Gemeente Venlo

Duurzame ontwikkeling Trade Port Noord

Ir. R.L.C. Jespers Amersfoort, 28 december 2000 229640/RJS/IDK

© Twynstra Niets uit dit werk mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook, daaronder mede begrepen gehele of gedeeltelijke bewerking van het werk. zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Het binnenwerk van dit rapport is gedrukt op 100% chloorvrij gebleekt papier, (AOX<0.02 kg/ton), geproduceerd m een moderne, volledig geïntegreerde pulp- en papierfabriek, voorzien van een Chemical Recovery System (sterk verminderd verbruikt fossiele energie). Het voor de pulpproductie gebruikte hout komt altijd uit een productie

Voorwoord/Management Summary

The municipality of Venlo wants to realise a new business- and office park Trade Port Noord (TPN), northwest of Venlo. Because of the existing ecological structure (nature reserve) running through the TPN-area and the recognition that current practice has fallen short in environmental terms, the park bas to be developed sustainable. In the "environmental effect report" (MER), three spacial models are investigated. The most environment-friendly model, the Twin-model, is chosen for further development. The issue of sustainability and sustainable development has significant impact on the development of TPN. It forms part of the overall strategy for the area. It provides guidance on the physical relationships across different types of industry. To give insight in the sustainable possibilities, the following steps are taken: - formulation of guiding principals for sustainable development - investigation of sustainable ambitions of the municipality and businesses - spacial translation of sustainable ambitions into the TPN-area - description of the parkmanagement organisation - description of the process to create a PM-organisation. Guiding principals Together with the municipality and interviewed companies, the guiding principals for the (sustainable) development of TPN are formulated. The guiding principals are: - look at sustainability in an integral way (improvement of environmental quality, together with a better spacial-, landscaping-, social- and economical quality) - seek to create ecological, economical and spacial profit (win-win situation) - create synergy with existing business parks, the auction ZON and the greenhouses - to be active for the types of industry on TPN: • transport and logistics • light industry R&D • ICT • offices - maintain and enhance the existing ecological structure (nature reserve). Sustainable ambitions The municipality and a selection of companies are interviewed to create insight in their sustainable ambitions. Key theme's raised include: - need for facilities and services: • kindergarten • ICT-services • security • postal office • shops • maintenance-companies • green space planning - utilities: • sustainable energy • process water • waste management

- sustainable use of space: • clustering typologies of industry (segmentation) • cancel maximum building hights - transport: • accessibility • parking facilities • public transport • rail terminal - parkmanagement. Besides the interviews, 150 questionnaires are sent to businesses that are interested in locating on TPN. The results of the questionnaire are mentioned below. Importance of accessibility all respondents close to highway rail accessibility public transport ++ --/0 trade ++ --/0 transp. & logistics ++ -/0 comm. services ++ --/0 other sectors + --/0

Importance of location, building and services all respondents repres. location repres. building possibility of growth flexible division ICT-services transport management waste management security site security building common utility purchase common watermanagement business services personnel services ++ ++ + ++ + -/0 + + 0/+ 0 -trade ++ ++ + + 0/+ -/0 -/0 + 0/+ 0/+ 0 transp.& logistics + ++ + ++ ++ 0/+ 0/+ ++ ++ 0 0 -comm. services ++ ++ + ++ 0/+ --0 0 -/0 -/0 -/0 -/0 other sectors ++ +/++ + ++ + -0/+ 0/+ + 0 0/+ --

Importance of development and parkmanagement all respondents participation in development public space joint investment public space participation in parkmanagement and maintenance public space joint investment parkmanagement participation in roads joint investment in roads joint investment in representative building Special translation To translate the sustainable ambitions in physical terms a method of "segmentation" is used which operates at a conceptual level. Based on the guiding principals and the results of the interviews and questionnaire the following elements of segmentation are recommended to be implemented on TPN: - representation - typology of industry - chain management - accessibility profile - density of population (employees). The figure shows the translation of sustainability into space. Description of the parkmanagement organisation To describe the parkmanagement organisation, the following elements are identified: - products and services - juridical description - organisational description - financial description - personal description. Products and services in the parkmanagement organisation Sustainable elements, which can be implemented obligatory, are: - security - (parts of) ICT-services - (parts of) sustainable energy - (parts of) proceswater - (parts of) waste management - green space planning. Optional elements are: - kindergarten - (parts of) sustainable energy - (parts of) proceswater 50% 60% 50% 45% 30% 25% 80% trade 45°/a 60% 50% 50% 30% 30% 80% transp. & logistics 50% 60% 40% 65% 55% 25% 80% other branches (incl comm. serv) 60% 60% 50% 50% 25% 15% 70%

-

(parts of) waste management (parts of) ICT services [only on the west-side of TPN] maintenance public transport [only on west-side of TPN).

Juridical form Two juridical forms are often used for parkmanagement organisations. These forms are: - the "vereniging van eigenaren" - the "cooperation". The cooperation gives more possibilities to "stick to" the chosen concept. This form is preferred for the Trade Port Noord situation. Organisational form The strategy of the parkmanagement organisation is to develop and maintain sustainable initiatives, together with existing business sides, the glasshouses and the auction. Necessary investments are sourced out when possible. Businesses can also choose different quality levels (e.g. for green space planning), based on a diversification strategy. The municipality will be a partner in the parkmanagement organisation during its lifetime. Depending on the choices to "manage the contract" or "manage the work", different organisation structures can be chosen. For TPN the option to manage the contract is preferred. The Gore competence of the parkmanagement organisation is to direct the control function. For daily operations, the parkmanager is in charge. He/she prepares the contracts, which the contracts will execute.

The profile of the parkmanager is pro-active, participative, and with an eye for relations. On a yearly basis the members of the parkmanagement organisation select an executive committee which will: - organise meetings for members on a three months basis - represent the cooperation - make financial reports. Financial form Criteria for financial settlement will be determined for every sustainable ambition (e.g. used amount in m2, m3, quality level and KWH). Payment can take place by raising the ground prices, funding, a yearly contribution or contribution per amount used. Personal form Based on the choices made above, a parkmanagement organisation of 1 or 2 persons is foreseen. Delivery of the parkmanagement organisation Key decisions include: - in- or outsourcing parkmanagement organisation - definition of an assignment for the parkmanagement organisation - definition of guidelines by the municipality of Venlo for: • segmentation • building quality • specialise and public space • parking facilities • shops and postal office • road signs - definition of guidelines by the parkmanagement organisation - destination plan (Municipality) - definition of business plan parkmanagement organisation - tendering off contracts granting of ground by the Municipality.

Inhoudsopgave

Voorwoord/Management symmary 1 1.1 1.1.1 1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.3 1.3.1 1.3.2 1.3.3 1.4 2 2.1 2.2 2.3 3 3.1 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.4 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.4.1 4.4.2 4.4.3 4.4.4 4.5 4.5.1 4.5.2 4.6 Inleiding Aanleiding Afbakening Doelstelling, resultaat en aanpak Doelstelling Resultaat Aanpak Uitgangspunten en randvoorwaarden Twynstra Gudde over duurzaamheid Focus waarop uitwerking van duurzaamheid plaatsvindt Het proces om te komen tot duurzaamheid en parkmanagement Opbouw van de rapportage Duurzaam TPN en parkmanagement Duurzame bedrijventerreinen Parkmanagement Duurzame bedrijventerreinen en parkmanagement Analyse van de bestaande situatie Inleiding Marktanalyse Venlo De positie van Venlo Ontwikkeling werkgelegenheid Analyse van de ruimtevraag Kansrijke doelgroepen voor TPN De fysieke context en bestuurlijke ambities van Venlo Planningsopgave, segmentering en locatie-eisen Duurzaamheidbeleid Overige beleidsambities Gemeentelijke guiding principals voor de ontwikkeling van TPN Gewenst profiel TPN Inleiding Bestuurlijke (duurzame) ambities Guiding principals van de ondernemers Duurzame ambities van de ondernemers Resultaten van de interviews Onvolkomenheden op bestaande terreinen in Venlo Resultaten van de enquête Verschillen in ambities interview en enquête verklaard Ruimtelijke vertaling van duurzame relaties Segmenteringstrategieën Segmenteringstrategieën voor TPN Duurzaamheid vertaald in een (conceptueel) ontwerp 1 1 2 3 3 4 4 6 6 7 7 8 10 10 10 11 13 13 13 13 14 15 16 16 16 17 20 21 23 23 23 23 24 24 5 26 27 28 28 29 31

5 5.1 5.2 5.2.1 5.3 5.3.1 5.3.2 5.3.3 5.3.4 5.3.5 5.3.6 5.4 5.4.1 5.4.2 5.4.3 5.4.4 5.5 5.6 6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5

De parkmanagement organisatie Inleiding Producten en diensten in de parkmanagement organisatie "Afname verplicht" en "optionele" duurzame initiatieven Juridische vormgeving Uitbesteden van het geheel (managen van het totaalcontract) Managen van de contracten Managen van het werk Voor- en nadelen van de varianten Concretisering van de juridische vormgeving Voorkeursvariant voor TPN Organisatorische vormgeving Strategie Structuur Systemen Personeel, management stijl en cultuur Financiële vormgeving Personele vormgeving Toolkit (het proces) om te komen tot PM Stappenplan en planning De ontwerp- en voorbereidingsfase De ontwikkel- en uitgiftefase Beheerfase Kritische succesfactoren

33 33 36 36 37 38 38 38 39 39 41 41 43 43 44 45 45 46 48 48 48 51 52 54

Twynstra Gudde

1 Inleiding

1.1

Aanleiding

Het economisch belang van Venlo wordt in diverse beleidsnota's van rijk, provincie Limburg en gemeente Venlo sinds langere tijd onderkend. In de regio Venlo wordt daartoe expansieruimte voor economische ontwikkeling beschikbaar gesteld. Momenteel worden (ten noordwesten van Venlo) uitbreidingen gerealiseerd op het terrein van Veiling Zuid-Oost Nederland (ZON; 50ha), Trade Port West (70 ha) en Trade Port Oost (20 ha). Voor de middellange en langere termijn (tot 2015) wordt Trade Port Noord (TPN) ontwikkeld. In de streekplanuitwerking1 wordt duurzame ontwikkeling daarbij nadrukkelijk tot doelstelling verheven. In het milieueffectrapport2 (MER) voor TPN te Venlo is een drietal ruimtelijke modellen voor de ligging van TPN onderzocht. In de Streekplanuitwerking Venlo TPN is de keuze gemaakt het meest milieuvriendelijke alternatief binnen het zoekgebied te realiseren (het zogenaamde "Twin-model"). De vastgestelde variant gaat uit van een tweezijdige ontwikkeling van TPN. Enerzijds vindt ontwikkeling plaats opgehangen aan de oostzijde van de A73, anderzijds vindt ontwikkeling plaats aan de noordzijde van de spoorlijn Eindhoven-Venlo/A67. Door ARCADIS Heidemi] Advies is een Leidraad ontwikkeld voor de duurzame ontwikkeling van bedrijventerreinen3. Hierin wordt tevens gekeken welke toepassingsmogelijkheden er liggen op het te ontwikkelen TPN. Daadwerkelijke besluitvorming hieromtrent heeft binnen de gemeente Venlo nog niet plaatsgevonden. 1.1.1 Afbakening Om te komen tot duurzame ontwikkeling van TPN worden drie deelprojecten onderscheiden (welke evenwel onverbrekelijk met elkaar verbonden zijn) namelijk: - landschap en ecologie - duurzaamheid en parkmanagement - ruimtelijk ontwerp (design) en inrichting. In dit deelrapport wordt nadrukkelijk ingezoomd op de duurzame ontwikkeling van TPN en parkmanagement, zonder daarbij de overige elementen uit het oog te verliezen. Met name de deelprojecten "landschap en ecologie" en "ruimtelijk ontwerp en inrichting" vormen de basis voor het masterplan TPN, dat gelijktijdig en in nauwe samenwerking met voorliggend rapport tot stand is gekomen.

