Parkmanagement op bedrijventerreinen

Afdeling Ruimtelijk Beleid/beleidsontwikkeling In samenwerking met de afdeling Ontwikkeling en afdeling Beheer versie 3 augustus 2006

1 van 13 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Inhoudsopgave:

1. Inleiding.......................................................................................................................................... 3 2. Parkmanagement, een nadere invulling.......................................................................................... 3 3. Parkmanagement in Pijnacker-Nootdorp........................................................................................ 5 3.1. Parkmanagement op nieuwe terreinen ...................................................................................5 3.2. Parkmanagement op bestaande terreinen.............................................................................10 4. Afronding ................................................................................................................................... 111 Bijlage I................................................................................................................................................. 12 Bijlage II................................................................................................................................................ 13

2 van 13 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

1. Inleiding Het bevorderen van de werkgelegenheid – vertaald naar het minimaal behouden en bij voorkeur verbeteren van de woon-werk balans – is een van de hoofddoelstellingen van de toekomstvisie van Pijnacker-Nootdorp. Het creëren van een aantrekkelijk vestigingsmilieu voor bedrijven is een nadere uitwerking van deze doelstelling. De ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen en het investeren in de kwaliteit van de bestaande bedrijventerreinen zal een van de uiteindelijke resultaten moeten zijn. In Pijnacker-Nootdorp wordt dan ook fors geïnvesteerd in de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen en in het verbeteren van de kwaliteit van bestaande terreinen. In dit verband kan gewezen worden op de herstructurering van de bedrijventerreinen Kruisweg I en II en de revitalisering van de Boezem. Nieuwe bedrijventerreinen staan gepland in Pijnacker (Boezem II) en Nootdorp (Bedrijvenpark Heron). Bedrijventerrein Ruyven te Delfgauw en Oostambacht in Nootdorp zijn nagenoeg ‘uitontwikkeld’. Het gegeven dat voor bedrijventerrein de Boezem en Kruisweg I en II sprake is geweest van forse investeringen om deze terreinen in kwalitatieve zin op te waarderen, geeft aan dat als niet op structurele wijze aandacht wordt besteed aan de kwaliteit van bedrijventerreinen er een haast ‘natuurlijk’ proces van ‘verval’ op dit soort terreinen valt waar te nemen. Zonder structurele aandacht voor een adequaat niveau van beheer en kwaliteit van de openbare ruimte kan dit leiden tot verpaupering en uiteindelijk zelfs tot functieverlies. Parkmanagement wordt gezien als een instrument om dergelijke processen te voorkomen. Wat schoon, heel en veilig is zal met behulp van parkmanagement ook schoon, heel en veilig kunnen blijven. Door eigenaren van onroerend goed mede verantwoordelijk te maken voor onderhoudstaken in het beheer van de openbare ruimte zal meer draagvlak en betrokkenheid voor de kwaliteit van het bedrijventerrein ontstaan. Onroerend goed eigenaren en gebruikers ervan zullen meer dan in het verleden het geval is geweest deze betrokkenheid weten om te zetten in daadwerkelijk ter hand (laten) nemen van werkzaamheden die gericht zijn op het behoud van de kwaliteit van de openbare ruimte. Hoewel, vanuit het belang dat eigenaren van onroerend goed hebben bij het behoud van de kwaliteit van hun eigendommen en de omgeving waarin dit eigendom is gesitueerd, verwacht zou mogen worden dat van deze zijde sowieso een inzet gepleegd zou worden voor het behoud van de kwaliteit van het bedrijventerrein, heeft de situatie op bedrijventerreinen de Boezem en Kruisweg I en II duidelijk gemaakt dat dit geen vanzelfsprekendheid is. Het invoeren van parkmanagement zal eraan bijdragen dat dit uiteindelijk wel als vanzelfsprekendheid wordt ervaren en wordt geformaliseerd. Daarbij wordt wel voor de overheid een initiërende rol gezien om parkmanagement als instrument op te starten. Het is dan aan de in te stellen parkmanagementorganisatie om het instrument parkmanagement verder door te ontwikkelen. In onderstaande hoofdstukken zal ingegaan worden op de rol die de Gemeente Pijnacker-Nootdorp voor zichzelf en voor de betrokken bedrijven weggelegd ziet als het gaat om het invoeren van parkmanagement als instrument om de kwaliteit op bedrijventerreinen te waarborgen. 2. Parkmanagement, een nadere invulling Parkmanagement is een containerbegrip. Parkmanagement kan zich uitstrekken van het hebben van een beheerorganisatie die verantwoordelijk is voor de uitvoering van verschillende onderhoudstaken in de openbare ruimte, tot een organisatie die zich tot doel stelt om door middel van de centrale inkoop van bijvoorbeeld kantoorartikelen financiële voordelen te behalen, of vanuit een gemeenschappelijk (overheid en bedrijfsleven) geformuleerd kader inzet pleegt op de werving van nieuwe bedrijven voor een terrein. In deze notitie wordt parkmanagement gedefinieerd als een activiteit die gericht is op de door overheid en bedrijfsleven gemeenschappelijk gedragen sturing op vorm, beheer en voorzieningen van een bedrijventerrein (ontleend aan Parkmanagement in de provincie Limburg; uitgangspunten januari 2005)
3 van 13 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Schematisch kan parkmanagement door middel van het volgende schema, met daarin een uitwerking naar concrete activiteiten van parkmanagement opgenomen, worden weergegeven. Aspect Vorm Omschrijving Inrichting van private en openbare ruimten en kwaliteit van gebouwen (mogelijke) concrete uitwerking Stedenbouwkundige, architectonische en landschappelijke vormgeving, zorgvuldig en intensief ruimtegebruik Onderhoud en schoonmaken van wegen, groen, straatmeubilair, verlichting etc. Collectief energie- watervervoer- en afvalmanagement, terreinbeveiliging; gemeenschappelijke sport-, horeca kinderopvangvoorzieningen etc.

Beheer

Onderhoud van private en openbare ruimten en gebouwen Diensten en regelingen waar bedrijven en hun medewerkers gebruik van kunnen maken

Voorzieningen

Een strikte scheiding tussen de verschillende aspecten is echter niet te maken. Veelal is er sprake van het in elkaar grijpen van de aspecten. Veiligheid is hiervan een goed voorbeeld. De stedenbouwkundige opzet van een terrein kan van invloed zijn op de veiligheidsbeleving op het terrein, het onderhoudsniveau heeft een zelfde uitwerking en de daadwerkelijke beveiliging door een beveiligingsbedrijf zal een positieve bijdrage leveren aan het objectieve veiligheidsniveau. Desondanks biedt het hiervoor gegeven onderscheid in drie aspecten een goed houvast om inhoud te geven aan het opzetten van parkmanagement in de Gemeente Pijnacker-Nootdorp en de rol daarin van de onderscheiden partijen. Zoals aangegeven in de definiëring van parkmanagement dient het gemeenschappelijk optrekken van overheid en bedrijfsleven in parkmanagement besloten te liggen. Hoewel het gemeenschappelijke doel van deze partijen uiteindelijk hetzelfde is (het behoud van de kwaliteit van het bedrijventerrein in de ruimste betekenis van het woord,) zijn de financiële verantwoordelijkheden op de te onderscheiden aspecten niet altijd vergelijkbaar. Vorm en beheer kennen veel meer een gedeelde financiële verantwoordelijkheid dan het aspect voorzieningen. Het is dan ook zinvol om bij de opzet van parkmanagement dit verschil te betrekken. Wat duidelijk is, is dat succesvol parkmanagement alleen mogelijk is als er voldoende draagvlak bij de deelnemende partijen bestaat. Voor bestaande terreinen zal deze draagvlakverwerving alleen tot stand kunnen worden gebracht door middel van argumenten. Duidelijk dient te worden gemaakt dat partijen voordeel hebben bij het participeren in parkmanagement. Bij nieuwe terreinen telt uiteraard ook de kracht van het argument, maar is het mogelijk om ‘van boven af’ draagvlak te organiseren door middel van het opnemen van een verplichte financiële afdracht die verankerd ligt in de grondverkoopovereenkomst. Hoewel het uiteindelijke succes van het parkmanagement ook hier gelegen zal zijn in het duidelijk maken van de voordelen die hiermee zijn gemoeid, is het organiseren van een start van parkmanagement in deze situatie eenvoudiger.

4 van 13 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

3. Parkmanagement in Pijnacker-Nootdorp 3.1. Parkmanagement op nieuwe terreinen

Op korte termijn zal gestart worden met de uitgifte van gronden op het bedrijventerrein Boezem II te Pijnacker. De uitgifte van gronden op bedrijvenpark Heron staat daarna op de rol. Zoals hiervoor aangegeven kan door middel van de uitgifte van gronden de start van parkmanagement op bedrijventerreinen goed georganiseerd/gefinancierd worden. Duidelijk moet dan wel zijn wat overheid en bedrijfsleven met het op te zetten parkmanagement nastreven. Duidelijk moet ook zijn hoe de verschillende financiële verantwoordelijkheden komen te liggen. Hieronder zal de inzet van de gemeente op dit vlak worden weergegeven. Toetsing van de gemeentelijke visie op parkmanagement aan de inzichten die hierover leven bij het bedrijfsleven is wenselijk en kan duidelijk maken in hoeverre parkmanagement in de Gemeente Pijnacker-Nootdorp een succesvolle bijdrage kan leveren aan het behoud van de kwaliteit van de nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen. Voor de bestaande terreinen is sprake van een andere uitgangssituatie. Hoewel de doelstellingen van parkmanagement hier niet verschillen van de doelstelling van parkmanagement op de nieuwe terreinen, leidt het gegeven dat sprake is van een andere startsituatie tot een andere aanpak om parkmanagement van de grond te krijgen. In een aparte paragraaf zal hier nader op worden ingegaan. Het streven van de Gemeente Pijnacker-Nootdorp is om parkmanagement in eerste instantie te richten op die aspecten waar de gemeentelijke overheid op dit moment een duidelijke (financiële en zelfstandige) verantwoordelijkheid kent: de vormgeving en het beheer van de openbare ruimte Het betrekken van de bedrijven bij het invullen van deze aspecten en het daarmee creëren van draagvlak voor de erkenning van een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor het instandhouden van de kwaliteit van een bedrijventerrein, moet de basis vormen voor het ontstaan van een (parkmanagement)organisatie die uiteindelijk zijn doelstellingen verbreedt tot het aspect voorzieningen. Ten aanzien van dit laatste aspect zijn het in de visie van de gemeente de bedrijven zelf die invulling geven aan een gemeenschappelijk pakket van diensten/voorzieningen die beschikbaar zijn voor de aan het parkmanagement deelnemende bedrijven. Op deze wijze ontstaat een basispakket en een aanvullend ‘pluspakket’ met verschillende ‘premiekosten’ Bij de invoering van parkmanagement in de gemeente Pijnacker-Nootdorp wordt een drietal pakketten onderscheiden. Basispakket: Het pakket aan onderhoudsdiensten die deel uitmaken van het totale beheer van het gebied. Uitgangspunt van het basispakket wordt gevormd door de kwaliteiten zoals deze in de gemeentelijk beheersplannen gelden voor alle bedrijfsterreinen. Financiering vindt plaats door de gemeente. Startpakket: Het startpakket wordt gevormd door het gemeentelijke basispakket aangevuld met elementen die bij een nieuw bedrijfsterrein van het begin af aan voor extra kwaliteit zorgen. Voorbeelden van deze elementen zijn cameratoezicht en bewegwijzering. Door deze elementen direct in het startpakket op te nemen, wordt wellicht een lastige discussie over financiering van de extra elementen voorkomen. Financiering van dit pakket vindt voor het basisdeel plaats door de gemeente; de aanvullende elementen worden gefinancierd door de bedrijven. Binnen het concept van parkmanagement gaan gemeente en parkmanagement organisatie met elkaar in overleg om het beoogde kwaliteitsniveau van de onderhoudstaken in het startpakket te bepalen. Als de parkmanagement organisatie voor een hoger kwaliteitsniveau kiest, dan worden de hiermee samenhangende werkzaamheden niet meer tot het basispakket maar tot het startpakket gerekend. De parkmanagement organisatie kan deze werkzaamheden zelf, maar ook via de gemeente inkopen.

5 van 13 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Pluspakket:

Het pluspakket bestaat uit onderhoudstaken voor de openbare ruimte die uitgaan boven het, in de door de gemeenteraad vastgelegde beheerplannen, vastgelegde niveau en onderhoud- en beheermaatregelen in de private ruimte, alsmede uit nader in te vullen gemeenschappelijke diensten en voorzieningen voor bedrijven. Het pluspakket kan weliswaar in overleg tussen gemeente en bedrijven worden vastgesteld, maar behoort tot de financiële verantwoordelijkheid van de bedrijven.

Naast kosten die gemaakt worden voor onderhoud, beheer en voorzieningen worden er ook kosten gemaakt voor de organisatie van het parkmanagement. Als gebruik gemaakt wordt van een professionele parkmanager zijn met de inhuur van een dergelijke functionaris kosten gemoeid Ook als de ondernemers zelf de organisatie van het parkmanagement vorm geven, zijn daar kosten mee gemoeid. De werkzaamheden en kosten die hiermee samenhangen worden in het vervolg van deze notitie aangeduid met respectievelijk ‘organisatie’ en ‘organisatiekosten’. Ook deze kosten behoren in principe tot de financiële verantwoordelijkheid van de bedrijven. Wel kan er sprake zijn van een ‘gewenningsbijdrage’ van de gemeente. Het instellen van parkmanagement vereist dat tussen gemeente en bedrijven afspraken worden gemaakt over 1. de inhoud van het startpakket 2. de verdeling van kosten voor het startpakket 3. de wijze waarop de kosten voor het startpakket worden gefinancierd 4. de organisatie 5. de verdeling van de organisatiekosten 6. de wijze waarop de organisatiekosten worden gefinancierd Hieronder wordt op deze afzonderlijk punten ingegaan Ad 1. de inhoud van het startpakket Uitgangspunt is vooralsnog dat het startpakket bestaat uit reguliere jaarlijkse onderhoudstaken die de gemeente normaal gesproken op een bedrijventerrein uitvoert. Het gaat dan om bijvoorbeeld groenonderhoud, klein wegonderhoud, schoonmaak etc. Op basis van een af te spreken kwaliteitsniveau en hieraan gekoppelde beschikbare budgetten voor de onderhoudstaken, wordt vastgesteld welke kosten de gemeente jaarlijks hieraan besteedt. De gelden die hiermee gemoeid zijn worden geoormerkt voor het parkmanagement. Parkmanagementorganisatie en de gemeente bepalen in onderling overleg of de parkmanagementorganisatie of de gemeente de bevoegdheid krijgt over de besteding van de gelden. Aspecten van praktische aard, maar ook van financiële aard (bijvoorbeeld het behalen of juist verliezen van schaalvoordelen bij de inkoop) spelen hierbij een rol. Het resultaat van het overleg tussen parkmanagementorganisatie en gemeente kan dus zijn dat de gemeente specifieke onderhoudstaken en het daarbij behorende budget overdraagt aan de parkmanagementorganisatie. Op die wijze ontstaat een situatie waarbij parkmanagementorganisatie, binnen een afgesproken minimaal kwaliteitsniveau, zelfstandig de regie voert over de uitvoering van een aantal onderhoudstaken die voorheen onder regie van de gemeente vielen. In de omstandigheid dat de parkmanagementorganisatie over een aantal onderhoudstaken regie gaat voeren en verantwoordelijkheid gaat dragen, betekent dit niet dat de gemeente hiermee ook haar juridische verantwoordelijkheid (aansprakelijkheid) voor de openbare ruimte overdraagt. In het vervolg wordt hierop nog teruggekomen. Voor het onderhoud dat zich uitstrekt over een langere periode dan een jaar (bijvoorbeeld rioleringonderhoud of asfaltonderhoud) wordt er vanuit gegaan dat de Gemeente PijnackerNootdorp zelf verantwoordelijk blijft voor de uitvoering. Omdat de financiële risico’s voor dergelijk onderhoud moeilijk zijn in te schatten en het daarmee ook onverstandig is om hiermee de parkmanagement organisatie te belasten – zeker in de omstandigheid dat nog geen ervaring met het functioneren ervan bestaat – wordt hier voor gekozen.
6 van 13 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Duidelijk is wel dat de gemeente zich verplicht tot een duidelijke afstemming over dergelijke onderhoudswerken met de parkmanagement organisatie. Door elementen als bewegwijzering of het aanleggen van een infrastructuur voor veiligheidsvoorzieningen (denk aan cameratoezicht) direct in het startpakket op te nemen zal de kwaliteit van het bedrijventerrein toenemen. Een wellicht moeilijke discussie in de toekomst tussen de bedrijven over dit soort elementen wordt daarmee voorkomen. Financiering van deze elementen in het startpakket worden niet tot de verantwoordelijkheid van de gemeente gerekend maar – gelet ook op hun karakter als (extra) voorziening) – tot de verantwoordelijkheid van de bedrijven Ad 2 De verdeling van kosten voor het startpakket Naar de aard van de inhoud van het startpakket komen de kosten hiervan voor rekening van de gemeente, daar waar het gaat om het basis gedeelte. De verantwoordelijkheid over de besteding van de gelden wordt, zoals onder 1 aangegeven, in overleg tussen parkmanagementorganisatie en gemeente bepaald. In de omstandigheid dat deze verantwoordelijkheid bij de parkmanagementorganisatie komt te berusten kan deze er voor kiezen om de onderhoudswerkzaamheden uit het basispakket zelf of via de gemeente in te kopen. Als wordt bepaald dat de parkmanagementorganisatie het beheer over de besteding van de onderhoudsgelden voert dan laat dat aan deze organisatie de mogelijkheid om, binnen de afgesproken kwaliteitsniveaus, tussen onderdelen van het onderhoudspakket te schuiven met gelden. Een flexibele op de wensen van de gebruikers van het terrein toegesneden onderhoudspakket is dan het resultaat. De in het startpakket te maken kosten komen voor 100% ten laste van de gemeente Hierop geldt wel de volgende uitzondering. Als ervoor wordt gekozen om, zoals onder ad 1 aangegeven, bewegwijzering en een veiligheidsinfrastructuur bij de aanleg van het terrein mee te nemen, dan wordt ervan uitgegaan dat deze kosten (aanleg en onderhoud) voor 100% ten laste van de bedrijven komen. In bijlage I is een kostenraming ten behoeve van het bedrijventerrein Boezem II opgenomen. Deze bijlage geeft daarmee een indicatie van de kosten waarmee voor de invoering van parkmanagement op bedrijventerreinen rekening gehouden moet worden. Ad 3 de wijze waarop de kosten voor het startpakket worden gefinancierd Dekking van de onderhoudkosten voor het startpakket komen voor de gemeente uit de budgetten voor de reguliere onderhoudsbestekken, daar waar het gaat om het basis gedeelte. Voor de gemeente is in de situatie van parkmanagement sprake van kostenneutraliteit Voor wat betreft de eventuele extra voorzieningen in het startpakket is al aangegeven dat deze ten laste van de bedrijven komen. Financiering van deze kosten worden gevonden in een bij de grondverkoop in rekening te brengen opslag op de grondprijs. Een voorlopige indicatie van de kosten gaat uit van 2,50 euro per m2. Zowel aanschaf als exploitatie van de voorzieningen zijn hiermee voor de eerste drie jaren gedekt. Voor exploitatie daarna en vervangingskosten in de verdere toekomst dient een andere financieringswijze te worden gekozen. Hierop zal onder ad 6 nog worden teruggekomen. Ad 4 de organisatie Een professionele parkmanagement organisatie zal al gauw gebruik maken van de diensten van een bij een parkmanagement bureau ingehuurde parkmanager. Bij deze parkmanager berust de verantwoordelijkheid voor de aansturing van het dagelijkse parkmanagement. Een rechtspersoonlijkheid bezittend orgaan bestaande uit ondernemers/eigenaren van onroerend goed op het bedrijventerrein sturen op hun beurt de parkmanager weer aan. De gemeente kan als toehoorder participeren in het bedoelde orgaan, maar er wordt vanuit gegaan dat de gemeente geen formeel lid ervan is. Er van uitgaande dat de parkmanagementorganisatie verschillende onderhoudstaken in de openbare ruimte gaat (laten) uitvoeren, zou de vraag kunnen reizen hoe het gesteld is met de

7 van 13 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

gemeentelijke aansprakelijkheid voor de openbare ruimte. Dit temeer in de omstandigheid dat de gemeente geen formeel deel uitmaakt van de parkmanagement organisatie. Door een overeenkomst met de parkmanagement organisatie af te sluiten over het uit te voeren onderhoud, kan de gemeente haar verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid voor de openbare ruimte blijven dragen. Indien de parkmanagement organisatie eventueel niet de kwaliteitsnormen in acht neemt die in de overeenkomst zijn afgesproken kan de gemeente op grond van de gesloten overeenkomst de werkzaamheden op kosten van de parkmanagement organisatie (laten) uitvoeren. Met deze gekozen constructie loopt de gemeente geen verhoogd risico op aansprakelijkheidsstelling voor achterblijvend onderhoud. Ad 5 de verdeling van de organisatiekosten Uitgangspunt voor de gemeente vormt dat uiteindelijk de ondernemers zelf 100% van de kosten van de organisatie gaan dragen. In de opstartfase van het parkmanagement is de gemeente bereid om in een tijdelijke situatie de helft van de organisatiekosten voor haar rekening te nemen. De tijdelijkheid wordt begrensd door het moment waarop minimaal 50% van de netto uitgeefbare oppervlakte van het terrein is verkocht. Na dat moment zullen de ondernemers geheel zelf de organisatiekosten moeten dragen. Omdat in de opstartfase van het bedrijventerrein het financiële draagvlak door het geringe aantal aanwezige bedrijven beperkt zal zijn, ziet de gemeente ook een rol voor zich weggelegd om, indien hier behoefte aan bestaat, het hiervoor bedoelde deel van de kosten dat door de bedrijven dient te worden gedragen voor te financieren.

Ad 6 de wijze waarop de organisatiekosten worden gefinancierd Voor de gemeente zullen de organisatiekosten van het parkmanagement gedekt worden uit de grondexploitatie. De totale plankosten zullen daardoor toenemen. Door de bijdrage te koppelen aan het moment dat 50 % van de uitgeefbare gronden zijn verkocht, is het belasten van de grondexploitatie wel in de tijd beperkt. Tegelijkertijd is door deze koppeling dekking van de benodigde gelden verzekerd. Voor de bedrijven dient dekking van de organisatiekosten gevonden te worden in de eerder genoemde opslag op de grondkosten. Hiermee kan de eerste jaren dekking voor deze kosten gevonden worden. Na volledige besteding van de gelden uit de opslag zal, wil het parkmanagement voortgezet kunnen worden, een aanvullende financieringsbron gevonden moeten worden. Door bij de grondverkoop te bepalen dat er – naast de opslag - een jaarlijkse (te indexeren) minimale bijdrage dient te worden afgedragen ten behoeve van het parkmanagement, kan deze financieringsbron gevonden worden. Een dergelijke verplichting voorkomt dat problemen gaan ontstaan over de organisatiekosten maar ook over de kosten die in de toekomst gemoeid zijn met onderhoud en beheer van bijvoorbeeld de bewegwijzering. Indien deelnemers aan het parkmanagement ervoor kiezen om niet langer in het parkmanagement te participeren (niet langer lid willen zijn van de vereniging voor parkmanagement, zie ook hierna) dan is toch verzekerd dat dit niet tot financiële problemen hoeft te leiden. Het probleem dat kan worden omschreven als ‘free riders gedrag’ wordt daarmee voorkomen. Overigens wordt bewust gesproken van een minimale jaarlijkse bijdrage omdat het aan de parkmanagement organisatie vrij staat om een hogere bijdrage vast te stellen. De deelnemers aan het parkmanagement kunnen daar in gezamenlijkheid over beslissen. De minimale bijdrage verzekerd echter het voortzetten van het parkmanagement zoals hiervoor bij de start ervan is gekozen. Voor wat betreft het op voorzieningen / diensten gerichte aspect van parkmanagement ziet de Gemeente Pijnacker-Nootdorp geen financiële rol voor zich weggelegd. De projecten die gericht zijn op het aspect voorzieningen / diensten zullen in de visie van de gemeente zichzelf moeten kunnen bedruipen. Met andere woorden het zullen de bedrijven moeten zijn die voldoende mogelijkheden zien in het investeren in gemeenschappelijke voorzieningen en de verwachting hebben dat die investeringen ook weer uitbetaald worden in rendementsverbetering.
8 van 13 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Voor het pluspakket kan de parkmanagementorganisatie dus zelf bepalen in welke mate zij het door de gemeente vastgestelde standaard onderhoudniveau wil verhogen en de door de bedrijven te leveren jaarlijkse bijdrage daar op afstemmen. Een en ander geldt uiteraard ook voor de eventuele diensten en voorzieningen die de bedrijven op het terrein willen realiseren. Het leveren van een minimale jaarlijkse bijdrage aan het parkmanagement door de bedrijven ligt, zoals eerder aangegeven, verankerd in de grondverkoopovereenkomst. De hoogte van de totale jaarlijkse bijdrage wordt bepaald door de parkmanagement organisatie en is afhankelijk van de instemming van de participanten. Kijkend naar de financiële verhoudingen ontstaat schematisch gezien het volgende beeld:

Aspect

Beheer (startpakket) Jaarlijks regulier onderhoud openbaar gebied (standaard niveau) Jaarlijks onderhoud bij startsituatie in te voeren voorzieningen (bewegwijzerin g en beveiliging) Bedrijven

Beheer (pluspakket) Jaarlijks regulier onderhoud openbaar (boven standaard niveau) en privaat gebied Bedrijven

Organisatie

Activiteit

Beheerskosten van de organisatie (bijvoorbeeld inhuur parkmanagementbureau)

Diensten/Voorzieni ngen (pluspakket) Collectieve diensten/ voorzieningen gericht op kwaliteitsverbeteri ng.

Financieel verantwoordelijk

Gemeente

Financiële dekking

Regulier onderhoudsbudget

Tot moment 50% verkocht :: 50% gemeente en 50% bedrijven na dat moment 100% bedrijven Opslag door Gemeentelijke kosten uit grondkosten en parkmanageme grondexploitatie na verbruik ntorganisatie Bijdrage bedrijven uit hiervan de vast te stellen opslag grondprijs en na jaarlijkse jaarlijkse verloop van tijd uit minimale bijdrage jaarlijkse minimale bijdrage bedrijven bijdrage bedrijven bedrijven (Bijdrage bedrijven eventueel voor te financieren door gemeente)

Bedrijven

Jaarlijkse door parkmanagement vast te stellen bijdrage bedrijven

Qua organisatie gaat de voorkeur uit naar een op te zetten verenigingsvorm (bijvoorbeeld coöperatie) waarbij geen sprake zal zijn van verplicht lidmaatschap (nietig verklaring op basis van Europese regelgeving) maar wel van verplichte afdracht – vastgelegd in de grondverkoopovereenkomst - aan de vereniging. In het geval men nog invloed wil hebben op de besteding van zijn bijdrage wordt het lidmaatschap van de coöperatie welhaast als vanzelfsprekend. De gemeente is geen formeel lid van de coöperatie, maar krijgt bij voorkeur wel het recht om de vergaderingen bij te wonen. Over de besteding van de door de gemeente ingebrachte gelden worden door middel van een overeenkomst tussen gemeente en de coöperatie afspraken gemaakt. Het is aan de coöperatie om invulling te geven aan het pluspakket (plusniveau beheer en onderhoud en voorzieningen / diensten). De vereniging is hiervoor ook financieel verantwoordelijk. Bij de start van de uitgifte van het bedrijventerrein zou, in verband met de nog beperkte aanwezigheid van bedrijven op het terrein, de lokale ondernemersvereniging het tijdelijk bestuur van de coöperatie kunnen vormen.

9 van 13 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

3.2.

Parkmanagement op bestaande terreinen

Voor de bestaande bedrijventerreinen ontbreekt de mogelijkheid om via de grondverkoop een verplichte afdracht aan een parkmanagement organisatie te regelen. Dit betekent dat samenwerking alleen kan geschieden op basis van volledige vrijwilligheid. Op bedrijvenpark Ruyven is hiermee inmiddels een start gemaakt. Omdat het succes van het parkmanagement afhankelijk zal zijn van het draagvlak dat er voor kan worden verworven, zal het noodzakelijk zijn dat hierin wordt geïnvesteerd. Verwacht mag worden dat hiervoor al snel in de richting naar de gemeente zal worden gekeken. Opstart van parkmanagement op de bestaande terreinen lijkt alleen kans van slagen te hebben als de gemeente in financiële zin bereid is hiervoor een bijdrage te leveren. Voorgesteld wordt om op de bestaande bedrijventerreinen afspraken met de gevestigde ondernemers – als vertegenwoordigend orgaan kan de OVPN worden aangemerkt - te maken over het leveren van een extra financiële bijdrage van de gemeente op het vlak van organisatiekosten voor een periode van vijf jaar. Daarbij zou gedurende de eerste 3 jaar 100% van de met de organisatie van het parkmanagement gemoeide kosten voor rekening van de gemeente genomen kunnen worden en gedurende 2 aanvullende jaren 50%. Daarna zou het parkmanagement ook op Ruyven (en andere bestaande terreinen) op ‘eigen benen’ moeten kunnen staan. De gemeente behoudt dan wel het recht om bestedingen die vanuit deze bijdrage worden gedaan af te keuren, maar voert in principe toezicht op afstand. Na de genoemde periode van 5 jaar wordt geëvalueerd of er voldoende resultaten zijn geboekt en voldoende draagvlak bestaat om parkmanagement op een vergelijkbare wijze als op de nieuwe terreinen bestaat, vorm te geven. Het probleem dat er op de bestaande terreinen altijd sprake zal blijven van ondernemers die zich (kunnen) onttrekken aan het parkmanagement valt nauwelijks te voorkomen. Het invoeren van baatbelasting zou een instrument kunnen zijn om dit te voorkomen, maar wordt gelet op het risicovolle karakter van het instrument alsmede de impopulariteit ervan niet voor gekozen. Toepassing van het zogenaamde Leidse systeem, waarbij een opslag op de OZB voor bedrijven bestemd wordt voor het uitvoeren van parkmanagement lijkt met de recente wijzigingen in de OZB regelgeving ook niet goed toepasbaar. Het ontbreken van voldoende adequate instrumenten betekent dat als geconstateerd wordt dat er onvoldoende draagvlak voor parkmanagement blijkt te bestaan de conclusie moet worden getrokken dat parkmanagement op het betreffende terrein geen toekomst heeft en niet voortgezet moet worden.. Ten aanzien van de financiering van gelden gemoeid met de gemeentelijke (financiële) stimulans om parkmanagement van de grond te krijgen wordt het volgende opgemerkt. Parkamanagement in de bovenomschreven zin is een nieuw fenomeen in de Gemeente PijnackerNootdorp. In de opzet voor de komende begroting is geen rekening gehouden met de financiele lasten die voor de bestaande terreinen aan de orde zijn. Op dit moment kan ook nog geen uitspraak gedaan worden over de omvang van kosten die hiermee gemoeid zijn. Tegen die achtergrond wordt in deze notitie slechts het principe aan de orde gesteld. Indien ingestemd kan worden met dit principe zal de feitelijke dekking van de kosten meegenomen worden bij het opstellen van de begroting 2008. Op dat moment zal dan ook meer duidelijkheid bestaan over de omvang van de kosten

10 van 13 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

4. Afronding Parkmanagement is een instrument om de kwaliteit van bedrijventerreinen te behouden en te versterken. Een gemeentelijke inzet op dat vlak is vanuit de brede doelstelling van de bevordering van de werkgelegenheid op zijn plaats. Parkmanagement is ook een instrument dat alleen succes kan bieden als het kan stoelen op een breed draagvlak bij de doelgroep waarop het is gericht. Dit betekent dat ook duidelijk moet worden gemaakt wat parkmanagement inhoudt wat de rol van de verschillende partijen is en welke kosten eraan zijn verbonden. Met betrekking tot de rol van de verschillende partijen kan na lezing van de vorige paragrafen nog onduidelijkheid bestaan over de verhouding tussen eigenaar van bedrijfsonroerend goed en huurder van bedrijfsonroerend goed. Voor alle duidelijkheid wordt aangegeven dat er van uitgegaan wordt dat parkmanagement in financiële zin slechts een koppeling kent met het eigendom van bedrijfsbebouwing. Anders gesteld waar in de notitie gesproken wordt over bedrijven en ondernemers dan wordt daar, als het gaat om de financiële participatie, gedoeld op de eigenaren van het onroerend goed op een bedrijventerrein. Het opnemen van financiële verplichtingen in de grondverkoopovereenkomst maakt dit al wel voor de hand liggend. Tegelijkertijd wordt erkend dat ook niet-eigenaren, huurders van bedrijfsonroerend goed belang hebben bij goed parkmanagement op het bedrijventerrein. Hun functioneren wordt immers daardoor mede bepaald. Het wordt aan de parkmanagement organisatie gelaten in hoeverre deze invulling wil geven aan de rol van de huurders. Eigenaren die uit zijn op een goede relatie met hun huurder zullen de belangen van hun huurders in het parkmanagement naar waarde weten te schatten. In organisatorische zin wordt er in deze notitie echter vanuit gegaan dat parkmanagement slechts een relatie kent naar de eigenaren van onroerend goed. Deze notitie geeft een aanzet om duidelijkheid te verschaffen over parkmanagement in PijnackerNootdorp. Afstemming met de Ondernemersvereniging Pijnacker-Nootdorp over de hoofdlijnen van de notitie heeft plaatsgevonden. Over de verdere concrete uitwerking van parkmanagement zal nog nadere afstemming met deze organisatie plaatsvinden. Omdat de uitgifte van Boezem II voor de deur staat en parkmanagement een duidelijke koppeling krijgt met de verkoopvoorwaarden, is haast geboden met de afstemming en de uiteindelijke besluitvorming over parkmanagement. Voorgesteld wordt dan ook om deze notitie aan te merken als beleidskader voor het instellen van parkmanagement op bedrijventerreinen in Pijnacker-Nootdorp en op korte termijn op basis van de in de notitie verwoorde uitgangspunten opdracht te verlenen aan een deskundig parkmanagementbureau om in samenspraak met gemeente en ondernemersvereniging tot een uitgewerkt plan voor parkmanagement voor bedrijventerrein Boezem II te komen.

11 van 13 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Bijlage I

Bedrijventerrein Boezem II rekenmodel eenmalige opslag grondkosten

oppervlaktegegevens uit te geven oppervlakte

162.000 m2

kosten organisatie/investeringen jaar organisatie beveiliging bewegwijzering algemeen Post onvoorzien totaal (I) Bijdrage gemeente 50% organisatie (II) totaal (I-II) 1 € 75.000,00 € 83.333,33 € 6.000,00 € 10.000,00 € 6.666,67 € 181.000,00 2 € 60.000,00 € 83.333,33 € 6.000,00 € 10.000,00 € 6.666,67 € 166.000,00 3 1 t/m 3 € 40.000,00 € 175.000,00 € 83.333,33 € 250.000,00 € 6.000,00 € 18.000,00 € 10.000,00 € 30.000,00 € 6.666,67 € 20.000,00 € 146.000,00 € 493.000,00

€ 37.500,00 € 143.500,00

€ 30.000,00 € 136.000,00

€ 20.000,00 € 126.000,00 /

€ 87.500,00 € 405.500,00 162.000 m2 € 2,50 per m2

eenmalige startbijdrage

Toelichting Inzet organisatie jaar 1: 2 dagen per week; jaar 2: 1,5 dagen per week; jaar 3: 1 dag per week prognose kosten aanleg camerabeveiliging: 250.000 voor het gehele terrein te verdelen over 3 jaar prognose kosten aanleg bewegwijzering: 18.000 voor het gehele terrein te verdelen over 3 jaar prognose algemene kosten: oprichtingskosten, communicatiekosten

12 van 13 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Bijlage II

Bedrijventerrein Boezem II rekenmodel minimale jaarlijkse bijdrage bij een volledig uitgegeven en deelnemend bedrijventerrein

Oppervlaktegegevens uit te geven oppervlakte

162.000 m2

Kosten startpakket parkmanagement/investeringen Organisatie Financiele administratie/jaarwerk Onderhoud beveiliging Verzekering beveiliging Onderhoud & afschrijving bewegwijzering Verzekering bewegwijzering Algemeen/communicatie Totaal € 25.000,00 € 6.000,00 € 5.000,00 € .3.500,00 € 2.000,00 € 200,00 € 6.800,00 € 48.500,00

/ 162.000 m2 Minimale jaarlijkse bijdrage € 0,30 per m2

13 van 13 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------