Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003

Gemeente Utrecht november 2003

Colofon

uitgave Afdeling Bestuursinformatie Sector Bestuurszaken Gemeente Utrecht Postbus 16200 3500 CE Utrecht 030 286 1350 bestuursinformatie@utrecht.nl in opdracht van Afdeling Economische zaken Dienst Stadsontwikkeling Gemeente Utrecht & Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Utrecht internet www.onderzoek.utrecht.nl rapportage Hans van Hastenberg Rob Paridaen informatie Ank Hendriks (EZ) 030 286 4138 (kantoren en bedrijfsruimte) Ruud Nijveld (OGU) 030 286 3771 (gronduitgifte) Hans van Hastenberg (BI) 030 286 1336 grafieken Ad van den Dijssel drukwerk PrintPartners Ipskamp, Utrecht bronvermelding Het overnemen van gegevens uit deze publicatie is toegestaan met de bronvermelding: Bestuursinformatie, gemeente Utrecht foto's Cees Tims Roel Wagemakers Gemeentelijke Fotodienst november 2003

Voorwoord

Voor u ligt de vijfde Vastgoedmonitor van de gemeente Utrecht. De Utrechtse Vastgoedmonitor geeft een analyse van landelijke, regionale en lokale ontwikkelingen in het commercieel vastgoed. Centraal hierin staan Utrechtse vastgoedontwikkelingen in kantoor-, bedrijfs- en winkelruimte in 2002 en de eerste helft van 2003. De Utrechtse kantorenmarkt is in de afgelopen anderhalf jaar sterk verruimd. Dit komt vooral door een sterke toename van het aanbod. Door vast te houden aan het beleid van de afgelopen jaren is een nog verdere verruiming voorkomen. Dit beleid houdt in dat vastgoedontwikkeling pas start als de toekomstige eindgebruiker bekend is. Ondanks deze verruiming op de kantorenmarkt ziet de gemeente Utrecht de toekomst met vertrouwen tegemoet. Utrecht heeft over het algemeen een kwalitatief goed en jong kantorenaanbod en heeft gelukkig weinig verouderde panden. De marktpositie van de belangrijkste Utrechtse winkelgebieden blijft onverminderd goed. Populaire winkelgebieden als de binnenstad en Hoog Catharijne en de winkelcentra Overvecht en Kanaleneiland kennen weinig leegstand. Met de ontwikkeling van het Stationsgebied en Leidsche Rijn Centrum blijft Utrecht investeren in de toekomst. In 2004 gaat de schop in de grond, waarmee een start gemaakt wordt met een forse uitbreiding van de detailhandel. Net als op de kantorenmarkt is de markt voor bedrijfsruimte in het afgelopen jaar verruimd. Ook hier komt dit door het sterk gestegen aanbod. De uitgifte van bedrijventerreinen was in 2002 lager dan in voorgaande jaren. Met de ontwikkeling van bedrijventerrein Nieuwerijn wordt het aanbod in de toekomst meer divers. Kwaliteit en veiligheid zijn belangrijke aandachtspunten bij de bedrijventerreinen. Op alle nieuwe terreinen komt parkmanagement. Dit biedt een betere waarborg voor het aanzien van deze terreinen. Daarnaast investeert de gemeente in revitalisering en veiligheid. Belangrijk hierbij is de steun door de ondernemers in de stad. Het moge duidelijk zijn dat een goed ondernemersklimaat in Utrecht in ieders belang is. Wij gaan er vanuit dat de Utrechtse Vastgoedmonitor daaraan eveneens een bijdrage kan leveren.

mr L.J. Verhulst wethouder Grondzaken

mr J.H.C. van Zanen wethouder Economische Zaken

Samenvatting

De Utrechtse kantorenmarkt is het afgelopen anderhalf jaar verder verruimd. Kenmerken zijn een toegenomen leegstand, een toenemend onderhuuraanbod en huurprijzen die licht zijn gedaald. Ook op de winkelmarkt is sprake van enige verruiming, maar wel in veel mindere mate. Met name de Oude Binnenstad, Hoog Catharijne en winkelcentrum Overvecht zijn populair, wat zich uit in lage leegstandcijfers. De markt voor bedrijfsruimte is het afgelopen jaar aanzienlijk verruimd, met name door het sterk gestegen aanbod. De huurprijzen zijn mede hierdoor met 5-7% gedaald. Een kwart van het aanbod wordt door makelaars als incourant bestempeld. In 2002 is 6,3 ha bedrijventerrein uitgegeven. Dit is minder dan het gemiddelde in de jaren ervoor. In Leidsche Rijn is per september 2003 101.000 m2 kantoorruimte en 19.500 m2 kantoorachtige bedrijfsruimte opgeleverd (beide Papendorp). Van bedrijventerrein De Wetering is per juli 2003 in totaal 17 ha uitgegeven.