1 2 3

Streekplanuitwerking Venlo - Trade Port Noord, Provincie Limburg, 27 juli 1999. Milieu Effect Rapportage Trade Port Noord, ARCADIS, 1998 Leidraad duurzame ontwikkeling en Trade Port Noord, ARCADIS Heidemi] Advies, 1998

229640

1

Twynstra Gudde

1.2

Doelstelling, resultaat en aanpak4`

1.2.1 Doelstelling De gemeente Venlo heeft aan bureaucombinatie DEGW, Twynstra Gudde en HDL Landschapsarchitecten de opdracht verleend om op basis van (en in lijn met) gerealiseerde vooronderzoeken de volgende doelstelling voor de duurzame ontwikkeling van TPN te realiseren, namelijk: Komen tot een strategisch, integraal ontwikkelplan voor het bedrijventerrein TPN. Duurzaamheid maakt onderdeel uit van dit (integrale) pakket. Elementen, om te komen tot realisatie van bovengenoemde doelstelling zijn: - het uitvoeren van een economische analyse - het leveren van een visie waarin, naast duurzaamheid, ook aandacht wordt besteed aan de economische, ruimtelijke, sociale, landschappelijke en logistieke functie van TPN. De aanpak moet leiden tot "een optimum voor het geheel" - inzicht in duurzame ambities van diverse (betrokken) stakeholders - inventarisatie van ruimtelijke, landschappelijke en ecologische mogelijkheden - vertaling van de duurzame mogelijkheden op TPN "in de ruimte" - inventarisatie van mogelijkheden voor parkmanagement: • een praktische handleiding/"toolkit" om te komen tot parkmanagement • een "doorkijk" in de mogelijke "desired end state". Doelstellingen van de gemeente Venlo welke binnen de scope van het totaalproject (ontwikkeling masterplan TPN) vallen, maar buiten de scope van dit rapport (duurzaamheid en parkmanagement), zijn: - uitvoering van een economische analyse - ontwikkeling van een ontwerp voor de totale locatie, nader ingezoomd (tot op perceelniveau) voor de hoogwaardige ontwikkeling van de boslocatie - ontwikkeling van een landschappelijk (her)ontwerp waarin de mogelijkheden voor ecologische compensatie is uitgewerkt. Om te bereiken dat dit rapport zelfstandig leesbaar is, worden de meest belangrijke elementen van de hiervoor genoemde resultaatgebieden wel in dit rapport gememoreerd. 1.2.2 Resultaat Op basis van de hiervoor genoemde doelen van het totaalproject moet de gemeente Venlo in staat zijn om: - het bestemmingsplan nader vorm te geven - initiatieven te ontplooien om de komen tot daadwerkelijke realisatie van parkmanagement op TPN. Het resultaat van dit deelproject bestaat uit: - vastgestelde uitgangspunten voor duurzame ontwikkeling TPN ("guiding principals sustainable development TPN")
4

De visie welke ten grondslag ligt aan de geformuleerde doelstelling voor ontwikkeling van TPN (tekst DEGW): "To create an environment that will facilitate change in current practice while generating a well functioning, working and living quarter of the city and act as a future precedent for industrially based employment sectors".

229640

2

Twynstra Gudde

- inzicht in duurzame ambities van gemeente en bedrijfsleven ("gewenst duurzaam profiel TPN") - vertaling van de duurzame ambities in het ontwerp TPN ("duurzaam profiel vertaalt in segmentering") - beschrijving van bijpassende mogelijkheden voor de parkmanagement-organisatie en de uitwerking (op hoofdlijnen) van een voorkeursmodel ("de parkmanagementorganisatie in de desired end state") - toolkit waarin is aangegeven welke activiteiten (door wie en wanneer) ontplooid moeten worden om de gewenste parkmanagement organisatie te realiseren ("toolkit om te komen tot parkmanagement"). 1.2.3 Aanpak De onderzoeksaanpak voor het totale project wordt in figuur 2 grafisch weergegeven.

Figuur 2.

De gehanteerde werkwijze

Voor de realisatie van de genoemde resultaten van dit rapport worden 4 fasen onderscheiden, welke onderdeel uitmaken van het totale ontwikkelplan TPN. Hierna worden de fasen toegelicht. Fase l: Evaluatie en review

229640

3

Twynstra Gudde

in fase 1 wordt een analyse gemaakt van de uitgangssituatie (deskresearch en site investigation). Het bestaande beleid en de visie op de duurzame ontwikkeling van TPN zijn daarin verwoord. Daarnaast worden in fase 1 uitgevoerd: - een economische analyse - interviews met ondernemers (en ondernemersvereniging) en veiling ZON - een enquête, uit te zetten bij 150 ondernemingen met interesse zich te vestigen in Venlo - een locatiebezoek. Op basis van het hiervoor genoemde wordt inzicht verkregen in: - huidige en toekomstige marktpotenties van de regio Venlo - de bestaande en gewenste kwaliteiten op TPN - "guiding principale" (uitgangspunten) voor duurzame ontwikkeling. De resultaten zijn voorgelegd aan de begeleidingscommissie van de gemeente Venlo.

229640

4

Twynstra Gudde

Fase 2 In fase 2 wordt het gewenste (duurzame) profiel van de diverse stakeholders ten behoeve van bedrijventerrein TPN geïnventariseerd. Op basis van bestuurlijk overleg, de resultaten van de interviews en de resultaten van de uitgevoerde enquête worden verduurzamingskansen welke de stakeholders zien, geïnventariseerd en nader geconcretiseerd. De resultaten zijn gepresenteerd aan bestuurders en ondernemers. De verduurzamingskansen zijn tevens voorgelegd aan de begeleidingscommissie van de gemeente Venlo. Fase 3 Op basis van de resultaten van fase 1, fase 2 en een uit te voeren workshop over parkmanagement wordt de basis gelegd voor de beschrijving van de parkmanagement organisatie in de "desired end state". Bij de workshop worden verschillende vertegenwoordigers van de gemeente Venlo uitgenodigd, evenals het bedrijfsleven, de Provincie, waterleidingbedrijf en waterschap, energie- en afvalbedrijf, de veiling ZON en ontwikkelaars van nabijgelegen glastuinbouwprojecten. Gedurende deze fase vindt (blijvend) overleg plaats met de ontwerpers van het masterplan. Dit om zeker te stellen dat het totale terrein, ondanks mogelijke verscheidenheid in (duurzame) bedrijvigheid, in samenhang wordt ontwikkeld en bijzonderheden in profilering worden gewaarborgd. Resultaat van deze fase is de beschrijving van een voorkeursmodel voor de parkmanagement organisatie. Fase 4 In deze laatste fase wordt (in de vorm van een "toolkit") aangegeven op welke wijze de parkmanagement organisatie gerealiseerd kan worden. "Het proces om te komen tot" staat hierin centraal. Ook in deze laatste fase vindt blijvends afstemming plaats met de ontwerpers van het masterplan. 1.3 Uitgangspunten en randvoorwaarden

1.3.1 Twynstra Gudde over duurzaamheid Het begrip "duurzame bedrijventerreinen" doet ten onrechte vermoeden dat er naast duurzame, ook niet duurzame bedrijventerreinen bestaan. In de praktijk is de grens echter minder scherp. Het ultieme duurzame bedrijventerrein is een utopie. Per definitie worden bij de ontwikkeling en het gebruik van een bedrijventerrein energie verbruikt en natuurwaarden aangetast. Wel kan gedurende de ontwikkeling en het gebruik van het terrein gestreefd worden de ecologische schade te minimaliseren. Daarom is het mogelijk beter te spreken over verduurzaming van bedrijventerreinen. Duurzaamheid wordt hierbij gezien als een proces, waarin (in de tijd) steeds nieuwe stappen worden gezet. Welke stappen dit zijn, hangt onder andere af van de omvang van het terrein, het soort bedrijven dat erop wordt toegelaten en de aard van de bedrijfsactiviteiten, maar ook de stand van de techniek en de ruimtelijke en juridische mogelijkheden en beperkingen. Twynstra Gudde vat het begrip duurzaamheid breed op. Duurzame ontwikkeling integreert namelijk het streven naar zowel een betere milieukwaliteit als een betere ruimtelijke kwaliteit,

229640

5

Twynstra Gudde

maar ook naar een betere sociaal-economische kwaliteit. De visie daarbij is dat juist door dit integrale proces een daadwerkelijke en blijvende rendementsverbetering ontstaat. Een behoefte die volgens milieudeskundigen nodig is zodat ook onze toekomstige generaties kunnen voorzien in hun behoeften aan bijvoorbeeld schoon water, grondstoffen en een gezonde leefomgeving. Hieraan ten grondslag liggende duurzaamheidprincipes zijn: - intensiveren - dematerialiseren - regenereren - evolueren - diversifiseren - vermaatschappelijken. 1.3.2 Focus waarop uitwerking van duurzaamheid plaatsvindt Duurzaamheid heeft een uitwerking op drie niveaus, namelijk: - het niveau van het bedrijf (bijvoorbeeld interne milieuzorg) - het niveau van het (bedrijven)terrein - het niveau van de planning van terreinen in regionaal verband. In dit project is de aandacht primair gericht op het terreinniveau, met oog voor omliggende bedrijvigheid. Er wordt hierbij gekeken naar de ontwikkelmogelijkheden voor werklocaties (kantoor-, bedrijventerrein, detailhandel etc.), toeristisch-recreatieve voorzieningen en groen. Woningbouw wordt (zie Streekplan) nadrukkelijk buiten beschouwing gelaten. 1.3.3 Het proces om te komen tot duurzaamheid en parkmanagement De ontwikkeling van een bedrijventerrein verloopt in verschillende fasen. Door reeds in het ontwerpstadium te streven naar optimalisatie van duurzame kenmerken wordt voorkomen dat achteraf (hogere) investeringen moeten plaatsvinden in infrastructuur en bedrijfsprocessen. Echter, onafhankelijk van de fase waarin duurzaamheid wordt nagestreefd is samenwerking tussen overheid en bedrijfsleven (en onderling) noodzakelijke randvoorwaarde voor "duurzaam" succes. "Het proces" om te komen tot een duurzaam bedrijventerrein TPN zal daarom in onze aanpak een centrale plaats innemen. Op hoofdlijnen wordt dit samenwerkingsproces weergegeven in figuur 3 op de volgende pagina. 1.4 Opbouw van de rapportage

In hoofdstuk 2 wordt een korte introductie gegeven in de ontwikkeling van duurzame bedrijventerreinen. In hoofdstuk 3 worden de resultaten van onderzoeksfase 1 gepresenteerd, waarbij wordt afgesloten met de ontwikkelstrategie (guiding principals) voor de (duurzame) ontwikkeling van TPN. Hoofdstuk 4 beschrijft de resultaten van het gehouden bestuurlijk overleg, interviews en enquête naar duurzame ambities van de stakeholders, waarna in hoofdstuk 5 de bijbehorende parkmanagement organisatie wordt geschetst. Afgesloten wordt met hoofdstuk 6, waarin te ondernemen activiteiten om te komen tot parkmanagement per fase van het ontwikkeltraject beschreven worden (de zogenaamde toolkit).

229640

6

Twynstra Gudde

Figuur 3.

Samenwerking op bedrijventerreinen

229640

7

Twynstra Gudde

2 Duurzaam TPN en parkmanagement

2.1

Duurzame bedrijventerreinen

Een bedrijventerrein kan gedefinieerd worden als een verzameling van veelal gemengde bedrijfsactiviteiten op een terrein. Sinds het Brundtlandrapport "Our common future"5 kent het Nederlandse beleid tevens het begrip duurzame ontwikkeling. Hieronder wordt verstaan een ontwikkeling die voorziet in de behoefte van de huidige generatie zonder daarmee voor toekomstige generaties de mogelijkheden om ook in hun behoeften te voorzien in gevaar te brengen. Ten aanzien van het ontwikkelen, renoveren en uitbreiden van industriegebieden ontwikkelt zich het inzicht dat, in het licht van genoemde duurzame ontwikkeling, gestreefd moet worden naar een ecologische, economische en ruimtelijke "rationele benutting" van het gebied. Een duurzaam bedrijventerrein onderscheidt zich momenteel van gewoon bedrijventerreinen door o.a. de volgende kenmerken: - een hoge standaard aan services en (gezamenlijke) faciliteiten als bijdrage aan doelmatigheid en effectiviteit - optimale benutting van het utility-verbeterpotentieel op bestaande terreinen (brownfield situatie) danwel stimulering van utility-efficiency op nieuwe terreinen (greenfield situatie) - optimaal en meervoudig ruimtegebruik (verbetering ruimtelijke kwaliteit) - aandacht voor bereikbaarheid en ontsluiting - aandacht voor de inrichting en sociale kwaliteit - borging van het gerealiseerde kwaliteitsniveau door aandacht voor beheer en onderhoud (parkmanagement). 2.2 Parkmanagement

Parkmanagement wordt in het kader van dit project gedefinieerd als het besturen en/of beheren van gezamenlijk gedefinieerde initiatieven/thema's op een kantorenpark of bedrijventerrein op basis van vooraf gedefinieerde doelstellingen. Parkmanagement wordt gezien als een middel om tot een hoogwaardige en duurzame ontwikkeling te komen van bedrijven- en kantoorterreinen. Dit moet (blijvend) leiden tot een concurrerende en moderne bedrijfsomgeving. Tevens wordt parkmanagement gezien als middel om op termijn de (gemeentelijke) beheerkosten te minimaliseren. Parkmanagement is van invloed op alle ontwikkelingsfasen van een bedrijventerrein. Reeds gedurende de marktanalyse en het ontwerp van het terrein worden keuzes gemaakt welke van invloed zijn op de uiteindelijke realisatie van parkmanagementinitiatieven. De voordelen van parkmanagement zijn: - verhoging van het kwaliteitsniveau - hogere doelmatigheid - risicoreductie - positief imago vestigingslocatie/vestigingsplaats.

5

Brundtlandrapport "Our common future", United Environment Programma, 1987

229640

8

Twynstra Gudde

2.3

Duurzame bedrijventerreinen en parkmanagement

Bij de ontwikkeling van een duurzaam bedrijventerrein (en parkmanagement) zijn verschillende stakeholders betrokken. Hierbij kan gedacht worden aan de ondernemers (vereniging)/eindgebruikers, gemeentelijke overheid, energiebedrijven, vervoersbedrijven, waterleidingbedrijven, water- of zuiveringsschap, belangenorganisaties, kamer van koophandel/provincie en project- en vastgoedontwikkelaars. Voor de gemeentelijke overheid kunnen (in het algemeen) de volgende voordelen bij de ontwikkeling van een duurzaam bedrijventerrein en parkmanagement worden genoemd: - realisatie van milieudoelstellingen (onder andere energie, afval, hinder en mobiliteit). Als voorbeeld van het laatstgenoemde punt kan gedacht worden aan de ontwikkeling van alternatieve vervoersconcepten om de automobiliteit te verminderen en bereikbaarheid te vergroten - verbetering van het vestigingsklimaat - verbetering van de lokale economie (werkgelegenheid) - minder (extra) ruimtebehoefte - beperkter toezicht/handhaving nodig - outsourcing van gemeentelijke taken als aanleg en beheer van wegen, groen en riolering - betere relatie en samenwerking met het bedrijfsleven. Voor het bedrijfsleven kunnen (in het algemeen) de volgende voordelen van duurzame terreinontwikkeling en parkmanagement worden genoemd: - hoger ruimtelijk kwaliteitsniveau - aantrekkelijke werk- en verblijfsomgeving (eventueel gecombineerd met aantrekkelijke woonomgeving voor het personeel) - behoud dan wel stijging vastgoed waarde - verbetering dan wel behoud van imago (concurrentiepositie) - verbetering dan wel behoud van serviceniveau (totaalpakket) - vermindering van milieubelasting (kostenbesparing) - verlaging van energielasten - minder zorg en minder kwetsbaar - (goede) relatie met lokale overheid.

229640

9

Twynstra Gudde

3 Analyse van de bestaande situatie

3.1

Inleiding

Om te komen tot een ontwikkelplan TPN is het bedrijventerrein niet los te zien van de omgeving. In paragraaf 2 worden daarom de meest belangrijke elementen van de uitgevoerde marktanalyse weergegeven. In paragraaf 3 wordt nader ingezoomd op de bestuurlijke duurzame ambities. Hierbij worden tevens de overige beleidsambities van de gemeente Venlo kort weergegeven. Op basis van deze inventarisatie en gehouden interviews met ondernemers uit Venlo worden in paragraaf 4 uitgangspunten gedefinieerd welke dienen als "guideline" voor de ontwikkeling van TPN. 3.2 Marktanalyse Venlo

3.2.1 De positie van Venlo6 Venlo ligt centraal in de "Blauwe banaan", het Europees economisch kern gebied waarvan o.a. deel uitmaken de Po-vlakte, Zwitserland, het Ruhrgebied, de (Nederlandse) Randstad en Zuidoost Engeland. 7 De kenmerken van de regio Venlo zijn: - "maakkracht"; kennisindustrieel en industrieeltechnologisch complex met als centra Eindhoven, Helmond, Tilburg, 's-Hertogenbosch en Venlo - "voorraadschuur" voor de agribusiness; glastuinbouw, boomteelt en landbouwverwerkende industrie (regionale markt van 18 miljoen inwoners binnen een straal van 80 km) - logistiek knooppunt; op- en overslag van continentale goederenstromen voor meerdere bestemmingen en van meerdere herkomstgebieden. 3.2.2 Ontwikkeling werkgelegenheid In tabel 1 is aangegeven op welke wijze de werkgelegenheid in de provincie Limburg de komende jaren zal veranderen8. Werkgelegenheid in Limburg, 1998-2010-2020 op basis van een Bruto Binnenlands Product van 2,8% voor de periode 1998-2010 en 2,5% voor de periode 2010-2020.

6

7 8

De hier beschreven resultaten van de marktanalyse zijn ontleend aan "Trade Port Noord, marktanalyse Venlo", uitgevoerd door P. Venema, E. Peper en T. Vis van Twynstra Gudde te Amersfoort (september 2000) Ruimtelijke verkenningen, Rijks Planologische Dienst (RPD), september 1999 Bedrijfslocatiemonitor regionale verkenningen 2010-2020: in gesprek met de regio's, Centraal Planbureau, Den Haag, september 1999

229640

10

Twynstra Gudde

Tabel 1. 1995-2020

Werkgelegenheid in Limburg

Huidig Landbouw Industrie Logistiek Consumentendiensten Producentendiensten Overheid en zorg Uitzendkrachten totaal 23.000 98.000 35.000 102.000 35.000 97.000 20.000 412.000

2010 19.000 100.000 43.000 115.000 48.000 116.000 40.000 482.000

2020 18.000 97.000 45.000 119.000 56.000 132.000 49.000 517.000

De provincie Limburg is van mening dat de afnemende bevolkingsgroei in de regio al binnen afzienbare termijn tot krapte op de arbeidsmarkt zal leiden en dat dit zijn weerslag zal hebben op de economische groei. In een aantal Limburgse gemeenten neemt de bevolkingsgroei nu al af (Venlo heeft momenteel een stabiel bevolkingsaantal). Arbeidsmigratie en pendel zullen de druk op de arbeidsmarkt waarschijnlijk niet voldoende kunnen wegnemen. Een dergelijk negatieve ontwikkeling op de werkgelegenheidsontwikkeling heeft zich sinds de jaren zestig niet meer voorgedaan. Voorgenomen wijzigingen in het Nederlandse belastingregiem met een negatief effect voor buitenlandse arbeidskrachten in Nederland zal naar verwachting leiden tot een daling van het aantal beschikbare Duitse en Belgische arbeidskrachten voor Venlo. De grootste tekorten zijn zichtbaar in de sectoren handel en transport. In absolute aantallen zijn tekorten zichtbaar op VBO en MBO niveau. Buck Consultants International (BCI)9 biedt op basis van het uitgevoerde onderzoek in het kader van "Marterplan Venlo" de volgende prognoses, namelijk: - landbouw: verlies van veehouderijcomplexen versus groei glastuinbouwcomplexen - industrie: stabilisering, met name in de "maak-industrie" - logistiek: lichte tot matige groei te verwachten - tertiaire- en quartaire sector: forse groei te verwachten. Dienstensector zal een toenemend deel van de ruimtebehoefte invullen op bedrijventerreinen. 3.2.3 Analyse van de ruimtevraag In tabel 2 is aangegeven de vraag en het aanbod van formele locaties (ha) in Limburg, 19982010-2020 op basis van een Bruto Binnenlands Product van 2,8% voor de periode 19982010 en 2,5% voor de periode 2010-202010.

9 10

Concept Masterplan Venlo, Buck Consultants International, Nijmegen, 2000 'Bedrijfslocatiemonitor regionale verkenningen 2010-2020: in gesprek met de regio's, Centraal Planbureau, Den Haag, september 1999

229640

11

Twynstra Gudde

Tabel 2.

Vraag en aanbod van formele locaties in Limburg 1998-2010 Aanbod Vraag 950 200 1150 ha 2010-2020 Aanbod 940 220 1160 ha Vraag 1650 400 2050 ha

Bedrijventerrein Kantoorlocaties Totaal 1140 ha

920 220 1140 ha

De gemeente Venlo geeft op jaarbasis gemiddeld 27,8 ha bedrijventerrein/kantorenpark uit. De prijzen variëren van f 110,-- (TPW) tot f 135,-- exclusief BTW (Noorderpoort). Momenteel beschikt de gemeente Venlo over 125 geregistreerde "vragers" naar bedrijfshuisvesting. De totale vraag bedraagt 135 ha, verdeeld over industrie (17% van de vragers, 18% van het gevraagde ruimtebeslag/, handel (31 % van de vragers, 12% van het gevraagde ruimtebeslag), transport/distributie/ logistiek (26% van de vragers, 54% van het gevraagde ruimtebeslag) en overig (26% van de vragers, 15% van het gevraagde ruimtebeslag). Onder de 125 bedrijven is in mei 2000 een enquête uitgevoerd (50% respons). Genoemde redenen om huisvesting te zoeken in Venlo zijn11: - bereikbaarheid ligging - aanwezigheid marktgebied/afzetgebied - historisch; bedrijf reeds in Venlo/regio gevestigd. Personeel is afkomstig uit de regio - voorziene groeimogelijkheden in Venlo (en een tekort daarvan op de huidige locatie - naamsbekendheid van Venlo als logistiek-industrieel complex - de nabijheid van de Duitse markt - de lokale overheid wordt als bedrijfsvriendelijk betiteld. 3.2.4 Kansrijke doelgroepen voor TPN Op basis van de bovengenoemde marktontwikkelingen en prognoses over de toekomstige ontwikkeling lijken de volgende doelgroepen (typologieën bedrijvigheid) kansrijk voor TPN, namelijk: - R&D, ICT en zakelijke dienstverlening, gerelateerd aan industrieellogistiek complex en agribusiness. Huisvestingseisen zijn: kantoorachtig (combinatie van kantoor-, productie-, handels- en/of laboratoriumruimte). Hoogwaardig inrichtingsniveau, relatief groene omgeving en goede OV-verbindingen zijn wenselijk. Wellicht klein deel "zuivere" kantoren - kennisintensieve lichte industrie Huisvestingseisen zijn: kantoor met bedrijfshal, relatief groene setting, nabij snelweg en redelijke OV-verbindingen zijn wenselijk - transport en logistiek met hoge toegevoegde waarde Huisvestingseisen zijn: bedrijfshal zonder open opslag. In het algemeen is het inrichtingsniveau gemiddeld. Kan in minder groene omgeving, nabij snelweg is wenselijk.

11

Genoemde redenen om huisvesting te zoeken in Venlo verschillen per bedrijfstak en bedrijf. De lijst bevat geen prioriteitsvolgorde, maar geeft een overzicht van veel genoemde argumenten.

