2.

Beleidskader

5

De beoogde ontwikkeling is in dit hoofdstuk getoetst aan het relevante vigerende beleid van de verschillende overheden. Onderstaand is het voor het plangebied relevante rijksbeleid (paragraaf 2.1), het provinciaal beleid (paragraaf 2.2), het regionaal beleid (paragraaf 2.3) en het gemeentelijk beleid (paragraaf 2.4) beschreven. In paragraaf 2.5 worden de marktverkenning en de ontwikkelingsvisie besproken, die hebben geleid tot de beleidskeuzen van de gemeente met betrekking tot de invulling van Bedrijvenpark Heron. Hoewel de marktverkenning en de ontwikkelingsvisie formeel geen onderdeel uitmaken van het gemeentelijke beleid, worden deze stukken wel in dit hoofdstuk besproken, daar deze van invloed zijn geweest op de beleidskeuzen die zijn neergelegd in de Startnotitie Grote Driehoek. Dit hoofdstuk sluit af met conclusies in paragraaf 2.6.

2.1. Rijksbeleid
Nota ruimte (2005) De Tweede Kamer heeft de Nota Ruimte in het voorjaar van 2005 goedgekeurd. Vaststelling van dit rijksbeleid op het gebied van de ruimtelijke ordening wordt in het najaar van 2005 verwacht. In de nota worden vier algemene doelen geformuleerd: versterking van de internationale concurrentiepositie van Nederland, bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland, borging en ontwikkeling van belangrijke (inter)nationale ruimtelijke waarden en borging van de veiligheid. Meer specifiek voor steden en netwerken staan de volgende beleidsdoelen centraal: ontwikkeling van nationale stedelijke netwerken en stedelijke centra, versterking van de economische kerngebieden, verbetering van de bereikbaarheid, verbetering van de leefbaarheid en sociaal-economische positie van steden, bereikbare en toegankelijke recreatievoorzieningen in en rond de steden, behoud en versterking van de variatie tussen stad en land, afstemming van verstedelijking en economie met de waterhuishouding en waarborging van milieukwaliteit en veiligheid. Het rijk stimuleert de ontwikkeling van nieuwe bedrijfsterreinen en de modernisering van verouderde terreinen. De nationale opgave voor herstructurering is ruim 21.000 ha (ruim 20% van het huidige areaal). Omdat herstructurering maar in zeer beperkte mate extra terreinwinst oplevert is tot 2020 naar verwachting nog ruim 23.000 ha nieuwe bedrijventerreinen nodig. Het locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen (ABC-locatiebeleid) en het locatiebeleid voor Perifere en Grootschalige Detailhandelsvestiging (PDV/GDV-beleid), worden vervangen door een integraal locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen. Provincies en gemeenten zijn verantwoordelijk voor een voldoende en gevarieerd, op de vraag afgestemd, aanbod van locaties voor bedrijven en voorzieningen. Vierde Nota Waterhuishouding (Ministerie van Verkeer en Waterstaat, 1998) De hoofddoelstelling van deze nota is het hebben en houden van een veilig en bewoonbaar land en het instandhouden en versterken van gezonde en veerkrachtige watersystemen, waarmee een duurzaam gebruik blijft gegarandeerd. Nota "Anders omgaan met Water" (Ministerie van Verkeer en Waterstaat, 2000) In dit kabinetsstandpunt deelt men de zorg van de Commissie WB21 dat het huidige systeem van waterbeheer zeker niet in staat is om de toekomstige ontwikkelingen als klimaatverandering, bevolkingsgroei en economische groei op te vangen. Men beaamt de noodzaak van verandering in het huidige waterbeheer om Nederland in de toekomst, wat water betreft, een veilig, leefbaar en aantrekkelijk land te houden. De belangrijkste aanbevelingen van de commissie Waterbeheer 21e-eeuw, − zoals de nieuwe aanpak van de trits "vasthouden, bergen, afvoeren", zo min mogelijk afwenteling, de stroomgebiedbenadering en de watertoets − worden door het kabinet overgenomen.

Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

181.10741.02

Beleidskader

6

2.2. Provinciaal beleid
Streekplan Zuid-Holland West (2003) Binnen de rode contour wordt ruimte geboden voor wonen, werken en andere stedelijke voorzieningen. Het plangebied Bedrijvenpark Heron is aangeduid als bedrijventerrein en is gelegen aan een halte van een regionale railverbinding. Ten aanzien van bedrijventerreinen zet de provincie primair in op kwaliteitsverhoging. Herontwikkeling, intensief ruimtegebruik, segmentering, selectief uitgiftebeleid en duurzame ontwikkeling zijn daarbij kernbegrippen. De provincie pleit – in aanvulling op het regionaal structuurplan – voor een nadere verkenning van de behoefte aan nieuwe locaties voor bedrijven met milieuhindercategorieën 4 en 5. Buiten bestaande mogelijkheden is er een verplaatsingsbehoefte voor enkele concreet bekende bedrijven. Het streekplan voorziet de vestiging van (enkele van) deze bedrijven op Bedrijvenpark Heron in de gemeente Pijnacker-Nootdorp. Daarnaast is Hoefweg-Noord in de gemeente Bleiswijk in beeld. Concreet is 6,5 ha binnen de locatie in het streekplan aangewezen als gebied waar bedrijven in een hoge milieucategorie zich kunnen vestigen. Dit is als een zogenoemd kernpunt weergegeven in het streekplan. Omdat bij de vaststelling onvoldoende zekerheid bestond over de definitieve invulling, is het gebied Vliet/A12 zone opgenomen als streekplanuitwerking. Om de sterke verstedelijking van het Tussengebied tussen de grote steden van de Zuidvleugel (Den Haag-Rotterdam-Delft-Zoetermeer) te begrenzen, is door de provincie de Groenblauwe Slinger geïntroduceerd als ecologische, landschappelijke en recreatieve verbinding tussen Midden-Delfland en het Groene Hart. Hoewel deze zone soms een beperkte omvang heeft, ontstaat op termijn een duurzame structuur waarin een waterrijk landschap de boventoon voert. De Groenblauwe Slinger heeft enkele complexe kruisingen van hoofdinfrastructuur; de passage van de A12 en het spoor nabij de 's-Gravenweg is er daar één van. Daarmee takt het Bedrijvenpark Heron aan op de landschappelijke kwaliteit die de Groenblauwe Slinger voor de regio te bieden heeft. De Groenblauwe Slinger verbindt het Balijbos met de Driemanspolder. De meest oostelijke punt van het Bedrijvenpark Heron heeft een taak in de vormgeving van de Groenblauwe Slinger dat wordt ingericht als regionaal park. De provincie wil nieuwe kantoren zoveel mogelijk concentreren rond knooppunten van openbaar vervoer. Hoewel de locatie goed bereikbaar is per openbaar vervoer, is deze niet aangemerkt als knooppunt, omdat niet aan ondergrenzen voor vervoerswaarde en functiewaarde wordt voldaan. Herziening Streekplan Zuid-Holland West In het streekplan Zuid-Holland West (1e herziening) is expliciet opgenomen dat er op de locatie "Grote Driehoek" te Nootdorp ruimte gereserveerd dient te worden voor autodemontagebedrijven. Het voorliggende bestemmingsplan voldoet in beginsel aan de door het provinciebestuur gewenste reservering, omdat de in het bestemmingsplan opgenomen milieuzonering de vestiging van dergelijke bedrijven niet zonder meer uitsluit. Nota Regels voor Ruimte (2005) Deze nota vormt samen met het streekplan het belangrijkste toetsingskader voor ruimtelijke plannen. In ruimtelijke plannen ten behoeve van omvangrijke ontwikkelingen met bedrijven, woningbouw en voorzieningen moet inzicht worden gegeven in: de mobiliteit die wordt gegenereerd door het plan door middel van een mobiliteitseffecttoets; de ontsluiting (parkeren, langzaam verkeer, openbaar vervoer, wegen, transport over water); het regionaal verkeers- en vervoersbeleid, waaronder verkeersveiligheid; de gevolgen voor provinciale en rijkswegen; de te treffen maatregelen om de bereikbaarheid te garanderen en om bereikbaarheidsproblemen in de (directe) omgeving te beheersen, met inbegrip van de haalbaarheid van de maatregelen. In ruimtelijke plannen voor bedrijventerreinen en kantorenlocaties dient aandacht te worden besteed aan de regionale context, waarbij inzichtelijk dient te worden gemaakt hoe een dergelijk gebied dan wel een dergelijke locatie past binnen de regionale opgave.

Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

181.10741.02

Beleidskader

7

Omvangrijke en (boven)regionale arbeids- en/of bezoekersintensieve bedrijvigheid en voorzieningen mogen onder andere buiten knopen gevestigd worden op basis van een door GS vastgesteld of goedgekeurd beleidsdocument. In het RSP is een kantooroppervlak van 5.000 m² mogelijk gemaakt. Provinciaal Economische Visie (2001) In de Provinciaal Economische Visie wordt specifieke aandacht besteed aan milieubedrijvigheid in de hogere milieucategorie. Binnen dit thema wordt zoveel mogelijk gestreefd naar duurzame ontwikkeling van bedrijventerreinen die geschikt zijn om dergelijke bedrijven, behorende tot de categorieën 4, 5 en 6 (VNG-lijst), op te nemen. De provincie Zuid-Holland wil ruimte en doorschuifmogelijkheden aan bedrijven in genoemde categorie bieden. In het onderzoek "Ruimteproblematiek Milieuhinderlijke Bedrijvigheid" van januari 2001, wordt een stapsgewijze aanpak beschreven om het ruimtetekort voor dit type bedrijven ter hand te nemen. Naast het integraal beoordelen of ter plekke maatregelen genomen kunnen worden en het eventueel herontwikkelen van bestaande geschikte bedrijventerreinen voor dit type bedrijven, is aanwijzing van nieuw aan te leggen bedrijventerreinen voor die bedrijven binnen de regio ook een mogelijke optie. In dat verband is door de provincie gekeken naar de locatie Bedrijvenpark Heron. De Provinciaal Economische Visie heeft een vertaalslag gekregen in het Meerjarenprogramma Economie 2002-2006 met een prioriteitstelling en actieprogramma. Het stimuleren van duurzaam economisch ruimtegebruik is een van de belangrijkste economische beleidsacties in de Provinciale Economische Visie en het Meerjarenprogramma Economie. Daarbij wordt hoge prioriteit gegeven aan een integrale en gebiedsgerichte aanpak van het accommoderen van milieuhinderlijke bedrijvigheid. Beleidsplan Milieu en Water 2000-2004 (provincie Zuid-Holland, 2000) Doel van dit integraal milieu- en waterhuishoudingsplan is meer samenhang in het onderlinge beleid te ontwikkelen. In het plan zijn duurzaamheid, kwaliteit van de leefomgeving en diverse op de provincie gerichte maatschappelijke thema's als uitgangspunten genomen. In het kader van het thema "Vitaal stedelijk gebied" worden voor het realiseren van water, natuur en recreatie in en om de stad als voor dit plan relevante beleidsspeerpunten genoemd: toename aan bergend vermogen van het stedelijk gebied en de stadsranden (10% van het bruto stedelijk oppervlak reserveren voor water); diffuse verontreinigingen saneren in bestaand en nieuw stedelijk gebied; de belevingswaarde van water in de stad vergroten door het water zichtbaar te maken. De provincie werkt momenteel aan een actualisering van dit plan, het Beleidsplan Groen, Water en Milieu voor de periode 2006-2010.

Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

181.10741.02

Beleidskader

8

Figuur 2 Uitsnede streekplankaart RSP

Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

181.10741.02

Beleidskader

9

2.3. Regionaal beleid
Regionaal Structuurplan Haaglanden (2002) In het Structuurplan is een nieuw bedrijventerrein op het plangebied geprogrammeerd. De Groenblauwe Slinger loopt in noord-zuidrichting ten oosten van het plangebied. Tot 2010 is een regionale bedrijfsterreinbehoefte van 440 ha netto benodigd. Hiervoor zijn in het structuurplan diverse locaties aangewezen. Bedrijvenpark Heron wordt als een bedrijfsterreinlocatie aangeduid voor 4 ha netto terrein met een hoogwaardig vestigingsmilieu en 9 ha gemengd terrein. In figuur 3 is een uitsnede weergegeven van de kaart. Door een nieuwe halte op de Hofpleinlijn/Randstadrail ter hoogte van de 's-Gravenweg, verbetert de bereikbaarheid en wordt de vestiging van arbeidsintensieve bedrijven in de hogere milieucategorie mogelijk. Voor bedrijvigheid is slechts beperkt ruimte in de regio. In de periode tot 2010 wordt ruimte gezocht voor 10 ha terrein voor met name categorie 5-bedrijven. Naast Honderdland in Naaldwijk, komt het plangebied hiervoor in aanmerking. Het stadsgewest streeft naar een compacte en duurzame inrichting van alle bedrijventerreinen, met voldoende aandacht voor waterberging en waterkwaliteit. De Vlietzone/A12-zone, waaronder het plangebied, is aangewezen als nader uit te werken gebied. Voor dit gebied dient in 2003 een uitwerkingsplan op te worden gesteld, waarbij onder andere bijzondere aandacht besteed moet worden aan de vormgeving van de bebouwing rond de A12 en de spoorlijn, die het gezicht van de poort bepalen. Partiele herziening RSP (uitwerkingsplan Vliet/A12-zone) (2005) Het plangebied valt in een streekplanuitwerking binnen de rode contour (zie figuur 2). Deze streekplanuitwerking heeft de naam Vliet/A12-zone. In het uitwerkingsplan is het plangebied aangemerkt als bedrijventerrein met kantoren rond de halte van de Randstadrail. Het profiel voor dit bedrijventerrein is gemengd en hoogwaardig. De locatie is tevens beoogd voor het onderbrengen van bedrijven tot milieucategorie 4.2. Enige kantorenbouw is mogelijk mede ten behoeve van een kwalitatieve invulling van het stationsgebied. In het gebied dient tevens ruimte gereserveerd te worden voor een nieuwe regionale weg. De inrichting van het terrein mag een eventuele verbinding tussen Ypenburg en Zoetermeer-Rokkeveen niet onmogelijk maken. Kantorenstrategie Haaglanden (2004) Het regionaal kantorenprogramma voor Bedrijvenpark Heron is door Het Stadsgewest Haaglanden vastgesteld op 5.000 m² bvo tot 2010. Er zijn echter mogelijkheden om met het programma binnen gemeentelijke locaties te schuiven, zodat meer programma op Bedrijvenpark Heron gerealiseerd kan worden. Bij verschuiving van programma in de tijd is wel toestemming van het stadsgewest noodzakelijk. Waterkansenkaart en Handreiking watertoets Delfland 2004, Ruimte voor water in beeld (2004) In het kader van de afstemming van het waterbeleid met ontwikkelingen in de ruimtelijke ordening, heeft het Hoogheemraadschap van Delfland een Waterkansenkaart opgesteld. Deze waterkansenkaart kan gezien worden als de nadere, gebiedsspecifieke uitwerking van de deelstroomgebiedsvisie Midden-Holland (2003). Naast de waterkansenkaart heeft het Hoogheemraadschap van Delfland de handreiking Watertoets opgesteld, waarin de door Delfland gewenste verloop van de watertoets voor ruimtelijke plannen nader is uitgewerkt en waarin een checklist is opgenomen. Kantorenstrategie Haaglanden De kantorenstrategie Haaglanden geeft een overzicht van het volume aan vierkante meters kantoorruimte en de periodes waarbinnen dit volume kan worden ontwikkeld. Het DB (Dagelijks Bestuur) van Haaglanden laat jaarlijks de kantorennieuwbouw monitoren en toetsen aan het afgesproken programma (zie bijgaande tabel). Rondom dit overzicht is een afsprakenkader geformuleerd dat de mate beschrijft waarin afwijkingen van het overzicht mogelijk zijn. Een marktconforme kantorenstrategie beperkt zich in principe tot de plannen op de volgende locaties: regionale knooppuntlocaties: Den Haag Binckhorst (Regulusweg), Ypenburg station en deelplan 19, Delft Station-Zuid, Pijnacker Zuid, Zoetermeer Afrikaweg/Van Leeuwenhoeklaan, binnenstedelijke locaties: Den Haag Congresgebouwgebied, Benoordenhout en Groene Schenk, Leidsenhage/Sijtwende/Noordsingel, Pijnacker Centrum, Zoetermeer Voorweg/Amerikaweg, Westland;

Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

181.10741.02

Beleidskader

10

-

mixed bedrijvenzones: Den Haag Binckhorst (Binckhorstlaan), Ypenburg West, Rijswijk Broekpolder, Pijnacker-Nootdorp Nieuwe Veen/Driehoek, Zoetermeer Lansinhage (Zilverstraat), Westland.

Afwijkingen van het programma zijn toegestaan ingeval van een kantoorgebruiker met een strategisch belang voor de regio (omvang groter dan 10.000 m², dus minstens 400 medewerkers of passend binnen de 4 pijlers van de economische strategie van Haaglanden), die kiest voor een specifieke locatie die volgens het programma nog niet aan de beurt zou zijn en waarbij de gebruiker anders zijn kantoor buiten Haaglanden zou vestigen. Afwijkingen van het programma zijn toegestaan als een gemeente wil schuiven tussen locaties op eigen grondgebied zoveel mogelijk binnen het eigen tijd- en segmentgebonden programma. (Uitzonderingsclausule "interne verschuivingen"). De betreffende gemeente moet daarbij voldoen aan de volgende punten: sloop van kantoren (= onttrekking van kantoren aan de markt) schept de ruimte om eenzelfde metrage kantoren ter vervanging te bouwen op dezelfde of een andere locatie binnen de betreffende gemeente (vervangingsvraagprocedure); per locatie dient een cluster te worden benoemd dat logisch samenhangt met de economische krachten in dat deel van Haaglanden (bijvoorbeeld WTC-kantoren in Den Haag Beatrixkwartier, tuinbouwgerelateerde kantoorfuncties in Westland, research & development in Delft Zuid): bij voorkeur vestiging van bedrijven uit de betreffende cluster op die locatie; de gemeenten dienen alle afwijkingen als hierboven bedoeld en groter dan 1.500 m² bvo te melden aan het DB van Haaglanden ("Meldingsclausule"); indien gemeenten willen afwijken van de kantorenstrategie Haaglanden, dienen zij daarvoor vrijstelling te krijgen van het DB van Haaglanden; het DB van Haaglanden laat desgewenst het programma bijstellen als de vraag structureel (2 jaren achtereenvolgend een leegstand kleiner dan 5% of groter dan 10% in Haaglanden) anders zou liggen dan de uitgangspunten waarop het genoemde programma is gebaseerd.
vestigingsmilieu Pijnacker-Nootdorp Pijnacker Centrum Pijnacker Zuid Nieuwe Veen/Driehoek overige locaties totaal % Haaglanden Haaglanden totaal binnenstedelijk knooppunt bedrijvenzone bedrijvenzone Re 12,1 0,0 0,0 3,0 15.1 0,2 6.399,6 100% grootstedelijk knooppunt knooppunt binnenstedelijk snelwegzone bedrijvenzone verspreid Haaglanden totaal % grootstedelijk knooppunt knooppunt binnenstedelijk snelwegzone bedrijvenzone verspreid I R Re 972,4 661,0 350,8 1.035,8 341,5 671,0 2.367,1 15,2% 10,3% 5,5% 16,2% 5,3% 10,5% 37,0% 0,0 0,0 0,0 0,9 0.9 9,2 427,8 100% 3,2 1.02,7 6,0 74,5 56,9 71,4 1.13,1 0,7% 24,0% 1,4% 17,4% 13,3% 16,7% 26,4% 0,0 0,0 392,5 100% 34,7 150,2 26,5 17,7 71,0 42,7 49,7 8,8% 38,3% 6,8% 4,5% 18,1% 10,9% 12,7% 5,0 50,0 5,0 5,0 40,0 10,0 50,0 p.m. knoop per 1-1-03 2005 voorraad plannen aanbod hard verpl zacht progr. voorstel t/m 2010 2011-15

60,0 5,5 1081,1 100% 365,6 145,3 279,0 15,0 214,0 50,5 11,7 33,8% 13,4% 25,8% 1,4% 19,8% 4,7% 1,1%

40,0 5,6 711,4 100% 55,0 66,0 140,0 77,5 166,0 206,9 0,0 7,7% 9,3% 19,7% 10,9% 23,3% 29,1% 0,0%

15,0 1,4 1.081,0 100% 310,3 266,0 115,5 80,2 149,0 98,6 61,4 28,7% 24,6% 10,7% 7,4% 13,8% 9,1% 5,7%

50,0 10,0 501,5 100% 110,0 15,0 195,0 25,0 129,0 27,5 0,0 21,9% 3,0% 38,9% 5,0% 25,7% 5,5% 0,0%

I R Re

I/R/Re: internationaal/randstedelijk/regionaal knooppunt

verpl.: verplichtingen aangegaan

Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

181.10741.02

Beleidskader

11

2.4. Gemeentelijk beleid
Plan Integraal Ontwikkelingsplan Nootdorp 2010 "PION" (1997) In het PION uit 1997 is het plangebied voor een klein deel ingevuld met water (circa 2,6 ha in het noordwestelijk deel van het plangebied); de belangrijkste functie wordt gevormd door bedrijven waarbij de zone langs de A12 (ter grootte van 3,5 ha) wordt ingevuld door hoogwaardige bedrijven op deze zichtlocatie en de overgangs- en logistieke zone wordt ingevuld door overige bedrijven (circa 11,6 ha). Een voorstel voor de ontsluitingsweg over het bedrijventerrein is in het ontwikkelingsplan weergegeven. De deelbestemming water past in de filosofie ter realisatie van de Groenblauwe Slinger. Het PION heeft de basis gevormd voor de uitgangspunten voor het ontwerp regionale structuurplan. Project Integrale Toekomstvisie "PIT" (2004) Met de vorming van de nieuwe gemeente Pijnacker-Nootdorp, is de behoefte ontstaan aan een nieuwe strategische visie op de toekomst. In de twee oude gemeenten zijn keuzes gemaakt over de inrichting en ontwikkeling van de gemeenten tot aan ongeveer 2010. De kern daarvan is een forse groei in woningen en bedrijven, waardoor Pijnacker-Nootdorp de komende jaren zal groeien naar zo'n 55.000 inwoners, en op lange termijn naar 64.000. In de nieuwe gemeente zijn de bestaande visies herijkt en samengebracht tot één toekomstvisie. De PIT toekomstvisie is in februari 2005 door de gemeenteraad vastgesteld en bestaat uit: de Strategische hoofdlijnen met de algemene richting en keuzes voor de toekomst; de Structuurschets 2025 met een beeld van Pijnacker-Nootdorp over de komende 20 jaar; het Uitvoeringsplan 2010 met een concreet programma voor de komende jaren. Structuurschets 2025 De belangrijkste economische doelstelling is het minimaal vasthouden van de woon-werkbalans op 55% en mogelijk groeien naar 75%. Met het uitvoeren van alleen de bestaande plannen van de gemeente, zal de woon-werkbalans tot 2025 echter dalen. Om dit te voorkomen is ervoor gekozen om voor de toekomst vooral in te zetten op het ontwikkelen van potentiële kantorenlocaties. Het verbreden van het aanbod aan werk maakt de economie veerkrachtiger. Door het ontwikkelen van nu ontbrekende omvangrijke kantoorlocaties op de zichtlocaties aan de snelwegen en bij de RandstadRailstations, kan beter aangesloten worden bij de potenties van de beroepsbevolking in het gebied en in de regio. Aan de autosnelwegen kan Bedrijvenpark Heron een functie vervullen voor (boven)regionale en zo mogelijk ook (inter)nationale bedrijvigheid. De werkgelegenheidseis blijft gehandhaafd op minimaal 50 werkzame personen per ha. Prioriteitsvolgorde is de uitgifte van bedrijfsterrein, het ontwikkelen van kantoorlocaties, duurzame glastuinbouw en recreatie. De gemeente wil dit realiseren door uitgifte van gemiddeld circa 5 ha bedrijfsterrein per jaar tot 2010 (geen nieuwe bedrijfsterreinen na 2012), mogelijk ontwikkelen van een Grootschalige Detailhandels Voorziening (GDV) langs de A12 na 2010 en voor kantorenlocaties een ambitie van 33.000 m² bvo tot 2010; 80.000 m² bvo extra tot 2025 (totaal 118.000 m² bvo kantoren toevoegen). Uitvoeringsprogramma 2010 In dit uitvoeringsprogramma wordt de nieuwe visie geconcretiseerd naar de opgaven die de komende jaren voorliggen op de thema's Wonen, Economie, Glastuinbouw, Mobiliteit, Welzijn & Zorg, Leefbaarheid & Veiligheid, Groen & Water, Recreatie en Beheer. De aanleg van Bedrijvenpark Heron is opgenomen in het programma voor werkgebieden. De gemeente heeft in 2004 besloten om het bedrijventerrein aan te leggen. Het voor Bedrijvenpark Heron relevante economische programma is: het uitgeven van bestaande bedrijfsterreinen: 12,7 ha t/m 2010; het in de markt zetten van kantorenlocaties: 30.000 m² t/m 2010; het afmaken van de distributieve structuur; verbetering van het economisch vestigingsklimaat door aanleg van RandstadRail.

Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

181.10741.02

Beleidskader

12

Waterhuishoudkundig Raamplan Kern Nootdorp (2004) Het doel van het waterhuishoudkundig raamplan is het ontwerpen van een goed functionerend, veilig en robuust watersysteem voor het plangebied, waarbij rekening wordt gehouden met de ruimtelijke ontwikkelingen in de komende decennia en het beleid van WB21 en KRW richting 2015. Het raamplan geeft de randvoorwaarden voor de verdere uitwerking van de waterhuishoudkundige inrichting van de deelgebieden en kan als onderbouwing dienen voor waterparagrafen van bestemmingsplannen.

2.5. Marktverkenning en ontwikkelingsvisie bedrijventerrein Grote Driehoek
Ten behoeve van de ontwikkeling van Bedrijvenpark Heron, is een marktverkenning uitgevoerd om te onderzoeken welke potenties Bedrijvenpark Heron heeft. Hierbij is gebruikgemaakt van een sterkte-zwakteanalyse. Daarnaast is een ontwikkelingsvisie opgesteld, waarin uitspraken worden gedaan over de gewenste ontwikkelingsrichting en de globale inrichting van het plangebied. Aansluitend is de Startnotitie Grote Driehoek opgesteld, waarbij de marktverkenning en de ontwikkelingsvisie mede als input hebben gediend. Onderstaand volgt een kort overzicht van de belangrijkste onderdelen van de Marktverkenning en ontwikkelingsvisie. Marktverkenning en sterkte-zwakteanalyse Op 20 mei 2005 is door het Bureau Stedelijke Planning (BSP) de Marktverkenning en ontwikkelingsvisie voor het bedrijventerrein Grote Driehoek gepresenteerd. Bij de marktverkenning is onderzoek verricht naar de kenmerken van het plangebied, de geplande bedrijvigheid, ruimtelijk-economische trends en de concurrentiepositie. Dit heeft geresulteerd in een opgave van de sterke en zwakke punten van het plangebied, en de kansen en bedreigingen voor de ontwikkeling. Kenmerken De Grote Driehoek is – zoals de naam al suggereert – een driehoekig gebied langs de A12. gelegen langs de Hofpleinlijn, tussen de nieuwbouwlocatie 's-Gravenhout en glasbouwgebied Noukoop. Thans wordt het gebied aangeduid als Bedrijvenpark Heron. De oostpunt van Bedrijvenpark Heron grenst aan "De Groenblauwe Slinger", het resterende open gebied tussen de Haagse en Rotterdamse regio. Het beleid voor De Groenblauwe Slinger is erop gericht om het groene en blauwe karakter te versterken. Bedrijvenpark Heron wordt thans gebruikt als agrarisch gebied. Binnenkort zal, in het kader van Randstadrail, aan de zuidzijde van het plangebied worden gestart met de bouw van een station langs de Hofpleinlijn. Geplande bedrijvigheid Voor de ontwikkeling van Bedrijvenpark Heron wordt uitgegaan van een mix van hoogwaardige en traditionele bedrijvigheid en kantoren. Belangrijk hierbij is om te vermelden dat er, door de omliggende woonbebouwing beperkingen zijn met betrekking tot de aard van de bedrijvigheid. Bedrijven die vallen binnen de hoogste milieucategorie kunnen (door afstandseisen) alleen in de uiterst noordelijke hoek van Bedrijvenpark Heron gevestigd worden. Ruimtelijk-economische trends De ruimtelijk-economische trends laten een toenemende behoefte zien naar kwalitatief hoogwaardige bedrijventerreinen, die deze kwaliteit ook uitstralen. Kernbegrippen zijn daarnaast duurzaamheid, beheer en veiligheid. In de provincie Zuid-Holland zal (zonder maatregelen) in 2020 naar verwachting een tekort van circa 1.200 ha bedrijfsterrein bestaan, naast een vervangingsbehoefte van 4.000 ha verouderd bedrijfsterrein. Binnen de regio Haaglanden is een sterkte toename van arbeidsplaatsen op bedrijfsterreinen te zien, daarmee is Haaglanden op dit gebied de sterkst stijgende regio. De grondprijs voor bedrijfskavels in de regio is hoog, waarbij wel moet worden opgemerkt dat het aanbod van bedrijfsterreinen in de regio voldoende is om in de komende jaren aan de behoefte te voldoen.

Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

181.10741.02

Beleidskader

13

Concurrentiepositie Met betrekking tot de concurrentiepositie van Bedrijvenpark Heron wordt opgemerkt dat regionaal vooral de bedrijfsterreinen Harnaschpolder in de gemeente Midden-Delfland en Prisma in de gemeente Bleiswijk direct zullen concurreren. Beide locaties hebben dezelfde karakteristieken als Bedrijvenpark Heron, en zullen naar verwachting vrijwel tegelijk met Bedrijvenpark Heron beschikbaar komen. De bereikbaarheid van Harnaschpolder en Prisma is – voorzover het betreft het openbaar vervoer – minder dan Bedrijvenpark Heron, waarbij echter moet worden opgemerkt dat de grondprijs van beide locaties wel gunstiger is. Sterkte- en zwakteanalyse De sterke punten van Bedrijvenpark Heron zijn met name gelegen in het feit dat de locatie is gelegen langs de A12 en Randstadrail met station. De bereikbaarheid is goed, daarnaast is Bedrijvenpark Heron één van de laatste zichtlocaties in Haaglanden langs de A12 en een onderdeel van de entree naar Den Haag. De zwakke punten van het plangebied betreffen naar verwachting de relatief hoge grondprijs, de vorm van het plangebied, waardoor de locatie niet optimaal kan worden verkaveld, en de nabijheid van woningen die beperkingen opleggen aan de aard van de bedrijvigheid in Bedrijvenpark Heron. De ontwikkelingskansen liggen met name in het feit dat in het plangebied een station wordt gebouwd, en er in het plangebied een mogelijke oost-westverbinding (Zoetermeer-Ypenburg) wordt aangelegd die verder bijdraagt aan de bereikbaarheid. Bedreigingen zijn vooral te vinden in de mogelijke vestiging van bedrijven met een weinig representatieve uitstraling. De vestiging van dergelijke bedrijven in Bedrijvenpark Heron is alleen mogelijk langs de A12, dit in verband met afstandseisen tot de omliggende woningbebouwing. Dit bemoeilijkt de ontwikkeling als zichtlocatie en daarmee de aantrekkelijkheid van de locatie voor andersoortige bedrijven. Tot slot is er sprake van een grote regionale beschikbaarheid van bedrijventerreinen en gelden er voor Bedrijvenpark Heron beperkingen die regionaal zijn gelegd op de hoeveelheid vierkante meters kantooroppervlak. Ontwikkelingsvisie Uitgangspunten De ontwikkelingsvisie is gebaseerd op ruimtelijke en economische overwegingen, de kenmerken van het plangebied, de concurrentie analyse en de sterkte-zwakteanalyse, en heeft geleid tot de volgende uitgangspunten: het benutten van Bedrijvenpark Heron als zichtlocatie; het benutten van de goede bereikbaarheid; rekening houden met de benodigde ruimtereservering voor de regionale verbinding Zoetermeer-Ypenburg; rekening houden met de benodigde ruimtereservering voor waterberging (bij voorkeur meer dan 10%); rekening houden met de vestigingseisen (in het kader van de milieuzonering) van bedrijven in relatie tot de omliggende woongebieden; het streven naar intensief ruimtegebruik in combinatie met een groenblauw karakter en een representatieve huisvesting: een hoog bebouwingspercentage van de kavels, om zodoende veel openbare ruimte te creëren waarin kan worden voorzien in water en groen; het gebruiken van de sterke groei van werkgelegenheid op bedrijfsterreinen in de regio, zodat een werkgelegenheid van minimaal 50 werknemers per hectare wordt gerealiseerd. Gebiedsindeling Uitgaand van de uitgangspunten is het plangebied op te delen in drie gebieden, die elk op een eigen wijze in kunnen worden ontwikkeld. De zone langs de A12 kan worden ontwikkeld als zichtlocatie, waarbij de kantoren en showrooms aan de zijde van de A12, en de productiehallen aan de achterzijde worden gesitueerd. De hoogte van de bebouwing ligt tussen de 12 en 15 m. Voor de vestiging wordt gedacht aan bedrijven met een (inter)nationale afzetmarkt, die hechten aan een zichtlocatie zoals groothandels, autohandels, IT-bedrijven en post- en telecommunicatiebedrijven. Daarnaast zal in deze zone rekening moeten worden gehouden met de vestiging van de in het streekplan opgenomen (soort van) bedrijven. De zone rond het station kan worden ontwikkeld voor kantoren, waarbij rekening moet worden gehouden met een reservering van circa 30.000 m² kantoorvloeroppervlak. Daarnaast

Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

181.10741.02

Beleidskader

14

-

kan in deze zone worden voorzien in een combinatie van kantoren met functies op het gebied van cultuur en leisure. Het gebied tussen de stationszone en de zichtlocatie, het zogenaamde middengebied, kan worden ingericht voor bedrijfshuisvesting voor productiehallen. Hierbij dient aandacht te zijn voor een groene setting, waarbij de verkaveling mede wordt benadrukt door waterpartijen. De bouwhoogte is maximaal 8 m, waarbij sprake moet zijn van hoogwaardig materiaalgebruik en een aantrekkelijke architectuur.

Beeldkwaliteit Vanwege het belang van een aantrekkelijke uitstraling wordt in de ontwikkelingsvisie het belang van een beeldkwaliteitplan uitgesproken. In het beeldkwaliteitplan zijn eisen opgenomen waaraan de bedrijfshuisvesting dient te voldoen. Startnotitie Grote Driehoek (2005) In de startnotitie zijn de randvoorwaarden en uitgangspunten bepaald voor de ontwikkeling van de locatie. Hiermee dient rekening gehouden te worden bij de opstelling van een projectplan met een programma van eisen en het ontwerpbestemmingsplan. De belangrijkste randvoorwaarden en uitgangspunten zijn: het opnemen van de mogelijkheid voor het vestigen van bedrijven in milieucategorie 4.2 in het noordwestelijk deel van het plangebied; het stellen van eisen aan de representatieve uitstraling van deze bedrijven in het op te stellen beeldkwaliteitplan; het bieden van vestigingsmogelijkheden voor bedrijven met een (inter)nationaal karakter in de strook langs de A12; het mogelijk maken van minimaal 5.000 m² en maximaal 30.000 m² bvo kantoorruimte met een afschermende functie voor het nabijgelegen woongebied nabij de RandstadRail-halte; de realisatie van 325 m³ water per hectare; parkeren van werknemers en bezoekers van bedrijven op eigen terrein; de reservering voor een regionale wegverbinding; het tegengaan van achterkantsituaties; het ontwikkelen van de A12-zone als zichtlocatie. Binnengemeentelijke verschuiving van kantoorlocaties De gemeente Pijnacker-Nootdorp beschikt in Pijnacker-Zuid over een grote locatie die is aangewezen om te worden ontwikkeld als kantoorlocatie. In totaal mag hier worden voorzien in de realisatie van 50.000 m² kantoren. Indien het mogelijk blijkt op het Bedrijvenpark Heron 30.000 m² kantoorruimte te realiseren, zal in Pijnacker-zuid verhoudingsgewijs minder kantoorruimte worden gerealiseerd.

2.6. Conclusie
Het bestemmingsplan Bedrijvenpark Heron past binnen het beleid van het rijk, provincie, regio en gemeente. Het provinciaal beleid maakt de ontwikkeling van bedrijven op Bedrijvenpark Heron mogelijk. Tevens wordt ruimte geboden om kantoren te ontwikkelen rond het station. Het regionale beleid gaat uit van maximaal 5.000 m² bvo, de gemeente heeft de ambitie om op termijn circa 30.000 m² te realiseren. Via een binnengemeentelijke uitwisseling van vierkante meters kantooroppervlak kan de ambitie van de gemeente in Bedrijvenpark Heron worden gerealiseerd. De provincie heeft aangegeven dat er een groot tekort is aan ruimte voor bedrijven in de hogere milieucategoriën. Het plangebied is een van de beoogde locaties en is deels door de provincie aangewezen voor bedrijven in categorie 4.2. De gemeente is geen voorstander van de vestiging van dergelijke bedrijven op Bedrijvenpark Heron, maar maakt de vestiging van die bedrijven niet onmogelijk. Aldus wordt recht gedaan aan het bepaalde in het streekplan. In het op te stellen beeldkwaliteitplan worden echter strenge eisen gesteld aan de representatieve uitstraling van alle bedrijven. Met betrekking tot het aspect water wordt opgemerkt dat het realiseren van voldoende waterberging in Bedrijvenpark Heron een ontwerpeis is. Ook het aantakken op de Groenblauwe Slinger is één van de ontwerpopgaven.

Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

181.10741.02