Voorbeeldenboek

“Herstructurering en ondernemers”

In opdracht van: Industriële Technologie Steden Overleg In samenwerking met: Ministerie van VROM, Ministerie van EZ, VNO-NCW en MKB-Nederland

Den Haag, 14 december 2004

Inhoudsopgave
Blz.

Inleiding

1

Bonar Floors

Zaanstad

7

MCB

Eindhoven

10

MGT

Tilburg

13

Bargermeer

Emmen

16

Blz.

De Wieken

Hoogeveen

19

Océ

Venlo

22

De opbouw van het voorbeeldenboek is gebaseerd op de fase van het project. Aan de verschillende projecten zijn de volgende kleuren toegekend:

Initiatieffase Plan/uitwerkingsfase Uitvoeringsfase

Inleiding

Achtergrond
Het Industriële Technologie Steden Overleg (ITSO) heeft sinds 1999 de krachten gebundeld om te komen tot een gezamenlijk pleidooi voor de industrie. ITSO wisselt de kennis en ervaringen op lokaal niveau uit om de industriële ontwikkeling te versterken. Een van de onderwerpen die de steden onder de aandacht willen brengen, is het “creëren van nieuwe ruimte binnen bestaande ruimte”. De aandacht richt zich daarbij op het herstructureren en intensiveren van locaties van individuele bedrijven. Het motto daarbij is ‘werk voor werk’. Dit betekent dat de locaties voor (industriële) bedrijven, ook na herstructurering, behouden blijven.

Vanuit het kabinet Balkenende II heeft de noodzaak tot herstructurering weerklank gevonden in verschillende nota’s. In de Nota Ruimte (Ministeries VROM, LNV, V&W en EZ, 2004) is vastgesteld dat bedrijventerreinen niet altijd meer voldoen aan de huidige eisen. De herstructureringsopgave zou het aanzien van de stedelijke gebieden kunnen gaan verbeteren en bovendien aan een belangrijk deel van de ruimtevraag naar wonen en werken voldoen.

ITSO

1

Een nadere uitwerking van de herstructureringsplannen is opgenomen in het Actieplan bedrijventerreinen (Ministerie EZ, 2004). Daarin worden 49 nationale topprojecten aangewezen voor versnelde ontwikkeling van nieuwe terreinen en voor het verbeteren van verouderde terreinen. Voor wat betreft deze verouderde terreinen worden financiële middelen en organisatorische ondersteuning aangeboden om een stevige impuls te geven.

Pilot herstructurering
Twaalf Industriële en Technologie steden, verenigd in ITSO, zijn zich bewust van de belangrijke opgave om haar eigen (veelal industriële) bedrijventerreinen te herstructureren. In deze steden zijn de opgaven omvangrijk en complex. In totaal heeft ITSO zes gemeenten en bedrijven bereid gevonden om gezamenlijk te zoeken naar creatieve oplossingen voor het herstructureren van bestaande industriële bedrijven. De zes projecten liggen verspreid over het land. Het gaat om de gemeenten Venlo (Océ), Emmen (meerdere bedrijven), Eindhoven (MCB), Hoogeveen (Philips e.a.), Zaanstad (Bonar Floors) en Tilburg (Melis Metaalgieterijen, e.a.). In zes ITSO steden zijn interessante en illustratieve voorbeelden gevonden die in de pilot herstructurering nader worden belicht en beschreven.
Gemeente Hoogeveen • • • Gemeente Zaanstad • • • Tuftonlocatie (6,5 ha) 1 bedrijf gevestigd 90 personen werkzaam De Wieken (17,5 ha) 5 bedrijven gevestigd 580 werkzame personen Gemeente Emmen • • Bargermeer (53 ha) 4 (leegstaande) bedrijven

Gemeente Eindhoven • • • MCB (10 ha) 1 bedrijf gevestigd 10 personen werkzaam Gemeente Venlo • • • Venlo Noord (45 ha) Meerdere bedrijven Ca. 2.000 werkzame personen

Gemeente Tilburg • • • MGT (Indicatie 5 ha) 5 bedrijven gevestigd 135 personen werkzaam

ITSO

2

De zes projecten hebben een eigen specifieke doelstelling geformuleerd om de mogelijkheden te achterhalen van het creëren van ruimtewinst. De verschillende doelstellingen zijn in de onderstaande figuur verwerkt en vormen de basis voor dit voorbeeldenboek.
Belangrijk onderdeel in het project Bargermeer is het onderzoeken van de mogelijkheden van ruimte intensivering bij diverse private partijen op verschillende strategische locaties. Bonar Floors wil de kavel op de Tuftonlocatie herstructureren en intensiveren. Er kan niet voorbij worden gegaan aan de aangrenzende ontwikkelingen. De Wieken kent vijf stakeholders die streven naar intensivering. De herstructurering wordt samen met meerdere partijen tot een realistisch plan verwerkt.

ITSO Pilotproject herstructurering

MCB beschikt over strategische grondreserve. Het bedrijf heeft nog geen plannen voor uitbreiding, dus is het mogelijk om de grond tijdelijk in te gebruiken.

Het MGT complex is een binnenwijks bedrijventerrein. Het bundelen van de krachten van het bedrijfsleven zorgt voor een ondernemersvisie op de ambities.

In Venlo-Noord liggen verschillende gebouwcomplexen van Océ. Mogelijkheden en potenties van intensivering van de activiteiten binnen het gebouwcomplex worden bezien.

De zes projecten zijn de afgelopen tijd onderzocht en hebben geleid tot zes verschillende projectplannen. De resultaten zijn verwerkt in het voorliggende voorbeeldenboek met de belangrijkste lessen aan de hand van sprekende illustraties en achtergronden. Daarnaast is een koepelrapport opgesteld waarin uitgebreider op de verschillende projecten wordt ingegaan en algemene en specifieke lessen worden getrokken. De pilot herstructurering biedt aanknopingspunten voor andere herstructureringsprojecten en geeft aanleiding om vervolgacties uit te stippelen door het opstellen van concrete investerings- en actieplannen. De projecten hebben nieuwe ingangen gevonden die als een handreiking kunnen gelden. Gezien de diversiteit van de herstructureringsprojecten worden niet alleen verschillende vragen beantwoord. Ook worden vraagstukken vanuit een verschillend perspectief bekeken, beoordeeld en beantwoord. Zo zijn er diverse accenten gelegd bij de ervaringen rondom het opzetten van een goede gezamenlijke visie, de manier, constructie en structuur van de organisatie of het traject tot een operationeel plan.
ITSO

3

Al met al voldoende achtergronden om de juiste antwoorden bij de juiste situatie te vinden. Bij het traject van herstructurering is beheer net zo belangrijk als visie en ontwikkeling. Dit betekent dat tijdens het proces aandacht moet zijn voor het maken van afspraken zodat ook na de (her)ontwikkeling de kwaliteit gewaarborgd blijft. Dit kan bijvoorbeeld door het oprichten van een parkmanagementorganisatie. De invulling van zo’n organisatie rondom parkmanagement kan de betrokkenheid van ondernemers in een vroeg stadium vergroten. Binnen deze organisatie kunnen namelijk concrete acties en projecten worden gerealiseerd. Vanuit dit draagvlak kunnen vervolgens structurele projecten worden opgezet. In algemene zin spelen drie aanbevelingen een rol bij toekomstige herstructureringsprojecten. Deze punten zijn in de onderstaande figuur aangegeven en zijn in het koepelrapport nader uitgewerkt.

Aandachtspunten bij herstructurering

Door in te zetten op goede afstemming, samenwerking en interactie tussen de betrokken partijen, komen de oplossingsrichtingen vanuit een breed draagvlak en vertrouwensbasis naar voren

Eenvoudige oplossingen zorgen voor verbetering van de kwaliteit en uitstraling

Door braakliggende kavels, herindeling van de gebouwen/kavels en (tijdelijk) gebruiken van elkaars grond/opstal wordt extra ruimte gecreëerd voor nieuwe bedrijvigheid
ITSO

4

Ontwikkel een gezamenlijke visie

Verschillende ondernemers ontwikkelen nauwelijks een lange termijn visie zeker waar het hun vestigingslocatie betreft. Dit betekent veelal een ‘botsing’ van culturen met aan de ene kant een overheid die 10 à 15 jaar vooruit denkt en aan de kant de ondernemer waarbij de dagelijkse bedrijfsvoering de meeste energie vergt. Hier dient bij het opstarten van een herstructureringsproces nadrukkelijk rekening mee te worden gehouden. Het gaat om het gelijkschakelen van de verschillende ‘tijdshorizonnen’ van overheid en bedrijfsleven. Dit is mogelijk als overheden acties zichtbaar te maken (door het zoeken naar laaghangend fruit) en het bedrijfsleven wordt geprikkeld mee te denken met visieontwikkeling. Een eenduidige visie van bedrijven en gemeente zal het herstructureringsproces versneld in gang zetten en de betrokkenheid en het draagvlak vergroten. In het herstructureringstraject blijkt vaak wederzijdse onduidelijkheid te bestaan over de toekomstplannen van de bedrijven en de ambities en plannen van de gemeente. Duidelijke eisen vanuit de betrokken partijen geven richting aan de mogelijke ontwikkelingsmodellen en aan de uiteindelijke afweging van het voorkeursmodel. Ondernemers hechten veel waarde aan het hebben en houden van een grondpositie en strategische reserves aangezien bedrijfseconomische omstandigheden en stedenbouwkundige ontwikkelingen voor veranderingen zorgen met effect op de huisvesting. In overleg met de bedrijven moet duidelijk worden welke voorwaarden bedrijven stellen aan het (tijdelijk of permanent) beschikbaar stellen van deze restruimte. De herstructureringsopgave moet op maat worden toegespitst op de situatie, de omgeving en niet te vergeten de verschillende bedrijven. Ook kleine en eenvoudige oplossingen leveren een bijdrage aan herstructurering. Behapbare maatregelen en acties zorgen voor (snel) succes. Externe factoren (zoals veiligheid en milieu) spelen een belangrijke rol en leggen beperkingen op vanuit de omliggende omgeving op de ontwikkelingsplannen. Deze maatregelen, van het algemeen (maatschappelijk) belang, moeten goed met de bedrijven worden gecommuniceerd en bij de ontwikkelingsrichtingen worden betrokken.

Creëer duidelijkheid

Breng randvoorwaarden in beeld

Maatwerk is belangrijk Zet in op kleine zichtbare acties Benader de externe factoren als kansen

ITSO

5

Zorg voor continuïteit van de bedrijfsvoering

Continuïteit van het bedrijfsproces tijdens de herstructurering is voor de bedrijven van groot belang (liefst op de desbetreffende locatie).

Houd rekening met marktontwikkelingen Marktontwikkelingen bepalen het bedrijfsbeleid en investeringsplannen. Deze kunnen sterk wisselen per bedrijf. Zet een heldere structuur op De herstructurering van omvangrijke en complexe bedrijventerreinen (>100 ha) is een proces waarbij de aandacht uit moet gaan naar de organisatiestructuur en de betrokkenheid van ondernemers binnen deze structuur. In complexe situaties waarbij verschillende grondeigenaren betrokken zijn, kan er sprake zijn van tegenstrijdige belangen van de betrokkenen (bedrijven en gemeente). Efficiënt ruimtegebruik wordt door de ondernemers positief gewaardeerd, maar het mag niet te veel kosten.

Houd rekening met verschillen Beperk de kosten

De verschillende conclusies, lessen en aanbevelingen tonen in de diversiteit aan dat er voor het herstructureren van terreinen, kavels en gebouwen geen blauwdruk bestaat. Er is geen eenduidige weg om te herstructureren. Het gaat om maatwerk aangezien de bestaande contouren (fysiek, bestemmingsplan en milieu) en de wensen/eisen van stakeholders op alle locaties verschillend zijn. Met de geleverde achtergronden vanuit de ervaringen van de projecten, kunnen andere herstructureringsprojecten in de toekomst gebaat zijn.

ITSO

6

Bonar Floors Zaanstad

Bonar Floors Zaanstad

Projectnaam Deellocatie ITSO Omvang terrein (ha) Type bedrijven Totale omvang werkgelegenheid

Tuftonlocatie Bonar Floors 6,5 ha fabricage vloerbedekking en entree systemen 90 personen

Achtergrond en doel Bonar Floors heeft op de Tuftonlocatie een gebouw van 3,5 ha in haar bezit. Daarnaast wordt 3 ha van de kavel niet benut. Het kritische bezien van de huidige bedrijfsvoering toont aan dat een efficiëntere inrichting van het gebouw en de kavel mogelijk is. Het bedrijf Bonar Floors is bereid om deel te nemen aan een verbetering van de inrichting van de kavel en wil eventueel daartoe elders op de kavel nieuwbouw realiseren. De plannen moeten in overleg met de vier andere grondpartijen en de gemeente worden afgestemd. Het doel is het benutten van de ruimte op de hele kavel en het zoeken naar een nieuwe invulling voor de resterende ruimte.

Contactgegevens Projectleider: Cees-Jan Pen Contact: Gemeente Zaanstad Tel. 075 - 6553186 Informatie: Oranjewoud, Kolpron (2003), Haalbaarheidsonderzoek herontwikkeling Tuftonlocatie

ITSO

7

Knelpunten en randvoorwaarden De ontwikkeling van de gehele kavel rondom Bonar Floors moet rekening te houden met de bedrijfsvoering van Bonar Floors, de posities van de verschillende betrokken partijen, de omgevingskenmerken en de wet- en regelgeving. Dit betekent dat voordat de ontwikkelingsmogelijkheden voor de locatie op een rij zijn gezet, een overzicht is gemaakt van de verschillende interne en externe voorwaarden. Deze voorwaarden zijn in de onderstaande tabel op een rij gezet.

Interne voorwaarden Beleidskaders Bestemmingsplan Bouwhoogte (max. 15 meter) Bebouwingspercentage (max. 80%) Compensatie verhard oppervlak met water Realiseren van nieuwbouw op het huidige terrein

Externe voorwaarden Aangrenzende LPG station (milieu afstandsnorm) Aangrenzende Forbo fabriek (geur) Cultuurhistorische bebouwing Geluidscontour (spoor en weg) Bodemverontreiniging

Deze tabel laat zien dat de ontwikkeling van de locatie niet zomaar voorbij kan gaan aan de omgeving, zoals het aangrenzende LPG station en de Forbo fabriek. Deze belangrijke omgevingskenmerken bepalen de kaders van de ontwikkelingsrichtingen.

Oplossingsrichtingen Aan de hand van de verschillende randvoorwaarden, zijn enkele ontwikkelingsmodellen opgesteld. In de vier modellen worden de Bonar fabriek, woningen, woon-werkpanden, kleinschalige bedrijfspanden, bedrijfsverzamelgebouwen en natuur op verschillende plekken op de kavel ontworpen. Vervolgens hebben drie overwegingen bij de afweging van deze vier verschillende modellen een rol gespeeld: 1 2 3 Vanwege geluid, geur, bodem, vigerend bestemmingsplan en veiligheid wordt afgezien van woningbouw op deze locatie; Binnen de beleidskaders is er geen ruimte voor kantoren en detailhandel; Vanuit planologische overwegingen ligt de invulling van kleinschalige bedrijvigheid en Bonar Floors het meest voor de hand, rekening houdend met afstandzones, bouwhoogtes en bebouwingspercentages.
8

ITSO

Resultaten In overleg is gekozen voor een voorkeursmodel (zie nevenstaand figuur). Dit betekent dat Bonar Floors elders op de kavel nieuwbouw gaat realiseren, zonder dat de bedrijfsvoering daarbij onderbroken hoeft te worden. De panden voor kleinschalige bedrijven worden, gezien de marktomstandigheden, gefaseerd ontwikkeld. De gehele locatie is verontreinigd, dus een bodemsanering is noodzakelijk voor de verschillende delen van de kavel. Er is gekozen voor een kostenbesparende oplossing waarbij een afsluitende verhardingslaag of leeflaag wordt aangelegd. Om de veiligheid te garanderen rondom het LPG station, worden in deze risicozone een waterberging, parkeerplaatsen en kleinschalige bedrijfsunits aangelegd.

Lessen Tijdens een herstructureringsproces is continuïteit van de bedrijfsvoering en het functioneren van belang voor de betrokken bedrijven. Belemmeringen die effect hebben op de bedrijfsactiviteiten, zullen een belangrijke doorslaggevende overweging vormen om al dan niet mee te willen werken aan het herstructureringsproces. Bedrijfseconomische omstandigheden en stedenbouwkundige ontwikkelingen zorgen dat de huisvestingseisen en -mogelijkheden in de loop van de jaren veranderen en nieuwe inzichten opleveren. Dit heeft effect op de bedrijfshuisvesting. Bedrijfspanden en kavels kunnen door deze ontwikkelingen moderner en/of efficiënter ingericht en ingedeeld worden. Dit betekent dat bij uitbreiding of verplaatsing een kleinere kavel/bedrijfspand kan worden aangekocht met een andere gebouwindeling. Op dit moment zijn nog veel bedrijven in een (te) ruim en inefficiënt ingericht gebouw gevestigd. Naast bedrijfsmatige overwegingen voor de inrichting van de kavel en het gebouw, moet ook rekening worden gehouden met externe factoren (veiligheid, milieu, stedenbouw, beeldkwaliteit). Deze externe factoren dienen meer het algemene belang dan het specifieke bedrijfsbelang. De kaders voor deze externe factoren liggen vast in overheidsbeleid.

ITSO

9

MCB Eindhoven

MCB Eindhoven

Projectnaam Deellocatie ITSO Omvang terrein (ha) Type bedrijven Totale omvang werkgelegenheid

MCB MCB 10 ha leverancier van metalen 10 arbeidsplaatsen

Achtergrond en doel Op de kavel van het bedrijf MCB wordt op dit moment 2,5 ha benut van de beschikbare 10 ha. MCB wil de kavel intensiever gaan benutten door te zoeken naar een tijdelijke invulling van deze ruimte. De feitelijke invulling van deze strategische grondreserves heeft rekening te houden met twee belangrijke randvoorwaarden.

Contactgegevens Projectleider: Trudy van Gurp Contact: Gemeente Eindhoven 040 - 2386180 Informatie: Arcadis, RSP/Van Boxtel & Partners Makelaars (2002), Invulling strategische grondreserves

ITSO

10

Knelpunten en randvoorwaarden De randvoorwaarden van de pilot hebben enerzijds te maken met de eisen van MCB en anderzijds met de randvoorwaarden vanuit de gemeente Eindhoven. Voor MCB geldt dat de grond in bezit van MCB dient te blijven en over 5 jaar opeisbaar te zijn. De intensiveringmogelijkheden worden gezocht in de uitbreiding van het huidige pand van MCB en op de overige ruimte op de kavel. De gemeente Eindhoven stelt daarnaast haar voorwaarden met betrekking tot het gemeentelijke beleid en het vigerend bestemmingsplan. Beide voorwaarden zijn opgenomen in een afwegingsmodel dat tijdens de studie als toetsingskader heeft gediend.
Afwegingscriterium Werkgelegenheidsaspect Veiligheidsaspect Passend in gemeentelijk beleid Passend in GDC-gebied (bestemmingsplan) Flexibiliteit bedrijf Definitie Mate waarin het beschreven model direct op het Goederen Distributie Centrum (bedrijventerrein) arbeidsplaatsen genereert. Inschatting van het veiligheidsrisico voor personen die zich binnen de risicocontour van het bedrijf Hoek Loos bevinden. De mate waarin het model past in het sociaal-economisch beleid van de gemeente Eindhoven. Mate waarin het model aansluit bij de activiteiten die door reeds op het GDC gevestigde bedrijven worden ondernomen. Het gemak (gemeten in kosten en inspanning) waarmee MCB hun terrein en de eventuele opstallen na verloop van tijd weer kan aanwenden voor eigen gebruik.

Voor- en nadelen voor bedrijf Bouwtechnische mogelijkheden hui- Voor wat betreft de bouwtechnische mogelijkheden van het huidige pand van MCB is de fundering, de constructie en de vorm nader onderzocht. dige pand De mate waarin MCB hinder ondervindt van parkeren en auto’s, vrachtwagens en/of kleine distributiewagens. Parkeren De mate waarin MCB hinder ondervindt van af- en aanrijdend verkeer op het terrein. Verkeersbewegingen De mate van voordeel die MCB eventueel ondervindt van de vestiging van een bepaalde activiteiten op hun terrein. Synergie

Oplossingsrichtingen De bedrijfseconomische voorwaarden en de gemeentelijke beleidsplannen vormen de basis bij het opstellen van drie marktmodellen. Het is een selectie van drie economische activiteiten die passen binnen de locatie van MCB. De drie activiteiten zijn: stadsdistributie, parkeren/opslag en assemblage/productie. Deze drie marktmodellen zijn op basis van een afwegingsmodel getoetst.

ITSO

11

Resultaten Het afwegen van de verschillende voorwaarden van MCB en de gemeente Eindhoven, heeft aangetoond dat het meest wenselijke marktmodel, het minst haalbaar was en vice versa. Er is vervolgens besloten om de haalbaarheid als uitgangspunt te kiezen. Dit heeft geleid tot het uitwerken van een voorkeursmodel. Dit model combineert de beste elementen uit de haalbare marktmodellen. Binnen de risicocontouren van een nabijgelegen bedrijf, wordt een parkeerterrein gerealiseerd (met een specifiek gedeelte voor vrachtwagens en personenwagens). Dit terrein wordt in het groen gepakt om een aantrekkelijke verschijningvorm te bewerkstelligen.

Buiten de risicocontouren wordt een productie- en assemblagehal gebouwd (licht gearceerde rechter gebouw op nevenstaand figuur). MCB zal binnen haar klantenkring een mogelijke gebruiker zoeken of mogelijk zelf de ruimte gaan gebruiken door een vestiging elders te verplaatsen naar deze locatie.

Lessen Binnen de bedrijfvoering en de aankoop van een locatie, houden bedrijven rekening met groei en krimp, zodat ze op eigen terrein flexibel in kunnen spelen op nieuwe ontwikkelingen. Het tijdelijk inrichten van reserveruimten is mogelijk, maar zorgt voor de nodige criteria van de bestaande bedrijven en de nieuw aan te trekken bedrijven. Dit vergt de nodige inpassing, aanpassing en afstemming. Het integreren van wenselijke en haalbare ontwikkelingsmogelijkheden is niet altijd mogelijk. Uiteindelijk zal een keuze moeten worden gemaakt tussen de beste elementen van verschillende ontwikkelingsmogelijkheden rekening houdend met de belangrijkste randvoorwaarden.
ITSO

12

MGT Tilburg

MGT Tilburg

Projectnaam Deellocatie ITSO Omvang terrein (ha) Type bedrijven Totale omvang werkgelegenheid

Kanaalzone Tilburg Melis Gieterijen Tilburg (MGT) 5 ha divers 135 personen

Achtergrond en doel In de loop van de jaren is door stedelijke uitbreiding van Tilburg het bedrijventerrein Kanaalzone midden in de stad komen te liggen met kleinschalige bedrijven. De herstructureringsopgave is in twee delen gesplitst: revitalisering van de openbare ruimte en herstructurering van de private gronden. Tussen 1992 – 2000 is het eerste opgave in gang gezet. Voor de pilot herstructurering is het proces en het traject voor de herstructurering van de private gronden opgestart. Het bundelen van de krachten van de private partijen is het uitgangspunt door het formuleren van acties om de locatie te herprofileren. Om dit te bereiken worden in de pilot de herontwikkelingsmogelijkheden van de verschillende partijen verkend.

Contactgegevens Projectleider: Jacques Engelen Contact: Gemeente Tilburg 013-5428811 Informatie: Buck Consultants International (2004), Kansen voor de Kanaalzone

ITSO

13

Knelpunten en randvoorwaarden Op de locatie zijn vijf bedrijven gevestigd. Uit de inventarisatie is naar voren gekomen dat deze bedrijven economisch goed functioneren, tevreden zijn met de huidige locatie en mogelijkheden zien ter verbetering van het terrein. De randvoorwaarden van de ondernemers ten aanzien van de herontwikkeling van hun gronden zijn: de bedrijfseconomische ontwikkelingen, investeringen in (nieuwe) locatie en binding met de locatie. De gemeente heeft de ambitie om de huidige werkfunctie met wonen te mengen. Daarbij doet zich een dilemma voor: aan de ene kant wil de gemeente de industriële werkgelegenheid behouden, maar aan de andere kant wenst de gemeente dat een aantal bedrijven vertrekken en nieuwe en kleinere bedrijven worden aangetrokken.

Oplossingsrichtingen Aan de hand van de ondernemersvisie op de ontwikkelingsmogelijkheden van het terrein en de ambities van de gemeente Tilburg, zijn twee streefbeelden opgesteld, opgesplitst in een aantal deelvarianten. Deze twee scenario’s zijn intensief met de ondernemers besproken: Revitalisering (door inbreiding of inbreiding en vernieuwing) Herprofilering (door verplaatsing en vernieuwing bedrijven, thematisering bedrijvigheid of combinatie met wonen) In nauw overleg met de bedrijven en de gemeente, is een van de varianten verder uitgewerkt om de contouren van de ontwikkelingsrichting scherp te krijgen. Bovendien is het voorstel gedaan om het proces via een ontwikkelingsmaatschappij te laten verlopen waarin gronden en gebouwen worden verenigd.
ITSO

14

Resultaten De uitkomsten van de verschillende overleggen met de bedrijven en de gemeente hebben geleid tot het selecteren van een meest wenselijk streefbeeld voor de locatie: ambachtskwartier in combinatie met wonen. Dit betekent dat de toekomstige bedrijfsactiviteiten moeten voldoen aan de eisen van beperkte milieuhinder, beperkte schaalgrootte en een kantoorachtige invulling met een hoge beeldkwaliteit. Het gebied zou idealiter in een keer moeten worden gesloopt zodat nieuwbouw gerealiseerd kan worden. De doelstelling om de industriële werkgelegenheid op de locatie te behouden, kan niet langer gehandhaafd blijven gezien de ontwikkelingsplannen. Het is de vraag of de huidige bedrijven eenvoudig elders op het bedrijventerrein Kanaalzone kunnen worden overgeplaatst. Het streefbeeld is niet verder uitgewerkt tot een toekomstige schets van het gebied. Op basis van de uitkomsten van de discussie is resultaat geboekt door de ondernemerskrachten te bundelen vanuit het gezamenlijk geformuleerde streefbeeld. In overleg met de gemeente Tilburg moeten de vervolgafspraken worden afgebakend en vastgesteld.

Lessen

Een herstructureringsproces kan alleen goed van de grond komen als de ondernemers in een vroeg stadium bij het proces worden betrokken. Dit houdt tevens in dat beide partijen (gemeente en bedrijven) eenduidige uitspraken moeten doen over de toekomstige ontwikkelingen. De gemeente communiceert helder en open welke stedenbouwkundige plannen gerealiseerd zullen gaan worden. De bedrijven geven openheid in zaken over mogelijke verhuisplannen. Met deze informatie kan het herstructureringsproces versneld in gang worden gezet en specifiek de aandacht uitgaan naar de oplossingen voor de mogelijk conflicterende ontwikkelingen van gemeente en bedrijven. Op het moment dat duidelijkheid bestaat over het hoe, wat en wanneer van herstructurering, kan de interesse bij ondernemers worden gepolst omtrent het opzetten van een ontwikkelingsmaatschappij.
ITSO

15

Bargermeer Emmen

Bargermeer Emmen

Projectnaam Deellocatie ITSO Omvang terrein (ha) Type bedrijven Totale omvang werkgelegenheid

Bargermeer Allied Locatie, Locatie KGAT en Draka locatie Circa 53 ha (Bargermeer totaal is 650 ha) divers 12.000 arbeidsplaatsen (op totale terrein)

Achtergrond en doel Het bedrijventerrein Bargermeer wordt gekarakteriseerd als matig tot slecht. Delen van het terrein zijn sterk verouderd en er is duidelijk kwaliteitsverlies opgetreden. De herstructureringsopgave is omvangrijk en complex. Binnen de totale herstructureringsproblematiek op het terrein zijn er vier afzonderlijke locaties die in handen zijn van private partijen, waarvoor binnen de context van deze pilot herstructurering aandacht wordt gevraagd. Het betreft locaties langs de rondweg van Emmen waar kansen liggen voor ruimte-intensivering. Vandaar dat verschillende deelacties en maatregelen zijn vastgesteld om het terrein in zijn geheel te verbeteren. Op het terrein zijn enkele zogenaamde ‘restruimten’, zoals braakliggende terreinen, bedrijfsreserveringen en opslagruimte aanwezig. Deze gedeelten van het bedrijventerrein zorgen voor een slechte uitstraling en onderbenutting van de ruimte. Het project heeft het doel het om (tijdelijk) deze grond/opstallen met elkaar te delen en te zoeken naar mogelijkheden om de ruimte intensief te benutten.. Contactgegevens Projectgroep: Dhr. Van der Mark (Ondernemingskring) Dhr. Holterman (Vereniging Parkmanagement) Dhr. Groot (Syntens Meppel) Projectleider: Dhr. Smid (Gemeente Emmen) Contact: bahco@emmen.nl Tel. 0591 – 689408 Informatie: Oranjewoud (2002), Masterplan BAHCO en www.emmen.nl Oranjewoud (2004), Pilot ruimte-intensivering Bargermeer
ITSO

16

Knelpunten en randvoorwaarden De randvoorwaarden van de herstructureringsopgave zijn vastgelegd in het Masterplan BAHCO (Bargermeer Herstructureren Collectief Ondernemen). Aan de hand van een organisatiestructuur zijn deelacties opgesteld. De deelactie voor het pilotproject moet samen met de verschillende grondeigenaren worden uitgewerkt.

De ruimtelijke knelpunten zijn in kaart gebracht, waarbij is gezocht naar de locaties waar intensiveringsmogelijkheden nader kunnen worden verkend (zie kaart hiernaast). Het vervolgens in beweging krijgen van de betrokken ondernemers/grondeigenaren was het tweede knelpunt.

Betrokkenheid en draagvlak van de ondernemers is een belangrijke randvoorwaarde vanuit de gemeente. Op het moment dat ondernemers het belang van herstructurering niet inzien, is het hele herstructureringsproces niet of nauwelijks in gang te zetten.

Oplossingsrichtingen Om het overzicht te houden op de mogelijke acties en maatregelen is een werkgroep Ruimtelijke Inrichting ingesteld. In deze werkgroep zitten vertegenwoordigers van de gemeente en het bedrijfsleven. Om meer draagvlak en betrokkenheid te bereiken, zijn gesprekken gevoerd over de mogelijkheden voor de (intensieve) ontwikkeling van de locatie en het aftasten van de mogelijkheden om de ruimtelijke kwaliteit op het terrein en van het gebouw te verbeteren. Bovendien is een vereniging voor parkmanagement opgericht. Via deze vereniging worden concrete acties en projecten in gang gezet en snel zichtbaar. Dit vormt de basis voor het verder uitwerken, opzetten en opstarten van structurele projecten in het kader van de herstructureringsopgave.
ITSO

17

Resultaten De gesprekken tussen de werkgroep en de ondernemers hebben geleid tot het bijeenbrengen van de betrokken partijen en het uitwisselen van elkaars opvattingen over de ruimte-intensivering op de verschillende kavels. Aan de ondernemers is duidelijk gemaakt dat grote economische effecten te behalen zijn. Door het uitwerken van interessante projecten binnen de parkmanagementorganisatie zijn de ondernemers in beweging gekomen. Afhankelijk van de haalbaarheid van het project kan gerekend worden op een ruimtewinst van maximaal 37 ha uitgeefbare hectare bij een gemiddelde uitgiftepercentage van 70%. Dit betekent bovendien dat op deze locaties nieuwe bedrijvigheid en dus werkgelegenheid kan ontstaan. Uitgaande van een gemiddelde van 35 arbeidsplaatsen per ha, kan dit een directe werkgelegenheid van 1.300 banen opleveren en ongeveer 700 afgeleide arbeidsplaatsen in de regio. Het proces is gaande en de ontwikkelingen zien er positief uit. Twee locaties zijn inmiddels herontwikkeld met nieuwe en hoogwaardige bedrijfsactiviteiten. Voor het KGAT terrein en Draka terrein zijn inrichtingsplannen opgesteld (zie planschets). Eén intensiveringslocatie (Allied) is niet revitaliseerbaar. Dit heeft te maken met een geschil tussen de huidige en voormalige eigenaar over de juridische aansprakelijkheid over de kosten van de sanering.

Lessen
Ma ste r plan

De aanpak voor de herstructurering wordt zowel organisatorisch, thematisch als ruimtelijk en in overzichtelijke parten met een achterliggende organisatie georganiseerd met vertegenwoordigers van de gemeente en het bedrijfsleven. De oplossingsrichtingen zijn divers en kunnen op deze manier op maat worden toegespitst op de verschillende eisen en de wensen van de eigenaren. Het draagvlak wordt vergroot door het snel realiseren van concrete resultaten. Echter samenwerking om onderbenutte ruimte te delen, is niet voor de hand liggend. Deze ruimte functioneert als tijdelijke opslag of als oudedagsvoorziening voor bedrijven. De gemeente staan aan de zijlijn indien zij geen grond bezit of tot onteigening over gaat.
ITSO

Stuurgroep

Projectcoördinatie

Werkgroepen

Subwerkgroepen

18

De Wieken Hoogeveen

De Wieken Hoogeveen

Projectnaam Deellocatie ITSO Omvang terrein (ha) Type bedrijven Totale omvang werkgelegenheid

De Wieken De Wieken 17,5 ha divers 580 arbeidsplaatsen

Achtergrond en doel Op een deelterrein van het bedrijventerrein De Wieken worden vijf grootschalige kavels niet optimaal benut. Daarbij komt dat door economische ontwikkelingen bij de gevestigde bedrijven sprake is van ruimte-overschot, extensief ruimtegebruik of verplaatsing van de productievestiging naar een andere locatie. Bovendien vormt het terrein een barrière in de stad, zowel stedenbouwkundig als infrastructureel gezien. Twee redenen voor de gemeente om te zoeken naar mogelijkheden om het gebied een impuls te geven met een vernieuwde uitstraling en nieuwe bedrijvigheid. Het doel van het pilotproject voor De Wieken is het bereiken van medewerking van stakeholders en het ontwikkelen van een gezamenlijke visie, voor het deelgebied rondom Philips.

Contactgegevens Projectleider: Gea Weerts Contact: Gemeente Hoogeveen Tel. 0528-291761 Informatie: Grontmij (2004), Scan revitalisering; BCI (2004), Herstructurering bedrijventerreinen

ITSO

19

Knelpunten en randvoorwaarden De ontwikkelingvisie van De Wieken moet inspelen op de huidige en toekomstige ontwikkelingen van de bedrijven op het terrein. De gemeente wil bewust redeneren vanuit de mogelijkheden van intensivering van de bedrijven. Dit houdt in dat de volgende randvoorwaarden tot uitgangspunt zijn gekozen: mogelijkheden voor bedrijven om hun activiteiten verder te laten groeien; mogelijkheden voor intensiever ruimtegebruik door optimalisatie op bedrijfs- en terreinniveau; handhaving van het industriële karakter van de locatie; handhaving c.q. uitbreiding industriële werkgelegenheid; acceptabele kosten; samenwerkingsnoodzaak tussen bedrijven en gemeente.

Oplossingsrichtingen Om de bedrijfseconomische omstandigheden van de bedrijven scherp te krijgen, zijn individuele gesprekken gevoerd met de verschillende bedrijven. Vervolgens zijn de bevindingen van de individuele uitgangssituaties op een creatieve manier ingepast in twee scenario’s: 1 Verankeren en optimaliseren
Philipscomplex wordt gesplitst : ruimte voor doorsteek

2

Open en gemengd

RBM Plastics (Nor mbeheer) –terrein wordt bebouwd (bedrijve ncentrum)

Impress optimaliseert indeling (deels gebruikmakend van terrein RBM. RUMA locatie krijgt nieuwe industriële invulling.

ITSO

20

Resultaten Voor wat betreft de medewerking van de stakeholders is de doelstelling van de pilot behaald. Door de gesprekken met de bedrijven zijn de huidige en toekomstige bedrijfsontwikkelingen als basis genomen. Tevens is de pilot voor de Wieken geslaagd in het opstellen van de ontwikkelingsrichtingen voor het gebied. Dit heeft nog niet geleid tot een definitieve keuze voor een van de twee ontwikkelingsrichtingen, maar dat zal tussen de bedrijven en de gemeente Hoogeveen verder worden afgestemd en vastgesteld. Zowel de gemeente als de bedrijven kiezen voor een herstructurering waarbij: de industriële aard van het terrein gehandhaafd blijft; indien mogelijk het ruimtegebruik geïntensiveerd wordt (in de wetenschap dat dit eigenlijk alleen op het deel van Normbeheer mogelijk is); de infrastructuur verbeterd wordt (verbetering van de bestaande weg achter Philips en Impress en doortrekking van de bestaande weg van Impress langs het kanaal achter Sent Waninge naar de Kanaalweg); de ontsluiting verbeterd wordt (doorsteek Philips bebouwing naar Industrieweg); meer aandacht gegeven wordt aan de fysieke aankleding van het terrein (groenvoorziening, onderhoud bestaande bebouwing, infrastructuur, verlichting etc.).

Lessen Bedrijven hebben los van de gemeentelijke beleidsplannen met vestigingslocaties, een eigen bedrijfsstrategie en investeringsplanen te maken. De bedrijfseconomische ontwikkelingen spelen voor de bedrijven een belangrijkere rol dan de gemeentelijke plannen. Het inpassen van gemeentelijke plannen binnen de bedrijfsmogelijkheden, voorkomt dat bedrijven wegvluchten naar een andere locatie. Het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit kan ook in kleine stappen worden gehaald. Eenvoudige herstructureringsoplossingen dragen (hetzij tijdelijk) ook bij aan een verbetering van de uitstraling. Eenvoudige acties zijn bijvoorbeeld het verbeteren van de infrastructuur, aandacht voor fysieke aankleding van het terrein zoals groen, onderhoud aan gebouwen en infrastructuur en verlichting. De haalbaarheid van herstructurering kan worden geraamd door de kosten (op basis van de kosten voor de projecten of een kostenkengetal) en de baten (kwantitatief en kwalitatief) tegen elkaar af te zetten.

ITSO

21

Océ Venlo

Océ Venlo

Projectnaam Deellocatie ITSO Omvang terrein (ha) Type bedrijven Totale omvang werkgelegenheid

Venlo-Noord Océ 45 ha high tech bedrijven ca. 2.000 arbeidsplaatsen

Achtergrond en doel Binnen Venlo Noord liggen enkele gebouwencomplexen van Océ Technologies. De gebouwen van Océ zijn gedateerd en investeringen zijn nodig om de levensduur van de panden te verlengen c.q. te komen tot een herbestemming. Bovendien zijn de leegstaande panden van Océ overwegend niet-multifunctioneel en vereisen aanpassingen om de gebouwen klantspecifiek te maken. De bedrijfsactiviteiten uit sommige complexen kunnen door Océ geconcentreerd of verplaatst worden. Dit betekent dat enkele gebouwen beschikbaar komen voor de herontwikkeling van een aangrenzende woonwijk en bedrijfsruimten. Het doel van het project is enerzijds het verkrijgen van meer inzicht in de kansen en ontwikkelingsmogelijkheden in Venlo-Noord gelet op de potenties van het Océ-bedrijventerreincomplex en anderzijds de herstructurering van het bedrijventerrein ‘de Veegtes’.

Contactgegevens

Projectleider: Tom Orval Contact: Gemeente Venlo Tel. 077 - 3596107 Informatie: Royal Haskoning, (2004), Venlo-Noord: kansen benutten. De meerwaarde van herstructureren en inbreiden.

ITSO

22

Knelpunten en randvoorwaarden

Het project in het kader van de pilot herstructurering omvat niet alleen de herontwikkeling van Océ. Een randvoorwaarde is het bekijken van de herstructurereingsmogelijkheden van dit terrein in samenhang met de ontwikkelingen in Venlo-Noord. Het betreft de samenhang tussen Océ, de omliggende woonwijk en het bedrijventerrein ‘de Veegtes’. Dit betekent dat ruimtewinst zowel door bedrijven als door woningen zou kunnen worden benut, afhankelijk van de ligging en de marktkansen van het Océ vastgoed. De tweede randvoorwaarde is het versterken van de kenniscomponent in de lokale economie. Vandaar dat het onderzoek specifiek de mogelijkheden naar de ontwikkeling van een kennispark heeft onderzocht.

Oplossingsrichtingen Om in te spelen op de mogelijkheden van nieuwe toekomstige gebruikers van enkele gebouwcomplexen, zijn marktprofielen opgesteld van de panden (zoals oppervlakte, bouwconstructie en kosten). Aan de hand van deze profielen is vast komen te staan of de panden voor distributie, productie, zakelijke diensten of overige sectoren gebruikt kunnen worden. Bovendien is rekening gehouden met de vraag naar bedrijfsruimte, het type activiteiten en concurrerende locaties binnen de gemeente Venlo. Naast de herontwikkeling van enkele complexen van Océ, is het project in een breder kader geplaatst door een aangrenzende woonwijk en bedrijventerrein ‘de Veegtes’ integraal en functioneel mee te nemen. Dit heeft geresulteerd in drie instrumenten: inbreidingstrategie Océ (voor wonen en werken), herstructurering bedrijventerrein de Veegtes en zonering en segmentering van ‘de Veegtes’ tot een high-tech industrial park.
ITSO

23

Resultaten Het onderzoek naar de complexen van Océ heeft aangetoond dat er geen marktbasis is voor de ontwikkeling van een kennispark met een aanjaagfunctie voor Océ. De belangrijkste redenen daarvoor zijn het ontbreken van een kennisinstelling en een R&D imago. De inbreidingstrategie van Océ kan ruimte creëren in het aanpalende woongebied en ruimte opleveren op het bedrijventerrein ‘de Veegtes’. Daarnaast kan via zoneren/segmenteren een complementaire bedrijventerreinontwikkeling in gang worden gezet op het bedrijventerrein ‘de Veegtes’. Dit levert kwaliteitsverbetering op en een profilering van het terrein tot een high-tech industrial park. Deze bevindingen hebben ertoe geleid dat drie oplossingsrichtingen zijn afgebakend voor het vastgoed van Océ en kunnen in onderlinge samenhang en integraal worden benaderd: herbestemmen van de gebouwen tot bedrijfsverzamelgebouw, high-tech productie of als schuifruimte voor huidige ondernemers van ‘de Veegtes’; sloop van de gebouwen en transformatie naar wonen; ruimtewinst creëren op ‘de Veegtes’ en deze inzetten voor kwalitatieve upgrading door interne zonering en meervoudig ruimtegebruik.

Nieuwe ontwikkelingen

Herstructurering

Meervoudig ruimtegebruik

De functionele samenhang tussen de ontwikkelingen van de woonwijk, Océ en bedrijventerrein ‘de Veegtes’ heeft geleid tot een integrale benadering van de oplossingsmogelijkheden (zie figuur).

Segmentering

Lessen Het verbeteren van bestaande bedrijfspanden voor nieuwe functies door herstructurering, is afhankelijk van de functionaliteit van het gebouw. Zonder grote aanpassingen van het pand, kunnen soortgelijke activiteiten plaatsvinden. Echter als nieuwe bedrijfsactiviteiten moeten worden aangetrokken, dan zijn wel grote aanpassingen nodig. Voor het verkennen van de opties voor de invulling van de bestaande panden is een helder vastgoedprofiel van het pand nodig. Een integrale visie zorgt voor een functionele samenhang tussen enkele functies (zoals wonen, werken en recreëren) in het desbetreffende gebied en binnen de gemeentegrenzen. De ontwikkeling wordt afgestemd met andere (bedrijventerrein)locaties en tot een complementaire omgeving ontwikkeld door zonering en segmentatie. Het gebied krijgt daardoor een specifiek profiel.
ITSO

24