Werkvisie Oude Rijnzone

“Winst in ruimte en kwaliteit”
Kamer van Koophandel en Fabrieken voor
Rijnland
7 mei 2004
Definitief rapport
9M9322.A0





A COMPANY OF

















Documenttitel Werkvisie Oude Rijnzone
Winst in ruimte en kwaliteit
Verkorte documenttitel Oude Rijnzone
Status Definitief rapport
Datum 7 mei 2004
Projectnaam Werkvisie Oude Rijnzone
Projectnummer 9M9322.A0
Opdrachtgever Kamer van Koophandel en Fabrieken voor
Rijnland
Referentie 9M9322.A0/R001/MBLOK/

Barbarossastraat 35
Postbus 151
6500 AD Nijmegen
+31 (0)24 3284284 Telefoon
+31 (0)24 3609566 Fax
Info@nijmegen.royalhaskoning.com E-mail
www.royalhaskoning.com Internet



Auteur(s) Drs M. Blokhuis/ drs A.J.V.C. Lodewijks
Collegiale toets drs A.J.V.C. Lodewijks
Datum/paraaf …………………. ………………….
Vrijgegeven door
Datum/paraaf …………………. ………………….

HA8KON¡NG NEDERLAND BV









Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport 7 mei 2004
SAMENVATTING

Inleiding
In de onderliggende studie wordt het thema ‘werken’ in de oude Rijnzone nader
uitgewerkt. Centraal staat de vraag ”wat is de behoefte aan en de benodigde ruimte
voor de werkfuncties in de Oude Rijnzone, rekening houdend met de soort bedrijvigheid,
de segmenterings en zoneringsmogelijkheden alsmede de herstructureringsbehoefte in
het gebied”.

Het doel van de studie is derhalve het aandragen van concrete oplossingsmaatregelen
die enerzijds bijdragen aan ruimtewinst en anderzijds een verbetering van de kwaliteit
van de werklocaties in de Oude Rijnzone beogen. De ‘werklocaties’ die behoren tot de
scope van ons onderzoek betreffen bedrijventerreinen en kantoorlocaties. De werkvisie
dient als input voor de transformatievisie ‘Oude Rijnzone’.


Visie op werken in de Oude Rijnzone
De Oude Rijnzone nu

De Oude Rijnzone met daarin de steden op de oost west-as Leiden, Alphen a/d Rijn,
Bodegraven vormt een belangrijke verbindingsschakel tussen noord en zuid en is
tevens ook in voldoende mate onderscheidend ten opzichte van de omliggende regio’s.
Zo functioneert het als opvang lokatie voor bedrijven uit de Schiphol-regio en wordt de
huidige economische structuur in hoge mate bepaald door specifieke kenmerken en
mogelijkheden zoals:
- de aanwezigheid van de Oude Rijn (watergebonden bedrijvigheid/ bedrijven in
hogere milieu categorieën);
- de Universiteit en LUMC (gezondheidszorg inclusief life sciences);
- de infrastructuur A4, A12 en N11 en de aanwezigheid van een containerterminal
(distributie, produktie, in combinatie met kantoorfuncties);
- stationslokaties langs de Rijn Gouwelijn (kantoren);
- de ligging in het groene hart (toerisme en recreatie);
- ruimte voor het lokale (MKB) bedrijvigheid.

De Oude Rijnzone straks

Op basis van een trendanalyse kan vastgesteld worden dat de economische structuur
van de Oude Rijnzone in de komende jaren verder zal verdienstelijken, terwijl het
aandeel van de landbouw en de bouwnijverheid verder zal afnemen. Met name de
gezondheids- en welzijnszorg (inclusief life sciences) lijkt zich te ontwikkelen tot een
belangrijk economisch cluster, geconcentreerd in en rondom Leiden. Gelet op de
werkgelegenheidsontwikkelingen en de economische potentie van deze sector mag dan
ook verwacht worden dat het belang ervan in de komende jaren verder zal toenemen.

Het aandeel van de transport en distributiesector in de economische structuur van de
Oude Rijnzone (met name in Alphen aan de Rijn en Bodegraven) zal toenemen. Met
name door de huidige sterke vertegenwoordiging van de transport en distributie sector
(handel en vervoer, opslag en communicatie), de investeringen in de verbetering van de
infrastructuur in de regio alsmede het beleidsvoornemen om bestaande economische







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport 7 mei 2004
clusters te versterken. Ook zullen de infrastructurele verbeteringen aan de N11 en de
aanleg van de Rijn Gouwelijn in de toekomst leiden tot meer economische dynamiek en
bedrijvigheid in de vorm nieuwe woon- en werklocaties. Dit zal de behoefte aan
voorzieningen doen toenemen (detailhandel, horeca en leisure).

Kwalitatief en kwantitatief tekort aan werklocaties in de Oude Rijnzone

Op basis van de vraag en aanbodanalyse kan vastgesteld worden dat het tekort aan
bedrijventerreinen en kantorenlocaties voor de periode tot 2015 ongeveer 120 hectare
en 120.000 m² bedraagt. Dit beeld wordt bevestigd door de resultaten van de ERBO-
enquête (uitgevoerd voor Rijnland), waaruit blijkt dat er nog altijd veel vraag is naar
standaard (gemengde) bedrijventerreinen en transport- en distributieterreinen.

Indien alle zachte plannen gerealiseerd zullen worden, voor 2015, zal er een tekort aan
bedrijventerreinen blijven bestaan in de Oude Rijnzone van 8 ha
1
. Aangezien de zachte
plannen met betrekking tot kantorenlocaties bijna driemaal het tekort aan
kantorenlocaties dekken, lijkt voldoende aanbod van kantorenlocaties gewaarborgd.
Aangezien in de praktijk blijkt dat alle zachte plancapaciteit met betrekking tot de
bedrijventerreinen niet zal worden benut en er tevens rekening zal moeten worden
gehouden met het aanhouden van een ijzeren voorraad om fluctuaties in de vraag en de
doorlooptijd van plannen op te kunnen vangen, is er sprake van een structureel
ruimteprobleem wat betreft de bedrijventerreinen in de Oude Rijnzone.

Er is ook sprake van een kwalitatief tekort. Er is een discrepantie tussen de
vestigingseisen van ondernemers en de vestigingskenmerken van de beschikbare
werklocaties in de Oude Rijnzone. Dit blijkt ook uit de leegstand op bedrijventerreinen
en kantorenlocaties, ondanks een tekort aan werklocaties in de Oude Rijnzone.
Aandacht dient dan ook uit te gaan naar een toename van hoogwaardige en
representatieve werklocaties evenals een verbetering van de wegontsluiting. De prijzen
van de werklocaties in de Oude Rijnzone liggen op een relatief hoog niveau.

Indien we het gegeven van een structureel ruimteprobleem en de toenemende vraag
naar standaard (gemengde) bedrijventerreinen en transport- en distributieterreinen
(ERBO) koppelen aan het gegeven dat daarnaast steeds meer bedrijven belang
hechten aan de uitstraling van de eigen bedrijfslocatie en er daarnaast ook ruimte nodig
is voor zwaardere, milieuhinderlijke bedrijvigheid, dan zou het bedrijventerreinenbeleid
zich in de Oude Rijnzone zich in eerste instantie kunnen richten op:
- de (her)ontwikkeling van grotere, goed bereikbare gemengde bedrijventerreinen die
intern gezoneerd moeten worden op basis van gewenste uitstraling (op de
zichtlocaties m.n. bedrijven met hogere uitstraling)
- Functies (transportgevoelige bedrijvigheid aan de centrale ontsluitingsweg) en
Milieuhinderlijkheid (zwaardere bedrijvigheid op afstand van gevoelige
(woon)functies).

Tegen deze achtergrond is belangrijk om de vraag te beantwoorden op welke wijze we
de bovenstaande visie kunnen vormgeven. Hieronder volgen enkele denkrichtingen.
Kernachtig samengevat komt het neer op: vraaggericht omgaan met de ruimte voor
bedrijven in samenhang met wonen en de infrastructuur.

1
ijzeren voorraad is hierin niet meegenomen. Als vuistregel geldt dat de
ijzeren voorraad 4 maal de jaarlijkse vraag dient te bedragen.







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport 7 mei 2004
Vraaggericht omgaan met de ruimte in samenhang met wonen en de infrastructuur

Een zeer belangrijk probleem dat nu opgelost dient te worden is dat het huidige
vertrekoverschot van bedrijven (dat voor het eerst niet gecompenseerd wordt door
starters) een halt dient te worden toegeroepen. Tegelijkertijd moet nieuwe bedrijvigheid
worden aangetrokken door de inzet van het huidige aanbod en de harde plannen.
Aangezien ondernemers uiteindelijk zelf bepalen of een werklocatie geschikt is voor de
uitoefening van hun bedrijfsactiviteiten, zal de ruimte primair op basis van de vraag van
ondernemers ingericht moeten worden.

Werken en het omgaan met de ruimte zijn dus onlosmakelijk met elkaar verbonden. Dit
impliceert dat uitsluitend de toekomstige beschikbaarheid aan voldoende ruimte voor
werklokaties (in kwalitatieve en kwantitatieve zin) bepaalt of de Oude Rijnzone de
toekomstige economische ambities ten aanzien van de economische structuur kan
waarmaken.

De infrastructuur en de functie wonen spelen in dit opzicht een zeer belangrijke
faciliterende rol. De infrastructuur bepaalt immers de kansen voor verstedelijking. Juist
de verstedelijking genereert over het algemeen voldoende middelen om “werken”
mogelijk te maken, zowel bij nieuwe ontwikkelingen als voor het herstructureren van
bedrijventerreinen. Wel moeten we ervoor waken ons zelf niet te rijk te rekenen. De
middelen die gegenereerd worden via nieuwe woonlocaties kunnen ook voor andere
doeleinden in de Oude Rijnzone worden ingezet (bv stationslokatie-ontwikkeling langs
de Rijn Gouwelijn). Afweging tussen deze initiatieven moet daarom plaatsvinden. Dit
impliceert dat de woonvisie voor de Oude Rijnzone van grote invloed is op de
uiteindelijke werkvisie.

De werklocaties in de Oude Rijnzone zullen dus vooral vraaggericht, in samenhang met
elkaar èn in samenhang met de functie wonen, de infrastructuur en de natuur moeten
worden bezien, ontwikkeld en ingericht. Dit zal met name leiden tot een
kwaliteitsverbetering; de ruimtewinst zal dan echter beperkt zijn. Indien ruimtewinst de
primaire drijfveer is voor het omgaan met de ruimte dan zal op lange termijn de zachte
plancapaciteit (nieuwe ontwikkelingen) zodanig moeten worden ingezet dat door middel
van maatregelen ten aanzien van meervoudig ruimtegebruik, segmentering en zonering
structureel ruimte wordt gewonnen (ruimtewinst door zorgvuldig ruimtegebruik).

Dit vereist dat:
1. er bij de steden in de Oude Rijnzone voldoende begrip moet zijn voor ieders lokale
economische ambities maar ook het besef aanwezig is dat het behoud en de
werving van voldoende werkgelegenheid een regionale aangelegenheid is;
2. dat, mede daarom, de afspraken over het gebruik van de ruimte in de Oude
Rijnzone in regionaal verband moeten worden gemaakt en ook als zodanig dienen
te worden nageleefd;
3. het traditionele hectare-denken (ruimte winnen) min of meer los moet worden
gelaten en meer in samenhang moet worden gebracht met het denken in termen
van kwaliteitsverbetering. Dit zal uiteindelijk leiden tot de meeste ruimtewinst, o.a
doordat door een betere aansluiting tussen het aanbod en de wensen van
gebruikers de leegstand verminderd en bedrijven minder snel geneigd zijn te
verplaatsen;
4. de maatregelen ten aanzien van nieuwe ontwikkelingen, herstructurering,
segmentering en meervoudig ruimtegebruik dan ook in samenhang moeten worden







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport 7 mei 2004
bezien in het besef dat deze veelal per saldo in de regio niet tot ruimtewinst zullen
leiden. Korte termijn ambities zullen dus moeten worden getemperd;
5. een besef dat een proces van herstructurering en meervoudig ruimtegebruik niet
vanzelf tot stand komt maar gevoed wordt door een win-win situatie voor bedrijven
en overheid. Belangrijke succesfactoren zijn de beschikbaarheid aan schuifruimte,
een actieve, initiërende en meedenkende rol van de overheid alsmede voldoende
financiële middelen. Regionale facilitering van lokale initiatieven moet uitkomst
bieden;
6. de initiatieven voor de ontwikkeling en herstructurering van werklocaties in
samenhang met het woningbouwprogramma bekeken moeten worden teneinde de
ambities financieel haalbaar te maken;
7. de stap van visievorming naar uitvoering nu moet worden gezet en deze ook het
succes van het omgaan met de ruimte in de Oude Rijnzone hoge mate bepaalt.

Opgaven en profiel

Op basis van de trends en ontwikkelingen en de interviews met bestuurlijk en ambtelijk
betrokkenen in de Oude Rijnzone zijn de volgende ruimtelijke accenten voor de
werklocaties in de Oude Rijnzone naar voren gekomen.

Figuur I Lokale selectiviteit Oude Rijnzone
Bodegraven
- Transport en
distributie
-Industrie
-- Zakelijke diensten
- Milieuhinderlijke
bedrijvigheid
Alphen aan den Rijn
- Zakelijke dienstverlening
- Transport en distributie
- Internationale bedrijven
- Milieuhinderlijke
bedrijvigheid
Leiden
- Gezondheids- en
welzijnszorg
- Kennisintensieve
bedrijvigheid
- Zakelijke dienstverlening
-Internationale bedrijven
- Milieuhinderlijke
bedrijvigheid
Rijnwoude
- Industrie
- Landbouw
- Bouwnijverheid
- Lokale bedrijvigheid
Zoeterwoude
- Gemengde
bedrijvigheid
- Lokale bedrijvigheid
Leiderdorp
- Gezondheids- en
welzijnszorg
- Gemengde
bedrijvigheid
- Lokale bedrijvigheid
Bodegraven
- Transport en
distributie
-Industrie
-- Zakelijke diensten
- Milieuhinderlijke
bedrijvigheid
Alphen aan den Rijn
- Zakelijke dienstverlening
- Transport en distributie
- Internationale bedrijven
- Milieuhinderlijke
bedrijvigheid
Leiden
- Gezondheids- en
welzijnszorg
- Kennisintensieve
bedrijvigheid
- Zakelijke dienstverlening
-Internationale bedrijven
- Milieuhinderlijke
bedrijvigheid
Rijnwoude
- Industrie
- Landbouw
- Bouwnijverheid
- Lokale bedrijvigheid
Zoeterwoude
- Gemengde
bedrijvigheid
- Lokale bedrijvigheid
Leiderdorp
- Gezondheids- en
welzijnszorg
- Gemengde
bedrijvigheid
- Lokale bedrijvigheid


In de onderstaande tabel is deze segmentering/ prioritering als uitgangspunt gehanteerd
en is tevens aangegeven waar dat tot mogelijke ruimtewinst kan leiden.
















Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport 7 mei 2004
Tabel II Accenten werklocaties Oude Rijnzone
Bedrijventerrein
(aantal ha.)
Bestemmen
voor sectoren/
activiteiten
Maatregelen Voornaamste doel Streven
naar een
ruimtewinst
van %*
Leiden Leeuwenhoek
(70 ha)
R&D/kantoren/
Kennisintensief
Herstructureren
in combinatie
met meervoudig
ruimtegebruik
Kwaliteitsverbetering
en ruimte bieden aan
regionale, nationale
vraag
35%
2

Gemengde
bedrijventerreinen
(42 ha)
Handel/groothan
del/kleineinschal
ige produktie
Herstructureren
en zoneren
Afhankelijk van
zonering
toepassen
meervoudig
ruimtegebruik
Kwaliteitsverbetering
Leegstand opheffen
en ruimte bieden aan
lokale bedrijven
0 – 2,5%
Kantorenlocaties
(360.000 m2 -
530.000 m2 BVO)
Hoofdkantoren/
Marketing en
sales/Internatio-
nale bedrijven
Nieuwe
ontwikkelingen
inclusief
meervoudig
ruimtegebruik
Kwalitatief
hoogwaardige
vestigingslocatie
5%
Alphen ad
Rijn
Steekterweg
(20 ha)
Distributie en
productie in
combinatie met
kantorenfuncties
Functionele
clustering door
container
terminal
Nieuwe
ontwikkeling in
combinatie met
meervoudig
ruimtegebruik
Inzetten
instrumenten
voor meervoudig
ruimtegebruik
Effectief en efficiënt
omgaan met ruimte
10%
Gnephoek
(30-100 ha)
Bedrijvigheid in
combinatie met
wonen.
Transport en
distributie,
industriële en
milieuhinderlijke
bedrijvigheid
Nieuwe
ontwikkeling en
zonering om
combinatie met
wonen mogelijk
te maken
Aanleg
Maximabrug
noodzakelijk
Ruimte bieden aan
regionale
bedrijvigheid
Schuifruimte om
herstructurering
mogelijk te maken
0-2,5%
Stationslocatie
(70.000 m2 BVO)
Zakelijke
diensten
Nieuwe
ontwikkeling
inclusief
meervoudig
ruimtegebruik
Werkgelegenheid
voor midden- en
hoogopgeleiden
5%
Gemengde
bedrijventerreinen
(220 ha)
Handel/industrie/
zakelijke
diensten
Herstructureren
en zoneren
Afhankelijk van
zonering
toepassen
Kwaliteitsverbetering
voor behoud
bestaande bedrijven
Leegstand opheffen
2,5-5%

2
Ecorys; 1-1-2003







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport 7 mei 2004
meervoudig
ruimtegebruik
Zoeterwoude Grote Polder
(41 ha)
Lokale
bedrijvigheid en
regionale
gemengde MKB
bedrijven
Revitalisering en
intensivering
ruimtegebruik
Kwaliteitsverbetering
en uitgifte deel
publieke ruimte
10%
Zoeterwoude
/ Rijnwoude
Groenendijk
(18 ha)
Zakelijke
diensten en
lichte industrie
(wellicht
voedingsmiddele
ncluster)
Indien voor een
andere functie
zou worden
gekozen bv
wonen is aantal
ha compensatie
noodzakelijk
Bereikbaarheid laat
werkfunctie niet goed
toe
0% indien
getransfor-
meerd
wordt
Leiderdorp A4/W4 zone
(4,5 ha.)
Hoogwaardige
bedrijvigheid
Nieuwe
ontwikkeling in
combinatie met
meervoudig
ruimtegebruik
Realisatie kwalitatief
hoogwaardige
vestigingslocatie
10%
Gemengde
bedrijventerreinen
(24 ha)
Gezondheids-
en welzijnszorg,
gemengde
bedrijvigheid
Herstructurering Kwaliteitsverbetering
voor behoud van
bestaande bedrijven
0-2,5%
Bodegraven Rijnhoek
(10 ha)
Zakelijke
diensten en
lichte industrie
Nieuwe
ontwikkeling en
zonering
-
Bodegraven oost
(20-50 hectare)
Handel en
groothandel in
combinatie met
kantoorfuncties
Nieuwe
ontwikkeling
door uitbreiding
Grote Wetering
Uitbreidingsruimte
voor regionale
bedrijvigheid
0-5%
Nieuwerbrug
(8 ha)
Milieuhinderlijke
bedrijvigheid
Vrachtwagen-
parkeren
Nieuwe
ontwikkeling
Uitplaatsingslocatie
voor regionale
milieuhinderlijke
bedrijvigheid
0%
* ruimtewinst op nieuwe bedrijventerreinen is denkbeeldig en gaat om de vergelijking tussen een
situatie waarin wel of niet wordt ingezet op meervoudig ruimtegebruik bij de ontwikkeling van de
locatie.

Onderzoeksbevindingen en conclusies
De werkvisie is gebaseerd op de onderstaande onderzoeksbevindingen en conclusies:

Trends
• Bedrijven zijn in toenemende mate ‘footloose’ doordat de voortschrijdende
globalisering en de besluitvorming veelal plaatsvindt op de hoofdkantoren die elders
gevestigd zijn. Verankering van bedrijven via onder meer het aanbieden van
kwalitatief goede werklocaties is een ‘must’.

• De Oude Rijnzone kent voor het eerst een vertrekoverschot zonder dat dit
gecompenseerd wordt door startende bedrijven. Naast de werving van bedrijven is







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport 7 mei 2004
vooral het behoud van bedrijvigheid door middel van kwaliteitsverbetering en het
verbeteren van de bereikbaarheid en de ontsluiting van werklocaties van belang.

• De economische structuur van de Oude Rijnzone zal in de komende jaren verder
verdienstelijken. Met name de gezondheids- en welzijnszorg (life sciences)
ontwikkelt zich tot een belangrijke economisch cluster, geconcentreerd in en rondom
Leiden. Het belang van de transport en distributie sector (handel en vervoer, opslag
en communicatie) zal toenemen en clustert zich met name rond Bodegraven en
Alphen aan de Rijn. De maakindustrie in de zwaardere milieucategorieën bevindt
zich in toenemende mate op locaties die niet meer geheel voldoen aan de huidige
vestigingseisen. Deze laatste categorie is voor de aanvoer van goederen nog steeds
afhankelijk van de Oude Rijn, maar de afvoer vindt in toenemende mate via de weg
plaats. Een conclusie dat deze bedrijven zomaar te verplaatsen zijn is dan ook te
kort door de bocht.

Vraag en aanbod

• Op basis van een analyse van bestaande vraagramingen gecombineerd met een
opgave van de gemeenten, wordt de vraag naar bedrijventerreinen voor de Oude
Rijnzone geschat op gemiddeld 13,5 hectare per jaar, terwijl de vraag naar
kantorenlocaties geschat wordt op 28.194 m² BVO per jaar. Voor de periode tot
2015 komt dit neer op 162 ha bedrijventerrein en 338.328 m² BVO voor kantoren.

• De beschikbaarheid aan gekwalificeerd personeel en de bereikbaarheid via de weg
zijn belangrijke vestigingseisen voor alle bedrijven uit de sectoren en activiteiten in
de Oude Rijnzone. Voor de sectoren uit de zakelijke dienstverlening met veelal
kantooractiviteiten is het aanbod van bedrijfslocaties en de representativiteit van de
omgeving van belang. Voor bedrijven met distributie-activiteiten en industriële
sectoren zijn een multimodale ontsluiting, de kosten van vastgoed en regulering van
groter belang.

• Het aanbod van bedrijventerreinen bestaat uit het direct uitgeefbare aanbod op
gerealiseerde bedrijventerreinen en uit harde plancapaciteit. Het aanbod van
werklocaties in de Oude Rijnzone bedraagt 43,5 hectare bedrijventerrein en 216.800
m² BVO kantoren. Voor de zachte plannen bedraagt het aanbod 112,5 hectare en
493.450 m2. Hiervan is het echter niet zeker of en wanneer dit in de toekomst tot
een aanbod van werklocaties zal leiden. Ondanks dit tekort is er op veel
werklocaties in de Oude Rijnzone sprake van leegstand.

• Uit een analyse van de belangrijkste vestigingskenmerken van de werklocaties in de
Oude Rijnzone (waar nog ruimte beschikbaar is) blijkt dat er weinig differentiatie in
het aanbod is. Er zijn weinig werklocaties met onderscheidende kenmerken.
Uitzonderingen vormen het Bio Science Park en in iets mindere mate Rijnhoek
(lichte industrie in combinatie met zakelijke dienstverlening).

• Confrontatie van vraag en aanbod leert dat het tekort aan bedrijventerreinen en
kantorenlocaties voor de periode tot 2015 118,5 hectare bedrijventerrein en 121.528
m² kantoren bedraagt. Gezien de omvang van de zachte plannen doet de
ruimteproblematiek zich dus in de toekomst met name voor op bedrijventerreinen.









Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport 7 mei 2004
Herstructurering

• Over het algemeen gaat het bij herstructurering van een bedrijventerrein om een
face lift of revitalisering. De drijfveer van de herstructurering is in deze gevallen
gelegen in het verbeteren van de kwaliteit. Eerder uitgevoerde studies leren dat dit
leidt tot weinig ruimtewinst. De herstructurering op werklocaties in de Oude Rijnzone
zal dan ook naar verwachting weinig ruimtewinst op terreinniveau (tussen 0% en
5%) opleveren.

• Ervaringen leren dat slechts weinig bedrijven geneigd zijn hun strategische reserve
op te geven. Voorts blijkt dat bedrijven die verplaatsen (om bijvoorbeeld
herstructurering mogelijk te maken ) op hun nieuwe locatie gemiddeld 30% tot 40%
meer ruimte in nemen dan op de oude locatie.

• Herstructurering op lokaal niveau blijkt succesvol indien er voldoende ruimte is op
het terrein en er met deze ruimte voldoende financiële middelen kunnen worden
gegenereerd om de herstructurering te financieren. Het succes van herstructurering
is vooral afhankelijk van de inzet en het initiatief van enkele ondernemers en de
gemeenten.

Meervoudig ruimtegebruik

• Vaak wordt er vanuit gegaan dat op bestaande bedrijventerreinen geen ruimtewinst
geboekt kan worden door middel van meervoudig ruimtegebruik. De ruimtewinst
door toepassing van meervoudig ruimtegebruik na herstructurering is maximaal 5%.

• Voor nieuwe bedrijventerreinen lijkt een ruimtewinst van 5-10% mogelijk
3
. Dit is
echter wel afhankelijk van de doelgroepen voor het bedrijventerrein. Het gaat dan
om een relatieve ruimtebesparing namelijk ten opzichte van het niet toepassen van
meervoudig ruimtegebruik. Het aandeel van de sectoren zakelijke dienstverlening,
gezondheids- en welzijnszorg en bedrijven met kantoorfuncties in de economische
structuur van Oude Rijnzone zal toenemen. Juist voor deze sectoren zijn enkele
vormen van meervoudig ruimtegebruik kansrijk. Grondprijsdifferentiatie en een
flexibele opstelling van de overheid zijn belangrijke randvoorwaarden om ruimtewinst
te bewerkstelligen door meervoudig ruimtegebruik.

Segmentering en zonering

• Door het toepassen van selectiviteit wordt het tekort aan ruimte voor bedrijvigheid
verkleind, doordat de ruimtevraag van bedrijven die buiten het ontwikkelingsprofiel
vallen niet langer zullen worden geaccommodeerd. Op basis van de speerpunten uit
het beleid zouden de gemeenten in de Oude Rijnzone de schaarse ruimte in moeten
zetten voor het accommoderen van hoogwaardige, kennisintensieve bedrijven, de
zakelijke dienstverlening, de transport en distributie en enkele industriële sectoren
die reeds sterk vertegenwoordigd zijn in de Oude Rijnzone. Om de vraag naar
bedrijventerreinen in Leiden en omgeving daar waar zinvol te beperken heeft deze
gemeente reeds gekozen voor selectiviteit als instrument.


3
ruimtewinst op nieuwe bedrijventerreinen is denkbeeldig en gaat om de vergelijking tussen een
situatie waarin wel of niet wordt ingezet op meervoudig ruimtegebruik bij de ontwikkeling van de locatie







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport 7 mei 2004
• Strikte toepassing van het instrument van selectiviteit in de Oude Rijnzone lijkt
overigens beperkt mogelijk. De Oude Rijnzone is immers aangewezen als
opvanglocatie voor bedrijven die elders in de Rijnstreek niet geaccommodeerd
kunnen worden. Daarnaast geldt dat locatiekeuze van ondernemers maar beperkt
gestuurd kan worden. Een ondernemer bepaalt zelf wat voor hem de ideale locatie
is. Door selectiviteit te koppelen aan segmentering is het echter wel zinvol binnen de
Oude Rijnzone voorkeurslocaties te definiëren. Dit betekent dat bedrijven niet
worden geweerd, maar wel wordt getracht bedrijven te sturen in de locatiekeuze
binnen de Oude Rijnzone.

• Momenteel is er nauwelijks sprake van segmentering van bedrijventerreinen binnen
de Oude Rijnzone. Vrijwel alle bedrijventerreinen behoren tot de categorie
‘gemengde bedrijventerreinen’. Segmentering zou daarom met name toegepast
moeten worden als het gaat om nieuwe bedrijventerreinen. Dit betekent wel dat een
grotere strategische voorraad noodzakelijk is. Gezien het tekort aan
bedrijventerreinen zou gedacht kunnen worden aan zonering als tussenvorm waarbij
delen van bedrijventerreinen bestemd worden voor specifieke sectoren en/of
activiteiten. Zonering biedt tevens mogelijkheden bij herstructurering.

Nieuwe ontwikkelingen

• In de regiovisie Rijnstreek + zijn, behalve de reeds bestaande harde en zachte
plancapaciteit de volgende locaties als zoekgebied voor werklocaties aangewezen:
- Gnephoek
- Bodegraven oost

Deze locaties komen pas in beeld bij een tekort aan bedrijventerreinen in de Oude
Rijnzone en de uiteindelijke grote van deze locaties is afhankelijk van de omvang van
het tekort. Op basis van het tekort aan bedrijventerreinen voor de periode tot 2015 lijken
nieuwe ontwikkelingen noodzakelijk. Daarnaast is de bereikbaarheid van een aantal
potentiële locaties momenteel onvoldoende. Aanpassing van de infrastructuur is
noodzakelijk om in de kwalitatieve behoefte van de toekomstige economische structuur
te kunnen voldoen. Het is onzeker of de noodzakelijke infrastructurele aanpassingen
voor 2015 gerealiseerd kunnen worden. Dit maakt de noodzaak voor het aanwijzen van
nieuwe locaties voor bedrijvigheid urgenter. Op lokale schaal kunnen kleinschalige
nieuwe ontwikkelingen (uitbreidingen) plaatsvinden ten behoeve van het lokale
bedrijfsleven.

Advies Royal Haskoning
Vele visies kenmerken het proces van Transformatie van de Oude Rijnzone naar een
kwalitatief hoogwaardig woon, werk en leefomgeving. Overeenstemming en draagvlak
zijn nodig om de stap naar de uitvoering te kunnen maken. Ook ten aanzien van de
bovenstaande visie is draagvlak nodig . De stap van visie naar uitvoering is een relatief
lastige stap en vereist naast overeenstemming over werken in de toekomst ook een
afsprakenstelsel en een bijpassende organisatievorm.

Om de stap naar de uitvoering te concretiseren doen we, gelet op deze achtergrond en
op basis van de bovenstaande onderzoeksbevindingen, de volgende suggesties:








Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport 7 mei 2004
• definieer tien projecten uit de in de bestuursovereenkomst aangeduide projecten in
de Oude Rijnzone op het gebied van werken, infrastructuur en wonen, die voor het
samenwerkingsverband op korte termijn prioriteit hebben;
• bereken de kosten en de mogelijke opbrengsten van de individuele projecten. Breng
bijvoorbeeld de opbrengsten van een transformatie van een gemengd
bedrijventerrein naar een woonlokatie in verband met de kosten van de realisatie
van een betere ontsluiting elders;
• cluster een aantal projecten door ze in (financiële en bestuurlijke) samenhang met
elkaar te bezien en tracht vast te stellen wat de win-win situatie is voor de
betrokkenen (in kwantitatieve en kwalitatieve termen);
• stel een uitvoeringsschema voor de realisatie van deze projecten op, die een
langere periode bestrijkt en bezie de kosten en de opbrengsten in de tijd.

Leegstand vormt over het algemeen een indicatie voor de behoefte aan
herstructurering. Daarnaast draagt het aanpakken van leegstand bij aan de
kwaliteitsverbetering en ruimtewinst. Een goed zicht op leegstand ontbreekt op het
moment in de Oude Rijnzone. Wel zijn er enkele eerste initiatieven ondernomen in
sommige gemeenten in de Oude Rijnzone om meer zicht te krijgen op het fenomeen
leegstand en de mogelijkheden die dit biedt voor kwaliteitsverbetering en ruimtewinst.
Het verdient aanbeveling om deze initiatieven op regionale schaal te ondernemen.

Het werven van nieuwe bedrijven is van belang, maar minstens zo belangrijk is het
behoud van de bestaande bedrijven. Initiatieven hiertoe worden op het moment veelal
op gemeentelijk niveau binnen de Oude Rijnzone ondernomen (uitzondering vormt
Leiden). Het verdient aanbeveling om op regionale schaal afspraken te maken omtrent
de acquisitie met de wervingsorganisatie in de gemeente Amsterdam, de provincie
Utrecht en de WFIA. De gemeenten in de Oude Rijnzone dienen onderling afspraken te
maken omtrent het behoud van bedrijven. Wellicht zouden deze taken ook besproken
kunnen worden in het licht van de discussie omtrent de ROM.

Input voor de transformatievisie:
- de haalbaarheid van woon- werk- en infastructuurprojecten in de Oude Rijnzone in
samenhang met elkaar beschouwen;
- er zijn regionale verschillen tussen de kleinere en grotere gemeenten binnen de
Oude Rijnzone, waarbij de grotere gemeenten relatief veel dienstverlenende
activiteiten huisvesten, terwijl de kleinere gemeenten relatief meer industrie en
bouwnijverheid huisvesten; beschouw de in het rapport aangegeven
segmenteringsaccenten in sectoren en bedrijfsactiviteiten per lokatie niet als dictaat
maar meer als richtinggevend voor de vestiging van nieuwe bedrijven.
- (her)ontwikkel grotere, goed bereikbare gemengde bedrijventerreinen die intern
gezoneerd kunnen worden op basis van gewenste uitstraling (op de zichtlocaties
m.n. bedrijven met hogere uitstraling); bijvoorbeeld Oostvlietpolder in Leiden en
Grote Polder in Zoeterwoude.
- voorzie transportgevoelige bedrijvigheid aan de centrale ontsluitingswegen zoals
bijvoorbeeld Steekterweggebied en de schuifruimte voor milieuhinderlijke en
zwaardere bedrijvigheid op afstand van gevoelige (woon-) functies bijvoorbeeld bij
Nieuwerbrug.
- Indien voor een bepaalde werklokatie geen werkfunctie meer zou worden voorzien
dan dient, teneinde het structurele ruimteprobleem voor werken in de Oude Rijnzone
niet te vergroten, dit gecompenseerd te worden. Bijvoorbeeld een mogelijke







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport 7 mei 2004
functieverandering van Groenendijk zou moeten leiden tot een compensatie bij
ontwikkeling van de Gnephoek







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport 7 mei 2004
INHOUDSOPGAVE

Blz.
SAMENVATTING
Inleiding i
Visie op werken in de Oude Rijnzone i
Onderzoeksbevindingen en conclusies vi
Advies Royal Haskoning ix
1 INLEIDING 1
1.1 Aanleiding 1
1.2 Doel 1
1.3 Leeswijzer 1
2 TRENDS EN ONTWIKKELINGEN IN DE OUDE RIJNZONE 2
2.1 Inleiding 2
2.2 Sectorstructuur en bedrijfsactiviteiten 2
2.3 Bedrijfsmobiliteit 4
2.4 Economie, ruimte en infrastructuur 7
2.5 Milieuhinderlijke bedrijven 8
2.6 Ruimtelijk economisch beleidskader 9
2.7 Conclusie 10
3 VRAAG EN AANBOD 12
3.1 Inleiding 12
3.2 Vraaganalyse 12
3.3 Aanbodanalyse 14
3.4 Vraag en aanbod vergeleken 16
3.5 Sterkte zwakte analyse 17
4 VISIE WERKEN IN DE OUDE RIJNZONE 18
4.1 Inleiding 18
4.2 Herstructurering 18
4.3 Meervoudig ruimtegebruik 20
4.4 Selectiviteit en segmentering 23
4.5 Nieuwe ontwikkelingen 25
4.6 Samenhang 25
4.7 Conclusie 28
5 NAAR EEN UITVOERINGSPROGRAMMA 29
5.1 Inleiding 29
5.2 Herstructurering 29
5.3 Meervoudig ruimtegebruik 30
5.4 Segmentering 30
5.5 Nieuwe ontwikkelingen 31
5.6 Conclusie 31







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 1 - 7 mei 2004
1 INLEIDING
1.1 Aanleiding
De Oude Rijnzone is in de nota ‘Kwaliteitszonering Groene Hart’ aangemerkt als een
transformatiezone, waarin een kwaliteitsverbetering op het gebied van groen, water,
milieu, recreatie, cultuurhistorie, wonen, werken, verkeer en vervoer etc tot stand zal
moeten worden gebracht. Deze transformatieopgave zal door de gemeenten, in
samenwerking met de Kamer van Koophandel Rijnland, het Rijnstreekberaad en de
provincie Zuid-Holland vertaald worden in een transformatievisie. De transformatievisie
fungeert als integratiekader voor de ontwikkelingen in de Oude Rijnzone, die in deze
visie in samenhang zullen moeten worden bekeken.

Teneinde de bovenstaande kwaliteitsverbetering van de Oude Rijnzone effectief te
kunnen stimuleren, hebben de gemeenten Leiden, Zoeterwoude, Rijnwoude, Alphen
aan den Rijn en Bodegraven samen met de Provincie Zuid-Holland en de Kamer van
Koophandel Rijnland een bestuursovereenkomst ondertekend (20 december 2002). In
deze overeenkomst hebben de partijen zich gecommitteerd om een gezamenlijke
inspanning te leveren om de kwaliteit van de regio te verbeteren en een effectief
antwoord te geven op de huidige en toekomstige knelpunten. De kern van het project
‘Oude Rijnzone’ is dat een groot aantal projecten in samenhang zal worden aangepakt.

1.2 Doel
In de onderliggende studie wordt het thema ‘werken’ in de oude Rijnzone nader
uitgewerkt. Centraal staat de vraag naar de behoefte aan en de benodigde ruimte voor
de werkfuncties in de Oude Rijnzone. Hierbij zal rekening worden gehouden met de
soort bedrijvigheid, de segmenterings- en zoneringsmogelijkheden alsmede de
herstructureringsbehoefte in het gebied. Het doel van de studie is derhalve het
aandragen van concrete oplossingsmaatregelen die enerzijds bijdragen aan ruimtewinst
en anderzijds een verbetering van de kwaliteit van de werklocaties in de Oude Rijnzone
beogen. De ‘werklocaties’ die behoren tot de scope van ons onderzoek betreffen
bedrijventerreinen en kantoorlocaties. De werkvisie dient als input voor de
transformatievisie ‘Oude Rijnzone’.

1.3 Leeswijzer
In de onderhavige studie zal ingegaan worden op de trends en ontwikkelingen in de
Oude Rijnzone (hoofdstuk 2), de vraag naar en het aanbod van werklocaties in zowel
kwalitatieve als kwantitatieve zin (hoofdstuk 3), onze visie op ruimtewinst en
kwaliteitsverbetering in de Oude Rijnzone (hoofdstuk 4) en de uitwerking van deze visie
voor de Oude Rijnzone (hoofdstuk 5).











Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 2 - 7 mei 2004
2 TRENDS EN ONTWIKKELINGEN IN DE OUDE RIJNZONE
2.1 Inleiding
De Oude Rijnzone is een economische zeer dynamisch gebied. Deze dynamiek wordt
beïnvloedt door de ontwikkeling van het stadshart van Alphen a/d Rijn, de aanleg van de
N11, de realisatie van de Rijn-Gouwe Lijn. Daarnaast kenmerkt de Oude Rijnzone zich
door de concentratie van bepaalde clusters van bedrijvigheid en de gunstige
(infrastructurele) ligging
4
. Tevens is de Oude Rijnzone een opvanglocatie voor
milieubelastende bedrijvigheid (NIMBY-bedrijven) uit de gehele Rijnstreek. Door deze
dynamiek kent het gebied ook een aantal knelpunten. Zo is er sprake van een
‘mismatch’ tussen de vraag naar en het aanbod van bedrijventerreinen, is er behoefte
aan ‘schuifruimte’ en zijn sommige sectoren ondervertegenwoordigd.

Het bevorderen van een duurzame en vitale economie door versterking van de
economische structuur is het doel van het beleid van lokale en regionale overheden.
Teneinde de economische structuur te versterkenen tegelijkertijd als regio voldoende
complementair en onderscheidend te blijven, is het beleid erop gericht om
kennisintensieve economische activiteiten aan te trekken en de zakelijke dienstverlening
en de toeristisch recreatieve sector verder te ontwikkelen.

De verwachting is dat, gelet op huidige ontwikkelingen en de economische dynamiek,
de economische structuur van de Oude Rijnzone op termijn zal veranderen. Door de
veranderende economische structuur zullen de eisen en wensen ten aanzien van de
Oude Rijnzone als vestigingslocatie voor nieuwe en bestaande bedrijven veranderen.
In dit hoofdstuk beschrijven we de economische, ruimtelijke en beleidsmatige trends en
ontwikkelingen in de Oude Rijnzone en geven we een antwoord op de vraag op welke
wijze deze trends en ontwikkelingen van invloed zijn op de toekomstige economische
structuur in de Oude Rijnzone.

Achtereenvolgens zullen we ingaan op:
- sectorstructuur;
- bedrijfsmobiliteit;
- economie en ruimte;
- beleid.

2.2 Sectorstructuur en bedrijfsactiviteiten
Sectorstructuur
Van oudsher is de bedrijvigheid in de Oude Rijnzone watergebonden en industrieel
georiënteerd. In de loop der tijd is de economische structuur van de Oude Rijnzone
veranderd. De huidige economische structuur kenmerkt zich door een
ondervertegenwoordiging van de sectoren landbouw, vervoer, opslag en communicatie,
zakelijke dienstverlening en openbaar bestuur en een relatief sterke vertegenwoordiging
van de sectoren industrie en delfstofwinning, handel, onderwijs en gezondheids- en
welzijnszorg in de Oude Rijnzone ten opzichte van de provincie Zuid-Holland (zie tabel
2.1.) Binnen de industriële sectoren zijn met name de sub-sectoren voedingsmiddelen,
uitgeverij/ drukkerij, metaalproducten en elektrische en optische apparaten belangrijk.


4
Regiovisie Rijnstreek +







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 3 - 7 mei 2004
Tabel 2.1 Economische structuur Oude Rijnzone
Sectoren Absoluut In % Zuid-Holland
Landbouw en visserij 660 0,6 1,9
Industrie en delfstofwinning 14.130 12,2 10,1
Bouwnijverheid 6.890 5,9 6,1
Handel 22.640 19,5 17,5
Horeca 3.770 3,2 3,2
Vervoer opslag en communicatie 5.130 4,4 7,5
Financiële instellingen 2.350 2,0 3,5
Zakelijke dienstverlening 17.330 14,9 17,9
Openbaar bestuur 6.850 5,9 8,8
Onderwijs 11.190 9,6 6,2
Gezondheids- en welzijnszorg 20.130 17,3 13,4
Overige dienstverlening 5.090 4,4 3,9
Totaal werkgelegenheid 116.160 100* 100
* door afrondingsverschillen bedraagt het totaal van de onderdelen niet precies 100%
Bron: CBS, 2002

Wanneer gekeken wordt naar de ontwikkeling van de werkgelegenheid in de Oude
Rijnzone in de periode 1993-2002 (zie figuur 2.2) blijkt dat de gezondheids- en
welzijnzorg, de financiële instellingen, de zakelijke dienstverlening en met name de
horeca sterk gegroeid zijn, terwijl de werkgelegenheid in de sectoren landbouw en
visserij, bouwnijverheid en onderwijs afgenomen is.

Figuur 2.2 Ontwikkeling werkgelegenheid naar sectoren
Bron: CBS, 2002, bewerking Royal Haskoning

Binnen de gemeenten in de Oude Rijnzone zijn er lokale verschillen waarneembaar.
Over het algemeen huisvesten de grotere gemeenten binnen de Oude Rijnzone (Alphen
aan den Rijn en Leiden) relatief veel dienstverlenende activiteiten, terwijl de kleinere
gemeenten relatief meer industrie en bouwnijverheid huisvesten. Opvallend is het lage
aandeel van de sectoren handel en vervoer, opslag en communicatie binnen de
-40,0% -20,0% 0,0% 20,0% 40,0% 60,0% 80,0%
23,1
Landbouw en visserij
Industrie en delfstofwinning
Bouwnijverheid
Handel
Horeca
Vervoer, opslag en communicatie
Financiële instellingen
Zakelijke dienstverlening
Openbaar bestuur
Onderwijs
Gezondheids- en welzijnszorg
Overige dienstverlening







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 4 - 7 mei 2004
gemeenten Leiden en Leiderdorp, terwijl deze sectoren binnen de andere gemeenten
relatief sterk vertegenwoordigd zijn (zie ook tabel 2.3).

Tabel 2.3 Differentiatie sectoren per gemeente in de Oude Rijnzone
Sterk vertegenwoordigde sectoren Minder sterk vertegenwoordigd
sectoren
Leiden Openbaar bestuur, onderwijs,
gezondheids- en welzijnszorg
Landbouw, industrie en delfstofwinning,
handel, vervoer, opslag en
communicatie
Rijnwoude Landbouw, industrie en delfstofwinning,
bouwnijverheid, vervoer, opslag en
communicatie
Zakelijke dienstverlening, openbaar
bestuur, onderwijs
Alphen ad Rijn Handel, vervoer, opslag en
communicatie, zakelijke dienstverlening.
Bouwnijverheid, openbaar bestuur,
onderwijs
Bodegraven Bouwnijverheid, handel, vervoer, opslag
en communicatie
Industrie en delfstofwinning, zakelijke
dienstverlening, gezondheids- en
welzijnszorg
Leiderdorp Bouwnijverheid, openbaar bestuur,
onderwijs, gezondheids- en welzijnszorg
Industrie en delfstofwinning, handel,
vervoer, opslag en communicatie,
zakelijke dienstverlening
Zoeterwoude Industrie en delfstofwinning, handel Bouwnijverheid
Bron: Royal Haskoning, 2003

Binnen sectoren kunnen uiteenlopende bedrijfsactiviteiten onderscheiden worden. Door
een toename van de dienstverlenende component in veel bedrijvigheid wordt het
onderscheid tussen sectoren minder eenduidig. Wanneer gekeken wordt naar het type
bedrijfsactiviteiten in de Oude Rijnzone blijkt dat met name fabricage en assemblage,
transport en distributie en R&D belangrijke activiteiten zijn binnen de Oude Rijnzone.

De sectorstructuur in de Oude Rijzone wordt met name gekenmerkt door:
- een lokale specialisatie in de sectoren industrie en delfstofwinning, handel,
onderwijs en gezondheids- en welzijnszorg;
- regionale verschillen tussen de kleinere en grotere gemeenten binnen de Oude
Rijnzone, waarbij de grotere gemeenten relatief veel dienstverlenende activiteiten
huisvesten, terwijl de kleinere gemeenten relatief meer industrie en bouwnijverheid
huisvesten;
- bedrijfsactiviteiten op het gebied van fabricage en assemblage, transport en
distributie en R&D.

2.3 Bedrijfsmobiliteit
Achtereenvolgens wordt in deze paragraaf ingegaan op:
- mobiliteit in de Oude Rijnzone;
- buitenlandse investeerders.

Mobiliteit in de Oude Rijnzone
Het grootste deel van bedrijfsverplaatsingen vindt plaats binnen de regio. Vanwege het
belang van behoud van personeel zijn bedrijven gebonden aan de regio. Door
schaalvergroting, concentratie en internationalisering wordt de regionale verankering
van bedrijven echter minder. Doordat besluitvorming buiten de regio plaatsvindt worden







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 5 - 7 mei 2004
locatiebeslissingen op een grotere geografische schaal bekeken. Dit blijkt onder meer
uit de verschuiving van industriële werkgelegenheid van West naar Oost-Nederland
5
.

Veranderingen in de sectorstructuur zijn deels afhankelijk van verplaatsingen van
bedrijven. De Oude Rijnzone kent sinds enige tijd een stabiel vertrekoverschot van
bedrijven, met name in de sectoren industrie, groothandel, adviesdiensten, facilitaire
diensten en persoonlijke diensten (zie figuur 2.4). Tot voor kort werd het
vertrekoverschot gecompenseerd door het startersoverschot, waarbij starters met name
te vinden zijn in de sectoren bouw en de verschillende dienstverlenende sectoren. In
2002 was voor het eerst sprake van een afname van het aantal bedrijven doordat het
vertrekoverschot hoger was dan het startersoverschot. Deze trend is zichtbaar in alle
sectoren met uitzondering van de landbouw en visserij, de bouw en de algemene
diensten.

Figuur 2.4 Vertrekoverschot 2000-2002 (% van totaal aantal bedrijven op 1/1/2002)
-18,0%
-16,0%
-14,0%
-12,0%
-10,0%
-8,0%
-6,0%
-4,0%
-2,0%
0,0%
2,0%
LV ID BW GH DH HA VOC FI AD FD PD ALG ZB

LV = landbouw en visserij, ID = industrie en delfstofwinning, BW = bouw, GH = groothandel, DH = detailhandel, HA
= handel, VOC = vervoer, opslag en communicatie, FI = financiële instellingen, AD = adviesdiensten, FD = facilitaire
diensten, PD = persoonlijke diensten, ALG = algemene diensten, ZB = zakelijk beheer Bron: Mutatietabellen Kamer
van Koophandel, bewerking Royal Haskoning, 2002

Redenen waarom bedrijven verhuizen zijn onder te verdelen in push en pull factoren.
Push factoren hebben te maken met de situatie op de oude locatie, terwijl pull factoren
een nieuwe vestigingsplaats aantrekkelijk maken. In onderstaande tabel zijn de
belangrijkste push- en pullfactoren weergegeven.

Tabel 2.5 Push- en pullfactoren
Push factoren Pull factoren
Gebrek aan uitbreidingsruimte op huidige
locatie
Voldoende ruimte
Beperkte bereikbaarheid locatie en regio Goede bereikbaarheid en ligging
Beperkte representativiteit huidige locatie Representativiteit
Groei en verandering in bedrijfsactiviteiten Gunstige prijs
Bron: BCI, 1998; B&A groep, 1998

5
De Economische hittekaart van Nederland, Ministerie van EZ, 2002







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 6 - 7 mei 2004
Uit de tabel blijkt dat zowel voor het vertrek als voor het aantrekken van bedrijven,
voldoende beschikbaarheid van representatieve ruimte en een goede bereikbaarheid
van groot belang zijn. Met name het belang van push factoren verschilt nog wel per
sector. Voor industriële bedrijven is ruimtegebrek de belangrijkste pushfactor, terwijl
bereikbaarheid voor logistieke bedrijvigheid van groot belang is
6
. Bereikbaarheid en
beschikbaarheid van ruimte zijn juist factoren waarop de Oude Rijnzone relatief slecht
scoort
7
. Door het wegnemen van knelpunten op het gebied van de beschikbaarheid van
ruimte en bereikbaarheid kan zowel de inkomende dynamiek verbeterd worden als het
aantal vertrekkende bedrijven beperkt blijven.

De mobiliteit
8
van bedrijven geeft de mogelijke verandering in de economische structuur
op middellange termijn weer. In de Oude Rijnzone zijn de sectoren groothandel,
vervoer, adviesdiensten, facilitaire diensten en algemene diensten in hoge mate
verplaatsingsgeneigd (zie figuur 2.6). Binnen de industriesector zijn duidelijke
verschillen naar subsectoren waarneembaar, waarbij met name activiteiten in
uitgeverij/drukkerij, chemie en kunststof, machines en metaalproducten
verplaatsingsgeneigd zijn.

Figuur 2.6 Mobiliteit sectoren 2000-2002 ((% van totaal aantal bedrijven op 1/1/2002)
0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
25,0%
30,0%
35,0%
40,0%
45,0%
50,0%
LV ID BW GH DH HA VOC FI AD FD PD ALG ZB

Bron: Mutatietabellen Kamer van Koophandel, bewerking Royal Haskoning, 2002

Buitenlandse Investeerders
In de afgelopen jaren is er een duidelijke verschuiving zichtbaar van investeringen in
West-Europa richting Oost-Europese landen
9
. Dit blijkt ook uit het afnemende aantal
buitenlandse investeringen in Nederland. Voor bijna alle provincies (inclusief Zuid-
Holland) nam het aantal nieuwe buitenlandse investeringen in 2002 af ten opzichte van
2001
10
. Toch zijn er in de regio West-Holland
11
inmiddels 360 buitenlandse bedrijven

6
Locatievoorkeur en ruimtegebruik van verhuisde bedrijven, BCI, 1998
7
Internationale Benchmark Regionaal Investeringsklimaat, NEI, 2001
8
Mobiliteit wordt gedefinieerd als het percentage vertrekkende, inkomende en binnen de
regio verplaatsende bedrijven in een specifieke sector ten opzichte van het totaal aantal
bedrijven in die sector.
9
European Investment Monitor 2003, E&Y, 2003
10
NFIA Annual results 2002, CBIN, 2003







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 7 - 7 mei 2004
met bijna 34.000 werknemers gevestigd. De belangrijkste investeerders in deze regio
zijn afkomstig uit de Verenigde Staten en Duitsland en in mindere mate Frankrijk en het
Verenigd Koninkrijk
12
.

De belangrijkste sectoren voor buitenlandse investeringen in de regio West-Holland zijn
machines en apparaten, IT, zakelijke dienstverlening, de chemische industrie en de
elektronica industrie, terwijl de bedrijfsactiviteiten met name liggen op het gebied van
sales en marketing, fabricage/assemblage, groothandel en hoofdkantoren.

Binnen de Oude Rijnzone zijn Leiden en in mindere mate Alphen aan den Rijn de
belangrijkste vestigingslocaties voor buitenlandse investeerders. Buitenlandse
investeringen in de kleinere gemeenten zijn beperkt en geconcentreerd in de fabricage-
en distributieactiviteiten. De belangrijkste redenen waarom internationale bedrijven zich
in de Oude Rijnzone vestigen zijn de nabijheid van de mainports Schiphol en de haven
van Rotterdam, de nabijheid van kennisinstellingen, het woon- en leefmilieu in de regio
en de nabijheid van belangrijke klanten.

Op basis van de mobiliteitscijfers en cijfers met betrekking tot inkomende bedrijven in de
Oude Rijnzone mag verwacht worden dat de regio aantrekkelijk is voor bedrijven uit de
verschillende dienstverlenende sectoren, de (groot)handel alsmede enkele industriële
sectoren.

2.4 Economie, ruimte en infrastructuur
De volgende trends en ontwikkelingen zijn van invloed op de economische structuur en
ruimtelijke ontwikkeling van de Oude Rijnzone:

Economie
• De Oude Rijnzone heeft de afgelopen jaren een wisselende economische
ontwikkeling gekend. In 2002 groeide de werkgelegenheid in de regio Rijnland met
1,8%. Deze groei was lager dan de groei over 2001 (2,5%), maar beduidend hoger
dan het landelijke groeipercentage over 2002 (0,3%). De Alphense regio groeide
met 1,8% en de Leidse regio met 1,6%
13
. Over de afgelopen jaren was de
gemiddelde economische groei van de meeste gemeenten in de Oude Rijnzone
echter lager dan het landelijk gemiddelde
14
.
• Het aandeel lager opgeleiden in de regio Rijnstreek is de afgelopen jaren
toegenomen, terwijl het aandeel middelbaar en hoger opgeleiden afneemt
15
;
• De Oude Rijnzone heeft een relatief hoog aandeel stuwende bedrijvigheid in de
regio, maar de groeiprestaties van de industrie nemen over de langere termijn
bezien af ten opzichte van de rest van Nederland
16
.
• De verdere ontwikkeling van Schiphol is van invloed op de economie van de Oude
Rijnzone, met name voor toeleverende bedrijven en luchthavengerelateerde
bedrijven zonder directe functionele relatie met de luchthaven.

11
Dit gebied beslaat naast de Oude Rijnzone tevens de regio’s rondom Den Haag en Delft
12
Business operations of foreign companies in West-Holland, WFIA, 2003
13
Rijnland in 2002, Kamer van Koophandel Rijnland, 2003
14
Van lakenindustrie tot kennisstad; sleutels voor moderne bedrijvigheid in een historische
stad, Rabobank Nederland, 2003
15
De arbeidsmarkt in de regio Rijnstreek, Platform arbeidsmarkt Rijn-Gouwe, 2001
16
De Economische hittekaart van Nederland, Ministerie van EZ, 2002







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 8 - 7 mei 2004

Ruimte
• De ruimtelijke ligging van de provincie Zuid-Holland en de Oude Rijnzone ten
opzichte van belangrijke industriegebieden en mainports als de Rotterdamse haven
en Schiphol is een van de sterke punten van de regio. Toenemende congestie kan
een belemmering vormen voor een optimale benutting van deze ligging
17
.
• Oude Rijnzone heeft een tekort aan bedrijfsruimte. Wanneer nieuwe
bedrijventerreinen beschikbaar komen zijn deze in mum van tijd uitgegeven
18
. Het
gebrek aan bedrijfsruimte kan de toekomstige economische groei van de regio
belemmeren.
• Ondanks het tekort aan bedrijfsruimte in de Oude Rijnzone is er sprake van
leegstand op bedrijventerreinen en kantorenlocaties.
• De provincie Zuid-Holland kent een groot aantal milieuhinderlijke bedrijven, waarvan
een deel binnen de Oude Rijnzone gevestigd is. Het economisch belang van deze
bedrijven is aanzienlijk. Door autonome groei hebben dergelijke bedrijven behoefte
aan uitbreidingsruimte. Vanwege de kapitaalintensiteit en regionale binding van een
groot deel van deze bedrijven zijn de mogelijkheden voor verplaatsing van deze
bedrijven beperkt, waardoor ruimte voor uitbreiding gevonden moet worden in
nabijheid van de huidige locatie. Het gaat hierbij om ongeveer 190 hectare voor de
gehele provincie Zuid-Holland voor de periode 2000-2010
19
.

Infrastructuur
• Traditionele watergebonden bedrijvigheid maakt steeds meer gebruik van transport
over de weg.
• Knelpunt in de infrastructuur van de Oude Rijnzone is met name de oost-west
verbinding.
• Enkele belangrijke infrastructurele verbeteringen in de Oude Rijnzone omvatten de
vernieuwde aanleg van de N11 en de aanleg van de Rijn-Gouwe Lijn.
• Door realiseren tweede aansluiting van de N11 op de A12 ten zuidwesten van
Bodegraven zal de N207 tussen Alphen aan den Rijn en Gouda worden ontlast;
• Vanwege congestie in de regio’s Amsterdam en Rotterdam vestigen steeds meer
(internationale) bedrijven zich in de Oude Rijnzone
20
. Dit voordeel kan echter snel
afnemen doordat de filedruk in de afgelopen jaren bovengemiddeld is
toegenomen
21
.

2.5 Milieuhinderlijke bedrijven
22

Zuid-Holland kent van oudsher een groot aantal bedrijven in de milieucategorieën 4,5 en
6 die gevestigd zijn langs de (oude) vaarroutes. Dit geldt specifiek ook voor de Oude
Rijnzone. De volgende ontwikkelingen tekenen zich af:
• de gewenste afstand tussen deze bedrijven en woonomgevingen staat onder druk
door de toenemende verstedelijking.

17
Meerjarenprogramma Economie 2002-2006, Provincie Zuid-Holland, 2002
18
Actualisatie ruimtebehoefte bedrijventerreinen Leidse regio; stand van zaken januari 2003,
Ecorys, 2003
19
Ruimteproblematiek milieuhinderlijke bedrijven in Zuid-Holland, BRO, 2001
20
Business operations of foreign companies in West-Holland, WFIA, 2003
21
Economische monitor Zuid-Holland 2003, Provincie Zuid-Holland, 2003
22
Voorlopige onderzoeksresultaten uit een onderzoek van BRO naar Milieuhinderlijke
bedrijven in de Rijn en Bollenstreek







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 9 - 7 mei 2004
• het imago van deze produktiebedrijven verminderd, ondanks dat vele van deze
zogenaamde NIMBY-bedrijven een goede uitstraling hebben.
• de afvoer van de produkten vindt in steeds mindere mate plaats via water maar via
de weg. De infrastructuur is hiervoor niet altijd voldoende geëquipeerd. De aanvoer
van bulkgoederen vindt over het algemeen wel plaats via het water.
• in de Rijn en Bollenstreek en Midden Holland zijn 250 bedrijven uit de hogere
milieucategorieën (4,5 en 6) gevestigd, in de omgeving van milieugevoelige functies
(wonen, natuur en welzijn). Hiervan zijn er 184 potentieel conflicterend.
• In de Rijn- en Bollenstreek blijken 30 bedrijven (van de 132) daadwerkelijk een
knelpunt te vormen. Voor de individuele gemeenten in de Oude Rijnzone zijn geen
gegevens beschikbaar, maar dat zou, op basis van de totale verhouding in de Rijn-
en Bollenstreek, op ongeveer 20% van het aantal potentieel conflicterende bedrijven
moeten worden geschat.
• Op de langere termijn bestaat de kans dat voor 60 andere bedrijven uit de hogere
milieucategorieën conflictsituaties kunnen ontstaan, onder meer door uitbreiding van
het bedrijf of door ruimtelijke ontwikkelingen in de nabijheid van het bedrijf.
• De aard van de problematieken is zeer divers en liggen zowel op het gebied van
milieu (geur, externe veiligheid, stof en geluid) als op het gebied van ruimte
(nabijheid woningen, verkeersoverlast). Dit betekent dat oplossingsrichtingen veelal
op het niveau van individuele bedrijven gezocht moeten worden.
• Mogelijke oplossingsrichtingen zijn het toepassen van mitigerende maatregelen
waarmee de overlast verminderd kan worden, het scheppen van meer milieuruimte
voor het bedrijf door milieugevoelige functies te verplaatsen of het verplaatsen van
(delen) van het bedrijf dat de overlast veroorzaakt. Naar verwachting is de
ruimtevraag van knelpuntbedrijven uit de hogere milieucategorieën op de korte
termijn beperkt. Voor slechts 2 van de 30 knelpuntbedrijven wordt verplaatsing als
een mogelijke oplossingsrichting gezien. Voor het grootste gedeelte van de
bedrijven is nader onderzoek gewenst.
• Om nieuwe knelpunten te voorkomen zou een aantal bedrijventerreinen
aangewezen moeten worden waar bedrijven uit de hogere milieucategorieën zich
kunnen vestigen zonder direct overlast te bezorgen voor de omgeving.

2.6 Ruimtelijk economisch beleidskader
Door middel van beleid kan de overheid invloed uitoefenen op de economische structuur
van een regio. In bijlage 2 wordt een overzicht gegeven van de belangrijkste
uitgangspunten met betrekking tot het beleid voor de provincie Zuid-Holland en de Oude
Rijnzone. In de verschillende beleidsvisies
23
die betrekking hebben op de Oude
Rijnzone zijn de volgende uitgangspunten voor het (ruimtelijk) beleid geformuleerd.

• Het gebiedsgerichte beleid van het ministerie van EZ is erop gericht dat het
investeringsklimaat voor hoogwaardige (internationale) bedrijven in de zakelijke
dienstverlening versterkt wordt door de beschikbaarheid van ruimte, de
bereikbaarheid, het benutten van het kennispotentieel en de versterking van
toeristisch product tot prioriteit te maken
24
.

23
Streekplan Zuid-Holland Oost, Streekplan Zuid-Holland West, Provinciaal Economische
Visie, Regiovisie Rijnstreek +
24
Naar gebiedsgerichte economische perspectieven; landsdelige rapportage west, Ministerie
van EZ, 2002







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 10 - 7 mei 2004
• De economische ontwikkeling van de provincie Zuid-Holland dient gestimuleerd te
worden door aan te haken op bestaande sterke economische clusters. Daarnaast
dient groei van internationale, kennisintensieve dienstverlening gestimuleerd te
worden, onder meer door selectiviteit en segmentering toe te passen.
• De ruimtebehoefte van economische activiteiten dient deels gedekt te worden door
bestaande werklocaties beter te benutten, door meervoudig ruimtegebruik te
stimuleren en door een betere afstemming van bedrijventerrein ontwikkeling en
uitgifte in de regio. Ten aanzien van verstedelijking zijn duidelijke grenzen
getrokken, waarbuiten verdere uitbreiding niet is toegestaan.
• De nadruk wordt gelegd op een concentratie van verstedelijking op belangrijke
knooppunten van infrastructuur (weg-, spoor- en/of waterverbindingen) die bij
voorkeur multimodaal ontsluiten zijn. Het bereikbaarheidsprofiel van een knooppunt
bepaalt voor een belangrijk deel het soort economische activiteiten dat daar tot
ontwikkeling kan komen. Verdere verbetering van de bereikbaarheid van de regio is
een voorwaarde voor economische groei.
• Bij economische ontwikkeling moet gebruik worden gemaakt van de strategische
positie in de Randstad en de uitstraling van Schiphol met betrekking tot
internationaal georiënteerde bedrijven in de kantorensector.
• Binnen de Oude Rijnzone wordt gestreefd naar een verbetering van de ruimtelijke
kwaliteit, onder meer door het herschikken van bestaande functies.
• De Oude Rijnzone fungeert als opvanglocatie waar ruimte moet worden geboden
aan woon- en werklocaties waarvoor elders in de Rijnstreek geen plaats is. Dit geldt
ook voor milieuhinderlijke bedrijvigheid uit de gehele Rijnstreek. Deze
milieuhinderlijke bedrijvigheid zou geconcentreerd kunnen worden op specifiek
aangewezen locaties.

Vastgesteld kan worden dat er een belangrijk verschil is tussen het streekplan en de
uitwerkingen daarvan in visies voor de regio (zie bijlage 2). Dit verschil komt erop neer
dat de rode contouren uit het streekplan minder strikt worden gehanteerd.

2.7 Conclusie
Trends en ontwikkelingen op het gebied van bedrijfsmobiliteit, economie, ruimte en
infrastructuur zijn van invloed op de economische structuur van een regio. Door deze
trends en ontwikkelingen kan de economische structuur in de loop der tijd veranderen.

Tabel 2.7 Differentiatie sectoren per gemeente in de Oude Rijnzone
Sectoren Economische
ontwikkeling
Beleid Mobiliteit Totaal
Landbouw en visserij - 0 - -
Industrie en delfstofwinning + 0 - 0
Bouwnijverheid - 0 0 0
Handel 0 + + +
Horeca + 0 + +
Vervoer opslag en communicatie - 0 + 0
Financiële instellingen 0 0 - 0
Zakelijke dienstverlening 0 + + +
Openbaar bestuur 0 0 + 0
Onderwijs 0 + 0 0
Gezondheids- en welzijnszorg + + 0 +
Overige dienstverlening 0 0 + 0







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 11 - 7 mei 2004

Zo zal naar verwachting de economische structuur van de Oude Rijnzone in de
komende jaren verder verdienstelijken, terwijl het aandeel van de landbouw en de
bouwnijverheid verder zal afnemen. Met name de gezondheids- en welzijnszorg lijkt zich
te ontwikkelen tot een belangrijk economisch cluster, geconcentreerd in en rondom
Leiden. Gezien de werkgelegenheidsontwikkelingen in deze sector en het stimulerende
beleid ten aanzien van deze sector mag verwacht worden dat het belang in de komende
jaren verder zal toenemen. De sterke vertegenwoordiging van de transport en distributie
sector (handel en vervoer, opslag en communicatie) en de investeringen in verbetering
van de infrastructuur in de regio, alsmede het beleidsvoornemen om bestaande
economische clusters te versterken maken dat verwacht mag worden dat het aandeel
van de transport en distributiesector in de economische structuur van de Oude Rijnzone
toe zal nemen.







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 12 - 7 mei 2004
3 VRAAG EN AANBOD
3.1 Inleiding
De veranderingen in de economische structuur van de Oude Rijnzone zullen leiden tot
veranderende eisen van bedrijven aan hun vestigingslocatie. De hoofddoelstelling van
de werkvisie Oude Rijnzone is om aan te geven wat de ruimtebehoefte van werkfuncties
in het gebied is. Deze behoefte dient daarom zowel kwantitatief als kwalitatief bepaald
te worden en geconfronteerd te worden met het aanbod.

Op basis van een analyse van de relevante beleidsdocumenten is in bijlage 6 de vraag
naar en aanbod van bedrijventerreinen en kantorenlocaties in kaart gebracht. Hieruit
blijkt dat de voorraad werklocaties in de regio onvoldoende is om op termijn aan de
vraag te kunnen voldoen. Dit geldt met name voor bedrijventerreinen en in mindere
mate voor kantorenlocaties. Op basis van deze gegevens kunnen geen eenduidige
conclusies getrokken worden omtrent de omvang van het tekort aan werklocaties in de
Oude Rijnzone. Hieraan liggen de volgende oorzaken ten grondslag:
• er zijn verschillen tussen de verschillende studies in beschouwd gebied;
• er zijn verschillen in de definities van vraag en aanbod;
• er zijn verschillen in beschouwde periode.

Om een eenduidig beeld te krijgen van de vraag naar en het aanbod van
bedrijventerreinen en kantorenlocaties in de Oude Rijnzone wordt in dit hoofdstuk de
vraag-aanbod situatie voor deze regio in kaart gebracht.

3.2 Vraaganalyse
In de vraag analyse worden twee vragen beantwoord.
• Hoeveel hectare bedrijventerrein/m² kantorenlocatie wordt in de toekomst gevraagd
met ander woorden wat is de toekomstige kwantitatieve vraag naar werklocaties ?
• Wat zijn de vestigingseisen van de toekomstige ondernemers met andere woorden
wat is de kwalitatieve vraag naar werklocaties ?

Kwantitatieve vraag
Op basis van een analyse van bestaande vraagramingen gecombineerd met een
opgave van de gemeenten, wordt de vraag naar bedrijventerreinen voor de Oude
Rijnzone geschat op gemiddeld 13,5 hectare per jaar, terwijl de vraag naar
kantorenlocaties geschat wordt op 28.194 m² BVO per jaar (zie tabel 3.1). Voor de
periode tot 2015 komt dit neer op 162 ha bedrijventerrein en 338.328 m² BVO voor
kantoren.

Ten opzichte van eerdere studies lijkt de vraag naar bedrijventerrein voor de periode tot
2015 relatief beperkt. Dit lijkt gerechtvaardigd aangezien in 2002 de uitgifte onder het
historisch gemiddelde uitkwam
25
. Echter, de lagere uitgiftecijfers kunnen verband
houden met het tekort aan direct uitgeefbare bedrijventerreinen, met name in de
gemeenten in de Leidse regio
26
. Dit blijkt ook het feit dat wanneer nieuw aanbod op de
markt komt, het terrein snel is uitgegeven
27
. Daarnaast fungeert de Oude Rijnzone als

25
Bedrijventerreinen in Zuid-Holland 2003, Provincie Zuid-Holland, 2003
26
Bedrijventerreinen SLR/SDB: de stand van zaken, Ecorys, 2003
27
Actualisatie ruimtebehoefte bedrijventerreinen Leidse regio, Ecorys, 2003







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 13 - 7 mei 2004
opvanglocatie voor milieuhinderlijke bedrijvigheid uit de gehele Rijnstreek
28
. De
ruimtebehoefte voor dergelijke bedrijven voor het streekplangebied Zuid-Holland Oost
wordt geschat op 40 hectare
29
. Tevens is in deze raming de ijzeren voorraad buiten
beschouwing gelaten
30
. Over het algemeen wordt hiervoor een omvang van 3-5 maal de
jaarlijkse vraag gehanteerd
31
. Voor de Oude Rijnzone zou dit een additionele
ruimtebehoefte van 40,5 – 67,5 hectare en 84.582 – 140.970 m² BVO betekenen. In dit
licht bezien kan een vraag naar bedrijventerreinen in de Oude Rijnzone van 162 hectare
tot 2015 als een minimum beschouwd worden.

Tabel 3.1 Jaarlijkse vraag naar werklocaties per gemeente
Bedrijventerreinen (ha) Kantorenlocaties (m²)
Leiden 3,75* 21.960**
Rijnwoude 2,5 0
Alphen ad Rijn 5,5 6234***
Bodegraven 1,5 0
Leiderdorp 0,25 Zie Leiden**
Zoeterwoude Nihil Zie Leiden**
Totaal 13,5 28.194
* de vraag voor de gemeenten Leiden en Leiderdorp is berekend op basis van het aandeel van de gemeente Leiden
in de gemiddelde uitgifte voor de Leidse regio over de afgelopen 10 jaar vermenigvuldigt met de vraagramingen
voor de Leidse regio op 1 januari 2003.
** de vraag naar kantorenlocaties in de gemeenten Leiden, Leiderdorp en Zoeterwoude is gelijk gesteld aan de
totale vraag naar kantoren in de Leidse regio, aangezien de verwachting is dat overgrote deel van de vraag zich in
deze gemeenten zal manifesteren.
*** aangezien geen voorspellingen ten aanzien van de vraag naar kantoren in de gemeente Alphen aan den Rijn
beschikbaar zijn is de vraag gelijkgesteld aan de gemiddelde toename van het aanbod van kantoren over de jaren
1997-2001.
Bronnen: BRO, 2001, Ecorys 2003, Inbo 2003, FGH Bank 2003, Provincie Zuid-Holland, 2003 opgave gemeenten

Voor kantorenlocaties ligt de vraagraming op het historische gemiddelde over de
afgelopen 5 jaar. Gezien de huidige malaise in de kantorenmarkt in combinatie met een
relatief hoge groei over de afgelopen 5 jaar lijkt dit een optimistische inschatting van de
vraag. Ook lijken meer kantoorachtige activiteiten zich te vestigen op
bedrijventerreinen
32
. Echter, in tegenstelling tot de landelijke trend is de opname van
kantoorruimte in de provincie Zuid-Holland in de jaren 1998-2002 steeds toegenomen
33
.
Door de focus op specifieke sectoren kan met name Leiden een aantrekkelijke
vestigingslocatie blijven
34
.




28
Streekplan Zuid-Holland Oost, Provincie Zuid-Holland, 2003
29
Ruimteproblematiek milieuhinderlijke bedrijven in Zuid-Holland, BRO, 2001
30
De ijzeren voorraad een voorraad die noodzakelijk is om fluctuaties in de jaarlijkse uitgifte
van bedrijventerreinen op te vangen en ervoor te zorgen dat de voorraad aan het einde van
de planningsperiode niet op nul staat.
31
Voldoende bedrijventerreinen in de Deltametropool 2010-2030, Bureau Buiten, 2002
32
Resultaten database bedrijfsruimtegebruikers, Stec, 2002
33
Economische monitor Zuid-Holland 2003, Provincie Zuid-Holland, 2003
34
FGH Vastgoedbericht 2003, FGH Bank, 2003







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 14 - 7 mei 2004
Kwalitatieve vraag
Bij het bepalen van de vraag naar werklocaties in de Oude Rijnzone is tevens de
kwalitatieve vraag van belang. In het locatiekeuzeproces selecteren bedrijven locaties
op basis van de mate waarin deze locaties voldoen aan de specifieke locatie-eisen van
het bedrijf. Op basis van de toekomstige economische structuur van de Oude Rijnzone
(zie hoofdstuk 2) zal in de toekomst met name behoefte zijn aan goed bereikbare,
representatieve locaties met voldoende uitbreidingsruimte (zie figuur 3.2).

Figuur 3.2 Overzicht vestigingseisen naar sectoren/bedrijfsactiviteiten
Locatie-eisen Sectoren Bedrijfsactiviteiten
Internationale
bedrijven
Zakelijke
diensten
Transport
Gezondheids
zorg
Industrie
Hoofd
kantoren
R&D Distributie Fabicage
Beschikbaarheidgekwalificeerd
personeel
++ ++ + ++ + ++ ++ + +
Kwaliteit woon- en leefomgeving
++ + 0 + - ++ + - -
Representativiteit omgeving
++ + 0 + 0 ++ + 0 -
Nabijheidkennisinstellingen
+ 0 - ++ + + ++ - 0
Bereikbaarheid viadeweg
+ ++ ++ + ++ ++ + 0
Bereikbaarheid viahet spoor
- - - - + - - + - - - - + +
Bereikbaarheid viahet water
- - - - + - - + - - - - + +
Bereikbaarheid viadelucht
++ 0 + 0 0 ++ + + 0
Bereikbaarheid viaOV
+ + - + 0 + + - 0
Stimuleringsmaatregelen
++ 0 0 0 + + + 0 +
Aanbod van bedrijfslocaties
+ + 0 + 0 + + 0 0
Kosten van vastgoed
0 0 + - + - - + +
Regulering
++ - - 0 + + 0 + 0 +

++ = zeer belangrijk, + = belangrijk, 0 = neutraal, - = minder belangrijk, - - = onbelangrijk
Bron: Royal Haskoning, 2003

Uit de figuur blijkt dat de beschikbaarheid van gekwalificeerd personeel en de
bereikbaarheid via de weg belangrijke vestigingseisen zijn voor alle sectoren en
activiteiten. Terwijl dienstverlenende sectoren daarnaast belang hechten aan het
aanbod van bedrijfslocaties en de representativiteit van de omgeving, is voor distributie
en industriële sectoren een multimodale ontsluiting, de kosten van vastgoed en
regulering van meer belang. Deze vestigingsplaatsfactoren komen grotendeels overeen
met de push- en pullfactoren uit tabel 2.5. Het verschil zit voornamelijk in de
geografische schaal waarop vestigingsplaatsfactoren bepaald worden. Beschikbaarheid
gekwalificeerd personeel, stimuleringsmaatregelen en regulering verschillen meer op
nationale en regionale dan op lokale schaal.

3.3 Aanbodanalyse
Ook de aanbod analyse kent twee aspecten
- Hoeveel hectare bedrijventerrein/m² kantorenlocatie wordt tot 2015 aangeboden in
de Oude Rijnzone (kwantitatief) ?
- Wat zijn de verschillende proposities van de bedrijventerreinen (kwalitatief) ?

Kwantitatief aanbod
Het aanbod van bedrijventerreinen bestaat uit het direct uitgeefbare aanbod op
gerealiseerde bedrijventerreinen en uit harde plancapaciteit
35
. Het aanbod van
werklocaties in de Oude Rijnzone bedraagt 43,5 hectare bedrijventerrein en 216.800 m²

35
Harde plancapaciteit bestaat uit plannen voor werklocaties waarvoor reeds een door de
gemeenteraad goedgekeurd bestemmingsplan bestaat.







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 15 - 7 mei 2004
BVO kantoren (zie tabel 3.3). Naast het genoemde aanbod bestaat de zachte
plancapaciteit (zie tabel 3.4). Hiervan is het echter niet zeker dat en wanneer dit in de
toekomst tot aanbod van werklocaties zal leiden.

Tabel 3.3 Aanbod van werklocaties per gemeente per 01/01/2003
Bedrijventerreinen (ha) Kantorenlocaties (m²)
Leiden 0,9 hectare 53.800*
Rijnwoude 0,4 0
Alphen ad Rijn 32,2 66.000**
Bodegraven 10 0
Leiderdorp 0 20.000
Zoeterwoude 0 77.000
Totaal 43,5 216.800
* in overleg met de gemeente is de status van enkele zachte plannen aangepast
** gebaseerd op de nog te realiseren m² BVO in het stationsgebied volgens de IBIS enquete
Zie bijlage 3 voor een compleet overzicht van werklocaties in de Oude Rijnzone
Bron: IBIS 2002, Inbo 2003, FGH Bank 2003, provincie Zuid-Holland, 2003, opgave gemeenten

Tabel 3.4 Zachte plancapaciteit per gemeente
Bedrijventerreinen (ha)* Kantorenlocaties (m²)
Leiden 40 439.950
Rijnwoude 18 0
Alphen ad Rijn 50 Niet bekend
Bodegraven 0 0
Leiderdorp 4,5 53.500
Zoeterwoude 0 0
Totaal 112,5 493.450
* vrijkomende ruimte door herstructurering is niet in dit overzicht opgenomen
Zie bijlage 4 voor een compleet overzicht van de zachte plancapaciteit in de Oude Rijnzone
Bron: IBIS 2002, Inbo 2003, Provincie Zuid-Holland, 2003, BRO, 2001

Met name de plannen voor de gemeente Leiden zijn reeds in een vergevorderd stadium
en zullen naar alle waarschijnlijkheid voor 2015 tot nieuw aanbod leiden. Gezien de
huidige malaise op de kantorenmarkt bestaat de kans dat de plannen voor
kantorenlocaties lager uit zullen vallen dan de 439.950 m² BVO uit tabel 3.4

Kwalitatief aanbod
Om het bestaande aanbod uit te kunnen geven dient het kwalitatieve aanbod in lijn te
zijn met de eisen en wensen van ondernemers, zoals naar voren is gekomen in figuur
3.2. In figuur 3.5 zijn de belangrijkste vestigingskenmerken voor werklocaties in de Oude
Rijnzone waar nog ruimte beschikbaar is weergegeven. Wanneer gekeken wordt naar
de kwalitatieve kenmerken van het aanbod blijkt dat er weinig differentiatie in het
aanbod is. Er zijn weinig werklocaties met onderscheidende kenmerken, wellicht met
uitzondering van het Bio Science Park en Rijnhoek. De prijzen voor ruimte op
bedrijventerreinen en kantorenlocaties in de Oude Rijnzone zijn relatief hoog.












Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 16 - 7 mei 2004

Figuur 3.5 Overzicht vestigingskenmerken bedrijventerreinen/kantorenlocaties
Bereikbaarheid Kwaliteit
Uitbreidings
mogelijkheden Kosten
Nabijheid
kennisinst
Gemeente Locatie Weg Spoor Water OV
Leiden Bio Science Park
+ - - - + + + - - n/a + +
Rijnwoude Sierteeldcentrum-ITC
0 - - - - + - - 0 -
Alphen a/d Rijn Hoorn-West
+ 0 - - + + + + - - 0
Molenwetering
+ 0 - - + + + - - 0
Crown Business Centrum
+ 0 - - + + + n/a 0
De Schans 2
+ 0 - - + 0 + + - - 0
De Vork
+ 0 - - + 0 - - - - 0
Stationsomgeving
- 0 + + + + n/a 0
Bodegraven Rijnhoek
+ + - - + + + + n/a -
Zoeterwoude Meerburgpolder
+ + +
Grote Polder
+ - - - - + + +
Leiderdorp Elisabethhof
+ +
++ = zeer belangrijk, + = belangrijk, 0 = neutraal, - = minder belangrijk, - - = onbelangrijk
Bron: IBIS, 2002, Provincie Zuid-Holland, 2003, BRO 2001, bewerking Royal Haskoning 2003

3.4 Vraag en aanbod vergeleken
Confrontatie van vraag en aanbod leert dat het tekort aan bedrijventerreinen en
kantorenlocaties voor de periode tot 2015 118,5 hectare bedrijventerrein en 141.328 m²
kantoren bedraagt.

Tabel 3.6 Confrontatie vraag en aanbod
Bedrijventerreinen (ha) Kantorenlocaties (m²)
Vraag 162 338.328
Aanbod 43,5 216.800
Tekort 118,5 121.528

Wanneer de zachte plannen in de analyse worden meegenomen blijkt dat met name het
tekort aan bedrijventerreinen groot is. Zelfs wanneer alle zachte plannen gerealiseerd
zullen worden voor 2015 zal er een tekort aan bedrijventerreinen blijven bestaan in de
Oude Rijnzone, terwijl de IJzeren voorrad buiten beschouwing is gelaten. Aangezien de
zachte plannen met betrekking tot kantorenlocaties bijna driemaal het tekort
kantorenlocaties dekken, lijkt voldoende aanbod van kantorenlocaties gewaarborgd.

Ten aanzien van de kwaliteit van werklocaties is er een discrepantie tussen de
vestigingseisen van ondernemers en de vestigingskenmerken van de beschikbare
werklocaties. Dit blijkt ook uit de leegstand op bedrijventerreinen en kantorenlocaties,
ondanks het tekort aan werklocaties in de Oude Rijnzone. Er lijkt een tekort aan
hoogwaardige, representatieve werklocaties met een optimale wegontsluiting, terwijl de
kosten van werklocaties in de Oude Rijnzone op een relatief hoog niveau liggen ten
opzichte van het Zuid-Hollands gemiddelde, dat op zichzelf al tot de hoogste van
Nederland gerekend mag worden
36
.


36
Bedrijventerreinen in Zuid-Holland 2003, Provincie Zuid-Holland, 2003







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 17 - 7 mei 2004
3.5 Sterkte zwakte analyse
Op basis van de trends en ontwikkelingen, zoals beschreven in hoofdstuk 2, en de
analyse van de vraag naar en het aanbod van werklocaties in de Oude Rijnzone wordt
een overzicht gegeven van de sterkten en zwakten van de regio Oude Rijnzone.

Tabel 3.7 SWOT Oude Rijnzone
Sterkten Zwakten
Groei kennisintensieve bedrijvigheid Afname groei stuwende bedrijvigheid
Sterke groei van de werkgelegenheid Beperkte economische groei
Vertrekoverschot van bedrijven in combinatie
met afnemend startersoverschot
Centrale ligging op grens Noord- en Zuidvleugel en
ten opzichte van mainports Schiphol en haven van
Rotterdam
Groeitempo werkeloosheid relatief hoog
Externe bereikbaarheid Interne bereikbaarheid
Kwaliteit leefmilieu Ruimtetekort voor wonen en werken
Verouderde bedrijventerreinen
Kansen Bedreigingen
Sterke clusters van bedrijven in distributie, zakelijke
dienstverlening en gezondheids- en welzijnszorg
Uitstroom van bedrijven door beperkt aanbod
van ruimte voor bedrijvigheid
Beperkingen in uitbreidingsruimte
milieuhinderlijke bedrijvigheid
Benutting kennisinfrastructuur (Leiden) Vertrek van hoogopgeleiden uit de regio en
toename aandeel lageropgeleiden
Verbeteringen in infrastructuur en bereikbaarheid Toenemende congestie

Het overzicht van de belangrijkste sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen dient als
kader waarbinnen de ontwikkelingen ten aanzien van werklocaties in de Oude Rijnzone
dienen plaats te vinden.











Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 18 - 7 mei 2004
4 VISIE WERKEN IN DE OUDE RIJNZONE
4.1 Inleiding
In dit hoofdstuk gaan we in op de visie op werken in de oude Rijnzone. Centraal staat de
vraag hoe kunnen we in de Oude Rijnzone voldoende ruimte geven aan de bestaande
en toekomstige werkgelegenheid door gerichte maatregelen ten aanzien van de huidige
werklocaties.

In verschillende beleidsnotities zijn oplossingsrichtingen geformuleerd om aan het
geconstateerde tekort aan werklocaties te voldoen. Het gaat hierbij om herstructurering
van verouderde locaties, het toepassen van vormen van meervoudig ruimtegebruik,
selectiviteit en segmentering en nieuwe ontwikkelingen. In dit hoofdstuk zullen deze
oplossingsrichtingen besproken worden. Uitgangspunt vormen hierbij de trends en de
ontwikkelingen in de Oude Rijnzone (hst 2) en de resultaten van de vraag-aanbod
analyse bezien in het licht van de sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen voor de
Oude Rijnzone (hst 3). Gezien de uitkomsten van de vraag-aanbod analyse zal hierbij
de nadruk liggen op bedrijventerreinen.

4.2 Herstructurering
Veel bedrijventerreinen krijgen te maken met veroudering. Voor COROP regio Oost-
Zuid-Holland geldt dat 32% van het bruto oppervlakte aan bedrijventerreinen verouderd
is
37
. Daarom wenst de provincie voor 2007 500 hectare bedrijventerreinen te
herstructureren
38
.

Door herstructurering kan de veroudering van werklocaties tegengegaan worden, wat
gezien de veranderingen in de economische structuur van de Oude Rijnzone van groot
belang is. Ondanks het tekort aan bedrijfsruimte is er sprake van leegstand, omdat de
propositie van werklocaties niet langer aansluit op de behoefte van ondernemers. Door
herstructurering van bestaande terreinen kan een kwaliteitsverbetering gerealiseerd
worden die het terrein aantrekkelijker maakt voor ondernemers. Ook in het kader van de
transformatie van de Oude Rijnzone is deze kwaliteitsverbetering noodzakelijk. Door
herstructurering te koppelen aan de introductie van Parkmanagement kan de
gerealiseerde kwaliteitsverbetering op langere termijn gewaarborgd blijven
39
. Hierdoor
wordt verder vertrek van bedrijven naar andere locaties tegengegaan
40
. Behoud van
bedrijven door het bieden van een kwalitatief goede werklocatie is gezien het
vertrekoverschot van bedrijven uit de Oude Rijnzone, het toenemend aantal lager
opgeleiden en de afnemende regionale verankering belangrijk.

Herstructurering kan naast kwaliteitsverbetering ook ruimtewinst opleveren door
inefficiëntie in het ruimtegebruik en leegstand aan te pakken en lege vlekken op te
vullen. De provincie Zuid-Holland heeft in het streekplan aangegeven dat
herstructurering 5 tot 15 ruimtewinst op kan leveren, waarbij gestreefd wordt naar

37
Economische monitor Zuid-Holland 2003, Provincie Zuid-Holland, 2003
38
Collegeprogramma provincie Zuid-Holland 2003-2007, provincie Zuid-Holland, 2003
39
Parkmanagement; kwaliteit wint terrein, Ministerie van EZ, 2002
40
Voldoende bedrijventerreinen in de Deltametropool 2010-2030, Bureau Buiten, 2003







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 19 - 7 mei 2004
10%.
41
Uit eerdere studies blijkt echter dat de ruimtewinst bij herstructurering beperkt is
en eerder in de buurt van de 5% ligt
42
. Weinig bedrijven zijn geneigd hun strategische
reserve op te geven en bedrijven die verplaatsen om herstructurering mogelijk te maken
nemen op hun nieuwe locatie gemiddeld 30% tot 40% meer ruimte in dan op de oude
locatie
43
. Deze schuifruimte is echter wel noodzakelijk om daadwerkelijk ruimtewinst op
het te herstructureren bedrijventerrein te realiseren. De ruimtewinst op regionale schaal
is echter onzeker.

Maatregelen die wel ruimtewinst opleveren (saneren verontreinigde kavels, slopen
leegstaande panden, opruimen oude infrastructuur) gaan vaak gepaard met zeer hoge
kosten. Vanuit kostenoogpunt is het ontwikkelen van nieuwe terreinen vaak goedkoper
dan het herstructureren van bestaande terreinen. Beschikbaarheid van voldoende
financiële middelen blijkt het voornaamste probleem waarom herstructurering niet van
de grond komt. Daarom is herstructurering van bedrijventerreinen in het verleden vaak
gepaard gegaan met (gedeeltelijk) herbestemming van het bedrijventerrein. In plaats
van ruimtewinst leidt herstructurering dan tot ruimteverlies
44
. Daarnaast leidt
gedeeltelijke herbestemming van een bedrijventerrein voor bijvoorbeeld woningbouw tot
verlies van ruimte vanuit milieuoptiek. Gezien het tekort aan bedrijventerreinen en de
opgave van de Oude Rijnzone ten opzichte van milieuhinderlijke bedrijvigheid lijkt dit
niet wenselijk
45
. Uit een inventarisatie van initiatieven voor herstructurering in de Rijn- en
Bollenstreek blijkt dat een ruimtewinst van 25 hectare mogelijk is, terwijl door
transformatie 40 hectare bedrijventerrein verloren zal gaan. Per saldo zal
herstructurering in deze regio de komende jaren leiden tot een verlies aan
bedrijventerrein
46
. In bijlage 5 is een overzicht gegeven van initiatieven ten aanzien van
herstructurering in de Oude Rijnzone. Hieruit blijkt dat ruimtewinst door herstructurering
de komende jaren op regionale schaal zeer beperkt zal zijn, omdat herstructurering in
veel gevallen samengaat met transformatie. Naast de bestaande initiatieven ten aanzien
van herstructurering in de Oude Rijnzone zijn er verschillende locaties die verouderd
zijn, maar waarvoor nog geen planvormingtraject in gang is gezet (zie ook bijlage 3).

De voornaamste ruimtewinst door herstructurering op regionale schaal ligt in het feit dat
ondernemers na herstructurering meer tevreden zijn met de huidige vestigingslocatie,
waardoor op de langere termijn de ruimtebehoefte door verplaatsing van bedrijven
beperkt blijft en bedrijven behouden blijven voor de Oude Rijnzone. Zoals eerder gesteld
nemen bedrijven na verplaatsing gemiddeld 30-40% meer ruimte in beslag. Daarom
dient kwaliteitsverbetering de primaire doelstelling van herstructurering te zijn. De focus
op kwaliteitsverbetering in plaats van ruimtewinst bij herstructurering wordt door de
overheid onderschreven in de Nota Ruimte
47
.


41
Streekplan Zuid-Holland West en Streekplan Zuid-Holland Oost, provincie Zuid-Holland,
2003
42
Actualisatie ruimtebehoefte bedrijventerreinen Leidse regio; stand van zaken januari 2003,
Ecorys, 2003
43
De Brabantse herstructureringsopgave, ETIN, 2002
44
Kiezen voor innovatie en kwaliteit; bouwstenen voor een provinciaal-economische visie,
NEI/ZOA, 2000
45
Ruimteproblematiek milieuhinderlijke bedrijven in Zuid-Holland, BRO, 2001
46
Uitvoeringsplan duurzame herstructurering bedrijventerreinen Rijn- en Bollenstreek, REO
Rijn- en Bollenstreek, 2003
47
Nota Ruimte; ruimte voor ontwikkeling, 2004







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 20 - 7 mei 2004
Uiteindelijk is herstructurering maatwerk per terrein waarbij de mogelijkheden voor
kwaliteitsverbetering en ruimtewinst per terrein bekeken moeten worden. Knelpunten op
het gebied van ruimtegebruik, uitstraling, ontsluiting en milieuhygiëne verschillen per
terrein en dienen daarom op terreinniveau aangepakt te worden. Algemeen kan gesteld
worden dat de te behalen ruimtewinst voor individuele terreinen afhankelijk is van de
doelstelling en het ambitieniveau van herstructurering. Ten aanzien van de ambities
voor herstructurering kunnen de volgende niveaus onderscheiden worden
48
:
• face lift: een fysieke opknapbeurt;
• revitalisering: een integrale verbetering van een verouderd terrein met behoud van
bestaande economische functies;
• herprofilering: een wijzing van de doelgroepen van bestaande bedrijventerreinen,
waardoor uitplaatsing van bedrijven noodzakelijk is;
• transformatie: een ombouwing van het bedrijventerrein naar een niet-werkfunctie
(bijvoorbeeld wonen, recreatie).

Op basis van praktijkervaringen is in onderstaande figuur de mogelijke ruimtewinst voor
individuele terreinen naar doelstellingen en ambitieniveaus weergegeven.

Tabel 4.1 Mogelijke ruimtewinst door herstructurering
Kwaliteitsverbetering Ruimtewinst
Face lift 0 2
Revitalisering 2,5 5
Herprofilering 5 10
Transformatie -100 -100
Bron: Royal Haskoning 2003

Het overgrote deel van plannen ten aanzien van herstructurering hebben betrekking op
een face lift of revitalisering
49
. In combinatie met kwaliteitsverbetering als primaire
doelstelling voor herstructurering in de Oude Rijnzone zal ruimtewinst op terreinniveau
naar verwachting beperkt zijn. Herprofilering is vanwege het belang van behoud van
bestaande bedrijvigheid voor de Oude Rijnzone minder wenselijk, omdat dit gepaard
gaat met uitplaatsing van bedrijven. In een dergelijke situatie kunnen de verplaatsende
bedrijven hun gehele locatiestrategie heroverwegen. Gezien de afnemende regionale
verankering is het mogelijk dat deze bedrijven zich daarna buiten de Oude Rijnzone
zullen vestigen.

4.3 Meervoudig ruimtegebruik
Onder meervoudig ruimtegebruik wordt verstaan een optimalisatie van het bruto
vloeroppervlak in vergelijking met het grondoppervlak, toegepast op
bedrijventerreinen
50
. In veel beleidsstukken wordt meervoudig ruimtegebruik als
oplossing gezien voor het groeiende ruimtetekort voor veel functies in Nederland.
Meervoudig ruimtegebruik blijkt in de praktijk echter afhankelijk van de financiële
meerwaarde die het oplevert voor de ondernemer
51
. Gezien de relatief hoge

48
zie voor verschillende ambitieniveau’s Veroudering van bedrijventerreinen; een structuur
voor herstructurering, CPB, 2001
49
Herstructureringsopgave in de G30 gemeenten, ETIN, 2003
50
Verzameld Werk, MWD werkgroep Intensief Ruimtegebruik Bedrijventerreinen, 2002
51
Zorgvuldig ruimtegebruik en de ondernemer, BCI, 2001







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 21 - 7 mei 2004
grondprijzen in de provincie Zuid-Holland kan meervoudig ruimtegebruik ook voor
ondernemers in de Oude Rijnzone een aantrekkelijk alternatief zijn
52
.

De kansen voor meervoudig ruimtegebruik verschillen tussen sectoren. In onderstaande
tabel is de kansrijkheid van de verschillende vormen van meervoudig ruimtegebruik naar
sectoren/ bedrijfsactiviteiten weergegeven.

Tabel 4.2 Kansrijkheid meervoudig ruimtegebruik naar sectoren/bedrijfsactiviteiten
Intensivering Functieverweving 3e dimensie 4e dimensie
Zakelijke diensten + + ++ +
Transport en distributie + - - -
Gezondheids- en welzijnszorg + + + +
Industrie - - - - -
Hoofdkantoren + - ++ +
R&D + + - -
Fabicage - - - - -
++ = zeer kansrijk, + = kansrijk, - = beperkt kansrijk, - - = niet kansrijk
Bron: Royal Haskoning 2003

Uit deze tabel blijkt dat met name intensivering en benutting van de derde dimensie
kansen bieden. Deze vormen van meervoudig ruimtegebruik zijn over het algemeen
echter alleen te realiseren in geval van nieuwe ontwikkelingen of bij herstructurering. Op
bestaande bedrijventerreinen lijkt alleen intensivering mogelijk bij benutting restruimte of
bij het op de markt komen va de strategische reserve van bedrijven op het terrein
53
.
Overheden kunnen hier echter weinig invloed op uitoefenen, omdat de grond reeds in
handen is van ondernemers. Voor individuele bedrijven kan bij een gebrek aan
uitbreidingsruimte meervoudig ruimtegebruik een oplossing zijn wanneer de kosten van
verplaatsing te hoog zijn.

Bezien naar sectoren en activiteiten, bieden met name de zakelijke dienstverlening, de
gezondheids- en welzijnszorg en hoofdkantoren kansen voor meervoudig ruimtegebruik.
Wanneer tabel 4.2. vergeleken wordt met de locatie-eisen van ondernemers uit tabel 3.2
valt echter op dat voor de sectoren waarvoor de kosten van vastgoed van belang zijn in
de locatiekeuze de mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik beperkt zijn.

Bij nieuwe ontwikkelingen en herstructurering kan ruimtewinst gerealiseerd worden.
Bijvoorbeeld door efficiëntere parkeeroplossingen, door geen hoogtebeperkingen op te
leggen en door ondergrondse en gestapelde bouw in te passen. In figuur 4.3 zijn de
kansen en bedreigingen voor toepassing van de verschillende vormen van meervoudig
ruimtegebruik weergegeven.








52
Economische monitor Zuid-Holland 2003, Provincie Zuid-Holland, 2003
53
Voldoende bedrijventerreinen in de Deltametropool 2010-2020, Bureau Buiten, 2003







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 22 - 7 mei 2004
Tabel 4.3 Kansen en bedreigingen voor meervoudig ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Dimensies Kansen Bedreigingen
- Kostenbesparingen en ruimtewinst
door geschakelde bouw
- Kostenbesparingen en ruimtewinst
door gezamenlijke voorzieningen
- Hogere opbrengsten per vierkante
meter
- Verhoging ruimtelijke kwaliteit
- Aangenaam werkklimaat door
verweving van activiteiten
- Verhoging aantrekkelijkheid terrein
voor alle gebruikers
- Verhoging opbrengsten door
combinatie verschillende functies
- Ruimtewinst voor opslag door
realisatie kantoorruimte boven opslag-
of productieruimte
- Meer opties voor uitbreiding
- Verhoging ruimtelijke kwaliteit
- Verdeling van gebruikerskosten
- Oplossing bij overmatige druk door
incidentele omstandigheden
- Beperking uitbreidingsmogelijkheden
- Aantasting van eigen identiteit
- Mogelijkheden beperkt voor “bijtende”
activiteiten
- Beperkte samenwerkingsbereidheid
ondernemers
- Overlast door “bijtende” functies
- Beperkingen in bestemmingsplan
- Hogere bouwkosten
- Beperkingen in bestemmingsplan
- Problemen bij verandering
productieproces
- Overlast
- Aantasting veiligheid
INTENSIVERING
FUNCTIEVERWEVING
DERDE DIMENSIE
VIERDE DIMENSIE

Bron: Royal Haskoning 2003

Figuur 4.4 Bruikbaarheid instrumenten per dimensie
++ = zeer bruikbaar, + = bruikbaar, o = minder bruikbaar
Bron: Royal Haskoning, 2003

Door het inzetten van instrumenten door (lokale) overheden kunnen de kansen voor
meervoudig ruimtegebruik gestimuleerd worden. Dergelijke instrumenten kunnen de
meerwaarde opleveren die voor veel ondernemers de drempel vormt om over te gaan
tot meervoudig ruimtegebruik. De volgende instrumenten kunnen toegepast worden.

• Terugkoopverplichting –Ondernemers krijgen de mogelijkheid extra grond aan te
kopen voor toekomstige uitbreiding. Met behulp van een terugkoopverplichting wordt
het bedrijf verplicht de uitbreiding binnen een gestelde termijn te realiseren, anders
wordt de grond teruggekocht door de gemeente;
TERUGKOOPVERPLICHTING
GRONDPRIJSDIFFERENTIATIE
MINIMUM AANTAL WERKNEMERS PER HA
MINIMUM BEBOUWINGSPERCENTAGE
MINIMUM BOUWHOOGTE
FACILITERENDE OVERHEID
I
n
t
e
n
s
i
v
e
r
i
n
g
F
u
n
c
t
i
e
v
e
r
w
e
v
i
n
g
+
++
+
+
o
++
Instrumenten
D
e
r
d
e

d
i
m
e
n
s
i
e
o
++
o
+
o
+
o
++
+
o
++
+
V
i
e
r
d
e

d
i
m
e
n
s
i
e
o
+
o
o
o
++







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 23 - 7 mei 2004
• Grondprijsdifferentiatie – Uitgevende partijen kunnen ondernemers die meervoudig
ruimtegebruik toepassen een korting geven op de grondprijs. Een andere
mogelijkheid is het toepassen van een progressief stijgende grondprijs;
• Minimum aantal werknemers per hectare – Ondernemers moeten een minimum
aantal werknemers in dienst hebben willen zij grond kunnen kopen;
• Minimum bebouwingspercentage – Ondernemers moeten mimimaal een bepaald
percentage van de kavel benutten voor bebouwing;
• Minimum bouwhoogte – Ondernemers moeten een minimale hoogte van de
bebouwing realiseren in plaats van een maximale bouwhoogte;
• Faciliterende overheid – Optimale ondersteuning bij realisatie meervoudig
ruimtegebruik bij bedrijven door de overheid (bijvoorbeeld bij procedures).

Uit figuur 4.4 blijkt dat met name grondprijsdifferentiatie en een faciliterende overheid
meervoudig ruimtegebruik stimuleren, aangezien op deze manier de voordelen en
mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik meer bekend worden en (financiële)
meerwaarde heeft voor ondernemers.

Over de exacte ruimtewinst door meervoudig ruimtegebruik is weinig bekend
54
. Vaak
wordt er vanuit gegaan dat op bestaande bedrijventerreinen geen ruimtewinst geboekt
kan worden door middel van meervoudig ruimtegebruik. De ruimtewinst door toepassing
van meervoudig ruimtegebruik na herstructurering is reeds in de vorige paragraaf
meegenomen. Voor nieuwe bedrijventerreinen lijkt een ruimtewinst van 5-10%
mogelijk
55
, aangezien het aandeel van de sectoren zakelijke dienstverlening en
gezondheids- en welzijnszorg in de economische structuur zal toenemen. Juist voor
deze sectoren zijn enkele vormen van meervoudig ruimtegebruik kansrijk.

4.4 Selectiviteit en segmentering
Onder selectiviteit wordt verstaan dat gemeenten en regio’s keuzes maken ten aanzien
van sectoren waarvan de ruimtevraag wordt geaccommodeerd, bijvoorbeeld op basis
van een ontwikkelingsprofiel van de gemeente of regio. Toepassen van segmentering
betekent dat keuzes gemaakt moeten worden ten aanzien van het uitgeven van ruimte
voor bedrijven. Dit kan zowel op regionaal als op gemeentelijk niveau gerealiseerd
worden.

Door het toepassen van selectiviteit wordt het tekort aan ruimte voor bedrijvigheid
verkleind, doordat de ruimtevraag van bedrijven die buiten het ontwikkelingsprofiel
vallen niet langer zal worden geaccommodeerd. Op basis van de speerpunten uit het
beleid zouden de gemeenten in de Oude Rijnzone de schaarse ruimte in moeten zetten
voor het accommoderen van hoogwaardige, kennisintensieve bedrijven, de zakelijke
dienstverlening, de transport en distributie en enkele industriële sectoren die reeds sterk
vertegenwoordigd zijn in de Oude Rijnzone. Om de vraag naar bedrijventerreinen in de
Leidse regio daar waar zinvol te beperken heeft deze regio gekozen voor selectiviteit als
instrument
56
.

Strikte toepassing van het instrument van selectiviteit in de Oude Rijnzone lijkt echter
niet mogelijk, aangezien de Oude Rijnzone aangewezen is als opvanglocatie voor

54
Intensief ruimtegebruik bedrijventerreinen, Ministerie van EZ, 2001
55
Voldoende bedrijventerreinen in de Deltametropool 2010-2030, Bureau Buiten, 2003
56
De Leidse regio; bedrijventerreinenstrategie, BCI, 2003







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 24 - 7 mei 2004
bedrijven die elders in de Rijnstreek niet geaccommodeerd kunnen worden. Daarnaast
geldt dat locatiekeuze van ondernemers niet gestuurd kan worden. Een ondernemer
bepaalt zelf wat voor hem de ideale locatie is. Door selectiviteit te koppelen aan
segmentering is het echter wel zinvol binnen de Oude Rijnzone voorkeurslocaties te
definiëren. Dit betekent dat bedrijven niet worden geweerd, maar wel wordt getracht
bedrijven te sturen in de locatiekeuze binnen de Oude Rijnzone.

Bij segmentering worden (delen van) bedrijventerreinen aangewezen voor specifieke
sectoren en/of bedrijfsactiviteiten. Door segmentering van bedrijventerreinen kan beter
ingespeeld worden op de locatie-eisen van specifieke sectoren, waardoor het
kwalitatieve aanbod afgestemd kan worden op de kwalitatieve vraag. Gezien de
beperkte diversificatie in bedrijventerreinen in de Oude Rijnzone lijkt dit wenselijk.
Bestaande bedrijven blijven behouden voor de regio en bedrijven van elders zijn eerder
geneigd zich in de regio te vestigen. Segmentering is in eerste instantie een
oplossingsrichting om de discrepantie tussen de kwalitatieve vraag en aanbod van
bedrijventerreinen te verminderen. Ruimtewinst door segmentering kan geboekt worden
indien bedrijven gezamenlijk zaken organiseren, bijvoorbeeld door middel van een
parkmanagement-organisatie. De kans hierop is groter bij gelijksoortige bedrijven en
bedrijfsactiviteiten. In absolute termen is de ruimtewinst hierdoor zeer beperkt.

In onderstaande figuur is aangegeven hoe lokale selectiviteit binnen de Oude Rijnzone
vorm gegeven kan worden gezien de huidige economische structuur, de ontwikkelingen
in de Oude Rijnzone zoals beschreven in hoofdstuk 2 en de sterkten van de
verschillende gemeenten in de Oude Rijnzone. Dit overzicht dient niet als een dictaat
gezien te worden. Uiteindelijk zijn locatiebeslissingen van ondernemers niet of
nauwelijks af te dwingen. Dit overzicht kan gebruikt worden als sturing en toegepast
worden bij de ontwikkeling en herstructurering van werklocaties in de Oude Rijnzone.

Figuur 4.5 Lokale selectiviteit Oude Rijnzone
Bodegraven
- Transport en
distributie
-Industrie
-- Zakelijke diensten
- Milieuhinderlijke
bedrijvigheid
Alphen aan den Rijn
- Zakelijke dienstverlening
- Transport en distributie
- Internationale bedrijven
- Milieuhinderlijke
bedrijvigheid
Leiden
- Gezondheids- en
welzijnszorg
- Kennisintensieve
bedrijvigheid
- Zakelijke dienstverlening
-Internationale bedrijven
- Milieuhinderlijke
bedrijvigheid
Rijnwoude
- Industrie
- Landbouw
- Bouwnijverheid
- Lokale bedrijvigheid
Zoeterwoude
- Gemengde
bedrijvigheid
- Lokale bedrijvigheid
Leiderdorp
- Gezondheids- en
welzijnszorg
- Gemengde
bedrijvigheid
- Lokale bedrijvigheid
Bodegraven
- Transport en
distributie
-Industrie
-- Zakelijke diensten
- Milieuhinderlijke
bedrijvigheid
Alphen aan den Rijn
- Zakelijke dienstverlening
- Transport en distributie
- Internationale bedrijven
- Milieuhinderlijke
bedrijvigheid
Leiden
- Gezondheids- en
welzijnszorg
- Kennisintensieve
bedrijvigheid
- Zakelijke dienstverlening
-Internationale bedrijven
- Milieuhinderlijke
bedrijvigheid
Rijnwoude
- Industrie
- Landbouw
- Bouwnijverheid
- Lokale bedrijvigheid
Zoeterwoude
- Gemengde
bedrijvigheid
- Lokale bedrijvigheid
Leiderdorp
- Gezondheids- en
welzijnszorg
- Gemengde
bedrijvigheid
- Lokale bedrijvigheid

Bron: Royal Haskoning, 2003








Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 25 - 7 mei 2004
Momenteel is er nauwelijks sprake van segmentering van bedrijventerreinen binnen de
Oude Rijnzone, aangezien bijna alle bedrijventerreinen behoren tot de categorie
gemengde bedrijventerreinen. Segmentering zou daarom met name toegepast moeten
worden op nieuwe bedrijventerreinen. Dit betekent wel dat een grotere strategische
voorraad noodzakelijk is. Gezien het tekort aan bedrijventerreinen zou gedacht kunnen
worden aan zonering als tussenvorm waarbij delen van bedrijventerreinen bestemd
worden voor specifieke sectoren en/of activiteiten. Zonering biedt tevens mogelijkheden
bij herstructurering.

4.5 Nieuwe ontwikkelingen
Voor de gehele provincie Zuid-Holland wenst de provincie 500 hectare nieuwe
bedrijventerreinen te ontwikkelen
57
. In het kader van het knooppuntenbeleid van de
provincie Zuid-Holland dienen nieuwe ontwikkelingen bij voorkeur nabij knooppunten
van infrastructuur gerealiseerd te worden
58
.

Nieuwe ontwikkelingen zijn bij voorkeur in het gebied tussen de Oude Rijn en de
N11/A12 en niet ten noorden van de Oude Rijn vanwege de ecologische waarde van dit
gebied
59
. In de regiovisie Rijnstreek + zijn, behalve de reeds bestaande harde en zachte
plancapaciteit, de volgende locaties als zoekgebied voor (regionale) werklocaties
aangewezen:
• Gnephoek
• Bodegraven oost (Grote Weetering 2)

Voor Bodegraven oost lijkt een ontwikkeling van 20-50 hectare mogelijk, terwijl de
omvang van de Gnephoek maximaal 100 hectare bedraagt. Deze locaties komen pas in
beeld bij een tekort aan bedrijventerreinen in de Oude Rijnzone en de uiteindelijke grote
van deze locaties is afhankelijk van de omvang van het tekort. Op basis van het tekort
aan bedrijventerreinen voor de periode tot 2015 lijken deze nieuwe ontwikkelingen
noodzakelijk (zie hoofdstuk 3). Daarnaast is de bereikbaarheid van een aantal potentiële
locaties momenteel onvoldoende. Aanpassing van de infrastructuur is noodzakelijk om
in de kwalitatieve behoefte van de toekomstige economische structuur te kunnen
voldoen. Het is onzeker of de noodzakelijke infrastructurele aanpassingen voor 2015
gerealiseerd kunnen worden. Dit maakt de noodzaak voor het aanwijzen van nieuwe
locaties voor bedrijvigheid urgenter. Op lokale schaal kunnen kleinschalige nieuwe
ontwikkelingen (uitbreidingen) plaatsvinden ten behoeve van het lokale bedrijfsleven. De
mogelijke uitbreiding van het bedrijventerrein Verbreepark in Rijnwoude met 10 hectare
is hiervan een voorbeeld
60
.

4.6 Samenhang
In de voorgaande paragrafen zijn de individuele oplossingsrichtingen voor het
kwalitatieve en kwantitatieve tekort aan bedrijventerreinen besproken. Echter voor
succesvolle uitwerking moeten bovenstaande oplossingsrichtingen in samenhang
bekeken worden, zowel functioneel als geografisch.


57
Collegeprogramma provincie Zuid-Holland 2003-2007, provincie Zuid-Holland, 2003
58
Knopen leggen; van visie naar beleid, provincie Zuid-Holland, 2002
59
Regiovisie Rijnstreek+, Rijnstreekberaad, 2002
60
Structuurvisie Rijnwoude 2020, gemeente Rijnwoude, 2003







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 26 - 7 mei 2004
Functionele samenhang
Het realiseren van kwaliteitsverbetering en ruimtewinst door herstructurering,
meervoudig ruimtegebruik en segmentering is afhankelijk van voldoende schuifruimte.
Gezien het gebrek aan ruimte voor bedrijvigheid in de Oude Rijnzone zijn, zeker op de
middellange termijn, nieuwe ontwikkelingen noodzakelijk om deze schuifruimte te
creëren. Nieuwe ontwikkelingen vormen het startpunt voor kwaliteitsverbetering en
ruimtewinst en zijn daarom in het kader van de transformatievisie Oude Rijnzone een
voorwaarde om het proces in gang te zetten (zie figuur 4.6).

Meervoudig ruimtegebruik en segmentering (of zonering) zijn alleen te realiseren bij
nieuwe ontwikkelingen of na herstructurering van bestaande locaties. Ook tussen
meervoudig ruimtegebruik en segmentering bestaat een functionele samenhang. In
paragraaf 4.3 is naar voren gekomen dat de mogelijkheden voor meervoudig
ruimtegebruik verschillen tussen sectoren. Door werklocaties of delen van werklocaties
te bestemmen voor specifieke sectoren of activiteiten kunnen de instrumenten voor
stimulering van meervoudig ruimtegebruik ingezet worden. Zonder segmentering (of
zonering) is het inzetten van deze instrumenten veelal inefficiënt omdat bedrijven voor
wie meervoudig ruimtegebruik niet tot de mogelijkheden behoord belemmerd worden in
de locatiekeuze. Tevens zijn gelijksoortige sectoren en/of activiteiten eerder geneigd
gezamenlijk voorzieningen te delen wat individuele bedrijven ruimte bespaart.

Figuur 4.6 Functionele samenhang oplossingrichtingen
Nieuwe
ontwikkelingen
Herstructurering
Meervoudig
ruimtegebruik
Segmentering

Bron: Royal Haskoning, 2003

Ten aanzien van de relatie tussen meervoudig ruimtegebruik en herstructurering moet
wel bedacht worden dat herstructurering in de Oude Rijnzone primair tot doel heeft een
kwaliteitsverbetering tot stand te brengen, zodat de propositie beter aansluit op de
wensen van huidige en toekomstige gebruikers. Meervoudig ruimtegebruik en met name
intensivering kan er echter toe leiden dat de kwaliteitsverbetering beperkt blijft, doordat
het hoogwaardige karakter en de representativiteit beperkt wordt. Het is afhankelijk van
de doelgroepen van een terrein of herstructurering en meervoudig ruimtegebruik in
gecombineerd kunnen worden.

Behalve samenhang tussen de verschillende oplossingsrichtingen voor ruimte voor
werkfuncties dienen de ontwikkelingen ten aanzien van werken in samenhang bekeken
te worden met initiatieven voor wonen. Nieuwe ontwikkelingen genereren onvoldoende
financiële middelen om een kwaliteitsverbetering door herstructurering mogelijk te
maken. Steeds vaker wordt bij herstructurering een deel van de ruimte getransformeerd
tot woningen om voldoende financiële middelen te genereren. Door wonen en werken
functioneel en regionaal in samenhang te bekijken kan de beschikbare ruimte optimaal
ingezet worden ten aanzien van wonen en werken.








Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 27 - 7 mei 2004
Regionale samenhang
Om de beschreven oplossingsrichtingen succesvol te kunnen implementeren is
regionale samenwerking noodzakelijk. De verschillende initiatieven zullen in samenhang
moeten worden bekeken om het uiteindelijke doel; voldoende ruimte voor bedrijvigheid
in de Oude Rijnzone; te kunnen bereiken. Deze regionale samenhang heeft onder
andere betrekking op de onderstaande zaken.

• Noodzakelijke schuifruimte om herstructurering mogelijk te maken is niet in alle
gemeenten binnen de Oude Rijnzone aanwezig. Verplaatsing van bedrijven om
schuifruimte te creëren moet daarom op regionale schaal bekeken worden.
Gemeenten moeten bereid zijn bedrijven uit andere gemeenten op te vangen, bij
voorkeur op basis van de lokale segmentering binnen de regio.
• Financiering is de voornaamste bottleneck om herstructurering van werklocaties van
de grond te krijgen. Door regionale verevening kan deze financiering van de grond
komen. Er moet dan wel verder gekeken worden dan alleen werklocaties aangezien
ontwikkelingen van met name nieuwe bedrijventerreinen niet per definitie ruime
financiële middelen genereert.
• Wanneer instrumenten toegepast worden om herstructurering en meervoudig
ruimtegebruik mogelijk te maken is overeenstemming tussen de verschillende
gemeenten binnen de Oude Rijnzone over deze instrumenten noodzakelijk teninde
de mogelijke intergemeentelijke concurrentie te beperken. Zonder het inzetten van
instrumenten zal realisatie van meervoudig ruimtegebruik geen structureel karakter
hebben en afhankelijk zijn van de individuele ondernemer. Concrete afspraken over
prestaties zijn dan echter niet te maken.
• Segmentering dient op regionale schaal geregeld te worden. Enerzijds mag
segmentering er niet toe leiden dat bedrijven geweerd worden in een gemeente
zonder dat aan deze bedrijven een alternatieve oplossing wordt geboden. Anderzijds
mag segmentering er niet toe leiden dat bedrijven gefrustreerd worden in hun
locatiekeuze;
• Meervoudig ruimtegebruik dient met name afgedwongen te worden op die locaties
waar sectoren/bedrijfsactiviteiten zich zullen vestigen waarbij verschillende
dimensies van meervoudig ruimtegebruik kansrijk zijn.
• Werken en het omgaan met de ruimte zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Dit
impliceert dat uitsluitend de toekomstige beschikbaarheid aan voldoende ruimte voor
werklokaties (in kwalitatieve en kwantitatieve zin) bepaalt of de Oude Rijnzone de
toekomstige economische ambities ten aanzien van de economische structuur kan
waarmaken. De infrastructuur en de functie wonen spelen in dit opzicht een zeer
belangrijke faciliterende rol. De infrastructuur bepaalt immers de kansen voor
verstedelijking. Juist de verstedelijking genereert over het algemeen voldoende
middelen om “werken” mogelijk te maken, zowel bij nieuwe ontwikkelingen als voor
het herstructureren van bedrijventerreinen

Binnen de Oude Rijnzone wordt gekeken naar de mogelijkheden voor een regionale
ontwikkelingsmaatschappij. Een ROM kan een goed instrument zijn om regionale
samenwerking vorm te geven. Hierbij moet echter wel bedacht worden dat deze ROM
tot doel heeft primair de strategie ten aanzien van werken (en eventueel wonen) voor de
Oude Rijnzone tot uitvoering te brengen. Gezien de functionele samenhang tussen de
verschillende oplossingsrichtingen en het belang van regionale samenwerking (zie
figuur 4.6) is het noodzakelijk dat de regionale ontwikkelingsmaatschappij een rol krijgt
in het realiseren van deze oplossingsrichtingen (samenhang wonen-werken-
infrastructuur).







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 28 - 7 mei 2004

4.7 Conclusie
Om aan de toekomstige behoefte aan bedrijventerreinen en kantorenlocaties in de Oude
Rijnzone te kunnen voldoen zijn een aantal oplossingrichtingen mogelijk, te weten
herstructurering, meervoudig ruimtegebruik, segmentering en nieuwe ontwikkelingen.

Herstructurering van werklocaties dient met name ten doel om een kwaliteitsverbetering
te realiseren. Hierdoor kunnen werklocaties aangepast worden aan de wensen van
toekomstige gebruikers en er voor zorgen dat bestaande bedrijven behouden blijven. De
hoge kosten van herstructurering vormen een belemmering in de uitvoering. Veelal
wordt een deel van het bedrijventerreinen getransformeerd tot kantoren- of woonlocatie
om de financiële middelen voor herstructurering te genereren. Terwijl de mogelijkheden
voor ruimtewinst door herstructurering beperkt zijn, wordt door transformatie ruimte voor
bedrijven ontrokken.

De mogelijkheden voor toepassing van de verschillende dimensies van meervoudig
ruimtegebruik verschillen naar sectoren en activiteiten. Met name in de zakelijke
diensten, de gezondheids- en welzijnszorg en bij hoofdkantoren is intensivering en
benutting van de derde dimensie van ruimte kansrijk. Het inzetten van instrumenten is
noodzakelijk om de kansen voor meervoudig ruimtegebruik te realiseren.

Selectiviteit lijkt niet gepast binnen de Oude Rijnzone aangezien de regio is
aangewezen als opvanglocatie voor bedrijvigheid die elders in de Rijnstreek niet
gehuisvest kan worden. Zonering biedt wel kansen binnen de Oude Rijnzone met name
omdat de mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik op die manier vergroot worden.
Daarnaast kan door zonering beter ingespeeld worden op de specifieke wensen van
ondernemers uit bepaalde sectoren en/of bedrijfsactiviteiten waardoor de kwaliteit van
het aanbod vergroot wordt.

Het ontwikkelen van nieuwe werklocaties is een voorwaarde om bovengenoemde
oplossingsrichtingen in gang te zetten. Omdat de uitgangssituatie en mogelijkheden
voor toepassing van de verschillende oplossingsrichtingen verschillen per gemeente in
de Oude Rijnzone dienen de maatregelen bij voorkeur in samenhang en op regionale
schaal worden bekeken.







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 29 - 7 mei 2004
5 NAAR EEN UITVOERINGSPROGRAMMA

5.1 Inleiding
In dit hoofdstuk zullen we de visie, beschreven in het vorige hoofdstuk, nader uitwerken
in een aanzet tot een uitvoeringsprogramma. Om de noodzakelijke kwaliteitsverbetering
in de regio te realiseren en in de ruimtebehoefte voor de toekomstige economische
structuur te kunnen voorzien zijn concrete afspraken. Voor de verschillende
oplossingsrichtingen zal worden beschreven in hoeverre deze toegepast kunnen worden
op locaties in de Oude Rijnzone.

5.2 Herstructurering
Herstructurering van werklocaties in de Oude Rijnzone is noodzakelijk om een
kwaliteitsverbetering te realiseren, zodat bedrijven behouden blijven voor de regio en
nieuwe bedrijven zich in de Oude Rijnzone wensen te vestigen. De afgelopen jaren is
herstructurering van bedrijventerreinen achtergebleven bij de doelstellingen. Aangezien
de regio te maken heeft met een vertrekoverschot en het startersoverschot afneemt
wordt behoud van bedrijven voor de regio van steeds meer belang. Het inzetten op
herstructurering van verouderde werklocaties is daarom op korte termijn noodzakelijk.
Gezien het belang van kwaliteitsverbetering lijkt het niet verstandig op regionale schaal
een taakstelling te formuleren ten aanzien van ruimtewinst bij herstructurering. Een
taakstelling voor het aantal te herstructureren hectare bedrijventerrein lijkt meer voor de
hand te liggen. Wel dienen de mogelijkheden ten aanzien van ruimtewinst meegenomen
te worden in de planvorming voor herstructurering van individuele bedrijventerreinen.
Betere benutting van de openbare ruimte zal enige ruimtewinst op kunnen leveren.

Transformatie van bedrijventerreinen naar kantorenlocaties en woningen dient zo veel
mogelijk voorkomen te worden gezien de vraag-aanbod situatie voor zowel
bedrijventerreinen als kantorenlocaties. Transformatie naar woonlokaties moet
samengaan met de ontwikkeling van nieuwe ruimte voor bedrijven, zodat er een netto
ruimtewinst kan worden geboekt. Gezien de financiële middelen die noodzakelijk zijn
voor herstructurering is een regionale aanpak noodzakelijk. Hierbij dient eveneens de
ontwikkeling van de woonfunctie worden meegenomen. In de transformatievisie voor de
Oude Rijnzone dient naar voren te komen hoe de functionele en regionale samenhang
tussen ontwikkelingen op het gebied van wonen en werken in de Oude Rijnzone vorm
kan worden gegeven.

Bij herstructurering dienen bij voorkeur eerst die terreinen aangepakt te worden die niet
meer voldoen aan de eisen van de gevestigde ondernemers. Hierdoor kan op korte
termijn ruimte bespaard worden doordat panden die leegstaan opnieuw benut worden.
Op lange termijn kan de ruimtevraag beperkt worden doordat zittende ondernemers
minder snel verhuizen door de kwaliteitsverbetering op de huidige locatie.
Leegstandpercentages vormen in dit verband een goede indicator voor
bedrijventerreinen die niet meer aan de eisen van ondernemers voldoen.

Voor alle te herstructureren bedrijventerreinen geldt dat bekeken dient te worden in
hoeverre parkmanagement bij kan dragen aan behoud van de gerealiseerde kwaliteit op
de langere termijn








Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 30 - 7 mei 2004
5.3 Meervoudig ruimtegebruik
Meervoudig ruimtegebruik is met name kansrijk in de sectoren zakelijke diensten en
gezondheids- en welzijnszorg en bij hoofdkantoren. Deze sectoren zullen met name
gevestigd zijn op werklocaties in de gemeenten Alphen aan den Rijn en Leiden. Bij de
ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen en de herstructurering van bestaande
bedrijventerreinen in deze gemeenten dienen de mogelijkheden voor meervoudig
ruimtegebruik benut te worden. Voor de overige sectoren dienen de mogelijkheden voor
meervoudig ruimtegebruik op individuele basis bekeken te worden.

Het toepassen van meervoudig ruimtegebruik dient niet opgelegd te worden aan
ondernemers, omdat dit bedrijven die zich in de Oude Rijnzone willen vestigen wellicht
kan afschrikken. Door het inzetten van bepaalde instrumenten zullen ondernemers
indirect de (financiële) meerwaarde inzien. Op het niveau van de Oude Rijnzone dienen
afspraken te worden gemaakt over het inzetten van instrumenten om meervoudig
ruimtegebruik te realiseren. Omdat niet alle gemeenten meervoudig ruimtegebruik
mogelijk is (vanwege de doelgroepen voor deze gemeenten) kan het daarbij ook gaan
om instrumenten die intergemeentelijke concurrentie voor het aantrekken van bedrijven
niet beperken, zoals grondprijsdifferentiatie en faciliterende overheid.

5.4 Segmentering
Bij de herstructurering van bestaande en de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen
dient rekening gehouden te worden met de eisen en wensen van de sectoren en/of
bedrijfsactiviteiten zoals die voor de verschillende gemeenten zijn aangewezen (zie
figuur 4.5). Bij individuele locaties dient het bereikbaarheidsprofiel een belangrijke factor
te zijn voor de segmentering of zonering. Hierbij dient echter voorop te staan dat een
locatiekeuze uiteindelijk altijd de keuze is van de ondernemer. Segmentering in de vorm
van zonering op bedrijventerreinen is van belang om meervoudig ruimtegebruik en
kwaliteitsverbetering te faciliteren.

Segmentering kan een oplossingsrichting vormen voor de ruimtebehoefte van
milieuhinderlijke bedrijvigheid. Binnen de Oude Rijnzone zijn locaties nabij Nieuwerbrug
in de gemeente Bodegraven, de Gnephoek in Alphen aan den Rijn en Oostvlietpolder in
de gemeente Leiden geschikt als vestigingslocatie voor milieuhinderlijke bedrijvigheid.
Milieuhinderlijke bedrijvigheid uit de gehele Rijnstreek moet zich op deze
bedrijventerreinen kunnen vestigen. Bij de ontwikkeling van deze bedrijventerreinen
moet rekening gehouden worden met het verstorende karakter voor de omgeving, zodat
conflicterende situaties met de omgeving in de toekomst uitblijven (zie paragraaf 2.5).

De genoemde bedrijventerreinen voor de opvang van milieuhinderlijke bedrijvigheid
wijken voor een deel af van de locaties genoemd in de rapportage “Accommodatie van
bedrijven in de hogere milieucategorieën in Zuid-Holland: Aanpak voor REO Rijn- en
Bollenstreek”, te weten Grote Polder (Zoeterwoude), Oostvlietpolder (Leiden),
Groenendijk (Rijnwoude) en Molenwetering, Rijnhaven, de Vork en Steekterweggebied
(Alphen aan den Rijn). De redenen voor het verschil met genoemde rapportage zijn als
volgt:
• Op de bestaande bedrijventerreinen uit deze lijst is nog nauwelijks ruimte
beschikbaar en zoals eerder gesteld kan door herstructurering en meervoudig
ruimtegebruik slechts beperkt ruimte gewonnen worden, zeker bij het type
milieuhinderlijke bedrijven.







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 31 - 7 mei 2004
• De ontwikkeling van kantoren op Grote Polder zal naar verwachting de vestiging
van milieuhinderlijke bedrijven op dit bedrijventerrein bemoeilijken.
• De beperkte bereikbaarheid maakt dat Groenendijk een relatief onaantrekkelijke
vestigingslocatie is voor milieuhinderlijke bedrijvigheid. Voor dergelijke bedrijven
is een goede bereikbaarheid namelijk van groot belang (zie ook figuur 3.2).
• Toepassing van de verschillende dimensies van meervoudig ruimtegebruik is
een belangrijk thema bij de ontwikkeling van het bedrijventerrein
Steekterweggebied. De mogelijkheden voor de toepassing van dimensies van
meervoudig ruimtegebruik zijn voor industriële bedrijven beperkt (zie ook figuur
4.2).

5.5 Nieuwe ontwikkelingen
Nieuwe ontwikkelingen van met name bedrijventerreinen zijn noodzakelijk om kwalitatief
en kwantitatief aan de behoefte aan werklocaties in de Oude Rijnzone te kunnen
voldoen.

De locaties die in het streekplan zijn aangegeven (zachte plancapaciteit) dienen zoveel
mogelijk gerealiseerd te worden. Voorwaarde hierbij is wel dat de ontsluiting van de
nieuw te ontwikkelen locaties voldoet aan de eisen van de toekomstige gebruikers. Op
basis van het ontsluitingsprofiel kan reeds gesteld worden dat de ontwikkeling van de
locatie Groenendijk in Rijnwoude nagenoeg niet mogelijk is, wanneer de ontsluiting van
de locatie niet wordt verbeterd. Voor de ontwikkeling van de Gnephoek is de aanleg
van de Maximabrug noodzakelijk. Binnen de gemeente Rijnwoude wordt ruimte
geboden voor verdere ontwikkeling van in pot- en containerteelt gespecialiseerde
bedrijven
61
.

5.6 Conclusie
Tegen de hierboven beschreven achtergrond en op basis van de interviews met
bestuurlijk en ambtelijk betrokkenen in de Oude Rijnzone zijn de volgende accenten
voor de werklocaties in de Oude Rijnzone naar voren gekomen. In de onderstaande
tabel is tevens aangegeven wat de mogelijke ruimtewinst kan zijn.

Bedrijventerrein
(aantal ha.)
Bestemmen
voor sectoren/
activiteiten
Maatregelen Voornaamste doel Streven
naar een
ruimtewinst
van %*
Leiden Leeuwenhoek
(70 ha)
R&D/kantoren/
Kennisintensief
Herstructureren
in combinatie
met meervoudig
ruimtegebruik
Kwaliteitsverbetering
en ruimte bieden aan
regionale, nationale
vraag
35%
62

Gemengde
bedrijventerreinen
(42 ha)
Handel/groothan
del/kleineinschal
ige produktie
Herstructureren
en zoneren
Afhankelijk van
zonering
toepassen
meervoudig
Kwaliteitsverbetering
Leegstand opheffen
en ruimte bieden aan
lokale bedrijven
0 – 2,5%

61
Structuurvisie Rijnwoude 2020, BRO, 2003
62
Ecorys; 1-1-2003







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 32 - 7 mei 2004
ruimtegebruik
Kantorenlocaties
(360.000 m2 -
530.000 m2 BVO)
Hoofdkantoren/
Marketing en
sales/Internation
ale bedrijven
Nieuwe
ontwikkelingen
inclusief
meervoudig
ruimtegebruik
Kwalitatief
hoogwaardige
vestigingslocatie
5%
Alphen ad
Rijn
Steekterweg
(20 ha)
Distributie en
productie in
combinatie met
kantorenfuncties
Functionele
clustering door
container
terminal
Nieuwe
ontwikkeling in
combinatie met
meervoudig
ruimtegebruik
Inzetten
instrumenten
voor meervoudig
ruimtegebruik
Effectief en efficiënt
omgaan met ruimte
10%
Gnephoek
(30-100 ha)
Bedrijvigheid in
combinatie met
wonen.
Transport en
distributie,
industriële en
milieuhinderlijke
bedrijvigheid
Nieuwe
ontwikkeling en
zonering om
combinatie met
wonen mogelijk
te maken
Aanleg
Maximabrug
noodzakelijk
Ruimte bieden aan
regionale
bedrijvigheid
Schuifruimte om
herstructurering
mogelijk te maken
0-2,5%
Stationslocatie
(70.000 m2 BVO)
Zakelijke
diensten
Nieuwe
ontwikkeling
inclusief
meervoudig
ruimtegebruik
Werkgelegenheid
voor midden- en
hoogopgeleiden
5%
Gemengde
bedrijventerreinen
(220 ha)
Handel/industrie/
zakelijke
diensten
Herstructureren
en zoneren
Afhankelijk van
zonering
toepassen
meervoudig
ruimtegebruik
Kwaliteitsverbetering
voor behoud
bestaande bedrijven
Leegstand opheffen
2,5-5%
Zoeterwoude Grote Polder
(41 ha)
Lokale
bedrijvigheid en
regionale
gemengde MKB
bedrijven
Revitalisering en
intensivering
ruimtegebruik
Kwaliteitsverbetering
en uitgifte deel
publieke ruimte
10%
Zoeterwoude
/ Rijnwoude
Groenendijk
(18 ha)
Zakelijke
diensten en
lichte industrie,
(wellicht
voedings-
middelencluster)
Indien voor een
andere functie
zou worden
gekozen bv
wonen is aantal
ha compensatie
noodzakelijk
Bereikbaarheid laat
werkfunctie niet goed
toe
0% indien
getransfor-
meerd
wordt
Leiderdorp A4/W4 zone
(4,5 ha.)
Hoogwaardige
bedrijvigheid
Nieuwe
ontwikkeling in
Realisatie kwalitatief
hoogwaardige
10%







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 33 - 7 mei 2004
combinatie met
meervoudig
ruimtegebruik
vestigingslocatie
Gemengde
bedrijventerreinen
(24 ha)
Gezondheids-
en welzijnszorg,
gemengde
bedrijvigheid
Herstructurering Kwaliteitsverbetering
voor behoud van
bestaande bedrijven
0-2,5%
Bodegraven Rijnhoek
(10 ha)
Zakelijke
diensten en
lichte industrie
Nieuwe
ontwikkeling en
zonering
-
Bodegraven oost
(20-50 hectare)
Handel en
groothandel in
combinatie met
kantoorfuncties
Nieuwe
ontwikkeling
door uitbreiding
Grote Wetering
Uitbreidingsruimte
voor regionale
bedrijvigheid
0-5%
Nieuwerbrug
(8 ha)
Milieuhinderlijke
bedrijvigheid
Vrachtwagen-
parkeren
Nieuwe
ontwikkeling
Uitplaatsingslocatie
voor regionale
milieuhinderlijke
bedrijvigheid
0%
* ruimtewinst op nieuwe bedrijventerreinen is denkbeeldig en gaat om de vergelijking tussen een
situatie waarin wel of niet wordt ingezet op meervoudig ruimtegebruik bij de ontwikkeling van de
locatie.







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 1 - 7 mei 2004







BIJLAGE 1
Gesprekspartners







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 2 - 7 mei 2004
In het kader van de werkvisie Oude Rijnzone is gesproken met de volgende personen

Naam Functie Organisatie
Dhr. B. Wienbelt Wethouder Gemeente Alphen aan den Rijn
Dhr. A.J. Borgdorff Burgemeester Gemeente Bodegraven
Dhr. R. Brussee Beleidsmedewerker Ruimtelijke Ordening Gemeente Bodegraven
Dhr. A.C. Geertsema Wethouder Gemeente Leiden
Dhr. J. van Doggenaar Beleidsmedewerker Economische Zaken Gemeente Leiden
Dhr. J.M.M. Polman Burgemeester / phd Economische Zaken Gemeente Noordwijkerhout / Leidse Regio
Dhr. F.J.A. Uljee Wethouder Gemeente Rijnwoude
Mevr. M.H.J.C. Ates-Snijdewind Wethouder Gemeente Zoeterwoude
Mevr. M. van der Broek Beleidsmedewerker Economische Zaken Gemeente Zoeterwoude
Dhr P. Meijer Adjunct-secretaris Kamer van Koophandel Rijnland
Dhr. B.J.G Schuttenbelt Adjunct-secretaris Kamer van Koophandel Rijnland
Dhr. D.C.A. Doeze Jager Beleidsmedewerker Ministerie van Economische Zaken
Dhr. J. Bongers Hoofd regio zuid-west Ministerie van Economische Zaken
Dhr. L.G. de Klerk Hoofd projectleider Decor Provincie Zuid-Holland
Dhr. J.M. Schrijnen Hoofd Directie Ruimte en Mobiliteit Provincie Zuid-Holland
Dhr A.W.A. Reede Teammanager Provincie Zuid-Holland














Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 3 - 7 mei 2004







BIJLAGE 2
Beleidsvisies







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 4 - 7 mei 2004
In onderstaande matrix wordt het beleid ten aanzien van economie, ruimte en infrastructuur weergegeven.

Economie Ruimte Infrastructuur
Collegeprogram
ma Provincie
Zuid-Holland
2003-2007
- Ontwikkeling duurzame en vitale
economie die voldoende werk en
inkomen biedt aan Zuid-Holland
- Stimuleren kennisintensieve
bedrijvigheid en kenniseconomie
- Verminderen kwalitatieve en
kwantitatieve discrepantie vraag en
aanbod arbeid
- Stimuleren toerisme en recreatie
- Herstructurering 500 ha bedrijventerreinen
- 500 ha nieuwe ontwikkelingen van
bedrijventerreinen
- Balans tussen stad en land

- Beter benutten van de bestaande
infrastructuur
- Ontwikkelen van nieuwe vervoersconcepten,
waaronder Rijn-Gouwelijn
- Completeren en verbeteren infrastructuur,
waaronder N11 west (verbinding A4/A44)
Ontwerp
streekplannen
Zuid Holland
Oost en Zuid-
Holland West,
Provincie Zuid-
Holland
- Ruimte bieden voor vergroting
economisch draagvlak veehouderij in
Zuid-Holland oost
- Oude Rijnzone moet ruimte beiden
aan functies waarvoor elders in de
Rijnstreek geen plaats is.

- Bundeling van verstedelijking op locaties aan
of nabij belangrijke weg-, spoor- en/of
waterverbindingen
- Duidelijke grenzen ten aanzien van verdere
verstedelijking
Prioriteit voor vernieuwen, verbeteren,
herstructureren en verdichten van het stedelijk
gebied
- Ontwikkeling bij haltes Rijn-Gouwe lijn
- NS-station en overslagterminal Alphen a/d
Rijn zijn aangeduid als knooppunten voor
functies van regionaal niveau, terwijl
Bodegraven en Hazerswoude-Rijndijk sub-
regionale vestigingslocaties zijn.
- Ontwikkeling hoogwaardig regionaal
openbaar vervoernetwerk
- Terughoudend ten aanzien van verdere
ontwikkeling autowegen
Provinciaal
Economische
visie, Provincie
Zuid-Holland
- versterking provinciaal economische
structuur
- focus op regionale kennisclusters,
toerisme en hoogwaardige zakelijke
dienstverlening
- Aanzienlijke ruimtebehoefte voor
milieuhinderlijke bedrijvigheid in ZH
- bereikbaarheidsprofiel knooppunt
bepaalt deels het soort economische
activiteit dat zich daar kan vestigen.
- Benutten unieke ligging en kwaliteit van het
gebied
- Regio’s moeten bewuste keuzes maken op
basis van ontwikkelingsprofiel regio
- Beter benutten bestaande terreinen
- toepassen meervoudig ruimtegebruik
- Betere afstemming ontwikkeling en uitgifte in
de regio
- Flexibiliteit in ruimtegebruik
- Bereikbaarheid belangrijkste
vestigingsvoorwaarde
- Knooppunten van infrastructuur conditie voor
ontwikkelingen bedrijfslocaties
- Knooppunten moeten ontsloten worden via
verschillende soorten vervoer
- Completering A4-corridor, aansluiting A13 en
A16 en kortsluiting A4 en A44.







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 5 - 7 mei 2004
Regiovisie
Rijnstreek +,
Rijnstreek
beraad
- Rijnstreek niet als opvanglocatie voor
bedrijven van buiten de regio
- Herstructureren van
bedrijventerreinen
- Omslag naar kennisintensieve
sectoren
- Oude Rijnzone zoeklocatie voor
regionaal bedrijventerrein (Gnephoek)
- Vergoten ruimtelijke kwaliteit
- Verbeteren functioneren naast elkaar
gelegen functies
- Nieuwe ontwikkelingen mogelijk met Oude
Rijnzone als zoeklocatie
- Toepassen van principes van meervoudig
ruimtegebruik
- Ontwikkelen regionaal bedrijventerrein voor
opvang milieuhinderlijke bedrijvigheid
- Aanwezigheid en ontwikkeling van
infrastructuur (N11, N207, Rijn Gouwe lijn)
maakt Rijnstreek tot geschikte locatie voor
nieuwe ontwikkelingen
- Oriëntatie ontwikkelingen richting A12/N11
- Doortrekken RijnGouwelijn naar Woerden via
halte in Bodegraven
- Potentiële ontwikkelingen bij haltes
RijnGouwelijn














Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 6 - 7 mei 2004







BIJLAGE 3
Overzicht werklocaties










Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 7 - 7 mei 2004


Gemeente Werklocatie Typering beschrijving Sterke sectoren Veroudering Totale oppervlakte/
direct uitgeefbaar
Leiden De Hallen Gemengd bedrijventerrein Plannen voor
herstructurering binnen
3 jr.
4/0
De Waard Gemengd bedrijventerrein Plannen voor
herstructurering
15/0
Bio Science Park Hoogwaardig bedrijvenpark Hoogwaardige
bedrijvigheid,
medische- en
biotechnologie
Plannen voor
herstructurering
25,5/0,9
Goleauskwartrier Plannen voor
herstructurering
19,5/0
Boerhaavekwartier Plannen voor
herstructurering
6,8/0
Cronestein Gemengd bedrijventerrein Plannen voor
herstructurering binnen
3 jr.
28,7/0
Roomburg Gemengd bedrijventerrein 13/0
Lange gracht Gemengd bedrijventerrein Verouderd
bedrijventerrein
2,1/0
Tussen Rijn en Rail Gemengd bedrijventerrein 5,5/0
Stevenhof Gemengd bedrijventerrein 3/0
Merenwijk Gemengd bedrijventerrein 4,7/0
Plesmanlaan Kantorenlocatie
Leiden Centraal Kantorenlocatie
NS Station Kantorenlocatie
Kanaalpark Kantorenlocatie







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 8 - 7 mei 2004
Schipholweg Kantorenlocatie
Groenoord Kantorenlocatie
Medi Park Kantorenlocatie
Binnenstad Kantorenlocatie
Rijnwoude Hoogewaard Gemengd bedrijventerrein Plannen voor
herstructurering
30/0
Sierteeldcentrum – ITC Distributieterrein Sierteelt gelieerde
bedrijven
33,6/0,4
Rijneke Boulevard Gemengd bedrijventerrein 7,7/0
Rhijneburg Gemengd bedrijventerrein 5,2/0
Benthuizerweg Gemengd bedrijventerrein 4,3/0
De Werven Gemengd bedrijventerrein 2,2/0
Corellistraat Gemengd bedrijventerrein 1,1/0
Alphen ad Rijn Molenwetering Gemengd bedrijventerrein Nijverheid,
distributie en
dienstverlening
74,4/6,3
Rijnhaven Gemengd bedrijventerrein Handel en
reparatie, industrie
Planvorming voor
herstructurering
69,9/0
Heimanswetering Gemengd bedrijventerrein Planvorming voor
herstructurering
27/0
Hoorn-West Gemengd bedrijventerrein Nijverheid,
distributie en
dienstverlening
19,8/9,6
Crown Business Center Gemengd bedrijventerrein 4/4
De Schans 1 Gemengd bedrijventerrein Afvalverwerking,
handel en reparatie,
gronddepot
6,3/0
De Schans 2 Gemengd bedrijventerrein Nijverheid en
groothandel
12,2/11,8
De Vork Gemengd bedrijventerrein Industriële bedrijven 8,5/0,5
Gnephoek Gemengd bedrijventerrein 9,6/0







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 9 - 7 mei 2004
Stationsomgeving Kantorenlocatie 66.000 m² BVO
Bodegraven Broekvelden Gemengd bedrijventerrein Plannen voor
herstructurering binnen
3 jr.
26,4/0
Groote Weetering Gemengd bedrijventerrein 15/0
Rijnhoek Gemengd bedrijventerrein 10/10
Dammenkant Gemengd bedrijventerrein 1,5/0
Dronenhoek Gemengd bedrijventerrein Verouderd
bedrijventerrein
7/0
Noord Gemengd bedrijventerrein 2/0
Zoeterwoude Grote Polder Gemengd bedrijventerrein Detailhandel is niet
toegestaan
Plannen voor
herstructurering
41,1/0
Keer Weer Gemengd bedrijventerrein Verouderd
bedrijventerrein
1,8/0
Oosthoek Gemengd bedrijventerrein Verouderd
bedrijventerrein
9,8/0
Heineken Solitair terrein 42/0
Meerburgpolder Kantorenlocatie 65.000 m² BVO
Grote Polder Kantorenlocatie 12.000 m² BVO
Leiderdorp Achthovenerpolder Gemengd bedrijventerrein 6/0
Baanderij Gemengd bedrijventerrein Wordt momenteel
geherstructureerd
16/0
Van de Valk/Boumanweg Gemengd bedrijventerrein Wordt momenteel
geherstructureerd
1,6/0
Elisabethhof Kantorenlocatie 20.000 m² BVO
Bronnen: Provincie Zuid-Holland, 2003; IBIS, 2002; BRO, 2001; Ecorys, 2003: bewerking Royal Haskoning
Gegevens uit genoemde bronnen zijn geverifieerd bij gemeenten en waar nodig aangepast










Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 10 - 7 mei 2004







BIJLAGE 4
Zachte plancapaciteit










Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 11 - 7 mei 2004


Gemeente Werklocatie Typering beschrijving Totale oppervlakte/
direct uitgeefbaar
Leiden Oostvlietpolder Bedrijventerrein 40 hectare
Leiden Centraal Kantorenlocatie 45.000 m² BVO
Leeuwenhoek Kantorenlocatie 270.000 m² BVO
A4-knooppunt Kantorenlocatie 7.000 m² BVO
Lammenschans Kantorenlocatie 75.000 m² BVO
De Vink Kantorenlocatie 5.000 m² BVO
Groenoordhallen Kantorenlocatie 30.000 m² BVO
Roomburg Kantorenlocatie 20.000 m² BVO
Noordmanterrein Kantorenlocatie 2.000 m² BVO
Snooker Kantorenlocatie 2.000 m² BVO
Tweelingstraat kantorenlocatie 3.750 m² BVO
Rijnwoude Groenendijk bedrijventerrein 18 hectare
Alphen ad Rijn Steekterweggebied Bedrijventerrein 20 hectare
Gnephoek Bedrijventerrein 30 hectare
Bodegraven
Zoeterwoude
Leiderdorp A4-W4-zone Bedrijventerrein 4,5 hectare
Vierzicht Kantorenlocatie 25.000 m² BVO
Bospoort Kantorenlocatie 13.000 m² BVO
Overige locaties Kantorenlocatie 15.500 m² BVO
Bronnen: Provincie Zuid-Holland, 2003; Inbo, 2003; IBIS, 2002; BRO, 2001; Ecorys, 2003: bewerking Royal Haskoning











Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 12 - 7 mei 2004





BIJLAGE 5
Herstructureringsopgave










Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 13 - 7 mei 2004


Gemeente Werklocatie Omvang* Type herstructurering Ruimtewinst
Leiden De Waard 20 ha Revitalisering of
transformatie
-20 tot 2 ha
Groenoordhallen 25 ha Herprofilering, inclusief
gedeeltelijke
transformatie
Nihil
Cronestein 22 ha Nog geen keuze gemaakt -22 tot 2,2 ha
Leeuwenhoek 42 ha +/- 15 ha
Lange Gracht 7 ha Transformatie - 7 ha
Rijnwoude Hoogewaard 70 ha Revitaliseren of
herprofileren
Maximaal 7 ha
Alphen ad Rijn Heimanswetering 33 ha Revitalisering Maximaal 2 ha
Rijnhaven-Oost 20 ha Revitalisering Maximaal 1 ha
Bodegraven Dronenhoek 7 ha Transformatie - 7 ha
Broekvelden 26,4 Planvorming Niet bekend
Zoeterwoude Grote Polder 60 ha Revitaliseren en
herprofileren
Maximaal 6 hectare
Leiderdorp Baanderij fase 2 15 ha Onbekend Niet bekend
Achthovenpolder 6 ha Revitaliseren Maximaal 0,3 ha
* Er is een verschil tussen de omvang uit bijlage 2 en 4. Omdat er geen duidelijkheid is over verschil in definitie, gedeeltelijke herstructurering e.d. is de omvang uit de originele
bronnen aangehouden.
Bronnen: Oranjewoud, 2003, gemeente Bodegraven, 2003, gemeente Leiden, 2003, bewerking Royal Haskoning











Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 14 - 7 mei 2004





BIJLAGE 6
Vraag en aanbod







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 15 - 7 mei 2004

Bron Vraag Aanbod Tekort
Ontwerp streekplan Zuid-Holland west,
Provincie Zuid-Holland
Vraag naar bedrijventerreinen in
streekplangebied Zuid-Holland West in periode
2000 tot 2015 250 en tot 2020 330 hectare
netto.
Het aanbod in streekplangebied Zuid-Holland
West voor de periode tot 2015 bedraagt 150
en tot 2020 195 hectare
Tot 2015: 100 hectare netto
Ontwerp streekplan Zuid-Holland oost,
Provincie Zuid-Holland
Geen kwantificering Geen kwantificering Niet bekend
Provinciaal Economische visie, Provincie
Zuid-Holland
Vraag naar bedrijventerreinen in de provincie
Zuid-Holland 1998-2020 3400-4030 hectare
netto (inclusief ijzeren voorraad)
Het aanbod van bedrijventerreinen in de
provincie Zuid-Holland voor de periode tot
2020 bedraagt 1420 hectare
Tot 2020: 1980-2610 hectare
netto
Regiovisie Rijnstreek +, Rijnstreekberaad Vraag naar bedrijventerreinen in de Rijnstreek
(inclusief Bodegraven) voor periode 2000 tot
2015 bedraagt 185-200 hectare netto
Aanbod voor Rijnstreek +(inclusief
Bodegraven) bedraagt 83,5 hectare netto.
Daarnaast plannen voor 37 hectare netto
buiten contour
Tot 2015: 101,5 – 116.5 (-37)
hectare netto
Bedrijventerreinen strategie Alphense
regio, BRO
Totale vraag voor Alphense regio in de periode
2000 tot 2010 bedraagt 110-135 ha.
Ruimtevraag voor Alphen en omgeving 70-80
hectare, Rijnwoude / Boskoop 20-25 hectare en
Bodegraven 15 hectare (exclusief ijzeren
voorraad).
Aanbod van bedrijventerreinen in Alphense
regio per 1 januari 2000 75 hectare. Aanbod
medio 2001 13 hectare direct uitgeefbaar, 20
hectare harde plannen, 101 hectare zachte
plannen.
Van 2000- 2010 tekort van 35-
60 hectare, exclusief zachte
plannen
Actualisatie ruimtebehoefte
bedrijventerreinen Leidse regio, Ecorys
Vraag naar bedrijventerreinen in Leidse regio
voor periode 2003 tot 2020 bedraagt 156
hectare netto
Het totale aanbod van bedrijventerreinen in de
Leidse regio per 1 januari 2003 bedraagt 65,5
hectare netto waarvan 55 hectare zachte
plancapaciteit
Tot 2020 tekort van 145,5
hectare, exclusief zachte
plannen
Kantorennota Leidse regio, Inbo Totale vraag naar kantoren voor Leidse regio in
periode 2002-2015 bedraagt 307.500 m²
Aanbod 26.000 m² per 1 januari 2002,
toekomstig aanbod tot 2015 513.800 m²
Overschot aan kantoorruimte
206.300 m².
Bedrijfslocatiemonitor regionale
verkenningen 2010-2020, CPB
Vraag naar bedrijventerreinen/ kantorenlocaties
in COROP regio Oost Zuid-Holland voor periode
1998-2010 bedraagt 120-330 ha, respectievelijk
70.000-110.000 m² BVO en voor de periode tot
Aanbod van bedrijventerreinen/
kantorenlocaties in COROP regio Oost Zuid-
Holland voor periode 1998-2010 bedraagt 120
ha, respectievelijk 60.000 m² BVO en voor de
Tekort bedrijventerreinen tot
2010 0-210 ha, kantoren
10.000-50.000 m² BVO. Tot
2020 50-390 ha







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 16 - 7 mei 2004
2020 170-510 ha, respectievelijk 120.000-
230.000 m² BVO
periode tot 2020 120 ha, respectievelijk
120.000 m² BVO
bedrijventerreinen en 0-110.000
m² BVO kantoren
Bedrijfslocatiemonitor regionale
verkenningen 2010-2020, CPB
Vraag naar bedrijventerreinen/ kantorenlocaties
in COROP regio Leiden en Bollenstreek voor
periode 1998-2010 bedraagt 40-110 ha,
respectievelijk 170.000-250.000 m² BVO en voor
de periode tot 2020 60-170 ha, respectievelijk
280.000-550.000 m² BVO
Aanbod van bedrijventerreinen/
kantorenlocaties in COROP regio Leiden en
Bollenstreek voor periode 1998-2010 bedraagt
90 ha, respectievelijk 70.000 m² BVO en voor
de periode tot 2020 90 ha, respectievelijk
70.000 m² BVO
Tekort bedrijventerreinen tot
2010 –50-20 ha, kantoren
100.000-180.000 m² BVO. Tot
2020 –30-80 ha
bedrijventerreinen en 210.000-
480.000 m² BVO kantoren
Voldoende bedrijventerreinen in de
Deltametropool, Bureau Buiten
Vraag van 2010 tot 2020 bedraagt 612 hectare
netto voor Deltametropool west
Aanbod van 2010 tot 2020 bedraagt 97
hectare netto voor Deltametropool west
Tussen 2010 en 2020 tekort 515
hectare bedrijventerrein








Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 17 - 7 mei 2004





BIJLAGE 7
Parameters







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 18 - 7 mei 2004

Categorie* Beschrijving effecten kwantitatief Bron
H/MR Gemiddelde ruimtewinst op bedrijventerreinen na herstructurering bedraagt
circa 5%
Actualisatie ruimtebehoefte Leidse regio,
Ecorys, 2003 pp. 11
H/MR Door herstructurering is een ruimtewinst van 5 tot 15 procent mogelijk Streekplan Zuid-Holland oost pp. 29
H/S Bedrijven die verplaatsen nemen op hun nieuwe locatie gemiddeld 30% tot
40% meer ruimte in beslag dan op de oude locatie
Brabantse herstructureringsopgave,
ETIN, pp 30
H/MR Ruimtewinst bij herstructurering 2-10% Voldoende bedrijventerreinen in de
Deltametropool, Bureau Buiten, 2003, pp
67
MR Voorbeeld Voorburg-Sijtwende: bouwprogramma van 27 ha op een
oppervlakte van 22 ha; winst 5 ha door dubbel grondgebruik
Economische effecten van mvr, TNO-
inro, pp 27
H Ondernemers vinden dat zij de ruimte optimaal benutten maar er is winst te
behalen. Meer dan 75% van de bedrijfsactiviteiten wordt uitgevoerd in een
laag; 3% van de gebouwen is hoger dan twee lagen. In 60% van de
gevallen kunnen extra bouwlagen worden gerealiseerd.
Zorgvuldig ruimtegebruik en de
Ondernemer, Buck pp 68
H Van de kavels wordt gemiddeld de helft bebouwd. Dit lijkt weinig echter 6%
wordt niet gebruikt, 15% voor parkeren. In 60% van de gevallen kan
horizontaal worden uitgebreid
Zorgvuldig ruimtegebruik en de
Ondernemer, Buck pp 68
MR Bundelen van voorzieningen als vergaderaccomodaties, sport ed is
mogelijk in 30% van de ondernemers. Gezamenlijke parkeer voorzieningen
in 52% Gezamenlijke opslkag in 47% van de gevallen van de
distributiebedrijven en 52% van de zware productiebedrijven.
Zorgvuldig ruimtegebruik en de
Ondernemer, Buck pp 68
MR De schaalvoordelen blijken erg belangrijk. De meest ruimte-intensieve
variant bij een hal van 10.000 m2 kost zo’n 800,- per m2, terwijl de
goedkoopste variant, maar minst ruimte-intensieve variant bij een hal van
1000 m2 zo’n 720,- per m2. De relatieve meerkosten van ruimte-intensieve
maatregelen nemen bij grotere bedrijfshallen af,
De kostencomponent van intensief
ruimtegebruik op
Bedrijventerreinen, Inbo, pp 9
MR Bij een grondprijs van 100,- is een conventionele bedrijfshal niet meer de
goedkoopste optie. Een tweelaagse hal op het maaiveld met
parkeergelegenheid op het maaiveld is rond de
De kostencomponent van intensief
ruimtegebruik op
Bedrijventerreinen, Inbo, pp 9







Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 19 - 7 mei 2004
10% goedkoper dan een conventionele hal. Bij een hal van 10.000 m2 bvo
is een
drielaagse hal ook goedkoper dan een conventioneel gebouw. Bij een
grondprijs van 200,- is tweelaagse bouw op het maaiveld altijd de
goedkoopste optie, gevolgd door drie lagen bij 4000 en 10.000 m2 en
conventioneel bij 1000 m2.
MR De ruimtewinst varieert per verschijningsvorm en grootte van een pand. Bij
een groot bedrijfspand van 10.000 m2 bvo kan de besparing oplopen tot
63%. Alleen het toepassen van parkeergelegenheid op het dak levert al
10% ruimtebesparing op. De meeste ruimtewinst wordt behaald door een
onderkelderd bedrijfspand van drie lagen.
De kostencomponent van intensief
ruimtegebruik op
Bedrijventerreinen, Inbo, pp 11
MR De verschijningsvorm die gemiddeld de hoogste residuele grondwaarden
oplevert, is een tweelaags bedrijfsgebouw met parkeergelegenheid op het
maaiveld.
De kostencomponent van intensief
ruimtegebruik op
Bedrijventerreinen, Inbo, pp 13
MR Door intensivering is bij het ontwikkelen van nieuwe bedrijventerreinen een
winst te boeken van 5-10%
Voldoende bedrijventerreinen in de
Deltametropool, Bureau Buiten, 2003, pp
67
N/S De markt voor bedrijfsrelocaties wordt gekenmerkt door een hoge mate van
regionale segmentering; 60 % van de bedrijfsrelocaties vindt plaats binnen
de gemeentegrens; 75% binnen de kamerdistrict grenzen
BLM opzet en recente aanpassingen pp
73
H 20 to 25 % van een bedrijventerrein bestaat uit openbare ruimte. De kosten
voor herstructurering van de openbare ruimte bedragen tussen de 200.000
en 250.000 Euro per hectare
Brabantse herstructureringsopgave,
ETIN, pp 45
H Indien ook rekening wordt gehouden met de kosten voor bodemsanering,
verwerving, externe ontsluiting bedragen de kosten 500.000 Euro




(H = herstructurering, MR = meervoudig ruimtegebruik, MB = milieubelastende bedrijvigheid, N = nieuwe ontwikkelingen S=segmentering)









Oude Rijnzone 9M9322.A0/R001/MBLOK/
Definitief rapport - 20 - 7 mei 2004
Categorie* Beschrijving effecten kwalitatief Bron
H/MR De hoge grondprijzen en hoge dichtheden zullen de inpassing van
infrastructuur economisch en technisch moeilijker maken. De
congestiekans neemt toe, de gemiddelde snelheid neemt af
Economische
effecten van mvr,
TNO-inro,pp10
H/MR Het effect dat mvr beoogd komt er in economische zin opneer dat men een
groter deel van de verdiencapaciteit benut
Economische
effecten van mvr,
TNO-inro,pp19
Door economische activiteiten te concentreren wordt de economische
kracht en uitsraling behouden terwijl in de regio de functies, wonen, natuur
en recreatie geen hinder ondervinden
Economische
effecten van mvr,
TNO-inro,pp29
N Nieuwe terreinen vullen zich grotendeels met bestaande bedrijven en
slechts voor een klein deel met nieuwe bedrijven
Rapport MDW-
werkgroep Intensief
ruimtegebruik pp 13
N/H Op de bestaande bedrijventerreinen (te herstructureren) komen nauwelijks
nieuwe bedrijven terug, waardoor ze kwetsbaar worden voor veroudering
en de economische vitaliteit afneemt
Rapport MDW-
werkgroep Intensief
ruimtegebruik pp 13
N/MR Door verdienstelijking van onze economie en ontwikkelingen binnen de
industrie vindt in toenemende mate meer en andersoortige bedrijvigheid
plaats in katooromgevingen en in schone bedrijfsruimten. Het op
beperktere oppervlakten schakelen of stapelen van bedrijfsactiviteiten
wordt hierdoor eenvoudiger
Rapport MDW-
werkgroep Intensief
ruimtegebruik pp 14
N/MR Bepaalde vormen van intensief ruimtegebruik bij bedrijfsgebouwen zijn
kansrijk. Vanwege dat er ruimte bespaard wordt en omdat er economische
voordelen zijn. Deze voordelen worden groter naarmate de huur- en de
grondprijs hoger zijn, zoals op de beste locaties in de Randstad. Met name
bij grote bedrijfspanden kunnen de investeringskosten beperkt blijven. Voor
kleine bedrijfshallen zijn maatregelen voor intensief ruimtegebruik per
pand weinig zinvol (hoge meerkosten, weinig ruimtewinst). Hier moet
intensief ruimtegebruik met name in de vorm van verzamelgebouwen of
geschakelde gebouwen worden gezocht.
De kostencomponent
van intensief
ruimtegebruik op
Bedrijventerreinen,
Inbo, pp 15