2 Kantorenmarkt

2.1

Trends op de landelijke kantorenmarkt
Groot aanbodoverschot In 2002 is de opname van kantoorruimte ten opzichte van 2001 met 15% afgenomen, terwijl het aanbod met 30% is gestegen. Voor ongeveer eenderde van de in de loop van 2002 aangeboden kantoorruimte is geen gebruiker gevonden. Eind 2002 was het aanbod 2,5 keer zo groot als de opname over heel 2002; eind 2001 was deze verhouding nog 1,5. Daarmee is de kantorenmarkt in 2002 meer en meer een vragersmarkt geworden. 2 Landelijk is in 2002 1,7 miljoen m opgenomen. In 2001 was dat nog 2,0 miljoen en in (recordjaar) 2 2000 zelfs 2,3 miljoen m . De opname in 2002 ligt daarmee nog wel op of boven het niveau van de tweede helft van de jaren ’90. Door de forse nieuwbouwactiviteiten van de laatste jaren en de teruggelopen opname is het landelijk aanbod sterk gestegen. Eind 2002 was het aanbod 4,3 2 2 miljoen m . Dat was een jaar eerder nog 3,3 miljoen m en eind 2000 nog een stuk lager (2,4 2 miljoen m ). Snelle opleving van de markt niet verwacht In de eerste helft van 2003 is landelijk het aanbod verder 2 toegenomen tot 5,0 miljoen m . Dat aanbod kan nog groeien, onder meer door het hoge metrage dat in aanbouw is genomen. In Cijfers in perspectief (2003) geeft DTZ Zadelhoff voor 2003 een verwachte opname van 1,5 miljoen 2 m , zodat aanbod en opname nog verder uit balans zullen raken. Voorspellingen over een opleving van de kantorenmarkt en een marktsituatie die als evenwichtig is te beschouwen zijn op dit moment moeilijk te maken. Een snel herstel zoals we dat hebben gezien na de kantorencrisis in de jaren ’90, wordt nu overigens niet verwacht. Afwachtende marktsector Achtergrond van de zeer sterke toename van het aanbod is dat de in een hoogconjunctuur opgestelde groeiplannen van ondernemingen in de marktsector niet worden gerealiseerd, en dat veeleer sprake is van krimp. Die heeft zich met name voorgedaan in de ICT-sector. Maar ook in andere sectoren als de zakelijke dienstverlening is de ruimtevraag teruggelopen. Het algemene marktbeeld op dit moment is er een van vrijwel alleen vervangingsvraag en slechts een geringe uitbreidingsvraag. Een deel van de bedrijven streeft naar kostenbesparing door vernieuwing van contracten of door verplaatsing, waarbij veelal een concentratie van bedrijfsonderdelen plaatsvindt. Het bouwvolume van nieuwe kantoorruimte ligt daardoor hoger dan de vraag, waarbij ook nieuw aangehuurde panden niet volledig in gebruik worden genomen. De opname in 2002 was voor een belangrijk deel afkomstig van de non-profit sector (40%), net als bij de vorige kantorencrisis van 1993/1994 (50%). In een sterk verruimde markt heeft die sector

17

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

betere mogelijkheden om aan betaalbare ruimte te komen. Marktpartijen verwachten echter dat – voortvloeiend uit bezuinigingen bij de overheid – ook de vraag uit die sector zal teruglopen. Snelle toename leegstand Het sterk gestegen aanbod gaat samen met een snel toegenomen leegstand. In de twintig grootste Nederlandse agglomeraties, met samen driekwart van het aanbod, was eind 2002 sprake van een leegstand van gemiddeld 7,2% van de voorraad. Daarmee staat tweederde van het aanbod daadwerkelijk leeg. Binnen de agglomeraties zijn er grote verschillen in leegstandspercentages. De leegstand is vooral hoog in een aantal satellietsteden (meer dan tien procent). Van de vier grote steden heeft alleen Amsterdam een vrij hoge leegstand (8,9%). Eind 2002 was het aanbod gelijk verdeeld over bestaande en nieuwe kantoorruimte. De leegstand is daarentegen niet gelijk verdeeld. Van het bestaande aanbod staat driekwart leeg en van nieuwbouw de helft. Bij nieuwe panden gaat het met name om op risico ontwikkelde metrages. In principe gaat het om conjunctureel aanbod, dat bij een aantrekkende vraag als eerste zal worden opgenomen. Een groter probleem is de leegstand in oudere kantoorpanden. Met het aanbodoverschot van nieuwe kantoorruimte is sprake van een verdringingsmarkt. De nieuwbouw wordt geleidelijk aan in gebruik genomen ten koste van verouderd aanbod. Risicogroepen zijn bestaande standaardkantoorpanden uit de jaren ’80 en ’90, met een matig kwaliteitsniveau. Een belangrijke rol speelt ook of sprake is van marktconforme parkeernormen, wat vaak niet het geval is.

Al geruime tijd wordt gesproken over een ontwikkeling naar een vervangingsmarkt, waarin het logisch wordt om incourante oudere kantoorpanden uit de markt te nemen. Die oproep tot herstructurering van bestaand incourant aanbod wordt nu sterker. Dat dit niet op grote schaal gebeurt heeft te maken met het nog hoge prijsniveau en met beperkingen van de locatie. Huurprijzen blijven op peil De in Nederland gerealiseerde tophuurprijzen zijn in 2002 gelijk gebleven. Dit beeld is er al sinds 2000. Voorlopig is ook geen stijging te verwachten. De gemiddelde huurprijzen zijn in 2002 voor het eerst sinds jaren licht gedaald. Voor kantoorruimte die buiten de markt om in onderhuur wordt aangeboden gelden overigens (veel) lagere huurprijzen. Ondanks de veranderingen in de markt zijn de vraaghuren in 2002 nog licht gestegen. Ontwikkelaars en beleggers proberen zo lang mogelijk vast te houden aan de vraaghuurprijzen. Hier tegenover staan compensaties in de vorm van huurvrije perioden, inbouwpakketten of extra voorzieningen. Naar verwachting zullen de vraaghuren in 2003 en 2004 dalen. Transactieprijzen staan in 2003 stevig onder druk.

18

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

Ruimte voor nieuwbouw Nyfer (juni 2003) heeft de landelijke behoefte aan extra in gebruik te nemen kantoorruimte berekend op ruim vijf miljoen vierkante meter (vvo) in de periode 2001-2011. Dit is de helft van de extra in gebruik genomen kantoorruimte in de voorafgaande periode van 10 jaar. Deze veel lagere uitbreidingsbehoefte vloeit voort uit een veel minder snelle toename van het arbeidsaanbod (ca. 1% per jaar), wat beperkend werkt op de groei van de werkgelegenheid. Na aftrek van intussen al opgeleverde of in aanbouw genomen kantoorruimte, resteert een uitbreidingsvraag naar landelijk nog drie miljoen vierkante meter (vvo) nieuwe kantoorruimte. Naast de uitbreidingsvraag zal de vraag naar kantoorruimte steeds meer een vervangingsvraag worden. Een deel van het aanbod zal incourant blijken en uit de markt worden genomen. Het gaat dan niet alleen om onttrekking van kantoren ouder dan twintig jaar. De Neprom (2003) verwacht dat in de komende jaren ook standaardkantoren uit de afgelopen twintig jaar minder courant worden.

2.2

Situatie op de Utrechtse kantorenmarkt
Voor vergelijkbaarheid met gebruikte externe bronnen is kantoorachtige bedrijfsruimte (50%70% kantoor) hier meegeteld in de voorraad. Dit bedrijfsruimtesegment krijgt specifieke aandacht in hoofdstuk 5 Leidsche Rijn. Sterk gegroeide leegstand 2 In 2002 is er in de stad 57.600 m nieuwe kantoorruimte of kantoorachtige bedrijfsruimte 2 2 opgeleverd en 500 m onttrokken, waardoor de voorraad met 57.100 m is gegroeid. Het leegstaand aanbod is sterker gegroeid. Begin 2002 was er nog nauwelijks leegstand in de stad (1,1%), maar die is in een jaar toegenomen naar een leegstandspercentage van 4,9% per 1-12003. In een goed functionerende markt kan dit nog gezien worden als een acceptabel leegstandspercentage (frictieleegstand). In de huidige sterk verruimde markt zou een wat lagere frictie in de orde van 4% evenwel de voorkeur hebben. DTZ Zadelhoff Research gaat er van uit dat medio 2003 inmiddels een groter deel van het aanbod feitelijk leeg staat. De leegstand zou dan 2 richting 150.000 m gaan. Kantorenvoorraad en leegstand, stad Utrecht
per 1-1 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 grenscorrectie * 2001 2002 2003 voorraad (m 2) 1.710.100 1.761.000 1.817.700 1.840.400 1.867.000 1.922.000 1.941.000 2.078.000 2.149.600 2.206.700 leegstand (m 2) 69.500 76.500 58.000 46.300 31.000 7.000 6.200 7.600 24.600 108.800 leegstand (%) 4,1 4,3 3,2 2,5 1,7 0,4 0,3 0,4 1,1 4,9 in gebruik (m 2) 1.640.600 1.684.500 1.759.700 1.794.100 1.836.000 1.915.000 1.934.800 2.070.400 2.125.000 2.097.900

Bron: Bestuursinformatie, DTZ Zadelhoff Research * Door de grenscorrectie van 1-1-2001 is 68.000 m2 in Vleuten-De Meern en 69.000 m2 in een deel van het Bedrijventerrein Maarssenbroek tot de stad Utrecht gaan behoren.

19

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

Leegstand Utrecht vergeleken met andere steden niet hoog Met de 4,9% leegstand ultimo 2002 zit Utrecht nog ruim onder het gemiddelde van 7,2% voor de twintig belangrijkste Nederlandse agglomeraties (inventarisatie Neprom en DTZ Zadelhoff 2003). Van de grote vier heeft alleen Den Haag minder leegstand (3,4%), terwijl Amsterdam een stuk hoger uitkomt (8,9%). Binnen de grootstedelijke agglomeraties blijken satellietsteden als Capelle aan den IJssel (12,4% leegstand), Almere (12,3%), Diemen (13,5%), Nieuwegein (10,6%) en Rijswijk (12,0%) relatief meer leegstand te hebben dan de centrumsteden. Nyfer (2003) ziet voor de komende jaren ook meer vraag naar kantoorruimte in de grote vier dan in de kleinere steden. De marktvraag richt zich met name op goed bereikbare locaties in of aan de rand van de grote steden. Zeer ruim aanbod Het aanbod van kantoorruimte op de vrije markt is in 2002 sterk gegroeid. Vergeleken met de jaren ’90 zit de opname van kantoorruimte in de stad al een aantal jaren op een laag niveau. Aanvankelijk was dat nog te verklaren uit het lage aanbod, maar na 2001 heeft dit met de verslechterde economie te maken. De aanbod/opname-verhouding is in de loop van 2002 zeer snel toegenomen en ligt met 3,4 duidelijk hoger dan het Nederlandse gemiddelde van 2,5. Het punt van een evenwichtige markt, met anderhalf keer zo veel aanbod als opname, is daarmee ruim gepasseerd. De Utrechtse kantorenmarkt is in één jaar van een aanbiedersmarkt veranderd in een uitgesproken vragersmarkt. Aanbod en opname kantoorruimte op de vrije markt in de stad Utrecht (nieuwe grenzen)
x 1.000 m2 vvo aanbod eind v/h jaar opname 200

3,5 3 2,5

150

2 aanbod/ opname 1,5 *

100

1

50

0,5

145

121

98

124

50

158

31

158

16

100

45

62

76

82

215

64

201

33

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

1e helft 2003

* Een aanbod / opname verhouding van 1,5 is de gewenste marktsituatie
Bron: DTZ Zadelhoff Research

In de eerste helft van 2003 is het aanbod vrijwel constant gebleven. Van dat aanbod is tweederde bestaande kantoorruimte, maar het aandeel structureel aanbod – tenminste drie jaar aangeboden – is nog te verwaarlozen. Van het aanbod medio 2003 is wel een bescheiden aandeel van 8% als 2 incourant te beschouwen, wat overeenkomt met ca. 16.000 m ofwel een kleine één procent van de Utrechtse kantorenvoorraad. Het incourant aanbod concentreert zich in oudere kantoren in de

