SenterNovem voert beleid uit voor verschillende overheden op het

Programma informatie
Om de verspreiding van kennis over bedrijventerreinen een stevige impuls te geven, werkt SenterNovem in opdracht van het Ministerie van Economische Zaken aan de opzet van het Kennisplatform Bedrijventerreinen. Het doel van het Kennisplatform is het leveren van een bijdrage aan het oplossen van hiaten in de beschikbaarheid en toegankelijkheid van kennis over de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen en de herstructurering van bestaande bedrijventerreinen. Om te voorzien in de kennisbehoefte van de doelgroepen (bedrijfsleven, lagere overheden en intermediaire organisaties) ontwikkelt het Kennisplatform kennisproducten en worden netwerkbijeenkomsten georganiseerd.

gebied van innovatie, energie & klimaat en milieu & leefomgeving en draagt zo bij aan innovatie en duurzaamheid. Meer informatie: www.senternovem.nl

SenterNovem Kennisplatform Bedrijventerreinen Catharijnesingel 59 Postbus 8242 3503 RE Utrecht Telefoon 030 239 35 53 Fax 030 231 64 91 www.senternovem.nl/dbt dbt@senternovem.nl

Tekst: Stec Groep en SenterNovem De foto’s in deze brochure zijn beschikbaar gesteld door: Gemeente Zaanstad (foto Honing) Gemeente Zwolle RIVU Twentekanaal (Jaarsma & De Boer B.V.)

December 2005

Samenhangend Bedrijventerreinenbeleid
Voorbeelden van instrumenten om de negatieve effecten van de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen op bestaande bedrijventerreinen te verminderen of te voorkomen.
in opdracht van
Hoewel deze publicatie met de grootst mogelijke zorg is samengesteld, kan SenterNovem geen enkele aansprakelijkheid aanvaarden voor eventuele fouten. Bij publicaties van SenterNovem die informeren over subsidieregelingen geldt dat de beoordeling van subsidieaanvragen uitsluitend plaatsvindt aan de hand van de officiële publicatie van het besluit in de staatscourant.

Samenhangend Bedrijventerreinenbeleid

Inhoudsopgave

1 2 3 4 5 6

Inleiding Instrumenten voor meer samenhang Samenhang door zorgvuldige uitgifte Verankering van samenhang in het bedrijventerreinenbeleid Aangepaste grondexploitatie De succesformule: samenhang en commitment Bijlage: instrumenten voor samenhangend bedrijventerreinenbeleid

04 06 10 15 19 20 22 24 26 28 31 32 35

1. Publiekrechtelijke instrumenten 2. Privaatrechtelijke en/of verbintenisrechtelijke instrumenten 3. Participeren in ontwikkeling 4. Procesinstrumenten 5. Beleidsnota’s 6. Stimuleringsbeleid

Samenhangend Bedrijventerreinenbeleid

1 Inleiding
Probleemstelling
De praktijk leert dat met de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein een stroom van verhuisbewegingen van bedrijven op gang komt. Vanuit meerdere oogpunten is dit een ongewenste ontwikkeling voor de bestaande bedrijventerreinen. In de eerste plaats leidt de versnelde uitstroom van bedrijven op bestaande bedrijventerreinen ertoe dat het bestaande bedrijventerrein minder bijdraagt aan de economische structuur van een gemeente. Dit punt wordt nog versterkt doordat vaak de meest dynamische bedrijven het eerste vertrekken naar een nieuwe locatie. Doordat er een ruim aanbod aan goedkope nieuwe bedrijventerreinen beschikbaar is, wordt het draagvlak voor de herstructurering van bestaande terreinen lager. Bedrijven zijn immers minder bereid veel geld in de huidige locatie te investeren als het goedkoper is een nieuw pand te betrekken. Door de uitstroom van bedrijven op bestaande terreinen, worden deze terreinen relatief minder intensief gebruikt: er treedt verdunning op. Dit heeft als consequentie dat het totaal benodigde oppervlakte aan bedrijfsruimte in een gemeente relatief wordt vergroot. Vanuit het oogpunt van zorgvuldig ruimtegebruik is dit onwenselijk. Op bestaande terreinen kan de uitstroom van dynamische bedrijven leiden tot een relatieve prijsdaling van bestaand onroerend goed. De tweedehands bedrijfsruimtemarkt1 trekt bovendien een ander type bedrijven aan, met laagwaardige activiteiten die de leeggekomen kavels en bedrijfspanden opvullen. Met andere woorden: de doorstroming in de bedrijfsruimtemarkt die ontstaat als gevolg van een ruim aanbod aan nieuwe terreinen, heeft verregaande gevolgen voor de bestaande voorraad. De aanleg van nieuwe bedrijventerreinen is echter ook
4

de bestemmingen waarvoor in een gemeente een plek gevonden moet worden. De laatste jaren neemt het maatschappelijk en politiek draagvlak voor bedrijventerreinen af omdat bedrijventerreinen er meestal niet aantrekkelijk uitzien van cruciaal belang voor de economische structuur van een gemeente: bedrijven hebben uitbreidingsruimte nodig en er moeten locaties beschikbaar zijn die aansluiten bij de wensen en eisen van bedrijfsruimtegebruikers. Om de negatieve effecten van de aanleg van nieuwe terreinen op bestaande terreinen zoveel mogelijk te beperken, moet de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen zorgvuldig afgestemd worden op de herstructureringsopgave. Deze brochure heeft niet tot doel alle instrumenten uitputtend te beschrijven, maar wel een concrete handreiking te geven van de wijze waarop een gemeente deze instrumenten kan gebruiken om de negatieve effecten van de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen op bestaande terreinen te verminderen of te voorkomen. Insteek daarbij is dat gekeken is naar het voorkomen van negatieve effecten op bestaande terreinen, bezien vanuit de ontwikkeling van nieuwe terreinen. Ook op bestaande terreinen zijn allerlei instrumenten voorhanden (zoals bijvoorbeeld face lifts en parkmanagement). Hierover is in het kader van de herstructurering van bedrijventerreinen in andere publicaties voldoende inzicht voorhanden2. en het totaal aantal bedrijventerreinen de laatste jaren snel lijkt toe te nemen. Door stevig in te zetten op aantrekkelijke, bestaande bedrijventerreinen en ruimte voor nieuwe uitgifte zo beperkt mogelijk te houden is het draagvlak voor bedrijventerreinen groter.

Leeswijzer
Deze brochure bestaat uit de volgende paragrafen: 1 Inleiding, met daarin de probleemstelling; 2 Instrumenten voor meer samenhang, waarin de hoofdgroepen van instrumenten worden uitgelegd en toegelicht in welke fase van het ontwikkelingsproces van een bedrijventerrein deze ingezet kunnen worden; 3 De paragraaf samenhang door een zorgvuldig uitgifteprotocol gaat in op de belangrijkste factoren in een samenhangend bedrijventerreinenbeleid; 4 Verankering van samenhang in het bedrijventerreinenbeleid, is de vierde paragraaf. Uit de praktijk blijkt dat regionale samenwerking een belangrijk aandachtspunt bij het succesvol implementeren van bedrijventerreinenbeleid is. De bedrijfsruimtemarkt is immers een lokale en regionale markt; 5 Aangepaste grondexploitatie; 6 Tot slot wordt ingegaan op de succesformule: samenhang en commitment. Door de tekst heen staan tekstkaders met informatie over de instrumenten die ingezet kunnen worden om de samenhang te bevorderen. In de bijlage bij de brochure worden de instrumenten meer uitgebreid beschreven.

Deze brochure
Het instandhouden van de kwaliteit van bestaande terreinen en het tegelijkertijd ontwikkelen van nieuwe bedrijventerreinen vereist samenhang tussen oude en nieuwe bedrijventerreinen in de visie op bedrijventerreinenontwikkeling. In deze brochure worden instrumenten gepresenteerd die een gemeente kan inzetten om de negatieve effecten van de ontwikkeling van nieuwe terreinen op bestaande terreinen te verminderen of te voorkomen. Er zijn veel argumenten die voor een samenhangende aanpak van bedrijventerreinenbeleid pleiten: Verlenging van de levensduur van bestaande bedrijventerreinen door het tegengaan van veroudering op bestaande terreinen: de verlenging zorgt voor een hoger rendement van overheidsinvesteringen omdat sprake is van een langere levenscyclus van het terrein. Dit is belangrijk voor de economische structuur van een gemeente. Leegstand op bestaande terreinen aanpakken: leegstand is niet goed voor het imago van een gemeente en geeft de indruk dat de economische structuur onder druk staat. Daarnaast is sprake van leegstand wanneer er een mismatch is tussen vraag en aanbod. Zorgvuldig omgaan met schaarse ruimte: ruimte voor bedrijventerreinen is maar één van

Aanleiding
Om de verspreiding van kennis over bedrijventerreinen een stevige impuls te geven, werkt SenterNovem in opdracht van het Ministerie van Economische Zaken aan het Kennisplatform bedrijventerreinen. Om te voorzien in de kennisbehoefte van de doelgroepen (lagere overheden, bedrijfsleven en intermediaire organisaties) ontwikkelt het Kennisplatform een aantal kennisproducten. Op basis van een uitgebreide inventarisatie en prioritering van de kennisbehoefte van de doelgroepen is geconcludeerd dat er behoefte is aan een handreiking voor samenhangend bedrijventerreinenbeleid.

1 In de tweedehands markt leveren de verouderde bedrijfspanden niet veel op. 2 SenterNovem (2005), Herstructurering bedrijventerreinen. Voorbeelden van de financiële aanpak van de herstructurering van bedrijventerreinen, Den Haag; Ministerie van EZ (1999), Meer private betrokkenheid als kans bij de herstructurering van bedrijventerreinen, Den Haag; Ministerie van EZ, VROM en CPB (2001), Veroudering van bedrijventerreinen. Een structuur voor herstructurering, Den Haag.

5

Samenhangend Bedrijventerreinenbeleid

2 Instrumenten voor meer samenhang
Zes typen instrumenten
Er zijn zes typen instrumenten om negatieve effecten van nieuwe terreinontwikkeling tegen te gaan. Combinaties van deze instrumenten kunnen worden ingezet gedurende de hele ontwikkelingscyclus van bedrijventerreinen. In tabel 1 staan alle mogelijkheden op een rij, die in de bijlage uitgewerkt zijn.
TA B E L 1 : I N S T R U M E N T E N V O O R M E E R S A M E N H A N G

6.STIMULERINGSBELEID

•ruimtescan •verplaatsingsheffing •subsidie

Bron: Stec Groep (2005).

Samenhangend bedrijventerreinenbeleid speelt in alle fasen van de ontwikkelingscyclus van bedrijventerreinen
Er zijn drie fasen in de ontwikkelingscyclus van bedrijventerreinen, die van belang zijn voor het vormgeven van samenhangend bedrijventerreinenbeleid: De nulfase, waarin de beleidsmatige kaders voor de ontwikkeling van nieuwe terreinen wordt opgesteld; De ontwikkelingsfase (bestaande uit de initiatieffase, de planvormingsfase en de realisatiefase), waarin een nieuw terrein wordt aangelegd; De stabilisatiefase, die intreedt wanneer het

terreinen. Volgens de SER-raad moeten de treden achtereenvolgens beklommen worden5. Een goede verankering van de SER-ladder in gemeentelijke en regionale beleidsdocumenten ontstaat wanneer dit principe zowel in de bedrijventerreinennota, het segmentatiebeleid en in het economisch beleidsplan is opgenomen. Zo ontstaat gemeentebreed een grotere sense of urgency voor samenhangend bedrijventerreinenbeleid. De initiatieffase is bij de ontwikkeling van nieuwe terreinen de fase waarin de beleidsuitgangspunten voor nieuwe bedrijventerreinen worden opgesteld en de visie en ambities voor het terrein worden bepaald in samenhang met de bestaande bedrijventerreinen. In deze fase wordt het bestemmingsplan voor een bepaald bedrijventerrein opgesteld. Belangrijk kan zijn hierin bepalingen op te nemen die maken dat nieuwe bedrijventerrein complementair zijn aan de bestaande, om te voorkomen dat de concurrentie tussen bestaande en nieuwe terreinen te groot wordt. Daarnaast kan door het opstellen van een globaal bestemmingsplan met uitwerkingsbevoegdheid worden gestuurd in het gefaseerd op de markt brengen van nieuwe terreinen: bijvoorbeeld alleen wanneer sprake is van voldoende schaarste. Dit instrument wordt in de praktijk nauwelijks toegepast. De planvormingsfase bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen is vooral belangrijk omdat dan het stedenbouwkundig ontwerp en het beeldkwaliteitsplan voor het nieuwe terrein wordt vastgesteld. In deze fase wordt ook een grondexploitatie voor het bedrijventerrein opgesteld. De nulfase, initiatieffase en planvormingsfase zijn alle drie belangrijk voor samenhangend bedrijventerreinen7

1.PUBLIEKRECHTELIJKE INSTRUMENTEN

•bestemmingsplan met uitwerkingsbevoegdheid •beeldkwaliteitplan •vergunningverlening •handhavingsbeleid

2 . P R I V A AT R E C H T E L I J K E EN/OF VERBINTENIS RECHTELIJKE INSTRU MENTEN

•erfpacht •convenant •kwalitatieve verplichtingen •kettingbeding

terrein is gerealiseerd en waarin het bestaande bedrijventerrein wordt onderhouden. Gedurende de hele bedrijventerreinencyclus moet er aandacht zijn voor samenhangend bedrijventerreinenbeleid3. In de nul-fase bepaalt de gemeente (of gemeenten in een regio gezamenlijk) haar visie op zowel bestaande als nog te ontwikkelen terreinen binnen de gemeente. Dit is hét moment om op strategisch niveau te kiezen voor een samenhang tussen bestaande en nieuwe terreinen. Een goed principe om hierbij te hanteren is de SER-ladder4. Dit houdt in dat gemeenten inzetten op de opvang van de huisvestingsvraag op bestaande bedrijventerreinen en pas nieuwe bedrijventerreinen aanleggen wanneer intensiveren en herstructureren van bestaande terreinen niet verder mogelijk is. De eerste trede van de ladder bestaat uit herstructurering van bestaande terreinen, de tweede trede uit intensief en meervoudig ruimtegebruik en de derde trede bestaat uit de aanleg van nieuwe bedrijven-

3.INSTRUMENTEN GERICHT O P P A R T I C I P AT I E B I J O N T WIKKELING

•publiekprivate samenwerking •bouwclaimmodel •terugkoopregeling •verevening

4.PROCESINSTRUMENTEN

•accountmanagement •monitoring

5 . B E L E I D S N O TA’ S

•bedrijventerreinenbeleid (schaarste, segmentering, regionale samenwerking) •vestigingsbeleid •bedrijventerreinentypologie •nota grondprijsbeleid •nota terreinuitgifte

6

Samenhangend Bedrijventerreinenbeleid

beleid. In zowel het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan gaat het er met name om dat het nieuwe bedrijventerrein optimaal voldoet aan wensen en eisen van bedrijven en de (toekomstige) economische structuur van de gemeente. Hierdoor worden knelpunten op bestaande bedrijventerreinen met het nieuwe bedrijventerrein verholpen. Daarnaast kunnen in het stedenbouwkundig plan de randvoorwaarden voor verschijningsvorm van gebouw en kavel worden vastgelegd die nieuwe terreinen complementair aan bestaande terreinen maakt. Voor goed functionerend samenhangend bedrijventerreinenbeleid is een aangepaste grondexploitatie belangrijk. Met name ook omdat de meeste gemeenten om financiële redenen inzetten op een zo spoedig mogelijke uitgifte van de nieuwe bedrijventerreinen. Dit werkt tegengesteld aan de doelstellingen van samenhangend bedrijventerreinenbeleid. Concreet betekent samenhangend bedrijventerreinenbeleid immers dat rekening gehouden moet worden met een langere uitgiftetermijn. Dit is omdat de huisvestingsvraag vaker op bestaande bedrijventerreinen wordt opgelost. Daarnaast kan in de uitgifteprijs van de nieuwe grond rekening gehouden worden met behoud van bestaande terreinen. Bijvoorbeeld door een relatief wat hogere grondprijs te vragen. Denk aan een verplaatsingsheffing voor bedrijven die naar het nieuwe terrein gaan, die ingezet kan worden voor beheer en onderhoud van de bestaande bedrijventerreinen. Dit instrument wordt overigens nog bijna nergens ingezet. Wel zijn er verschillende gemeenten die hierover denken. De realisatiefase is de fase waarin de grond bouwrijp gemaakt wordt, promotie en acquisitie van het terrein plaatsvindt en kavels worden uitgegeven. In deze fase komt het aan op het daadwerkelijk in de praktijk brengen van het beleid. Het is de fase waarin gemeenten publiekrechtelijke instrumenten, zoals het verlenen van vergunningen, inzetten. Ook kunnen ze werken met privaatrechtelijke instrumenten zoals convenanten en het sluiten van kwalitatieve verplichtingen of kettingbedingen met bedrijven (bijvoorbeeld de functiewijziging
8

van achtergebleven kavels) of het gebruik van de nieuwe kavel door bedrijven. Belangrijkste aandachtspunt voor het samenhangende bedrijventerreinenbeleid is een goed uitgifteprotocol, waarin een procedure wordt doorlopen om na te gaan of het bedrijf ook op het bestaande terrein kan doorgroeien. Tijdens de uitgifte is het belangrijk vast te houden aan een grondprijsniveau uit de grondexploitatie. Hiermee ontstaat een marge waarmee een impuls aan het bestaande terrein kan worden gegeven, bijvoorbeeld door extra geld in onderhoud te steken (denk aan een face lift). Een te lage grondprijs van nieuwe bedrijventerreinen maakt bovendien het uitbreiden op de huidige locatie van de onderneming onaantrekkelijk6. In de samenwerking met marktpartijen hebben gemeenten ook instrumenten in de privaatrechtelijke sfeer. Het gaat dan niet alleen om contracten en convenanten maar ook om verbintenisrechtelijke (ver)koopafspraken en vereveningsregelingen om met name een bedrijventerreinontwikkeling of kwaliteitsniveau te garanderen of onderhandelingsruimte aan een private partij te kunnen bieden. De realisatiefase en de stabilisatiefase (de fase waarin een terrein volledig is uitgegeven) van een bedrijventerrein zijn fasen waarin gemeente en ondernemers vaker met elkaar om de tafel zouden moeten zitten dan meestal het geval is. Actief wachtlijstbeheer en accountmanagement door mensen met een ondernemersgerichte houding zijn cruciaal om precies te weten wat voor huisvestingswensen en -eisen bedrijfsruimtegebruikers hebben. Dit helpt de gemeente écht mee te denken met de ondernemers over het realiseren van de huisvestingsbehoefte op de huidige locatie, dan wel verplaatsing naar het nieuwe terrein. Een bruikbaar hulpmiddel om meer gevoel te krijgen voor de huisvestingsvraag van een bedrijf, kan een ruimtescan zijn, zoals de gemeente Oss en ontwikkelingsmaatschappijen als Stadia (voorheen Renaval) in Amsterdam-Noord die aanbieden aan bedrijven. Daarnaast kan de gemeente een actieve rol spelen bij het opnieuw in de markt zetten van

de locatie die de ondernemer op het bestaande terrein achterlaat: door in beeld te brengen welke panden op de markt zijn, en een bedrijvendesk te openen die ondernemers hierover informeert en eventueel bemiddelt (matchmaking). Een goed voorbeeld hiervan is de Bedrijvendesk van de gemeente Amsterdam.

voor terreinen die al wat langer uitgegeven zijn). Voor veel gemeenten geldt dat men na afronding van de uitgifte slechts beperkt aandacht besteed aan onderhoud, relatiebeheer en parkmanagement, terwijl dit van groot belang is om de kwaliteit van bestaande terreinen te behouden. In de volgende paragrafen wordt ingegaan op de

In de stabilisatiefase van een bedrijventerrein is het daarnaast belangrijk aandacht te besteden aan het instandhouden van de kwaliteit van het terrein (dit geldt zowel voor relatief nieuwe terreinen, als

twee belangrijkste protocollen bij een samenhangend bedrijventerreinenbeleid: het uitgifte protocol en een samenhangend bedrijventerreinenbeleid.

B OX : G E M E E N T E O S S , V O O R B E E L D VA N E E N S A M E N H A N G E N D E B E D R I J V E N T E R R E I N E N A A N PA K

De gemeente Oss is één van de weinige gemeenten die nu al een stevig samenhangend bedrijventerreinenbeleid voert. De gemeente heeft een uitgebreid uitgifteprotocol waarin veel onderdelen uit deze brochure aan de orde komen. Leidraad van de gemeente is om bij de uitgifte van nieuwe terreinen de positie van de bestaande terreinen zo veel mogelijk te behouden. De gekozen aanpak is bovendien voor veel gemeenten bruikbaar. Kern van het beleid is dat door veel extra tijd te stoppen in het contact met de ondernemer wordt gekeken of vestiging op een nieuw bedrijventerrein echt nodig is. Oss heeft in het beleid een drietrapsraket ontwikkeld, waarmee ondernemers letterlijk de SER-ladder aflopen samen met de gemeente: •Als een bedrijf zich meldt voor een nieuw terrein wordt als eerste – via een ruimtescan – gekeken of het bedrijf inderdaad niet kan uitbreiden. Als de huidige locatie opties biedt krijgt het bedrijf tal van suggesties en alle hulp om de procedures te doorlopen; •Kan het bedrijf niet uitbreiden op de huidige plek, dan wordt op bestaande bedrijventerreinen en in de bestaande bedrijfsruimtemarkt ruimte gezocht. De markt wordt transparant gemaakt en de gemeente doet aan matchmaking; •Lukt het het bedrijf niet om in de bestaande voorraad te slagen, dan wordt in beginsel ruimte aangeboden op het nieuwe bedrijventerrein. De bereidheid van een bedrijf om mee te willen werken aan de herinvulling van zijn oude plek binnen het gemeentelijk beleid heeft daarbij een positieve invloed op de beoordeling van de aanvraag voor een nieuwbouwlocatie. Doelstelling is een transparante en ondernemersvriendelijke aanpak om: •de beperkte ruimte voor bedrijven maximaal te benutten; •de ontwikkeling van bedrijven zoveel mogelijk te accommoderen en faciliteren; •bestaande bedrijventerreinen niet te laten verouderen.

3 In deze brochure ligt het accent grotendeels op de nulfase en de ontwikkelingsfase van het bedrijventerrein 4 Sociaal Economische Raad (1999). 5 In de praktijk zullen gemeenten om een succesvol samenhangend bedrijventerreinbeleid te kunnen voeren verschillende ‘treden van de ladder’ gelijktijdig moeten zetten. Immers om een zware herstructurering te kunnen doen is uitplaatsingsruimte nodig. Om ervoor te zorgen dat de veroudering van bedrijventerreinen niet versneld, moet het aanbod aan nieuwe bedrijventerreinen niet te ruim zijn. 6 Sommige gemeenten (zoals bijvoorbeeld de gemeente Amsterdam) hanteren een maximale afwijking van maximaal plus of min 10 procent tussen de geraamde grondprijs en de daadwerkelijke grondprijs.

9

Samenhangend Bedrijventerreinenbeleid

3 Samenhang door zorgvuldige uitgifte
Met een zorgvuldig uitgiftebeleid kan een gemeente sturen op de uitgifte van nieuwe grond voor bedrijven en daarmee de bestaande voorraad beschermen. Het uitgifteprotocol wordt opgestart als een bedrijf zich bij de gemeente meldt met een huisvestingsvraag: een gemeente kan nieuwe grond vervolgens uitgeven onder (vooraf ) bepaalde voorwaarden. Het protocol voor de bescherming van bestaande terreinen bestaat uit een combinatie van ondernemersgericht accountmanagement, een streng toetsingskader voor nieuwe uitgiften en het aanbieden van ruimtescans aan ondernemers. Dit kan aangevuld worden met privaatrechtelijke instrumenten, zoals kettingbeding en convenanten. In de eerste plaats om extra eisen te verbinden aan de uitgifte op nieuwe terreinen, maar ook om daarmee na uitgifte in de toekomst op bestaande terreinen het initiële kwaliteitsniveau beter vast te houden.
I N S T R U M E N T: ACCO U N T M A N AG E M E N T

2. Streng toetsingskader en ruimtescan
In een toetsingskader (als onderdeel van het uitgiftebeleid) kan een gemeente randvoorwaarden voor vestiging op een (nieuw) bedrijventerrein

Een ruimtescan kan helpen bij het beter inzichtelijk maken van alternatieven voor verhuizing naar een andere locatie, door een rapport op te (laten) stellen waarin uitbreidingsmogelijkheden op de huidige locatie in beeld worden gebracht. Juist wanneer een gemeente een streng toetsingskader voor de uitgifte van nieuwe terreinen heeft is het belangrijk dat ze zich ook betrokken voelt bij het in beeld brengen van alternatieven op de eigen kavel. Een ruimtescan is naast de praktische oplossingen die de scan biedt ook een goed communicatieinstrument. Het is niet de accountmanager tegen de ondernemer, maar een gemeente die zich verantwoordelijk voelt voor het oplossen van de gesignaleerde huisvestingsproblemen op de huidige kavel. Mogelijke oplossingen zijn het intensiever gebruik van de kavel door meer meters te realiseren, of handiger om te gaan met parkeren. Daarnaast kan het gaan om meervoudig ruimtegebruik of een betere indeling van het bedrijfspand. Bijkomend voordeel: niet alleen wordt leegloop van een bestaand terrein voorkomen, ook wordt gekeken of de ruimte anders en intensiever gebruikt kan worden. Dit is goed voor de gebruiksintensiteit en kwaliteit van het terrein. Zowel de gemeente als de ondernemer zoekt naar manieren om te investeren in bestaande bedrijventerreinen.

1. Ondernemersgericht accountmanagement
Het belangrijkste instrument bij het tegengaan van kwaliteitsvermindering van bestaande terreinen bij de aanleg van nieuwe locaties is actief accountmanagement. Accountmanagers zijn het eerste aanspreekpunt voor ondernemers. Zij moeten zicht hebben op de precieze huisvestingsvraag van een ondernemer en waar deze vraag het beste gerealiseerd kan worden: op het nieuwe terrein of op de bestaande locatie (in een ander pand of met uitbreiding). Daarnaast kan de accountmanager door een wachtlijst op te stellen de ruimtevraag van ondernemers reguleren en prioriteren. Ten slotte hebben ze een cruciale rol bij het daadwerkelijk vasthouden aan de bepalingen uit het uitgifteprotocol in de grondaanbieding en het uiteindelijke contract.

benoemen. Dit instrument hangt sterk samen met accountmanagement. Dit voorkomt het beeld dat een gemeente alleen tegenhoudt en niet faciliteert. Het toetsingskader kan helpen om minder en gerichter nieuw terrein uit te geven, waardoor de stroom van verhuisbewegingen die soms binnen een gemeente op gang komt kan worden beperkt. Dit voorkomt dat bestaande terreinen onnodig snel verouderen. De gemeente Oss werkt met een driestappenmodel, waarbij ondernemers letterlijk de SER-ladder aflopen samen met de gemeente. Wanneer een bedrijf zich meldt voor nieuw terrein wordt als eerste – via een ruimtescan – gekeken of het bedrijf inderdaad niet kan uitbreiden. De centrale vraag bij het toetsingskader is of de ruimtevraag op de bestaande kavel of bedrijventerrein anders wordt opgevangen dan op een nieuw bedrijventerrein. Uitgangspunt is dat een bedrijf alleen in aanmerking komt voor een kavel op een nieuw bedrijventerrein als bestaand aanbod geen oplossing biedt. Voldoet het bedrijf niet aan de criteria voor vestiging, dan is verhuizing naar dit nieuwe terrein niet wenselijk en is de ondernemer genoodzaakt te kijken naar alternatieve opties binnen de bestaande voorraad. Wanneer een bedrijf niet kan uitbreiden op de huidige locatie, dan zoekt de gemeente Oss in de tweede stap van het driestappenmodel (zie ook hierboven) samen met het bedrijf op bestaande bedrijventerreinen en in de bestaande bedrijfsruimtemarkt naar nieuwe ruimte. Lukt het het bedrijf niet om in de bestaande voorraad te slagen, dan wordt in beginsel ruimte aangeboden op het nieuwe bedrijventerrein. Overigens heeft de bereidheid van een bedrijf om mee te willen werken aan de herinvulling van zijn ‘oude plek’ binnen het gemeentelijk beleid een positieve invloed op de beoordeling van de aanvraag voor een nieuwbouwlocatie.

•De accountmanager kan de ondernemer met ruimtevraag gericht helpen zoeken naar passende, alternatieve oplossingen voor verhuizing, ofwel op de bestaande locatie (inzet van een ruimtescan is hierbij mogelijk), of op een andere (soms aangrenzende) kavel op het huidige bedrijventerrein. De gemeente Oss is een goed voorbeeld van actief accountmanagement. •De accountmanager kan mogelijkheden in de bestaande bedrijventerreinenvoorraad en in de tweedehands bedrijfsgebouwenmarkt vermarkten en bemiddelen tussen aanbieders en vragers van bedrijfspanden (‘matchmaking’). •Pas wanneer beide opties niet mogelijk zijn of niet voldoen aan de wensen en eisen van de ondernemer kan de accountmanager een perceel op een nieuw bedrijventerrein aanbieden. Hij kiest gezamenlijk met de ondernemer voor het terrein en het perceel dat het beste past bij het bedrijf en bij het uitgiftebeleid (zie volgende bullet). •Tot slot kan de accountmanager met een wachtlijst de totale ruimtevraag van ondernemers prioriteren – omdat de ondernemer op de huidige kavel écht niet meer vooruit kan, of op basis van andere criteria voorrang verdient – en reguleren volgens het uitgiftebeleid van de gemeente. Niet alle ruimtevraag hoeft terstond ingewilligd te worden. Zo kan voorkomen worden dat op bestaande bedrijventerreinen veel ruimte ineens leegkomt of nieuwe bedrijventerreinen snel vollopen. Aanvullende criteria kunnen zijn: 1.Wat is de economische binding van het bedrijf met de gemeente? Dit blijkt uit de toeleverende of verwerkende relatie met andere bedrijven binnen de gemeente? 2.Wat is de bijdrage van het bedrijf aan de werkgelegenheid (en dus het economisch belang) binnen de gemeente? 3.Voert het bedrijf een stuwende 7 en/of verzorgende 8 bedrijfsactiviteit? 4.Past de milieuhindercategorie op de huidige locatie? 10 5.Moet het bedrijf vanwege herstructurering verplaatst worden?

3. Aanvullende instrumenten bij gronduitgifte door gemeenten
Naast accountmanagement en een zorgvuldige toetsing van de ruimtevraag kan een gemeente andere instrumenten inzetten om leegloop van bestaande bedrijventerreinen tegen te gaan. Wanneer een gemeente zelf nieuwe grond uitgeeft kan ze gebruik maken van instrumenten als erfpacht, kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en terugkoopregelingen. Hiermee kan een gemeente grond uitgegeven aan bedrijven en tóch – indirect – invloed blijven uitoefenen op het gebruik ervan en het effect op bestaande terreinen.

11

Samenhangend Bedrijventerreinenbeleid

I N S T R U M E N T E N : E R F P A C H T, K E T T I N G B E D I N G E N T E R U G K O O P R E G E L I N G E N

P U B L I E K R E C H T E L I J K E I N S T R U M E N T E N : B E S T E M M I N G S P L A N E N B E E L D K WA L I T E I T PLAN

Een gemeente kan grond uitgeven in erfpacht. Op die manier blijft de gemeente eigenaar en behoudt ze een belangrijke invloed op bijvoorbeeld het gebruik en de bestemming van de grond. Daarnaast kan een gemeente profiteren van de waardestijging van de grond door de verschuldigde canon te koppelen aan de waarde van de grond. Voorbeelden van gemeenten die grond uitgeven in erfpacht zijn Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht, Leiden en de Drechtsteden. Een gemeente kan grond op een nieuw bedrijventerrein uitgegeven in erfpacht. Wanneer het bedrijf vervolgens besluit te verhuizen kan de gemeente de grond terugnemen en zo voorkomen dat de grond door een ander bedrijf hergebruikt gaat worden. De gemeente houdt invloed op het aanbod van grond en dus de verplaatsingsruimte van andere bedrijven, gevestigd op andere, bestaande bedrijventerreinen. Dit voorkomt versnelde leegloop. Ook kan een gemeente sturen op extra voorwaarden bij uitgifte in erfpacht. Zij heeft de mogelijkheid om het erfpacht te beëindigen wanneer het bedrijf niet meer voldoet aan de minimale eisen 9 . Bij het verkopen van grond is dat veel moeilijker. Nu kan de gemeente blijven sturen op het gebruik van de nieuwe grond en hiermee niet gewenste bedrijvigheid weren. Een gemeente kan een kettingbeding verbinden aan de gronduitgifte. Dit betekent dat ze op de lange termijn aanvullende voorwaarden kan stellen aan het gebruik van de grond: óók na verkoop aan een ander bedrijf. Denk bijvoorbeeld aan de instandhouding van de uitgiftevoorwaarden op de lange termijn, of om een laagwaardiger, of minder aantrekkelijk grondgebruik op het bedrijventerrein te voorkomen. Zo kan de kwaliteit van bestaande terreinen ook op de lange termijn behouden blijven. Heel veel gemeenten gebruiken al het kettingbeding, echter vooral in de woningmarkt. Zelden wordt dit instrument toegepast bij bedrijfsruimte. Nadeel van een kettingbeding is dat het niet flexibel is voor het vertrekkende bedrijf en daarnaast dat het juridisch betrekkelijk eenvoudig gebroken kan worden. Een alternatief voor een kettingbeding kan een kwalitatieve verplichting zijn: dit is juridisch moeilijker te breken (zie bijlage). Met een terugkoopregeling kan een gemeente grond terugkopen. Dit kan nodig zijn bij herstructurering en voorkomt ongewenst gebruik bij doorverkoop. Na terugkoop kan de gemeente de grond weer uitgeven en daarmee ook invloed uitoefenen op het soort bedrijf wat zich wil vestigen. Zo kan ze beter de kwaliteit van bestaande terreinen monitoren. Het is over het algemeen wel een kostbare oplossing die lange onderhandelingen vergt. Terugkoopregelingen worden in de praktijk dan ook vooral gebruikt in situaties waar het vertrekkende bedrijf op een hele strategische plek op een bedrijventerrein zit, of wanneer het een hele grote kavel betreft, die qua vorm en omvang makkelijk hergebruikt kan worden. Er zijn in bijna iedere gemeente wel voorbeelden van incidentele terugkoop. Het bestemmingsplan en daarop gebaseerde bouwvergunning is het meest krachtige instrument uit de Wet Ruimtelijke Ordening (WRO). De bestemmingsplanvoorschriften geven aan wat onder de bepaalde bestemming moet worden verstaan. In het bestemmingsplan zijn ook bebouwingsvoorschriften en gebruiksvoorschriften opgenomen. Het bouwplan dat in de bouwaanvraag omschreven is, moet voldoen aan de gemeentelijke bouwverordening. De voorschriften die daarin zijn opgenomen hebben betrekking op gebruik, uitvoering van bouwwerkzaamheden en welstand: •Een gemeente kan sturen op specifieke gebruiksvoorschriften 10 (artikel 12 lid 1 Besluit WRO). Concrete sturing geven de voorschriften: activiteitentype, bedrijfsomvang en kantoorvloer. Hiermee kan een gemeente het gebruik op een nieuw bedrijventerrein sturen en (1) concurrentie met bestaande terreinen tegengaan – door te segmenteren (hierover later meer in paragraaf vijf ) en (2) de mogelijkheden van bedrijven die zich willen vestigen op een nieuw bedrijventerrein beperken. •Een gemeente kan sturen op specifieke bouwvoorschriften: (maximale) bouwhoogte, bebouwingspercentage en rooilijnen. Hiermee kan een gemeente aan een nieuw bedrijventerrein een onderscheidend kwaliteitsniveau meegeven dat aan de bestaande bedrijventerreinen ‘iets nieuws toevoegt’ en zelfs bedrijvigheid van buiten de regio kan aantrekken. •Een gemeente kan sturen op de fasering van bedrijventerreinen door een globaal bestemmingsplan met uitwerkingsbevoegdheid op te stellen: pas als de uitwerking van het bestemmingsplan gemaakt is, kan gestart worden met de uitgifte van terreinen. Het beeldkwaliteitplan is schakel tussen het bestemmingsplan en individuele bouwplannen en inrichtingsplannen en geeft uitwerking aan de beoogde visueel-ruimtelijke kwaliteit. Bindend is het beeldkwaliteitplan echter niet! •De welstandstoets (met het beeldkwaliteitplan als basis) kan specifieke eisen aan de beeldkwaliteit overnemen De bouwaanvraag toetsen aan ‘redelijke eisen van welstand’ is verplicht. Sinds 1 januari 2003 moeten gemeenten verplicht een welstandnota maken met criteria voor toets van welstand. •Een gemeente kan sturen op specifieke beeldkwaliteiteisen: (maximale) bouwhoogte, bebouwingspercentage en rooilijnen. Hiermee kan een gemeente concurrentie met bestaande terreinen tegengaan door te segmenteren (hierover later meer in paragraaf vijf ) en aan een nieuw bedrijventerrein een onderscheidend kwaliteitsniveau meegeven. Voorafgaand aan de daadwerkelijke bouwvergunning worden kenmerken, ligging, omvang en ontwerp van het bedrijf getoetst aan het geldend bestemmingsplan, de verkavelingvoorschriften en het beeldkwaliteitplan (mits beschikbaar).

4. Aanvullende voorwaarden wanneer sprake is van private grondexploitaties
Wanneer een gemeente niet zelf grond op nieuwe bedrijventerreinen in bezit heeft, maar een particuliere partij, zoals een projectontwikkelaar of een grondexploitatiemaatschappij, dan is het veel moeilijker om de negatieve effecten van de aanleg van nieuwe terreinen tegen te gaan. Publiekrechtelijke instrumenten alleen bieden eigenlijk te weinig houvast voor samenhangend bedrijventerreinenbeleid, omdat deze instrumenten (met uitzondering van het handhavingsbeleid) alleen betrekking hebben op het nieuwe terrein en geen link leggen met bestaande bedrijventerreinen.
12

Het is daarom aan te raden gebruik te maken van publiekrechtelijke instrumenten in combinatie met privaatrechtelijke overeenkomsten waarin randvoorwaarden opgenomen staan voor de uitgifte van nieuwe terreinen door de marktpartij. Dit laatste komt in de praktijk uiterst zelden op een succesvolle manier van de grond. Immers de projectontwikkelaar heeft weinig belang bij beperkingen aan zijn uitgiftemogelijkheden. Het is daarom aan te raden te streven naar publiekprivate samenwerking bij de terreinuitgifte, dan wel contracten te sluiten over de herontwikkeling van uitplaatsingslocaties buiten het nieuwe bedrijventerrein. Dit komt nog maar beperkt voor in Nederland.

13

Samenhangend Bedrijventerreinenbeleid

I N S T R U M E N T E N G E R I C H T O P S A M E N W E R K I N G E N P A R T I C I P AT I E : P P S E N B O U W CLAIMMODELLEN

4 Verankering van samen hang in het bedrijventerreinenbeleid
Om samenhangend bedrijventerreinenbeleid succesvol te implementeren is het belangrijk de uitgangspunten hiervoor goed te verankeren in de verschillende onderdelen van het bedrijventerreinenbeleid. Bij voorkeur gaat deze verankering verder dan de gemeentegrenzen en vindt het plaats binnen een samenhangende economische regio. Het belangrijkste element in een goed verankerd samenhangend bedrijventerreinenbeleid is in de eerste plaats schaarstebeleid. Daarnaast kan het segmentatiebeleid en het grondprijsbeleid een belangrijke rol spelen in de verankering van samenhang tussen bestaande en nieuwe terreinen. negatieve effecten hebben op de economische structuur van een gemeente, omdat bedrijven verdwijnen naar omliggende gemeenten met voldoende aanbod aan bedrijventerreinen. Van dit instrument zijn (nog) amper voorbeelden van gemeenten voorhanden. Overigens laten ervaringen uit de praktijk zien dat de negatieve effecten van het realiseren van schaarste vaak meevallen. Dit hangt samen met de afstand waarover bedrijfsruimtegebruikers verhuizen naar nieuwe bedrijventerreinen. Circa 90 procent van de verhuisbewegingen vindt plaats binnen een straal van circa 25 kilometer. Er hebben zich in sommige gemeenten en regio’s in Nederland (bijvoorbeeld de regio Gooi- en Eemland of gemeente Enschede) de afgelopen jaren ook situaties voorgedaan waar men vaak noodgedwongen tijdelijk niet of nauwelijks over uitgeefbaar bedrijventerrein kon beschikken. Er hebben zich in de betrokken gemeenten echter niet of uiterst beperkt verhuizingen van bedrijven voorgedaan naar een concurrerende gemeente met meer terreinaanbod.
BOX: GEMEENTE ROT TERDAM

Met publiekprivate afspraken kan een gemeente zonder zelf grond uit te geven tóch participeren in nieuwe bedrijventerreinontwikkeling. Een gemeente kan buiten de wettelijke kaders met marktpartijen samenwerken en zo invloed uitoefenen op de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein, in herstructurering en in gebiedsgerichte projecten participeren. Publiek-Private-Samenwerking (PPS) is vooral geschikt bij herprofilering en transformatie, waar immers de meeste winst te behalen is voor de marktpartij(en). Mogelijkheden van samenwerking met marktpartijen zijn: •Delen in de opbrengsten van bedrijventerreinontwikkeling, die de gemeente opnieuw kan inzetten voor beheer en onderhoud van bestaande terreinen; •Op voorwaarde van herstructurering van (delen van) bedrijventerreinen participeren in gezamenlijke ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen. Overigens kan een gemeente ook deze voorwaarde opnemen in de uitgifte en zo buiten de verdere ontwikkeling blijven; •Vastleggen van uitplaatsingsmogelijkheden van laagwaardige of ongewenste bedrijven bij herstructurering op nieuwe bedrijventerreinen bij gronduitgifte. Met een bouwclaimmodel kan een gemeente afspraken maken met marktpartijen over de uitgiftevoorwaarden bij nieuwe bedrijventerreinen. In ruil bijvoorbeeld voor commitment aan een gemeentelijk uitgifteprotocol, waardoor de uitgifte van de marktpartij vertraagd, kunnen gemeente en marktpartij zoeken naar ontwikkelingsmogelijkheden die kunnen dienen als compensatie voor een vertraagde uitgifte. We denken met name op het realiseren van nieuwe ontwikkeling op de locaties van uit te plaatsen bedrijven.

1. Aanbodbeleid gericht op schaarste
Eén van de belangrijkste manieren om te zorgen dat bestaande terreinen niet sneller verouderen dan strikt noodzakelijk, is beperken van het aanbod aan nieuwe terreinen. Daarnaast kan een gemeente de uitgifte van nieuw bedrijventerrein reguleren en gefaseerd aan bedrijven uitgeven. Bijvoorbeeld over een langere termijn uitgesmeerd of in relatie tot uitgifte van bestaande, leeggekomen kavels in de bestaande bedrijventerreinen.

De gemeente Rotterdam voert in het kader van haar programma

Gemeenten zijn over het algemeen zeer huiverig om dit instrument in te zetten, maar het is één van de meest effectieve manieren om ervoor te zorgen dat bestaande bedrijventerreinen goed gebruikt blijven worden, omdat het de verhuisdynamiek van bedrijven omlaag brengt. Toch is het niet verstandig zomaar nieuw aanbod te beperken. Wanneer dit instrument alleen op het niveau van één
7 Stuwende bedrijfsactiviteit: bedrijfsactiviteit waarbij de locatiekeuze niet alleen wordt bepaald door het lokale of regionale bevolkingsdraagvlak, maar voor een groot deel ook door andere locatiefactoren. 8 Verzorgende bedrijfsactiviteit: bedrijfsactiviteit waarbij de locatiekeuze voornamelijk wordt bepaald door het lokale of regionale bevolkingsdraag vlak. 9 Erfpacht is gekoppeld aan het onroerende goed. De erfpachter kan zijn recht overdragen aan een ander, zonder dat daarbij iets verandert aan de voorwaarden waaronder de onroerende zaak in erfpacht is uitgegeven. In de akte van vestiging kunnen erfpachtvoorwaarden worden opgenomen. 10 in plaats van ‘toekomstig bedrijventerrein’ of ‘bedrijfsdoeleinden’.

‘Ruimte voor Bedrijven’ vanwege de schaarste aan bedrijventerrein van 1 april 2003 tot 1 april 2005 een proef met ‘selectief uitgiftebeleid’ uit. Ze geeft in deze periode alleen kavels uit aan: •Bedrijven in de economische speerpuntclusters (havengerelateerde bedrijvigheid, ICT, AV, toerisme, zakelijke dienstverlening en de medische sector). •Bedrijven met een spin off, ook buiten de regio. •Bedrijven met aantoonbaar intensief ruimtegebruik. De effecten zijn voor zover bekend nog niet expliciet geëvalueerd.

gemeente wordt geïmplementeerd kan het immers

14

15

Samenhangend Bedrijventerreinenbeleid

BOX: GEMEENTE TILBURG

I N S T R U M E N T: B E L E I D G E R I C H T O P S E G M E N T E R I N G

De gemeente Tilburg lijkt zich steeds meer te richten op kleinschalige en hoogwaardige bedrijventerreinen en op zakelijke dienstverlening. Voor de gemeente Tilburg ontwikkelde de Kamer van Koophandel Midden-Brabant een instrument voor selectief vestigingsbeleid: een afwegingskader met een aantal criteria en indicatoren waarop een bedrijf kan worden beoordeeld: •Werkgelegenheid (aantal werknemers en gemiddelde scholingsgraad); •Economie (toegevoegde waarde, R&D-intensiteit, investeringsniveau, arbeidsproductiviteit); •Ruimtegebruik (ruimtegebruik per werknemer, bebouwingsdichtheid, vrijkomende locatie); •Herkomst (vertreklocatie, urgentie); •Milieu (milieucategorieën, energieverbruik). De gemeente Tilburg wil op bedrijventerrein Vossenberg-West bedrijven met een hoge bebouwingsdichtheid huisvesten. Ze scoort elk bedrijf op de wachtlijst op de verschillende indicatoren en stelt van elk bedrijf een scorekaart op. Vanuit de scorekaart worden scorematrices samengesteld waarin de gemeente weegfactoren op basis van haar beleid toepast. Bijvoorbeeld, ze kent extra gewicht toe aan het criterium ruimtegebruik en daarbinnen bebouwingsdichtheid. Met behulp van een scorematrix kan de gemeente Tilburg bedrijven onderling vergelijken en een kavel aan het meest geschikte bedrijf uitgeven. Het instrument verhoogt de transparantie van het uitgiftebeleid. Met dit instrument kan de gemeente haar keuze voor uitgifte van bedrijfskavel aan bepaalde ondernemingen onderbouwen. De uitgifte van bedrijventerrein zal binnen het kader van een objectief instrument uiteindelijk maatwerk blijven.

Kern van een goed segmentatiebeleid is het juiste bedrijf op de juiste plek: niet alleen maar laagwaardige bedrijfsactiviteiten op oude terreinen en hoogwaardige op nieuwe terreinen. Het gaat erom elk bedrijventerrein een bepaald vestigingsmilieu mee te geven. Voor een goede segmentering kan een gemeente zich bij voorkeur op verschijningsvorm richten. Dit sluit het beste aan bij de wensen en eisen van bedrijven. In de gebruiksvoorschriften van een bestemmingsplan voor een nieuw bedrijventerrein kan een gemeente specifieke eisen aan nieuwvestigers stellen en ongewenste bedrijven weren. Zo ook in het beeldkwaliteitplan en in de uitgifte. De segmentatie die hiermee ontstaat beperkt de concurrentiekracht van het nieuwe bedrijventerrein ten opzichte van de bestaande. Gevestigde bedrijven kunnen vanwege het profiel van het nieuwe bedrijventerrein niet altijd hiernaartoe verhuizen. Wel zal een verschuiving van bedrijven naar andere locaties plaatsvinden, geen(!) leegloop, want er komt een ander bedrijf voor terug dat past in de typologie.

3. Grondprijsbeleid gericht op uitgifte boven kostprijs
Hoe lager de grondprijs voor nieuwe bedrijventerreinen, hoe onaantrekkelijker het wordt om te investeren in bestaande bedrijventerreinen. Gemiddeld genomen zijn de kosten voor het opknappen of uitbreiden van bestaande panden relatief hoog in vergelijking tot het realiseren van

4. Regionale samenwerking in beleid
Bedrijven oriënteren zich wanneer ze willen verhuizen veelal lokaal of regionaal, dus in dit geval geldt: hoe verder het bedrijventerreinenbeleid reikt, des te beter is de uitgifte en de gewenste ontwikkelingsrichting van bedrijventerreinen in de hand te houden. Hiermee wordt concurrentie tussen gemeenten voorkomen en kunnen bedrijventerreinen op regionaal vlak complementair worden gemaakt. Wanneer in een regio veel samen wordt gewerkt tussen gemeenten (bijvoorbeeld in sommige kaderwetgebieden) is het draagvlak voor regionaal samenhangend bedrijventerreinenbeleid groter dan wanneer dit niet zo is. Dit kan betekenen dat het ambitieniveau van regionale afspraken op een hoger niveau kan liggen. Door ook regionaal samen te werken kunnen gemeente een aantal van de genoemde instrumenten op regionaal vlak toepassen. De werking is dan beter en de reikwijdte van de instrumenten is groter.

2. Bedrijventerreinenbeleid gericht op segmentering
Een gemeente kan ook door de segmentatie van terreinen invloed uitoefenen op het aanbod van grond voor bedrijven. Segmenteren wil zeggen dat de ruimtevraag van bedrijven gespecificeerd wordt in verschillende onderscheidende typen. Meestal spreekt men dan over een bedrijventerreinentypologie. Door veel aandacht te schenken aan de onderscheidende kwaliteiten van bedrijventerreinen kan een palet aan locatietypen geboden worden, die niet met elkaar concurreren, maar elkaar juist aanvullen. Daarnaast kan een gemeente door te segmenteren bepaalde typen bedrijven wel en andere niet toestaan op een nieuwe locatie. Dit om leegloop van bestaande bedrijventerreinen tegen te gaan.

bedrijfsruimte op nieuw uitgegeven grond. Dat betekent dat ondernemers al snel de voorkeur zullen geven aan verkoop van het pand dat niet meer aan de bestaande eisen voldoet en ergens anders op nieuw beginnen. Door in te zetten op realistische, maar niet al te lage, grondprijzen kan dit effect enigszins worden tegengegaan. Met name gemeenten in het westen van het land vragen vaak realistische grondprijzen. Overigens wordt de sturende werking van het grondprijsbeleid in de praktijk nog wel eens overschat. De kosten voor de grond bedragen slechts een zeer beperkt deel van de totale huisvestingslasten van een onderneming (gemiddeld 10 tot 20 procent) en vaak slechts 1 tot 2 procent van de totale investeringslasten van een ondernemer in geval van een nieuw bedrijfspand. Dit betekent dat een grondprijsstijging van bijvoorbeeld enkele tientjes per meter kavel in de praktijk vooral een signaalwerking heeft.

16

17

Samenhangend Bedrijventerreinenbeleid

INSTRUMENTEN VOOR REGIONALE SAMENWERKING

5 Aangepaste grondexploitatie
De gangbare praktijk van grondexploitaties is dat een (of samenwerkende) gemeente(n) ruwe bouwgrond koopt (kopen), deze bouwrijp maakt en vervolgens percelen aan ondernemers verkoopt die daarop voor eigen gebruik een bedrijfspand laten bouwen. Meestal haalt een gemeente inkomsten uit de verkoop van bouwrijpe percelen en eventuele subsidies van rijksoverheid, provincie of derden. Tot de uitgaven behoren kosten als sloop van opstallen, bodemsanering, ontsluiting, et cetera. Daarnaast zijn er algemene uitgaven voor het maken van de plannen en het toezien op de uitvoering ervan. Ook vallen hieronder de rentekosten op de leningen die zijn aangegaan. Hoe langer de bouwrijp gemaakte grond onverkocht blijft, hoe hoger de rentekosten.

1.Regionaal vermarkten van bedrijventerreinen: gemeenten kunnen besluiten tot verregaand samenwerken bij het vermarkten en ontwikkelen van bedrijventerreinen. De concurrentiekracht van de regio als geheel neemt toe en de onderlinge concurrentie neemt af. Ontwikkelingsrisico’s van gemeenten worden ook kleiner. 2.Regionaal faseren van bedrijventerreinen: de fasering van sommige bedrijventerreinen kunnen gemeenten regionaal afstemmen, bijvoorbeeld als teveel terreinen voor hetzelfde segment op de markt (dreigen te) komen. 3.Regionaal uitgiftebeleid: gemeenten kunnen gezamenlijk vestigingseisen opstellen en zo de invulling en volstroom van bedrijventerreinen prioriteren. Dit wordt nog nergens in Nederland toegepast. Wel streeft het OBR (Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam) regionaal uitgiftebeleid in de Rotterdamse regio na. 4.Regionaal segmenteren en clusteren: samen met de regiogemeenten kan een gemeente vergaande afspraken maken over de segmentering en fasering van locaties. De regiogemeenten moeten het in ieder geval eens worden over de meest geschikte locatie voor hoogwaardige bedrijven maar ook die voor een cluster van milieubelastende bedrijven en ruimte-extensieve bedrijven. Wat is de beste locatie voor grootschalige logistiek in de regio en wat is de beste plek voor hoogwaardige bedrijfsruimtegebruikers? 5.Regionaal schaarste opvoeren: door op regionaal niveau schaarste op te voeren kan voor een deel de uittocht van bedrijven naar locaties en gemeenten waar nog wel uitbreiding mogelijk is, tegengegaan worden. Door schaarste zijn gebruikers van grond en ontwikkelaars eerder bereid na te denken over alternatieve oplossingen. Zorgvuldig(er) gebruik van de bestaande ruimte op bedrijventerreinen en herstructurering van verouderde terreinen is hiervan het resultaat. Dit wordt nog nergens in Nederland toegepast. Wel streeft de provincie Noord-Holland naar 10 procent minder uitgifte. Dit initiatief komt echter niet vanuit de Noord-Hollandse gemeenten. 6.Regionale afspraken versterken door een convenant te sluiten waarin gemeenten met elkaar afspreken dat een bepaald percentage van de grondprijs wordt afgedragen aan een regionaal fonds wanneer men zich niet aan de afspraken over uitgifteprotocol en vestigingsbeleid houdt. Een voorbeeld van deze regeling wordt in Twente concreet toegepast, wanneer gemeenten kiezen voor het faciliteren van bedrijven in tegenspraak met de hierover gemaakte afspraken. Bij een eerste ingreep wordt 15 procent van de grondprijs afgedragen, bij elke volgende overtreding dragen gemeenten 40 procent af.

Gebruikersheffing boven op grondprijs van nieuw bedrijventerrein
In plaats van of gecombineerd met een hogere grondprijs voor nieuwe bedrijventerreinen is het aan te raden een gebruikersheffing te introduceren voor nieuwe bedrijventerreinen, om daarmee de kwaliteit van bestaande terreinen te verbeteren. Deze gebruikersheffing kan beschouwd worden als een soort vereveningsregeling tussen nieuwe en bestaande terreinen, door van de (totale) uitgifteprijs (netto grondprijs plus gebruikersheffing) van nieuwe terreinen het heffingsdeel in een revitaliseringsfonds te storten. Met een heffing van circa € 20 per m kavel op de nieuwe grond, kan circa 50 procent van de kosten van een lichte herstructurering (revitalisering of face lift) worden opgebracht. Dit wordt, voor zover bekend, nog nergens in Nederland toegepast.

Minder uitgeven: kleinere deelplannen of hogere rentelasten
Als een gemeente serieus aan de slag gaat met de bovengenoemde instrumenten voor samenhangend bedrijventerreinenbeleid, dan heeft dit belangrijke consequenties voor zowel de kostenkant als de opbrengstenkant van de grondexploitatie: selectieve gronduitgifte leidt immers als het goed is tot een lager uitgiftetempo op bedrijventerreinen. Dit heeft tot gevolg dat ofwel de omvang van nieuwe deelgebieden binnen een bedrijventerrein kleiner gemaakt moeten worden (bijvoorbeeld vlekken van 8 hectare in plaats van vlekken van 10 hectare) ofwel dat gemeenten moeten rekenen met een langere grondexploitatieperiode en daardoor met hogere rentelasten.

18

19

Samenhangend Bedrijventerreinenbeleid

6 De succesformule: samenhang en commitment
Geen standaardrecept
Er is niet één succesrecept voor samenhangend bedrijventerreinenbeleid. Eerder is het zo dat uit de bestaande gereedschapskist een combinatie van instrumenten gekozen kan worden die past bij de lokale problemen en bij de sturingscultuur binnen de gemeente. Uit de praktijk blijkt dat met name vier factoren belangrijk zijn voor de keuze van geschikte elementen in een samenhangend bedrijventerreinenbeleid: In de eerste plaats hangt de inzet van instrumenten af van de mate van schaarste aan bedrijventerreinen in een bepaalde regio. Wanneer de schaarste aan grond voor nieuwe bedrijventerreinen groot is, is het draagvlak voor samenhangend bedrijventerreinen beleid groter dan in regio’s met een ruime vraagaanbodverhouding. In de tweede plaats hangt de inzet van instrumenten af van de eigendomsverhoudingen op de grondmarkt: wanneer de gemeente de uitgifte van nieuwe terreinen verzorgt, heeft ze privaatrechtelijke sturingsmogelijkheden in het uitgifte- en grondprijsbeleid die niet ingezet kunnen worden wanneer de uitgifte door private partijen geschiedt. In de derde plaats: hoe past een bepaald instrument binnen het bestaande bedrijventerreinenbeleid? Sommige gemeenten hebben een traditie waarbij de inzet van privaatrechtelijke instrumenten, zoals beperkte zakelijke rechten bij de uitgifte van bedrijventerreinen eerder regel dan uitzondering is, de meeste niet. De ervaring en sturingscultuur van een gemeente zijn dan van invloed op keuze van instrumenten. In de vierde plaats spelen de mate waarin in het bedrijventerreinenbeleid sprake is van regionale bestuurlijke kaders een rol. Zo is in kaderwetgebieden of Wgr-regio’s meestal meer sprake van
20

een regionale aanpak van het bedrijventerreinenbeleid dan daar buiten. Hoewel het instrumentarium dus niet een standaardrecept is, zijn er wel een aantal succesfactoren voor een samenhangend bedrijventerreinen beleid te benoemen.

een samenhangend bedrijventerreinenbeleid naar vooral meedenken met ondernemers. Niet het realiseren van veel nieuwe gronduitgiften is het doel, maar het faciliteren van bedrijven, hetzij op de huidige locatie, hetzij op een nieuwe plek!
B O X : S U C C E S FA C T O R E N

Creëren van samenhang
Om bedrijventerreinen in de bestaande voorraad te behoeden voor leegloop en verpaupering bij ontwikkeling van nieuwe is het kernwoord ’samenhang’. Dat wil zeggen, nieuwe bedrijventerreinen ontwikkelen en daarbij tegelijkertijd aandacht besteden aan het behoud en beheer van bestaande bedrijventerreinen. Ook de kracht van de genoemde instrumenten zit in de samenhang en de manier waarop instrumenten ingezet worden. Een deel van de instrumenten zal voor gemeenten op zich gesneden koek zijn. De winst zit in een integrale aanpak. Het draait in de paragrafen vier en vijf om de vraag: wanneer en welke instrumenten kan een gemeente inzetten om bij de uitgifte van een nieuw bedrijventerrein de kwaliteit van bestaande terreinen te waarborgen?

•Veel aandacht voor communicatie. Ondernemers moeten de nieuwe procedure niet als negatief (belemmerend, betuttelend, vertragend) zien. •Veel tijd stoppen in accountmanagement om handelswijze van gemeente bij uitgifte goed uit te leggen aan bedrijven, inclusief goede, ondernemersvriendelijke mensen als contactpersoon naar het bedrijf. •Binnen regio overaanbod van bedrijventerreinen in een bepaald segment voorkomen. •Bij de grondexploitatie van nieuwe terreinen expliciet kiezen voor een lager uitgiftetempo, omdat nieuwe terreinen selectief uitgegeven worden. •Duidelijk, ondernemersvriendelijk protocol opstellen dat realistisch is voor bedrijven en goed is uit te leggen aan iedereen.

Enthousiaste en expliciete aanpak
Naast de inzet van instrumenten is het belangrijk dat binnen een gemeente ambtelijk en bestuurlijk ook de overtuiging bestaat dat een samenhangende bedrijventerreinontwikkeling relevant is voor de economische en ruimtelijke structuur van een gemeente. Dit betekent dat in veel gemeenten ook een cultuuromslag nodig is bij met name de uitgifte en exploitatie van bedrijventerreinen. Waar voorheen een projectleider, accountmanager en/of bedrijfscontactfunctionaris bij het gemeentelijk grondbedrijf bij voorkeur zo veel mogelijk hectaren terrein uitgaf, verschuift zijn of haar rol in
21

Samenhangend Bedrijventerreinenbeleid

Bijlage: instrumenten voor samenhangend bedrijventerreinenbeleid
In deze bijlage zetten we praktische handvatten voor een effectief samenhangend bedrijventerreinenbeleid op een rij. We concentreren ons hierbij op zes typen van instrumenten: 1. Publiekrechtelijke instrumenten; 2. Privaatrechtelijke en/of verbintenisrechtelijke instrumenten; 3. Instrumenten gericht op participatie bij ontwikkeling; 4. Procesinstrumenten; 5. Beleidsnota’s; 6. Stimuleringsbeleid. Voor elk van de thema’s geven we de belangrijkste sturingsinstrumenten die u als gemeente kunt inzetten voor een samenhangend bedrijventerreinenbeleid. Hierbij zetten we telkens de globale mogelijkheden voor gebruik van de instrumenten op een rij. Waar mogelijk geven we een toelichting op de mogelijkheden en het gebruik van de instrumenten behorende bij het thema.
1.PUBLIEKRECHTELIJKE INSTRU MENTEN • bestemmingsplan

met uitwerkingsbevoegdheid • beeldkwaliteitplan • vergunningverlening • handhavingsbeleid
• erfpacht • convenant • kwalitatieve

2 . P R I V A AT R E C H T E L I J K E E N / OF VERBINTENISRECHTELIJKE INSTRUMENTEN

verplichtingen • kettingbeding

3.INSTRUMENTEN GERICHT OP P A R T I C I P AT I E B I J O N T W I K K E LING

• publiekprivate

samenwerking • bouwclaimmodel • terugkoopregeling • verevening

4.PROCESINSTRUMENTEN

• accountmanagement • monitoring

• bedrijventerreinenbeleid 5 . B E L E I D S N O TA’ S • vestigingsbeleid • bedrijventerreinentypologie • nota • nota

grondprijsbeleid terreinuitgifte

• ruimtescan 6.STIMULERINGSBELEID • verplaatsingsheffing • subsidie

22

23

Samenhangend Bedrijventerreinenbeleid

1. PUBLIEKRECHTELIJKE INSTRUMENTEN

B E E L D K WA L I T E I T P L A N : W E L S TA N D

Een globaal (eind)plan is flexibel maar biedt nog te weinig handvatten voor een gemeente om een duidelijk profiel en kwaliteit voor het bedrijventerrein neer te zetten. Zeker wanneer naar verschijningsvorm wordt gesegmenteerd of een kwaliteitsniveau standaard moet zijn. Dat kan met een beeldkwaliteitplan. Het beeldkwaliteitplan is een schakel tussen het bestemmingsplan en individuele bouwplannen en inrichtingsplannen. Het beeldkwaliteitplan geeft uitwerking aan hetgeen met betrekking tot de visueel-ruimtelijke kwaliteit is beoogd in de beschrijving in hoofdlijnen. Bindend is dit beeldkwaliteitplan echter niet! Een gemeente kan het beeldkwaliteitplan op de volgende manieren inzetten voor selectieve uitgifte van bedrijventerrein: 1.Door het beeldkwaliteitplan te gebruiken als basis voor de welstandtoets: een gemeente kan, door een beeldkwaliteitplan op te nemen als bijlage of in de toelichting te verwijzen naar een beeldkwaliteitplan

KORTE OMSCHRIJVING

Met (gebruiks)voorschriften en milieunormen in het bestemmingsplan kan een gemeente sturen op ruimtegebruik en inrichting van een bedrijventerrein. Sturen op visueel-ruimtelijke kwaliteit kan in het beeldkwaliteitplan, met daaraan gekoppeld de welstandstoets. Daarnaast kan een gemeente op bestaande bedrijventerreinen actief handhavingsbeleid voeren om de kwaliteit en daarmee ook bedrijven te behouden of privaatrechtelijk sturen met uitgiftebeleid (zie volgende kader).

STOETS

BESTEMMINGS PLAN: UITWER K I N G S P L I C H T, GEBRUIKS VOORSCHRIFTEN EN MILIEUNORMEN

Het bestemmingsplan en daarop gebaseerde bouwvergunning is het meest krachtige instrument uit de WRO, want het is bindend. Is de aanvraag voor een bouwvergunning niet in overeenstemming met het bestemmingsplan, dan moet een college de aanvraag weigeren. Overigens vergt een gedetailleerd (rechtszeker) bestemmingsplan wel veel inspanning op het gebied van handhaving. Een globaal (eind)plan met uitwerkingsplicht geeft daarentegen wel weer meer flexibiliteit. Een gemeente kan een bestemmingsplan op de volgende manieren inzetten voor selectieve uitgifte van bedrijventerrein: 1.Door te sturen op specifieke gebruiksvoorschriften (artikel 12 lid 1 Besluit WRO): een gemeente kan het toegelaten gebruik op een bedrijventerrein verregaand concretiseren. ‘Toekomstig bedrijventerrein’ of ‘bedrijfsdoeleinden’ is vaak een te vage omschrijving. Wel concrete sturing geven bijvoorbeeld activiteitentype, bedrijfsomvang en kantoorvloer. 2.Door te sturen op specifieke bouwvoorschriften: een gemeente toetst de bouwaanvraag aan de gemeentelijke bouwvoorschriften. Concrete sturing in de bouwtoets geven bijvoorbeeld (maximale) bouwhoogte, bebouwingspercentage en rooilijn. 3.Door deelgebieden uit te werken: een gemeente kan door een bedrijventerrein op te delen in verschillende gebieden, met verschillende bestemmingen, bijvoorbeeld het gebruik, ambitieniveau en de kwaliteit per deelgebied in het bestemmingsplan vastleggen. Dit maakt ook segmentatie van bedrijvigheid op terreinniveau mogelijk. 4.Door te sturen op specifieke milieuvoorschriften: een gemeente toetst de bouwaanvraag aan de gemeentelijke milieunormen. Concrete sturing in de milieutoets geven bijvoorbeeld bepalingen over duurzaam energieen ruimtegebruik en hindercategorie. 5.Door een bouwaanvraag op basis van het voorbereidingsbesluit (artikel 21 WRO) te weigeren: een gemeente kan, door te verklaren het bestemmingsplan te gaan herzien, ontwikkelingen tegenhouden die niet passen binnen een nieuw plan. Daarnaast kan een gemeente op die manier het bestaande gebruik als het ware ‘bevriezen’. Een gemeente kan dit instrument inzetten bijvoorbeeld bij plannen voor herstructurering of transformatie van een bedrijventerrein. 6.Door te sturen op voorschriften in het voorbereidingsbesluit (artikel 14 WRO): een gemeente kan ook met een voorbereidingsbesluit het toegelaten gebruik op een bedrijventerrein verregaand concretiseren. Zo kan zij voorkomen dat een bedrijventerrein minder geschikt zal worden voor de verwerkelijking van een daaraan bij het plan te geven bestemming. 7.Tot slot: door regionale sturing op gebruiksvoorschriften: ook een regio kan het toegelaten gebruik op bedrijventerrein(en) verregaand concretiseren. Tot januari 2005 hadden kaderregio’s de mogelijkheid binnen de ‘Kaderwet Bestuur in Verandering’ bestemmingsplanvoorschriften voor bedrijventerreinen te sturen. Een nieuwe regeling is in de maak.

sturen op visueel-ruimtelijke kwaliteit en duurzaam ruimtegebruik en beheer op een bedrijventerrein. Een gemeente kan in de ‘standaard’ welstandstoets specifieke eisen aan de beeldkwaliteit opnemen. Overigens is de toets van een bouwaanvraag aan ‘redelijke eisen van welstand’ verplicht (sinds 1 januari 2003 moeten gemeenten verplicht een welstandnota maken met criteria voor toets van welstand). 2.Door een uitgebreide toelichting op te vragen bij een bouwaanvraag: een gemeente (Burgemeester en Wethouders) kan bij het indienen van een bouwaanvraag de aanvrager meer (of minder) gegevens laten verstrekken (artikel 4 lid 1 Besluit indieningvereisten aanvraag bouwvergunning en toelichting op de aan te leveren gegevens en bescheiden). Met geveltekeningen, principedetails of schetsmaquette kan een gemeente de nieuwbouw toetsen op een goede inpassing in de omgeving en verschijningsvorm. Let wel, een gemeente kan een bouwvergunning niet weigeren op grond van het beeldkwaliteitplan – wel op grond van redelijke eis van welstand. 3.Door aanvullende beeldkwaliteitseisen te stellen bij verkoop van grond: een gemeente kan (als zij grondeigenaar is) bij verkoop van grond eisen stellen aan de kopende partij om zich aan het beeldkwaliteitplan te verbinden.

ACTIEF HAND H AV I N G S B E L E I D : PRIORITERING EN H A N D H AV I N G

Met een actief handhavingsbeleid kan een gemeente functionele veroudering van een bedrijventerrein tegengaan. Bij functionele veroudering voldoet het bedrijventerrein niet meer aan de eisen van bedrijven. Een gemeente kan actief handhavingsbeleid op de volgende manieren inzetten om bedrijventerreinen in de bestaande voorraad te beschermen (voor leegloop en verloedering): 1.Door prioritering van (verouderde) bedrijventerreinen: een gemeente kan een prioritering maken in haar herstructureringsbeleid. Hiermee komt het juiste bedrijventerrein aan bod op het juiste moment. Ook kan een gemeente hiermee de aanpak van bestaande bedrijventerreinen prioriteren boven (relatief ) nieuwe. 2.Door het in stand houden van kwaliteit en bereikbaarheid van bedrijventerrein: een gemeente kan, om de kwaliteit en bereikbaarheid optimaal te houden, bij de start van een terrein als duurzaamheidmaatregelen invoeren, al dan niet gekoppeld aan het bestemmings- of beeldkwaliteitplan. Ook een beleidsplan (voor verkeer en vervoer bijvoorbeeld) kan goede bereikbaarheid in stand houden, de bestaande kwaliteit en bereikbaarheid ‘opplussen’ en in enkele gevallen nieuwe kwaliteit of aspecten van bereikbaarheid brengen.

24

25

Samenhangend Bedrijventerreinenbeleid

2 . P R I V A AT R E C H T E L I J K E E N / O F V E R B I N T E N I S R E C H T E L I J K E I N S T R U M E N T E N
9.Een gemeente kan gepachte grond vrijmaken voor herstructurering: bij zware revitalisering, herprofilering en transformatie kan een gemeente die grond in erfpacht heeft uitgegeven zorgen voor tijdige beschikbaar-

KORTE OMSCHRIJ VING

Een gemeente kan beleid voeren door zelf grond in eigendom te hebben en zelf uit te geven in erfpacht. Maar ook door grond onder bepaalde voorwaarden uit te geven (kwalitatieve verplichting, terugkoopregeling, kettingbeding). Overigens wordt erfpacht niet vaak ingezet in de praktijk, omdat veel bedrijven nog altijd voorkeur hebben voor koop. Daarnaast kan een gemeente een convenant sluiten met andere gemeenten of een private partij.

heid van de grond, uiteraard met vergoedingen conform de onteigeningsregelgeving. Ten opzichte van ‘gewone’ onteigening is een formele planologische basis (bestemmingsplan, bouwplan) niet nodig en wordt forse tijdwinst geboekt. Erfpacht weerhoudt ook van versnipperd grondeigendom (wat lastig is bij herstructurering). 10.Tot slot: erfpacht is een privaatrechtelijke basis voor samenwerking: in gebiedsontwikkeling in PPS-verband is erfpacht een goede privaatrechtelijke basis voor samenwerkingsafspraken. Zowel op het stuk van zeg-

R F PA C H T: CONTROLE EN SELECTIEMIDDEL

genschap en beheer, als bij het delen van financiële risico’s (rendementsafhankelijke canon). Erfpacht is een privaat recht dat ligt tussen eigendom en huur. De erfpachter (gebruiker) heeft het recht de grond te gebruiken voor een afgesproken bestemming, meestal voor onbepaalde tijd. Het geeft een gemeente invloed op ruimtelijke ontwikkelingen en de mogelijkheid waardestijging van grond te laten toekomen aan de gemeenschap. Een gemeente kan erfpacht op de volgende manieren inzetten bij uitgifte van nieuw bedrijventerrein, om het toekomstig gebruik te kunnen beïnvloeden: 1.Door te sturen op extra voorwaarden aan uitgifte: een gemeente kan met erfpacht (geregeld in Burgerlijk Wetboek) extra voorwaarden aan de gronduitgifte verbinden en zo ook bedrijventerreinen makkelijker terugkopen (als dit nodig is, bijvoorbeeld voor heruitgifte voor ander gebruik). Dit instrument wordt nog maar door enkele gemeenten toegepast en als gemeenten grond in erfpacht uitgeven wordt het bovendien zelden expliciet ingezet voor samenhangend bedrijventerreinenbeleid. 2.Door controle op gebruik: een gemeente kan met erfpacht de controle op grond en gebruik van ‘erf ’ houden. Een gemeente heeft immers de mogelijkheid om het erfpacht te beëindigen wanneer bedrijven niet meer voldoen aan de minimale eisen. Bij het verkopen van grond is dat veel moeilijker. Zeker wanneer bedrijven vertrekken en grond (en eventueel opstallen) doorverkopen, aan andere bedrijven. 3.Door te sturen op flexibele uitgifte na herbestemming: met erfpacht kan een gemeente wanneer zij de bestemming van een bedrijventerrein of een deel daarvan verandert (bijvoorbeeld bij transformatie of functionele verandering) de grond opnieuw, aan ander (type) bedrijvigheid uitgeven. 4.Door erfpacht te gebruiken als selectiemiddel: een gemeente kan grond weigeren te pachten aan bedrijven die zij niet wil op het bedrijventerrein. Maar let wel: inzet van erfpacht op deze wijze is maar beperkt mogelijk. Immers weigeren op basis van beperkende voorschriften moeten wel ruimtelijk relevant zijn (volgens de WRO)! 5.Door te variëren in erfpachtprijs: door te variëren met de prijs voor grond in erfpacht kan een gemeente nieuwe bedrijven trekken (lage prijs) en in de gemeente behouden, of juist verplaatsing en volstromen van het betreffende bedrijventerrein remmen (hoge prijs). 6.Daarnaast kan een gemeente erfpacht gebruiken als bron van inkomsten voor herstructurering: de erfpachter betaalt een canon. Omdat de grond eigendom blijft van de overheid vallen waardestijgingen van de grond aan haar toe (dit is een opbrengst afhankelijke canon). Hiervan kan een gemeente andere, verouderde bedrijventerreinen aanpakken (naast bestaande gelden uit gemeentefonds en lokale heffingen en verkoop van grond en subsidies, bijvoorbeeld vanuit provincies). Dit is een vorm van verevening. 7.Ook kan een gemeente het onderhoud op bedrijventerrein uit erfpacht financieren: ook binnen een bedrijventerrein kan een gemeente onrendabele elementen financieren met erfpachtgelden, zoals jaarlijks onderhoud, extra duurzaamheidmaatregelen et cetera. 8.Een gemeente kan door aanpassing van de erfpachtcanon na herstructurering de kosten terugverdienen: een gemeente kan de gemaakte kosten voor herstructurering terugverdienen via aanpassing van de canon van de kavels, waarvoor vastgoedeigenaren betalen.

CO N V E N A N T: VA S T L E G G E N VA N AFSPRAKEN EN PROGRAMMERING

Met een convenant beogen partijen te streven naar samenwerking en afstemming van hun beleid met betrekking tot de uitgifte van nieuwe bedrijventerreinen. Een convenant kan op de volgende manieren worden ingezet: 1.Convenant tussen gemeenten: programmering van revitalisering en uitgifte rangorde. Het is ook mogelijk om te selecteren op kenmerken van bedrijven en die naar verschillende bedrijventerreinen te sturen, eventueel ook een regionaal bedrijventerrein. 2.Convenant met bedrijven: een convenant met verplaatsende bedrijven of bedrijven die willen verhuizen (binnen eenzelfde gemeente) kan bijvoorbeeld gaan over het opknappen op de bestaande locatie of op de nieuwe locatie, duurzaamheidmaatregelen of beheersmaatregelen of zorgvuldiger omgaan met ruimte. 3.Convenant voor BV/CV: door één gezamenlijke organisatie te maken die alle activiteiten uitvoert is een herstructurering effectiever en kunnen kosten en opbrengsten worden gedeeld. Ook kunnen bedrijventerreinen in samenhang worden ontwikkeld en opgeknapt. 4.Convenant met ontwikkelende partij: een gemeente of BV/CV kan een programma van eisen formuleren voor ene bedrijventerrein. De uitvoerende, private partij kan door deze te accepteren en realiseren daarmee het recht van exploitatie verwerven voor een bepaalde periode. Dit is overigens vooral aantrekkelijk bij combinaties tussen revitalisering en uitgifte van nieuw terrein, herprofilering en transformatie. Immers hier is voor de ontwikkelende partij winst te behalen.

KETTINGBEDING: B E H O U D VA N U I T G I F T E V O O R WA A R DEN

Een gemeente kan door een kettingbeding invloed uitoefenen op bijvoorbeeld de functiewijziging van achtergebleven kavels, of het gebruik van een nieuwe kavel door bedrijven.

26

27

Samenhangend Bedrijventerreinenbeleid

TERUGKOOPREGE

Middels de terugkoopregeling kan een gemeente grond terugkopen op een bedrijventerrein. Dit is bijvoorbeeld

PPS: SAMENWER KING MET MARKT PA R T I J E N

Met publiekprivate afspraken kan een gemeente buiten de wettelijke kaders met marktpartijen samenwerken en zo invloed uitoefenen op de ontwikkeling van nieuw bedrijventerrein, in herstructurering en in gebiedsgerichte projecten participeren. PPS is vooral geschikt bij herprofilering en transformatie, waar immers de meeste winst te behalen is voor de marktpartij(en). Publiekprivate samenwerking kan op de volgende manieren worden ingezet: 1.PPS-constructie: samenwerken met marktpartij(en) is privaatrechtelijk geregeld en dus in contractvorm bindend. Concrete sturing geeft delen in opbrengsten. Deze kan de gemeente opnieuw inzetten voor herstructurering. De gemeente kan de ontwikkelaar een bedrijventerrein laten ontwikkelen onder voorwaarde dat deze ook een bestaand bedrijventerrein aanpakt. Ook kan een gemeente in een samenwerking uitplaatsingsmogelijkheden vastleggen van laagwaardige of ongewenste bedrijven bij herstructurering op een door de ontwikkelaar uit te geven terrein.

L I N G : T E G E N G A A N nodig voor herstructurering maar voorkomt ook ongewenst gebruik bij doorverkoop. Een gemeente kan ook VA N O N G E W E N S T GEBRUIK
een terugkoopregeling voor restruimte opzetten. Door als gemeente restruimte van bedrijven terug te kopen kan zij onnodig braakliggende kavels of kaveldelen opnieuw uitgeven. Bedrijven hebben veelal op eigen grond een reservering voor toekomstige groei, om verzekerd te zijn van voldoende ruimte voor uitbreiding. Intensiever gebruik van eigen kavel wordt zo gedwongen, nieuw uit te geven ruimte ontstaat, het bebouwingspercentage voor het hele terrein gaat omhoog. De nieuw verworven kavel kan opnieuw gebruikt worden voor bijvoorbeeld een bouwclaim, gezamenlijke openbare voorzieningen voor bedrijven en door opnieuw voorwaarden te verbinden aan de uitgifte.

K W A L I TAT I E V E VERPLICHTING: UITGIFTEVOOR WA A R D E N

Een gemeente kan, wanneer zij zelf grond uitgeeft, deze grond onder specifieke voorwaarden uitgeven. Een gemeente kan op de volgende manieren de kwalitatieve verplichting inzetten bij de uitgifte van bedrijventerrein: 1.Door specifieke voorwaarden in de grondakte: een gemeente kan voorwaarden opnemen in de grondakte, aanvullend op voorwaarden in het bestemmingsplan en de milieuvergunning. Bijvoorbeeld verplichte deelname aan een vereniging van eigenaren (VVE), parkmanagement of duurzaamheidmaatregelen. Een grondakte bestaat uit een algemeen deel en een specifiek deel om per bedrijf voorwaarden te kunnen stellen. 2.Ook uitgiftevoorwaarden bij grondruil zijn interessant: met grondruil kan een gemeente (bijvoorbeeld bij overlast) een bedrijf verplaatsen. Mogelijk wil een gemeente de grond een andere bestemming geven. Nieuwe grond wordt in dit geval uitgegeven op voorwaarde dat de verlaten grond aan de gemeente verkocht wordt. Ook kan een gemeente bij de uitgifte van nieuw terrein extra voorwaarden verbinden aan het ruimtegebruik op de nieuwe locatie. 3.Tot slot kan een gemeente korting op de grondprijs geven, bij voldoen aan specifieke voorwaarden: bijvoorbeeld wanneer het bedrijf dat zich er wil vestigen extra goed scoort op de vestigingscriteria die de gemeente stelt (dus hoger dan de minimaal vastgestelde waarde in de uitgiftevoorwaarden).

2.Gezamenlijk Exploitatiemodel: de GEM is vergelijkbaar met publiekprivate samenwerking. Gemeente en projectontwikkelaar(s) ontwikkelen gezamenlijk de grond, waarbij alle partijen een deel van het ontwikkelingsrisico (én daarnaast delen in opbrengst) dragen en de gemeente dus invloed kan uitoefenen op de uiteindelijke invulling van nieuw bedrijventerrein, bijvoorbeeld op gebied van duurzaamheid, spaarzaam ruimtegebruik en beheersaspecten.

BOUWCLAIM MODEL: AANVULLENDE V O O R WA A R D E N IN UITGIFTE EN GRONDRUIL

Het bouwclaim model is in feite een combinatie van actief en passief grondbeleid. In het bouwclaim model wordt ruwe bouwgrond overgedragen aan een gemeente door de grondeigenaar/(project)ontwikkelaar, die de grond bouwrijp maakt. De gemeente kan voor een lager bedrag dan de oorspronkelijke verwervingprijs de grond kopen (‘disagio’ voor de ontwikkelaar) en bij herverkoop de kosten voor het bouwrijp maken in de grondprijs verhalen. Een gemeente kan de bouwclaim op de volgende manieren inzetten: 1.Door te sturen op aanvullende afspraken in de bouwclaim: met de gronduitgifte kan een gemeente afspraken maken over de inrichting, prijsklasse, kwaliteit en bouwvolumes. Dit eventueel aangevuld met afnameverplichting. 2.Door te sturen op behoud van bouwrecht in de bouwclaim: de verkopende partij kan met behoud van bouwrecht ook in aanmerking komen (indien afgesproken met de gemeente) voor terugkoop. Zo kan de gemeente sturen naar een bekende ontwikkelaar waarvan zij de kwaliteit van ontwikkelen kent. 3.Door een bouwclaim te geven op een andere locatie: een gemeente hoeft de verkopende partij niet noodza-

3 . PA R T I C I P E R E N I N O N T W I K K E L I N G

kelijk grond op dezelfde locatie aan te bieden. Voor herstructurering kan een gemeente grond uitgeven op een te herstructureren locatie voor herprofilering of transformatie en zo een verouderd bedrijventerrein opknap-

KORTE OMSCHRIJ VING

Een gemeente kan actief participeren in de ontwikkeling van (nieuwe) bedrijventerreinen. Twee vormen van samenwerking met marktpartijen zijn hierbij dominant: het gezamenlijke exploitatiemodel (GEM) en het bouwclaim model. Daarnaast kan een gemeente herstructurering terreinbreed, gemeentelijk dan wel regionaal verevenen middels opbrengsten uit nieuw bedrijventerrein.

pen, of een te herstructureren locatie ruilen voor een nieuwe, uitleglocatie die de ontwikkelaar dan vervolgens kan kopen tegen een relatief hoge grondprijs.

28

29

Samenhangend Bedrijventerreinenbeleid

4. PROCESINSTRUMENTEN VEREVENING: FINANCIERING VA N H E R S T R U C TURERING
Een gemeente kan herstructurering en ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen verevenen. Met andere woorden, herstructurering kan deels worden betaald met de uitgifte van nieuwe bedrijventerreinen en de opbrengsten uit transformatie. Regionale verevening is overigens de meest verregaande vorm van samenwerking tussen regiogemeenten. Verevenen kan op de volgende manieren: 1.Verevening binnen exploitatiegebied (planbreed): door te verevenen binnen de exploitatie van een bedrijventerrein kunnen te herstructureren delen bekostigd worden vanuit nieuwe gronduitgifte (uitleg), transformatie of herbestemming naar opbrengstverhogend ruimtegebruik (bijvoorbeeld meer kantoorvloer toestaan, perifere detailhandel toestaan). 2.Verevenen tussen plannen (gemeentebreed): verevening tussen verschillende plannen in gemeenten kan onrendabele met nieuwe (uitleg) bedrijventerreinen bekostigen. Een gemeente kan proberen op vrijwillige basis met betrokken (project)ontwikkelaars overeen te komen, dat een deel van de opbrengsten van de uitleglocaties zal worden gestort in een herstructureringsfonds. Het maken van afspraken hierover in PPS-constructies, convenanten en in gronduitgifte is gebruikelijk. 3.Regionaal verevenen: verevening kan tussen verschillende plannen in een regio, door hoge kosten voor te ontwikkelen locaties in de ene gemeente, met lage kosten voor te ontwikkelen locaties in een andere gemeen te te compenseren. Een (bovengemeentelijke) bestuursautoriteit of privaatrechtelijke afspraken zijn dan nodig.

KORTE OMSCHRIJ VING

Een gemeente of regio kan een goede afstemming met het bedrijfsleven waarborgen met de inzet van accountmanagers. Met zorgvuldige monitoring kan een gemeente of regio ontwikkelingen in en ruimtevraag van het lokale en regionale bedrijfsleven bepalen en dus hierop inspelen. Voordelen van monitoring zijn: het maakt het centraal meten van verouderingsproces en herstructurering mogelijk. Daarnaast geeft het overzicht en maakt het het formuleren van hanteerbare, meetbare doelstellingen, en de controle daarop, mogelijk. De informatie van de monitor kan input zijn voor een eventuele actualisatie van de taakstelling in de nota’s bedrijventerreinenbeleid en de herstructureringtaakstelling.

ACCOUNT M A N AG E M E N T: REGIONAAL VER MARKTEN EN FA S E R E N

Met accountmanagement kan een gemeente pro-actief relatienetwerken opbouwen en onderhouden voor een optimale dienstverlening aan het bedrijfsleven. Promotie en acquisitie is vooral effectief ter versterking van andere beleidslijnen, zoals de uitbouw van kansrijke clusters en aanleg van bijvoorbeeld kwalitatief hoogwaardige werklocaties. Een gemeente of regio kan accountmanagement op de volgende manieren inzetten: 1.Bij het regionaal vermarkten van bedrijventerreinen: gemeenten kunnen besluiten tot verregaande samenwerking bij het vermarkten en ontwikkelen van bedrijventerreinen. De concurrentiekracht van de regio als geheel neemt toe en de onderlinge concurrentie neemt af. Ontwikkelingsrisico’s van gemeenten worden ook kleiner. 2.Bij het regionaal faseren van bedrijventerreinen: de fasering van sommige bedrijventerreinen kunnen gemeenten regionaal afstemmen, bijvoorbeeld als teveel terreinen voor hetzelfde segment op de markt (dreigen te) komen. 3.Bij het regionaal uitgiftebeleid: gemeenten kunnen gezamenlijk vestigingseisen opstellen en zo de invulling en volstroom van bedrijventerreinen prioriteren. 4.Bij het regionaal segmenteren en clusteren: samen met de regiogemeenten kan een gemeente afspraken maken over de segmentering en fasering van locaties. De regiogemeenten moeten het in ieder geval eens worden over de meest geschikte locatie voor hoogwaardige bedrijven maar ook voor milieubelastende bedrijven en ruimte-extensieve bedrijven. Wat is de beste locatie voor bijvoorbeeld grootschalige logistiek in de regio en wat is de beste plek voor hoogwaardige bedrijfsruimtegebruikers? 5.Daarnaast kan een regio schaarste aan bedrijventerrein opvoeren: door op regionaal niveau schaarste op te voeren kan voor een deel de uittocht van bedrijven naar locaties en gemeenten waar nog wel uitbreiding mogelijk is, tegengegaan worden. Door schaarste zijn gebruikers van grond en ontwikkelaars eerder bereid na te denken over alternatieve oplossingen. Zorgvuldig(er) gebruik van de bestaande ruimte kan hiervan het resultaat zijn.

30

31

Succesvol duurzaam innoveren

MONITORING: ACTUEEL BEELD VOORRAADPOSI TIE

Monitoring van bedrijventerreinen geeft een gemeente of regio een volledig en actueel beeld van de voorraadpositie van bedrijventerreinen. Ook kan door monitoring de omvang en geografische spreiding van veroudering in de tijd worden gevolgd. Monitoring is een belangrijk instrument om tijdig te constateren of het aanbod marktconform is of in een bepaald segment meer moet worden gerealiseerd. Monitoring kan op de volgende manieren bijdragen aan zorgvuldig beleid voor nieuwe en bestaande bedrijventerreinen: 1.Monitoring geeft inzicht in de huidige staat van de bedrijventerreinen: om te kunnen bepalen waar de verouderingsproblemen het grootst zijn en welk karakter deze hebben is een nulmeting en monitoring van veroudering en herstructurering nodig. 2.Na monitoring kan een gemeente of regio ook een waardering en prioritering geven aan de herstructurering: aan de hand van indicatoren kan de staat van veroudering van een terrein worden beschreven en zo bijdragen aan het oordeel of het geherstructureerd moet worden. Een waarderingsschaal brengt dit in beeld. Ook is het mogelijk een relatie te leggen tussen indicatoren voor veroudering en het soort herstructurering dat nodig is. 3.Na monitoring kan een gemeente of regio geherstructureerde en nieuwe bedrijventerreinen tegen elkaar afzetten. Ook kan op elk willekeurig moment worden geanalyseerd hoe de ontwikkeling van herstructureringslocaties in het stedelijk gebied zich verhoudt tot die van uitleglocaties in de periferie. 4.Na een eerste monitoring kan een gemeente of regio de gerealiseerde herstructurering monitoren: een monitor kan ook bij terreinen die inmiddels zijn geherstructureerd, aan de hand van de aard en de omvang van de utgevoerde ingrepen laten zien welk soort herstructurering heeft plaatsgevonden. Het aantal geherstructureerde terreinen of hectare kan met de monitor worden afgezet tegen het aantal nieuwe terreinen in de gemeenten of regio, om bijvoorbeeld te toetsen of de verstedelijking vooral binnen bestaand stedelijk gebied plaatsvindt en wat de vernieuwings- of verouderingsgraad is.

BEDRIJVEN TERREINEN BELEID

In het bedrijventerreinenbeleid kan een gemeente een bepaald ruimtelijk patroon bevorderen. Dit bedrijventerreinenbeleid kan lokaal maar ook regionaal opgezet worden: •In lokaal beleid gaat het voornamelijk om een zorgvuldige beschrijving van het te voeren beleid, kansen, knelpunten en oplossingsrichtingen. •In regionaal beleid gaat het bijvoorbeeld om afstemming van aanbod met andere gemeenten om onderlinge concurrentie tegen te gaan. Dit voorkomt dat ambities (ten aanzien van duurzaamheid, ruimtewinst et cetera) verwateren, doordat bij de gronduitgifte zo min mogelijk eisen gesteld worden.

In het bedrijventerreinenbeleid komen zaken samen als: •aanbodsituatie van bedrijventerreinen; •typologieën van bestaande en nieuwe bedrijventerreinen; •ruimtebehoefte van het bedrijfsleven; •doelen ten aanzien van bereikbaarheid, veiligheid en milieu; •parkmanagement; •selectiecriteria op bedrijventerreinen; •bestuurlijke samenwerking.

N O TA T E R R E I N UITGIFTE

In het uitgiftebeleid kan een gemeente de gronduitgifte op bedrijventerreinen beïnvloeden, bijvoorbeeld waar het gaat om zorgvuldig ruimtegebruik en bij revitalisering van bestaande terreinen. Denk bijvoorbeeld aan de stimulerende werking die uitgaat van koppeling tussen grondprijs en floor space index (f.s.i.). Door regulering van bedrijventerreingrond wordt doorgaans minder nieuw terrein uitgeven en gaan bedrijven langer op de oude plek door. Uitgifteregulering kan een gemeente bereiken door: 1.In de grondakte kan een gemeente voorwaarden opnemen voor het gebruik: een gemeente kan bij een

5 . B E L E I D S N O TA’ S

grondtransactie voorwaarden in de grondakte vastleggen. In het ‘bijzondere deel’ (er is ook een algemeen deel, dat hetzelfde is voor alle kopers) kan zij specifieke bepalingen voor individuele kopers vastleggen, bijvoorbeeld als aanvulling op het bestemmingsplan, om een hogere kwaliteit te kunnen garanderen of om het

KORTE OMSCHRIJ VING

In beleidsnota’s kan een gemeente de gewenste ontwikkelingsrichting voor bedrijventerreinen vastleggen. Hierin kan zij onder meer doelstellingen en bepalingen opnemen ten aanzien van segmentering, gronduitgifte en grondprijs.

gebruik vast te leggen. Bepalingen ten aanzien van gemeenschappelijke voorzieningen (zoals gemeenschappelijke parkeerplaatsen en voorzieningen voor distributie en logistiek) en terugkoopopties van grond zijn meest effectief (zie ook ‘kwalitatieve verplichting’). 2.Een gemeente kan selectief uitgiftebeleid voeren: om een (deel van een) bedrijventerrein voor bedrijven uit één bepaald segment te reserveren, bijvoorbeeld om voldoende kwaliteit te garanderen kan een gemeente selectief grond uitgegeven (‘uitgifteprotocol’). Dit in aanvulling op het bestemmingsplan, waarin alleen ruimtelijk relevante punten mogen worden vastgelegd, geen programmatische (branchering, differentiatie), procesafspraken of integraliteit. 3.Milieuzonering kan een gemeente uitkomst bieden waar het gaat om grond die zijn niet meer in eigen bezit heeft. 4.Een gemeente kan bij de gronduitgifte een exploitatieovereenkomst sluiten: in de grondexploitatieovereenkomst kan een gemeente voorwaarden opnemen, waaronder de gemeente medewerking zal verlenen aan de exploitatie van gronden voor bedrijventerrein (artikel 42 WRO).

32

33

Succesvol duurzaam innoveren

VESTIGINGS BELEID

6. STIMULERINGSBELEID
Een gemeente kan de vestiging van gewenste bedrijven bewerkstelligen door selectief en gericht vestigingsbeleid te volgen. Met vestigingsbeleid kan een gemeente sturen op selectie van bedrijven: een gemeente kan gronduitgifte gebruiken als middel om bedrijven te selecteren, door aan bedrijven uitgifte van grond te weigeren. Maar beperkende voorschriften moeten (volgens de WRO) wel ruimtelijk relevant zijn!

KORTE OMSCHRIJVING

Met de volgende drie instrumenten kan een gemeente ondernemers sturen in hun ruimtebeslissing. De hieronder genoemden instrumenten stimuleren ondernemers in gewenst gedrag (verplaatsingsheffing, subsidie) of bieden de ‘helpende hand’ bij het maken van de juiste keuze tussen vestiging op een bestaand of nieuw bedrijventerrein of uitbreiden op de huidige locatie: ruimtescan.

BEDRIJVEN TERREINEN T YPOLOGIE

Een gemeente kan besluiten een bepaald soort bedrijventerrein te realiseren of binnen één terrein verschillende soorten vestigingsmilieus ter beschikking te stellen aan bedrijven. Dit om percelen aan te kunnen bieden met verschillende prijs-kwaliteitverhouding of om gericht voorzieningen aan te kunnen bieden aan bedrijven. Voorbeelden van segmentering zijn: •segmentering naar sector; •segmentering naar bedrijfsactiviteit; •segmentering naar locatietype; •segmentering naar omvang; •segmentering naar schaal (lokale opvang of regionale opvang); •segmentering naar verschijningsvorm.

RUIMTESCAN

Een ruimtescan geeft inzicht in de mogelijkheden van een individueel bedrijf op de huidige kavel of binnen de mogelijkheden van het bestaande bedrijfspand voor ruimtewinst. Bijvoorbeeld door intensiever gebruik van de kavel, meervoudig ruimtegebruik of betere indeling van het bedrijfspand. De ruimtescan kan worden ingezet als instrument om de ruimtevraag op de huidige locatie op te vangen en dus tegen leegloop van een bestaand bedrijventerrein: •Een gemeente kan de ruimtevragende ondernemer een ruimtescan aanbieden om te bekijken of de ruimtevraag ook op de huidige locatie op te vangen is, alvorens verder te kijken naar een andere kavel (hetzij op hetzelfde bedrijventerrein, een ander bestaand dan wel nieuw bedrijventerrein); •Bijkomend voordeel: niet alleen wordt leegloop van een bestaand terrein voorkomen, ook wordt gekeken of de ruimte anders en intensiever gebruikt kan worden. Dit is goed voor de gebruiksinten-

N O TA G R O N D PRIJSBELEID

Een gemeente kan actief dan wel passief grondpolitiek bedrijven en zo het gebruik van bedrijventerreingrond te beïnvloeden. Belangrijke stap bij de exploitatie is het vaststellen van de hoogte van de uitgifteprijs. Dit voor het marktconform vaststellen van de grondprijs. Niet meer tegen kostprijs of lager, om bedrijven te trekken, maar vanuit vraag en aanbod. Met grondprijsbeleid kan een gemeente: 1.Sturen op lage grondkosten: geringe grondkosten zijn voor sommige bedrijven – zeker grootschalige industriële en distributievestigingen – soms een belangrijke vestigingsfactor. 2.Kostenverhaal herstructurering op nieuwe gronduitgifte: een gemeente kan kosten voor herstructurering (in de toekomst) verhalen door verrekening in hogere uitgifteprijs van de bouwrijpe grond. De plekken waar grondkosten worden gemaakt, vallen namelijk lang niet altijd samen met de plekken waar grondopbrengsten worden geboekt. Binnen een bestemmingsplan en soms ook tussen bestemmingsplannen te plegen kosten kunnen worden verevend om de grondkosten per perceel optimaal uit de opbrengsten te kunnen bekostigen. 3.Sturen op integrale gebiedsontwikkeling: met actief grondbeleid kan een gemeente commercieel niet rendabele doelstellingen ten aanzien van ruimtegebruik wel realiseren. De opbrengsten van de grondexploitatie liggen bij de gemeente (in plaats van bij marktpartijen) die kostenverhalen uit opbrengsten van de grondexploitatie (in plaats van uit exploitatieovereenkomsten en baatbelasting). 4.Uitgifteprijzen laag houden: een gemeente kan de uitgifteprijzen van bedrijventerrein zo laag mogelijk houden om nieuwe bedrijven aan te trekken en bestaande bedrijven die willen verhuizen behouden. Sommige gemeenten variëren hun prijs afhankelijk van hoe graag zij een bepaald bedrijf willen binnenhalen en behouden.

siteit en kwaliteit van het terrein.

V E R P L A AT S I N G S HEFFING

Een gemeente kan een verplaatsingsheffing vragen van bedrijven die naar een nieuw bedrijventerrein gaan, die ingezet kan worden voor beheer en onderhoud van bestaand bedrijventerrein.

SUBSIDIE

•Een gemeente kan ondernemers subsidie aanbieden om op de huidige kavel intensiever met de ruimte om te gaan. Zo is verhuizing in een aantal gevallen niet nodig. Daarnaast kan een gemeente ook subsidie aanbieden om bij verhuizing op de nieuwe locatie intensiever en duurzamer met de ruimte om te gaan. Voor bestaand bedrijventerrein kan dit aantrekkelijk zijn, zeker als onderdeel van herstructurering. •Een gemeente kan ook een ontwikkelaar subsidie aanbieden. Dit om ontwikkeling van een nieuw terrein op de gewenste manier vorm te geven. Te denken valt aan subsidie voor het opstarten van beheer, zorgvuldige inrichting en verkaveling, herplaatsing van bedrijven (bijvoorbeeld bij verplaatsing vanwege herstructurering). Maar ook voor goede begeleiding van ondernemers die bij de ontwikkelaar voor grond aankloppen. •Ten slotte is er de mogelijkheid van fondsvorming. Een gemeente kan geld reserveren dat specifiek is bestemd voor herstructurering. Voedingsbronnen kunnen zijn: algemene middelen, opbrengsten van nieuwe bedrijventerreinen, subsidies en bijdrage van ondernemers.

34

35