SEGMENTERING VAN BEDRIJVENTERREINEN VERBETERT VESTIGINGSKLIMAAT BEDRIJVEN Drs. Pieter C.M.

van der Heijde*
27-02-2002 Door segmentering van bedrijventerreinen sluiten de eigenschappen van locaties voor bedrijven beter aan op de behoeften van ondernemers. De aantrekkelijkheid van het economische vestigingsmilieu neemt hierdoor toe. Bedrijven blijven zo voor de stad of regio behouden en bedrijven van elders zijn eerder geneigd zich te vestigen. Bureau Stedelijke Planning uit Gouda heeft onderzoek verricht naar de mogelijkheden voor het segmenteren van bedrijventerreinen. Dit heeft onder meer geresulteerd in de identificatie van een aantal segmenteringsvarianten. In dit artikel komen deze uitgebreid aan de orde.

Voor een gezonde economische ontwikkeling van een stad of regio is allereerst een voldoende areaal aan beschikbare bedrijventerreinen gewenst. Daarnaast zijn ook de kwalitatieve aspecten van de locaties voor bedrijven van groot belang. Zeker omdat ondernemers zich steeds beter bewust zijn van de waarde van een optimale bedrijfshuisvesting. Aangezien de vestigingscriteria van ondernemers verschillen, is het begrip kwaliteit niet eenduidig. Zo is een zichtlocatie voor het ene bedrijf van groot belang, terwijl dit voor het andere bedrijf nauwelijks telt. Dit betekent dat de aan te bieden bedrijfslocaties bij voorkeur verschillende eigenschappen dienen te bezitten die optimaal aansluiten op de vestigingscriteria van de verschillende gebruikersgroepen. Dit kan bereikt worden door middel van segmentering van bedrijventerreinen. Gemeenten, regio’s en provincies hebben hiermee een belangrijk instrument in handen om de gemeentelijke of regionale economie te stimuleren. Vooral als er in de komende jaren sprake is van economische recessie, vindt zo een goede voorsortering op de toekomst plaats. Segmentering is het indelen en faciliteren van bedrijventerreinen op basis van vestigingswensen en eisen van verschillende groepen gebruikers Bedrijventerreinen kunnen op veel verschillende manieren gesegmenteerd, of ingedeeld worden. Doorgaans vindt gelijktijdige toepassing plaats van meerdere segmenteringsvarianten. Op zich is dit goed, zolang het maar doelmatig gebeurd. Dit is vaak niet het geval. Voor een zorgvuldige segmentering is het noodzakelijk om een beeld te hebben van de verschillende varianten op basis waarvan een segmentering plaats kan vinden. Alleen zo kan het vestigingsmilieu van bedrijventerreinen optimaal afgestemd worden op de vestigingswensen van ondernemers. Bedrijventerreinen kunnen onder meer gesegmenteerd zijn op basis van milieuhindercategorie, bereikbaarheidsprofiel, bedrijfstak, representativiteit, bedrijfshuisvesting, afzetgebied, ketenmanagement en formatie.

MILIEUHINDERCATEGORIE De scheiding die zich vanaf de laatste decennia van de 19e eeuw voordeed tussen kantorenlocaties in de binnenstad en productiebedrijven (met meer hinder) aan verkeersaders (spoorwegen, kanalen, rivieren) langs de stadsrand was onbedoeld de eerste aanzet voor een segmentering naar milieuhindercategorie. In de loop van de 20e eeuw is het onderscheid in (geluids)hinder in het kader van de Wet Milieubeheer geformaliseerd en zijn de verschillende soorten bedrijven ondergebracht in milieuhindercategorieën. Dit gebeurt door overlast van geluid, geur, stof, gevaar en visuele overlast te combineren. In het bestemmingsplan is vastgelegd welk type bedrijf zich op welk bestemmingsvlak mag vestigen. Op een bedrijventerrein kunnen meerdere soorten bestemmingsvlakken aanwezig zijn. Door een toename van de technische mogelijkheden om milieuhinder te beperken neemt de noodzaak om te segmenteren op basis van milieuhinder af. Met de aanpassing van de Wet Milieuhinder in 2002 komt de verantwoordelijkheid voor het geluidbeleid vrijwel volledig bij de gemeenten te liggen. De