20

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

periferie. Bijna de helft staat in Lageweide, waarmee eenderde van het kantooraanbod in Lageweide incourant is. 2 2 Van de medio 2003 aangeboden 201.000 m wordt 71.000 m (35%) in onderhuur aangeboden. 2 Dat aanbod in onderhuur is voornamelijk te vinden in Papendorp (26.000 m ), Kanaleneiland 2 2 (17.900 m ) en Lage Weide (10.400 m ). Een aantal grote kantoorgebruikers is door afslanking of door een lager dan verwachte groei te ruim komen te zitten. Dit geldt met name voor Papendorp, waar aangeboden onderhuurmeters veelal nog nooit gebruikt zijn. Ook regionaal een vragersmarkt Net als in Utrecht is in de rest van de regio de opname van kantoorruimte sterk teruggevallen, terwijl het aanbod fors is toegenomen. De verhouding aanbod/opname van 3,3 is vergelijkbaar met die voor de centrumstad. Daarmee is ook regionaal sprake van een uitgesproken vragersmarkt.

x 1.000 m2 vvo aanbod eind v/h jaar opname 350

3,5 3 2,5

250

2 aanbod/ opname 1,5 *

150

1 0,5

50

174 191 236 150 1995 1996

83

245

90

247

180 69 199 166 114 219 415 123 132 378 1999 2000 2001 2002 1e helft 2003

1997

1998

* Een aanbod / opname verhouding van 1,5 is de gewenste marktsituatie

Aanbod en opname kantoorruimte op de vrije markt in de regio Utrecht
Bron: DTZ Zadelhoff Research

Na Utrecht, met 59% van het regionale kantoorareaal, is Nieuwegein met 13% de tweede kantoorgemeente van de regio. De kantorenvoorraad van Nieuwegein is het afgelopen decennium sterk gegroeid, en het afgelopen jaar zijn nog veel meters opgeleverd of in aanbouw genomen. Met het inzakken van de markt is er met name in Nieuwegein relatief veel aanbod op de markt gekomen waarbij behoorlijk veel leegstand is ontstaan (10,6%). In een gemeente als Houten is het aandeel leegstand beduidend lager (4,0%). Huurniveaus dalen licht In 2001 zijn de huurprijzen voor eersteklas kantoorruimte in de stad aanzienlijk gestegen. In 2002 was de stijging veel minder, en de eerste helft van 2003 zien we een terugval naar het niveau van 2001. In de huurprijs is nog geen rekening gehouden met ‘incentives’ als huurvrije perioden of inbouwpakketten. Dergelijke tegemoetkomingen aan de huurder kunnen oplopen tot 10-15% van

21

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

de huursom in de contractperiode. Het zijn tekenen van de veranderde marktsituatie met veel aanbod, een sterk teruggevallen vraag en een veel grotere leegstand. In de regiogemeenten Nieuwegein en Houten zien we een vergelijkbare ontwikkeling, zij het dat de veranderende marktsituatie daar nog wat zwaarder heeft doorgewerkt. Eersteklas huren zitten er nu weer op ongeveer het niveau van 1999/2000. Gemiddelde huurprijzen voor eersteklas kantoorruimte (€ per m2 per jaar)
€ / m2 / jaar

180

Utrecht Nieuwegein Houten

120 1995

140

160

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

Bron: DTZ Zadelhoff Research

Vergelijking huurniveaus grote vier In Utrecht worden de hoogste huren gescoord in Papendorp (€195) en Oost (€ 200). In vergelijking met de andere grote steden gaat Utrecht qua eersteklas huur gelijk op met Rotterdam. Den Haag zit met een huur van € 200 per medio 2003 wat hoger, terwijl daar ook nog sprake is van een stijgende lijn. In Amsterdam worden veruit de hoogste huurniveaus in Nederland gerealiseerd. De tophuur van € 325 heeft zich ook in de eerste helft van 2003 weten te handhaven. Het veel hogere gemiddelde van Amsterdam is te danken aan de zeer hoge tophuren in de Zuidas, Zuid en De Omval. Een wat ouder kantoorgebied als Zuidoost sluit aan bij de Utrechtse tophuren. Wachten op betere tijden Marktpartijen verwachten dat een herstel van de kantorenmarkt nog een aantal jaren op zich zal laten wachten. Dat heeft uiteraard te maken met de verwachting dat pas in 2005 een eind zal komen aan de huidige economische recessie. Herstel van de kantorenmarkt loopt daar één tot twee jaar achteraan. Gezien het hoge huidige aanbod en nog te realiseren nieuwbouw is er vooralsnog een vragersmarkt. Door een overschot van aangeboden kantoorruimte blijven huurprijzen voor eersteklas kantoorruimte hooguit gelijk. Huurprijzen van oudere, minder courante kantoorgebouwen staan onder druk. Binnen het algemene kader van een aanhoudend zwakke kantorenmarkt, worden aan de stad Utrecht wel relatief goede perspectieven toegedacht. Makelaars zien voor de stad een sterke positie binnen de eigen regio, gezien de tendens dat in een verruimde markt veel gebruikers weer de

22

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

voorkeur geven aan de centrumstad Utrecht. Bij de, in de huidige markt veel voorkomende, fusies en concentratie van activiteiten is Utrecht een gewilde locatie. Dat biedt kansen op opname van grote metrages in de centrumstad, waarbij satellietkantoren in de randgemeenten (of verder weg) worden afgestoten. Marktperspectief op lange termijn Goede perspectieven voor Utrecht worden ook gezien op langere termijn. Nyfer (2003) verwacht de komende tien jaar de grootste toename van de vraag in de Noordvleugel van de Randstad, met daarbij een relatief sterke positie voor Amsterdam en Utrecht. Dit wordt onderbouwd door de sterke concentratietendens van de zakelijke dienstverlening in de Randstad, waarbij de Noordvleugel beter scoort dan de Zuidvleugel. De stad Utrecht is hierbij volgens Nyfer veel succesvoller dan de rest van de provincie. Voor Utrecht betekent de raming van Nyfer dat in de periode 2001-2011 jaarlijks gemiddeld 1 62.800 m2 bvo kantoorruimte extra in gebruik kan worden genomen. Dat hoeft niet allemaal nieuwbouw te zijn, maar kan voor een deel ook opname van leegstaand aanbod betekenen. Bij een minimaal gewenste frictieleegstand van 4% zou, uitgaande van een huidige leegstand in de orde van 2 150.000 m , per jaar gemiddeld 2 5.000 m leegstaande kantoorruimte weer in gebruik moeten worden genomen. De gemiddelde 2 behoefte aan uitbreidingsnieuwbouw zakt dan naar 57.800 m bvo. De nieuwbouwbehoefte kan weer hoger uitkomen als een noemenswaardig metrage bestaande kantoorruimte aan de markt wordt onttrokken. Dan ontstaat er een vervangingsvraag. In de 2 afgelopen periode van tien jaar heeft die gemiddeld 5.800 m bvo per jaar bedragen, ofwel gemiddeld 0,3% van de voorraad. Dat is lager dan de door DTZ Zadelhoff Research voor de stad verwachte vervanging van gemiddeld 0,5%. Het is op dit moment onduidelijk of voor de komende tien jaar rekening moet worden gehouden met een hogere vervanging, bijvoorbeeld door herontwikkeling van incourante panden. Afgaand op het huidige incourante aanbod gaat het voornamelijk om panden op locaties die zich het minst lenen voor herontwikkeling. Bovenstaande komt neer op een behoefte van 63.600 m2 bvo nieuwe kantoorruimte per jaar. Bedacht moet worden dat het hier om een langjarig gemiddelde gaat. De eerstkomende jaren zal de nieuwbouwopname lager liggen dan dit gemiddelde. Als de economie weer aantrekt heeft Utrecht goede perspectieven voor een opleving van de kantorenmarkt. De hier gepresenteerde raming sluit aan bij een recente raming van Buck Consultants International 2 (2003), die uitkomt op een gemiddelde vraag van 60.000-65.000 m per jaar over de komende 1015 jaar.

1

Nyfer rekent met vvo’s, die hier zijn gesteld op 85% van het bvo

23

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

2.3

Opname nieuwbouw en planvoorraad
Saldo-marktopname voor het eerst in jaren negatief Met de saldo-marktopname wordt aangegeven hoeveel kantoorruimte er meer of minder in gebruik is dan vorig jaar. In 2002 is het metrage dat in gebruik is afgenomen, en wel met 27.100 2 m . Een terugval in gebruikte meters heeft zich eerder voorgedaan in 1993, maar toen ging het om 2 een veel lagere afname (met 4.400 m ). In 2002 is er 57.600 m bvo kantoren of kantoorachtige bedrijfsruimte nieuw opgeleverd. Voor 2 zover bekend is er in 2002 maar 500 m kantoorruimte onttrokken. Het betreft een vooroorlogse kantoorvilla aan de Julianalaan die door de SSH wordt omgevormd tot studentenhuisvesting. De 2 voorraad is daarmee met 57.100 m gegroeid. Het gebruikte metrage is niettemin gedaald door de 2 sterke toename van de leegstand, namelijk met 84.200 m . De volumegroei van de voorraad min 2 de toename van de leegstand geeft het negatieve saldo van 27.100 m . Het afgenomen kantoorgebruik hangt dus samen met de explosief gestegen leegstand. Terugkijkend tot midden jaren ’80 is de leegstand niet eerder zo sterk gegroeid. Daardoor is de 2 gemiddelde saldo-marktopname van de afgelopen tien jaar gedaald tot 40.600 m . Een jaar 2 geleden was dit nog 50.400 m . Saldo-marktopname stad Utrecht
oplevering nieuwbouw 1995 1996 1997 1998 1999 2000 grenscorrectie 2001 2002 Bron: Bestuursinformatie 59.500 59.700 31.200 45.100 55.000 26.000 71.600 57.600 saldo overige mutaties - 8.600 - 3.000 - 8.500 - 18.500 0 - 7.000 0 - 500 opname leegstand - 7.000 18.500 11.700 15.300 24.000 800 - 17.000 - 84.200 saldo-marktopname 43.900 75.200 34.400 41.900 79.000 19.800 54.600 - 27.100
2

De saldo-marktopname van de afgelopen tien jaar steekt overigens mager af tegen de door Nyfer geraamde uitbreidingsvraag voor de komende periode. Achtergrond is de bescheiden oplevering van nieuwbouw in de recente periode van hoogconjunctuur. Utrecht heeft daardoor een steeds krapper wordende kantorenmarkt gekend, waarin het potentieel voor uitbreiding van de voorraad niet volledig is benut. Planvoorraad versus behoefte 2 In 2003 wordt 96.500 m kantoorruimte of kantoorachtige bedrijfsruimte opgeleverd, die volledig door de markt is opgenomen. Voor de zekere ontwikkelingen vanaf 2004 zien we het volgende. 2 Per september 2003 is 61.000 m in aanbouw die in 2004 wordt opgeleverd. Hiervan is nog 12.500 2 2 m te huur. Een ontwikkeling die zeker doorgang vindt is verder de oplevering van 20.000 m voor eigen gebruik in De Taats Zuid, op te leveren in 2006. Dat brengt de zekere ontwikkelingen in de 2 komende jaren op een totaal van 177.500 m . 2 Daarnaast is er de waarschijnlijke bouw van in totaal 142.000 m , waarvan de oplevering verspreid is over de periode 2005-2007. Ruim de helft daarvan wordt voor eigen gebruik gebouwd, zodat 2 nog 68.000 m voor de markt beschikbaar komt. Onderdeel van de waarschijnlijke ontwikkeling is 2 de sloop van 5.900 m bestaande kantoorruimte.

24

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

Oplevering en planvoorraad stad Utrecht in 2003 en later
locatie kantoren kantoorachtige bedrijfsruimte totaal Bron: Gemeente Utrecht opgeleverd, in aanbouw plus zekere plannen 142.000 35.500 177.500 waarschijnlijke plannen 126.000 16.000 142.000 onzekere plannen 756.000 96.300 852.300

In de periode 2003-2007 is er een zekere plus waarschijnlijke oplevering van 319.500 m nieuwe 2 kantoorruimte of kantoorachtige bedrijfsruimte. Gemiddeld is dit 63.900 m per jaar. Een dergelijk nieuwbouwvolume komt overeen met de berekende gemiddelde vraag. Een deel van die vraag is 2 evenwel vervangingsvraag – gemiddeld 5.800 m per jaar - en zal zich dus alleen voordoen als dit metrage ook daadwerkelijk aan de voorraad wordt onttrokken. De Utrechtse planvoorraad voor de komende jaren – 2004 en later – omvat ruim een miljoen vierkante meter (zie bijlage 3). Het overgrote deel van die geplande ontwikkelingen is evenwel nog onzeker, en realisatie zal dus afhangen van de marktsituatie. 2 Voor de periode 2004 t/m 2007 is er een onzekere planvoorraad van 232.300 m , waar binnen die periode geen vraag tegenover staat. In de periode 2008 en later gaat het om een onzekere 2 planvoorraad van nog eens 620.000 m . Als al deze onzekere projecten worden meegeteld is er – op basis van de berekende gemiddelde nieuwbouwvraag voldoende planvoorraad tot 2020. Een deel van de nog onzekere plannen heeft ook daadwerkelijk die tijdshorizon, zoals de voor de markt te ontwikkelen meters in het Stationsgebied en in Leidsche Rijn Centrum. Planvoorraad en kwalitatieve vraag In de stad Utrecht is een ruime aanbodsituatie ontstaan, zodat kantoorgebruikers de keuze hebben uit diverse locaties. Als het om recente nieuwbouw gaat zijn er niettemin beperkingen. Oplevering van nieuwe kantoorruimte in 2003 en 2004 heeft volledig betrekking op Papendorp en (voor een veel kleiner deel) Oudenrijn. Het accent ligt op grootschalige nieuwbouw in het hogere huursegment. Vanuit de markt komen signalen dat daarmee sprake is van eenzijdigheid in het aanbod van nieuwe kantoorruimte. Naast het topsegment is er ook behoefte aan nieuwbouw in een middensegment met een huur in de orde van € 135. Tot voor kort was dit middensegment vooral

2

25

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

gericht op de randgemeenten, maar in de huidige ruime markt is er weer meer interesse voor 2 vestiging in de centrumstad Utrecht. Het gaat doorgaans om volumes in de orde van 500-4.000 m . Utrecht dominant in de regio Per januari 2003 staat van de regionale kantorenvoorraad 60% in de centrumstad Utrecht. Uit het feit dat dit aandeel per januari 1994 nog 65% was, blijkt dat de voorraad buiten de stad relatief sneller is gegroeid. In de periode 2003-2007 ontstaat een duidelijk andere situatie. In die periode ligt bij de oplevering van kantoorruimte plus kantoorachtige bedrijfsruimte het accent op nieuwbouw in de stad Utrecht. Oplevering Utrecht en Nieuwegein plus Houten in 2003-2007
zeker Utrecht Nieuwegein plus Houten Bron: DTZ Zadelhoff Research 177.500 5.000 waarschijnlijk 142.000 72.000

De beschikbare gegevens voor de rest van de regio zijn beperkt tot Nieuwegein en Houten. Die twee gemeenten zijn samen goed voor 18% van de regionale kantorenvoorraad. In de periode 2003-2007 is de zekere ontwikkeling in Utrecht een veelvoud van die in Nieuwegein plus Houten. Aan plannen die waarschijnlijk zullen worden gerealiseerd heeft Utrecht een twee keer zo groot metrage dan de andere twee regiogemeenten. Ten opzichte van de voorraad per 1-1-2003 gaat het in Utrecht om een zeker plus waarschijnlijk volume van in totaal 14,5%. In Nieuwegein en Houten samen om 11,3%.

2.4

Typering Utrechtse kantoorgebieden
Gewijzigde gebiedsindeling Ten opzichte van voorgaande jaren is de indeling in kantoorgebieden enigszins aangepast, en komt nu overeen met de door DTZ Zadelhoff Research gebruikte indeling. Door die aanpassing zijn nu per kantoorgebied meer actuele gegevens beschikbaar. Wijzigingen afbakening kantoorgebieden:

• Wijk C hoorde eerder bij de Oude Binnenstad, en hoort nu bij het Stationsgebied Utrecht CS en omgeving • dit betekent dat de Oude Binnenstad beperkt is tot het gebied met voornamelijk oudere kleinschalige kantoorpanden • Maliebaan/Wilhelminapark is samengevoegd met Stadion Nieuw Galgenwaard, onder de noemer Oost • daarmee is de combinatie van Rijnsweerd met het Stadion losgelaten en in Rijnsweerd nu een apart kantorengebied • Oudenoord/Talmalaan wordt niet meer als apart kantoorgebied onderscheiden, en hoort nu dus bij Overige.
Bij de verwachte oplevering van nieuwe kantoorruimte in 2003 en latere jaren gaat het om de zekere ontwikkelingen, waarschijnlijke ontwikkelingen en onzekere ontwikkelingen. In eerdere versies van deze vastgoedmonitor waren hierin alleen zekere en waarschijnlijke ontwikkelingen

26

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht