloed op de kantorenmarkt? Wat zijn de belangrijkste trends in de kantorenmarkt? Wat is de ruimtevraag en hoe kunnen de daarmee samenhangende ruimteclaims zich ontwikkelen? Welke locaties zijn in potentie geschikt om de ruimtebehoefte te accommoderen? Welke sturingsmogelijkheden heeft de gemeente Haarlem om kantoorhoudende activiteiten te geleiden?

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html (9 van 33) [06-03-2002 12:48:30]

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html

Hoofdstuk II De Omgeving

De kantoorontwikkeling in Haarlem mag niet los gezien worden van ontwikkelingen in aangrenzende gebieden. Haarlem ligt immers op het kruispunt van economische kerngebieden van de Randstad. De Haarlemse kantorenmarkt staat al jarenlang onder druk door bedrijven die zich graag in Haarlem willen vestigen. Slechts zeer spaarzaam wordt kantoorruimte ontwikkeld maar inzicht in de markt in relatie tot de regionale mogelijkheden is nauwelijks aanwezig. Ontwikkeling van locaties in Haarlem zal in samenhang bezien moeten worden met kantoorontwikkelingen in omliggende gebieden. Daarnaast hebben de kantoorontwikkelingen in Haarlem rekening te houden met de wettelijke en beleidsmatige richtlijnen die vanuit de rijksoverheid worden gesteld. Meest in het oog springend is daarbij het locatiebeleid zoals door het rijk geformuleerd. Dit heeft mede zijn invloed op het aantal potentiële locaties dat voor kantoren kan worden ontwikkeld.

2.1 Beleid overheden 2.1.1 Rijk De Rijksoverheid heeft haar visie op ruimtelijke economie neergelegd in diverse nota’s zoals de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (VINEX), de nota Milieu en Economie en het Structuurplan Verkeer en Vervoer. In al deze lange-termijnvisies wordt een forse groei van economische werkgebieden voorzien. Deze behoefte aan werkgebieden is weliswaar afhankelijk van de conjunctuur maar zelfs uitgaande van een lage economische groei wordt alsnog een forse groei van bedrijventerreinen en kantoorruimten
file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html (10 van 33) [06-03-2002 12:48:30]

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html

geprognosticeerd. Steeds meer dringt het besef door bij overheden dat voor het vasthouden van de economische groei (en dus realiseren van arbeidsplaatsen) randvoorwaarden geschapen moet worden om bedrijven te accommoderen. De vraag hierbij is hoe dit te organiseren is en welke rol de overheid kan spelen. In de Rijksnota ‘Ruimte voor Regio’s; het ruimtelijk-economisch beleid tot 2000’ (1995) wordt de noodzaak benadrukt van ‘ het tijdig beschikbaar hebben van kwantitatief en kwalitatief voldoende bedrijventerreinen’. Daarbij wordt gesteld dat binnen de ruimtelijke ordeningsprocessen de economische claims meer gewicht behoeven dan voorheen. Het kabinet verwacht dat de regio’s zelf het voortouw nemen bij de planning, financiering en ontwikkeling van de bedrijvenlocaties. Dit uitgangspunt geeft aan dat voldoende ruimte dient te worden geboden aan economische activiteiten en dat steden een actieve rol dienen te spelen bij het ontwikkelen van werklocaties. Economische structuurversterking vormt een steeds belangrijkere pijler van het Grote Steden Beleid. Bij de uitvoering van dit beleid, opgezet om verloedering van grote steden te voorkomen, wordt grote waarde toegekend aan een economisch vitaal en sociaal gezonde stad. Onderkend wordt dat het creëren van werkgelegenheid een basisvoorwaarde is om op het gebied van veiligheid, wonen en voorzieningen achteruitgang te voorkomen. Om die reden hebben in 1997 de ministeries van Verkeer en Waterstaat en Economische Zaken 200 miljoen gulden bijgedragen aan het Grote Steden Beleid. Het creëren van werkgelegenheid, ook voor groeperingen die niet lijken te profiteren van de economische groei, gaat gepaard met een toenemende ruimtebeslag voor bedrijfshuisvesting. Mede bepalend bij het ontwikkelen van kantoorruimten is het door het Rijk gehanteerde Locatiebeleid voor Bedrijven en Voorzieningen. Terugdringing van het autoverkeer in steden is mogelijk door parkeernormen te hanteren op locaties waar bedrijven en voorzieningen, met name kantoren, zich kunnen vestigen. Aan elke potentiële locatie, te onderscheiden naar A, B of C- bereikbaarheidsprofiel is een maximum hoeveelheid parkeerplaatsen gekoppeld. Dit brengt met zich mee dat ondernemingen steeds meer langs knooppunten van openbaar vervoer worden gevestigd. In het kader van de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening zal bekeken worden of het huidige ABClocatiebeleid voldoende rekening houdt met de noodzakelijke bereikbaarheid van stadscentra. Met name dienstverlenende sectoren zijn sterk georiënteerd op stedelijke vestigingsmilieu’s en door de stringente eisen van het ABC-locatiebeleid verschuift deze werkgelegenheid naar randen van steden. Om de werkgelegenheid in de stad te behouden heeft Provincie Noord-Holland in ‘Op de burger betrokken, Collegeprogramma 1999-2003’, opgenomen dat indien het bevorderen van werkgelegenheid aantoonbaar wordt belemmerd door het ABC-locatiebeleid, het belang van werkgelegenheid een hogere prioriteit verdient.

Het Rijk maakt onderscheid in de behoefteramingen voor werklocaties. Met de constatering dat steden een steeds belangrijkere motor van de economie vormen zal die gedifferentieerdheid bij de ruimtelijke toedeling van functies een zwaardere rol moeten spelen. Op het gebied van kantoren wordt grofweg een onderscheid gemaakt tussen de binnenstad en de stadsrand. Een binnenstedelijke locatie is een multifunctionele locatie in een binnenstedelijk gebied met goed openbaar vervoer en voorzieningen. Een stadsrandlocatie heeft een mono-functioneel karakter aan de rand van de stad, goed bereikbaar per auto en eerder mogelijkheden voor een onderscheidend karakter van het gebouw dan in de binnenstad.

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html (11 van 33) [06-03-2002 12:48:30]

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html

2.1.2 Provincie Het beleid van Provincie Noord-Holland is gericht op het creëren van aantrekkelijke productie- en vestigingsmilieu’s. Dit door aantrekkelijke werklocaties aan te bieden en te zorgen voor een betere bereikbaarheid per auto en openbaar vervoer. Aandachtsgebieden hierbij zijn de verdere ontwikkeling van Schiphol en het Noordzeekanaal gebied. Volgens het Ontwerp-Streekplan Kennemerland, 1998 zijn voor Haarlem de stationsgebieden, de Schipholweg en de toekomstige halteplaatsen van de Zuidtangent potentiële locaties om kantoorontwikkeling na te streven. Volgens dit ontwerp-streekplan zal voor de agglomeratie Haarlem een behoefte van 210.000 m2 kantoorruimte gezocht moeten worden tot het jaar 2010 waarvan 80.000 m2 op zeer korte termijn. Dat houdt in dat locaties moeten worden gevonden binnen bestaand stedelijk gebied en dat vraagt om creatieve oplossingen voor het zoeken en afwegen van locaties. In het Intergemeentelijk Structuurplan Zuid-Kennemerland, actualisatie 1997 wordt aangegeven dat nieuwe ontwikkelingen bij voorkeur binnen bestaand stedelijk gebied dienen te worden gerealiseerd door herstructurering, verdichting en maatregelen ter beperking van mobiliteit. Tevens wordt gesteld dat er een beperkt aantal vierkante meters te ontwikkelen is en dat de overige behoefte aan kantoorruimte kan worden gerealiseerd op locaties die door andere instellingen zullen worden verlaten en door intensiever gebruik van bestaande kantoren.

2.1.3 Regio De kantoorontwikkeling in de IJmond is tot op heden van weinig invloed op die van Haarlem. De IJmond is immers van oudsher een industriële regio en wil zich als zodanig ook profileren. Door zware industrie en havenactiviteiten te ontwikkelen zullen kantooractiviteiten zich concentreren op gemengde bedrijventerreinen en eventueel in de stationsomgeving van Beverwijk. In de Structuurvisie uit 1993 is aangegeven dat niet actief geworven wordt om nieuwe, grote kantoorhoudende activiteiten naar de regio te halen. In het Ontwerp-Streekplan Kennemerland 1998 wordt uitgegaan van een taakstelling van 100.000 m2 maar die wordt tegelijkertijd als te ambitieus beschouwd wegens het gebrek aan locaties. De kantorenmarkt in Amsterdam is een van de meest interessante van Nederland. De hoofdstad, dicht gelegen bij Schiphol en zeehavens, heeft een grote aantrekkingskracht op bedrijven uit de hele wereld. Mede vanwege de goede zakelijke maar vooral financiële dienstverlening willen veel internationale bedrijven hier gevestigd zijn. Dit betekent dat Amsterdam locaties ontwikkelt als de Zuidas, Amstelstation, station Sloterdijk en Zuidoost om (internationale) bedrijven aan te trekken. Deze grootschalige locaties met allure oefenen ook aantrekkingskracht uit op bedrijven die niet zozeer aan de hoofdstad gebonden zijn maar wel in het noordelijk deel van de Randstad gevestigd willen zijn. Door gebrek aan soortgelijke vestigingsmogelijkheden in de regio, bijvoorbeeld in Haarlem, wordt veelal toch gekozen voor vestiging op een van deze locaties waar een hoge prijs per vierkante meter moet worden betaald. In het Programma Ruimtelijke Investeringen Amsterdam (1998-2010) wordt gepleit voor een regionale afstemming van de kantorenmarkt. Er wordt geconstateerd dat voor het midden- en basissegment van de Amsterdamse kantorenmarkt geen behoefte is aan toevoegen van nieuw areaal. Gezien de groeiende regionale concurrentie en een verschuiving naar het topsegment zal de behoefte aan dit type terrein voor

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html (12 van 33) [06-03-2002 12:48:30]

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html

andere bestemmingen (woningbouw, voorzieningen e.d.) mogelijke gemaakt dienen te worden door middel van functiemenging en functiewijziging. Om een goede kwalitatieve afstemming van de Amsterdamse kantorenmarkt zal samenwerking gezocht moeten worden met de regio. In het Regionaal Structuurplan 1995-2005 van het Regionaal Orgaan Amsterdam wordt ook geconstateerd dat de spreiding van de kantoorlocaties de laatste jaren ingrijpend is gewijzigd. Om de druk op bepaalde gebieden, bijvoorbeeld rondom Schiphol, te ontlasten wordt eveneens voorgesteld de economische groei te spreiden. Voor de hand ligt de vestigingen voor bedrijven te geleiden naar het noordelijke deel van het ROA-gebied. De ontwikkeling van kantorenlocaties rondom Schiphol en Hoofddorp heeft een internationale dimensie. Internationaal georiënteerde bedrijven die afhankelijk zijn van snelle verbindingen met andere landen zijn gebaat bij vestiging rond Schiphol. De Schiphol Area Development Company (SADC) geeft de terreinen zeer selectief uit aan bedrijven die van belang zijn voor de ontwikkeling van Schiphol als mainport. De gemeente Haarlemmermeer profiteert mee van deze ontwikkeling door voor terreinen een hoge grondprijs te vragen aan bedrijven die van boven lokaal belang zijn. Dit om infrastructurele investeringen te kunnen terugverdienen en een bepaald imago van locaties te waarborgen. Van minder directe invloed op de Haarlemse kantorenmarkt zijn ontwikkelingen in Leiden en Alkmaar. Wel van belang voor Haarlem is de vormgeving van het kantorenbeleid in beide gemeenten. Beide gemeenten voeren een creatiever beleid als gaat om toepassing van het locatiebeleid. De zich daar vestigende bedrijven dienen in een aantal jaren stapsgewijs te voldoen aan de door de Rijksoverheid opgelegde normen ten aan zien van parkeren. Tegelijkertijd beijveren de gemeenten zich om strategische locaties rondom openbaar vervoersknooppunten uit te geven aan arbeidsintensieve organisaties. Belangrijk verschil met Haarlem is dat beide steden voldoende uitbreidingsmogelijkheden hebben voor kantooractiviteiten.

2.2 Trends De ontwikkeling van kantoorruimte is sterk afhankelijk van de conjunctuur en de vestigingsvoorkeur van bedrijven. De belangrijkste vraag naar kantoorruimte doet zich voor in de Randstad en op de vervoersassen richting het oosten en zuiden van Nederland. Er is een stijgend tekort aan goede, nieuwe kantoorlocaties. Hierdoor stijgen de prijzen sterk voor nieuwe panden boven de 2000 m2. Maar ook de kwalitatieve minder goede kantoorpanden met een goede autobereikbaarheid kennen stijgende huur- en koopprijzen. De verwachting is dat in de Randstad de vraag naar hoogwaardige kantoren met een goede auto- en OVbereikbaarheid zal blijven groeien. De ruimtelijke mogelijkheden zijn echter beperkt en dat heeft een prijs opdrijvend effect op huur- en koopprijzen. Daarnaast is door grote opname van kantoorruimte in de afgelopen jaren, steeds minder reserve-aanbod van kantoorruimte aanwezig. Ontwikkelaars en gemeenten zijn huiverig om risicovolle projecten te ontwikkelen. Veelal wordt gekozen om gebouwen verhuurt te krijgen alvorens met bouwen te beginnen enerzijds om het risico van onverhuurbaarheid te verkleinen en anderzijds om het gebouw aan te passen aan de wensen van de toekomstige gebruikers. Door de prijsverhogingen zullen bedrijven, die zich niet per se op toplocaties willen vestigen, uitwijken naar plaatsen waar de prijzen minder hoog zijn en er nog uitbreidingsruimte is.

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html (13 van 33) [06-03-2002 12:48:30]

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html

De kantorenmarkt is in beweging. Niet alleen door ruimtelijke invloeden en keuzen die gemaakt worden over waar locaties (kunnen) worden ontwikkeld maar ook door kantoorinnnovatie. Nieuwe kantoorconcepten worden ontwikkeld omdat de kosten van huisvesting (huur, beheer, apparatuur) steeds verder zullen stijgen. Naast het veranderen van werkplekken is het van belang werkprocessen anders te organiseren en een attitude-verandering van werknemers te bewerkstelligen. In dit kader is van belang te weten welke fysieke mogelijkheden er bestaan om de behoefte aan ruimte voor kantoren te reduceren. Er zijn voor de inrichting van een kantoor 5 basisconcepten te onderscheiden die in min of meerdere mate geschikt zijn om het aantal m2 kantoorruimte te verminderen: 1. Het Cellen-kantoor. Dit is het traditionele kantoor met kamereenheden die doorgaans worden gebruikt voor activiteiten waarbij mensen zowel separaat moeten kunnen werken als in gezamenlijkheid. Dit concept leent zich minder goed voor ruimtebesparing omdat deze twee type activiteiten moeilijk gescheiden kunnen worden (en dus geen ruimtebesparing oplevert), 2. De Kantoortuin. Dit zijn ruimten waar mensen dezelfde of soortgelijke werkzaamheden worden verricht. Nadeel van dit concept is dat het vaak als te gehorig en te massaal wordt ervaren, 3. Het Groepen-kantoor. Feitelijk hetzelfde principe als de Kantoortuin echter kleiner van opzet. Werkt goed voor maximaal 4-10 personen, 4. Het Cocon-kantoor. Dit zijn afgescheiden werkplekken rond een gemeenschappelijk middengebied. De werkplekken kunnen worden aangepast aan de eisen die gesteld worden aan werkzaamheden. Het middengebied kan dienen als vergaderruimte, archief en voor gemeenschappelijke apparatuur, 5. Een Flex-kantoor. Alle type werkplekken en voorzieningen is aanwezig en de medewerker neemt plaats waar hij betreffende taak het beste kan uitvoeren. Dit concept leent zich uitstekend voor grotere organisaties waar medewerkers veelal een deel van de tijd buiten het kantoor verblijven. Er is een aantal ervaringen opgedaan met deze nieuwe concepten. Zo voert bijvoorbeeld Provincie NoordHolland een experiment uit waarbij 43 werknemers uit de buitendienst betrokken zijn. Er zijn nu 32 werkplekken gerealiseerd bestaande uit overlegkamers, concentratiekamers en achttien werkplekken die afgescheiden zijn door schotten. De investering van de ombouw moet binnen twee jaar worden terugverdiend doordat kosten bespaard worden van 11 traditionele werkplekken. Dit experiment is ontstaan uit ruimtegebrek, doordat het aantal medewerkers buitendienst groeide en daarvoor geen ruimte aanwezig was in het bestaande gebouw. Dit soort nieuwe concepten zullen vooral invloed hebben op de kantoorcoëfficiënt (aantal vierkante meters b.v.o. per werknemer). Het al dan niet succesvol besparen van kantoorruimte is voor een belangrijk deel afhankelijk van het onderscheiden van communicatie- dan wel concentratieactiviteiten ofwel van collectieve of individuele werkplekken. Binnen elke organisatie zijn dit soort werkzaamheden te onderscheiden. Ruimtebesparende concepten zijn in beginsel in te voeren als bedrijven een nieuwe werkplek zoeken. Het zijn de bedrijven zelf die beslissen om ze toe te passen. Van overheidswegen zijn weinig directieven te hanteren die organisaties daartoe kunnen dwingen. In hoeverre de voortgaande ontwikkelingen in de informatietechnologie de toekomstige behoefte aan kantoorruimte zal beï nvloeden is niet te voorspellen. Informatietechnologie maakt het mogelijk om werkzaamheden in de woonomgeving uit te voeren en daarmee de scheiding wonen en werken op te heffen. Telewerken en ‘ office-sharing’ leveren daarmee ook een bijdrage aan de afname van congestie en zuiniger energiegebruik. Toch zal de behoefte blijven bestaan aan representatieve kantoorruimten voor het uitdragen het ‘ corporate image’. Dit leidt dan overigens wel tot een toenemende vraag naar op individuele behoefte toegesneden panden.

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html (14 van 33) [06-03-2002 12:48:30]

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html

Hoofdstuk III De Stad

3.1 Historie Vanaf de tweede helft van de jaren ’80 is in Haarlem een gematigd kantoorontwikkelingsbeleid gevoerd. Om te kunnen profiteren van het economisch herstel is gekozen voor een gestructureerde ruimtereservering en een fasering in uitgifte. Toch is de laatste 10 jaar het aanbod van kantoorruimte matig gestegen. De uitgifte van met name grootschalige kantoorlocaties heeft vooral betrekking op uitbreiding dan wel nieuwbouw van reeds in Haarlem gevestigde ondernemingen en instellingen. Grootschalig ontwikkelingen voor de markt hebben zich nauwelijks voor gedaan. Dit heeft altijd gezorgd voor weinig leegstand in Haarlem. Toen bijvoorbeeld Provincie Noord-Holland haar huisvesting concentreerde op het Houtplein en de Dreef, werden de vrijkomende panden onmiddellijk door de markt geabsorbeerd. Illustratief voor de enorme behoefte die in Haarlem bestond aan kleine kantooreenheden voor (door)startende bedrijven. De publieke sector heeft altijd al een grote invloed gehad op de Haarlemse kantorenmarkt. Naast de Provincie Noord-Holland zijn een aantal Rijksdiensten en de rechtbank aanwezig die een groot deel van het kantorenareaal gebruiken. Deze publieke organen hebben doorgaans ook het kantoor in eigendom. De huurkoop-verhouding ligt daardoor in Haarlem anders dan gebruikelijk in de Randstad. Daar zijn veel nieuwe grootschalige kantoorcomplexen in handen van vastgoedontwikkelaars of beleggingsinstellingen. De kantorenmarkt in Haarlem kent voornamelijk een autonome groei, dat wil zeggen dat de groei van het kantooraanbod voornamelijk voortkomt uit vervangingsvraag. Er is weinig aanbod van kantoorruimte geweest voor bedrijven van buiten de gemeente. Bovendien zijn de wel gerealiseerde projecten te veel over de stad versnipperd. Mede hierdoor heeft Haarlem het imago dat de stad minder gunstig is voor kantoorvestiging dan omliggende plaatsen.

3.2 Perspectief

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html (15 van 33) [06-03-2002 12:48:30]

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html

Haarlem heeft een diensteneconomie. De stad en regio kunnen worden vergeleken met grootstedelijke agglomeraties als Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Utrecht en Groningen waarin de meeste (traditionele) typen industriële productie ondervertegenwoordigd zijn. De economie steunt sterk op de tertiaire sector waarin de zakelijke dienstverlening goed is vertegenwoordigd en op de quartaire sector, waarin het openbaar bestuur en welzijnsbevorderende activiteiten een belangrijke functie vervullen.

Illustratie 2: Productiestructuur van Haarlem (%) 1994 Bennebroek Bloemendaal Haarlem H’lmmerliede Heemstede Zandvoort ZuidKennemerland Noord-Holland Nederland Landbouw Nijverheid Tertiaire en Visserij Diensten 0 2 0 2 1 0 0 2 4 3 22 20 40 11 6 18 18 23 27 38 46 44 39 57 45 52 46 Quartaire Diensten 70 39 34 14 49 37 36 28 28 Totaal 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Bron: CBS, provincie Noord-Holland, 1997

Ondanks de sterke positie van de dienstverlenende bedrijvigheid kan de productiestructuur van Haarlem niet eenzijdig genoemd worden. Ook industrie speelt een belangrijke rol waarbij zelfs sprake is van clustervorming. Belangrijke sectoren zijn de grafische sector, de farmaceutische industrie en de electrotechnische industrie. Verder zijn enkele voormalige overheidsindustrieën in Haarlem gevestigd: de transportmiddelenindustrie van de Nederlandse Spoorwegen, de communicatie-activiteiten van de PTT en de openbare nutsvoorziening door energie- en waterleidingbedrijven. Dit zijn voornamelijk kennisintensieve soorten bedrijvigheid met een dienstenkarakter. De traditionele arbeids- en kapitaalintensieve bedrijvigheid is in Haarlem zwak vertegenwoordigd.

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html (16 van 33) [06-03-2002 12:48:30]

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html

In bijna alle sectoren van de Haarlemse economie blijven de economische ontwikkelingen achter bij de landelijke ontwikkelingen. Terwijl de meeste andere regio’s snel opleefden van de economische depressie in 1994, kwam er in Haarlem nog geen omslag. In de periode 1990-1995 groeide de Haarlemse economie met 0,6% terwijl in Nederland een gemiddelde economische groei werd bereikt van 1,9%. Dit heeft grotendeels te maken met de ongevoeligheid voor conjuncturele schommelingen en vooral de beperkte ruimte om bestaande bedrijven uitbreidingsruimte te kunnen bieden of om nieuwe bedrijven te accommoderen.

Illustratie 3: Ontwikkeling van werkgelegenheid in Haarlem (1986=100) 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 Landbouw en visserij 100 100 100 98 98 75 99 75 100 100 100 98 94 94 90 75 84 75 82

Industrie en 100 bouwnijverheid

Com. 100 101 102 108 Dienstverlening w.v. Handel Horeca Vervoer en communicatie Financiële instellingen Zakelijke dienstverlening

11 114 115 113 115 117

100 104 104 107 107 108 111 112 109 111 100 120 120 135 150 155 165 180 200 195 100 97 95 97 103 100 102 100 95 82 77 86 95 91 95 91

100 100 105 100 100 97

99 114 118 127 126 115 123 127

Ov. 100 103 105 104 104 107 107 112 114 115 Dienstverlening w.v. Openbaar bestuur Onderwijs Gezondheidsen welzijnszorg Cultuur en overige dienstverlening 100 100 100 100 90 90 99 101 88 95 91 92 112 112 96 96

90 110 100 102

100 112 115 113 109 112 116 118 114 112 100 97 100 100 109 109 109 145 145 164

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html (17 van 33) [06-03-2002 12:48:30]

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html

Totaal Nederland

100 101 102 104 106 107 107 107 107 108 100 103 106 108 110 113 115 115 116 119

Bron: Provincie Noord-Holland, 1997

Ook de Haarlemse economie is aan het tertiairiseren. Steeds minder werkgelegenheid in de bouw, nijverheid en industrie en een toename van arbeidsplaatsen in de zakelijke-, culturele en overige dienstverlening. Ook in absolute omvang neemt de werkgelegenheid in deze sectoren toe: in de zakelijke dienstverlening is het aantal arbeidsplaatsen met 3000 werknemers in de laatste tien jaar toegenomen, gevolgd door 2100 arbeidsplaatsen in de culturele en overige dienstverlening, 1900 arbeidsplaatsen in de horeca, 1600 in de handel en 1600 arbeidsplaatsen in de gezondheids-en welzijnszorg.

Illustratie 4: Ontwikkeling van de zakelijke dienstverlening

bron: Provincie Noord-Holland, 1997

De Haarlemse economie herstelt zich langzaam. Ten opzichte van Nederland blijft de stad een lage economische groei houden. Voor het draagvlak van voorzieningen in de stad evenals de leefbaarheid en veiligheid is van het van belang dat de stad economisch vitaal blijft. Een versterking van de economische groei is nodig om te zorgen dat Haarlem haar multifunctionele karakter kan behouden en een stad blijft waar het prettig wonen en werken is. Voor economische structuurversterking van Haarlem is het uitgangspunt om de ontwikkeling van de werkgelegenheid gelijke tred te laten houden met de landelijke dat wil zeggen op 1,9%. Op dit moment
file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html (18 van 33) [06-03-2002 12:48:30]

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html

bedraagt de Haarlemse werkgelegenheidsgroei 0,8% per jaar. Deze ambitie zou voor Haarlem een jaarlijkse groei van 1200 arbeidsplaatsen inhouden (momenteel zijn dat 500 arbeidsplaatsen), die een impuls voor de Haarlemse economie betekenen. Onvermijdelijk hierbij is dat er keuzen gemaakt moeten worden als het gaat om het beschikbaar stellen van ruimte voor economische activiteiten. Keuzen qua ruimtegebruik, ruimte-intensivering, mobilititeit maar ook qua bedrijfstakken die met een relatief gering ruimtegebruik een hoge economische groei en aantal arbeidsplaatsen kunnen realiseren. De kantorensector is een sector die zich bij uitstek voegt aan deze criteria. Zowel de commerciële als de niet-commerciële dienstverlening zijn bedrijfstakken die, naast bijvoorbeeld toerisme en detailhandel, voor Haarlem grote perspectieven bieden. Ook de indirecte werkgelegenheid van de kantorensector is gunstig: 1 arbeidsplaats in een kantoor leidt tot 1 arbeidsplaats in de bouw, catering, onderhoud en beheer. Deze nieuwe werkgelegenheid is ook nodig om het verlies aan (laagwaardige) arbeidsplaatsen in de industrie en nijverheid te kunnen compenseren.

Hoofdstuk IV Kansen voor economische groei

Het Nederlands Economisch Instituut (NEI) heeft in Ruimte voor werk, Ruimtelijk-economisch actieprogramma voor Haarlem, Haarlemmermeer en Velsen, 1997 berekend dat de werkgelegenheid in Haarlem tot het jaar 2010 jaarlijks met 0,8% zal kunnen groeien. Hierbij is de groei van werkgelegenheid gebaseerd op lange termijn scenario’s van het Centraal Planbureau opgesteld begin jaren ’90. Inmiddels heeft het Centraal Planbureau nieuwe werkgelegenheidsramingen opgesteld (1996) gebaseerd op nieuwe economische groeiverwachtingen. In deze nieuwe CPB-ramingen wordt er van uitgegaan dat de nationale economie sterker zal groeien dan begin jaren ’90 werd verwacht. Reden om voor deze nota een nieuwe raming van de kantoorbehoefte op te stellen die gebaseerd is op de meest recente economische groeiverwachtingen. Middels berekening van de toekomstige werkgelegenheid in Haarlem kan de behoefte aan kantoorruimte bepaald worden.

4.1 De vraag naar kantoorruimte In 1998 heeft de afdeling Economische Zaken van de gemeente Haarlem het NEI opdracht gegeven een behoefteraming voor de kantorensector te maken die gebaseerd is op de huidige nationale economische groei. Deze behoefteraming is verwoord in Ruimte voor Kantoren, Behoefteraming Zuid-Kennemerland 1998-2020 (zie bijlage). Om de bandbreedte van de kantoorbehoefte te bepalen heeft het NEI gebruik gemaakt van de meest recente lange termijn scenario’s van het CPB. Er zijn drie scenario’s doorberekend: European Coordination (EC) en Global Competition (GC), daarnaast is een variant op GC doorberekend, Noorden+, waarin de groei van de Noordvleugel van de Randstad versterkt doorzet.

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html (19 van 33) [06-03-2002 12:48:30]

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html

Het European Coordination scenario veronderstelt een verdergaande Europese samenwerking, zij het dat mondiaal sprake is van een zeker isolationisme tussen de handelsblokken. Er is een vrij sterke groei van het kennispotentieel, maar de diffusiesnelheid van nieuwe technologie is gematigd. De nationale bevolking neemt het sterkst toe in dit scenario namelijk tot 17,7 miljoen personen in 2020. De groei van het nationale Bruto Binnenlands Product (veelal gebruikt als graadmeter voor economische groei) is 2,75% per jaar. De werkgelegenheid in de dienstensector groeit snel en is ook in de landbouw en industrie positief. Het aandeel van de ruimte-intensieve activiteiten in de sectorstructuur neemt toe.

De meest dynamische CPB-prognose is Global Competition. Tussen individuele landen treedt er een sterke concurrentie op. Het vrije markt denken wint terrein. Er is een sterke diffusie van technologische kennis en daarmee een sterke groei van informatietechnologie. De bevolkingsgroei is matig, maat door een sterke individualisering is de toename van het aantal huishoudens toch groot. De economische groei is wereldwijd en voor Nederland zeer gunstig, namelijk 3,25% per jaar. Trends zoals het hoogwaardiger worden van de productie en de toename van het belang van de ruimte-intensieve dienstensector (tertitiarisering) schrijden voort. De hoogwaardige verwerkende industrie groeit sneller dan de meer grondstofverwerkende en ruimtegebruikende basisindustrie (de-materialisering van de industrie)

In de extra ontwikkelde variant Noord-Holland + wordt aangesloten op Global Competition. Aangenomen wordt echter, dat de trend van een snellere ontwikkeling van de mainportgebieden in vergelijking tot het achterland, versterkt doorzet. Met name wordt aangesloten op de tendens dat vooral in de Noordvleugel hogere groeicijfers vertoont dan de rest van de Randstad. In deze variant groeien met name de gebieden rond Alkmaar en Hoofddorp, dus net buiten Amsterdam, sneller in GC wordt aangenomen. Naast de genoemde regio’s groeien ook stedelijke gebieden zoals Haarlem sneller dan in GC met name in de zakelijke dienstverlening. Een kanttekening bij met name de EC en GC scenario’s is dat de regionale groei op gebaseerd is op regionale werkgelegenheids-, bevolkings- en bedrijfsvestigingsanalyses in het verleden. Dit houdt in dat bekeken is in hoeverre de werkgelegenheidsgroei in de Haarlemse regio afwijkt ten opzichte van het landelijk gemiddelde. Daaruit blijkt dat de groei in Haarlem werd en wordt belemmerd door ruimtegebrek. Wanneer er geen ruimtelijke beperkingen zouden zijn, zal de groei in de regio hoger uitvallen en daarmee de vraag naar kantoorruimte. In het onderzoek van het NEI worden de werkgelegenheidsramingen via een (in zijn algemeenheid gehanteerde) kantoorcoëfficient van 30 m2 b.v.o. per werkzame persoon omgezet naar de kantoorbehoefteraming. Naast de raming van de behoefte aan kantoorruimten wordt rekening gehouden met de locatievoorkeuren van de verschillende bedrijfstakken.
file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html (20 van 33) [06-03-2002 12:48:30]

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html

Illustratie 5: Locatievoorkeuren van bedrijven en instellingen Industrie Bankwezen Stationslocatie Binnenstad Kantorenpark Snelweg/zichtlocatie Gem. bedrijventerrein Woonwijk 23% 22% 7% 10% 38% 1% 26% 47% 6% 7% 12% 2% Zakelijke Overheid NonDienstverlening profit 26% 16% 8% 11% 26% 12% 27% 46% 5% 6% 2% 15% 19% 39% 12% 18% 5% 7%

Bron: Twijnstra en Gudde, 1997

In de ramingen van het NEI zijn deze locaties samengevoegd tot twee locaties; Binnenstad (Stationslocatie en binnenstad) en Stadsrand locaties (de overige). Reden hiervoor is dat de behoefte raming betrekking heeft op een relatief klein gebied en voorkomen moet worden dat een schijnnauwkeurigheid wordt gewekt. Dit laat echter onverlet dat de locatievoorkeuren ook voor Haarlem opgeld doen. Belangrijk is te realiseren dat de geprognosticeerde vraag een samengestelde vraag is. Het niet bieden van é é n van deze locatie-typen betekent het missen van een deel van de vraag.

Illustratie 6: De vraag naar kantoorruimte Haarlem 1998-2020 M2 bvo 1998-2003 EC GC N+ 1998-2010 EC GC N+ Binnenstadlocatie 42000 42700 42700 81500 84300 84600 Stadsrand 38400 42100 42200 78600 89400 89700 Totaal 80400 84800 84900 160100 173700 174300

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html (21 van 33) [06-03-2002 12:48:30]

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html

1998-2020 EC GC N+ Bron: NEI, 1998

125600 144100 149100

120700 157400 163700

246300 301500 312800

De totale vraag naar kantoorruimte voor Zuid-Kennemerland voor de periode 1998-2010 wordt geraamd op circa 170.000 m2. Hierbij wordt opgemerkt dat het overgrote deel van de vraag ( ruim 95%) zich voor zal doen in Haarlem. Bedrijven die behoefte hebben aan een Binnenstadlocatie zijn het bankwezen, de overheid, non-profitorganisaties en kleine zakelijke dienstverleners. Stadsrandlocaties zijn aantrekkelijk voor grote zakelijke dienstverleners en kantoorhoudende bedrijven. In de behoefteraming is de zogenaamde ‘ strategische voorraad’ opgenomen. Deze voorraad dient minimaal aanwezig te zijn om aan de actuele vraag te kunnen voldoen. In Haarlem bedraagt deze 30.000 m2 per jaar (2 maal de jaarlijkse opname) hetgeen landelijk gezien laag is omdat in Haarlem gewoonweg weinig ruimte is die door de markt opgenomen kan worden. Dit betekent dat de ruimtebehoefte in Haarlem grotendeels bepaald wordt door de endogene groei en dat de komende jaren gebouwd zal moeten worden om gevestigde bedrijven in Haarlem een plaats te kunnen blijven bieden opdat zij niet naar elders vertrekken.

4.2 Het aanbod van kantoorruimte In de Haarlemse kantoorhuisvesting is vrijwel nooit voor de markt gebouwd. Kantooractiviteiten zijn grotendeels gehuisvest in kleinere panden verspreid over de stad. Er is geen sprake van grote kantoorconcentraties in Haarlem. Deels is dit historisch ingegeven: veel overheidsinstellingen zoals provincie, rijkswaterstaat, justitie en ook gemeente zijn gehuisvest in het centrum waar geen ruimte was voor grote kantoorcomplexen, maar waar wel veel kleine en representatieve panden aanwezig waren, die veelal ook in eigendom zijn. Deels is het ingegeven doordat Haarlem een structureel ruimtegebrek heeft om allerlei (maatschappelijke) functies een plaats te geven. In die afweging is ontwikkeling van kantoorlocaties zonder dat op voorhand een gebruiker (en dus de kans op leegstand) bekend is, nog steeds niet gebruikelijk in Haarlem.

