LA OBLIGACIN DE SANEAMIENTO POR EVICCIN

I. Conceptos preliminares
a) La obligacin de saneamiento
Manuel de la Puente y Lavalle nos dice que () en su concepcin contractual estricta el
saneamiento es considerado como la obligacin del transferente de la propiedad, la posesin
o el uso de un bien de remediar al adquirente por las consecuencias de actos de terceros que
invoquen un derecho anterior a la transferencia, de vicios ocultos del bien y de actos del propio
transferente que, de acuerdo con el Derecho peruano, no permitan destinar el bien a la finalidad
para la cual fue adquirido o disminuyan su valor. 1 [el resaltado y el subrayado es nuestro]
Segn el autor, el codificador de 1984 pas de la tesis segn la cual la obligacin del enajenante es
consecuencia del deber de entrega de la cosa que transfiere a considerar que su fundamento est
en asegurar la posesin pacfica y til del bien transferido 2. En ese sentido, la responsabilidad no
se agota con la entrega del bien, sino que va ms all y le garantiza al adquirente que podr gozar
de l conforme a su destino. Esa sera, entonces, la concepcin recogida en el artculo 1485 del
Cdigo Civil cuando menciona la finalidad de la adquisicin como factor determinante de la
obligacin.
b) Fundamento
A diferencia de las otras obligaciones que impone el contrato, la obligacin de saneamiento por
eviccin no forma parte del haz de obligaciones contenidas en la relacin jurdica obligacional
creada por la celebracin de ste, sino que su fuente est en un mandato de la ley que impone
directamente al transferente para que responda por las consecuencias de la eviccin y de los vicios
ocultos que tenga su origen o existan al momento de celebrarse el contrato, independientemente
de conocer o no tal existencia. La ley busca defender el equilibrio contractual que debe existir al
momento de celebrarse el contrato y lo hace aun cuando los contratantes no hayan advertido la
existencia de la rotura de dicho equilibrio, de ah la naturaleza supletoria del artculo 1491 del
Cdigo Civil.
En estas condiciones, el verdadero y ltimo fundamento de las obligaciones de saneamiento es el
restablecimiento del equilibrio contractual roto por la ocurrencia de la eviccin, el vicio oculto de la
cosa o el hecho propio del transferente, para lo cual no se toma en consideracin su buena o mala
fe ni su culpa o dolo. En lo que al transferente se refiere se trata de una responsabilidad de
carcter objetivo.
c) Causales
El artculo 1485 del Cdigo Civil prescribe que el transferente est obligado a responder por la
eviccin, por los vicios ocultos del bien o por sus hechos propios.

1 El Contrato en general: Comentarios a la Seccin Primera del Libro VII del Cdigo Civil.
Biblioteca Para leer el Cdigo Civil Vol. XV, Segunda Parte, Tomo VI. Fondo Editorial
PUCP 1993, pp. 233.
2 Ibdem, p. 238.

En lneas generales, podemos decir que la eviccin es la privacin de un derecho por accin legal
de un tercero, que los vicios ocultos son los defectos que afectan el valor o la finalidad del bien
adquirido y que los hechos propios del transferente son aquellas conductas del transferente,
posteriores a la transferencia que producen los efectos de los vicios ocultos.
As mismo, el Cdigo Civil tambin nos dice que los fundamentos de la eviccin y los vicios ocultos
deben existir en el momento de celebrarse el contrato, mientras que en el caso de hechos propios
del transferente ello no es necesario ya que incluso pueden acontecer despus.
d) Finalidad de la adquisicin
En buena cuenta la finalidad a que se destine el bien que es materia del derecho transferido es lo
que da contenido a la responsabilidad por saneamiento del transferente. As pues, si esta finalidad
es determinada, corresponde al transferente responder porque el derecho transferido sea idneo
para que el bien pueda ser destinado a tal finalidad. Por otro lado, si la finalidad del destino del bien
es indeterminada, debe responder que el derecho transferido sea apto para que el bien pueda ser
destinado a todo aquello que sea susceptible de estar comprendido dentro de esa indeterminacin.
II. El Saneamiento por eviccin
a) Concepto
Artculo 1491.- Se debe el saneamiento por eviccin cuando el adquirente es privado total o
parcialmente del derecho a la propiedad, uso o posesin de un bien en virtud de resolucin
judicial o administrativa firme y por razn de un derecho de tercero, anterior a la transferencia.
El trmino Eviccin se considera que etimolgicamente viene del verbo latino evincere, que
significa vencer en juicio. Se entiende por eviccin a la privacin que sufre el adquirente, por
mandato de una resolucin judicial o administrativa firme, del derecho a la propiedad, posesin o
uso de una cosa, que adquiri del transferente por razn de un contrato.
En torno a la eviccin surge la obligacin de saneamiento es la obligacin impuesta legalmente al
transferente de responder frente al adquirente por las consecuencias derivadas de esa privacin.
En este caso, la eviccin es el presupuesto necesario del saneamiento.
b) Sujetos
Evincente a quien hace valer judicialmente su mejor derecho;
Evicto al adquirente que sufre la privacin del derecho, o sea sobre quien recaen los
efectos de la eviccin; y
Saneante al responsable del saneamiento por eviccin.
Debe entenderse que en virtud del saneamiento por eviccin el saneante debe responder ante el
evicto por las consecuencias que produce la privacin del derecho transferido por el primero al
segundo por mandato de una resolucin judicial o administrativa firme que reconoce el mejor
derecho del evincente.
c) Requisitos
Transferencia de un derecho a la propiedad, uso o posesin de un bien
Para que se produzca este supuesto de eviccin es necesario que el saneante haya
celebrado un contrato con el evicto en virtud del cual le haya transferido la propiedad, el
uso o la posesin de un bien.
Privacin (eviccin) total o parcial del derecho

Segn el artculo 1491 del Cdigo Civil, la eviccin se produce cuando el adquirente es
privado total o parcialmente del derecho a la propiedad, uso o posesin de un bien. Ahora,
si bien es necesario que para que se produzca la transferencia al adquirente del derecho
de propiedad, uso o posesin del bien se requiere la entrega del mismo (modo de
transmisin), ello no significa que la eviccin deba conllevar indispensablemente la
desposesin del bien. El evincente tiene en sus manos la posibilidad de ejercitar, en
cualquier momento, su derecho a la propiedad, el uso o la posesin del bien, de tal manera
que el evicto debe tener el correlativo derecho de exigir al saneante cumplir con su
obligacin de saneamiento por eviccin.
- Jurisprudencia:
o La invocacin de [la accin de saneamiento por] eviccin requiere de la privacin
total o parcial en la propiedad cuando el adquirente est en el goce de la cosa, y
es elemento imprescindible para su ejercicio que esa se haya originado de un
causa de derecho y no de hecho (Cas. N 2890-98. Dilogo con la Jurisprudencia
N 42. Marzo 2002, p. 275)
o La accin de saneamiento por eviccin implica prdida del uso o posesin, o
prdida de la propiedad de un bien (Exp. N 2675-87-Hunuco, Normas Legales
N 228, p. J-6)
Resolucin judicial o administrativa firme
El artculo 1491 del Cdigo Civil exige que la resolucin sea firme, esto es consentida (no
se impugn) o ejecutoriada (decisin irrecurrible de ltima instancia). [Artculo 123 CPC
y/o Artculo 212 Ley N 27444 Ley de Procedimiento Administrativo General]
Derecho anterior a la transferencia
El fundamento del saneamiento por eviccin es que el transferente es responsable por los
perjuicios que sufra el adquirente en razn de ser privado de su derecho por un mejor
derecho del tercero declarado por resolucin judicial o administrativa firme. En ese sentido,
es evidente que tal responsabilidad solo puede surgir si el mejor derecho del tercero exista
ya en el momento de la transferencia, pues si esto ocurriera despus no sera vlido
atribuir responsabilidad alguna al transferente desde que l habra transmitido un derecho
sano y exigible.
d) Derechos del adquiriente en virtud del saneamiento
Artculo 1495.- El adquirente tiene en virtud del saneamiento el derecho de pedirle al
transferente:
1.- El valor del bien al momento de la eviccin, teniendo en cuenta la finalidad para la que
fue adquirido.
2.- Los intereses legales desde que se produce la eviccin.
3.- Los frutos devengados por el bien durante el tiempo que lo posey de buena fe o su
valor, si fue obligado a devolverlos con el mismo bien.
4.- Las costas del juicio de eviccin, en caso de haber sido obligado a pagarlas.
5.- Los tributos y gastos del contrato que hayan sido de cargo del adquirente.

6.- Todas las mejoras hechas de buena fe por el adquirente, no abonadas por el evincente.
7.- La indemnizacin de daos y perjuicios, cuando el transferente incurri en dolo o culpa
al celebrar el contrato.

e) A tener en cuenta
Las obligaciones de saneamiento son aqullas que recaen en el transferente de la
propiedad, la posesin o el uso de una cosa, en virtud de las cuales debe responder
ante el adquirente por los perjuicios que, por razn de eviccin, vicio oculto de la cosa
o hecho propio del transferente, le causa el no poder destinar la cosa a la finalidad de
su adquisicin.
El saneamiento no est destinado a lograr el contrato se cumpla, sino que su contenido
es responder en caso de que el adquirente se vea privado de un derecho nacido del
contrato que ya se ha cumplido.
La eviccin no da lugar a la resolucin del contrato sin embargo, en el caso de
eviccin parcial el artculo 1501 del Cdigo Civil, el evicto tiene derecho a recibir el
valor de la parte del bien cuyo derecho se pierde, pero, adems, tiene la opcin de
resolver el contrato por la frustracin de su inters causalizado, sino al saneamiento,
cuya finalidad no es afectar el contrato celebrado (como s ocurre en la resolucin por
incumplimiento), sino compensar al evicto de aquello que fue privado por la eviccin.
A falta de indicacin expresa de la finalidad de la adquisicin, se debe presumir que la
voluntad de las partes es dar al bien el destino normal de acuerdo con sus
caractersticas, la oportunidad de la adquisicin y las costumbres del lugar.
Nuestro Cdigo Civil contempla la facultad de los contratantes de ampliar, restringir o
suprimir (renuncia) esta obligacin (norma dispositiva-supletoria)
De conformidad con los artculos 1498 y el artculo 1500 inc. 1) del Cdigo Civil, el
adquirente demandado tiene la carga de solicitar, dentro del plazo para contestar la
demanda en la cual se pretende la eviccin de su derecho, la notificacin de esta al
transferente, ya que de omitir realizar dicha solicitud perder el derecho de exigir el
saneamiento en caso se produjese la eviccin.
El artculo 1499 del Cdigo Civil dispone que si el transferente sale a juicio ocupar el
lugar del adquirente como demandado hasta la conclusin del juicio. As mismo, seala
que si el adquirente demandado lo solicita puede coadyuvar en la defensa.