3 Winkelmarkt

3.1

Landelijke trends in detailhandel en winkelvastgoed
Winkelmarkt krijgt last van recessie In tegenstelling tot de vastgoedmarkten voor kantoorruimte en bedrijfsruimte had de winkelruimtemarkt in 2002 over het algemeen nog weinig last van de stagnerende economie. 2 Landelijk was de opname in 2002 zo'n 20% hoger dan het jaar ervoor (636.000 m ). Maar ook de winkelmarkt lijkt nu de gevolgen van de economische neergang te gaan merken. In april 2003 is de 2 leegstand landelijk opgelopen tot 1,6 miljoen m , ofwel 6,7% van de voorraad. Het consumentenvertrouwen is al sinds eind 2000 laag, maar het effect van een dalend vertouwen op de detailhandelverkopen is per saldo beperkt gebleven, omdat de koopkracht op peil bleef. De snel toenemende werkloosheid en lastenverzwaring zullen leiden tot een dalende koopkracht. Dit zal van invloed zijn op de omzetten van detaillisten en daarmee ook de markt voor winkelvastgoed (opname, leegstand en huurniveaus). Verschillende positie De economische onzekerheid heeft ertoe geleid dat consumenten gerichter zijn gaan kopen. Ze bezuinigen op grotere aankopen van duurzame artikelen. Met name uitgaven aan woninginrichting worden uitgesteld, wat ten koste gaat van bestedingen in de meubelbranche en het keukensegment. Er is dan ook minder vraag naar winkelmeters op woonboulevards, en het wordt moeilijk voor het grote aanbodvolume huurders te vinden. Toegenomen verhuurproblemen zijn er ook in de aanloopstraten van stadscentra, en in kleinere perifere winkelcentra. Niet aangetast is de positie van de A1-winkelgebieden in de grote steden. Er is nog steeds veel vraag naar de bestaande winkelruimtes, zodat er niet of nauwelijks leegstand voorkomt. Ook is er vanuit een behoefte aan schaalvergroting vraag naar grotere metrages. Een beginnende trend is dat modegevoelige segmenten van de meubelbranche zich willen onderscheiden door zich weer in stadscentra te vestigen. De blijvende vraag zorgt ervoor dat huurprijzen nog niet echt onder druk staan. De huren lijken wel pas op de plaats te maken, en er wordt in nieuwe contracten meer tegemoet gekomen aan wensen van huurders. Drie miljoen m aan bouwplannen Ondanks het slecht economisch tij is er landelijk nog een groot aantal plannen voor de realisatie 2 2 van nieuwe winkelruimte. Het gaat om drie miljoen m , waarvan 1,3 miljoen m op PDV/GDV locaties (DTZ Zadelhoff / NVB). De planvoorraad is groter dan ooit tevoren. Een deel van deze plannen zal evenwel niet verder komen dan het planstadium. Omdat de winkelruimtemarkt grotendeels een vervangingsmarkt is, zal de nieuwe winkelruimte die wel wordt ontwikkeld meestal leiden tot het verdwijnen van bestaande winkelruimte. De winkeldichtheid in Nederland behoort tot de hoogste in Europa, en de ruimte voor groei is gering. De plannen voor nieuwe winkelmeters passen in een trend tot herontwikkeling en schaalvergroting. Verwacht wordt dat in Nederland een inhaalslag zal plaatsvinden naar meer grootschalige vestigingen, waarmee de fijnmazigheid van de winkelstructuur onder druk komt (NVB 2003). Schaalvergroting dient zich bij voortduring aan in de supermarktbranche, en doet zich ook voor in branches als sportartikelen, kleding, schoeisel, speelgoed en elektronica.
2

39

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

Aandeel E-shoppen groeit, maar impact blijft beperkt De omzet van verkopen via het internet is gestegen van € 554 miljoen in 2001 naar € 980 miljoen in 2002 (Blauw Research 2003). De toename wordt voor een groot deel verklaard door het toenemende aantal reizen dat via het net wordt afgesloten. Het aandeel van het thuiswinkelen (inclusief teleshopping) in de totale detailhandelsomzet neemt met 2,6% nog steeds een beperkte plaats in. Het meest succesvol zijn bedrijven die verschillende kanalen combineren, zoals het bereiken van klanten via zowel teleshopping als traditionele winkelvestigingen. Internet is veelal ook een aanvullend instrument om winkels en winkelaanbod onder de aandacht te brengen, meer dan een verkoopkanaal.

3.2

Situatie op de Utrechtse winkelmarkt
Markpositie Utrecht onverminderd sterk De marktsituatie van de Utrechtse winkelmarkt op de belangrijkste Utrechtse winkelgebieden is onverminderd goed te noemen. Dit geldt ten opzichte van de andere belangrijke winkelsteden en ook ten opzichte van winkelcentra in omliggende gemeenten. In de gehele stad is er een leegstand van 5,2%, wat lager is dan landelijk (6,7%). De belangrijkste Utrechtse winkelcentra hebben weinig leegstand en aangeboden ruimte wordt overwegend goed opgenomen. Daar staat tegenover dat de markt het afgelopen jaar enigszins is verruimd en dat de verhuurtrajecten wat langer zijn geworden, omdat huurders voorzichtiger te werk gaan bij het zoeken naar geschikte winkelruimte. Nergens in de stad is een forse toename van de leegstand te constateren, maar dat wil niet zeggen dat er geen leegstand is. Conform het landelijk beeld is er enige leegstand in de aanloopgebieden naar de binnenstad. Ook is er een aantal kleinere wijkcentra en buurtcentra met een moeizame marktpositie. Herontwikkeling kan zorgen voor behoud, en mogelijk versterking, van het marktaandeel. Zo zijn er gunstige perspectieven voor het vernieuwde winkelcentrum Smaragdplein, dat dit jaar gereed komt, en voor de Gagelhof (het vroegere Berberhof) waarvan de renovatie volgend jaar voltooid is. Net als in andere grote steden heeft het A-winkelgebied van het Utrechtse stadscentrum een relatief sterke positie, met een te verwaarlozen leegstand. Het stadscentrum heeft ook nog steeds perspectieven voor uitbreiding, met name voor grootschaliger formules die anders buiten de bestaande structuur ruimte zullen zoeken. Een kritische succesfactor is dat nieuwe winkelmeters een aanvulling vormen op bestaand aanbod.

40

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

Huren In het lijstje van duurste winkelstraten in de toptien van Nederlandse winkelsteden staat Utrecht (Lange Elisabethstraat) op een zesde plaats. De gemiddelde huurprijzen zijn het afgelopen anderhalf jaar nergens toegenomen, met uitzondering van de Kalverstraat, die daarmee zijn positie als duurste winkelstraat van Nederland verstevigt. Uit de Thermometer Winkels van het NVB (zomer 2003) blijkt dat Utrecht naast de Lange Elisabethstraat nog vijf andere winkelstraten telt waar huren van minimaal € 1.000,= worden gerealiseerd (prijspeil januari 2003). Dit totaal van zes straten is hoger dan in andere belangrijke winkelsteden als Amsterdam (drie straten > € 1.000 huur) en Den Haag, Rotterdam, Maastricht en Eindhoven (alle twee straten). Het gaat in Utrecht om de straten van het looprondje in de Oude Binnenstad en de Traverse in Hoog Catharijne. Dit illustreert niet alleen de belangrijke positie van Utrecht als regionale winkelstad, maar zegt ook iets over de landelijke positie. De vergelijking met andere belangrijke winkelsteden bevestigd het beeld dat de druk op het Utrechtse kernwinkelapparaat groot is en dat daar nog ruimte is voor uitbreiding. Huurprijzen beste winkelstraten in toptien Nederlandse winkelsteden (€/m2 vvo)
gemeente Amsterdam Maastricht Eindhoven Rotterdam Den Haag Utrecht Groningen Arnhem ’s-Hertogenbosch Enschede winkelgebied Kalverstraat Grote Straat / Kleine Straat Demer Lijnbaan Venestraat Lange Elisabethstraat Herestraat Ketelstraat Pensmarkt Kalanderstraat ultimo 2001 1.135 1.090 910 680 910 910 800 815 815 590 1.430 1.360 1.200 1.180 1.135 1.135 1.135 1.000 910 910 medio 2003 1.250 1.100 1.000 680 900 900 800 815 820 500 1.500 1.375 1.200 1.180 1.150 1.150 1.135 1.000 900 900

Bron: DTZ Zadelhoff Research

Unieke positie Utrecht Centrum Binnen de regio heeft Utrecht Centrum met afstand de hoogste huurprijzen, terwijl het Grootwinkelcentrum Overvecht de tweede plaats inneemt. Daarmee liggen de huurprijzen in de belangrijkste Utrechtse winkelcentra, met uitzondering van GWC Kanaleneiland, hoger dan in omliggende gemeenten. Daar is overigens sprak van dalende huren, met uitzondering van City Plaza waar de huurprijzen in anderhalf jaar met gemiddeld 7% zijn gestegen. De winkelhuren in de grote Utrechtse centra staan licht onder druk, maar er is nog geen sprake van een huurdersmarkt. In geval van nieuwbouw en bij een herziening van contracten worden ook hogere huren geaccepteerd. Winkelhuurprijzen non-food regio Utrecht (€/m2 vvo)
gemeente Utrecht Utrecht Utrecht Houten Nieuwegein Zeist Maarssen winkelgebied Centrum GWC Overvecht GWC Kanaleneiland ’t Rond City Plaza Centrum Bisonspoor ultimo 2001 454 - 1.134 454 - 635 272 - 363 272 - 454 272 - 454 182 - 340 medio 2003 350 - 1.150 400 - 600 200 - 340 200 - 250 275 - 500 270 - 425 140 - 310

Bron: DTZ Zadelhoff Research

41

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

3.3

Belangrijkste ontwikkelingen in Utrechtse winkelgebieden
Hier zullen in het kort de belangrijkste ontwikkelingen in de belangrijkste Utrechtse winkelgebieden besproken worden. Aan bod komen:

• • • •

Utrecht-Centrum. Het kernwinkelapparaat bestaat uit het voetgangersgebied in de Oude Binnenstad en het overdekte winkelcentrum Hoog Catharijne de stadsdeelcentra GWC Overvecht en GWC Kanaleneiland de woonboulevard op Kanaleneiland belangrijke ontwikkelingen in kleinere winkelgebieden (Smaragdplein en Gagelhof) Kernwinkelapparaat Het Utrechtse kernwinkelgebied behoort tot de betere winkelcentra in Nederland, met een zeer groot verzorgingsgebied. In het A-winkelgebied bestaat een aanhoudende schaarste aan 2 winkelruimte. Er is met name veel vraag naar grotere panden (500-2.000 m ) op A1-locaties. Die vraag naar grotere metrages kan vooralsnog niet volledig worden geaccommodeerd. Oude Binnenstad De Oude Binnenstad is onderdeel van het Utrechtse kernwinkelgebied. De belangrijkste winkelstraten vormen het winkelrondje in het voetgangersgebied, met onder meer de Lange Elisabethstraat, de Steenweg en een deel van de Oude Gracht. De huurprijzen van dit Utrechtse looprondje behoren tot de top in Nederland, en zijn ten opzichte van anderhalf jaar geleden iets toegenomen. Uitschieters zijn de Lange Elisabethstraat en het Vredenburgoostzijde waar de huurprijzen gemiddeld met circa 10% zijn gestegen. Doordat er meer vraag naar winkelruimte is dan wordt aangeboden, worden regelmatig pogingen tot uitkopen gedaan. Vooral de zelfstandige detaillisten aan de Oudegracht staan onder druk om hun winkelruimte te verkopen aan grote ketens van filiaalbedrijven. Dit is de achtergrond van een toenemende filialiseringsgraad in het kernwinkelapparaat. Huurprijzen belangrijkste winkelstraten Utrechtse Binnenstand (€/m2 vvo)
loopronde Oude Binnenstad Vredenburg-oostzijde Lange Viestraat Oudegracht (bij Oudaen) Oudegracht (bij De Slegte) Oudegracht (bij Broese Wristers) Steenweg (bij Choorstraat) Steenweg (bij Hema) Lange Elisabethstraat Overige straten Oudkerkhof Lijnmarkt/Zadelstraat, Mariastraat Bron: DTZ Zadelhoff Research ultimo 2001 795 749 657 908 657 635 816 794 1.021 1.021 862 1.134 862 862 1.021 1.134 medio 2003 900 800 700 950 750 675 850 950 1.100 1.000 900 1.150 950 875 1.050 1.150

ultimo 2001 454 227 - 272

medio 2003 350 - 600 230 - 320

42

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

In de minder centraal gelegen winkelstraten (zie tabel) liggen de huren beduidend lager dan in het genoemde looprondje, maar ook hier zijn de huurprijzen het afgelopen anderhalf jaar gestegen. Hoog Catharijne Hoog Catharijne maakt onderdeel uit van het Utrechtse kernwinkelapparaat, en is het drukste winkelgebied in Nederland. Volgens opgave van eigenaar Cório trekt HC jaarlijks 30 miljoen bezoekers. Cruciaal daarin is de centrale ligging tussen NS Centraal Station en de Oude Binnenstad. Het overdekte centrum loopt onverminderd goed, ook al melden marktpartijen dat de hoofdas van HC de laatste vijf jaar langzaam richting A2-stand aan het opschuiven is. Er is weinig leegstand. Huurprijzen deelgebieden Hoog Catharijne (€/m2 vvo)
ultimo 2001 HC As (Traverse) HC Clarenburg HC Godebaldkwartier HC Gildenkwartier Bron: DTZ Zadelhoff Research 794 - 1.134 500 182 - 454 medio 2003 770 390 190 160 1.150 500 450 375

De huurprijzen in Hoog Catharijne zijn de afgelopen anderhalf jaar niet veranderd. De centrale as tussen Utrecht CS en de Oude Binnenstad blijft met afstand het duurste gedeelte, met huren die gelijk zijn aan de hoogste huren in de Binnenstad. In de zijbeuken liggen de huren aanmerkelijk lager. GWC Overvecht Winkelcentrum Overvecht is na Utrecht Centrum de grootste winkelconcentratie in Utrecht. De marktpositie van GWC Overvecht binnen Utrecht is onverminderd sterk. Na Utrecht-Centrum is dit het best functionerende winkelgebied in Utrecht. De filialiseringsgraad is hoog. Het accent ligt op doelgericht winkelen. De leegstand is nagenoeg nihil. Uit gesprekken met makelaars blijkt dat ook hier door filiaalketens pogingen worden gedaan om zittende winkeliers uit te kopen. De huren zijn tussen 2001 en medio 2003 wel licht gedaald. Kenmerken GWC Overvecht
aantal winkels 91 vvo 24.056 % winkels dagelijkse goederen 29 filialen (%winkels) 71 filialen (% vvo) 92 huurprijzen 2002 (€) 454 - 635 huurprijzen medio 2003 (€) 400 - 600

Bron: Locatus, april 2003; DTZ Zadelhoff Research

GWC Kanaleneiland 2 Winkelcentrum Kanaleneiland is met ruim 14.000 m een maatje kleiner dan Overvecht. Een groot aandeel van het winkelbestand bestaat ook hier uit filialen. De marktpositie van GWC Kanaleneiland is redelijk te noemen en ten opzichte van vorig jaar niet veranderd. In april 2003 was

43

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

de leegstand minder dan 1%, maar ook hier zijn de huren de afgelopen anderhalf jaar licht gedaald. Kenmerken GWC Kanaleneiland
aantal winkels 64 vvo 14.220 % winkels dagelijkse goederen 30 filialen (%winkels) 63 filialen (% vvo) 87 huurprijzen 2002 (€) 272 - 363 huurprijzen medio 2003 (€) 200 - 340

Bron: Locatus, april 2003; DTZ Zadelhoff Research

Woonboulevard 2 De Utrechtse Woonboulevard is met 77.500 m verkoopvloeroppervlak de grootste woonwinkelconcentratie in Nederland. Bijna driekwart hiervan wordt geëxploiteerd door filiaalhouders. Net als elders in het land heeft de Utrechtse Woonboulevard last van de tegenvallende omzetten in de woninginrichtingbranche en de tegenvallende verkopen van keukens en badkamers. Toch doet de Woonboulevard het nog steeds relatief goed. Dit heeft onder andere te maken met de relatief lage huurprijzen. Deze zijn gedurende de afgelopen anderhalf jaar, net als in de andere belangrijke woonboulevards overigens, licht gedaald. Naast de dalende consumentenbestedingen in het woon/keukensegment, heeft de sector te maken met een overaanbod van woonboulevardmeters in Nederland. Mogelijk gemaakt door een wijziging in het Rijksbeleid is het winkelmetrage in deze sector de afgelopen periode sterk uitgebreid. Die ontwikkeling zorgt voor een stevige concurrentie tussen de diverse woonboulevards. De Utrechtse Woonboulevard heeft daarbij het voordeel van een laag kostenniveau door de veel kleinere investeringen in het winkelvastgoed. Huurprijzen woonboulevards in de vier grote steden (€ / m2 vvo)
gemeente Meubelcentrum ultimo 2001 113 113 91 86 182 159 125 95 medio 2003 110 110 60 80 160 160 110 90 Amsterdam Villa Arena Rotterdam Alexandrium III Den Haag Megastores Utrecht Kanaleneiland Bron: DTZ Zadelhoff Research

Momenteel zijn in Nederland drie plaatsen waar een clustering van (grootschalige) woninginrichtingzaken op een bijzondere en thematische wijze gestalte heeft gekregen. Het betreft hier de plaatsen Rotterdam, Amsterdam en Den Haag, waar respectievelijk Alexandrium III, Villa Arena en de Haaglanden Megastores zijn gevestigd. Deze centra worden naast het ruime en gevarieerde aanbod gekenmerkt door onder andere de bijzondere vormgeving van de gebouwen, de ligging ten opzichte van andere detailhandelsclusters en andere voorzieningen (onder andere leisure). De Utrechtse Woonboulevard daarentegen wordt gekenmerkt door een bedrijfsterreinachtige uitstraling met weinig onderliggende samenhang tussen de gebouwen. De Utrechtse Woonboulevard behoort in tegenstelling tot de andere drie woonboulevards nog tot de eerste generatie woonboulevards. Renovatie Smaragdplein en Gagelhof in volle gang De renovatie van het wijkwinkelcentrum Smaragdplein wordt dit jaar afgerond. De winkelruimte wordt goed door de markt opgenomen. Dit geldt ook voor het volledig herbouwde buurtcentrum

44

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

Gagelhof (het vroegere Berberhof) dat in 2004 wordt opgeleverd. De huurprijzen liggen voor Smaragdplein tussen € 180 en € 225 en voor Berberhof iets lager, € 165- € 200 (DTZ Zadelhoff).

3.4

Uitbreiding detailhandel
Grootschalige uitbreidingen De uitbreiding van het kernwinkelapparaat, als onderdeel van het Masterplan Stationsgebied, en de bouw van het Stadsdeelcentrum Leidsche Rijn, vormen grootschalige uitbreidingen van de Utrechtse winkelstructuur. Voor eerdere ontwikkelingen van een dergelijke schaal moeten we terug naar de jaren zeventig. Deze grootschalige ontwikkelingen hebben dan ook een groot verzorgingsgebied, van stadsdeelniveau tot bovenstedelijk niveau.

Van de uitbreidingslocaties van tenminste 5.000 m zijn de meeste gepland in Leidsche Rijn. Naast het stadsdeelcentrum gaat het om grootschalige detailhandel en een drietal buurtcentra. Elders in de stad zijn er behalve de plannen voor uitbreiding van het kernwinkelapparaat (Stationsgebied) de plannen voor grootschalige perifere detailhandel bij het stadion. Ook op diverse andere plaatsen in de stad is renovatie of uitbreiding gepland, maar het gaat dan om kleinschalige ontwikkelingen of plannen, waarvan de haalbaarheid nog moet worden aangetoond. Voorlopige planning detailhandelsontwikkelingen ( > 5.000 m2 bvo)
m2 bvo detailhandel met (boven)stedelijk karakter Stationsgebied Hoog Catharijne Leidsche Rijn Centrum Nieuw Galgenwaard regionale bouwmarkt Wetering Zuid grootschalige detailhandel Wetering Zuid totaal detailhandel met buurt- of wijkfunctie Parkwijk-Zuid Vleuterweide Terwijde totaal totaal Bron: Gemeente Utrecht periode type

2

44.600 40.000-45.000 5.700 8.000 20.000 118.300-123.300 5.300 11.500 11.500 28.300 146.600 - 151.600

2007-2015 2010-2017 2003-2004 2006 2006

uitbreiding kernwinkelapparaat nieuwbouw stadsdeelcentrum nieuwbouw pdv, sportgerelateerde gdv nieuwbouw pdv nieuwbouw gdv

2004 2007 2007

nieuwbouw buurtcentrum nieuwbouw buurtcentrum nieuwbouw buurtcentrum

45

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

Over het algemeen is de winkelmarkt in Nederland een verdringingsmarkt. Dit houdt in dat realisatie van winkelruimte in een stad of gemeente leidt tot leegstand op een andere plek. In Utrecht is vooralsnog voldoende ruimte voor uitbreiding. Dit omdat het inwonertal van Utrecht de komende jaren sterk zal toenemen en er ook in de regio nog sprake is van enige groei. De uitbreiding van winkelruimte in Leidsche Rijn is hiervan een goed voorbeeld. Aanzienlijke uitbreiding detailhandel Stationsgebied In augustus heeft het college van B&W het Masterplan van het Stationsgebied vastgesteld. Het Masterplan is een uitwerking van visie A, de gekozen variant in een referendum onder de Utrechtse 2 bevolking. Het gaat in totaal om bijna 45.000 m winkeluitbreiding. Dit is inclusief maximaal 6.000 2 m winkelruimte in de geplande grotere nieuwe OV-terminal. Het grootste deel van de uitbreiding grenst aan de Oude 2 Binnenstad (29.700 m ), en betekent een vergroting van het winkelvolume van het kernwinkelapparaat. Deze ontwikkeling zal de positie van Utrecht Centrum versterken. De geplande meer open structuur van Hoog Catharijne en een verbeterde overgang van HC naar de Oude Binnenstad zal leiden tot een betere synergie tussen de twee delen van het Utrechtse hoofdwinkelcentrum. Cruciaal in deze plannen is een 'schakelgebouw' bij het Vredenburgplein en meer en betere looproutes op maaiveld niveau. Uit de doorrekening van de economische effecten van het Masterplan Stationsgebied (Ecorys & Bestuursinformatie, 2003) komt naar voren dat er voldoende marktvraag is voor de detailhandelsuitbreiding in het Utrechtse kernwinkelapparaat. Voorwaarde is dat de winkelformules complementair zijn aan het bestaande winkelaanbod in het Utrechtse centrum. Parkwijk-Zuid volgend jaar opgeleverd In Leidsche Rijn is het buurtwinkelcentrum Parkwijk-Zuid in aanbouw, met name gericht op dagelijkse boodschappen van de bewoners van Parkwijk en Langerak. Het winkelcentrum bestaat uit een vijftiental winkels, waaronder twee supermarkten. De winkelruimte is reeds verhuurd. Verwacht wordt dat de eerste detaillist eind 2004 zijn deuren zal openen. Het winkelcentrum is onderdeel van een voorzieningencentrum waaraan sinds de zomer van 2002 gebouwd wordt. De realisatie van de voorzieningenstructuur in Leidsche Rijn begint op gang te komen. In september 2003 is de supermarkt in het buurtcentrum De Veldhof in Veldhuizen geopend. De supermarkt 2 2 heeft een oppervlakte van 1.500 m . Later zal nog 750 m aan kleinere units worden opgeleverd. Het winkelcentrum maakt onderdeel uit van een dienstencentrum in de nabijheid van de HOV-lijn.

46

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht