pijnacker-nootdorp bedrijvenpark heron

ontwerpbestemmingsplan

procedure
plannummer datum raad gedeputeerde staten beroep

10741.02

3 maart 2006

opdrachtleider

:

mr W.J. Maris

Inhoud van de toelichting
1. Inleiding
1.1. 1.2. 1.3. 1.4. Aanleiding en doel Ligging plangebied en vigerende regeling Planvorm Leeswijzer

1

blz. 3 3 3 3 4 5 5 6 9 11 12 14 15 15 15 17 18 21 21 23 25 25 27 29 31 31 32 34 35 37 37 37 41 43 43 43

2. Beleidskader
2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 2.6. Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid Marktverkenning en ontwikkelingsvisie bedrijventerrein Grote Driehoek Conclusie

3. Beschrijving plangebied
3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. 3.6. 3.7. Ruimtelijke context en bestaand gebruik Bodemkwaliteit Water en waterhuishouding Ecologie Archeologie en cultuurhistorie Externe veiligheid Conclusie

4. Ontwikkelingsvisie
4.1. 4.2. 4.3. Masterplan Bedrijvenpark Heron Verkeer en parkeren Beeldkwaliteitplan Bedrijvenpark Heron

5. Milieu
5.1. 5.2. 5.3. 5.4. Bedrijven en milieuzonering Luchtkwaliteit Water Conclusies

6. Juridische planbeschrijving
6.1. 6.2. Planopzet Toelichting per bestemming

7. Economische uitvoerbaarheid 8. Inspraak en overleg
8.1. 8.2. Inspraak Overleg ex artikel 10 Bro

Bijlagen:
1. Toelichting algemene aanpak milieuzonering met behulp van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. 2. Onderzoek luchtkwaliteit 3. Toelichting op de Staat van Horeca-activiteiten.

Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

181.10741.02

Inhoud van de toelichting

2

Figuur 1 Ligging plangebied (A4)

Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

181.10741.02

1. Inleiding
1.1. Aanleiding en doel

3

Al lange tijd bestaat er het voornemen om het gebied, bekend als de Grote Driehoek, (thans bekend onder de naam Bedrijvenpark Heron) in de gemeente Pijnacker-Nootdorp te ontwikkelen als bedrijfslocatie. In het PION (Plan Integrale Ontwikkeling Nootdorp, 1997) is deze locatie reeds als zodanig aangewezen. In het RSP (Regionaal Structuurplan Haaglanden, 2002) is Bedrijvenpark Heron opgenomen in de zone Vliet/A12; een zone die, door de veelheid aan ruimtelijke wensen en de noodzaak tot onderlinge programmatische afstemming, nader uitgewerkt dient te worden. De zone Vliet/A12 bestaat globaal uit de gronden langs de A12 rond het Prins Clausplein. Bij de uitwerking van deze zone ligt het accent op bedrijvigheid. De nadere uitwerking heeft inmiddels haar beslag gekregen in de partiële herziening van het RSP (Uitwerkingsplan Vliet/A12, 20 april 2005; zie hiervoor verder hoofdstuk 2). De gemeente Pijnacker-Nootdorp is voornemens de ontwikkeling van het gebied thans snel ter hand te nemen. Het traject dat hiervoor is ingezet bestaat uit het uitvoeren van een marktverkenning met een sterkte-zwakteanalyse, die is vertaald in een startnotitie voor de inrichting van Bedrijvenpark Heron. Het PvE dient als kader voor het opstellen van het masterplan en het beeldkwaliteitplan. Het geheel van de genoemde stukken dient verder als input voor het bestemmingsplan Bedrijvenpark Heron, die (als basis voor de bouwvergunningverlening en het regelen van het beoogde gebruik) het juridisch-planologische kader vormt voor de ontwikkeling van Bedrijvenpark Heron. Voorliggend bestemmingsplan is dan ook bedoeld om het gebied Bedrijvenpark Heron te bestemmen ten behoeve van bedrijvigheid, zodat tot ontwikkeling kan worden overgegaan. Hiervoor dient te worden voorzien in een regeling die voldoende ruim is om een veelheid aan bedrijvigheid toe te staan, maar tegelijk ook voldoende regelend is om ongewenst gebruik (en ongewenste bebouwing) tegen te gaan.

1.2. Ligging plangebied en vigerende regeling
Bedrijvenpark Heron is gelegen aan de zuidoostkant van de kruising van de A12 en de Hofpleinlijn (spoorweg tussen Rotterdam en Den Haag) nabij de kern Nootdorp. Het gebied wordt begrensd door de rijksweg A12 en de spoorlijn Den Haag-Gouda aan de noordzijde. Aan de westzijde is het gebied gelegen langs de Hofpleinlijn (welke thans geschikt wordt gemaakt voor Randstadrail), aan de zuidoostzijde wordt Bedrijvenpark Heron begrensd door de 's-Gravenweg. In figuur 1 is het plangebied weergegeven. In het verleden behoorde het plangebied gedeeltelijk tot het grondgebied van de gemeente Zoetermeer. Op een deel van de gronden vigeert daarom vooralsnog het bestemmingsplan Groot Zoetermeer dat in 1967 is vastgesteld door de gemeente Zoetermeer. In dit bestemmingsplan is het gebied aangewezen als agrarisch gebied.

1.3. Planvorm
Een bestemmingsplan is vaak een mix van enerzijds ontwikkeling en anderzijds beheer. De ontwikkelingskant van het bestemmingsplan komt vooral tot uiting door het toestaan van nieuwe functies en nieuwe bebouwing. De beheerkant komt vooral tot uiting in bepalingen betreffende gebruik en maximale maatvoering van gebouwen, bouwwerken en functies (dit laatste bijvoorbeeld door bepalingen over maximale vloeroppervlakten van bedrijven). De bepalingen in het bestemmingsplan zijn dwingend, en kunnen bestuursrechtelijk en (sinds kort) ook strafrechtelijk worden gehandhaafd. De verhouding tussen ontwikkeling en beheer is sterk afhankelijk van de aard van het plangebied en de gewenste ontwikkelingsrichting. Het bestemmingsplan Bedrijvenpark Heron is bedoeld voor de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein. Hoewel de hoofdlijnen van de inrichting (hoofdplanstructuur) van Bedrijvenpark Heron inmiddels vaststaan (zie hiervoor verder de beschrijving van het masterplan), is nog niet
Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg 181.10741.02

Inleiding

4

bekend welke bedrijven zich waar zullen vestigen in Bedrijvenpark Heron. Een te gedetailleerde bestemmingsregeling voor de gronden waarop bedrijven worden gevestigd, zou mogelijk knellend kunnen werken en de ontwikkeling ongewenst bemoeilijken. Op grond van bovenstaande uitgangspunten is daarom gekozen voor een bestemmingsregeling waarbij de hoofdplanstructuur (hoofdverkeersontsluitingen, hoofdwaterstructuur, hoofdgroenstructuur) als zodanig wordt bestemd, terwijl de gronden voor de vestiging van bedrijven een meer globale bestemming krijgen, waarbij de inrichting op detailniveau (plaatsingsruimte van de bedrijfsgebouwen, bedrijfsontsluitingen, plaatselijk groen en ondergeschikte watergangen) nog niet vastligt. In het bestemmingsplan Bedrijvenpark Heron wordt voorts gebruikgemaakt van de systematiek van milieuzonering. In het kort komt deze systematiek erop neer dat er, op grond van de aard van de bedrijvigheid en de daarmee samenhangende milieuhinder voor de omgeving, beperkingen zijn verbonden aan de vestiging van bedrijven door middel van afstandsmaten. Voor een verdere toelichting op de systematiek van milieuzonering wordt verwezen naar hoofdstuk 5.

1.4. Leeswijzer
In hoofdstuk 2 van deze toelichting zal het voor het plangebied het geldende relevante beleid op rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau worden besproken en zal worden bezien welke plaats de beoogde ontwikkeling binnen dat beleid inneemt. In hoofdstuk 3 zal een beschrijving van het plangebied (in haar huidige opbouw) worden opgenomen, waarbij onder andere aandacht zal worden besteed aan ecologie, waterhuishouding, bodemkwaliteit en de aanwezigheid van kabels en leidingen. Bij bovengenoemde facetten zal worden onderzocht in hoeverre er bij de ontwikkeling en bestemming van het gebied rekening dient te worden gehouden met deze facetten in de vorm van beperkingen of ontwerpeisen. In hoofdstuk 4 wordt het masterplan met hierbij de programmatische uitgangspunten en het beeldkwaliteitplan behandeld. Hierbij zal ook in worden gegaan op de inrichting van het gebied, groen, ontsluiting en parkeren. Hoofdstuk 5 gaat in op de – ten behoeve van de ontwikkeling relevante – eisen op het gebied van milieu. Hierbij is aandacht voor de milieuzonering van de bedrijven (afstand tot gevoelige functies in relatie tot de aard van de bedrijvigheid), de gevolgen voor de luchtkwaliteit en de waterhuishouding. Hoofdstuk 6 licht per artikel de bestemmingsregeling toe, waarna in hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid van de beoogde ontwikkeling. Tot slot zullen in hoofdstuk 8 de inspraak- en overlegreacties worden besproken en beantwoord.

Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

181.10741.02