Illustratie 7:Aantal kantoren in Haarlem naar grootte en stadsdeel. Klasse Centrum Hout in m2 < 250 86 50 West Noord Waarderpolder Oost Schalkwijk Totaal 23 64 20 14 12 269

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html (22 van 33) [06-03-2002 12:48:30]

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html

2501000 > 1000

42 10

57 23

14 10

18 4

16 21 53.000

5 5

6 9

158 82

Totaal 166.000 116.000 42.500 24.000 in m2 Bron: Gemeente Haarlem, 1998

34.000 133.000 568.500

Het merendeel (53%) van de aanwezige kantorengebruikers is gevestigd in kleine eenheden. Met name in en rond de binnenstad zijn dergelijke panden te vinden. In de binnenstad zijn vooral bedrijven gevestigd rond het Kenaupark, Nieuwe Gracht, de Bolwerken en het Spaarne in kleine representatieve panden. Ook in de grotere panden hebben vaak meerdere bedrijven huisvesting gevonden. Het gehele centrum maar ook het gebied rondom de Haarlemmerhout vormt een broedplaats voor startende en doorstartende ondernemers die daar kleine en betaalbare kantoorruimten kunnen vinden. Het zijn vaak panden die van oorsprong geen kantoorfunctie hebben, soms niet geheel aan de huidige eisen voldoen en daardoor snel betrokken maar ook weer snel verlaten worden. Met name zakelijke en commerciële dienstverleners zijn er gevestigd naast de grotere ruimtegebruikers zoals de Provincie Noord-Holland, de rechtbank, de politie en de gemeente Haarlem. In het centrum is vrijwel geen plaats voor grootschalige nieuwbouw. Geconstateerd wordt dat doorgroeiende bedrijven elders in de stad ruimte geboden moet worden om te zorgen dat deze werkgelegenheid niet weg lekt naar buurgemeenten. In de stadsdelen Oost, West en Noord liggen de meeste kantoren verspreid tussen de woonbebouwing al dan niet in een lint aaneengeschakeld zoals bijvoorbeeld aan de Zijlweg, de Westelijke Randweg, de Rijksstraatweg, het Soendaplein en de Richard Holkade (voormalige Rijks Geologische Dienst). De in de Waarderpolder aanwezig kantoren zijn altijd verbonden met andere bedrijvigheid. Solitaire kantoren zijn in de Waarderpolder niet toegestaan. Vaak wordt gesproken over bedrijven met kantoorhoudende functies. In de Waarderpolder is in 1998 het NS-station Haarlem-Spaarnwoude gerealiseerd. Hiermee is een potentiële kantorenlocatie ontstaan, mede in het licht van het door het Rijk gevoerde Locatiebeleid voor Bedrijven en Voorzieningen. Het gebied rondom station Spaarnwoude zal zich de komende jaren ontwikkelen tot een voor Haarlem grote kantorenlocatie. De planvorming aan de Zuiderpolderzijde (zuidzijde van het station) is gereed. Hier kan 25.000 m2 ontwikkeld worden. Aan de Waarderpolderzijde (noordzijde station) is de planvorming nog niet afgerond maar wordt voorzien in 25.000 m2 kantoorontwikkeling.

Illustratie 8: Aanbod van kantoorruimte in Haarlem, 1999 Binnenstad Stadsrand Totaal

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html (23 van 33) [06-03-2002 12:48:30]

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html

Harde plannen

10.000 10.000 5.000 5.000 42.300 16.000 10.000

27.500 27.500 15.000 15.000 95.000 25.000

37.500

Zuiderpolder-Noord
Prinsessenhof
Beschikbare panden

20.000

Rijksgeologische dienst Koningstein Planvorming
Waarderpolder-Zuid
Appelaar

137.300

Mariastichting Schipholweg EKP-Westergracht Raaks Droste-terrein Schalkwijk centrum Totaal

50.000 10.000 2.800 3.500 20.000 57.300 137.500 194.800

Bron: gemeente Haarlem, 1999

4.3 Confrontatie van vraag en aanbod Welke kansen biedt de kantorenmarkt in Haarlem om een bijdrage te leveren in een grotere economische groei en daarmee werkgelegenheid. Daarvoor dient de behoeftevraag naar kantoorruimte zoals berekend door het NEI, gerelateerd te worden aan het aanbod in de vorm van bouwmogelijkheden in harde (planologisch vastgelegde) plannen en in planvorming (plannen die nog niet planologisch zijn vastgelegd). Er is op korte en lange termijn een tekort aan binnenstadlocaties. Met name dit soort locaties zijn in trek bij kleine zakelijke dienstverleners en startende en doorstartende ondernemingen. Het aanbod aan stadsrandlocaties is voor de korte termijn toereikend. Voor de middellange termijn is het aanbod ook toereikend mits de capaciteit in de planvorming daadwerkelijk gerealiseerd wordt. Op de lange termijn echter doet zich een tekort voor.

Illustratie 9: Confrontatie vraag en aanbod van kantoorruimte in Haarlem Binnenstad Stadsrand Totaal

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html (24 van 33) [06-03-2002 12:48:30]

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html

Vraag 1998 – 2004

42.500

42.500

85.000

Aanbod in harde plannen en in beschikbare panden
Verschil Vraag 2005 – 2010

15.000

42.500

- 27.500 37.500

0 47.500 85.000

Planvorming
Verschil Vraag 2010 – 2020

42.300 95.000 4.800 47.500 60.000 70.000 0
- 82.700 - 22.500

130.000

Aanbod
Totaal verschil

0

Bron: NEI 1998; gemeente Haarlem, 1999

Hoofdstuk V De Visie

Gezien de ruimtenood die in Haarlem is zal de vraag gesteld moeten worden hoe die economische kansen verzilverd kunnen worden. Hoe accommodeert Haarlem die vraag naar kantoorruimte en welke rol dient de gemeente aan te nemen? Het kantorenbeleid kan niet los gezien worden van het beleid op andere terreinen. Een goed doordacht en realistisch kantorenbeleid vraagt om een goede afstemming met een aantal andere beleidsterreinen. Het ABC-locatiebeleid van de rijksoverheid maakt een duidelijke samenhang tussen het kantorenbeleid en het verkeer- en vervoersbeleid noodzakelijk. Met name aansluiting van de kantorenlocaties op hoogwaardige openbaar vervoerverbindingen is welhaast onvermijdelijk. Daarnaast zijn ook autobereikbaarheid en parkeernormeringen belangrijke aspecten voor een succesvol kantorenbeleid. De schaarse hoogwaardig OV-knooppunten in Haarlem en de veelheid van functies die daaraan gekoppeld worden, noopt tot een flexibele toepassing van het ABC-locatiebeleid om kantoorontwikkelingen in de stad mogelijk te maken.

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html (25 van 33) [06-03-2002 12:48:30]

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html

Het ruimtegebrek in Haarlem en het daarmee samenhangende streven naar multifunctioneel grondgebruik maakt een afstemming met stedenbouwkundige aspecten en het ruimtelijke ordening beleid eerder een voorwaarde dan een wens. Binnen deze randvoorwaarden staat Haarlem met haar kantorenbeleid voor een aantal uitdagingen. Uitdagingen die aangegaan worden om de achterblijvende economische groei van de afgelopen jaren om te buigen. Het streven is een werkgelegenheidsgroei te realiseren analoog aan de landelijke werkgelegenheidsgroei (1,9%). Hiermee kan de groei van de beroepsbevolking worden opvangen en het nog altijd te hoge aandeel inactieven op de arbeidsmarkt verminderd worden.

Het kantorenbeleid van de gemeente Haarlem is er op gericht om, binnen gestelde randvoorwaarden, een werkgelegenheidsgroei te realiseren die aansluit bij de landelijke groei waardoor bijgedragen wordt aan economische structuurversterking van de stad.

5.1 Ontwikkelen voor de markt De kantoorhoudende bedrijvigheid zal in de toekomst een grotere bijdrage kunnen leveren aan de werkgelegenheidsgroei van Haarlem dan nu het geval is. De huidige groei van werkgelegenheid is onvoldoende basis voor een economische impuls in de stad. Daarom zullen er bedrijven van buiten Haarlem moeten worden aangetrokken die voor extra arbeidsplaatsen zorgen. Voor het uitbreiden van bestaande ondernemingen en het aantrekken van nieuwe bedrijven zal ruimte moeten worden geboden. De stad zal moeten inspelen op de vraag naar de verschillende type locaties die onder het bedrijfsleven bestaat. Dit kan inhouden dat er meer locaties voor de markt beschikbaar dienen te komen. Consequentie hiervan kan zijn dat de gemeente bereid moet zijn het risico te aanvaarden dat de markt met een vertraging de locaties zal absorberen. Door locaties voor de markt beschikbaar te stellen kan de geprognosticeerde vraag, zoals berekend door het NEI, optimaal geaccommodeerd worden. Dit zowel in kwalitatieve als in kwantitatieve zin. Het in de markt zetten van locaties moet worden afgewogen tegen de bedrijvigheid die aangetrokken kan worden met name in het krachtenspel tussen ‘ concurrenten’ als Amsterdam, Hoofddorp en de IJmond. Haarlem kan dan een aantrekkelijk alternatief vormen voor kantoorontwikkelingen in de noordvleugel van de Randstad. Haarlem staat momenteel niet bekend als een stad waar grote ontwikkelingen op het gebied van kantoren mogelijk zijn. Om daadwerkelijk bedrijven van buiten Haarlem aan te kunnen trekken moet Haarlem zich meer profileren als kantorenstad.

5.2 Fasering kwalitatief Bij de vooruitberekening van de ruimtebehoefte aan kantoorruimte door het NEI is een onderverdeling gemaakt naar binnenstad- en stadsrandlocatie. Grosso modo is dit een onderverdeling die hanteerbaar is naarmate de schaalgrootte van het gebied afneemt zoals op stads- als op regioniveau. Dit neemt niet weg
file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html (26 van 33) [06-03-2002 12:48:30]

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html

dat bij het reserveren van gronden en het zoeken naar geschikte locaties wel degelijk de verschillende locatievoorkeuren meegenomen dienen te worden. Het grootschalige onderzoek van Twijnstra en Gudde, 1997 naar locatievoorkeuren van bedrijven, heeft het NEI gebruikt om inzichtelijk te maken wat de consequenties zijn voor de berekende behoefte gerelateerd aan de locatie-eisen. De planning en ontwikkeling van Haarlemse locaties zullen in het licht van deze locatie-voorkeuren bezien moeten worden. 1. Differentiatie in locaties en grondprijs Niet elke ruimtevrager stelt dezelfde eisen aan het vestigingsmilieu. Soms zal een moderne, goed zichtbare en bereikbare locatie aan de rand van de stad gevraagd worden, soms een locatie ingebed in een historische omgeving met de daarbij horende uitstraling. Het onderkennen van verschillende locatie voorkeuren en het aanbieden van ontwikkelingsmogelijkheden in deze locatie-typen maakt dat Haarlem een actief kantorenbeleid dient te gaan voeren. Om deze verschillende locatie-typen te realiseren zal bezien moeten worden welke locaties in de stad daarvoor geschikt zijn. Haarlem heeft met haar historische centrum, de bolwerken, de Haarlemmerhout, Schalkwijk, Schipholweg, EKP-complex en station Spaarnwoude een verscheidenheid aan locaties. Het aanbieden van locaties in de verschillende typen behoort tot de mogelijkheden. Een mechanisme om een bepaald type vestigingsmilieu te creëren en daarmee een ‘ gewenst’ type werkgelegenheid aan te trekken, is om gedifferentieerde grondprijzen te hanteren. De markt zal zichzelf ordenen naarmate type locaties worden aangeboden met een bepaalde ambitie en uitstraling. Bij de ontwikkeling van een locatie zal bezien moeten worden welk ambitieniveau nagestreefd wordt en welke prijsstelling hierbij past. Denkbaar is dat de m2prijzen in binnenstadslocaties aanzienlijk hoger zullen zijn dan aan de stadsranden. In het huidige grondbeleid wordt dit beginsel toegepast en zal dit verder uitgebouwd dienen te worden. 2. Meerdere locaties beschikbaar Het streven om meer werkgelegenheid te creëren in Haarlem kan alleen gerealiseerd worden indien ook bedrijven van buiten Haarlem worden aangetrokken. Haarlem is altijd al een aantrekkelijk vestigingsplaats geweest: een uitstekend woonmilieu, goede bereikbaarheid, dicht bij Amsterdam en gelegen tussen mainports Schiphol en IJmond. Om een concurrerend vestigingsmilieu te bieden en marktwerking te stimuleren zullen meerdere keuzemogelijkheden geboden worden waarbij de gemeente de randvoorwaarden voor ontwikkeling bepaalt. Dit betekent dat meerdere locaties gelijktijdig tot ontwikkeling gebracht dienen te worden. Vervolgens is het aan marktpartijen hoe snel een locatie geabsorbeerd wordt. De consequentie hiervan kan zijn dat de gemeente renteverlies riskeert tussen het bouwrijp maken van een locatie en het moment waarop de grond verkocht wordt. Gewaakt zal worden voor te grote leegstand waardoor beleggers terughoudend worden te investeren. Het niet aanbieden van verscheidene locatie-typen heeft als consequentie dat de potentiële werkgelegenheidsgroei niet wordt benut.

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html (27 van 33) [06-03-2002 12:48:31]

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html

3. Fasering van kantoorlocaties Bij het gelijktijdig tot ontwikkeling brengen van verschillende locaties is goede kennis van de marktvraag en plannen van concurrerende locaties buiten Haarlem noodzakelijk. Uitgangspunt is dat meerdere locaties gefaseerd worden aangeboden zonder dat dit leidt tot onverantwoorde investeringen en renteverliezen. Belangrijk is dat é é n locatie niet in zijn geheel tot ontwikkeling gebracht hoeft te worden. Op een locatie kan de eerste fase worden ontwikkeld en nadat dit deel is uitgegeven zal de volgende fase tot ontwikkeling worden gebracht. Zo is het mogelijk om meerdere locaties te ontwikkelen waarbij weinig financieel risico ontstaat en de vraag naar kantoorruimte optimaal wordt bediend. In Haarlem is een groot deel van de kantoren gevestigd in kleine representatieve panden in en rond de binnenstad. Dergelijke panden blijven zeer aantrekkelijk voor kleine en middelgrote dienstverleners en vervullen een belangrijke functie in het kantorenaanbod. Van belang blijft dat deze panden in de stad beschikbaar blijven. Vrijkomende panden dienen dan ook een werkfunctie te behouden waarbij omzetting naar andere functies onwenselijk is. Sterker, indien sprake is van een gerichte vraag zouden bij vrijkomende panden de bestemming gewijzigd kunnen worden om kantoorfuncties mogelijk te maken.

5.3 Fasering kwantitatief Naast de kwalitatieve aspecten van het kantorenbeleid, die in zekere zin een breuk vormen met het kantorenbeleid uit het verleden, vraagt met name de reservering van de 170.000 m2 de komende jaren een grote inspanning. Gezocht moet worden voor de binnenstad :
● ●

op korte en middellange termijn naar 18.000 m2 b.v.o. op lange termijn naar 60.000 m2 b.v.o.

