Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

Opgesteld op verzoek van: Gemeente Vianen Opgesteld door: ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Tilburg / Den Haag, februari 2003

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

Inhoudsopgave

Samenvatting en conclusies 1. Inleiding ........................................................................................................................1
1.1 1.2 1.3 Aanleiding en doel............................................................................................. 1 Aanpak ............................................................................................................. 2 In deze rapportage ............................................................................................ 3

2. Huidige situatie op de bedrijventerreinen in Vianen ........................................4
2.1 2.2 Inleiding............................................................................................................ 4 Kenschets......................................................................................................... 4 2.2.1 Grootschalig gemengd bedrijventerrein ..................................................... 4 2.2.2 Doelgroepen ............................................................................................ 7 2.2.3 Aard van de bebouwing ............................................................................ 8 Beleid ............................................................................................................... 9 Conclusies ........................................................................................................ 9

2.3 2.4

3. Bedrijfsruimtemarkt ................................................................................................ 10
3.1 3.2 Inleiding.......................................................................................................... 10 Aanbod........................................................................................................... 10 3.2.1 Huidig aanbod ....................................................................................... 10 3.2.2 Kwantitatieve aanbodtrends .................................................................... 12 Vraag ............................................................................................................. 14 Confrontatie va n vraag en aanbod.................................................................... 16 Oorzaken van leegstand.................................................................................. 17 Toekomstig aanbod ......................................................................................... 20 Conclusies ...................................................................................................... 23

3.3 3.4 3.5 3.6 3.7

4. Kantorenmarkt ......................................................................................................... 25
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 Inleiding.......................................................................................................... 25 Aanbod........................................................................................................... 26 Opname ......................................................................................................... 29 Confrontatie .................................................................................................... 31 Oorzaken van leegstand.................................................................................. 31 Toekomstig aanbod ......................................................................................... 33 Conclusies ...................................................................................................... 34

5. Beleidsaanbevelingen............................................................................................ 36

Bijlagen

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

Samenvattende conclusies

Aanleiding en doel
Op het bestaande bedrijventerrein Vianen is sprake van leegstand. Leegstand van bedrijfsruimte roept vragen op bij de gemeente. Wat is er op het bedrijventerrein aan de hand? Waarom wordt die ruimte moeilijk opgevuld? Is het de kwaliteit van het bedrijventerrein die tekort schiet, waardoor Vianen minder in de belangstelling komt te staan bij bedrijven? Of is er sprake van een overaanbod aan kantoor- en bedrijfsruimte in Vianen en de regio? Is de aanleg van een nieuw bedrijventerrein dan nog wel nodig? Door al deze vragen is bij de gemeente de behoefte ontstaan aan inzicht in: • • • • de omvang van de leegstand (in vergelijking met concurrerende gemeenten als Houten, Nieuwegein en IJsselstein); de oorzaken van de leegstand; de onderliggende – huidige en toekomstige- ontwikkelingen aan de vraag- en aanbodzijde van de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt in Vianen en de omliggende regio; oplossingsrichtingen teneinde de leegstand structureel terug te dringen.

Jones Lang LaSalle en ETIN Adviseurs hebben gezamenlijk dit onderzoek uitgevoerd. Door middel van data-analyse over vraag en aanbodcijfers, marktkennis van beide bureaus, interviews met beleggers, ontwikkelaars en makelaars die actief zijn op het bedrijventerrein Vianen en daarnaast interviews met enkele bedrijven op het bedrijventerrein is een beeld verkregen van de situatie op het bedrijventerrein. Omdat de markt voor bedrijfsruimte en kantoren verschilt, zijn deze twee segmenten apart bekeken.

Leegstand van bedrijfsruimten
Vianen heeft een omvangrijk bedrijventerreinareaal. Het bedrijventerrein Vianen is met 160 ha één van de grotere terreinen in de provincie Utrecht. Op het terrein zijn circa 200 bedrijven gehuisvest, waar ruim 7.000 mensen werken. Belangrijkste typen activiteiten zijn de handel en zakelijke dienstverleners. Grotere landelijk opererende bedrijven als ECI, Miele, Aktiesport ed. hebben zich hier gevestigd. Centrale ligging in Nederland en goede bereikbaarheid over de snelwegen maken Vianen een strategische vestigingsplaats voor dergelijke activiteiten. Omvang leegstand op Vianen komt overeen met landelijk beeld Hoewel Vianen een aantrekkelijke vestigingslocatie kan zijn voor bepaalde doelgroepen is er toch sprake van leegstand. De vraag is waarom deze ruimte niet opgevuld wordt? Bovendien bestond bij de gemeente de indruk dat de leegstand op het bedrijventerrein Vianen hoog zou zijn. De cijfers laten evenwel zien dat de leegstandsituatie in Vianen op hetzelfde niveau ligt als het landelijk gemiddelde van 7%. Hoewel het regionale gemiddelde op 5% ligt doen de buurgemeenten IJsselstein en Houten het met 7% en 6% niet (veel) beter. Alleen Nieuwegein (3%) springt er in positieve zin uit. Deze markt is duidelijk meer in trek bij bedrijven.

I

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

Opvallend voor het aanbod in Vianen is de grootschaligheid. Dit werkt dus ook door in de leegstandpercentages. Op dit moment staan er twee grote panden leeg. Laten we deze twee buiten beschouwing dan komt het leegstandpercentage uit op 4%. Het betekent dat er geen sprake is van leegstand in een groot aantal bedrijfsruimten op het terrein.

Figuur I: Leegstandpercentages van bedrijfsruimte in Vianen en de regio

Nieuwegein Houten Ijsselstein Vianen totale regio 0 2

3% 6% 7% 7% 5% 4 6 8

Bron: JonesLang LaSalle / ETIN Adviseurs

De kwaliteit van de bedrijfsbebouwing vaak genoemd als reden voor leegstand Het verouderde (vaak grootschaliger) aanbod van de bedrijfsbebouwing is moeilijk te verhuren. Het is destijds op maat gemaakt voor de toenmalige gebruiker en voldoet inmiddels niet meer aan de eisen die heden ten dage aan bedrijfsruimte worden gesteld. Aangezien er toen nauwelijks aandacht was voor flexibel bouwen, is het pand moeilijk aan te passen, met leegstand als gevolg. Bovendien ondervond Vianen concurrentie van nieuwe bedrijventerreinen (bijvoorbeeld: Rondeel in Houten) in de regio, waar moderner en veelal kleinschaliger aanbod van bedrijfsruimte te vinden was.

Figuur II: Confrontatie van gerealiseerde vraag naar en aanbod van bedrijfsruimten (1995-2002)
100000 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

vraag in de regio vraag in Vianen

aanbod in de regio aanbod in Vianen

Bron: JonesLang LaSalle / ETIN Adviseurs

II

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

Andere factoren die naar voren zijn gebracht door marktpartijen, zijn: • de uitstraling van (delen) van het bedrijventerrein. Dit heeft te maken met de kwaliteit van de openbare ruimte (beperkt groenvoorziening op met name De Hagen) en de infrastructuur (bijvoorbeeld parkeren en laden en lossen op de openbare weg). de mix van ongelijksoortige activiteiten (handel, industrie, kantoren). Dit maakt dat er geen sprake is van een duidelijk profiel van het terrein. Kantoren en bedrijfsruimte staan door elkaar. de associatie van Vianen met fileproblematiek. Deze blijkt nog steeds hardnekkig te zijn, ondanks de verbeteringen in de infrastructuur. Dit beeld wordt overigens niet bevestigd door het zittende bedrijfsleven dat Vianen juist betitelt als goed bereikbaar. de huurprijzen. In sommige gevallen zijn de lagere huurprijzen in de zuidelijker gelegen gemeenten een argument om niet in Vianen te gaan zitten. Daar staat tegenover dat het prijsniveau weer lager is dan op terreinen in Nieuwegein en Houten, waardoor er weer sprake zou kunnen zijn van een concurrentievoordeel.

• •

Economisch tij belangrijkste reden voor toename van de leegstand De leegstand neemt toe, niet alleen in Vianen maar ook in de rest van de regio. De verwachting is dat deze stijgende lijn zich in 2003 zal voortzetten. De belangrijkste reden hiervoor is het huidige economische tij. Door de stagnerende economische ontwikkeling is de vraag naar bedrijfsruimte ingezakt. Bedrijven maken pas op de plaats. Daarnaast doen zich faillissementen en inkrimpingen voor, waardoor er meer bedrijfspanden te huur komen te staan. De markt is duidelijk veranderd van een aanbiedermarkt naar een vragersmarkt, oftewel bedrijven hebben meer keus. De toekomst laat een positief beeld zien, mits… Ondanks de huidige terugval in de vraag naar bedrijfsruimte is het overall beeld voor de provincie Utrecht, waaronder Vianen, positief. De verwachting is dat tot 2010 er nog vraag zal zijn naar 410 ha. bedrijventerrein, terwijl er op dit moment nog maar 80 ha. in de regio terstond uitgeefbaar is. In Vianen zijn zelfs al jaren geen nieuwe bedrijventerreinlocaties meer beschikbaar. Dit betekent dat men in de provincie Utrecht voortvarend aan de slag moet met de realisatie van nieuwe bedrijventerreinen en de herstructurering van bestaande terreinen. Om aan deze opgave een bijdrage te leveren betekent dit voor Vianen herstructurering van bedrijventerrein Vianen en de aanleg van het nieuw aan te leggen bedrijventerrein Gaasperwaard. Oftewel werken aan het behoud van de bestaande bedrijvigheid op bedrijventerrein Vianen en door de aanleg van Gaasperwaard nieuwe ruimte bieden aan de groeiers in Vianen en vestigingsmogelijkheden bieden voor nieuwkomers. Vanuit werkgelegenheidsoptiek is de aanleg van Gaasperwaard van belang.

Leegstand van kantoorruimten
De Viaanse kantorenmarkt is van beperkte omvang. In totaal is 78.000 m² aan te merken als kantoorruimte, terwijl in Nieuwegein 450.000 m² te vinden is. Vianen wordt door de markt ook niet gezien als een echte kantorenstad. Het ontbreekt aan aansprekende kantoormilieus. Niettemin is er de afgelopen jaren de nodige nieuwbouw gerealiseerd (Lage Biezenweg en La Pallissade). In deze tijden van hoogconjunctuur was de ruimtenood groot in Utrecht en Nieuwegein en daarvan profiteerden de verder van de stad Utrecht gelegen gemeenten.

III

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

Vianen bleek in trek bij landelijk opererende zakelijke dienstverleners, die veel waarde hechten aan bereikbaarheid over de weg, zichtlocaties en een centrale ligging in het land. Daarom is de kantorenmarkt van Vianen voor bepaalde doelgroepen interessant. De leegstand op de Viaanse kantorenmarkt is, in relatieve zin, groot. Met 19% leegstand ligt Vianen ver boven het gemiddelde van de regio (8%). Landelijk is er sprake van circa 10%. Alleen IJsselstein is slechter af met 23%. In absolute zin is de leegstand niet schrikbarend hoog. Het gaat om 15.000 m², waarvan éénderde betrekking heeft op een nieuw op te leveren object van bijna 6.000 m² (La Charmille aan de Lange Dreef).
Figuur III: Leegstandspercentages van kantoorruimte in Vianen en de regio

Nieuwegein Houten Ijsselstein Vianen totale regio 0 5

6% 4% 23% 19% 8% 10 15 20 25

Bron: JonesLang LaSalle / ETIN Adviseurs

Slecht economisch tij heeft polariserend effect op de kantorenmarkt. De redenen van de leegstand in Vianen (en de haar omringende regiogemeenten) komen grotendeels overeen met die in de bedrijfsruimtemarkt. Naast de laagconjunctuur wordt de leegstand voornamelijk veroorzaakt door het ontbreken van een volwaardig kantorenmilieu. De versnipperd gelegen kantoorgebouwen kennen een voor kantoorgebruikers veelal lage omgevingskwaliteit.
Figuur IV: Confrontatie van vraag naar en aanbod van bedrijfsruimten (1995-2002)
60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002

vraag in de regio vraag in Vianen

aanbod in de regio aanbod in Vianen

Bron: JonesLang LaSalle / ETIN Adviseurs

IV

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

In de huidige periode van laagconjunctuur worden de kwaliteitsverschillen zichtbaar. In de hoogconjunctuur in de tweede helft van de jaren negentig kenden vrijwel alle bedrijfslocaties hoge opnamevolumes. De huidige neergang in de economie en vastgoedmarkt heeft een polariserend effect. Met name veel perifere locaties, die in het recente verleden konden profiteren van de economische groei en ruimtegebrek in de centrale stad Utrecht, komen als eerste in de verdrukking te staan, zo ook Vianen. Het bedrijventerrein Vianen behoort in feite tot de eerste categorie en moet concurreren met recent ontwikkelde bedrijventerreinen op korte afstand van de centrale stad, zoals bijvoorbeeld het Rondeel in Houten. De concurrentiepositie van de terreinen De Hagen en De Biezen is derhalve verslechterd door de toegenomen keuzemogelijkheden van kantorengebruikers. Een andere belangrijke oorzaak van de leegstandsproblemen is het deels verouderde aanbod. Dit is te herleiden uit het grote aandeel van eigenaar-gebruikers dat zich als eerste vestigers (in de jaren zestig en zeventig) in een ‘passend jasje’ liet hijsen. Evenals bij bedrijfsruimte werden kantoren specifiek voor de gebruiker gerealiseerd. Na vertrek van deze gebruikers bleek de incourantheid van de gebouwen, waarmee de neergaande spiraal werd ingezet. Over het algemeen geldt dat sterke locaties (zoals moderne kantorenlocaties van enige omvang in of nabij de centrale stad zoals Rijnsweerd) sterker worden en zwakke locaties zwakker. De afstand tot de centrale stad Utrecht en de mate van kantoorconcentratie spelen een doorslaggevende rol in de marktpotentie van Vianen. Het feit blijft dat de vraag van kantoorgebruikers zich in eerste instantie zal richten op de centrale stad Utrecht. Overige locaties, die in trek zullen zijn kenmerken zich door goed openbaar vervoer en/of centrumlocaties. Aangezien Vianen hierover niet beschikt, is het niet aannemelijk te veronderstellen dat de vraag naar kantoorruimte in Vianen in de toekomst structureel zal toenemen. Vianen zal zich moeten profileren met kantorenlocaties langs de snelweg, die zich in positieve zin onderscheiden qua prijs en parkeermogelijkheden.

Beleidsaanbevelingen
Welke acties kan de gemeente ondernemen om de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt van Vianen beter te laten functioneren? Herstructurering Representativiteit van de omgeving was voor kantoorgebruikers altijd al een belangrijke vestigingsplaatsfactor, maar wint ook voor bedrijfsruimtegebruikers aan belang. Dat hangt samen met de toenemende verkantorisering van bedrijfsruimte. Het bedrijfspand wordt steeds meer gezien als het visitekaartje van het bedrijf. Niet alleen de representativiteit van het pand is van belang, ook de omgeving moet er goed uitzien. Om de kwaliteit van het bedrijventerrein Vianen te verbeteren is herstructurering noodzakelijk. Herstructurering van het bedrijventerrein Vianen biedt nieuwe mogelijkheden om nieuwe bedrijven aan te trekken en daarmee het terrein te versterken. De verplaatsing van bedrijven naar bijvoorbeeld het te ontwikkelen Gaasperwaard kan de herstructurering van de bestaande terreinen bevorderen. Voor de herstructurering van Vianen is inmiddels al een Masterplan opgesteld met maatregelen ten behoeve van een verbetering van het functioneren van bedrijventerrein Vianen. Het verdient aanbeveling over te gaan tot een voortvarende uitvoering van de gewenste maatregelen.

V

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

Segmentering Voor het bedrijventerrein Vianen gelden de bestemmingsplannen De Biezen, De Hagen en Landelijk gebied Hagenstein. Deze huidige bestemmingsplannen kennen een ruime regeling voor vestiging van bedrijven en laten ook bedrijfswoningen toe. Er is geen segmentering van het terrein naar verschillende bedrijfscategorieën, waardoor een rommelig ogende mix van activiteiten is ontstaan. Het is daarom raadzaam om de concentratie van gelijksoortige activiteiten te stimuleren (kantoren, bouwmarkten, autohandelaren, etc.). Directe ligging bij de afslag van bijvoorbeeld kantoren (nabij de entree van het bedrijventerrein De Hagen) verdient aanbeveling. Segmentering komt de profilering van het terrein ten goede. Dit zou moeten gebeuren door wijziging van de bestemmingsplannen. Verbeteren imago Een goede ontsluiting over de weg is en blijft een belangrijke vestigingsplaatsfactor. Gevestigde ondernemers waarderen de relatief goede bereikbaarheid van bedrijventerrein Vianen. Desondanks heeft Vianen niet het imago goed bereikbaar te zijn. Verbeteren van het imago is wenselijk. In algemene zin dient een geïntensiveerde marketing van de terreinen, eventueel in combinatie met die van Gaasperwaard, worden gestart. Gerichte campagnes maken onderscheid tussen kantoor- en bedrijfsruimtegebruikers. Zo dienen in het kantorensegment vooral de autobereikbaarheid/parkeergelegenheid, zichtlocatie, functionaliteit van object en omgeving en de prijsstelling als ‘Unique Selling Points’ te worden gepromoot. Het vergroten van de bekendheid van Vianen als vestigingslocatie voor bedrijven Het gaat niet alleen om het imago van slecht bereikbare locatie, maar om de onbekendheid van Vianen als vestigingslocatie van bedrijven. De onbekendheid met het feit dat een kleine gemeente als Vianen een groot bedrijventerrein herbergt, waarop aansprekende namen te vinden zijn van landelijk opererende bedrijven. Het zittende bedrijfsleven is je visitekaartje. Dus laat het bedrijventerrein meer zien en laat het bedrijfsleven zich nadrukkelijk presenteren. Dat betekent werken aan meer zichtbaarheid vanaf de snelweg door o.a. meer reclamemogelijkheden. Pro-actieve houding richting ondernemers Een pro-actieve houding richting ondernemers betekent voor de gemeente regelmatig op het terrein aanwezig zijn en bedrijven bezoeken. Op die manier wordt er op een actieve en positieve manier met het bedrijfsleven contact onderhouden. Hierdoor komen ook gemakkelijker signalen aan het licht wanneer bedrijven zich niet meer prettig voelen op het terrein. Mogelijk dat de gemeente tijdig zaken kan ondernemen om te voorkomen dat deze bedrijven onnodig het bedrijventerrein verlaten en hun heil elders zoeken. Dit is een taak die veelal door de bedrijfscontactfunctionaris op zich wordt genomen. Hoewel in de gemeente Vianen een bedrijfscontactfunctionaris aanwezig is, is er onvoldoende tijd voor dergelijke zaken. Een uitbreiding van deze functie in al zijn facetten verdient aanbeveling. Pro-actieve houding richting beleggers Het probleem op een oud bedrijventerrein als Vianen is het feit dat vrijkomende bedrijfspanden verouderd zijn. De bedrijfsruimten voldoen niet meer aan de moderne tijd. Ze waren destijds voor een specifieke gebruiker gebouwd. Om deze panden weer op de markt te brengen, zullen ze aangepast moeten worden aan de eisen van de huidige gebruikers.

VI

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

Beleggers laten het hierbij vaak zitten. Het is daarom aan de gemeente om actief bij beleggers langs te gaan, die te maken hebben met langdurige leegstand, om ze te activeren om over te gaan op herontwikkeling. Subsidieregelingen Veroudering van bedrijventerreinen is een algemeen probleem in Nederland. De herstructureringsopgave is groot. Het Rijk en de provincie voorzien derhalve in financiële support bij de herstructurering van terreinen (o.a. Novem subsidie en TIPP-regeling). Het verdient aanbeveling dat de gemeente Vianen de komende tijd extra inspanningen verricht om de benodigde subsidies te verkrijgen. Verbetering bereikbaarheid openbaar vervoer Een goede bereikbaarheid per openbaar vervoer is een belangrijk kwaliteitsaspect in de beoordeling van het vestigingsmilieu. Met name voor kantoorgebruikers is dit aspect een belangrijke vestigingsplaatsfactor. Het busverkeer tussen Utrecht en zuidelijker gelegen plaatsen is goed geregeld. Het busstation Lekbrug in Vianen is daarbij een belangrijk knooppunt. De bereikbaarheid van het bedrijventerrein is van hieruit echter niet optimaal. Maatregelen ter verbetering van de bereikbaarheid per openbaar vervoer verdienen aandacht. Het initiatief vervoersmanagement en de fietsverbinding tussen busstation Vianen en bedrijventerrein De Biezen zijn stappen in de goede richting. Ook zal verbetering van de bestaande busverbindingen aan de orde moeten komen. Er zal contact opgenomen moeten worden met de op het terrein aanwezige maatschappij om te kijken of er mogelijkheden zijn om de dienstverlening te verbeteren.

VII

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

1.
1.1

Inleiding
Aanleiding en doel

De gemeente Vianen zit in een lastig parket. Aan de ene kant is er geen nieuwe grond meer beschikbaar voor de vestiging van bedrijven. In de jaren ’90 zijn de laatste percelen op het bedrijventerrein Vianen verkocht. Regelmatig moet de gemeente nee verkopen aan bedrijven die om nieuwe ruimte vragen. Met het bekend worden van de plannen voor de ontwikkeling van het nieuwe bedrijventerrein Gaasperwaard blijkt de belangstelling onder het bedrijfsleven ruimschoots aanwezig te zijn. Aan de andere kant doet de situatie zich voor dat er op het bestaande bedrijventerrein Vianen sprake is van leegstand. Er is dus wel degelijk (direct beschikbaar) aanbod, maar van bestaande, veelal verouderde bedrijfsruimten. In de gemeente roept dit vragen op over het nut en de noodzaak van de aanleg van een groot nieuw bedrijventerrein. Is er geen sprake van een overaanbod van bedrijfsruimte in de gemeente en in de regio? Of is er wel voldoende belangstelling van het bedrijfsleven voor Vianen, maar schiet de kwaliteit van de aangeboden bedrijfsobjecten of de kwaliteit van het bedrijventerrein tekort? Daarnaast bestaat bij de gemeente de indruk dat de leegstandsituatie in Vianen ernstiger is dan in omliggende gemeenten. De vraag is of dat het geval is. Bij de gemeente bestaat derhalve behoefte aan inzicht in: • de omvang en de oorzaken van deze leegstand; • de onderliggende – huidige en toekomstige – ontwikkelingen aan de vraag- en aanbodzijde van de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt in Vianen en in de omliggende regio; • oplossingsrichtingen teneinde de leegstand structureel terug te dringen. Op basis van bovenstaande vragen kan de doelstelling van het project als volgt worden geformuleerd:

Het inzicht bieden in de omvang en de oorzaken van de leegstand aan kantoor- en bedrijfsruimte op het bestaande bedrijventerrein Vianen, met als doel te komen tot beleidsaanbevelingen voor de gemeente om de leegstand terug te dringen en de markt van kantoren en bedrijfsruimten in Vianen te versterken.

1

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

1.2

Aanpak

Dit onderzoek is uitgevoerd door ETIN Adviseurs en Jones Lang LaSalle Research & Consultancy. De onderzoeksbureaus versterken elkaar: waar ETIN Adviseurs beschikt over kennis van bedrijventerreinen, zijn de makelaars-, beheer- en onderzoeksafdeling van Jones Lang LaSalle voornamelijk werkzaam op objectniveau, zowel in de bedrijfsruimtemarkt als in de kantorenmarkt. De aanpak van het onderzoek is gericht op het formuleren van oplossingsrichtingen voor de oorzaken van leegstand op de Viaanse bedrijventerreinen. Aansluitend op de onderzoeksvragen en doelstelling is gekozen voor een drieledige onderzoeksaanpak: 1. Analyse van marktontwikkelingen De basis voor de stappen 2 en 3 is een uitgebreide analyse van ontwikkelingen op de regionale vastgoedmarkt. De trendanalyse ten aanzien van marktvariabelen zoals voorraad, ruimtevraag en transacties, aanbod, lokaal en regionaal RO-beleid en hieruit voortvloeiende plannen staan derhalve in onderdeel 1 centraal. Hierin worden, naast de gebruikelijk terugblik, ook toekomstige ontwikkelingen in Vianen en haar regio geschetst. Nadrukkelijk dient vermeld te worden dat (de Viaanse) bedrijventerreinen twee – in hoge mate solitair van elkaar functionerende – segmenten omvatten. Derhalve is in deze rapportage onderscheid gemaakt tussen ontwikkelingen op de bedrijfsruimtemarkt en die op de kantorenmarkt. 2. Inventarisatie van oorzaken Van de geanalyseerde marktvariabelen in stap 1 richt stap 2 zich specifiek op de leegstand van bedrijfs- en kantoorruimten en de oorzaken daarvan.

Voor oorzaken op macro-niveau (hier: regionale economie en vastgoedmarkt) wordt vooral stap 1 geraadpleegd. De nadruk van het onderzoek ligt daarbij op karakteristieken van de vraagzijde van de vastgoedmarkt. Hiermee wordt antwoord gegeven op vragen zoals: wat is de concurrentiepositie van Vianen als bijvoorbeeld kantorenlocatie? En: op basis waarvan onderscheidt Vianen zich van omliggende gemeenten? Oorzaken op micro- en mesoniveau (hier: object- respectievelijk gebiedsniveau) worden voornamelijk op basis van interviews met alle relevante typen actoren (bijvoorbeeld makelaars, vastgoedontwikkelaars e.d.) in de vastgoedmarkt geïnventariseerd. In dit onderdeel wordt antwoord verkregen op vragen zoals: welke rol speelt veroudering van objecten in de leegstandsituatie op de bedrijventerreinen van Vianen? En welke rol speelt de auto- en OV-bereikbaarheid?

2

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

3.

Oplossingsrichtingen In onderdeel 3 wordt de analyse omgezet in beleidsaanbevelingen. Voor elk van de typen oorzaken wordt nagegaan in welke mate de gemeente Vianen invloed op de leegstand kan uitoefenen. Welke bijdrage kan de gemeente Vianen leveren aan het terugdringen van de leegstand? Welke instrumenten staan de gemeente Vianen hiertoe ter beschikking? Welke oorzaken van de leegstand kunnen op indirecte wijze worden aangepakt?

Voor de analyses in het onderhavige rapport geldt dat niet alleen gebruik is gemaakt van kwantitatieve gegevens verkregen uit desk- en dataresearch. Ook informatie die is verkregen uit gesprekken met circa 15 relevante actoren in de regionale vastgoedmarkt, zowel aan de vraagzijde als aan de aanbodzijde. Interviews met beleggingsmaatschappijen, vastgoedontwikkelaars, makelaars in commercieel vastgoed, gemeenten en gebruikers van commercieel vastgoed in Vianen en de omliggende regio zijn verwerkt in deze rapportage. Gesproken is met actoren met belangen in Vianen als ook met bijvoorbeeld vastgoedgebruikers uit omliggende gemeenten en beleggingsmaatschappijen die hun belangen in Viaans vastgoed hebben afgebouwd.

1.3

In deze rapportage

In lijn met bovenstaande aanpak is deze rapportage als volgt opgebouwd.

Hoofdstuk 2: Huidige situatie op de bedrijventerreinen in Vianen In hoofdstuk 2 wordt een korte kenschets gegeven van de kenmerken op de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt op bedrijventerrein Vianen (De Hagen en De Biezen). Hoofdstuk 3: Bedrijfsruimtemarkt Het derde hoofdstuk zoomt in op de bedrijfsruimtemarkt. Hierbij komen de eerste twee onderdelen van de bovenstaande drieledige aanpak aan de orde. Allereerst worden historische, huidige en toekomstige ontwikkelingen op de bedrijfsruimtemarkt geanalyseerd. Daarbij wordt de situatie in Vianen vergeleken met de regio, zijnde Nieuwegein, Houten en IJsselstein. Vervolgens richt de analyse zich op de leegstand van bedrijfsruimten en de oorzaken daarvan. Hoofdstuk 4: Kantorenmarkt In hoofdstuk 4 wordt de kantorenmarkt beschouwd. De structuur komt overeen met die van hoofdstuk 3: allereerst een uitgebreide marktanalyse en vervolgens een nadere focus op het kantorenaanbod en haar oorzaken. Hoofdstuk 5: Beleidsaanbevelingen In hoofdstuk 5 wordt, op basis van de bevindingen in de voorgaande hoofdstukken, de interviews met de genoemde actoren en eigen expertise aangeven, welke acties de gemeente Vianen kan ondernemen om de bedrijven- en kantorenmarkt beter te laten functioneren.

3

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

2.
2.1

Huidige situatie op de bedrijventerreinen in Vianen
Inleiding

In dit hoofdstuk staat de huidige situatie op de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt op de bedrijventerreinen De Hagen en De Biezen in Vianen centraal.

Het eerste deel (paragraaf 2.2) geeft een korte kenschets van bedrijventerrein Vianen. Aan bod komen de voorraadanalyse, de huidige gevestigde activiteiten en de aard van de bebouwing. Tabel 1 geeft een samenvatting van de meest relevante kenmerken. Het tweede deel (paragraaf 2.3) zoomt in op de beleidsplannen met betrekking tot bedrijventerreinen in Vianen. Dit hoofdstuk wordt afgesloten met een korte conclusie (paragraaf 2.4).

2.2

Kenschets

2.2.1 Grootschalig gemengd bedrijventerrein Bedrijventerrein Vianen is vooralsnog het enige bedrijventerrein in Vianen. Het bedrijventerrein Vianen is gelegen aan de zuidoostkant van Vianen. De A-2 splitst het terrein in tweeën. Het terrein ten noorden van de A2 is De Hagen en het zuidelijk deel is De Biezen. Aan de westkant worden beide terreinen begrensd door het Merwedekanaal, aan de oostkant door de A27. Het totale oppervlakte van het terrein bedraagt circa 160 hectare (bruto; netto oppervlakte: circa 120 hectare). Het noordelijk gelegen deel De Hagen is met circa 80-85 hectare (bruto) het meest omvangrijk. De totale voorraad bedrijfsruimten wordt geschat op ruim 300.000 m². Het zuidelijke gelegen De Biezen heeft een omvang van circa 70-75 hectare (bruto). De bedrijfsruimtevoorraad wordt ruwweg geschat op ruim 200.000 m². De ontwikkeling van het terrein begon in de jaren zestig. De laatste kavel is uitgegeven in 1990. Vanaf die tijd heeft er een verdere verdichting plaatsgevonden. Momenteel is er geen grond meer uitgeefbaar. Wel worden enkele kavels niet volledig benut en laten een aantal grote bedrijven behoorlijke stukken grond braak liggen. Bijvoorbeeld ECI aan de Kamerlingh Onnesweg en Bonna Beton aan de Limiet, beide gelegen op de Biezen. Ten aanzien van de bereikbaarheid dient het volgende te worden opgemerkt.
• •

Bedrijventerrein Vianen is gunstig gelegen in de oksel van de A27 en A2. De OV-bereikbaarheid is met enkele regionale buslijnen matig.

4

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

Tabel 1: Ruimtelijk economische kenmerken De Hagen en De Biezen Kenmerken Omvang Bebouwingsdichtheid De Hagen circa 80-85 ha. hoog (m.n. langs Industrieweg e.o.) volledig uitgegeven 1960 noordelijke deel directe ontsluiting naar rijksweg A27 De Biezen circa 70-75 ha. laag (m.u.v. westelijke strook) volledig uitgegeven 1960 zuidelijke deel geen directe ontsluiting naar rijkswegennet (via De Hagen naar rijksweg A27 en via interne ontsluitingsroute naar rijksweg A2) 1 regionale buslijn (lijn 111 van/naar Utrecht) Via Merwedekanaal

Beschikbare grond Ouderdom (eerste uitgifte) Ligging Autobereikbaarheid

OV-bereikbaarheid

twee regionale buslijnen

Waterontsluiting

Via Merwedekanaal; haven- en kadefaciliteiten gemengd algemene bedrijfsbestemming (bedrijfsdoeleinden, ook bedrijfswoningen) hindercategorie 1 t/m 4 geen vestiging van artikel 2.4 IVBinrichtingen toegestaan up-date van verouderd bestemmingsplan

Terreintype Bestemming

gemengd algemene bedrijfsbestemming (bedrijfsdoeleinden, ook bedrijfswoningen) hindercategorie 1 t/m 5 geen vestiging van artikel 2.4 IVBinrichtingen toegestaan up-date van verouderd bestemmingsplan 70 kleinschalig (<10 w p): 30 Handel Industrie Zakelijke dienstverlening

Bedrijven

140 kleinschalig (<10 wp): 50

Sectoren

Handel Zakelijke dienstverlening

Gebruik/zonering

gemengd; gezoneerd showrooms/autodealers langs Sportlaan kantoren langs Hagenweg/ Lange Dreef en langs rijksweg A27 enkele bedrijfswoningen

Gemengd; gezoneerd enkele bedrijfswoningen in noord-westelijke gedeelte kantoren langs rijksweg A2

Werkgelegenheid Grote bedrijven (>100 wp)

4.040 Binderijgroep Vianen (grafisch) Footlocker (groothandel) Triple P (zakelijke diensten) Twinac software (zakelijke diensten) Landre (groothandel)

3.120 Aktiesport (groothandel) Bosal (industrie) ECI (groothandel) Euroboek (groothandel) Miele (groothandel)

Bron: LISA 2000; bewerking ETIN Adviseurs.

5

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

Kaart 1: Vianen en haar (huidige en toekomstige) bedrijventerreinen

Bron: Falk, 1998

6

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

2.2.2

Doelgroepen

Handel belangrijkste werkgever Bijna driekwart van de totale werkgelegenheid in de gemeente Vianen is te vinden op de industrieterreinen De Hagen en De Biezen. De gevestigde activiteiten zijn heel divers (zie figuur 1): op dit moment huisvest het terrein voornamelijk bedrijven in de handel (47%), zakelijke dienstverlening (19%) en industrie (14%).

Figuur 1: Werkgelegenheid bedrijventerrein Vianen naar sector (2002)

8%

4%

19%

14%

8% 47%

industrie vervoer en opslag

bouw financiële diensten

handel zakelijke diensten

Bron: LISA 2000; bewerking ETIN Adviseurs

Veel kleine bedrijven Het merendeel van de gevestigde bedrijven is kleinschalig met kavels kleiner dan 1 hectare. Tezamen beslaan deze kleinschalige bedrijven een kwart van het bedrijventerrein. Dit betekent dat driekwart van het terrein in gebruik is bij bedrijven met een kavel van groter dan 1hectare. (bron: Bestemmingsplan Gaasperwaard). Op het terrein zit een klein aantal grote bedrijven, welke wel een belangrijk aandeel van de totale werkgelegenheid voor hun rekening nemen. Op De Biezen genereren de grote bedrijven 56% van de totale werkgelegenheid. Op De Hagen hebben de grote bedrijven een werkgelegenheidsaandeel van 36%.

7

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

2.2.3 Aard van de bebouwing Hoewel veelal in een adem genoemd, verschillen de twee bedrijventerreinen in Vianen van karakter (zie tevens tabel 1). De Hagen De Hagen is heel intensief bebouwd. Met name de kern (Industrieweg en Korte Dreef) is erg versteend. In dit gedeelte komt veel kleinschalige bedrijvigheid voor, soms in combinatie met bedrijfswoningen. De aanwezige bedrijfsbebouwing is over het algemeen niet erg representatief. Een concentratie van showrooms is waarneembaar op de Sportlaan. Hier zijn veel autohandelaren gevestigd. In de zuidelijke en noordelijke punt van het terrein heeft kantoorontwikkeling plaatsgevonden. Een deel van de kantoren langs rijksweg A2 staat op dit moment te huur. Het betreft vooral oudere grootschalige kantoorruimte. Het kantorencomplex is daar vrij onoverzichtelijk en heeft een rommelig aanzien. Zo laat de toegankelijkheid van complex De Havenpoort veel te wensen over. Het complex is bereikbaar via een vrij smalle weg (de Havenweg) en de entree is weinig representatief: matige asfaltering en slecht onderhouden struikgewassen. Ook aan de noordzijde van de Lange Dreef en langs de Tuijnmanweg zijn kantoren te vinden. Recente kantoorontwikkelingen zijn zichtbaar aan de zuidzijde van de Lange Dreef. Tevens is hier recentelijk een grote particuliere parkeergarage opgeleverd, die bestemd is voor de daar nog te realiseren kantoren. De aard van bedrijfsactiviteiten op het terrein is heel gevarieerd. Grootschalige bedrijven bevinden zich aan de randen van het terrein, zoals Niemans Beton en Dekker Hout.

De Biezen De Biezen oogt over het algemeen goed onderhouden en is veel ruimer van opzet dan De Hagen. Dit deel van het terrein kenmerkt zich door veelal grootschalige bedrijfsbebouwing vaak gecombineerd met een kantoorgedeelte op grote kavels waar veel ruimte gereserveerd is voor particuliere groenvoorzieningen. De strook direct grenzen aan het Merwedekanaal (langs de Eendrachtsweg), dat dateert uit de jaren zestig, is duidelijk intensiever bebouwd dan de rest van het terrein dat in een latere fase is aangelegd. In dit oudere gedeelte worden bedrijfspanden af en toe nog gecombineerd met een bedrijfswoning. Nieuwe kantoorontwikkeling heeft recentelijk plaatsgevonden aan de noordzijde van het terrein langs rijksweg A2. Hier hebben o.a. Twinsoft en McKesson zich gevestigd. Een gedeelte van deze nieuwe kantoorpanden staat op dit moment leeg.

8

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

2.3

Beleid

Plan tot herstructurering Het bedrijventerrein Vianen is toe aan revitalisering. De gemeente Vianen besloot de kwaliteit van het terrein een impuls te geven om te voorkomen dat er een neerwaartse spiraal zou ontstaan en het wegtrekken van bedrijven (deels) te voorkomen. Daarvoor is in 2001 door ETIN Adviseurs een plan van aanpak opgesteld. Het plan bevat een pakket aan maatregelen, dat breed gedragen wordt door zowel overheid als bedrijfsleven. Met de uitvoer van deze maatregelen wordt een kwaliteitsverbetering beoogd die niet alleen huidige knelpunten wegneemt, maar tevens bijdraagt aan behoud van de kwaliteit voor langere tijd. De maatregelen voor een groot gedeelte gericht op infrastructurele tekortkomingen van de bedrijventerreinen. De (voorgestelde) oplossingsrichtingen betreffen onder meer: • de verbetering van de OV-bereikbaarheid door middel van pendelbusjes; • aanleg van een nieuwe randweg aan de oostzijde van De Hagen; • verbetering van de bewegwijzering naar/op de bedrijventerreinen; • aanleg van parkeerstroken. Daarnaast zijn door ETIN Adviseurs projecten voorgesteld ter verbetering van de inrichting en uitstraling van de terreinen. Frequenter en intensiever onderhoud van groenvoorzieningen dient in dit kader genoemd te worden. Voor het bedrijventerrein gelden de bestemmingsplannen De Biezen, De Hagen en Landelijk Gebied Hagestein (zie tevens tabel 1). Deze bestemmingsplannen kennen een ruime regeling voor de vestiging van bedrijven en laten ook bedrijfswoningen toe. Op het terrein zijn bedrijven tot en met milieucategorie 5 aanwezig. Er is geen segmentering van het terrein naar verschillende bedrijfscategorieën. Het bestemmingsplan laat geen detailhandel toe. Het vigerende bestemmingsplan is verouderd. Als onderdeel van de herstructurering zal er een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld.

2.4

Conclusies

Het bedrijventerrein Vianen is een omvangrijk, enigszins verouderd, gemengd bedrijventerrein. Er is sprake van een menging van vastgoedobjecten: bedrijfsruimten, bedrijfswoningen, bedrijfsruimte/kantoren en pure kantoorlocaties. Bedrijfsruimten nemen het merendeel van het areaal in beslag, mede gezien het grootschalig karakter van deze objecten. Het terrein is centraal in Nederland gelegen en, aan de noordzijde, goed ontsloten door snelwegen. Vooral bedrijven in de sector handel weten het terrein te vinden, gevolgd door zakelijke dienstverleners. Het terrein dateert uit de jaren ’60 en heeft te maken met een deels verouderde ruimtelijke inrichting. Veel bedrijven kampen met ruimteproblemen. Ook de bedrijfshuisvesting voldoet niet altijd meer aan de (kwalitatieve) eisen van deze tijd. In 2001 is met het opstellen van een plan van aanpak tot herstructurering de eerste stap gemaakt tot een kwaliteitsverbetering van het terrein.

9

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

3.
3.1

Bedrijfsruimtemarkt
Inleiding

In dit hoofdstuk volgt een inventarisatie van de leegstand van bedrijfsruimten en de ontwikkeling daarin in de afgelopen jaren tegen de achtergrond van vraag- en aanbodontwikkelingen op de regionale bedrijfsruimtemarkt. Bekeken wordt in hoeverre de situatie in Vianen verschilt ten opzichte van andere gemeenten in de regio. Tevens worden de oorzaken van de leegstand achterhaald. In de analyse van de leegstand in bedrijfsruimte zijn bedrijventerreinen in Nieuwegein, IJsselstein en Houten meegenomen als concurrerende locaties. Het onderzoeksgebied bestaat uit de volgende terreinen (zie tevens bijlage 1 voor overzichtskaart):

Vianen:

De Hagen (80 bruto ha.) De Biezen (70 ha.) Rondeel (33 ha.) Doornkade (30 ha.) Lagedijk (15 ha.) Plettenburg-De Wiers (164 ha.) Laagraven/De Liesbosch (98 ha.)

• • •

Houten:

IJsselstein: Nieuwegein:

3.2

Aanbod

3.2.1 Huidig aanbod Per ultimo 2002 wordt in het totale regio onderzoeksgebied 78.965 m² vvo bedrijfsruimten aangeboden (zie tabel 2). Van het totale regionale aanbod aan bedrijfsruimten (die direct of binnen zes maanden beschikbaar zijn) bevindt maar liefst 50% zich op bedrijventerrein Vianen (ofwel circa bijna 37.500 m² v.v.o.; zie tabel 2). Naar schatting bedraagt de leegstand 7% van de totale voorraad. Gelet op deze omvangrijke voorraad is het niet verwonderlijk dat in Vianen meer bedrijfsruimte wordt aangeboden dan een gemeente zoals Houten of IJsselstein. De leegstandspercentages (leegstand in relatie tot de voorraad bedrijfsruimten) zijn ongeveer gelijk en komen grofweg overeen met het landelijke gemiddelde: 6 tot 7%. Vergeleken met de gemeente Nieuwegein (met 3% leegstand), waar de totale omvang aan bedrijventerreinen groter is dan in Vianen, is het (huidige) aanbod echter aanzienlijk, zowel in absolute als in relatieve zin.

10

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

In Vianen concentreert het aanbod zich op De Hagen. Hier bevindt zich 68% van het totale aanbod aan bedrijfsruimte. In de regio is de concentratie van het aanbod tot enkele terreinen nog prominenter. Zo wordt in Houten alleen bedrijfsruimte aangeboden op Doornkade en concentreert het aanbod in Nieuwegein zich tot Plettenburg-De Wiers.
Tabel 2: Aanbod van bedrijfsruimte per ultimo 2002 Vianen Aanbodvariabelen Aanbod bedrijfsruimte (m² vvo) Aanbod bedrijfsruimte (aantal panden) Leegstand (in % van voorraad) Totale omvang terreinen (in bruto ha.) Voorraad bedrijfsruimte (schatting; m²) Aanbod op: 80 70 De Biezen 12.160 De Hagen 25.360 Vianen totaal 37.520 Nieuwegein 25.545 Overige Regio Houten IJsselstein 3.910 Totaal rest regio 41.440 78.965 Totale Regio

11.990

17

22

6

2

30

47

7

3

6

7

4

5

150

262

63

15

340

490

225.000 325.000 550.000

850.000

200.000

60.000

1.100.000

1.650.000

Plettenburg/ De Wiers

Doornkade

Lagedijk

Bron : Jones Lang LaSalle / ETIN Adviseurs (2002)

Kijken we naar de kenmerken van het aanbod bedrijfsruimte dan vallen een aantal zaken op (zie tevens tabel 3):

De aangeboden objecten in de totale regio zijn voornamelijk bestaande bedrijfsruimte (87%). Zoomen we in op Vianen dan blijkt dat op De Biezen het aanbod volledig uit bestaande ruimten bestaat, terwijl in De Hagen 15% van het aanbod nieuwbouw betreft. Het aanbod betreft – beschouwd naar aantal – voornamelijk kleinere objecten met een oppervlakte van maximaal 5.000m². Alleen Vianen biedt objecten aan van meer dan 5.000 m². Dit zijn: − Hagenweg 1H (Dekkershagen), 9.378 m² bedrijfsruimte. De vorige gebruiker was Mafor. Sinds het faillissement van Mafor staathet pand leeg. − Marconiweg 12, 10.500 m² bedrijfsruimte, 850 m² kantoorruimte. De vorige gebruiker was Danzas. Dit bedrijf is verhuisd. Dit geeft een vertekend beeld. Indien deze twee (omvangrijke) objecten buiten beschouwing worden gelaten, dan bedraagt de leegstand in Vianen circa 4%. Ter vergelijking: het regionale gemiddelde ligt op 5%.

11

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

Voorzover bekend domineert het huursegment in de vier geanalyseerde gemeenten. Circa 30% van het geregistreerde opnamevolume in de periode 1995-2002 heeft betrekking op kooptransacties. In Houten ligt dit aandeel van eigenaar-gebruikers lager dan in de overige gemeenten. Vianen scoort als geheel gemiddeld (30%). Het aandeel kooptransacties ligt aanmerkelijk hoger in De Biezen (38%).Opgemerkt dient te worden dat de in tabel 3 genoemde percentages schattingen betreffen. Het koopsegment van de bedrijfsruimtemarkt is niet volledig transparant, dit in tegenstelling tot het huursegment. In Vianen liggen de huurprijzen over het algemeen wat lager dan in de rest van het onderzoeksgebied (grotere concentratie in de categorie €40-60/m² vvo per jaar). Dit betekent een (klein) concurrentievoordeel voor Vianen ten opzichte van de andere gemeenten in de regio. Ten opzichte van meer zuidelijk gelegen gemeenten als Geldermalsen en Gorinchem liggen de huurprijzen in Vianen echter weer hoger.

Tabel 3: Kenmerken aanbod van bedrijfsruimten in 2002 Vianen Kenmerken Omvang objecten (% objecten kleiner dan 5.000 m²) Huur / koop (verhouding naar aantallen) Bestaand / nieuwbouw (verhouding) Huurprijs (€/m² v.v.o.; naar aantallen) € 40-60 € 60-80 > € 80 Bron: Jones Lang LaSalle (2002) Totaal 88 De Hagen 75 De Biezen 92 96 rest Regio

70 : 30 88 : 12 63% 12% 25%

78 : 22 100 : 0 67% 8% 25%

61 : 39 85 : 15 50% 25% 25%

70 : 30 87 : 13 50% 17% 33%

3.2.2 Kwantitatieve aanbodtrends In figuur 2 wordt de ontwikkeling van het aanbod aan bedrijfsruimten in Vianen en de regio in de periode 1995-2002 beschouwd. Uit deze figuur blijkt dat het aanbod van bedrijfsruimten meebeweegt op de golven van de economische conjunctuur. Nadat het aanbod in de tweede helft van de jaren negentig sterk is teruggelopen, is momenteel sprake van een opwaartse beweging. De relatief grote afwijkingen van deze conjunctuurlijn worden verklaard door het vrijkomen van omvangrijke ruimten door het vertrek van de gebruikers. Het gemiddelde aanbod bedroeg in deze periode 66.000 m² vvo bedrijfsruimte. Het aanbod is vanaf 1996 gedaald, om vanaf 1999 met een korte onderbreking in 2000 weer sterk te stijgen. Met uitzondering van de jaren 2000 en 2002 was het aanbod geconcentreerd in Nieuwegein (Plettenburg-De Wiers). In 2000 en 2002 was het aanbod geconcentreerd in Vianen (De Hagen). In alle gemeente neemt het aanbod toe, maar met name in Vianen is het aanbod in 2002 sterk gestegen. In de periode 1995-2002 bedroeg het gemiddelde aanbod op de bedrijventerreinen in Vianen 27.000 m² vvo bedrijfsruimte.

12

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

Het aanbod was in deze periode geconcentreerd in De Hagen, waar 55% van het totale aanbod gelegen was. Gemiddeld bedroeg het aanbod 20.000 m² vvo in De Hagen en 12.500 m² vvo in De Biezen. Het aanbod is vanaf 1996 sterk afgenomen, maar in 1999 is weer een sterke stijging ingezet, met een onderbreking in 2001.
Figuur 2: Aanbod van bedrijfsruimten in Vianen en de regio (1995-2002, in m² v.v.o.)
Aanbod aantal panden: (gemiddeld periode 1998 – 2002) Vianen: Nieuwegein: Houten: IJsselstein: Regio: 9 15 3 2 30

100000 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 1995 1996 Houten 1997 IJsselstein 1998 1999 Nieuwegein 2000 Vianen 2001

2002 Regio totaal

Bron:Jones Lang LaSalle (2002)

Zoomen we in op de kenmerken van de objecten dan blijkt daaruit het volgende.

Het merendeel (87%) van het aanbod in de regio in de periode 1995-2002 betreft bestaande bedrijfsruimte. Hierin is geen verandering gekomen ten opzichte van de huidige situatie. Gezien de vaak zeer specifieke eisen die bedrijfsruimtegebruikers aan hun gebouw stellen, zijn bestaande gebouwen al snel verouderd en moeilijk verhuurbaar. Bovendien wordt nieuwbouw vaak in opdracht van eindgebruikers gerealiseerd, zodat het aanbod in dit segment logischerwijs beperkt is. Het merendeel (87%) van het aantal aangeboden bedrijfsruimten betreft objecten kleiner dan 5.000 m². Met uitzondering van de jaren 1998 en 1999. In beide jaren werden 1 à 2 grootschalige (> 5.000 m²) objecten aangeboden in Vianen. Deze waren voornamelijk gelegen in De Hagen. Ook in de tijd bezien staan in Vianen grootschaliger objecten leeg staan dan in andere gemeenten in het onderzoeksgebied. Sporadisch zijn in Nieuwegein dergelijke grootschalige objecten aangeboden. De vraaghuren in zowel Vianen als de andere steden in het onderzoeksgebied zijn gestegen.

13

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

3.3

Vraag

Opname in 2002 In 2002 werd in het totale onderzoeksgebied 22.720 m² vvo bedrijfsruimte opgenomen. Terwijl in 2002 bijna driekwart van het aanbod zich bevindt in Vianen, wordt tegelijkertijd amper eenderde van de bedrijfsruimte in deze gemeente opgenomen. Dit kan er op duiden dat de aangeboden objecten niet aansluiten bij de vraag.
Tabel 4: Opname van bedrijfsruimten in 2002 Vianen De Biezen De Hagen Vianen totaal Houten Overige regio IJsselstein Nieuwegein Overige regio totaal 17.290 Totale regio Regio totaal

Opname van bedrijfsruimte (m² vvo) Totale omvang bedrijventerreinen

2.750

2.685

5.435

1.485

2.510

13.290

22.725

80 ha.

70 ha.

150 ha.

63 ha.

15 ha.

262 ha.

340 ha.

490 ha.

Bron : Jones Lang LaSalle, ETIN Adviseurs (2002)

Opname in de periode 1995-2002 Figuur 3 geeft een beeld van de ontwikkeling van de vraag naar bedrijfsruimte in Vianen en de regio in de periode 1995-2002. In deze periode werd in de regio jaarlijks gemiddeld 42.000 m² v.v.o. bedrijfsruimte opgenomen. In Vianen werd in de periode 1995-2002 jaarlijks gemiddeld 11.000 m² v.v.o. bedrijfsruimte opgenomen. Van de onderzochte gemeente kent alleen Nieuwegein een hoger gemiddelde (ruim 19.000 m²). Houten (7.000 m²) en IJsselstein (4.000 m²) scoren fors lager.
Figuur 3: Opname van bedrijfsruimten in Vianen en de regio in de periode 1995-2002
70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 1995 1996 1997 Houten Vianen 1998 1999 IJsselstein Regio totaal 2000 2001 Nieuwegein 2002

14

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

Het topjaar voor de regio was 1998 met een opname van 64.000 m² vvo bedrijfsruimte. Dit werd met name veroorzaakt door een omvangrijk opnamevolume in Nieuwegein. De opname was in deze periode geconcentreerd in bedrijventerrein Plettenburg-De Wiers in Nieuwegein, waar gemiddeld 9.500 m² vvo bedrijfsruimte werd opgenomen per jaar. De Biezen in Vianen komt op de tweede plaats met een gemiddelde opname van 7.500 m² vvo per jaar. In Vianen gold 2001 als het topjaar, met een opname van 30.000 m² vvo. Dit werd veroorzaakt door een zeer grootschalige transactie, waarbij Aktiesport 23.500 m² aan de Edisonweg 4 in De Biezen huurde. In Vianen was de opname in deze periode geconcentreerd in De Biezen. Wanneer echter deze grootschalige transactie buiten beschouwing wordt gelaten, is de opname gelijk verdeeld over beide bedrijventerreinen.

Tabel 5: Kenmerken van de opname van bedrijfsruimten in de periode 1995-2002 Vianen Kenmerken Omvang objecten (in m² vvo) < 2.500 m² 2.500 tot 10.000 m² > 10.000 m² Huur / koop (verhouding naar aantallen) Huurprijs (€/m² v.v.o.) < € 50 € 50-70 > € 70 Bron: Jones Lang LaSalle (2002) Totaal 81% 12% 6% 75 : 25 67% 25% 8% De Hagen 94% 0% 6% 88 : 12 73% 20% 7% De Biezen 67% 27% 7% 60 : 40 55% 33% 11% 92% 7% 1% 75 : 25 67% 25% 8% Regio

De historische en huidige opname-analyse leert dat:

Het opnamevolume in de tweede helft van de jaren negentig en de eerste twee jaar van de nieuwe eeuw op een hoog niveau lag, maar dat in 2002 het opnamevolume naar verwachting lager uitkomt als gevolg van de economische teruggang. De transacties in Vianen over het algemeen wat groter van omvang waren dan die in de rest van het onderzoeksgebied. Dit hangt samen met het aanbod dat in Vianen ook wat grootschaliger is dan in de overige gemeenten binnen het onderzoeksgebied. Gerealiseerde huurprijzen in Vianen lager lagen dan in de rest van het onderzoeksgebied. In Vianen ontsteeg slechts 8% van de huurtransacties de € 70/m² vvo. Ook dit is in overeenstemming met de vraaghuren, die in Vianen over het algemeen wat lager zijn.

15

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

3.4

Confrontatie van vraag en aanbod

In figuur 4 wordt de vraag naar en het aanbod van bedrijfsruimte met elkaar vergeleken.

De leegstand (= per direct en binnen zes maanden beschikbare bedrijfsruimten) is niet alleen in Vianen, maar ook in de meeste omliggende gemeente met name in de periode 2000-2002 toegenomen. Desalniettemin komt de huidige leegstand nog niet boven aanbodrecords uit het verleden uit. De verwachting is dat deze stijgende aanbodtrend zich in 2003 zal voortzetten. De vastgoedmarkt reageert veelal met een vertraging van een jaar op economische ontwikkelingen. Nieuwe initiatieven van vastgoedontwikkelaars bevinden zich veelal in een vergevorderd stadium en zijn dan te ver om te stoppen. De vraag- en aanbodontwikkelingen in Vianen verschillen niet van die van regionale trends, zeker indien vergeleken met de andere kleine gemeenten in het onderzoeksgebied. De vraaguitval en aanbodverruiming is een veelvoorkomend verschijnsel. Nieuwegein vormt een uitzondering in het onderzoeksgebied. De leegstand is weliswaar in absolute zin omvangrijk, maar indien gerelateerd aan de totale voorraad, dan resulteert een ondergemiddelde score. Slechts 3% van de bedrijfsruimten (op de onderzochte terreinen) in Nieuwegein is thans (per direct of binnen zes maanden) beschikbaar. Ter vergelijking: de overige terreinen in het onderzoeksgebied kennen een leegstandspercentage van 6 tot 7%. Voor de opname van bedrijfsruimten geldt hetzelfde. Nieuwegein kent een relatief hoog gemiddeld opnamevolume, deels veroorzaakt door de krapte in buurgemeente Utrecht. De overige gemeenten kennen een lagere opname. Vianen scoort relatief goed met 11.000 m², gelijk aan het totaal van Houten en IJsselstein.

Figuur 4: Confrontatie van vraag (opname) naar en aanbod (leegstand) van bedrijfsruimten (1995-2002)

100000 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

vraag in de regio

aanbod in de regio

vraag in Vianen

aanbod in Vianen

Bron: Jones Lang LaSalle (2002)

16

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

3.5

Oorzaken van leegstand

De oorzaken van de leegstand in Vianen zijn achterhaald middels diepte-interviews en korte telefonische enquêtes met beleggers, vastgoedontwikkelaars en makelaars. Eveneens zijn gebruikers van vastgoed ondervraagd, d.w.z. recente vestigers en vertrekkers op bedrijventerrein Vianen en recente vestigers op concurrerende locaties. Deze partijen hebben aangegeven dat verschillende factoren het bedrijventerrein Vianen – in volgorde van importantie – parten speelt, te weten: 1. Ongunstig economisch tij De belangrijkste reden voor de toegenomen leegstand in Vianen en in de regio Utrecht is het huidige economisch tij. Als gevolg van de stagnerende economische groei, vermindert de opname van bedrijfsruimte. Investeringsbeslissingen worden onder invloed van stagnerende dan wel dalende omzetten en winsten, in toenemende mate uit- of afgesteld. Dit geldt derhalve ook voor huisvestingsbeslissingen zoals verhuizing of uitbreiding. In de meeste gevallen worden oplossingen voor huisvestingsvraagstukken binnen de bestaande vestigingen gecreëerd. Hiermee hebben veel vastgoedgebruikers een afwachtende houding op de bedrijfsruimtemarkt aangenomen. Door de verruiming van het aanbod en uitvallen van de vraag verandert de vastgoedmarkt van een aanbiedersmarkt in een vragersmarkt. Doordat steeds meer aanbod beschikbaar komt, heeft de huurder veel meer keus. Door het ontstaan van een vragersmarkt zal de kwaliteit en de prijs-kwaliteit-verhouding van het onroerend goed een steeds belangrijkere plaats innemen. 2. Kwaliteit komt bovendrijven: verouderde terreinen verliezen positie In een dergelijke marktsituatie vindt veelal polarisatie plaats. In de hoogconjunctuur in de tweede helft van de jaren negentig kenden vrijwel alle bedrijfslocaties hoge opnamevolumes. De huidige neergang in de economie en vastgoedmarkt heeft een polariserend effect. Kwaliteit komt bovendrijven en het gebrek aan kwaliteit wordt zichtbaar. Latente problemen in een hoogconjunctuur manifesteren zich in een laagconjunctuur. Met name veel perifere locaties, die in het recente verleden konden profiteren van de economische groei in de centrale stad, komen als eerste in de verdrukking te staan. Vooral de onderkant van de bedrijvenmarkt, de verouderde panden op relatief slechte locaties, verliest positie. Recent ontwikkelde locaties met een goede bereikbaarheid, ruime parkeergelegenheid en een hoogwaardige uitstraling hebben thans een sterke concurrentiepositie op de markt.

17

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

Het bedrijventerrein Vianen behoort in eerste instantie tot de eerste categorie en moet concurreren met recent ontwikkelde bedrijventerreinen op korte afstand van de centrale stad, zoals bijvoorbeeld het Rondeel in Houten. De concurrentiepositie van de terreinen De Hagen en De Biezen is derhalve verslechterd door de toegenomen keuzemogelijkheden van bedrijfsruimtegebruikers. De meest belangrijke factoren zijn de veroudering van het terrein en de opstallen (zie onder). Wedergebruik van bedrijfsterreinen en -ruimten is een alom erkend probleem in de vastgoedmarkt. Ook bedrijventerreinen in grote steden zoals Goudse Poort in Gouda, Spaanse Polder in Rotterdam, Waarderpolder in Haarlem en Isselt in Amersfoort zijn na hun eerste of tweede levenscyclus in een neergaande spiraal terechtgekomen. Een belangrijke oorzaak van de leegstandsproblemen is te herleiden uit het grote aandeel van eigenaar-gebruikers dat zich als eerste vestigers (in de jaren zestig en zeventig) in een ‘passend jasje’ liet hijsen. Bedrijfsruimten en kantoren werden specifiek voor de gebruiker gerealiseerd. Na vertrek van deze gebruikers bleek de incourantheid van de gebouwen, waarmee de neergaande spiraal werd ingezet (zie onder 4). 3. Matige uitstraling Het bedrijventerrein Vianen dateert uit de jaren zestig. Het bestemmingsplan liet een breed scala aan activiteiten en bebouwingstypen toe. In principe werden de milieucategorieën 1 t/m 5 toegelaten, kantoren en bedrijfswoningen. Er was toen geen sprake van integrale ontwikkeling v het terrein met een zekere mate van segmentering en zonering. Dit an betekent dat het een mix bevat van ongelijksoortige activiteiten. Grootschalig/kleinschalig, industrie/kantoren etc. alles staat door elkaar. Dit komt de uitstraling van het terrein niet ten goede. Bovendien laat de kwaliteit van de openbare ruimte te wensen over. Meerdere interviewees noemen de achterstand in onderhoud van groenstroken en wegen. Ook de uitstraling van veel gebouwen is gedateerd. 4. Incourante bedrijfsgebouwen Een groot gedeelte van de bebouwing dateert uit de jaren ’60 en ’70 en voldoet niet meer aan de eisen die bedrijven heden ten dage stellen aan hun bedrijfshuisvesting. Er zijn nieuwere terreinen in met name Nieuwegein en Houten, die moderne bedrijfshuisvesting aanbieden op een bedrijventerrein met een hogere kwaliteit wat betreft onder andere inrichting. Nieuwbouwmogelijkheden in deze steden is tevens een pré. Het (bestaande) aanbod in Vianen is veelal grootschalig en moeilijker op de markt af te zetten. Vooral de omvang van de objecten vormt de oorzaak van de problemen van hergebruik. De risico’s van herontwikkeling of renovatie en wederverhuur zijn veelal te omvangrijk voor (particuliere) beleggers en middelgrote vastgoedontwikkelaars. De twee in paragraaf 3.2.1 genoemde grootschalige objecten in Vianen kennen deze problemen. Herontwikkeling wordt vooralsnog uitgesteld.

18

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

5.

Gebrek aan uitbreidingsruimte Ondanks dat er op het terrein nog het nodige te huur staat en een aantal bedrijven nog beschikt over strategische reserves, kampt een aantal bedrijven met gebrek aan uitbreidingsmogelijkheden. Er zijn bedrijven die vanwege dit gebruik aan uitbreidingsmogelijkheden genoodzaakt waren om te verhuizen. De achtergebleven ruimte komt daarbij leeg te staan. Bedrijfsruimten zijn veelal speciaal ontwikkeld naar de wensen van de oorspronkelijke gebruiker en in sommige gevallen niet gemakkelijk direct geschikt voor nieuwe gebruikers. Zoals op veel (ver)ouder(d)e bedrijventerreinen kennen de gebruikers op bedrijventerreinen in Vianen een gebrek aan flexibiliteit. De bestaande bebouwing is ontworpen zonder rekening te houden met wedergebruik. Dit geldt voor zowel architectonische aspecten (op gebouwniveau) als stedenbouwkundige aspecten (op gebiedsniveau).

6.

Matig imago m.b.t. bereikbaarheid Een goede ontsluiting over de weg is nog steeds erg belangrijk voor het op de markt kunnen brengen van bedrijfsruimten. Deze factor wordt zowel nu als in de toekomst als één van de belangrijkste factoren gezien. Gevestigde ondernemers zijn positief over de strategische ligging van bedrijventerrein Vianen langs de rijkswegen A2 en A27. Ze beoordelen de bereikbaarheid van Vianen voor auto’s en vrachtauto’s als positief. Vianen is met name voor op het zuiden van Nederland en België georiënteerde bedrijven een interessante locaties. Desondanks heeft Vianen bij velen niet het imago dat het goed bereikbaar is. Vianen wordt al snel geassocieerd met de fileproblematiek in het midden van het land. Ook al is de externe bereikbaarheid van het terrein door de aanleg van de nieuwe Lekbrug verbeterd, dan nog is de beeldvorming hierover nog steeds negatief. Voor bedrijven uit de Randstad en het noorden, die op zoek zijn naar een locatie in het centrum van het land, is Vianen vaak “een brug te ver”. Men blijft dan toch in en direct rond Utrecht oriënteren. Gemeenten zoals Houten en Nieuwegein gelden als eerste alternatief voor bedrijven uit de stad Utrecht. Ondanks de goede wegenstructuur en het overzichtelijke stratenpatroon van de terreinen waarderen enkele interviewees de bereikbaarheid van het zuidelijke gedeelte van De Biezen laag. De afstand van circa 2,5 kilometer tot de afslag van rijksweg A27 wordt voor een snelweglocatie als groot ervaren.

7.

Hoge huurprijzen De huurprijzen in Vianen liggen hoger dan zuidelijker gelegen gemeenten in de regio Gorinchem. Voor een aantal bedrijven zijn de relatief hoge huurprijzen (in verhouding tot kwaliteitsniveau) reden geweest voor bedrijfsverplaatsing.

19

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

Huurprijsverschillen tussen de onderzochte gemeenten worden door enkele interviewees als beperkt ervaren in relatie tot het verschil in de kwaliteit van de bedrijfsruimten en omgevingskenmerken.

3.6

Toekomstig aanbod

Landelijk en provinciaal kader Ondanks de huidige verruiming van de markt voor bedrijfsruimten, is er nog altijd een tekort aan uitgeefbare terreinen in Nederland. Voor de provincie Utrecht geldt dit met name zeer sterk. Utrecht kent een grote ruimtedruk en is bovendien een van de regio’s met de snelst groeiende werkgelegenheid in de afgelopen jaren. De afgelopen jaren is in Utrecht relatief weinig bedrijventerrein uitgegeven. Gemiddeld werd in de afgelopen 10 jaar slechts circa 40 hectare bedrijventerrein per jaar uitgegeven in de provincie Utrecht. In de periode 1998 - 2010 zal de provincie Utrecht 410 hectare bedrijventerrein uitgeven en in de periode 2010 - 2020 440 hectare.

Aanbod aan bedrijventerreinen in de regio is beperkt Hoe staat de regio er in ruimtetermen voor? Hoe groot zijn de vestigingsmogelijkheden voor bedrijvigheid de komende jaren? Hanteren we een bredere afbakening van de regio en kijken we naast de gemeenten die behoren tot het onderzoeksgebied (Houten, Nieuwegein, IJsselstein en Vianen), ook naar de nabijgelegen gemeenten Culemborg, Geldermalsen, Gorinchem, Leerdam, Lopik, Utrecht en Zederik dan levert dat het volgende beeld op (zie tabel 6).
Tabel 6: Bedrijventerreinen Vianen en omgeving per 1-1-2002 en de jaarlijkse gemiddelde uitgifte (1995-2001)

Totale bruto opp. Gemeente Culemborg Geldermalsen Gorinchem Houten Ijsselstein Leerdam Lopik Nieuwegein Utrecht Zederik Vianen Totaal
Bron: IBIS (2002)

Aanbod terstond (ha) 2,86 0,2 9,6 0 13,05 1,2 0 3 49,75 0,6 0 80,26

Aanbod niet terstond (ha) 26 0 1,3 35 0 0 3,8 73 65,50 1,8 25 231,4

Restcapaciteit Totaal uitgeefbaar 28,9 0,2 10,9 35,0 13,1 1,2 3,8 76,0 115,3 2,4 25,0 311,7

Jaarlijkse uitgifte* 0,27 1,65 1,29 1,5 1,65 1,14 0,14 4,38 7,67 0,75 0 18,2

(ha) 172 179,50 205,10 130,00 69,90 65,5 28 382,00 644,1 52,20 154,00 2082,3

20

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

In de regio rondom Vianen ligt een groot aantal bedrijventerreinen met een totale oppervlakte van ruim 2.000 hectaren. Van dit totale areaal is nog 310 hectare uitgeefbaar, voornamelijk gemengde terreinen. Een omvangrijk areaal, maar daarvan is slechts een kwart (80 hectare) direct uitgeefbaar. Direct beschikbaar betekent: een vigerend bestemmingsplan, verworven en bouwrijp gemaakt. Het betreft hier onder meer bedrijventerrein Over Oudland (nog 7 hectare beschikbaar) en De Corridor (nog 6 hectare beschikbaar), beide gelegen in IJsselstein. In het aanbod niet-terstond zit een ruime oppervlakte dat nog geheel ontwikkeld moet worden. Bijvoorbeeld (hoogwaardig bedrijventerrein) De Meerpaal in Houten (circa 35 hectare) en Klooster in Nieuwegein (circa 73 hectare), maar ook Gaasperwaard in Vianen. De bedrijventerreinensituatie in de regio geeft aanleiding tot actie. Een puur kwantitatieve confrontatie van het aanbod van circa 80 ha en een gemiddelde vraag van 18 ha. betekent dat er slechts voor amper 4,5 jaar voldoende aanbod is. De voorbereidingstijd voor het aanleggen van bedrijventerreinen neemt vanwege de juridische procedures en het bouwrijp maken ongeveer zeven jaar in beslag. Om in de toekomstige ruimtebehoefte te kunnen blijven voorzien zullen Vianen en omliggende gemeenten dan ook op korte termijn aan de slag moet en met voorbereidingen voor nieuw bedrijventerreinenaanbod. De eerste stappen in concurrerende gemeenten zijn al genomen. Dit blijkt uit een inventarisatie van de zachte plannen. Het gaat hier om plannen die in de procedure de status van ontwerpplan nog (lang) niet hebben bereikt en waarvan het allesbehalve zeker is of het ook zover zal komen (zachte plannen). Deze zachte plancapaciteit is per 1 januari 2002 goed voor 131 hectare. Op papier lijkt dit om een aanzienlijk aantal hectaren te gaan. In de praktijk kan dit echter anders uitpakken. Niet alle plannen zullen in hun beoogde omvang gerealiseerd worden. Bepaalde plannen kunnen om wat voor reden dan ook in hun geheel geen doorgang vinden. Ook kan blijken dat slechts een gedeelte daarvan daadwerkelijk kan worden uitgegeven en/of passend is voor bepaalde bedrijven.

Tabel 7: Bedrijventerreinen in de pijplijn Gemeente Geldermalsen Utrecht Houten Nieuwegein Zederik Totaal Bron: IBIS (2002) Naam terrein Hondsgemet Strijkviertel Hofstad IV Galecopperzoom Meerkerk Bruto oppervlak 27 80 8 10 6 131 status In voorbereiding In voorbereiding In voorbereiding In voorbereiding In studie startjaar 2004 2004 Onbekend 2003 Onbekend

21

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

Toekomstig aanbod in Vianen tot 2015: Gaasperwaard Om aan de toekomstige vraag naar bedrijventerreinen te voldoen, is nieuw aanbod van bedrijventerrein wenselijk. In de structuurvisie Vianen (Perspectief voor Vianen, 1989) heeft de gemeente Vianen het gebied ten oosten van de A27 dan ook aangewezen als uitbreidingsgebied voor bedrijventerrein. Het Bestuur Regio Utrecht (BRU) biedt in het Regionaal Structuurplan (RSP) 1 ruimte voor 50 hectare (netto) . Het streekplan Zuid-Holland Oost van de provincie Zuid-Holland, waartoe Vianen tot voor kort toe behoorde, heeft 25 hectare netto als uitbreidingsruimte opgenomen toto 2005. In het kader van de structuurvisie Vianen (in wording) zal mogelijk nadere besluitvorming plaatsvinden betreffende de ontwikkeling van Gaasperwaard. Het toekomstige bedrijventerrein Gaasperwaard is bestempeld als C-locatie met een traditioneel gemengd karakter. Primair is het terrein bestemd voor arbeids- en bezoekers-extensieve bedrijven, zoals bijvoorbeeld distributie-, produktie- en groothandelsbedrijven en dienstverlenende bedrijven. Er mogen geen solitaire kantoren komen. De schaal van de bedrijven is zowel klein- als grootschalig. Voor het bedrijventerrein Gaasperwaard is inmiddels een beeldkwaliteitplan en een bestemmingsplan opgesteld. De planning is dat in 2003 gestart kan worden met het bouwrijp maken van de grond. Inmiddels zijn BOR-gelden (Bereikbaarheidsoffensief Randstad; € 2,3 miljoen) gereserveerd voor de ontsluiting van het terrein. Door de provincie Utrecht moet nog een besluit worden genomen over de goedkeuring van het bestemmingsplan Gaasperwaard. Deze wordt in 2003 verwacht.

1

33,1 hectare tot 2005 en 36,9 hectare voor de periode 2005-2015.

22

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

3.7

Conclusies

De cijfers laten zien dat de leegstandsituatie in Vianen op hetzelfde niveau ligt als het landelijk gemiddelde van 7%. Hoewel het regionale gemiddelde op 5% ligt doen de buurgemeenten IJsselstein en Houten het met 7% en 6% niet (veel) beter. Alleen Nieuwegein (3%) springt er in positieve zin uit. Deze markt is duidelijk meer in trek bij bedrijven. Opvallend voor het aanbod in Vianen is de grootschaligheid. Dit werkt dus ook door in de leegstandpercentages. Op dit moment staan er twee grote panden leeg. Laten we deze twee buiten beschouwing dan komt het leegstandpercentage uit 4%. Het betekent dat er geen sprake is van leegstand in een groot aantal bedrijfsruimten op het terrein. Factoren die naar voren zijn gebracht door marktpartijen, zijn: • Het verouderde (vaak grootschaliger) aanbod van de bedrijfsbebouwing is moeilijk te verhuren. Het is destijds op maat gemaakt voor de toenmalige gebruiker en voldoet inmiddels niet meer aan de eisen die heden ten dage aan bedrijfsruimte wordt gesteld. Aangezien er toen nauwelijks aandacht was voor flexibel bouwen, is het pand moeilijk aan te passen, met leegstand als gevolg. de mix van ongelijksoortige activiteiten (handel, industrie, kantoren). Dit maakt dat er geen sprake is v een duidelijk profiel van het terrein. Kantoren en bedrijfsruimte staan door elkaar. an de associatie van Vianen met fileproblematiek. Deze blijkt nog steeds hardnekkig te zijn, ondanks de verbeteringen in de infrastructuur. Dit beeld wordt overigens niet bevestigd door het zittende bedrijfsleven dat Vianen juist betitelt als goed bereikbaar. de huurprijzen. In sommige gevallen zijn de lagere huurprijzen in de zuidelijker gelegen gemeenten een argument om niet in Vianen te gaan zitten. Daar staat tegenover dat het prijsniveau weer lager is dan op terreinen in Nieuwegein en Houten, waardoor er weer sprake zou kunnen zijn van een concurrentievoordeel.

• •

De leegstand neemt toe, niet alleen in Vianen maar ook in de rest van de regio. De verwachting is dat deze stijgende lijn zich in 2003 zal voortzetten. De belangrijkste reden hiervoor is het huidige economische tij. Door de stagnerende economische ontwikkeling is de vraag naar bedrijfsruimte ingezakt. Bedrijven maken pas op de plaats. Daarnaast doen zich faillissementen en inkrimpingen voor, waardoor er meer bedrijfspanden te huur komen te staan. De markt is duidelijk veranderd van een aanbiedermarkt naar een vragersmarkt, oftewel bedrijven hebben meer keus. Ondanks de huidige terugval in de vraag naar bedrijfsruimte is het overall beeld voor de provincie Utrecht, waaronder Vianen, positief. De verwachting is dat tot 2010 er nog vraag zal zijn naar 410 ha. bedrijventerrein, terwijl er op dit moment in de regio nog maar 80 ha. terstond uitgeefbaar is. In Vianen zijn zelfs al jaren geen nieuwe bedrijventerreinlocaties meer beschikbaar. Dit betekent dat men in de provincie Utrecht voortvarend aan de slag moet met de realisatie van nieuwe bedrijventerreinen en de herstructurering van bestaande terreinen. Om aan deze opgave een bijdrage te leveren betekent dit voor Vianen herstructurering van bedrijventerrein Vianen en de aanleg van het nieuw aan te leggen bedrijventerrein Gaasperwaard. Oftewel werken aan het behoud van de bestaande bedrijvigheid op bedrijventerrein Vianen en door de aanleg van Gaasperwaard nieuwe ruimte bieden aan de groeiers in Vianen en vestigingsmogelijkheden bieden voor nieuwkomers. Vanuit werkgelegenheidsoptiek is de aanleg van Gaasperwaard van belang.

23

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

Tabel 8: Vergelijking van Vianen met de overige terreinen in het onderzoeksgebied (bedrijfsruimten)

Variabelen

Vianen

Overige regio

Voorraad (m²) Omvang bedrijventerreinen

550.000

1.100.000 (w.v. Nieuwegein: 850.000) 340 ha. bruto (w.v. Nieuwegein: 262 ha. bruto) 41.440 m2 vvo

150 ha. bruto

Aanbod/leegstand

37.520 m2 vvo

Leegstand

7%

4% (w.v. Nieuwegein: 3%; overige terreinen: 6-7%) 87 : 13

Bestaand aanbod t.o.v. nieuwbouwaanbod (naar m²) Aanbod: objecten kleiner dan 5.000 m²

85 : 15

92%

96%

Aanbod: objecten groter dan 5.000 m2 Restcapaciteit (terstond uitgeefbaar)

8% 0 ha. bruto

4% 16 ha. bruto

Zachte plannen (niet-terstond uitgeefbaar)

12 ha. bruto

108 ha. bruto (w.v. Nieuwgein: 73 ha. bruto) 17.300 m2 vvo (w.v. Nieuwegein: 13.300 m2 vvo) 32.000 m2 vvo (w.v. Nieuwegein: 19.000 m2 vvo) 75 : 25

Opname in 2002

5.400 m2 vvo

Opnamegemiddelde 1995-2002

11.000 m2 vvo

Opname: koop versus huur (naar aantal) Opname; ruimten kleiner dan 2.500 m²

75 : 25

81%

92%

Opname; ruimten groter dan 2.500 m2 Bron: Jones Lang LaSalle (2002)

19%

8%

24

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

4.
4.1

Kantorenmarkt
Inleiding

Ontwikkelingen op de kantorenmarkt en de leegstand van kantoorruimte in het bijzonder staan centraal in dit hoofdstuk. Antwoord zal worden gegeven op vragen zoals: wat is de omvang van de leegstand in Vianen en de omliggende gemeenten? Welke onderliggende ontwikkelingen in de regionale kantorenmarkt kunnen worden gesignaleerd? En: wat zijn de oorzaken van het – op het eerste gezicht bovengemiddelde – kantorenaanbod in Vianen? Wat is de positie van Vianen ten opzichte van haar buurgemeenten? De opbouw komt overeen met die van het vorige hoofdstuk over bedrijfsruimten. Ook de geografische afbakening – focus op kantoorruimten op bedrijventerreinen in het zuidelijke gedeelte van de regio Utrecht – is identiek (zie bijlage 1 voor een overzichtskaart van alle geanalyseerde bedrijventerreinen). Beide hoofdstukken geven inzicht in de vastgoedmarktontwikkelingen, dat nodig is voor de formulering van oplossingsrichtingen in hoofdstuk 5. In dit hoofdstuk komen derhalve aan de orde:

ontwikkelingen aan de aanbodzijde van de regionale kantorenmarkt (paragraaf 4.2), waarbij de nadruk ligt op de positie van Vianen ten opzichte van de andere drie beschouwde gemeenten IJsselstein, Nieuwegein en Houten; relevante trends aan de vraagzijde van de kantorenmarkt (paragraaf 4.3); vooral op basis van de transactiedatabase van Jones Lang LaSalle wordt een analyse gepresenteerd van de opname van kantoorruimte in Vianen en haar buurgemeenten; in paragraaf 4.4 volgt een korte confrontatie van de vraag- en aanbodzijde van de kantorenmarkt; paragraaf 4.5 zoomt specifiek in op (de oorzaken van) de leegstand van kantoorruimten in het onderzoeksgebied; het toekomstige aanbod en de kantoorplannen worden in paragraaf 4.6 opgesomd en geanalyseerd; dit hoofdstuk wordt afgesloten met een korte conclusie (paragraaf 4.7); tevens wordt ingegaan op de verschillen met ontwikkelingen in de regionale bedrijfsruimtemarkt.

25

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

4.2

Aanbod

De historische en huidige analyse van het kantorenaanbod op de bedrijventerreinen in Vianen en haar buurgemeenten leert het volgende.

De aanbodvolumes (direct beschikbare leegstaande kantoorruimte en hetgeen binnen zes maanden beschikbaar komt) zijn beperkt. Het aandeel kantoorruimte op bedrijventerreinen is van geringe omvang in vergelijking met specifieke kantoorlocaties en in vergelijking met de bedrijfsruimtevoorraad in de onderzochte gemeenten. Voor de kantorenmarkt, gelijk de bedrijfsruimtemarkt, geldt dat het aanbod meebeweegt op de golven van de economische conjunctuur. In de tweede helft van de jaren ’90 is het aanbod van solitaire kantoorruimte sterk teruggelopen, terwijl momenteel het aanbod weer oploopt (zie tevens figuur 5).

Figuur 5: Kantorenaanbod in Vianen en in de regio (per ultimo, 1997-2002)

60000

Aanbod aantal panden: (gemiddeld periode 1998 – 2002) Vianen: Nieuwegein: Houten: IJsselstein: Regio: 6 16 2 2 26

50000

40000

30000

20000

10000

0 1997 Houten 1998 IJsselstein 1999 2000 2001 Vianen 2002 Regio totaal

Nieuwegein

Bron: Jones Lang LaSalle, 2002

Het aanbod is, gelijk de voorraad van kantoren, geconcentreerd op het bedrijventerrein Plettenburg in Nieuwegein. De Hagen in Vianen staat op de tweede plaats als het om het aanbod in het onderzoeksgebied gaat. Kleinschalige objecten voeren de boventoon in het totale aanbod, indien beschouwingen worden gemaakt van zowel het aantal objecten als het kantoormetrage. Hierbij valt op dat in Vianen minder kleinschalige objecten worden aangeboden in vergelijking met de rest van het onderzoeksgebied. Toch wordt in 2002 voor het eerst een (nieuw) object van meer dan 5.000 m² aangeboden dat binnen zes maanden beschikbaar is.

26

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

Op het gebied van kantoren heeft Vianen dus niet te kampen met leegstand van grootschalige, bestaande objecten.

Vraaghuren lagen historisch gezien in Vianen wat lager dan in de rest van het onderzoeksgebied, maar momenteel zijn de vraaghuren vergelijkbaar. In Vianen wordt voor nieuwbouw zelfs een zeer hoge huur, van €193/m² vvo gevraagd. Op het gebied van kantoren heeft Vianen dus geen prijsvoordeel meer in vergelijking met andere gemeenten.

In tabel 9 zijn de meest relevante trends samengevat. Onderscheid wordt gemaakt tussen het huidige aanbod en de historische ontwikkeling van het kantorenaanbod.
Tabel 9: Kenmerken van het regionale kantorenaanbod Kenmerken Totaal Historisch aanbod (1997-2002) Huidig aanbod (per ultimo 2002)

• •

Het gemiddelde aanbod bedroeg in deze periode 27.000 m² vvo solitaire kantoorruimte Nadat het aanbod tot 1998 gedaald is, is in 1999 een stijging van het aanbod ingezet met een onderbreking in 2001

Het totale aanbod in het onderzoeksgebied bedraagt 49.500 m² vvo solitaire kantoorruimte Leegstandspercentages: - Nieuwegein: 6% - IJsselstein: 23% - Houten: 4% Ter vergelijking: Vianen: 19% regio totaal 8%

Locatie

Het aanbod was in deze periode geconcentreerd in Plettenburg in Nieuwegein

Het aanbod van solitaire kantoorruimte is geconcentreerd in Plettenburg in Nieuwegein.

Grootte

• •

42% van de in deze periode aangeboden objecten was kleiner dan 500 m² vvo Objecten groter dan 5.000 m² werden sporadisch aangeboden op diverse terreinen in het onderzoeksgebied

• •

Meer dan de helft van de aangeboden objecten is kleiner dan 500 m² vvo Grootschalige objecten (>5.000 m²) zijn gelegen in Vianen

Kwaliteit

Onvoldoende gegevens beschikbaar

• •

67% van de aangeboden objecten heeft betrekking op bestaande kantoorruimte In Houten ligt het percentage bestaande bouw rond 75% en in de overige steden rond 65%

Prijs

• •

Tot en met 2001 lagen alle vraaghuren onder €150/m² vvo In de periode 1995-2002 kende 32% een vraaghuur van €90-110/m² vvo; 85% van de vraaghuren lag onder €130/m² vvo

• •

Het merendeel van de aangeboden ruimten (93%) kent een vraaghuur onder €150/m² vvo Van het totale volume kent 37% een vraagprijs van €110-130/m² vvo; van het totaal wordt 72% voor minder dan €130/m²

Bron: Jones Lang LaSalle (2002)

27

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

Binnen dit regionale kader geeft tabel 10 de trends weer voor de gemeente Vianen.
Tabel 10: Kenmerken van het kantorenaanbod in Vianen Kenmerken Totaal Historisch aanbod (1997-2002) Huidig aanbod (per ultimo 2002)

• •

Het gemiddelde aanbod bedroeg in deze periode 7.800 m² vvo solitaire kantoorruimte Tot 1998 is ook in Vianen het aanbod gedaald, om vanaf 1999 te stijgen

• •

Het totale aanbod in Vianen bedraagt 15.000 m² vvo solitaire kantoorruimte Leegstandspercentage: 19%

Locatie

Het aanbod was in deze periode geconcentreerd in De Hagen, waar gemiddeld 5.000 m² vvo solitaire kantoorruimte werd aangeboden

Het aanbod is geconcentreerd in De Hagen, waar 13.000 m² vvo solitaire kantoorruimte wordt aangeboden

Grootte

• •

21% van de in deze periode aangeboden objecten was kleiner dan 500 m² Tot en met 2001 werden geen grootschalige (>5.000 m²) objecten aangeboden in Vianen

• •

33% van de aangeboden ruimten is kleiner dan 500 m² Er wordt één grootschalig (>5.000 m²) object aangeboden: - La Charmille (Lange Dreef; 5.983 m², nieuwbouw)

Kwaliteit

Onvoldoende gegevens beschikbaar

• •

67% van de aangeboden objecten is bestaand Drie objecten betreffen nieuwbouw en zijn alle gelegen op bedrijventerrein De Hagen

Prijs

39% van de in deze periode te huur aangeboden objecten kende een huurprijs van < €90/m² vvo per jaar Vanaf 2000 ligt dit percentage rond 20%. Vraaghuren van > €130/m² vvo per jaar komen pas vanaf 2000 voor Op bedrijventerrein De Biezen lagen de vraaghuren in de hele periode alle onder €130/m² vvo

44% van de te huur aangeboden objecten kent een vraaghuur van €110-130/m² vvo per jaar Tweederde kent een vraaghuur van minder dan €130/m² vvo per jaar Op bedrijventerrein De Biezen liggen alle vraaghuren onder €90/m² vvo per jaar De vraaghuur voor nieuwbouw op bedrijventerrein De Hagen loopt op tot €193/m² vvo per jaar

• • •

Bron: Jones Lang LaSalle (2002)

28

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

4.3

Opname

Indien de vraagzijde van de regionale kantorenmarkt wordt geanalyseerd kan het volgende worden geconcludeerd. Het betreft hier historische gegevens en de huidige stand van zaken.

De opname van kantoorruimte in het onderzoeksgebied fluctueerde onder invloed van uitschieters en de opname in 2002 achterblijft bij het langjarig gemiddelde (zie tevens figuur 6 en de tabellen 10 en 11). Het grootste deel van de opname plaatsvond in Plettenburg-De Wiers te Nieuwegein, waar ook een groot deel van de voorraad is geconcentreerd. Het aandeel van de bedrijventerreinen De Hagen en De Biezen in Vianen in de kantorenmarkt van het onderzoeksgebied zeer beperkt is. De nadruk ligt op deze terreinen met name op de bedrijfsruimtemarkt. De huurprijzen in Vianen lager liggen dan in het onderzoeksgebied als geheel. Huurprijzen ontstegen ook in 2002 niet de €130/m² vvo. Het geringe kantorenimago van de betreffende bedrijventerrein zijn hier gedeeltelijk debet aan.

Figuur 6: Kantooropname in Vianen en in de regio (per ultimo, 1997-2002)

50000

40000

30000

20000

10000

0 1997 Houten 1998 IJsselstein 1999 2000 2001 Vianen 2002 Regio totaal

Nieuwegein

Bron: Jones Lang LaSalle, 2002

29

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

Tabel 11: Kenmerken van de regionale kantooropname (1995-2002) Kenmerken Totaal Historische opname (1995 – kwartaal 3 van 2002)

• •

In deze periode werd in het onderzoeksgebied jaarlijks gemiddeld 26.500 m² vvo solitaire kantoorruimte opgenomen Het topjaar was 1998, toen 41.000 m² vvo werd opgenomen; met name aanzienlijke opnamevolumes in Houten en Vianen, met middelgrote tot grootschalige transacties van TNT, Debis, Kodak en World Online, waren hieraan debet Nadat de opname in 2001 ook nog tot een hoog niveau steeg, blijft in 2002 het totale opnamevolume achter bij het langjarig gemiddelde Het grootste deel van de opname in deze periode vond plaats in Plettenburg in Nieuwegein, waar gemiddeld 17.000 m² vvo per jaar werd opgenomen 58% van de transacties was kleiner dan 1.000 m², terwijl 84% de 2.500 m² niet ontsteeg. Sinds 1999 zijn geen grootschalige (> 5.000 m²) transacties meer geregistreerd 37% van de transacties kende een gerealiseerde huurprijs van €110-130/m² vvo 68% lag tussen €90-130/m² en 97% ontsteeg de €150/m² vvo niet In 2002 lag 92% van de gerealiseerde huurprijzen binnen de bandbreedte €110-150/m² vvo


Locatie

• • • • •

Grootte

Prijs

Tabel 12: Kenmerken van de kantooropname in Vianen (1995-2002) Kenmerken Totaal Historische opname (1995 – kwartaal 3 van 2002)

• •

In deze periode werd in Vianen jaarlijks gemiddeld 4.100 m² vvo solitaire kantoorruimte opgenomen Het topjaar was 1998, toen 13.000 m² vvo werd opgenomen: - Debis huurde toen 4.000 m² vvo in De Biezen - Kodak huurde 2.000 m² in De Hagen - World Online 3.000 m² eveneens in De Hagen In 2002 werd in de eerste drie kwartalen een beperkt volume kantoorruimte opgenomen Het opnamevolume van solitaire kantoorruimte was in deze periode geconcentreerd in De Hagen, waar jaarlijks gemiddeld 3.400 m² vvo werd opgenomen 43% van de transacties was kleiner dan 1.000 m², 81% bleef onder de 2.500 m² In Vianen zijn in deze periode geen grootschalige (> 5.000 m²) transacties geregistreerd De helft van alle transacties kende een gerealiseerde huurprijs van €90-110/m² vvo 94% van de huurprijzen lag binnen de bandbreedte van €90-130/m² vvo De rest lag hieronder In 2002 lagen de huurprijzen tussen €110-130/m² vvo


Locatie

• • •

Grootte

Prijs

• • • •

Bron: Jones Lang LaSalle (2002)

30

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

4.4

Confrontatie

Indien de vraag- en aanbodzijde van de regionale en lokale kantorenmarkten met elkaar worden geconfronteerd, dan kan het volgende worden geconcludeerd.

De leegstand is in alle gemeenten toegenomen, in lijn met de landelijke trend. De mate verschilt sterk van gemeente tot gemeente. Vooral in Houten blijft het kantorenaanbod van beperkte omvang. In Nieuwegein is de leegstand in relatie tot de voorraad thans weliswaar laag, maar snel groeiende. In Vianen is het leegstandspercentage hoog in verhouding tot de totale (beperkte) kantorenvoorraad. In absolute zin is sprake van een bescheiden aantal en volume. Bovendien is een grootschalig object verantwoordelijk voor meer dan eenderde van het huidige totale kantorenaanbod. Aan de vraagzijde van de regionale kantorenmarkt valt de dominantie van Nieuwegein op. De overige lokale kantorenmarkten zijn van zeer bescheiden omvang en derhalve zeer gevoelig voor uitschieters.

De vraag- en aanbodontwikkelingen in Vianen verschillen derhalve niet significant van die van regionale (en landelijke) trends. De vraaguitval en aanbodverruiming is een veelvoorkomend verschijnsel. Rekening dient te worden gehouden met gevoeligheid voor uitschieters in de beschouwde markten van bescheiden omvang.

4.5

Oorzaken van leegstand

De oorzaken van de kantorenleegstand in de beschouwde regio komen grotendeels overeen met die van de bedrijfsruimtemarkt (zie hoofdstuk 3). In dit hoofdstuk zal derhalve nadruk worden gelegd op de voor de kantorenmarkt specifieke oorzaken. Gelijk de bedrijfsruimtemarkt is ook ten behoeve van deze analyse gebruik van diepte-interviews en korte telefonische enquêtes met beleggers, vastgoedontwikkelaars en makelaars. Eveneens zijn gebruikers van vastgoed ondervraagd, d.w.z. recente vestigers en vertrekkers op bedrijventerrein Vianen en recente vestigers op concurrerende locaties. 1. Ongunstig economisch tij De meest belangrijke reden voor de toegenomen kantorenleegstand is het huidige economisch tij. Als gevolg van de stagnerende economische groei, vermindert de opname van kantoorruimte. Veel kantoorgebruikers hebben een afwachtende houding aangenomen. Gelijk de bedrijfsruimtemarkt is de kantorenmarkt verandert van een aanbiedersmarkt in een vragersmarkt. Dit heeft bij kantoorgebruikers geleid tot een prioritering van de kwaliteit en de prijs-kwaliteit-verhouding in het (her-)huisvestingsproces.

31

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

2.

Kwaliteit komt bovendrijven: hoogwaardige kantorenmilieus kennen sterke concurrentiepositie Het gevolg van een dergelijke marktsituatie is polarisatie. In de hoogconjunctuur in de tweede helft van de jaren negentig kenden vrijwel alle kantorenlocaties een hoog transactievolume. In deze neergaande cyclus kennen met name perifere locaties zoals Nieuwegein, die in het recente verleden konden profiteren van de economische groei in de centrale stad, leegstandsproblemen, die evenredig toenemen met de afstand tot de centrale stad Utrecht. De op het eerste gezicht gunstige ligging – tussen Randstad en ‘Zandstad’ – kan daarmee als nadelig worden beschouwd. Eén van de interviewees verwoorde dit als volgt: ‘Vianen is niet Utrecht, maar ook niet Den Bosch.’ Bovendien gelden gemeenten zoals Houten en Nieuwegein, beide gelegen in de eerste ring rond de centrale stad Utrecht, als eerste alternatief voor bedrijven uit de stad Utrecht. In zijn algemeenheid kan gesteld worden dat vooral het laagsegment van de kantorenmarkt te maken heeft met vraaguitval en aanbodverruiming. Recent ontwikkelde, centraal gelegen locaties met een goede bereikbaarheid, ruime parkeergelegenheid en een hoogwaardige uitstraling hebben thans een sterke concurrentiepositie op de regionale kantorenmarkt. Tegen deze achtergrond is de concurrentiepositie van de terreinen De Hagen en De Biezen verslechterd door de toegenomen keuzemogelijkheden van bedrijfsruimtegebruikers.

3.

Matig kantorenmilieu De mix van functies, gebruik en kwaliteiten in de terreinen De Hagen en De Biezen komt de uitstraling van Vianen als kantorenlocatie niet ten goede. Bovendien laat de kwaliteit van de openbare ruimte te wensen over. Matig imago m.b.t. bereikbaarheid De autobereikbaarheid van kantorenlocaties is, inclusief de parkeernorm, een van de meest belangrijke vestigingsplaatsfactoren van kantoorgebruikers. Hoewel de ligging nabij het kruispunt van snelwegen zeer goed is, wordt Vianen geassocieerd met de fileproblematiek in het midden van het land. Hoge huurprijzen De huurprijzen in Vianen worden door een aantal interviewees als relatief hoog beschouwd. Kantoorhuren in Vianen liggen hoger dan in zuidelijker gelegen gemeenten in de regio Gorinchem. Voor een aantal bedrijven zijn de relatief hoge huurprijzen (in verhouding tot kwaliteitsniveau) reden geweest voor bedrijfsverplaatsing. Sterker nog dan in de bedrijfsruimtemarkt worden huurprijsverschillen tussen de onderzochte gemeenten door enkele interviewees als beperkt ervaren in relatie tot het verschil in de kwaliteit van de omgeving.

4.

5.

32

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

4.6

Toekomstig aanbod

Regionaal kader: verwachte toekomstige kantorenvraag De werkgelegenheidsgroei die Nyfer (2001) voorspeld heeft voor Utrecht, ligt boven het landelijk gemiddelde. Dit wordt met name veroorzaakt door groei van de werkgelegenheid in de zakelijke dienstverlening. De toekomstige behoefte aan kantoorruimte zal dan ook met circa 17% toenemen. Dit is aanzienlijk hoger dan de overige grote kantorenregio’s.
Tabel 13: Geprognosticeerde kantoorbehoefte Corop-gebied Groot-Amsterdam Agglomeratie Den Haag Groot-Rijnmond Utrecht Nederland Bron: Kijk op kantoren (Nyfer 2001) 1989 4.260.685 m² 3.623.795 m² 2.596.375 m² 2.759.235 m² 24.485.245 m² 1999 5.974.070 m² 4.588.100 m² 3.295.170 m² 4.361.110 m² 34.190.655 m² 2009 6.555.593 m² 4.601.015 m² 3.486.016 m² 5.102.711 m² 40.589.985 m² stijging 1999-2009 10% 3% 6% 17% 19%

Het grootste deel van deze kantoorruimtevraag zal zich echter richten op de centrale stad binnen de regio, in dit geval Utrecht. Overige locaties waar de kantorenvraag zich, onder andere ook onder invloed van overheidsbeleid, op richt, zijn goed met openbaar vervoer bereikbare kantorenof centrumlocaties. Met name Nieuwegein beschikt hierover, in tegenstelling tot Vianen. De verwachting is dan ook dat de behoefte aan solitaire kantoorruimte in Vianen de komende jaren beperkt zal blijven.

Kantoorplannen De ontwikkeling van kantoorruimte hangt af van bovenstaande vraagontwikkelingen. Ten aanzien van het toekomstige kantorenaanbod in de beschouwde regio dient het volgende te worden geconcludeerd.

De harde planvoorraad (oplevering in 2002-2004) van solitaire kantoorruimte in het onderzoeksgebied bedraagt 53.000 m² bvo. Dit betreft een tweetal plannen in Plettenburg te Nieuwegein en het plan La Palissade in De Hagen te Vianen. Van deze plannen is nog niets voorverhuurd, zodat de volledige harde planvoorraad toekomstig aanbod betreft. De zachte planvoorraad (oplevering na 2004 of oplevering onbekend) van solitaire kantoorruimte in het onderzoeksgebied bedraagt 90.000 m² bvo. Het grootste deel hiervan heeft betrekking op Nieuwegein: de bedrijventerreinen Plettenburg, Laagraven en De Liesbosch. In de bedrijventerreinen van Vianen bestaat vooralsnog geen zachte planvoorraad voor solitaire kantoorruimte.

33

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

4.7

Conclusies

De volgende conclusies kunnen op basis van de voorgaande paragrafen worden getrokken.

De Viaanse kantorenmarkt is van beperkte omvang. Vooral de vraag – de opname bedraagt ruim 4.000 m² gemiddeld per jaar – is ten opzichte van Nieuwegein laag en derhalve zeer gevoelig voor uitschieters. Het kantorenaanbod op de Viaanse kantorenmarkt is in relatieve zin (ten opzichte van de voorraad) weliswaar groot, maar in absolute zin niet schrikbarend hoog. Tabel 14 geeft de belangrijkste verschillen tussen Vianen en haar regio weer. De kantorenmarkt in Vianen is weliswaar beperkt. Desondanks is de markt in Vianen, zeker gezien de goede bereikbaarheid per auto en de mogelijkheden voor een zichtlocatie, interessant voor bepaalde doelgroepen. Het aanbod is weliswaar aan de hoge kant en is afgelopen jaar sterk toegenomen als gevolg van de economische tegenwind, maar betreft voor eenderde deel een object. Voor de toekomst bestaan – na de oplevering van de nieuwbouwontwikkeling La Palissade die al tot het aanbod dat binnen 6 maanden beschikbaar is, wordt gerekend – nog geen concrete nieuwbouwplannen voor kantoorruimten op de bedrijventerreinen in Vianen. Tegen deze achtergrond van kantorenmarktontwikkelingen dient opgemerkt te worden dat de leegstand, naast de laagconjunctuur, voornamelijk wordt veroorzaakt door het ontbreken van een volwaardig kantorenmilieu. De versnipperde kantoorgebouwen kennen een voor kantoorgebruikers veelal lage omgevingkwaliteit. In deze periode van laagconjunctuur worden dergelijke verschillen zichtbaar. Over het algemeen geldt dat sterke locaties (zoals moderne kantorenlocaties van enige omvang in of nabij de centrale stad zoals Rijnsweerd) sterker worden, en zwakke locaties zwakker. De afstand tot de centrale stad Utrecht en de mate van kantoorconcentratie spelen een doorslaggevende rol in de marktpotentie van Vianen. De snelweglocatie en prijs zullen onderscheidende elementen kunnen zijn.

34

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

Tabel 14: Vergelijking van Vianen met de overige terreinen in het onderzoeksgebied (kantoren) Variabelen Voorraad (m²) Aanbod/leegstand Vianen 78.000 m² Regio (overig onderzoeksgebied) 680.000 m² (w.v. Nieuwegein: 450.000) 49.500 m² vvo

15.000 m² vvo

Aanbod/leegstand; langjarig gemiddelde (m² vvo) Leegstand (%; aanbod t.o.v. voorraad) Bestaand aanbod met vraagprijs lager dan € 130/m² vvo (in %) Aanbod: objecten kleiner dan 500 m² (%, naar aantal; langjarig gemiddelde) Aanbod: objecten groter dan 500 m² (%, naar aantal; langjarig gemiddelde) Zachte plannen (niet-terstond uitgeefbaar) (bruto ha.) Opname in 2002 (kwartaal 1 t/m 3) (m² vvo) Opnamegemiddelde 1995-2002 (in m² vvo) Opname; ruimten kleiner dan 1.000 m² (%; langjarig gemiddelde) Opname; ruimten groter dan 1.000 m² (%; langjarig gemiddelde) Bron: Jones Lang LaSalle (2002)

27.000 m² vvo

7.800 m² vvo

19%

8% (w.v. IJsselstein: 23%) 72%

66%

42%

21%

58%

79%

12 ha. bruto

108 ha. bruto (w.v. Nieuwgein: 73) 9.000 m2 vvo (w.v. Nieuwegein: 7.000) 26.500 m² vvo

4.000 m² vvo

4.100 m² vvo

43%

58%

57%

42%

35

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

5.

Beleidsaanbevelingen

De kantoren- en bedrijfsruimtemarkt van Vianen functioneert op dit moment niet optimaal. Aan de ene kant is er geen nieuwe grond beschikbaar voor vestiging van bedrijven. Regelmatig moet de gemeente nee verkopen aan bedrijven die om nieuwe ruimte vragen. Aan de andere kant doet zich de situatie voor dat er op het bestaande bedrijventerrein sprake is van leegstand. Er is dus wel degelijk aanbod, maar van bestaande bedrijfsruimte. Welke acties kan de gemeente ondernemen om de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt van Vianen beter te laten functioneren? Herstructurering Representativiteit van de omgeving was voor kantoorgebruikers altijd al een belangrijke vestigingsplaatsfactor, maar wint ook voor bedrijfsruimtegebruikers aan belang. Dat hangt samen met de toenemende verkantorisering van bedrijfsruimte. Het bedrijfspand wordt steeds meer gezien als het visitekaartje van het bedrijf. Niet alleen de representativiteit van het pand is van belang, ook de omgeving moet er goed uitzien. Om de kwaliteit van het bedrijventerrein Vianen te verbeteren is herstructurering noodzakelijk. Herstructurering van het bedrijventerrein Vianen biedt nieuwe mogelijkheden om nieuwe bedrijven aan te trekken en daarmee het terrein te versterken. De verplaatsing van bedrijven naar bijvoorbeeld het te ontwikkelen Gaasperwaard kan de herstructurering van de bestaande terreinen bevorderen. Voor de herstructurering van Vianen is inmiddels al een Masterplan opgesteld met maatregelen ten behoeve van een verbetering van het functioneren van bedrijventerrein Vianen. Het verdient aanbeveling over te gaan tot een voortvarende uitvoering van de gewenste maatregelen. Segmentering Voor het bedrijventerrein Vianen gelden de bestemmingsplannen De Biezen, De Hagen en Landelijk gebied Hagenstein. Deze huidige bestemmingsplannen kennen een ruime regeling voor vestiging van bedrijven en laten ook bedrijfswoningen toe. Er is geen segmentering van het terrein naar verschillende bedrijfscategorieën, waardoor een rommelig ogende mix van activiteiten is ontstaan. Het is daarom raadzaam om de concentratie van gelijksoortige activiteiten te stimuleren (kantoren, bouwmarkten, autohandelaren, etc.). Directe ligging bij de afslag van bijvoorbeeld kantoren (nabij de entree van het bedrijventerrein De Hagen) verdient aanbeveling. Segmentering komt de profilering van het terrein ten goede. Dit zou moeten gebeuren door wijziging van de bestemmingsplannen. Verbeteren imago Een goede ontsluiting over de weg is en blijft een belangrijke vestigingsplaatsfactor. Gevestigde ondernemers waarderen de relatief goede bereikbaarheid van bedrijventerrein Vianen. Desondanks heeft Vianen niet het imago goed bereikbaar te zijn. Verbeteren van het imago is wenselijk. In algemene zin dient een geïntensiveerde marketing van de terreinen, eventueel in combinatie met die van Gaasperwaard, worden gestart. Gerichte campagnes maken onderscheid tussen kantoor- en bedrijfsruimtegebruikers. Zo dienen in het kantorensegment vooral de autobereikbaarheid/parkeergelegenheid, zichtlocatie, functionaliteit van object en omgeving en de prijsstelling als ‘Unique Selling Points’ te worden gepromoot.

36

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

Het vergroten van de bekendheid van Vianen als vestigingslocatie voor bedrijven Het gaat niet alleen om het imago van slecht bereikbare locatie, maar om de onbekendheid van Vianen als vestigingslocatie van bedrijven. De onbekendheid met het feit dat een kleine gemeente als Vianen een groot bedrijventerrein herbergt, waarop aansprekende namen te vinden zijn van landelijk opererende bedrijven. Het zittende bedrijfsleven is je visitekaartje. Dus laat het bedrijventerrein meer zien en laat het bedrijfsleven zich nadrukkelijk presenteren. Dat betekent werken aan meer zichtbaarheid vanaf de snelweg door o.a. meer reclamemogelijkheden. Pro-actieve houding richting ondernemers Een pro-actieve houding richting ondernemers betekent voor de gemeente regelmatig op het terrein aanwezig zijn en bedrijven bezoeken. Op die manier wordt er op een actieve en positieve manier met het bedrijfsleven contact onderhouden. Hierdoor komen ook gemakkelijker signalen aan het licht wanneer bedrijven zich niet meer prettig voelen op het terrein. Mogelijk dat de gemeente tijdig zaken kan ondernemen om te voorkomen dat deze bedrijven onnodig het bedrijventerrein verlaten en hun heil elders zoeken. Dit is een taak die veelal door de bedrijfscontactfunctionaris op zich wordt genomen. Hoewel in de gemeente Vianen een bedrijfscontactfunctionaris aanwezig is, is er onvoldoende tijd voor dergelijke zaken. Een uitbreiding van deze functie in al zijn facetten verdient aanbeveling. Pro-actieve houding richting beleggers Het probleem op een oud bedrijventerrein als Vianen is het feit dat vrijkomende bedrijfspanden verouderd zijn. De bedrijfsruimten voldoen niet meer aan de moderne tijd. Ze waren destijds voor een specifieke gebruiker gebouwd. Om deze panden weer op de markt te brengen, zullen ze aangepast moeten worden aan de eisen van de huidige gebruikers. Beleggers laten het hierbij vaak zitten. Het is daarom aan de gemeente om actief bij beleggers langs te gaan, die te maken hebben met langdurige leegstand, om ze te activeren om over te gaan op herontwikkeling. Subsidieregelingen Veroudering van bedrijventerreinen is een algemeen probleem in Nederland. De herstructureringsopgave is groot. Het Rijk en de provincie voorzien derhalve in financiële support bij de herstructurering van terreinen (o.a. Novem subsidie en TIPP-regeling). Het verdient aanbeveling dat de gemeente Vianen de komende tijd extra inspanningen verricht om de benodigde subsidies te verkrijgen. Verbetering bereikbaarheid openbaar vervoer Een goede bereikbaarheid per openbaar vervoer is een belangrijk kwaliteitsaspect in de beoordeling van het vestigingsmilieu. Met name voor kantoorgebruikers is dit aspect een belangrijke vestigingsplaatsfactor. Het busverkeer tussen Utrecht en zuidelijker gelegen plaatsen is goed geregeld. Het busstation Lekbrug in Vianen is daarbij een belangrijk knooppunt. De bereikbaarheid van het bedrijventerrein is van hieruit echter niet optimaal. Maatregelen ter verbetering van de bereikbaarheid per openbaar vervoer verdienen aandacht. Het initiatief vervoersmanagement en de fietsverbinding tussen busstation Vianen en bedrijventerrein De Biezen zijn stappen in de goede richting. Ook zal verbetering van de bestaande busverbindingen aan de orde moeten komen. Er zal contact opgenomen moeten worden met de op het terrein aanwezige maatschappij om te kijken of er mogelijkheden zijn om de dienstverlening te verbeteren.
Referentie: ML/LI/220125/7581

37

BIJLAGEN

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

BIJLAGE 1: Bedrijventerreinen in het zuidelijke gedeelte van de regio Utrecht

Laagraven/ De Liesbosch Doornkade Plettenburg De Wiers Lagedijk Rondeel

De Hagen De Biezen

ETIN Adviseurs / Jones Lang LaSalle

Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld

BIJLAGE 2:

Lijst van geïnterviewde personen

Beleggers: • Hilders groep • Hoog Teilingen • • • • • Eurindustrial Dekker VastNed Industrial Bouwfonds Asset Mgt Schootse poort

Projectontwikkelaars: • Hoog Teilingen • Eurocommerce

Makelaars: • Jones Lang LaSalle • DTZ Zadelhoff • • Zuijdplas B’mak

Gemeenten: • Gemeente Houten

Gebruikers: Verder zijn een elftal gebruikers (recente vestigers en vertrekkers) van bedrijventerrein Vianen en andere terreinen in de regio geïnterviewd.