229640

12

Twynstra Gudde

3.3

De fysieke context en bestuurlijke ambities van Venlo12

3.3.1 Planningsopgave, segmentering en locatie-eisen De planningsopgave voor TPN is bepaald op (netto) 185 ha. Dit vormt een van de uitgangspunten voor het te ontwikkelen masterplan. Er wordt daarbij in de bedrijventerreinenstrategie een onderscheid gemaakt in verschillende segmenten namelijk: - bedrijventerrein, bedoeld voor transport-, distributie- en productiefaciliteiten (milieucategorieën 2 t/m 5). Infrastructuur en ontsluiting afgestemd op vrachtverkeer. Netto 120 ha - railterminal, met mogelijke aansluiting op Betuweroute en IJzeren Rijn, op TPN gesitueerd binnen de 120 ha bedrijventerrein. Netto 20 ha - bedrijvenpark, kleinschalige en kantoorachtige bedrijven die belang hebben bij een representatieve uitstraling (inclusief zichtlocaties). Hoogwaardige landschappelijke en stedenbouwkundige ligging, milieucategorieën 2 t/m 4. Netto 45 ha. Gezien de totale omvang van de terreinonderdelen (en de te verwachten verkeersproductie) wordt het belangrijk geacht goed gebruik te maken van de A67 en A73. 3.3.2 Duurzaamheidbeleid Duurzame ontwikkeling heeft betrekking op bedrijfsprocessen en op de inrichting van TPN. Samenwerking tussen overheid en marktpartijen moet leiden tot een beter bedrijfsresultaat, vermindering van de milieubelasting (zie de volgende paragraaf) en een efficiënter ruimtegebruik. Het beoogde onderscheid in terreindelen biedt mogelijkheden voor een efficiënter bedrijfsproces (het juiste bedrijf op de juiste plaats) en gezamenlijk gebruik van faciliteiten. Uitgegaan wordt van een intensievere ruimtebenutting dan wat op vergelijkbare terreinen in Nederland gebruikelijk is (dat zou uitkomen op 260 ha bruto in plaats de hier beschikbare 240 ha). Milieubeleid In het milieu-uitvoeringsprogramma13 worden als belangrijkste nieuwe activiteiten onderkend: - integraal waterbeheer - gebiedsgericht milieubeleid - stedelijke groenstructuur - uitvoeren gemeentelijk mobiliteitsplan - natuur- en milieucommunicatie - energiebeleid - actief bodembeleid

12

13

Een "totaal-opsomming" van de fysieke context staat beschreven in het rapport van DEGW, paragraaf 2.2 (Physical context), paragraaf 2.3 (Immediate site characteristics) en paragraaf 2.5 (User profiles and sector models). Elementen van belang voor de duurzame ontwikkeling van TPN zijn tevens opgenomen in dit rapport. Meerjaren milieu-uitvoeringsprogramma gemeente Venlo 20002004, 15 oktober 1999, Nijmegen.

229640

13

Twynstra Gudde

- afval- en energiepreventie bij bedrijven - duurzame ruimtelijke en stedelijke ontwikkeling - duurzame bedrijven en duurzaam ondernemen14. Specifieke projecten welke raakvlakken vertonen dan wel direct gerelateerd zijn met de duurzame ontwikkeling van TPN: - landschap, geomorfologie, cultuurhistorie, ecologie en watersysteem als uitgangspunt voor ruimtelijke ontwikkeling - tuinbouw met milieurendement - milieuzorg bedrijventerreinen - kwaliteitszorg en preventie in bedrijf - duurzaam revitaliseren bestaande bedrijventerreinen en -locaties - ecologische voetafdruk Venlo - natuurlijk groen in en om de stad. Railterminal Mogelijkheden voor een railterminal worden gereserveerd in de westelijke lob van TPN (circa 20 ha). Een ligging parallel aan het spoor heeft de technische voorkeur. Aanleg van de railterminal past in het gemeentelijke streven multimodaliteit (rail-weg-watervervoer) te stimuleren en sluit uit op bestaande initiatieven bij transporteurs om containertransport over de weg en het spoor verder te optimaliseren. Tevens kunnen (duurzame) synergievoordelen gerealiseerd worden door de relatie met de bestaande barge-terminal (ECT) verder uit te nutten. Aansluiting op toekomstige spoorverbindingen buiten het plangebied (IJzeren Rijn en Betuweroute) staat momenteel nog niet vast. Grondwaterbeschermingsgebied Californië Ten zuiden van TPN vindt grondwaterwinning plaats. Ten gevolge van de aanleg van TPN in het grondwaterbeschermingsgebied wordt de waterwinning de komende jaren door Waterleidingbedrijf Midden Limburg (WML) de komende jaren gereduceerd, waarna in 2013 sluiting van het pompstation plaatsvindt. Het bestaande pompstation blijft intact. Gemeente Venlo wenst WML te betrekken bij de duurzame ontwikkeling van TPN (levering van proceswater). Veiling ZON Binnen het plangebied ligt Veiling ZON (groente, fruit, bloemen en planten). Gemeente Venlo wenst Veiling ZON te betrekken bij de duurzame ontwikkeling van TPN (o.a. gezamenlijke faciliteiten).

Glastuinbouw Ten noorden van het plangebied wordt een nieuw concentratiegebied glastuinbouw ontwikkeld (Californië, ca 425 ha), ten zuidwesten van het plangebied is sprake van een reeds bestaand concentratiegebied glastuinbouw (Siberia, ca 200 ha). Gemeente Venlo wenst de glastuinders op beide concentratiegebieden (Californië en Siberië) te betrekken bij de duurzame ontwikkeling van TPN (o.a. warmte en CO2).
14

In de komende vier jaar wil de gemeente Venlo de komst van duurzame bedrijven stimuleren door gunstige vestigings- en uitbreidingsmogelijkheden en door vereenvoudiging van de (milieu-)regelgeving. Duurzame bedrijven onderscheiden zich door preventie op het gebied van energie, water en afval, beperking van mobiliteit en interne milieuzorg". Tekst afkomstig uit voetnoot 11.

229640

14

Twynstra Gudde

Trade Port West en Oost Uitbreiding van logistieke en industriële bedrijvigheid vindt plaats op TPW, TPO is bedoeld voor kleinschalige bedrijvigheid. Deze ondernemers worden op verzoek van de gemeente Venlo betrokken bij de duurzame ontwikkeling van TPN (o.a. gezamenlijke faciliteiten). Windmolens Gemeente Venlo heeft een onderzoek laten uitvoeren naar de mogelijkheden van Windenergie in Venlo. Uit het onderzoek 15 blijkt dat in beginsel enkele locaties binnen TPN in aanmerking kunnen komen voor de plaatsing van windturbines. Leidingstroken Door het gebied loopt in Oostwestelijke richting een buisleiding strook. Over het gebied lopen verder twee straalpaden en een hoogspanningslijn. 3.3.3 Overige beleidsambities Natuur en landschap De Provinciale Ecologische Structuur (PES) en Ecologische Hoofd Structuur (EHS) die het plangebied doorkruisen moet worden gerespecteerd en versterkt. Uitgangspunten zijn: - behoud en ontwikkeling van het natuurkerngebied Mierbeekdal/Zaarderheiken als onderdeel van de PES en EHS - behoud en verbetering van de ecologische verbindingen van dit natuurkerngebied met de zuidelijk (Koelbroek en Dubbroek) en noordelijk (Kelderbroek en Houthuizerheide) gelegen kerngebieden van de PES en EHS - compensatie van aantasting natuurwaarden op de TPN. Naast de compensatiebehoefte als gevolg van de ontwikkeling TPN staat binnen de gemeente Venlo nog een compensatiebehoefte van circa 50 ha bos. Mogelijke compensatie hiervan op TPN wordt aangemoedigd. In het plangebied komen verschillende landschapstypen voor. Het is zaak zo goed als mogelijk rekening te houden met de bestaande landschappelijke kwaliteiten. Herstel en realisering van nieuw landschap is een belangrijke opgave, waarbij tevens recreatief (mede) gebruik t.b.v. het masterplan in ogenschouw moet worden genomen. Bewoning en agrarische bedrijvigheid op TPN worden niet toegelaten. Andere belangrijke ecologische structuren in Noord-Limburg zijn: - de Maascorridor (integratie van verschillende individuele initiatieven tot een masterplan voor de ontwikkeling van de maas en haar uiterwaarden - de Peelvenen (een natuurgebied gelegen westelijk van TPN).

15

Wind in de gemeente Venlo, quick scan naar de mogelijkheden van windenergie in de gemeente Venlo, Wind Energie Ontwikkelings Maatschappij (WEOM bv), september 2000

229640

15

Twynstra Gudde

3.4

Gemeentelijke guiding principals voor de ontwikkeling van TPN

De guiding principals vormen een afgeleide van bovengenoemde ontwikkelingen en ambities. De guiding principals dienen als uitgangspunt voor de aanpak. Door het totale project op hoofdlijnen te overzien en bewust te zijn van de impact van acties, wordt het mogelijk gericht te sturen op tevoren geformuleerde uitkomsten en doelen. Op basis van overleg met de gemeente Venlo (begeleidingscommissie) zijn de volgende guiding principals geformuleerd, namelijk16: - pak het begrip duurzaamheid "breed" op, rekening houdend met zowel ruimtelijke-, omgeving, sociale- en economische kwaliteit - creëer zowel ecologisch, economisch als ruimtelijk gewin ("winwin oplossing") - voor alle betrokken stakeholders - op TPN-terrein, in samenhang met direct aangrenzende terreinen (glastuinbouw, TPW en Veiling ZON) - voor de typologieën bedrijvigheid: • transport en logistiek • lichte industrie • R&D/ICT • kantoren - daarbij rekening houdend met (het voortbestaan en mogelijke uitbouw van) de ecologische structuren.

16

In de bestuurlijke ambities wordt vermeld dat de gemeente Venlo streeft naar mogelijke inpassing van windmolens op TPN. Ten tijde van het opstellen van de guiding principals (voorjaar 2000) was deze informatie nog niet bekend. Het rapport van de WEOM stamt uit september 2000. Derhalve is het resultaat van het WEOM onderzoek niet als specifiek aandachtspunt meegenomen in de guiding principals. Evenmin is bij de toetsing van duurzame ambities (hoofdstuk 4) gefocused op windenergie.

229640

16

Twynstra Gudde

4 Gewenst profiel TPN

4.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt het draagvlak voor verschillende duurzame mogelijkheden op TPN geïnventariseerd. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van gehouden interviews en de opgestelde enquête voor ondernemers. De resultaten worden afgezet tegen de gemeentelijke guiding principals en duurzame ambities. Om te komen tot een eerste schets voor het (ruimtelijk) ontwerp van TPN wordt, op basis van geformuleerde ambities, afgesloten met het vaststellen van een mogelijke segmenteringstrategie (clustering van typologieën bedrijven op het terrein). Deze informatie vormt, naast de ruimtelijke context en ambities, de basis voor het door DEGW ontwikkelde "Development Framework". 4.2 Bestuurlijke (duurzame) ambities

De gemeente Venlo wenst, op basis van de geformuleerde guiding principals, de volgende duurzame thema's op TPN te realiseren, namelijk: - vervoer/multimodaal transport - intensief ruimtegebruik - water (besparing/hergebruik) - energie (besparing en verduurzaming van opwekking) - afval - facilities en services - behoud (en mogelijk uitbouw) van de ecologische hoofdstructuur - parkmanagement. Naast bovengenoemde thema's op terreinniveau wordt tevens gestreefd naar duurzaam bouwen (op gebouwniveau). Een nadere concretisering (in termen van ambitieniveau) van de genoemde thema's is door de gemeente thans nog niet gegeven, maar vindt plaats in het verdere besluitvormingstraject. 4.3 Guiding principals van de ondernemers

De geformuleerde (bestuurlijke) guiding principals zijn voorgelegd aan de geïnterviewde ondernemers. De ondernemers gaan akkoord met deze uitgangspunten. Door meerdere ondernemers wordt echter een nuancering aangebracht, namelijk: - onderscheid werknemers/personeel van de ondernemingen als duidelijk te onderscheiden groep stakeholders. Door de krapte op de arbeidsmarkt moet aandacht worden besteed aan facilitering van eisen en wensen van deze specifieke doelgroep - het gemeentelijke streven om de ecologische hoofdstructuur in stand te houden (danwel uit te bouwen) acht men begrijpelijk en niet "storend", maar wordt door de ondernemers niet als guiding principal overgenomen. 4.4 Duurzame ambities van de ondernemers

De bestuurlijke (duurzame) ambities (genoemd in paragraaf 4.2) zijn door middel van interviews en een enquête (uitgezet bij 125 "vragers" bedrijfsruimte) voorgelegd aan ondernemers. De resultaten hiervan worden weergegeven in deze paragraaf.

229640

17

Twynstra Gudde

4.4.1

Resultaten van de interviews

Als ambities voor de duurzame ontwikkeling van TPN worden door de geïnterviewde ondernemers genoemd: - facilities en services; genoemde uitvoeringsvormen zijn kindercrèche, ICT-diensten, beveiliging (pand en terrein), postagentschap, winkeltjes, onderhoud(sbedrijven) en groenvoorziening. Niet genoemde uitvoeringsvormen zijn wasstraat en benzinestation, vergader- en opleidingsruimte en gebouwbeheer. - utilities: • duurzame energie; mogelijke uitvoeringsvormen zijn toepassing windenergie, toepassing zonnecollectoren (photo voltaisch), toepassing zonnecollectoren (zonneboilers), benutting/uitwisseling restwarmte, warmte- en koude- opslag in de bodem, decentrale energievoorziening, gezamenlijke warmtekrachtkoppeling, gezamenlijke perslucht/stoom/gas leidingstelsel, uitwisseling CO2. • proceswater; mogelijke uitvoeringsvormen zijn hergebruik hemelwater, hergebruik afvalwater, gebruik oppervlaktewater, collectieve zuivering afvalwater, grijswater leidingnet/industrie waternet. • afvalmanagement; mogelijke uitvoeringsvormen zijn collectieve inzameling (contract), reststoffen management (kringloop, cascadering), preventie team (afvalpreventie), gezamenlijk depot voor gescheiden inzameling, recycling van papier. - duurzaam ruimtegebruik • clustering van typologieën bedrijven, mogelijke uitvoeringsvormen zijn gerichte acquisitie en vestigingseisen, clustering van hinderbedrijven op basis van VNG milieuzonering, clustering van representatieve bedrijven, meerlagig flexibel verzamelgebouw, gezamenlijke strategische reserveruimte en ondergrondsbouwen • parkeervoorzieningen; mogelijke uitvoeringsvormen zijn parkeergarage, parkeren op daken of ondergronds parkeren (in combinatie met bijvoorbeeld groenstroken) • opheffen van de maximale bouwhoogte; mogelijke uitvoeringsvorm is voorschrift minimale bouwhoogte - transport: • verbetering bereikbaarheid • openbaar vervoer; mogelijke uitvoeringsvormen zijn vervoersplan voor busdienst, aansluiting op HOV verbinding realiseren, coördinatie van carpoolers, aanleg fietsstroken, organiseren vraaggericht personenvervoer. • rail terminal; mogelijke uitingsvormen zijn collectieve modal shift, bundelen aanvoerstromen, regionaal overslagcentrum, inventarisatie goederenstromen en onderzoek naar combinatie railterminal/insteekhaven. - parkmanagement. In de hiervoor genoemde lijst is duidelijk te zien op welke wijze de ondernemers de belangen van personeel operationaliseren (winkeltjes, kindercrèche en postagentschap). De genoemde ambities liggen in lijn met de ambities als verwoord door de gemeente Venlo. Enkel het instandhouden van de ecologische hoofdstructuur wordt door ondernemers niet genoemd als duurzame ambitie. Zoals al eerder aangegeven wordt dit gemeentelijke uitgangspunt echter niet als negatief, vervelend of verstorend ervaren. 4.4.2 Onvolkomenheden op bestaande terreinen in Venlo

Aanvullend op bovenstaande geven de ondernemers aan welke "onvolkomenheden" op de bestaande terreinen worden gesignaleerd, namelijk: - infrastructuur (specifiek Veegtes) en openbaar vervoer

229640

18

Twynstra Gudde

- de huidig gehanteerde segmenteringstrategie van de gemeente Venlo kenmerkt zich door clustering van de verschillende typologieën bedrijven bij en door elkaar. Hierdoor is het mogelijk een zodanig ander type bedrijvigheid "als buurman" te krijgen dat een negatief effect op imago en representatie kan ontstaan (bijvoorbeeld een kantoorcomplex met daarnaast een recycling bedrijf) - parkeerfaciliteiten en verlichting. Deze onvolkomenheden moeten worden vermeden op TPN. 4.4.3 Resultaten van de enquête In tabel 3 en 4 worden de duurzaamheidresultaten van de enquête weergegeven, tabel 5 geeft weer welk belang wordt gehecht aan inrichting en beheer. Tabel 3. Belang van goede bereikbaarheid en ontsluiting
alle respondenten nabij autoweg spoorwegverbinding openbaar vervoer ++ --/0 handel ++ --/0 transp. & logistiek ++ -/0 zakelijke dienstv. ++ --/0 overige branches + --/0

Bron: enquete Twynstra Gudde Tabel 4. Belang van kenmerken locatie, pand en voorzieningen
alle respondenten repres. locatie repres. pand uitbreidingsmogelijkheden flex. indelingsmogelijkheden ICT-voorzieningen vervoersmanagement afvalmanagement terreinbeveiliging pandbeveiliging gem. inkoop nuts-voorz. gem. watermanagement businessvoorzieningen werknemersvoorzieningen ++ ++ + ++ + -/0 + + 0/+ 0 -handel ++ ++ + + 0/+ -/0 -/0 + 0/+ 0/+ 0 transp.& logistiek + ++ + ++ ++ 0/+ 0/+ ++ ++ 0 0 -zakelijke dienstv. ++ ++ + ++ 0/+ --0 0 -/0 -/0 -/0 -/0 overige branches ++ +/++ + ++ + -0/+ 0/+ + 0 0/+ --

Bron: enquete Twynstra Gudde

229640

19

Twynstra Gudde

Tabel 5.

Belang van inrichting en beheer bedrijventerrein
alle respondenten handel 45°/a 60% 50% 50% handel 30% 30% 80% transp. & logistiek 50% 60% 40% 65% transp. & logistiek 55% 25% 80% overige branches (incl. zakelijke dvl) 60% 60% 50% 50% overige branches (incl. zakelijke dvl) 25% 15% 70%

inspraak in inrichting openbare ruimte mee investeren openbare ruimte inspraak in beheer en onderhoud openbare ruimte mee investeren onderhoud en beheer

50% 60% 50% 45% alle respondenten

inspraak in wegen mee investeren wegen mee investeren representatief gebouw

30% 25% 80%

Bron: enquete Twynstra Gudde 4.4.4 Verschillen in ambities interview en enquête verklaard De algemene teneur van de interviewresultaten steekt positief af bij de resultaten van de enquête. Een mogelijke verklaring hiervoor is dat gedurende de interviews (additioneel) aandacht is besteed aan de uitgangspunten (guiding principals) voor duurzame ontwikkeling. Een belangrijk uitgangspunt voor ondernemers wordt namelijk gevormd door de uitspraak dat gestreefd wordt naar "ecologisch en economisch gewin". Bestaande denkbeelden over duurzaamheid ("dat kost geld in plaats van dat het geld oplevert"), beïnvloedt naar verwachting de uitslag van de enquête negatief. Desalniettemin levert ook de enquête reeds een positief beeld op over het draagvlak voor (inspraak in/meedenken over) duurzaamheidmaatregelen. 4.5 Ruimtelijke vertaling van duurzame relaties

Een methode om duurzame ambities op conceptueel niveau te vertalen naar de beschikbare ruimte (het bedrijventerrein) is segmentering. Segmentering kan in het kader van dit onderzoek vertaald worden als: "het creëren van een zodanige indeling en inrichting van TPN dat verschillende duurzame eisen en wensen van gebruikers (in economische zint optimaal worden gefaciliteerd17".

17

Conform het beginsel van NOVEM wordt t.b.v. economisch-, ecologisch- en ruimtelijk gewin, het primaat gelegd bij economische haalbaarheid van duurzame ambities

229640

20

Twynstra Gudde

Onderstaand wordt de segmenteringstrategie voor TPN bepaald en vindt tevens een vertaling daarvan in ruimtelijke zin plaats. 4.5.1 Segmenteringstrategieën Bedrijventerreinen kunnen gesegmenteerd worden op basis van verschillende criteria. Mogelijke criteria zijn18: - milieuhindercategorie. In het kader van de Wet Milieubeheer zijn verschillende soorten bedrijven ondergebracht in milieuhindercategorieën. Door een toename van technische mogelijkheden om milieuhinder te beperken, neemt de noodzaak om op basis van deze variant te segmenteren af - bereikbaarheidsprofiel. In de 4e Nota Ruimtelijke Ordening Extra zijn A-, B- en C-locaties geïntroduceerd om mobiliteit te beheersen. Deze variant, van oorsprong bedoeld voor regionale planning, kan echter ook op terreinniveau gehanteerd worden. Naar verwachting zal de 5e Nota Ruimtelijke Ordening deze indeling loslaten - bedrijfstak. Segmentering naar bedrijfstak is ontstaan in de jaren 80 als manier om een aantrekkelijk vestigingsmilieu voor bedrijven te creëren. Deze variant is zinvol als er voor de betrokken bedrijven sprake is van economisch voordeel door de ontwikkeling van gemeenschappelijke voorzieningen (bijvoorbeeld Multimodaal Transport Centrum Valburg) of voor afnemers aantrekkelijke concentratie van bedrijven (bijvoorbeeld autoboulevards) - representatie. Ondernemers hebben steeds meer aandacht voor de kwaliteit van het bedrijfspand en de bedrijfsomgeving. Varia(n)tie in de mate van representativiteit van (delen van) bedrijventerreinen kan aan verschillende behoeften tegemoet komen en (visuele) overlast voorkomen - huisvestingseisen. Het onderscheid tussen kantoorhoudende bedrijvigheid en activiteiten in bedrijfshallen is groot. Daarom kan gesegmenteerd worden op bedrijfshuisvesting. Tussen de segmentering naar bedrijfstak, representatie en bedrijfshuisvesting bestaat een sterke relatie - afzetgebied. Tussen de schaal van het afzetgebied en de bedrijfsgrootte bestaat vaak een relatie. De aard van het afzetgebeid is bepalend voor de gewenste locatie. Segmentering op deze variant kan plaatsvinden door de grootte van de kavels of bedrijfsunits daarop af te stemmen. - ketenmanagement. Energie-, water- en materiaalstromen die bedrijven in- en uitgaan zijn optimaal op elkaar afgestemd. Bedrijven maken deel uit van een ecologisch netwerk. Eis is dat bedrijven in elkaars nabijheid gevestigd zijn. Met name industriële bedrijven lenen zich voor deze aanpak - formatie. Voor facilities en services is in veel gevallen een minimale afzetmarkt (geteld in aantal personen) noodzakelijk om duurzame initiatieven bedrijfsrendabel te kunnen exploiteren. Gezien het groeiend belang om eisen en wensen van personeel te faciliteren op TPN, wordt "personeelsintensiteit" als segmenteringstrategie vastgesteld. In de praktijk is het gebruikelijk om meerdere varianten tegelijk toe te passen. 4.5.2 Segmenteringstrategieën voor TPN Wanneer de duurzaamheidthema's worden afgezet tegen mogelijke segmenteringstrategieën, ontstaat onderstaande tabel. Wanneer de economische

18

Delen van de beschrijving zijn overgenomen uit "goede indeling bevordert economie", drs. Pieter C.M. van der Heijde, in Vastgoedmarkt, januari 2000 (pagina 129)

229640

21

Twynstra Gudde

haalbaarheid van een duurzame thema positief wordt beïnvloed door een segmenteringstrategie, wordt dat aangegeven met een "●" (grote versterking) of een "❍" (minder grote versterking). Tabel 6. Verband duurzaamheidthema's en segmenteringstrategieën 1. milieuhindercategorie 2.bereikbaarheidsprofiel 3. bedrijfstak 4. representatie
Segment Duurzaam thema Facilities - kindercrèche - ICT-dienst - beveiliging - postagentschap - winkeltjes - onderhoudsdienst - groenvoorziening Utility - duurzame energie - proceswater - afvalmanagement Ruimtegebruik - clustering - parkeervoorzieningen - max. bouwhoogte Transport - bereikbaarheid - openbaar vervoer - rail terminal Parkmanagement 1 2 3

5. huisvestingseisen 6. afzetgebied 7. ketenmanagement 8. formatie
4 5 6 7 8

❍ ❍ ❍ ❍ ❍ ❍ ❍ ● ● ●
(❍)

● ● ● ● ● ●

● ● ● ● ❍ ❍
(❍) (❍)

❍ ❍ ❍ ❍ ● ● ❍ ● ❍ ❍

❍ ● ● ● ❍ ❍ ❍

❍ ❍

● ● ● ❍

Op basis van bovenstaande en in overleg met de begeleidingscommissie is een segmenteringstrategie geselecteerd voor TPN. De strategie bestaat uit de volgende elementen, namelijk: - representatie - bedrijfstak - ketenmanagement - bereikbaarheidsprofiel - formatie. Toelichting van de segmenteringstrategie: - representatie op bedrijfstak wordt door ondernemers wenselijk geacht. Gestreefd moet worden naar clustering op kwaliteit van bedrijfspand en bedrijfstak. In lijn met hierboven genoemde moet ernaar gestreefd worden de wens van veiling ZON te faciliteren door agribusiness gerelateerde R&D te positioneren in de nabijheid van de veiling. Een soortgelijke wens is geuit door transport- en logistieke ondernemers op TPW. Voor uitbreiding van bestaande activiteiten moet gestreefd worden deze bedrijfstakken op TPN te faciliteren, geografisch aansluitend op de bestaande bedrijvigheid op TPW

229640

22

Twynstra Gudde

- ketenmanagement op terreinniveau biedt mogelijkheden utility stromen op elkaar af te stemmen. Om industriële uitwisseling van restwarmte en C02 te faciliteren, moet er naar gestreefd worden lichte industrie, de glastuinbouw en eventueel kantoren bij elkaar te groeperen - bereikbaarheidsprofiel (aantal transportbewegingen) op terrein minimaliseren door marktsegmenten met grote hoeveelheid transportbewegingen in de nabijheid van autowegen te situeren. Minimalisering van congestie op TPN resulteert erin de transporten logistieke sector te positioneren naast of autoweg en bij de railterminal. - personeelsintensieve bedrijfstakken clusteren om personeelsvoorzieningen (economisch aantrekkelijk voor aanbieders) te kunnen realiseren. De noodzakelijke afzetmarkt voor winkels, het postagentschap, de kindercrèche en openbaar vervoer vereisen hoge personele dichtheden. Door personeelsintensieve bedrijfstakken (kantoor, ICT en R&D) bij elkaar te groepen ontstaat een dergelijke situatie - de ecologische hoofdstructuur en de waardering van een groene omgeving op TPN kan het beste gecombineerd worden met personeelsintensieve bedrijvigheid. Het ruimtebeslag per medewerker is bij kantoren, ICT en R&D het meest gering, evenals de optredende verstoring ten gevolge van uitgeoefende bedrijfsprocessen. 4.6 Duurzaamheid vertaald in een (conceptueel) ontwerp

Op grond van bovengenoemde ontstaat onderstaande conceptuele inrichting van TPN (figuur S). Deze ruimtelijke (en duurzame) ontwikkelvisie is gebaseerd op de duurzame ambities en genoemde uitgangspunten voor samenwerking door gemeente Venlo en het bedrijfsleven. Een vertaling hiervan in meerdere ruimtelijke ontwerpschetsen zal plaatsvinden door DEGW en HDL in het "ruimtelijk ontwerp Masterplan TPN". Hierin wordt nader aangegeven: - de relatie met de huidige situatie - de relatie met de streekplanuitwerking - de relatie met de ecologische hoofdstructuur - de omvang (in ha) van de verschillende typologieën bedrijvigheid - etc. Het ruimtelijk ontwerp Masterplan TPN vormt de basis voor het bestemmingsplan.

229640

23

Twynstra Gudde

Figuur 5. Duurzaamheid vertaald in conceptueel ontwerp TPN

229640

24

Twynstra Gudde

5 De parkmanagement organisatie 5.1 Inleiding

Parkmanagement (zie tevens hoofdstuk 2) wordt gedefinieerd als "het besturen en/of beheren van gezamenlijk gedefinieerde initiatieven/thema's op een kantorenpark of bedrijventerrein op basis van vooraf gedefinieerde doelstellingen". Te maken keuzes in de initiatief- en ontwerpfase kunnen bepalend zijn voor de (on)mogelijkheden daadwerkelijk parkmanagement-initiatieven te implementeren. In figuur 6 wordt dit weergegeven.

Figuur 6.

Parkmanagement is van invloed op alle ontwikkelfasen van TPN

Voorbeelden van keuzes op TPN in de marktanalyse en ontwerpfase zijn: - inventarisatie en vaststellen van uitgangspunten voor ondernemers - inventarisatie van gewenste duurzame initiatieven/thema's - de te hanteren segmenteringsstrategie, vormgeving en inrichting van het terrein - doelgroepen (typologieën bedrijvigheid). De doelgroepen voor TPN zijn geformuleerd in de marktanalyse, vormgeving van terrein is uitgewerkt door DEGW en ambities aangaande voorzieningen zijn weergegeven in voorgaande hoofdstukken. Daarmee start in dit hoofdstuk, parallel aan de nadere ruimtelijke uitwerking van TPN, de vormgeving van de parkmanagementorganisatie. De nadruk verschuift daarmee van de ontwikkeling van het (bedrijven)terrein naar organisatorische en juridische vormgeving, besturing, kostenmodellen en projectmatig werken om vastgestelde ambities vorm te geven. Op basis van de resultaten als beschreven door DEGW en de voorgaande hoofdstukken uit dit rapport, is het mogelijk een eerste schets te geven van het voorkeursmodel van de gewenste parkmanagement organisatie. Daarnaast is tevens een workshop georganiseerd

229640

25

Twynstra Gudde

voor vertegenwoordigers van gemeente, bedrijfsleven, provincie en de KvK. In de workshop is gesproken over de mogelijke vormgeving en inrichting van de parkmanagement organisatie. Deze informatie heeft een bijdrage geleverd aan de voorliggende beschrijving. In die gevallen dat de workshop niet de gewenste duidelijkheid opleverde, is deze aangevuld met de expertise van Twynstra Gudde. In dit hoofdstuk wordt achtereenvolgens ingegaan op: - producten en diensten te leveren door de parkmanagement organisatie - de juridische vormgeving - de organisatorische vormgeving - de financiële vormgeving - de personele invulling. In figuur 7 worden de elementen van keuze voor de parkmanagement organisatie weergegeven.

229640

26

Twynstra Gudde

Figuur 7.

Elementen van keuze voor de parkmanagement-organisatie

229640

27

Twynstra Gudde

5.2

Producten en diensten in de parkmanagement organisatie

In hoofdstuk 4 wordt een overzicht gegeven van duurzame ambities op TPN. Een aantal van deze ambities kunnen in het geval van TPN slechts door de gemeente geïnitieerd worden (eventueel samen met de parkmanagement organisatie). Dit betreffen de duurzame ambities welke voor de ontwikkeling van TPN tot het gemeentelijk takenpakket behoren. In veel gevallen hebben deze initiatieven ook een eenmalig karakter: - segmentering - eisen aan gebouwen en parkeervoorzieningen - inrichting kavels en openbare gebouwen. In de vorm van richtlijnen, als onderdeel van het bestemmingsplan, kunnen voor hiervoor genoemde initiatieven criteria worden opgesteld. Voor de resterende ambities is het van belang vast te stellen welke initiatieven "afname verplicht" worden aangeboden en welke initiatieven "optioneel" door bedrijven afgenomen kunnen worden. 5.2.1 "Afname verplicht" en "optionele" duurzame initiatieven Duurzame initiatieven kunnen zowel "afname verplicht" als "optioneel" worden aangeboden. Criteria welke bepalend zijn een initiatief "afname verplicht" te stellen zijn: - minimale afname is gewenst (schaalvoordeel) om het product of de dienst rendabel aan te bieden. Dit criterium doet opgeld wanneer bijvoorbeeld sprake is van hoge investeringskosten en is in veel gevallen gebonden aan een type bedrijvigheid - het belang dat door gemeente en ondernemers wordt gehecht aan implementatie van het initiatief op het terrein, waarbij optionele afname naar verwachting niet leidt tot het gewenste kwaliteitsniveau - de bestaande bedreiging van "free-ridership" (gratis meeliften). Op grond van hiervoor genoemde criteria komen de volgende duurzame thema's in aanmerking voor verplichte afname: - beveiliging (kans op free-ridership) - ICT-diensten (schaalvoordeel) - duurzame energie19 (investeringskosten) - proceswater (optioneel voor de transport- en logistieke sector gezien de lage verbruikscijfers en hoge investeringskosten van de waterinfrastructuur) - afvalmanagement (schaalvoordeel) - groenvoorziening20 (free-ridership en gewenst kwaliteitsniveau). Optionele ambities zijn: - kindercrèche - onderhoud - openbaar vervoer21.

19

20 21

Gedurende de workshop worden als meest kansrijk betiteld zonne-energie, WKK en benutting restwarmte en warmtepompen kantoren. Het WEOM-rapport "Wind in de gemeente Venlo" ziet zowel mogelijkheden op TPN-oostzijde als TPN-westzijde. Groenvoorziening kan tevens als gemeentelijk initiatief geïmplementeerd worden. Openbaar vervoer kan tevens als gemeentelijk initiatief geïmplementeerd worden.

229640

28

Twynstra Gudde

5.3

Juridische vormgeving

Er zijn verschillende mogelijkheden te onderscheiden voor de juridische vormgeving van parkmanagement. In onderstaande figuur wordt dat toegelicht:

Figuur 8.

Juridische keuzemogelijkheden parkmanagement

5.3.1 Uitbesteden van het geheel (managen van het totaalcontract) Minder gebruikelijk, maar voor TPN zeker relevant, is de mogelijkheid de parkmanagement organisatie in zijn geheel te "outsourcen"22. Een marktpartij acteert als parkmanager. 5.3.2 Managen van de contracten Gemeente en/of ondernemers acteren als parkmanager, contracten worden afgesloten met uitvoerende organisaties. De parkmanagement organisatie voert de regie over de contracten. 5.3.3 Managen van het werk Gemeente en/of ondernemers acteren als parkmanager, de uitvoering wordt ter hand genomen door de parkmanagement organisatie zelf. De parkmanagement organisatie voert de regie over (de uitvoering van) het werk. Onderstaand worden de voor- en nadelen van de beide uiterste varianten beschreven, het managen van de contracten is te typeren als tussenvorm. De voor- en nadelen zijn beschreven vanuit gemeentelijk perspectief.

22

Sinds kort zijn in Nederland bedrijven actief in het aanbieden van parkmanagement. Daarmee ontstaat de mogelijkheid de totale PM-organisatie op basis van een heldere opdrachtformulering "in te huren". Deze keuzemogelijkheid wordt nader toegelicht in hoofdstuk 6.

229640

29

Twynstra Gudde

Voor- en nadelen van de variant "uitbesteden van geheel" zijn: - voordeel: /maximale) marktwerking, professionaliteit en flexibiliteit - nadeel: contact met lokale bedrijfsleven in handen van derden. Voor- en nadelen van de variant "managen van het werk" zijn: - voordelen: zelf contact met bedrijfsleven, mogelijke rol gemeentewerken in uitvoering - nadelen: wellicht geen optimale schaalvoordelen, personeels- en apparaatkosten, risico. 5.3.5 Concretisering van de juridische vormgeving Wanneer gekozen wordt voor "uitbesteding van de totale parkmanagement organisatie" aan een marktpartij, is de contractvorm in overleg met de marktpartij te bepalen. Voor de varianten "managen van de contracten" en "managen van het werk" zijn de meest voorkomende vormen: - de vereniging van eigenaren (VVE) - de coöperatie - de stichtingsvorm. De verschillende modellen /voor het zelf uitvoeren van parkmanagement) passeren hieronder de revue. Een stichting wordt opgericht om een bepaald doel te bereiken en heeft daartoe de beschikking over een bepaald vermogen. De stichting mag geen leden hebben. Dit maakt de stichting voor het realiseren van parkmanagement in kantorenparken en bedrijventerreinen minder geschikt. Parkmanagement werkt immers pas als het ook daadwerkelijk door de betrokken leden wordt uitgevoerd. De stichting wordt niet nader uitgewerkt. De VVE is een rechtspersoon, alle eigenaren zijn van rechtswege lid. De vereniging ontstaat op het moment dat de appartementsrechten aan verschillende (rechts)personen toebehoren. Het lidmaatschap is dus eigenlijk een bestanddeel van het appartementsrecht en gaat in op het tijdstip van het verkrijgen van de eigenaarsrechten. Door overgang van het appartementsrecht is de verkrijger automatisch lid van de VVE. De VVE kent een bestuur. Taken van het bestuur zijn onder meer het uitschrijven van de vergadering, het vertegenwoordigen van de VVE, uitvoeren van door de vergadering genomen besluiten, uitvoeren van beheerstaken (begroting e.d.), beheer van de middelen van de VVE en het (doen) opmaken van de jaarrekening. Aansprakelijkheid (mits het bestuur binnen de grenzen van zijn vertegenwoordigingsbevoegdheid blijft) ligt bij de VVE. De coöperatie is een rechtspersoon die zich ten doel stelt in bepaalde stoffelijke behoeften van haar leden te voorzien. Oprichting vindt plaats bij notariële akte, inschrijving in het verenigingenregister is verplicht. Leden van de coöperatie kunnen vrijelijk in- en uittreden, tenzij de statuten daaraan voorwaarden verbinden. Een lid kan in principe zijn lidmaatschap overdragen. Het bestuur van de coöperatie is op dezelfde wijze rekening en verantwoording verschuldigd aan de leden als het bestuur van de VVE. Tijdens het bestaan van de coöperatie is deze aansprakelijk voor alle kosten en schulden die met de exploitatie gemoeid zijn. De belangrijkste voordelen van de bestaande varianten worden in tabel 7 op een rijtje gezet.