Voor de stadsrand moet gezocht worden naar:

op lange termijn 23.000 vierkante meter b.v.o.

Om deze ambitie te verwezenlijken dient de planvormingcapaciteit in bestemmingsplannen te worden opgenomen. Dit betekent dat voor de

Korte termijn (tot 2004):

de komende vijf jaar de vraag/prognose in harde plannen dient te zijn vastgelegd, gedifferentieerd naar locatie (voortschrijdend) een strategische voorraad (2 x jaaropname) beschikbaar dient te zijn (bouwrijp), verdeeld over de verschillende locaties

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html (28 van 33) [06-03-2002 12:48:31]

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html

Middellange termijn (2005 - 2010)

de voorziene capaciteit in planvorming planologisch vastgelegd dient te worden

Lange termijn (2010 - 2020)

de gedachtevorming over nieuwe locaties op gang dient te komen om de vraag/prognose te kunnen accommoderen.

Illustratie 10: Toekomstige kantoorlocaties in Haarlem *

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html (29 van 33) [06-03-2002 12:48:31]

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html

Locatie 1 Z’polder Noord 2 Prinsessenhof 3 RGD 4 Koningstein

M2

Status Type

Funct. Opmerking

Prioriteit Realisatie termijn 1 1999 2003 2000 2002 1999 2002 1 2 2 1 2000 2002 2000 2004 2002 2006 2001 2008 2002 2005 2002 2004 20012004 2 1 2 1 3 1 3 1 3 2002 2006 2002 2008 2003 2010 2004 2010 2005 2010 2005 2008 2005 2010 2006 2010 2005 2010

27.500 Hard 10.000 Hard 15.000 Hard 5.000 Hard

Zichtlocatie Multi Ambitieus, intensieve bebouwing Binnenstad Multi Woonwijk Mono Combinatie Schipholweg Woonwijk Mono Zichtlocatie Multi Intensieve bebouwing Binnenstad Multi Zichtlocatie Multi Ambitieus, intensieve bebouwing Zichtlocatie Multi Binnenstad Multi Binnenstad Multi Bestemd voor rechtbank Woonwijk Multi Woonwijk Multi Woonwijk Multi Realisatie OV-verbinding vereist Binnenstad Mono Samenwerking met NSvastgoed Zichtlocatie Mono Realisatie stadion FC Haarlem Binnenstad Mono Woonwijk Multi Halte Zuidtangent Binnenstad Multi Ambitieus, intensieve bebouwing Zichtlocatie Multi Halte Zuidtangent

5 25.000 Plan WaarderpolderZuid 6 Mariastichting 7 Schipholweg 8 Droste 9 Raaks 10 Appelaar 10.000 Plan 50.000 Plan 3.500 Plan 2.800 Plan 16.000 Plan

11 WC Schalkwijk 20.000 Plan 12 EKP 10.000 Plan

13 EKP uitbreiding 25.000 Idee 14 Spoorwegdriehoek 15 Stadion Sp.woude 16 Bolwerken 17 Stadion Gijzenkade 18 Stationsplein 19 Delftplein 50.000 Idee 25.000 Idee 5.000 Idee 10.000 Idee 30.000 Idee 15.000 Idee

Bron: gemeente Haarlem, 1999
file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html (30 van 33) [06-03-2002 12:48:31]

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html

*: op termijn komen panden beschikbaar die gemeente Haarlem op dit moment in gebruik heeft. De hoeveelheid m2 is niet bekend en wordt derhalve niet in dit overzicht opgenomen.

Bij het zoeken naar locaties worden de volgende kwaliteitseisen gesteld: 1. 2. 3. 4. de locaties moeten in de buurt van openbaar vervoer knooppunten liggen, waar mogelijk moet sprake zijn of kunnen zijn van multifunctioneel grondgebruik, de verschillende locatie-typen moeten in verhouding aanwezig zijn en de locaties moeten in potentie een goede stedenbouwkundige kwaliteit en ambitie bezitten.

5.4 Marktbewerking Het ontwikkelen van locaties voor kantoorruimte waarbij meer marktwerking uitgangspunt is, vereist ook een andere attitude van de gemeente Haarlem. Het gefaseerd tot ontwikkeling brengen van meerdere locaties zal een actieve en coöperatieve houding vereisen van gemeente Haarlem. Immers, de gemeente streeft naar het aantrekken van bepaalde typen werkgelegenheid. Daarvoor zal zij marktpartijen moeten weten te interesseren om te investeren in potentiële locaties. Naast het bieden van kwalitatief goede en kwantitatief voldoende locaties zal Haarlem zich moeten profileren als ‘ kantorenstad’. De rol van de gemeente in het kantorenbeleid dient er een te zijn van een marktgerichte aanpak, initiëren en zonodig participeren. Goede, actuele en toegankelijke informatie van beoogde plannen is daarbij onontbeerlijk. Daarnaast moet de gemeente alert zijn op ontwikkelingen in concurrerende steden en regio’s. Ook als mogelijkheden zich voordoen in de stad die van betekenis zijn voor de Haarlemse kantoorbehoefte dient de gemeente te overwegen percelen en/of panden aan te kopen. Dit sluit goed aan bij de in de gemeentelijke nota Grondbeleid in samenhang, 1998 geformuleerde voorstel: "In samenwerking met de afdeling Economische Zaken, Wonen en Ruimtelijke Ontwikkeling en Stadsvernieuwing, krijgt het grondbedrijf in het kader van een actief grondbeleid opdracht alert te zijn op beschikbaar komend onroerend goed waarvan verkrijging door de gemeente van strategisch belang is voor het realiseren van stedelijk ruimtelijk beleid". Ook waar de gemeente bepaalde ontwikkelingen wenselijk acht kan samenwerking met private partijen gezocht worden. Verschillende vormen van samenwerking tussen overheid en marktpartijen kunnen interessant zijn, zeker waar sprake is van multifunctionele ontwikkeling van locaties. Een actief en wervend kantorenbeleid is primair een taak van de gemeentelijke afdelingen Economische Zaken en het Grondbedrijf. In gezamenlijkheid dient een plan van aanpak opgesteld te worden welke locaties tot ontwikkeling dienen te komen. Uiteraard zal bij (planologisch) nieuwe locaties intensief overleg met ruimtelijk relevante disciplines plaatsvinden. Als het gaat om promotie en acquisitie zal aansluiting gezocht worden met regionale partijen die actief zijn in de werving van bedrijven zoals Schiphol Area Development Company (SADC), Commissariaat voor Buitenlandse Investeringen in Nederland (CEBIN), Amsterdam Promotie (AMPRO).

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html (31 van 33) [06-03-2002 12:48:31]

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html

Gelet op de kansen die er zijn met het kantorenbeleid de Haarlemse economie een forse impuls te geven, zal het College van Burgermeester en Wethouders periodiek op hoogte gehouden worden van de voortgang en resultaten.

Bijlage

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html (32 van 33) [06-03-2002 12:48:31]

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html

Colofon "Ruimte voor groei" Een uitgave van de gemeente Haarlem Productie: Sector Stedelijke Ontwikkeling, afdeling Economische Zaken in samenwerking met BNK Druk: TOP Service Oplage: 100 Juli 1999

file:///Macintosh%20HD/Desktop%20Folder/Ruimte%20voor%20groei.html (33 van 33) [06-03-2002 12:48:31]