Economische Masterplan Werklocatie A6/A27 Samenvatting

Uitgevoerd in opdracht van: Gemeente Almere en gemeente Zeewolde

Nijmegen/Rotterdam, 10 november 2003

Samenvatting

Het hoofdrapport ‘Economisch masterplan werklocatie A6/A27’ is samengevat in de volgende zes onderdelen: A B C D E F Aanleiding en doel Economisch perspectief locatie A6/A27 Ruimtelijke condities en randvoorwaarden Ruimtelijk-economisch concept Ontwikkelingsstrategie Aanbevelingen

A
1

Aanleiding en doel
Almere en Zeewolde hebben ambitieuze plannen voor de toekomst, zowel op het gebied van economie (werkgelegenheid), ruimte, infrastructuur als milieu. De plannen van Zeewolde zijn van een ander schaalniveau, maar dat is logisch gezien de omvang van beide gemeenten. Beide gemeenten willen ruimtelijk uitbreiden én een kwaliteitssprong maken met een forse uitbreiding van het aantal woon- en werklocaties. Dit is tevens nodig om de voorgestelde werkgelegenheidsdoelstellingen (Almere jaarlijks 5.000 arbeidsplaatsen en Zeewolde 6.000 tot 8.000 arbeidsplaatsen tot 2030) überhaupt te kunnen realiseren.

2

Ruimte voor bedrijvigheid is belangrijk bij de verdere ontwikkeling van Almere en Zeewolde. In dit kader hebben Almere en Zeewolde het voornemen om een groot gebied van circa 650 ha langs de A6 en de A27 te ontwikkelen tot werklocatie. Deze locatie ligt op het grondgebied van beide gemeenten, voor het grootste gedeelte in Zeewolde. De locatie, als entree van de noordvleugel van de Randstad en ingebed in de oostflank, heeft een dusdanig oppervlak dat het mogelijk is meerdere typen werkgebieden te realiseren. Op deze manier kunnen verschillende typen bedrijfsactiviteiten worden gefaciliteerd.

3

Het doel van dit onderzoek kan als volgt worden geformuleerd: De opgave voor dit Masterplan is het opstellen van een onderbouwde visie voor de locatie A6/A27 voor de middellange en lange termijn. De ontwikkeling van de locatie A6/A27 moet daarbij worden gezien in het licht van het ambitieniveau van de gemeenten Almere en Zeewolde. Het gebied zal een divers karakter krijgen, zowel programmatisch als in beeld. De grootte van de locatie maakt het mogelijk meerdere locaties te

Buck Consultants International/Enno Zuidema Stedebouw

1

zijn, meerdere karakters te kennen en in verschillende markten en publieke vragen te voorzien. De locatie A6/A27 is tegelijk stadsentree en centraal gelegen, is tegelijk tussengebied en stadsdeel.

4

De uitwerking van deze doelstelling moet uiteindelijk leiden tot een visie waarin concrete kansrijke ontwikkelingsconcepten voor de verschillende deellocaties staan aangegeven. Dit Masterplan is vooral een creatieve slag gebaseerd op reële aannames over toekomstige ontwikkelingen en uitmondend in een voorstel voor een zich onderscheidende locatie met uiteenlopende werkgebieden en andere functies. Het betreft hier geen stedenbouwkundig plan, maar het is een visie die richting moet geven aan de discussie over de uiteindelijke economische invulling van de locatie A6/A27.

B
5

Economisch perspectief locatie A6/A27
Voor de ontwikkeling van de locatie A6/A27 is het van belang inzicht te hebben in de ruimtevraag voor de komende periode tot 2015 met een doorkijk naar 2025. Aangezien de locatie een functie moet gaan vervullen voor meerdere typen activiteiten wordt achtereenvolgens ingegaan op de vraag naar bedrijventerreinen, kantorenlocaties en detailhandellocaties. In figuur 1 is de vraag naar bedrijventerreinen afgezet tegen het beschikbare aanbod (uitgeefbaar aanbod inclusief harde plannen). Dit leidt tot de conclusie dat: • er met name voor logistieke terreinen sprake blijkt te zijn van een forse planningsopgave van 78 ha voor de periode tot 2015 waarbij naar verwachting in dit segment reeds vanaf 2008 tekorten zullen gaan ontstaan; er voor zowel gemengde als hoogwaardige terreinen sprake is van een (zeer) beperkt overschot; indien rekening wordt gehouden met een strategische voorraad er in alle segmenten aan het eind van 2015 sprake is van een tekort.

• •

Vanwege de vele ontwikkelingen die Almere/Zeewolde de komende jaren naar verwachting gaan doormaken, is het vrijwel onmogelijk om een betrouwbare doorkijk te geven voor de periode na 2015.

Buck Consultants International/Enno Zuidema Stedebouw

2

Figuur 1

Vraag-aanbodconfrontatie gemeente Almere/Zeewolde, exclusief de ontwikkeling van de locatie A6/A27 (stippellijn geeft strategische voorraad weer)
Industrieel Logistiek
40 71 66 61 66 61 56 51 46 41 -20 36 31 26 21 -60 -80 -100 Jaren Ha -40 22 20 0 12 22 12 2
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

80 70 60 50 Ha 40 30 20 10 0

-8 -18 -28 -38 -48 -58 -68 -78

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Jaren

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Gemengd
100 90 80 70 60 Ha 50 40 30 20 10 0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Hoogwaardig
50 47 41 42 36 31 60 30 51 22 41 32 22 13 0 Ha 20 26 20 15 9 2
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

86

89 79 70 40

48 39 28

10

4
2015

-3 -10 Jaren Jaren

6

De gemeente Almere beschikt over een (zeer) ruime voorraad kantorenlocaties. Rekening houdend met de huidige plancapaciteit en een gemiddelde jaarlijkse vraag van circa 25.000 m² per jaar zou het aanbod in theorie tot 2025 aan de vraag kunnen voldoen. De ontwikkeling van een aantal nieuwe kantorenlocaties is echter onzeker. Daarnaast moet de ontwikkeling van de kantorenmarkt in Almere het met name hebben van aanbodtekorten in de omliggende regio’s. De verwachting is dat er pas na 2010 weer kansen liggen voor Almere op het aantrekken van kantooractiviteiten vanuit de provincie Utrecht. De vraag naar ruimte voor grootschalige detailhandelsactiviteiten en leisure is zodanig dat op zo kort mogelijke termijn op de locatie A6/A27 naar ontwikkelingsmogelijkheden moet worden gezocht.

7

Het marktperspectief voor de locatie A6/A27 ligt met name in: • • • het hebben van zowel een lokaal verzorgende functie als een opvangfunctie voor de noordvleugel van de Deltametropool; de mogelijkheid om een uitstekend bereikbare locatie te ontwikkelen; een unieke uitstraling (herkenbaarheid, visitekaartje), onder meer door groen en water te benutten als structurerende elementen;

Buck Consultants International/Enno Zuidema Stedebouw

3

• • •

het kunnen bieden van passende kwaliteit, dat wil zeggen afwisseling in ruimtelijke kwaliteit; de mogelijkheden voor zonering/thematisering van doelgroepen en functies; de mogelijke flexibiliteit in het ontwikkelingsproces, waardoor steeds kan worden ingesprongen op de marktvraag zonder concessies te doen aan de ruimtelijke kwaliteit van de locatie.

C
8

Ruimtelijke condities en randvoorwaarden
De opgave voor het ontwikkelen van het plangebied tot een omvangrijke en belangrijke werklocatie is vanuit twee perspectieven te benaderen: • Het eerste perspectief gaat uit van de uitvoering van het Structuurplan Almere 2010. In dit geval ligt de locatie A6/A27 in de oksel van de kernen Almere Stad, Hout en Buiten. De locatie is dan te beschouwen als de poort van Almere of van de Noordvleugel van de Randstad. Indien de locatie vanuit dit perspectief als Noordvleugellocatie wordt bestemd, vraagt dit een eigen inbedding en inrichting. Het tweede perspectief gaat uit van de doorgroei van Almere tot 2030. De schaalsprong van Almere naar een stad van 300.000 tot 400.000 inwoners betekent een forse ontwikkeltaak. De ontwikkeling van nieuwe woongebieden aan de oostzijde van Almere Hout is een reële optie. In dit perspectief is de locatie A6/A27 volledig ingesloten in het stedelijk gebied van Almere. De locatie dient zodanig te worden ingericht, dat de verbinding tussen de omliggende woonkernen aan weerszijden van de locatie is gegarandeerd.

Op dit moment hebben beide perspectieven toekomstkansen. Het eerste perspectief volgt het bestaande ruimtelijke beleid van de beide gemeenten en van de provincie. Het tweede perspectief is te zien als een voorbereiding op een mogelijke ontwikkeling, die op dit moment onderzocht wordt. Ongeacht het moment van uitvoering is de zogenaamde ‘Schaalsprong’ verder in de toekomst gelegen en minder zeker dan het eerste perspectief. In het voorliggende Economische masterplan is het eerste perspectief het uitgangspunt, maar dient rekening te worden gehouden met een schaalsprong in de periode na uitvoering van het bestaande beleid.

9

Uiteraard heeft de locatie A6/A27 te maken met een aantal ruimtelijke randvoorwaarden op het gebied van bodem, water, natuur, milieu en verkeer. Deze ruimtelijke voorwaarden zijn te beschouwen als de ‘bepalende hardware’ van het gebied. Daarnaast vormen deze randvoorwaarden en andere kenmerken van het gebied de condities voor de ontwikkeling en inrichting van de locatie. Deze condities, die moeten worden beschouwd als kansen voor een unieke ontwikkeling van deze locatie zijn weergegeven in figuur 2.

Buck Consultants International/Enno Zuidema Stedebouw

4

Figuur 2

Condities voor ontwikkeling

D
10

Ruimtelijk-economisch concept
Bepalend voor de ruimtelijk-economische invulling van de locatie zijn niet alleen de marktkansen voor het aantrekken van bepaalde doelgroepen1, maar voor een deel ook de risico’s die beide gemeenten durven en willen lopen bij de ontwikkeling. De ambitie is er om te komen tot een kwalitatief hoogwaardige deels ‘marktmakende’ locatie. Dit betekent dat, vooruitlopend op en richtinggevend aan bepaalde marktontwikkelingen, delen van het plangebied worden ontwikkeld voor ‘niet reguliere bedrijvigheid’. Over het algemeen gaat het dan om kennisintensieve bedrijvigheid.

11

Op basis van een indeling in marktvolgende en marktmakende doelgroepen en de eisen die deze doelgroepen stellen aan de inrichting van hun vestigingslocatie kunnen negen zones van typen bedrijfsactiviteiten worden onderscheiden: handel, regie, detailhandel, medisch, leisure, transport, reguliere productie en onderwijs. De ‘keuze’ voor deze zones is met name ingegeven door de ambities op het gebied van kwaliteit, zorgvuldig ruimtegebruik en functiemenging. Dit heeft geleid tot zones die variëren in schaalgrootte (grootschalig, kleinschalig), kwaliteit (hoogwaardig, minder hoogwaardig) en intensiteit van het ruimtegebruik.

1

Op grond van de fysieke kenmerken van de locatie is op voorhand een beperkt aantal doelgroepen uitgesloten voor vestiging. Het gaat hierbij om maritieme bedrijvigheid, luchthavengebonden en luchthavengerelateerde bedrijvigheid en bedrijven met multimodale eisen.

Buck Consultants International/Enno Zuidema Stedebouw

5

12

Bij de uiteindelijke inrichting van het plangebied in een aantal deelgebieden zijn de vestigingseisen en voorwaarden van de beoogde doelgroepen gecombineerd met de ruimtelijke mogelijkheden van de planlocatie. Dit heeft geleid tot deelgebieden die ruimtelijk en functioneel te typeren zijn. Bij de functionele typering is vaak een combinatie van doelgroepen voorgesteld. De zonering is daarmee flexibel en relatief toekomstvast (figuur 3).

Figuur 3

Functionele inrichting

Buck Consultants International/Enno Zuidema Stedebouw

6

13

In figuur 3 is goed te zien dat in het zuidelijk deel van het plangebied veel ontwikkelingsruimte is. Hier krijgen de volgende zones een plaats: Groene campus, werkwijk, PDV-gebied, reguliere bedrijvigheid, transport en productie en institutenlandschap. In het noordelijk deel is de ontwikkelingsruimte beperkt door de reserveringen die er in dit deel zijn voor het samenkomen van verschillende infrastructuurtracés, de status van het gebied als ecologische zone en de huidige inrichting van het gebied. Ten noorden van de A6 is er dan ook ruimte voor incidentele, intensieve bebouwing in een overwegend landschappelijke en natuurlijke omgeving (natuurzone).

E
14

Ontwikkelingsstrategie
Zonder gedegen sturing van het ontwikkelingstraject zijn aan het ontwikkelen van een locatie met de omvang van de locatie A6/A27 risico’s verbonden (markttechnische, beleidsmatige en financiële). Het beheersen van deze risico’s is één van de belangrijkste opgaven voor de gemeenten Almere en Zeewolde voor de komende periode. Hiervoor staan de gemeenten meerdere instrumenten ter beschikking. Het belangrijkste is echter dat beide gemeenten het met elkaar eens zijn over de randvoorwaarden, ambities en doelstellingen van de voorgestane ontwikkeling. Uiteraard staat daarbij interne overeenstemming (tussen de verschillende afdelingen) voorop. Eén van de belangrijkste instrumenten voor het spreiden van de risico’s is om uit te gaan van een gefaseerde ontwikkeling. Het streven moet zijn om de eerste kavels van de locatie A6/A27 in 2008 op de markt te brengen waarbij in eerste instantie moet worden ingezet op de ontwikkeling van meer reguliere bedrijfslocaties en een detailhandel/leisure zone (deelgebied A figuur 4).

