5 Leidsche Rijn

5.1

Stand ontwikkeling kantoren en bedrijven
Kantoren in Papendorp 2 Met 343.000 m kantoorruimte wordt Papendorp één van de grootste Utrechtse kantoorgebieden. We hebben de locatie getypeerd als een “snelweglocatie”, maar de inmiddels gereed gekomen Prins Clausbrug biedt ook een directe verbinding met Kanaleneiland en Utrecht Centrum. Door de aansluiting op de A2 en A12 is er een zeer goede bereikbaarheid per auto. Op termijn zal Papendorp bovendien redelijk goed per openbaar vervoer bereikbaar zijn. Via de Prins Clausbrug krijgt het gebied een HOV-verbinding met Utrecht CS en op middellange termijn komt er een HOVverbinding met station Vleuten. 2 Per september 2003 is 101.000 m bvo kantoorruimte opgeleverd en is er een zekere ontwikkeling 2 van nog eens 60.000 m . Daarnaast zijn er geplande ontwikkelingen met een totaal metrage van 2 2 64.700 m waarvoor medio 2003 tenminste een intentie-overeenkomst is bereikt. Bij 21.700 m van 2 die plannen is de gebruiker bekend. Daarmee zijn er voor in totaal 182.700 m gegevens over de bedrijven die zich hebben gevestigd of dat gaan doen. Het uitgegeven volume waarvoor nog geen 2 2 gebruiker bekend is (43.000 m ) bestaat voor het grootste deel (40.000 m ) uit een geplande gebiedsontwikkeling op risico. Voor de 182.700 m waarvoor de vestigers bekend zijn, ligt het accent op verplaatsing binnen de stad. Het gaat om 85% van de uitgegeven vierkante meters, met Kanaleneiland en in mindere mate Rijnsweerd als belangrijke herkomstgebieden. Bij de sterk vertegenwoordigde ICT-sector (71%) is sprake van een grootschalige verhuizing van ICT-kantoren uit de oude kantoorgebieden Rijnsweerd en Kanaleneiland naar het nieuwe kantoorgebied Papendorp. Herkomst en sector vestigers kantoren Papendorp medio 2003 (m2 bvo) *
ICT Rijnsweerd Kanaleneiland Oost overig Utrecht regio buiten regio totaal Bron: Gemeente Utrecht * opgeleverd, in aanbouw, of intentieovereenkomst bereikt 50.000 80.000 bouw, project ontwikkeling bank- en verzekerings wezen zakelijke dienst verlening 3.000 6.000 1.000 2.000 12.000 medische sector totaal 53.000 101.000 1.000 350 12.000 15.350 182.700
2

10.000 10.000

5.000

350 350 700

15.000 20.000

130.000

20.000

Kantoorachtige bedrijfsruimte In kantoorachtige bedrijfsruimte (50-70% kantoor) is vooralsnog alleen in Papendorp voorzien, op het bedrijventerrein Nieuwerijn en in het deelgebied De Cope Zuid. Per september 2003 is 19.500

55

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

m opgeleverd en 28.500 m in aanbouw. Daarnaast is voor 7.000 m een bouwvergunning verleend. 2 Daarmee zijn er voor in totaal 54.200 m gegevens over de vestigers. Van dat metrage wordt 96% gevuld door bedrijven die elders uit de stad afkomstig zijn. Lageweide is met een aandeel van 71% het belangrijkste herkomstgebied. Een klein deel van het metrage wordt gevuld door bedrijvigheid vanuit de regio. Er zijn geen bedrijven van buiten de regio. Er is een behoorlijke spreiding over de sectoren, waarbij het hoge metrage voor “handel” voortvloeit uit één bedrijfsverplaatsing binnen de stad. Herkomst en sector vestigers kantoorachtige bedrijvigheid medio 2003 (m2 bvo) *
ICT Kanaleneiland Oost overig Utrecht Lageweide regio totaal Bron: Gemeente Utrecht * opgeleverd, in aanbouw, of intentieovereenkomst bereikt bouw, project ontwikkeling 5.500 11.000 11.000 20.000 20.000 7.000 7.000 8.800 handel zakelijke dienst verlening medische sector 1.500 3.650 3.650 totaal 7.000 3.650 3.650 38.000 1.900 54.200

2

2

2

1.900 6.900

Bedrijventerrein De Wetering Van de in Leidsche Rijn te ontwikkelen 170 ha netto bedrijventerrein komt 58,3 ha tot stand in De Wetering. Net als Lageweide heeft De Wetering een directe aansluiting op de A2. Als nieuwe generatie bedrijventerrein is sprake van een hogere representativiteit, zowel in de gebouwen als in de bedrijfsomgeving. De Wetering Noord wordt volledig als terrein met een C-profiel (tenminste 70% bedrijfsruimte) ontwikkeld, en De Wetering Zuid wordt gedeeltelijk als C-terrein ontwikkeld. In De Wetering Zuid zullen de kavels in de directe omgeving van het toekomstig NS-station Leidsche Rijn de B-status krijgen, met per vestiging ruimte voor 30-50% kantoorvloeroppervlak. Naast bedrijvigheid is in het zuidelijk deel de vestiging van een ziekenhuis (MESOS) gepland. Verder is sprake van een locatie voor grootschalige detailhandel in een strook langs de A2 (projectnaam “The Wall”). Na het (vrijwel) vollopen van bestaande Utrechtse bedrijventerreinen als Lageweide en Overvecht is De Wetering een nieuw gemengd bedrijventerrein. Het onderscheidt zich van Nieuwerijn (Papendorp) doordat het (vooralsnog) gaat om bedrijven met een C-profiel, dus met een zeer ondergeschikte kantoorfunctie. Per september 2003 is voor 17 ha tenminste een intentieovereenkomst bereikt. Op 11,2 ha van het uitgegeven terrein zijn de bedrijfspanden al opgeleverd en op 1,6 ha zijn ze in aanbouw.

56

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

Vestigers De Wetering Uitgedrukt in opgenomen kaveloppervlak komt 48% van de vestigers uit de stad en 29% uit de rest van de regio. Bijna een kwart (23%) komt van buiten de regio. Dit past in het algemene beeld van een voornamelijk regionale markt. Utrecht richt zich daarbij vooral op de markt van kleinere en 2 2 middelgrote kavels, in de klassen tot 5.000 m en 5.000-10.000 m . Transport en (groot)handel zijn de belangrijkste bedrijfssectoren, zowel bij verplaatsingen binnen de stad, als bij vestiging van buiten de stad. Bij de verplaatsingen binnen de stad is er een hoog aandeel voor bedrijven in de transportsector uit de wijk Overvecht. Herkomst en sector vestigers De Wetering medio 2003 (m2 kaveloppervlak)
bouw Overvecht Lageweide Kanaleneiland overig Utrecht regio buiten regio nieuwvestiging totaal Bron: Gemeente Utrecht 4.400 industrie 7.100 4.200 10.000 800 4.400 22.100 7.800 23.400 14.400 45.600 handel transport 35.900 6.000 20.200 12.300 74.400 16.500 overige totaal 35.900 17.500 16.500 7.800 47.800 36.700 800 163.000

16.500

5.2

Planvoorraad september 2003
Kantoren 2 Voor in totaal 161.000 m is de oplevering zeker. Het gaat tot nu toe volledig om ontwikkelingen in 2 Papendorp, waar in totaal 343.000 m kantoorruimte is gepland. Op basis van de nu bekende 2 plannen is er in de totale Vinex-locatie Leidsche Rijn ruimte voor 723.000 m kantoorruimte. Naast die in Papendorp is een zeer grootschalige kantoorontwikkeling gepland bij het Leidsche Rijn 2 Centrum, (ca. 320.000 m ) te realiseren in de periode vanaf 2008. Daarmee is per september 2003 van de in Leidsche Rijn te realiseren kantoorruimte 22% gerealiseerd of zal zeker worden gerealiseerd. Voor de rest gaat het vrijwel volledig om nog onzekere ontwikkelingen, waarvoor in ieder geval nog niet duidelijk is wanneer de bouw van start zou kunnen gaan. Dit is ook logisch omdat het plannen betreft waarvan de realisatie op middellange tot lange termijn is gepland. Kantoorontwikkeling Leidsche Rijn, peildatum 1 september 2003 (m2 bvo)
september 2003 opgeleverd Papendorp Parkwijk Terwijde Vleuterweide Stadshart kantoren 101.000 0 0 0 0 101.000 in aanbouw plus zekere plannen 60.000 0 0 0 0 60.000 waarschijnlijk 2.000 0 0 0 0 2.000 onzeker 180.000 10.000 10.000 40.000 320.000 560.000 totaal 343.000 10.000 10.000 40.000 320.000 723.000

Bron: DTZ Zadelhoff Research, Gemeente Utrecht

Kantoorachtige bedrijvigheid Door marktpartijen is herhaald aangegeven dat er voor het marktsegment met een 50/50 verdeling tussen bedrijfsruimte en kantoorruimte een bescheiden markt is. Voor locaties in Nieuwerijn en De

57

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

Cope Zuid (beide in Papendorp) met 50-70% kantoorruimte, blijkt belangstelling. Van de per 2 september 2003 bekende plannen voor 160.300 m is voor 30% de realisatie zeker, en voor nog 2 eens 10% waarschijnlijk. Eind 2003 is 48.000 m opgeleverd. De waarschijnlijke oplevering van 2 16.000 m heeft betrekking op de periode 2005-2007 (zie ook Bijlage 3.3). Ontwikkeling kantoorachtige bedrijvigheid Leidsche Rijn, peildatum 1 september 2003 (m2 bvo)
september 2003 opgeleverd Papendorp 19.500 in aanbouw plus zekere plannen 28.500 waarschijnlijk 16.000 onzeker 96.300 totaal 160.300

Bron: DTZ Zadelhoff Research, Gemeente Utrecht

Bedrijventerrein Er is nog een grote planvoorraad voor bedrijventerreinen in Leidsche Rijn, uitgedrukt in ha netto kaveloppervlak. Per september 2003 is van het totaal oppervlak aan bedrijventerrein in Leidsche Rijn 17% uitgegeven. Nog niet voor alle geplande terrein is de uitgifte al van start gegaan. Kijken we alleen naar het oppervlak waarvoor het uitgifteproces loopt, dan is daarvan 31% uitgegeven. Met name van De Wetering Noord, terrein met een C-profiel, is al een groot deel (54%) uitgegeven. Van De Wetering Zuid is nog maar een klein deel op de markt gebracht. In Papendorp Nieuwerijn is per september 2003 ongeveer een vijfde van het kaveloppervlak uitgegeven. Daarmee is er nog een ruime voorraad bedrijventerrein met een B-profiel beschikbaar, waarbij het gaat om bedrijvigheid met een kantoorcomponent van 50-70%. Bedrijventerrein (ha netto)
uitgegeven uitgifte vanaf Papendorp, Nieuwerijn De Wetering Noord De Wetering Zuid Haarrijn Strijkviertel Park Voorn RWZI Vleuterweide totaal Bron: Gemeente Utrecht 2001 2000 2000 2005 2007 n.v.t. 1999 september 2003 5,2 16,0 1,0 0,0 0,0 6,0 1,5 29,5 nog uit te geven 20,0 13,0 29,0 25,0 52,0 0,0 2,5 141,7 totaal 25,2 29,0 30,0 25,0 52,0 6,0 4,0 171,2

58

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht