Startnotitie Grote Driehoek

Directie Beleid & Ontwikkeling Afdeling Beleid Mei 2005 / jrl versie: 2505/def.

1. Inleiding.
Al geruime tijd is de ontwikkeling van het bedrijventerrein Grote Driehoek regelmatig onderwerp van discussie geweest in de verschillende gremia. In bijlage 1 zijn de verschillende besluitvormingsmomenten e.d. chronologisch weergegeven. Onlangs is dit onderwerp in de raad wederom aan de orde geweest. In de vergadering van 27 april 2005 heeft de raad besloten: - in een startnotitie nader te uit laten werken welke randvoorwaarden zullen moeten gelden bij de opstelling in een bestemmingsplan; - te kiezen voor het in procedure brengen van een bestemmingsplan nadat deze randvoorwaarden door de raad zijn vastgesteld. Deze startnotitie moet daarin duidelijkheid geven.

2. Projectopgave.
Belangrijk voor het vervolg van deze notitie is de opgave te formuleren. Deze luidt:

Geef de kaders en randvoorwaarden aan op basis waarvan een bestemmingsplan kan worden opgesteld. Het centrale aspect dat daarbij speelt, is een hoogwaardig bedrijven gebied met voor een deel van het gebied mogelijkheden voor bedrijven in de milieucategorie 4.1 en 4.2. Dit betekent dat bedrijven in de genoemde milieucategorie het hoogwaardige karakter van het gebied niet mogen aantasten.

3. Projectgebied.
Het bedrijventerrein Grote Driehoek ligt ingeklemd tussen de spoorbaan langs de A12, de ’s-Gravenweg en de spoorbaan van de Hofpleinlijn (de toekomstige RandstadRail). Op de luchtfoto op de cover en de onderstaande kaart is dat weergegeven.

25-05-2005

2

4. Kaders, uitgangspunten en randvoorwaarden.
Zoals in de inleiding is vermeld is er over de ontwikkeling van het gebied al heel wat gediscussieerd en besloten. Als gevolg daarvan zijn ook al verschillende kaders en uitgangspunten gehanteerd. Het belangrijkste besluit met betrekking tot de ontwikkelingen in deze gemeente is het raadsbesluit van 27 januari 2005 aangaande het Pit!. Daarin wordt aangegeven dat een deel van het gebied aangemerkt moet worden als kantorenlocatie. Vervolgens is het overige deel genoemd als bedrijvengebied zonder daar een milieucategorie aan te verbinden. Als belangrijk kader voor de ontwikkeling van dit gebied geldt ook het raadsbesluit van 27 november 2003 en de raadsbreed aangenomen motie van de CDA. Het raadsbesluit behelst het niet instemmen met de intentieovereenkomst tussen de provincie Zuid-Holland, gemeente Pijnacker-Nootdorp en gemeente Den Haag inzake de ontwikkeling van het bedrijventerrein Grote Driehoek. Tevens heeft de raad in de motie het college van burgemeester en wethouders verzocht voor de Grote Driehoek eerst de randvoorwaarden op te stellen en aan de raad voor te leggen alvorens te starten met het opstellen van een bestemmingsplan. In het onlangs genomen raadsbesluit van 27 april 2005 is dat nogmaals vastgelegd en het opstellen van een startnotitie daaraan toegevoegd. In deze notitie worden op basis van deze eerder genomen besluiten vervolgkaders gesteld. Op provinciaal en stadsgewestelijk niveau zijn er de besluiten ten aanzien van het streekplan en regionaal structuurplan. In het streekplan Zuid-Holland West (vastgesteld 19 februari 2003) staat dat er een actueel tekort is aan vestigingsmogelijkheden voor bedrijven in de hogere milieucategorieën (4 en 5). De Grote Driehoek is één van de gebieden die daarvoor in het streekplan zijn aangewezen. Er wordt in deze startnotitie geen rekening gehouden met het bepaalde in de eerste herziening van het streekplan aangezien deze specificatie in strijd is met het gemeentelijk beleid en door de gemeente procedureel is bestreden. In het Regionaal Structuurplan (RSP) Haaglanden, vastgesteld 20 februari 2002, is de Grote Driehoek een onderdeel van het uitwerkingsgebied Vliet/A12-zone. Het uitwerkingsplan Vliet/A12-zone is op 20 april 2005 als partiële herziening RSP door het algemeen bestuur van het stadsgewest Haaglanden vastgesteld en ter goedkeuring voorgelegd aan Gedeputeerde Staten. Op de concept uitwerking heeft de gemeente bij brief van 16 april 2004 m.b.t. de voorgestelde milieucategorieën en het kantorenprogramma negatief gereageerd. De brief met bijbehorende stukken zijn ter kennis name naar de raadscommissie verzonden. In dit plan staan enkele uitgangspunten die van belang zijn voor de ontwikkeling van het bedrijvengebied de Grote Driehoek. Op 22 september 2004 heeft het AB van Haaglanden de “Kantorenstrategie Haaglanden” met bijbehorende afsprakenkader vastgesteld, met de aantekening dat de vertegenwoordigers van de gemeente Pijnacker-Nootdorp tegen het onderdeel van hun gemeente hebben gestemd.

5. Beleidsmatige analyse.
• Wonen. In het gebied staan op dit moment enkele (bedrijfs)woningen. De algemene beleidslijn is dat er in bedrijvengebied geen woningbouw gerealiseerd kan en mag worden. De functie wonen belemmert in deze de functie bedrijven. Dit geldt ook voor bedrijfswoningen. Dat betekent dat de op dit moment aanwezige woningen, voor zover dat nog niet is gebeurd, aangekocht moeten worden en worden gesaneerd. Extra aandacht betreft de twee woningen aan de ’s-Gravenweg nabij de spoorwegovergang. Deze woningen zijn op dit moment nog eigendom van NS Vastgoed en

25-05-2005

3

stonden daar ooit op de nominatie om gesloopt te worden. De woningen worden op dit moment nog steeds bewoond. Er wordt overleg gepleegd met NS Vastgoed over de aankoop. Om meerdere redenen is het gewenst dat de woningen gesaneerd worden: omwille van de zone langs de rijksweg A12 met betrekking tot de luchtkwaliteit, de geluidzone langs zowel de snelweg als de spoorbaan. Daarnaast belemmeren de woningen de ontwikkeling van het bedrijvengebied. • Economie. In het Pit! wordt aangegeven dat o.a. de Grote Driehoek een functie kan vervullen voor (boven)regionale en zo mogelijk ook (inter)nationale bedrijvigheid. Met name de situering van het terrein langs de rijksweg en de RandstadRail halte (RR-halte) biedt daarvoor mogelijkheden. Het uitgangspunt is een hoogwaardig bedrijventerrein, ook ten aanzien van de werkgelegenheid. Die hoogwaardigheid wordt voor een deel bepaald door het type bedrijf of wel de milieucategorie waarbinnen de bedrijfsactiviteiten plaatsvinden, maar nog meer door de confrontatie tussen de type bedrijven in de verschillende milieucategorieën. Financieel-economisch zal daarin bij de uitgifte de juiste balans gevonden moeten worden. Nog meer bepalend is de uitstraling van de bedrijven, die vastgelegd moet worden in een beeldkwaliteitplan. Gelet op de gunstige locatie met betrekking tot de ontsluiting (nabij de afslag van de A12 en de RR-halte) geldt, evenals bij andere bedrijventerreinen de eis van minimaal 50 werknemers per hectare uit te geven terrein. Door het Bureau Stedelijke Planning BV is een onderzoek gedaan naar de ontwikkelmogelijkheden van het terrein, een zogeheten SWOT-analyse. Dit onderzoek is als bijlage bij deze startnotitie gevoegd. Het bureau geeft aan dat het gebied als te ontwikkelen bedrijfsterrein zijn sterke punten haalt uit de goede bereikbaarheid vanaf de A12 en de halte van de RandstadRail. Ook wordt de “zichtlocatie” aan de A12 – als één van de laatste in Haaglanden – als een sterk punt aangemerkt. Dit biedt de ontwikkeling van het gebied ook zijn kansen. Daarnaast wordt als kans gezien de verschuiving van de economie richting de dienstverlening. Het toekomstige bedrijventerrein kent ook zijn bedreigingen in onder andere de vestiging van milieuhinderlijke bedrijvigheid en de omvangrijke regionale voorraad aan beschikbare bedrijventerreinen. Het regionaal kantorenprogramma voor de Grote Driehoek – 5.000 m² bvo tot 2010, zoals vastgesteld in de “Kantorenstrategie Haaglanden” – sluit niet aan op het stedenbouwkundig en financieel gewenste programma (20.000 tot 30.000 m² bvo). Het besluit van het AB van het Stadsgewest Haaglanden aangaande de “Kantorenstrategie Haaglanden” (22 september 2004) geeft echter ook mogelijkheden voor een verschuiving van het aantal m²-s bvo binnen een gemeente. Voor de Grote Driehoek kan dit leiden tot het gewenste programma vanuit een verschuiving van de Kleine Driehoek, Pijnacker-Zuid en Pijnacker Centrum. Omdat het ook een verschuiving in tijd is – het programma van Pijnacker-Zuid is voor na 2010 en van de Grote Driehoek voor 2010 – is wel instemming van het AB van Haaglanden nodig. • Mobiliteit. Aan de noordwest zijde van het gebied, nabij de kruising met het spoor en de A12, is onlangs een onderdoorgang onder de toekomstige randstadrail gerealiseerd. Dit zal tevens de hoofdontsluiting van het gebied worden. Om de nieuwe RandstadRail-halte (RRhalte) te kunnen realiseren is de bestaande spoorovergang bij de ’s-Gravenweg afgesloten en zal deze worden ontmanteld. Daarom is door het gebied een tijdelijke ontsluiting voor het tuinbouwgebied Noukoop aangelegd. In hoeverre deze tijdelijk ontsluiting ook als een definitieve weg voor het bedrijvengebied gebruikt kan worden zal bij de uitwerking bekeken moeten worden. Conform het algemene uitgangspunt moeten de te vestigen bedrijven op eigen terrein voorzien in zowel het parkeren voor eigen werknemers als voor bezoekers. Met betrekking tot het aantal parkeerplaatsen worden de CROW-cijfers, publicatie 182, 2003, aangehouden.

25-05-2005

4

Het uitwerkingsplan Vliet/A12-zone stelt dat de gemeente Pijnacker-Nootdorp bij de opstelling van het bestemmingsplan rekening moet houden met het eventueel inpassen van een wegtracé vanaf de noordwestelijke ontsluiting richting Zoetermeer-Rokkeveen. Het betreft een ruimtelijke reservering voor de middellange termijn, die opgenomen kan worden in de wegenstructuur van het gebied. Dit heeft uiteraard wel consequenties voor de inrichting van dat wegdeel. • Milieu. Met betrekking tot het milieu spelen er verschillende aspecten. In de eerste plaats de categorisering van de bedrijven. In het streekplan wordt de Grote Driehoek aangemerkt als een bedrijventerrein waarin bedrijven in de categorie 4 en 5 gerealiseerd kunnen worden. In het uitwerkingsplan Vliet/A12zone is het aangemerkt als een bedrijventerrein met een gemengd en hoogwaardig profiel. De locatie fungeert tevens voor het onderbrengen van milieuhinderlijke bedrijven tot en met categorie 4.2. Op basis van de bepalingen in milieuwetgeving kan worden geconcludeerd dat, gelet op de bestaande woningen buiten het plangebied, zich geen bedrijven in de milieucategorie 5 kunnen vestigen. (zie ook de in de tekst gevoegde tekening). Slechts op een klein deel van het gebied bedrijven met de milieucategorie 4.2 gevestigd kunnen worden. Het betreft het deel in de noordwest hoek van het gebied, direct grenzend aan de A12, met een bruto oppervlak van 6,2 ha. Rekening houdend met de ontsluiting van het gebied en de infrastrook langs de spoorbaan en de A12 met de daarbij te graven noodzakelijke waterpartijen, is daarvan maximaal ca. 4,5 ha uitgeefbaar. De vraag is of de omvang van dit deel van het bedrijventerrein voldoende levensvatbaarheid biedt voor een bedrijf in de milieucategorie 4.2. De buiten het plangebied aan de ’s-Gravenweg gelegen woningen maken het conform de milieuwetgeving, onmogelijk op het overige deel van het terrein bedrijven te vestigen in de categorie 4.2. (zie ook de in de tekst gevoegde tekening). Het Bureau Stedelijke Planning BV geeft daarbij aan dat juist dit deel van het toekomstige bedrijventerrein de potentie heeft voor bedrijven met een (inter)nationaal karakter, die waarde hechten aan een zichtlocatie. Het zijn ook de bedrijven met een representatieve uitstraling. Bedrijven in de milieucategorie 4.2 bestaan met name uit industrie en afvalverwerking en staan niet bekend om hun representatieve uitstraling, aldus het Bureau Stedelijke Planning BV. Zij gaat daarom voor de strook langs de A12 uit van een maximale milieucategorie van 3.1. Gelet op eerder genomen besluiten moet de vestiging van bedrijven in de milieucategorie 4.2 echter niet worden uitgesloten. Wel zullen zij moeten voldoen aan de representatieve eisen, zoals die in het beeldkwaliteitplan zullen worden opgenomen. In de tweede plaats ligt een deel van het gebied in de geluidgevoelige zones van de rijksweg A12 en de spoorlijn. In het uitwerkingsplan Vliet/A12-zone wordt daarvan gezegd dat kantoren en bedrijven in die zone volgens de geluidwetgeving mogelijk zijn.

25-05-2005

5

Het derde aspect betreft de luchtkwaliteit langs wegen. Het gaat dan om de concentratie van de stikstofdioxide (NO2) en de fijn stof (PM10). In de zone langs de rijksweg is er een overschrijding van de grenswaarde voor beide. De ontwikkelingen in het gebied (bedrijven en kantoren) zouden de niet gevoelige functies betreffen. Zeker heeft het consequenties voor woningen, ook de bestaande woningen, met name de woning nabij de spoorwegovergang ’s-Gravenweg. In opdracht van de gemeente doet RBOI een onderzoek naar de luchtkwaliteit in dit gebied. Inmiddels is een conceptrapportage ontvangen. Gelet op de landelijke ontwikkelingen en de eerste uitspraken van de Raad van State is het nog niet mogelijk hierover nu al een oordeel te hebben. Ook voor niet woningbouwgebieden, de in eerste instantie als niet gevoelige functies aangemerkte gebieden, zou het consequenties kunnen geven. Voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein de Grote Driehoek betekent dit zeker een risico. Een vierde aspect is de eventuele bodemverontreiniging. Gelet op het oorspronkelijke gebruik liggen er enkele risico’s. het gaat dan om de erven rond de bedrijfswoningen en de mogelijke puinpaden in het weidegebied in en nabij de kassen. • Juridisch. Bij het opstellen van het bestemmingsplan moet rekening gehouden worden met de genoemde kaders, zowel de door de provincie in het streekplan als de door de raad gestelde kaders. Duidelijk is dat er een aanzienlijk verschil is tussen de ambities van de gemeente en het programmavoorstel uit het uitwerkingsplan Vliet/A12-zone ten aanzien van de omvang voor de kantoren (20.000 m² versus 5.000 m² bvo). Wellicht biedt een binnengemeentelijke verschuiving van het programma enige extra mogelijkheden. Het verdient aanbeveling om met betrekking tot het programma een wijzigingsbevoegdheid in het plan op te nemen met betrekking tot de omvang van het bvo kantoren. Daarmee kan enerzijds ingestoken worden op het programma voorstel van de provincie en anderzijds op de ambitie van de gemeente. Indien van de zijde van de provincie problemen bestaan met de wijzigingsbevoegdheid, wordt goedkeuring onthouden aan slechts de wijzigingsbevoegdheid en niet aan de bestemming zelf. In het bestemmingsplan wordt niet uitgegaan van het bepaalde in de eerste herziening van het streekplan aangezien deze specificatie in strijd is met het gemeentelijk beleid en door de gemeente procedureel is bestreden. Middels dit op te stellen bestemmingsplan is het aannemelijk dat de definitieve vaststelling en opgenomen bepalingen pas na een bezwaar- en beroepsprocedure zal worden afgerond. De milieuzonering van het bedrijventerrein moet zodanig vorm worden gegeven dat de meest hinderlijke bedrijvigheid zich aan de kant van de A12 vestigt en dat de milieucategorie richting RandstadRail en de ’sGravenweg geleidelijk afneemt. Zie hiervoor ook het kaartje bij de subparagraaf Beleid. De kantoorbebouwing zal voornamelijk nabij de halte van de RandstadRail worden ontwikkeld. Er ligt op dit moment een aanvraag voor het plaatsen van een reclamemast op een perceel zichtbaar vanaf de A12 en het spoor. Vastgesteld moet nog worden of meerdere mogelijkheden voor het plaatsen van een reclamemast in die zichtstrook wenselijk is. Het aantal dient expliciet in de voorschriften van het bestemmingsplan te worden opgenomen. Met gebruikmaking van een anticipatieprocedure ex artikel 19 WRO kan hieraan vooruitlopend op het rechtskracht krijgen van het bestemmingsplan eventueel medewerking worden verleend. In de partiële herziening van het RSP Haaglanden (uitwerkingsgebied Vliet/A12-zone) is een regionale verbinding Zoetermeer – Den Haag indicatief opgenomen. In de voorschriften moet daarom expliciet rekening worden gehouden met een ruimtereservering daarvoor. Dit kan zo nodig gecombineerd worden met de voor het gebied benodigde wegenstructuur.

25-05-2005

6

Het risico is zeer wel aanwezig dat er (plan)schadeclaims worden ingediend, met name daar waar mogelijkheden geschapen wordt voor milieuhinderlijke bedrijven in de categorie 4.2. Bij het projectplan zal dit verder onderzocht moeten worden. • Stedenbouwkundig. Belangrijk stedenbouwkundig element bij de verdere ontwikkeling van het gebied is de ontsluiting aan de noordwest zijde onder het spoor van de randstadrail (nabij de Kleine Driehoek). Deze ontsluiting zal ook gebruikt moeten worden als ontsluiting voor het achterliggende glastuinbouwgebied Noukoop. Daarnaast is een belangrijk element de aan de noordzijde grenzende “infrastrook”: de rijksweg A12 en de spoorbaan. Ook moet rekening worden gehouden met een ruimtereservering voor extra wateropvang van het gebied zelf. Het bedrijvengebied zal op een zodanige manier verkaveld moeten worden, dat aan de buitenrand zo min mogelijk “achterkant situaties” gaan voorkomen. Aan de A12 is dat vanzelfsprekend gezien de status van “zichtlocatie”, maar ook langs de ’s-Gravenweg en het spoor is dit in verband met de nabij gelegen woningbouw een belangrijk uitgangspunt. Vervolgens zullen in een te vervaardigen beeldkwaliteitplan nadere eisen gesteld worden aan de bedrijfsbebouwing en de afscherming van de afzonderlijke percelen. Daarnaast zijn de locaties waar hogere bedrijfsbebouwing is toegestaan langs de A12 geconcentreerd. Met het beeldkwaliteitplan worden tevens waarborgen gegeven voor de hoogwaardige invulling. In dit kader kan als referentie gelden het beeldkwaliteitplan zoals dat voor bedrijventerrein Ruyven is opgesteld. Met kantoorbebouwing nabij de RandstadRail-halte is het bedrijventerrein nog verder visueel af te schermen van de nabij gelegen woningbouw. Deze kantoren hebben waarschijnlijk een marginale afschermende waarde met betrekking tot geluidsoverlast of stankhinder. Ten opzichte van de woningen wordt eventuele hinder door bedrijvigheid wel op verdere afstand geplaatst. Met ca 23.000 m² bvo kantoren in combinatie met de eerder genoemde maatregelen is het bedrijventerrein Grote Driehoek ten opzichte van de nabijgelegen woningen redelijkerwijs visueel aanvaardbaar te maken. Hierbij wordt voorlopig uitgegaan van een serie kleinschalige kantoorgebouwen in de orde grootte 1.750 m² bvo en 2.500 m² bvo in 4 lagen, zodanig geschakeerd dat vanuit het gezichtspunt aan de overzijde van het spoor een coulissenwerking ontstaat. • Grondzaken. Van het totale gebied is ruim 90 % reeds verworven en eigendom van de gemeente. Met name NS Vastgoed bezit nog een deel van het gebied. Over de verwervingen vinden onderhandelingen plaats. • Civiel. Met betrekking tot dit onderdeel zijn er geen bijzondere opmerkingen te maken. Bij de verdere uitwerking en/of realisering zal er een civieltechnische verkenning gemaakt worden. • Water. Binnen het gebied moet voldoende ruimte worden gereserveerd als bergingscapaciteit voor het oppervlaktewater van het gebied zelf. Uitgegaan moet worden van 325 m³ per ha. Er is geen noodzaak aanwezig extra ruimte te reserveren voor bergingscapaciteit voor een gebied buiten de Grote Driehoek. • Veiligheid. Er zal bij het beheer van het bedrijvengebied gekozen worden voor een parkmanagement. Vooralsnog wordt gestreefd naar het keurmerk veilig ondernemen.

25-05-2005

7

6. Programma.
In het uitwerkingsplan Vliet/A12-zone zijn de planambities en het programmavoorstel voor kantoren per locatie genoemd. Voor de Grote Driehoek zijn als planambitie 20.000 m² bvo tot 2010 en 5.000 m² bvo als programmavoorstel genoemd. In het Pit! wordt als planambitie tot 2010 een bvo van 30.000 m² genoemd. Het Bureau Stedelijke Planning BV geeft in haar rapport een wenselijk programma aan van 5.000 m² bvo plus een reservering van 20.000 m² bvo. Voorgesteld wordt de in het veel genoemde uitwerkingsplan Vliet/A12-zone als minimum variant (5.000 m²) in het bestemmingplan aan te houden en het in het Pit! genoemde programma als maximum variant (30.000 m Op dit moment ligt er een vraag voor het plaatsen van een reclamemast op een perceel langs de spoorbaan en de A12. op deze manier kan optimaal gebruik worden gemaakt van de zichtlocatie. Vastgesteld moet worden of het zich beperkt tot één of tot meerdere mogelijkheden. Dit moet dan ook expliciet als voorwaarde opgenomen worden in de voorschriften.

7. Financiële verkenning.
Voor de Grote Driehoek is een grondexploitatie vastgesteld. Uitgangspunt is dat minimaal binnen de kaders van de sluitende grondexploitatie het project gerealiseerd moet worden.

8. Organisatie.
Na het besluit met betrekking tot deze startnotitie zal de ontwikkeling van dit gebied, inclusief het opstellen van een ontwerp bestemmingsplan opgenomen worden in het programma van de Directie Beleid en Ontwikkeling (DBO) en dan met name binnen de afdeling Ontwikkeling. Daarvoor geldt het handboek Projectmatig Werken. Voor 2005 is bij DBO voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein de Grote Driehoek rekening gehouden met de inzet van medewerkers voor 1990 uur. Deze uren vallen binnen de geraamde plankosten van de vastgestelde grondexploitatie. Voor 2006 en volgende jaren zal in het projectplan een nieuwe raming worden gemaakt, die uiteraard ook binnen de plankosten van de grondexploitatie moeten vallen.

9. Planning.
Na de behandeling van deze startnotie in de raadscommissie en de vaststelling door de raad kan gestart worden met het opstellen van een ontwerp bestemmingsplan. Het in het schema opgenomen tijdpad voor de RO-procedure is redelijk optimistisch; het is op dit moment moeilijk in te schatten welke vertragingen er zullen ontstaan als gevolg van het indienen van bezwaren en de consequenties daarvan bij de goedkeuringsprocedure door GS. Na de vaststelling van de startnotitie moet er een projectplan worden opgesteld zodat gestart kan worden met de uitvoering van het planproces. Een onderdeel daarvan is het opstellen van een stedenbouwkundig en civiel programma van eisen. In onderstaande tabel is een globale planning weergegeven.
Activiteit verwerving RO-procedure bouwrijpmaken uitgifte woonrijpmaken 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

25-05-2005

8

10. Communicatie.
De ontwikkeling van het bedrijventerrein Grote Driehoek behoeft een zorgvuldige communicatie zeker daar waar het gaat om het vestigen van milieu hinderlijke bedrijven in de categorie 4.2. Die communicatie geldt zowel extern, de belanghebbenden als intern. Ook de communicatie naar de andere overheden moet om die reden zorgvuldig neergezet te worden. In het projectplan moet een communicatieplan worden opgenomen.

11. Risico’s.
Bij de ontwikkeling van het bedrijventerrein de Grote Driehoek zijn de volgende risico’s te noemen: - In de eerste plaats betreft het de bedrijven in hoogste voor dit gebied toegestane milieucategorie, 4.2. Dit zal moeten passen binnen zowel de gemeentelijke (raadsbesluiten) als de provinciale (streekplan) uitgangspunten. Het niet volgen van de eerste Streekplanherziening is het belangrijkste procedurele risico (zie verder ook vertrouwelijk advies van de advocaat in deze). - Ook bezwaar en beroep van andere belanghebbenden kan vertraging in het planproces opleveren. - Het verschil in gemeentelijke ambitie en regionaal programmavoorstel met betrekking tot kantoren betekent een risico in opbrengsten. - De potentie van de markt voor kantoorontwikkeling is in Haaglanden gegeven de relatief grote leegstand op dit moment beperkt, uitgifte van kantoorruimte vormt dus een risico. - Met betrekking tot de luchtkwaliteit zijn de consequenties van de uitspraak van de Raad van State nog niet duidelijk in beeld. Dit betekent een risico in de mogelijke ontwikkeling van het gebied als bedrijventerrein. - Er bestaat een beperkt risico voor aanwezige bodemverontreiniging. - Door de diverse ruimteclaims is de exacte hoeveelheid uit te geven grond nog niet goed te bepalen, hierdoor zal het plan verder stedenbouwkundig moeten worden uitgewerkt. - Ook de eventueel in te dienen (plan)schadeclaims vormen een risico.

12. Voorstel.
Voorgesteld wordt op basis van de genoemde kaders, randvoorwaarden en uitgangspunten het project Grote Driehoek op te starten waarbij begonnen wordt met het opstellen van een projectplan, inclusief een uitgewerkt programma van eisen voor de locatie en een ontwerp bestemmingsplan. De belangrijkste randvoorwaarden en uitgangspunten zijn: - voor een noordwestelijk deel van het gebied, als uitvloeisel van de milieuwetgeving, de mogelijkheid voor het vestigen van bedrijven in de milieucategorie 4.2; - in het op te stellen beeldkwaliteitplan eisen te stellen aan de representatieve uitstraling van de hierboven genoemde bedrijven; - in de strook langs de A12 mogelijkheden te bieden voor bedrijvenmet een (inter)nationaal karakter; - nabij de RandstadRail-halte mogelijkheden voor kantoren voor minimaal 5.000 m² en maximaal 40.000 m² bvo met een afschermende functie voor het nabij gelegen woongebied.

25-05-2005

9