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UNIVERSIDADE ANHEMBI MORUMBI

RAPHAEL SULIVAN FERREIRA

Capa finalizada na primeira entrega do TCC (N1 Experimental I - P1).

ANLISE DE VIABILIDADE ESTTICA E


DINMICA NA INCORPORAO DE
EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL

SO PAULO
2009

RAPHAEL SULIVAN FERREIRA

ANLISE DE VIABILIDADE ESTTICA E


DINMICA NA INCORPORAO DE
EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL
Trabalho de Concluso de Curso
apresentado como exigncia parcial
para a obteno do ttulo de Graduao
do Curso de Engenharia Civil da
Universidade Anhembi Morumbi

Contra capa finalizada na primeira entrega do TCC (N1 Experimental I - P1).

Orientador: Prof. Calebe Paiva

SO PAULO
2009

RAPHAEL SULIVAN FERREIRA

Contra capa finalizada na primeira entrega do TCC (N1 - Experimental I - P1).

ANLISE DE VIABILIDADE ESTTICA E


DINMICA NA INCORPORAO DE
EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL
Trabalho de Concluso de Curso
apresentado como exigncia parcial
para a obteno do ttulo de Graduao
do Curso de Engenharia Civil da
Universidade Anhembi Morumbi

Trabalho____________ em: ____ de_______________de 2009.

Professor Calebe Paiva Gomes de Souza


Nome do Orientador

Professor Fernando Jos Relvas


Nome do professor da banca
Comentrios:_________________________________________________________
___________________________________________________________________
___________________________________________________________________
___________________________________________________________________
___________________________________________________________________

AGRADECIMENTOS
Primeiramente gostaria de agradecer a Deus, aos meus pais, minha namorada Lvia
Carolina e a todos os professores que ministraram o curso de Engenharia Civil da
Universidade Anhembi Morumbi, estes tiveram grande importncia neste capitulo da
minha vida.

Tambm gostaria de deixar meus agradecimentos as pessoas que colaboraram para


elaborao deste trabalho: Prof. Wilson Iyomasa; Prof. Calebe Paiva (orientador);
Prof. Gisleine Coelho de Campos (coordenadora do curso); Eng Marlia Alvares
(Analista Snior do departamento de Novos Negcio da incorporadora e construtora
Trisul); Walter Tozatto (Suporte Tcnico do software Viabil) e Eli Wolf (diretor
executivo da empresa BDK Solutions).

RESUMO
Este trabalho demonstra a anlise matemtica e conceitual da viabilidade financeira
de empreendimentos residenciais. O estudo pretende analisar alguns parmetros
empricos observados no treinamento prtico, os indicadores financeiros, que foram
estudados e pesquisados nas bibliografias relacionadas com a matemtica
financeira, anlise de investimentos, e para o estudo de viabilidade de
empreendimentos residenciais foi utilizado um software de nome Viabil desenvolvido
e gerido pela a empresa BDK Solutions.

Para a avaliao financeira de bens imveis necessrio construir um fluxo de


caixa, que considera as receitas e as despesas decorrentes do investimento ao
longo do tempo. Com o desenvolvimento do fluxo de caixa possvel determinar
alguns indicadores de anlise de investimento que permite ao empresrio tomar a
melhor deciso sobre a aplicao dos recursos disponveis de forma racional e
rentvel.

Palavras-Chave: Viabilidade Econmica, Viabilidade Esttica e Viabilidade


Dinmica.

ABSTRACT
The current work demonstrates the mathematical and conceptual analysis of the
financial viability of residential developments. The and research aims to examine
some empirical parameters observed in practical training financial indicators that
were studied and researched in bibliographies related to financial mathematics,
investment analysis, and for the study of viability residential developments was used
a software of called Viabil developed and managed by the company BDK Solutions.
For the financial evaluation of real estate is necessary to build a cash flow that
considers the income and expenses arising from the investment over time. With the
development of cash flow is possible to determine some indicators of investment
analysis allowing the entrepreneur make the best decision on the application of
available resources of form rational and profitable.
Keywords: Economic Feasibility, Feasibility and Feasibility Static Dynamics.

LISTA DE FIGURAS

Figura 5.1: Ciclo de uma Incorporao Imobiliria.....................................................19


Figura 5.2: Exemplo de Fluxo de Caixa da Velocidade das Vendas..........................30
Figura 5.3: Exemplo de Fluxo de Caixa Tabela de Vendas.......................................30
Figura 5.4: Exemplo do Fluxo de Caixa IPTU............................................................31
Figura 5.5: Exemplo do Fluxo de Caixa ITBI..............................................................32
Figura 5.6: Exemplo do Fluxo de Caixa Corretagem.................................................33

LISTA DE TABELAS
Tabela 5.1 Anlise de Viabilidade Esttica.............................................................20
Tabela 5.2 Anlise de Viabilidade Dinmica...........................................................23
Tabela 6.1 Cronograma Fsico-Financeiro..............................................................36
Tabela 6.2 Anlise de Viabilidade Esttica.............................................................38
Tabela 6.3 Velocidade das Vendas.........................................................................39
Tabela 6.4 Tabela de Vendas.................................................................................40
Tabela 6.5.1 Fluxo de Caixa das Vendas (Lanamento Fev-10 at Nov10)...........40
Tabela 6.5.2 Fluxo de Caixa das Vendas (Construo Dez-10 at Set-11)............43
Tabela 6.5.3 Fluxo de Caixa das Vendas (Construo Out-11 at Jul-12).............44
Tabela 6.5.4 Fluxo de Caixa das Vendas (Construo Ago-12 at Nov-12)...........44
Tabela 6.5.5 Fluxo de Caixa das Vendas (Repasse Dez-12 at Abr-13)................45
Tabela 6.5.6 Fluxo de Caixa das Vendas (Repasse Mai-13 at Set-13)................45
Tabela 6.6 Fluxo de Caixa do Terreno....................................................................46
Tabela 6.7 Fluxo de Caixa da Obra.........................................................................48
Tabela 6.8 Fluxo de Caixa das Despesas Comerciais............................................49
Tabela 6.9 Fluxo de Caixa das Despesas com Incoporao..................................50
Tabela 6.10 Fluxo de Caixa dos Impostos..............................................................52
Tabela 6.11 Fluxo de Caixa do Resultado Sem Financiamento.............................53
Tabela 6.12 Fluxo de Caixa do Resultado Com Financiamento.............................55
Tabela 6.13 Fluxo de Caixa VP - Valor Presente....................................................56
Tabela 6.14 VPL Valor Presente Lquido............................................................58
Tabela 6.15 Payback...............................................................................................59
Tabela 6.16 Lucro....................................................................................................60
Tabela 6.17 Margem Bruta......................................................................................60
Tabela 6.18 Investimento Mximo...........................................................................61
Tabela 6.19 Exposio Mxima..............................................................................62
Tabela 6.20 Exposio Mdia.................................................................................62
Tabela 6.21 Resultado Lquido................................................................................64
Tabela 6.22 Indicadores..........................................................................................64
Tabela 6.23 TIR e MTIR x Velocidade de Vendas..................................................65

LISTA DE GRFICOS
Grfico 5.1 VPL x Taxa de Desconto......................................................................25
Grfico 5.2 TMA Taxa Mnima de Atratividade.....................................................26
Grfico 5.3 TIR Taxa Interna de Retorno.............................................................27
Grfico 5.4 Risco.....................................................................................................29
Grfico 6.1 TIR x Velocidade de Vendas................................................................65

10

LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

BOVESPA

Bolsa de Valores do Estado de So Paulo

COFINS

Contribuio para Financiamento da Seguridade Social

CSLL

Contribuio Social Sobre Lucro Lquido

IBGE

Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica

IPTU

Imposto de Propriedade Predial e Territorial Urbana

IRPJ

Imposto de Renda

IRR

Internal Rate Of Return

ITBI

Imposto Sobre Transio de Bens Imveis

MTIR

Taxa Interna de Retorno Modificada

NPV

Net Present Value

PBD

Perodo de Payback Descontado

PBS

Perodo de Payback Simples

PIS

Programa de Integrao Social

R$

Real (Moeda Nacional Brasileira)

TIR

Taxa Interna de Retorno

TMA

Taxa Mnima de Atratividade

TMT

Tempo Mximo Tolerado

VGV

Valor Geral de Vendas

VP

Valor Presente

VPL

Valor Presente Lquido

11

SUMRIO

INTRODUO........................................................................................................................14

OBJETIVOS............................................................................................................................15

2.1

Objetivo Geral............................................................................................................................15

2.2

Objetivo Especfico...................................................................................................................15

MTODO DE TRABALHO.................................................................................................16

JUSTIFICATIVA.....................................................................................................................17

ANLISE DE VIABILIDADE ECONMICO-FINACEIRA DE

EMPREENDIMENTOS RESIDENCIAIS.................................................................................18
5.1

Sistemtica da Anlise..............................................................................................................18

5.2

Viabilidade Econmica Esttica (Preliminar)........................................................................19

5.3

Viabilidade Econmica.............................................................................................................20

5.4

Viabilidade Financeira Dinmica.............................................................................................21

5.4.1.

Fluxo de Caixa.................................................................................................................................22

5.4.2.

Critrio do Valor Presente e Taxa de Desconto.........................................................................23

5.4.3.

Critrio do Valor Presente Lquido................................................................................................24

5.4.4.

Critrio do Payback.........................................................................................................................25

5.4.5

Critrio da Taxa Mnima de Atratividade......................................................................................26

5.4.6

Critrio da Taxa Interna de Retorno TIR..................................................................................26

5.4.7

Critrio da Taxa Interna de Retorno Modificada MTIR...........................................................28

5.4.8.

Anlise de Risco..............................................................................................................................28

5.4.9.

Anlise de Sensibilidade................................................................................................................29

Parmetros para Elaborao do Fluxo de Caixa...................................................................29

5.5.
5.5.1

Receitas............................................................................................................................................29

5.5.2

Despesas..........................................................................................................................................31

5.5.2.1.

Aquisio do Terreno............................................................................................................31

12

5.5.2.2.

Custo e Cronograma Fsico- Financeiro da Obra.............................................................32

5.5.2.3.

Despesas Comerciais............................................................................................................32

5.5.2.4.

Despesas com Incorporao................................................................................................33

5.5.2.5.

Despesas com Impostos.......................................................................................................33

ESTUDO DE CASO..............................................................................................................34

6.1. Anlise de Viabilidade Dinmica...................................................................................................34


6.1.1.

Caracterstica do Empreendimento..............................................................................................34

6.1.1.1.

Terreno....................................................................................................................................34

6.1.1.2.

Empreendimento....................................................................................................................35

6.1.1.3.

Preo de Venda das Unidades............................................................................................35

6.1.1.4.

Permuta...................................................................................................................................35

6.1.1.5.

Custo, Prazo e Evoluo da Obra.......................................................................................35

6.2.

Parmetros.................................................................................................................................37

6.2.1

Vendas..............................................................................................................................................37

6.2.2.

Despesas com Incorporao.........................................................................................................37

6.2.3.

Despesas Comerciais.....................................................................................................................38

6.2.4.

Impostos............................................................................................................................................38

6.2.5.

Financiamento da Obra..................................................................................................................38

6.3.

Estudo de Viabilidade Esttica................................................................................................38

6.4.

Estudo de Viabilidade Dinmica..............................................................................................39

6.4.1.

Fluxo de Caixa.................................................................................................................................39

6.4.2.

Fluxo de Caixa das Receitas.........................................................................................................39

6.4.3.

Fluxo de Caixa de Vendas na Fase do Lanamento.................................................................40

6.4.4.

Fluxo de Caixa de Vendas na Fase de Construo:..................................................................41

6.4.5.

Fluxo de Caixa na Fase das Chaves, Estoque e Repasse.......................................................45

6.5.

Fluxo de Caixa das Despesas..................................................................................................46

6.5.1.

Fluxo de Caixa do Terreno.............................................................................................................46

6.5.2.

Fluxo de Caixa da Obra..................................................................................................................47

6.5.3.

Fluxo de Caixa das Despesas Comerciais..................................................................................48

6.5.4.

Fluxo de Caixa das Despesas com Incorporao......................................................................50

6.5.5.

Fluxo de Caixa dos Impostos.........................................................................................................51

6.6.

Fluxo de Caixa dos Resultados...............................................................................................53

6.6.1.

Fluxo de Caixa dos Resultados sem Financiamento.................................................................53

13

6.6.2.
6.7.

Fluxo de Caixa dos Resultados com Financiamento.................................................................55

Resultado da Anlise de Viabilidade Dinmica.....................................................................56

6.7.1.

Valor Presente Liquido - VPL.........................................................................................................58

6.7.2.

Taxa Interna de Retorno - TIR.......................................................................................................58

6.7.3.

Taxa Interna de Retorno Modificada MTIR..............................................................................59

6.7.4.

Payback............................................................................................................................................59

6.7.5.

Lucro..................................................................................................................................................60

6.7.6.

Margem Bruta...................................................................................................................................60

6.7.7.

Investimento Mximo......................................................................................................................61

6.7.8.

Exposio Mxima..........................................................................................................................61

6.7.9.

Exposio Mdia.............................................................................................................................62

6.7.10.

Ponto de Equilbrio.....................................................................................................................63

ANLISE DOS RESULTADOS........................................................................................63

CONCLUSO.........................................................................................................................65

RECOMENDAES............................................................................................................66

REFERNCIAS...............................................................................................................................68
ANEXO A..........................................................................................................................................70
ANEXO B..........................................................................................................................................71

14

1 INTRODUO
O mercado imobilirio um dos ramos mais importantes da economia nacional. De
acordo com a Cmara Brasileira da Indstria da Construo, o setor participou com
4,5% do PIB Produto Interno Bruto brasileiro no ano de 2008. Em 2005, por
exemplo, de acordo com os dados do IBGE - Instituto Brasileiro de Geografia
Estatstica as 105 mil empresas de construo em atividade no Pas empregaram
cerca de 1,6 milhes de pessoas, com gastos salariais superiores a 15,5 bilhes,
correspondendo a uma mdia mensal de 2,7 salrios mnimos. Alm de movimentar
grande volume de recursos financeiros por diversos setores da economia.

O mercado imobilirio brasileiro apresenta um tamanho bastante expressivo


comparado a outros mercados da Amrica Latina. Segundo a Fundao Joo
Pinheiro, o dficit habitacional do Brasil atingiu 7,9 milhes de unidades em 2007 e
est concentrado nas reas urbanas, representando 6,4 milhes de domiclios e,
deste total, 90,3% referiam-se a famlias com renda mensal inferior a trs salrios
mnimos.

Por isso o setor imobilirio uma atividade essencial para economia, de


fundamental importncia o sucesso dos investimentos em empreendimentos
imobilirios. Esse tipo de investimento caracterizado pelo grande volume de
capital, aplicado em um longo perodo de tempo.

Os investimentos na incorporao de empreendimentos imobilirios podem denotar


grandes riscos, devido o alto endividamento em um longo perodo, existindo a
necessidade de um estudo de viabilizao, para uma tomada de deciso mais
consciente do empreendedor, proporcionando maior xito na escolha das
oportunidades de investimento.

15

2 OBJETIVOS
2.1 Objetivo Geral
O objetivo geral do trabalho apresentar uma metodologia de anlise expedida de
viabilidade econmica e financeira direcionada ao investimento de empreendimentos
residenciais, visto que, ainda nos dias de hoje algumas empresas se baseiam em
formas empricas. O trabalho analisa de forma criteriosa as previses e provises
das despesas e receitas geradas na implantao de um empreendimento residencial
atravs de um projeto de viabilidade, possibilitando ao investidor maior segurana
financeira na hora da deciso.

Foi utilizado como estudo de caso a viabilizao econmico-financeira, esttica e


dinmica de um empreendimento fictcio chamado Mooca, constata-se com a
pesquisa a eficcia no processo de desenvolvimento do projeto, possibilitando ao
investidor prosseguir ou abortar a implantao do empreendimento.

2.2 Objetivo Especfico


Como objetivo especfico, a presente pesquisa visou:

Elaborar uma proviso das receitas e despesa geradas pelo projeto;

Aplicao de tcnicas como anlise de viabilidade econmica, considerando


as taxas de descontos, os prazos e os valores previstos em fluxo de caixa;

Avaliar a Taxa Interna de Retorno (TIR), o Valor Presente Lquido (VPL), o


Prazo de Recuperao do Investimento, Payback do empreendimento, o
Ponto de Equilbrio, Investimento Mximo, Lucro, Margem Bruta e Exposio
Mxima.

16

3 MTODO DE TRABALHO
O trabalho ser desenvolvido a partir de um estudo sobre indicadores financeiros,
com intuito de analisar a viabilidade-financeira de projetos voltado incorporao
imobiliria residencial.

A elaborao do estudo ser atravs de bibliografias sobre anlise de investimentos,


matemtica financeira, viabilidade de projetos e suas aplicaes. Devido carncia
de informao sobre o tema o trabalho foi desenvolvido atravs de conhecimentos
adquiridos na vida prtica profissional, interpretao do software Viabil desenvolvido
pela empresa BDK Solutions, destinado anlise de viabilidade financeira de
empreendimentos residenciais, entrevistas com profissionais do Departamento de
Novos Negcios da Construtora e Incorporado Trisul S/A e profissionais da empresa
BDK Solutions, responsvel pelo software Vibil.

O trabalho obedecer a seguinte ordem: exemplificao do processo de


incorporao imobiliria residencial, indicando o momento em que se inicia os
estudos de viabilidade esttico e dinmica; a elaborao do estudo do mesmo; um
breve comentrio sobre os riscos e sensibilidade do estudo; a elaborao prtica dos
indicadores financeiros na anlise de viabilidade de projetos residenciais; bem como
estudo de caso de uma anlise de viabilidade-financeira de um empreendimento
residencial hipottico, qual seja, empreendimento Mooca.

17

4 JUSTIFICATIVA

O dficit habitacional no Pas, que segundo a Fundao Joo Pinheiro, atingiu 7,9
milhes de unidades em 2007, levou os investidores e empreendedores do ramo da
construo e incorporao de empreendimentos residenciais a buscarem novas
formas de oportunidades para melhor aproveitar a farta demanda por moradias no
Brasil. Um dos primeiros passos das principais empresas do ramo, na inteno de
ofertar grande demanda foi a busca por capital no mercado financeiro. Segundo o
BOVESPA Bolsa de Valores do Estado de So Paulo (at dezembro de 2008),
vinte e duas empresas do setor que abriram capital, abasteceram seus caixas com
cerca de 12 bilhes de reais. Com os caixas cheios, com a credibilidade dos bancos
e com os incentivos do governo, o mercado imobilirio em 2007 e 2008 passou por
um processo de expanso, conforme informaes de jornais e revistas da poca.

Essa mudana rpida do mercado imobilirio levou os empresrios do ramo a


tomarem decises mais precisas e menos intuitivas, necessitando de estudos
prvios para decises convictas. A anlise de viabilidade financeira uma das
ferramentas usadas pelas empresas para identificar os possveis lucros e prejuzos
de um projeto, visto que, para as empresas do ramo da construo e incorporao
de empreendimentos residenciais, o estudo de viabilidade-financeira algo novo,
apesar de j existirem softwares especficos utilizados na anlise de viabilidade de
empreendimentos residenciais. O tema ainda, muito carente de bibliografias e
informaes. Estes so os parmetros que justificam o estudo e a elaborao do
tema deste trabalho.

18

5 ANLISE DE VIABILIDADE ECONMICO-FINACEIRA DE


EMPREENDIMENTOS RESIDENCIAIS
A anlise de viabilidade voltada para o investimento em empreendimentos
residenciais tem como finalidade coletar informaes e aplicar tcnicas de
engenharia econmico-financeira, considerando as taxas de descontos, os prazos e
os valores previstos em fluxo de caixa (HIRSCHFELD,1998).

No existe uma nica sistemtica para se viabilizar o lanamento de um novo


empreendimento, existem sim, pontos para serem analisados. A anlise de
viabilidade baseada na coleta de dados, desenvolvimento e anlise de
informaes, diagnosticando as necessidades e carncias do mercado.

5.1 Sistemtica da Anlise


Antes da execuo do empreendimento, deve ser realizado um estudo de viabilidade
que fornea informaes sobre a exeqibilidade do empreendimento, tanto sob o
ponto de vista econmico (retornos), como financeiro (solvncia). O primeiro passo
seria definir um cronograma para o desenvolvimento dos diversos estgios do
projeto, conforme o roteiro:

Pesquisa de Mercado;

Definio do Produto Anteprojeto arquitetnico;

Estudo de Viabilidade;

Aquisio do Terreno;

Projeto arquitetnico legal / especificao definitiva;

Oramento e Planejamento;

Aprovao junto aos rgos competentes, registro de incorporao;

Recursos para incorporao;

Publicidade;

Vendas;

Administrao de Contratos;

19

Construo;

Entrega das Chaves;

Manuteno ps-ocupao.

Para melhor compreenso do tema, vivel a exemplificao de um ciclo


demonstrativo do processo de incorporao de empreendimentos imobilirios. Na
elaborao da tabela foram utilizados conhecimentos adquiridos na vida prtica
profissional.
P

DEFINIO DO

VIABILIDADE

AQUISIO DO

PRODUTO

ESTTICA

TERRENO

PESQUISA DE

ESTRATGIA

MERCADO

INICIAL

PROJETOS

ASSISTNCIA

ORAMENTO

TCNICA

PLANEJAMENTO
VIABILIDADE
DINMICA

ENTREGA DAS

REGISTRO DE

CHAVES

INCORPORAO

RECURSOS P/

CONSTRUO

INCORPORAO

ADMINISTRAO DE

VENDAS

PUBLICIDADE

CONTRATOS

Figura 5.1 Ciclo de Uma Incorporao Imobiliria

5.2 Viabilidade Econmica Esttica (Preliminar)


A pr-viabilidade ou viabilidade esttica tem como finalidade apresentar, de forma
sucinta, o investimento pretendido.

20

Sendo tal anlise uma pr-viabilidade, no existe a preocupao de se entrar em


mincias descritivas do projeto da anlise propriamente dita, pois, se a idia
fundamental no for aprovada, no se perdeu tempo til (HIRSCHFELD, 1998).

A elaborao da Viabilidade Esttica permite avaliar os custos envolvidos no


investimento, de forma simplificada atravs de uma anlise sinttica dos custos e
receitas, seguindo aproximadamente o mesmo esquema da Viabilidade Dinmica.
Tabela 5.1 Anlise de Viabilidade Esttica

VIABILIDADE ESTTICA (ANLISE MARGEM BRUTA)

EMPREENDIMENTO:
Custos e Receita

Memria de Clculos

VGV Bruto

Valor de Venda Por m de rea Privativa x rea Total Privativa

Permuta

Permuta Fsica ou Financeira

Comisso

(VGV - Permuta) x % Comisso

Impostos (PIS, COFINS, IRPJ & CSLL)

(VGV - Permuta - Comisso) x % Impostos

RECEITA BRUTA

VGV - ( Permuta + Comisso + Impostos )

Terreno

Custo Total do Terreno

Obra

Custo da Obra por rea Privativa x rea Total Privativa

Administrao de Obra

Custo da Obra x % Administrao da Obra

Gerenciamento

(VGV - Permuta - Comisso) x % Gerenciamento

Diversos.

((Terreno+Obra) x Memo Incorp) + (Terreno x Escritura) + Despesas

Escritura (ITBI + Emolumentos)

Diversas

CUSTO BRUTO

Terreno + Obra + ADM + Gerenciamento + Diversos

RESULTADO BRUTO

Receita Bruta - Custo Bruto

MARGEM BRUTA EMPRE.

Resultado Bruto / Receita Bruta

Fonte: Departamento de Novos Negcio da Construtora e Incorporador Trisul S.A (2009).

5.3 Viabilidade Econmica


Parte-se do pressuposto de que a viabilidade de qualquer negcio comea sempre
pela anlise econmica. Dentre as vrias oportunidades, existe sempre a
possibilidade de se identificar o investimento mais satisfatrio. De acordo com
(HIRSCHFELD, 1998) tal interesse satisfeito, desde que:

21

O dinheiro necessrio esteja disponvel ou possa ser obtido por


financiamento

ser

restitudo

com

receitas

provindas

do

prprio

empreendimento;

O prazo de retorno seja satisfatrio;

A taxa de retorno e o valor correspondente em dinheiro sejam tambm


satisfatrios.

Em outras palavras, busca-se inicialmente o lucro, o benefcio projetado para o


futuro e alguma garantia de que ele realmente ser obtido (SILVA, 1995).

De acordo com Silva (1995), na anlise de viabilidade econmica o preo dever ser
maior que o custo, e as receitas, ou entradas, devero ser maiores que os gastos,
ou sadas. Resumindo, a anlise de viabilidade econmica, baseia-se na anlise
comparativa da quantidade de recursos entrantes e de sadas referentes ao custeio
do empreendimento, resultando em lucro.

5.4 Viabilidade Financeira Dinmica


Segundo Silva (1995), a grande maioria dos negcios em construo civil exige o
investimento de capital, embora o preo seja, via de regra, superior aos custos, a
receita entra no caixa bem depois da necessidade de pagamentos de despesas. Em
suma, quando a deciso de investir est baseada na disponibilizao de recursos,
com o objetivo de se obter o equilbrio das entradas e sadas, levando-se em conta
os saldos a cada momento (fluxo de caixa), trata-se de Viabilizao Financeira
Dinmica.

Portanto, o estudo de Viabilidade Financeira Dinmica pretende caracterizar um


empreendimento que proporcione um lucro aos investidores ao final do negcio,
bem

como,

ser

capaz

de

evitar

saldos

negativos

proporcionando,

conseqentemente, um fluxo de caixa positivo em qualquer momento do


empreendimento (SILVA, 1995).

22

A anlise financeira tem como finalidade verificar se a renda gerada pelo


investimento imobilirio remunera ou no o capital aplicado, mediante os seguintes
mtodos de avaliao financeira: o valor presente lquido (VPL), a taxa interna de
retorno (TIR) e o perodo de retorno do investimento (playback). Geralmente a
anlise de viabilidade busca identificar o lucro e se a taxa de retorno maior do que
a taxa de atratividade (Puccini, 2006).

5.4.1. Fluxo de Caixa

Segundo Puccini (2006), denomina-se fluxo de caixa o conjunto de entradas e


sadas ao longo do tempo, ou seja, onde se pode ter fluxo de caixa de empresas, de
investimento, de projetos, de operaes financeiras etc.

Puccini (2006) tambm enfatiza que a elaborao do fluxo de caixa indispensvel


na anlise de rentabilidade e custo de operaes financeiras, e no estudo de
viabilidade econmica de projetos e investimento.

O fluxo de caixa no estudo de viabilidade de empreendimentos imobilirios


definido em moeda corrente, ou seja, as estimativas relevantes das receitas e dos
custos devero incluir os efeitos da indexao futura. A montagem do fluxo de caixa
relaciona as previses e as provises das transaes financeiras ao longo do tempo,
estas transaes, esto dividas em receitas e despesas. As principais receitas
provenientes na anlise de viabilidade de um empreendimento imobilirio so:
receita com as vendas das unidades e receita financeira. As despesas mais comuns
neste tipo de investimento, de acordo com conhecimentos adquiridos na vida prtica
profissional so: aquisio de terreno, assim como os seus custos de registro,
emolumentos e impostos; custos com a incorporao e comercializao do
empreendimento como, por exemplo, os custos com registros de incorporao,
outorgas, alvars, averbaes; custos com a construo do empreendimento e
custos financeiros.

Para compreenso do que o fluxo de caixa de um projeto de viabilidade dinmico,


referente incorporao de um empreendimento imobilirio residencial, se faz

23

necessrio uma tabela exemplificando as receitas e despesas atinentes ao projeto,


veja-se:
Tabela 5.2 Anlise de Viabilidade Dinmica
FLUXO DE CAIXA
Ms

Data

Jan/00

Fev/00

Mar/00

Abr/00

Mai/00

RECEITAS (+)
Unidades Comercializadas
Receitas Financeiras
DESPESAS (-)
Despesas com Terreno
Despesas Gerais
Comisso - Corretagem
Propaganda Marketing
Taxa de Gerenciamento
Despesas de Incorporao
Despesas de Comercializao
Impostos
Despesas de Construo
Despesas Financeiras
FLUXO DE CAIXA DO PROJETO
Fonte: Treinamento BDK, Viabil (2009).

O fluxo de caixa permite determinar o momento em que o empreendimento


requisitar o ingresso de recursos de financiamento ou investimento, tambm
conhecido como indicativo de exposio-mxima, e ainda o momento que o
faturamento poder ser transferido para o retorno indicado pelo Payback.

Resumidamente, podemos afirmar que a elaborao do fluxo de caixa na anlise de


viabilidade de empreendimentos imobilirios a demonstrao visual das receitas e
despesas, distribudas pela linha do tempo. Com o objetivo de identificar a
Exposio-Mxima, Payback, Taxa Interna de Retorno (TIR), Taxa Interna de
Retorno Modificado (MTIR), Margem Bruta, Lucro e Ponto de Equilbrio.

5.4.2. Critrio do Valor Presente e Taxa de Desconto

24

De acordo com Puccini (2006) o Valor Presente e a Taxa de Desconto so conceitos


absolutamente interligados.

O VP Valor Presente de um fluxo de caixa o valor monetrio do ponto zero da


escala de tempo, que , segundo Puccini (2006), equivalente soma de suas
parcelas futuras descontadas para o ponto zero, com uma determinada taxa de
juros, denominada Taxa de Desconto.

5.4.3. Critrio do Valor Presente Lquido

O VPL Valor Presente Lquido est diretamente ligado ao valor presente do fluxo
de caixa.

Segundo Puccini (2006), o VPL de um fluxo de caixa igual ao VP de suas parcelas


futuras

descontadas

com

uma

determinada

taxa

de

desconto,

somado

algebricamente com a grandeza colocada no ponto zero, onde esta grandeza


corresponde aos investimentos.

VPL = Rt /(1+k)t - ICt I/(1+k)t


t=0

equao (1).

t=0

Sendo:

Rt = Entradas lquidas de caixa em t (t = 0,1,2,.......n)


Ct = (em mdulo) = Sadas lquidas de caixa em t;
k= Taxa de desconto
Se na data zero a soma das receitas do projeto for maior que a soma dos
investimentos, ento o VPL do projeto ser positivo. Como as receitas foram obtidas
com a taxa de desconto k, esse retorno inclui a remunerao do capital investido
com taxa k. Dessa maneira, para decidir se o investimento deve ser aceito, o VPL do
fluxo de caixa do empreendimento comparado com o valor de referncia zero, de
forma que:

25

Se o VPL>0, o capital investido ser recuperado e remunerado com taxa


requerida k e o empreendimento criar valor para a empresa igual ao VPL,
valor medido na data zero, ou seja, sempre que o VPL for maior que zero o
projeto dever ser aceito;

Se o VPL<0, o capital investido no ser totalmente recuperado nem


remunerado com a taxa requerida k, ou seja, o empreendimento ser
oneroso empresa.

Uma caracterstica importante do VPL que a taxa de desconto afeta o seu valor,
pois se a taxa de desconto diminuir, o VPL aumentar, e vice-versa, se a taxa de
desconto aumentar, o VPL diminuir. Para compreender melhor essa caracterstica
do VPL, vivel a exemplificao em um grfico.

VPL

Grfico 5.1 VPL x Taxa de Desconto

Taxa de Desconto

Fonte: Lapponi, (2006)

5.4.4. Critrio do Payback

Com o mtodo do Payback se mede o tempo necessrio para recuperar o


investimento remunerado com a taxa de desconto k. Para aplicar o mtodo do
Payback necessrio definir o Tempo Mximo Tolerado - TMT para recuperao do
capital investido.

26

Para decidir se o investimento deve ser aceito, o Payback calculado com a taxa de
desconto k deve ser comparado com o Tempo Mximo Tolerado - TMT, valor de
referncia, de forma que (Lapponi, 2006):

Se o Payback < TMT, o investimento deve ser aceito;

Se o Payback > TMT, o investimento no deve ser aceito.

5.4.5 Critrio da Taxa Mnima de Atratividade

Segundo Souza (2001), a Taxa Mnima de Atratividade - TMA a melhor taxa, com
baixo grau de risco, disponvel para aplicao do capital em anlise, ou seja, a
deciso de investir sempre ter pelo menos duas alternativas para serem avaliadas;
investir no projeto ou investir na Taxa Mnima de Atratividade.

VPL

Grfico 5.2 TMA- Taxa Mnima de Atratividade

TIR

TMA

Taxa de Desconto

Fonte: Souza, (2001)

5.4.6 Critrio da Taxa Interna de Retorno TIR

a mnima taxa de retorno que garante a recuperao da quantidade investida. Por


definio, TIR a taxa que torna o valor presente das entradas lquidas de caixa
associadas ao projeto igual ao investimento inicial, ou a taxa que produz um VPL
do projeto igual a zero. Todo projeto cuja taxa de retorno seja superior taxa mnima
de rentabilidade, que o dirigente da empresa exige para seus investimentos, o
negcio interessante (GALESNE,1999) apud Tavares, 2007.

27

VPL = Rt /(1+TIR)t - ICtI/(1+TIR)t = 0


t=0

equao (2).

t=0

Para Lapponi (2000), esse critrio aplicado num investimento com fluxo de caixa
simples estabelece que, enquanto o valor da TIR for maior que a Taxa Mnima de
Atratividade, o investimento dever ser aceito, isto :

Se TIR > TMA - projeto economicamente vivel;

Se TIR < TMA - projeto economicamente invivel;

Se TIR = TMA - indiferente investir os recursos no projeto ou deix-los


rendendo juros TMA.