Ø Kantoorruimte
Kantorenmarkt verder verruimd, leegstand neemt toe De Utrechtse kantorenmarkt is in 2002 en de eerste helft van 2003 verder verruimd. Er is momenteel duidelijk sprake van een vragersmarkt, waarbij de partijen die op zoek zijn naar kantoorruimte een veel betere marktpositie hebben dan de aanbieders. Aanbod/opname verhouding in gemeente Utrecht, 1995-2002

Aanbod/ opname

3

2

Evenwichtige marktsituatie aanbiedersmarkt 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
2

Het kantorenaanbod in Utrecht was begin 2003 zo'n 215.000 m . Hiervan stond ongeveer de helft feitelijk leeg, wat neerkomt op een leegstand van 4,9%. Een leegstand van 4% tot 5% wordt gezien als frictieleegstand die nodig voor het functioneren van een kantorenmarkt. Volgens

5

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

1

vragersmarkt

marktpartijen is de leegstand inmiddels wel verder toegenomen. Het totale aanbod was medio 2 2003 iets lager dan in het begin van het jaar (201.000 m ). Veel aanbod in onderhuur Ruim eenderde van het aanbod betreft kantoorruimte die in onderhuur wordt aangeboden. Het gaat met name om ruimte van grote kantoorgebruikers die door afslanking of een tegenvallende groei te ruim behuisd zijn. Het meeste onderhuuraanbod is te vinden in Papendorp. Incourant aanbod vooral op Lageweide Slechts 8% van het aanbod is volgens makelaars als incourant te beschouwen. Het gaat om 16.000 2 m . De helft hiervan staat op Lageweide. Van het totale aanbod op Lageweide is eenderde incourant. Huurprijzen dalen licht De gemiddelde huurprijzen voor eersteklas kantoorruimte zijn in 2002 nog licht toegenomen van € 186 naar € 190. In de eerste helft van 2003 zijn de huurprijzen echter gedaald naar het niveau van 2001 (€ 185). Hierin is geen rekening gehouden met incentives als huurvrije perioden of inbouwpakketten. Deze tegemoetkomingen kunnen oplopen tot 10-15% van de huursom in de contractperiode. De hoogste huurprijzen worden in Utrecht gerealiseerd in Papendorp (€ 195) en in Oost (€ 200). Langjarige kantoorbehoefte blijft op peil 2 De gemiddelde langjarige behoefte aan nieuwe kantoorruimte in Utrecht is berekend op 63.600 m bruto vloeroppervlak per jaar. Deze verwachting is voor een belangrijk deel gebaseerd op recent onderzoek van Nyfer. Hierin wordt gesteld dat Utrecht en Amsterdam (Noordvleugel Randstad) favoriete locaties zijn voor bedrijven die zich willen concentreren of die fuseren. De centrumgemeente Utrecht zal hierbij de voorkeur hebben boven de randgemeenten. Het gaat overigens om een gemiddelde verwachting, waarbij de eerstkomende jaren een lager dan gemiddelde behoefte laten zien en latere jaren een grotere behoefte. 27.100 m kantoor minder in gebruik 2 In 2002 is 57.600 m nieuwe kantoorruimte en kantoorachtige bedrijfsruimte opgeleverd en is 500 2 2 m aan de kantoorvoorraad onttrokken. Tegelijkertijd is de leegstand met 84.200 m toegenomen. 2 Per saldo is er dus 27.100 m minder in gebruik. Ruime planvoorraad Met de huidige kantoorplannen heeft Utrecht voldoende ruimte om aan de toekomstige 2 kantoorvraag te voldoen. In totaal gaat het (inclusief oplevering 2003) om ruim één miljoen m 2 kantoorruimte. Hiervan wordt 142.000 m zeker gerealiseerd en is de ontwikkeling van een volume 2 2 van 126.000 m waarschijnlijk. Daarnaast is er nog voor 756.000 m aan plannen waarvan de realisatie en fasering zal afhangen van marktontwikkelingen. De meeste plannen betreffen 2 2 ontwikkelingen op Papendorp (303.000 m ), Leidsche Rijn Centrum (320.000 m ) en Stationsgebied 2 2 en omgeving (218.000 m ). In zowel 2003 als 2004 wordt 61.000 m kantoorruimte opgeleverd. Naast zuivere kantoorruimte zijn er (inclusief oplevering 2003) plannen voor kantoorachtige 2 2 bedrijfsruimte voor een volume van 147.800 m . Hiervan wordt 35.500 m in 2003 opgeleverd en is 2 de ontwikkeling van 16.000 m waarschijnlijk. De realisatie en fasering van een planvolume van 2 96.300 m hangt af van ontwikkelingen in de markt.
2

