Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid

Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid
Concrete handvatten voor een succesvol vraaggestuurd bedrijventerreinenbeleid
in opdracht van

Inhoudsopgave

1

Inleiding

0 0 05 06 06 08 09 12 12 13 15 17 20 20 21 23 25 25 25 29

1.1 Probleemstelling 1.2 Deze brochure 2 Hoe breng je de kwantitatieve vraag naar bedrijventerrein in kaart?

2.1 Vier manieren om de omvang van de vraag te prognosticeren 2.2 Kies voor een combinatie van methoden 2.3 Leerervaringen van gemeenten 3 Hoe stem je het aanbod aan bedrijventerreinen af op de kwaliteitswens van ondernemers? 3.1 Meer aandacht voor kwalitatieve aspecten van bedrijventerreinen 3.2 Typologieën om bedrijventerreinen te segmenteren 3.3 Kies voor een typologie (mede) op basis van verschijningsvorm 3. Leerervaringen van gemeenten  Welke typen bedrijventerreinen leg je vervolgens aan? 

.1 Manieren om de typologie te vertalen in bedrijventerreinenprofielen .2 Kies voor concrete en compacte bedrijventerreinenprofielen .3 Leerervaringen van gemeenten 5 Welke uitgiftestrategie past bij het vraaggerichte bedrijven terreinen beleid?

5.1 Actieve communicatie richting bedrijven 5.2 Drie beleidsopties voor beheer en handhaving: kies bewust Bijlage: voorbeelden van gemeenten en regio’s die al werken met een vraaggestuurd bedrijventerreinenbeleid 1 2 3  5 6 7 8 

Gemeente Den Bosch Gemeente Groningen Gemeente Haarlemmermeer Regio Arnhem-Nijmegen Regio Haaglanden Regio Noordzeekanaalgebied Regio Rivierenland Regio Twente

30 31 32 33 3 35 36 37

1 Inleiding
1.1 Probleemstelling
Bedrijventerreinen zijn belangrijk voor de economische structuur van een regio: ruimte voor bedrijven en daarmee nieuwe werkgelegenheid is en blijft noodzakelijk. Veel overheden vinden het moeilijk om vraaggericht te werk te gaan bij het aanleggen en aanbieden van bedrijventerreinen. Doel van deze brochure is hier concrete handvatten voor te geven. tal delen van Nederland een tekort aan terreinen. Denk bijvoorbeeld aan locaties voor grootschalige logistiek en locaties voor bedrijven met een hoge milieubelasting. In veel regio’s is ook een tekort aan bedrijventerreinen voor bedrijven die weinig hechten aan uitstraling, maar een functioneel bedrijfspand in een functionele omgeving wensen; Er is in veel regio’s juist een groot aanbod aan locaties met een hoogwaardige uitstraling en locaties waar meer kantoorachtige bedrijven zich
VraaggerIcht BeleId

kunnen vestigen. Gemeenten en regio’s zeggen meestal vraaggericht te werken en in aanzet is dat zeker ook hun streven, maar regelmatig betekent dit in de praktijk dat men vooral zorgt voor het tijdig beschikbaar hebben van voldoende hectare aan bedrijventerrein. In een later stadium – als er keuzes gemaakt moeten worden over de kwaliteit van terreinen en het profiel ten opzichte van bestaande bedrijven-

Met vraaggericht beleid wordt gedoeld op een aanpak waarbij gemeenten de vraag naar bedrijventerreinen zo goed mogelijk in beeld brengen en deze vervolgens optimaal vertalen naar het bedrijventerreinenaanbod dat aansluit bij de wensen en eisen van ondernemers in een bepaalde regio.

Een vraaggerichte bedrijventerreinenstrategie is maximaal gebaseerd op economische kansen en markttechnische mogelijkheden en randvoorwaarden. Het gaat om antwoorden op vragen als: Hoeveel ruimte is nodig gezien de vraag van bedrijven? Wat willen bedrijven nu en straks? Hoe valt de vraag te segmenteren? Waarin is een bepaalde regio, gemeente of locatie onderscheidend? Hoe kan een gemeente sterke locaties creëren die aansluiten bij wensen en eisen van bedrijven? Niet altijd sluit de vraag van bedrijfsruimtegebruikers aan bij het aanbod aan bedrijventerreinen dat gemeenten of marktpartijen aanbieden. Enkele regelmatig voorkomende signaleringen: Voor sommige typen ruimtevragers is in een aan

tereinen en nieuwe terreinen in de regio – blijkt een voorkeur voor terreinen met een hoge potentiële grondopbrengst of terreinen die er mooi of kantoorachtig uitzien en zo een visitekaartje voor de gemeente kunnen zijn1. Omdat gemeenten in de meeste regio’s weinig afstemming hebben over de typologie van bedrijventerreinen en de profielen van nieuwe locaties, komen situaties van overaanbod van het ene en tekort van het andere type terrein voor. Daarnaast speelt ook de kwantitatieve component: in tijden van hoogconjunctuur zijn grond en bedrijfsruimte in een gemeente soms volledig uitverkocht, waardoor bedrijven verhuizen naar andere gemeenten die meer ruimte bieden of bedrijven noodgedwongen te klein zijn behuisd. Het omgekeerde komt ook voor: gemeenten die

Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid

heel veel grond en bedrijfsruimte in de aanbieding hebben en daardoor onnodig hoge rentelasten op de grondexploitatie hebben. Grip krijgen op de vraag naar bedrijventerreinen blijkt moeizaam.

Bouwstenen voor een vraaggerichte bedrijventerreinenstrategie
Op basis van de praktijkervaringen van gemeenten worden de volgende vragen beantwoord: 1 Hoe breng je de kwantitatieve vraag naar bedrijventerrein in kaart? 2 Hoe stem je het aanbod aan bedrijventerrein af op de kwaliteitswens van ondernemers en pas je die in een passende typologie toe? 3 Naar welke profielen voor bedrijventerrein kun je deze typologie vervolgens omzetten?  Hoe vertaal je de gemaakte bedrijventerreinenprofielen vervolgens in een passende uitgiftestrategie? Deze aspecten van vraaggestuurd bedrijventereinenbeleid hebben natuurlijk nauwe relaties met andere aspecten van bedrijventerreinenbeleid. Zoals: hoe om te gaan met herstructurering, regionale samenwerking en samenwerking tussen gemeenten en ondernemers. Andere brochures van SenterNovem staan uitgebreid stil bij deze aspecten (zie bijvoorbeeld ‘Werken aan duurzaamheid op bedrijventerreinen’2 en ‘Processen in de greep’3). Dit kennisproduct is niet uitputtend. Het beoogt wel een goed overzicht te geven van concrete mogelijkheden en praktische tips voor de gemeentepraktijk. Niet als blauwdruk, maar als inspirerende voorbeelden over hoe het zou kunnen.

1.2 Deze brochure
Deze brochure wil mogelijkheden inventariseren voor gemeenten om meer vraaggericht aan het werk te gaan met de bedrijventerreinenplanning. De insteek is praktisch: met het in beeld brengen van succesvolle voorbeelden van vraaggericht bedrijventerreinenbeleid van andere gemeenten laten zien welke tools er zijn. De nadruk ligt daarbij op de ontwikkeling van nieuwe terreinen.

aanleiding
Om de verspreiding van kennis over bedrijventerreinen een stevige impuls te geven, werkt SenterNovem - in opdracht van het Ministerie van Economische Zaken - aan het Kennisplatform bedrijventerreinen. Het Kennisplatform ontwikkelt kennisproducten om te voorzien in de behoefte van de doelgroepen: lagere overheden, bedrijfsleven en intermediaire organisaties. Op basis van een inventarisatie en prioritering van de kennisbehoefte van de doelgroepen is geconcludeerd dat er behoefte is aan een brochure voor vraaggestuurd bedrijventerreinenbeleid.

leeswIjzer

Ieder van de volgende vier hoofdstukken behandelt achtereenvolgens de hierboven genoemde vragen: ·Hoofdstuk 2: Hoe breng je de kwantitatieve vraag naar bedrijventerrein in kaart? ·Hoofdstuk 3: Hoe stem je het aanbod aan bedrijventerrein af op de kwaliteitswens van ondernemers en pas je die in een passende typologie toe? ·Hoofdstuk 4: Naar welke profielen voor bedrijventerrein kun je deze typologie vervolgens omzetten? ·Hoofdstuk 5: Hoe vertaal je de gemaakte bedrijventerreinenprofielen vervolgens in een passende uitgiftestrategie? In de bijlage vindt de lezer voorbeelden van ervaringen van gemeenten en regio’s. Het gaat om: gemeenten Den Bosch, Groningen, Haarlemmermeer en regio’s Arnhem-Nijmegen, Haaglanden, Noordzeekanaalgebied, Rivierenland en Twente.

1 In deze brochure wordt met name gesproken over de gemeente als aanbieder van bedrijventerreinen. Deze situatie komt in Nederland het meest voor. De beschreven situatie speelt echter ook bij private partijen(bijvoorbeeld projectontwikkelaars of grondexploitatiemaatschappijen) die grond op de bedrijfsruimtemarkt aanbieden. De gemeente en/of regio zal echter in alle gevallen de planning van locaties en het beleid voor zijn rekening nemen. 2 SenterNovem (2001) 3 SenterNovem en DECOR (2003).

5

2 hoe breng je de kwantitatieve vraag naar bedrijventerrein in kaart?
2.1 Vier manieren om de omvang van de vraag te prognosticeren
Het ramen van de omvang van de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen is vaak een goed startpunt. Er zijn op hoofdlijnen vier methoden om de behoefte aan nieuw terrein in beeld te brengen: beeld van het Noordzeekanaalgebied) zich slechts moeilijk herkennen in de conclusies van de BLM. De afstand tussen de BLM en de regio blijkt dan te groot. Een ander nadeel van de methode is dat er maar beperkt rekening wordt gehouden met ontwikkelingen als intensief en zorgvuldig ruimtegebruik. De consequentie hiervan is dat de geraamde ruimtebehoefte voor regio’s met een grote schaarste aan bedrijfslocaties aan de ruime kant kan zijn, omdat de terreinquotiënten van bedrijventerreinen soms fors hoger zijn dan gemiddeld. Daarnaast blijken in de praktijk grote verschillen te bestaan in de terreinquotiënten van bedrijven, die in ‘gemiddelde’ quotiënten nauwelijks naar voren komen (door te middelen verlies je specificiteit). Zeker als er binnen één regio sprake is van een sterk cluster met een afwijkende ruimtebehoefte kunnen flinke afwijkingen ontstaan. In de CPB-scenario’s is bovendien maar beperkt rekening gehouden met veranderingen in de locatievoorkeuren van bedrijven5.

1. regionale vertaling van de Bedrijfslocatiemonitor (BlM)
Een methode die op het eerste gezicht ingewikkeld lijkt, is het vertalen van economische groeiscenario’s naar ruimtebehoefte op bedrijventerreinen. In de praktijk wordt regelmatig de landelijke Bedrijfslocatiemonitor van nu nog het Centraal Plan Bureau gebruikt (het Ruimtelijk Planbureau gaat deze monitor vanaf 2006 beheren), die vervolgens wordt vertaald naar de regionale of lokale situatie. Daarnaast maken gemeenten, provincies of adviesbureaus ook eigen prognoses op min of meer vergelijkbare manier als de BLM. De BLM-methodiek meet de toekomstige behoefte aan grond en bedrijfsruimte aan de hand van de omvang en samenstelling van de werkgelegenheid, gecombineerd met de terreinquotiënt. Door de terreinquotiënt te vermenigvuldigen met de prognose van de toekomstige werkgelegenheid krijgt men een gedegen indicatie van de vraag naar nieuwe terreinen. Voordeel van deze methode is dat in de verschillende economische scenario’s rekening wordt gehouden met lange termijn trends in de werkgelegenheid en verschuivingen van bijvoorbeeld nijverheid naar dienstverlening. Omdat de scenario’s gebaseerd zijn op de lange termijn, betekent dit bovendien dat ze rekening houden met laag- en hoogconjuncturen in de economie; ook een sterk punt. Nadeel van de methode is dat regio’s met een specifieke productiestructuur (zie hierna het voor6

gelderland

De provincie Gelderland gebruikt naast de provinciale vertaling van de BLM ook een eigen scenariomodel om de toekomstige bedrijventerreinenvraag in beeld te brengen. In dit model wordt gerekend met licht afwijkende terreinquotiënten.

2. historische uitgifte
Met deze methode wordt de historische trend in de terreinuitgifte uit het verleden naar de toekomst doorgetrokken. De veronderstelling hierachter is dat de gemiddelde jaarlijkse uitgifte ook in de toekomst zal gelden.

Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid

Het belangrijkste voordeel van deze benadering is dat het een eenvoudige en goedkope manier is om bedrijventerreinenbehoefte te ramen. Het nadeel is dat de uitgifte uit het verleden geen goede voorspeller hoeft te zijn voor de toekomst. In de eerste plaats verandert de samenstelling van de werkgelegenheid in de loop van de tijd en neemt de arbeidsproductiviteit toe. In de tweede plaats kan een bepaalde situatie uit het verleden afwijken van normale en toekomstige omstandigheden, bijvoorbeeld als de gemeente geen bedrijventerreinen beschikbaar had, veel bovenregionale ondernemers aantrok of andere gemeenten in de regio heel veel bedrijventerreinen in de aanbieding had. Beide elementen hebben invloed op de kwaliteit van de methode. Daar komt bij dat veel uitgifteanalyses rekening houden met te korte uitgifteperiodes, van bijvoorbeeld vijf jaar. Zo kan een vertekend beeld ontstaan omdat geen rekening wordt gehouden met perioden van laag- en hoogconjunctuur in de uitgifte. Bij het gebruik van deze methode moet daarom rekening worden gehouden met een historische uitgifteperiode van minimaal zeven tot tien jaar.

ken voor wat betreft ruimtebehoefte. Nadeel is verder de impliciete aanname in de wachtlijstanalyse dat bedrijven zich op nieuwe bedrijventerreinen willen vestigen en dat er nauwelijks van uitgegaan wordt dat ondernemers belangstelling hebben voor panden uit de bestaande voorraad, of dat de ruimtebehoefte op basis van consultaties vaker groter ingeschat wordt dan deze daadwerkelijk is. Als vuistregel kan een gemeente hanteren dat van een wachtlijst van bedrijven vaak maar 10 tot 25 procent van de geraamde terreinbehoefte leidt tot een uitgifte. De consultatiemethode leent zich dan ook vooral om een beeld te krijgen van de kwaliteitsbehoefte van bedrijventerreinen en voor een goede indruk van de korte termijn knelpunten en minder voor de kwantitatieve ruimtebehoefte voor de langere termijn.

enschede

De gemeente Enschede liet een meting uitvoeren onder gebruikers van bedrijfsruimte in de gemeente en omliggende regio. Dit om de wensen en eisen van bedrijven te inventariseren en hiermee de segmentering van toekomstige locaties te verbeteren. Met deze informatie heeft de gemeente goede aanknopingspunten voor bijvoorbeeld de verkavelingstructuur, floor space index (f.s.i.) 6 , mogelijkheden voor zorgvuldig ruimtegebruik. Doordat

3. wachtlijstanalyse of bedrijvenconsultatie-methode
In een vraaggerichte aanpak van het bedrijventerreinenbeleid is bedrijfsconsultatie uiteraard heel belangrijk. Via interviews of enquêtes wint de gemeente informatie in over de vraag naar ruimte en de verhuisgeneigdheid van bedrijven. Op basis hiervan kan de gemeente een bedrijfsruimteprognose maken. Voordeel van deze methode is zijn eenvoud en het feit dat heel direct op de vraag van bedrijfsruimtegebruikers ingespeeld wordt. Nadeel is dat de omvang van de wachtlijst sterk afhangt van de conjunctuur en de psychologie: bedrijven zijn vaak geneigd redelijk hoog in te ste-

de enquête vergelijkbaar was met landelijke data, konden de regionale resultaten worden vergeleken met het landelijke beeld en andere regio’s.

4. aanbodmethode of gebouwenvoorraad-methode
De aanbodmethode of de gebouwenvoorraadmethode is een relatief nieuwe methode die de ruimtebehoefte van bedrijfsruimtegebruikers afleidt uit de daadwerkelijke investeringen in bedrijfspanden en daarbij de uitbreidings- en vervangingsvraag uitgebreid analyseert. Daarbij is niet het ruimtegebruik per arbeidsplaats het uitgangspunt, maar het aantal bedrijven per hectare7. Deze methode zegt daarmee het meest over het
7

daadwerkelijk ruimtegebruik in een gemeente. Deze benadering is in het kader van vraaggericht bedrijventerreinenbeleid aantrekkelijk omdat het direct een link legt tussen het precieze patroon van ruimtegebruik in een bepaalde gemeente en de toekomstige vraag naar terreinen. Nadeel van de methode is dat de benodigde gegevens om een goede prognose te maken in de praktijk zelden voorhanden zijn (prognoses voor de investeringen in bedrijfsgebouwen) en dat kwalitatieve wensen en eisen zich moeilijk concreet laten vertalen naar kwantitatieve gegevens. Dit betekent dat deze methode in bijna geen enkele gemeente in Nederland daadwerkelijk kan worden toegepast, tenzij er uitgebreid veldwerk wordt gedaan naar het ruimtegebruik. Daarnaast geven huisvestingswensen – zoals gezegd – niet altijd een goede indicatie voor de daadwerkelijke ruimtevraag in de toekomst.

2.2 Kies voor een combinatie van methoden
Omdat elke methode voor- en nadelen heeft, werkt het in de praktijk het best om te kiezen voor een combinatie van methoden. Steeds meer gemeenten doen dat ook. Juist door de verschillen in de resultaten van ramingen kun je erachter komen of er in de gemeente iets bijzonders aan de hand is qua samenstelling van bedrijfsruimtegebruikers of het ruimtegebruik van bepaalde sectoren en/of activiteiten. Omdat de BLM-methode voor het grootste deel van de Nederlandse gemeenten een relatief betrouwbaar beeld geeft van de kwantitatieve bedrijfsruimtebehoefte en voor hogere overheden het toetsingskader is, is het aan te raden in ieder geval ook deze methode te gebruiken. Verder is een analyse van de historische uitgifte relatief eenvoudig uit te voeren. Dit kan een eenvoudige toets op de BLM-methode zijn.

r I j s s e n - h o lt e n

In de derde plaats is het in iedere vraagprognose verstandig bedrijfsruimtegebruikers te consulteren, zodat de gemeente een goed gevoel krijgt voor mogelijke lokale afwijkingen in de bedrijfsruimtebehoeften van bedrijven (later meer over vraagconsultatie), of korte termijnknelpunten. Daarnaast hangt de keuze van de uitgiftemethode ook samen met de termijn waarvoor de prognose geldig moet zijn. Wanneer een inschatting voor vijf jaar gemaakt moet worden heeft de wachtlijstmethode bijvoorbeeld meer zin, dan wanneer een prognose voor vijftien jaar gemaakt moet worden.

Rijssen-Holten is een gemeente die deze methode aan de hand van een GIS-systeem (Geografisch Informatiesysteem) inzet om de bedrijfsruimtevraag in beeld te brengen. Hierdoor heeft de gemeente helemaal in beeld hoe het ruimtegebruik eruitziet en hoe groot de leegstand is. Het is overigens wel veel werk en een grote investering om het systeem op te starten en op te bouwen.

noordzeek anaalgeBIed

In het Noordzeekanaalgebied is de raming van de toekomstige ruimtebehoefte gebaseerd op ontwikkelingen in de regionale werkgelegenheid. De prognose is gemaakt op basis van drie stappen: 1.Het bepalen van de ruimtevragende werkgelegenheid. 2.Het bepalen van de verdeling van die ruimtevraag over de werkgelegenheid. 3.Het bepalen van de ruimtebehoefte met behulp van terreinquotiënten.

Ten opzichte van de ruimtebehoefte raming van de BLM is de raming van het Noordzeekanaalgebied meer regiospecifiek. Het regionale model omvat een duidelijke segmentering inclusief een inschatting van de ruimtebehoefte van de industrie en van zeehaventerreinen. De ruimtebe8 hoefte van kadegebonden bedrijven is overigens bepaald met behulp van goederenstroom prognoses.

Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid

naal bedrijf. Dit laatste komt in de meeste regio’s echter maar beperkt voor, zo blijkt uit de DLN (Database Bovenregionale Locatiebeslissingen Nederland)8; Nieuw aanbod van bedrijventerreinen die de verhuisketen stimuleert. Zeker als een gemeente enkele jaren geen nieuwe terreinen in voorraad had, kan sprake zijn van een inhaalvraag op de bedrijfsruimtemarkt. Gemeenten kunnen meer rekening houden met de fluctuaties in de uitgifte door op voorhand meer rekening te houden met de wisselingen in de conjunctuur. Deze blijken een relatief voorspelbaar karakter te hebben. Verdere onregelmatigheden

2.3 Leerervaringen van gemeenten
leerervaring 1: houd rekening met variaties in de uitgifte
Een van de belangrijkste leerervaringen voor gemeenten is de grote fluctuatie van de bedrijventerreinuitgifte tussen jaren. In de praktijk echter brengen de meeste gemeenten en regio’s de terreinbehoefte terug tot één gemiddeld getal dat gedurende laag- en hoogconjunctuur als streefgetal voor de uitgifte en de grondexploitatie gehanteerd wordt. Hierdoor komt het regelmatig voor dat men bij hoge uitgiftecijfers niet genoeg uitgeefbare grond heeft en dat er tijdens perioden met weinig uitgifte juist veel bouwrijpe grond voorhanden is. Dit vergroot bovendien de financiële risico’s van een gemeentelijke grondexploitatie. De drie belangrijke oorzaken van de fluctuaties tussen jaren zijn: De conjunctuur. In de afgelopen jaren bleek de uitgifte in veel gemeenten circa 75 tot soms bijna 100 procent achter bij de uitgifte tussen 1997 en 2001; De incidentele grootschalige uitgifte, die bijvoorbeeld voortkomt uit de nieuwbouw van één van de grotere bedrijven van een gemeente of door de toestroom van een grootschalige bovenregio-

in de bedrijfsruimtevraag kunnen opgevangen worden door met een buffer in de bedrijventerreinenvoorraad te werken van circa drie tot vijf jaar de gemiddelde jaarlijkse uitgifte9. Het inbouwen van een buffer gebeurt in de meeste gemeenten wel, maar in de grondexploitatie wordt bijna nooit rekening gehouden met conjunctuurschommelingen door in de geprognosticeerde uitgiften te variëren. Dit uitgangspunt vergroot de flexibiliteit in de uitgiftemogelijkheden.

leerervaring 2: maak iedere vijf jaar een nieuwe prognose
Het maken van lange termijn ramingen is erg belangrijk om een goed beeld te krijgen van de bedrijfsruimtebehoefte. Belangrijk is om deze ook regelmatig te evalueren en actualiseren, zodat gemeenten goed kunnen inspelen op veranderingen in de vraag en trends in het ruimtegebruik. Uit de praktijk blijkt dat prognoses met een termijn van vijftien jaar het beste elke vier of vijf jaar geactualiseerd kunnen worden. Daarnaast is het verstandig om de ontwikkeling in de bedrijfsruimtevraag tweejaarlijks kort te monitoren, zodat bij een zeer voorspoedige uitgifte of een sterk tegenvallende uitgifte goed en tijdig ingespeeld kan worden op onverwachte dynamiek.

9

leerervaring 3: reken met realistische bovenregionale vraag
Naast de lokale en regionale vraag, houden sommige gemeenten in hun prognoses rekening met een forse bovenregionale vraag, soms oplopend tot een kwart of meer van de totale vraag naar nieuwe bedrijventerreinen. Meestal gaat het om gemeenten met een ruime bedrijventerreinenvoorraad ten opzichte van de lokale behoefte. Bijvoorbeeld gemeenten in Flevoland en Noord-Nederland. De ervaring leert echter dat bovenregionale verhuisbewegingen gemiddeld genomen beperkt zijn. Gemiddeld genomen is slechts 5 tot 15 procent van de totale bedrijfsruimtebehoefte van bovenregionale oorsprong. Dit betekent dat de meeste gemeenten hier maar beperkt rekening mee hoeven houden in hun prognose. Regionale vraag (van gemeenten elders in de regio) kan overigens wel een relatief groot aandeel zijn van de ruimtevraag, een en ander is echter helemaal afhankelijk van de regionale marktsituatie.

rekenen op BoVenregIonale Vraag

Hoe groot is nu de bovenregionale vraag op de bedrijventerreinenmarkt? Dat zijn bedrijven die echt kiezen tussen landen en tussen regio’s, dus niet de bedrijven die binnen regio’s verplaatsen. De Stec Groep houdt dit sinds 2000 bij in de Database Bovenregionale Locatiebeslissingen Nederland. De feiten van de laatste vijf jaar: ·Jaarlijks nemen circa 20 bedrijven een bovenregionale locatiebeslissing in Nederland die betrekking heeft op een bedrijventerrein en waarbij tenminste 50 arbeidsplaatsen betrokken zijn; ·Het gaat vooral om distributievestigingen, inclusief groothandel. In iets mindere mate om productie en assemblage; ·De meeste van deze wat grotere bovenregionale locatiebeslissingen vragen tussen 1 en 2,5 hectare kavel. In totaal gaat het dus om enkele tientallen hectaren per jaar in Nederland; combineren we dit met een expertmatige schatting van de ruimtevraag van kleinere bedrijven dan schatten we in dat het totaal gaat om zo’n 50 tot 60 hectare bovenregionale vraag per jaar; ·Distributievestigingen kiezen meestal voor de regio’s Amsterdam en Rotterdam (haven en luchthaven), Brabant (vooral West-Brabant) en Noord- en Midden-Limburg; ·Productievestigingen kiezen meestal voor de regio Amsterdam (wederom door de luchthaven/haven) of het Noorden van het land (de helft van de productievestigingen landde hier in de afgelopen vijf jaar; door de relatief lage kosten voor grond en personeel, maar ook door incentives zoals IPR); ·Regio’s die hier niet zijn genoemd wordt geadviseerd bij hun prognoses in beginsel terughoudend te zijn met het rekenen op bovenregionale vraag op bedrijventerreinen.

10

Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid

leerervaring 4: houd rekening met de netto-brutoverhoudingen van terreinen
Prognoses voor de ruimteraming van gemeenten gaan uit van de netto-vraag naar bedrijventerreinen. Daarnaast is er ruimte nodig voor wegen, groen en water, parkeerstroken en andere voorzieningen. Gemiddeld betekent dit dat er circa 30 tot 0 procent meer bedrijventerrein nodig is dan de prognose laat zien. De meeste gemeenten maken hier in de praktijk overigens weinig vergissingen mee.

overige leerervaringen:
Door intensief bedrijfscontact zijn lokale (en deels ook regionale) bedrijfsuitbreidingen en verplaatsingen beter te ramen dan nu in veel gevallen gebeurt. Accountmanagement is zeker voor de korte termijn een belangrijke inputfactor om een goede vraaganalyse te kunnen maken of te checken. Het is aan te raden dat gemeenten rekening houden met de inhaalvraag van bedrijven als er meerdere jaren onvoldoende terrein voorradig was. Transformatie van bedrijventerreinen naar andere functies (zoals wonen of kantoorruimte) wordt regelmatig ‘vergeten’ bij ruimteprognoses. Als meer dan de ‘normale’ vervangingsvraag aan de orde is, moet rekening worden gehouden met een extra ruimtevraag in de prognose. Overloop van de ene gemeente naar een andere komt relatief veel voor. Wanneer de lokale en regionale verhuisketens niet goed in kaart gebracht worden kan het voorkomen dat bedrijfsruimtevraag dubbel wordt geteld, of juist dat de bedrijfsruimtevraag te laag wordt ingeschat. Veel gemeenten hebben beperkt zicht op de differentiatie van de vraag naar typen bedrijventerreinen. Is er in een gemeente een relatief grote vraag naar kantoorachtige gebruikers, of juist naar laagwaardige gebruikers? Om meer zicht te krijgen op de samenstelling van de vraag is een gebruiksanalyse van de gebouwen aantrekkelijk. Met dit doel kunnen binnen de gemeente een aantal voorbeeld terreinen aangewezen worden waarvan de gebruikssamenstelling wordt geanalyseerd. Zo komt men meer te weten van het daadwerkelijke ruimtegebruik van bedrijven en de differentiatie daarbinnen. Het blijkt een enorm leerzame analyse! Zie ook het volgende hoofdstuk.

leerervaring 5: besteed meer aandacht aan de markt voor bedrijfsgebouwen
Belangrijk is een onderscheid te maken tussen vraag naar bedrijfsgebouwen en vraag naar bedrijventerreinen. Gemeenten verliezen de bestaande voorraad aan bedrijfsruimtegebouwen na uitgifte soms uit het oog. Wanneer bedrijven verhuizen laat men vaak een pand achter dat vervolgens leeg komt te staan. In de uitgifteprognoses wordt maar beperkt rekening gehouden met de markt voor bestaande gebouwen. Deze blijven in de praktijk ook vaker leegstaan dan op grond van gebouwkenmerken en aantrekkelijkheid nodig is. Bijvoorbeeld omdat het aanbod niet goed in beeld is gebracht, maar ook omdat het imago van tweedehands gebouwen in de bedrijfsruimtemarkt niet goed is. Niet alleen betekent dit een enorme kapitaalvernietiging, het is ook zo dat gemeenten in hun vraagprognose meer rekening kunnen houden met opname in de bestaande bouw. Voorwaarde is wel dat gemeenten of andere marktpartijen de markt voor bestaande gebouwen transparanter maken en het meer beschouwen als een volledig onderdeel van de bedrijfsruimtemarkt. Lees hiervoor ook de brochure ‘Samenhangend bedrijventerreinenbeleid’10. 

De terreinquotiënt is het aantal vierkante meters grond per werkzame persoon in een bepaalde sector. 5 Louw et al (1999). 6 Floor space index (f.s.i.): de verhouding tussen het oppervlak van de kavel en het totale vloeroppervlak op de kavel 7 Louw et al (2005). 8 Stec Groep. Zie kader: ‘rekenen op bovenregionale vraag’. 9 Dit is een ervaringsgetal dat in de praktijk goed blijkt te werken. 10 SenterNovem en Stec Groep (2005).

11

3 hoe stem je het aanbod aan bedrijventerreinen af op de kwaliteitswens van ondernemers?
3.1 Meer aandacht voor kwalitatieve aspecten van bedrijventerreinen
Kwalitatieve aspecten van de vraag naar bedrijventerreinen zijn in zijn algemeenheid onderbelicht. De laatste jaren wordt hieraan echter steeds meer aandacht besteed, onder andere omdat de Kamer van Koophandel in verschillende regio’s bruikbaar onderzoek verrichten naar de huisvestingswensen en -eisen van bedrijven. Daarnaast ontstaan er landelijke en regionale databases op dat vlak11. Met meer kennis van de huisvestingskenmerken van de gebruikers van bedrijfsruimte is het mogelijk de vraag naar bedrijfsruimte en bedrijventerreinen nader te segmenteren, zodat in de planning en inrichting van bedrijventerreinen beter aangesloten kan worden op de vraag. Belangrijke thema’s in dergelijke kwalitatieve analyses kunnen zijn: Op basis van de kwalitatieve wensen en eisen van bedrijven kunnen gemeenten een bedrijventerreinentypologie opstellen van bestaande en nieuwe terreinen in de gemeente, waarbij beter aangesloten kan worden bij de wensen en eisen van bedrijven, dan nu vaak het geval is. In de box enkele opvallende resultaten uit kwalitatieve analyses van bedrijventerreinen12. In de segmentatie van bedrijventerreinen dient meer rekening gehouden te worden met de wensen en eisen van bedrijven. Gemeenten stellen met dit doel vaak een bedrijventerreinentypologie op. kenmerken van de bedrijfsruimtegebruikers, dynamiek (verhuisplannen), eigendomsverhoudingen, huidige kenmerken van het bedrijfspand en de omgeving, mogelijkheden om intensief te bouwen en behoefte aan parkmanagement.

12

Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid

Behoefte aan gewone, functIonele BedrIjVenterreInen

Wat opvalt in de kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen is dat in de meeste regio’s in Nederland slechts een relatief beperkte vraag bestaat naar hoogwaardige bedrijventerreinen. Het gaat hierbij om terreinen met veel aandacht voor openbare ruimte, de uitstraling van panden en een hoog voorzieningenniveau. Het grootste deel van de bedrijfsruimtegebruikers geeft een voorkeur aan bedrijventerreinen met een gemiddeld kwaliteitsniveau. Daarnaast bestaat er een relatief forse groep (circa 20 tot 30 procent) bedrijven die bij voorkeur zit op een functioneel bedrijventerrein, dat er verder niet mooi uit hoeft te zien. Wanneer ondernemers verder gevraagd wordt naar hun beeld van de kwaliteit van het bedrijventerrein, dan is dit beeld vaak positiever dan dat van beleidsmakers. Dit betekent in de praktijk dat er onder ondernemers niet altijd voldoende draagvlak is voor het realiseren van hoge stedenbouwkundige en architectonische ambitieniveaus voor nieuwe bedrijventerreinen. Onder invloed van een achterblijvende vraag naar terreinen met een zeer hoog ambitieniveau en het feit dat juist dit type bedrijventerrein de afgelopen vijf jaar graag ontwikkeld werd, bleef de afzet van terreinen in dit segment achter bij de verwachtingen. In veel gevallen werd het ambitieniveau van de terreinen naar beneden bijgesteld. Deze ontwikkeling heeft financiële consequenties in de grondexploitaties maar kan er ook toe leiden dat bedrijventerreinen een te eenvormig karakter krijgen. Door overaanbod in het dure segment te creëren, ontstaat verdunning van de kwaliteit van een terrein en gaan terreinen met een hoog ambitieniveau uiteindelijk heel veel lijken op ‘gewone’ locaties. Het onderscheidende vermogen van bedrijventerreinen neemt hierdoor af. Een ander aspect dat naar voren komt in de kwalitatieve vraaganalyses, is het feit dat de behoefte aan parkmanagement bij bedrijfsruimtegebruikers niet altijd overeenkomt met de wens om een hoogniveau van parkmanagement op bedrijventerreinen te realiseren. Dit kan op termijn het draagvlak verminderen om het parkmanagement in stand te houden, met name waar het gaat om voorzieningen die relatief weinig gevraagd worden. Bijzonder aandachtspunt zijn de mogelijkheden voor intensief ruimtegebruik: bedrijfsruimtegebruikers met een laag aandeel kantoorvloer zijn slechts beperkt in staat het bedrijfsproces te stapelen. In ontwikkeling van met name (veelal gestapelde) bedrijfsverzamelgebouwen en bij de herontwikkeling van binnenstedelijke herstructureringslocaties met hoge f.s.i.’s wordt hier onvoldoende rekening mee gehouden.

Tot slot wordt met name in de Randstad soms de behoefte aan nieuwe bedrijfsruimte in het huursegment overschat en wordt er de laatste jaren te veel terrein aangeboden door ontwikkelaar/beleggers die deze als huurobject in de markt zetten.

3.2 Typologieën om bedrijventerreinen te segmenteren
Gemeenten kunnen bedrijventerreinen op veel verschillende manieren segmenteren. De ervaring leert dat de meeste gemeenten hiervan in de praktijk weinig richting geven aan een vraaggerichte ontwikkeling en invulling van bedrijventerreinen. Desondanks een opsomming van tot nu toe veel gehanteerde typologieën (die onderling ook weer overlap vertonen of soms gecombineerd worden gebruikt):

in de bedrijfsruimtemarkt. Voorbeelden van veel gebruikte locatiekenmerken zijn: de ligging ten opzichte van openbaar vervoer en snelwegen, de ligging aan de stadsrand, in woongebieden of in binnenstad en de ligging ten opzichte van overige fysieke kenmerken (vaarwater bijvoorbeeld of multimodaal transport).

2. typologie op basis van aanbodkenmerken
De meest gebruikte typologie is de typering in vijf soorten bedrijventerreinen zoals deze voorkomt in IBIS (aanbodgerichte typologie): zware terreinen: bedoeld voor vestiging van bedrijven in zware milieuhindercategorieën (categorie /5);
13

1. typologie op basis van locatiekenmerken
In de eerste plaats bestaan typologieën die een link leggen tussen locatiekenmerken en sectoren

zeehaventerreinen: grootschalige terreinen aan diep vaarwater met laad- en loskades; gemengde terreinen: reguliere bedrijventerreinen bedoeld voor bedrijven met milieuhinder categorie 1 tot en met ; hoogwaardige terreinen speciaal bedoeld voor hoogwaardige productieactiviteiten, R&D en kantooractiviteiten; distributieparken gericht op transport- distributie en groothandel. Nadeel van deze typologie is dat meer dan 90 procent van alle terreinen tot de gemengde bedrijventerreinen behoort en dat deze indeling niet leidt tot een segmentatie die gemeenten helpt terreinen in te richten zoals bedrijven dat willen.

3. typologie op basis van verschijningsvorm
De verschijningsvorm van het pand en van het bedrijventerrein biedt een goed uitgangspunt voor segmentering van bedrijven. Uit de praktijk blijkt dat bedrijven in dezelfde sector en activiteit toch heel verschillende ambities hebben wat betreft de ligging, uitstraling en invulling van het pand en het terrein, en hier ook heel verschillende huisvestingsbudgetten voor over hebben. Een typologie op basis van verschijningsvorm is interessant voor een marktgerichte bedrijventerreinentypologie omdat het aansluit bij de wensen van bedrijven en bij de manier waarop bedrijventerreinen moeten worden ontwikkeld en ingericht. Aantrekkelijk is onderscheid te maken naar terreinen met een bovengemiddeld kwaliteitsniveau,

noord-holland noord

een gemiddeld niveau en een benedengemiddeld ambitieniveau. De steden Groningen en Den Haag introduceren of overwegen nu een typologie op basis van verschijningsvorm.

De regio Noord-Holland Noord (Kop van Noord-Holland, WestFriesland en Noord-Kennemerland) heeft in de periode 2002– 2020 behoefte aan 865 tot 1.125 hectare bedrijventerrein. In geen van de drie deelregio’s is een sterk ontwikkeld en omvangrijk cluster van bedrijven. Hoewel er in de Kop van Noord-Holland een concentratie van maritieme activiteiten is, wil de provincie bij een nieuwe locatie wel ontsluiting over water, maar niet de hele locatie volgens één bepaald thema ontwikkelen. Ook zijn in de Kop van Noord-Holland en in West-Friesland veel bedrijven in de agribusiness, maar is dit aantal te beperkt om terreinen uitsluitend voor deze bedrijven te ontwikkelen. Zo’n thematisering leidt tot te lange ontwikkelingstermijnen met te grote financiële risico’s en als zich te weinig bedrijven binnen de doelgroep aandienen blijven delen van een themalocatie lang onbenut. Belangrijker nog is de conclusie uit een enquête die de provincie onder bedrijven in de regio hield, dat de behoefte aan thematische terreinen beperkt is: 76 procent van alle bedrijven heeft een voorkeur voor een niet gethematiseerd bedrijventerrein.

4. typologie op basis van bedrijfsactiviteit
Sommige gemeenten baseren een deel van hun bedrijventerreinentypologie op de (hoofd) activiteit van bedrijven. De belangrijkste activiteiten op bedrijventerreinen zijn distributie, productie, assemblage en verkoop/marketing. Activiteit blijkt op landelijke schaal een uitstekende voorspeller van de locatiewensen en eisen van bedrijven. Voor de segmentatie van terreinen binnen een gemeente is deze typologie minder bruikbaar. Dit omdat verschillende typen bedrijfsactiviteiten prima met elkaar op één bedrijventerrein gevestigd kunnen worden, mits de milieuhindercategorieën niet teveel uiteenlopen.

1

Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid

5. typologie op basis van schaalgrootte
Kleinschalige bedrijfsruimtegebruikers hebben een bovengemiddelde vestigingsvoorkeur voor binnenstedelijke locaties en gemengde woonwerkmilieus en grootschalige bedrijfsruimtegebruikers hebben vaker een voorkeur voor goed snelweglocaties. Een indeling van bedrijfsruimtegebruikers naar schaalgrootte is dan ook een geschikte factor in een marktconforme differentiatie van de vraag.

haarleMMerMeer

De gemeente Haarlemmermeer deed onderzoek naar in de gemeente gevestigde bedrijven. Hierop baseerde zij een indeling van de bedrijventerreinen in verschillende segmenten, voor bedrijven met wensen ten aanzien van uiteenlopende aspecten: ·bereikbaarheid; ·representativiteit; ·schaalgrootte; ·milieuhindercategorie; ·functie.

6. clustering op lokale specialisaties
Sommige gemeenten hebben een voorkeur voor thematisch ingerichte bedrijventerreinen, omdat men meerwaarde verwacht van clustering van bedrijfsactiviteiten rond een sector. De achterliggende gedachte is dat bedrijven hier synergie aan ontlenen en dat clustering leidt tot het aantrekken van nieuwe bedrijven in dezelfde sector. In de praktijk blijkt dat een thematische invulling van bedrijventerreinen gericht op bijvoorbeeld R&D of ICT(-dienstverlening) moeilijk te handhaven is. Een thematisch label van een bedrijventerrein blijkt bovendien nauwelijks relevant voor de vestigingspatronen van bedrijven. Het gaat voor de meeste bedrijven meer om de ligging, bereikbaarheid en verschijningsvorm van het bedrijventerrein dan de aanwezigheid van andere bedrijven uit de sector. Uitzonderingen (waarvoor een thematische segmentatie wel meerwaarde oplevert) zijn luchthavengebonden bedrijvigheden, (multi)media, tuinbouwgerelateerde activiteiten en sommige kennisparken. Dit hangt samen met het feit dat deze activiteiten een geografische component hebben, waardoor bedrijven ruimtelijk clusteren, omdat ze er belang bij hebben fysiek dicht bij elkaar te zitten.

Een combinatie van die verschillende aspecten en criteria leidde tot de volgende segmenten: ·Schiphol logistiek; ·bedrijvenpark; ·kleinschalig lokaal; ·laagwaardig.

conclusie
Veel typologieën sluiten slechts weinig aan op (veranderingen in) de wensen en eisen van bedrijven. Veel typologieën zijn gebaseerd op de historische opbouw van bedrijventerreinen en niet gericht op toekomstige uitgifte. Hetzelfde geldt ook voor aanbodgerichte typologieën zoals IBIS hanteert; die indeling is in beginsel niet toekomstgericht en geeft weinig sturing aan de invulling van locaties. Een deel van de typologieën geeft te weinig richting aan profilering en invulling van bedrijventerreinen. Wat zijn de beoogde kwaliteiten van de locatie? Voor welke segmenten uit de markt is deze het beste geschikt en hoe past het aanbod zo goed mogelijk bij de specifieke vraag?

15

3.3 Kies voor een typologie (mede) op basis van verschijningsvorm
Een indeling die goed aansluit bij de wensen en eisen van gebruikers is de typologie op basis van verschijningsvorm.

tioneel. De huisvesting en het terrein moeten goed functioneren, en dat is voldoende. Naar schatting gaat het om circa ruim de helft tot driekwart van de bedrijfsruimtevragers. Er zijn ook bedrijven waarvoor de uitstraling van pand en omgeving er nauwelijks toe doet, als de kosten voor de bedrijfshuisvesting maar laag zijn en de functionaliteit prima. Deze categorie

eIndhoVen

bedrijven hebben in de praktijk slechts weinig keuzemogelijkheden. Het gaat om circa 20 tot 25 procent van de bedrijfsruimtegebruikers.

Flight Forum (gemeente Eindhoven) is een voorbeeld van een hoogwaardig bedrijventerrein dat voor veel activiteiten en sectoren geschikt is. De eisen op basis van het inrichtingsconcept zijn bijzonder hoog, maar schrikken bedrijven niet af omdat de gemeente vooraf heel kernachtig en eenduidig is in haar uitgiftebeleid. Er vestigen zich veel verschillende activiteiten en sectoren op het bedrijfsruimtedeel: bijvoorbeeld ICT met veel kantoor en productie, een verhuisbedrijf en een groothandel .Het concept vormt een eigen thema waartoe bedrijven zich aangetrokken voelen.

uitgangspunten voor segmentering naar verschijningsvorm
Verschijningsvorm is letterlijk één van de meest in het oog springende kenmerken van een bedrijventerrein en daarom een goed uitgangspunt voor segmentatie: Een deel van de bedrijfsruimtegebruikers is bereid extra huisvestingslasten te betalen voor bedrijfsruimte op bedrijventerreinen met een hoogwaardige uitstraling. Deze bedrijven zijn bovengemiddeld geïnteresseerd in locaties waar aandacht besteed is aan zowel pand als de stedenbouwkundige vormgeving van het terrein, als parkmanagement. In de meeste gemeenten gaat het om 5 tot 10 procent van de bedrijfsruimtevraag. Voor verreweg het grootste deel van de bedrijven echter geldt dat een ‘gewoon’ kwaliteitsniveau van het bedrijventerrein volstaat. Onder deze bedrijfsruimtegebruikers is de interesse voor de stedenbouwkundige vormgeving van het terrein en de architectuur van het pand met name func16 Belangrijkste uitgangspunt voor de nieuwe typologie is verschijningsvorm: van zowel het pand zelf als de omgeving. De gemeente Den Haag heeft een nieuwe bedrijventerreinenstrategie gebaseerd op een toekomstgerichte bedrijventerreinentypologie. Deze typologie is uitgangspunt voor de segmentering, profilering en fasering van alle bedrijfslocaties in de gemeenten, inclusief de financiële consequenties.

den haag

Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid

noord-nederland

In opdracht van VNO-NCW Noord bedacht de Stec Groep een zestal typen werklocaties voor de verre toekomst (2020), op maat voor NoordNederland, op basis van verschijningsvorm: ·Topkantorenmilieu aan de zweeftrein. Grootschalige kantoorvestigers in markante en hoogwaardige kantoorgebouwen in het centrum van Groningen. Een topkantorenlocatie is een multifunctionele locatie (wonen, werken, winkels en recreatie) op of bij het zweeftreinstation. Vestigers zijn hoofdkantoren, ontmoetingskantoren, back offices. ·Stedelijke zakencentra. Voor alle typen kantoorvestigers, ook met baliefunctie, in verzamelgebouwen en solitaire kantoorpanden. Subtopmilieus aan de stadsrand of op een zeer goed bereikbare locatie nabij het stadscentrum, niet alleen in Groningen maar ook in steden als Assen, Emmen, Leeuwarden en Heerenveen ·Eersteklas bedrijvenparken. Mengvorm op de scheidslijn van kantoor- en bedrijfsachtig; het gaat vooral om bedrijfsruimtegebruikers met veel kantoor of R&D, dus niet zozeer de groep met 20 tot 30 procent kantoor maar de groep met 50 procent kantoor, 50 procent bedrijfsruimte. Op lange termijn wordt deze groep naar verwachting aanzienlijk qua omvang. ·Campus Noord-Nederland. Concentratie van sciencegerelateerde bedrijven. Bedrijfsgebouwen, kavels en park lopen in elkaar over, in een aantrekkelijk groen woon- en werkgebied. ·Duurzaam productieknooppunt. Grote en middelgrote industriële vestigers met een breed scala van voorzieningen. Nader gethematiseerd naar sector (elektro, chemie, metaal) en landschappelijk ingepast, in Emmen, Heerenveen en Delfzijl. ·Logistieke superhub. State-of-the-art locatie aan een corridor (A7 en A37). Bron: Stec Groep aan VNO-NCW Noord (2003).

ook regionale component van belang voor typologie
In sommige regio’s is het om markttechnische redenen verstandig, afhankelijk van bepaalde geografische specialisaties, naast verschijningsvorm ook te kiezen voor een of meer terreinen gericht op een bepaalde activiteit (met name logistiek) of een regionale specialisatie (zoals luchthavengebonden terreinen, watergebonden activiteiten).

segmentering naar bedrijfsomvang
Verder is het vanuit de vraag van bedrijven belangrijk ondernemers en locaties te segmenteren naar grootte. Kleinschalige ondernemers (tot circa 250 m² b.v.o.) hebben een bovengemiddelde vestigingsvoorkeur voor gemengde woonwerkmilieus en grootschalige bedrijfsruimtegebruikers een voorkeur voor locaties met een goede snelwegverbinding (vanaf circa 5.000 m² b.v.o.).

V e r s c h I l I n p e r c e p t I e Va n o n d e r n e M e r s e n B e l e I d s M a k e r s o V e r h e t B e g r I p k wa l I t e I t
Ondernemers zijn eerder tevreden over kwaliteit van bedrijventerreinen dan beleidsmakers. Uit onderzoek van Stec Groep 13 blijkt: van alle bedrijven gevestigd op een bedrijventerrein vindt 14 procent dat het gevestigd is op een terrein met een hoogwaardige uitstraling. Dit is veel. Ter vergelijking: het Ministerie van VROM/DG Ruimte schat het aandeel hoogwaardige bedrijvenparken in Nederland op slechts 3 procent 14 . Bedrijven zijn daarmee veel eerder tevreden dan beleidsmakers. Daar komt nog bij, dat ondernemers vaak ook een andere perceptie hebben van de kwaliteitsvorm ofwel typologie van een bedrijventerrein. Niet altijd kan de ondernemer zich vinden in de beleidstypologie van een gemeente voor bedrijventerreinen. Des te meer reden de typologie van bedrijventerreinen vanuit de vraag op te stellen. Immers, alleen dan kunnen gemeenten bedrijventerreinen plannen die aansluiten bij de wensen en eisen van ondernemers en is ook segmentering in het uitgifteprotocol (zie ook de kennisbrochure van SenterNovem over samenhangend bedrijventerreinenbeleid) voor de ondernemer begrijpelijk en acceptabel.

17

3.4 Leerervaringen van gemeenten
Op basis van de ervaringen met het inrichten van bedrijventerreinentypologieën zijn de volgende lessen te trekken:

Een regionale agenda is het beste instrument om concurrentie in de regio te voorkomen zonder tekort aan locaties te hebben.

leerervaring 1: leg niet teveel nadruk op hoogwaardige bedrijventerreinen
Een van de belangrijkste knelpunten van vraaggericht bedrijventerreinenbeleid: de ambitie van gemeenten is vaak hoger dan de concrete vraag van bedrijfsruimtegebruikers. In veel gemeenten is het zo dat de hoogwaardige vraag overschat wordt en de laagwaardige vraag onderschat. Op een realistische manier omgaan met deze marktrealiteit en het consequent vertalen hiervan naar locaties is de kunst.

leerervaring 4: stem ook de verdeling van de vraag over segmenten af in de regio
Vooral het aanbod bedrijventerreinen met een hoogwaardig verschijningsvorm en met een laagwaardige verschijningsvorm wordt in de praktijk in veel regio’s te weinig afgestemd. Iedere gemeente en regio streeft naar een zo hoog mogelijke beeldkwaliteit en uitstraling van alle bedrijventerreinen, zowel bij nieuw te ontwikkelen terreinen als herstructureringsopgaven. Vanuit de visie op de ruimtelijke kwaliteit is dit een logische ambitie, door de bril van bedrijven bekeken niet. Terreinen waar bedrijven met lage eisen aan de verschijningsvorm zich kunnen vestigen zijn meestal schaars, zeker in de Randstad. Dit vraagt om een regionale oplossing waarbij gemeenten op sommige te ontwikkelen of te herstructureren terreinen hun ambities naar beneden zouden moeten bijstellen.

leerervaring 2: besteed voldoende aandacht aan kleinschalige bedrijfsruimtegebruikers
Kleinschalige bedrijfsruimtegebruikers vormen een grote groep op de totale bedrijfsruimtemarkt. Daarom is het belangrijk ook voor deze groep gebruikers voldoende ruimte te bieden. Daarbij moet worden opgemerkt, dat kleinschalige gebruikers andere vestigingseisen stellen dan grootschalige gebruikers. In de gemeente Amsterdam is er bijvoorbeeld speciaal beleid voor kleinschalige bedrijfsruimtegebruikers (Nota Kleinschalige Bedrijf sruimtegebruikers).

rIVIerenland

In het Convenant Bedrijventerreinen Rivierenland streven de betrokken gemeenten naar een bundeling en concentratie van bedrijvigheid op lokale en (sub-)regionale bedrijventerreinen. Dit betekent, dat bij de planning van een nieuw bedrijventer-

leerervaring 3: stem bedrijventerreinentypologie af in de regio
Het is belangrijk om te zorgen dat ook de bedrijventerreinentypologie in omliggende gemeenten aansluit op de vraag in de totale regio. Een regionale typologie (en samenhang!) dwingt gemeenten te kijken naar de kwaliteiten van locaties en deze in te vullen vanuit de eisen en wensen van bedrijven. Een regionale typologie draagt ook bij aan het voorkomen van faserings- en concurrentieproblemen tussen gemeenten op de bedrijfsruimtemarkt.

rein vooral wordt gekeken naar de locatie en de economische belangen van de gemeente/subregio. Het convenant behelst een prioriteitsstelling in de opvangtaak van bedrijven: ·Startende bedrijven en hervestiging van bedrijven worden lokaal opgevangen. ·Indien de opvang niet mogelijk is in de eigen gemeente wordt het bedrijf opgevangen in de bij het gemeentecluster behorende subregionale kern dan wel in een aangrenzende subregionale kern. ·Wanneer beide geen mogelijkheden bieden dan opvang op het regionale bedrijventerrein (Medel).

18

Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid

leerervaring 5: let op, terreintypologie blijft een ideaalbeeld
De introductie van een nieuwe, vraaggerichte bedrijventerreinentypologie met een beperkt aantal locatietypen is een ideaalbeeld. In de praktijk kan dit ideaal vaak niet gerealiseerd worden, omdat allerlei bestaande bedrijventerreinen al een profiel hebben en veel terreinen al helemaal zijn uitgetekend of uitgerekend danwel al in uitgifte zijn. Toch is het belangrijk de typologie zo helder en eenduidig mogelijk te hebben, omdat bedrijventerreinen hierdoor een duidelijker en marktgerichter profiel kunnen krijgen. Dit is belangrijk om heldere keuzemogelijkheden voor bedrijfsruimtegebruikers te bieden en het onderscheidend vermogen van de terreinen ten opzichte van elkaar te vergroten. Daarnaast helpt een duidelijke bedrijventerreinentypologie bij de promotie en acquisitie van terreinen.

11 12 13 1

Regionale onderzoeken zoals ‘Bedrijven onder dak’ van de Kamers van Koophandel in Gelderland en Overijssel. Daarnaast bestaat de database met een landelijke dekking van de Stec Groep (Database Bedrijfsruimtegebruikers Nederland). Stec Groep, Database Bedrijfsruimtegebruikers Nederland (2002 en 2005). Stec Groep, Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld. Resultaten Database Bedrijfsruimtegebruikers Nederland 2005 (2005). Procentuele verdeling van de netto oppervlakte van de diverse locatietypen die IBIS onderscheidt. Netto oppervlak: het totaal aan netto opper vlakte bedrijventerrein. Bron: IBIS werklocaties (200).

19

4 welke typen bedrijventerreinen leg je vervolgens aan?
4.1 Manieren om de typologie te vertalen in bedrijventerreinenprofielen
Om de gekozen, vraaggerichte bedrijventerreintypologie in de praktijk te gebruiken moet een gemeente deze vertalen in profielen per terrein(type). Hoe kan dat het beste gebeuren? bedrijfsruimtegebruikers juist aantrekkelijk wanneer alle gebruikers zich aan dezelfde (hoge) eisen houden16; Op terreinen met een laagwaardiger verschijningsvorm zijn gebruikers juist gebaat bij minder strenge eisen aan bijvoorbeeld buitenopslag, of aan de kwaliteit van de gevel.

1. een gemeente kan de bedrijventerreinenprofielen op verschillende manieren vastleggen in een gedetailleerd bestemmingsplan en in een globaal eindplan.
Een gemeente kan in een gedetailleerd bestemmingsplan richtlijnen vastleggen over het toekomstig gebruik: voorschriften kunnen betrekking hebben op bouwhoogte, aantal bouwlagen, floor space index, rooilijn, aantal parkeerplaatsen en milieuzonering. Nadeel van gedetailleerde bestemmingsplannen is dat het moeilijk is hiermee flexibel in te spelen op veranderingen in de huisvestingswensen en -eisen van de gebruikers. Een globaal (eind)plan met uitwerkingsplicht geeft daarentegen wel weer meer flexibiliteit.

apeldoorn

Op het bedrijventerrein Apeldoorn-Noord zijn de ondernemers op het terrein voorstander van het vastleggen en handhaven van hoge eisen aan stedenbouw en architectuur, juist omdat ze verwachten dat de waardeontwikkeling van de bedrijfsgebouwen hier op de lange termijn bij gebaat is.

4. In het uitgiftebeleid aanvullende eisen stellen
Een heel krachtig instrument dat in de meeste gemeenten goed te gebruiken is, zijn de privaatrechtelijke mogelijkheden bij de uitgifte van grond, zowel op de korte termijn, als ook op de lange termijn (door een kettingbeding, of door een kwalitatieve verplichting). In gronduitgiftecontracten kan een gemeente immers eisen stellen aan de bedrijfsruimtegebruikers die publiekrechtelijk heel lastig blijken vast te leggen, bijvoorbeeld omdat deze niet visueel-ruimtelijk zijn, of qua detaillering niet in een bestemmingsplan horen. In dat opzicht kan een gemeentelijke gronduitgifte voordelen hebben voor een duidelijk bedrijventerreinenprofiel die bij de uitgifte door private grondexploitanten niet altijd gesteld worden.

2. Beeldkwaliteitplan
Met een beeldkwaliteitsplan per bedrijventerrein kunnen de profielen nog beter worden verankerd in de uitgiftepraktijk. Het beeldkwaliteitplan heeft als nadeel dat het alleen betrekking kan hebben op de visueel-ruimtelijke aspecten van bedrijventerreinen. Daarnaast is een beeldkwaliteitsplan ook niet bindend15.

3. Variatie in detaillering van profielen
Tot slot kan een gemeente variëren in de mate van detaillering van de bedrijventerreinenprofielen: Op sommige locaties (bijvoorbeeld met een hoogwaardige verschijningsvorm) is het voor
20

Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid

leerervaring 1: marktpartijen gaan veelal voor een betere profilering
De ervaring leert overigens dat wanneer er sprake is van een grootschalige private grondexploitatie, het bedrijventerreinenprofiel een helderder en meer marktconform karakter heeft dan wanneer de gemeente de grond uitgeeft. Dit hangt samen met het feit dat een marktpartij zich meer bewust is van de commerciële voordelen die een duidelijk profiel heeft voor de waardeontwikkeling van de grond.

leerervaring 3: een flexibel plan kan leiden tot eenvormige bedrijventerreinen
Het globale eindplan is flexibel, maar minder bindend. Dit heeft ook nadelen. Ook bedrijven die minder goed in het profiel passen kan en mag een gemeente bij belangstelling niet weigeren. Het gevolg: een gemeente heeft minder moeite een (nieuw) bedrijventerrein vol te krijgen, maar het terrein krijgt een meer gedifferentieerde inrichting en uitstraling en mist een sterke positionering.

leerervaring 2: profielen helpen de rug recht te houden
Een meer gedetailleerd profiel helpt een gemeente vast te houden aan de inrichtings- en beeldkwaliteiteisen op een bedrijventerrein. Een gemeente kan in dit geval teruggrijpen op een ‘hard’ programma van eisen. Met het risico overigens van een langere uitgiftetijd. In tijd van laagconjunctuur is het niet gemakkelijk het profiel (of delen ervan) los te laten en het bedrijventerrein open te stellen voor ‘minder gewenste bedrijvigheid’ en toch nieuwe kavels uit te geven. Een gemeente met gedetailleerde bedrijventerreinenprofielen vastgelegd in bestemmingsplanvoorschriften en/of beeldkwaliteitplan moet daarom op voorhand al rekening houden met een langere exploitatieperiode.

4.2 Kies voor concrete en compacte bedrijventerreinenprofielen
Wat kan het advies zijn voor gemeenten? Het ideale profiel bestaat in ieder geval uit basisinformatie over omvang (totaal en hoeveelheid uitgeefbaar), ligging, juridische status en bereikbaarheid van ieder bedrijventerrein (bestaand en nieuw). Daarnaast moet worden ingegaan op een uitwerking van relevante ruimtelijke beleidsaspecten die zijn vastgesteld voor ieder terrein: welke beleidsruimte er nog is, welke status het terrein krijgt in de nieuwe bedrijventerreinentypologie en plus wat dat betekent voor de specifieke profilering van dit terrein. Een echt vraaggericht profiel begint uiteraard met de doelgroepen die op de locatie worden beoogd,

haarleMMerMeer

inclusief de kwaliteiten waarom de locatie voor de doelgroep geschikt is en de sterke punten van de locatie ten opzichte van andere locaties voor de doelgroepen.

Businesspark Lijnden (gemeente Haarlemmermeer) is een hoogwaardige bedrijvenlocatie nabij Schiphol Airport. De nabijheid van de luchthaven en de stad Amsterdam in combinatie met de internationale uitstraling van het gebied, geeft de locatie uitstekende locatiekwaliteiten. Op Businesspark Lijnden zijn veel internationale bedrijfsruimtegebruikers gevestigd. Een deel van de gebruikers is puur bedrijfsruimte, maar een deel ook heeft deze functie gecombineerd met een groot aandeel kantoorvloer. De gemeente heeft beoogd op deze locatie hoogwaardige, internationale gebruikers te vestigen. Veelal logistieke internationale ondernemingen hebben op andere locaties bij de luchthaven hun logistieke activiteiten ondergebracht, waarvoor nabijheid van de luchthaven cruciaal is.

21

BelangrIjke aandachtspunten In het profIel zIjn:
d o e lg r o e p e n Beoogde doelgroepen op de locatie: voor wie wil de locatie een optimale vestigingsplaats zijn?

f u n c t i o n a l i t e i t va n d e lo c at i e v o o r d e d o e lg r o e p

Wat maakt dat deze locatie een optimale vestigingsplaats is voor de doelgroepen? Welke vijf of zes deelaspecten moeten dan vooral goed uit de verf komen?

verschijningsvorm

Van gebouwen, bouwkundige en stedenbouwkundige randvoorwaarden en beeldkwaliteit terrein. Een en ander afgeleid van doelgroepen en functionaliteiten.

k av e lg r o o t t e

Het is belangrijk op alle terreintypen te beschikken over kavels van diverse groottes. Op binnenstedelijke terreinen is voorts een bovengemiddelde behoefte aan kleinschalige kavels, terwijl op terreinen aan de stadsrand naast kleinschalige kavels ook zeker middelgrote en grootschalige kavels aangeboden moeten worden. Zorg daarnaast voor enige overlap in kavelgroottes tussen de locaties waardoor flexibiliteit en uitwisselbaarheid ontstaat. Bandbreedtes voor kavelgroottes zijn bijvoorbeeld: 100 tot 400 m2 voor kleinschalige kavels, 250 tot 1.500 m2 voor middelgrote terreinen dicht tegen stedelijk gebied, 1.000 tot 3.000 m² of 2.500 tot 6.000 m2 en 5.000 m2 tot 1,5 hectare op grootschalige locaties. Dit sluit aan bij een indeling die veel gemeenten hanteren.

prijzen

Het terrein met de beste ligging ten opzichte van de stad en beste bereikbaarheid is het meest aantrekkelijk voor bedrijven om zich te vestingen. Dit terrein heeft de hoogste grondprijzen en huurprijzen van de moderne terreinen. Kleinere terreinen, minder goed bereikbaar of met een mindere zichtbaarheid bijvoorbeeld, hebben lagere prijzen.

selectiecriteria

Men kan op elke locatie wenselijke selectiecriteria hanteren voor wat betreft bijvoorbeeld verschijningsvorm of terreinquotiënt en daarmee bedrijven dirigeren naar de locatie die het beste aansluit bij het bedrijfsproces en de huisvestingswensen van bedrijven, uitstraling en verschijningsvorm. De selectiecriteria sluiten uiteraard aan bij doelgroepen en functionaliteit van de locatie voor de doelgroep.

fa s e r i n g

Bijzonder aandachtspunt is de fasering van moderne bedrijventerreinen. Het is zaak deze in regionaal verband te faseren om concurrentie te voorkomen maar toch genoeg keuze voor bedrijven te hebben.

het bestemmingsplan: gedetailleerd bestemmingsplan met voorschriften
Behalve voor een principiële keuze tussen een gedetailleerd (rechtszekerheid) en globaal (flexibiliteit) bestemmingsplan, gaat het om de vraag welke voorschriften concreet opgenomen moeten worden. Het toegelaten gebruik en de toegelaten bebouwing moeten zoveel mogelijk worden geconcretiseerd om een helder en eenduidig profiel te krijgen. ‘Toekomstig bedrijventerrein’ is bijvoorbeeld te vaag omschreven. Maar bepalingen voor
22

bijvoorbeeld het gebruik van bepaalde apparatuur zijn te bindend. Voorschriften die het meest voorkomen zijn een vaste minimum bouwhoogte, een vaste afstand tot de rooilijn, maximering van het aantal parkeerplaatsen en clustering van bedrijven in een zelfde milieuzonering. Gemeenten maken nog amper gebruik van een minimale floor space index. Uit verschillende inventarisaties17 blijkt dat gemeenten nog slechts beperkt bepalingen in het bestemmingsplan opnemen over het aantal

Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid

bouwlagen. Bijna eenderde van alle gemeenten neemt wel een parkeernorm op. Beide bepalingen maken de inrichting van bedrijventerreinen minder flexibel.

4.3 Leerervaringen van gemeenten
Op basis van de ervaringen van gemeenten met bedrijventerreinenprofielen zijn de volgende lessen te trekken:

MogelIjkheden Voor BesteMMIngsplanVoorschrIften

leerervaring 1: zorg voor marktgerichte en marktconforme profielen
Met een sterk ambitieniveau en selectiviteit is niets mis, integendeel! Belangrijk is echter dat de eisen duidelijk marktconform en marktgericht zijn en passen bij de doelgroepen die worden beoogd.

·maximaal bebouwingspercentage; ·minimaal bebouwingspercentage; ·maximaal aantal bouwlagen; ·minimaal aantal bouwlagen; ·maximale bouwhoogte (in meters); ·minimale bouwhoogte (in meters); ·minimale floor space index (f.s.i.); ·maximale afstand tot rooilijn (in meters); ·maximaal aantal parkeerplaatsen (per hectare); ·clustering voor milieuzonering. Bron: Stec Groep (2005).

Marktgericht:
Het profiel moet makkelijk en eenduidig aan bedrijfsruimtegebruikers zijn uit te leggen. Als het te ingewikkeld is kunnen bedrijven er niet mee uit te voeten en zal er in de praktijk weinig van alle ambities van gemeenten terechtkomen, omdat iedereen de eisen uit de profielen anders interpreteert. Eisen moeten betrekking hebben op aspecten die zichtbaar verschil uitmaken voor het terrein: te

Zo is een gebruikelijke minimale bouwhoogte vijf tot zes meter. Voor de afstand tot de rooilijn gebruiken gemeenten gemiddeld twee tot vier meter. Hiernaast kunnen gemeenten expliciet bepalingen in het bestemmingsplan opnemen, die aangeven hoe groot het aandeel kantoorvloer mag zijn. Sommige gemeenten hanteren een f.s.i.-afhankelijke grondprijs. De prijs per vierkante meter bruto vloer oppervlak (b.v.o.) of kavel is dan impliciet ook afhankelijk van het aandeel kantoorvloer in het bouwplan. Gebruikelijk is een prijsbreekpunt op een f.s.i. van 1,0. De gemeente Amsterdam hanteert een f.s.i.-afhankelijke grond- en b.v.o.-prijs. Zij wil zo intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen bevorderen. In alle gevallen is het zaak dat de bepalingen marktconform zijn: ofwel passen bij de eisen, wensen en mogelijkheden van de beoogde doelgroepen.

vaak wordt energie gestopt in eisen die voor de uiteindelijke uitstraling van terrein en pand nauwelijks invloed hebben. Denk dan bijvoorbeeld aan afspraken over de afstand tot de rooilijn, het beperken van het aantal parkeerplaatsen op de eigen kavel of de bouwhoogte.

Marktconform:
De eisen moeten in praktijk uit te voeren zijn. Veel bedrijventerreinen die de laatste jaren op de markt zijn gebracht stralen de sfeer uit van de laatste hoogconjunctuur waarin zeer ambitieuze plannen werden gelanceerd voor bedrijventerreinen. De meeste hiervan zijn de afgelopen jaren bijgesteld of worden nu bijgesteld. Hoge ambities op het gebied van intensief ruimtegebruik kunnen niet op alle bedrijventerreinen in een gemeente even bindend toegepast worden. Een gemiddeld bedrijf hecht aan vrijheid en flexibiliteit om te ondernemen en heeft kosten en efficiency hoog in het vaandel staan. Vanuit praktisch oogpunt is schakelen en stapelen van gebouwen
23

en functies beperkt mogelijk, maar lang niet altijd. Gebouwd parkeren is uiterst zelden een oplossing op bedrijventerreinen. Het ‘opleggen’ van dit soort eisen, inclusief een te ambitieus niveau van parkmanagement, kan ertoe leiden dat bedrijven hun heil elders zoeken, zeker in een marktsituatie waarin beperkte schaarste heerst. Wel is het zo dat door actief met bedrijven om de tafel te zitten en met een huisvestingscan te kijken naar de mogelijkheden die er wel zijn, gemiddeld genomen ruimte bespaard kan worden ten opzichte van de huidige situatie. Zo werkt de gemeente Oss veel met scans en met zeer intensief overleg met de bedrijven over de bouwplannen.

leerervaring 2: betrek ondernemers bij opstellen van profielen
Herkennen ondernemers zich in de wensen en eisen van de gemeente en sluiten deze aan bij hun eigen huisvestingswensen en eisen? Het is aan te raden al tijdens het opstellen van het vraaggericht bedrijventerreinenbeleid aandacht te schenken aan de visie van het bedrijfsleven op deze nieuwe typologie en de bijbehorende profielen. Dit is ook een geschikt moment om te praten over wat goed is en wat beter kan aan bedrijventerreinenbeleid van gemeente. Denk bijvoorbeeld aan bedrijvenconsultatie of gesprekken met bedrijven die zich aanmelden voor nieuwe gronduitgifte. De accountmanager is hiervoor de aangewezen persoon. Veel gemeenten organiseren bedrijfsconsultaties over nieuwe terreinen.

15

Een gemeente kan, door een beeldkwaliteitplan op te nemen als bijlage of in de toelichting te verwijzen naar een beeldkwaliteitplan sturen op visueel-ruimtelijke kwaliteit en duurzaam ruimtegebruik en beheer op een bedrijventerrein. Een gemeente kan in de ‘standaard’ welstandstoets specifieke eisen aan de beeldkwaliteit opnemen. Overigens is de toets van een bouwaanvraag aan ‘redelijke eisen van welstand’ verplicht (sinds 1 januari 2003 moeten gemeenten verplicht een welstandnota maken met criteria voor toets van welstand).

16

Dit heeft een positief effect op de waardeontwikkeling van het bedrijventerrein. Bijvoorbeeld Stec Groep (200) in opdracht van de provincie Gelderland.

2

17

Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid

5 welke uitgiftestrategie past bij het vraaggerichte bedrijventerreinen beleid?
De vierde bouwsteen uit het vraaggerichte bedrijventerreinenbeleid is het kiezen van een passende uitgiftestrategie, om de gewenste segmentering daadwerkelijk te realiseren. Hieraan zijn twee aspecten te onderscheiden: de communicatie richting bedrijven (paragraaf 5.1) en het handhaven van het bedrijventerreinprofiel (paragraaf 5.2). De vestigings- en inrichtingseisen van bedrijventerreinen worden regelmatig in de uitgifteperiode ter discussie gesteld en verlaagd. In beginsel moet dit zoveel mogelijk worden voorkomen door in de vorige stappen (zie vorige hoofdstukken) realistische eisen aan de beoogde bedrijven te ontwikkelen. Daarom is het noodzaak bij de ontwikkeling van een bedrijventerrein regelmatig een marktconformiteitstoets uit te voeren: zijn de eisen haalbaar bij de bedrijven? zijn de eisen ook haalbaar over enkele jaren, bijDit pakket van eisen en wensen zal gedurende de onderhandelingen tussen gemeente en bedrijf niet moeten veranderen, noch afkalven, maar ook niet opschroeven. Bedrijven weten dan heel duidelijk waar ze aan toe zijn en kunnen hiermee rekening houden bij de ontwerpopgave voor nieuwe bedrijfshuisvesting. De praktijkervaring met een dergelijk eenduidig uitgiftebeleid leert dat bedrijven hierdoor makkelijker aan de gemeentelijke wensen en eisen kunnen voldoen en helderheid door de gemeente waarderen. De kosten die dit voor bedrijven meebrengt, zijn dan beperkt. Belangrijk is alle kwaliteiten, eisen en wensen van de verschillende bedrijventerreinen helder op te schrijven voor bedrijven, in één kort document met alle eisen en wensen in plaats van vier of vijf verschillende documenten. De kwaliteiten, eisen en wensen moeten – als vuistregel – in een gesprek van één uur aan een bedrijf zijn uit te leggen. Als al deze vragen met ja kunnen worden beantwoord, dan is er geen reden om bij de uitgifte van een terrein terug te komen op de eisen die van begin af aan zijn opgelegd. Dit moet immers zoveel mogelijk voorkomen worden gezien het gezichtsverlies voor de locatie, onduidelijkheid naar bedrijven en mogelijke verrommeling van het bedrijventerrein. Veel tijd steken in gesprekken met de bedrijven is de beste manier om een hoog ambitieniveau met bedrijventerreinen te stimuleren, naast het communiceren van een eenduidig pakket van eisen
25

Daarbij is verder belangrijk in de communicatie met bedrijven in te zetten op aspecten die de locatie en het vestigingsmilieu ondersteunen. Vaak moet in deze fase minder vanuit ‘moeten en sturen’ gedacht worden, maar het zo optimaal mogelijk faciliteren van klanten/bedrijven, ofwel werkgelegenheid. Het gaat om het juiste bedrijf op de juiste plaats.

5.1 Actieve communicatie richting bedrijven
Belangrijke succesfactor voor het realiseren van bepaald ambitieniveau op bedrijventerreinen is het opstellen van een kernachtig en eenduidig uitgiftebeleid, waarbij accountmanagers bij de start van het bedrijfscontact een eenduidig pakket van eisen en wensen meegeven aan bedrijven.

voorbeeld als de economie verslechtert? is een eventueel lagere afzet als gevolg van hoge vestigingseisen verwerkt in de opbrengstenkant van de grondexploitatie? zijn de eisen regionaal afgestemd om oneigenlijke concurrentie te reduceren? zijn de eisen uit te leggen aan bedrijven?

en wensen. Meedenken met ondernemers en suggesties doen en alternatieven bieden voor zijn gebouw en kavel. Maar ook, indien een bedrijf niet past, wijzen op alternatieven in gemeente en regio en doorverwijzen naar een makelaar. De gemeente Oss werkt bijvoorbeeld met uitgebreid en actief accountmanagement, waarbij transparantie en een ondernemersvriendelijke aanpak centraal staan. Voor zover het te beïnvloeden is lijkt het slim om zorg te dragen voor launching customers (eerste klanten voor een bedrijventerrein) die zeer goed passen bij het locatieprofiel. Zo wordt de toon direct gezet en is voor iedereen zichtbaar wat voor locatie wordt beoogd. Het is slimmer om bij de beginfase van de uitgifte alleen bij zeer goed passende kandidaten PR-activiteiten te ondernemen rondom de vestigingsbeslissing. Ook in regionaal verband kan de marketing en communicatie rondom de uit te geven bedrijventerreinen worden opgepakt, zeker als de bedrijventerreinentypologie regionaal is afgestemd. Door internetsites met het complete regionale aanbod op basis van de vastgestelde locatietypen kunnen bedrijven goed inzicht worden geboden in de opties die beschikbaar zijn op de bedrijventerreinenmarkt en de kwaliteiten ervan.

5.2 Drie beleidsopties voor beheer en handhaving: kies bewust
Gemeenten doen er goed aan het niveau van beheer en handhaving vooraf en expliciet vast te stellen, veelal gebeurt dit namelijk ad hoc. Gevolg van onvoldoende beheer en handhaving is bijvoorbeeld verkantorisering van bedrijventerreinen, of verrommeling en verslechterde uitstraling. Dit heeft soms het effect dat bedrijfsmatige activiteiten worden verdrongen op een bepaalde locatie, of dat de externe en interne bereikbaarheid van terreinen verslechtert, doordat de parkeerbehoefte sterk is toegenomen. Er zijn grofweg drie beleidsopties voor gemeenten.

1. strenge handhaving van strikte regels
Gemeenten die het van profiel veranderen van bedrijventerreinen erg vinden kunnen inzetten op strenge handhaving van voorschriften in bestemmingsplannen en andere gemeentelijke plannen. In de praktijk heeft dit overigens als consequentie dat de gemeente soms een grotere differentiatie aan bedrijventerreinentypen moet maken om alle typen gebruikers van bedrijventerreinen te kunnen faciliteren. Een andere consequentie is dat er van alle typen werklocaties meer voorraad nodig kan zijn, om te garanderen dat bedrijfsruimtegebruikers altijd terechtkunnen. Als gekozen wordt voor strenge handhaving, dan ligt een gedetailleerd bestemmingsplan voor de hand. Een gemeenteraad kan voor een bedrijventerrein een compleet gedetailleerd bestemmingsplan vaststellen. Hierin zijn bestemmingen zo nauwgezet omschreven dat de gemeente na goedkeuring van het plan hierop direct een bouwvergunning kan verlenen.

leerervaringen:
zorg voor een kernachtige, eenduidige uitgiftestrategie vanaf het begin van de uitgifte van een locatie; de vestigings- en inrichtingseisen voor bedrijven moeten overzichtelijk zijn en in korte tijd uit te leggen aan een bedrijf; voorkom dat tijdens de uitgifte het ambitieniveau en profiel van bedrijventerrein wordt bijgesteld door in voorgaande fases de marktconformiteit van de locatie te garanderen, ook in slechtere economische tijden; stem de marketing en communicatie over de bedrijventerreinen regionaal af.

26

Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid

's-hertogenBosch

De gemeente ‘s-Hertogenbosch doet aan dwingende handhaving op de bedrijventerreinen. Het aanbod van kantoorruimte op Bossche bedrijventerrein nam de laatste jaren sterk toe. Ging het tot voor kort om kantoorruimte van mindere kwaliteit voor starters en kleine bedrijven, recent werd veel bedrijfsruimte met (hoge) kantoorkwaliteit gerealiseerd. Omdat veel bedrijven op de groei bouwden en door de economische teruggang veel bedrijven failliet gingen, staat nu niet alleen veel bedrijfsruimte maar ook veel hoogwaardige kantoorruimte leeg. Dit aanbod concurreert rechtstreeks met aanbod op kantorenlocaties. Terwijl de gemeente kampt met lange wachtlijsten met inschrijvingen voor een bouwkavel, is er op de kantorenmarkt geen tekort: er zijn voldoende hoogwaardige kantorenlocaties in de stad. Tegelijkertijd ondermijnt het groot aandeel kantoorvloer het locatie- en mobiliteitsbeleid van de gemeente. Om deze redenen wil de gemeente ‘s-Hertogenbosch paal en perk stellen aan verkantorisering. Dit doet ze door actief te controleren of de eisen uit het uitgiftecontract worden gehandhaafd en daarnaast het bestemmingsplan gedetailleerd uit te werken en dit te handhaven, waardoor er weinig functieverandering of functieverlies kan plaatsvinden.

2. niets doen
Er zijn ook gemeenten die er bewust voor kiezen geen handhavingsbeleid te introduceren, om zo te profiteren van bijvoorbeeld de positieve effecten van een functieverandering. Zoals bijvoorbeeld meer werknemers per hectare en verbetering van de uitstraling in het geval van verkantorisering. Maar voor bedrijfsruimtegebruikers in de milieuhindercategorieën 3 en hoger raakt de ruimte op reguliere bedrijventerreinen op deze manier steeds verder bedreigd. Andere negatieve effecten zijn de verslechtering van de ontsluiting en de verrommeling van een terrein.

en zonder voorlopig bouwverbod (dat aan de uitwerkingsopdracht is verbonden). Aan een globaal eindplan kan een bedrijf een rechtstreeks bouwrecht ontlenen. NB: met een globaal eindplan geeft de gemeentemeer flexibiliteit, maar zijn er ook minder handvatten om een duidelijk profiel neer te zetten. Wanneer gekozen wordt voor een globaal (eind)plan kan de gemeente meer sturen met de privaatrechtelijke afspraken door middel van het uitgiftebeleid.

arnheM

Als gekozen wordt voor niets doen, dan ligt het voor de hand om te kiezen voor een globaal bestemmingsplan. In een globaal bestemmingsplan geeft de gemeenteraad een globaal kader waarbinnen burgemeester en wethouders de bevoegdheid hebben om bestemmingen concreet aan te wijzen (uitwerkingsplicht). De gemeenteraad beperkt zich tot een programma van eisen ofwel de omvang van de verschillende bestemmingen. In een uit te werken globaal bestemmingsplan moeten die elementen worden genoemd, waardoor voor de eigenaar de hoofdlijnen van de toekomstige ontwikkeling en de economische bruikbaarheid voldoende worden bepaald. Daarnaast kan de gemeenteraad een globaal eindplan vaststellen zonder uitwerkingsplicht
De gemeente Arnhem let op flexibiliteit: kleurverandering komt voort uit wensen uit de markt. Een te streng bedrijventerreinenbeleid, waarin uitsluitend naar de bedrijfscategorie wordt gekeken om te beoordelen of een gebruiker voldoet aan de vestigingseisen die in het bestemmingsplan geformuleerd zijn, wordt volgens de gemeente Arnhem door marktontwikkelingen ingehaald en blijkt in de praktijk steeds moeilijker uitvoerbaar. Handhaving van voorschriften in bestemmingsplannen bleek lastig. Gedeeltelijk verkleuren van bedrijventerreinen kan soms ook een bijdrage leveren aan intensivering van het stedelijk gebied en aan de verfraaiing van het stadsbeeld. Op bedrijventerreinen met een label ‘modern gemengd bedrijventerrein’ wordt daarom ook beperkte kantorenontwikkeling toegestaan.

27

3. op sommige terreinen streng handhaven, op andere niet
Daarnaast is het mogelijk om te kiezen voor differentiatie in het handhavingsbeleid, afhankelijk van de bedoelingen met en situatie op het type terrein.

leerervaring:
Voor de meeste gemeenten zal deze laatste strategie de beste zijn afhankelijk van het doel dat per terrein wordt beoogd en van de huidige situatie. Het belangrijkste is dat er een expliciete keuze over de handhaving (per terrein) wordt gemaakt in plaats van een ad hoc beleid.

28

Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid

Bijlage: voorbeelden van gemeenten en regio’s die al werken met een vraaggestuurd bedrijventerreinenbeleid
In deze bijlage zetten we leerzame voorbeelden van vraaggestuurd bedrijventerreinenbeleid op een rij. We concentreren ons hierbij op gemeenten en regio’s die een of meerdere aspecten van vraaggestuurd beleid implementeren: vraagprognose, segmentering, bedrijventerreinentypologie, regionaal en/of samenhangend bedrijventerreinenbeleid

we selecteerden hIerVoor acht geMeenten en regIo’s dIe hIerMee actIef werken of hIerMee onlangs aan de slag gIngen.

1. geMeente den Bosch

• segmentering • afstemming

bestaande en ontwikkeling van nieuwe bedrijven-

terreinen
• bedrijventerreinentypologie • regionale

2. geMeente gronIngen

afstemming • afstemming bestaande en ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen

3.geMeente haarleMMerMeer

• vraagprognose • bedrijventerreinentypologie • afstemming

bestaande en ontwikkeling van nieuwe bedrijven-

terreinen

4. regIo arnheM-nIjMegen

• vraagprognose • bedrijventerreinentypologie • regionale

bedrijventerreinenstrategie

5. regIo haaglanden

• bedrijventerreinentypologie • regionale

bedrijventerreinenstrategie

29

6. regIo noordzeek anaalgeBIed

• vraagprognose • bedrijventerreinentypologie • afstemming

bestaande en ontwikkeling van nieuwe bedrijven-

terreinen

7. regIo rIVIerenland

• vraagprognose • bedrijventerreinentypologie • segmentering

8. regIo t wente

• vraagprognose • bedrijventerreinentypologie • segmentering

geMeente ’s-hertogenBosch

segMenterIng

De segmentering van bedrijvigheid door de gemeente ’s-Hertogenbosch is gebaseerd op netwerken: netwerken van bedrijven die gebruik maken van elkaars restproducten en economische netwerken, passend in de clustering van de economie: •imagomanagement; •ketenmanagement; •autosnelwegmanagement; •multimodaal segment; •hindersegment; •woonwerk segment; •overig.

afsteMMIng B e s ta a n d e e n nIeuwe BedrIjVenterreInen

’s-Hertogenbosch kampt net als veel gemeenten met schaarste aan bedrijventerrein. Uitgangspunt in de bedrijventerreinenstrategie is herstructurering en inbreiding op bestaande terreinen. En daarnaast een uitgiftebeleid volgens ‘het juiste bedrijf op de juiste plek’, waarbij ruimte-extensieve bedrijven en regionaal georiënteerde bedrijven doorverwezen worden naar de regionale bedrijventerreinen.

Onderdeel van de bedrijventerreinenstrategie van ’s-Hertogenbosch zijn actieve herstructurering en acquisitie. Hiermee prioriteert zij haar bestaande bedrijventerreinen en maakt ontwikkeling van nieuwe tot sluitstuk in het uitgifteproces. Daarnaast worden bedrijventerreinen in de regio ingezet voor bedrijven, waarvan huisvesting niet in de gemeente kan worden gehonoreerd (ruimte-extensieve bedrijven en regionale bedrijven).

In de nieuwe segmentering blijft wel een aanzienlijke vraag naar het traditionele gemengde terrein openstaan. Deze categorie bedrijven past niet of slechts ten dele op de nieuwe terreinen. Zij zullen zich moeten orienteren op de mogelijkheden op de bestaande bedrijventerreinen. En indien hier geen plaats is op de regionale bedrijventerreinen in Waalboss. 30

Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid

l e e r e r Va r I n g

Segmentering is een belangrijk instrument om op een bedrijventerrein of een deel ervan een homogene kwaliteit en samenstelling van bedrijvigheid te realiseren. Afhankelijk van haar doelstelling kan een gemeente een andere indeling hanteren. De vraag is dan welk criterium een gemeente accent wil geven in haar beleid.

geMeente gronIngen

BedrIjVenterreInent ypologIe

De gemeente Groningen werkt aan een nieuwe bedrijventerreinentypologie. Hierdoor wordt beter ingespeeld op de praktijk van bedrijfsvestiging. Met name de grote groep van ‘productie’-bedrijven met een groot aandeel kantoorvloer, kan hiermee beter worden bediend. Het bestaande beleid voor bedrijven die zich vestigen in kantoren zal niet worden losgelaten. Naast de toplocaties voor kantoren, zoals Euroborg, zal een vereenvoudigde indeling van de bedrijventerreinen komen.

regIonale afsteMMIng

De afstemming van bedrijventerreinen zal meer op niveau van de Regio Groningen-Assen plaatsvinden. Hierdoor kunnen de verschillende gemeenten zich concentreren op hun sterke punten en kan het bedrijfsleven optimaal van ruimte worden voorzien. Op dit moment wordt onder leiding van het projectbureau GroningenAssen gewerkt aan het afstemmen van de planning, het te realiseren kwaliteitsniveau en het vermarkten van de terreinen. In de afgelopen jaren heeft Groningen al goede ervaringen opgedaan met het afstemmen van bedrijventerreinontwikkeling. In samenwerking met de gemeenten Hoogezand-Sappemeer en Slochteren zijn de bedrijventerreinen Renger, voor grote logistieke dienstverleners en Westerbroek, voor watergebonden bedrijvigheid, ontwikkeld. Veel bedrijven, die in de stad zaten en kampten met ruimtegebrek, konden op deze wijze worden bediend.

afsteMMIng B e s ta a n d e e n ontwIkkelIng Va n n I e u w e BedrIjVenterreInen

Het belang van bestaande bedrijventerreinen is groot voor de gemeente Groningen. Er wordt ingezet op revitalisering van verouderde terreinen en het consolideren van de verbeterde kwaliteit. Het verbeteren van het functioneren van deze gebieden zal op termijn effect hebben op de uitgifte van nieuwe kavels. In het komende beleidsplan voor bedrijventerreinen en het nieuwe structuurplan zal deze ontwikkeling worden meegenomen. Toch zal de gemeente Groningen in de komende jaren nieuwe bedrijventerreinen blijven aanleggen. Dat heeft te maken met de groei van de stad en de afspraken met de Regio Groningen-Assen.

l e e r e r Va r I n g

Met meer aandacht voor bedrijven met een groot aandeel kantoorvloer komt de gemeente Groningen tegemoet aan de wensen van het bedrijfsleven. Deze bedrijvigheid is bovendien hoogwaardig. Overigens vraagt deze typologie ook extra aandacht voor fasering van nieuwe kantorenlocaties!

Verder heeft het introduceren van deze nieuwe typologie belangrijke consequenties voor het uitgiftebeleid en de afbakening van doelgroepen.

31

geMeente haarleMMerMeer

Vraagprognose

Op basis van de monitor van de gemeente Haarlemmermeer zal de segmentering jaarlijks aangescherpt worden en de kennis die noodzakelijk is om locaties beter af te stemmen op wensen en randvoorwaarden van de gebruikers, worden uitgebreid. De gemeente Haarlemmermeer hanteert een planperiode van maximaal negen jaar voor haar vraagprognose, in drie periodes van drie jaar opgesplitst. Per tijdvak is de vraag gedifferentieerd naar verschillende segmenten, voor zowel de kantoorlocaties als bedrijventerreinen.

BedrIjVenterreInent ypologIe

De bedrijventerreinentypologie uit 2003 van de gemeente Haarlemmermeer is gebaseerd op bereikbaarheid, representativiteit, schaalgrootte, milieuhindercategorie en functie:
• Schiphol

logistiek;

• bedrijvenparken; • kleinschalig

lokaal;

• laagwaardig.

Het segmentatiebeleid uit 1998 voldeed niet (meer) aan de wens om vraaggericht locaties te ontwikkelen.

Ook deed de gemeente onderzoek naar in de gemeente gevestigde laagwaardige bedrijven. De classificatie van laagwaardige bedrijven is gebaseerd op uiterlijke verschijningsvorm:
• ruimte

extensief;

• arbeidsextensief; • relatief • lage • hoge • geen

veel buitenopslag;

bebouwingsdichtheid (maximaal 40 procent); milieuhindercategorie (3-5); behoefte aan representativiteit.

afsteMMIng B e s ta a n d e e n nIeuwe BedrIjVenterreInen

Relatie tussen herstructurering en ontwikkeling van nieuwe locaties legt Haarlemmermeer door een verplaatsingsalternatief (uitplaatsingruimte) te bieden voor zittende bedrijvigheid, bij herstructurering. Tijdens intake gesprekken worden bedrijven hierop gewezen. Ook vrijgekomen ruimte op te herstructureren locaties wordt meegenomen in de prognose voor ontwikkeling van nieuwe locaties. De gemeente wil de vervangingsvraag zoveel mogelijk voorkomen door oude terreinen up-to-date te houden.

Specifiek voor het segment laagwaardige bedrijven is het van groot belang uitplaatsingsmogelijkheden te hebben om daarmee opwaardering van kwaliteit op te herstructureren bedrijventerreinen te kunnen garanderen. Beleid hiervoor is vastgelegd in de nota Laagwaardige bedrijventerreinen gemeente Haarlemmermeer (2004).

l e e r e r Va r I n g

Het beleid van de gemeente Haarlemmermeer biedt ruimte voor bijstelling. De monitor geeft aan wanneer bijstelling gewenst is, die vervolgens wordt doorberekend in de prognoses. Dus bijvoorbeeld bij inzet op herstructurering of bij aandacht voor laagwaardige bedrijventerreinen.

32

Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid

regIo arnheM-nIjMegen

Vraagprognose

De KAN-regio brengt regelmatig nieuwe vraagprognoses uit, voor de korte en middellange termijn (2001-2005 en 2006-2010) en lange termijn (2011-2020). Deze prognose stelt zij continu bij. De indeling van de vraag is gebaseerd op vestigingsmilieu en rijksbeleid: •gemengd; •transport en distributie; •zware bedrijvigheid.

Verder maakt de KAN-regio onderscheid in endogene (lokale) en exogene (regionale) vraag. Maar, in de praktijk vestigen sterk groeiende lokale bedrijven zich ook op regionale terreinen, waardoor dit onderscheid veelal moeilijk te maken is.

De KAN-regio segmenteert de vraag naar bedrijventerrein alsmede de terreintypen zelf op basis van schaal (lokaal of regionale opvang), activiteit en hindercategorie. Verder clustert de regio op specialisaties, een thematisch ingericht bedrijventerrein als MTC Valburg. Ook doet de regio onderzoek naar het ruimtegebruik van bedrijven en de differentiatie daarbinnen (uitgebreid onderzoek naar ruimtegebruik, gebruik van de SERladder voor zorgvuldig ruimtegebruik). De gemeente Nijmegen gebruikt ook de SER-ladder om de toekomstige ruimtebehoefte in de gemeente in beeld te brengen.

BedrIjVenterreInent ypologIe

De KAN-regio wil bedrijventerreinen zoveel mogelijk naar een bepaald vestigingsmilieu profileren waardoor clusters van bedrijvigheid en bedrijfsprocessen kunnen ontstaan. Dus: streven naar bedrijven binnen een keten. De eerste segmenteringsnota dateert van 1997, aanleiding waren de actualisering van het VINEXbeleid, uitwerking van het regionaal structuurplan en realisatie van het EuroTradePort-concept. De bedrijventerreinentypologie is gebaseerd op het rijksbeleid: •hoogwaardig; •gemengd; •lokaal; •distributie; •zwaar. Bij berekening van het aanbod is het niet mogelijk hoogwaardige en gemengde terreinen te onderscheiden, deze worden daarom samengevoegd. Het gaat in alle gevallen om bedrijven met een maximaal aandeel van circa 50 procent kantoorvloer in het bedrijfsoppervlak.

regIonale BedrIjVenterreInens t r at e g I e

In de segmenteringsnota van 1997 schat de KAN-regio de behoefte aan zware bedrijvigheid voor de toekomst groter in dan nu te huisvesten. Dus wordt gekeken naar bestaande locaties en nieuwe locaties voor bedrijventerreinen bestemd voor zware bedrijvigheid.

Overigens kiest de gemeente Nijmegen voor maatwerk in oplossingen voor zware bedrijvigheid, waarbij op bestaande terreinen ruimte wordt gemaakt voor opvang van ‘verplaatsingsurgenten’.

33

l e e r e r Va r I n g

De KAN-regio segmenteert de vraag naar bedrijventerrein alsmede de terreintypen zelf. Dit na uitgebreide analyse van vraag en aanbod. Zo kan zij zo optimaal mogelijk aansluiten bij die vraag. Ook heeft de regio onderzoek gedaan naar het ruimtegebruik van bedrijven en de differentiatie daarbinnen (uitgebreid onderzoek naar ruimtegebruik, gebruik van de SER-ladder).

Verder segmenteert de regio op basis van schaal (lokaal of regionale opvang), activiteit en hindercategorie. Voordeel hiervan is, dat verdere segmentering meer op maat gesneden is voor bedrijventypen. Het is een combinatie tussen aanbodgerichte en vraaggerichte typologie. Verder clustert de regio op specialisaties, een thematisch ingericht bedrijventerrein als MTC Valburg.

regIo haaglanden/den haag

BedrIjVenterreInent ypologIe

De nieuwe bedrijventerreinentypologie van de gemeente Den Haag is gebaseerd op het uitgangspunt verschijningsvorm, zowel van het pand als de omgeving:

• werkterrein; • modern bedrijventerrein; • eersteklas bedrijvenpark.
Daarnaast zijn er zeer specifieke doelgroepen die een aparte typologie vereisen.

De komende tijd zal de regio Haaglanden een keuze maken, op basis van advies, over een bedrijventerreinentypologie, vraag- en aanbodanalyse. De regio zal zich hier binnenkort over uitspreken.

regIonale BedrIjVenterreInens t r at e g I e

Inmiddels is de regio Haaglanden volop bezig met het opstellen van een bedrijventerreinenstrategie. Haaglanden wil in de regio afstemmen over vraag-aanbodanalyse en typologie. De regio staat nu voor een bestuurlijke keuze.

l e e r e r Va r I n g

Een typologie naar verschijningsvorm dwingt te kijken naar kwaliteiten van locaties en deze te vertalen naar de wensen van bedrijven. Welk type bedrijven is geïnteresseerd in een bepaalde locatie en wat zijn hun huisvestingswensen en -eisen?

Met een regionale bedrijventerreinenstrategie kunnen eenduidige terreintypen ontstaan, die aansluiten bij de wensen en eisen van regionale bedrijvigheid. Een juiste regionale terreintypering maakt de regio ook aantrekkelijker voor bedrijven. Meer variëteit betekent meer kwaliteitsverschil in het aanbod en dus meer keuzemogelijkheid. Zo is er voor elk bedrijf een passende locatie voorhanden.

Daarnaast heeft een regionale bedrijventerreintypologie het voordeel dat er meer duidelijkheid ontstaat over het aanbod van verschillende typen terreinen, zodat bijvoorbeeld overaanbod voorkomen kan worden. Daarnaast kunnen ambitieniveaus bij een eenduidige regionale classificatie in praktijk eenvoudiger gerealiseerd worden. 3

Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid

regIo noordzeek anaalgeBIed

Vraagprognose

In het Noordzeekanaalgebied (NZKG) is de ruimtebehoefteraming gebaseerd op ontwikkelingen in werkgelegenheid. De ruimtebehoefte is geraamd in drie stappen:
• bepalen

ruimtevragende werkgelegenheid; ruimtevraag werkgelegenheid; ruimtebehoefte met terreinquotiënten.

• verdeling • bepaling

De ruimtebehoefte van kadegebonden bedrijven is apart bepaald met behulp van goederenstroomprognoses (de bedrijfsruimtevraag in het NZKG is dusdanig specifiek, dat de CPB-ruimtebehoefteraming onvoldoende handvatten biedt voor effectief beleid).

Eén van de uitgangspunten van het bedrijventerreinenbeleid van het NZKG is ‘het juiste bedrijf op de juiste plaats’. Daarbij gaat het om kadegebonden bedrijven op natte terreinen, maar ook logistieke bedrijven op een logistiek terrein of een bedrijf met restwarmte naast een bedrijf dat deze energie kan gebruiken. Om dit goed te kunnen realiseren wordt in het Masterplangebied altijd een beperkte restruimte gehouden om bedrijven op het juiste terrein te kunnen huisvesten.

BedrIjVenterreInent ypologIe

In de behoefteraming is de toekomstige vraag naar bedrijventerrein opgesplitst in vijf typen bedrijventerreinen:
• gemengd • modern

plus (voor zware industrie);

gemengd (reguliere gemengde terreinen); terreinen;

• logistieke

• bedrijvenparken; • zeehaventerreinen

(kadegebonden, havengebonden en droge zeehaventerreinen).

afsteMMIng B e s ta a n d e e n nIeuwe BedrIjVenterreInen

Overigens gebeurt programmering van nieuwe bedrijventerreinen op regionale schaal. Zo moeten bestaande terreinen eerst volledig worden benut voor de aanleg van nieuw terrein (zo is bijvoorbeeld de locatie Wijkermeerpolder aangewezen als strategische reservelocatie en vereist ontwikkeling van deze locatie een apart planologisch besluit op basis van de monitoring van de uitgifte en de herstructurering op de bestaande terreinen). De jaarlijkse monitor bedrijventerreinen geeft inzicht in (soms onvoorziene) resultaten van herontwikkeling en herstructurering. Aangetoond is dat door herontwikkeling van eerder uitgegeven terrein in de afgelopen vijf jaar 80 hectare kadegebonden terrein is gewonnen, waardoor de reservelocaties pas later hoeven te worden aangesproken.

l e e r e r Va r I n g

Herontwikkeling van bestaande (verouderde) bedrijventerreinen kan tot ruimtewinst leiden, waardoor nieuwe terreinen minder snel hoeven te worden ontwikkeld.

35

regIo rIVIerenland

Vraagprognose

In 2001 deed de Kamer van Koophandel onderzoek naar de bedrijventerreinenbehoefte bij bedrijven in het Rivierenland. Het onderzoek gaf resultaten over uitbreidings- en verplaatsingsbehoefte en gewenste kavelgroottes van bedrijven. De ruimtevraag is ingedeeld naar sector.

BedrIjVenterreInent ypologIe

De bedrijventerreinentypologie in de regio Rivierenland is gebaseerd op schaal en functie:
• lokaal

bedrijventerrein: kavelgrootte 0,25 hectare; bedrijventerrein: kavelgrootte 0,5 hectare;

• subregionaal • regionaal

bedrijventerrein: kavelgrootte vanaf 0,5 hectare en bedrijven van buiten de regio.

Zowel voor lokale als subregionale bedrijventerreinen geldt, dat de bedrijvigheid moet passen in de beeldkwaliteit. Volgens het principe van segmentering zijn de begrippen aard en schaal in een Convenant uitgewerkt in de aandachtpunten: beeldkwaliteit, sociaal-economische binding, omgevingsinvloed en kavelgrootte.

Voor het Rivierenland geldt een beperkend vestigingsbeleid. Dit betekent, dat het slechts in beperkte mate is toegestaan om bedrijven van buiten de regio te huisvesten. In de nota ‘Koersen op Kwaliteit’ is daarom bij vestiging van buiten Rivierenland het criterium ‘meerwaarde voor Rivierenland’ opgenomen.

In de nota ‘Koersen op Kwaliteit’ van 1998 spraken de gemeenten in Rivierenland met elkaar af het zwaartepunt in de ontwikkeling en het beheer van bedrijventerreinen te leggen bij (sub-)regionale bedrijventerreinen in Tiel, Geldermalsen/Culemborg, Zaltbommel en Druten. In het Convenant Bedrijventerreinen Rivierenland zijn deze afspraken verder geconcretiseerd.

segMenterIng

Bedrijven die zich willen vestigen op regionaal bedrijventerrein Medel worden aan drie criteria getoetst:
• effect

van de vestiging op de regionale werkgelegenheid: differentiatie en (streefaantal) minimaal 30

arbeidsplaatsen per hectare;
• herkomst

van bedrijven: opvang van lokale, subregionale en regionale bedrijven, die naar aard en schaal

niet (meer) passen bij lokale en subregionale bedrijvenlocaties;
• duurzaamheid:

aankoop van grond op Medel betekent verplichte deelname aan het parkmanagement.

Voor regionaal bedrijventerrein Medel zijn onlangs meer foto’s in het beeldkwaliteitplan opgenomen, zijn het verkeersplan en het marketing en acquisitiebeleid aangepast om ook bovenregionaal bedrijven te werven (ook bovenregionale profilering: presentatie als bovenregionaal bedrijvenpark). Onder meer als gevolg van een recent uitgevoerde behoefteberekening van de Kamer van Koophandel en de ervaringscijfers van het Industrieschap is het uitgiftebeleid van regionaal terrein Medel teruggeschakeld. Doelstelling is nu 10 hectare per jaar uit te geven. Nu worden ook kleinere kavels (vanaf 300-500 m²) uitgegeven, in plaats van minimaal 2.400 m², wat het voorheen was.

36

Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid

l e e r e r Va r I n g

De gemeenten in Rivierenland profiteren met het convenant maximaal van selectief en gezamenlijk bedrijventerreinenbeleid. Hiermee kunnen ze het juiste bedrijf de juiste plaats bieden en voldoende ruimte voor lokale en regionale werkgelegenheid. De gemeenten delen niet alleen kosten en risico’s, maar ook de baten. Per cluster maken gemeenten nadere afspraken over onder meer de behoefte, het aanbod, de fasering en de revitalisering van de bedrijventerreinen.

Met het convenant binden de gemeenten in Rivierenland zich aan een regionaal bedrijventerreinen- en uitgiftebeleid. Het convenant maakt de afspraken bindend en dus duurzaam en toetsbaar.

regIo twente

Vraagprognose

De gemeenten Enschede en Hengelo besteden veel aandacht aan marktverkenning en doelgroepbepaling voor hun bedrijventerreinen. Hieronder twee belangrijke verkenningen:

• Voor bedrijventerrein Westermaat Campus liet Hengelo een uitgebreide doelgroepbepaling uitvoeren.
Kernpunten hierin waren: omvang en structuur van het bedrijvenbestand, opname van bedrijfsruimte en huisvestingseisen.

• Voor Regionaal Bedrijventerrein Twente (RBT 1 ) werd een uitgebreide ruimtebehoefteraming gemaakt in de
gemeenten Almelo, Borne, Hengelo en Enschede. Kernpunten hierin waren: de ruimtebehoefte, uitgesplitst naar type bedrijvigheid en uitgaande van de voorwaarden gesteld voor vestiging op RBT, de wenselijkheid van voorzieningen op RBT onder bedrijven en de gewenste kavelgrootte. Hiervoor werd gebruik gemaakt van historische uitgiftecijfers, regionale prognosemodellen, onderzoek naar ruimtegebruik en terreincoëfficiënten. Dit om goed in beeld te krijgen welke ruimtevraag er onder bedrijven in Twente is. Aanvullend werd in Twente een regionale steekproef onder gebruikers van bedrijfsruimte gehouden, over hun kenmerken, locatie- en huisvestingswensen en -eisen.

37

BedrIjVenterreInent ypologIegeMeente enschede

Enschede deelt haar bedrijventerreinen in naar segmenten. Ten eerste worden de bedrijventerreinen ingedeeld naar de type activiteiten die op het terrein kunnen plaatsvinden. Wanneer slechts een beperkt aantal sectoren of bedrijfstakken zich kan vestigen op een terrein, wordt dit gerangschikt als thematisch terrein. Voorbeelden zijn het Business & Science park, Transportcentrum en Kennispark. Overige terreinen zijn gemengd, dat wil zeggen dat hier een diverse samenstelling van bedrijven is gevestigd of zich kan vestigen. Een tweede indelingscriterium is de uitstraling van het terrein en van bedrijven. Hiervoor zijn verschillende kwalificaties: standaard en modern. Een derde onderscheid betreft de schaal. Kleinschaliger terreinen hebben kavels van circa 1.000 tot 5.000 m², met een minimum kavelmaat van circa 500 m² en maximum van 1 hectare. De grootschalige terreinen hebben kavels die tot 2 hectare kunnen gaan. Gemiddeld zullen de kavels tussen 5.000 en 10.000 m² groot zijn. De zeer grootschalige bedrijven die meer dan 2 hectare nodig hebben, worden verplicht doorverwezen naar het regionale bedrijventerrein (RBT). Hieruit ontstaat de volgende segmentering:

• thematisch; • grootschalig standaard gemengd; • kleinschalig standaard gemengd; • grootschalig modern gemengd; • kleinschalig modern gemengd; • regionaal gemengd grootschalig; • internationaal.

segMenterIng

De gemeenten Almelo, Borne, Hengelo en Enschede kiezen ervoor niet aan alle bedrijven ruimte te bieden binnen de gemeentegrens. Voor grootschalige bedrijvigheid wordt het Regionaal Bedrijventerrein Twente (RBT) ontwikkeld. Dit is een gezamenlijke ontwikkeling van bovengenoemde gemeenten met de provincie Overijssel. Het RBT is een hoogwaardig en grootschalig terrein van 180 hectare (120 hectare netto uitgeefbaar). Het bedrijventerrein is bedoeld voor grotere arbeidsextensieve bedrijven (minimaal 2 hectare). Overigens geldt een verplichte doorverwijzing voor bedrijven die aan het profiel voldoen.

l e e r e r Va r I n g

De gemeente Enschede hanteert voor nieuwe bedrijventerreinen een criterium van minimaal 50 arbeidsplaatsen per hectare. Dit om de terreinen die nog kunnen worden uitgegeven zo optimaal mogelijk te benutten.

Het RBT is bedoeld voor bedrijven in de logistiek, transport, distributie en industrie. Met dit terrein willen de gemeenten en de provincie een impuls geven aan de werkgelegenheid in Twente. Al deze bedrijven leveren ook indirecte werkgelegenheid op, zoals bij toeleveranciers elders in de regio. Het terrein biedt de mogelijkheid om grote ruimtevragers in Twente te houden of naar de omgeving te halen. Daarnaast versterkt het de concurrentiepositie van de regio. Zo ontstaat een samenhangend, gedifferentieerd en hoogwaardig aanbod aan bedrijventerreinen en bedrijvenmilieus.

Bijzonder is dat wanneer gemeenten niet doorverwijzen volgens de afspraken die hierover gemaakt zijn (zie hierboven bij het RBT), is vastgelegd dat men een deel van de grondopbrengsten afdraagt aan het regionale fonds dat is opgericht. Het gaat om 25 procent van de grondopbrengsten bij de eerste ‘overtreding’. Dit percentage wordt bij iedere volgende ‘overtreding’ met 15 procent opgevoerd.

1 De gemeenten Almelo, Borne, Enschede en Hengelo (de partners van Netwerkstad Twente) en de provincie Overijssel willen samen het Regionaal

38

Bedrijventerrein Twente (RBT) ontwikkelen, exploiteren en beheren. Het wordt een grootschalig terrein van ongeveer 180 hectare (netto uitgeefbaar terrein 120 tot 130 hectare) in de buurt van Almelo.

Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid

SenterNovem voert beleid uit voor verschillende overheden op het gebied van innovatie, energie & klimaat en milieu & leefomgeving en

Programma informatie
Om de verspreiding van kennis over bedrijventerreinen een stevige impuls te geven, werkt SenterNovem in opdracht van het Ministerie van Economische Zaken aan de opzet van het Kennisplatform Bedrijventerreinen. Het doel van het Kennisplatform is het leveren van een bijdrage aan het oplossen van hiaten in de beschikbaarheid en toegankelijkheid van kennis over de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen en de herstructurering van bestaande bedrijventerreinen. Om te voorzien in de kennisbehoefte van de doelgroepen (bedrijfsleven, lagere overheden en intermediaire organisaties) ontwikkelt het Kennisplatform kennisproducten en worden netwerkbijeenkomsten georganiseerd.

draagt zo bij aan innovatie en duurzaamheid. Meer informatie: www.senternovem.nl

SenterNovem Kennisplatform Bedrijventerreinen Catharijnesingel 59 Postbus 822 3503 RE Utrecht Telefoon 030 239 35 53 www.senternovem.nl/dbt Fax 030 231 6 91 dbt@senternovem.nl

Tekst: Stec Groep en SenterNovem De foto’s in deze brochure zijn beschikbaar gesteld door: Gemeente Zaanstad (foto Honing) Gemeente Zwolle (2x) Provincie Zeeland (Skypictures) Stichting Beheer Bedrijventerreinen Uden

December 2005

Hoewel deze publicatie met de grootst mogelijke zorg is samengesteld, kan SenterNovem geen enkele aansprakelijkheid aanvaarden voor eventuele fouten. Bij publicaties van SenterNovem die informeren over subsidieregelingen geldt dat de beoordeling van subsidieaanvragen uitsluitend plaatsvindt aan de hand van de officiële publicatie van het besluit in de staatscourant.