A TIR pode ser usada pelo investidor para tomada de decises em diferentes
alternativas de investimento. Para isso, determina-se a TMA e a TIR de cada uma
das alternativas. A melhor aquela que tiver a maior TIR, desde que esta seja maior
que a TMA.

Em resumo o mtodo da TIR pressupe que todos os fluxos (receitas e custos)


sejam descontados mesma taxa. No entanto, normalmente a taxa de captao
(custos financeiros) maior do que a taxa de remunerao para aplicao dos
saldos de caixa.

VPL

Grfico 5.3 TIR- taxa Interna de Retorno

TIR
Taxa de Desconto

Fonte: Lapponi, (2006)

28

5.4.7 Critrio da Taxa Interna de Retorno Modificada MTIR

A MTIR leva em considerao essas diferentes taxas, atravs da seguinte soluo:

1/n

MTIR =
Sendo:

Rt (1+Ir)n-t

_____________________

-1

equao(3)

ICt I / (1+Ic)t

Ir = taxa de atratividade ( taxa de aplicao de recursos ociosos).


Ic = taxa de juros correspondentes ao custo de captao (custo do financiamento).
n= tempo

5.4.8. Anlise de Risco

A Teoria Financeira associa o tempo de retorno do investimento aos conceitos de


risco, pela incerteza crescente associada a prazos longos de retorno do capital
empregado. Sobre o tema, Hicks (1946) apud Balarine (2004) afirma que, quanto
mais longo o prazo de retorno, maior o risco assumido pelo investido. Portanto, os
mtodos PBS Perodo de Payback Simples (descrito anteriormente) e em sua
forma mais elaborada, o PBD Perodo de Payback Descontado, representam
tcnicas prticas para medir o risco dos projetos.

O PBD, de acordo com Longmore (1989) apud Balarine (2004), adota a mesma
tcnica do PBS para verificar o tempo de retorno do investimento. No entanto,
corrige o problema originalmente apresentado pelo mtodo PBS, de no considerar
o valor de dinheiro no tempo. Para tanto, anteriormente aplicao das mesmas
tcnicas do PBS, calculado o valor presente de todos os fluxos de caixa, adotada
uma taxa de desconto.

J Mohamed & McCowa (2001) apud Balarine (2004) registram que as tcnicas mais
comumente adotadas para anlise de risco na construo civil correspondem
anlise de Sensibilidade e Anlise de Probabilidade.

29

VPL

Grfico 5.4 Risco

Risco
TIR

TMA

Taxa de Desconto

Fonte: Souza, 2001

5.4.9. Anlise de Sensibilidade

A Anlise de Sensibilidade utilizada segundo Souza (2001), em casos onde


poucos componentes do fluxo de caixa estejam sujeitos a um grau pequeno de
aleatoriedade. o caso de pequenas variaes na Taxa Mnima de Atratividade, no
investimento inicial ou nos benefcios peridicos, ou no prazo do projeto (Souza,
2001).

Souza (2001) explica que a idia bsica, ao se utilizar a tcnica de Anlise de


Sensibilidade verificar quo sensvel a variao do VPL uma variao de um
dos componentes do fluxo de caixa, ou seja, os parmetros que, proporcionalmente,
provocarem maior variao no Valor Presente Lquido do projeto sero classificados
como sensveis.

5.5.

Parmetros para Elaborao do Fluxo de Caixa

5.5.1 Receitas

As receitas de um empreendimento so provenientes das vendas das unidades. De


acordo com Gonzalez (2003) de fundamental importncia saber quando
acontecer a entrada de receita. Tal projeo no pode ser feita sem informaes
relativas velocidade de venda das unidades, estas so obtidas em pesquisas junto

30

ao mercado imobilirio local onde ser implantado o empreendimento. necessrio


tambm pesquisar o potencial financeiro dos possveis clientes.

As pesquisas tm como objetivo determinar resultados mais confiveis e precisos.


Com esses parmetros possvel estimar o comportamento das entradas de recurso
no Fluxo de Caixa do empreendimento. Tambm se deve considerar, o valor mdio
da unidade, forma de financiamento, periodicidade, taxa de juros, ndice de reajuste,
ms base do reajuste e forma de amortizao.

Para melhor compreenso do tema, vivel a exemplificao de um fluxo de caixa


demonstrativo da velocidade de vendas e tabela de vendas. Na elaborao das
figuras abaixo, foram utilizados conhecimentos adquiridos na vida prtica
profissional:

Vendas - %

Vendas %

Lanamento

Vendas %

Construo

Repasse

Perodo em meses

Figura 5.2 Exemplo de Fluxo de Caixa da Velocidade das Vendas

% Chaves

% Repasse

% - Ato
% semestral
% - x meses

1 2

3 4 5

Lanamento

6 7

8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
Construo - Obra

Figura 5.3 - Exemplo de Fluxo de Caixa Tabela de Vendas

Repasse

31

5.5.2

Despesas

5.5.2.1. Aquisio do Terreno

A aquisio do terreno um dos investimentos mais importantes do fluxo de caixa,


por este motivo, a forma de aquisio, assim como os modos de pagamento, devem
ser negociados da melhor forma possvel. O terreno pode ser negociado de varias
maneiras, no pagamento do valor venal ou atravs de permutas, fsica ou financeira.
A negociao com permuta fsica no impacta tanto no fluxo de caixa, pois na troca
por rea construda a despesa referente aquisio ocorre ao final da construo do
empreendimento, e no no incio, onde a entrada de receita menor. Porm
importante ressaltar que, nessa forma de permuta, os valores sero considerados
como dinheiro no tempo, pois no final da obra podem representar um percentual
muito elevado frente aos custos da obra (GONZALEZ, 2003).

Na montagem do fluxo de caixa referente aquisio do terreno deve-se considerar


tambm os tributos como: ITBI (Imposto Sobre Transio de Bens Imveis) e o IPTU
(Imposto de Propriedade Predial e Territorial Urbana).

Para melhor compreenso do tema, vivel a exemplificao de um fluxo de caixa


demonstrativo do pagamento dos impostos IPTU e ITBI de um determinado
empreendimento imobilirio. Na elaborao das figuras abaixo, foram utilizados
conhecimentos adquiridos na vida prtica profissional:

Aquisio do Terreno

1 Ms

Lanamento

Construo

Repasse

Chaves
% IPTU x Valor do Terreno

Figura 5.4 - Exemplo Fluxo de Caixa IPTU

32

Aquisio do Terreno
1 Ms

Lanamento

Construo

Chaves
% ITBI no ato da compra do terreno

Figura 5.5 - Exemplo Fluxo de Caixa ITBI

5.5.2.2.

Custo e Cronograma Fsico- Financeiro da Obra

Segundo Gonzles (2003), na composio do oramento fazem parte os custos


diretos, indiretos e benefcios, sendo estes divididos em: custo com mo de obra;
materiais; equipamentos; administrao.

O cronograma financeiro referente construo do empreendimento tem como


finalidade prever a evoluo financeira mensalmente.

5.5.2.3.

Despesas Comerciais

As despesas referente comercializao das unidades podem ser dividas em


marketing (propagandas e Stand de vendas) e corretagens (proveniente das vendas
das unidades). A despesa com marketing e de suma importncia no fluxo de caixa,
pois esta parcela de investimentos aplicada bem antes do incio da construo do
empreendimento, as despesas referente a corretagem acompanham as vendas das
unidades. Se este for feito de forma que no fechamento do negcio o pagamento
seja integral e no em parcelas de acordo com o contrato de venda, o impacto desta
despesa no fluxo de caixa ser muito forte. Portanto necessrio observar a forma
de pagamento da corretagem.

Para melhor compreenso do tema, vivel a exemplificao de um fluxo de caixa


referente a corretagem das unidades de um determinado empreendimento
imobilirio. Para elaborao das figuras foram utilizados conhecimentos adquiridos
na vida prtica profissional.

33

Antes do Lanamento

Durante o Lanamento

% do VGV

Aps Lanamento

% do VGV

% do VGV

Figura 5.6 - Exemplo Fluxo de Caixa Corretagem

5.5.2.4. Despesas com Incorporao

Podem-se dividir as despesas inerentes incorporao do empreendimento


consideradas no fluxo de caixa como: despesas com a decorao do stand de
vendas; vigilncia; regulamentao da obra. A regulamentao da obra composta
pelo registro perante a prefeitura municipal e distribuidores de energia e gua. Neste
item tambm se incluem as despesas com averbaes, despachantes e
individualizao das unidades.

5.5.2.5. Despesas com Impostos

Os tributos que incorporam o fluxo de caixa referente Viabilizao Dinmica de


empreendimentos so; PIS (Programa de Integrao Social) cuja base de calculo
auferida pelo faturamento mensal da empresa correspondente a receita bruta,
Cofins (Contribuio para Financiamento da Seguridade Social) auferi mento do
faturamento mensal, IRPJ (Imposto de Renda) cuja base de calculo auferida por
rendas e patrimnios adquiridos no Brasil e CSLL (Contribuio Social Sobre o Lucro
Lquido) sua base de calculo sobre o lucro lquido da empresa, aplicando as
mesmas regras atribuda ao imposto de IRPJ.

Para melhor compreenso do tema, vivel a exemplificao de um fluxo de caixa


referente

tributaes

empreendimento

incidentes

imobilirio.

Para

na

incorporao

elaborao

das

conhecimentos adquiridos na vida prtica profissional.

de

figuras

um

determinado

foram

utilizados

34

6 ESTUDO DE CASO
6.1. Anlise de Viabilidade.
Este estudo de caso tem como objetivo demonstrar de forma matemtica a
elaborao

de

um

estudo

de

Viabilidade

Esttico

Dinmico

de

um

empreendimento fictcio que chamaremos de Mooca.

Os parmetros definidos inicialmente neste estudo necessrios para que o


investimento no projeto venha a ser vivel so:

TIR Taxa Interna de Retorno > Taxa Interna de Atratividade (30%)

MTIR Maior que 15%

Margem Bruta maior que 35%

6.1.1. Caracterstica do Empreendimento.

As caractersticas que sero levadas em considerao para o estudo de viabilidade


so:

6.1.1.1. Terreno

O terreno tem uma rea computvel de 3.252.21m, custa R$ 6.580.371,00, o seu


custo por m de R$/m 2.023,35. A negociao do terreno prev uma permuta
fsica de 82,38% ou R$ 5.420.745,00 onde o proprietrio receber como parte de
pagamento um determinado nmero de unidades. A despesa total do terreno de
R$ 1.636.806,00, que a soma do valor no permutado de R$ 1.159.729,00
(negociado em uma entrada no ms de junho-09 de R$ 289.932,25 e 6 parcelas
iguais de julho-09 at dezembro-09 de R$ 144.966,13) mais IPTU (Imposto Predial e
Territorial) no valor de R$ 161.219,10 (dividido em 42 parcelas de R$ 3.838,55
sendo a primeira parcela no ms de julho-09) mais 0,8% (referente s despesas com
emolumentos e registro) sobre o valor total do terreno que igual R$ R$ 52.642,97
com vencimento em junho-09, mais R$ 263.215,00 de ITBI (Impostos Sobre
Transio de Bens Imveis).

35

6.1.1.2. Empreendimento

O empreendimento composto por trs torres com 11 pavimentos tipo, trreo e 2


subsolos. O empreendimento tem 210 unidades, sendo 6 apartamentos por andar e
4 apartamentos no trreo, onde 140 unidades so de 3 dormitrios, sendo, 136 com
70m de rea privativa e 4 com 80m de rea privativa, 70 so de 2 dormitrios,
sendo 68 apartamentos com rea privativa de 58m e 2 apartamentos com 67,5 m
de rea privativa. O total de rea privativa de 12.108,25 m, rea construda de
21.331,85m e a rea mdia privativa de 66,28m.

6.1.1.3. Preo de Venda das Unidades

Os preos de venda das unidades so: para os apartamentos de 70m R$


210.000,00 (R$/m 3.000,00), 80m R$ 225.000,00 (R$/m 2.812,50), 58m R$
174.000,00 ( R$/m 3.000,00) e 67,5m R$ 188.250,08 (R$/m 2.788,89). O VGV valor total de vendas de R$ 41.668.500,00 o VGV lquido igual ao VGV total
menos o preo de venda das unidades permutas (exemplificada no prximo tpico)
que resulta em um VGV lquido de R$ 36.247.755. O total de unidades venda
182,68, pois desconsidera o total de unidades permutas (exemplificada no prximo
tpico) e o valor mdio das unidades de R$ 198.422,13 que a razo entre o VGV
lquido e o total de unidades venda.

6.1.1.4. Permuta

A permuta fsica realizada na aquisio do terreno foi de 82,38% sobre o valor total
do terreno que resulta em um valor de R$ 5.420.745,00 este valor ser pago com
unidades (por ser um estudo de anlise de viabilidade os nmeros de unidades no
interferem nos clculos), sendo 17,69 apartamentos de 70m, 0,52 apartamentos de
80m , 8,85 apartamentos de 58m e 0,26 apartamentos de 67,5m
27,32 apartamentos permutados.

6.1.1.5. Custo, Prazo e Evoluo da Obra

totalizando

36

O prazo da obra foi estimado em 24 meses, com inicio em dezembro de 2010 e


trmino em novembro-12, o custo total orado da construo do empreendimento
sem a taxa de administrao (Custo Raso da Obra) de R$ 18.132.073,00. A taxa
de administrao de 13%, portanto o custo total de construo de R$
20.489.242,00.

A evoluo financeira do empreendimento foi obtida atravs do cronograma fsicofinanceiro conforme tabela abaixo e Anexo A.
Tabela 6.1 Cronograma Fsico-Financeiro
ANO

2012

2011

2010

MS

% EVOLUO

VALOR

Dezembro

3,33%

R$ 682.292

Janeiro

1,81%

R$ 370.855

Fevereiro

2,52%

R$ 516.329

Maro

2,93%

R$ 600.335

Abril

4,78%

R$ 979.386

Maio

4,35%

R$ 891.282

Junho

5,00%

R$ 1.024.462

Julho

4,97%

R$ 1.018.315

Agosto

5,10%

R$ 1.044.951

Setembro

5,64%

R$ 1.155.593

Outubro

5,69%

R$ 1.165.838

Novembro

6,95%

R$ 1.424.002

Dezembro

4,16%

R$ 852.352

Janeiro

4,57%

R$ 936.358

Fevereiro

4,94%

R$ 1.012.169

Maro

3,50%

R$ 717.123

Abril

4,39%

R$ 899.478

Maio

4,95%

R$ 1.014.217

Junho

5,25%

R$ 1.075.685

Julho

5,52%

R$ 1.131.006

Agosto

4,77%

R$ 977.377

Setembro

2,81%

R$ 575.748

Outubro

1,22%

R$ 249.969

Novembro

0,85%

R$ 174.149

Fonte: Treinamento BDK, Viabil (2009).

37

6.2.

Parmetros

6.2.1 Vendas

A anlise de viabilidade otimista com relao s vendas das unidades, pois prev
a venda de 80% das unidades at as chaves em dezembro de 2012 e 20% depois
de 10 meses da entrega das chaves. A previso da velocidade de venda de 40%
no perodo de lanamento do empreendimento, perodo estimado em 10 meses,
40% no perodo de construo, 24 meses at a entrega das chaves e 20% no
perodo de estoque que se inicia na entrega das chaves com prazo previsto de 10
meses.

As vendas das unidades sero negociadas em pagamentos de 26% para


incorporadora do empreendimento e 74% sero repassadas para as instituies
financeiras na forma de repasse. Os 24% da incorporadora ser divido em uma
entrada de 5%, 23 parcelas mensais de 10%, 2 parcelas anuais de 4% e 7% na
entrega das chaves. O estoque ser dividido em 10 mensais de 20% nas chaves e
80% no repasse. O taxa de juros referente ao financiamento das unidades aps as
chaves calculado sobre a forma da Tabela Price no regime de juros compostos
com taxa de 12%a.a ou 0,95%a.m.

6.2.2. Despesas com Incorporao

As despesas com incorporao consideradas neste estudo so: despesas com


assessorias e agilizaes, divididas e 4 parcelas iguais de R$ 25.000,00 sendo a
primeira parcela com vencimento no ms de agosto-09; despesas com averbaes
0,35% sobre o valor raso da obra e 0,35% sobre o valor total do terreno com
vencimento no ms de maro-13; despesas com decorao do stand, 2 parcelas
mensais no valor de R$16.666,67; despesa com demolies e limpeza do terreno, 2
parcelas mensais de R$ 50.000,00; despesas com despachantes, digitalizaes e
cpias 42 parcelas de R$ 3.100,00; despesas com emolumentos e alvar no valor
de R$ 50.000,00, 4 meses antes do lanamento; despesa com outorga parcela nica
de R$ 738.362,00, 2 meses antes do lanamento; despesas com registros de
incorporao, 0,35% sobre custo da obra raso e sobre o valor total do terreno com

38

vencimento um ms antes do lanamento; despesa com vigilncia, 7 parcelas iguais


de R$ 5.000,00 da compra do terreno at o incio do lanamento; despesa com a
elaborao do quadro de reas no valor de R$ 2.500,00 dois meses antes do
lanamento.