6

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

Ø Winkelmarkt
Marktpositie Utrecht onverminderd goed De marktpositie van de Utrechtse winkelmarkt op de belangrijkste Utrechtse winkelgebieden is onverminderd goed te noemen. Dit geldt ten opzichte van de andere belangrijke winkelsteden en ook ten opzicht van winkelcentra in omliggende gemeenten. Nergens in de stad is een forse toename van de leegstand te constateren. De leegstand is met 5,2% lager dan landelijk (6,7%). In het A-winkelgebied is de leegstand verwaarloosbaar. Er is enige leegstand in de aanloopgebieden. Een aantal kleinere wijk- en buurtcentra heeft het moeilijk. De winkelmarkt is wel enigszins verruimd. Er is meer aanbod en de verhuurtrajecten zijn wat langer geworden. Tophuurprijzen Utrecht-Centrum zesde plaats Utrecht staat in het lijstje van duurste winkelstraten in de toptien van Nederlandse winkelsteden op een zesde plaats. In de Lange Elisabethstraat worden huren tot € 1.150 gerealiseerd. Utrecht heeft zes winkelstraten waar de maximale huur boven de € 1.000 ligt. Oude Binnenstad blijft populair De Oude Binnenstad blijft een populair winkelgebied. Dit geldt bij uitstek voor het zogenoemde Utrechtse winkelrondje. Hier is geen leegstand. De huurprijzen zijn de afgelopen anderhalf jaar iets gestegen. Uitschieters zijn de Lange Elisabethstraat (+9%) en Vredenburg-Oost (+10%). Hoog Catharijne loopt onverminderd goed Hoog Catharijne is één van de drukste winkelgebieden van Nederland. De huurprijzen zijn de afgelopen anderhalf jaar niet veranderd. Op de centrale as worden – samen met het winkelrondje in de Oude Binnenstad – de hoogste huren van Utrecht gerealiseerd. Er is weinig leegstand. Positie GWC Overvecht en GWC Kanaleneiland onveranderd In de positie van de winkelcentra Overvecht en Kanaleneiland is het afgelopen jaar weinig veranderd. De marktpositie van Overvecht is onverminderd sterk en van Kanaleneiland redelijk. In beide centra is de leegstand nagenoeg nihil. De huurprijzen zijn in anderhalf jaar licht gedaald en liggen in Overvecht op € 400 tot € 600 en in Kanaleneiland op € 200 tot € 340. 33.700 m gdv en zo'n 115.000 m winkelplannen in winkelcentra 2 Naast enkele kleinere projecten (< 5.000 m ) zijn er in Utrecht plannen voor nieuwe 2 2 detailhandelsontwikkeling van ongeveer 150.000 m bvo. Zo'n 33.700 m hiervan betreft 2 grootschalige detailhandelsvoorzieningen (gdv). Met uitzondering van Galgenwaard (5.700 m sportgerelateerde gdv) gaat het alleen om ontwikkelingen in Leidsche Rijn en het Stationsgebied. In Leidsche Rijn Centrum is de realisatie van een stadsdeelcentrum een grootschalige ontwikkeling. Daarnaast gaat het om een drietal buurtcentra (Parkwijk-Zuid, Vleuterweide en Terwijde), een regionale bouwmarkt en grootschalige detailhandel in 'The Wall'. Masterplan Stationsgebied In het Masterplan Stationsgebied is voorzien in een aanzienlijke uitbreiding van detailhandel, die onder andere is bedoeld om de verbinding en synergie tussen de Oude Binnenstad en Hoog Catharijne te verbeteren. In december 2003 wordt het Masterplan voor het Stationsgebied door de gemeenteraad behandeld. Indien het Masterplan wordt vastgesteld wordt in 2004 begonnen met de bouw.
2 2

7

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

Ø Bedrijfsruimte en bedrijventerrein
Opname bedrijfsruimte constant, aanbod sterk gestegen 2 In 2002 is 57.000 m bedrijfsruimte verhuurd/verkocht op de vrije markt. Dit ligt op het gemiddelde 2 van de jaren ervoor. Ook in de eerste helft van 2003 is de opname op peil gebleven (39.000 m ). Niettemin is de markt in 2002 sterk verruimd, omdat het aanbod aanzienlijk is toegenomen. De aanbod/opname verhouding is 3,4. In 2001 was de markt nog in evenwicht met een aanbod/opname verhouding van 1,5. Huurprijzen met 5-7% gedaald Door het sterk gestegen aanbod staan de huurprijzen de laatste anderhalf jaar sterk onder druk. Sinds 2001 zijn de huurprijzen met 5-7% gedaald. Het huurniveau voor eersteklas bedrijfsruimte ligt momenteel (medio 2003) op € 55. De verwachting is dat de huurprijzen nog verder gaan dalen. Incourant aanbod met name op Lageweide en Overvecht Bijna een kwart van het aanbod aan bedrijfsruimte is door makelaars als incourant gekwalificeerd. Ruim de helft hiervan bevindt zich op Lageweide en Overvecht. Op bedrijventerrein Overvecht voldoet 28% van het aanbod niet meer aan de huidige eisen wat betreft uitstraling en functionaliteit zoals bouwhoogte en vrije overspanning. Het gaat om acht panden op het oude deel van het bedrijventerrein. Op Lageweide, waar het totale aanbod veel groter is, gaat het om een aandeel van 8% incourant aanbod. Het betreft enkele grotere panden. Er vindt nog niet of nauwelijks sloop of functieverandering van incourante bedrijfspanden plaats. Makelaars verwachten dat dit in de komende periode wel gaat gebeuren, samenhangend met een verdere daling van de vraaghuur. In 2002 is 6,3 ha bedrijventerrein uitgegeven In 2002 is in Utrecht 6,3 ha bedrijventerrein uitgegeven. De uitgifte heeft zich beperkt tot Nieuwerijn (3,7 ha), De Wetering (0,4 ha) en Overvecht (2,2 ha). De uitgifte in 2002 is lager dan gemiddeld in de jaren ervoor (7,7 ha). Tot voor kort was er een vrij eenzijdig aanbod van terrein met een C-profiel (minimaal 70% bedrijfsruimte). Met de ontwikkeling van Nieuwerijn is er ook aanbod van terrein met een B-profiel op de markt gekomen (kavels met 30-70% bedrijfsruimte). Planvoorraad van 153,2 ha ruim voldoende Utrecht heeft 41,1 ha direct uitgeefbaar bedrijventerrein. De totale nog uit te geven planvoorraad is 153,2 ha. Het gaat voor het grootste deel om kwalitatief hoogwaardige terreinen met een C-profiel (minimaal 70% bedrijfsruimte). Als eerste wordt het resterende deel van De Wetering (29,6 ha) bouwrijp gemaakt.

Ø Leidsche Rijn
Snelweglocatie Papendorp nu ook direct met stad verbonden Papendorp ligt in de knie van de A2 en de A12 en is dus een typische snelweglocatie. In juni 2003 is Papendorp ook direct verbonden met de stad, door de opening van de Prins Clausbrug. Op termijn zal Papendorp via deze brugverbinding aangetakt worden op het HOV netwerk.

8

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

101.000 m kantoren en opgeleverd in Papendorp 2 Per september 2003 is op Papendorp 101.000 m bvo kantoorruimte opgeleverd. Daarnaast is 2 2 40.000 m in aanbouw en is er voor 20.000 m aan zekere plannen. In totaal is in Papendorp 2 343.000 m kantoorruimte gepland. Vooral ICT-bedrijven en bedrijven uit Kanaleneiland in Papendorp 2 Van een kantoorvolume van 182.700 m van bedrijven die minimaal een intentieovereenkomst hebben getekend is informatie beschikbaar over de herkomst en activiteiten van de vestigers. 2 Tweederde hiervan is actief in de ICT. Gemeten in volume is van de vestigers meer dan 100.000 m afkomstig van bedrijven uit het naastgelegen Kanaleneiland. Kantoorachtige bedrijfsruimte Papendorp trekt vooral bedrijven van Lageweide 2 Daarnaast is in Papendorp per september 2003 19.500 m bvo aan kantoorachtige bedrijvigheid 2 2 opgeleverd en is er 28.500 m in aanbouw. In totaal is 160.300 m kantoorachtige bedrijfsruimte in Papendorp gepland. Van de kantoorachtige bedrijven is een veel kleiner deel actief in de ICT (20%). Een groter deel (37%) behoort tot de sector handel, maar dit betreft slechts één bedrijf. Ruim 70% van het metrage kantoorachtige bedrijvigheid wordt gevuld door bedrijven afkomstig van Lageweide. 17 ha uitgegeven in De Wetering De Wetering wordt met een netto oppervlakte van 58,3 ha één van de grote Utrechtse bedrijventerreinen. Per juli 2003 is totaal voor 17 ha uitgegeven. In 2002 is slechts 0,4 ha uitgegeven. De belangrijkste bedrijfsactiviteiten zijn handel en transport. Uitgedrukt in opgenomen kaveloppervlak komt bijna de helft (48%) uit de stad, 29% uit de regio en minder dan een kwart (23%) van buiten de regio.

2

9

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

Inhoudsopgave

Voorwoord ..................................................................................................................................... 3 Samenvatting.................................................................................................................................. 5 Inleiding........................................................................................................................................ 13 1 2 3 4 5 Economische ontwikkeling..................................................................................................... 15 Kantorenmarkt....................................................................................................................... 17 Winkelmarkt .......................................................................................................................... 39 Bedrijfsruimte en bedrijventerrein........................................................................................... 47 Leidsche Rijn .......................................................................................................................... 55

Literatuur...................................................................................................................................... 59 Bijlage 1 Gesprekspartners interviewronde................................................................................... 61 Bijlage 2 Begrippen ...................................................................................................................... 63 Bijlage 3 Oplevering nieuwbouw.................................................................................................. 67 Bijlage 4 Kenmerken winkelgebieden........................................................................................... 71

11

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

12

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

Inleiding

In deze Vastgoedmonitor van de gemeente Utrecht besteden we aandacht aan recente ontwikkelingen op de kantorenmarkt, in het winkelvastgoed, op de vrije markt van bedrijfsruimte en de ontwikkeling en uitgifte van bedrijventerrein. Afzonderlijk gaan we in op de stand van zaken bij realisatie van de Vinexlocatie Leidsche Rijn. Extra ten opzichte van voorgaande jaren schetsen we nu naast de marktsituatie begin 2003 ook een beeld van de markt medio 2003. In eerdere jaren is immers gebleken dat er in de loop van het jaar veel kan veranderen, en meer specifiek geeft de huidige conjunctuur aanleiding de markt op de voet te volgen. Veel cijfermateriaal is ontleend aan een speciaal daartoe opgesteld rapport van DTZ Zadelhoff Research. Daarnaast is gebruik gemaakt van diverse andere externe bronnen, naast eigen gemeentelijke administraties. Het laatst voor deze monitor beschikbaar gekomen cijfermateriaal dateert van eind augustus 2003. Om vanuit diverse marktpartijen een visie te horen op de huidige marktsituatie en perspectieven voor commercieel vastgoed in de stad Utrecht, zijn in mei en juni 2003 interviews gehouden met: Jones Lang LaSalle, DTZ Zadelhoff, De Boorder Makelaars Bedrijfshuisvesting, Statement Real Estate, Troostwijk Makelaars, Van Rossum Makelaars en Hoofdbedrijfschap Detailhandel. Een overzicht van de personen waarmee is gesproken is opgenomen als Bijlage 1. De interviews zijn gebruikt bij interpretatie van de cijfers en als bron voor meer kwalitatieve informatie over de marktsituatie. In de presentatie van cijfermateriaal voor de stad Utrecht is – tenzij anders vermeld – uitgegaan van de stad volgens de nieuwe grenzen van 1-1-2001 (dus inclusief Vleuten-De Meern). Bij de afbakening van de regio is aangesloten bij de vigerende BRU-regio Utrecht Midden, die overeenkomt met het Streekplandeelgebied Utrecht. Een verklaring van de belangrijkste begrippen is te vinden in Bijlage 2.

13

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht