4.

Ontwikkelingsvisie

25

Onderstaand is een samenvatting weergegeven van het Masterplan Bedrijvenpark Heron (CH & partners), welke op PM is vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Pijnacker-Nootdorp. Voor de volledige tekst en toelichting wordt verwezen naar het masterplan.

4.1. Masterplan Bedrijvenpark Heron
Opzet Het voor het Bedrijvenpark Heron ontwikkelde masterplan gaat uit van een grootschalige ingreep die identiteitsbepalend is. Geen verzameling gebouwen van hogere of mindere kwaliteit alleen, maar een door een brede groene grondwal omarmd terrein dat zich via een landschappelijk beeld aan de grootschalige infrastructuur mededeelzaam maakt. Zo kan de bijzondere positie op het raakvlak van het regionaal landschap (Groenblauwe Slinger) en verstedelijking van een duurzaam beeldmerk worden voorzien. Op lokale schaal wordt de kwaliteit van een kenmerkend landschappelijk element als de 's-Gravenweg benut om aan het bedrijventerrein ook daar een voorkant te geven. Hier wordt met name water gebruikt als beeldbepalend element. Er wordt in het Bedrijvenpark Heron gestreefd naar samenhang in architectuur, omdat het park geen groot bedrijventerrein is (slechts circa 13 ha uitgeefbaar gebied). De externe beleving van het bedrijventerrein Bedrijvenpark Heron vindt vooral plaats aan de landschappelijke randen; de interne beleving aan een brede ontsluitingsas. Deze hoofdas kan in de toekomst worden verlengd wanneer Noukoop een andere invulling zal krijgen. Hoofdstructuur De hoofdstructuur voor het bedrijventerrein het Bedrijvenpark Heron is geënt op de aanwezige polderstructuur van evenwijdige sloten haaks op en evenwijdig aan de 's-Gravenweg, en op de afsnijdingen daarvan door de spoorinfrastructuur. Hierdoor ontstaat een rechthoekig patroon met versnijdingen aan de randen. Binnen de orthogonale structuur wordt het programma verdeeld, met als uitgangspunt dat er een goede menging van werk- en buitenmilieus ontstaat. Het groen bevindt zich met het water vooral aan de randen van het park. De bestaande spoortaluds met de spoorsloten, de ruimte voor fietspaden en verkeerswegen en de grondwallen van circa 6 m hoog, vormen samen vrij brede groene zones waarin gras en solitaire bomen het beeld maken. Het is mogelijk dat in de grondwal enkele bedrijfsfuncties als opslag of parkeren plaatsvinden. In het bedrijventerrein zelf bevat de hoofdas een brede groenstrook met gras en bomen. De zijden zijn gericht op de hoofdas, de parallelweg en de 's-Gravenweg zijn representatieve zijden, waar voorgevels worden verwacht. Tussen de openbare weg en de voorgevel bevindt zich nooit parkeren; dit ligt altijd terzijde of achter en onder de gebouwen. De zijden naar de A12 en de Hofpleinlijn zijn ook representatief, maar daar is het samengaan van de grondwal met de erboven uitstekende bebouwing beeldbepalend. Gebouwen en bedrijven hebben hier tot doel zichzelf en het bedrijventerrein als geheel te tonen. Bouwvelden en werkmilieus Het plan bevat een aantal verschillende werkmilieus. Samen vormen ze een breed palet aan bedrijfsmogelijkheden. De volgende milieus worden onderscheiden: Bedrijfspaviljoens De bedrijfspaviljoens zijn alzijdige gebouwen, met hun entreezijde aan de parallelweg en een representatieve zijde aan de 's-Gravenweg. De watergang langs de 's-Gravenweg wordt verbreed tot 35 m. Hierin worden gronden uitgegeven waarop eilanden kunnen worden gemaakt met daarop een bedrijfspaviljoen in maximaal drie lagen. De ontsluiting van de eilanden loopt via de noordkant, parallel aan de 's-Gravenweg. Deze parallelweg is onderdeel van de hoofdstructuur van het plangebied.

Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

181.10741.02

Ontwikkelingsvisie

26

Figuur 4 Masterplan Bedrijvenpark Heron

Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

181.10741.02

Ontwikkelingsvisie

27

De architectuur van de paviljoens kenmerkt zich door openheid van glazen en houten gevels en door het gebruik van dakoverstekken. Ook andere (semi-)transparante materialen passen in het beeld. Kantoorensemble De kantoorlocatie nabij de halte van Randstadrail, een plek voor bebouwing met een grotere hoogte. Deze markante plek leent zich voor een bijzondere gebruiker, waarbij naast dienstverlening ook onderwijs en kennisontwikkeling denkbaar is. De kantoren zijn in architectuur verwant aan de bedrijfspaviljoens: open houten en glazen gevels met dakoverstekken. In een kantoorensemble kan maximaal 30.000 m² bvo en met gebouwd parkeren worden ondergebracht. De maximale bouwhoogte is 35 m, om een landmark te kunnen realiseren. Grote bedrijfsgebouwen Op de drie afzonderlijke kavels kunnen grote bedrijfsgebouwen worden gerealiseerd, tot een maximum van 24.000 m² bvo per kavel. De maximale bebouwingshoogte bedraagt 15 m. Deze gebouwen hebben een representatieve voorkant aan de hoofdas en presenteren zich eveneens aan de Hofpleinlijn. Hierin speelt de situering in het landschap van de grondwallen een belangrijke rol. De drie gebouwen zijn aan elkaar en aan de bebouwing op het werkerf verwant door materiaal en detaillering: houten gevels en dakoverstekken. Middelgrote bedrijfsgebouwen op het werkerf Het gebied voor middelgrote bedrijven ligt tussen de hoofdas en de A12-zone. Een reeks kavels biedt ruimte voor een keur aan bedrijven. Hier gaat het om een veld waarin representatieve zijden van gebouwen en complexen aan de hoofdas en de parallelweg liggen. Hierbij wordt het beeld van een werkerf geambieerd: een doorlopende verharde ruimte met daarop gebouwen van verschillende gebruikers, expeditie- en verkeersruimte, waarvan de afzonderlijke kavels worden omgeven door een voor iedereen gelijk hek. Het uit maximaal 13 afzonderlijke kavels bestaande werkerf bevat bedrijfsgebouwen waarvan maximaal 30% kantoorruimte mag zijn. De bebouwing heeft een sterke eenheid in materiaal en detaillering, waarvan houten gevels en dakoverstekken de meest karakteristieke elementen zijn. Bijzondere kavel De driehoekige kavel, gelegen tussen de gebieden bestemd voor grote bedrijven en middelgrote bedrijven, is bestemd voor een bijzondere functie. Gedacht kan worden aan een benzinestation, maar ook een sportgebouw of een bijzondere showroomfunctie. Het bijzondere karakter van deze plek uit zich in de architectuur. Transparante materialen en dakoverstekken voeren daarin de hoofdtoon.

4.2. Verkeer en parkeren
Externe en interne ontsluitingsstructuur De ontwikkelingslocatie voor het nieuwe bedrijventerrein Bedrijvenpark Heron ligt ten zuiden van de rijksweg A12 en ten oosten van de spoordijk van de huidige Hofpleinlijn. Momenteel is dit gebied aan de westzijde van de Hofpleinlijn aangesloten op de Randweg via de nieuwe tunnel en de rotonde in de Randweg. De tunnel in de spoordijk is verdiept zodat vrachtverkeer gebruik kan maken van de hierdoor te realiseren westelijke ontsluitingsweg. De aansluiting op de Randweg is aan de noordzijde geprojecteerd zodat (vracht)verkeer tussen het bedrijventerrein en de A12 een zo kort mogelijke afstand hoeft af te leggen via de Randweg en er geen overlast zal ontstaan voor zuidelijker gelegen woonwijken. De noordelijke Randweg is op relatief korte afstand van het Bedrijvenpark Heron middels een nieuwe rijkswegaansluiting aangesloten op de A12. Hierdoor zal een directe ontsluiting vanaf het nationale snelwegennet mogelijk zijn. Een goede ontsluiting voor het autoverkeer op het regionale en nationale wegennet is een belangrijke randvoorwaarde bij de ontwikkeling van het bedrijventerrein. Ten behoeve van calamiteiten zal een tweede externe ontsluiting mogelijk worden gemaakt via de ten zuiden van het Bedrijvenpark Heron gelegen bestaande wegen van Noukoop.

Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

181.10741.02

Ontwikkelingsvisie

28

De interne ontsluitingsstructuur is gericht op de externe ontsluitingsweg welke op het bedrijventerrein parallel aan de A12 zal komen te lopen. De ontsluitingsweg splitst zich op het bedrijventerrein in twee assen. Hierbij zal de kruising van de twee assen worden vormgegeven als rotonde. Bij de opzet van de interne ontsluitingsstructuur is er rekening mee te worden gehouden dat de ontsluitingsassen in de toekomst tevens een functie kunnen krijgen als stedelijke ontsluitingsweg bij de ontwikkeling van het gebied ten zuiden van het Bedrijvenpark Heron tot woon-/werkgebied. De ontsluitingsassen zullen dan ook als een gebiedsontsluitende wegen worden vormgegeven. Dit betekent onder andere vrijliggende fietsvoorzieningen, geen directe ontsluitingen van erven, beperking van het aantal aansluitingen op de weg, een 50 km/h-weginrichting en een rijbaanscheiding. De interne wegen worden als 30 km/h-wegen vormgegeven en sluiten aan op de centrale ontsluitingsassen. De gebiedsontsluitingswegen zullen voorrang hebben op de aansluitende 30 km/h-wegen. Volledige kruisingen (4-taks) worden − vanuit verkeersveiligheidsoverwegingen − als ongewenst beschouwd binnen de interne ontsluitingsstructuur indien deze niet als rotonde worden uitgevoerd. Om deze reden is gekozen voor de realisatie van rotondes op 4-takskruisingen en de overige kruisingen als T-aansluiting of bajonetaansluiting uit te voeren. De interne wegenstructuur is zodanig vormgegeven, dat een rondrijmogelijkheid aanwezig is zodat kerend vracht- en zoekverkeer zoveel mogelijk wordt beperkt. De 's-Gravenweg zal een belangrijke langzaamverkeersfunctie gaan vervullen en wordt dan ook niet als interne ontsluitingsweg van het bedrijventerrein gebruikt. Relatie met toekomstige ontwikkeling ten zuiden van Bedrijvenpark Heron De interne ontsluitingsstructuur is zodanig opgezet dat de mogelijkheid aanwezig blijft de interne structuur in de toekomst te verbinden met de toekomstige ontsluitingsstructuur van een in de toekomst te verwachten ontwikkeling van het gebied ten zuiden van het Bedrijvenpark Heron tot woon-/werkgebied. De noodzaak van een of meerdere verbinding(en) tussen beide gebieden zal dan aanwezig zijn. De kruising met de centrale langzaamverkeersroute via de 's-Gravenweg vormt dan een belangrijk aandachtspunt vanuit verkeersveiligheidsoverwegingen. Tevens is de weg parallel aan de A12 zodanig geprojecteerd dat deze in de toekomst op verschillende manieren verlengd kan worden richting Zoetermeer. Verkeersintensiteiten De totale verkeersproductie van het geprojecteerde bedrijventerrein Bedrijvenpark Heron wordt op basis van de netto oppervlakte en kerncijfers uit onderzoek ingeschat op circa 3.500 mvt/etmaal. Deze intensiteit zal zich dan ook op het westelijk deel van de westelijke externe ontsluitingsweg voordoen. Op de twee centrale ontsluitingsassen zal de verkeersintensiteit rond de 1.750 mvt/etmaal liggen. De interne verzamelwegen kennen een verkeersintensiteit, na invulling van het bedrijventerrein, van 500-1.000 mvt/etmaal. Verkeerstechnische consequenties Het kruispunt van de Randweg met de nieuwe westelijke externe ontsluitingsweg is duurzaam veilig vormgegeven als rotonde. De spoordijk is voorzien van een verdiepte doorgang middels een kunstwerk. Indien de 's-Gravenweg wordt gekruist, dient de kruising duurzaam veilig te worden vormgegeven ten behoeve van de veiligheid van het langzaam verkeer. Parkeren Het parkeren ten behoeve van de bedrijven (werknemers en bezoekers) wordt zoveel mogelijk op eigen terrein in gebouwde voorzieningen gerealiseerd of aan de randen van het bedrijventerrein gesitueerd. Met betrekking tot het aantal parkeerplaatsen worden de CROW-cijfers conform publicatie 182 uit 2003 aangehouden. Voor hallen geldt een parkeernorm van 1 pp/100 m² bvo, voor kantoorruimte 1 pp/50 m² bvo. Ter hoogte van de nieuwe Randstadrailhalte zal geconcentreerd parkeren op maaiveld worden mogelijk gemaakt ten behoeve van P&R-doeleinden (voorlopig circa 50 pp). Openbaar vervoer Een goede ontsluiting per openbaar vervoer is gewenst. Door de realisatie van een nieuwe Randstadrailhalte direct grenzend aan het Bedrijvenpark Heron, zal sprake zijn van een goede bereikbaarheid van het bedrijventerrein per openbaar vervoer. Het bedrijventerrein kan dan ook arbeidsintensieve bedrijven gaan huisvesten aangezien de mogelijkheid voor medewerkers om per openbaar vervoer naar het bedrijventerrein te komen goed is. De bereikbaarheid van het

Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

181.10741.02

Ontwikkelingsvisie

29

gebied zal dan ook sterk verbeteren na de opening van de Randstadrailhalte. Deze halte zal op korte termijn worden gerealiseerd in het kader van het project Randstadrail. Langzaam verkeer De hoofdontsluitingsstructuur voor fietsers zal aan twee zijden van het bedrijventerrein worden gerealiseerd. De hoofdassen voor het fietsverkeer worden gevormd door: de 's-Gravenweg aan de zuidzijde en een snelfietspad langs de ontsluitingsweg parallel aan de spoorlijn tussen Zoetermeer en Den Haag. De 's-Gravenweg zal een belangrijke langzaamverkeersfunctie krijgen toebedeeld, de geplande Randstadrailhalte en de Randweg ongelijkvloers kruisen en het gebied verbinden met de kern van Nootdorp. Tevens zal langs de centrale ontsluitingsassen een fietspad worden gerealiseerd dat via het kunstwerk door de spoordijk zal aansluiten op het fietspad langs de Randweg. Het fietsverkeer zal daarnaast gebruik kunnen maken van de interne 30 km/h-bedrijfsverzamelwegen. Bij het ontwerp van de profielen zal rekening worden gehouden met de aanwezigheid van fietsers op de interne bedrijfsverzamelwegen. Het aantal fietsers op deze wegen zal echter relatief gering zijn. Aandacht zal worden besteed aan de sociale en duurzame verkeersveiligheid van de wel intensief gebruikte langzaamverkeersroutes zoals de 's-Gravenweg.

4.3. Beeldkwaliteitplan Bedrijvenpark Heron
Ten behoeve van het bevorderen van een hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit in Bedrijvenpark Heron is het beeldkwaliteitplan Bedrijvenpark Heron opgesteld (CH & Partners). Dit beeldkwaliteitplan doet uitspraken over de uiterlijke verschijningsvorm van gebouwen, bouwwerken en constructies op de bedrijfskavels en in de openbare ruimte. Ook aan de toepassing van reclame en de vormgeving van terreinafscheidingen wordt aandacht besteed. Aan verschillende gebouwtypes worden nadere regels gesteld. Van belang is dat er een eenheid ontstaat waarbinnen gevarieerd kan worden. De voorgestelde eenheid ligt niet in een architectuurstijl, maar in samenhang in materiaal- en kleurkeuze, oriëntatie van de gebouwen op straatruimten en plaatsing in reeksen. Een bedrijfsgebouw is in Bedrijvenpark Heron een eenheid waarin productie, expeditie, kantoor en andere functies in één herkenbaar geheel worden opgenomen. Het type van de grote loods met het kleine aangeplakte kantoor is niet gewenst. Omdat de meeste gebouwen van meerdere kanten te zien zijn, is het van belang dat ze als een entiteit, als een geheel worden ontworpen. In de architectonische uitwerking moet ruimte worden gegeven aan het architectonische detail: erkers, serres, luifels, installatieruimtes, terrassen. Deze elementen benadrukken ook de individualiteit van het bedrijf. Bebouwing ten behoeve van het functioneren van het gebied als nutsvoorzieningen en bruggen moeten passen bij de bedrijfsbebouwing. Ze worden in een nader te bepalen kleur uitgevoerd, met duurzame materialen en een passende architectuur. Standaardoplossingen zijn niet gewenst. Bruggen of hekwerken met leuningen langs water dienen in overeenstemming met de uniforme detaillering van de kavelgrenzen/erfafscheidingen aan het openbaar gebied te worden ontworpen en uitgevoerd. Op basis van het bepaalde in de welstandsnota van de gemeente Pijnacker-Nootdorp (vastgesteld d.d. 1 juli 2004) geldt het beeldkwaliteitplan na vaststelling door de raad als toetsingskader voor de welstandstoetsing, en daarmee voor de vergunningverlening. Op deze wijze wordt zeker gesteld dat de gewenste beeldkwaliteit in Bedrijvenpark Heron ook wordt bereikt.

Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

181.10741.02

Ontwikkelingsvisie

30

Figuur 5 Milieuzonering

Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

181.10741.02