6.2.3. Despesas Comerciais

As despesas comerciais so: despesas com comisso de 4% dividido em 2 parcelas


e despesas com propagandas 4,5 divididas em uma parcela de 1,5%, um ms antes
do lanamento, 10 mensais de 2,00% no perodo do lanamento e 1,00% no perodo
de construo.

6.2.4. Impostos

Impostos como PIS/Cofins (Programa de Integrao Social/Contribuio para o


Financiamento da Seguridade Social) 3,65%, IR (Imposto de Renda) 15%, CSLL
(Contribuio Social Sobre o Lucro Lquido) 9%.

6.2.5. Financiamento da Obra

O emprstimo junto ao banco para o financiamento da construo do


empreendimento ser de 80% do custo total com administrao e taxa de juros de
11% a.a. ou 0,8735% a.m.

6.3.

Estudo de Viabilidade Esttica


Tabela 6.2 Anlise de Viabilidade Esttica
Descrio

Clculo

Total ($)

% Sobre
Receita

VGV Bruto

2.993,64 x 13.919,00

Permuta

VGV Total

41.668.475,16 - 5.420.720,16

41.668.500,00

100,00

5.420.745,00

13,01

36.247.755,00

86,99

Comisso

36.247.755,00 x 0,04

1.449.910,20

3,50

Impostos

( 36.247.755,00 - 1.449.910,20) x 0,0365

1.270.121,30

3,00

33.527.723,50

80,46

RECEITA BRUTA

( 36.247.755-1.449.910-1.270.121)

39

Terreno (Permuta)

1.159.638,84

2,78

20.489.241,93

49,17

2.663.601,33

6,39

0,00

0,00

345.480,10

0,83

24.657.962,20

59,18

8.869.761,30

21,29

Obra
ADM Obra

20.489.241,9 x 0,13

Gerenciamento
Diversos

(1.159.638,84+ 20.489.241) x 0,0038 +


(1.159.638,84 + 5.420.720,16) x 0,04
(1.159.638,84 + 20.489.241,93 +

CUSTO BRUTO

2.663.601,33 + 345.480,10)
(33.527.723,50 24.657.962,20)

RESULTADO BRUTO

(8.869.761,30 / 33.527.723,50)

MARGEM BRUTA

26,46 %

Fonte: Treinamento BDK, Viabil (2009).

6.4. Estudo de Viabilidade Dinmica


O estudo de Viabilidade Dinmica teve como referencia o Software Viabil
desenvolvido pela empresa BDK Solutions e foi elaborado em uma planilha no Excel
conforme Anexo B.

6.4.1. Fluxo de Caixa

O fluxo de caixa da anlise de viabilidade leva em considerao as receitas e


despesas ao longo do tempo, que se inicia desde a compra do terreno em junho-09
e vai at o ultimo ms de venda das unidades do estoque em dezembro-13.

6.4.2. Fluxo de Caixa das Receitas

O empreendimento tem como receita as vendas das unidades e est separado em


fases: fase de lanamento; construo; chaves e repasse. No lanamento estimamse uma velocidade de vendas de 40% em um perodo de 10 meses, na fase de
construo a velocidade de vendas tambm de 40% mais em um perodo de 24
meses e as fases da entrega das chaves e repasse tem peso de 20% em um
perodo de 10 meses. O VGV igual R$ 36.247.775,00.
Tabela 6.3 Velocidade das Vendas
FASES

Lanamento

INICIO

TRMINO

PRAZO

PESO

VGV X PESO

(VGV X PESO)/ PRAZO

Fev-10

Nov-10

10

40%

14.499.108,40

1.449.910,84

40

Construo

Dez-10

Nov-12

24

40%

14.499.108,40

604.129,52

Chaves / Repasse

Dez-12

Set-13

10

20%

7.249.554,20

724.955,42

Fonte: Treinamento BDK, Viabil (2009).

Tabela 6.4 Tabela de Vendas


TIPO

PARCELAS

% VENDAS

VALOR PARCELAS

VALOR

TOTAL

DAS

PARCELAS

Entrada

5,00%

9.921,10

9.921,10

Mensais

23

10,00%

862,70

19.842,20

Anuais

4,00%

3.968,44

7.936,88

Chaves

7,00%

13.889,54

13.889,54

Repasse

74,00%

146.832,28

146.832,28

Fonte: Treinamento BDK, Viabil (2009).

6.4.3. Fluxo de Caixa de Vendas na Fase do Lanamento

Entrada: R$ 1.449.911 x 5,00% = R$ 72.495.542,00


Mensais: (R$ 1.449.911 x 10,00%)/23 = R$ 6.304,00
Anuais: (R$ 1.449.911 x 4,00%)/2 + 6.304 = R$ 35.302,00
Chaves: R$ 1.449.911 x 7,00% = R$ 101.494,00
Repasse: R$ 1.449.911 x 74% = R$ 1.072.934,00
Tabela 6.5.1 Fluxo de Caixa das Vendas (Lanamento Fev-10 at Nov-10)
FASE DE LANAMENTO 40% DO VGV
MESES

10

Fev-10

Fev-10

72.496

Mar-10

6.304

Abr-10

6.304

6.304

72.496

Mai-10

6.304

6.304

6.304

72.496

Jun-10

6.304

6.304

6.304

6.304

72.496

Jul-10

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

72.496

Ago-10

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

72.496

Set-10

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

72.496

Out-10

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

10

Nov-10

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

72.496

11

Dez-10

35.302

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

12

Jan-11

6.304

35.302

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

13

Fev-11

6.304

6.304

35.302

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

14

Mar-11

6.304

6.304

6.304

35.302

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

15

Abr-11

6.304

6.304

6.304

6.304

35.302

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

16

Mai-11

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

35.302

6.304

6.304

6.304

6.304

17

Jun-11

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

35.302

6.304

6.304

6.304

18

Jul-11

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

35.302

6.304

6.304

19

Ago-11

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

35.302

6.304

20

Set-11

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

35.302

CONSTRUO

LANAMENTO

TOTAL 10 MESES

Mar-10

Abr-10

Mai-10

Jun-10

Jul-10

Ago-10

Set-10

Out-10

Nov-10

72.496

72.496

CHAVES E REPASSE

41

21

Out-11

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

22

Nov-11

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

23

Dez-11

35.302

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

24

Jan-12

6.304

35.302

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

35.302

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

35.302

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

35.302

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

35.302

6.304

6.304

6.304

6.304

6.304

35.302

6.304

6.304

6.304

6.304

35.302

6.304

6.304

6.304

35.302

6.304

6.304

35.302

25

Fev-12

26

Mar-12

27

Abr-12

28

Mai-12

29

Jun-12

30

Jul-12

31

Ago-12

32

Set-12

33

Out-12

34

Nov-12

35

Dez-12

36

Jan-13

37

Fev-13

38

Mar-13

39

Abr-13

40

Mai-13

41

Jun-13

42

Jul-13

43

Ago-13

44

Set-13

45

Out-13

46

Nov-13

47

Dez-13

TOTAL (SOMA)

6.304

101.494

101.494

101.494

101.494

101.494

101.494

101.494

101.494

101.494

101.494

1.072.934

1.072.934

1.072.934

1.072.934

1.072.934

1.072.934

1.072.934

1.072.934

1.072.934

1.072.934

1.449.911

1.449.911

1.449.911

1.449.911

1.449.911

1.449.911

1.449.911

1.449.911

1.449.911

1.449.911

Fonte: Treinamento BDK, Viabil (2009).

6.4.4. Fluxo de Caixa de Vendas na Fase de Construo:

Entrada:
1. Entrada: R$ 604.130,00 x 5,00% = R$ 30.206,00
2. Entrada: (R$ 604.130,00 x 5,00%) + [(R$ 604.130,00 x 4,00%)/2] = R$
42.289,00
3. Entrada: (R$ 604.130,00 x 5,00%) + (R$ 604.130,00 x 10,00%) + [(R$
604.130,00 x 4,00%)/2] = R$ 102.702,00

Mensais:
1. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/23 = R$ 2.627,00
2. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/22 = R$ 2.746,00
3. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/21 = R$ 2.877,00
4. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/20 = R$ 3.021,00
5. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/19 = R$ 3.180,00
6. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/18 = R$ 3.356,00

42

7. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/17 = R$ 3.554,00


8. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/16 = R$ 3.776,00
9. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/15 = R$ 4.028,00
10. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/14 = R$ 4.315,00
11. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/13 = R$ 4.647,00
12. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/12 = R$ 5.034,00
13. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/11 = R$ 5.492,00
14. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/10 = R$ 6.041,00
15. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/9 = R$ 6.713,00
16. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/8 = R$ 7.552,00
17. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/7 = R$ 8.630,00
18. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/6 = R$ 10.069,00
19. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/5 = R$ 12.083,00
20. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/4 = R$ 15.103,00
21. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/3 = R$ 20.138,00
22. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/2 = R$ 30.206,00
23. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/1 = R$ 60.413,00

Anuais:
1. Anuais: (R$ 604.130,00 x 4,00%)/2 + R$ 2.627,00 = R$ 14.709,00
2. Anuais: (R$ 604.130,00 x 4,00%)/2 + R$ 2.746,00 = R$ 14.829,00
3. Anuais: (R$ 604.130,00 x 4,00%)/2 + R$ 2.877,00 = R$ 14.959,00
4. Anuais: (R$ 604.130,00 x 4,00%)/2 + R$ 3.021,00 = R$ 15.103,00
5. Anuais: (R$ 604.130,00 x 4,00%)/2 + R$ 3.180,00 = R$ 15.262,00
6. Anuais: (R$ 604.130,00 x 4,00%)/2 + R$ 3.356,00 = R$ 15.439,00
7. Anuais: (R$ 604.130,00 x 4,00%)/2 + R$ 3.554,00 = R$ 15.636,00
8. Anuais: (R$ 604.130,00 x 4,00%)/2 + R$ 3.776,00 = R$ 15.858,00
9. Anuais: (R$ 604.130,00 x 4,00%)/2 + R$ 4.028,00 = R$ 16.110,00
10. Anuais: (R$ 604.130,00 x 4,00%)/2 + R$ 4.315,00 = R$ 16.398,00
11. Anuais: (R$ 604.130,00 x 4,00%)/2 + R$ 4.647,00 = R$ 16.730,00
12. Anuais: (R$ 604.130,00 x 4,00%)/2 + R$ 5.034,00 = R$ 17.117,00
13. Anuais: (R$ 604.130,00 x 4,00%)/2 + R$ 5.492,00 = R$ 17.575,00
14. Anuais: (R$ 604.130,00 x 4,00%)/2 + R$ 6.041,00 = R$ 18.124,00

43

Chaves:
1. Chaves: R$ 604.130,00 x 7,00% = R$ 42.289,00
2. Chaves: (R$ 604.130,00 x 7,00%) + [(R$ 604.130,00 x 4,00%)/2] = R$
54.372,00

Repasse
Repasse: R$ 604.130,00 x 74% = R$ 447.056,00
Tabela 6.5.2 Fluxo de Caixa das Vendas (Construo Dez-10 at Set-11)
FASE CONSTRUO 40% DO VGV
MESES

CHAVES E REPASSE

CONSTRUO

TOTAL 23 MESES

Dez-10

2
Jan-11

3
Fev-11

4
Mar-11

5
Abr-11

6
Mai-11

7
Jun-11

8
Jul-11

9
Ago-11

10
Set-11

11

Dez-10

30.206

12

Jan-11

2.627

30.206

13

Fev-11

2.627

2.746

30.206

14

Mar-11

2.627

2.746

2.877

30.206

15

Abr-11

2.627

2.746

2.877

3.021

30.206

16

Mai-11

2.627

2.746

2.877

3.021

3.180

30.206

17

Jun-11

2.627

2.746

2.877

3.021

3.180

3.356

30.206

18

Jul-11

2.627

2.746

2.877

3.021

3.180

3.356

3.554

30.206

19

Ago-11

2.627

2.746

2.877

3.021

3.180

3.356

3.554

3.776

20

Set-11

2.627

2.746

2.877

3.021

3.180

3.356

3.554

3.776

4.028

21

Out-11

14.709

2.746

2.877

3.021

3.180

3.356

3.554

3.776

4.028

4.315

22

Nov-11

2.627

14.829

2.877

3.021

3.180

3.356

3.554

3.776

4.028

4.315

23

Dez-11

2.627

2.746

14.959

3.021

3.180

3.356

3.554

3.776

4.028

4.315

24

Jan-12

2.627

2.746

2.877

15.103

3.180

3.356

3.554

3.776

4.028

4.315

25

Fev-12

2.627

2.746

2.877

3.021

15.262

3.356

3.554

3.776

4.028

4.315

26

Mar-12

2.627

2.746

2.877

3.021

3.180

15.439

3.554

3.776

4.028

4.315

27

Abr-12

2.627

2.746

2.877

3.021

3.180

3.356

15.636

3.776

4.028

4.315

28

Mai-12

2.627

2.746

2.877

3.021

3.180

3.356

3.554

15.858

4.028

4.315

29

Jun-12

2.627

2.746

2.877

3.021

3.180

3.356

3.554

3.776

16.110

4.315

30

Jul-12

2.627

2.746

2.877

3.021

3.180

3.356

3.554

3.776

4.028

16.398

31

Ago-12

2.627

2.746

2.877

3.021

3.180

3.356

3.554

3.776

4.028

4.315

32

Set-12

2.627

2.746

2.877

3.021

3.180

3.356

3.554

3.776

4.028

4.315

33

Out-12

14.709

2.746

2.877

3.021

3.180

3.356

3.554

3.776

4.028

4.315

34

Nov-12

2.627

2.746

2.877

3.021

3.180

3.356

3.554

3.776

4.028

4.315

35

Dez-12

42.289

42.289

54.372

54.372

54.372

54.372

54.372

54.372

54.372

54.372

36

Jan-13

447.056

447.056

447.056

447.056

447.056

447.056

447.056

447.056

447.056

447.056

604.130

604.130

604.130

604.130

604.130

604.130

604.130

604.130

604.130

604.130

37

Fev-13

38

Mar-13

39

Abr-13

40

Mai-13

41

Jun-13

42

Jul-13

43

Ago-13

44

Set-13

45

Out-13

46

Nov-13

47

Dez-13

TOTAL (SOMA)

Fonte: Treinamento BDK, Viabil (2009).

30.206
30.206

44

Tabela 6.5.3 Fluxo de Caixa das Vendas (Construo Out-11 at Jul-12)

CONSTRUO

FASE CONSTRUO 40% DO VGV


11

12

Out-11

Nov-11

13
Dez-11

14

15

Jan-12

Fev-12

16
Mar-12

17

18

Abr-12

Mai-12

19
Jun-12

20
Jul-12

21

Out-11

30.206

22

Nov-11

4.647

30.206

23

Dez-11

4.647

5.034

30.206

24

Jan-12

4.647

5.034

5.492

42.289

25

Fev-12

4.647

5.034

5.492

6.041

42.289

26

Mar-12

4.647

5.034

5.492

6.041

6.713

42.289

27

Abr-12

4.647

5.034

5.492

6.041

6.713

7.552

42.289

28

Mai-12

4.647

5.034

5.492

6.041

6.713

7.552

8.630

42.289

29

Jun-12

4.647

5.034

5.492

6.041

6.713

7.552

8.630

10.069

42.289

30

Jul-12

4.647

5.034

5.492

6.041

6.713

7.552

8.630

10.069

12.083

42.289

31

Ago-12

16.730

5.034

5.492

6.041

6.713

7.552

8.630

10.069

12.083

15.103

32

Set-12

4.647

17.117

5.492

6.041

6.713

7.552

8.630

10.069

12.083

15.103

33

Out-12

4.647

5.034

17.575

6.041

6.713

7.552

8.630

10.069

12.083

15.103

34

Nov-12

4.647

5.034

5.492

18.124

6.713

7.552

8.630

10.069

12.083

15.103

35

Dez-12

54.372

54.372

54.372

42.289

54.372

54.372

54.372

54.372

54.372

54.372

36

Jan-13

447.056

447.056

447.056

447.056

447.056

447.056

447.056

447.056

447.056

447.056

604.130

604.130

604.130

604.130

604.130

604.130

604.130

604.130

604.130

604.130

37

Fev-13

38

Mar-13

39

Abr-13

40

Mai-13

41

Jun-13

42

Jul-13

43

Ago-13

44

Set-13

45

Out-13

46

Nov-13

47

Dez-13

TOTAL (SOMA)

Fonte: Treinamento BDK, Viabil (2009).