229640

30

Twynstra Gudde

Tabel 7.

Overzicht van voor- en nadelen VVE versus coöperatie coöperatie voordelen: - de oprichting is eenvoudig - de ballotagemogelijkheden zijn groter

vereniging van eigenaren (VVE) voordelen: - appartementsrecht op deugdelijke wijze geregeld - splitsing van appartementsrechten kan voor de realisatie van het totale complex worden geregeld - via een vast te stellen huishoudelijk reglement kan VVE met een veelheid en complexheid aan taken worden belast nadelen: - de ballotagemogelijkheden zijn minder groot

nadelen: - de initiatiefnemende partij heeft in beginsel de mogelijkheid om in de statuten bepalingen op te nemen die nadelig zijn voor de leden

5.3.6 Voorkeursvariant voor TPN In de workshop is geen voorkeur uitgesproken voor één van de juridische varianten "uitbesteden van het geheel", "managen van de contracten" en "managen van het werk". Omdat met de variant "uitbesteden van het geheel" in Nederland nog weinig ervaring bestaat, kan implementatie op korte termijn op veel praktische problemen stuiten. Voor beide andere varianten zijn verschillende juridische constructies mogelijk. Kritieke succesfactor bij de opzet van parkmanagement op TPN is het vasthouden aan het ontwikkelde concept. De coöperatie biedt daartoe meer mogelijkheden dan de VVE. Zeker gedurende de ontwikkeling- en uitgiftefase zal de coöperatie daarom de voorkeur genieten boven de VVE. Derhalve wordt voor TPN de voorkeur uitgesproken voor de coöperatie. Op termijn kan de overstap worden overwogen naar de variant "uitbesteden van het geheel". Op basis van bestuurlijke besluitvorming (eventueel in overleg met geïnteresseerde ondernemers) omtrent hiervoor genoemde kan een uitwerking van het geselecteerde concept plaatsvinden. 5.4 Organisatorische vormgeving

De organisatorische vormgeving van de parkmanagement organisatie wordt weergegeven aan de hand van onderstaand model23 in figuur 9.

23

Weggeman, M., Wijnen, G., Kor, R. (1997), Ondernemen binnen de onderneming. Essenties van organisaties, Deventer: Kluwer bedrijfsinformatie

229640

31

Twynstra Gudde

Figuur 9.

DOR-model /doelen, organiseren en realiseren)

Doelen (en guiding principale) voor de parkmanagement organisatie zijn in de voorgaande hoofdstukken gedefinieerd. Twynstra Gudde onderscheidt voor de verwezenlijking van de doelen een zestal ontwerpvariabelen, namelijk: - strategie: de manier waarop en het geheel van middelen waarmee vooraf gestelde doelen bereikt kunnen worden - structuur: de formele en informele taak-, bevoegdheids- en verantwoordelijkheidsverdeling, alsmede de vaststelling van rapportagelijnen ten behoeve van de interne coördinatie - systemen: de verzameling van richtlijnen en procedures waarmee de dagelijkse samenwerking en het functioneren van de organisatie gestuurd en geregeld wordt - managementstijl: de gedragspatronen en vaardigheden die karakteristiek zijn voor het management - cultuur: het klimaat, de sfeer en de ambiance die voortkomen uit een set waarden en normen die door een groep mensen als richtinggevend voor hun doen en laten wordt beschouwd - personeel: het type mensen in de verschillende personeels- en functiecategorieën met hun specifieke motieven, kenmerken en vaardigheden. Hierna worden de ontwerpvariabelen nader uitgewerkt voor TPN. 5.4.1 Strategie De strategie van de parkmanagementorganisatie is erop gericht benoemde duurzame initiatieven te ontplooien en gedurende het gebruik van TPN te behouden en verder uit te bouwen. Aangemoedigd wordt dat bedrijven van andere bedrijventerreinen, de glastuinbouw en de veiling ZON zich aansluiten in de PM-organisatie.

229640

32

Twynstra Gudde

Daar waar investeringen noodzakelijk worden geacht (bijvoorbeeld ten behoeve van een proceswaterinstallatie) wordt gepoogd de investeringen grotendeels te outsourcen naar specialistische leveranciers ervan. Tevens wordt een diversificatie strategie gevoerd voor de verschillende producten. Er kan bijvoorbeeld voor onderscheiden delen van het terrein gekozen worden uit meerdere kwaliteitsniveaus voor groenvoorziening en beveiliging. Gemeente Venlo zal (in lijn met de beschrijving van de juridische vormgeving) gedurende de eerste levensjaren van de parkmanagement organisatie onderdeel uitmaken van deze organisatie. Op termijn kan een wijziging van juridische structuur worden overwogen. 5.4.2 Structuur De organisatiestructuur laat zich moeilijk voorspellen. Afhankelijk van de af te sluiten contracten met leveranciers wordt de organisatorische knip bepaald ("wat doen wij, wat doen zij") en daarmee de organisatorische vormgeving. In lijn met hetgeen beschreven is bij de juridische vormgeving, zijn twee mogelijke organisatievarianten/scenario's voor de structuur opportuun, namelijk: - het managen van het contract/de contracten - het managen van het werk. Op grond van de criteria: - bestaande marktmogelijkheden (beschikken marktpartijen over de vereiste kennis en kunde, bestaat interesse voor een dergelijk concept) - eenvoud en zakelijkheid (kunnen heldere en eenduidige afspraken gemaakt worden waarvan naleving toetsbaar is, kan de omvang van de parkmanagement organisatie beperkt blijven) - risico (kan het risico voor gemeente en ondernemers geminimaliseerd worden) wordt de voorkeur uitgesproken voor de variant "managen van het contract". De PMorganisatie wordt daarmee minder omvangrijk, er zijn heldere afspraken te maken met de toeleverancier, risico's blijven beperkt (zelf geen uitvoeringsorganisatie) en gebruik wordt gemaakt van bestaande specialismen in de markt (prijs). De kerncompetentie van de PM-organisatie is daarmee te definiëren als het voeren van de regie op het beheer. De nadruk ligt daarbij dus op het managen van het contract, niet op het managen van het werk. Productie en onderhoud worden zoveel als mogelijk uitbesteed. In de managementcontracten worden minimaal afspraken gemaakt over: - scope of work (te verrichten activiteiten, inclusief de daaraan te stellen kwaliteitseisen) - contractperiode en verlengingsperiode - resultaten en prestaties (te realiseren output) - taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden - wijze van controle en rapportage - aansprakelijkheid - (eventueel) investeringen - betaling, boetes en clausules - regeling bij beëindiging van contract, zowel bij wanprestatie als einde contract, (eventueel) staat van overdracht - communicatie - (eventueel) leveringsvoorwaarden en condities. 5.4.3 Systemen Bij systemen moet gedacht worden aan de wijze waarop de besturing, werkwijze en informatieoverdracht) binnen de PM-organisatie wordt geregeld.

229640

33

Twynstra Gudde

Besturing De dagelijkse leiding van de PM-organisatie wordt neergelegd bij de parkmanager. jaarlijks wordt uit de leden van de PM-organisatie een bestuur samengesteld, welke rekening en verantwoording verschuldigd is aan de leden. Voor de duur van af te sluiten managementcontracten worden afspraken tussen de PM-organisatie (inclusief haar leden) en de contractpartij vastgelegd. De parkmanager bereidt contracten voor, de contractpartij draagt zorg voor uitvoering en rapporteert op de afgesproken criteria. Op basis van analyse hiervan door het bestuur vindt rapportering en advisering aan de leden plaats. De leden besluiten desgewenst tot aanpassing van in te nemen standpunt, te nemen maatregelen dan wel bijstelling van het contract. Werkwijze Het bestuur schrijft vergaderingen uit (advies driemaandelijks), vertegenwoordigt de coöperatie, geeft uitvoering aan genomen besluiten, voert beheertaken uit (begroting e.d.) en maakt de jaarrekening. Het spreekt voor zich dat de parkmanager (als lid van het bestuur) hierin een centrale rol vervult. In formatie(overdracht) Informatieoverdracht tussen de parkmanager en bestuur vindt maandelijks plaats. De leden worden hierover schriftelijk geïnformeerd. Driemaandelijks vinden bestuursvergaderingen met de leden plaats. A1 het personeel van aangesloten leden worden halfjaarlijks geïnformeerd over de stand van zaken (informatiebulletin). 5.4.4 Personeel, management stijl en cultuur Zie personele vormgeving, paragraaf 5.6. 5.5 Financiële vormgeving

Voor de verrekening van gezamenlijk te gebruiken duurzame ambities moet per ambitie worden bekeken of een kostenmodel noodzakelijk is. Criteria waarop eventuele verrekening noodzakelijk is, worden per ambitie bepaald (bijvoorbeeld hoeveelheid gebruik in KWH of M2, ruimtebeslag, vereist serviceniveau of een combinatie van deze criteria). Potentiële toeleveranciers zal gevraagd worden hiervoor een voorstel in te dienen. Betaling van het te hanteren verrekenmodel kan plaatsvinden op verschillende manieren, namelijk: - opslag in de grondprijs - fondsvorming - jaarlijkse bijdrage - bijdrage naar rato van gebruik. Selectie van kostenmodel en betalingswijze zal per duurzame ambitie door de leden van de PM-organisatie plaatsvinden. Wanneer één der leden van de PM-organisatie mogelijkheden ziet additionele duurzame initiatieven te ontplooien, bestaat de mogelijkheid de kosten van (eventueel noodzakelijk) vooronderzoek bij gebleken "winstgevendheid" in mindering te brengen op de winsten welke de eerste jaren na realisatie worden geboekt.

229640

34

Twynstra Gudde

5.6

Personele vormgeving

op basis van het hierboven genoemde wordt een kleine parkmanagement organisatie voorzien. Vooralsnog kan de organisatie daarmee beperkt blijven tot 1 à 2 personen /tot de ontwikkeling deeltijd fte'n, bij gebruik van het terrein fulltime fte'n). Wenselijke competenties voor de parkmanager zijn (kennis van): - contracteringsvraagstukken - wet- en regelgeving (inclusief subsidies) - investeringsmanagement en projectfinanciering - kwaliteitszorg (beheer) - risicomanagement. In de opstartfase is het van belang dat de parkmanager oog heeft voor de verschillende belangen van de betrokken stakeholders maar tegelijk beschikt over een actiegeoriënteerde "drive" om noodzakelijke successen te realiseren. Het onderhouden van opgebouwde relaties is blijvend van belang. Gezien de doelstelling van de parkmanagement organisatie (samenwerking) is het van belang dat een eenduidig beeld bestaat over te hanteren normen en waarden. Om vertrouwen te creëren bij de leden zijn belangrijke elementen openheid, rechtlijnig (niet star) en eenvoud.

229640

35

Twynstra Gudde

6 G Toolkit (het proces) om te komen tot PM In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de stappen die doorlopen moeten worden voordat er sprake is van operationeel parkmanagement op Trade Port Noord. Hierbij wordt, in hoofdlijnen, een planning aangegeven. Verder wordt in het kort de rol van de betrokken partijen toegelicht. Tot slot worden de belangrijkste kritische succesfactoren vermeld, die tot een succesvolle invoering van het beoogde concept moeten leiden. 6.1 Stappenplan en planning

Om parkmanagement op TPN te kunnen invoeren, moeten nog diverse stappen gezet worden. In deze paragraaf wordt daarvan een overzicht gegeven. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen drie fasen. De fasen zelf zijn volgtijdelijk. De volgende fasen zijn te onderscheiden: - de ontwerp- en voorbereidingsfase. In deze fase wordt het parkmanagement concept verder uitgewerkt en wordt de inhoud gedefinieerd en worden afspraken vastgelegd wat betreft de verschijningsvorm en inrichting. Het bestemmingsplan bevat kaders en eisen om het bovengenoemde waar te maken - de ontwikkel- en uitgiftefase. In deze fase vallen alle activiteiten ten behoeve van de ontwikkeling (bouwrijp maken, aanleggen infrastructuur, groenvoorziening en waterpartijen) en de gronduitgifte. De ontwikkelingsfase gaat in de loop der tijd over in de beheerfase. Beheer begint feitelijk op het moment dat de eerste gebruiker zich gevestigd heeft - de beheerfase. In deze fase wordt concreet uitvoering gegeven aan parkmanagement (uitvoering geven aan het beheerplan en vasthouden aan het beoogde concept). 6.2 De ontwerp- en voorbereidingsfase

In de ontwerpfase van TPN worden de volgende activiteiten onderkend: - opstellen van landschapsplan - opstellen van inrichtings- en vormgevingsplan - opstellen van duurzaamheids- en parkmanagementplan. De additionele activiteiten welke behoren tot de ontwerpfase zijn: - het vrijmaken van financiële middelen om parkmanagement op te zetten - besluitvorming door de gemeente Venlo en de ondernemers om parkmanagement zelf vorm te geven dan wel te "outsourcen" aan een marktpartij en om een opdrachtformulering op te stellen voor de parkmanagement organisatie. Zoals reeds aangegeven in hoofdstuk S bestaat tegenwoordig de mogelijkheid de totale parkmanagement organisatie uit te besteden. Ongeacht de keuze die daarin wordt gemaakt, is een heldere opdrachtformulering noodzakelijk. De opdrachtformulering kan worden opgesteld door de gemeente Venlo (i.s.m. de aanwezige ondernemersverenigingen), maar kan ook worden uitbesteed - het organiseren van menskracht ten behoeve van benodigde werkzaamheden rond het uitwerken van parkmanagement - het nemen van een besluit over het verplicht, respectievelijk facultatief door de parkmanagementorganisatie uit te (laten) voeren pakket van activiteiten - het operationaliseren van kwaliteitseisen; hoe (en door welke partij) worden de kwaliteitseisen geregeld, hoe wordt de binding met derden gegarandeerd en hoe verkrijgen investeerders garanties voor het behoud van het beoogde kwaliteitsniveau - het opstellen van statuten en daadwerkelijke oprichting van de parkmanagement organisatie

229640

36

Twynstra Gudde

- het uitwerken van een beheerplan waarin wordt uitgezet welke activiteiten in de beheerfase worden uitgevoerd door de verschillende betrokken partijen (wie doet wat op welk moment) - het tot op bestekniveau uitwerken van het verplichte "basispakket" met beheeractiviteiten - vaststellen van de omvang van de jaarlijkse gemeentelijke bijdrage aan de parkmanagementorganisatie - vaststellen van de wijze waarop vanuit de gemeente, ondernemers, (evt. vastgoedeigenaren) en de parkmanagement organisatie kan worden bijgedragen aan herinvesteringen die op termijn gepleegd moeten worden. In de ontwerpfase is het van belang om de doelgroepen (en bijbehorende toelatingscriteria) en kwaliteitselementen (van het basispakket) goed te definiëren. Afhankelijk van de gekozen rolverdeling tussen gemeente en parkmanagementorganisatie wordt door betrokken partijen input aangeleverd welke uiteindelijk wordt opgenomen in het bestemmingsplan. Een voor de hand liggende verdeling voor TPN wordt weergegeven in onderstaande tabel.
Tabel 8.
op hoofdlijnen benoemen in opdracht aan PM organisatie ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● uitwerkingdoor gemeente ● ● ● ● ❍ ❍ ❍ ● uitwerking door PM organisatie

duurzaam Thema - doelgroepen TPN - segmentering - eisen aan gebouwen - inrichting kavels en openbare ruimtes - parkeervoorziening - winkel en postagent - bewegwijzering - bouwhoogte - kindercrèche - ICT-dienst - beveiliging - onderhoudsdienst - groenvoorziening - duurzame energie - proceswater - afvalmanagement - bereikbaarheid - openbaar vervoer - rail terminal - parkmanagement

❍ ❍ ❍ ● ● ● ● ❍ ❍ ❍ ❍

❍ ❍ ❍ ❍ ● ● ❍

❍ ●

-

● = uitwerking vindt plaats door de benoemde partij ❍ = uitwerking kan zowel door gemeente als parkmanagementorganisatie plaatsvinden

De richtlijnen welke voortvloeien uit de uitwerking fungeren als selectiecriterium voor te vestigen ondernemers. De richtlijnen kunnen kwalitatief verschillend zijn voor de onderscheiden delen van TPN. De richtlijnen moeten zodanig zijn opgesteld, dat bij verkoop danwel verhuur van grond en/of gebouwen, de richtlijnen blijvend gelden voor nieuwe toetreders op TPN.

229640

37

Twynstra Gudde

6.3

De ontwikkel- en uitgiftefase

De volgende activiteiten worden uitgevoerd gedurende de ontwikkel- en uitgiftefase: - het formuleren van de bepalingen inzake parkmanagement in de uitgiftecontracten. Belangrijk is dat de uitgiftecontracten worden aangepast aan de specifieke omstandigheden welke op (specifieke delen van) TPN gaan gelden. Hierbij valt te denken aan: • een clausule waarin de inrichting en het niveau van beheer van de te kopen en/of huren kavels bindend worden beschreven • een clausule waardoor het beheerplan onderdeel wordt van het koopcontract • een verplicht lidmaatschap van de parkmanagement organisatie, inclusief juridische bepalingen met betrekking tot het lidmaatschap • een kettingbeding - het daadwerkelijk opzetten van een aanspreekpunt op locatie - het onderhandelen door de parkmanagement organisatie en/of gemeente Venlo (afhankelijk van de werkzaamheden welke het betreft en gemaakte afspraken over de werkverdeling) over contracten met uitvoerende organisaties en eventuele tendering van contracten. In samenwerking met potentiële leveranciers worden (aanleg- en) beheerplannen opgesteld. Hierin staat aangegeven op welke wijze (bijvoorbeeld) proceswater wordt gerealiseerd, wie waarvoor verantwoordelijk is, de prijs per eenheid, etc. In feite vormt het beheerplan de basis voor het managementcontract. Nadat selectie van leveranciers heeft plaatsgevonden wordt het contract opgesteld. Het is zaak prioriteit te verlenen aan die initiatieven, waarvan naar verwachting de doorlooptijd van (technische) realisatie de meeste tijd in beslag neemt. - het opstellen van een businessplan door de parkmanagement organisatie. In het business plan worden aangegeven: • de kaders waarbinnen de PM-organisatie acteert • ondernemingsplan (wat moet wanneer gerealiseerd zijn) • implementatieplan (opzetten fasering en verdeling van de werkzaamheden). - het communiceren van het parkmanagementconcept met vestigingskandidaten voor TPN - gronduitgifte. Er zijn verschillende modellen voor grondoverdracht mogelijk. De modellen geven inzicht in eigendomsverhoudingen en onderhoudsverplichtingen. Twynstra Gudde hanteert hiervoor een kader, waarin de volgende modellen worden onderscheiden: - Angelsaksisch model - voorkeursmodel - individueel- voorkeursmodel - gezamenlijk- conventioneel model. De verschillende modellen worden in onderstaande tabel toegelicht.

229640

38

Twynstra Gudde

Tabel 9.
Angelsaksisch model Eigenaar openbare ruimte infrastructuur groen/water Beheer/onderhoud openbare ruimte infrastructuur groen/water privaat24 privaat voorkeursmodel individueel publiek privaat-indiv. voorkeursmodel gezamenlijk publiek privaat-gezam. conventioneel model publiek publiek

privaat privaat

publiek privaat-indiv.

publiek privaat-gezam.

publiek publiek

Bron: Twynstra Gudde /Buck Consultants International Op grond van de uitgesproken ambities (hoofdstuk 4) en producten en diensten als benoemd in paragraaf 5.2, wordt geadviseerd het "voorkeursmodel gezamenlijk" op zowel TPN-west als TPN-oost te hanteren. Het te realiseren kwaliteitsniveau op TPN-west en TPN-oost kan echter verschillen. 6.4 Beheerfase

De volgende activiteiten worden uitgevoerd gedurende de ontwikkelen uitgiftefase: - het formuleren van de bepalingen inzake parkmanagement in de uitgiftecontracten. Belangrijk is dat de uitgiftecontracten worden aangepast aan de specifieke omstandigheden welke op (specifieke delen van) TPN gaan gelden. Hierbij valt te denken aan: • een clausule waarin de inrichting en het niveau van beheer van de te kopen en/of te huren kavels bindend worden beschreven • een clausule waardoor het beheerplan onderdeel wordt van het koopcontract • een verplicht lidmaatschap van de parkmanagement organisatie, inclusief juridische bepalingen met betrekking tot het lidmaatschap • een kettingbeding - het daadwerkelijk opzetten van een aanspreekpunt op locatie - het onderhandelen door de parkmanagement organisatie en/of gemeente Venlo (afhankelijk van de werkzaamheden welke het betreft en gemaakte afspraken over de werkverdeling) over contracten met uitvoerende organisaties en eventuele tendering van contracten. In samenwerking met potentiële leveranciers worden (aanleg- en) beheerplannen opgesteld. Hierin staat aangegeven op welke wijze (bijvoorbeeld) proceswater wordt gerealiseerd, wie waarvoor verantwoordelijk is, de prijs per eenheid, etc. In feite vormt het beheerplan de basis voor het managementcontract. Nadat selectie van leveranciers heeft plaatsgevonden, wordt het contract opgesteld. Het is zaak prioriteit te verlenen aan die initiatieven, waarvan naar verwachting de doorlooptijd van (technische) realisatie de meeste tijd in beslag neemt. - het opstellen van een businessplan door de parkmanagement organisatie. In het business plan worden aangegeven: • de kaders waarbinnen de PM-organisatie acteert • ondernemingsplan (wat moet wanneer gerealiseerd zijn) • implementatieplan (opzetten fasering en verdeling van de werkzaamheden). - het communiceren van het parkmanagementconcept met vestigingskandidaten voor TPN - gronduitgifte.

24

In het Angelsaksisch-model is veelal sprake van huur. Onder privaat wordt verstaan: private ontwikkelaar/private belegger.

229640

39

Twynstra Gudde

Er zijn verschillende modellen voor grondoverdracht mogelijk. De modellen geven inzicht in eigendomsverhoudingen en onderhoudsverplichtingen. Twynstra Gudde hanteert hiervoor een kader, waarin de volgende modellen worden onderscheiden: - Angelsaksisch model - voorkeursmodel -individueel- voorkeursmodel -gezamenlijk- conventioneel model. De verschillende modellen worden in onderstaande tabel toegelicht. Tabel 10.
Angelsaksisch model Eigenaar openbare ruimte infrastructuur groen/water Beheer/onderhoud openbare ruimte infrastructuur groen/water privaat25 privaat voorkeursmodel individueel publiek privaat-indiv. voorkeursmodel gezamenlijk publiek privaat-gezam. conventioneel model publiek publiek

privaat privaat

publiek privaat-indiv.

publiek privaat-gezam.

publiek publiek

Bron: Twynstra Gudde /Buck Consultants International Op grond van de uitgesproken ambities (hoofdstuk 4) en producten en diensten als benoemd in paragraaf 5.2, wordt geadviseerd het "voorkeursmodel gezamenlijk" op zowel TPN-west als TPN-oost te hanteren. Het te realiseren kwaliteitsniveau op TPN-west en TPN-oost kan echter verschillen. 6.5 Kritische succesfactoren

De tijd staat niet stil op TPN. Parallel aan de besluitvorming over het parkmanagement concept en de uitwerking hiervan, wordt verder gewerkt aan de ruimtelijke voorbereiding van TPN. Het is zaak beide ontwikkeltrajecten met elkaar in de pas te laten lopen. Kritische succesfactoren welke daarbij worden onderkend: - duidelijkheid van het parkmanagement concept. Het is van belang op korte termijn helderheid te krijgen en afspraken te maken over het te selecteren parkmanagement concept - tijdig oprichten van de parkmanagement organisatie. Aangezien verplichte elementen via het uitgiftecontract moeten worden vastgelegd en mogelijk noodzakelijke investeringen daartoe gepleegd moeten worden in onder- en bovengrondse infrastructuur, is het nodig om voorafgaand duidelijke richtlijnen vast te stellen - voeren van onderhandelingen van marktpartijen. Het is noodzakelijk om te komen tot duidelijke richtlijnen zijn onderhandelingen met marktpartijen, aangezien de met deze partijen te maken afspraken bepalend zijn voor de eisen aan toekomstige ondernemers.

25

In het Angelsaksisch model is veelal sprake van huur. Onder privaat wordt verstaan: private ontwikkelaar/private belegger.

229640

40

Twynstra Gudde

229640

41