gemeenten krijgen hiermee meer ruimte om zelf een wenselijke indeling naar milieuhindercategorie te bepalen. BEREIKBAARHEIDSPROFIEL Segmentering naar het bereikbaarheidsprofiel van bedrijven komt voort uit de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra. Hierin is ingezet op het veilig stellen van de bereikbaarheid door middel van geleiding van de mobiliteit. Het niet noodzakelijke autoverkeer in steden en stadsgewesten diende teruggedrongen te worden door middel van een te voeren locatiebeleid en het hanteren van een stringent parkeerbeleid. Hiertoe zijn bereikbaarheidsprofielen geïntroduceerd met A, B en C locaties. De bereikbaarheidsprofielen bepalen de toegestane aard van de activiteiten (zelfstandige kantoren, bedrijfshuisvesting of een mix van beiden) en het maximaal te realiseren aantal parkeerplaatsen per werknemer. Het locatiebeleid had tot gevolg dat bij de planning en bestemming van bedrijventerreinen voortaan verplicht rekening gehouden moest worden met de vervoersactiviteiten van de diverse soorten bedrijven. In de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening zijn de rijksnormen voor de indeling van locaties en het gebruik daarvan vervallen. In het nieuwe rijksbeleid zijn gemeenten primair verantwoordelijk voor het ontwikkelen en gebruiken van locaties voor bedrijven. Op zo’n manier dat recht wordt gedaan aan de drie dimensies van stedelijke vitaliteit: economische dynamiek, bereikbaarheid en ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid. BEDRIJFSHUISVESTING Een derde vorm van segmentering is het indelen van bedrijventerreinen naar aard van de bedrijfshuisvesting. Hierbij is vooral sprake van een differentiatie tussen kantorenlocaties en terreinen met productiehallen. Daarnaast zijn nog vele tussenvarianten en verfijningen mogelijk. In de loop van de 20e eeuw vond een scheiding plaats tussen kantorenlocaties in of nabij het stadscentrum en bedrijventerreinen aan de stadsrand. In de centra van steden ontstonden hierdoor vaak omvangrijke kantorenconcentraties. In de afgelopen decennia kwamen aan de stadsrand echter ook specifieke kantorenlocaties tot stand zoals bijvoorbeeld Rijnsweerd in Utrecht en Amsterdam Zuidoost. REPRESENTATIVITEIT Tussen segmentering naar bedrijfshuisvesting en segmentering naar representativiteit bestaat een sterke relatie. Zo richten bedrijventerreinen met een hoge representatitiviteit zich vaak op kantoren. Voor ondernemers is de uitstraling van het bedrijfspand en de bedrijfsomgeving in toenemende mate van belang. Dit blijkt onder meer uit een onderzoek dat in opdracht van het Ministerie van Economische Zaken heeft plaatsgevonden. Dit toonde aan dat tussen 1992 en 1997 het belang dat ondernemers hechten aan de representativiteit van een gebouw met 10% toe was genomen, de representativiteit van de omgeving met 10% en de kwaliteit van de omgeving met 35%. Wel hangt de waarde die ondernemers aan deze locatiefactoren hechten sterk af van de bedrijfsactiviteit. Zo zal een verhuisbedrijf dat zijn bedrijfsruimte uitsluitend gebruikt voor opslag en stalling, veel minder behoefte hebben aan een representatief bedrijfspand dan een automatiseringsbedrijf dat regelmatig klanten ontvangt. Variatie in de mate van representativiteit tussen bedrijventerreinen kan aan deze verschillende behoeften tegemoet komen en (visuele) overlast voorkomen. Voorbeelden waarin specifiek is ingezet op segmentering naar (hoge) representativiteit zijn het kantorenpark de Pettelaar in Den Bosch en het bedrijvenpark IJsseloord 2 in Arnhem. Maar ook op bedrijventerreinen zelf kan sprake zijn van onderscheid in de mate van representativiteit van het terrein en de bedrijfshuisvesting. Hierbij zijn de locaties langs doorgaande wegen op en langs de bedrijventerreinen vooral geschikt voor kantoorachtige bedrijven en showrooms. Productiehallen en opslagfaciliteiten dienen bij voorkeur een plaats te krijgen op locaties buiten de zichtlijnen. Een dergelijke inrichting van bedrijventerreinen sluit ook optimaal aan bij de formatiegerichte segmentering, daar bij deze variant vele verschillende bedrijfstakken met uiteenlopende bedrijfshuisvesting een plaats dienen te krijgen.

Om tegemoet te komen aan het toenemende belang dat ondernemers hechten aan hun bedrijfshuisvesting en –omgeving dient veel aandacht uit te gaan naar de stedenbouwkundige inrichting van de bedrijventerreinen en de architectuur van de bedrijfsbebouwing. Zeker op de zichtlocaties is dit van groot belang. De bedrijfsbebouwing die hier uiteindelijk tot stand komt is immers het visiteplaatje van een stad. Daarnaast verdient het aanbeveling om (met name de grote) bedrijventerreinen te voorzien van ondersteunende voorzieningen en parkbeheer. In gesprekken met vertegenwoordigers van ondernemersorganisaties is gebleken dat hier in toenemende mate behoefte aan is. AFZETGEBIED Tussen de omvang van afzetgebieden van bedrijven bestaan grote verschillen. Deze kunnen lokaal, regionaal, nationaal of internationaal zijn. Vaak (maar niet altijd) bestaat er een relatie tussen de schaal van het afzetgebied en de omvang van het bedrijf. Kleine bedrijven hebben over het algemeen een kleiner afzetgebied dan grote bedrijven. De aard van het afzetgebied is bepalend voor de gewenste locatie. Zo zal een bedrijf met een nationale afzetmarkt graag nabij het rijkswegennet gevestigd zijn. Lokaal en/of regionaal georiënteerde bedrijven hebben meer aan een locatie met een goede bereikbaarheid binnen de stad of regio zelf. Een bedrijventerrein kan naar afzetgebied gesegmenteerd worden door de grootte van de kavels of bedrijfsunits hierop af te stemmen. Binnenstedelijke bedrijventerreinen zijn vaak vooral geschikt voor kleinschalige bedrijven met een lokale of regionale afzetmarkt. De bedrijventerreinen aan de stadsrand zijn met name geschikt voor (middel)grote bedrijven met een (boven)regionale oriëntatie. Segmentering naar afzetmarkt is niet alleen voor de bedrijven van belang. Ook voor de stad levert het grote voordelen op, omdat op deze manier de mobiliteit zoveel mogelijk wordt beperkt. De ontlasting van het wegennet kan daarbij weer bijdragen aan een verbetering van de stedelijke economie. KETENMANAGEMENT Voor een duurzame inrichting van bedrijventerreinen dient een analyse en optimale afstemming plaats te vinden van de energie-, water- en materiaalstromen die de bedrijven in- en uitgaan. Dit betreft integraal ketenbeheer. Hierbij is het streven om bedrijven deel uit te laten maken van een ecologisch netwerk. Zo kunnen ze gebruik maken van elkaars restwarmte, restwater of reststoffen. Als deze mogelijkheid zich voordoet is het van belang om dicht bij elkaar gevestigd te zijn. In ’s-Hertogenbosch is een deel van het bedrijventerrein De Rietvelden specifiek voor dit soort bedrijven bestemd. Deze opzet dient zowel het milieu te ontlasten als economisch voordeel op te leveren. De mogelijkheden voor ketenmanagement zijn sterk afhankelijk van de aard van de aanwezige of aan te trekken bedrijvigheid. Met name industriële bedrijven lenen zich voor een dergelijke aanpak. BEDRIJFSTAK Vanaf de jaren tachtig ontstond de segmenteringsvorm waarbij bedrijven in een zelfde bedrijfstak geclusterd werden op één bedrijventerrein. Gemeenten probeerden op deze manier een aantrekkelijk vestigingsmilieu voor bedrijven te creëren. Zo ontstonden de welbekende transport- en distributieparken en autoboulevards. Nog steeds komt deze manier van segmenteren veel voor. De achterliggende gedachte is dat de clustering van bedrijven in dezelfde bedrijfstak aantrekkelijk zou zijn voor de individuele bedrijven. Dit vanwege het onderlinge netwerk en het gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen (zoals bijvoorbeeld een goede bereikbaarheid vanaf de rijksweg). Segmenteren naar bedrijfstak is echter niet altijd even zinvol. Zo is het contactennetwerk tussen bedrijven in dezelfde bedrijfstak lang niet zo intensief als wel eens wordt verondersteld. Op zich is dit niet verwonderlijk omdat er bij een cluster bedrijven in dezelfde bedrijfstak al snel sprake is van concurrentie (bijvoorbeeld cluster van transportbedrijven). Indien dit niet het geval is, dan liggen de bedrijfskolommen vaak zo ver uiteen dat er nauwelijks sprake is van raakvlak (bijvoorbeeld transporteur van huisraad en transporteur van vee). Ook dit komt het netwerk niet ten goede. Segmentering naar bedrijfstak is wel zinvol als er voor de betrokken bedrijven sprake is van

economisch voordeel. Dit kan door de aanwezigheid of ontwikkeling van een gemeenschappelijke voorziening. Een goed voorbeeld in deze is de haven van Rotterdam of op kleinere schaal het Multimodaal Transport Centrum Valburg . Het economische voordeel van een dergelijke voorziening dient voor de betrokken bedrijven wel aanzienlijk te zijn. Zo geeft de aanwezigheid of ontwikkeling van een haven of een goederentreinstation voldoende basis om te segmenteren naar bedrijfstak, maar een gemeenschappelijke wasstraat voor vrachtauto's niet. Segmentatie naar bedrijfstak is ook zinvol als er sprake is van op de consument gerichte diensten of goederen. Een goed voorbeeld hiervan is de autoboulevard. Door de concentratie van soortgelijke goederen of diensten ontstaat een extra aantrekkingskracht op consumenten. Hierdoor ontstaat een meerwaarde die in principe aan alle betrokken bedrijven ten goede komt. FORMATIE Een formatie betreft de verzameling van activiteiten die samenhangen met de achtereenvolgende stadia die goederen afleggen in het voortstuwingsproces van grondstof tot eindproduct (de bedrijfskolom), alsmede alle gerelateerde activiteiten zoals dienstverlening en toeleverantie. De op een bedrijfstak gerichte segmentatie is gebaseerd op het soort activiteit dat uitgeoefend wordt zoals bijvoorbeeld transport of zakelijke dienstverlening. De op een formatie gerichte segmentatie staat hier in feite loodrecht op. De invalshoek is hier juist gericht op de totstandkoming van een product zoals bijvoorbeeld computers of auto’s. Hierbij spelen verschillende bedrijfstakken een rol. Voor bedrijven in een formatie is nabijheid een belangrijke vestigingsplaatsfactor. Met name door de afname van transportkosten van mensen en goederen kunnen aanzienlijke kostenbesparingen optreden. Zeker in het kader van de inmiddels breed geïntroduceerde ‘just in time delivery’ is dit van groot belang. Een ander voordeel van nabijheid is dat hierdoor gemakkelijker contacten met andere bedrijven ontstaan. Voor de economie van een gebied is de aanwezigheid van een of meerdere formaties van groot belang. Het uitgebreide economische netwerk dat hiermee samenhangt heeft immers een zichzelf versterkend en aantrekkend effect (agglomeratievoordelen). De op een formatie gerichte segmentering biedt dan ook grote voordelen. Het is echter niet eenvoudig om een formatie te laten ontstaan. Gebruikelijker is dat deze tot stand komt door autonome ontwikkelingen. Voorbeelden in deze zijn de formaties rond Philips in Eindhoven en Silicon Valley in California. Scheveningen Haven in Den Haag is een voorbeeld van een bedrijventerrein dat is gericht op een formatie. Het betreft hier van oorsprong de formatie rond ‘vis’. Later is dit uitgebreid tot ‘vis en havengebonden’. In het gebied zijn vele soorten bedrijven in verschillende branches actief die zich direct of indirect richten op vis en havengebonden activiteiten. Tussen al deze bedrijven bestaat een uitgebreid relatienetwerk dat tezamen de formatie vormt. Segmentatie op basis van formatie is doorgaans alleen mogelijk als er sprake is van een zekere kritische massa van één bepaalde soort. In Scheveningen Haven is deze kritische massa door de historische ontwikkeling van de visserij ontstaan, maar is inmiddels weer aan het einde van zijn levenscyclus. De formatiegerichte segmentering dient bij voorkeur op een bedrijventerrein plaats te vinden dat optimaal aansluit op de vestigingswensen en eisen van de ondernemers binnen het cluster. In verband met de uitstraling en aantrekkingskracht is de nabijheid van een of meerdere sleutelorganisaties in het cluster gewenst. Daarnaast dient rekening gehouden te worden met het feit dat een formatie uit verschillende bedrijfstakken bestaat. Dit betekent dat een bedrijventerrein bij voorkeur voorzien dient te zijn van een aanzienlijke variatie aan bedrijfslocaties. Onder meer met betrekking tot de milieuhindercategorie, de representativiteit en de bedrijfshuisvesting. TOT SLOT Door segmentering van bedrijventerreinen sluiten de eigenschappen van locaties voor bedrijven beter aan op de vestigingswensen en –eisen van ondernemers, waardoor de aantrekkingskracht van het stedelijke of regionale vestigingsmilieu toeneemt. Hiermee blijven bedrijven behouden en zijn bedrijven van elders eerder geneigd zich te vestigen. Zeker omdat ondernemers zich steeds beter

bewust zijn van de waarde van een optimale bedrijfshuisvesting, levert een juiste segmentering van bedrijventerreinen een belangrijke bijdrage aan een gezonde economische ontwikkeling. Segmentering van bedrijventerreinen kan plaatsvinden op basis van verschillende indelingsvarianten zoals milieuhindercategorie, bereikbaarheidsprofiel, bedrijfshuisvesting, representativiteit, afzetgebied, ketenmanagement, bedrijfstak en formatie. In de praktijk is het zinvol om bedrijventerreinen op basis van meerdere varianten te segmenteren. Voor een optimale bijdrage aan het vestigingsklimaat van bedrijven is het de kunst om de juiste combinatie aan segmenteringsvarianten toe te passen. Aangezien de ruimtelijk-economische situatie in iedere stad of regio verschillend is, vraagt dit om specifiek onderzoek en maatwerk!