Kanaleneiland Locatietype: snelweglocatie Gebruikers: overwegend zakelijke dienstverlening, naast openbaar bestuur en automatisering Bereikbaarheid: redelijk goed openbaar

vervoer. Goede aansluiting op rijkswegennet, maar periodes met congestie Parkeren: voldoende onbetaalde parkeergelegenheid Imago: functionele kantoorgebouwen, meest gemengd met andere functies. Imago staat onder druk door problemen met orde en veiligheid. Kanaleneiland
2000 kantoorvolume ultimo opgeleverde nieuwbouw verwachte oplevering nieuwbouw opname aanbod ultimo - waarvan onderhuur - waarvan ouder dan 2 jaar - waarvan incourant leegstand ultimo leegstandspercentage bandbreedte huurprijzen 397.500 18.000 . . . . . . . 136-175 2001 401.100 3.600 . . . . . . . 147-193 2002 401.100 0 10.400 30.400 . 98% . 22.000 5,5% 140-190 1.100 33.800 53% 100% 6% medio 2003 2003 en later

38.000

135-180

Bron: DTZ Zadelhoff Research, Gemeente Utrecht

Sterke troeven van het kantoorgebied Kanaleneiland blijven de gunstige ligging aan de belangrijkste Utrechtse invalswegen, met een goede aansluiting op snelwegen, en de sneltramverbinding met Utrecht CS. DTZ Zadelhoff verwacht een verlies aan imago en een verdere daling van het huurniveau. De leegstand ultimo 2002 is nog niet verontrustend, maar het aanbod groeit en is ook niet steeds marktconform. De eerste helft van 2003 was er nog nauwelijks opname. De positie van Kanaleneiland is al met al kwetsbaar.

33

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

Overvecht Locatietype: verdeeld over periferie en stationslocatie Gebruikers: middelgrote tot grote kantoren van maatschappelijke organisaties, handel en transport Bereikbaarheid: afhankelijk van de locatie matig tot goed openbaar vervoer. Redelijke tot goede bereikbaarheid per auto Parkeren: beperkte eigen parkeerruimte bij nieuwbouw NS-station Overvecht. Ruime openbare parkeergelegenheid Imago: kleinere kantoorclusters verspreid over de wijk. Deels meest gerenoveerde oudbouw en deels representatieve nieuwbouw.

In Overvecht zien we een combinatie van moderne, courante kantoren en van kantoren uit de jaren ’60, die op termijn niet meer aan eisen van gebruikers zullen voldoen. Vooralsnog zien we een stabiele marktpositie, met constante huurniveaus. Het aanbod is medio 2003 wel sterk gestegen, maar het gaat dan voornamelijk om recent gebouwde kantoormeters. Het incourant aanbod is dan ook gering. Overvecht
2000 kantoorvolume ultimo opgeleverde nieuwbouw verwachte oplevering nieuwbouw opname aanbod ultimo - waarvan onderhuur - waarvan ouder dan 2 jaar - waarvan incourant leegstand ultimo leegstandspercentage bandbreedte huurprijzen 64.000 0 . . . . . . . 109-134 2001 76.000 12.000 . . . . . . . 113-147 2002 76.000 0 geen 4.700 2.200 . 100% . 500 0,7% 113-147 0 14.300 6% 23% 3% medio 2003 2003 en later

115-145

Bron: DTZ Zadelhoff Research, Gemeente Utrecht

34

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

Lageweide Locatietype: Gebruikers:

snelweglocatie in de periferie middelgrote kantoren in zakelijke dienstverlening, handel, automatisering en nutsbedrijven Bereikbaarheid: matig per openbaar vervoer. Goede bereikbaarheid per auto, maar in de spits congestie op aan- en afvoerwegen Parkeren: redelijk ruime parkeergelegenheid op eigen terrein. Beperkte mogelijkheden in openbare ruimte Imago: bedrijfsterrein met naast kantoorfunctie vooral industrie en distributie. Meest representatieve, moderne deel van de kantoorfunctie bevindt zich langs de A2 op een zichtlocatie. Na Papendorp heeft Lageweide het hoogste leegstandspercentage in de stad. Medio 2003 is er nog steeds veel aanbod, waarvan eenderde in oudere, incourante kantoorpanden. Daarmee bevindt medio 2003 bijna de helft van het Utrechtse incourante aanbod zich op Lageweide. Het huurniveau is nog stabiel maar zal gezien de kenmerken van het aanbod naar verwachting gaan dalen. Lageweide
2000 kantoorvolume ultimo opgeleverde nieuwbouw verwachte oplevering nieuwbouw opname aanbod ultimo - waarvan onderhuur - waarvan ouder dan 2 jaar - waarvan incourant leegstand ultimo leegstandspercentage bandbreedte huurprijzen 267.000 0 . . . . . . . 102-147 2001 267.000 0 . . . . . . . 109-154 2002 267.000 0 6.200 29.000 . 90% . 26.000 9,7% 109-154 1.900 23.800 44% 91% 30% medio 2003 2003 en later

geen

110-150

Bron: DTZ Zadelhoff Research, Gemeente Utrecht

35

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

Oudenrijn Locatietype: perifere snelweglocatie Gebruikers: zakelijke dienstverlening, automatisering Bereikbaarheid: matig per openbaar vervoer. In principe goed per auto door ligging nabij knooppunt Oudenrijn, maar spitscongestie Parkeren: voldoende eigen parkeervoorzieningen en parkeergelegenheid in openbare ruimte Imago: grote overwegend moderne kantoorpanden op een zichtlocatie langs de A2, maar wel gelegen op een gemengd bedrijventerrein. Een doelmatige, niet hoogwaardige uitstraling. Oudenrijn
2000 kantoorvolume ultimo opgeleverde nieuwbouw verwachte oplevering nieuwbouw opname aanbod ultimo - waarvan onderhuur - waarvan ouder dan 2 jaar - waarvan incourant leegstand ultimo leegstandspercentage bandbreedte huurprijzen 40.000 0 . . . . . . . 113-134 2001 50.000 10.000 . . . . . . . 129-193 2002 50.000 0 4.600 13.600 . 32% . 500 1,0% 129-190 1.000 13.800 6% 23% 9% medio 2003 2003 en later

27.000

125-185

Bron: DTZ Zadelhoff Research, Gemeente Utrecht

Zowel ultimo 2002 als medio 2003 is er in verhouding tot het kantoorvolume veel aanbod. Het gaat daarbij vooral om nog in aanbouw zijnde kantoorruimte. In 2004 zal 27.000 2 m worden opgeleverd, waarvan voor 2 15.000 m een gebruiker bekend is (KPMG). Van het al bestaande aanbod is een deel incourant, maar het gaat om een bescheiden percentage (2%) van de huidige voorraad. Door het naar verhouding grote aanbodvolume staat het huurniveau onder druk.

36

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

Kantoren buiten de clusters Ongeveer 10% van de Utrechtse kantorenvoorraad bevindt zich buiten de clusters, verspreid over de stad. Ultimo 2002 was sprake van een relatief hoge leegstand. In de eerste helft van 2003 is het aanbodvolume wel behoorlijk gedaald. Het gaat volledig om oudere kantoorruimtes, waarvan een kwart als incourant kan worden beschouwd.

Overig
2000 kantoorvolume ultimo opgeleverde nieuwbouw verwachte oplevering nieuwbouw opname aanbod ultimo - waarvan onderhuur - waarvan ouder dan 2 jaar - waarvan incourant leegstand ultimo leegstandspercentage Bron: DTZ Zadelhoff Research, Gemeente Utrecht 198.600 8.000 . . . . . . . 2001 205.400 6.800 . . . . . . . 2002 210.000 5.100 6.600 21.400 . 93% . 12.400 5,9% 2.000 13.100 47% 100% 24% medio 2003 2003 en later

37

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

38

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht