Monitor kantorenmarkt Haaglanden

De cijfers per 1 januari 2004

Inhoudsopgave
Hoofdstuk

Voorwoord Samenvatting 1 2 Haaglanden en de Randstad Ontwikkelingen in 2003 2.1 2.2 3 4 Groei van de kantorenvoorraad Aanbod en opname van kantoren

-3-4-5-8-8-10-15-17-19-20-

Ontwikkelingen in de komende jaren Werkgelegenheid in kantoren Definities Bijlagen

2

Voorwoord

Dit rapport is het tiende van een jaarlijks verschijnende rapportage over de stand van zaken op de kantorenmarkt in het stadsgewest Haaglanden. Centraal staan de ontwikkelingen van vraag en aanbod van kantoorruimte in 2003 en de verwachtingen over nieuw te ontwikkelen locaties voor de komende jaren. Hoofdstuk 1 belicht situatie op de kantorenmarkt in Haaglanden in vergelijking met de andere grootstedelijke regio’s in de Randstad. Hoofdstuk 2 laat de ontwikkeling van de kantorenvoorraad in Haaglanden zien. De belangrijkste cijfers en gegevens over de omvang van het aanbod en de opname van kantoorpanden in het afgelopen jaar treft u hierin aan. Hoofdstuk 3 heeft de toekomst van de kantorenmarkt als onderwerp. Het hoofdstuk geeft een vooruitblik naar de kantorenontwikkeling in de komende jaren. Hoofdstuk 4 gaat in op de ontwikkeling van de werkgelegenheid in kantoren.

Figuur 1: Kantorenlocaties in Haaglanden

3

Samenvatting
Aanbod In het afgelopen jaar is het vrije aanbod aan kantoorruimte in Haaglanden wederom toegenomen. Per 1 januari 2004 bedroeg het aanbod 637.700 m². Uitgedrukt als percentage van de totale kantoren voorraad komt het aanbod nu op 9,7%. Dit is ruim boven de gewenste frictieleegstand van 5 à 6%. Het aanbod geeft een wisselend beeld voor de verschillende gemeenten. Het aanbod in Wassenaar en Leidschendam-Voorburg ligt nog onder de frictieleegstand. Voor de overige gemeenten ligt het erboven. De grootste toename van het aanbod deed zich voor in Den Haag en Zoetermeer. Opname De opname van bestaande kantoorpanden bedroeg in 2003 bijna 349.000 m² in gebruik genomen kantoorvloeroppervlak. Het totale opnamevolume is daarmee toegenomen ten opzichte van het vorige jaar met een kleine 16.000 m², ofwel 5%. Ook hier is er een wisselend beeld voor de verschillende gemeenten. Den Haag, Leidschendam-Voorburg en Rijswijk laten een afname zien, de overige gemeenten een toename. De grootste toename van het opnamevolume komt op het conto van Zoetermeer. Nieuwbouw In Haaglanden werd in 2003 ruim 216.000 m² aan nieuwbouw opgeleverd. Dit is twee maal zo veel als in het jaar daarvoor. Van de nieuwbouw werd bijna de helft (48%) in Den Haag gerealiseerd. Slechts tien procent van de nieuwbouw was begin 2004 nog niet verhuurd. In 2004 zal, voor zover nu bekend, 113.500 m² worden opgeleverd. Voor het grootste deel zijn de gebruikers al bekend. Ook in 2005 en latere jaren wordt naar verwachting nog een omvangrijk metrage opgeleverd. Werkgelegenheid De ontwikkeling van de werkgelegenheid vertoont het laatste jaar een afname voor de meeste gemeenten en de meeste kantorenbranches. Alleen in het bank- en verzekeringswezen is nog sprake van enige groei.
Tabel 1: Cijfers kantorenmarkt

in m² bvo (werkgelegenheid in aantallen) stadsgewest Haaglanden waarvan Den Haag voorraad 1-1-2004 6.588.950 4.196.800 nieuwbouw gereed gekomen in 2003 216.350 104.400 afname door functiewijziging in 2003 23.300 23.300 in aanbouw 1-1-2004 230.750 138.450 aanbod bestaande voorraad 1-1-2004 637.700 314.700 opname 2003 348.928 209.850 werkgelegenheid in kantorenbranches 1-1-2003 173.533 104.461
Bron: Gemeenten stadsgewest Haaglanden Zie voor definities en begrippen pagina 19

4

Hoofdstuk 1

Haaglanden en de Randstad

In 2003, het jaar waarin de Nederlandse economie een lichte recessie heeft doorgemaakt, is de kantorenmarkt verder verruimd. Het aanbod vrij te aanvaarden ruimte in bestaande en in aanbouw zijnde kantoorpanden steeg het afgelopen jaar naar een recordhoogte van 5,3 miljoen m². Dit is een stijging van bijna 14% ten opzichte van de 4,65 miljoen m² per 1 januari 2003. Ten opzichte van 2002 (2,37 miljoen m² aanbod) is dat zelfs meer dan een verdubbeling van het aanbod aan kantoorruimte in Nederland. Hoewel het totale beeld dramatisch is, is de situatie niet overal even ernstig. Steden met hoge percentages leegstand liggen vooral in het westen van het land. De top-5 wordt gevormd door Capelle aan den IJssel, Almere, Diemen, Haarlemmermeer en Nieuwegein (Vastgoedmarkt, januari 2004). Het geschatte areaal kantoorruimte in Nederland bedraagt ruim 40 miljoen m². Daaraan gerelateerd bedraagt het huidige aanbod 13%. Dit percentage is meer dan het dubbele van de frictieleegstand van 5 tot 6% die de vastgoedmarkt zelf als acceptabel en noodzakelijk beschouwt voor een gezonde kantorenmarkt. Bij de aanbodcijfers moet wel worden opgemerkt dat daarin ook plannen zijn begrepen waarvan de bouw nog niet gestart is. In de Randstad is het nieuwbouwpercentage gedaald van 44% naar 35% van het vrij te aanvaarden aanbod, ondanks een stijging van dit percentage in Rotterdam. In absolute zin is in Amsterdam de meeste vrij te aanvaarden nieuwbouw te vinden: 586.000 m². Het laagste nieuwbouwpercentage in de Randstad heeft Den Haag (20%).
Tabel 2: Nieuwbouwpercentage in het aanbod

Rotterdam Amsterdam Utrecht Den Haag Totaal Randstad

2000 39% 66% 58% 33% 47%

2001 21% 69% 40% 57% 51%

2002 35% 47% 47% 50% 47%

2003 35% 53% 44% 33% 44%

2004 44% 41% 23% 20% 35%

Bron: Dynamis, ‘Sprekende Cijfers Kantorenmarkt 2004’

Uit bovenstaande cijfers kan worden geconcludeerd dat oud aanbod een steeds groter deel van het totaal gaat uitmaken. Veel kantoorgebruikers verruilen hun bedrijfspand voor nieuwbouw, waardoor veel bestaande (oud)bouw in het aanbod achterblijft. Aangezien de ontwikkeling van nieuwbouwprojecten nagenoeg stil is komen te liggen, mag worden verwacht dat de leegstand nauwelijks meer kan stijgen. De cijfers in het blad Vastgoedmarkt (zie bijlage 1) over de grote steden in de Randstad hebben betrekking op de regio’s. Tot de regio Den Haag worden ook de gemeenten Rijswijk, Leidschendam-Voorburg en Wassenaar gerekend.

5

Figuur 2: Ontwikkeling van het kantorenaanbod in de vier grootstedelijke regio’s in de Randstad index 2001=100

600 500 400 300 200 100 0 2001 2002 2003 2004 Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht

Bron: Vastgoedmarkt 2004

Amsterdam en Utrecht hebben in 2002 een forse groei gekend en lijken nu te stabiliseren. De stijging in 2003 in zowel Den Haag als in Rotterdam komt neer op ongeveer 33%. De vraag naar nieuwe kantoorruimte werd in het afgelopen jaar veelal bepaald door concentraties en reorganisaties en nauwelijks door uitbreidingen. Ook het grote aantal faillissementen draagt bij aan het recordaanbod, terwijl veel bedrijven overbodige m² kantoor afstootten, dan wel in onderhuur aanbieden. Zo werd in Den Haag 14.000 m² nieuwe kantoorruimte van het bijna voltooide Prinsenhof teruggegeven aan de markt, nadat Price Waterhouse Coopers had besloten de nieuwbouw niet te betrekken. Ook KPN Mobile bood in het Prinsenhof m² nieuwbouw opnieuw aan. Daarnaast werd door Nokia bijna 8.800 m² nieuwbouw kantoorruimte in onderhuur aangeboden op de kantorenlocatie Hoornwijck. KPN stootte in 2003 na de reorganisatie meerdere grote panden af, waardoor het aanbodniveau in Den Haag flink werd opgestuwd. Ondanks de in 2003 toegenomen leegstand in de Haagse regio had Den Haag eind 2003 het laagste leegstandspercentage van de vier grote steden in de Randstad, namelijk 7,3%.
Figuur 3: Ontwikkeling van de opname van kantoorruimte in de vier grootstedelijke regio’s in de Randstad (opname >500 m², exclusief contracten <5 jaar) index 2000=100

160 140 120 100 80 60 40 20 0 2000 2001 2002 2003

Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht

Bron: Vastgoedmarkt 2004

6

In de Randstad is de opname in 2003 gedaald met 23%. Binnen de Randstad was de daling in de regio Den Haag het sterkst (40%). Opvallend is de sterke stijging in Utrecht met ruim 40%. Landelijk ligt het volume van de opnamen min of meer op het niveau van 2002. Toen werd er 1.403.000 m² kantoorruimte door de markt opgenomen en voor 2003 komt Vastgoedmarkt uit op een totaal van 1.419.000 m². Dat de opname min of meer stabiel is gebleven en zelfs soms iets is toegenomen is grotendeels het gevolg van de economische tegenwind: uit kostenoverwegingen is zowel bij de overheid als in de non-profitsector een duidelijke concentratiebeweging en reorganisatietendens waar te nemen, waarbij vervangende kantoorruimte wordt aangehuurd. De bruto opname daalde dan ook niet. Netto is er per saldo sprake van een negatieve opname, omdat huurders evenveel of zelfs meer m² achter laten dan zij in gebruik nemen. Huurprijzen De kantoorhuren in Nederland stonden het afgelopen jaar sterk onder druk, meer nog dan in 2002. De gemiddelde transactiehuur is nagenoeg gelijk gebleven en komt voor 2003 op € 151 per m² per jaar, tegenover € 150 in 2002. De hoogste huurprijs in 2003 werd gerealiseerd in de regio Amsterdam, waar op de luchthaven Schiphol een tophuur van € 400 tot stand kwam. Buiten Amsterdam werd in de regio Den Haag wederom de hoogste huur betaald. In deelgebied Den Haag Oud Centrum werd een tophuur betaald van € 241. In de gemeenten Delft, Rijswijk, Voorburg-Leidschendam en Zoetermeer variëren de huurprijzen tussen € 90 en 145. Het beperkte aantal gegevens van huurprijzen in gemeenten als Westland en Wassenaar maakt dat het niet mogelijk is de huurontwikkeling in deze gemeenten goed in beeld te krijgen. Zowel voor Den Haag als voor de randgemeenten wordt verwacht dat de huurprijzen in 2004 wel zullen dalen, omdat huurders steeds veeleisender worden. Er wordt vooralsnog veel gewerkt met incentives.
Figuur 4: Huurprijzen van kantoren in Haaglanden (€ per m²/jaar)

Overig Den Haag Congrescentrum e.o. Beatrixkwartier Laakhaven Binnenstad overig Binnenstad NO Binckhorst Delft Rijswijk Voorburg-Leidschendam Wateringen Zoetermeer 60 80 100 120 140 160 180 200 220 240

Bron: NVM en Dynamis 2004

7

Hoofdstuk 2
2.1

Ontwikkelingen in 2003

Groei van de kantorenvoorraad

In 2003 is er in Haaglanden 216.350 m² nieuwbouw kantoren opgeleverd (zie bijlage 2). Dit is bijna het dubbele van de opgeleverde nieuwbouw in 2002 (109.000 m²). Van de opgeleverde nieuwbouw kantoorruimte komt zo’n 48% (104.400 m²) voor rekening van Den Haag en 28% (61.550 m²) voor rekening van Rijswijk. In Den Haag kwam onder meer gereed de ‘Hoftoren’ (55.000 m²) ten behoeve van het Ministerie van OCW. In Rijswijk werd Le Croisé (23.750 m²) opgeleverd voor huisvesting van het (uitgebreide) European Patent Office. Ook in Delft werd er nieuwbouw kantoorruimte gerealiseerd en wel in Tanthof en Delftechpark. Wassenaar registreerde in 2003 ook nieuwbouw. Aan de Wassenaarseweg, op de grens met Den Haag, werd het ANWB-kantoor met 9.700 m² uitgebreid. Aan het begin van 2004 was slechts 10% van de opgeleverde nieuwbouw nog niet verhuurd. Van de nog niet verhuurde nieuwbouw kantoorruimte is 42% te vinden in Rijswijk en wel in het kantorengebied Hoornwijck.
Figuur 5: Nieuwbouw van kantoren in Haaglanden (m² bvo), 1994-2003

nieuwbouw
250000 200000 150000 100000 50000 0

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

Bron: Gemeenten stadsgewest Haaglanden

Begin 2004 stonden 21 projecten in de steigers (zie bijlage 3), waarvan er 10 in de loop van dit jaar zullen worden opgeleverd. In termen van metrages gaat het dan om zo’n 113.500 m², welk metrage min of meer op het gemiddelde ligt van de afgelopen 10 jaar. Grootschalige projecten in Den Haag zijn ‘Prinsenhof’ (waarvan de mogelijke gebruikers nog in onderhandeling zijn) en het World Trade Center in het Beatrixkwartier. In Laakhaven HS wordt nog dit jaar het ‘Haagse Huis’ opgeleverd ter huisvesting van T-Mobile. In Rijswijk was begin dit jaar op de stationslocatie één kantoorpand in aanbouw, waarvan de oplevering begin 2004 plaatsvond. Rijkswaterstaat, Directie Noordzee, is de huurder van dit nieuwe pand aan de Lange Kleiweg. In Zoetermeer zijn 2 kantoorpanden in aanbouw, die dit jaar nog worden opgeleverd en waarvan de huurders ook al bekend zijn. In de gemeente Westland ten slotte komt in Naaldwijk de nieuwe vestiging van Horti Business Center gereed. Van de projecten in aanbouw is ruim 75% van het kantoorvloeroppervlak reeds verhuurd.

8

De gemiddelde nieuwbouwproductie lag tussen 1993 en 2002 op 133.500 m² per jaar. Met de relatief hoge nieuwbouwproductie van het afgelopen jaar (2003) en de geplande oplevering van nieuwbouw kantoorruimte in 2004 wordt het gemiddelde over beide jaren 165.000 m². Op basis van de huidige plannen komt de nieuwbouwproductie voor 2005 uit op 117.500 m², waarmee het gemiddelde voor 2003-2005 zeer waarschijnlijk op 149.000 m² uit komt. De opnamecijfers voor kantoorruimte in de regio Haaglanden zullen dan ook tot 2005 een hoog niveau houden. Voor de komende jaren tot 2015 is door Buck Consultants International een behoefteraming voor kantorennieuwbouw opgesteld, waarin de gemiddelde jaarlijkse behoefte uitkomt op 108.000 m² voor de gehele regio Haaglanden (zie ook hoofdstuk 3). Functiewijziging van kantoren - de omzetting van kantoren naar bijvoorbeeld woningen of winkels - kwam het afgelopen jaar 15 keer voor. In 2002 lag dit aantal op 10 en in 2001 werd slechts één pand weer voor woondoeleinden in gebruik genomen. Het totale kantorenareaal is in 2003 door functiewijzigingen verminderd met 23.300 m²
Figuur 6: Onttrekkingen aan de kantorenvoorraad in Haaglanden, 1994-2003

200

150 m2 bvo x 1000

100

50

0 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

Bron: Gemeenten stadsgewest Haaglanden; bewerking Den Haag

Oplevering van nieuwbouw en onttrekking door functiewijziging resulteert in een toename van de totale voorraad aan kantoren in Haaglanden tot 6,59 miljoen m² bruto vloeroppervlakte per 1 januari 2004. Ten opzichte van 2003 komt dit neer op een toename van 3%. In deze toename zijn ook een tweetal administratieve correcties begrepen.

9

Figuur 7: Netto toevoeging aan de kantorenvoorraad in Haaglanden, 1994-2003

200

150 m2 bvo x 1000

100

50

0 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

Bron: Gemeenten stadsgewest Haaglanden; bewerking Den Haag

Tabel 3: Kantorenvoorraad per 1 januari 2003 en 2004 in m² bvo

Gemeente Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Midden Delfland Zoetermeer Totaal Haaglanden

2003 Absoluut 302.400 4.106.400 419.000 15.100 782.200 73.200 136.500 7.500 544.300 6.386.600

2004 absoluut 333.100 4.196.800 422.500 15.100 843.750 82.900 143.000 7.500 544.300 6.588.950

2004 in % 5,1 63,7 6,4 0,2 12,8 1,3 2,2 0,1 8,3 100,0

Index 2004 t.o.v. 2003 110,2 102,2 100,8 100,0 107,9 113,3 104,8 100,0 100,0 103,2

Bron: Gemeenten stadsgewest Haaglanden

2.2

Aanbod en opname van kantoren

Een aantal gemeenten binnen het stadsgewest, te weten Pijnacker-Nootdorp, Wassenaar, Westland en Midden Delfland kent geen grootschalige kantorenmarkt. Bij gebrek aan volumineuze kantoortransacties zijn deze gemeenten in de volgende overzichten en figuren daarom niet altijd vertegenwoordigd. Het aanbod van kantoren Evenals in 2002 was er in 2003 sprake van een toename van het vrij beschikbare aanbod van kantoorruimte in Haaglanden. Per 1 januari 2004 bedroeg het aanbod 637.700 m² (zie tabel 4).

10

Vergeleken met het vrij beschikbare aanbod per 1 januari 2003 kwam dit neer op een toename van 209.900 m², oftewel 49,1%. In percentage van de totale voorraad bedraagt het aanbod op dit moment 9,7%. Voor een gezonde kantorenmarkt is een frictieleegstand gewenst van 5 tot 6% van de voorraad. In figuur 8 is de ontwikkeling van het aanbod in de afgelopen 10 jaar weergegeven.
Tabel 4: Kantorenaanbod per gemeente in Haaglanden

Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Totaal Haaglanden

Aanbod per 1-1-03 aantal bvo panden in m² 44 43.600 176 209.500 14 13.500 2 900 73 126.000 5 1.600 12 9.000 41 23.700 367 427.800

Aanbod per 1-1-04 aantal bvo panden in m² 23 57.500 114 314.700 9 19.400 2 3.400 41 129.700 3 2.300 5 19.300 37 91.400 234 637.700

Aanbod in % van de voorraad 2003 2004 14,4 17,3 5,1 7,5 3,2 4,6 6,0 22,5 16,1 15,4 2,2 2,8 6,3 13,5 4,4 16,8 6,7 9,7

Bron: Gemeenten stadsgewest Haaglanden

In het afgelopen jaar waren Wassenaar en Leidschendam-Voorburg de enige gemeenten in de regio waar de frictieleegstand onder de 5 tot 6% lag. De grootste toename van het aanbod deed zich voor in Den Haag en in Zoetermeer. Voor Den Haag betekent het aanbodpercentage van 7,5% dat het vrije aanbod voor het eerst sinds 1997 boven de frictieleegstand uitkomt.
Figuur 8: Aanbod van kantoren in Haaglanden, 1995-2004

500 Leidschendam-Voorburg + Rijswijk Zoetermeer Delft 200 Den Haag + Wassenaar

400 m2 bvo x 1000

300

100

0 1999 2000 2001 2002 2003

Bron: Gemeenten stadsgewest Haaglanden

11

De reeds in 2002 geconstateerde verschuiving van het aanbod naar bedrijventerreinen heeft zich het afgelopen jaar gecontinueerd. Vergeleken met januari 2003 groeide het aanbod op bedrijventerreinen in Den Haag met 68.000 m² en bedraagt thans 163.400 m², oftewel 52% van het totale aanbod van kantoorruimte in Den Haag. Het aanbod in Rijswijk concentreerde zich in 2002 in de Plaspoelpolder en rond ‘In de Boogaard’. Voor 2003 kan geconstateerd worden dat eveneens Hoornwijck (23.300 m² aanbod = 18% van het aanbod in Rijswijk) tot de concentratiegebieden gerekend kan worden. Ook in Zoetermeer en Delft is in absolute zin sprake van een ruim aanbod. In de overige gemeenten in Haaglanden is het aanbod vrij beperkt van omvang. Vergeleken met andere grootstedelijke regio’s in de Randstad komt de ontwikkeling van het aanbod in Haaglanden beduidend minder ongunstig uit, hetgeen is toe te schrijven aan de economische structuur van met name Den Haag, waar de kantorenmarkt vrij stabiel is. De opname van kantoren in 2003 In 2003 werd in Haaglanden ca. 349.000 m² kantoorruimte opnieuw in gebruik genomen. Vergeleken met 2002 is dat 16.000 m² meer, ofwel een kleine 5%. Hiermee is er in tegenstelling tot vorig jaar weer sprake van groei in de kantorensector. Een afname van het opnamevolume is er voor Den Haag, Leidschendam-Voorburg en Rijswijk. De andere gemeenten in Haaglanden laten (geringe) toename zien. De grootste vermindering van de opname kwam voor rekening van Rijswijk, waar ruim 13.000 m² minder werd opgenomen dan het jaar ervoor. De grootste toename van het opnamevolume komt op het conto van Zoetermeer, waar het opnamevolume ten opzichte van vorig jaar bijna verdubbelt met ruim 37.000 m² tot bijna 80.000 m².
Tabel 5: Opname van kantoren, 1999 – 2003
1999 aantal panden Delft Den Haag LeidschendamVoorburg Rijswijk Westland Wassenaar Zoetermeer Totaal Haaglanden 45 231 32.600 404.800 66 283 28.600 284.100 50 227 34.500 349.300 64 232 42.400 333.100* 14 135 14 23 bvo in m² 17.200 309.400 18.500 27.100 aantal panden 8 167 15 27 2000 bvo in m² 5.300 174.800 25.700 49.700 aantal panden 7 126 11 31 2 2001 bvo in m² 23.000 182.000 18.200 89.800 1.800 aantal panden 8 121 11 24 3 2002 bvo in m² 14.700 217.800 16.800 40.700 600 aantal panden 9 133 12 43 5 1 44 247 2003 bvo in m² 15.150 209.850 4.618 27.680 2.190 9.700 79.740 348.928

* Inclusief 100 in Pijnacker-Nootdorp

Bron: Gemeenten stadsgewest Haaglanden

De opname van kantoorruimte is zoals gebruikelijk het grootst in Den Haag. Hier werd bijna 210.000 m² kantoorvloeroppervlak uit de markt genomen. Hoewel het opnamevolume in deze gemeente het afgelopen jaar wel iets is afgenomen, is dit slechts marginaal. Onder andere de overheid en de zakelijke dienstverlening hebben ook dit jaar weer veel m² opgenomen. Zo heeft het Ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschappen ruimte gehuurd in de ‘Hoftoren’, en nam ook Delta Lloyd/Nuts flink wat m² op.

12

Figuur 9: Opname van kantoren in Haaglanden, 1999 – 2003

500

400 m2 bvo x 1000

300

Leidschendam-Voorburg + Rijswijk Zoetermeer Delft

200

Den Haag + Wassenaar

Bron: Gemeenten stadsgewest Haaglanden 100

0 1999 2000 2001 2002 2003

Bron: Gemeenten stadsgewest Haaglanden

Ook in Zoetermeer zijn veel m² uit de markt genomen, waarbij vooral het ministerie van BZK/AIVD een hele grote huurder was met 45.000 m². In Rijswijk werd aanzienlijk minder uit de markt genomen en was TNO met 2.560 m² de grootste speler in het veld. Ook in Delft was TNO de grootste speler die met 6.900 m² deze gemeente op de vierde plaats bracht. Tenslotte was de ANWB in Wassenaar verantwoordelijk voor de enige opname in deze gemeente. Het betrof hier een uitbreiding van het bestaande kantoor. In de overige gemeenten kwamen vrijwel alleen kleine opnames voor. De uitsplitsing van de opname naar grootteklasse in tabel 6 laat zien dat het aantal transacties in 2003 met name in de grotere categorieën is afgenomen. Alleen de grootteklassen 0 - 500 en 500 - 1000 m² geven een toename te zien van het aantal transacties. Overigens is de toename in de categorie kleiner dan 500 m² veel minder prominent dan bij de categorie 500 – 1000 m². De toename van opnames in de kleinere kantoren en de afname van transacties in grotere kantoren leidt tot een verschuiving naar kleinere opnames. In 2002 vond nog geen 70% van de transacties plaats in de categorie kleiner dan 1000 m². In 2003 is dat opgelopen tot 80% van alle transacties. Dit vertaalt zich ook naar het totale opnamevolume in deze grootteklasse. In 2002 werd 19% van het totale opnamevolume in de categorie kleiner dan 1000 m² gevonden. In 2003 is dat opgelopen tot 24%.

13

Tabel 6: Opname van kantoren in Haaglanden naar grootteklasse, 2002 en 2003
2002 aantal panden 0 - 500 m² 500 - 1000 m² 1000 - 2000 m² 2000 - 5000 m² > 5000 m² Totaal Haaglanden 105 55 31 28 13 232 bvo in m² 27.100 36.400 39.900 82.700 147.000 333.100 aantal panden 123 72 27 13 11 245 2003 bvo in m² 34.004 48.646 35.798 36.445 194.035 348.928 Toe/afname opname aantal panden bvo in m² 18 17 -4 -15 -2 13 6.904 12.246 -4.102 -46.255 47.035 15.828

Bron: Gemeenten stadsgewest Haaglanden

Bron: Gemeenten stadsgewest Haaglanden

14

Hoofdstuk 3

Ontwikkelingen in de komende jaren

Begin 2004 waren 21 kantoorprojecten in ontwikkeling. Daarvan zullen 10 in de loop van dit jaar gereed komen, met een totaal bvo van 113.500 m². Op basis van de huidige plannen komt de nieuwbouwproductie voor 2005 uit op 117.500 m². De opnamecijfers voor kantoorruimte in Haaglanden zullen dan ook tot in 2005 een hoog niveau houden. Voor de komende jaren tot 2015 is door Buck Consultants International (BCI) een behoefteraming voor kantorennieuwbouw in Haaglanden opgesteld, alsmede een inventarisatie van plannen in een drietal gradaties. Voor de gemiddelde jaarlijkse behoefte tot 2015 komen deze consultants op 108.000 m² per jaar; het toekomstig planaanbod wordt onderscheiden in plannen die in realisatie zijn, plannen waarvoor verplichtingen zijn aangegaan en overige plannen. De plannen in realisatie omvatten behalve de in 2004 en 2005 op te leveren kantoren (te samen 231.000 m² bvo) nog ruim 160.000 m². De omvang van de plannen waarvoor op enigerlei wijze verplichtingen zijn aangegaan komt op een totaal van bijna 1.100.000 m². De overige plannen belopen een totaal van ruim 700.000 m²; ruim 300.000 m² daarvan is opgenomen in bijlage 3, voor het overige gaat het om nog nader in te vullen capaciteit in bestemmingsplannen. Uit deze cijfers blijkt dat het thans bekende planaanbod ruim kan voorzien in de behoefte tot 2015. Voor een verantwoord programma is echter een meer gedifferentieerde benadering nodig. De kantorenmarkt kent verschillende milieus die elk een eigen vraag- en aanbodkarakteristiek kennen. In navolging van BCI onderscheidt het stadsgewest Haaglanden de volgende kantorenmilieus: 1. Grootstedelijk centrummilieu - Gebiedskwaliteit: Topmilieu met internationale uitstraling. De architectuur is hoogwaardig. Er is sprake van een uitstekende bereikbaarheid met openbaar vervoer en goede autobereikbaarheid; - Voorbeeldlocaties: Den Haag Nieuw Centrum en omgeving CS, Beatrixkwartier, Utrechtsebaan 2. Snelweg kantoorzone - Gebiedskwaliteit:

- Voorbeeldlocaties:

Kwaliteit van de hele locatie staat centraal, deze is hoogwaardig en professioneel. De nieuwbouw is middelgroot. Er is sprake van een goede autobereikbaarheid; Hoornwijck, Forepark, Overgoo, Rokkeveen, Delftse Poort

3. Knooppuntlocatie (randstedelijk en regionaal) - Gebiedskwaliteit: Hoogwaardige en professionele locatie. Het belang van bereikbaarheid, met name per openbaar vervoer, is groot; - Voorbeeldlocaties: Ypenburg station, Laakhaven HS, Rijswijk station, Zoetermeer stadscentrum 4. Binnenstedelijke locatie - Gebiedskwaliteit: - Voorbeeldlocaties:

Centraal staan kwaliteit en uitstraling van de individuele gebouwen, de stedenbouwkundige eenheid is minder belangrijk; Congresgebouwgebied, Benoordenhout, Groene Schenk, Leidsenhage e.o.

15

5. Mixed bedrijvenzone - Gebiedskwaliteit:

- Voorbeeldlocaties:

De gebouwen zijn doorgaans grootschalig. Het belang van bereikbaarheid is groot. Bedrijfsmatige omgeving met goede tot uitstekende uitstraling. Aanwezigheid van veel kantoren; Binckhorstlaan, Ypenburg West, Westland

6. Verspreide kantoren in woonwijk - Gebiedskwaliteit: Kleinschalige kantoren. De omgevingskwaliteit is van groot belang, de uitstraling is klassiek, het gaat vooral om single-users in oudbouw in een woonomgeving met voorzieningen; - Voorbeeldlocaties: Binnenstad Den Haag, Scheveningen, Archipelbuurt, Duinoord, Wassenaar De verdeling over de onderscheiden milieus is als volgt:
Kantorenmilieu Grootstedelijk centrummilieu Knooppuntlocatie Binnenstedelijke locatie Snelweg kantoorzone Mixed bedrijvenzone Verspreide kantoren in woonwijk per 1-01-2004 aanbevolen aandeel in voorraad aanbod nieuwbouwprogramma 15,6% 2,4% 25% 16,3% 17,9% 35-40% 15,5% 8,6% 5-10% 5,6% 12,2% 15-20% 10,8% 28,5% 5-10% 36,2% 30,3% 5%

Met de stadsgewestgemeenten worden spelregels overeengekomen om een programma te realiseren dat niet boven de geraamde behoefte uitgaat en dat de aanbevolen differentiatie naar kantorenmilieus zo veel mogelijk volgt.

16

Hoofdstuk 4

Werkgelegenheid in kantoren

De ontwikkeling van de werkgelegenheid vertoont het laatste jaar een afname voor de meeste gemeenten en de meeste branches in de regio Haaglanden. Dit is geen op zich zelf staande ontwikkeling maar heeft te maken met de algehele recessie die zich in de afgelopen periode in heel Nederland voordeed. Het is dan ook niet verbazingwekkend om te zien dat de werkgelegenheid in de belangrijkste kantoorhoudende branches eveneens is afgenomen in het laatste jaar. Figuur 10 laat voor een aantal gemeenten in Haaglanden zien wat de ontwikkeling is geweest van de bruto werkgelegenheid in de afgelopen jaren. Deze bruto werkgelegenheid wordt gemeten in aantallen werkzame personen. Het gaat hier in tegenstelling tot de netto werkgelegenheid om alle werkzame personen, dus ook de parttimers die twaalf uur of minder werken per week.
Figuur 10 : Werkgelegenheidsontwikkeling in de belangrijkste kantoorhoudende branches in Haaglanden, 1998-2003

200.000

150.000 Overige gemeenten Leidschendam-Voorburg + Rijswijk 100.000 Zoetermeer Delft Den Haag 50.000

0 1998 1999 2000 2001 2002 2003

Bron: Werkgelegenheidsregister Haaglanden

In tabel 7 is de werkgelegenheidsontwikkeling uitgesplitst naar gemeente. De meeste gemeenten laten een groei zien van de werkgelegenheid ten opzichte van 1998. Uitzondering hierop zijn Leidschendam-Voorburg waarvan in 2002 een deel van het grondgebied overging naar Den Haag en daarmee ook een deel van de werkgelegenheid, en Rijswijk dat het laatste jaar een afname in het aantal werkzame personen laat zien waarmee deze gemeente onder het niveau van 1998 komt. Bekijken we de jaarreeks per jaar dan zien we dat de meeste gemeenten een gestage groei vertoonden tot 2002. Daarna vertonen de meeste gemeenten een afname van het aantal werkzame personen in de kantorensector. Alleen de groep ‘overige gemeenten’ laat een constante groei zien. Bij Leidschendam-Voorburg en Wassenaar is de teruggang al een jaar eerder ingezet.

17

Tabel 7: Ontwikkeling van de werkgelegenheid in de belangrijkste kantoorhoudende branches in Haaglanden per gemeente, 1998-2003
1998 Den Haag Delft Zoetermeer Rijswijk Leidschendam-Voorburg Wassenaar Overige gemeenten Totaal Haaglanden 95.301 11.157 19.072 14.842 9.464 1.512 8.132 159.480 1999 97.789 11.679 19.713 14.401 11.188 2.228 8.657 165.655 2000 98.511 12.336 19.895 14.360 11.305 2.074 8.993 167.474 2001 103.225 13.133 20.480 15.681 11.679 2.087 9.558 175.843 2002 106.647 14.138 20.612 16.177 9.038 2.044 9.978 178.634 2003 104.461 12.990 20.000 14.653 8.765 2.025 10.639 173.533 index 2003 tov 1998 110 116 105 99 93 134 131 109

Bron: Werkgelegenheidsregister Haaglanden

De ontwikkeling per bedrijfstak is weergegeven in tabel 8. Groei in de werkgelegenheid zien we het laatste jaar alleen nog bij het bank- en verzekeringswezen. De sector post en telecommunicatie laat al twee jaar een afname zien. Ook de overige branches hebben te lijden van de algehele afname van werkgelegenheid.
Tabel 8: Ontwikkeling van de werkgelegenheid in de belangrijkste kantoorhoudende branches in Haaglanden, 1998-2003
index 2003 t.o.v. 1998

1998

1999

2000

2001

2002

2003

Post en telecommunicatie Bank/verzekering Zakelijke dienstverlening. Overheid Overige dienstverlening Totaal Haaglanden

12.952 12.275 75.807 54.447 3.999 159.480

13.985 12.038 78.253 57.450 3.929 165.655

12.737 11.989 79.838 59.050 3.860 167.474

15.777 11.855 85.015 58.893 4.303 175.843

15.404 12.118 85.042 61.893 4.177 178.634

15.024 12.293 80.611 61.670 3.935 173.533

116 100 106 113 98 109

Bron: Werkgelegenheidsregister Haaglanden

18

Definities kantorenmarkt

Onderzoeksperiode Kantoor

-

1 januari 2003 tot 1 januari 2004. Gebouw waarin werkzaamheden voornamelijk zijn gericht op (administratieve) verwerking van informatie en niet op vervaardiging, verwerking en/of opslag van goederen. Het totaal (bruto) aanwezige kantoorvloeroppervlak in m². Wijziging in de omvang van de bestaande voorraad door: . functiewijziging van gebouwen tot kantoren (verkantoring) (+) . oppervlak in gereedgekomen nieuwbouw (+) . functiewijziging van gebouwen van kantoor tot ander gebruik (ontkantoring) (-) . sloop (-) Vloeroppervlak in bestaande panden dat op de vrije markt te koop en/of te huur wordt aangeboden. Bestaande kantoorpanden, tijdelijk uit de markt genomen, in verband met, of in afwachting van renovatie. Kantoorpand waarvan de bouw gestart is. - Voor de vrije markt Initiatiefnemer is (project)ontwikkelaar. Bouw geschiedt veelal voor de verhuur. - Voor eigen gebruik Initiatiefnemer is toekomstige gebruiker. Nieuwbouwplannen voor kantoren waarvoor een (beginsel-)bouwplan is ingediend. Vraagprijs per m² per jaar excl. BTW en servicekosten. Aantal m² kantoorruimte dat in gebruik is genomen voor kantoordoeleinden.

Bestaande voorraad Groei van de voorraad (netto toevoeging)

-

Aanbod bestaande voorraad Herontwikkeling

-

-

In aanbouw

-

In voorbereiding

-

Huurprijs Opname

-

19