Literatuur

Bestuursinformatie Gemeente Utrecht (2003) Utrecht Monitor 2003 Bestuursinformatie Gemeente Utrecht en Ecorys-NEI (2003) Economische Effecten Rapportage Masterplan Stationsgebied Utrecht Blauw Research (2003) Thuiswinkel Markt Monitor. In: PropertyNL 12-3-2003 BRO (2003) Positionering Utrecht Stationsgebied Buck Consultants International (2003) Positionering en marketing Stationsgebied Utrecht CBS (2003) Conjunctuurbericht augustus 2003 CBS (2003) De digitale economie 2003 CBS (2003) Wie doen er aan e-shoppen? CBS StatLine (2003) Regionale economische groei CPB (2003) Centraal Economisch Plan 2003 CPB (2003) Macro Economische Verkenning 2004 DTZ Zadelhoff (2002) Cijfers in perspectief, De Nederlandse markt voor commercieel vastgoed in 2001 DTZ Zadelhoff (2003) Cijfers in perspectief. De Nederlandse markt voor commercieel vastgoed DTZ Zadelhoff Research (2003) Vastgoedmonitor Utrecht 2003. Makelaarsrapport Eichholtz, Piet (2002) Herstel moet komen uit herstructurering aanbod. In: VGM december 2002 FGH Bank (2003) De realiteit regeert. FGH Vastgoedbericht 2003 Gijp, Boris van der & Bart Louw (2003) Leegstand kantoorruimte in grote steden valt mee. In VGM mei 2003 Gijp, Boris van der (2003) Nieuwe kantoren vooral in of aan rand van stad. In VGM juli 2003 Neprom (2003) Conjunctuurtest Projectontwikkeling 2003 NVB (2003) NVB Thermometer Bedrijfsruimten voorjaar 2003 NVB (2003) NVB Thermometer Winkels zomer 2003 NVM BOG (2003) Economische Regio’s 2003. Visie op commercieel onroerend goed Nyfer (2003) Kijk op kantoren 2003 Provincie Utrecht (2003) Bedrijventerreinen en kantoorlocaties in de provincie Utrecht 2003 Provincie Utrecht (2003) Provinciaal Arbeidsplaatsen Register. Uitkomsten werkgelegenheidsonderzoek 2002 provincie Utrecht Rabobank Stafgroep Economisch Onderzoek (juni 2003) Visie op provinciale dynamiek 2003 Reesink ,T. & F. van Aalst (ETIN Adviseurs 2003) Te weinig geld voor herstructurering. In: PropertyNL research quarterly juni 2003 Vastgoedmarkt (2002 en 2003) diverse edities

59

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

Bijlage 1 Gesprekspartners interviewronde

Voor deze monitor zijn gesprekken gevoerd met de volgende personen:

Jan de Boorder (De Boorder bedrijfshuisvesting makelaars) Johan Bosman (DTZ Zadelhoff) Martijn Bosschers (DTZ Zadelhoff) Marco van Diggelen (De Boorder Bedrijfshuisvesting Makelaars) André Groeneveld (Van Rossum Makelaars) Serge Hoppenbrouwers (Troostwijk Makelaars o.g.) Remko van Kempen (DTZ Zadelhoff) Gerard Kohsiek (DTZ Zadelhoff) Michiel van Lanschot (Jones Lang LaSalle) Bart Louw (DTZ Zadelhoff Research) Theo Pranger (Statement Real Estate) Piet Smits (Hoofdbedrijfschap Detailhandel) Martijn Ruyssenaars (Troostwijk Makelaars o.g.) Cuno van Steenhoven (DTZ Zadelhoff) Caroline Rohling (Jones Lang LaSalle) Michiel Verlaak (DTZ Zadelhoff Research) Peter Vreenegoor (Troostwijk Makelaars o.g.)

61

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

Bijlage 2 Begrippen

Regio Als in de monitor sprake is van de regio Utrecht gaat het om de gemeenten van BRU-midden: Bunnik, De Bilt, Driebergen-Rijsenburg, Houten, IJsselstein, Maarssen, Nieuwegein, Utrecht, Vianen en Zeist. Vierkante meters vloeroppervlak

• •

Bij de voorraad kantoorruimte, leegstand, onttrekkingen en oplevering van nieuwbouw gaat 2 het in principe om m bruto vloeroppervlak. In de praktijk is het niet altijd duidelijk of het gaat om netto of bruto vloeroppervlak zodat sprake is van marges in aangegeven metrages. Bij makelaarsgegevens over aanbod en opname van kantoor- of bedrijfsruimte op de vrije markt gaat het om het netto verhuurbaar vloeroppervlak. Bij detailhandel gaat het steeds om het verkoopvloeroppervlak (vvo).

Hectares bedrijventerrein Bij uitgifte, bouwrijp kaveloppervlak en de planvoorraad bedrijventerrein gaat het steeds om hectares netto uitgeefbaar terrein. Kantoor Gebouw waarin werkzaamheden zeer overwegend gericht zijn op verwerking van informatie en de daarmee verbonden dienstverlening. Onderwijsgebouwen van HBO of Universiteit zijn niet meegeteld. Bedrijfsruimte Gebouw bestemd voor productie, opslag en distributie van goederen. Ook bedrijfspaviljoens met een meer dan de gebruikelijke kantoorcomponent, maar niet meer dan 50% van het totale oppervlak, vallen hieronder. A-1 locatie kernwinkelapparaat Tot het kernwinkelapparaat behorende straat of gedeelte van een straat gelegen tussen publiekstrekkers, waarbij landelijk opererende filiaalbedrijven minimaal 50% van de aanwezige winkelvestigingen innemen, terwijl het aandeel van winkels in dagelijkse artikelen en niet-winkels maximaal 10% bedraagt. A-2 locatie kernwinkelapparaat Tot het kernwinkelapparaat behorende straat of gedeelte van een straat met tenminste één trekker, waarbij landelijk opererende filiaalbedrijven minimaal 25% van de aanwezige winkelvestigingen innemen, terwijl het aandeel van winkels in dagelijkse artikelen en niet-winkels maximaal 25% bedraagt. B-locatie Tot het kernwinkelapparaat behorende straat of gedeelte van een straat, gelegen buiten het A winkelgebied.

63

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

Bestaande bouw Kantoren en bedrijfsgebouwen ouder dan twee jaar. Nieuwbouw Kantoren en bedrijfsgebouwen jonger dan twee jaar. Ook bestaande bouw die zeer ingrijpend is gerenoveerd, wordt als nieuwbouw aangemerkt. Eigenbouw Kantoren en bedrijfsgebouwen die voor rekening van de gebruiker worden gerealiseerd. Vrije markt De huur en koopmarkt waarop ontwikkelaars, beleggers en andere particuliere eigenaars ruimte aanbieden voor nog onbekende gebruikers. Ruimte die een eigenaar direct voor eigen gebruik bouwt is hier niet in meegenomen, evenmin als sale-and-leaseback transacties. Eersteklas vastgoed Modern, courant onroerend goed dat tegemoet komt aan de hedendaagse wensen en eisen van het bedrijfsleven en zich op een goede locatie bevindt. Kantoren en bedrijfsruimte jonger dan vijf jaar op de beste locaties wordt over het algemeen gezien als eersteklas vastgoed. In de winkelruimtemarkt wordt ruimte met een courante frontbreedte en dito oppervlak in het A winkelgebied als eersteklas aangemerkt. Aanbod 2 Aan het eind van het jaar op de vrije markt aangeboden ruimtes van tenminste 500 m kantoor, 2 2 750 m bedrijfsruimte (inclusief bijbehorende kantoorruimte) of 200 m winkelruimte. Het gaat om ruimte die al in gebruik, opgeleverd of in aanbouw is. In onderhuur aangeboden ruimte wordt meegeteld. Projecten in voorbereiding worden niet meegeteld. Incourant vastgoed Verouderd onroerend goed dat niet meer tegemoet komt aan de hedendaagse wensen en eisen van het bedrijfsleven en zich veelal op kwalitatief mindere locaties bevindt. Er zijn vaak (zeer) ingrijpende aanpassingen nodig om het pand geschikt te maken voor de hedendaagse vastgoedgebruiker. Leegstand Aangeboden ruimte in opgeleverde gebouwen, die op het moment van inventarisatie niet (meer) in gebruik is. Structurele leegstand Bestaand aanbod dat langer dan drie jaar niet in gebruik is. Opname Kantoor- of bedrijfsruimte die in een kalenderjaar op de vrije markt verhuurd of verkocht is, dus met uitzondering van sale-and-leaseback transacties en nieuwbouw voor eigenaar-gebruikers. Er is sprake van opname als tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt. In onderhuur verhuurde meters worden tot de opname gerekend.

64

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

Uitgifte bedrijventerrein Bedrijventerrein is als uitgegeven gekwalificeerd als tenminste een intentieovereenkomst is bereikt. Huurprijs kantoren en bedrijfsruimte Prijs per vierkante meter verhuurbaar oppervlak per jaar, exclusief BTW, servicekosten en huurderspecifieke inrichtingskosten. Huurprijs winkels Prijs per vierkante meter bedrijfsvloeroppervlak per jaar, exclusief BTW, servicekosten, goodwill en overnamekosten. Vestigingsprofiel bedrijventerrein Terrein met een B-profiel bestaat uit kavels met een bebouwing van 30-70% bedrijfsruimte. Terrein met een C-profiel bestaat uit kavels met een bebouwing van tenminste 70% bedrijfsruimte. Deze indeling heeft geen verband met de ABC-locaties uit de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening. Planstatus

• • •

zeker: in aanbouw en/of gebruiker bekend waarschijnlijk: bouwvergunning verleend en/of bouwplan voor eigen gebruik onzeker: overige plannen

65

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

Bijlage 3 Oplevering nieuwbouw

3.1

Oplevering kantoorruimte stad Utrecht

2002
locatie Papendorp, De Cope Zuid Papendorp, Groenewoud Papendorp, Nieuwerijn Zuid Jaffa-terrein (Niasstraat) Kleine Singel Vondellaan totaal kantoren opgeleverd 31.000 2.000 7.000 2.500 1.500 1.100 45.100 waarschijnlijk onzeker

2003
opgeleverd plus locatie Papendorp, De Taats Noord Papendorp, De Cope Zuid Papendorp, Nieuwerijn Zuid totaal kantoren in aanbouw 50.000 9.000 2.000 61.000 waarschijnlijk onzeker

2004
locatie Papendorp, De Taats Zuid Oudenrijn totaal kantoren in aanbouw plus zeker 40.000 21.000 61.000 waarschijnlijk onzeker

2005
locatie Papendorp, Groenewoud Oudenrijn Laagraven Rijnsweerd totaal kantoren in aanbouw plus zeker waarschijnlijk 2.000 6.000 20.000 28.000 56.000 onzeker

67

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

2006
locatie Papendorp, De Taats Zuid Papendorp, Nieuwerijn Zuid Papendorp, Nieuwerijn Noord Leidsche Rijn, Parkzicht Stationsgebied Nieuw Galgenwaard Kanaleneiland totaal kantoren in aanbouw plus zeker 20.000 waarschijnlijk onzeker 10.000 6.000 6.000 5.000 18.000 20.000 55.000 45.000

40.000 15.000

2007
locatie Papendorp, De Taats Zuid Papendorp, De Taats Noord Papendorp, Nieuwerijn Noord Papendorp, Groenewoud Leidsche Rijn, Parkzicht Stationsgebied Nieuw Galgenwaard totaal kantoren in aanbouw plus zeker waarschijnlijk onzeker 30.000 30.000 7.000 4.000 5.000 45.000 15.000 15.000 121.000

2008 en later
locatie Papendorp, De Taats Zuid Papendorp, De Taats Noord Papendorp, Nieuwerijn Noord Leidsche Rijn, Stadshart Leidsche Rijn, Terwijde Leidsche Rijn, Vleuterweide Stationsgebied totaal kantoren in aanbouw plus zeker waarschijnlijk onzeker 20.000 60.000 7.000 320.000 10.000 40.000 133.000 590.000

3.2

Oplevering kantoorruimte Nieuwegein en Houten

2003 en later
opgeleverd plus locatie Houten Nieuwegein totaal kantoren in aanbouw 9.000 72.000 9.000 72.000 waarschijnlijk onzeker 65.000 219.400 284.400

68

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

3.3

Oplevering kantoorachtige bedrijfsruimte stad Utrecht

2002
locatie Papendorp, De Cope Zuid Papendorp, Nieuwerijn Zuid totaal kantoorachtige bedrijfsruimte opgeleverd 11.000 1.500 12.500 waarschijnlijk onzeker

2003
opgeleverd plus locatie Papendorp, De Cope Zuid Papendorp, Nieuwerijn Zuid Papendorp, Nieuwerijn Noord totaal kantoorachtige bedrijfsruimte in aanbouw 7.000 8.500 20.000 35.500 waarschijnlijk onzeker

2005
locatie Papendorp, De Cope Zuid Papendorp, Nieuwerijn Noord totaal kantoorachtige bedrijfsruimte in aanbouw plus zeker waarschijnlijk 7.000 7.000 onzeker 3.000 20.000 23.000

2006
locatie Papendorp, Nieuwerijn Zuid Papendorp, Nieuwerijn Noord totaal kantoorachtige bedrijfsruimte in aanbouw plus zeker waarschijnlijk 3.000 3.000 onzeker 3.300 20.000 23.300

2007
locatie Papendorp, Nieuwerijn Zuid Papendorp, Nieuwerijn Noord totaal kantoorachtige bedrijfsruimte in aanbouw plus zeker waarschijnlijk 6.000 6.000 onzeker 20.000 20.000

2008 en later
locatie Papendorp, Nieuwerijn Noord totaal kantoorachtige bedrijfsruimte in aanbouw plus zeker waarschijnlijk onzeker 30.000 30.000

69

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht

Bijlage 4 Kenmerken winkelgebieden
vvo filialiseringsgraad (%) index leisure en dienstverlening tov winkelvestigingen vvo 52 90 92 87 48 42 19 64 71 51 15 49 43 81 41 71 84 88 58 80 53 39 48 61 62 15 25 71 77.449 75.456 347.946 17% 83% 77.481 86.889 417.862 100% 53 . 606 31% 73 . 261.170 63% 16 40 22 23 22 94 56 6 7 53 21 23 0 38 15 13 30 100 25 4 16 . . 32 23 30 28 19 11 6 19 22 52 44 32 33 38 24 47 57 27 39 200 94 25 29 58 21 15 8 538 54 13 30 33 50 2 16 . . 53 32 24 16 77 47 30 28 84 67 62 60 56 40 87 78 50 61 294 150 31 36 111 43 38 8 575 69 25 60 133 75 5 32 . . leisure / Horeca totaal dienstverlening

aantal winkelvestigingen

Winkelgebied 557 88 65 45 62 47 34 24 8 35 20 24 16 9 9 10 10 5 12 6 5 5 4 4 3 5 1 1 54 246 1.413 72% 100% 1.954 363 11.433 69.916 55 32 50 30 37 30 18 17 21 16 14 19 14 13 12 8 13 8 10 6 4 2.391 979 2.123 1.773 2.098 1.092 2.506 1.324 1.827 1.159 1.105 803 638 845 917 728 200 315 288 7.959 4.695 3.098 1.881 1.106 1.168 1.072 1.154 179 764 772 493 632 363 483 240 608 148 60 10.350 5.674 5.221 3.654 3.204 2.260 3.578 2.478 2.006 1.923 1.877 1.296 1.270 1.208 1.400 968 808 463 348 18 10 30 23 50 24 43 56 64 32 50 38 33 13 31 25 30 17 50 90 70 73 40 16 3.484 3.446 2.497 1.987 1.417 9.064 6.659 3.122 3.580 896 12.548 10.105 5.619 5.567 2.313 27 26 7 33 56 91 64 7.306 4.510 16.750 9.710 24.056 14.220 71 63 636 116 7.480 3.213 82.310 36.075 89.790 39.288 27 60

dagelijks

nietdagelijks totaal dagelijks totaal winkels

nietdagelijks

hoofdwinkelcentra Oude Binnenstad Hoog Catharijne

79 28

stadsdeelcentra Grootwinkelcentrum Overvecht Grootwinkelcentrum Kanaleneiland

26 19

wijkwinkelcentra Amsterdamsestrweg-Midden Nachtegaalstraat/Burg. Reigerstraat Kanaalstraat / Damstraat Utrecht Balijelaan/Rijnlaan Smaragdplein

28 23 39 16 8

buurtcentra Amsterdamsestrweg-Noord Amsterdamsestrwg-Zuid Mereveld De Meern / Meerndijk Groeneweg/Laan van Nieuw Guinea Lunetten Biltstraat Vleuten Centrum Rokade De Gaard Adriaen van Ostadelaan De Klop Overkapel Handelstraat Vasco Da Gamalaan 't Goylaan Rijnbaan Willem van Noortplein Arnodreef/Tiberdreef Jan van Galenstraat

15 10 13 14 9 8 11 6 10 7 8 8 7 4 9 5 5 5 3

pdv Woonboulevard Kanaleneiland

1

verspreid

117

totaal

541

totaal (%)

28%

Bron: Locatus (peildatum april 2003

71

Vastgoedmonitor Utrecht 2002 / 2003, Gemeente Utrecht