M ASTERPL AN

HA ALBA ARHEIDSONDERZOEK

O OSTERWOLDE
V ENEKOTEN-NOORD
Masterplan Haalbaarheidsonderzoek Venekoten-Noord

Masterplan Haalbaarheidsonderzoek Venekoten-Noord

03 JANUARI 20 08
Masterplan Haalbaarheidsonderzoek Venekoten-Noord

Govert Flinckstraat 31 - postbus 1158 - 8001 BD Zwolle - T 038) 421 6 800 - F (038) 421 07 37 - info@witpaard.nl - www. witpaard.nl
Masterplan Haalbaarheidsonderzoek Venekoten-Noord

INHOUDSOPGAVE
1. 2. Inleiding Ruimtelijk kader 2.1. Inleiding 2.2. Oosterwolde historie 2.3. Oosterwolde 2.4. Programma Kansen en belemmeringen 3.1. Beschrijving gebied 3.2. Bebouwing 3.3 Openbare ruimte 3.4. Archeologie 3.5. Bodem 3.6. Geluid 3.7. Ecologie 3.8. Externe veiligheid 3.9. Kabels en leidingen 3.10. Water 3.11. Lucht en geur 3.12. Ruimtelijke structuren (groen en verkeer) 3.13. Samenvatting kansen en belemmeringen Modellenstudie 4.1. Inleiding 4.2. Modellen Uitwerking modellen 5.1. Inleiding 5.2. Uitwerking model 1 5.3. Uitwerking model 3 5.4. Financiele haalbaarheid 1 3 3 3 3 5 7 7 7 7 7 7 7 9 9 9 9 11 11 11 13 13 13 15 15 15 17 19 3.

0

4.

5.

Bijlage

Masterplan Haalbaarheidsonderzoek Venekoten-Noord

Masterplan Haalbaarheidsonderzoek Venekoten-Noord

INLEIDING
Het bedrijventerrein Venekoten-Noord is een verouderd bedrijventerrein. De economische vitaliteit is de laatste jaren drastisch afgenomen en de fysieke (bedrijfs)omgeving is kwalitatief gezien op een laag niveau terechtgekomen. Deze omstandigheden, in combinatie met de ligging ten opzichte van de woonomgeving en het centrumgebied, heeft de gemeente Ooststellingwerf doen besluiten in te steken op een totale transformatie van het bedrijventerrein Venekoten-Noord. De gemeente Ooststellingwerf laat daarvan samen met de woningcorporaties Actium en Woonbedrijf/CHF en een vertegenwoordiging van de ondernemers onderzoeken of transformatie van het bedrijventerrein Venekoten-Noord naar woningbouw haalbaar is, zowel ruimtelijk als financieel. Hierbij zijn de volgende aspecten van belang: • welke kansen en belemmeringen zijn er in het gebied, die de transformatie kunnen beïnvloeden; • wat zijn de financiële consequenties van de transformatie, zowel voor de gemeente als de ondernemers; • welke strategieën kunnen worden gevolgd bij de ontwikkeling van het gebied. Het project is aangepakt door middel van een stappenplan in vier delen. Hierbij is toegewerkt naar dit Masterplan, waarin de kaders voor een mogelijke ontwikkeling zijn opgenomen, een strategie is bepaald en een visie op het gebied is vastgelegd. In een vervolgfase kan het Masterplan uitgewerkt worden tot een concreet plan. De werkzaamheden van de haalbaarheidstudie zijn in te delen in vier stappen: 1. Plan van Aanpak 2. Inventariseren kansen en belemmeringen 3. Ruimtelijke verkenningen 4. Besluitvorming De 2e en 3e stap zijn in dit Masterplan beschreven.

Plangebied

Het plangebied Venekoten-Noord, waarover de transformatiestudie gaat, ligt aan de oostzijde van de kern Oosterwolde. Het plangebied ligt als een soort “lob” binnen de kern, aan drie zijden omsloten door woonomgeving en het centrumgebied. Het plangebied wordt begrensd door de Venekoterweg, de Hoge Haer, de Moskampweg, de Bergweg en de Opsterlandsche Compagnonsvaart. Het plangebied, met een oppervlakte van circa 14,6 ha is weergegeven in bijlage 1. Naast het plangebied is zijdelings het gebied ten noorden van de Bergweg bekeken.

1
1

Masterplan Haalbaarheidsonderzoek Venekoten-Noord

afbeelding 1

1 2 1 7 2 7 3 4

5 6 8

afbeelding 2

afbeelding 3

Masterplan Haalbaarheidsonderzoek Venekoten-Noord

RUIMTELIJK K ADER
2.1. Inleiding
Bij de transformatie van Venekoten-Noord van een bedrijventerrein in een woonomgeving speelt de planeconomie een belangrijke rol. Om tot een goede planeconomische afweging te komen is het van belang een uitgewerkt beeld te krijgen van het programma dat in het gebied gerealiseerd kan worden. De inzet is op woningbouw, maar het is denkbaar dat er andere functies zijn die beter passen op deze plek of een goede aanvulling zijn op de woonfunctie. Ook zullen er delen van het plangebied om milieutechnische reden minder geschikt zijn voor woningbouw. In dit hoofdstuk wordt van groot naar klein ingezoomd op het ruimtelijke kader van het plangebied. Zo wordt onderzocht welke functies in dit gebied een plek zouden kunnen krijgen waaronder woningbouw.

is. De tramlijn die door het plangebied heeft gelopen is eind 19e eeuw aangelegd.

2.3. Oosterwolde

2
3

Het huidige Oosterwolde is (afbeelding 1) globaal in te delen in een centrumgebied, woongebieden, bedrijventerreinen en gebieden met grootschalige voorzieningen. Uiteraard is dit een globale indeling want in de woonwijken zijn bijvoorbeeld ook (kleinschalige) voorzieningen te vinden. Op afbeelding 2 wordt deze globale indeling verder geabstraheerd. Oosterwolde is dan in te delen in een centrum, woonwijken, bedrijventerrein en een zone langs de zuidzijde van de Opsterlandsche Compagnonsvaart waarin verschillende functies worden gemengd. In de zone langs de Opsterlandsche Compagnonsvaart zijn woningen, bedrijven, voorzieningen uit verschillende tijden te vinden. Het plangebied is, geheel of gedeeltelijk, onderdeel van deze zone. Direct rond het plangebied liggen een aantal buurten en gebieden die direct van invloed zijn. (afbeelding 3) Het gaat om het centrum (nr. 1), de vooroorlogse schil van het centrum (nr. 2 en deels 7), een aantal naoorlogse woonwijken (nrs. 3, 4, 5 en deels 7), een recente wooninvulling (nr. 6) en het bedrijventerrein (nr. 8). Deze gebieden bepalen de ruimtelijke verschijningsvorm en de kwaliteit van de randen van het plangebied en bieden kansen om aan te sluiten. Uit de kaart zijn een aantal conclusies te trekken. Als er in het plangebied bedrijvigheid zou worden toegestaan dan ligt het voor de hand die aan de zuidoost-zijde van het plangebied te leggen aansluitend op het bedrijventerrein. Voorzieningen en woningen zijn in het hele plangebied denkbaar. Aan de zuidwest zijde van het plangebied grenzen twee woonbuurten aan het plangebied. Om het gebied goed in te bedden in de structuur van Oosterwolde zou er een relatie met deze buurten kunnen worden gezocht. Het Haerenkwartier is een buurt met huurwoningen uit de jaren ’60, de andere buurt wordt juist gekenmerkt door vrijstaande woningen uit iets oudere perioden. Deze verschillen kunnen een inspiratiebron zijn voor de invulling van het plangebied.

2.2. Oosterwolde historie
Oosterwolde ligt op de grens van zandgrond en veen. Op de kaart van begin 19e eeuw (zie hiernaast) is te zien dat de oude dorpskern met de directe omgeving als een esdorp getypeerd kan worden. Ook is te zien dat de Opsterlandsche Compagnonsvaart een belangrijk structurerend element is in de omgeving en voor Oosterwolde. Het plangebied ligt in voormalig veengebied. Tegenover het plangebied aan de noordzijde van de vaart liggen al sinds het begin van de 19e eeuw een aantal woningen. Daar waar het huidige bedrijventerrein Venekoten ligt staat de naam Veenboten geschreven. Dat suggereert dat dit de oorsprong van de naam Venekoten

Masterplan Haalbaarheidsonderzoek Venekoten-Noord

Type Sociaal programma (huur en koop) A Rijwoning (soc huur) B Appartement (soc huur) C Rijwoning (soc koop) Totaal Middenduur (koop) D Rijwoning E Appartement F 2^1 kap geschakeld Totaal Duur (koop) H Appartement I J L Rijwoning 2^1 kap Vrijekavel Totaal G 2^1 kap

b.v.o.

perceel

V.O.N.-prijs incl. btw

percentage

aantal

132 124 120

175 175 ! 149.000,--

15% 15% 30%

37 37 74

132 124 156 156

216 270 300

! 180.000,-! 190.000,-! 210.000,-! 225.000,--

5% 10% 7,5% 7,5% 30%

12 25 19 19 75

143 180 192 192 225 360 450 600

! 250.000,-! 235.000,-! 265.000,-! 310.000,-179,-- / m2

10% 10% 10% 10% 40%

25 25 25 25 100

K vrijstaand

Masterplan Haalbaarheidsonderzoek Venekoten-Noord

RUIMTELIJK K ADER
2.4. Programma
Om tot een gedegen beeld te komen van het mogelijke en gewenste programma in het gebied is een werkgroep opgericht. In deze werkgroep zijn de gemeente en de woningcorporaties vertegenwoordigd. De werkgroep heeft een theoretisch programma ontwikkeld, ruimtelijk passend binnen de later in dit masterplan te beschrijven structuurschetsen. Het programma is volkshuisvestelijk gewenst, het wordt gedragen door de deelnemende partijen en geeft bij uitvoering een marktconforme grondopbrengst. Uitgangspunten De ambitie is om in Venekoten-noord voor een belangrijk deel onderscheidende en aanvullende woningbouw voor Ooststellingwerf te bouwen. Venekoten noord dient een goed imago te krijgen, met goede woonmilieus van waaruit doorontwikkeld wordt. In een beeldkwaliteitsplan zal dit goed uitgewerkt moeten worden. Daarbij wordt gestreefd naar diversiteit in het te realiseren woningbouwprogramma door toepassen van een evenwichtige verdeling tussen (sociale) huur en koop. Waarbij er vooralsnog een beperkte markt voor appartementen (in alle segmenten) lijkt te zijn. Indien er 250 woningen in Venekoten noord worden ontwikkeld, moet het mogelijk zijn circa 1500 m² niet-concurrerende (met het centrum) voorzieningen binnen het plangebied te realiseren. Bij het formuleren van het programma is alleen gekeken naar het plangebied Venekoten noord. Er is geen relatie aangebracht met de bestaande woningvoorraad en de nieuwbouwplannen in Oosterwolde die nog in de pijplijn zitten. Het toekomstperspectief van het Haerenkwartier in relatie tot plangebied Venekoten noord moet nog onderzocht worden in een later stadium. Voor de haalbaarheid van een woningbouwprogramma voor het plangebied is dit toekomstperspectief van belang en omgekeerd voor de wijk Haerenkwartier heeft het woningbouwprogramma van Venekoten noord consequenties. Volkshuisvestelijk programma, aantallen en von-prijs In de werkgroep is uitgebreid gediscussieerd over de woningtypologieën, de grootte van de kavels en van de woningen. Op volkshuisvestelijke gronden is vervolgens een verhouding tussen sociaal – middenduur en dure woningen aangehouden in de verhouding 30% - 30% - 40%. De afwegingen hiervoor zijn aangegeven bij de uitgangspunten. In tabel 1 staat

het programma weergegeven die vanuit de werkgroep programma wordt voorgesteld. Opgemerkt dient te worden dat de genoemde afmetingen gemiddelden zijn van dat type woning. Het programma (afmetingen en procentuele verdeling) is ingevoerd in een ruimtegebruik programma. Met dit programma is het theoretisch aantal woningen bepaald, behorend bij deze uitgangspunten. Voor Venekoten noord houdt dit in dat er 249 woningen ontwikkeld kunnen worden. Naast woningen is er binnen het stedenbouwkundig model ruimte voor de ontwikkeling van woon-werk kavels en voorzieningen. De woon-werk kavels, met een oppervlakte van 1.750 m², hebben een breedte van gemiddeld 35 meter en een diepte van 50 meter. In de voetprint van de sociale en middeldure appartementen is het mogelijk om voorzieningen aan te brengen. Binnen dit model kan circa 1.200 m² voorzieningen (50% maatschappelijk en 50% commercieel) gerealiseerd worden. In de uitwerking van het plan zal moeten worden bezien of hierin nadere optimalisatie mogelijk is. Een toetsing aan hoofdstuk 5, Blik op de toekomst, van het WOBOF (woningbehoefteonderzoekFryslân) 2007, wijst uit dat het programma daarin past. Grondopbrengsten Het programma is vertaald in een grondwaarde. Hiervoor is de residuele methode gehanteerd. Uitgangspunt hierbij is dat de stichtingskosten (inclusief bijkomende kosten) exclusief BTW wordt afgetrokken van de VON-prijs exclusief BTW. Het residu is de grondwaarde. Voor de sociale woningen en appartementen is een grondwaardecomponent van ! 15.000,- excl. BTW gehanteerd.

2
5

Masterplan Haalbaarheidsonderzoek Venekoten-Noord

belemmeringen
gebouw met mogelijk vleermuizen hoge druk gasleiding/glasvezelkabel geluidscontour wegverkeer mogelijke nieuwe zone industrielawaai

veiligheidscontouren LPG-installatie verkeersontsluiting centrum/Venekoterweg
contour 50 m contour 120 m

bodem
mogelijk verontreinigd (onvoorzien) verontreinigd verontreinigd

relatie met water en groen creëren en versterken kansen
huidige groene elementen

verkeers aansluiting op bestaande woonwijk 120m

huidige laanstructuur (met oude bomen) versterking groene elementen aanleggen water/poel versterken

50m zicht creëren op bestaande woonwijk

niet aangegeven
grondwerkzaamheden door het hele plangebied bestaande zone industrielawaai ligt over het gehele plangebied

schaal 1 : 2.500

kansen en belemmeringen

Masterplan Haalbaarheidsonderzoek Venekoten-Noord

K ANSEN EN BELEM MERINGEN
3.1. Beschrijving gebied
Venekoten-Noord is het deel van het bedrijventerrein Venekoten dat ten noorden van de Venekoterweg ligt (zie kaart plangebied). Het is het oudste deel van het bedrijventerrein en lijdt op dit moment onder (gedeeltelijke) verpaupering en leegstand van bedrijfsgebouwen. Een verdere verpaupering ligt in het verschiet als niet wordt ingegrepen. Het terrein wordt door de achteruitgang namelijk steeds minder aantrekkelijk voor ondernemers om zich te vestigen of gevestigd te blijven. Een revitalisering of een transformatie is noodzakelijk. De gemeente heeft besloten in te zetten op een transformatie. Gezien de ligging van het gebied lijkt een transformatie in een woongebied logisch. Aan drie zijden grenst het gebied aan bestaande woonwijken. Het heeft een goede aansluiting op de voorzieningen van Oosterwolde.

Rondom het gebied liggen groenstroken waarin voetpaden zijn aangelegd. Ze vormen een fraaie rand van het gebied. Verspreid in het gebied staan ook fraaie bomen langs de straten. Bijzonder element is de Opsterlandsche Compagnonsvaart die langs het gebied loopt maar vanuit het gebied nauwelijks te zien is. Dit komt door het hoogteverschil tussen de waterspiegel en het maaiveld en door de dichte begroeiing langs het water. De Venekoterweg wordt begeleid door fraaie bomen die de weg een laanachtig karakter geven. Door de industriële bebouwing aan de noordzijde wordt de kwaliteit echter weer aangetast.

3

3.4. Archeologie
Geconcludeerd is dat voor deze haalbaarheidfase geen nader onderzoek noodzakelijk is. De kans op archeologische vondsten is, o.a. door de verstoringen, laag. In een vervolgfase zal nader onderzoek wel noodzakelijk zijn, conform de eisen van de provincie. Er zijn geen specifieke kansen of belemmeringen bij transformatie van het gebied.

3.2. Bebouwing
In het gebied staan voornamelijk bedrijfsgebouwen. De architectonische kwaliteit is in het algemeen niet hoog. Het gaat om eenvoudig vormgegeven industriële loodsen of kantoortjes. De materiaal- en kleurkeuze zijn op een enkele uitzondering na, functioneel maar niet van hoge kwaliteit.

3.5. Bodem
Het (historisch) vooronderzoek bodem heeft tot doel inzicht te verschaffen in het huidige en het historische gebruik van het plangebied en de aanwezigheid van potentieel “verdachte (deel)locaties” om een inschatting te kunnen maken van de potentiële risico’s in de bodem. Op basis van een archiefonderzoek, gesprekken met ter plaatse deskundigen en de projectgroep is een risicokaart opgesteld. Deze risicokaart geeft globaal aan welke percelen verdacht of een probleem zijn in het kader van bodemverontreiniging. De percelen die zeker een probleem opleveren betreffen: • locatie Jonge Poerink, 13 Aprilstraat 46 • locatie Oenema BV, 13 Aprilstraat 44. Op de kansen en belemmeringen kaart zijn de locaties aangegeven waar zeker of zeer waarschijnlijk een vervuiling bestaat.

3.3. Openbare ruimte
Het gebied wordt ontsloten door vier wegen: de Houtwal, de Zoltstede, de Hornleger en de Drie Stellingenweg. De eerste drie komen uit op de Venekoterweg. De openbare ruimte is sober en functioneel voor de bedrijfsmatige functie. Op de kavels is vaak opslag te vinden en inritten zijn regelmatig kavelbreed waardoor het onderscheid tussen kavel en straat wegvalt. De ruimtelijke kwaliteit van de Houtwal is onder de maat gezien de belangrijke lokale ontsluitingsfunctie. De kwaliteit van de weg wordt aan één zijde bepaald door een fraaie groene houtwal. Aan de andere zijde staan bedrijfsgebouwen van een wisselende kwaliteit die bovendien deels leeg staan. Het voorterrein van die gebouwen bestaat grotendeels uit verharding. De kavels hebben kavelbrede inritten waardoor een onduidelijke scheiding bestaat tussen de weg en de bedrijfskavels. Er is ook geen trottoir, waardoor de weg voor voetgangers slecht begaanbaar is. Door deze factoren heeft de weg een rommelig karakter.

3.6. Geluid
Voor de haalbaarheidsfase zijn geluidsberekeningen uitgevoerd voor de twee maatgevende wegen. Hierbij is gebruik gemaakt van de huidige situatie (verkeerstellingen, wegmateriaal etc.). De afstand vanaf het hart van de weg die geld voor de betreffende geluidswaarden zijn weergegeven in 7 Masterplan Haalbaarheidsonderzoek Venekoten-Noord

Masterplan Haalbaarheidsonderzoek Venekoten-Noord

K ANSEN EN BELEM MERINGEN
tabel 2 Houtwal Venekoterweg 48 dB Lden 28 m 70 m 53 dB Lden 11 m 34 m 63 dB Lden Op de weg Op de weg
Tabel 2, maatgevende afstanden geluidsbelasting

Voor het industrielawaai ligt de 50 dB(A) grens op gemiddeld circa 90 m vanaf de Venekoterweg, terwijl de maximaal toelaatbare geluidsbelasting op de Venekoterweg blijft. Er dient wel rekening gehouden te worden met de ligging van de zonegrens (gezoneerd bedrijventerrein) in relatie tot de toekomstige uitbreidingsmogelijkheden van de aanwezige bedrijven op het te handhaven bedrijventerrein. Delen van het plangebied liggen met de geluidsbelasting boven de voorkeurswaarde. Bij het ontwerp dient hiermee rekening te worden gehouden.

over het water als over de weg). Het invloedsgebied van de koelinstallaties van bedrijven reikt niet tot het plangebied en levert dus geen beperkingen aan de ruimtelijke ontwikkelingen. Voor het LPG reservoir bij NWM geldt een toetsingsafstand van 50 meter indien wordt uitgegaan van het Besluit Voorzieningen en Installaties milieubeheer. Indien wordt uitgegaan van de risicobenadering (die nog niet wettelijk verplicht is voor een dergelijk reservoir), moet rekening worden gehouden met een invloedsgebied van 120 meter. Voor de transformatiestudie betreft dit een aandachtspunt of een belemmering voor de fasering.

3
9

3.9. Kabels en leidingen
Binnen het plangebied liggen tal van kabels en leidingen. Overwegend betreft dit de fijnmazige ondergrondse infrastructuur die leidt naar de huisaansluitingen. Deze kabels en leidingen roepen geen belemmeringen op voor de verdere planvorming. Hierbij zijn twee uitzonderingen: • Doorgaande gasleiding (hoge druk) door de Drie Stellingenweg en de Zoltstede. Dit is de transportleiding voor het achterliggende gebied; • Glasvezelkabel (2 mantelbuizen) die via de Drie Stellingenweg de vaart kruist en doorgaat naar de Prakkenlaan. De ligging van deze kabels hebben, bij verplaatsing, voor de ontwikkeling financiële consequenties.

3.7. Ecologie
Voor de ecologische kansen en belemmeringen wordt onderscheidt gemaakt in: • ecologische kansen: kansen voor het behoud en versterken van ecologische waarden; • ecologische belemmeringen: ontwikkelingen in het gebied die het behoud en versterken van ecologische waarden in de weg staan. De ecologische kansen op de kaart zijn een indicatie. De daadwerkelijke inrichting van het gebied maakt of het een kans biedt of een bedreiging (in ecologische zin) wordt.

3.10. Water
Het Wetterskip heeft de gemeente een aantal suggesties gedaan voor de inrichting van het plangebied Venekoten-Noord. Het is naar hun mening een gebied waar goed met “groene daken”gewerkt kan worden bij de vastgoedontwikkeling. Vooral in ontwikkelingen met grote dakoppervlakten. Het hemelwater wordt door de dak + terreinverhardingen versneld afgevoerd. Om dit te vertragen (vasthouden-bergen-afvoeren) kunnen de gebouwen uitgerust worden met een groen dak. Qua waterhuishouding zou er een gescheiden rioolstelsel aangelegd moeten worden, daar past het concept voor groene daken ook goed in. Daarnaast kan het een idee zijn om aan de vaartzijde extra water te realiseren voor waterberging. De drooglegging ten opzichte van het waterpeil in de vaart is, met circa 2 meter, ruim voldoende.
Masterplan Haalbaarheidsonderzoek Venekoten-Noord

3.8. Externe veiligheid
Het doel van de quickscan Externe Veiligheid is het inzichtelijk maken van de mogelijke invloed van aanwezige risicobronnen voor de geplande ruimtelijke ontwikkeling. In dit geval gaat het om bedrijven waar gevaarlijke stoffen zijn opgeslagen of worden verwerkt. Ten aanzien van het transport van gevaarlijke stoffen is geconcludeerd dat er geen reguliere transporten van gevaarlijke stoffen plaats vinden (zowel

Masterplan Haalbaarheidsonderzoek Venekoten-Noord

K ANSEN EN BELEM MERINGEN
3.11. Lucht en geur
In gezamenlijk overleg tussen gemeente en ARCADIS is besloten dat in het kader van dit haalbaarheidsonderzoek geen inventarisatie noodzakelijk is voor lucht en geur. De overwegingen die hierbij een rol hebben gespeeld betreffen: • De verkeersbewegingen zijn zodanig dat de ondergrens (waarschijnlijk) nog niet eens bereikt wordt, waardoor geluid maatgevend is. • Er bevind zich geen luchtvervuilende bedrijvigheid in de directe omgeving van het plangebied. • De aanwezige bedrijven aan de zuidzijde van de Venekoterweg zijn niet van dien aard dat zij geurhindercontouren hebben die over het plangebied vallen. Overigens is dit onderzoek in een later stadium wel noodzakelijk bij een eventueel aanpassing van het bestemmingsplan.

Belemmeringen: De toegangsweg naar het centrum (de Houtwal) brengt met zijn geluidscontour en verkeersdrukte een scheiding aan in het gebied; Een goede aansluiting op de Venekoterweg van de route naar het centrum moet nog worden gerealiseerd.

3

3.13. Samenvatting kansen en belemmeringen
Op de bijgevoegde kaart is een samenvatting gegeven van de kansen en belemmeringen die in het gebied zijn gevonden. De verschillende aspecten die hiervoor stuk voor stuk zijn beschreven zijn bijeengebracht op de kaart. De waardering van de kansen en belemmeringen is verschillend. Sommige belemmeringen zijn op te heffen als er voldoende geld beschikbaar komt (bodemvervuiling), andere belemmeringen zijn te ontwijken door woningen strategisch te plaatsen (geluid) of op de juiste wijze te faseren (lpg-cirkel). Bij het opstellen van de structuurmodellen zijn daarom de kansen en belemmeringen gewogen en meegenomen in het ontwerp. Hierna is een opsomming gegeven van de belangrijkste kansen en belemmeringen zoals ook in de kaart gerepresenteerd. Kansen • De ligging van het gebied is bij uitstek geschikt voor woningbouw; • Het gebied is erg goed ontsloten; • De groenstructuur rondom het plangebied biedt kansen voor ruimtelijke en ecologische kwaliteit. Ze kunnen daarbij verder versterkt en uitgebreid worden; • Een versterking van de relatie van het gebied met de groenstructuren en het water kan bijdragen aan kwaliteit in het gebied; • De omgeving biedt structuren waarop in ruimtelijke zin kan worden aangesloten, zowel qua verkeer als ruimtelijk. Belemmeringen • De (potentiële) bodemverontreinigingen zijn (financiële) belemmeringen voor woningbouw in het gebied; • Om woningen te kunnen realiseren dienen de bestaande panden gesloopt en de inboedel (machines etc.) verwijderd te worden; • Bij de fasering dient rekening gehouden te worden met de LPG-opslag bij NWM. • De Zone van het bedrijventerrein dient te worden aangepast. 11 Masterplan Haalbaarheidsonderzoek Venekoten-Noord

3.12. Ruimtelijke structuren (groen en verkeer)
Vanuit groen en verkeer zijn een aantal kansen en belemmeringen te noemen die van belang zijn bij de verdere ontwikkeling. Deze aspecten structureren de potentiële ruimtelijke ontwikkelingen in het gebied en geven het gebied karakter. Kansen: • Het gebied Venekoten-Noord is goed ontsloten. Via de Venekoterweg ben je snel het dorp uit via de N381 of de N919. Verder loopt door het gebied één van de toegangswegen naar het centrum van Oosterwolde; • Op een aantal plekken kan worden aangesloten op de bestaande structuur in de omgeving. Zoals de Drie Stellingenweg, de Dwarshaer, de Houtwal en de 13 aprilstraat. Daardoor wordt een goede verankering in de omgeving bevorderd; • De toegangsweg naar het centrum heeft een onveilige aansluiting op de Venekoterweg. Het zou beter zijn hier een rotonde te maken. Twee rotondes aan weerszijden van de brug over de Opsterlandse Compagnonsvaart is echter ook ongewenst. Dat betekent dat gezocht moet worden naar een betere situering van de aansluiting. Dit kan een aanleiding zijn om tot een bepaalde stedenbouwkundige structuur in het gebied te komen.

Model 1

Model 2 Model 3

Masterplan Haalbaarheidsonderzoek Venekoten-Noord

MODELLENSTUDIE
4.1. Inleiding
Voor het plangebied zijn drie globale modellen ontwikkeld. Deze zijn een combinatie van een ruimtelijke hoofdstructuur met functies en hun verdeling over het plangebied. De functies zijn modelmatig geschetst, in uitwerkingen zullen er nuanceringen ontstaan. Bijvoorbeeld door een rand met woon/werkcombinatie in het nu als woongebied ingetekende deel. In alle modellen wordt de belangrijke toegangsweg naar het centrum die nu over de Houtwal loopt verlegd. De weg vormt een belangrijke hindernis in de relatie tussen het plangebied en het water. Terwijl dit water door zijn cultuurhistorische achtergrond en als kwaliteitselement een belangrijke rol in het plangebied kan spelen. Daarnaast vormt de weg een milieutechnisch probleem door de geluidshinder die hij veroorzaakt. In alle modellen wordt ook een onderscheid gemaakt tussen woningbouw, gemengde functies en hoogwaardige bedrijvigheid (wonen/werken). Met hoogwaardige bedrijvigheid wordt bedoeld kantoren, kleinschalige dienstverlenende bedrijfjes, kantoor aan huis etc. Met woningbouw wordt bedoeld reguliere woningen zoals rijenwoningen, twee-onder-een-kap woningen en vrijstaande woningen. In de gemengde functies kan ook woningbouw zitten maar dan in de vorm van bijzondere woonvormen zoals woonzorg complexen, of bijzonder woningtypes, zoals stadswoningen, urban vilas etc. In de volgende paragraaf worden de modellen kort beschreven.

vaartt passen binnen de gemengde zone zoals die in het vorige hoofdstuk is beschreven.

Model 2 In model 2 wordt de weg naar het centrum rigoureus verlegd. Via een brug over de vaart wordt het verkeer vanuit het centrum naar de andere zijde van de Opsterlandsche Compagnonsvaart geleid. Daar kan dan een aansluiting gezocht worden direct langs de noordzijde van de Opsterlandsche Compagnonsvaart naar de Venekoterweg of door de wijk over de Prakkenlaan richting de Schottelenburgweg. Door deze ingreep wordt het deel van het plangebied ten zuiden van de weg een eenheid zonder verdere barrières.

4
13

Dit kan volledig ingezet worden voor woningbouw. Rond de weg naar het centrum worden gemengde functies geplaatst. Langs de Venekoterweg komt een zone met hoogwaardige bedrijvigheid. Model 3 In dit model wordt de weg verplaatst naar de zuidelijke grens van het plangebied. Door de knikken in de weg wordt voorkomen dat het een racebaan wordt waardoor de verblijfswaarde toeneemt. Het plangebied raakt door de weg aan de zuidzijde ruimtelijk in zichzelf gekeerd, de relatie met de aanliggende woonwijken wordt bemoeilijkt. Voordeel is dat het volledige plangebied een ruimtelijke eenheid wordt dat ook als een eenheid ontwikkeld kan worden. Langs de Venekoterweg komt een strook hoogwaardige bedrijvigheid. De vlek aan de noordzijde wordt ingevuld met gemengde functies, daartussen komt meer reguliere woningbouw.

4.2. Modellen
Model 1 In dit model wordt de weg naar het centrum verlegd tot midden in het plangebied op de bestaande straat de Zoltstede. Hij sluit met een rotonde aan op de Venekoterweg. Aan de zuidzijde van de nieuwe weg is woningbouw geprojecteerd, aan de noordzijde gemengde functies. Hier kunnen hoogwaardige werkfuncties, bijzondere woonvormen, stadswoningen, detailhandel, een sporthal etcetera gerealiseerd worden. Er wordt een relatie gezocht met bestaande woonwijken aan de zuid-oostzijde. Hierdoor worden deze wijken verrijkt met nieuwe woningtypes en verbindingsroutes. Anderzijds wordt het plangebied goed ingebed in de omgeving. De gemengde functies aan de zijde van de Opsterlandsche Compagnons-

Masterplan Haalbaarheidsonderzoek Venekoten-Noord

hoofdwegen buurtonstluiting/woonstraat LV-route groene route woningbouw gras (eventueel bomen)
bijzondere woonvormen

groen werken/wonen voorzieningen met wonen op de verdieping

wonen aan het water

wonen in het groen wonen aan het water

wonen en werken aansluiten Haerenkwartier dorpswonen

wonen en werken

Masterplan Haalbaarheidsonderzoek Venekoten-Noord

UIT WERKING MODELLEN
5.1. Inleiding
Twee van de in het vorige hoofdstuk beschreven modellen zijn verder uitgewerkt, te weten model 1 en model 3. Model 2 is niet verder uitgewerkt omdat de consequenties van het model het plangebied en daarmee de doelstelling van het project overschrijden. De verlegging van de weg naar het centrum tot buiten het plangebied zal leiden tot onderzoeken buiten het plangebied naar de haalbaarheid van deze verplaatsing. De aanleg van de brug is bovendien een forse kostenpost die de haalbaarheid van de transformatie zeer onder druk zet zonder dat hier een directe en aanwijsbare financiële compensatie tegenover staat. De uitwerkingen zijn gedaan in de vorm van een structuurschets, wat voor de haalbaarheidstudie ook het gewenste eindproduct is. De maatvoering van de vlakken op de schets is wel zo gekozen dat de gewenste functies er in passen. In een vervolg van het proces na de haalbaarheidstudie zullen de vlakken verder uitgewerkt moeten worden in de vorm van verkavelingen.

Centraal in het gebied wordt water aangelegd dat kan fungeren als haventje voor de pleziervaart op de Opsterlandsche Compagnonsvaart. De haven kan een belangrijke toeristische impuls betekenen voor Oosterwolde en is daarmee van groter belang dan alleen voor het plangebied. Maar ook binnen het plangebied is het haventje een belangrijke kwaliteitsimpuls. De plek zou ook groen ingevuld kunnen worden. Van belang is dat de bijzondere kwaliteit van de plek waargemaakt wordt. Een groene invulling zal dus geen standaard plantsoen moeten zijn maar een groene ruimte met een hoogwaardige inrichting. Rondom de plek worden bijzondere woningen gebouwd eventueel gecombineerd met voorzieningen die passen bij de functie (wonen aan het water). Op deze plek moeten woningen komen die uniek zijn en verder in Oosterwolde niet voorkomen. Een aanvulling op de plaatselijke woningmarkt. Het kan bijvoorbeeld gaan om woningen die met hun voeten in het water staan en zo optimaal profiteren van de bijzondere ligging. Hier zou ook een experimenteel project met particulier opdrachtgeverschap kunnen plaatsvinden. Bijvoorbeeld stadswoningen die binnen een bepaalde voorgeschreven bouwmassa in alle vrijheid ontworpen kunnen worden.

5

5.2. Uitwerking model 1
Model 1 zoals besproken in het vorige hoofdstuk is uitgewerkt in de op de hiernaast afgebeelde tekening. Essentie van dit model is de weg naar het centrum die verlegd wordt naar het midden van het plangebied. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid om het water van de Opsterlandsche Compagnonsvaart bij de wijk te betrekken. Aan de zuidwestzijde van de weg is woningbouw gepland, aan de noordoostzijde gemengde functies. In die gemengde functies komt ook woningbouw voor. Hierbij gaat het ech-ter om bijzondere woonvormen of bijzondere woningtypes. De weg door het midden wordt als een groene laan vormgegeven. Het totale profiel is zo’n 30 meter breed. Daarin ligt de weg, een vrijliggend tweezijdig fietspad, voetpaden en groen. Langs de weg staan aan beide zijden bomen. Langs de vaart komt een langzaam verkeersroute als alternatief voor de route langs de groene laan. Dwars op de groene laan worden van-uit de bestaande bebouwing nog een tweetal verbindingen naar de Opsterlandsche Compagnonsvaart gerealiseerd die met name als wandelroute vanuit de wijk zullen fungeren.

Het tracé van de voormalige trambaan blijft als belangrijke cultuurhistorische lijn in het plan een betekenis houden als onderdeel van een langzaam verkeersroute. Verder wordt de bestaande groene ruimte van de Dwarshaer doorgetrokken in het nieuwe plan. Aan de noordzijde van de groene laan mondt deze uit bij de aan te leggen haven. Door deze dwarsverbinding wordt de aansluiting op de bestaande bebouwing versterkt. Met de woningbouw aan de zuidwest kant van de weg wordt integratie gezocht met de bestaande aanliggende woonwijken (Dorpswonen). Het zuidelijk blok sluit aan op het Haerenkwartier. Het groen langs de Hoge Haer wordt verwijderd en op andere plekken in de buurt teruggebracht. 15 Masterplan Haalbaarheidsonderzoek Venekoten-Noord

hoofdwegen buurtonstluiting/woonstraat LV-route woningbouw gras (eventueel bomen) groen werken/wonen voorzieningen met wonen op de verdieping

Masterplan Haalbaarheidsonderzoek Venekoten-Noord

UIT WERKING MODELLEN
Hierdoor is een goede aansluiting op het Haerenkwartier mogelijk. Bij een eventuele herstructurering van het Haerenkwartier kan dit deel een functie hebben en er kan in programmatische zin aanvullende woningbouw op de bestaande buurt worden gerealiseerd. Het noordelijke blok sluit aan op de buurt met vrijstaande woningen. In dit nieuwe blok wordt "wonen in het groen" het thema. Rondom liggen groene ruimtes en de groene as. De woningen komen op ruime kavels zodat er voldoende groen tussen de woningen gerealiseerd kan worden. Hier is dan ook alleen plaats voor vrijstaande woningen en twee-onderéén-kapwoningen. Langs de Venekoterweg wordt een zone gemaakt waar "wonen en werken" gecombineerd kunnen worden. Aan de zijde van de Venekoterweg zal dat voornamelijk werken zijn, aan de ander zijde meer wonen. Hierdoor is een goede afstemming mogelijk op de milieutechnische belemmeringen in dit gebied (voornamelijk geluid). Anderzijds kan je een goede overgang maken naar de woonfunctie. Aan de zijde van de Venekoterweg dient wel een goede beeldkwaliteit gerealiseerd te worden. Er zijn bedrijven toelaatbaar uit de bedrijfscategorie 1 en 2. Daarbij dient gedacht te worden aan bijvoorbeeld een installatiebedrijf,

zijde van de haven en de zone langs de Venekoterweg. Hier wordt gedacht aan bijzondere woningtypes die aanvullend zijn op de woningbouw in Oosterwolde. Langs de vaart valt daarbij bijvoorbeeld te denken aan woningen die enigszins verhoogd worden gebouwd, op een plint, zodat een goed zicht op de vaart ontstaat. (zie schets hieronder)

5
17

5.3. Uitwerking model 3
De verplaatsing van de weg naar de zuidwestrand van het plangebied leidt er toe dat het plangebied een eenheid wordt die ook als eenheid ontworpen kan worden. De verbinding met de aanliggende woonwijken is door de weg veel minder sterk. Centraal in de uitwerking staat een grote groene ruimte langs de vaart. Deze ruimte is een echo van de van de grote groene kavels aan de overzijde. Rondom de groene ruimte staat begeleidende bebouwing. De groene ruimte is net als in de vorige uitwerking via een groene as verbonden met de Dwarshaer.

een tandartspraktijk, een kleinschalig grafisch bedrijf, bepaalde groothandel etc. De bebouwing aan het Stationsplein heeft een schakelfunctie tussen het plangebied en het centrumgebied. Hier zijn behalve een "bijzondere woonvorm" (senioren, woonzorg) ook voorzieningen op de begane grond denkbaar. De bouwmassa zou hier heel goed 3 lagen hoog kunnen zijn zodat op de verdiepingen boven de voorzieningen dan nog woningbouw mogelijk is. In de driehoek aan de andere zijde van de voormalige trambaan passen ook die bijzondere woonvormen. Een accent in 4 lagen op de hoek is ook denkbaar. Er wordt ook woningbouw gerealiseerd tussen de bebouwing aan de zuid-

Tussen de groene ruimte en de nieuwe weg liggen vier blokken met woningen. Hier kunnen rijtjes, vrijstaande woningen en twee-onder-één-kapwoningen worden gebouwd. Op de koppen aan ontsluitingsweg worden bijzondere woningen gebouwd. Aan de zijde van de trambaan worden bijzondere woonvormen gebouwd die eventueel wat hoger kunnen zijn (3 lagen, een accent eventueel 4 lagen). Daarbij kunnen aan het stationsplein net als in het vorige model voorzieningen worden geïntegreerd. Aan de Venekoterweg wordt eenzelfde woon-werkzone aangelegd als in de vorige uitwerking.

Masterplan Haalbaarheidsonderzoek Venekoten-Noord

Tabel 3 ruimtegebruik modellen
Ruimtegebruik Uitwerking model 1 Opp. % Uitwerking model 3 Opp. %

Bruto Plangebied Handhaven Netto exploitatiegebied Verharding Groen Water Uitgeefbaar

146.000 m! 3.000 m! 143.000 m! 31.000 m! 18.000 m! 10.000 m! 84.000 m!

100% 22 % 13 % 7% 58%

146.000 m! 8.000 m! 138.000 m! 28.500 m! 37.500 m! 72.000 m!

100 % 21 % 27 % 52 %

Masterplan Haalbaarheidsonderzoek Venekoten-Noord

UIT WERKING MODELLEN
5.4. Financiele haalbaarheid
De structuurschetsen in dit masterplan zijn getoetst op hun financiële haalbaarheid. Deze toetsing is opgesteld met behulp van een normatief ruimtegebruikprogramma, gekoppeld aan een grondexploitatiemodel. Het theoretische woningbouwprogramma dat in gezamenlijkheid door de werkgroep programma is opgesteld is het uitgangspunt voor de ruimtelijke invulling van Venekoten-Noord. Het hieruit volgende ruimtegebruik van de modellen staat weergegeven in tabel 3. Op basis van het ruimtegebruik is geconcludeerd dat uitwerkingsmodel 3 financieel ongunstiger uitvalt. Bovendien biedt model 3 de minste optimaliseringmogelijkheden. De financiële toetsing is daarom alleen voor model 1 uitgewerkt. Alle kosten en opbrengsten van het plan zijn in een dynamisch grondexploitatiemodel tegen elkaar uitgezet. Tijdsinvloeden, zoals rente en inflatie, hebben hierdoor invloed op het uiteindelijke resultaat. In de grondexploitatie zijn de volgende kosten en opbrengsten meegenomen
Kosten Verwervingen Sloop en saneringskosten Planstructurele kosten Fondsen bovenwijkse voorzieningen Opbrengsten Verkoop bouwrijpe grond voor: - woningbouw - woon-werk kavels - maatschappelijke en commerciële voorzieningen

Op basis van de huidige uitgangspunten is het resultaat van de grondexploitatie een tekort van circa 18-20 miljoen.

5
19

Als aantekening geldt hierbij dat in deze opstelling nog geen bijdragen zijn opgenomen van: • Gemeente • Corporaties (behalve de onrendabele top op de sociale huurwoningen) • Ondernemers • Subsidies van diverse overheden

Bouw- en woonrijp maken, incl. haven Planontwikkelingskosten Kostenstijging Rentekosten Inbreng deel fonds bovenwijkse voorzieningen Opbrengststijging

Investeringen gefaseerd tussen 2008 Opbrengsten gefaseerd tussen 2012 - 2018 - 2017
Masterplan Haalbaarheidsonderzoek Venekoten-Noord

Masterplan Haalbaarheidsonderzoek Venekoten-Noord

BIJL AGE

Masterplan Haalbaarheidsonderzoek Venekoten-Noord

Masterplan Haalbaarheidsonderzoek Venekoten-Noord

PL ANGEBIED

Masterplan Haalbaarheidsonderzoek Venekoten-Noord

belemmeringen
gebouw met mogelijk vleermuizen hoge druk gasleiding/glasvezelkabel geluidscontour wegverkeer mogelijke nieuwe zone industrielawaai

veiligheidscontouren LPG-installatie verkeersontsluiting centrum/Venekoterweg
contour 50 m contour 120 m

bodem
mogelijk verontreinigd (onvoorzien) verontreinigd verontreinigd

relatie met water en groen creëren en versterken kansen
huidige groene elementen

verkeers aansluiting op bestaande woonwijk 120m

huidige laanstructuur (met oude bomen) versterking groene elementen aanleggen water/poel versterken

50m zicht creëren op bestaande woonwijk

niet aangegeven
grondwerkzaamheden door het hele plangebied bestaande zone industrielawaai ligt over het gehele plangebied

schaal 1 : 2.500

kansen en belemmeringen

Masterplan Haalbaarheidsonderzoek Venekoten-Noord

Het bedrijventerrein Venekoten-Noord is een verouderd bedrijventerrein. De economische vitaliteit is de laatste jaren drastisch afgenomen en de fysieke (bedrijfs)omgeving is kwalitatief gezien op een laag niveau terechtgekomen. Deze omstandigheden, in combinatie met de ligging ten opzichte van de woonomgeving en het centrumgebied, heeft de gemeente Ooststellingwerf doen besluiten in te steken op een totale transformatie van het bedrijventerrein Venekoten Noord. Gedurende het te volgen planproces zal moeten worden bekeken of deze doelstelling haalbaar is, dan wel een tussenvorm een mogelijk alternatief kan zijn. De gemeente Ooststellingwerf laat samen met de woningcorporaties Actium en Woonbedrijf/CHF en een vertegenwoordiging van de ondernemers onderzoeken of transformatie van het bedrijventerrein Venekoten Noord naar woningbouw haalbaar is, zowel ruimtelijk als financieel. Hierbij zijn de volgende aspecten van belang: - welke kansen en belemmeringen zijn er in het gebied, die de transformatie kunnen beïnvloeden; - wat zijn de financiële consequenties van de transformatie, zowel voor de gemeente én de ondernemers; - welke strategieën kunnen worden gevolgd bij de ontwikkeling van het gebied. Het project wordt aangepakt door middel van een stappenplan in vier delen. Hierbij wordt toegewerkt naar een Masterplan voor het gebied, waarin de kaders voor een mogelijke ontwikkeling zijn opgenomen, een strategie is bepaald en een visie op het gebied is vastgelegd. Vervolgens kan in een vervolgfase het Masterplan uitgewerkt worden tot een concreet plan. De werkzaamheden van de haalbaarheidstudie zijn in te delen in vier stappen: 1. Plan van Aanpak 2. Inventariseren kansen en belemmeringen 3. Ruimtelijke verkenningen 4. Besluitvorming Deze toelichting beschrijft de resultaten van stap 2 het inventariseren van de kansen en belemmeringen. Op 13 juni 2007 heeft hiertoe een interactieve sessie plaatsgevonden met de projectgroep Transformatie Venekoten-Noord met als doel de door ARCADIS opgestelde kansen en belemmeringen voor het plangebied te toetsen en nader in kaart te brengen. De resultaten van de onderzoeken en werksessie zijn weergegeven in de samenvattende kansen en belemmeringenkaart. In deze toelichting worden de analyses die geleid hebben tot het opstellen van de

TOELICHTING K ANSEN EN BELEM MERINGEN
kaart beschreven. Achtereenvolgend komen de volgende aspecten aan de orde: Plangebied Beschrijving gebied Archeologie Bodem Geluid Ecologie Externe Veiligheid Kabels en Leidingen Ruimtelijke structuren (groen en verkeer) Door het waterschap zijn randvoorwaardelijke eisen gesteld aan de ontwikkeling, de gemeente onderhoudt het contact met het waterschap. De algemene randvoorwaarden gesteld door het waterschap zijn benoemd. Samen met de gemeente is bepaald dat er in het kader van dit haalbaarheidsonderzoek geen nader onderzoek noodzakelijk is voor lucht en geur.

Plangebied
Het plangebied Venekoten-Noord, waarover de transformatiestudie gaat, ligt aan de oostzijde van de kern Oosterwolde. Het plangebied ligt als een soort “lob” binnen de kern, aan drie zijden omsloten door woonomgeving en het centrumgebied. Het plangebied wordt begrensd door de Venekoterweg, de Hornleger, de Moskampweg, de Bergweg en de Opsterlandse Compagnonsvaart. Het plangebied, met een oppervlakte van circa 14,2 ha is weergegeven in bijlage 1. Naast het plangebied is zijdelings het gebied ten noorden van de Bergweg bekeken.

Beschrijving gebied
Venekoten-Noord is het deel van het bedrijventerrein Venekoten dat ten noorden van de Venekoterweg ligt (zie kaart plangebied). Het is het oudste deel van het bedrijventerrein en lijdt op dit moment onder (gedeeltelijke) verpaupering en leegstand van bedrijfsgebouwen. Een verdere verpaupering ligt in het verschiet als niet wordt ingegrepen. Het terrein wordt door de achteruitgang namelijk steeds minder aantrekkelijk voor ondernemers om zich te vestigen of gevestigd te blijven. Een revitalisering of een transformatie is noodzakelijk. De gemeente heeft besloten in te zetten op een transformatie. Gezien de ligging van het gebied lijkt een transformatie in een woongebied logisch. Aan drie zijden grenst het gebied aan bestaande woonwijken. Het heeft een goede aansluiting op de voorzieningen van Oosterwolde.

Masterplan Haalbaarheidsonderzoek Venekoten-Noord

Bebouwing
In het gebied staan voornamelijk bedrijfsgebouwen. De architectonische kwaliteit is in het algemeen niet hoog. Het gaat om eenvoudig vormgegeven industriële loodsen of kantoortjes. De materiaal- en kleurkeuze zijn op een enkele uitzondering na, functioneel maar niet van hoge kwaliteit.

Openbare ruimte
Het gebied wordt ontsloten door vier wegen: de Houtwal, de Zoltstede, de Hornleger en de Drie Stellingenweg. De eerste drie komen uit op de Venekoterweg. De openbare ruimte is sober en functioneel voor de bedrijfsmatige functie. Op de kavels is vaak opslag te vinden en inritten zijn regelmatig kavelbreed waardoor het onderscheid tussen kavel en straat wegvalt. De ruimtelijke kwaliteit van de Houtwal is onder de maat gezien de belangrijke lokale ontsluitingsfunctie. De kwaliteit van de weg wordt aan een zijde bepaald door een fraaie groene houtwal. Aan de andere zijde staan bedrijfsgebouwen van een wisselende kwaliteit die bovendien deels leeg staan. Het voorterrein van die gebouwen bestaat grotendeels uit verharding. De kavels hebben kavelbrede inritten waardoor een onduidelijke scheiding bestaat tussen de weg en de bedrijfskavels. Er is ook geen trottoir, waardoor de weg voor voetgangers slecht begaanbaar is. Door deze factoren heeft de weg een rommelig karakter. Rondom het gebied liggen groenstroken waarin voetpaden zijn aangelegd. Ze vormen een fraaie rand van het gebied. Verspreid in het gebied staan ook fraaie bomen langs de straten. Bijzonder element is de Opsterlandse Compagnonsvaart die langs het gebied loopt maar vanuit het gebied niet te zien is. Dit komt door het hoogteverschil tussen de waterspiegel en het maaiveld en door de dichte begroeiing langs het water. De Venekoterweg wordt begeleid door fraaie bomen die de weg een laanachtig karakter geven. Door de industriële bebouwing aan de noordzijde wordt de kwaliteit echter weer aangetast.

bouwd. Ook de wegen en parkeerterreinen zijn op het dekzand aangelegd. Hierbij geldt dat eventuele dekzandhoogtes door egalisatie waarschijnlijk zijn verstoord. Dit betekent dat de meest waarschijnlijke bewoningslocaties vrijwel zeker ernstig verstoord zijn. Diepere sporen kunnen tot een diepte van ongeveer 30 cm in de onverstoorde C-horizont (gele zand) worden verwacht. Het is daarom mogelijk dat er zich onder de bebouwing en bestrating nog dieper gelegen archeologische resten bevinden. De te verwachten waarden kunnen getuige de vondsten in de omgeving uit alle archeologische perioden dateren. Omdat de vondsten overwegend uit de vroege prehistorie dateren geldt dat er met name rekening moet worden gehouden met waarden uit deze perioden. Er is contact geweest met de provincie Fryslân. Op basis van de genoemde resultaten wenst de provincie dat bij verdere planvorming er binnen het plangebied een quickscan (3 boringen per ha) wordt uitgevoerd. De in totaal circa 39 boringen kunnen worden uitgevoerd buiten de bestaande bebouwing. Mocht uit het onderzoek blijken dat de bodem ter plaatse intact is, of er vondsten worden aangetroffen, kan een vervolgonderzoek noodzakelijk zijn. Geconcludeerd is dat voor deze haalbaarheidfase geen nader onderzoek noodzakelijk is. De kans op archeologische fondsen is, o.a. door de verstoringen, laag. In een vervolgfase zal nader onderzoek wel noodzakelijk zijn, conform de eisen van de provincie. Er zijn geen specifieke kansen of belemmeringen bij transformatie van het gebied.

Bodem
Ten aanzien van de bodem heeft een historisch onderzoek plaatsgevonden gevolgd door een beperkt aantal aanvullende onderzoeken om uiteindelijk de saneringskosten te kunnen ramen.

Archeologie
Voor de quickscan archeologie zijn de volgende bronnen bekeken: Friese Monumenten Kaart Extra (FAMKE) Archeologische Monumenten Kaart (AMK) Archis-II Bodemkaart De archeologische waarden die zijn te verwachten, bevinden zich in de top van het dekzand. Het plangebied is reeds grotendeels bebouwd. Naast de bebouwde gebieden is het plangebied verder vrijwel geheel bestraat. Er is op staal gebouwd. Dit betekent dat de bouwvoor is verwijderd en men op het dekzand heeft ge-

Historisch onderzoek
Het (historisch) vooronderzoek bodem heeft tot doel inzicht te verschaffen in het huidige en het historische gebruik van het plangebied en de aanwezigheid van potentieel “verdachte (deel)locaties” om een inschatting te kunnen maken van de potentiële risico’s in de bodem. Op basis van een archiefonderzoek, gesprekken met ter plaatse deskundigen en de projectgroep is in eerste instantie een risicokaart opgesteld. Deze risicokaart geeft globaal aan welke percelen verdacht of een probleem zijn in het kader van bodemverontreiniging. De percelen die zeker een probleem opleveren betreffen: 1. locatie Jonge Poerink, 13 Aprilstraat 46
Masterplan Haalbaarheidsonderzoek Venekoten-Noord

2.

locatie Oenema BV, 13 Aprilstraat 44

TOELICHTING K ANSEN EN BELEM MERINGEN
vonden. Hierbij is in het verleden een sterke grondwaterverontreiniging geconstateerd. Aangezien in de tussentijd niet is gemonitord, is ter plaatse een peilbuis geplaatst. Het grondwater blijkt ter plaatse van 13 Aprilstraat 44 sterk verontreinigd met koper en minerale olie en licht verontreinigd met xylenen en naftaleen. Een oorzaak van de koperverontreiniging is niet direct aantoonbaar. 3. locatie DENGO, Moskampweg 7 De werkzaamheden hebben ter plaatse van de voormalige HBO-tank plaatsgevonden. Ter plaatse van de voormalige HBO-tank is de ondergrond licht verontreinigd met minerale olie. Het grondwater is sterk verontreinigd met minerale olie en licht verontreinigd met xylenen en naftaleen. 9. Nederlandse Wegmarkering, Hornleger 9 De werkzaamheden hebben ter plaatse van de opslagplaats voor verf en nabij het naburige terrein waar oliedrums waren opgeslagen plaatsgevonden. Ter plaatse van de voormalige oliedrums is de grond sterk verontreinigd met minerale olie. Ter plaatse van de verfopslag zijn in de grond geen verontreinigingen aangetoond. Het grondwater ter plaatse van de voormalige oliedrums en de verfopslag is sterk verontreinigd met koper. Een oorzaak voor deze verontreiniging is niet direct aantoonbaar. Het grondwater ter plaatse van de verfopslag is tevens licht verontreinigd met chroom. 11. voormalig metaalbewerking De Boer, Houtwal 26A De werkzaamheden hebben aan de buitenzijde van het pand plaatsgevonden. Om een indruk te krijgen van de milieuhygiënische kwaliteit ter plaatse is stroomafwaarts een peilbuis geplaatst. Het grondwater ter plaatse van de Houtwal 26a is sterk verontreinigd met koper. Een oorzaak van deze verontreiniging is niet direct aantoonbaar. Raming saneringskosten Concreet blijven de bovengenoemde onderzochte locaties over, incl. locatie Jonge Poerink, waarvan bekend is dat op die percelen een bodemverontreiniging aanwezig is. Van die locaties zijn de saneringskosten geraamd. Daarnaast zijn de locaties 7 en 8 meegenomen als onvoorziene locaties waarbij rekening dient te
Masterplan Haalbaarheidsonderzoek Venekoten-Noord

De locaties waarvan naar alle waarschijnlijkheid een probleem is, maar waarvan de grootte van het probleem kleiner is betreffen: 3. locatie DENGO, Moskampweg 7 4. locatie Kraepelien en Holm, Houtwal 25 5. locatie Paul Kuppel, Hornleger 1 Bedrijven waarvan te weinig informatie beschikbaar is om conclusies te trekken zijn: 6. Dijkstra Decohome, 13 Aprilstraat 42 7. locatie Mulder, Drie Stellingenweg 54 (eigenaar Oenema) 8. garage Galama, 13 Aprilstraat 1 9. Nederlandse Wegmarkering, Hornleger 9 10. Buisman Veem, Houtwal 27 11. voormalig metaalbewerking De Boer, Houtwal 26A 12. Schott Pieterman, Houtwal 26 Vervolgens hebben de resultaten van een nader vooronderzoek geleidt tot aanpassing van het bovengenoemde. In eerste instantie is met de milieuambtenaar van de gemeente gesproken over het bovengenoemde resultaat. Vervolgens heeft dit geleidt tot gesprekken met de eigenaren van de locaties 2, 3, 4, 6, 8, 9 10 en 12. De locaties 2, 3/4, 9 en 10 zijn tevens bezocht voor inspectie om reden dat op deze locaties aanvullend onderzoek noodzakelijk bleek om een redelijke uitspraak te kunnen doen over risico’s ten aanzien van bodemverontreiniging. Het resultaat van het nader vooronderzoek leverde op dat de locaties 4, 5, 6, 8 en 12 alsnog afvielen waardoor deze niet langer als verdacht werden beschouwd. De aanwezigheid van een bodemverontreiniging wordt niet aannemelijk geacht of laag ingeschat. Aanvullende onderzoeken Zoals vermeld heeft op de locaties 2, 3, 9 en 11 een beperkt aanvullend onderzoek plaatsgevonden waarvan de resultaten separaat zijn gerapporteerd en aan de gemeente geleverd. De conclusies van de onderzoeken zijn navolgend weergegeven. 2. locatie Oenema BV, 13 Aprilstraat 44 De werkzaamheden hebben ter plaatse van de voormalige HBO-tank plaatsge-

worden gehouden dat bij toekomstige ontmanteling alsnog mogelijk een verontreiniging aan het licht kan komen. Op de locatie Jonge Poerink, 13 Aprilstraat 46, zijn in het verleden diverse bodemonderzoeken plaatsgevonden. Het meest recente onderzoek dateert van oktober 2004 (BodemAdviesGroep (BAG)). Op basis van dit rapport, in combinatie met het verkennend onderzoek van Oranjewoud van juni 2002, is gepoogd de saneringskosten te ramen. De volgende deellocaties op het terrein zijn verontreinigd:
Deellocatie Ontvettingsbad Verontreiniging Grond Grondwater PER (VOCL), 2,5 – 5,0 m -mv. Ca. 2.000 m3 Minerale olie, 1,52,5 m -mv. Ca. 1.500 m3 BAG + Oranjewoud BAG + Oranjewoud BAG Uit rapport:

schoon zand. Daar waar nodig is rekening gehouden met een grondwatersanering. 1. locatie Jonge Poerink, 13 Aprilstraat 46 Naast hiervoor genoemde locaties blijft locatie Jonge Poerink, 13 Aprilstraat 46 overeind als een locatie die grotendeels sterk verontreinigd is met diverse stoffen zoals VOCl. Hiervan is een bodemonderzoeksrapport aanwezig.

Geluid
De Wet geluidhinder kent een ondergrens, de zogenaamde voorkeursgrenswaarde. Indien de geluidsbelasting lager of gelijk is dan deze waarde, dan zijn de voorwaarden die de wet stelt aan het realiseren van geluidsgevoelige bestemmingen niet van toepassing. Daarnaast is er in de Wet een bovengrens opgenomen, de maximaal toelaatbare geluidsbelasting. Indien de geluidsbelasting hoger is dan deze waarde, dan is het realiseren van geluidsgevoelige bestemmingen niet mogelijk. Als de geluidsbelasting ligt in de bandbreedte tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximaal toelaatbare geluidsbelasting, dan is het realiseren van geluidsgevoelige bestemmingen mogelijk indien een hogere grenswaarde wordt vastgesteld. De hogere grenswaarde dient te worden vastgesteld door B&W en in enkele gevallen (indien sprake is van regionaal belang) dient de hogere waarde door Gedeputeerde Staten te worden vastgesteld. Tabel Grenswaarden geluidsbelasting Geluidstype Voorkeursgrenswaarde Geluidsbelasting en maximaal toelaatbare geluidsbelasting Voorkeursgrenswaarde Maximaal toelaatbare geluidsbelasting nieuwbouw (binnenstedelijk gebied) Maximaal toelaatbare geluidsbelasting nieuwbouw (buitenstedelijk gebied) Industrielawaai Voorkeursgrenswaarde Maximaal toelaatbare geluidsbelasting 48 dB Lden 63 dB Lden

Opslag diverse stoffen fabriekshal Achterterrein

Minerale olie, 0,52,5 m -mv. Ca. 250 m3 Minerale olie, 1,53,0 m -mv. Ca. 150 m3

Minerale olie, 1,53,0 m -mv. Ca. 1.500 m3 Vml. tanks Minerale olie, 1,52,5 m -mv. Ca. 150 m3

Oranjewoud

Oranjewoud

Bovenstaande tabel is de basis van de saneringskosten voor locatie Jonge Poerink. Opgemerkt wordt dat er een discrepantie zit tussen het rapport van BAG en Oranjewoud. Het verschil is meegenomen. Ten aanzien van de raming van de saneringskosten worden de volgende algemene uitgangspunten gehanteerd: • De kosten zijn indicatief geraamd en vormen geen aannemersprijs voor de daadwerkelijke uitvoering. De uiteindelijke prijs wordt onder meer bepaald door de marktsituatie, door het tijdstip van uitvoering, en door de eisen die door onder andere de toezichthoudende en vergunningverlenende instanties en/of andere belanghebbende en betrokkenen gesteld worden. • De raming is gebaseerd op de bovengenoemde verontreinigingssituatie. Qua saneringswijze is ontgraving aangehouden, incl. afvoer en aanvulling van

Wegverkeerslawaai

53 dB Lden

50 dB(A) Letmaal 55 dB(A) Letmaal

Masterplan Haalbaarheidsonderzoek Venekoten-Noord

Hogere waarde Een hogere waarde kan worden vastgesteld indien maatregelen voor het terugdringen van de geluidsbelasting onvoldoende doeltreffend zijn of overwegende bezwaren ontmoet van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard. B&W zullen goed moeten motiveren waarom ze hogere grenswaarden willen vaststellen en waarom ze niet (kunnen) voldoen aan de voorkeursgrenswaarde. Dit dient bij voorkeur te geschieden op basis van een gemeentelijk geluidsbeleid. Binnenniveau In de Wet geluidhinder en in het op de Woningwet gebaseerde Bouwbesluit zijn bepalingen opgenomen over het toegestane geluidsniveau in de woning, het zogenaamde binnenniveau. Voor woningen is dit 33 dB Lden (of 35 dB(A) Letmaal). Het betreft een waarde bij gesloten ramen. Deze bepaling stelt eisen aan de geluidswering van de gevel. De aan de gevel berekende waarden worden gebruikt om te bepalen welke maatregelen er moeten worden getroffen om het vereiste binnenniveau te halen. Er dient bij de bepaling van het binnenniveau wel rekening gehouden te worden met minimale ventilatievoorziening. Conclusie Voor de haalbaarheidsfase zijn geluidsberekeningen uitgevoerd voor de twee maatgevende wegen. Hierbij is gebruikgemaakt van de huidige situatie (verkeerstellingen, wegmateriaal et cetera). De afstand vanaf het hart van de weg die geldt voor de betreffende geluidswaarden zijn weergegeven in tabel 2. Tabel 2, maatgevende afstanden geluidsbelasting
48 dB Lden Houtwal Venekoterweg 28 m 70 m 53 dB Lden 11 m 34 m 63 dB Lden Op de weg Op de weg

TOELICHTING K ANSEN EN BELEM MERINGEN
Ecologie
Voor de ecologische kansen en belemmeringenkaart wordt onderscheidt gemaakt in: • ecologische kansen: kansen voor het behoud en versterken van ecologische waarden; • ecologische belemmeringen: ontwikkelingen in het gebied die het behoud en versterken van ecologische waarden in de weg staan. Ecologische kansen bij de transformatie van bedrijventerrein Oud Venekoten liggen in het behouden en het versterken van de huidige groenelementen van het plangebied. Groenelementen zoals de bosjes aan de Moskampweg en de 13 Aprilstraat zijn geschikt voor algemene soorten zoogdieren, maar ook voor de Gewone pad en Bruine kikker en als broedplaats voor vogels. Daarnaast zijn de oudere eikenbomen in deze bosjes geschikt als verblijfplaats van vleermuizen. De groenstrook aan de Hornleger heeft een langgerekt karakter, een laanstructuur. Vleermuizen maken van deze structuren gebruik om zich te oriënteren tijdens het foerageren. De houtwal langs de Compagnonsvaart vormt ook een laanstructuur, evenals de laanbomen langs de weg die het dorp in gaat (ook hier staan oude eiken die geschikt kunnen zijn als verblijfplaats voor vleermuizen) en de bomen langs de Venekoterweg. In de houtwal kunnen ook algemene zoogdieren en amfibieën voorkomen zoals eerder genoemd. Ook voor broedvogels is er geschikte broedgelegenheid. Het behoud van deze structuren is belangrijk voor de aanwezige soorten. De transformatie van het terrein geeft mogelijkheid tot versterking van deze elementen. Er kunnen nieuwe groene structuren worden aangebracht, waardoor de onderlinge parkjes verbonden kunnen worden en hierdoor verplaatsing van dieren kan plaatsvinden. Bij de inrichting van het terrein zou een versterking van de laanstructuren wenselijk zijn. Ook het aanleggen van groen tussen woningen kan zorgen voor meer ruimte voor zoogdieren, amfibieën en vogels. Er ligt ook een kans om voor amfibieën een voortplantingsplaats te creëren in de vorm van een poel. Deze is in de huidige situatie nog niet aanwezig en zou een ecologische versterking kunnen zijn. Het weghalen van groenstructuren/bomen kan zorgen voor verlies aan broedplaatsen van vogels. Grootschalig weghalen van groenstructuren is nadelig voor algemene soorten zoogdieren en amfibieën en kan de oriëntatie van vleermuizen aantasten. Tijdens de uitvoering (sloop en bouw) kan de fysieke aanwezigheid van machines en mensen leiden tot verstoring van dieren. Broedende vogels en nesten kunnen worden verstoord wanneer de werkzaamheden in het broedseiMasterplan Haalbaarheidsonderzoek Venekoten-Noord

Voor het industrielawaai ligt de 50 dB(A) grens op gemiddeld circa 90 m vanaf de Venekoterweg, terwijl de maximaal toelaatbare geluidsbelasting op de Venekoterweg blijft. Er dient wel rekening gehouden te worden met de ligging van de zonegrens (gezoneerd bedrijventerrein) in relatie tot de toekomstige uitbreidingsmogelijkheden van de aanwezige bedrijven op het te handhaven bedrijventerrein. Delen van het plangebied liggen met de geluidsbelasting boven de voorkeurswaarde. Bij het ontwerp dient hiermee rekening te worden gehouden.

zoen plaatsvinden. Bij het slopen van gebouwen kunnen mogelijk vaste verblijfplaatsen van vleermuizen worden geschaad (Jonge Poerink). De ecologische kansen op de kaart zijn een indicatie. De daadwerkelijke inrichting van het gebied maakt of het een kans biedt of een bedreiging (in ecologische zin) wordt.

Externe veiligheid
Het doel van de quickscan Externe Veiligheid is het inzichtelijk maken van de mogelijke invloed van aanwezige risicobronnen voor de geplande ruimtelijke ontwikkeling. In dit geval gaat het om bedrijven waar gevaarlijke stoffen zijn opgeslagen of worden verwerkt. Ten aanzien van het transport van gevaarlijke stoffen is geconcludeerd dat er geen reguliere transporten van gevaarlijke stoffen plaatsvinden (zowel over het water als over de weg). Uit de inventarisatie is gekomen dat er in de directe omgeving drie bedrijven gelegen zijn waar met gevaarlijke stoffen wordt gewerkt. Deze bedrijven zijn: Fano finefood bv, Houtwal 29 (ammoniak koelinstallatie) Plusfood, Houtwal 30 (ammoniak koelinstallatie) NWM – wegmarkeringen, Hornleger 9 (LPG reservoir) Fano finefood bv Het bedrijf Fano Finefood ligt aan de Houtwal. Dit bedrijf heeft een ammoniak koelinstallatie. De koelinstallatie bevat slechts 400 kg ammoniak. Voor een dergelijke installatie gelden volgens de Regeling Externe Veiligheid voor Inrichtingen (REVI) geen risicocontouren of invloedsgebied waarbinnen toetsing van plannen moet plaatsvinden. Plusfood Het bedrijf Plusfood heeft een ammoniak koelinstallatie en ligt aan de Houtwal. De afstand van plusfood tot het plangebied is meer dan 400 meter. De koelinstallatie van Plusfood levert geen beperkingen op aan de ontwikkelingen van Venekoten Noord. NWM Wegmarkeringen Het Bedrijf NWM wegmarkeringen is gelegen aan de Hornleger. Dit bedrijf heeft een LPG-reservoir ten behoeve van het wegbranden van strepen op het wegdek. De opslag van een tank met propaan of LPG valt momenteel niet onder de regel-

geving van het BEVI (het betreft hier geen LPG-tankstation). In de huidige situatie is het Besluit Voorzieningen en Installaties milieubeheer van toepassing. Deze schrijft een toetsingsafstand van 50 meter tot het reservoir voor. Het ligt in de verwachting dat LPG en propaanreservoirs in de toekomst wel onder het BEVI gaan vallen. In dat geval dient rekening te worden gehouden met een risiconormering als vastgelegd in het BEVI. In de Leidraad risico-inventarisatie gevaarlijke stoffen (versie 3.0 december 2006) wordt voor het bepalen van de risicoafstanden onderscheid gemaakt tussen 4, 10 of 20 bevoorradingen van de tank. De vulfrequentie van dit reservoir is 3 keer per jaar. Hieruit volgt een maximale PR 10-6 contour van 24 meter. Als effectafstand van de tank geldt een afstand van 120 meter. Dit kan worden gelijkgesteld aan het invloedsgebied van het groepsrisico. Bebouwing binnen deze afstand van de tank draagt bij aan verhoging van het groepsrisico. Conclusie Het invloedsgebied van de koelinstallaties reikt niet tot het plangebied en levert dus geen beperkingen aan de ruimtelijke ontwikkelingen. Voor het LPG reservoir bij NWM geldt een toetsingsafstand van 50 meter indien wordt uitgegaan van het Besluit Voorzieningen en Installaties milieubeheer. Indien wordt uitgegaan van de risicobenadering (die nog niet wettelijk verplicht is voor een dergelijk reservoir), moet rekening worden gehouden met een invloedsgebied van 120 meter. Voor de transformatiestudie betreft dit een aandachtspunt of een belemmering voor de fasering.

Kabels en leidingen
Binnen het plangebied liggen tal van kabels en leidingen. Overwegend betreft dit de fijnmazige ondergrondse infrastructuur die leidt naar de huisaansluitingen. Deze kabels en leidingen roepen geen belemmeringen op voor de verdere planvorming. Hierbij zijn twee uitzonderingen: - Doorgaande gasleiding (hoge druk) door de Drie Stellingenweg en de Zoltstede. Dit is de transportleiding voor het achterliggende gebied. - Glasvezelkabel (2 mantelbuizen) die via de Drie Stellingenweg de vaart kruist en doorgaat naar de Prakkenlaan. De ligging van deze kabels hebben, bij verplaatsing, voor de ontwikkeling financiele consequenties.

Water
Het Wetterskip heeft de gemeente een aantal suggesties gedaan voor de inrichting van het plangebied Venekoten Noord. Het is naar hun mening een gebied
Masterplan Haalbaarheidsonderzoek Venekoten-Noord

waar goed met “groene daken”gewerkt kan worden bij de vastgoedontwikkeling. Vooral in ontwikkelingen met grote dakoppervlakten. Het hemelwater wordt door de dak + terreinverhardingen versneld afgevoerd. Om dit te vertragen (vasthouden-bergen-afvoeren) kunnen de gebouwen uitgerust worden met een groen dak. Dit heeft een aantal voordelen (opgegeven door het Wetterskip): - beschermt de waterdichting tegen een versnelde veroudering onder invloed van UV-stralen; - beschermt de waterdichting tegen beschadiging door temperatuursschokken, - zorgt voor een mechanische bescherming van de waterdichting; - beschermt het gebouw tegen brand (vliegvuur); - 'klimatiseert' in de zomer door verdamping van water (regenwater, dauw, plantvocht); - isoleert in de winter; - werkt geluiddempend; - zuivert het (eventueel) opgevangen regenwater voor huishoudelijke doeleinden, Overigens kan een dakvegetatie ook interessant zijn voor het milieu en de gemeenschap in het algemeen (opgegeven door het Wetterskip): - vermindering van het af te voeren regenwater met als gevolg: - minder overlast van de (bestaande en/of te bouwen) riolering; - minder overstromingsrisico; - beter rendement van de waterzuiveringsstations; - opvangen (en houden/'verteren') van stof; - 'verteren' van een aantal bezoedelingsgassen; - een minder droge lucht door het afgeven van vocht; - een vermindering van het brandgevaar; - de herstelling van het biologisch evenwicht in de stad door het scheppen van een 'natuurlijke omgeving' voor vogels, insecten et cetera.

TOELICHTING K ANSEN EN BELEM MERINGEN
- De verkeersbewegingen zijn zodanig dat de ondergrens (waarschijnlijk) nog niet eens bereikt wordt, waardoor geluid maatgevend is. - Er bevind zich geen luchtvervuilende bedrijvigheid in de directe omgeving van het plangebied. - De aanwezige bedrijven aan de zuidzijde van de Venekoterweg zijn niet van dien aard dat zij geurhindercontouren hebben die over het plangebied vallen. Overigens is dit onderzoek in een later stadium wel noodzakelijk bij een eventueel aanpassing van het bestemmingsplan.

Ruimtelijke structuren (groen en verkeer)
Vanuit groen en verkeer zijn een aantal kansen en belemmeringen te noemen die van belang zijn bij de verdere ontwikkeling. Deze aspecten structureren de potentiële ruimtelijke ontwikkelingen in het gebied en geven het gebied karakter. Groen (kansen) - De locatie heeft prachtige groene randen die gebruikt kunnen worden als wandelroute (ommetje) en verblijfsgebied. - Het verbinden van alle groene randen geeft complete wandelroute. Dit kan gerealiseerd worden door het groen op twee strategische plekken uit te breiden. - Het groen langs Opsterlandse Compagnonsvaart heeft cultuurhistorische waarde. Door dit te behouden en te versterken kan het gebied aan kwaliteit winnen. Verkeer Door het plangebied loopt een belangrijke route naar het centrum (Houtwal). Volgens het verkeersstructuurplan is dit een zogenaamde erftoegangsweg A. Het is de enige weg door de kern Oosterwolde die een maximum snelheid heeft van 50 km/uur, de overige zijn 30 km/uur. Daarnaast is het de enige voorrangsweg en de enige busroute. De Venekoterweg geldt als een gebiedsontsluitingsweg B en heeft dus een zwaardere functie. Kansen: - Het gebied Venekoten Noord is goed ontsloten. Via de Venekoterweg ben je snel het dorp uit via de N381 of de N919. Verder loopt door het gebied een van de toegangswegen naar het centrum van Oosterwolde. - Op een aantal plekken kan worden aangesloten op de bestaande structuur in de omgeving. Zoals de Drie Stellingenweg, de Dwarshaer en de Houtwal. Daardoor wordt een goede verankering in de omgeving bevorderd. - De toegangsweg naar het centrum heeft een onveilige aansluiting op de Venekoterweg. Het zou beter zijn hier een rotonde te maken. Twee rotondes aan
Masterplan Haalbaarheidsonderzoek Venekoten-Noord

Qua waterhuishouding zou er een gescheiden rioolstelsel aangelegd moeten worden, daar past het concept voor groene daken ook goed in. Daarnaast kan het een idee zijn om aan de vaartzijde extra water te realiseren voor waterberging. De drooglegging ten opzichte van het waterpeil in de vaart is, met circa 2 meter, ruim voldoende.

Lucht en geur
In gezamenlijk overleg tussen gemeente en ARCADIS is besloten dat in het kader van dit haalbaarheidsonderzoek geen inventarisatie noodzakelijk is voor lucht en geur. De overwegingen die hierbij een rol hebben gespeeld betreffen:

weerszijden van de brug over de Opsterlandse Compagnonsvaart is echter ook ongewenst. Dat betekent dat gezocht moet worden naar een betere situering van de aansluiting. Dit kan een aanleiding zijn om tot een bepaalde stedenbouwkundige structuur in het gebied te komen. Belemmeringen - De toegangsweg naar het centrum (de Houtwal) brengt met zijn geluidscontour en verkeersdrukte een scheiding aan in het gebied. - Een goede aansluiting op de Venekoterweg van de route naar het centrum moet nog worden gerealiseerd.

gen voor woningbouw in het gebied. - Om woningen te kunnen realiseren dienen de bestaande panden te worden gesloopt. - Bij de fasering dient rekening gehouden te worden met de LPG-opslag bij NWM.

Samenvatting kansen en belemmeringen
Op de bijgevoegde kaart is een samenvatting gegeven van de kansen en belemmeringen die in het gebied zijn gevonden. De verschillende aspecten die hiervoor stuk voor stuk zijn beschreven, zijn bijeengebracht op de kaart. De waardering van de kansen en belemmeringen is verschillend. Sommige belemmeringen zijn op te heffen als er voldoende geld beschikbaar komt (bodemvervuiling), andere belemmeringen zijn te ontwijken door woningen strategisch te plaatsen (geluid) of op de juiste wijze te faseren (LPG-cirkel). In het vervolg van het haalbaarheidsonderzoek zal pas echt duidelijk worden wat elke belemmering betekend. Hetzelfde geldt omgekeerd ook voor de kansen. Bij het opstellen van mogelijke structuurmodellen zullen daarom de kansen en belemmeringen worden gewogen en meegenomen worden in het ontwerp. Hierna is een opsomming geven van de belangrijkste kansen en belemmeringen zoals ook in de kaart gerepresenteerd. Kansen - De ligging van het gebied is bij uitstek geschikt voor woningbouw. - Het gebied is erg goed ontsloten. - De groenstructuur rondom het plangebied biedt kansen voor ruimtelijke en ecologische kwaliteit. Ze kunnen daarbij verder versterkt en uitgebreid worden. - Een versterking van de relatie van het gebied met de groenstructuren en het water kan bijdragen aan kwaliteit in het gebied. - De omgeving biedt structuren waarop in ruimtelijke zin kan worden aangesloten, zowel qua verkeer als ruimtelijk. Belemmeringen - De (potentiële) bodemverontreinigingen zijn belangrijke (financiële) belemmerinMasterplan Haalbaarheidsonderzoek Venekoten-Noord

TOELICHTING K ANSEN EN BELEM MERINGEN

Masterplan Haalbaarheidsonderzoek Venekoten-Noord