Tribunal de Justia de Minas Gerais

Nmero do

1.0024.07.575418-4/001

Relator:

Des.(a) Brando Teixeira

Relator do Acordo:

Des.(a) Brando Teixeira

Nmerao

5754184-

Data do Julgamento: 01/04/2013

Data da Publicao:

08/04/2013

EMENTA: DESAPROPRIAO POR UTILIDADE PBLICA - JUSTO

PREO - CRITRIO OBJETIVO - REA CONFRONTANTE E
PARCIALMENTE OCUPADA POR FORMAES DO TIPO FAVELA ADOO DO PREO MNIMO POR METRO QUADRADO. 1- Na
desapropriao, acolhe-se, para a justa indenizao, o valor apurado na
percia tcnica, pautada em critrios objetivos e que seguiram normas
tcnicas da ABNT, acompanhados dos esclarecimentos que auxiliaram o
julgador no seu convencimento. 2- Estabelecido um valor mdio para o metro
quadrado da rea desaproprianda, adequada a adoo do valor mnimo
encontrado, para toda a rea, em funo de parte da prpria rea e do seu
entorno estarem desordenadamente ocupados por formaes do tipo favela,
o que repercute diretamente no valor venal do imvel.
AP CVEL/REEX NECESSRIO N 1.0024.07.575418-4/001 - COMARCA
DE BELO HORIZONTE - REMETENTE: JD 3 V FAZ MUN COMARCA BELO
HORIZONTE - APELANTE(S): ACM ASSOCIACAO CRISTA DE MOCOS EM
MINAS GERAIS - APELADO(A)(S): MUNICPIO BELO HORIZONTE
ACRDO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 2 CMARA CVEL do Tribunal de
Justia do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos,
unanimidade, em CONFIRMAR A SENTENA, NO REEXAME
NECESSRIO, E JULGAR PREJUDICADA A APELAO.
DES. BRANDO TEIXEIRA

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RELATOR.
DES. BRANDO TEIXEIRA (RELATOR)
VOTO
Cuidam os autos de reexame necessrio e apelao cvel em
face da r. sentena de fl. 286/288, proferida nos autos da ao de
desapropriao ajuizada pelo MUNICPIO DE BELO HORIZONTE em face
de ACM - ASSOCIAO CRIST DE MOOS EM MINAS GERAIS, que
julgou procedente o pedido, tornando definitiva a posse provisoriamente
concedida ao expropriante e decretando a desapropriao, em favor do
Municpio de Belo Horizonte, do imvel correspondente a partes das quadras
58 (cinquenta e oito) e 59 (cinquenta e nove) do bairro Califrnia, nesta
Capital, com as descries, reas, medidas e confrontaes constantes do
Decreto Municipal n 12.195, de 20/10/2005, integrantes de pores maiores,
objetos do registro n 08 nas matrculas 43.221 e 43222, do Livro 2 do
Cartrio do 3 Ofcio de Registro de Imveis de Belo Horizonte, mediante o
pagamento do preo de R$428.800,00 (quatrocentos e vinte e oito mil e
oitocentos reais). Dever incidir correo monetria sobre o valor da
diferena entre o preo depositado nos autos e o valor da condenao, a ser
calculada pelos ndices da tabela das CGJ, a partir da data da avaliao,
ocorrida em julho de 2009, incidindo tambm juros compensatrios, a partir
da imisso na posse, e juros de mora, a partir de 1 de janeiro do exerccio
seguinte quele em que o pagamento deveria ser feito. O expropriante restou
condenado nas despesas do processo, exceto nas custas, e em honorrios
de advogado, arbitrados em 3% (trs por cento) sobre a diferena entre o
preo oferecido e o fixado na sentena, tendo esta sido submetida ao
reexame oficial.

Inconformada, recorreu a r aduzindo, em sntese, que o valor

estabelecido pelo Perito para o metro quadrado da rea expropriada, e
adotado na sentena, no reflete a realidade e est

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muito abaixo do valor real, conforme demonstra a planilha de pesquisa de

mercado de fol. 235, apresentada pelo prprio Expert. Afirma que o valor
fixado contraria as normas da NBR, entendendo que as comparaes
deveriam ter sido feitas com imveis do prprio bairro Califrnia e no do
bairro lvaro Camargo. Alega que no se considerou que a rea invadida era
muito menor que a de posse da recorrente, tendo o Perito avaliado toda a
rea como se estivesse invadida, e que os trs primeiros valores constantes
do item 5.2.2 da planilha (fl. 232) referem-se a amostras colhidas no ano de
2007 e no em julho de 2009. Reafirma que os imveis utilizados como
parmetro para a avaliao no atendem ao propsito e que as benfeitorias
edificadas na Rua dos Violes, de bom padro de acabamento, no foram
consideradas. Finaliza dizendo que uma prova de que o valor apurado no
corresponde ao valor venal do imvel a proposta formulada pela
Construtora Tenda (fl. 118). Pede seja cassada a sentena, para a realizao
de nova percia de desempate (razes recursais s fl. 300/307).

Contrarrazes do apelado s fl. 310/313, em que afirma que o

valor fixado na sentena exorbita em muito o da justa indenizao e pugna
pela manuteno da deciso recorrida.

A douta Procuradoria-Geral de Justia informou no ser o caso

de sua interveno (fl. 319).

JUZO DE ADMISSIBILIDADE

Admito o reexame necessrio e o recurso interposto, porque

presentes os respectivos requisitos e pressupostos de

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admissibilidade.

DO REEXAME NECESSRIO

Trata-se de ao de desapropriao, em favor do MUNICPIO

DE BELO HORIZONTE, dos imveis constitudos por partes das quadras 58
(cinquenta e oito) e 59 (cinquenta e nove) do bairro Califrnia, nesta Capital,
com as descries, reas, medidas e confrontaes constantes do Decreto
Municipal n 12.195, de 20/10/2005 (fl. 25), integrantes de pores maiores,
objetos do registro n 08 nas matrculas 43.221 e 43222, do Livro 2 do
Cartrio do 3 Ofcio de Registro de Imveis de Belo Horizonte, conforme
certides de fl. 29/32 e 33/35.

O citado Decreto 12.195/2005 declarou as reas de utilidade

pblica, para fim de desapropriao e instalao de uma Unidade Municipal
de Educao Infantil - UMEI.

A batalha judicial se restringiu questo da definio do justo

preo, a ser pago pela desapropriao.

Realizou-se laudo preliminar (fl. 49/82), na data de 21 de agosto

de 2007, para o estabelecimento do valor a ser depositado pelo ente
expropriante, visando ao deferimento da imisso provisria na posse. O
referido documento apontou como sendo de R$42,00 (quarenta e dois reais)
o valor do metro quadrado para a rea desaproprianda (fl. 78), tendo sido
elaborado com observncia das

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normas tcnicas publicadas pela ABNT, especificamente as NBR 14653-1,

NBR 14653-2 e NBR 13752 (fl. 59). Considerou-se a existncia de ocupao
desordenada de parte da rea por populao de baixa renda (favela) e a
existncia de completa infraestrutura urbana (fl. 53 e 54). Considerou-se
tambm que as quadras 58 e 59, onde se encontram as reas a serem
desapropriadas, no foram implantadas conforme o loteamento que as
originou, o CP-252-3-M; que o memorial descritivo juntado na inicial no
permitia uma conferncia exata das reais dimenses das reas. Delimitaramse as reas ocupadas pela r e por terceiros (fl. 63), com apresentao, em
vista area, do que cada qual se encontra ocupando (fl. 66).

O laudo pericial definitivo (fl. 183/259) apontou o valor final para

o metro quadrado, na rea desaproprianda, como sendo de R$79,87 (setenta
e nove reais e oitenta e sete centavos), totalizando o valor de R$428.800,00
(quatrocentos e vinte e oito mil e oitocentos reais) a ser pago nesta
desapropriao, tendo-se adotado o Mtodo Comparativo Direto de Dados
de Mercado (fl. 213).

A avaliao considerou as vistorias realizadas em 21 de agosto

de 2007 e em 16 de julho de 2009, destacando que a ocupao provisria do
expropriante se deu dentro dos limites traados pelo Decreto expropriatrio
(fl. 192 e 194).

Demonstrou-se, por vista area, dentro da rea desaproprianda,

o que se encontra ocupado pela r e o que se encontra ocupado por
terceiros (fl. 198). A pesquisa de mercado realizada considerou tanto imveis
localizados no prprio bairro Califrnia, quanto em bairros vizinhos, com
valores colhidos tanto em 2007, quanto em 2009 (fl. 231). Na formao dos
valores (fl. 250), consideraram-se dados do ano de 2009 para os bairros
Califrnia e

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lvaro Camargos, estimando-se um valor mdio de R$100,31/m2 (cem reais

e trinta e um centavos por metro quadrado), o que indicou um valor mnimo
de R$79,87/m2 (setenta e nove reais e oitenta e sete centavos por metro
quadrado) e um valor mximo de R$125,98/m2 (cento e vinte e cinco reais e
noventa e oito centavos por metro quadrado).

fl. 251 dos autos, informou o Perito que "em decorrncia de

parte da rea desapropriada encontrar-se invadida, fato este no verificado
em nenhum dos elementos comparativos, foi adotado o valor mnimo do
intervalo."

Em resposta ao quesito "e" do MUNICPIO DE BELO

HORIZONTE (fl. 254), informou o Perito que "As reas desapropriadas
confrontam-se e so parcialmente ocupadas por famlias de baixa renda
(ocupao desordenada). Esta peculiaridade influencia diretamente no seu
valor venal."

Logo, a adoo do valor mnimo encontrado se deveu ao fato de

no somente parte da rea desaproprianda se encontrar ocupada
desordenadamente por formaes do tipo favela, como tambm o fato de
que as reas a ela confrontantes o esto, o que repercute diretamente no
valor venal do imvel, como de conhecimento geral. Em outros termos,
toda a rea desapropriada foi avaliada no valor mnimo por metro quadrado
em funo da ocupao desordenada por populao de baixa renda no
somente em parte da rea em si, como tambm no seu entorno. O critrio
razovel. s fl. 278/279, tem-se uma vista area e um croqui com
demarcao, dentro da rea desapropriada, das pores ocupadas pela r e
daquelas ocupadas por favelas.

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No se pode utilizar, como parmetro para a definio do valor

do imvel, o documento de fl. 118, consistente numa cpia de uma alegada
proposta de compra de toda a rea de propriedade da r, pela Construtora
Tenda S/A. Alm de faltar, ao documento, elementos necessrios sua
considerao como tal, j que se trata de cpia simples, sem reconhecimento
da assinatura do suposto proponente, faltaria ao documento a iseno e a
objetividade necessrias para o fim que se pretende, j que ele carrearia
interesses particulares dos envolvidos, de conhecimento somente destes
prprios.

adequada a fixao da indenizao com base no laudo do

Perito Oficial, se esse atende a todos os elementos que compem a
propriedade em litgio e observa os princpios que norteiam o instituto da
desapropriao, visando apurao do justo valor para a indenizao,
auxiliando o julgador a compreender os fatos que motivaram o seu
convencimento.

Cumpriu-se o princpio constitucional da justa indenizao,

assegurando-se o justo preo.

CONCLUSO

Pelo exposto, NO REEXAME NECESSRIO, CONFIRMO A

SENTENA. Julgo prejudicada a apelao.

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Custas recursais da apelao, pela apelante.

DES. CAETANO LEVI LOPES (REVISOR) - De acordo com o(a) Relator(a).

DES. AFRNIO VILELA - De acordo com o(a) Relator(a).

SMULA: "CONFIRMARAM A SENTENA, NO REEXAME

NECESSRIO, E JULGARAM PREJUDICADA A APELAO."