5.

Milieu

31

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de voor de ontwikkeling van de voor Bedrijvenpark Heron relevante milieuaspecten. Naast een uitgebreide uiteenzetting over de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in het plangebied wordt in dit hoofdstuk ook gekeken naar luchtkwaliteit en waterberging.

5.1. Bedrijven en milieuzonering
Algemeen Om er zorg voor te dragen dat het geplande bedrijventerrein geen overlast voor de omgeving veroorzaakt, is een milieuzonering voor het gebied opgesteld. Uitgangspunt is dat milieubelastende en hindergevoelige functies ruimtelijk van elkaar worden gescheiden. De milieuzonering is gebaseerd op de Staat van Bedrijfsactiviteiten. In deze Staat wordt met behulp van een indeling in categorieën aangegeven of de milieubelasting van een bedrijf of een bedrijfsactiviteit ten opzichte van een hindergevoelige functie toelaatbaar kan zijn. Aan deze categorieën worden bepaalde omgevingstypen en/of richtafstanden gekoppeld, die gerelateerd zijn aan een rustige woonwijk als omgeving. Gevoelige bestemmingen en gebiedstypen De milieuzonering van het toekomstige bedrijventerrein wordt bepaald door de gevoelige functies in de directe omgeving van het plangebied. Bepalend is de in ontwikkeling zijnde woonwijk 's-Gravenhout ten zuidwesten van de Hofpleinlijn. De kleinste afstand tussen de geplande woningen en de bedrijvenlocatie bedraagt circa 110 m. In het overdrachtsgebied speelt de aanwezigheid van de spoordijk, die ter plaatse een hoogte heeft van circa 4 m boven maaiveld, een beperkte rol. Daarnaast is er langs de Nieuwkoopsweg sprake van agrarische, incidentele lintbebouwing, bestaande uit de bedrijfswoningen bij de glastuinbouwbedrijven. In de buurt van de 's-Gravenweg liggen eveneens enkele (bedrijfs)woningen. De kleinste afstand tussen deze woningen en het toekomstig bedrijventerrein bedraagt circa 20 m. Ten slotte bevindt zich ter hoogte van het plangebied ten noorden van rijksweg A12 eveneens één woning. Uitwerking milieuzonering Bij het opstellen van de milieuzonering is uitgegaan van volledige richtafstanden ten opzichte van de toekomstige woningbouwlocatie 's-Gravenhout en het woonlint langs de 's-Gravenweg en Nieuwkoopseweg. Uitgangspunt is dat dit momenteel rustige woongebieden zijn. Voor de volledige richtafstanden wordt verwezen naar figuur 5 van de toelichting. Bestemmingsplantechnisch wordt rekening gehouden met een mogelijke herontwikkeling van het terrein Noukoop op middellange termijn. Om deze ontwikkeling niet onnodig te frustreren door het realiseren van milieuhinderlijke bedrijven, is de toelaatbaarheid aan deze zijde van het plangebied enigszins beperkt. Van de richtafstand wordt met één afstandsstap afgeweken. Voor bijvoorbeeld categorie 3.2 wordt de richtafstand dan 50 m (normaal 100 m) en voor categorie 4.1-bedrijven wordt dit 100 m (normaal 200 m). (zie ook de Toelichting op de Staat van Bedrijfsactiviteiten). Bij de incidentele woning aan de noordkant van het plangebied wordt vanwege de tussenliggende rijksweg A12 en de spoorlijn eveneens met één afstandsstap afgeweken van de richtafstanden. Op grond van deze uitgangspunten is de milieuzonering bepaald en weergegeven op de plankaart. De toelaatbaarheid voor bedrijven wordt hoofdzakelijk bepaald door de (mogelijke) gevoelige functies aan de zuid(west) kant van het plangebied. De woning aan de noordzijde van het plangebied blijkt geen effect te hebben op de milieuzonering. Dit houdt in dat met name aan de zuidrand (langs de 's-Gravenweg) en ter hoogte van het stationsgebied bedrijven met een maximale toelaatbaarheid uit categorie 3.1 mogelijk worden gemaakt. Richting het noorden wordt de toelaatbaarheid vergroot tot maximaal categorie 4.2 in de noordwesthoek van het plangebied.

Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

181.10741.02

Milieu

32

Bedrijfswoningen Op het bedrijventerrein Bedrijvenpark Heron zijn geen bedrijfswoningen toegestaan. Bedrijfswoningen op een bedrijventerrein leggen immers, om milieuhygiënische redenen, beperkingen op aan de bedrijfsuitoefening van bedrijven. Dat komt doordat bedrijfswoningen worden aangemerkt als gevoelige bestemmingen. De milieuvergunning van de betreffende bedrijven of de van toepassing zijnde Algemene Maatregel van Bestuur in het kader van de Wet milieubeheer stemt de voorschriften, waaraan bedrijven bij de bedrijfsuitoefening moeten voldoen, namelijk af op woningen van derden, ongeacht of het hierbij om een bedrijfswoning of een burgerwoning gaat. Dit kan met name tot problemen leiden wanneer er op het bedrijventerrein sprake is van bedrijfsactiviteiten en transportbewegingen in de avond- en nachtperiode. In deze periode moet namelijk aan strengere geluidsnormen worden voldaan. Vrijstelling Het bovenstaande betekent overigens niet dat alle bedrijven, die passen binnen het geformuleerde toelatingsbeleid, daadwerkelijk op het bedrijventerrein kunnen worden toegelaten. Het bestemmingsplan biedt slechts een globaal kader voor de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten. In het milieuvergunningenspoor vindt toetsing plaats aan de hand van de concrete situatie. Hierbij kan het voorkomen dat een bedrijf wel past binnen het geformuleerde toelatingsbeleid, maar bijvoorbeeld vanwege de werkelijke milieuhinder geen milieuvergunning kan krijgen of aan strengere milieuvoorschriften zal moeten voldoen. De uitoefening van bepaalde activiteiten uit een hogere categorie hoeft niet in alle gevallen onaanvaardbaar te zijn. De Staat van Bedrijfsactiviteiten geeft namelijk een vrij grove indeling van de hinderlijkheid van bedrijven. Met name komt het voor dat een bedrijf door de geringe omvang van hinderlijke (deel)activiteiten of een milieuvriendelijke werkwijze, minder hinder veroorzaakt dan in de Staat van Bedrijfsactiviteiten is verondersteld. In dat geval kan aan een dergelijk bedrijf voor de betreffende activiteit een vrijstelling worden verleend (passende maatregelen worden in dergelijke gevallen geregeld via de vergunning in het kader van onder meer de Wet milieubeheer).

5.2. Luchtkwaliteit
Algemeen Nieuwe ontwikkelingen die kunnen leiden tot een verslechtering van de luchtkwaliteit moeten worden getoetst aan de in het Besluit luchtkwaliteit 2005 (hierna: Blk) opgenomen grenswaarden. Het voornemen voor de realisatie van een bedrijventerrein kan mogelijk gevolgen hebben voor de luchtkwaliteit in de omgeving. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient daarnaast te worden nagegaan wat de luchtkwaliteit ter plaatse is van de nieuwe functies in het plangebied. Beleid en normstelling Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door het Besluit luchtkwaliteit 2005 (Blk). Het Blk bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, zwevende deeltjes, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen met name de grenswaarden voor stikstofdioxide en fijn stof van belang (zie bijlage 2). De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 5.1 weergegeven. De grenswaarden gelden voor de buitenlucht, met uitzondering van een werkplek in de zin van de Arbeidsomstandighedenwet.

Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

181.10741.02

Milieu

33

Tabel 5.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Blk
stof stikstofdioxide (NO2) toetsing van jaargemiddelde concentratie uurgemiddelde concentratie fijn stof (PM10)1) jaargemiddelde concentratie 24-uurgemiddelde concentratie
1) 2)
2)

grenswaarde 40 μg/m³ max. 18 keer p.j. meer dan 200 μg/m³ 40 μg/m³ max. 35 keer p.j. meer dan 50 μg/m³

geldig vanaf 2010 2010 2005 2005

Bij de beoordeling hiervan blijven de aanwezige concentraties van zeezout buiten beschouwing (artikel 5 Blk en bijbehorende Meetregeling). Geldt alleen voor wegen met een verkeersintensiteit van ten minste 40.000 mvt/etmaal (dit is hier niet aan de orde, dus op deze grenswaarde wordt verder niet ingegaan).

Op grond van artikel 7 lid 1 van het Blk moeten bestuursorganen bij de uitoefening van bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit (zoals de vaststelling van een bestemmingsplan) deze grenswaarden in acht nemen. Volgens artikel 7 lid 3 mogen bestuursorganen deze bevoegdheden tevens uitoefenen, indien: de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof als gevolg van de uitoefening van die bevoegdheden per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft (lid 3a); bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, door een met de uitoefening van de betreffende bevoegdheid samenhangende maatregel of een door die uitoefening optredend effect, de luchtkwaliteit per saldo verbetert (lid 3b). Onderzoek en resultaten In het plangebied wordt een bedrijventerrein mogelijk gemaakt. Om deze ontwikkeling te kunnen toetsen aan het Blk is onderzoek uitgevoerd naar de gevolgen voor de luchtkwaliteit in de omgeving (bijdrage van de ontwikkelingen) en de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied. In bijlage 2 zijn de resultaten van dit onderzoek weergegeven. Conclusie en afweging Uit het onderzoek blijkt dat de verkeersaantrekkende werking van het bedrijventerrein zeer geringe gevolgen heeft voor de luchtkwaliteit langs de Randweg (en dus de omgeving). De berekende jaargemiddelde concentratie stikstofdioxide en fijn stof neemt slechts met maximaal 1 μg/m³ toe, waarbij de jaargemiddelde grenswaarde niet wordt overschreden. In 2010 vindt er wel een overschrijding plaats van de jaargemiddelde grenswaarde voor stikstofdioxide, maar is er geen sprake van een verslechtering van de luchtkwaliteit als gevolg van de ontwikkeling. In alle drie de prognosejaren vinden er overschrijdingen plaats van de 24-uurgemiddelde grenswaarde voor fijn stof. In deze berekeningen is nog geen rekening gehouden met de extra maatregelen die het rijk de komende jaren neemt om de concentraties fijn stof te verlagen (zie bijlage 2). In het verrichte onderzoek is daarom een betrouwbare raming gemaakt van de effecten van deze maatregelen op de concentraties fijn stof langs de ontsluitende wegen. Wanneer in de luchtkwaliteitsberekeningen rekening gehouden wordt met de extra rijksmaatregelen, is er alleen in 2010 sprake van een overschrijding van het 24-uurgemiddelde voor fijn stof. In 2015 is dat niet meer het geval vanwege de grotere penetratiegraad van de voorgenomen maatregelen. Er blijft sprake van een overschrijding van de jaargemiddelde grenswaarde voor stikstofdioxide in 2010, maar hier is geen sprake van een verslechtering van de luchtkwaliteit door de ontwikkeling. Ook ter plaatse van de eerstelijnsbebouwing vindt er, nadat de rijksmaatregelen in de berekeningen zijn meegenomen, in 2010 een overschrijding plaats van de jaargemiddelde grenswaarde voor stikstofdioxide en van het 24-uurgemiddelde voor fijn stof. In 2015 wordt ter plaatse van de eerstelijnsbebouwing aan alle grenswaarden uit het Blk voldaan. De geconstateerde overschrijdingen in 2010 acht de gemeente toelaatbaar, omdat (rekening houdend met de extra rijksmaatregelen) in 2015 wel aan alle grenswaarden uit het Blk wordt voldaan. Daarnaast kan een bedrijventerrein beschouwd kan worden als niet-gevoelige functie in het kader van het Besluit luchtkwaliteit (zie ook bijlage 2).

Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

181.10741.02

Milieu

34

5.3. Water
Realiseren van voldoende waterberging Het Hoogheemraadschap van Delfland en de gemeente Pijnacker-Nootdorp hebben zich, mede met het opstellen van het Waterhuishoudkundig Raamplan Kern Nootdorp (2004), uitgesproken voor het ontwikkelen van een duurzaam, veilig en veerkrachtig watersysteem met een goede waterkwaliteit. Het stedelijk gebied moet meer zelfvoorzienend worden. De waterbeheerder heeft sinds 1995 gewerkt aan een verbeteringsplan voor met name de wateroverlastproblematiek binnen de regio. Hierin zijn zogenaamde "geen spijtmaatregelen" nader uitgewerkt, die een inhaalslag vormen waarmee de waterhuishouding weer op orde komt. Een en ander is vervolgens verder uitgewerkt in het ABC-Delfland Boezem en de ABC Polderstudies. Het verbeteringsplan geeft aan dat de opvang van piekafvoeren uit het glastuinbouwgebied Noukoop, ten zuiden van Bedrijvenpark Heron, een knelpunt vormt. Verder is de afvoercapaciteit van diverse watergangen en duikers in het gebied onvoldoende. Het plan houdt in dat in tijden van extreme neerslag het water vanuit het kassengebied tijdelijk wordt opgevangen in de Plas van de Ende. Hiervoor zijn ook technische maatregelen nodig zoals de aanleg of verbreding van duikers en watergangen. De ABC maatregel "verbreden/aanleggen watergang spoorweg/Grote Driehoek wordt in dit bestemmingsplan meegenomen. Verder wordt de afvoercapaciteit van de watergangen in het gebied verbeterd door verruiming van de profielen. De realisatie van het bedrijventerrein biedt een kans om de inrichtingsmaatregelen voor het gebied door te voeren. Door het Hoogheemraadschap van Delfland wordt een norm voor berging van hemelwater gehanteerd van 325 m³/ha. Indien waterberging gerealiseerd wordt in de vorm van open water geeft "het raamplan" aan dat minimaal 10% van het plangebied gereserveerd dient te worden voor open water om wateroverlast te voorkomen. Dit komt overeen met een oppervlakte van circa 22.000 m². In het masterplan is 20.750 m² water opgenomen. De ABC maatregel "verbreden/aanleggen watergang Spoorweg/Grote Driehoek" valt hier ook onder. De resterende berging, ter grootte van 1.250 m², zou gevonden kunnen worden door de inrichting van natuurvriendelijke oevers: oevers welke periodiek onder water komen te staan (plasdras situatie). Nieuwe waterstructuur, peilen en oevers In het Masterplan wordt aan alle drie zijden water gerealiseerd, met aan de zuid- en oostrand de waterrijkste randen. Het water is een aaneengesloten verbinding zonder doodlopende einden. De bestaande waterverbindingen onder de (spoor)wegen worden gehandhaafd. Al het water in de Bedrijvenpark Heron zal één peil (4,75 m -NAP) krijgen. Het water en de oevers zullen zo worden vormgegeven, dat ze zowel een ecologische als een recreatieve waarde hebben. Het water langs de 's-Gravenweg draagt in maat en schaal tenslotte bij aan het beeld van de voorzijde van het bedrijventerrein. De locatie wordt integraal opgehoogd. Bestaande watergangen en greppels, behalve die aan de randen, worden gedempt. Binnen het gebied is de maaiveldhoogte overal gelijk, 3,45 m -NAP. De bouwpeilen zullen in later stadium worden bepaald. In het ontwerp van de oevers wordt ten minste een deel natuurvriendelijk ingericht; een flauw talud en een oeverbeschoeiing tot op de waterlijn, dat als berging dient ingeval het oppervlaktewaterpeil stijgt. Tevens wordt met de aanleg van flauwe oevertaluds (natuurvriendelijke oevers) het zelfreinigend vermogen en de ecologische potenties vergroot. De watergang langs de 's-Gravenweg heeft aan de noordzijde een kade. Riolering en afkoppeling Hemelwater dat op het gebied valt, zal binnen het gebied geïnfiltreerd of geborgen kunnen worden. Al het hemelwater vanaf daken wordt direct afgevoerd naar het oppervlaktewater; hemelwater van terreinen en wegen wordt via het verbeterd gescheiden rioolstelsel, nadat de first flush is afgevoerd naar het vuilwaterriool, ook naar het oppervlaktewater geleid. Gekozen is voor het verbeterd gescheiden stelsel om verontreinigingen welke met name in de "first flush" (door verkeer, bedrijvigheid, opslag etc.) voorkomen, op te vangen en af te voeren naar het vuil-

Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

181.10741.02

Milieu

35

waterriool. Oppervlaktes die mogelijk verontreinigd kunnen raken door bedrijfsactiviteiten dienen direct aangesloten te worden op het vuilwaterriool. Waterkwaliteit De waterkwaliteit is in de huidige situatie zeer matig (te hoge gehalten aan nutriënten). De waterstructuur wordt door de nieuwe waterstructuur robuuster (brede watergangen en waterpartijen, meer doorstroming met afgekoppeld hemelwater). De waterkwaliteit kan hierdoor in principe alleen maar verbeteren. Het gericht voorkomen van verontreinigingen vanaf de nieuwe verhardingen, zoals hiervoor benoemd, is dan wel een belangrijke voorwaarde. Met het oog op de Kaderrichtlijn Water is het "stand still"-beginsel de minimumvoorwaarde (geen achteruitgang van (grond)waterkwaliteit). De keuzes van aan- en afkoppelen van de verschillende verhardingen en de feitelijk aanleg van de riolering wordt daarom in nauw overleg met Delfland uitgevoerd. De gemeente streeft naar een duurzame bouw en beheer van het nieuwe bedrijventerrein. Voorts zal gestreefd worden naar de toepassing van zoveel mogelijk niet-uitloogbare, duurzame bouwmaterialen voor gebouwen en de inrichting van openbare ruimte, om diffuse verontreinigingen in afspoelend hemelwater te voorkomen. Ook de toepassing van onkruidbestrijdingsmiddelen is uit den boze. Beheer en onderhoud Het Hoogheemraadschap van Delfland is formeel beheerder van al het water en waterhuishoudkundige werken in het gebied. Voor de herinrichting van de waterhuishouding, (zoals graaf- en bouwwerkzaamheden van en aan watergangen), dient vergunning te worden aangevraagd bij het waterschap op grond van de "Keur" (ex artikel 77 en 80 van de Waterschapswet). Voor de uitvoering van dit stedenbouwkundig plan zal daarom nog nader overleg met Delfland moeten plaatsvinden om de benodigde Keurontheffingen te verkrijgen. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de "Keur". Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd. Voor de watergangen geldt dat een "beschermingszone" in acht dient te worden genomen. Het komt erop neer dat binnen deze beschermingszone niet zondermeer gebouwd, opgeslagen of gegraven mag worden. De laatst genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de veiligheid in het geding komt doordat de stabiliteit van het profiel van een watergang wordt aangetast, de aanen/of afvoer en/of de berging van water wordt gehinderd. Deze beschermingszone bedraagt 4 m voor hoofdwatergangen.

5.4. Conclusies
De ruimtelijke eisen die worden gesteld aan de vestiging van bedrijven, zijn vertaald in een bestemmingsregeling waarbij door middel van de "Staat van Bedrijfsactiviteiten" beperkingen worden gelegd aan vestiging van bedrijven die mogelijk hinder kunnen veroorzaken voor de omgeving. Door deze bestemmingsregeling is zeker gesteld dat er geen hinder zal optreden voor de omliggende gevoelige functies, zodat de ontwikkeling van Bedrijvenpark Heron (met de genoemde beperkingen) doorgang kan vinden. Het aspect luchtkwaliteit laat, rekening houdend met het rijksbeleid, een beperkte overschrijding zien van de 24-uurs norm fijn stof (PM10) en NOX in 2010. De overschrijding is echter zeer klein. Daarnaast zal in 2015 wel worden voldaan aan de eisen van het Besluit luchtkwaliteit. Als zodanig zal de ontwikkeling van Bedrijvenpark Heron op termijn niet bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Om deze reden is de gemeente van mening dat de ontwikkeling van Bedrijvenpark Heron met betrekking tot het aspect luchtkwaliteit verantwoord is. In het masterplan voor het Bedrijventerrein Heron is uitdrukkelijk rekening gehouden met het aspect water. De gekozen waterstructuur, inrichting en overige technische maatregelen, zullen een aanzienlijke verbetering inhouden ten opzichte van de bestaande situatie. Vanuit het aspect waterberging en waterhuishouding is de ontwikkeling van Bedrijvenpark Heron dan ook gunstig te noemen.

Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

181.10741.02

Milieu

36

Blanco pagina

Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

181.10741.02

6. Juridische planbeschrijving
6.1. Planopzet

37

Het bestemmingsplan vervult in dit plangebied in belangrijke mate een ontwikkelingsfunctie. Het beleid is erop gericht het plangebied te ontwikkelen als bedrijfsterrein. Gezien de gewenste ruimtelijke en functionele structuur, is gekozen voor een overwegend globale planvorm, waarbij binnen de bestemming Bedrijfsdoeleinden (B) ruimte is voor een flexibele inrichting. De gemeente Pijnacker-Nootdorp hanteert, ten behoeve van uniformiteit in de verschillende bestemmingsgebieden, standaardvoorschriften. In de praktijk kan het voorkomen dat de standaardvoorschriften onvoldoende zijn toegesneden op de specifieke ruimtelijke situatie in het plangebied. Dit is het geval in het bestemmingsplan Bedrijvenpark Heron. Met name de bestemming Bedrijfsdoeleinden (B), maar ook de bestemming Groen (GR) zijn speciaal toegesneden op Bedrijvenpark Heron. Wel is zoveel mogelijk aangesloten op de systematiek van de standaardvoorschriften. Daarnaast zijn de bestemmingen Stationsgebied (SG) en Leidingen geïntroduceerd, beide bestemmingen komen niet voor in de standaardvoorschriften. Ook hier is zoveel mogelijk aangesloten op de standaardvoorschriften. De standaard bestemmingsregeling van de gemeente Pijnacker-Nootdorp kent ook een standaard Staat van Bedrijfsactiviteiten (SvB), die samenhangt met de milieuzonering en in acht te nemen afstandsmaten. Gezien de – relatief – kleine schaal van Bedrijvenpark Heron en de specifieke eisen met betrekking tot in acht te nemen afstanden, blijkt deze Staat echter onvoldoende gedetailleerd om te worden gebruikt voor Bedrijvenpark Heron. Er is daarom gekozen voor een fijnmaziger systematiek, waarbij de hogere milieucategorieën zijn onderverdeeld in verschillende subcategorieën (zo is bijvoorbeeld milieucategorie 3 onderverdeeld in categorie 3.1 en 3.2).

6.2. Toelichting per bestemming
Ter verduidelijking zal hieronder per artikel de bestemmingsregeling worden toegelicht, voorzover hier onduidelijkheden over kunnen ontstaan. Deze toelichting is bedoeld om de verschillende regelingen in onderling verband te kunnen duiden, en om de relatie tussen toelichting enerzijds en voorschriften en plankaart anderzijds aan te geven. Artikel 1 Begripsomschrijvingen In dit artikel zijn de begrippen omschreven die gebruikt worden in de voorschriften van dit bestemmingsplan, voorzover deze begrippen een aanvullende beschrijving behoeven. Artikel 2 Wijze van meten en berekenen Deze wijze van meten (en berekenen) "dekt" alle bouwwerken, dus gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde; deze wijze van meten "werkt" ook ondergronds: "het onderliggende horizontale vlak" kan ook het vlak zijn waarop de vloer van de kelder of (ondergrondse) parkeergarage rust. Artikel 3 Dubbeltelbepaling De dubbeltelbepaling is bedoeld om te voorkomen dat voor hetzelfde perceel meermaals een bouwvergunning wordt verleend. Hierdoor zou de situatie kunnen ontstaan dat er een cumulatie van bebouwing optreedt waardoor de maximale maatvoering in het bestemmingsplan (bijvoorbeeld maximaal vloeroppervlak) in totaliteit wordt overschreden. Artikel 4 Bestemming Bedrijven (B) Voor het bestemmen van bedrijven wordt gebruikgemaakt van een Staat van Bedrijfsactiviteiten die is afgeleid van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2001). Bij de samenstelling van de Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn in principe de inrichtingen die als "bedrijven" in de zin van het bestemmingsplan kunnen worden aangemerkt, geselecteerd uit de staten in de VNG-publicatie.

Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

181.10741.02

Juridische planbeschrijving

38

Van de als recht toegestane bedrijven zijn detailhandelsbedrijven uitgezonderd. In afwijking van de standaardvoorschriften van de gemeente Pijnacker-Nootdorp zijn voor Bedrijvenpark Heron wel detailhandelsbedrijven in volumineuze goederen (zij het beperkter ten opzicht van de geldende standaard) toegestaan. Van toegestane bedrijven zijn eveneens uitgezonderd "mogelijk zwaar geluidshinderlijke inrichtingen" als bedoeld in artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer. Met name bij bedrijven geldt dat in de huidige tijd, met de huidige mogelijkheden van bedrijfsvoering (procesbegeleiding, bewaking en dergelijke) bedrijfswoningen in principe niet meer als noodzakelijk voor de bedrijfsvoering kunnen worden aangemerkt. Nieuwe bedrijfswoningen zijn dan ook niet meer toegestaan. In de bestemmingsregeling is verder een vrijstellingsregeling opgenomen voor bedrijven die, op grond van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, in een hogere categorie vallen, maar feitelijk een uitstraling hebben vergelijkbaar met een lagere milieucategorie. De vrijstellingsregeling is bedoeld om de vestiging van deze bedrijven mogelijk te maken, mits is aangetoond dat de uitstraling inderdaad minder is dan op grond van Staat van Bedrijfsactiviteiten wordt aangenomen. Artikel 5 Bestemming Kantoren (K) Gelegen aan het stationsgebied is een locatie gereserveerd voor kantoren. Om te voorkomen dat er strijdigheid ontstaat met provinciaal beleid is bepaald dat er een maximaal totaal toelaatbaar aantal vierkante meters brutovloeroppervlak van 30.000 m² mag worden gerealiseerd. Daarnaast is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van bepaalde onderwijsvoorzieningen. Artikel 6 Bestemming Verkeersdoeleinden (V) De wegen met een "doorgaande/stroomfunctie" hebben deze bestemming gekregen. De maximale oppervlaktemaat van de in deze bestemming toegelaten ondergeschikte gebouwen (abri's, nutsvoorzieningen en dergelijke) is bepaald op 20 m². Dat vormt geen beperking ten opzichte van hetgeen krachtens het Bblb – maximaal 10 m² – "vergunningvrij" toegestaan. Artikel 7 Bestemming Verblijfsdoeleinden De open(bare), overwegend verharde ruimten met een "verblijfsfunctie", zoals woonstraten en -erven, hebben deze bestemming gekregen. Voorzover sprake is van "wegen", betreft het meestal wegen die buiten de bepalingen van de Wet geluidhinder vallen. Ook hier is de maximale oppervlaktemaat van de in deze bestemming toegelaten ondergeschikte gebouwen (abri's, nutsvoorzieningen e.d.) bepaald op 20 m². Dat vormt geen beperking ten opzichte van hetgeen krachtens het Bblb – maximaal 10 m² – "vergunningsvrij" toegestaan. Artikel 8 Bestemming Haltegebied (HG) In de bestemming Haltegebied is het stationsplein opgenomen. De voorschriften zijn grotendeels gelijk aan de bestemming Verblijfsgebied uit de standaardvoorschriften. Wel zijn in dit voorschrift "kiss and ride" en "park and ride" voorzieningen mogelijk gemaakt. Daarnaast bestaat er de mogelijkheid om 2 kiosken te realiseren voor detailhandel en lichte horeca. Ook hier is de maximale oppervlaktemaat van de in deze bestemming toegelaten ondergeschikte gebouwen (abri's, nutsvoorzieningen en dergelijke) bepaald op 20 m². Artikel 9 Bestemming Water (WA) De beoogde en bestaande watergangen zijn bestemd als Water. Artikel 10 Bestemming Groen (GR) Binnen de groenbestemming is het structurele groen opgenomen (de groene omwalling rond Bedrijvenpark Heron). Uitsluitend de structurele groene elementen zijn in deze bestemming opgenomen, bij de individuele bedrijven kan daarnaast ook worden voorzien in kleinschaliger groen, dit is in de bestemming Bedrijfsdoeleinden (B) mogelijk gemaakt. Binnen de bestemming Groen is ook water en, middels een aanduiding op de plankaart, de bouw van een reclamemast nabij het spoorviaduct over de A12 mogelijk gemaakt.

Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

181.10741.02

Juridische planbeschrijving

39

Artikel 11 Spoorwegdoeleinden (S) De bestemming Spoorwegdoeleinden is bedoeld voor de spoorwegen aan de west- en noordzijde van het plangebied, voor zover deze vallen binnen het plangebied. Het bestaande spoortraject is als zodanig bestemd, in de bestemmingsregeling zijn alle voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van de spoorweg mogelijk gemaakt. Artikel 12 Leidingen De bestemming Leidingen is bedoeld voor de gasleiding die evenwijdig aan de A12 loopt. Ten behoeve van de externe veiligheid is een minimale afstandsmaat van 14 m voor bebouwing opgenomen, zodat de leiding bijvoorbeeld niet overbouwd wordt en er daarnaast voldoende ruimte is om werkzaamheden uit te kunnen voeren. Daarnaast geldt een aanlegvergunningenstelsel, wederom bedoeld voor de veiligheid. Werken en werkzaamheden (zoals bijvoorbeeld graven en grondverzet, maar ook het uitvoeren van heiwerkzaamheden) mogen pas worden uitgevoerd na vergunningverlening door de gemeente. Vergunning wordt pas verleend als er advies is ingewonnen bij de beheerder van de gasleiding. Artikel 13 Aanwijzing ex 13 lid 1 WRO Voor een aantal gronden binnen het plangebied loopt het traject van verwerving nog. Hoewel ervan uit wordt gegaan dat de verwerving op minnelijke wijze kan worden afgerond, bestaat er een risico dat dit niet het geval zal zijn. De gemeente dient op dat moment de mogelijkheid te overwegen om tot onteigening over te gaan. Ten behoeve van een snelle planontwikkeling is een verkort onteigeningstraject mogelijk door in het bestemmingsplan gronden aan te wijzen die in aanmerking komen voor deze zogenaamde "snelle onteigeningsprocedure". Dit artikel regelt deze aanwijzing. Artikel 14 Gebruik van gronden en bouwwerken Dit artikel houdt de zogenaamde "verbodsbepaling" in, wat betekent dat gebruik van gronden en bouwwerken, die in strijd is met de bestemming wordt verboden. Artikel 15 Algemene vrijstellingsbevoegdheden Vrijstelling bouwwerken nutsvoorzieningen en dergelijke Deze vrijstelling is ruimer qua maatvoering dan hetgeen in het Bblb "vergunningvrij" is toegestaan. Als men in de praktijk meer wenst dan "vergunningvrij" direct al kan, bestaat er deze vrijstellingsmogelijkheid. Vrijstelling ter ondervanging van verschillen kaartbeeld-werkelijke toestand Gezien de actuele stand van het ondergrondmateriaal, zal deze vrijstelling niet vaak nodig zijn en kan maximale afwijking ook beperkt blijven tot 5 m. Artikel 16 Wijzigingsbevoegdheden Algemene wijziging Deze wijzigingsbevoegdheid dient om "binnenplans" (binnen het kader van het bestemmingsplan)grenzen van de diverse soorten vlakken te kunnen verschuiven op de plankaart. Wijziging bijlagen Staat van Bedrijfsactiviteiten / Inrichtingen Wet geluidhinder Deze wijzigingsbevoegdheden dienen om de betreffende bijlagen Staat van Bedrijfsactiviteiten en Inrichtingen Wet geluidhinder actueel te kunnen houden. Daarmee blijft ook met name de bestemming "Bedrijven" inhoudelijk actueel. Artikel 17 Algemeen procedure voorschrift Dit artikel regelt de te volgen procedure bij vrijstelling of wijziging. Artikel 18 Aanvullende werking bouwverordening Het is mogelijk dat de gemeentelijke bouwverordening bepalingen bevat over onderwerpen die reeds in het bestemmingsplan zijn geregeld of vice versa. Hierdoor zou er onduidelijkheid kunnen ontstaan over welke regeling van toepassing is. Dit artikel regelt dat het bepaalde in het bestemmingsplan "voorrang" heeft op het bepaalde in de gemeentelijke bouwverordening, met uitzondering van hetgeen is genoemd in de opsomming.

Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

181.10741.02

Juridische planbeschrijving

40

Artikel 19 Overgangsbepalingen In lid 2 (Gebruik) is bepaald dat onder bepaalde voorwaarden bestaand gebruik, dat in strijd met het (nieuwe) plan wordt gemaakt, niet onder het overgangsrecht mag worden voortgezet. Het betreft gebruik dat reeds in strijd is met het vóór het onderhavige (nieuwe) plan geldende bestemmingsplan. Tevens is bepaald dat dat strijdig gebruik een aanvang heeft genomen, nadat de goedkeuring van dat vorige bestemmingsplan onherroepelijk was geworden. Uit oogpunt van rechtszekerheid is het namelijk niet aanvaardbaar dat gebruik dat al onder het overgangsrecht van het vorige plan viel, nu ineens strijdig gebruik wordt waartegen alsnog zou kunnen worden opgetreden. Als extra voorwaarde is opgenomen dat burgemeester en wethouders tijdig aan overtreder kenbaar moeten hebben gemaakt dat sprake is van strijdig gebruik en dat ze in voortzetting daarvan niet berusten. Deze procedurele voorwaarde is opgenomen als signaal aan de betrokken overtreder dat bij voortzetting van het strijdig gebruik daartegen kan/zal worden opgetreden.

Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

181.10741.02

7. Economische uitvoerbaarheid

41

De gemeente Pijnacker-Nootdorp heeft vanaf 1997 (toentertijd de gemeente Nootdorp) een verwervingstraject ingezet voor de gronden in Bedrijvenpark Heron. In totaal is circa 190.000 m² grond verworven, waarmee een bedrag van circa € 7,4 mln (exclusief rentekosten, inclusief afkoop zakelijke rechten en opstallen) is gemoeid. De gemeente dient nog circa 27.000 m² gronden te verwerven, waarmee naar verwachting een bedrag van ongeveer € 1,9 mln. is gemoeid. De investeringsbedragen voor de ontwikkeling van Bedrijvenpark Heron (inclusief procedures, onderzoeken, saneringen, aanleg openbare ruimte en andere kosten) bedragen in totaal circa € 20,5 mln. De totale verwervings- en ontwikkelingskosten bedragen daarmee € 29,8 mln. Uitgaand van een gemiddelde grondprijs van € 240,- per meter uitgeefbaar gebied (circa 130.700 m²), wordt een opbrengst gegenereerd van circa € 31,9 mln. Hiermee wordt de exploitatie sluitend geacht en is de economische uitvoerbaarheid verzekerd.

Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

181.10741.02

Economische uitvoerbaarheid

42

Blanco pagina

Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

181.10741.02

8. Inspraak en overleg
8.1. Inspraak

43

In het kader van het bepaalde in de gemeentelijke inspraakverordening is op …(datum)… een informatieavond gehouden. Met ingang van …(datum)… heeft het ontwerpbestemmingsplan d.d. … (datum plan)… gedurende vier weken ter inzage gelegen en zijn belanghebbenden in de gelegenheid gesteld hun schriftelijke reacties kenbaar te maken. Het verslag van de informatieavond is als bijlage …. aan de toelichting van dit plan toegevoegd. Tijdens de termijn van terinzagelegging zijn … (aantal) … inspraakreacties ingediend door de volgende personen of instanties: 1. … (naam); 2. … (naam); 3. … (naam). De reacties zijn hieronder samengevat en van een gemeentelijke overweging voorzien. 1. … (Naam)

8.2. Overleg ex artikel 10 Bro
In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 10 van het Besluit op de ruimtelijke ordening is het ontwerpbestemmingsplan d.d. …(datum)… aan de volgende instanties voorgelegd: 1. Provinciale Planologische Commissie Zuid-Holland; 2. Ministerie van (…); 3. Inspecteur voor de Ruimtelijke Ordening (…); 4. Inspecteur voor de Volksgezondheid en de hygiëne van het milieu te (…); 5. Rijkswaterstaat, Hoofding, directie (…); 6. Rijksdienst voor de Monumentenzorg; 7. Rijksdienst voor Oudheidkundig Bodemonderzoek, Amersfoort; 8. Energiebedrijf (…); 9. KPN Telecom, (…); 10. Hoogheemraadschap van Delfland (…); 11. Kamer van Koophandel en Fabrieken (…); 12. Landinrichtingscommissie (…); 13. N.V. Nederlandse Gasunie, afdeling (…); 14. Gemeente (…); 15. Gemeente (…). De onder . en . genoemde instanties hebben schriftelijk te kennen gegeven dat het ontwerpbestemmingsplan geen aanleiding geeft tot het maken van op- en aanmerkingen. Van de onder . en . genoemde instanties is geen afzonderlijke reactie ontvangen. De brieven van de overige instanties zijn in bijlage … bij de toelichting weergegeven. Hieronder zijn deze brieven per onderwerp kort samengevat en van een gemeentelijke overweging voorzien. Ten slotte is per reactie kort aangegeven of en zo ja hoe het bestemmingsplan wordt aangepast.

Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

181.10741.02