15

Figuur 4

Fasering deelgebieden locatie A6/A27

B C

D

Periode 2008-2015

A

Na 2015 Ontwikkeling afhankelijk van ambities

Buck Consultants International/Enno Zuidema Stedebouw

7

De fasering van de locatie A6/A27 ziet er als volgt uit: • Deelgebied A: ontwikkeling van dit deelgebied heeft met name door de reeds gedane voorinvesteringen prioriteit. Dit met uitzondering van de Groene Campus (zie ook figuur 3). Uitgangpunt moet zijn om de eerste uitgifte in 2008 te laten plaatsvinden. Deelgebied B: ontwikkeling heeft geen prioriteit en is met name sterk afhankelijk van ontwikkelingen in de kantorenmarkt. De verwachting op dit moment is dat ontwikkeling van dit deelgebied pas na 2015 aan de orde is. Deelgebied C: ontwikkeling van dit deelgebied verdient wat de logistieke zone betreft reeds op dit moment de volle aandacht. De ontwikkeling van deze zone is echter mede afhankelijk van een aantal belangrijke infrastructurele voorinvesteringen die moeten plaatsvinden binnen het plangebied. Complementariteit met de ontwikkeling van de locatie Stichtse Kant moet worden nagestreefd. Deelgebied D: ontwikkeling heeft geen prioriteit mede gelet op de bodemkundige gesteldheid van dit deel van het plangebied. Ontwikkeling van dit deelgebied is pas aan de orde op het moment dat elders geen andere reële opties voor uitbreiding van het areaal aan werklocaties meer beschikbaar zijn. Voor de ontwikkeling van alle deelgebieden geldt in feite dat de locatie A6/A27 zo optimaal mogelijk, aansluitend bij de vraag vanuit de markt, moet worden ontwikkeld. Het is daarom van belang om nieuwe ontwikkelingen van bedrijventerreinen en kantorenlocaties elders in Almere, maar ook in de ruimere regio nauwlettend in de gaten te houden (monitoring).

16

Met name ook om de financiële risico’s te beperken moeten private partijen de kans krijgen om mede vorm te geven aan de ontwikkeling en inrichting van de locatie A6/A27. De mogelijkheden daartoe zijn door het gewenste kwaliteitsniveau en de invulling van de locatie met een breed scala aan typen bedrijvigheid nadrukkelijk aanwezig. Bij de uitgifte van de locatie vormt het handhaven van éénmaal opgestelde richtlijnen één van de belangrijkste aandachtspunten. Heldere en transparante richtlijnen vereenvoudigen dit.

F
17

Aanbevelingen
Om uiteindelijk te komen tot de ontwikkeling van de locatie A6/A27 volgt in deze laatste paragraaf van de samenvatting een stappenplan. Hierbij wordt er van uitgegaan dat de gemeenteraden akkoord gaan met het Economisch Masterplan. Vrijwel alle stappen behoeven nadere uitwerking. Stap 1: Als vervolg op dit masterplan dient een duidelijk uitvoeringsplan (omgevingsplan) te worden opgesteld waarin verder inhoud wordt gegeven aan de invulling van de locatie (kwantificering van het programma gevolgd door een stedenbouwkundig plan). Dit uitvoeringsplan vormt tevens de

Buck Consultants International/Enno Zuidema Stedebouw

8

Stap 2:

Stap 3:

Stap 4:

Stap 5:

basis voor de op te stellen exploitatiebegroting en uiteindelijke de handhaving van de toekomstige invulling van de locatie. Met als ondergrond het uitvoeringsplan dient een start te worden gemaakt met het opstellen van een nieuw bestemmingsplan. De voorbereidingen hiervoor kunnen nu reeds in gang worden gezet. Gebeurt dit niet dan is een eerste uitgifte in 2008 niet haalbaar. Direct na accordering door de gemeenteraden van het Masterplan Economie dient een programmacoördinator te worden aangesteld die het centraal aanspreekpunt gaat vormen voor alle vraagstukken rondom de ontwikkeling van de locatie A6/A27. In eerste instantie zal deze programmacoördinator een belangrijke rol moeten vervullen in het op één lijn krijgen van enerzijds de gemeenten Almere en Zeewolde en anderzijds de verschillende betrokken afdelingen. Aansluitend dienen de eerste stappen te worden ondernomen voor het verwerven van strategisch gelegen gronden in het gebied. Dit is niet alleen van belang wanneer de gemeenten besluiten om de ontwikkeling zelf ter hand te nemen, maar ook wanneer er sprake is van publiek-private samenwerking. Door het verwerven van strategisch gelegen gronden wordt de onderhandelingspositie met private partijen versterkt en wordt voorkomen dat ongewenste partijen om speculatieve redenen het proces kunnen frustreren. Er dient op korte termijn een besluit te worden genomen in welke juridische vorm de ontwikkeling van de locatie A6/A27 ter hand wordt genomen.

02-136

Buck Consultants International/Enno Zuidema Stedebouw

9