Tabela 6.5.4 Fluxo de Caixa das Vendas (Construo Ago-12 at Nov-12)


FASE CONSTRUO 40% DO VGV
MESES

21

CHAVES E REPASSE

TOTAL 23 MESES

Ago-12

22

23

Set-12

Out-12

24
Nov-12

31

Ago-12

42.289

32

Set-12

20.138

42.289

33

Out-12

20.138

30.206

42.289

34

Nov-12

20.138

30.206

60.413

102.702

35

Dez-12

54.372

54.372

54.372

54.372

36

Jan-13

447.056

447.056

447.056

447.056

37

Fev-13

38

Mar-13

39

Abr-13

40

Mai-13

41

Jun-13

42

Jul-13

43

Ago-13

44

Set-13

45

Out-13

46

Nov-13

45

47

Dez-13

TOTAL (SOMA)

604.130

604.130

604.130

604.130

Fonte: Treinamento BDK, Viabil (2009)

6.4.5. Fluxo de Caixa na Fase das Chaves, Estoque e Repasse

A taxa de juros utilizada no clculo do fluxo de caixa desta fase de 12% a.a
referente a taxa de juros da Tabela Price, veja-se:
Estoque de 20%: (R$ 724.955,42 x 20%) = R$ 144.991,00
Repasse: de 80% (R$ 724.955,42 x 80%) = R$ 579.964,00
Juros: [(1+12%)3,/12 ]-1= 2,8773% = R$ 579.964,00 x 2,8773% = R$ 16.687,00
Tabela 6.5.5 Fluxo de Caixa das Vendas (Repasse Dez-12 at Abr-13)
FASE CHAVES E REPASSE 20% DO VGV
MESES

ESTOQUE E REPASSE

TOTAL 10 MESES

Dez-12

Jan-13

Fev-13

Mar-13

Abr-13

Vendas

35

Dez-12

36

Jan-13

37

Fev-13

38

Mar-13

39

Abr-13

40

Mai-13

41

Jun-13

42

Jul-13

43

Ago-13

44

Set-13

45

Out-13

46

Nov-13

47

Dez-13

TOTAL (SOMA)

Juros

Vendas

Juros

Vendas

Juros

Vendas

Juros

Vendas

Juros

144.991
144.991
144.991
579.964

16.867

144.991
579.964

16.867

144.991
579.964

16.867
579.964

724.955

16.687

724.955

16.687

724.955

16.687

16.867

724.955

16.687

579.964

16.867

724.955

16.687

Fonte: Treinamento BDK, Viabil (2009).

Tabela 6.5.6 Fluxo de Caixa das Vendas (Repasse Mai-13 at Set-13)


FASE CHAVES E REPASSE 20% DO VGV
MESES

CHAVES E REPASSE

TOTAL 10 MESES
35

Dez-12

36

Jan-13

37

Fev-13

38

Mar-13

39

Abr-13

40

Mai-13

41

Jun-13

42

Jul-13

43

Ago-13

44

Set-13

45

Out-13

46

Nov-13

Vendas

10

Mai-13

Jun-13

Jul-13

Ago-13

Set-13

Juros

Vendas

Juros

Vendas

Juros

Vendas

Juros

Vendas

144.991
144.991
144.991
579.964

16.867

144.991
579.964

16.867

144.991
579.964

16.867
579.964

16.867

Juros

46

47

Dez-13

TOTAL (SOMA)

724.955

16.687

724.955

16.687

724.955

16.687

724.955

16.687

579.964

16.867

724.955

16.687

Fonte: Treinamento BDK, Viabil (2009).

6.5. Fluxo de Caixa das Despesas


6.5.1. Fluxo de Caixa do Terreno

ITBI: R$ 6.580.359 x 4,00% = R$ 263.215,00 valor a ser considerado no ato


da escritura definitiva;

IPTU: 42 parcelas mensais de R$ 3.838,55 = R$ 161.219,10 parcelas a ser


considerado um ms aps a aquisio do terreno at a entrega das chaves;

Registro e emolumentos: R$ 6.580.359 x 0,8% = R$ 52.643 valor a ser


considerado um ms antes da assinatura da escritura;

Pagamento do terreno: Entrada no valor de R$ 289.932,25 e 4 parcelas


mensais no valor de R$ 144.966,125;

Terreno: R$ 1.159.729,00 (valor pago terreno) + R$ 263.215,00 (ITBI) + R$


161.219,00 (IPTU) + R$ 52.643,00 (registro e emolumentos) = R$
1.636.806,00
Tabela 6.6 Fluxo de Caixa do Terreno
ITBI

TOTAL

(263.214)

IPTU

REGISTRO

PAGAMENTO

EMOLUMENTOS

TERRENO

(52.643)

(1.159.729)

(1.636.806)

(52.643)

(289.932)

(342.575)

(3.839)

(144.966)

(148.805)

(3.839)

(144.966)

(412.020)

(161.219)

CONSTRU

LANAMENTO

TERRENO

Jun-09

TERRENO

Jul-09

Ago-09

Set-09

(3.839)

(144.966)

(148.805)

Out-09

(3.839)

(144.966)

(148.805)

Nov-09

(3.839)

(144.966)

(148.805)

Dez-09

(3.839)

(144.966)

(148.805)

Jan-10

(3.839)

(3.839)

Fev-10

(3.839)

(3.839)

Mar-10

(3.839)

(3.839)

10

Abr-10

(3.839)

(3.839)

11

Mai-10

(3.839)

(3.839)

12

Jun-10

(3.839)

(3.839)

13

Jul-10

(3.839)

(3.839)

14

Ago-10

(3.839)

(3.839)

15

Set-10

(3.839)

(3.839)

16

Out-10

(3.839)

(3.839)

17

Nov-10

(3.839)

(3.839)

18

Dez-10

(3.839)

(3.839)

19

Jan-11

(3.839)

(3.839)

20

Fev-11

(3.839)

(3.839)

21

Mar-11

(3.839)

(3.839)

22

Abr-11

(3.839)

(3.839)

(263.214)

47

23

Mai-11

(3.839)

(3.839)

24

Jun-11

(3.839)

(3.839)

25

Jul-11

(3.839)

(3.839)

26

Ago-11

(3.839)

(3.839)

27

Set-11

(3.839)

(3.839)

28

Out-11

(3.839)

(3.839)

29

Nov-11

(3.839)

(3.839)

30

Dez-11

(3.839)

(3.839)

31

Jan-12

(3.839)

(3.839)

32

Fev-12

(3.839)

(3.839)

33

Mar-12

(3.839)

(3.839)

34

Abr-12

(3.839)

(3.839)

35

Mai-12

(3.839)

(3.839)

36

Jun-12

(3.839)

(3.839)

37

Jul-12

(3.839)

(3.839)

38

Ago-12

(3.839)

(3.839)

39

Set-12

(3.839)

(3.839)

40

Out-12

(3.839)

(3.839)

41

Nov-12

(3.839)

(3.839)

Fonte: Treinamento BDK, Viabil (2009).

6.5.2. Fluxo de Caixa da Obra

Liberao da obra: Conforme cronograma fsico-financeiro;

Custo da obra raso: Conforme Oramento R$ 18.132.073,00;

Taxa de administrao: 13% sobre o custo da obra R$ 18.132.073,00 x 13% =


R$ 2.357.169,00.

Custo total da obra: R$ 18.132.073,00 (custo raso) + R$ 2.357.169,00 = R$


20.489.242,00;

Financiamento da obra: a obra prev um financiamento de 80% sobre o custo


total, segue clculo; R$ 20.489.242,00 x 80% = R$ 16.391.394,00 de
financiamento;

Juros com financiamento: a taxa de juros de 11% a.a ou 0,8735% a.m no


regime de juros compostos e calculada sobre o valor financiado, veja-se:
R$ 545.833,00 x 0,8735% = R$ 4.768,00
(R$ 296.684,00 x 0,8735) + R$ 4.768,00 = R$ 7.359,00
(R$ 413.063,00 x 0,8735) + R$ 7.359,00 = R$ 10.967,00

Amortizao do financiamento: A amortizao ser pelo Sistema de Juros


Antecipados, ou seja, o pagamento dos juros ser realizado na data da
liberao do emprstimo e o valor emprestado no final.

48

Tabela 6.7 Fluxo de Caixa da Obra


LIBERAO

CUSTO RASO

TAXA DE ADM.

CUSTO TOTAL

FINANCIAMENTO

OBRA

CONSTRUO

TOTAL

JUROS

AMORTIZAO

FINANCIAMENTO

100%

(18.132.073)

(2.357.169)

11

Dez-10

3,33%

(603.798)

(78.494)

(20.489.242)
(682.292)

16.391.394
545.833

(1.815.752)

(18.207.146)

12

Jan-11

1,81%

(328.191)

(42.665)

(370.855)

13

Fev-11

2,52%

(456.928)

(59.401)

(516.329)

296.684

(4.768)

(4.768)

413.063

(7.359)

14

Mar-11

2,93%

(531.270)

(69.065)

(7.359)

(600.335)

480.268

(10.967)

(10.967)

15

Abr-11

4,78%

(866.713)

16

Mai-11

4,35%

(788.745)

(112.673)

(979.386)

783.509

(15.162)

(15.162)

(102.537)

(891.282)

713.026

(22.066)

17

Jun-11

5,00%

(906.604)

(22.066)

(117.858)

(1.024.462)

819.570

(28.234)

(28.234)

18

Jul-11

4,97%

(901.164)

(117.151)

(1.018.315)

814.652

(35.392)

(35.392)

19

Ago-11

5,10%

(924.736)

(120.216)

(1.044.951)

835.961

(42.508)

(42.508)

20

Set-11

5,64%

(1.022.649)

(132.944)

(1.155.593)

924.475

(49.810)

(49.810)

21

Out-11

5,69%

(1.031.715)

(134.123)

(1.165.838)

932.670

(57.884)

(57.884)

22

Nov-11

6,95%

(1.260.179)

(163.823)

(1.424.002)

1139.202

(66.031)

(66.031)

23

Dez-11

4,16%

(754.294)

(98.058)

(852.352)

681.882

(75.981)

(75.981)

24

Jan-12

4,57%

(828.636)

(107.723)

(936.358)

749.087

(81.937)

(81.937)

25

Fev-12

4,94%

(895.724)

(116.444)

(1.012.169)

809.735

(88.480)

(88.480)

26

Mar-12

3,50%

(634.623)

(82.501)

(717.123)

573.699

(95.553)

(95.553)

27

Abr-12

4,39%

(795.998)

(103.480)

(899.478)

719.582

(100.554)

(100.554)

28

Mai-12

4,95%

(897.538)

(116.680)

(1.014.218)

811.374

(106.849)

(106.849)

29

Jun-12

5,25%

(951.934)

(123.751)

(1.075.685)

860.548

(113.936)

(113.936)

30

Jul-12

5,52%

(1.000.890)

(130.116)

(1.131.006)

904.805

(121.453)

(121.453)

31

Ago-12

4,77%

(864.900)

(112.437)

(977.337)

781.869

(129.356)

(129.356)

32

Set-12

2,81%

(509.511)

(66.236)

(575.748)

460.598

(136.185)

(136.185)

33

Out-12

1,22%

(221.211)

(28.757)

(249.969)

199.975

(140.208)

(140.208)

34

Nov-12

0,85%

(154.123)

(20.036)

(174.159)

139.327

(141.955)

(141.955)

35

Dez-12

(143.172)

(16.534.566)

Fonte: Treinamento BDK, Viabil (2009).

6.5.3. Fluxo de Caixa das Despesas Comerciais

Comisso prevista: a comisso sobre as vendas das unidades calculada em


4,00% sobre as unidades vendidas. Veja-se:
Fase do lanamento; R$ 1.449.910,00 x 4,00% = R$ 57.996,00
Fase da construo; R$ 604.130,00 x 4,00% = R$ 24.165,00
Fase da Chaves e Repasse; R$ 724.955,00 x 4,00% = R$ R$ 28.998,00

Propaganda: os custos previstos com propagandas so de 4,00% no total


sobre o VGV, sendo, uma parcela de 1,50% um ms antes do lanamento, 10
parcelas de 2,00% no perodo de lanamento e 24 parcelas de 1,00% na fase
de construo, conforme demonstrado abaixo:
R$ 36.247.771,00 x 1,50% = R$ 543.717,00
R$ 36.247.771,00 x 2,00% = R$ 72.496,00

49

R$ 36.247.771,00 x 1,00% = R$ 15.104,00

Tabela 6.8 Fluxo de Caixa das Despesas Comerciais

CHAVES E REPASSE

CONSTRUO

LANAMENTO

TOTAL

COMISSO PREVISTA

PROPAGANDA

DESPESAS COMERCIAIS

(1.449.911)

(1.631.178)

(3.081.089)

(543.716)

(543.716)

Jan-10

Fev-10

(28.998)

(72.496)

(101.494)

Mar-10

(57.996)

(72.496)

(130.492)

10

Abr-10

(57.996)

(72.496)

(130.492)

11

Mai-10

(57.996)

(72.496)

(130.492)

12

Jun-10

(57.996)

(72.496)

(130.492)

13

Jul-10

(57.996)

(72.496)

(130.492)

14

Ago-10

(57.996)

(72.496)

(130.492)

15

Set-10

(57.996)

(72.496)

(130.492)

16

Out-10

(57.996)

(72.496)

(130.492)

17

Nov-10

(57.996)

(72.496)

(130.492)

18

Dez-10

(41.081)

(15.104)

(56.185)

19

Jan-11

(24.165)

(15.104)

(39.270)

20

Fev-11

(24.165)

(15.104)

(39.270)

21

Mar-11

(24.165)

(15.104)

(39.270)

22

Abr-11

(24.165)

(15.104)

(39.270)

23

Mai-11

(24.165)

(15.104)

(39.270)

24

Jun-11

(24.165)

(15.104)

(39.270)

25

Jul-11

(24.165)

(15.104)

(39.270)

26

Ago-11

(24.165)

(15.104)

(39.270)

27

Set-11

(24.165)

(15.104)

(39.270)

28

Out-11

(24.165)

(15.104)

(39.270)

29

Nov-11

(24.165)

(15.104)

(39.270)

30

Dez-11

(24.165)

(15.104)

(39.270)

31

Jan-12

(24.165)

(15.104)

(39.270)

32

Fev-12

(24.165)

(15.104)

(39.270)

33

Mar-12

(24.165)

(15.104)

(39.270)

34

Abr-12

(24.165)

(15.104)

(39.270)

35

Mai-12

(24.165)

(15.104)

(39.270)

36

Jun-12

(24.165)

(15.104)

(39.270)

37

Jul-12

(24.165)

(15.104)

(39.270)

38

Ago-12

(24.165)

(15.104)

(39.270)

39

Set-12

(24.165)

(15.104)

(39.270)

40

Out-12

(24.165)

(15.104)

(39.270)

41

Nov-12

(24.165)

(15.104)

(39.270)

42

Dez-12

(26.582)

43

Jan-13

(28.998)

(28.998)

44

Fev-13

(28.998)

(28.998)

45

Mar-13

(28.998)

(28.998)

46

Abr-13

(28.998)

(28.998)

47

Mai-13

(28.998)

(28.998)

48

Jun-13

(28.998)

(28.998)

49

Jul-13

(28.998)

(28.998)

50

Ago-13

(28.998)

(28.998)

51

Set-13

(28.998)

(28.998)

52

Out-13

(14.499)

(14.499)

53

Nov-13

54

Dez-13

Fonte: Treinamento BDK, Viabil (2009).

(26.582)

50

6.5.4. Fluxo de Caixa das Despesas com Incorporao

Despesas com assessorias e agilizaes: divididas em 4 parcelas iguais de


R$ 25.000,00 sendo a primeira parcela com vencimento no ms de agosto-09;

Despesas com averbaes: 5% sobre o valor da obra e 0,35% sobre o valor


total do terreno com vencimento no ms de maro-13;

Despesas com decorao: 2 parcelas mensais no valor de R$16.666,67;

Despesa com demolies e limpeza do terreno: Duas parcelas mensais de R$


50.000,00;

Despesas com despachantes, digitalizaes e cpias: 42 parcelas de R$


3.100,00;

Despesas com emolumentos (PMSP) e alvar: Valor de R$ 50.000,00, 4


meses antes do lanamento;

Despesa com outorga: parcela nica de R$ 738.362,00 2 meses antes do


lanamento;

Despesas com registros de incorporao: 0,35% sobre custo da obra e sobre


o valor total do terreno com vencimento um ms antes do lanamento;

Despesa com vigilncia: 7 parcelas iguais de R$ 5.000,00 da compra do


terreno at o inicio do lanamento;

Despesa com a elaborao do quadro de reas; no valor de R$ 2.500,00 dois


meses antes do lanamento.
Tabela 6.9 Fluxo de Caixa das Despesas com Incorporao

LANAMENTO

TERRENO

TOTAL

ASSESSORIA

VIGILNCIA

DEMOLIO

DECORAO

DESPACHANTE

(100.000)

(30.000)

(100.000)

(50.000)

(130.200)

INCORP.
(1.379.050)
(8.100)

Jun-09

(5.000)

(3.100)

Jul-09

(5.000)

(3.100)

(8.100)

Ago-09

(25.000)

(5.000)

Emolumentos

(3.100)

(33.100)

Set-09

(25.000)

(5.000)

(50.000)

(50.000)

(3.100)

(133.100)

Out-09

(25.000)

(5.000)

(50.000)

reas (2.500)

(3.100)

(85.600)

Nov-09

(25.000)

(5.000)

(738.362)

(3.100)

(771.462)

(23.031)

(5.000)

Outorga

(3.100)

(94.594)

(3.100)

(3.100)

Dez-09

Jan-10

Fev-10

(3.100)

(3.100)

Mar-10

(3.100)

(3.100)

10

Abr-10

(3.100)

(3.100)

11

Mai-10

(3.100)

(3.100)

12

Jun-10

(3.100)

(3.100)

Registro Terreno

(63.462)
Registro Obra

REPASSE

CHAVES E

CONSTRUO

51

13

Jul-10

(3.100)

(3.100)

14

Ago-10

(3.100)

(3.100)

15

Set-10

(3.100)

(3.100)

16

Out-10

(3.100)

(3.100)

17

Nov-10

(3.100)

(3.100)

18

Dez-10

(3.100)

(3.100)

19

Jan-11

(3.100)

(3.100)

20

Fev-11

(3.100)

(3.100)

21

Mar-11

(3.100)

(3.100)

22

Abr-11

(3.100)

(3.100)

23

Mai-11

(3.100)

(3.100)

24

Jun-11

(3.100)

(3.100)

25

Jul-11

(3.100)

(3.100)

26

Ago-11

(3.100)

(3.100)

27

Set-11

(3.100)

(3.100)

28

Out-11

(3.100)

(3.100)

29

Nov-11

(3.100)

(3.100)

30

Dez-11

(3.100)

(3.100)

31

Jan-12

(3.100)

(3.100)

32

Fev-12

(3.100)

(3.100)

33

Mar-12

(3.100)

(3.100)

34

Abr-12

(3.100)

(3.100)

35

Mai-12

(3.100)

(3.100)

36

Jun-12

(3.100)

(3.100)

37

Jul-12

(3.100)

(3.100)

38

Ago-12

(3.100)

(3.100)

39

Set-12

(3.100)

(3.100)

40

Out-12

(16.667)

(3.100)

(19.767)

41

Nov-12

(16.667)

(3.100)

42

Dez-12

(16.667)

(16.667)

43

Jan-13

44

Fev-13

45

Mar-13

(63.462)

(23.031)

(86.494)

46

Abr-13

Averbao Obra

Averb. Terreno

(19.767)

Fonte: Treinamento BDK, Viabil (2009).

6.5.5. Fluxo de Caixa dos Impostos

PIS/Cofins

(Programa

de

Integrao

Social/Contribuio

para

Financiamento da Seguridade Social) 3,65% calculado sobre a receita


liquida, que so as receitas geradas com as vendas dos apartamentos menos
a comisso prevista com estas vendas.
(R$ 270.496 R$ 28.998) x 3,65% = R$ 8.815
(R$ 276.799 R$ 57.996) x 3,65% = R$ 7.986

IR (Imposto de Renda), a forma de apurao de Lucro Presumido, a


alquota de 15,00% com base de clculo de 8,00% sobre a receita. A
apurao trimestral e o fluxo prev um excedente no valor de R$ 20.000
com alquota de 10,00%;
(IR Apurao Trimestral);

52

[(R$ 241.497 + R$ 218.803) x 8,00%] x 15% = R$ 5.524


[(R$ 225.107 + R$ 33.411 + R$ 39.715) x 8,00%] x 15% = R$ 3.579
(IR Excedente);
{[(R$ 213.780 + R$ 328.302 + R$ 2.402.019) x 8,00%] R$ 60.00} x 10% =
R$ 17.553

CSLL (Contribuio Social Sobre o Lucro Lquido) tem alquota de 9,00%,


base de clculo de 12,00% sobre receita e apurao trimestral;
[(R$ 241.497 + R$ 218.803) x 12,00%] x 9,00% = R$ 4.971
[(R$ 225.107 + R$ 33.411 + R$ 39.715) x 12,00%] x 9,00% = R$ 3.221
Tabela 6.10 Fluxo de Caixa dos Impostos
RECEITA

PIS

LIQUIDA
TOTAL

35.558.733

(1.297.894)

IR

IR

TRIMESTRAL

EXCEDENTE

(426.705)

(221.190)

IR TOTAL

CSLL

IMPOSTOS

(647.895)

(384.034)

(2.329.823)

(5.524)

(4.971)

(18.481)

Jun-09

CONSTRUO

LANAMENTO

TERRENO

Jul-09

Ago-09

Set-09

Out-09

Nov-09

Dez-09

Jan-10

Fev-10

241.497

Mar-10

218.803

(8.815)

10

Abr-10

225.107

(7.986)

11

Mai-10

33.411

(8.216)

12

Jun-10

39.715

(1.220)

13

Jul-10

46.019

(1.450)

14

Ago-10

52.323

(1.680)

15

Set-10

58.627

(1.910)

16

Out-10

64.931

(2.140)

17

Nov-10

71.235

(2.370)

18

Dez-10

81.163

(2.600)

19

Jan-11

100.706

(2.962)

20

Fev-11

103.452

(3.676)

21

Mar-11

106.329

(3.776)

22

Abr-11

109.349

(3.881)

23

Mai-11

112.529

(3.991)

24

Jun-11

115.885

(4.107)

25

Jul-11

119.439

(4.230)

26

Ago-11

123.215

(4.360)

27

Set-11

127.242

(4.497)

28

Out-11

114.642

(4.644)

29

Nov-11

119.289

(4.184)

30

Dez-11

153.322

(4.354)

31

Jan-12

170.634

(5.596)

32

Fev-12

171.042

(6.238)

33

Mar-12

172.290

(6.228)

34

Abr-12

174.616

(6.243)

35

Mai-12

178.381

(6.289)

36

Jun-12

184.160

(6.373)

37

Jul-12

192.959

(6.511)

38

Ago-12

206.793

(6.722)

(8.815)
(5.524)

(8.216)
(1.220)
(3.579)

(3.579)

(3.221)

(8.249)
(1.680)
(1.910)

(1.884)

(1.884)

(1.695)

(5.719)
(2.370)
(2.600)

(2.608)

(2.608)

(2.347)

(7.917)
(3.676)
(3.776)

(3.726)

(3.726)

(3.353)

(10.960)
(3.991)
(4.107)

(4.053)

(4.053)

(3.648)

(11.931)
(4.360)
(4.497)

(4.439)

(4.439)

(3.995)

(13.078)
(4.184)
(4.354)

(4.647)

(4.647)

(4.182)

(14.426)
(6.238)
(6.228)

(6.151)

(6.151)

(5.536)

(17.930)
(6.289)
(6.373)

(6.303)

(6.303)

(5.673)

(18.487)
(6.772)

CHAVES E REPASSE

53

39

Set-12

213.780

(7.043)

40

Out-12

328.302

(7.548)

41

Nov-12

2.402.019

(7.803)

(7.803)

42

Dez-12

115.993

(11.983)

(11.983)

43

Jan-13

115.993

(87.674)

44

Fev-13

712.645

(4.234)

(4.234)

45

Mar-13

22.171.325

(4.234)

(4.234)

46

Abr-13

712.645

(26.012)

47

Mai-13

712.645

(809.253)

48

Jun-13

712.645

(26.012)

49

Jul-13

712.645

(26.012)

50

Ago-13

712.645

(26.012)

(26.012)

51

Set-13

712.645

(26.012)

(26.012)

52

Out-13

582.153

(26.012)

53

Nov-13

596.652

(21.249)

54

Dez-13

596.652

(21.249)
(21.249)

(7.043)
(7.007)

(35.329)

(11.336)

(7.007)

(17.553)

(1.557)

(52.882)

(12.893)

(6.306)

(31.796)

(10.202)

(20.871)

(172.352)

(49.106)
(809.253)
(26.012)

(283.159)

(25.655)

(182.773)

(11.103)

(465.932)

(36.759)

(254.843)

(23.090)

(746.787)

(85.860)
(21.249)
(21.249)

(21.305)

(8.204)

(29.509)

(19.175)

(70.462)

Fonte: Treinamento BDK, Viabil (2009).

6.6. Fluxo de Caixa dos Resultados


6.6.1. Fluxo de Caixa dos Resultados sem Financiamento

Saldo sem financiamento: receita gerada pelas vendas das unidades


deduzidas pela somatria das despesas com terreno, construo, comerciais,
com incorporao e impostos. Veja-se:
R$ 37.008.644,00 - (R$ 1.636.806,00 + R$ 20.489.242,00 + R$ 3.081.089,00
+ R$ 1.379.050,00 + R$ 2.329.823,00) = R$ 8.092.634,00.

Juros financeiros: incide sobre o saldo credor e devedor 12% a.a ou 0,95%
a.m. no regime de juros compostos, exemplo:
R$ 350.675,00 x 0,95% = R$ 3.327.
(R$ 350.675,00 + R$ 156.905,00 + R$ 3.327,00) x 0,95% = R$ 4.848.
(R$ 350.675,00 + R$ 156.905,00 + R$ 3.327,00 + R$ 445.818,00 + R$
4.848,00) x 0,95% = R$ 9.118,00.
Total: R$ 4.335.092,00

Saldo acumulado: a somatria dos saldos e dos juros acumulados e


contabilizados ms a ms, exemplo:
R$ 350.675,00 + R$ 156.145,00 + R$ 3.327,00 = R$ 510.907,00.

Resultado com financiamento: a somatria do saldo e dos juros.


R$ 3.757,00

54

Tabela 6.11 Fluxo de Caixa do Resultado Sem Financiamento


SALDO

JUROS FINANCEIROS

SALDO ACUMULADO

RESULTADO S/
FINANCIAMENTO

CHAVES E REPASSE

CONSTRUO

LANAMENTO

TERRENO

TOTAL

8.092.634

(4.335.092)

3.757.541

Jun-09

(350.675)

Jul-09

(156.905)

(3.327)

(510.907)

(160.232)

Ago-09

(445.120)

(4.848)

(960.875)

(449.967)

Set-09

(281.905)

(9.118)

(1.251.897)

(291.022)

Out-09

(234.405)

(11.879)

(1.498.181)

(246.284)

Nov-09

(920.267)

(14.216)

(2.432.663)

(934.483)

Dez-09

(243.398)

(23.083)

(2.699.144)

(266.481)

Jan-10

(550.655)

(25.612)

(3.275.411)

(576.266)

Fev-10

162.063

(31.080)

(3.144.427)

130.984

Mar-10

130.554

(29.837)

(3.043.710)

100.718

10

Abr-10

127.192

(28.881)

(2.945.399)

98.311

11

Mai-10

(54.239)

(27.948)

(3.027.587)

(82.188)

12

Jun-10

(40.939)

(28.728)

(3.097.254)

(69.667)

13

Jul-10

(41.664)

(29.389)

(3.168.307)

(71.054)

14

Ago-10

(28.791)

(30.063)

(3.227.162)

(58.864)

15

Set-10

(22.717)

(30.622)

(3.280.500)

(53.339)

16

Out-10

(20.222)

(31.128)

(3.331.851)

(51.350)

17

Nov-10

(10.559)

(31.615)

(3.374.035)

(42.185)

18

Dez-10

(625.772)

(32.016)

(4.031.822)

(657.787)

19

Jan-11

(300.110)

(38.257)

(4.370.189)

(338.367)

20

Fev-11

(438.596)

(41.468)

(4.850.253)

(480.064)

21

Mar-11

(519.825)

(46.023)

(5.416.101)

(565.848)

22

Abr-11

(903.040)

(51.392)

(6.370.533)

(964.432)

23

Mai-11

(804.787)

(60.449)

(7.235.769)

(865.236)

24

Jun-11

(934.727)

(68.659)

(8.239.155)

(1.003.386)

25

Jul-11

(932.850)

(78.180)

(9.250.185)

(1.011.030)

26

Ago-11

(948.139)

(87.773)

(10.286.097)

(1.035.912)

27

Set-11

(1.054.941)

(97.603)

(11.438.591)

(1.152.494)

28

Out-11

(1.086.317)

(108.538)

(12.633.447)

(1.194.855)

29

Nov-11

(1.330.941)

(119.876)

(14.084.264)

(1.450.817)

30

Dez-11

(725.428)

(133.643)

(14.943.334)

(859.071)

31

Jan-12

(801.931)

(141.794)

(15.887.059)

(943.725)

32

Fev-12

(869.816)

(150.749)

(16.907.624)

(1.020.565)

33

Mar-12

(574.352)

(160.433)

(17.642.409)

(734.785)

34

Abr-12

(767.161)

(167.405)

(18.576.975)

(934.566)

35

Mai-12

(867.933)

(176.273)

(19.621.181)

(1.044.206)

36

Jun-12

(925.721)

(186.181)

(20.733.083)

(1.111.902)

37

Jul-12

(987.377)

(196.732)

(21.917.192)

(1.184.109)

38

Ago-12

(813.143)

(207.968)

(22.938.302)

(1.021.110)

39

Set-12

(398.041)

(217.657)

(23.554.000)

(615.698)

40

Out-12

(95.760)

(223.449)

(23.873.259)

(319.259)

41

Nov-12

107.630

(226.528)

(23.992.157)

(118.898)

42

Dez-12

2.369.530

(227.657)

(21.850.284)

2.141.874

43

Jan-13

(56.359)

(207.333)

(22.113.976)

(263.692)

44

Fev-13

111.759

(209.835)

(22.212.051)

(98.076)

45

Mar-13

621.917

(210.766)

(21.800.900)

411.152

46

Abr-13

22.122.219

(206.864)

114.455

21.915.355

47

Mai-13

(96.609)

1.086

18.932

(95.523)

48

Jun-13

686.633

180

705.745

686.813

49

Jul-13

(34.143)

6.697

678.299

(27.446)

50

Ago-13

686.633

6.436

1.371.368

693.069

51

Set-13

686.633

13.013

2.071.014

699.646

52

Out-13

496.293

19.651

2.586.958

515.944

53

Nov-13

575.403

24.547

3.186.908

599.950

54

Dez-13

574.874

30.240

3.792.022

605.114

(70.462)

35.982

3.757.541

(34.480)

Fonte: Treinamento BDK, Viabil (2009).

(350.675)

(350.675)

55

6.6.2. Fluxo de Caixa dos Resultados com Financiamento

Saldo com financiamento: o saldo sem financiamento mais financiamento da


obra deduzido dos juros com financiamento da obra e amortizao do
financiamento, Veja-se:
R$ 8.092.634,00 + R$ 16.391.394,00 R$ 1.815.752,00 - R$ 16.391.394,00 =
R$ 6.276.882,00.

Juros financeiros: incide sobre o saldo credor e devedor 12% a.a ou 0,95%
a.m. no regime de juros compostos, exemplo:
R$ 350.675,00 x 0,95% = R$ 3.327,00.
(R$ 350.675,00 + R$ 156.905,00 + R$ 3.327,00) x 0,95% = R$ 4.848,00.
(R$ 350.675,00 + R$ 156.905,00 + R$ 3.327,00 + R$ 445.818,00 + R$
4.848,00) x 0,95% = R$ 9.118,00.
Total: R$ 2.329.248,00

Lucro Imobilirio: a deduo do saldo com financiamento e os juros;


R$ 6.276.882,00 R$ 2.329.248,00 = R$ 3.947.635,00

Lucro Imobilirio acumulado: a somatria dos saldos e dos juros


acumulados e contabilizados ms a ms, exemplo:
R$ 350.675,00 + R$ 156.905,00 + R$ 3.327,00 = R$ 510.907,00.
Tabela 6.12 Fluxo de Caixa do Resultado Com Financiamento
SALDO

JUROS FINANCEIROS

LUCRO IMOBILIRIO

LUCRO IMOBILIRIO
ACUMIULADO

LANAMENTO

TERRENO

TOTAL
Jun-09

(350.675)

Jul-09

(156.905)

(3.327)

(350.675)
(160.232)

(350.675)
(510.907)

Ago-09

(445.120)

(4.848)

(449.967)

(960.875)

Set-09

(281.905)

(9.118)

(291.022)

(1.251.897)

Out-09

(234.405)

(11.879)

(246.284)

(1.498.181)

Nov-09

(920.267)

(14.216)

(934.483)

(2.432.663)

Dez-09

(243.398)

(23.083)

(266.481)

(2.699.144)

Jan-10

(550.655)

(25.612)

(576.266)

(3.275.411)

Fev-10

162.063

(31.080)

130.984

(3.144.427)

Mar-10

130.554

(29.837)

100.718

(3.043.710)

10

Abr-10

127.192

(28.881)

98.311

(2.945.399)

11

Mai-10

(54.239)

(27.948)

(82.188)

(3.027.587)

12

Jun-10

(40.939)

(28.728)

(69.667)

(3.097.254)

13

Jul-10

(41.664)

(29.389)

(71.054)

(3.168.307)

14

Ago-10

(28.791)

(30.063)

(58.864)

(3.227.162)

15

Set-10

(22.717)

(30.622)

(53.339)

(3.280.500)

CHAVES E REPASSE

CONSTRUO

56

16

Out-10

(20.222)

(31.128)

(51.350)

(3.331.851)

17

Nov-10

(10.559)

(31.615)

(42.185)

(3.374.035)

18

Dez-10

(79.938)

(32.016)

(111.954)

(3.485.989)

19

Jan-11

(8.193)

(33.078)

(41.271)

(3.527.260)

20

Fev-11

(32.892)

(33.469)

(66.361)

(3.593.621)

21

Mar-11

(50.524)

(34.099)

(84.623)

(3.678.245)

22

Abr-11

(134.693)

(34.902)

(169.595)

(3.847.840)

23

Mai-11

(113.767)

(36.511)

(150.279)

(3.998.118)

24

Jun-11

(143.391)

(37.937)

(181.328)

(4.179.447)

25

Jul-11

(153.590)

(39.658)

(193.248)

(4.372.695)

26

Ago-11

(154.686)

(41.492)

(196.177)

(4.568.872)

27

Set-11

(180.226)

(43.353)

(223.579)

(4.792.452)

28

Out-11

(211.531)

(45.475)

(257.006)

(5.049.457)

29

Nov-11

(257.770)

(47.913)

(305.683)

(5.355.141)

30

Dez-11

(119.527)

(50.814)

(170.341)

(5.525.482)

31

Jan-12

(134.781)

(52.430)

(187.212)

(5.712.693)

32

Fev-12

(148.561)

(54.207)

(202.768)

(5.915.461)

33

Mar-12

(96.207)

(56.131)

(152.337)

(6.067.798)

34

Abr-12

(148.142)

(57.576)

(205.719)

(6.273.517)

35

Mai-12

(163.408)

(59.528)

(222.936)

(6.496.453)

36

Jun-12

(179.109)

(61.643)

(240.752)

(6.737.205)

37

Jul-12

(204.025)

(63.928)

(267.953)

(7.005.158)

38

Ago-12

(160.629)

(66.470)

(227.100)

(7.232.258)

39

Set-12

(73.628)

(68.625)

(142.253)

(7.374.511)

40

Out-12

(35.994)

(69.975)

(105.969)

(7.480.480)

41

Nov-12

105.002

(70.981)

34.021

(7.446.459)

42

Dez-12

(14.165.036)

(70.658)

(14.235.694)

(21.682.153)

43

Jan-13

(56.359)

(205.737)

(262.097)

(21.944.249)

44

Fev-13

111.759

(208.224)

(96.465)

(22.040.715)

45

Mar-13

621.917

(209.140)

412.777

(21.627.937)

46

Abr-13

22.122.219

(205.223)

21.916.996

289.059

47

Mai-13

(96.609)

2.743

(93.866)

195.193

48

Jun-13

686.633

1.852

688.485

883.678

49

Jul-13

(34.143)

8.385

(25.758)

857.920

50

Ago-13

686.633

8.141

694.774

1.552.694

51

Set-13

686.633

14.733

701.366

2.254.060

52

Out-13

496.293

21.388

517.681

2.771.741

53

Nov-13

575.403

26.300

601.704

3.373.444

54

Dez-13

574.874

32.010

606.884

3.980.328

(70.462)

37.769

(32.693)

3.947.635

Fonte: Treinamento BDK, Viabil (2009).

6.7. Resultado da Anlise de Viabilidade Dinmica


Para se obter os indicadores, TIR, MTIR, Pay-Back, VPL, Exposio Mxima,
Investimento Mximo e Ponto de Equilbrio necessrio trazer a valor presente o
saldo com financiamento, o lucro imobilirio e o lucro imobilirio acumulado,
conforme tabela abaixo:

SALDO

SALDO VP

LUCRO

LUCRO

LUCRO

LUCRO

(VPL)

IMOBILIRIO

IMOBILIRIO

IMOBILIRIO

IMOBILIRIO

(VP)

ACUMIULADO

ACUMIULADO
(VP)

EXPOSIO

Tabela 6.13 Fluxo de Caixa VP - Valor Presente

57

TOTAL

CHAVES E REPASSE

CONSTRUO

LANAMENTO

TERRENO

6.276.882

3.997.692

3.947.635

1.995.123

Jun-09

(350.675)

(350.675)

(350.675)

(350.675)

(350.675)

(350.675)

50
1

Jul-09

(156.905)

(156.146)

(160.232)

(159.456)

(510.907)

(510.131)

Ago-09

(445.120)

(440.818)

(449.967)

(445.619)

(960.875)

(955.750)

Set-09

(281.905)

(227.828)

(291.022)

(286.814)

(1.251.897)

(1.242.563)

Out-09

(234.405)

(229.896)

(246.284)

(241.546)

(1.498.181)

(1.484.110)

Nov-09

(920.267)

(898.193)

(934.483)

(912.068)

(2.432.663)

(2.396.177)

Dez-09

(243.398)

(236.409)

(266.481)

(258.829)

(2.699.144)

(2.655.007)

Jan-10

(550.655)

(532.253)

(576.266)

(557.008)

(3.275.411)

(3.212.015)

Fev-10

162.063

155.888

130.984

125.993

(3.144.427)

(3.086.022)

Mar-10

130.554

124.972

100.718

96.411

(3.043.710)

(2.989.611)

10

Abr-10

127.192

121.163

98.311

93.651

(2.945.399)

(2.895.960)

11

Mai-10

(54.239)

(51.418)

(82.188)

(77.913)

(3.027.587)

(2.973.873)

12

Jun-10

(40.939)

(38.621)

(69.667)

(65.723)

(3.097.254)

(3.039.597)

13

Jul-10

(41.664)

(39.116)

(71.054)

(66.707)

(3.168.307)

(3.106.304)

14

Ago-10

(28.791)

(26.899)

(58.864)

(54.986)

(3.227.162)

(3.161.290)

15

Set-10

(22.717)

(21.121)

(53.339)

(49.592)

(3.280.500)

(3.210.882)

16

Out-10

(20.222)

(18.710)

(51.350)

(47.512)

(3.331.851)

(3.258.394)

17

Nov-10

(10.559)

(9.732)

(42.185)

(38.842)

(3.374.035)

(3.297.236)

18

Dez-10

(79.938)

(73.248)

(111.954)

(102.584)

(3.485.989)

(3.399.820)

19

Jan-11

(8.193)

(7.471)

(41.271)

(37.634)

(3.527.260)

(3.437.454)

20

Fev-11

(32.892)

(29.848)

(66.361)

(60.220)

(3.593.621)

(3.497.673)

21

Mar-11

(50.524)

(45.626)

(84.623)

(76.420)

(3.678.245)

(3.574.093)

22

Abr-11

(134.693)

(121.046)

(169.595)

(152.412)

(3.847.840)

(3.726.505)

23

Mai-11

(113.767)

(101.745)

(150.279)

(134.398)

(3.998.118)

(3.860.903)

24

Jun-11

(143.391)

(127.618)

(181.328)

(161.382)

(4.179.447)

(4.022.285)

25

Jul-11

(153.590)

(136.033)

(193.248)

(171.157)

(4.372.695)

(4.193.442)

26

Ago-11

(154.686)

(136.339)

(196.177)

(172.910)

(4.568.872)

(4.366.352)

27

Set-11

(180.226)

(158.081)

(223.579)

(196.107)

(4.792.452)

(4.562.459)

28

Out-11

(211.531)

(184.641)

(257.006)

(224.334)

(5.049.457)

(4.786.794)

29

Nov-11

(257.770)

(223.911)

(305.683)

(265.531)

(5.355.141)

(5.052.325)

30

Dez-11

(119.527)

(103.324)

(170.341)

(147.250)

(5.525.482)

(5.199.575)

31

Jan-12

(134.781)

(115.946)

(187.212)

(161.049)

(5.712.693)

(5.360.624)

32

Fev-12

(148.561)

(127.181)

(202.768)

(173.587)

(5.915.461)

(5.534.211)

33

Mar-12

(96.207)

(81.962)

(152.337)

(129.782)

(6.067.798)

(5.663.993)

34

Abr-12

(148.142)

(125.597)

(205.719)

(1.74.411)

(6.273.517)

(5.838.404)

35

Mai-12

(163.408)

(137.868)

(222.936)

(1.88.093)

(6.496.453)

(6.026.497)

36

Jun-12

(179.109)

(150.383)

(240.752)

(202.140)

(6.737.205)

(6.228.637)

37

Jul-12

(204.025)

(170.473)

(267.953)

(223.889)

(7.005.158)

(6.452.525)

38

Ago-12

(160.629)

(133.564)

(227.100)

(188.834)

(7.232.258)

(6.641.360)

39

Set-12

(73.628)

(60.926)

(142.253)

(117.711)

(7.374.511)

(6.759.071)

40

Out-12

(35.994)

(29.640)

(105.969)

(87.262)

(7.480.480)

(6.846.333)

41

Nov-12

105.002

86.047

34.021

27.880

(7.446.459)

(6.818.454)

42

Dez-12

(14.165.036)

(11.551.733)

(14.235.694)

(11.609.356)

(21.682.153)

(18.427.809)

43

Jan-13

(56.359)

(45.739)

(262.097)

(212.707)

(21.944.249)

(18.640.516)

44

Fev-13

111.759

90.260

(96.465)

(77.908)

(22.040.715)

(18.718.425)

45

Mar-13

621.917

499.845

412.777

331.756

(21.627.937)

(18.386.668)

46

Abr-13

22.122.219

17.693.871

21.916.996

17.529.729

289.059

(856.939)

47

Mai-13

(96.609)

(76.896)

(93.866)

(74.713)

195.193

(931.652)

48

Jun-13

686.633

543.878

688.485

545.345

883.678

(386.307)

49

Jul-13

(34.143)

(26.913)

(25.758)

(20.304)

857.920

(406.611)

50

Ago-13

686.633

538.621

694.774

545.007

1.552.694

138.426

51

Set-13

686.633

536.012

701.366

547.514

2.254.060

685.910

52

Out-13

496.293

385.549

517.681

402.164

2.771.741

1.088.074

53

Nov-13

575.403

444.841

601.704

465.174

3.373.444

1.553.248

54

Dez-13

574.874

442.279

606.884

466.906

3.980.328

2.020.153

55

Jan-14

(70.462)

(53.947)

(32.693)

(25.031)

3.947.635

1.995.123

Fonte: Treinamento BDK, Viabil (2009).

58

6.7.1. Valor Presente Liquido - VPL

O Valor Presente Lquido do fluxo de caixa futuro do empreendimento o saldo com


financiamento ms a ms descontado pela taxa de desconto de 6% a.a e o valor do
VPL da anlise de R$ 3.997.692,00, ou seja,

Tabela 6.14 Fluxo de Caixa VPL Valor Presente Lquido


NOMINAL

VP

Receita
Vendas Unidades

R$ 37.008.644

R$ 30.041.393

Financiamento

R$ 16.391.394

R$ 14.222.440

(R$ 1.636.806)

(R$ 1.603.903)

(R$ 20.489.242)

(R$ 17.778.050)

(R$ 1.815.752)

(R$ 1.534.417)

Despesas
Terreno
Obra
Juros Financeiros
Amortizao

(R$ 16.391.394)

(R$ 13.367.351)

Comerciais

(R$ 3.081.089)

(R$ 2.799.183)

Incorporao

(R$ 1.379.050)

(R$ 1.316.076)

Impostos

(R$ 2.329.823)

(R$ 1.867.160)

R$ 6.276.882

R$ 3.997.692

VPL

Valor

Presente

Lquido

foi

calculado

no

Excel,

atravs

da

frmula

VP(taxa;nper;pgto;vf;tipo). O VPL tambm pode ser calculado com a HP-12C atravs


da funo NPV.
6.7.2. Taxa Interna de Retorno - TIR

A taxa interna de retorno gerencialmente mostra o retorno sobre o investimento. A


TIR pode corresponder a taxa de lucratividade esperada dos investimentos.
Matematicamente, a TIR a taxa de juros que zera o VPL, ou seja, a taxa que
iguala os fluxos de entrada e sada no momento zero.

59

Na anlise de viabilidade deste estudo de caso a TIR calculada de 26% a.a. A TIR
foi calculada no Excel pela frmula TIR((Fluxo Saldo);0) = 1,94% a.m ou 26% a.a, a
TIR tambm pode ser calculada na HP-12C atravs da funo IRR.

6.7.3. Taxa Interna de Retorno Modificada MTIR

A TIR apresenta limitaes em algumas situaes. A MTIR uma alternativa para


esses casos. Os principais cuidados so seguintes;

O projeto apresenta um fluxo de caixa no convencional, ou seja, h vrias


inverses de sinal entre fluxos positivos e negativos.

No clculo da TIR, parte-se da premissa de que todos os fluxos negativos so


financiados e os positivos reinvestidos pela prpria TIR. Quando a TIR
apurada muito diferente das taxas de aplicao e captao do dinheiro no
mercado, sua interpretao pode no ser verdadeira.

Neste caso, podemos considerar a MTIR, agregando ao caulo as devidas taxas de


captao e de aplicao, para apresentar uma TIR mais verdadeira. Veja-se:

A MTIR foi calculada no Excel pela frmula MTIR(Saldo ms a ms;taxa credor;taxa


devedor), as taxas de juros de credores e devedores de 12%a.a ou 0,95% a.m. O
resultado da MTIR neste estudo de 15,57% a.a ou 1,213% a.m..

6.7.4. Payback

O Payback indica o momento em que o fluxo de caixa referente ao lucro imobilirio


acumulado trazido a valor presente deixa de ser negativo e passa a ser positivo, ou
seja, no ms de Agosto-13 (50 ms).
Tabela 6.15 Payback

50

LUCRO IMOBILIRIO

LUCRO IMOBILIRIO

ACUMIULADO

ACUMIULADO (VP)

Ago-13

1.552.694

138.426

EXPOSIO

Payback.

60

6.7.5. Lucro

Indica o Lucro final do empreendimento. Ultimo saldo acumulado do fluxo de caixa


descontado a valor presente;

SALDO

SALDO VP

LUCRO

LUCRO

LUCRO

LUCRO

(VPL)

IMOBILIRIO

IMOBILIRIO

IMOBILIRIO

IMOBILIRIO

(VP)

ACUMIULADO

ACUMIULADO
(VP)

CHAVES E REPASSE

TOTAL

6.276.882

3.997.692

3.947.635

1.995.123

EXPOSIO

Tabela 6.16 Lucro

50

42

Dez-12

(14.165.036)

(11.551.733)

(14.235.694)

(11.609.356)

(21.682.153)

(18.427.809)

43

Jan-13

(56.359)

(45.739)

(262.097)

(212.707)

(21.944.249)

(18.640.516)

44

Fev-13

111.759

90.260

(96.465)

(77.908)

(22.040.715)

(18.718.425)

45

Mar-13

621.917

499.845

412.777

331.756

(21.627.937)

(18.386.668)

46

Abr-13

22.122.219

17.693.871

21.916.996

17.529.729

289.059

(856.939)

47

Mai-13

(96.609)

(76.896)

(93.866)

(74.713)

195.193

(931.652)

48

Jun-13

686.633

543.878

688.485

545.345

883.678

(386.307)

49

Jul-13

(34.143)

(26.913)

(25.758)

(20.304)

857.920

(406.611)

50

Ago-13

686.633

538.621

694.774

545.007

1.552.694

138.426

51

Set-13

686.633

536.012

701.366

547.514

2.254.060

685.910

52

Out-13

496.293

385.549

517.681

402.164

2.771.741

1.088.074

53

Nov-13

575.403

444.841

601.704

465.174

3.373.444

1.553.248

54

Dez-13

574.874

442.279

606.884

466.906

3.980.328

2.020.153

55

Jan-14

(70.462)

(53.947)

(32.693)

(25.031)

3.947.635

1.995.123

R$ 3.947.635 /(1,00655/12) = R$ 3.022.399 (LUCRO)

6.7.6. Margem Bruta

Para calcular a margem bruta no preciso descontar as despesas e receita a valor


presente, a anlise deste indicador esttica, ou seja, desconsidera o custo do
capital. Veja o calculo abaixo:

R$ 9.994.868,00 / (R$ 36.247.771,00 R$ 1.449.911,00 R$ 1.297.894,00) =


29,84%
Tabela 6.17 Margem Bruta
NOMINAL

Receita
VGV

R$ 36.247.771

61

Despesas
Terreno

(R$ 1.636.806)

Obra

(R$ 20.489.242)

Comisso

(R$ 1.449.911)

Incorporao

(R$ 1.379.050)

PIS/Cofins

(R$ 1.297.894)

Total

R$ 9.994.868

Margem Bruta

29,84%

Fonte: Treinamento BDK, Viabil (2009).

6.7.7. Investimento Mximo

E o total de investimento no empreendimento, caso no tenhamos nenhuma venda,


as despesas com comisso e impostos no entram no calculo. Veja-se:
Tabela 6.18 Investimento Mximo
NOMINAL

VP

Despesas
Terreno

(R$ 1.636.806)

(R$ 1.603.903)

(R$ 20.489.242)

(R$ 17.778.050)

Juros Financeiros

(R$ 1.815.752)

(R$ 1.534.417)

Propaganda

(R$ 1.631.178)

(R$ 1.522.178)

Incorporao

(R$ 1.379.050)

(R$ 1.316.076)

(R$ 26.952.028)

(R$ 23.754.625)

Obra

Investimento Mximo

Fonte: Treinamento BDK, Viabil (2009).

6.7.8. Exposio Mxima

Maior saldo negativo (acumulado) do fluxo da caixa. Pico de exposio de caixa,


momento em que se seria necessrio o maior aporte.
Tabela 6.19 Exposio Mxima
LUCRO IMOBILIRIO

LUCRO IMOBILIRIO

ACUMIULADO

ACUMIULADO (VP)

EXPOSIO

TOTAL

50
44

Fev-13

(22.040.715)

(18.718.425)

Fonte: Treinamento BDK, Viabil (2009).

Exposio
Mxima

62

6.7.9. Exposio Mdia

Quantidade de meses em exposio (saldo negativo) e valor mdio referente a


exposio mxima, ou seja, nmero de meses em o lucro imobilirio descontado a
valor presente est negativo, ou seja, a razo da somatria do lucro imobilirio (
valores menores que zero) VP e a exposio;
R$ 19.182.406,00 / 50 = R$ 383.648,00
50 MESES

SALDO

SALDO VP

LUCRO

LUCRO

LUCRO

LUCRO

(VPL)

IMOBILIRIO

IMOBILIRIO

IMOBILIRIO

IMOBILIRIO

(VP)

ACUMIULADO

ACUMIULADO
(VP)

CONSTRUO

LANAMENTO

TERRENO

TOTAL

EXPOSIO

Tabela 6.20 Exposio Mdia

6.276.882

3.997.692

3.947.635

1.995.123

Jun-09

(350.675)

(350.675)

(350.675)

(350.675)

(350.675)

(350.675)

50
1

Jul-09

(156.905)

(156.146)

(160.232)

(159.456)

(510.907)

(510.131)

Ago-09

(445.120)

(440.818)

(449.967)

(445.619)

(960.875)

(955.750)

Set-09

(281.905)

(227.828)

(291.022)

(286.814)

(1.251.897)

(1.242.563)

Out-09

(234.405)

(229.896)

(246.284)

(241.546)

(1.498.181)

(1.484.110)

Nov-09

(920.267)

(898.193)

(934.483)

(912.068)

(2.432.663)

(2.396.177)

Dez-09

(243.398)

(236.409)

(266.481)

(258.829)

(2.699.144)

(2.655.007)

Jan-10

(550.655)

(532.253)

(576.266)

(557.008)

(3.275.411)

(3.212.015)

Fev-10

162.063

155.888

130.984

125.993

(3.144.427)

(3.086.022)

Mar-10

130.554

124.972

100.718

96.411

(3.043.710)

(2.989.611)

10

Abr-10

127.192

121.163

98.311

93.651

(2.945.399)

(2.895.960)

11

Mai-10

(54.239)

(51.418)

(82.188)

(77.913)

(3.027.587)

(2.973.873)

12

Jun-10

(40.939)

(38.621)

(69.667)

(65.723)

(3.097.254)

(3.039.597)

13

Jul-10

(41.664)

(39.116)

(71.054)

(66.707)

(3.168.307)

(3.106.304)

14

Ago-10

(28.791)

(26.899)

(58.864)

(54.986)

(3.227.162)

(3.161.290)

15

Set-10

(22.717)

(21.121)

(53.339)

(49.592)

(3.280.500)

(3.210.882)

16

Out-10

(20.222)

(18.710)

(51.350)

(47.512)

(3.331.851)

(3.258.394)

17

Nov-10

(10.559)

(9.732)

(42.185)

(38.842)

(3.374.035)

(3.297.236)

18

Dez-10

(79.938)

(73.248)

(111.954)

(102.584)

(3.485.989)

(3.399.820)

19

Jan-11

(8.193)

(7.471)

(41.271)

(37.634)

(3.527.260)

(3.437.454)

20

Fev-11

(32.892)

(29.848)

(66.361)

(60.220)

(3.593.621)

(3.497.673)

21

Mar-11

(50.524)

(45.626)

(84.623)

(76.420)

(3.678.245)

(3.574.093)

22

Abr-11

(134.693)

(121.046)

(169.595)

(152.412)

(3.847.840)

(3.726.505)

23

Mai-11

(113.767)

(101.745)

(150.279)

(134.398)

(3.998.118)

(3.860.903)

24

Jun-11

(143.391)

(127.618)

(181.328)

(161.382)

(4.179.447)

(4.022.285)

25

Jul-11

(153.590)

(136.033)

(193.248)

(171.157)

(4.372.695)

(4.193.442)

26

Ago-11

(154.686)

(136.339)

(196.177)

(172.910)

(4.568.872)

(4.366.352)

27

Set-11

(180.226)

(158.081)

(223.579)

(196.107)

(4.792.452)

(4.562.459)

28

Out-11

(211.531)

(184.641)

(257.006)

(224.334)

(5.049.457)

(4.786.794)

29

Nov-11

(257.770)

(223.911)

(305.683)

(265.531)

(5.355.141)

(5.052.325)

30

Dez-11

(119.527)

(103.324)

(170.341)

(147.250)

(5.525.482)

(5.199.575)

31

Jan-12

(134.781)

(115.946)

(187.212)

(161.049)

(5.712.693)

(5.360.624)

32

Fev-12

(148.561)

(127.181)

(202.768)

(173.587)

(5.915.461)

(5.534.211)

33

Mar-12

(96.207)

(81.962)

(152.337)

(129.782)

(6.067.798)

(5.663.993)

34

Abr-12

(148.142)

(125.597)

(205.719)

(1.74.411)

(6.273.517)

(5.838.404)

35

Mai-12

(163.408)

(137.868)

(222.936)

(1.88.093)

(6.496.453)

(6.026.497)

36

Jun-12

(179.109)

(150.383)

(240.752)

(202.140)

(6.737.205)

(6.228.637)

37

Jul-12

(204.025)

(170.473)

(267.953)

(223.889)

(7.005.158)

(6.452.525)

38

Ago-12

(160.629)

(133.564)

(227.100)

(188.834)

(7.232.258)

(6.641.360)

39

Set-12

(73.628)

(60.926)

(142.253)

(117.711)

(7.374.511)

(6.759.071)

40

Out-12

(35.994)

(29.640)

(105.969)

(87.262)

(7.480.480)

(6.846.333)

CHAVES E REPASSE

63

41

Nov-12

105.002

86.047

34.021

27.880

(7.446.459)

(6.818.454)

42

Dez-12

(14.165.036)

(11.551.733)

(14.235.694)

(11.609.356)

(21.682.153)

(18.427.809)

1
1

43

Jan-13

(56.359)

(45.739)

(262.097)

(212.707)

(21.944.249)

(18.640.516)

44

Fev-13

111.759

90.260

(96.465)

(77.908)

(22.040.715)

(18.718.425)

45

Mar-13

621.917

499.845

412.777

331.756

(21.627.937)

(18.386.668)

46

Abr-13

22.122.219

17.693.871

21.916.996

17.529.729

289.059

(856.939)

47

Mai-13

(96.609)

(76.896)

(93.866)

(74.713)

195.193

(931.652)

48

Jun-13

686.633

543.878

688.485

545.345

883.678

(386.307)

49

Jul-13

(34.143)

(26.913)

(25.758)

(20.304)

857.920

(406.611)

50

Ago-13

686.633

538.621

694.774

545.007

1.552.694

138.426

51

Set-13

686.633

536.012

701.366

547.514

2.254.060

685.910

52

Out-13

496.293

385.549

517.681

402.164

2.771.741

1.088.074

53

Nov-13

575.403

444.841

601.704

465.174

3.373.444

1.553.248

54

Dez-13

574.874

442.279

606.884

466.906

3.980.328

2.020.153

55

Jan-14

(70.462)

(53.947)

(32.693)

(25.031)

3.947.635

1.995.123

Fonte: Treinamento BDK, Viabil (2009).

6.7.10.

Ponto de Equilbrio

O Ponto de Equilbrio indica a quantidade de unidades e o valor necessrio


faturados para atingir o ponto de equilbrio, segue clculo abaixo:

Valor da exposio Mdia x nmero de meses da exposio / Valor


mdio de venda de uma unidade = Ponto de Equilbrio quantitativo:
R$ 383.648,00 x 50 / 198.422,00 = 96.67 ~ 97

Valor mdio de venda de uma unidade * Ponto de Equilbrio


quantitativo = Ponto de Equilbrio financeiro;
R$ 198.422,00 x 96 = 19.048.512,00

7 ANLISE DOS RESULTADOS


A anlise de viabilidade do empreendimento em estudo apresentou uma TIR - Taxa
Interna de Retorno menor do que a TMA - Taxa Interna de Atratividade esperada
(30%). Os parmetros Taxa Interna de Retorno Modificada (15%) e Margem Bruta
(35%) tambm ficaram abaixo dos parmetros esperados, fazendo com que o
empreendimento seja considerado invivel.

64

Os indicadores financeiros de anlise de investimento resultantes do estudo de


viabilidade esto descritos nas tabelas abaixo;
Tabela 6.21 Resultado Lquido do Fluxo de Caixa
%

Nominal (R$)
Receitas

(+)

37.008.644

100

37.008.644

100

4.460.139

12.05

Comisso

1.449.911

3.92

Propaganda

1.631.178

4.41

Despesas de Incorporao

1.379.050

3.73

Vendas
Despesas Gerais

(-)

Despesas Comerciais

Impostos

(-)

2.329.823

6.30

Custo Construo

(-)

20.489.242

55,36

18.132.073

49,99

2.357.169

6,37

Construo
Taxa de administrao
Pagamento Terreno

(-)

1.636.806

4.42

Receita Financeira

(+)

153.320

0.41

Despesa Financeira

(-)

2.482.568

6.71

Despesa Financiamento

(-)

1.815.752

4.91

Outras Despesas

(-)

3.947.634

10,67

Resultado Lquido
Fonte: Treinamento BDK, Viabil (2009).

Tabela 6.22- Indicadores


INDICADORES VP 6%

RESULTADOS

TIR

26,00% a.a

1,94%a.m

MTIR

15,57% a.a

1,21%a.m

Payback

50 meses

Ago/13

VPL

R$ 3.997.692

Lucro

R$ 3.022.399

Margem Bruta

29,84%

Exposio Mdia

50 meses

Exposio Mxima

Fev/13

Ponto de Equilbrio

97 Unid.

Investimento Mximo
VPL / Custo do Terreno

R$ 383.648
(R$ 18.718.425)
R$ 19.048.524
(R$ 23.754.625)
102,07%

VPL / Receita

13,31%

VPL / Exposio Mxima

21,36%

VPL / Investimento Mximo

16.83%

Fonte: Treinamento BDK, Viabil (2009).

65

Para que este empreendimento se torne vivel uma das alternativas alterar a
velocidade das vendas das unidades, procurando estabelecer um cenrio mais
otimista, veja a tabela e o grfico abaixo;
Tabela 6.23 - TIR e MTIR x Velocidade de Vendas
Cenrios

Velocidade de Vendas
Lanamento

Construo

Indicadores
Chaves / Repasse

TIR

MTIR

35,58%

16,03%

100%

90%

10%

34,08%

15,99%

80%

20%

32,70%

15,95%

70%

30%

31,44%

15,91%

60%

40%

30,27%

15,85%

80%

10%

10%

30,05%

15,87%

70%

20%

10%

27,75%

15,73%

40%

40%

20%

26,00%

15,57%

Fonte: Treinamento BDK, Viabil (2009).

Grfico 6.1 - TIR x Velocidade de Vendas

Fonte: Treinamento BDK, Viabil (2009).

8 CONCLUSO
O trabalho teve como objetivo aplicar o estudo sobre anlise de investimento na
prospeco

de

investimentos

voltados

incorporao

construo

de

empreendimentos residncias, para tal estudo, foi utilizado o programa software

66

Viabil, ferramenta muito utilizada hoje pelas grandes construtoras e incorporadoras


que atuam no mercado do Estado de So Paulo.

A anlise de investimento aplicada no estudo de viabilidade de empreendimentos


residenciais apresentada no trabalho teve incio com interesse em desvendar um
programa que as construtoras e incorporadoras utilizam no estudo de viabilidade,
este programa fornecido pela empresa BDK Solutions, pioneira na elaborao do
software especfico em anlise de viabilidade financeira de empreendimentos
residenciais.

O estudo que o programa apresenta inicia-se na elaborao de um fluxo de caixa


das despesas e receitas provenientes na incorporao de empreendimentos
residenciais, visto que o investimento, muitas vezes, de longo prazo, tendo que
considerar as variaes futuras da moeda. O fluxo de caixa indispensvel na
anlise de investimento, pois possibilita a observncia de determinados indicativos,
tais como, taxa interna de retorno, taxa interna de retorno modificada, payback,
ponto de equilbrio e exposio mxima, importantes para determinar a solvncia do
investimento, o tempo de retorno do capital investido, o lucro a ser adquirido e o
momento em que ser necessrio o maior dispndio de capital.

Os indicativos expostos no trabalho so utilizados no estudo de viabilidade


financeira visando resguardar maior segurana ao investidor e reduzir o nvel de
incerteza nas suas decises.

A implantao dos mtodos do programa Viabil no empreendimento fictcio


estudado, denominado Mooca, demonstrou a inviabilidade do investimento, visto que
a taxa interna de atratividade menor do que a taxa interna de retorno, resultando
em um menor retorno da aplicao do capital, do que o pretendido

9 RECOMENDAES
recomendado aos investidores do mercado de construo e incorporao de
empreendimentos residenciais o estudo prvio de viabilidade, atravs da elaborao

67

de uma planilha no Excel ou na utilizao de Softwares especficos. O estudo


proporciona uma maior segurana ao investidor, pois minimiza as incertezas atravs
de indicadores de investimento.

Antes da elaborao do estudo de Viabilidade Dinmica faz-se necessrio um


estudo de mercado, para que se possa estimar a velocidade das vendas das
unidades do empreendimento pretendido, pois ests tem grande influncia nos
resultados.

preciso, antes de se tomar qualquer concluso analisar todos os indicadores de


investimentos de forma conjunta e no de forma isolada.

68

REFERNCIAS
GASLENE (1999) apud Tavares, Wandemberg Jnior, CASTRO, Marcelo A.,
BRAGA, Flvia. Anlise Expedida de Viabilidade Econmica Financeira de
Investimento Imobilirio Aplicada a Empreendimento Residencial Unifamiliar
um Estudo de Caso. Fortaleza: Atlas, 2007

GONZLEZ, Marco Aurlio Stumpf. Empreendimentos Imobilirios. SoLeopoldo:


Editora Unisinos, 2003.
HICKS (1946) apud Balarine, Oscar Fernando Osrio. O Uso Da Anlise de
Investimentos em Incorporaes Imobilirias. Rio Grande do Sul: (PUCRS),
2004.

HIRSCHFELD, Henrique. Engenharia Econmica e Anlise de Custos: Aplicaes


Prticas. 6 Edio. So Paulo: Atlas, 1998.

LAPPONI, J. C. Projetos de Investimentos: Construo e Avaliao do Fluxo de


Caixa: modelos em Excel. So Paulo: Lapponi, 2000.

LONGMORE (1989) apud Balarine, Oscar Fernando Osrio. O Uso Da Anlise de


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PUCCINI, Abelardo de Lima. Matemtica Financeira: Objetiva e Aplicada. 7


Edio. Rio de Janeiro: Saraiva, 2004.

SILVA, J. P. Anlise Financeira das Empresas. 3. ed. So Paulo: Atlas, 1995.


484p.

69

SOUZA, Alceu & CLEMENTE, Ademir. Decises Financeiras e Anlise de


Investimentos 4. ed. So Paulo: Atlas, 2001.

TRISUL S.A. Av. Paulista, So Paulo, 2009

VIABIL, BDK Solutions. Rua Sergipe,401, Higienpolis, 2009.

70

ANEXO A

71

ANEXO B