4 Bedrijfsruimte en bedrijventerrein

4.1

Landelijke trends

Overaanbod Landelijk is de vrije markt voor bedrijfsruimte in 2002 verder verruimd, en is ultimo 2002 het aanbod 2,6 keer zo groot als de opname. Bij een aanbod-opnameverhouding boven de 2,0 is sprake van overaanbod. Ultimo 2000 was nog sprake van een evenwichtige markt. Met de huidige economische vooruitzichten wordt een verdere verruiming van de markt verwacht (NVB 2003). De opname is ongeveer gelijk gebleven, maar het aanbod is explosief gestegen. Door het sterk gegroeide aanbod werd het makkelijk geschikte ruimte te vinden. Daarbij gaat het vooral om het realiseren van een verplaatsingsvraag en niet van een uitbreidingsvraag. Vraag naar nieuwbouw voor vrije markt gedaald Op de vrije markt voor bedrijfsruimte heeft nieuwbouw steeds een ondergeschikte rol gespeeld. De afgelopen jaren (1999-2002) was er een beduidend gestegen aandeel in de orde van 15% van het aanbod. Eerder was dit aandeel maar een paar procent. Het gestegen aandeel had ermee te maken dat ontwikkelaars hebben ingespeeld op de vraag naar huur van hoogwaardige bedrijfspanden. Die vraag is echter sterk teruggelopen; het aandeel van nieuwbouw in de opname is weer behoorlijk gedaald. Gebruikers zoeken nu meer betaalbare functionele ruimte, en doen meer concessies aan de kwaliteit. Dit betekent niet dat geen kwaliteitseisen meer worden gesteld. Een deel van het bestaande aanbod voldoet niet meer, en komt in aanmerking voor herontwikkeling. Bij versnipperd aanbod in het stedelijk gebied kan dat ook functieverandering inhouden. Voor bedrijventerreinen gaat het veeleer om (partiële) herstructurering met intensivering van het ruimtegebruik. Volgens een onderzoek voor de G30-gemeenten is een kwart van het oppervlak bedrijventerreinen verouderd; voor de Randstad gaat het zelfs om 31% (ETIN Adviseurs 2003). Verschillen in ontwikkeling huurniveau De prijzen van verouderde minder courante bedrijfsruimten staan onder druk. Voor hoogwaardige nieuwbouw op gewilde locaties heeft in 2002 de stijging van het huurniveau nog doorgezet. 2 Daarmee is er een grote spreiding van € 25-35 (per m per jaar) voor de minder courante oudbouw tot € 55-65 voor nieuwe eersteklas ruimten op goede locaties in de Randstad. Incidenteel is sprake van een nog hogere huurprijs. Verschillen zijn er ook tussen landsdelen en de diverse stedelijke gebieden. Zo overheerst in West Nederland het beeld van een gelijkblijvend of nog stijgend huurniveau. Dat geldt overigens niet voor Utrecht, waar huren over de hele linie licht onder druk staan. Afgenomen nieuwbouwvolume Na een piek in 1999 is de productie van nieuwe bedrijfsruimte de afgelopen jaren sterk gedaald. Afgaande op verleende bouwvergunningen is voor 2003 en volgende jaren sprake van een nog wat 2 lager nieuwbouwvolume. Van landelijk tegen de negen miljoen m in 1999 is het volume gedaald 2 naar omstreeks drie miljoen m . Dit zal doorwerken in de vraag naar nieuwbouwkavels, en dus ook

47

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

in de opname van bedrijventerrein. Als zich economisch herstel (met een gemiddelde economische groei van 2% per jaar) aandient, zal het nog ongeveer een jaar duren voordat de vraag weer aantrekt.

4.2

Utrechtse vrije markt voor bedrijfsruimte
Sterk gestegen aanbod stad Utrecht 2 De opname van bedrijfsruimte in de stad wisselt over de jaren, met een gemiddelde van 55.000 m in de periode 1995-2002. Daarmee was 2002 een gemiddeld jaar. De ontwikkeling van het aanbod laat een heel ander beeld zien. In 2000 is een stijgende lijn ingezet en vooral in 2002 is het aanbod zeer sterk gestegen. Het eerste half jaar van 2003 is het aanbod weer wat gedaald, maar het is nog drie á vier keer zo hoog als in de periode 1995-1999. Opname en aanbod bedrijfsruimte op de vrije markt stad Utrecht (x 1000 m2 vvo)
x 1.000 m2 vvo aanbod eind v/h jaar 180 opname

3,5 3

140

2,5

100

2 aanbod/ opname 1,5 *

60

1 0,5

20

48

64

33

39

37

43

64

45

46

71

75

45

117

76

193

57

166

39

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

1e helft 2003

* Een aanbod / opname verhouding van 1,5 is de gewenste marktsituatie

Bron: DTZ Zadelhoff Research In de periode 1995-1999 was er nog wel een krappe marktsituatie. Vervolgens was in 2000 en 2001 sprake van een kwantitatief evenwichtige markt met een ongeveer anderhalf keer zo hoog aanbod als de opname. In 2002 is de stedelijke markt veranderd in een vragersmarkt, met 3,4 keer zoveel aanbod als gedurende het jaar is opgenomen. Ook regionaal is sprake van een vragersmarkt 2 De regionale opname van bedrijfsruimte heeft een piek bereikt in 2000, met 151.000 m , en is 2 daarna gedaald tot 122.000 m in 2002. De opname in het eerste halfjaar van 2003 wijst in de richting van een vergelijkbaar niveau als in 2002. Daarmee blijft de opname - als we naar de periode sinds medio jaren ’90 kijken – goed op peil.

48

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

Net als voor de stad is voor heel de regio het aanbod aanzienlijk toegenomen, tot 3,4 keer de opname in 2002. Makelaars geven als deel van de verklaring de verhuizingen naar nieuwbouw, zowel binnen als buiten de regio. Ook heeft de slechte economische situatie geleid tot het afstoten van bedrijfsruimte. Verscheidene grootschalige panden zijn daardoor in 2002 op de markt gekomen. Tussen regio’s zijn er overigens behoorlijke verschillen, waarbij de regio Utrecht (inclusief Amersfoort, Nieuwegein en Houten) tot die met een zeer ruime markt behoort. Opname en aanbod bedrijfsruimte op de vrije markt regio Utrecht (x 1000 m2 vvo)
aanbod eind van het jaar 2000 2001 2002 eerste helft 2003 Bron: DTZ Zadelhoff Research 175 236 414 306 opname 151 140 122 65 aanbod/opname 1,2 1,7 3,4 -

Huurprijzen onder druk Door de sterke stijging van het aanbod zijn de huurprijzen de laatste anderhalf jaar onder druk komen te staan. Huren voor eersteklas bedrijfsruimte in Utrecht, Houten en Nieuwegein zijn sinds 2001 met 5 tot 7% gedaald. DTZ Zadelhoff verwacht een verdere daling. 2 In de stad Utrecht was sinds 1998 sprake van een stabiel huurniveau van € 59 (per m per jaar). Medio 2003 is dat gedaald naar € 55. Utrecht loopt daarmee in de pas met andere regiogemeenten, maar niet met de andere grote steden. In Amsterdam zijn de eersteklas huren op peil gebleven (€ 64). In Den Haag en Rotterdam zijn ze sinds 2001 licht gestegen, naar respectievelijk € 60 en € 61. Een verder stijging wordt weliswaar niet verwacht. Kwart vrije marktaanbod incourant In totaliteit is 24% van het vrije marktaanbod bedrijfsruimte in de stad als incourant te kwalificeren. Van de grote Utrechtse bedrijventerreinen heeft Lageweide het meeste aanbod in de stad. Medio 2003 is dat de helft van het totale aanbod. Een klein deel daarvan (8%) kan worden beschouwd als incourant, wat wil zeggen dat de ruimte wat betreft uitstraling en bouwhoogte gedateerd is en daardoor minder functioneel. Het gaat op Lageweide om enkele grote bedrijfspanden. Marktpartijen geven aan dat zich structurele verhuurproblemen aandienen, en dat huurprijzen onder druk staan. Meer incourant aanbod is er op bedrijventerrein Overvecht. Het gaat om 11.500 m bedrijfsruimte, verdeeld over acht panden op het oude deel van het bedrijventerrein. In totaal staan er ca. 35 bedrijfspanden te huur, en ook hier zijn er problemen met de verhuur. De positie van het oude deel
2

49

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

van het bedrijventerrein is daarmee verzwakt. Makelaars zien een behoefte aan herontwikkeling omdat oude panden niet meer marktconform zijn - en aan een opknapbeurt van de bedrijfsomgeving. Ruim de helft van het incourante aanbod bevindt zich niet op de twee genoemde bedrijventerreinen. Een concentratie elders in de stad is er op het Cartesiusterrein, een oud bedrijventerrein dat voor een deel in gebruik is genomen voor andere functies. Makelaars zien dit als een terrein waarvoor herontwikkeling, eventueel met een verdere functieverandering, vereist is. Voor zover bekend zijn er van het incourant aanbod nog geen panden door sloop of functieverandering aan de markt onttrokken. DTZ Zadelhoff verwacht dat dit in de loop van 2003 of 2004 wel zal gebeuren. Diverse ontwikkelaars tonen interesse in herontwikkeling van verouderde bedrijfspanden. Het prijsniveau ligt echter nog steeds te hoog om herontwikkeling rendabel te kunnen maken. Vrije markt aanbod en huurprijzen Utrechtse bedrijventerreinen
aanbod medio 2003 De Wetering Lageweide Oudenrijn Overvecht Bron: DTZ Zadelhoff Research 800 83.000 18.500 40.500 % incourant aanbod 0 8 0 28 bandbreedte huurprijzen (in euro’s) 2001 57-66 45-64 39-61 36-61 2002 55-60 41-59 39-58 36-59 medio 2003 50-55 35-55 35-55 30-55

Voor alle grote Utrechtse bedrijventerreinen zitten de huren wel in een dalende lijn. Dat geldt de totale bandbreedte van huurniveaus, dus zowel aan de onderkant als aan de bovenkant. Voor het nieuwe bedrijventerrein De Wetering dat nu nog een zeer bescheiden rol heeft op de vrije markt, zal het prijsniveau naar verwacht niet verder dalen. Vooruitzichten DTZ Zadelhoff verwacht dat de regionale markt voor bedrijfsruimte tot eind 2004 niet zal aantrekken. Het aanbod zal vooralsnog hoog blijven. De mogelijkheden tot herontwikkeling van verouderde bedrijfspanden en complexen neemt daarmee toe. Vooral in het oude deel van het bedrijfsterrein Overvecht en op Lageweide mag een dergelijke ontwikkeling worden verwacht. In de regel zal het gaan om sloop en vervanging door nieuwe hoogwaardiger panden, met een representatieve uitstraling.

4.3

Uitgifte en planvoorraad bedrijventerrein
Beperkte uitgifte In de periode 1995-2002 is in de gemeente Utrecht (volgens de nieuwe gemeentegrenzen van 1 januari 2001) 61,4 ha bedrijventerrein uitgegeven. Gemiddeld dus 7,7 ha per jaar. Voor het overgrote deel (89%) gaat het daarbij om terrein met een C-profiel, dus met meer dan 70% bedrijfsruimte. In 2002 lag de uitgifte (tenminste een intentieovereenkomst) met 6,3 ha onder het langjarig gemiddelde. De omvang van de uitgifte wordt beïnvloed door de economische conjunctuur, maar ook door de beschikbaarheid en de kenmerken van bouwrijpe kavels. Tot 1999 was sprake van een steeds

50

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

kleiner wordend aanbod. Die beperkingen van het aanbod hebben de uitgifte in de economisch goede jaren 1998 en 1999 gedrukt. Bouwrijp en uitgegeven bedrijventerrein gemeente Utrecht (ha netto)
bouwrijp per 1 januari 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Bron: Gemeente Utrecht; Provincie Utrecht 18,6 14,9 14,6 7,5 25,0 52,5 36,7 43,3 uitgegeven 3,7 0,3 11,7 5,0 5,0 21,2 8,2 6,3

De vergroting van het aanbod in 1999 had vrijwel volledig betrekking op de uitbreiding van Oudenrijn (C-profiel). In 2000 is het aanbod verder vergroot door uitbreiding van het bedrijventerrein Overvecht en door het beschikbaar komen van een deel van De Wetering. Daarmee bleef het aanbod wel eenzijdig gericht op terreinen met een C-profiel. Met het in 2001 ontwikkelen van een deel van Nieuwerijn (Papendorp) is er ook aanbod met een B-profiel op de markt gekomen. Bouwrijp bedrijventerrein in de gemeente Utrecht (per 1 januari in ha netto)
1998 Lageweide Overvecht Noord De Wetering Nieuwerijn Oudenrijn Vleuterweide RWZI Lunetten totaal Bron: Gemeente Utrecht * Exclusief bouwrijp gemaakt voor RWZI De Wetering 2,4 * 4,6 0,5 7,5 1999 2,0 18,5 1,5 3,0 25,0 2000 2,0 7,5 23,0 18,5 1,5 52,5 2001 0,5 5,1 16,0 6,1 8,5 0,5 36,7 2002 0,4 3,2 12,6 19,1 7,5 0,5 43,3

Meer aanbod verspreid over diverse bedrijventerreinen heeft – gecombineerd met de toen nog gunstige conjunctuur – geleid tot een piek in de uitgifte in 2000. Groeiende onzekerheid over de economische vooruitzichten heeft de uitgifte in 2001 en 2002 weer gedrukt. In een aantal gevallen zijn bedrijven die al een overeenkomst hadden getekend daarop teruggekomen, zodat uitgiftecijfers herhaald zijn bijgesteld. Vooral uitgifte in Nieuwerijn De uitgifte van bedrijventerrein in 2002 heeft vooral betrekking op Nieuwerijn, een terrein met een B-profiel, bestemd voor bedrijven met een kantoorcomponent van 50-70%. Nieuwerijn maakt onderdeel uit van Papendorp, zodat sprake is van een snelweglocatie die op termijn ook goed bereikbaar zal zijn per openbaar vervoer. Het gaat om een hoogwaardig terrein met een ruime en groene opzet, en veel aandacht voor de uitstraling van de bedrijfspanden. In hoofdstuk 5 Leidsche Rijn is aandacht besteed aan kenmerken en herkomst van de bedrijven die zich hier vestigen. De afgelopen drie jaar is het grootste deel van de uitbreiding van bedrijventerrein Overvecht (netto 7,5 ha) uitgegeven. Het gaat om een kleinschalig terrein met bedrijfshallen die dooreen genomen

51

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

niet groter zijn dan 3.000-4.000 m . Positieve punten zijn kwaliteit en imago van de nieuwe uitbreiding, en de goede autobereikbaarheid. Als aangegeven in paragraaf 4.2 zien makelaars de behoefte aan versterking van het oude deel van het bedrijventerrein. Utrechtse bedrijventerreinen
A2 A27

2

Maarssen NS

OVERVECHT HAARRIJN

LAGEWEIDE
NS Utrecht Overvecht

DE WETERING
NS Vleuten

CARTESIUSWEG

RIJNSWEERD

A28
Utrecht CS NS

A12

OUDENRIJN

STRIJKVIERTEL

NIEUWERIJN
OUDENRIJN

Utrecht Lunetten

NS

A12

Bunnik NS

KANALENEILAND
LUNETTEN

A2

A27

5 km
© GEOGRAFIEK, ’03

In 2002 is de uitgifte in De Wetering – tot nu toe alleen terrein met een C-profiel - sterk teruggevallen. De sterke verruiming van de markt voor bedrijfsruimte, en de onzekere conjunctuur, hebben kennelijk doorgewerkt in de vraag naar nieuwbouwkavels. Het uitgiftecijfer is ook gedrukt doordat een aantal kandidaten waarmee een intentieovereenkomst was bereikt, zich alsnog heeft teruggetrokken. Dit doet geen afbreuk aan de op termijn goede perspectieven voor marktopname, gezien de hoge kwaliteit van panden en bedrijfsomgeving, en de goede verkeersontsluiting. Uitgifte bedrijventerrein in de gemeente Utrecht (ha netto)
Lageweide Overvecht Noord De Wetering Nieuwerijn Oudenrijn Vleuterweide RWZI Lunetten totaal Bron: Gemeente Utrecht 1998 0,4 4,6 5,0 1999 2,0 1,5 1,5 5,0 2000 1,5 2,4 6,3 10,0 1,0 21,2 2001 0,1 1,9 3,7 1,5 1,0 8,2 2002 2,2 0,4 3,7 6,3

52

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

Planvoorraad In het Utrechtse areaal van bedrijventerreinen is er een belangrijke plaats voor een drietal al langer bestaande grootschalige terreinen, die volledig of vrijwel volledig zijn uitgegeven. Het gaat dan om Lageweide, Cartesiusweg en Overvecht. Voor de planvoorraad nog uit te geven terrein spelen deze drie inmiddels een ondergeschikte rol. Hun rol is overgenomen door nieuwe bedrijventerreinen aan de westkant. Vooral in de wijk Leidsche Rijn met de bedrijventerreinen De Wetering en Nieuwerijn (onderdeel van Papendorp). Van de uitbreiding van het al langer bestaande Oudenrijn is per januari 2003 nog de helft beschikbaar. Nog geheel bouwrijp te maken zijn de terreinen Haarrijn en Strijkviertel. In verhouding tot de gemiddelde jaarlijkse uitgifte van 7,7 ha is er nog een zeer ruime planvoorraad. Van de 153,2 ha is 41,1 ha bouwrijp en dus direct uitgeefbaar. Als eerste zal het resterende deel van De Wetering (29,6 ha) bouwrijp worden gemaakt. Bedrijventerreinen in de gemeente Utrecht (per 1 januari 2003)
Bedrijventerrein Lageweide * Oudenrijn ** De Wetering *** Overvecht Noord Cartesiusweg Nieuwerijn (Papendorp) Haarrijn Strijkviertel Demkade Park Voorn RWZI Vleuterweide Kanaleneiland Lunetten totaal bruto opp. 216,0 94,0 80,0 43,0 40,0 38,0 41,0 75,0 8,4 7,0 6,0 9,8 5,0 663,2 netto opp. 154,0 67,0 58,3 35,0 31,0 25,2 25,0 52,0 5,4 6,0 4,0 7,9 3,0 473,8 netto reeds nog uit te geven uitgegeven planvoorraad 153,6 56,5 17,0 34,0 31,0 5,2 5,4 6,0 1,5 7,9 2,5 320,6 0,4 10,5 41,3 1,0 20,0 25,0 52,0 2,5 0,5 153,2 waarvan bouwrijp 0,4 7,5 11,7 1,0 20,0 0,5 41,1

Bron: Gemeente Utrecht * Inclusief deel Maarssenbroek dat eerst bij Maarssen hoorde. ** Van totale uitbreiding met 25 ha is 21 ha ontwikkeld als bedrijventerrein, en de rest als kantoorlocatie. *** Inclusief RWZI De Wetering.

Het aanbod van bouwrijp terrein met een B-profiel is de laatste jaren sterk gegroeid en heeft nu een aandeel van 49% (de 20 ha van Nieuwerijn). Door dit grotere aanbod is er de afgelopen twee jaar veel meer B-terrein uitgegeven (36%) dan in voorgaande zes jaren (4%). In de geplande ontwikkeling is vooralsnog sprake van een aandeel van ongeveer 40% terrein met een B-profiel, verdeeld over De Wetering Zuid en Strijkviertel. Het vigerende tempo van uitgifte geeft overigens voldoende tijd om flexibel op de vraag te kunnen inspelen.

53

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

54

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht