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UNIVERSIDADE DE SO PAULO

FACULDADE DE FILOSOFIA, LETRAS E CINCIAS HUMANAS


DEPARTAMENTO DE GEOGRAFIA
PROGRAMA DE PS-GRADUAO EM GEOGRAFIA HUMANA

DANILO VOLOCHKO

A produo do espao e as estratgias reprodutivas do capital:


negcios imobilirios e financeiros em So Paulo

SO PAULO
2007

DANILO VOLOCHKO

A produo do espao e as estratgias reprodutivas do capital:


negcios imobilirios e financeiros em So Paulo

Dissertao apresentada ao Departamento de


Geografia da Faculdade de Filosofia, Letras e
Cincias Humanas da Universidade de So Paulo,
para obteno do ttulo de Mestre em Geografia.
rea de Concentrao: Geografia Humana
Orientadora: Prof. Dr. Ana Fani Alessandri Carlos

SO PAULO
2007

Ficha Catalogrfica
Volochko, Danilo.
A produo do espao e as estratgias reprodutivas do
capital: negcios imobilirios e financeiros em So Paulo /
Danilo Volochko ; orientadora Ana Fani Alessandri Carlos.
So Paulo, 2007.
182 f.
Dissertao (Mestrado Programa de Ps-Graduao
em Geografia. rea de Concentrao: Geografia Humana)
Faculdade de Filosofia, Letras e Cincias Humanas da
Universidade de So Paulo.
1. Produo do Espao. 2. Setor Imobilirio. 3. Capital
Financeiro. 4. So Paulo. 5. Estratgias.
CDD

AGRADECIMENTOS
O trabalho ora apresentado no teria sido realizado sem a colaborao, ateno e
pacincia de diversas pessoas, ligadas tanto esfera acadmica quanto pessoal. Em
primeiro lugar, gostaria de agradecer os professores do Departamento de Geografia da
Faculdade de Filosofia, Letras e Cincias Humanas da Universidade de So Paulo,
particularmente minha orientadora, a Prof. Dr. Ana Fani Alessandri Carlos. Sua
presena e empenho acadmico foram marcantes ao longo da pesquisa, e devo
principalmente a ela o que de mrito possa haver neste trabalho, como de resto em
minha formao terica na Geografia.
Agradeo Prof. Dr. Amlia Lusa Damiani por ter me acolhido no Grupo de
Estudos do Grundrisse e tambm em outros fruns de estudo. Minha rpida passagem
por tais grupos certamente contribuiu para preencher muitas de minhas lacunas
metodolgicas. Agradeo tambm pela oportunidade de cursar sua disciplina na PsGraduao, e pelo aprendizado dela decorrente.
Devo agradecer Prof. Dr. Maria Mnica Arroyo e tambm a Adriano Botelho,
que com muita disposio se dedicaram leitura e argio do meu Relatrio de
Qualificao, trazendo reflexes fundamentais bem como materiais relevantes para o
aprimoramento da pesquisa.
Gostaria de agradecer ao Prof. Dr. Herv milien Ren Thry e Prof. Dr. Rita
de Cssia Ariza da Cruz pelos momentos agradveis e proveitosos que compartilhamos
atravs das atividades de monitoria e estgio supervisionado do Programa de
Aperfeioamento e Ensino (PAE).
Aos professores Glria da Anunciao Alves, Anselmo Alfredo, Heitor Frgoli
Jnior, ngelo Serpa, Luciana Lago, Pedro A. Vasconcelos, Maurcio de Abreu,
Roberto Lobato Corra, agradeo pelas discusses realizadas em encontros e
seminrios.
Agradeo tambm ao Prof. Dr. Lcio Kowarick pela oportunidade de aprender
um pouco mais sobre a viso sociolgica atravs do estudo de algumas de suas anlises
sobre a sociedade moderna na disciplina que cursamos sob sua responsabilidade.
Cabe um agradecimento especial aos pesquisadores e amigos do GESP Grupo
de Estudos sobre So Paulo e aos integrantes do Grupo dos Colquios TericoMetodolgicos realizados no Labur Laboratrio de Geografia Urbana. Considero
nossas atividades desenvolvidas nesses grupos seminrios, debates, reunies de

pesquisa absolutamente centrais para o aprofundamento da discusso conceitual e das


categorias analticas a partir da preocupao em torno da teoria e do mtodo. Neste
sentido, agradeo Fabiana, Camila, Flvia, Flor, Paulinha, Renata, ao Rafael,
ao Svio, ao Jnior, ao Frederico, ao Andr, ao Alexandre, ao Felipe, ao Toms.
Agradeo a todos aqueles que se disponibilizaram em conceder entrevistas,
materiais e outras informaes para nossa pesquisa, entre eles: Lus Paulo M. Ferraz,
Alberto Ferrari, Antnio B. Bandeira, Milton M. Filho, Maria Olide Botelho, Carlos,
Gustavo F. Felizzola, Roglio Tolosa, Adolpho Lindenberg Filho, Janine Heineman,
Rosana, Caroline Santos, Simone, Jos Idelfonso Simes.
Cabe um agradecimento a Andr Gonalves pelo auxlio na elaborao
cartogrfica.
Agradeo FAPESP Fundao de Amparo Pesquisa do Estado de So Paulo
pelo importante apoio financeiro fornecido, que possibilitou a mais propcia condio
de trabalho e de dedicao pesquisa, bem como viabilizou, atravs das Reservas
Tcnicas, minha participao em encontros cientficos e tambm a aquisio de dados e
materiais utilizados na pesquisa. Agradeo pelos pareceres aferidos ao trabalho, os quais
nos auxiliaram no andamento da anlise.
Por fim, manifesto minha gratido minha famlia pelo apoio e compreenso,
em especial a meus pais, meu irmo e minha av. Reconheo tambm a imensa ajuda da
Ana Paula, que soube encarar com carinho meus muitos momentos de ausncia
dedicados a este trabalho.

RESUMO
VOLOCHKO, D. A produo do espao e as estratgias reprodutivas do capital:
negcios imobilirios e financeiros em So Paulo. 2007. 182 f. Dissertao
(Mestrado) Faculdade de Filosofia, Letras e Cincias Humanas, Universidade de So
Paulo, So Paulo, 2007.
A pesquisa trata do processo de urbanizao contemporneo da cidade de So Paulo,
tendo como foco de anlise a produo do espao atravs das estratgias reprodutivas
do capital financeiro articuladas ao setor imobilirio. Assim, privilegiou-se uma
reflexo sobre as aes econmicas que, ligadas ao plano poltico do Estado,
fundamentam sua reproduo na produo privada do espao residencial capitalista,
cuja lgica obedece aos nexos do valor-de-troca e da valorizao do solo urbano. O
contexto da economia financeirizada marca uma srie de novas relaes entre o grande
capital de origem imobiliria e as finanas, resultando em uma crescente abstrao do
espao como valor financeiro, vinculado e ao mesmo tempo tendente a se autonomizar
da esfera produtiva da construo civil.

Assim, o

setor imobilirio

de ponta

encontra-se cada vez mais financeirizado, seja pela utilizao ampliada de instrumentos
de financiamento s suas atividades, como os Fundos de Investimento Imobilirio, seja
pela abertura de capital e emisso de aes em Bolsa de Valores, que impem inclusive
uma nova racionalidade para o imobilirio. Nesse processo, o setor imobilirio se
capitaliza, passando a gerenciar a construo e a voltar-se principalmente aos negcios
referentes incorporao de terrenos, como base do processo de valorizao do espao.
A pesquisa esteve centrada, num primeiro momento, na investigao emprica do caso
particular do Fundo de Investimento Imobilirio Panamby, sendo que, num segundo
momento, realizou-se uma reflexo sobre a atuao de algumas empresas do setor
imobilirio na totalidade de seus investimentos/lanamentos na cidade de So Paulo, na
qual buscou-se compreender as estratgias espaciais da atividade imobiliria articulada
esfera financeira e com a indstria da construo civil. Desse modo, pde-se conhecer
alguns movimentos da produo do espao urbano atravs da produo capitalista do
imobilirio

residencial,

como

estratgia

da

diversificao

espacial

dos

empreendimentos. Fundamentalmente, percebeu-se que a produo lgica do espao


como valor-de-troca, atravs da produo capitalista, enfrenta e muitas vezes vence
obstculos vindos da prtica socioespacial como elemento negativo desse processo.
Palavras-Chave: Produo do Espao, Setor Imobilirio, Capital Financeiro, So Paulo, Estratgias

ABSTRACT
VOLOCHKO, D. Production of space and the reproductive strategies of capital:
real estate and financial business in So Paulo. 2007. 182 f. Dissertation (Masters
Degree) School of Philosophy and Human Arts and Sciences of the University of So
Paulo, 2007.
The research deals with the contemporaneous urbanization process of the city of So
Paulo, holding as focus of analysis the production of space through the reproductive
strategies of financial capital articulated to the real estate sector. Thus, a reflection upon
the economic actions that, connected to the States political plan, base its reproduction
upon the private production of capitalist residential space was pondered, which logic
obeys the senses of trade-value and of urban land valorization. The financed economy
context marks a series of new relations between the large capital deriving from real
estate and the finances, resulting in a growing abstraction of the space as financial
value, entailed and at the same time pending toward gaining its autonomy from the
productive sphere of the civil construction. Thus, the cutting edge real estate sector is
found ever further financed, whether by the widened use of financing instruments to its
activities, such as the Real Estate Investment Funds, or by initial public offers and
issuance of stock at Stock Exchange venues, which actually impose a new rationality to
the real estate sector. In this process, the real estate sector capitalizes and starts to
manage the construction and mainly prioritizes the business referent to real estate land
incorporation as basis of the space valorization process. The research was centered, at
first, on the empiric investigation of the particular case of the Panamby Real Estate
Investment Fund, being that, on a second instance, a reflection was cast forward about
the operation of some companies from the real estate sector in the totality of their
investments/launches in the city of So Paulo, in which it was sought after to understand
the space strategies of the real estate activity articulated with the financial sphere and
with the civil construction industry. In this sense, it was possible to learn about some
urban space production movements through the capitalist real estate residential
production, such as the space diversification strategy of the undertakings.
Fundamentally, it was perceived that the logical production of space as trade-value
through capitalist production endures, and many times beats, obstacles deriving from
the social-spatial practice as a negative element of that process.
Keywords: Production of Space, Real Estate Sector, Financial Capital, So Paulo, Strategies

SUMRIO
Apresentao...............................................................................................................................12
Consideraes iniciais............................................................................................................................14
Captulo 1: Caractersticas da urbanizao de So Paulo: formao dos mercados
fundirio e imobilirio e a problemtica espacial emergente
1. Elementos da urbanizao paulistana: industrializao, desenvolvimento dos negcios fundirios e
constituio da centralidade de valorizao imobiliria residencial....................................................20
2.

Traos e transformaes da morfologia urbana de So Paulo: apontamentos e advertncia...............26

3.

Da historicidade ao sentido da produo espacial na contemporaneidade..........................................29

Captulo 2: Contexto macro-econmico recente: hegemonizao financeira


1.

Imposio (neo)liberal da financeirizao: alguns elementos (scio)econmicos..............................33

2.

Ajustes

do

Sistema

Financeiro

Brasileiro:

insero

do

pas na

economia

financeira

mundializada........................................................................................................................................39
3.

Capital financeiro, imbricaes espaciais e acumulao......................................................................42

Captulo 3: Produo de uma nova espacialidade em So Paulo: caso do Panamby


1.

Contedos financeiros do Panamby: um Fundo de Investimento Imobilirio nas margens (opostas) do


Rio Pinheiros........................................................................................................................................52

2.

Descrio terico-geogrfica do Panamby: um fragmento da metrpole............................................60

3.

Preparando o terreno para a ao financeira e imobiliria: negcios privados, negcio do Estado?...68

4.

Um parntese necessrio sobre um caso recorrente: o Panamby luz de anlises precedentes, seu
movimento na pesquisa e dificuldades de anlise................................................................................72

Captulo 4: Consideraes sobre a produo imobiliria do espao sob as finanas


1.

Complexidade do setor imobilirio e da produo da mercadoria espao.......................................77

2.

Estratgias de venda do espao: caractersticas da presena e da dinmica imobiliria no Panamby (a


viso das comercializadoras)................................................................................................................81

3.

Alavancagem financeira do imobilirio: estruturao atual das grandes empresas, abertura de capital
e atividade de incorporao do solo (a viso das incorporadoras/construtoras)..................................90

4.

Reforando alguns pontos: incorporao da financeirizao e possveis derivaes.......................104

Captulo 5: Anlise e mapeamento da dinmica imobiliria em So Paulo


1.

Mapeamento dos lanamentos imobilirios residenciais em So Paulo de 1992 a 2006 atravs do


recorte da atuao de algumas empresas............................................................................................110

2.

Estratgia da diversificao espacial (simultaneidade dos investimentos no espao) e a centralidade


de valorizao imobiliria residencial................................................................................................149

3. Movimento de concentrao/disperso/reconcentrao do capital financeiro em sua reproduo no


imobilirio..........................................................................................................................................155

Captulo 6: Reencontro do Panamby luz da pesquisa: esboando uma leitura (crtica) da


sua valorizao......................................................................................................................................157
Consideraes finais.................................................................................................................172
Bibliografia................................................................................................................................175
Anexos

Lista de Figuras, Fotos, Grficos, Imagens, Mapas e Quadros


Figura 1: Estudo Esttico da Company........................................................................................99
Foto 1: Centro Empresarial de So Paulo.....................................................................................53
Foto 2: Panorama geral do Panamby........................................................................................61
Foto 3: Villaggio Panamby...........................................................................................................61
Foto 4: Altas Torres e o Parque Burle Marx................................................................................62
Foto 5: Ponte Joo Dias vista da favela da Peinha.......................................................................65
Foto 6: Av. Giovanni Gronchi......................................................................................................65
Foto 7: Paraispolis com prdios do Panamby ao fundo.............................................................66
Foto 8: Prdios de alto padro no Panamby..............................................................................82
Foto 9: Ruas intermitentes no Panamby.....................................................................................168
Foto 10: Ruas intermitentes no Panamby...................................................................................169
Foto 11: Ruas intermitentes no Panamby...................................................................................169
Foto 12: Ruas intermitentes no Panamby...................................................................................169
Foto 13: Padro de urbanizao do Panamby.............................................................................170
Foto 14: Perfil semi-precrio do arruamento em alguns pontos do Panamby............................170
Foto 15: Villaggio Panamby.......................................................................................................170
Foto 16: Obras no cruzamento...................................................................................................171
Grfico 1: Evoluo do valor mdio do m2 no Panamby de 1992 a 2006 (US$) (grupo das
empresas analisadas)..................................................................................................................161
Grfico 2: Evoluo do valor mdio do m2 no Panamby de 1992 a 2006 (US$) (outro grupo de
empresas)....................................................................................................................................161
Grfico 3: Oscilao do valor do m2 nos trinios no Paraso (US$)..........................................163
Grfico 4: Oscilao do valor do m2 nos trinios no Panamby (US$).......................................163
Imagem 1: Perfil urbano menos densificado da regio do Panamby e Morumbi........................62
Imagem 2: rea pertencente ao FII Panamby..............................................................................63
Imagem 3: Cruzamento Itapaina x Dna. Helena P. Moraes x Jos R. Urtiza...........................171
Imagem 4: Fronteira da valorizao?.........................................................................................173
Mapa 1: Situao do Panamby em relao ao Eixo Financeiro de So Paulo.............................54
Mapa 2: Municpio de So Paulo / Subprefeitura de Campo Limpo...........................................64
Mapa 3: Vila Andrade e outros distritos.......................................................................................64
Mapa 4: Ausncia de grandes avenidas ligando o Panamby s principais vias de
circulao......................................................................................................................................86
Mapa 5: Lanamentos Residenciais Verticais na Regio Metropolitana de So Paulo Jan. a
Dez. de 1992...............................................................................................................................113
Mapa 6: Lanamentos Residenciais Verticais na Regio Metropolitana de So Paulo Jan. a
Dez. de 1993...............................................................................................................................115
Mapa 7: Lanamentos Residenciais Verticais na Regio Metropolitana de So Paulo Jan. a
Dez. de 1994...............................................................................................................................117
Mapa 8: Lanamentos Residenciais Verticais na Regio Metropolitana de So Paulo Jan. a
Dez. de 1995...............................................................................................................................119
Mapa 9: Lanamentos Residenciais Verticais na Regio Metropolitana de So Paulo Jan. a
Dez. de 1996...............................................................................................................................121
Mapa 10: Lanamentos Residenciais Verticais na Regio Metropolitana de So Paulo Jan. a
Dez. de 1997...............................................................................................................................123
Mapa 11: Lanamentos Residenciais Verticais na Regio Metropolitana de So Paulo Jan. a
Dez. de 1998...............................................................................................................................125
Mapa 12: Lanamentos Residenciais Verticais na Regio Metropolitana de So Paulo Jan. a
Dez. de 1999...............................................................................................................................127

10

Mapa 13: Lanamentos Residenciais Verticais na Regio Metropolitana de So Paulo Jan. a


Dez. de 2000...............................................................................................................................129
Mapa 14: Lanamentos Residenciais Verticais na Regio Metropolitana de So Paulo Jan. a
Dez. de 2001...............................................................................................................................131
Mapa 15: Lanamentos Residenciais Verticais na Regio Metropolitana de So Paulo Jan. a
Dez. de 2002...............................................................................................................................133
Mapa 16: Lanamentos Residenciais Verticais na Regio Metropolitana de So Paulo Jan. a
Dez. de 2003...............................................................................................................................135
Mapa 17: Lanamentos Residenciais Verticais na Regio Metropolitana de So Paulo Jan. a
Dez. de 2004...............................................................................................................................137
Mapa 18: Lanamentos Residenciais Verticais na Regio Metropolitana de So Paulo Jan. a
Dez. de 2005...............................................................................................................................139
Mapa 19: Lanamentos Residenciais Verticais na Regio Metropolitana de So Paulo Jan. a
Dez. de 2006...............................................................................................................................141
Mapa 20: Lanamentos Residenciais Verticais na Regio Metropolitana de So Paulo Jan. 92
a Dez. 06 / Adolpho Lindenberg................................................................................................144
Mapa 21: Lanamentos Residenciais Verticais na Regio Metropolitana de So Paulo Jan. 92
a Dez. 06 / Company..................................................................................................................145
Mapa 22: Lanamentos Residenciais Verticais na Regio Metropolitana de So Paulo Jan. 92
a Dez. 06 / Cyrela.......................................................................................................................146
Mapa 23: Lanamentos Residenciais Verticais na Regio Metropolitana de So Paulo Jan. 92
a Dez. 06 / Gafisa.......................................................................................................................147
Mapa 24: Lanamentos Residenciais Verticais na Regio Metropolitana de So Paulo Jan. 92
a Dez. 06 / Rossi.........................................................................................................................148
Mapa 25: Lanamentos Residenciais Verticais na Regio Metropolitana de So Paulo Jan. 92
a Dez...........................................................................................................................................154
Quadro 1: FIIs com cotas negociadas na BOVESPA.................................................................57
Quadro 2: Variao na cotao das aes....................................................................................92
Quadro 3: Evoluo do valor mdio do m2 no Panamby de 1992 a 2006 (US$) (grupo das
empresas analisadas)..................................................................................................................159
Quadro 4: Evoluo do valor mdio do m2 no Panamby de 1992 a 2006 (US$) (outro grupo de
empresas)....................................................................................................................................160

11

APRESENTAO
Escrever sobre o processo que estamos pensando significa organizar as idias
que compuseram, em diferentes momentos, um movimento de anlise. O esforo da
redao parece ser aquele de dar substncia concreta s idias, dispondo-as no texto no
aleatoriamente, mas de acordo com um mtodo. Assim, enfrentamos sempre
dificuldades quanto ao modo de disposio dos captulos, mesmo por que os fenmenos
analisados imbricam-se estruturalmente no plano da realidade.
No obstante a aparente linearidade cronolgica em relao organizao dos
captulos neste trabalho, a idia no foi partir da histria como gnese dos processos
observados presentemente, o que suporia uma linearidade no verificada na prtica. Foi
sempre a geografia da metrpole contempornea que norteou nossas breves incurses
pela histria, que visaram reconhecer alguns fundamentos econmicos presentes na
historicidade da urbanizao de So Paulo e que identificava a produo da cidade j
como a produo de um espao capitalista. Tratava-se de apreend-los (os fundamentos)
a partir dos processos presentes, entendidos como uma articulao dialtica entre os
elementos vindos da histria e aqueles postos pelo momento atual, em um processo
repleto de continuidades e descontinuidades. A perspectiva que orientou a organizao
dos captulos e a exposio das idias no trabalho foi aquela de tentar situar o
movimento que instaura logicamente a espacialidade no seio da historicidade de So
Paulo, e as novas implicaes produzidas atualmente. Com isso, abria-se a possibilidade
de se analisar um caso concreto (o Panamby) como produto da produo da
espacialidade lgica cujos fundamentos j vinham se constituindo em outros momentos.
Desse modo, nas consideraes iniciais so enunciadas algumas questes
metodolgicas face ao movimento atual e concreto da reproduo socioespacial. O
captulo 1 trata dos aspectos da constituio, em So Paulo, de alguns fundamentos da
reproduo capitalista do espao. O captulo 2 representa um salto para o presente, e
busca contextualizar o processo macro-econmico que envolve o processo estudado. No
captulo 3, o Panamby emerge anlise como expresso concreta que traz novos
matizes aos processos e fundamentos discutidos at ento. No captulo 4 nos
debruamos sobre as complexidades do setor imobilirio articuladas quelas da esfera
financeira, para no captulo 5 conhecer algumas estratgias espaciais do setor
imobilirio atravs de um amplo mapeamento de sua atividade nos ltimos 15 anos. Por
fim, apresentamos, no captulo 6 e nas consideraes finais, alguns elementos surgidos

12

na pesquisa como expresso do embate entre a lgica (da valorizao) e sua


materializao espacial, comandada pela reproduo dos capitais financeiro e do setor
imobilirio.

13

CONSIDERAES INICIAIS
Aqueles que se debruam sobre o entendimento da realidade social na
contemporaneidade deparam-se inequivocamente com uma questo de fundo, segundo a
qual o movimento desta mesma realidade tende sempre a avanar, no espao-tempo da
prtica cotidiana das sociedades, em relao ao movimento de sua apreenso/elaborao
terica. Em outras palavras, a realidade sempre se antecipa teoria, ao conceito,
tornando-os relativos, datados. De um lado, somente atravs da manifestao emprica
(fenomnica) que apreendemos objetivamente a realidade social e seus processos. De
outro, tais processos, na condio de sua natureza essencialmente social, no guardam
em seu conjunto um sentido nomottico que os explique ou uma linearidade cclica
operada por relaes de causalidade direta , apresentando-se, antes, como um campo
de determinaes e possibilidades que compem uma complexidade real e analtica
aberta e dinmica.
Como a realidade um processo contnuo de transformaes, existiria assim um
constante descompasso entre a ocorrncia dos processos no espao-tempo social e sua
compreenso/explicao pelos pesquisadores que, como ns, esto interessados em
desvend-los no momento mesmo em que eles esto acontecendo. Dar conta de uma
explicao para o que a est, buscando apreender no mtodo o sentido e o movimento
tendencial: este parece ser o desafio das anlises do mundo atual no mbito das
Cincias Humanas. Esta dificuldade que o mtodo deve ajudar a superar , tende a
transformar-se, todavia, em uma verdadeira defasagem analtica, na medida em que a
teorizao se mostrar alienada em relao qualidade dos contedos propriamente
sociais. Assim, encontramos, no raro, premissas metodolgicas na Geografia Humana
cincia parcelar que estuda a geografia da sociedade que tomam elementos formais
caros a inteligibilidades analticas de outras cincias (Exatas, Biolgicas), tais como
linearidade, equilbrio, sistema, modelo. Nossa pesquisa se quis precisamente o outro
disso.
Se tomarmos o simples exemplo do contexto em que vivemos, marcado pela
mundialidade, vemos que a prpria concepo do mundial nega tais elementos e
premissas formais, j que o mundial no pode resolver-se como totalidade, para a
anlise social, estabelecendo a somatria de tudo o que h. Significa dizer que o
mundial (e mais ainda o mundo moderno) impe, no plano da prtica, a fragmentao
de muitas linearidades e sistemticas que se constituram nas relaes espao-tempo

14

advindas do tempo histrico, apoiando sua reproduo tambm em descompassos,


desigualdades,

descontinuidades

rupturas

contraditrias

com

homogeneizao/hegemonizao produzida no plano lgico pelo capitalismo global. O


prprio capitalismo enquanto definidor de uma totalidade abarcando o mundial permite
situ-lo como uma enorme complexidade (lgica e real) que se reproduz por meio de
desequilbrios, e no atravs de equilbrios. Quanto a isso, nossa pesquisa situa-se na
tentativa de compreender os fundamentos da produo do espao na e para a reproduo
lgica espao econmico do capital e espao poltico do poder estatal e dialtica
espao social da vida humana.
Em relao ao trabalho que ora apresentamos, o ritmo frentico das
transformaes envolvendo as dinmicas e os sujeitos investigados foi parcialmente
responsvel por alguns ajustes e desvios oriundos das atualizaes verificadas no
prprio movimento concreto destes contedos. Por vezes, quando julgvamos ter
chegado a um entendimento deste ou daquele aspecto de uma determinada dinmica no
incio e mesmo ao longo da pesquisa, ele parecia desempenhar um sentido diferente do
inicial na fase de finalizao do trabalho de campo1. Por isso, a prpria obsolescncia
relativa dos contedos da realidade estudada imprimiu uma atmosfera de inacabamento
neste trabalho, que se volta mais particularmente anlise da produo do espao
urbano capitaneada pelos nexos reprodutivos da economia, analisando a urbanizao
recente da metrpole de So Paulo pela mediao das atividades e operaes dos
capitais na esfera imobiliria e financeira.
O prprio desenvolvimento da pesquisa nos conscientizou que a finalidade
ltima do trabalho foi a de alinhavar um duplo movimento: buscar compreender os
contedos da urbanizao contempornea da metrpole de So Paulo, elucidando ao
menos em parte alguns aspectos e fundamentos da produo do espao e da reproduo
socioespacial sob a hegemonizao econmica, para com isso aprimorar tericometodologicamente nossa anlise. Porm talvez mais do que isso, a motivao foi a de
construir, a partir do existente, um caminho de anlise que revelasse uma orientao e
um movimento possvel da virtualidade, compondo um caminho terico capaz de abrir
um horizonte propositivo de contedos diferenciais queles preponderantes.
Entendemos que um problema posto para o processo de pesquisa, na Geografia
Humana, consiste no enfrentamento de embates que so permanentemente repostos
1

Como por exemplo o recente movimento de substituio dos mecanismos de captao financeira (como os
Fundos de Investimento Imobilirios) pela abertura do capital de algumas empresas na BOVESPA.

15

entre a nossa compreenso terica a propsito dos novos fenmenos envolvendo a


produo do espao e o prprio movimento concreto de reproduo da totalidade social
enquanto prtica socioespacial. Destarte, os fundamentos terico-metodolgicos a partir
dos quais construmos nossas hipteses so confrontados realidade prtico-sensvel,
atravs da mediao do exerccio da investigao emprica, o que frequentemente
reconduz algumas hipteses a inevitveis ajustes, acomodaes, desvios (relativos),
reformulaes ou reconsideraes.
Outra questo ou problema se remete escolha de uma dimenso ou nvel
analtico atravs do qual torne-se possvel dar incio ao processo de pesquisa. Na
medida em que reconhecemos nveis intrincados da prtica social, como o poltico, o
econmico, o social, fomos percebendo que tais nveis, absolutizados em si mesmos ou
tomados genericamente, se mostram incapazes de conduzir a anlise na direo de um
movimento pertinente de totalizao. Por isso, reconhecemos como necessrio o
artifcio analtico de decomposio terica relativa dos nveis, pelo qual cada nvel
separado do outro para ser analisado mais profundamente. Dialeticamente, quanto mais
profundamente analisamos um nvel isolado da prxis, mais evidente parece se tornar
sua inseparabilidade e sua condio essencialmente relacional com os demais nveis.
neste sentido que pensamos os nveis como momentos da anlise que busca encontrar,
ao se debruar sobre um determinado nvel, suas mediaes com outros nveis,
situando-o para alm de si mesmo em um movimento possvel de totalizao do real.
Essa questo apareceu para nossa pesquisa como o imperativo de estabelecer um
ponto de partida, um nvel inicial para o estudo atravs do qual poderamos entrever
mediaes mais centrais capazes de apontar processos mais gerais. Esta preocupao
envolveu uma srie de entendimentos e posicionamentos particulares a respeito da
Cincia Geogrfica em seu aparato terico-conceitual, bem como em relao s
possibilidades terico-metodolgicas para a anlise do real. Neste sentido, a prpria
materialidade do processo cujos nexos mais abstratos buscvamos compreender estava
posta como uma questo para nossa anlise geogrfica. Vale ponderar que a
materialidade, embora fortemente associada espacialidade, no pode ser confundida
como sinonmia desta, sob pena de reduzirmos tanto uma quanto a outra. Entendemos,
em primeiro lugar, que a materialidade como preocupao analtica revela uma postura
filosfica de investigao do mundo, o materialismo 2, que parte da realidade concreta
2

Fugiria aos propsitos deste trabalho uma discusso pormenorizada sobre as demais possibilidades relativas s
posturas e mtodos de investigao cientfica e seus diversos matizes, como o idealismo ligado ao positivismo ou ao

16

dos sujeitos reais e concretos, lembrando MARX em direo abstrao, para tornar a
voltar ao concreto pensado e assim reiniciar o movimento. Podemos dizer que a
Geografia, por sua vez, est voltada tradicionalmente para anlises de processos que de
alguma forma remetem ao espao, mas nem por isso podemos dizer que tais anlises
sejam imediatamente materialistas. O desafio parece ser ainda maior: inscrever nas
muitas espacialidades tericas e prticas o problema do sentido do espao para a
concretizao dos processos sociais estudados, que neste entendimento passariam ao
estatuto de processos socioespaciais. Desse modo, a reflexo geogrfica do mundo
social passaria por outra reflexo, aquela sobre as implicaes do espao na reproduo
deste mundo enquanto materialidade existente.
Juntamente s questes da anlise da materialidade enquanto postura filosfica e
da compreenso geogrfica dos termos do conceito e da realidade do espao, aliam-se
algumas questes metodolgicas relativas aos contedos da problemtica estudada: o
processo de urbanizao da sociedade e do espao. A conduo da nossa reflexo
fundada na idia de que o movimento de compreenso da urbanizao da metrpole de
hoje supe o tratamento dos conflitos que escondem/revelam contradies, que assim
se colocariam como fios condutores da anlise sobre a sociedade e o espao urbanos.
Pensamos que as contradies efetivam/expressam diversos processos socioespaciais na
metrpole, projetando-se na vida cotidiana e envolvendo-nos todos simultaneamente em
mltiplas situaes contraditrias: realizaes e privaes, reconhecimentos e
estranhamentos,

encontros

separaes,

possibilidades

impossibilidades,

espontaneidades e programaes. A urbanizao contempornea estende e aprofunda


estas contradies no bojo do processo de reproduo socioespacial na metrpole,
colocando concretamente no plano da prtica espacial diversos processos que devem
ser tratados enquanto questes terico-metodolgicas no mbito das nossas pesquisas
em Geografia Urbana. O reconhecimento analtico das contradies oferece um quadro
dialtico de anlise do processo urbano.
Mas e o ponto de partida da anlise? Sobre isso, pensamos que a eventual
potncia terica da anlise seria dada na medida do estudo da potncia prtica dos
nveis concretos da realidade socioespacial, que segundo entendemos so comandados
pela racionalidade da reproduo de toda uma economia. Neste sentido, a elucidao
dos processos que fundam uma (em parte real, em parte ideolgica) crise urbana cuja
historicismo (conservador, relativista), as abordagens fenomenolgicas, matemticas, bem como do prprio
pensamento marxista (estruturalista, historicista, racionalista, etc.), entre outros.

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expresso apreendida pela proliferao de conflitos de toda ordem, expressos ou no


na paisagem representa para ns a anlise das contradies que parecem fundamentar
essa crise essencialmente a partir da lgica reprodutiva do capital no espao. Esta
centralidade poderosa do nvel econmico no se colocava para ns exatamente como
um processo indito, mas como novas configuraes espaciais dadas pelos
aprofundamentos do desenvolvimento das relaes eminentemente fundadas na lgica
capitalista relativamente produo da metrpole.
Com efeito, pode-se olhar para todas as direes na cidade, mas, s vezes,
existem algumas formas espaciais que insistem em no deixar muitas opes para o
olhar. primeira vista, somos ento impelidos a not-las, e rapidamente assimilamos
sua presena imponente. Mas, passado algum tempo, resta-nos ou desviar nosso olhar
para outras direes e outras formas, ou fixarmos ainda mais nosso interesse sobre
aquelas que estamos observando; foi este o nosso caso quando nos deparamos com o
Panamby. Por outro lado, ele tambm estava imerso em nosso interesse geogrfico por
compreender o movimento dos contedos hegemnicos (econmicos e polticos) e o
sentido da materializao espacial para sua reproduo; nesta condio, o Panamby
deve ser tomado tambm como produto de um recorte terico que busca fundamentar-se
concretamente para compreender a finalidade pela qual a lgica dos contedos
capitalistas se lana na produo do espao, assim como as contradies que o prprio
espao a prtica espacial parece gerar nesse processo.
Sobre isso, temos que considerar que a lgica econmica no se instala no
espao sem gerar conflitos. A prpria metrpole, lugar onde fervilham os conflitos e
onde se podem ler as possibilidades, irrompe como um campo de luta entre os interesses
privados (que no se confundem com aspiraes subjetivas, j que se tratam de aes de
classe) e aqueles interesses da coletividade, da maioria da populao que vive as
negatividades urbanas para alm da sub-cidadania: a violncia do desemprego, da
represso policial e da criminalidade, ou a violncia da sobre-explorao do trabalho e
das enormes distncias percorridas quando o emprego existe, a incluso precria em
relao apropriao da cidade e das suas centralidades simblicas, culturais e de lazer.
A metrpole de hoje constitui-se como uma exterioridade em relao ao homem
comum, ao homem de todos os dias, ao homem annimo porm irredutivelmente
presente nas ruas.
Portanto, a escolha por iniciar o processo de pesquisa pelo nvel econmicopoltico no ignorou o sentido diferenciado do espao para os diferentes nveis da
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prtica social. Com efeito, existe uma diferena poderosa entre o sentido do espao para
o capital e seu sentido social mais amplo: do uso improdutivo e da realizao da
humanidade do homem atravs da apropriao. A apropriao do espao pelo uso dos
sentidos do corpo contraditria ao seu encerramento na propriedade privada do solo,
forma social atravs da qual o capital evidencia seu domnio territorial. Enquanto a
propriedade revela o sentido da forma da troca e do espao produzido como mercadoria,
a apropriao revela o sentido do uso e da obra. Esta revela a cidade como lugar por
excelncia da realizao do humano, da centralidade social e ldica do espao, e se
coloca como fundamental caso se queira atravs da crtica radical confrontar a
produo capitalista do espao. O universo representado pela vida cotidiana como nvel
social da praxis, apesar de no ter sido explorado nesta pesquisa diretamente, esteve
sempre presente, no como plano especfico da anlise, mas como perspectivao.

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CAPTULO 1:
Caractersticas da urbanizao de So Paulo: formao dos mercados fundirio e
imobilirio e a problemtica espacial emergente
1. Elementos da historicidade da urbanizao paulistana: desenvolvimento
dos negcios fundados na produo do espao urbano e a constituio da
centralidade de valorizao imobiliria residencial
A configurao urbana da cidade de So Paulo como uma metrpole j estava
latente no momento em que despontava a atividade de produo industrial, nas
primeiras dcadas do sculo XX. A industrializao exercer um papel importante para
as transformaes nas maiores cidades brasileiras, pois faz com que o pas,
principalmente a partir de meados do sculo XX, se transforme rapidamente de um pas
predominantemente agrrio em um pas virtualmente urbano, trazendo inmeras
transformaes quantitativas, entre as quais se destaca o acelerado processo de
crescimento populacional nas grandes cidades3. A indstria potencializa o crescimento
de cidades como So Paulo, devido a um processo de concentrao e centralizao que
implica, seja em termos da aglomerao da fora-de-trabalho, da necessidade de
escoamento das matrias-primas para o centro produtor que ela mesma acaba por se
tornar, ou pela proximidade em relao ao mercado consumidor.
Este processo de constituio industrial da cidade de So Paulo, responsvel pela
induo acelerada do seu crescimento e urbanizao, tem sua gnese, no entanto, em
uma acumulao ainda originria de uma atividade agrria: a produo cafeeira voltada
exportao. Em que pesem as discusses envolvendo as diferentes teorias e hipteses
que se propem a explicar os fundamentos do processo de industrializao brasileiro,
parece inegvel que a atividade cafeeira tenha desempenho um papel de vulto, no
permanecendo, portanto, alheia ao advento industrial. Em relao s caractersticas da
imbricao da atividade cafeicultora com a industrializao em So Paulo e no Brasil

As mudanas quantitativas por si s j expressavam transformaes mais profundas de cunho


qualitativo que j vinham ocorrendo, como as transformaes nas relaes de trabalho que passam do
regime escravista ao trabalho livre e ao assalariamento no final do sculo XIX e nas relaes de
propriedade com a expropriao no campo causada em grande parte pela Lei (n601) de Terras de 1850,
que desvinculava a propriedade de sua posse passando a vincul-la a um ttulo , transformaes estas
que sinalizavam a instaurao da relao capitalista como relao de produo que viria a ser
predominante no Brasil.

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nas primeiras dcadas do sculo XX, SCHIFFER (2004: 83) destaca a sobreposio de
estruturas e elementos geogrficos entre estas atividades:
[...] A indstria aparece na economia nacional nesse perodo como
alternativa de inverso de capital, imbricadamente vinculada
produo agrria, pois a maior parte do capital investido provinha dos
latifundirios e comerciantes atacadistas de caf. So Paulo
apresentava-se como o locus natural da industrializao brasileira, j
que registrava a existncia de relaes de produo com base no
trabalho assalariado junto a uma ocupao territorial contnua do
interior paulista, graas ao traado e abrangncia de sua rede
ferroviria. Essa rede possibilitava um conjunto de cidades interligadas
entre si e com a capital, propiciando o escoamento sem entraves da
produo interiorana e favorecendo o alargamento do mercado
regional. Fatores esses que seriam significativos no processo de
industrializao que se aceleraria a partir dos anos de 1930.

A geografia das estruturas de circulao e fluidez das mercadorias no territrio


paulista, voltadas originariamente atividade cafeeira e que passaram mais tarde a
servir ao processo industrial da cidade de So Paulo, est articulada a outras
mudanas scio-econmicas, como a disponibilizao de capitais para investimentos
fruto do assalariamento que vai liberando a necessidade de imobilizao de recursos
para a compra e venda dos escravos. Esta disponibilidade, segundo BRITO (2000), vai
ser importante, em particular, para tornar, gradativamente, os imveis urbanos
importantes opes para investimentos.
J BOTELHO (2005) chama a ateno para o que LANGENBUCH (1968)
caracteriza como os primeiros sinais em relao perspectiva de valorizao do solo
urbano na cidade de So Paulo: o desmembramento, via loteamentos, das antigas
chcaras que circundavam a rea central. A prpria industrializao nascente faz com
que haja um crescimento demogrfico e econmico atravs do aumento das atividades
comerciais, em parte decorrentes da instalao na cidade tanto da crescente mo-de-obra
imigrante quanto dos proprietrios rurais. Este movimento de concentrao
populacional vai pressionando um aumento da demanda geral por imveis, sejam eles
pequenos e distantes (para os operrios), sejam espaosos, suntuosos e prximos do
centro (para as elites do caf e da indstria em ascenso). Neste sentido, os negcios
com imveis passam a figurar inclusive como aplicao segura em relao oscilao
da economia cafeeira muito suscetvel aos preos internacionais , denotando,
segundo as idias de BRITO (2000), a formao do carter da terra urbana como reserva
de valor, naquele momento.

21

Ainda segundo BRITO (2000) (referida por BOTELHO, 2005: 125), os bons
rendimentos do mercado imobilirio e o incentivo oficial aos planos de adequao
material dos ncleos urbanos motivaram o surgimento de empresas urbanizadoras, que
lidavam tambm com a compra e venda de terrenos. Nestas companhias, j se
verificavam algumas prticas corporativas que se consagrariam nos dias de hoje, como a
reunio de capitais individuais em sociedades annimas visando a atividade
urbanizadora construo de equipamentos urbanos como redes de iluminao, esgoto,
arruamentos, loteamentos, entre outros bem como parcerias e combinao de
diferentes atividades por uma mesma empresa ou de empresas interligadas.
Assim, a cidade comea a expandir-se espacialmente para as vrzeas e colinas do
espigo central, e o antigo ncleo urbano vai transformando-se em um centro de
negcios, ocorrendo, como refere BOTELHO (2005: 127), o incio de uma
diferenciao funcional na cidade. Nesta diferenciao, os bancos, as pequenas oficinas,
o comrcio e os escritrios tornam-se dominantes na rea central, e as residncias
expandem-se para bairros novos, a leste para as terras baixas do Tamanduate para
constituir os bairros operrios Brs, Mooca, Belenzinho (estudados por ANDRADE,
1991) e oeste para as colinas, formando bairros residenciais luxuosos Campos
Elseos, Higienpolis e bem mais tarde a regio da avenida Paulista. Neste momento,
surgem tambm os arruamentos distantes e isolados como Santana, Vila Prudente e
Ipiranga , que se constituam amplamente na expectativa de valorizao futura em
funo da expanso espacial da cidade, portanto compondo o que viria a se consagrar
como especulao imobiliria.
Sobre a expanso urbana da cidade de So Paulo entre as dcadas de 1925 a
1950, PETRONE (1975: 241 e 242)4 aponta:
[...] No rumo do Norte, a cidade atravessou o Tiet, pontilhou aqui e
ali na grande vrzea e foi ocupar extensas reas ao p da Serra da
Cantareira. (...) Entretanto, o avano nessa direo foi relativamente
pequeno (...) No rumo de Oeste, a cidade ligou-se definitivamente
Lapa e, mesmo, a ultrapassou, graas ocupao da zona marginal das
vias frreas e radial Avenida gua Branca (...) Para Leste, o velho
subrbio da Penha tambm foi alcanado pelos tentculos da cidade
(...) margeando os trilhos da Central do Brasil, como ainda a radial
Avenida Celso Garcia (...) multiplicaram-se os bairros de aspecto
modesto, moradia da populao operria. (...) foi propriamente o Brs
que se expandiu, levando os limites da cidade a uma distncia de 10km
4

Este artigo foi reproduzido da obra A Cidade de So Paulo no segundo quartel do sculo XX, in
Aroldo de Azevedo (org.), A Cidade de So Paulo (1958), vol. II, pp. 141-160 para o livro Comunidade
e Sociedade no Brasil: leituras bsicas de introduo ao estudo macro-sociolgico do Brasil
(FERNANDES, F. (org.), 1975.), de onde retiramos a citao.

22

do centro. Para Sudeste, (...) o Ipiranga viu-se ligado cidade e, mais


alm, novos bairros surgiram preparando a marcha no rumo de So
Caetano e Santo Andr. (...) Para o Sul, a metrpole emitiu o seu mais
longo tentculo, pois conseguiu alcanar o velho ncleo de Santo
Amaro (...) A linha de bondes, as estradas de rodagem, a construo
das represas da light, tudo isso concorreu para que numerosos
bairros residenciais de classe mdia e algumas indstrias fossem ali se
instalar.

A constituio dos bairros residenciais para as famlias tradicionais e para a


burguesia, com a crescente expanso da valorizao fundiria em direo sudoeste do
centro, compe o que poderamos chamar de uma centralidade de valorizao
imobiliria residencial. Tal centralidade residencial tradicional estava inserida, por sua
vez, no movimento de expanso urbana analisado por PETRONE (op. cit):
[...] No rumo Sudoeste (...) verificou-se uma expanso bem diversa
(...); nem as vias de comunicao, muito menos as indstrias podem
explic-la, mas, to-somente, o reflexo da prosperidade econmica do
Estado e da prpria Capital. Iniciado o loteamento, ainda no primeiro
quartel do sculo, e introduzidos os indispensveis melhoramentos,
que o terreno brejoso ou acidentado exigia, desenvolveram-se, sem
demora, bairros residenciais finos (...) o Jardim Amrica, o Jardim
Europa, o Pacaembu, o Sumar. (...) As despesas realizadas com
aqueles melhoramentos s poderiam elevar o custo de seus terrenos,
ocasionando uma natural seleo no que se refere aos seus habitantes.

Segundo ROLNIK (2001: 21), referida por BOTELHO (2005: 129), a dinmica
residencial em So Paulo apia-se, desde os seus primrdios, em uma diferenciao que
ao mesmo tempo social e geomorfolgica. Como escreve em relao aos Campos
Elseos e Higienpolis:
[...] O espao que historicamente concentra valores imobilirios altos,
o comrcio mais elegante, as manses e apartamentos mais opulentos,
o consumo cultural da moda e a maior concentrao de investimentos
pblicos. Na Primeira Repblica, a imagem dessa topografia social
feita de colinas secas, arejadas e iluminadas de palacetes que olham
para as baixadas midas e pantanosas, onde se aglomera a pobreza.

Muito cedo podemos observar, neste sentido, a formao e mesmo a prematura


consolidao de um mercado imobilirio e fundirio na cidade de So Paulo, constitudo
por negcios envolvendo a construo e comercializao de casas operrias e palacetes,
oficinas, estabelecimentos comerciais e industriais, bem como de loteamentos de antigas
glebas. O adensamento do centro expande-se para as reas residenciais adjacentes,
incorporando inclusive uma nova e estratgica forma de valorizao do capital: a
verticalizao, baseada na multiplicao vertical do solo em diversos pavimentos, como
mostra o trabalho de SOMEKH (1997). Sobre a verticalizao relacionada dinmica

23

socioespacial do centro e das reas residenciais em So Paulo no auge da atividade da


produo industrial, so elucidativas as descries feitas por BASTIDE (1975: 255)5:
[...] A cidade poderia ter-se estendido horizontalmente apenas, mas o
alto preo dos terrenos obrigou-a a erguer-se verticalmente. [A cidade
de So Paulo] compreende um centro de negcios, com grandes lojas,
escritrios industriais e de advogados, clnicas particulares, bancos,
cinemas, locais de divertimento, e, em torno deles, os bairros
residenciais. Antigamente, a classe abastada preferia localizar-se nos
bairros mais afastados (...); primeiro surgem as casas cercadas de
grandes parques, depois aparecem as cidades-jardim, como o Jardim
Amrica e o Jardim Europa. Mas as dificuldades de circulao fizeram
refluir os indivduos da periferia para o centro, que o local de
trabalho. E as casas do centro, para responder a esta nova necessidade,
precisaram transformar-se em arranha-cus. Arranha cus de
apartamentos prximos de arranha-cus de empresas ou de escritrios.

Nota-se que o processo de verticalizao e sua racionalidade, iniciada no centro


e voltando-se primeiramente para atender as atividades comerciais e de servios, vai
sendo incorporada tambm para a moradia das classes mais abastadas. A relao de
proximidade entre o local de moradia e o local de trabalho, to fortemente presente nos
dias de hoje6, vai sendo constituda como uma prpria caracterstica da expanso urbana
ao longo da prpria histria da urbanizao paulistana. Naquele momento, observa-se
que a centralidade de valorizao imobiliria residencial vai se espraiando ao redor e em
funo da centralidade terciria do prprio centro histrico. Quando a funo terciria
presente no centro histrico passa a necessitar de novos espaos, migrando em grande
parte em direo Av. Paulista (cf. CORDEIRO, 1978), pode-se dizer que o mesmo vai
ocorrendo em relao ao movimento da valorizao imobiliria residencial. Segundo
consideraes de VILLAA (1978), as camadas de alta renda puxam o centro para
prximo delas, compensando com isso seu movimento de deslocamento e afastamento
em relao ao centro/centralidade constitudos.
Aos poucos alguns bancos importantes e sedes de grandes grupos empresariais
comearam a se deslocar para a regio da Bela Vista, mais propriamente para o divisor
de guas (o Espigo Central), onde se situa a avenida Paulista. Mais tarde, a partir da
dcada de 1970, o arquiteto Carlos Bratke investe pesadamente na compra de terrenos
na vrzea do Rio Pinheiros, na regio das avenidas Lus Carlos Berrini e Faria Lima (cf.
FUJIMOTO, 1994; FRGULI JR, 2000 e FIX, 2001), atraindo grandes empresas
(algumas multinacionais) para os novos edifcios de escritrios. Evidentemente este
5

In: FERNANDES, F. (org.), 1975 (op. cit).


Devido a algumas circunstncias, entre elas uma dificuldade que j se anunciava poca e permanece
atualmente: os longos e demorados trajetos entre a casa e o trabalho.

24

deslocamento do eixo financeiro produz uma valorizao fundiria em torno da


Marginal do Rio Pinheiros, principalmente aps o processo de modernizao da
cidade atravs da retificao dos rios Tiet e Pinheiros (cf. SEABRA, 1987) nas dcadas
de 1930 e 1940, quando inicia-se a ocupao mais sistemtica das vrzeas pela
implantao do sistema virio.
A cidade do caf vai caminhando para configurar-se em grande metrpole
industrial j no final dos anos 1960, apoiando fortemente sua expanso espacial na
centralidade da dinmica de valorizao/desvalorizao fundiria, em um processo
autofgico (cf. idias de Ana Fani A. CARLOS) e incessante de ocupao, construo,
destruio e reconstruo. Este movimento de voracidade e velocidade da produo e
reproduo espacial da cidade muito bem descrito por BASTIDE (op. cit.: 257):
[...] Eis porque [So Paulo] tambm uma cidade em construo, na
qual se termina uma casa cada quarto de hora, e onde, talvez, se
destrua outra cada meio hora; em que se abrem grandes avenidas, que
alguns anos depois preciso alargar, devido ao nmero crescente de
automveis (...). Com o desenvolvimento dos arranha-cus, as antigas
canalizaes de gua, de gs, de esgotos no so mais suficientes (...)
A cidade abre-se em valetas, em fossos (...), abismos em que arquejam
homens sujos de terra ao lado de andaimes em que os pedreiros
parecem brincar com os tijolos.

A presena do Estado na valorizao do espao urbano certamente no


desempenha um peso menor quele das primeiras empresas privadas de construo e
urbanizao. Ela pode at ser parcialmente apreendida em algumas das citaes
anteriores, precisamente quando relacionam os vetores de expanso espacial da cidade
aos sistemas virio, de bondes e ferrovirio, que induzem as ocupaes pelas facilidades
de circulao, e tambm atravs das normatizaes e regulamentaes referentes s
novas ocupaes, as obras pblicas de melhoramentos urbanos. Desta forma, podemos
dizer que o Estado tem participado da urbanizao e do fortalecimento dos mercados
imobilirio e fundirio paulistanos por meio de intervenes macias no espao, como
se notabilizaram, por exemplo, as administraes municipais e estaduais de Prestes
Maia (1938-45), Adhemar de Barros (1958-61), Faria Lima (1965-69) e Paulo Maluf
(1969-71 e 1993-96), relativamente aos investimentos no sistema virio da cidade de
So Paulo.
assim que no curso de sua urbanizao, a cidade de So Paulo produz uma
gama de processos sados de seu prprio crescimento e desenvolvimento, e que pelo
menos at a dcada de 1970 estiveram francamente associados sua industrializao.

25

Entre alguns destes processos, que so aqui apenas elencados, encontram-se:


metropolizao, suburbanizao, periferizao, expanso de loteamentos irregulares,
autoconstruo das periferias, favelizao, encortiamento do centro. A partir da dcada
de 1980, parece haver uma mudana nas estratgias (inclusive internacionais) de
acumulao, o que ir influenciar sobremaneira os processos de produo capitalista da
urbanizao, propondo uma configurao espacial marcada por uma relativa
desindustrializao (e desconcentrao industrial) e pelo recrudescimento do setor
tercirio da economia; por um alargamento da produo imobiliria residencial e
comercial , marcada pela seletividade espacial dos investimentos que passam cada vez
mais a incorporar a participao de capitais de origem financeira; pela proliferao da
segregao com a produo dos condomnios fechados e fortificados; pela continuidade
da espoliao urbana e expulso das populaes empobrecidas para os limites do
urbano, e por outros aprofundamentos de processos cujas origens so anteriores.
2. Traos e transformaes da morfologia urbana de So Paulo: apontamentos
e uma advertncia
Caberia, neste momento, uma reflexo sobre algumas caractersticas da
urbanizao paulistana, considerando o fato de que esta no se restringe, desde o seu
incio, a uma histria exclusivamente endgena, j que agrega, em sua constituio,
elementos exgenos oriundos das relaes e articulaes histricas do Brasil com outros
pases, desde a poca colonial at hoje.
Como vimos anteriormente, a histria do crescimento mais contundente da
cidade e sua exploso em metrpole est ligado mais diretamente a sua industrializao.
Porm, no podemos desconsiderar o fato de que a gnese urbana de So Paulo no
esteve ligada atividade industrial, e sim a outras atividades ou funes, como a
religiosa (aldeamentos jesuticos) e logo em seguida a funo (de entreposto) comercial.
No faremos a esta altura uma discusso sobre os elementos e condies histricas que
conduziram sua formao motivada por tais ou quais funes ou atividades, bastando
lembrar que So Paulo ser marcada por uma organizao espacial (e depois tambm
por um urbanismo) inspirados e at certo ponto assemelhados em algumas cidades
europias, evidenciando desde cedo uma concentrao e uma densidade de ocupao
elevadas de sua mancha urbana. Arriscamos dizer que esta morfologia do tecido

26

urbano de So Paulo, at ento centralizada e mononuclear, esteve mais ligada funo


comercial que a cidade desempenhava at o final do sculo XIX e incio do sculo XX.
Mas seria possvel imaginar que o advento da industrializao e o grande
crescimento econmico dela oriundo tenham sido capaz de alterar, de algum modo, as
caractersticas morfolgicas da sua urbanizao? Em que medida h uma transformao
na urbanizao de So Paulo atravs da sua industrializao, e como esse processo
poderia ser reconhecido em termos de mudanas espaciais?
Um caminho possvel para responder estas questes seria pensarmos que as
indstrias no se instalaram nas reas centrais por razes e caractersticas especficas
das suas atividades, como por exemplo a necessidade de grandes espaos para facilitar a
circulao da numerosa mo-de-obra e o escoamento das mercadorias , o que nos faz
supor que estas indstrias auxiliaram na induo do desenvolvimento das ligaes
sistemas de transporte entre as reas mais perifricas, onde se instalaram, e o ncleo
central, estimulando inclusive a ocupao das reas intermedirias. A circulao fsica
passa a ganhar relevncia a partir da indstria e da industrializao, que provocam um
crescimento econmico implicado, por sua vez, em um crescimento espacial. Isto pode
ter contribudo para que os planejadores e governantes de So Paulo tenham se
inspirado principalmente a partir dos anos 30 e 40 do sculo passado em um modelo
de urbanizao marcante nas cidades norte-americanas, cujo padro de ocupao
espacial foi (e ) notadamente baseado na massificao do automvel e na abertura de
grande nmero de vias, sejam avenidas, rodovias ou auto-estradas. Este padro
caracteriza a urbanizao norte-americana como policentralizada e mais difusa, se
comparada europia.
Sobre a urbanizao das cidades na Amrica do Norte, debruaram-se muitos
planejadores, arquitetos, urbanistas, empreendedores, gegrafos, socilogos e
economistas. Peter HALL (1988), por exemplo, assinala que este processo esteve (e
est) relacionado, nos Estados Unidos, massificao do automvel j nos anos de 1930
registrando a influncia que sobre isso desempenhou Henri Ford que estimularam a
criao das chamadas Parkways. Estas objetivavam limpar as zonas urbanas degradadas
promovendo um acesso rpido ao subrbio, onde passaram a habitar as classes mdias,
fundamentando na auto-estrada uma nova forma de ocupao urbana, que, composta de
uma paisagem viria, apoiava seu modelo de crescimento urbano na motorizao
privada em contraposio ao desenvolvimento dos transportes pblicos.

27

Nesta mesma direo, encontram-se as idias de Jacques LVY (s.d), segundo


as quais as cidades da Amrica do Norte baseiam sua estruturao no par
automvel/pavilho7, em uma fuga do centro (e eclipse da rua) que representa valores
e prticas individualistas, nas quais a disperso em superfcie com ligaes pontuais
deve ser assegurada por uma eficiente circulao material. Assim, habitar zonas de fraca
densidade significou a estratgia individual legtima dos norte-americanos em relao s
possibilidades de sociabilidade postas pelo fenmeno espacial da cidade e do urbano,
potencialmente geradores de encontros aleatrios de contedos diferenciais.
Interessante notar que Claude Lvi STRAUSS, entre outros (BASTIDE,
MONBEIG), estabelece, em sua passagem por So Paulo, uma comparao entre a
cidade e a urbanizao europias e aquela norte-americana; esta ltima, segundo
STRAUSS, estaria exercendo uma influncia sobre a cidade brasileira, principalmente
sobre So Paulo. Ele escreve (1981: 89-90; apud FRGOLI JR, 2000: 198):
[...] A passagem dos sculos representa uma promoo para as cidades
europias; para as americanas, a simples passagem dos anos uma
degradao (...) so construdas para poderem renovar-se com a
mesma velocidade com que foram erguidas (...) Certas cidades da
Europa adormecem suavemente na morte; as do Novo Mundo vivem
febrilmente uma doena crnica: eternamente jovens, nunca so
todavia saudveis.

Evidentemente no postulamos a hiptese de que a cidade de So Paulo tenha se


convertido completamente em uma cidade cujas caractersticas fossem as mesmas
daquelas presentes nas cidades norte-americanas ou que tivessem feito coisa
semelhante em relao s cidades europias , mas tambm refutamos a idia de que
este mesmo processo tenha passado despercebido no curso da urbanizao paulistana,
principalmente a partir da segunda metade do sculo XX.
Assim, anunciamos uma advertncia: no se trata de comparar modelos
(europeu, americano) que tenham sido adotados e aplicados parcial ou completamente,
mas sim de reconhecer a complexidade da urbanizao no Brasil, que apresenta uma
imbricao de elementos caractersticos tanto da urbanizao concentrada e centralizada
verificada nas cidades dos pases da Europa, como elementos ligados urbanizao
mais dispersa e policentralizada de influncia norte-americana. Tais elementos e
caractersticas articulam-se na histria urbana da metrpole de So Paulo, que agrega,
por sua vez, elementos geogrficos, sociolgicos, polticos, culturais, econmicos
7

O termo pavilho em francs designa uma casa afastada do centro, no subrbio.

28

prprios de sua historicidade, que a produz enquanto uma cidade brasileira, perifrica e
subdesenvolvida. Tudo isto define um campo de complexidades acerca de sua
problemtica urbana, que no pode nem deve ser negligenciado pelas anlises urbanas.
Alm disso, no se trata igualmente de estabelecer tipologias ou nomenclaturas
classificatrias para as cidades a partir de supostos padres morfolgicos, como por
exemplo a de cidade compacta em contraposio a uma cidade (ou urbanizao)
dispersa. Estes tratamentos, segundo entendemos, permanecem presos exclusivamente
no plano da forma, frequentemente abandonando o debate sobre seus contedos
complexos e dinmicos; contedos estes que inclusive fundamentam a produo das
diversas formas espaciais presentes na metrpole contempornea. Assim, as mudanas
nos traos e na morfologia urbana de So Paulo revelam, acima de tudo, mudanas no
plano dos processos, os quais devem ser investigados.
3. Da historicidade ao sentido da produo espacial na contemporaneidade
Diante das consideraes feitas at aqui situadas no plano da historicidade, que
nos apresenta retrospectivamente alguns fundamentos da urbanizao paulistana , no
podemos deixar de notar que as mudanas quantitativas trazidas pelo advento industrial
trouxeram implicaes qualitativas profundas para a cidade. Nos dizeres de
LEFEBVRE (1991: 7; 21):
[...] A prodigiosa expanso das trocas, da economia monetria, da
produo mercantil, do mundo da mercadoria que vai resultar da
industrializao, implica uma mudana radical.
[...] A indstria e o processo de industrializao assaltam e saqueiam a
realidade urbana pr-existente, at destru-la pela prtica e pela
ideologia. (...) a industrializao se comporta como um poder negativo
da realidade urbana: o social urbano negado pelo econmico
industrial (...). A realidade urbana, na e por sua prpria destruio, fazse reconhecer como realidade scio-econmica.

Neste momento podemos situar o que Lefebvre chama de processo de implosoexploso da cidade constituda no ritmo da histria8, cuja exploso se traduz em grande
parte por sua extenso espacial desmesurada e fragmentada. A metrpole e o urbano so
8

Evidentemente Lefebvre est analisando as transformaes vividas no mundo europeu, e seria no


mnimo extemporneo transpor diretamente um quadro analtico referenciado em outra realidade,
considerando a historicidade de forma linear. Por outro lado, seria negligente desconsiderar as
similaridades e continuidades presentes no processo histrico, que muitas vezes tende a repetir algumas
dinmicas, obviamente de modo diverso e particularizado. Por isso, pensamos que os limites da
universalidade do conhecimento devem sempre ser atualizados, revistos e superados (nunca
desconsiderados) por uma anlise crtica ao prprio conhecimento da qual tributria.

29

gestados no seio desta cidade estilhaada em pedaos mais ou menos homogneos, mais
ou menos hierarquizados. Seguindo este raciocnio, a indstria, elemento que induz e
transforma a urbanizao, passa a ser por ela comandada. Deste modo, vo se
estabelecendo os termos da urbanizao mais contempornea da metrpole de So
Paulo pari passu com os termos da centralidade e generalizao do capital como relao
social dominante. Segundo DEK (2004: 12):
[...] As condies de produo nas reas urbanas nas cidades so
agora as da virtual totalidade da economia, e as condies de vida nas
aglomeraes urbanas so as da maioria da populao. Acima de tudo,
as aglomeraes urbanas constituem a base das transformaes futuras
da sociedade e tambm de sua economia.

Pensamos que a anlise do espao urbano e fundamentalmente de sua produo


social pode fornecer elementos preciosos para situar o movimento e o sentido da
historicidade hoje, revelando potencialmente os sentidos das aes e relaes humanas
materializadas. O espao, atualmente includo francamente nas dinmicas do mercado
imobilirio e financeiro, bem como presente na reproduo da racionalidade do Estado,
coloca-se quase inteiramente subsumido forma geral da mercadoria como lgica
abstrata da troca que retalha o espao atravs da propriedade privada para realizar sua
compra e sua venda. Neste sentido, a reflexo sobre os problemas da produo do
espao se refere, no limite, reflexo sobre o mundo moderno, que situa sua reproduo
ampla e estrategicamente na espacialidade. Apontando na mesma direo, CARLOS,
DAMIANI & SEABRA (1999: 8) indicam que:
[...] A complexidade da atividade social e o sentido econmico
predominante incluem internamente o espao cada vez mais como
objeto, produto e mercadoria, redefinindo o sentido do espao no plano
da prtica social.

O espao carregaria assim atualmente um duplo sentido, concreto e abstrato, em


um mundo de realizao de abstraes concretas, como o Estado e o dinheiro. A
produo deste espao abstrato estaria ligada ao pleno desenvolvimento do mundo da
mercadoria como lgica abstrata que se espacializa realizando-se atravs do espao.
Caberia a ns gegrafos a compreenso do fenmeno espacial e urbano na
modernidade, que inclusive passaria pela constituio de uma sociedade urbana (e
capitalista) como fundamento da mundialidade. O sentido estratgico da produo do
espao para a reproduo econmico-poltica e social comea a ser esclarecido no
momento do aprofundamento analtico daqueles nveis da prtica social constitutivos

30

do espao. mister considerar, conforme as idias de MARTINS (in: CARLOS,


DAMIANI & SEABRA (orgs.), 1999: 24) que:
[...] sob o capitalismo, com a generalizao da forma mercadoria,
que se explicita a tendncia da produo do espao nos marcos da
troca de mercadorias. preciso, ento, considerar o que ocorre no
curso de um processo onde a lgica caracterstica e fundante do mundo
das mercadorias, e as concepes que a norteiam, se estende ao
espao, capturando-o e encerrando-o (...), transformando-o num novo
hierglifo, a ponto de conformar uma problemtica especfica do
espao.

O prprio espao, erigido nestes termos, no est livre das contradies que se
desdobram a partir da lgica dominante que pretende hegemoniz-lo e reproduz-lo
visando reproduzir-se a si mesma, assegurando com isso a espacialidade como forma de
domnio territorial das relaes sociais de produo essencialmente capitalistas. Uma
das principais contradies que se levantam do espao refere-se barreira
desempenhada pela propriedade privada da terra base da reproduo territorial do
capital para a continuidade da valorizao crescente do solo. Uma vez instaurada a
propriedade do solo, estabelece-se um domnio exclusivo ou um monoplio de uso, o
que pode colocar-se na contramo das estratgias das novas e futuras produes
espaciais em momentos posteriores. Outras contradies do espao esto na ordem do
dia para as realizaes capitalistas, inclusive para o mais rs-do-cho do espao, como
a distncia e os sistemas de circulao9. Neste sentido, compreendemos que o espao
produzido ao mesmo tempo como possibilidade e barreira reproduo dos capitais.
Nossas reflexes mais incisivas a propsito do espao, apoiadas nas formulaes
terico-metodolgicas do filsofo e socilogo francs Henri LEFEBVRE, certamente
foram e so problematizadas por nossa referncia em torno de conceitos e categorias
analticas prprias da Geografia. neste sentido que entendemos o espao como sendo
produto, condio e meio da realizao das relaes sociais (CARLOS, 1994). O espao
condio geral da reproduo material da sociedade, sendo ao mesmo tempo seu
produto, j que, de acordo com Lefebvre, as relaes sociais se realizam concretamente
enquanto relaes espaciais, o que abre caminho para o entendimento do espao
tambm enquanto meio (mediao) da realizao social. Pensamos que esta orientao
supera (sem negar) a noo de espao como palco, mera localizao, enfim, como
simples receptculo da trama social. Contudo, como j dissemos, este entendimento
9

Uma ateno especial ser dada para estas contradies no desenvolvimento da nossa argumentao ao
longo do trabalho.

31

possibilita inclusive uma releitura crtica destas dimenses mais clssicas da


Geografia situao, localizao, circulao, distncia luz da complexidade do
fenmeno espacial no mundo moderno, como foi o caso para nossa pesquisa.
Estas consideraes sobre a relao materialidade/espacialidade e sua realizao
contraditria no processo de urbanizao contemporneo, compem um delineamento
analtico que sintetiza nosso entendimento sobre a espacialidade como dialtica da
materialidade produzida/produtora do processo social.
em parte destes entendimentos que decorrem nossa escolha pelo nvel
econmico-poltico como momento inicial de entrada na complexidade da urbanizao
atual na/da metrpole paulistana. Partimos da idia que sua urbanizao recente
permitia situar os limites relativos da produo industrial e as estratgias espaciais de
reproduo do capital financeiro dialeticamente articuladas esfera produtiva, atravs
do setor imobilirio e da indstria da construo civil. Isto se manifestava como uma
intensa movimentao imobiliria de produo de novos espaos na metrpole de So
Paulo pelos agentes econmicos notadamente pelo setor imobilirio e financeiro ,
como o Panamby deixava mais ou menos evidente. Tnhamos em vista que a grande
metrpole industrial brasileira, ao diminuir a preponderncia da sua atividade industrial,
caminhava para um outro momento de sua constituio, agora enquanto uma metrpole
dos negcios (cidade mundial?), centro de gesto das transaes nacionais e
internacionais entre os capitais financeiros, alm claro, de se caracterizar por ser um
centro de turismo de eventos (feiras, negcios), de cultura, de lazer, de comunicaes e
transportes, entre outros.

32

CAPTULO 2:
O contexto macro-econmico recente: hegemonizao financeira
1. Imposio

(neo)liberal

da

financeirizao:

alguns

elementos

(scio)econmicos
Podemos afirmar, sem ressalvas, que vivemos recentemente pelo menos a
partir das duas ltimas dcadas do sculo XX e primeiros anos do sculo XXI um
perodo de recrudescimento do iderio liberal (surgido no sculo XIX), notadamente nas
esferas da economia e da poltica, reverberando inclusive no campo da cultura das
representaes e ideologias que produzem uma dimenso simblica das relaes sociais,
regidas cada vez mais por formas de sociabilidade leais aos valores liberais do
individualismo competitivo. O que nos interessa, todavia, para os propsitos de nossa
pesquisa, identificar e problematizar os principais nexos do princpio liberal para a
conformao do sentido da economia e da poltica atuais, que, chamadas de
neoliberais, caminham na direo/tentativa de uma homogeneizao/hegemonizao
escala mundial.
Jos Lus FIORI (1999) nos apresenta um caminho analtico bastante frtil para
a compreenso daquilo que se passou e do que ainda se passa em termos da
reproduo econmica e poltica nos dias de hoje. As idias deste item so amplamente
apoiadas nas suas consideraes sobre a relao entre os Estados nacionais, as moedas e
a questo do desenvolvimento do capitalismo, principalmente do capitalismo de
finanas ou financeiro. Tambm nos baseamos nas discusses propostas pelo grupo de
estudo dos Grundrisse10, assim como em algumas consideraes de Franois
CHESNAIS (1998). Deste modo, o contedo que se segue possui o sentido de uma
exposio e anlise das principais idias destes autores.
Em primeiro lugar, haveria a necessidade de se considerar alguns antecedentes
para a melhor contextualizao do perodo econmico e poltico recentes. Estes
antecedentes servem como iluminadores daquilo que vir a se constituir posteriormente,
j que sinalizam a direo das transformaes ocorridas. Assim, o fim do padro-ouro,
no perodo da I Guerra Mundial e no entre Guerras, j assinala a instaurao do novo
sistema monetrio internacional dlar-ouro, que ficar conhecido como sistema de
10

Grupo que se rene semanalmente no LABUR/DG/FFLCH/USP Laboratrio de Geografia Urbana da


USP sob a coordenao da Prof. Dra. Amlia Lusa Damiani.

33

Breton Woods. Este novo sistema concilia a paridade fixa entre as moedas com a
autonomia das polticas monetrias nacionais, sob a hegemonia, contudo, da
benevolncia capitalista dos Estados Unidos, que o pas detentor da moeda que
passa a substituir o ouro como padro de converso internacional. Uma conjuntura
geopoltica favorvel propiciou um perodo de grande desenvolvimento e crescimento
econmico nos pases centrais, e mesmo fora deles, fornecendo ao padro-dlar a
flexibilidade que o padro-ouro no teve (cf. FIORI, 1999).
mais precisamente a partir da dcada de 1970 que se dar a insero incisiva
dos pases perifricos em uma retomada do princpio do liberalismo econmico, no
contexto de uma nova economia poltica internacional. Durante este perodo, vrias
teses foram formuladas por diversos pensadores e escolas a respeito da questo do
desenvolvimento capitalista nas diferentes naes, como foi o caso da CEPAL11,
principalmente para a discusso e coordenao das polticas voltadas para as formas de
se alcanar o desenvolvimento econmico da regio latino-americana. Diversas teses
marcaram o pensamento econmico nesta poca de transformaes, dentre as quais uma
em particular parece ter se arraigado mais profundamente, principalmente entre os
economistas e governantes de vis liberal e conservador. Tratam-se das teses do
economista Charles KINDLEBERGER (1973), lembradas por FIORI (1999), que
apoiavam-se em trs idias bsicas: 1) o equilbrio da economia capitalista s ocorrer
se houver um nico pas estabilizador que garanta uma moeda internacional estvel; 2) a
ameaa estabilidade do sistema econmico est associada atuao dos chamados
pases free-riders, que so aqueles pases que ameaam a hegemonia do pas
estabilizador, competindo paralelamente (regionalmente) com sua economia; e 3) o
declnio do poder hegemnico do pas estabilizador corresponde deteriorao dos
bens pblicos que este oferece comunidade internacional.
Estas idias foram amplamente criticadas, na dcada de 1980, pela comunidade
acadmica, alm de mostraram-se igualmente insuficientes pelo prprio desenrolar da
realidade econmica que se seguiu. Assim, em contraposio primeira tese, colocavase a dvida de que a Inglaterra tivesse promovido a construo de um sistema de livre
comrcio ou a adeso dos demais pases ao padro-ouro, j que o comportamento dos
pases hegemnicos at ento estava mais atrelado ao seu prprio interesse nacional.
Contra a segunda tese colocava-se a idia de que as crises sistmicas foram endgenas

11

Comisso Econmica para a Amrica Latina e o Caribe.

34

sociedade econmica hegemnica, e negando a terceira tese assentava-se a idia de que


o fim do sistema de Breton Woods no enfraqueceu mas tornou, pelo contrrio, ainda
mais forte o poder dos Estados Unidos no sistema monetrio e financeiro internacional.
As teses de KINDLEBERGER (1973) encontrariam ainda um breve flego em
relao a um dos aspectos do panorama que decorre do final da Guerra Fria: o arbtrio
de uma s potncia hegemnica os Estados Unidos que constri e sustenta uma
ordem internacional baseada em um conjunto de regimes e instituies regionais e
globais, e tambm em uma poltica econmica e cambial agressiva. indiscutvel o fato
de que os Estados Unidos arbitram isoladamente o sistema monetrio internacional,
promovendo uma prtica de abertura e desregulamentao de economias nacionais e
regionais, propalando o livre-comrcio como sinonmia de democracia e incentivando a
convergncia das polticas macroeconmicas, alm de atuar como campo seguro s
crises financeiras internacionais. Este pas, que deve ser reconhecido como uma
potncia completa ou de primeira grandeza, detm um poder incontestvel no plano
industrial, tecnolgico, militar, financeiro e cultural (de massa). No entanto, por outro
lado, este arbtrio da superpotncia norte-americana no garantiu uma estabilidade
economia mundial, j que o momento atual de grande instabilidade sistmica e est
ligada revoluo financeira que acompanhou a consolidao e o funcionamento do
novo sistema econmico e cambial.
Podemos reconhecer dois momentos ou conjunturas que aceleram as decises
responsveis pela instalao da nova ordem internacional (cf. FIORI, 1999). Em um
primeiro momento, na virada dos anos 80, a vitria poltica das foras conservadoras na
Inglaterra, nos EUA e Alemanha, e posteriormente no incio dos anos 90 com a
dissoluo do mundo socialista e o fim da Guerra Fria. Este contexto propicia a volta ao
poder do princpio liberal e a generalizao das polticas liberais conservadoras nos
pases capitalistas, que apregoam a abertura e a desregulamentao dos mercados do
trabalho e do dinheiro. O capital financeiro passa a ocupar o primeiro plano atravs de
blocos de poder formados por seus Estados nacionais competindo por novos territrios
econmicos, delimitados no mais pelas barreiras comerciais, mas pela credibilidade de
suas moedas e dos sistemas de pagamento. Mas, por outro lado, segundo DAMIANI
(coord. Grupo Grundrisse) (2006: 39 e 40)12:
[...] Uma outra forma de falar sobre isso dizer que o capital
financeiro (...) domina o mundo econmico de hoje; definindo-se
12

O Futuro do Trabalho: elementos para a discusso das taxas de mais-valia e de lucro.

35

assim enquanto capital financeirizado, que se reproduz miticamente


atravs de uma bolha financeira, pois o capital produtivo se reduz
drasticamente. Portanto, o domnio do capital financeiro no somente
uma nova face da riqueza, ele representa a crise da riqueza real, ele
(...) diz representar o capital produtivo, mas no chega produo (...),
no produz riqueza real (valor). (...) O capital tenta adiar o
aprofundamento da crise, transferindo a produo, o comrcio e a
fora de trabalho disponvel para outros pases, investindo nestes
lugares (...), impondo a lgica das finanas internacionais. Portanto, a
crise transportada para todo lugar.

Com isso, verifica-se uma descompartimentalizao dos mercados financeiros e


do cmbio, dos ttulos pblicos e privados, das aes, dos imveis e dos commodities,
impelindo uma onda de internacionalizao financeira que voltil porque
impulsionada pela flutuao cambial, que impe limites estreitos s polticas
econmicas e s taxas de crescimento das economias nacionais. As conseqncias para
as classes trabalhadoras nos pases perifricos como o Brasil so o desemprego, a
demisso de funcionrios pblicos e a perda das liberdades constitucionais em
detrimento dos oramentos estveis e moedas slidas. De acordo com as idias de
DAMIANI (coord. Grupo Grundrisse) (2006: 40):
[...] O que ocorre que este Dinheiro Financeiro pago com o
endividamento do Estado, sem, portanto, ter realizado valor atravs do
trabalho. Quando o Capital Financeiro retira-se do territrio nacional,
o Estado e a sociedade ficam com a dvida e com a crise social.

No plano das relaes internacionais e interestatais, observa-se a consolidao


de uma ordem geopoltica hierarquizada, comandada pela capacidade de arbtrio militar
e monetrio da superpotncia norte-americana e pelo surgimento da Unio Europia
(UE) e sua moeda, o euro. Ainda no sabemos ao certo se a UE ir se posicionar como
um contrapeso ao poder do dlar norte-americano, ou como uma espcie de
complemento aos investimentos e rentabilidades dos capitais com origem nos Estados
Unidos. O que sabemos que o verdadeiro padro de referncia do novo sistema,
substituto do ouro, tem sido o poder dos Estados Unidos de arbitrar sobre o movimento
de suas taxas de juros. Portanto, neste novo sistema, apesar do padro dlar-flexvel
(porm forte), se mantm uma competio entre algumas moedas nacionais, permitindo
que a flutuao dos seus valores alimente e multiplique a riqueza/pobreza financeira dos
pases, mantendo uma instabilidade global na economia, dada pelo livre jogo do sistema
financeiro internacional.
Esquadrinha-se, deste modo, um processo geral de desregulamentao
econmica iniciado pelo eixo anglo-saxo e imposto aos demais pases atravs da lgica

36

implacvel da flutuao cambial, que seguida da modernizao e abertura dos


mercados de capitais. Esta chamada desregulamentao competitiva comandada
pelos poderes financeiros da City (Inglaterra) e de Wall Street (EUA), originando as
condies para a formao e circulao das finanas privadas globais.
Na periferia do capitalismo, lugar onde so sentidos os maiores impactos das
crises econmicas sejam elas financeiras ou no os anos 70 foram marcados por
profundas crises, apesar de a crise internacional ter poupado aqueles pases que levavam
adiante seus projetos desenvolvimentistas, como foi o caso do Brasil e da Coria do Sul.
Um pouco depois, j nos anos 80, a crise da dvida externa, a desregulao dos
mercados e a submisso das polticas econmicas nacionais tornam-se freqentes e
generalizadas para todos os pases capitalistas perifricos. Todos os milagres
desenvolvimentistas tinham j cado por terra aps 1990, inclusive o milagre econmico
do Leste Asitico. As principais caractersticas da chamada crise econmica,
principalmente na Amrica Latina, foram as baixas taxas de crescimento, a instabilidade
crnica, as altas taxas de excluso social, a deslegitimao das autoridades e alguns
sinais de ingovernabilidade (cf. FIORI, 1999).
A administrao Reagan nos Estados Unidos e a restaurao liberal
conservadora que est na sua base cria as condies para o fracasso dos projetos
nacionais de desenvolvimento; a diplomacia do dlar forte, bem como a falncia
financeira dos Estados desenvolvimentistas, propiciaram a convergncia das polticas
econmicas da regio, concluindo a cooptao destes Estados cada vez mais liberais e
no intervencionistas para uma economia desregulada, aberta e altamente dependente
das exportaes.
Sobre o caso mais especfico do Brasil, que, todavia, se repete em muitos pases
latino-americanos, FIORI (1999: 77) nos aponta que:
[...] com exceo de alguns momentos, nos governos Vargas e Geisel,
foi possvel conciliar, com o apoio norte-americano, o liberalismo
internacionalizante de suas elites civis, econmicas e polticas, com o
nacionalismo anticomunista de suas elites militares, promovendo uma
industrializao com forte participao estatal e ampla
internacionalizao do mercado interno.

As principais economias da Amrica Latina Argentina, Brasil e Mxico ,


embora compartilhem de forma crescente sua gesto com os EUA atravs de
organismos e instituies multilaterais visando elevar o fluxo de investimentos

37

estrangeiros, no dispem, para tanto, de um sistema de crdito e de mercados


financeiros slidos. assim que estes pases, segundo FIORI (1999: 80):
[...] atravs do processo de privatizaes ou fuses de suas indstrias,
bancos e servios, j alcanaram um elevado grau de
transnacionalizao de suas economias, e seguem depositando todas as
suas expectativas de crescimento no aumento da participao dos
investimentos externos na sua formao interna de capital.

Como se pode notar, a dependncia econmica dos pases latino-americanos aos


grandes capitais mundiais leia-se norte-americanos e europeus amplificada no
momento atual s expensas do desenvolvimento mundial das finanas, que pressupem
as desigualdades como possibilidade de elevar as rentabilidades com uma liquidez a
curto prazo s custas das economias mais frgeis, as quais, justamente por isso,
necessitam destes fluxos para sua suposta dinamizao. Os obstculos perfilam-se
dentro e fora do pas onde a finana se estabelece, uma vez que sua forma interligada
aparece, ao mesmo tempo, como seu trunfo sobrepujando as distncias e os
empecilhos delas decorrentes e sua tormenta, pois que muito suscetvel ao chamado
efeito domin, ou efeito cascata, em que a fuga dos capitais em uma regio do mundo
abala potencialmente a circulao da massa dos ativos circulantes nas demais regies.
Alm disso, a relao das moedas locais com o sistema monetrio internacional
coloca, na maioria das vezes, a impossibilidade de sustentar, no longo prazo, um
sistema cambial flutuante. Modelos como o Currency Board13, preconizados pelas
grandes potncias e pelos Estados Unidos, contribuem para manter a possibilidade de
crescimento de um pas totalmente dependente do movimento internacional de capitais,
composto majoritariamente de capitais destas mesmas potncias. A perspectiva que se
descortina a da recesso pela diminuio da produo e do emprego internos, at o
nvel requerido para o equilbrio externo e conforme a oferta de capitais no momento.
Os supostos deste processo recaem sobre a despolitizao das relaes econmicas, o
enfraquecimento dos sindicatos e a fragilizao dos partidos polticos, como de resto
dos mais pobres. Sobre essas conseqncias relacionadas financeirizao do capital,
Franois CHESNAIS (1998: 293) indica:
[...] a hipertrofia da esfera financeira se integra e contribui para o
surgimento de uma nova configurao histrica do capitalismo
mundial, devido situao privilegiada e exorbitante que essa
13

A principal caracterstica dos Currency Boards, segundo SANDRONI (2005), a garantia de trocar
moeda nacional numa taxa determinada e fixa por reservas de moeda estrangeira, atuando tambm como
um rgo emissor de moeda nacional contra lastro de moeda estrangeira mantida em reserva.

38

hipertrofia atribui aos credores proprietrios de ativos financeiros


(...) de moldar, de forma decisiva, o conjunto do movimento. Porque
precisamente a favor destes que so tomadas as medidas de contnua
reduo das despesas sociais, de desregulamentao e de privatizao
dos servios pblicos, de marginalizao econmica e social de uma
frao crescente dos assalariados e dos jovens ainda sem trabalho,
intimados a considerar um privilgio a obteno ou a manuteno de
um emprego.

Neste sentido, o processo de flexibilizao imposto pela financeirizao do


capital, que dilui as fronteiras dos seus territrios econmicos, no prope nenhuma
fixao mais permanente ou um compromisso com a gerao concreta de valor atravs
da atividade produtiva, muito menos ainda oferece qualquer tipo de projeto
civilizatrio para a periferia do sistema.
Podemos e devemos encarar o sentido dos movimentos no capitalismo como o
que vai na direo de sua financeirizao como tentativas de lidar com suas prprias
contradies internas. Como assinalam as formulaes de GRESPAN (1996), preciso
avanar no desvendamento do processo do capital, ultrapassando as simples
negatividades para vislumbrar sua negatividade e contradies imanentes, inerentes ao
seu prprio movimento. Assim considerado, abre-se a perspectiva de compreender a
dinmica capitalista enquanto um processo crtico, cujo movimento de reproduo
caminha para a constante superao de antigas contradies e reposio de novas
contradies.
2. Ajustes do Sistema Financeiro Brasileiro insero do pas na economia
financeira mundializada
Vejamos um pouco mais de perto como a financeirizao do capital atua na
transformao do Sistema Financeiro Brasileiro14 visando sua adaptao e integrao
aos movimentos da economia mundializada. Assiste-se a um processo geral e
sistemtico de reformulao dos mercados financeiros (e de capitais) no Brasil desde
meados da dcada de 1960, sob o regime militar, que atesta o alinhamento do pas aos
princpios e normatizaes impostas pelo liberalismo econmico comandado por
Londres e principalmente por Washington. Podemos dizer que naquele momento que
se iniciam as medidas de desregulamentao que buscavam criar as condies
necessrias para a expanso dos fluxos de capitais internacionais para o Brasil. Segundo
SANTOS (2005), apesar de dispor das Bolsas de Valores do Rio de Janeiro e So Paulo,
14

Nossas reflexes sobre este processo esto referenciadas no trabalho de SANTOS (2005).

39

desde o sculo XIX15, contando com uma legislao que disciplinava as corretoras de
valores e as sociedades annimas desde 1940, faltava economia brasileira algumas
normas que estabelecessem padres de conduta para os diversos participantes do
mercado, que incentivassem a criao de novas instituies financeiras e o
fortalecimento das j existentes, inclusive incentivando as empresas a abrirem seu
capital (SANTOS, 2005).
O Banco Central era o rgo responsvel pela autorizao e fiscalizao da
atuao das instituies no mercado, e cada vez mais foram se desenvolvendo
normatizaes para tornar sua atuao mais transparente. com a Lei 4.728 (1965) que
se regularizam novos instrumentos de captao, como as aes, que representam uma
parcela do capital de uma empresa que proporciona ao seu possuidor o pagamento de
dividendos, que por sua vez so calculados de acordo com o resultado das operaes da
sociedade empresarial em um dado exerccio (SANTOS, 2005). Outros instrumentos
criados foram os debntures, que, ao contrrio das aes, so ttulos representativos das
dvidas (pblicas ou privadas) que so vendidas por uma empresa de capital aberto ou
pelo governo no mercado de capitais, proporcionando ao seu possuidor o pagamento de
juros. Aquela Lei traz, portanto, muitos avanos para o desenvolvimento do mercado
financeiro no pas, e culminam com a criao da CVM Comisso de Valores
Mobilirios em 197616, substituindo em grande medida a funo fiscalizadora do
Banco Central.
A estrutura do Sistema Financeiro Brasileiro esteve apoiada em duas
modalidades de instituies que atuavam no mercado financeiro: as instituies
mltiplas e instituies especializadas. Menos comuns no pas, as instituies mltiplas
podiam atuar em diversos segmentos, j as especializadas (mais comuns) eram restritas,
pois proibidas de captar recursos junto a pequenos depositantes. Estas ltimas eram
caracterizadas como bancos de investimento que atuavam no mercado de capitais, seja
para lanamento de novas aes, debntures e commercial papers17, de modo a segregar

15

Segundo SANTOS (2005) as bolsas de valores, criadas no final do sculo XIX, funcionavam at 1964
como Cmara Sindical, agregando os Corretores Oficiais de Fundos Pblicos, que eram pessoas fsicas
que detinham, em carter vitalcio, a exclusividade de intermediar operaes em bolsa de cmbio e metais
preciosos. A partir de 1964, as bolsas se tornaram entidades civis sem fins lucrativos constitudas por
sociedades corretoras.
16
A CVM presta consultoria e julga administrativamente as operaes e os dispositivos do Mercado de
Valores Mobilirios. Juntamente com o Conselho Monetrio Nacional, estabelece as normas e diretrizes
para o mercado de valores.
17
Ttulos de curto prazo emitidos por uma empresa para tentar solucionar seus problemas de capital de
giro.

40

sua atividade operacional. Estes bancos de investimentos, autorizados a captar recursos


no exterior para repasse a empresas brasileiras, foram importantes para consolidar a
relao entre o sistema financeiro nacional e o sistema internacional, j que parte da
poupana disponvel no mercado internacional pde ser aplicada na composio de
capital das empresas nacionais, o que contribui para aumentar a dependncia do pas
pelo endividamento externo (SANTOS, 2005).
Com isso percebemos uma aproximao contraditria entre o capital financeiro e
o capital produtivo: o capital financeiro se lana na produo para reproduzir-se,
portanto para dela se servir, e o capital produtivo se lana na captao financeira para
reproduzir-se enquanto capital produtivo. Porm, neste processo, o capital produtivo
financeiriza-se a si mesmo, aumentando sobremaneira sua parcela financeira, o que em
um primeiro momento significa o fortalecimento de sua autonomia financeira, mas que
em um outro momento pode significar sua vulnerabilizao.
SANTOS (2005) nos aponta que no perodo posterior a 1985 h a consolidao
do mercado financeiro como um instrumento moderno de apoio ao funcionamento da
economia do pas. A volta ao regime democrtico traz consigo um primeiro fruto das
ltimas duas dcadas de constante apoio no endividamento/financiamento externos:
elevao da inflao, agravamento da situao fiscal do Estado e elevao da dvida
pblica, que culmina na moratria declarada em 1987. Segue-se um perodo de relativo
crescimento e declnio da inflao, que ser controlada pelo Plano Real de 1994. Neste
momento, o quadro econmico internacional marcado por crises de liquidez nas
finanas, que atingiram quela altura elevada distncia da produo real, gerando a fuga
em massa dos investimentos dos pases cuja economia estavam amplamente baseadas
em tais investimentos. Exemplo disso so as crises asitica de 1997 e russa em 1998,
que provocaram instabilidade na posio de reservas internacionais do Brasil, obrigadoo a recorrer a mais emprstimos junto ao Fundo Monetrio Internacional (FMI).
Mamadou CAMARA & Pierre SALAMA (in: CHESNAIS, 2005) chamam
ateno para uma insero dos chamados pases em desenvolvimento na economia
financeira mundializada, rechaando a idia de uma relao positiva entre a participao
dos pases no processo de globalizao financeira e a acelerao de seu
desenvolvimento econmico. Atualmente, verificam-se fluxos privados sob a forma de
investimentos diretos de curto prazo como forma de financiamento s atividades
econmicas na Amrica Latina. Para estes autores, a Amrica Latina representa o maior
fluxo de capital ligado dvida, em um processo de substituio mais do que de
41

complementaridade dos capitais domsticos pelos capitais estrangeiros. Assim, as


crises dos anos 80 ligam-se dvida externa e falta de recursos para pag-la, enquanto
as crises atuais so caracterizadas pelo movimento imprevisvel dos investidores
estrangeiros, ora atrados, ora repelidos pelas perspectivas de valorizao dos seus
investimentos diante do crescente processo de integrao da Amrica Latina ciranda
das finanas mundiais.
3. Capital financeiro, estratgias espaciais e acumulao
Neste item buscaremos aprofundar nossa reflexo sobre as caractersticas e
estratgias que marcam a ao do capital financeiro mundializado enquanto capital
portador de juros (crdito), em seu movimento de reproduo e acumulao, que
inclusive supe o espao. Para tanto, seguiremos conduzindo nossa anlise pelos
caminhos explorados por Franois CHESNAIS (1998 e 2005), David HARVEY (1990)
e Neil SMITH (1988) a respeito do tema, baseando nossa anlise em suas idias. A
perspectiva a de compor um quadro analtico referenciado na questo das formas de
valorizao do capital tipos de transaes na esfera financeira, considerando o papel
desempenhado pelo sistema de crdito e pelo juros neste processo, identificando os seus
sujeitos e suas possveis implicaes espaciais.
Vale lembrar que a discusso sobre o crdito toca, e no apenas parcialmente,
outra discusso importante, a ela visceralmente vinculada: o processo de circulao do
capital e do dinheiro. Em poucas palavras, podemos dizer que a circulao, ela mesma,
deve ser entendida como um processo de produo, j que seu movimento j parte do
processo de consumo (realizao), que por sua vez move a produo em si. Portanto, a
circulao, no capitalismo, envolve simultaneamente a circulao das mercadorias
produzidas e a circulao do dinheiro (capital), que tambm um meio de circulao e
de pagamento (dinheiro monetrio). Ocorre que as velocidades de circulao do
dinheiro (capital) e das mercadorias so diferentes, e exatamente para solucionar este
descompasso temporal entre as diferentes circulaes que o crdito realiza o seu papel.
Este efetiva uma igualao dos diferentes tempos de circulao, adiantando tanto o
consumo crditos pessoais, comerciais quanto a produo crditos bancrios como
tambm outras formas. O capital, em essncia circulante, necessita diminuir, se possvel
para zero, o tempo entre a produo e a circulao das mercadorias, equilibrando com
isso o desajuste entre a oferta e a demanda.

42

Envolvido nestes e por estes processos da circulao situa-se o capital


financeiro, cuja centralidade nos dias atuais nos pe diante de uma lgica econmica
que objetiva avidamente fazer dinheiro na prpria esfera da circulao, sem arcar com o
peso e os riscos da materialidade representada pela esfera da produo18. Da a
proliferao de instituies financeiras bancrias e no-bancrias, fortalecidas pelos
juros sobre os seus emprstimos (crditos), pelos dividendos e outros pagamentos
recebidos a ttulo de posse de aes, como tambm, enfim, pelos lucros nascidos de
especulaes financeiras bem sucedidas. Estes investidores institucionais fundos de
penso, fundos coletivos de aplicao, sociedades de seguros, bancos que administram
sociedades de investimento encontram hoje um terreno mais livre para a suas
operaes, que se desenrolam atravs da interligao/integrao entre os mercados
financeiros nacionais e internacionais, enredando operaes complexas em cadeias de
sistemas de crdito e de dvidas. Sua ao consiste em centralizar os lucros excedentes
no reinvestidos das empresas e das rendas (no consumidas) familiares e aplicar em
operaes (de crdito, compra, venda) rentveis, no desligadas completamente das
atividades industriais ou produtivas.
Portanto vivemos (cf. CHESNAIS, 2005) um momento em que o dinheiro
adquire, em funo de mecanismos financeiros complexos, a propriedade quase mgica
de gerar dinheiro como se fossem filhotes. Deste modo, j no se trata de um
capitalismo patrimonial representado pela poupana ou pelo acmulo de reservas; este
entesouramento cede lugar ao mercado financeiro, que, capitalizando os excedentes,
torna-se capaz de transformar o dinheiro em um valor que produz, semelhana de uma
alquimia que transforma a poupana em capital.
Rudolf HILFERDING foi um dos primeiros a retratar o capital financeiro, cuja
existncia remonta ao sculo XIX. Este autor apreendeu este processo atravs da anlise
da entrada dos bancos no capital das grandes indstrias alems no final do sculo XIX,
contribuindo para aprofundar algumas consideraes que haviam sido feitas por Karl
MARX nos Livros II e III de O Capital. Rudolf HILFERDING examina o crescimento e
a centralizao do capital nas sociedades annimas, nos cartis e nos trustes, a partir de
uma clara associao com a idia de poder, contribuindo, com isso, para o
desenvolvimento da teoria sobre o imperialismo, que j havia sido construda por
LNIN em seu Imperialismo: fase superior do capitalismo, que igualmente ressalta a
18

Uma reflexo mais aprofundada sobre as relaes e contradies entre a acumulao financeira e a
acumulao de cunho produtivo encontra-se no item 3 do captulo 5 deste trabalho.

43

importncia do capitalismo financeiro nas relaes entre as naes. Karl MARX


considerou o problema da autonomia da finana sobre a produo em sua obra seminal,
a partir da compreenso de que uma parte do lucro bruto se cristaliza e se torna
autnoma sob a forma de juro. Assim, segundo a compreenso marxiana, a classe dos
capitalistas financeiros se oporia quela dos capitalistas industriais como uma categoria
particular de capitalistas, e o capital financeiro como uma espcie de capital autnomo
que se apropria do juro como a forma independente da mais-valia, que corresponde a
esse capital especfico.
Recentemente, a partir dos anos 90, a financeirizao acelera-se de tal modo que
no apenas parcelas da propriedade das empresas tornam-se ativos financeiros cada vez
mais comprveis e vendveis nas Bolsas de Valores, mas tambm as empresas como
tais, e mesmo grupos industriais inteiros so passveis de ser negociados. Um elemento
importante para o desenvolvimento desta acumulao financeira est ligado s dvidas
pblicas, tanto dos pases em desenvolvimento quando dos pases avanados. Segundo
Franois CHESNAIS (2005: 40):
[...] Nos pases chamados em desenvolvimento (...), a dvida tornouse uma fora formidvel que permitiu que se impusessem polticas
ditas de ajuste estrutural (...). A dvida levou a um enorme
crescimento da dominao econmica e poltica dos pases capitalistas
centrais sobre os da periferia.
[...] A formao dos mercados de obrigaes [nos pases centrais]
liberalizados respondeu s necessidades de dois grupos de atores: os
governos e as grandes instituies que centralizavam a poupana. Ela
respondeu s necessidades de financiamentos dos dficits
oramentrios dos grandes pases industrializados (...) [permitindo] tal
financiamento pela aplicao de bnus do Tesouro e outros
compromissos da dvida sobre o mercado financeiro.

Isto demonstra um trao bastante peculiar da natureza do capital financeiro, que,


ao se descolar da esfera produtiva primeiramente nos pases avanados , necessita
criar fontes ou frentes de alocao (emprstimo) deste capital para, de um lado,
reproduzir-se ampliadamente atravs dos juros e, de outro, contribuir para viabilizar a
prpria atividade produtiva em outros pases, solucionando momentaneamente suas
dificuldades, financeiras. No entanto, este movimento gera, contraditoriamente,
dificuldades alm de uma maior dependncia em relao aos financiamentos s
atividades produtivas em outros lugares. A questo que parece merecer ateno especial
justamente aquela da tendncia inerente ao descolamento absoluto das finanas em
relao produo, em uma fico insustentvel ao longo prazo, mas que, at que se

44

torne invivel, apresenta-se como a mais nova e lucrativa fonte de acumulao


capitalista na atualidade. neste sentido que os dividendos, originados inicialmente
para financiar a produo alhures, tornam-se um mecanismo importante de acumulao
financeira e cada vez mais puramente financeira , sendo os mercados de aes o seu
piv (cf. CHESNAIS, 2005).
H uma generalizao no apenas dos capitais financeiros, mas tambm de uma
cultura financeira centrada na fetichizao e mistificao do valor criado pelo
mercado financeiro. Isto faz com que pequenos poupadores individuais queiram tornarse investidores, que assim passam a enxergar neste mercado uma oportunidade de fazer
aumentar suas economias pessoais. Para aqueles que administram as instituies que
organizam tais investimentos, trata-se de algo que facilita e agiliza a reunio, em uma
economia de escala, de diversos capitais individuais que sero direcionados para alguma
atividade lucrativa que pode ser inclusive de simples especulao.
A instituio central da finana o mercado secundrio de ttulos, que negocia
somente ativos j emitidos (cf. CHESNAIS, 2005). A negociao em Bolsa promove
uma desintermediao bancria tendencial, j que agora os ttulos podem ser negociados
diretamente entre os acionistas. Mas os bancos redefinem suas atividades para tornaremse intermedirios de mercado, a exemplo de outros investidores institucionais, que
utilizam o crdito como fonte de captao e centralizao do fluxo dos rendimentos. A
finalidade deste processo no nem o consumo nem a criao de uma riqueza que
aumente a capacidade de produo, mas o rendimento em si mesmo, motivo pelo qual
desenvolvem-se estratgias de gesto financeira com formas de valorizao ligadas
especulao e transaes sobre uma determinada mercadoria em que o motivo a
antecipao de ganho que nasce de uma variao de preo, e no uma vantagem
resultante do uso concreto do bem (cf. CHESNAIS, 2005). Nesta direo, o
fortalecimento da finana traz resultados para a reproduo do capital, pois atua como
fora de centralizao do capital de maneira a conseguir alojar-se na exterioridade da
produo, no prprio cerne dos grupos industriais. Mas isso produziria, segundo
CHESNAIS (2005), contradies dadas pelo prprio jogo entre macroeconomia
mundial e as economias nacionais, que s podem dar aos mercados financeiros o que
elas tem de fato. Isto comporia o que CHESNAIS (2005) chama de contradio entre
uma valorizao financeira exigida e uma valorizao econmica possvel, que
contrape o supercrescimento financeiro e a rentabilidade demandada pelo capital

45

acionrio capacidade objetiva de lucratividade dos ativos econmicos existentes e no


meramente especulativos.
Mas quais seriam a relaes que este processo de financeirizao do capital
guarda com a produo do espao? Existiriam estratgias espaciais envolvidas neste
processo de reproduo financeira, que envolve uma abstrao to elevada a ponto de
parecer um processo a-espacial? Para alm de uma geografia da localizao dos
capitais, existiria a possibilidade de compreender os termos e os nexos geogrficos da
reproduo financeira? Este conjunto de questes foram e so objeto de muitos
trabalhos produzidos na Geografia atualmente. Para circunstanciar este debate, alm de
aprofundarmos a discusso sobre a natureza do capital financeiro, iremos pontuar as
consideraes de David HARVEY (1990) e Neil SMITH (1988), que nos parecem
bastante reveladoras e sugestivas do ponto de vista da elucidao das relaes entre a
Economia e a Geografia. Alm disso, tratam-se de autores cujo debate est imerso em
uma perspectiva marxista, o que, alm de trazer amplas contribuies, estabelece uma
continuidade e uma coerncia metodolgica para nossa prpria reflexo.
David HARVEY19

empenha-se particularmente na reflexo

sobre as

contradies existente no capital financeiro em seu movimento de reproduo. As idias


deste autor retomam em parte nossas consideraes anteriores, ao definir o capital
financeiro como um processo que implica um tipo particular de circulao do capital
centrado no sistema de crdito, que ajuda a coordenar as relaes entre as correntes de
capital fixo e circulante. Assim, David HARVEY leva em conta o papel desempenhado
pelos juros enquanto realizador de usos presentes atravs das expectativas futuras, que
entra na composio do capital fictcio e enlaa as correntes de capital-dinheiro atuais
com a previso dos frutos futuros do trabalho. O autor sugere que o capital-dinheiro
coordena as decises de investimento em uma economia, operando uma atenuao (que
aparente) da contradio entre as vontades dos capitalistas individuais e os interesses
das classes de capitalistas. O crdito pode ser usado para acelerar a produo e o
consumo simultaneamente, facilitando tambm a centralizao do capital, pois permite
que o capital opere como capital corporativo. Superficialmente, diz HARVEY, o
sistema de crdito contm o potencial para salvar os antagonismos entre a produo e o
consumo, entre a produo e a realizao, entre os usos presentes e o trabalho futuro,
entre a produo e a distribuio, sendo central para a sobrevivncia do capitalismo.
19

As consideraes a seguir expem as idias de David Harvey presentes principalmente no captulo X


O capital financeiro e suas contradies do seu livro Os Limites do Capitalismo e a Teoria Marxista.

46

Devido sua posio privilegiada, os banqueiros e outros cavaleiros das altas


finanas podem se dedicar a explorar o sistema de crdito como se fosse seu capital
privado e assim podem se apropriar de uma boa parte desta as expensas do capital
industrial (produtivo). A teoria do capital financeiro como um processo revela muitas
coisas sobre a dinmica contraditria da acumulao e suas barreiras. O capital-dinheiro
no discrimina particularmente de onde vem o dinheiro ou aonde vai (o que nos lembra
do problema da lavagem de dinheiro), de modo que o poder do dinheiro que se rene
pela via do sistema de crdito tem uma base social extraordinariamente ampla
(HARVEY, 1990). Ainda que o sistema de crdito permita que a circulao do capital a
juros integre e talvez at discipline o governo, a dvida do consumidor e do produtor, a
especulao em bnus e aes, as mercadorias futuras e as rendas da terra, no h nada
que impea ao investimento especulativo que a apropriao de pagamentos saia
totalmente de controle (HARVEY, 1990).
A acumulao de ttulos pode aparecer como acumulao de dinheiro sem base
na produo real e o crdito, de soluo acumulao equilibrada, torna-se a alavanca
principal do excesso de produo e especulao, o que acelera o desenvolvimento
material das foras produtivas e estabelece o mercado mundial, mas tambm acelera a
formao das crises. Esta anlise feita por David HARVEY retoma e supera tambm as
idias de outros autores j citados neste trabalho (LNIN e HILFERDING,
principalmente) ao associar o capital financeiro a um bloco de poder, mas cuja
existncia e necessidade devem ser analisadas como um processo possuidor de
contradies internas. Segundo LNIN e HILFERDING (lembrados por HARVEY,
1990), o capital financeiro se define, ento, como o capital bancrio de alguns grandes
bancos monopolizadores, fundidos com o capital das associaes monopolistas
industriais. Para HILFERDING, os bancos intermedeiam as transaes com capitaldinheiro, e passam a fixar uma parte cada vez maior de seus capitais na indstria e
integrar suas atividades com a do capital industrial. Ainda segundo HILFERDING, o
capital financeiro significa a unificao de capital.
David HARVEY (1990) conclui que MARX constri uma teoria monetria das
finanas, enquanto HILFERDING constri uma teoria financeira dos fenmenos
monetrios. A contradio bsica para MARX estaria entre o sistema financeiro (o
crdito) e sua base monetria, uma vez que na crise, o capital se v obrigado a
abandonar as fices financeiras e retornar a realidade de sua base monetria. Esta
contradio pe em relao o dinheiro como medida de valor (deve representar
47

fielmente os valores) e como meio de circulao (deve se divorciar da verdadeira


representao do valor, permitir que os preos de mercado se desviem dos valores e
comprovar que um lubrificante flexvel de troca imprescindvel).
Os aspectos fictcios do dinheiro o crdito e o papel dinheiro so levados ao
extremo, e seus laos com a realidade do trabalho social se tornam cada vez mais
tnues, promovendo simetrias e assimetrias entre os ritmos de criao de crdito e o
ritmo do trabalho socialmente necessrio (HARVEY, 1990). Estas disritmias produzem
estados de excesso de acumulao e conseqente desvalorizaes. A questo passa a ser
realizar os valores dos capitais fictcios, o que ser feito atravs dos bancos centrais,
com o Estado garantindo a liquidez do dinheiro. Assim, escreve HARVEY que o carter
social do trabalho aparece como a existncia em dinheiro da mercadoria e, por tanto,
como um objeto situado margem da verdadeira produo, sendo inevitveis as crises
de dinheiro, como crises independentes ou como agudizao das crises reais.
Em sua aparncia superficial, o poder organizado das finanas impressionante,
aparentemente impenetrvel, envolvendo um mistrio que provm de sua
complexidade que abarca o mundo do Banco Central, das instituies internacionais
remotas (Banco Mundial, FMI) e todo um complexo de mercados financeiros
entrelaados (Bolsas de valores, mercados de mercadorias futuras etc.) e instituies
financeiras, como j vimos. A forma financeira do capital implica em processos de
fragmentao, disperso e descentralizao, que concorrem para um posterior rearranjo
monopolista e corporativo, portanto concentrado. Neste contexto, afirma HARVEY, as
grandes corporaes no podem dirigir seus assuntos sem usar extensamente os servios
bancrios

financeiros,

os

bancos

instituies

financeiras

anseiam

desesperadamente dirigir os grandes fluxos de dinheiro oriundos das grandes


corporaes.
Este movimento abre caminho para um tipo instvel e crtico de acumulao que
tomou o capitalismo atual, baseado contraditoriamente nas lutas e associaes entre as
diferentes esferas do capital. Tratam-se de processos de unidade e antagonismo entre os
capitais, em forma de mercadorias e em forma de dinheiro, que no cessam de adquirir
novas configuraes diante das dificuldades que se erguem s suas realizaes. Neste
sentido, o processo de acumulao no pode seguir adiante sem que hajam
contraposies violentas entre a forma dinheiro do capital e as mercadorias, que
realizam assim o capital como uma unidade contraditria do valor em movimento.

48

Os rebatimentos geogrficos e as possveis estratgias do capital enquanto


unidade contraditria do valor em movimento so tratados por Neil SMITH (1988)
atravs da construo do seu conceito de desenvolvimento desigual, que incluir a
considerao de uma dialtica entre a diferenciao e a igualizao geogrficas. Este
debate tambm ser realizado por outros autores (CASTELLS, TOPALOV) destacandose tambm as consideraes de David HARVEY (1990) sobre o desenvolvimento
geogrfico desigual ou pouco uniforme, que busca desvendar a produo das
configuraes espaciais sob o capitalismo.
Neil SMITH aponta para o processo geral de desenvolvimento espacial do
capital como definidor de uma lgica de reestruturao do espao geogrfico. Diante de
tal processo, SMITH pergunta-se o que seria uma geografia do capitalismo. Neste
sentido, haveria um desenvolvimento espacial desigual cuja expresso geogrfica
remete s contradies inerentes prpria constituio e estrutura do capital. A lgica
do desenvolvimento desigual, descreve SMITH, deriva especificamente das tendncias
opostas, inerentes ao capital, para a diferenciao, mas com a simultnea igualizao
(homogeneizao) dos nveis e condies da produo. Assim, o capital seria
continuamente investido no ambiente construdo com a finalidade de se produzir maisvalia e expandir a base do prprio capital. Mas, da mesma forma, o capital
continuamente retirado do ambiente construdo, de forma que ele possa se deslocar para
outra parte e se beneficiar com taxas de lucros mais altas. Este vai e vem do capital
busca de remuneraes ampliadas marcaria, para SMITH, o movimento espacial do
capital.
As imobilizaes espaciais do capital produtivo em sua forma material no so
menos necessrias do que a contnua circulao do capital como valor. Assim, seria
possvel ver o desenvolvimento desigual do capitalismo como uma expresso
geogrfica da contradio mais fundamental entre o valor de uso e o valor de troca, ao
considerarmos suas diferentes esferas de realizao. Uma idia bastante importante que
Neil SMITH nos apresenta diz respeito as suas formulaes sobre os espaos absolutos
e os espaos relativos. Ao se referir ao fato de que o capital pode realizar uma
emancipao social do espao natural (que seria a natureza absoluta) na medida em que
se envolve na produo de um espao relativo (o espao construdo), este autor
apresenta uma concepo dialtica na qual o capital realiza uma igualizao, por meio
de uma produo lgica do espao, ao mesmo tempo em que uma diferenciao
(relativa), baseada em uma lgica espacial de realizao do valor e das valorizaes.
49

No se trata, em SMITH, de uma continuidade em relao tradio clssica da


Geografia norte-americana, que propunha at 1960 o conceito de diferenciao de reas
(cf. SAUER e HARTSHORNE), baseado na diviso do trabalho na sociedade como
base histrica da diferenciao espacial dos nveis e condies de desenvolvimento.
Uma questo interessante presente nas idias de SMITH aquela que busca
articular a discusso em torno das escalas geogrficas e a realizao do capital. Neste
sentido, segundo considera, as escalas micro e macro pem em relao os capitais
individuais que se enfrentam e que ao mesmo tempo enfrentam um conjunto de
restries, limitaes e condies impostas pela macroestrutura econmica. A noo de
escala presente considera o espao, mas tambm o tempo, fazendo-nos compreender o
papel integrado do meio ambiente construdo nos ritmos de acumulao e crise da
economia capitalista. Desta forma, a magnitude da produo concreta do espao se
tornaria uma possibilidade de medida da universalidade do capital, e seria a produo do
espao geogrfico um processo que desempenharia uma estratgia fundamental para
compensar momentaneamente os desequilbrios econmicos e sociais, e com isso adiar
as crises. assim que SMITH se pergunta sobre a existncia de um tipo de fixo espacial
para as contradies internas do capitalismo. Ele mesmo responde que a irracionalidade
sistmica de realizao do capital poderia abrigar-se na produo indeterminada do
espao, sem que isso signifique a eliminao de guerras, destruies, desvalorizaes
brutais, para que novas inverses possam ocorrer.
Devemos aqui prolongar e relativizar esta formulao de Neil SMITH, de que o
espao e sua produo sejam uma espcie de possibilidade ilimitada para o capital, at o
ponto em que seja necessria sua destruio. Segundo entendemos e esta idia ser
melhor desenvolvida ao longo deste trabalho o prprio espao, entendido como
processo da prtica social, produz determinaes atravs de suas caractersticas, e que se
colocam como barreiras mais ou menos limitantes livre realizao do capital. Estas
barreiras, representadas por determinaes espaciais, se colocariam como contradies
do espao sua reproduo lgica, surgindo no momento em que o espao produzido.
Como refere SMITH, o espao no absoluto, mas relativo dinmica socioespacial da
sociedade, e pensamos que existiria uma prtica socioespacial histrica que estabelece
centralidades no espao. Tais centralidades, contidas em uma histria do espao, ligamse, de um lado, maior ou menor possibilidade de realizao da valorizao do capital
no espao. Mas, alm disso, devemos considerar o fato de que estas centralidades no
esto ligadas apenas s esferas espaciais de valorizao do capital; constituem-se
50

tambm como principal referncia da vida humana dos indivduos e grupos de


indivduos, e, nesta condio, colocam a perspectiva da luta pelo espao como luta pela
vida o que no significa mera conservao ou manuteno do espao tal qual. Este
sentido social e humano do espao nega ou dificulta (ainda que utopicamente) os
anseios da sua produo e reproduo irrestrita pela lgica do capital.

51

CAPTULO 3:
Produo de uma nova espacialidade em So Paulo: o caso do Panamby
1. Contedos financeiros do Panamby: um Fundo de Investimento Imobilirio
nas margens (opostas) do Rio Pinheiros
Um dos primeiros aspectos que nos chamou a ateno quando nos deparamos
com o Panamby foi sua localizao na metrpole de So Paulo, que nos levou a refletir
um pouco mais sobre o movimento espacial da expanso da centralidade terciria na
metrpole. Deste modo conforme idias exposta anteriormente , partimos da idia de
que a centralidade da atividade financeira e de negcios da cidade de So Paulo sofre
um movimento de deslocamento espacial. Durante muito tempo, este centro de negcios
coincide com o centro histrico, ou seja, o centro antigo era onde as grandes empresas e
escritrios estavam instaladas e onde os grandes negcios se realizavam. A construo
dos edifcios20 para a instalao dos escritrios segue o deslocamento da centralidade da
metrpole, fazendo com que o setor tercirio caminhe para o vetor sudoeste da cidade.
Atualmente, localiza-se na regio da avenida Luis Carlos Berrini o nosso World Trade
Center, o Shopping D&D, o Centro Empresarial Naes Unidas, a Rede Globo, entre
muitas multinacionais importantes, como a Microsoft e a Nestl. Este movimento da
metrpole paulistana est associado ao que nos refere WILDERODE (2000):
[...] Do ponto de vista da empresa, as mudanas na economia mundial
foram relacionadas adaptao, internacionalizao do comrcio,
interdependncia global crescente, ao uso intensivo das tecnologias da
informao (...) Mudanas dentro do setor de servios, como a
internacionalizao das corporaes de servios (...) a busca de
economias de escala, aglomerao e especializao, produziram um
padro espacial caracterizado pela concentrao de atividades de
servios nas reas metropolitanas.

Heitor FRGOLI JR (2000: 186) tambm ressalta, sobre o crescimento do


tercirio moderno nas proximidade da Marginal do Rio Pinheiros, a importncia
desempenhada pela construo do Centro Empresarial de So Paulo (foto 1):
[...] Um empreendimento pioneiro nessa rea num extremo mais
avanado ainda do vetor sudoeste foi (...) o Centro Empresarial de
So Paulo, planejado em 1972 por Joo Henrique Rocha (...) e
inaugurado em 1997. Tendo sido construdo pela Lubeca (...), o Centro
Empresarial criou um plo de empregos considervel na regio, e
20

Que passavam a apresentar tcnicas de construo que permitiam uma maior mobilidade e fluidez para
as empresas, que por sua vez exigiam cada vez mais espaos flexveis e adaptados ao seu mundo
competitivo.

52

considerado o maior conglomerado de escritrios da Amrica Latina.


(...) Isso veio a atrair outros investimentos, com a instalao posterior
do Hotel Transamrica, grandes supermercados, alm de trazer para o
entorno novas empresas, como as sedes da Bayer e da Hoescht, e
grandes centros residenciais, dos quais o Panamby o mais
expressivo.

Foto 1 Centro Empresarial de So Paulo

Foto do autor. 25.04.07

O deslocamento espacial dos investimentos financeiros produz historicamente


uma dinamizao das inverses imobilirias e pblicas por onde passa, gerando uma
conseqente elevao da valorizao do solo. Em So Paulo, o movimento do capital
financeiro na direo sudoeste atinge a regio em torno da Marginal do Rio Pinheiros e
da avenida Berrini, cujos efeitos da valorizao se rebatem na margem oposta do rio,
com a produo do Centro Empresarial e posteriormente do Panamby. interessante
notar que a regio da Marginal Pinheiros conhece sucessivas transformaes no curso
da histria urbana da cidade; na sua origem, isto est ligado expanso da cidade para
as vrzeas e sua integrao aos circuitos de valorizao, emergindo, no senso comum e
em discursos nada desinteressados , como resultado do processo de modernizao da
cidade de So Paulo. Este processo, estudado por SEABRA (1987), torna-se mais
evidente a partir dos processos de retificao dos Rios Tiet e Pinheiros (dcadas de 30
e 40), que implantaram um sistema virio circulao rpida nas margens desses rios.
Portanto, notamos que o Panamby integrava-se a uma estratgia mais ampla de
expanso do eixo tercirio moderno, da qual fazia parte tambm a necessidade de uma
valorizao residencial dos terrenos prximos. Neste sentido, inegvel que a produo
do Panamby esteja intimamente relacionada com o movimento de expanso do eixo

53

financeiro da metrpole de So Paulo, e, portanto, no poderia ser entendida fora deste


processo. O mapa 1 a seguir refora esta afirmao, nos ajudando a visualiz-lo:
Mapa 1 Situao do Panamby em relao ao Eixo Financeiro de So Paulo

Municpio de So Paulo

Principais Regies de Escritrios em So Paulo

Panamby

In: Carlos, A.F.A. Espao-tempo na metrpole: a fragmentao da vida cotidiana. Ed. Contexto. So Paulo, 2001.
Reelaborao: Danilo Volochko.

Um segundo aspecto importante, e que tambm est articulado de certa maneira


s idias acima, o fato de que aquela espacialidade constitua-se enquanto um Fundo
de Investimento Imobilirio: o Fundo de Investimento Imobilirio Panamby (FII
Panamby). Este fato representou para nossa pesquisa um mote inicial, um primeiro
vislumbre da complexidade das operaes financeiras envolvendo os negcios da
produo do espao. Alm disso, tentar compreender a formao de um grande canteiro
de obras repleto de novas torres residenciais (construdas e em construo) nos sugeria a
possibilidade de uma aproximao mais concreta com o dinamismo da produo
imobiliria capitalista na metrpole de So Paulo. Era importante destrinchar as relaes
que aquela atividade imobiliria mantinha com a esfera financeira, representadas pela
presena do FII Panamby, buscando avanar no seu entendimento.
Neste sentido, parecia-nos que os processos descritos e analisados no captulo
anterior relativo complexidade das finanas e ao desenvolvimento dos mercados e
economias para a ao do capital financeiro nos planos mundial e nacional de alguma
forma ganhava realidade. naquele contexto que o FII Panamby surgir, em meados

54

dos anos 1990, no momento da criao do Plano Real e quando h um forte crescimento
dos mercados financeiros por meio de sua reestruturao e modernizao que faz
com que as operaes financeiras passem a contar com numerosos e sofisticados
instrumentos de ao. Como analisa SANTOS (2005), as principais mudanas recentes
no mercado de capitais brasileiro seriam marcadas pela regulamentao dos chamados
DRs (Depositary Receipts)21, pela criao da Bolsa Mercantil e de Futuros (BM&F) e
pela consolidao dos mercados futuros com o surgimento de derivativos, pela
ampliao do escopo de funcionamento dos fundos de investimentos, pelas
modificaes substanciais nas Legislaes pertinentes, como a das Sociedades
Annimas e a da Lei de Falncias e pelo advento do conceito da governana
corporativa, uma nova forma de comportamento no relacionamento das empresas com
seus investidores acionistas, visando dar transparncia situao financeira da empresa,
atravs de uma prestao de contas detalhada, assim como outros procedimentos. Longe
de discutir detalhadamente cada uma destas mudanas, procuramos por ora situar o
surgimento dos Fundos de Investimentos Imobilirios (FIIs) neste contexto.
Desta forma, os FIIs aparecem neste quadro de mudanas como um dos novos
instrumentos criado nos anos 1990 Lei 8.668 de 25/06/1993 que marca o incio das
mudanas na relao entre o mercado financeiro, o mercado de capitais e o setor
imobilirio. Os FIIs caracterizam-se por ser uma forma de captao de recursos para a
realizao de empreendimentos imobilirios, necessariamente administrados por
instituies financeiras, geralmente bancos, que emprestam sua personalidade jurdica
ao fundo, tornando-se proprietrio fiducirio dos bens e direitos imobilirios integrantes
do patrimnio daquele. Aqui j se observa um elemento importante, pois o fato dos
FIIs no possurem personalidade jurdica faz com que os rendimentos e ganhos de
capital por eles auferidos sejam isentos de impostos sobre operaes de crdito, cmbio
e seguro, assim como do imposto sobre a renda. Note-se que este aspecto jurdico
confere ainda uma potencial mobilidade transacional aos investidores, j que elimina o
nus com escrituras, certides, necessidade de assinaturas, entre outros.
As operaes envolvendo FIIs consistem, de modo geral, em lanar cotas que
se configuram como valores mobilirios representativos do patrimnio do fundo, que
21

Os DRs so uma forma de garantir a venda de ttulos representativos de aes de companhias


brasileiras em mercados internacionais. Os DRs mais comuns so os ADR (American Depositary
Receipt) e o GDR (Global Depositary Receipt), que so recibos de depsitos emitidos em moeda
estrangeira (dlar americano, euro, yene) que correspondem a aes de uma dada companhia, negociadas
na BOVESPA para garantir a liquidez da operao no mercado externo correspondente.

55

muitas vezes remete ao montante de capital utilizado na compra do terreno no


mercado de capitais na Bolsa de Valores , as quais so compradas e vendidas por
investidores financeiros institucionais fundos de penso, principalmente ou pessoas
fsicas no Brasil como no exterior, que assim participam da distribuio dos resultados
(rentabilidades) do fundo proporcionalmente ao nmero de cotas adquiridas. Deste
modo, os FIIs colocam-se ao mesmo tempo como uma possibilidade de investimento
para o capital financeiro e como uma possibilidade de financiamento e captao de
recursos ao setor imobilirio. Neste processo, o solo urbano vai se tornando um ativo
financeiro, cujo valor abstratamente fracionado em cotas negociadas no mercado de
capitais.
Os FIIs integram, portanto, uma estratgia comum entre o mercado de capitais e
o setor imobilirio 22, visando a dinamizao e reproduo de ambos, na medida em que
promovida uma integrao entre os valores imobilirios com os valores mobilirios
(financeiros). Esta integrao produz uma srie de vantagens, tais como: possibilidade
de fracionar o investimento, pois ao trazer para a operao investidores de portes
variados, pode-se reduzir a faixa de valor (cotas ideais) do investimento e aumentar a
segurana e a velocidade de sua realizao; maior versatilidade, na medida em que todo
tipo de produto imobilirio hotis, flats, hospitais, edifcios comerciais, terrenos para
incorporao e desenvolvimento de empreendimentos residenciais, Shopping Centers,
Parques Temticos, entre outros pode fazer parte das carteiras de investimento;
resultados compartilhados ou pool, j que se trata de uma comunho de recursos que so
distribudos aos investidores cotistas. Atualmente esto registrados na Comisso de
Valores Mobilirios (CVM) 65 FIIs no pas, com patrimnio total acima de R$ 3
bilhes. Destes 65 FIIs, cerca de 50 localizam-se na cidade de So Paulo (cerca de
77% do total), sendo que nem todos possuem cotas negociadas na BOVESPA. O quadro
1, a seguir, traz os FIIs cujas cotas so negociadas na BOVESPA:

22

Este processo envolve tambm uma articulao com a indstria da construo civil, portanto com o
capital produtivo, embora em menor grau, como veremos adiante.

56

Quadro 1 FIIs com cotas negociadas na BOVESPA


ABC Plaza Shopping (S. Paulo)
BB FII Progressivo (Braslia)
Edifcio Almirante Barroso (S.Paulo)
Edifcio Ouroinvest (R. de Janeiro)
Europar (S. Paulo)
Fashion Mall (S. Paulo)
Financial Center (S. Paulo)
Guararapes (S. Paulo)
Hospital da Criana (S. Paulo)
Hospital Nossa Senhora de Lourdes (S. Paulo)
JK (S. Paulo)
Panamby (S. Paulo)
Projeto gua Branca (S. Paulo)
SCP (S. Paulo)
Sigma (S. Paulo)
Square Faria Lima (S. Paulo)
Shopping Ptio Higienpolis (S. Paulo)
Torre Almirante (S. Paulo)
Torre Norte (S. Paulo)
Trade Center (R. de Janeiro)
Via Parque (S. Paulo)

De acordo com BOTELHO (2005), os FIIs, juntamente com outro instrumento,


os Certificados de Recebveis Imobilirios (CRIs), representam inovaes importantes
para o financiamento imobilirio nacional atualmente, se caracterizando por serem
instrumentos de securitizao imobiliria que possibilitam a transformao de bens
imveis em ttulos mobilirios. Segundo VENDROSSI (2002), tanto os FIIs quanto os
CRIs so formas de securitizao de ativos imobilirios, cujo sentido a converso de
ativos de pouca liquidez em ttulos mobilirios de grande liquidez, passveis de serem
absorvidos pelo mercado financeiro. Esses ativos tm como lastro os imveis
securitizados e tm suas receitas baseadas nos fluxos de caixa provenientes, seja de
juros sobre emprstimos, seja de outros recebveis. Sobre isso, BOTELHO (2005: 152)
expe que:
[...] O mecanismo de securitizao amplia as possibilidades de
captao de recursos e acesso a financiamento aos originadores
desses crditos (as empresas que produzem os ativos a serem
securitizados, como incorporadoras, construtoras etc.), dando acesso
direto ao mercado de capitais, reduzindo, teoricamente, os custos e
riscos da captao. Tambm a securitizao possibilita um giro maior
do capital das empresas, que receberiam dos investidores os recursos e
repassariam para estes seus crditos representados pelos ativos.

O mecanismo financeiro de adiantamento de capital para as empresas do setor


imobilirio estava, assim, melhor identificado pelo instrumento dos CRIs em
comparao com os FIIs, que se colocavam, para o caso dos empreendimentos
residenciais, como um instrumento de formao inicial de capital ligado compra de
57

terrenos. Neste sentido, cabia nossa pesquisa explorar um pouco mais a formao e o
sentido do FII Panamby.
O FII Panamby foi criado em janeiro de 1995 e registrado na CVM em maro
daquele ano, sendo que se constitui juridicamente como um condomnio fechado sem
personalidade jurdica e com prazo de durao indeterminado, que envolveu o
lanamento de R$ 67.118.400,00 em 758.400 cotas a R$ 88,50 cada no momento
inicial do lanamento com a finalidade de comprar junto Syntecrom-Panamby
Indstria, Comrcio e Empreendimentos Ltda. originria da antiga Lubeca S.A.
Empreendimentos e Participaes um terreno de 482.215m na Marginal do Rio
Pinheiros. O Banco Brascan S.A. foi a instituio financeira responsvel pela
elaborao dos projetos do empreendimento e pela organizao e estruturao do FII
Panamby, sendo sua administradora. Assim, o terreno foi adquirido pelo FII Panamby
atravs do Banco Brascan S.A., que centralizou os recursos aportados pelos
cotistas/investidores para realizar a compra.
As cotas do FII Panamby esto concentradas principalmente nas mos de
investidores institucionais, como o Fundo de Penso dos Funcionrios do Banco do
Brasil, a PREVI, o Fundo de Penso dos Funcionrios da Petrobrs, a PETROS, o
Fundo de Penso dos Funcionrios da Cia. Vale do Rio Doce, a VALIA, o Fundo de
Penso dos Funcionrios da Cia. Eltrica de Pernambuco, a CELPOS e o Instituto
Infraero de Seguridade Social, o INFRAPREV, que juntos somavam mais de 80% das
cotas. Estas cotas so negociadas (transferidas por compra e venda) por livre negociao
no mercado secundrio ou atravs de operaes privadas; contudo, no caso do FII
Panamby (um dos primeiros FIIs constitudo no Brasil), a concentrao das cotas nos
fundos de penso faz com que ele seja caracterizado como um FII de baixa liquidez, isto
, com pouca negociao no mercado secundrio. interessante notar, em relao
dinmica de negociao via cotas patrimoniais, que esta propriedade patrimonial se
coloca como um regime especfico de propriedade do capital financeiro, dominada pelos
acionistas institucionais possuidores dos ttulos, que assim desenvolvem meios
diferenciados para a distribuio dos recursos.
O terreno foi dividido em duas grandes partes: o bairro Panamby, que se
destinava a receber investimentos imobilirios para o setor residencial, comercial e de
servios, e o Villaggio Panamby, uma rea para o desenvolvimento de um condomnio
fechado de edifcios residenciais. O Panamby foi dividido em trs glebas,
posteriormente loteado e vendido para grandes empresas incorporadoras/construtoras.
58

Esta dinmica que o Fundo realiza compra do terreno e venda de parcelas


caracteriza o FII Panamby como uma modalidade de FII denominada pelos agentes
imobilirios como fundo loteador ou fundo de incorporao (cf. FIX, 2003) que, grosso
modo, realiza a compra de um terreno a vista (no atacado), dividindo-o em lotes que
sero vendidos a prazo (no varejo) para os investidores, que so empresas do setor
imobilirio de incorporao/construo.
Assim, os lotes referentes ao terreno pertencente ao FII Panamby foram e ainda
so objeto de incorporaes/construes por parte de empresas que produzem edifcios
para fins de utilizao residencial. A rentabilidade do FII Panamby ento realizada
atravs de dois

momentos: primeiro,

pela

venda dos

lotes s empresas

incorporadoras/construtoras, e depois pelo recebimento de uma porcentagem sobre o


valor total da venda das unidades imobilirias (apartamentos), atravs de uma operao
denominada permuta financeira. Assim, a partir da assinatura do Contrato de Compra e
Venda, firmado entre o muturio e a incorporadora/construtora, o FII Panamby passa a
ter direito a uma participao na receita de venda da unidade imobiliria em questo,
cujo percentual negociado diretamente entre o fundo e os incorporadores/construtores.
Em que pese nossa constante e inicialmente frustrada tentativa de estabelecer um
contato mais direto com representantes do grupo Brascan S.A. (administradora do FII
Panamby) a fim de obter informaes detalhadas e com isso aprofundar nosso
conhecimento sobre o fundo em questo, foi impossvel entrevistar algum profissional
daquela instituio. Ainda assim, mantivemos um (moroso) dilogo via e-mail com o
grupo Brascan S.A., no qual aquela ltima encaminhava algumas respostas para nossas
questes. Nesta correspondncia, nos foi revelado que o terreno da antiga Chcara
Tangar foi comprado pelo FII Panamby a vista, trinta por cento (30%) abaixo do valor
cobrado pelo mercado pela venda na poca23. Segundo o grupo Brascan S.A., o terreno
teria sido dividido em setores para favorecer a comercializao destes, com o fim de
assegurar, na medida do possvel, a valorizao dos ativos do fundo e um retorno do
investimento compatvel com as expectativas bsicas de rentabilidade estimadas quando
da constituio do FII Panamby24.

23

Uma anlise mais direta das estratgias econmicas da formao do FII Panamby e sua atuao
conjunta com o setor imobilirio para a valorizao daquele espao ser aprofundada no captulo 5.
24
Uma tentativa de avaliao da rentabilidade apresentada pelo FII Panamby tambm encontra-se no item
3 do captulo 4.

59

As empresas incorporadoras/construtoras que compraram terrenos do fundo


foram as seguintes: Cyrela Brazil Realty, Company S.A.25, R. Yazbek Desenvolvimento
Imobilirio 26, Gafisa S.A.27, America Properties S.A28., Adolpho Lindenberg
Construtora, Birmann S.A.29, entre algumas outras. Em relao concentrao das cotas
do fundo nos Fundos de Penso, nos foi informado que estes se interessaram por
investir em cotas do FII Panamby devido, principalmente, ao ineditismo dessa forma de
investimento na poca, e pela perspectiva inicial de seu desenvolvimento. O restante dos
cotistas se divide em pessoas fsicas (80%) e empresas dos setores previdencirio,
bancrio e da construo (20%).
Sobre a atuao especfica dos diferentes agentes no processo, a funo da
instituio financeira administradora do FII Panamby (a Brascan S.A.) seria a de fixar a
orientao geral dos negcios do fundo, praticando todos os atos necessrios sua
adequada gesto patrimonial. O Banco Bradesco S.A., enquanto instituio financeira
custodiante do FII Panamby, teria a funo especfica de prestar servios de
escriturao da totalidade das cotas do fundo, que inclui o registro e o controle das suas
cotas e a manuteno destas em contas de depsito em nome de seus titulares sem
expedio de certificado. A funo do operador imobilirio do FII Panamby, que a
Brascan Imobiliria S.A., seria a de operar comercialmente o patrimnio do fundo com
o objetivo de maximizar sua rentabilidade. J o assessor imobilirio, no caso a
Parkinson Desenvolvimento Imobilirio Ltda., exerceria o papel de prestar assessoria
imobiliria quanto aos negcios do fundo. Vemos, com isso, que os FIIs movimentam
uma rede bastante ampla e especializada de agentes, cujas operaes se complementam.
2. Descrio terico-geogrfica do Panamby: um fragmento na/da metrpole
Entendemos que uma descrio analtica do Panamby aponta para um primeiro e
necessrio passo na direo de uma aproximao mais concreta em relao
espacialidade que figura como objeto de nosso estudo. Assim, a descrio em termos
mais formais que ora apresentamos a cerca do Panamby, deve ser entendida como um
momento da contextualizao emprica de um espao que emerge no interior da
problemtica terica at aqui circunstanciada. Esta descrio importante, neste
25

Terreno comprado por R$ 7 milhes em 10/07/1996.


Terreno comprado por R$ 6 milhes em 13/11/1996.
27
Terreno comprado por R$ 49 milhes em 30/09/1995.
28
Terrenos comprados por R$ 9 milhes em 14/12/1999 e R$ 6 milhes em 25/07/2000.
29
Terrenos comprados por R$ 18 milhes em 18/08/1998.
26

60

sentido, por que pretende embasar as prprias derivaes analticas posteriores.


Destarte, no plano daquilo que pode ser observado no ambiente construdo, o Panamby
seria caracterizado por uma paisagem dominada por dois elementos principais: a
morfologia verticalizada das grandes torres residenciais e uma rea de vegetao
significativa para os parmetros da cidade de So Paulo. As fotos 2, 3 e 430 a seguir nos
do uma idia das caractersticas predominantes na rea:
Foto 2 Panorama geral do Panamby

Foto 3 Villaggio Panamby

30

As fotos 2 e 3 foram extradas do stio http://www.bovespa.com.br/Principal.asp em 02.07.2006


(apresentao dos resultados dos FIIs/Panamby/Brascan. A foto 4 foi registrada pelo autor em 25.04.07.

61

Foto 4 Altas torres e o Parque Burle Marx

A presena destes elementos, aliada a uma baixa densidade de ocupao do solo,


fazem com que esta espacialidade destoe do perfil espacial da urbanizao da metrpole
de So Paulo, conforme a imagem 131 abaixo nos ajuda a perceber:
Imagem 1 Perfil urbano menos densificado da regio do Panamby e Morumbi

31

Retirada do programa Google Earth em 07.05.2007. Sem escala.

62

Na imagem anterior, a linha verde-gua mais forte delimita grande parte do


distrito de Vila Andrade e parte do distrito do Morumbi, que representam uma regio
menos densamente ocupada se comparada com o restante da imagem, que representa,
por sua vez, partes dos distritos de Campo Limpo, Vila Snia, Capo Redondo, Jardim
So Lus Santo Amaro, Socorro, Campo Grande, Campo Belo, Moema e Itaim Bibi,
bem como parte do municpio de Taboo da Serra. A linha amarela corresponderia ao
Panamby e seu entorno imediato, e a linha vermelha delimita as favelas de Paraispolis
(ao norte) e Peinha (ao sul) como manchas mais compactas dentro da rea de menor
densidade de ocupao.
O problema da localizao do Panamby e das suas delimitaes nos remete a
uma discusso metodolgica mais cuidadosa, mesmo porque aquilo que se chama
Panamby pode envolver diferentes critrios e principalmente diferentes interesses. De
qualquer maneira, o Panamby tem sido mais associado rea originalmente pertencente
ao FII Panamby, que desenvolveu o Projeto Imobilirio e Urbanstico do Panamby. Esta
rea representada pela imagem 2 (Google Earth, 07.05.07, s/escala) seguinte:
Imagem 2 rea pertencente ao FII Panamby

63

No entanto, se aceitarmos por ora a existncia de uma localizao mais fechada


e definida do que seria o Panamby, diramos que ele est localizado na subprefeitura de
Campo Limpo, no distrito de Vila Andrade, prximo do limite deste com o distrito do
Morumbi, na zona su-sudoeste da cidade de So Paulo, como observamos nos mapas 2
e 3 a seguir:
Mapa 2 Municpio de So Paulo / Subprefeitura de Campo Limpo

Mapa 3 Vila Andrade e outros distritos

Para os fins desta pesquisa adotamos a delimitao do que seria o Panamby de


acordo com observaes no local em relao ao perfil do tipo de ocupao, e tambm
pelos desvios do valor do m2, quando em reas mais ou menos prximas observamos
uma variao maior daquele valor. A pesquisa com os dados seguiu os seguintes limites
para delimitar a rea de estudo que entendemos como Panamby e proximidades32: ao
norte, a favela de Paraispolis e o Cemitrio do Morumbi; ao sul, a favela da Peinha (a
ponte Joo Dias (foto 5) e o Terminal Joo Dias; a leste, a prpria Marginal Pinheiros (e
o Supermercado Extra) e a oeste a avenida Giovanni Gronchi (foto 6).

32

Esta delimitao pautou nossas amostragens dos valores do m2 dos empreendimentos.

64

Foto 5 Ponte Joo Dias vista da favela da Peinha

Foto do autor. 25.04.07

Foto 6 Av. Giovanni Gronchi

Foto do autor. 25.04.07

Segundo CALDEIRA (2003), o distrito da Vila Andrade, onde localiza-se o


Panamby, est entre aqueles33 que concentram mais de 25% dos chefes de famlia
ganhando acima de 20 salrios mnimos, sendo que se constitui (Vila Andrade) em uma
33

Jardim Paulista, Moema, Alto de Pinheiros, Morumbi, Consolao, Pinheiros, Itaim Bibi, Santo Amaro,
Perdizes, Campo Belo e Vila Andrade. Tais distritos representavam juntos, na dcada de 1990,
aproximadamente 10% da populao da cidade de So Paulo, mas 41% dos chefes de famlia ganhando
acima de 20 salrios mnimos.

65

exceo entre estes distritos, j que, ao contrrio de perder populao, vem


apresentando taxas positivas de crescimento. A Vila Andrade recebeu na ltima dcada
volumes considerveis de investimentos imobilirios para a construo de grandes
empreendimentos residenciais. O zoneamento que recai sobre sua ocupao bastante
permissivo, tolerando tanto usos mistos quanto gabaritos maiores para as construes.
Entre os tipos de empreendimentos produzidos nesta regio, destacam-se alguns
condomnios de edifcios residenciais fechados, que possuem um coeficiente de
aproveitamento mais baixo por sustentar ideologicamente o patamar de sua
valorizao em elementos como reas verdes, amplos espaos de lazer com quadras
esportivas, piscinas etc. , o que explica em parte quela baixa densidade de ocupao
observada nas imagens 1 e 2.
Como vizinhos aos condomnios muitas vezes luxuosos, encontram-se favelas
como a de Paraispolis, uma das maiores de So Paulo e que possui atualmente cerca de
250 mil moradores. A foto 7, a seguir, nos d uma idia do aspecto desta favela:
Foto 7 Paraispolis com prdios do Panamby ao fundo

Foto do autor. 25.04.07

Sobre algumas das caractersticas do padro de urbanizao desta regio,


CALDEIRA (2003: 247; 249) escreve que:
[...] A construo intensa de acordo com os interesses dos
incorporadores imobilirios e com pouco planejamento ou controle por
parte do Estado, alm de transformar completamente a paisagem, criou
um espao catico. Edifcios imensos foram construdos um aps o
outro em ruas estreitas e com infra-estrutura inadequada. Na Vila
Andrade, por exemplo, apenas 57,6% dos domiclios esto conectados

66

rede de esgoto (...) Os edifcios so imensos e muitas vezes no tm


caladas (...) O trfego intenso e os congestionamentos, uma rotina.

Fizemos no item 1 deste captulo algumas consideraes sobre a relao


existente entre a produo do Panamby e o movimento de expanso do eixo terciriofinanceiro da metrpole paulistana. Enquanto um Fundo de Investimento Imobilirio, o
Panamby aparece como produto do processo de expanso espacial dos investimentos
financeiros, que produzem o imobilirio residencial de alto padro como estratgia de
assegurar a valorizao dos terrenos prximos destes eixos. Mais do que isso, a
formao do FII Panamby constitui-se na medida em que realiza a transformao de
uma grande rea atravs da sua compra, loteamento e venda para empresas
construtoras/incorporadoras que visavam seu desenvolvimento imobilirio em um
movimento que envolve estratgias imobilirias e financeiras que vo produzindo uma
espacialidade fragmentada/fragmentadora. As prprias caractersticas do Projeto
Imobilirio e Urbanstico Panamby desenvolvido pelo prprio fundo e aprovado pela
Prefeitura Municipal de So Paulo , que previa a setorizao da rea a partir de
diferentes usos comerciais e residenciais afastados entre si fisicamente (rea do
Panamby propriamente) bem como uma rea exclusiva para um condomnio fechado (o
Villaggio Panamby), reforavam a implantao de uma racionalidade fragmentadora do
espao.
A fragmentao, segundo as idias de LEFEBVRE (1980), estaria calcada em
um processo cuja racionalidade divide o espao urbano em pedaos separados para usos
especficos, reduzidos assim a funes especficas, como a de morar, de trabalhar, de
consumir, de se locomover, de praticar o lazer. Este processo seria comandado e
consolidado no capitalismo pela lgica do parcelamento do solo atravs da propriedade
privada, que realizaria o domnio territorial necessrio ao capital enquanto relao social
fundada na forma abstrata da mercadoria, que estabelece a equivalncia do no
equivalente como pressuposto. Como pensa LEFEBVRE, esse espao fragmentado
rigidamente quantificado, medido em metros quadrados, como em dinheiro, sendo
fatiado e entregue ao mercado em parcelas mnimas, em um processo no somente de
atomizao social em indivduos separados em individualidades hostis e desprezveis,
mas de diviso quase infinita do espao enquanto uma forma indiferente ao seu
contedo. neste sentido que o Panamby, enquanto produto de estratgias de
reproduo imobiliria e financeira atravs do FII Panamby, se coloca como a produo

67

de

um

fragmento

da

metrpole,

cuja

racionalidade

instala-se

com

uma

ocupao/esvaziamento do espao, fazendo tabula rasa de quaisquer contedos dela.


Outra questo importante, do ponto de vista do mtodo, diz respeito
possibilidade de construo de uma anlise sobre a metrpole de So Paulo a partir do
estudo de um fragmento espacial que poderia ser um bairro, uma avenida, uma favela
visto como uma particularidade. Esta particularidade entendida como uma mediao
entre a singularidade do lugar, do imediato, do prximo, do concreto, e a universalidade
da metrpole, dos processos longnquos, das abstraes. Esta mediao que a
particularidade abriga contradies surgidas na/da relao entre o universal e o singular.
Assim, as contradies emergentes da constituio do fragmento enquanto
particularidade projetam-no para fora de si mesmo; portanto, abrigam a perspectiva no
de uma absolutizao no fragmento, mas de uma totalizao possvel a partir dele.
3. Preparando o terreno para a ao financeira e imobiliria: negcios
privados, negcio do Estado?
Quais foram os antecedentes e as condies extra-econmicas para que os
capitais financeiros se reunissem formando o FII Panamby, transformando um grande
terreno na Marginal Pinheiros em um empreendimento imobilirio? Quais foram as
outras implicaes, para alm daquelas estritamente econmicas, que concorreram para
que o processo pudesse se realizar economicamente? No podemos prosseguir em nossa
anlise sem que faamos uma nota sobre as implicaes da ao aparentemente externa
do Estado enquanto elemento decisivo e sobretudo interno ao processo de realizao
daquele negcio privado. A perspectiva da considerao que faremos a imbricao
constitutiva entre a economia e a poltica, presente no Panamby enquanto processo de
produo econmico-poltico do espao. Era de se imaginar a inexistncia em estado
puro e isolado de um nvel social da prtica conforme assinalamos no incio , e,
portanto, desde cedo supnhamos a presena dos demais nveis na constituio interna
da determinao econmica em aparncia absolutamente econmica do processo
que estamos estudando.
Com isso, reconhecamos a necessidade de enfrentar a questo da relao
Estado/capital na reproduo do espao urbano, particularmente atravs das aes que
viabilizaram o surgimento futuro do FII Panamby. Isto por que, segundo as idias de
Amlia DAMIANI (1999: 51, 52):

68

[...] A lgica da tecnocracia, do Estado, tenta reduzir e filtrar os


contedos histricos, enfraquecendo-os. Ela completa a lgica do
mercado, e a partir da reduo que cria, torna possvel o imprio, crtico
verdade, mas ainda imprio, do mercado.

importante dizer que este deslizamento ao poltico e ao Estado para a anlise


do Panamby j havia sido sugerido e em parte realizado por trabalhos precedentes,
principalmente por BOTELHO (2005), BARROSO (2006), que descrevem, atravs de
uma anlise documental, as imbricaes e as negociaes entre a Prefeitura Municipal
de So Paulo e os empreendedores imobilirios para a efetivao legal daquele negcio.
Partimos das questes mais gerais que j haviam sido levantadas para verticalizar uma
anlise sobre as relaes entre o Estado e o grande capital, buscando compreender
principalmente a forma contraditria como o Estado representado pela Prefeitura
Municipal de So Paulo e pelo CONDEPHAAT34 se pe a si mesmo na relao com o
capital na mediao que representa para a produo capitalista dos novos espaos. Esta
forma internamente contraditria assumida pelo Estado ganha realidade (para ns) no
momento em que se instaura um conflito entre o CONDEPHAAT e a Prefeitura
Municipal de So Paulo, relativamente liberao/aprovao da rea para o
desenvolvimento do Projeto Imobilirio Panamby, em que se notam diferentes
interesses no seio do prprio Estado.
A pesquisa em torno dos documentos, principalmente o Estudo do Processo de
Tombamento da Chcara Tangar35 (n27096/89) no nos forneceu maiores detalhes
nem a possibilidade de uma avaliao mais pertinente sobre o sentido dos inmeros
documentos encontrados, seja a solicitao de tombamento por parte da Associao dos
Gegrafos Brasileiros Seo So Paulo (AGB-SP), os pareceres tcnicos dos
membros das equipes do CONDEPHAAT, as deliberaes do Conselho daquele rgo,
as notificaes para a empresa proprietria e para a Prefeitura, os Estudos de Impacto
Ambiental e Relatrio de Impacto ao Meio Ambiente (EIA-RIMAs). Foi no sentido de
uma insuficincia em relao aos documentos que entrevistamos Luiz Paulo Marques
Ferraz, ento membro (de 1986 a 1991) da Equipe Tcnica de reas Naturais do
CONDEPHAAT e que participou ativamente da tentativa de tombamento da ento
34

Criado pela Constituio do Estado em 1967, o CONDEPHAAT - Conselho de Defesa do Patrimnio


Histrico, Artstico, Arqueolgico e Turstico do Estado de So Paulo - o rgo estadual responsvel
pela identificao, classificao, restaurao e preservao dos bens mveis e imveis existentes no
territrio do Estado, e que integram o patrimnio histrico, arqueolgico, artstico e turstico. Estes bens
que compem o patrimnio so preservados atravs do instrumento jurdico tombamento. Fonte:
http://www.prodam.sp.gov.br/dph/novaimag/prcondep.htm acessado em 14/11/2006.
35
Denominao da propriedade de Francisco Baby Pignatari, cujo terreno originou posteriormente o
Projeto Imobilirio Panamby.

69

denominada rea da Chcara Tangar. A idia daquela entrevista foi a de dar voz ao
universo de documentos analisados, mesmo por que grande parte deles dos pareceres
tcnicos, principalmente apresentava a assinatura de Luiz Paulo.
De acordo com seu depoimento, compreendemos que a estrutura institucional
diferenciada do CONDEPHAAT no interior do aparato do Estado rgo Colegiado
formado por Equipes Tcnicas e por um Conselho representado por reconhecidos
profissionais de diversas reas do conhecimento o caracterizaria como sendo uma
estrutura pblica mais democrtica no seio do Estado. Assim, Luiz Paulo associa a
marginalizao e progressivo sucateamento do CONDEPHAAT pelo prprio Estado ao
fato de ser este um rgo responsvel por zelar pelos interesses pblicos em relao aos
interesses privados corporativos.
Sobre o caso do Panamby, Luiz Paulo relata sobretudo o contexto polmico que
o sucedeu:
[...] esse caso foi uma acusao de corrupo (...) num debate
presidencial ao vivo... ... que se denuncia a Prefeitura de So Paulo
que na poca era a Erundina, como quem fez uma grande negociata
sobre... a virou o caso Lubeca.

Portanto tratava-se de um caso cuja repercusso se deu no mbito nacional, em


um contexto de primeira eleio presidencial direta aps o regime militar, em que o
Partido dos Trabalhadores (PT) estava, enquanto um modelo de gesto que j vinha
sendo realizado pela Prefeita Luiza Erundina , sendo acusado de recebimento de
propina em troca da liberao da rea onde os proprietrios a empresa Lubeca S.A.
Empreendimentos e Participaes, ligada ao Grupo Moinho Santista, integrante por sua
vez

da

multinacional

BNGE&BORN

intentavam

desenvolver

um

megaempreendimento imobilirio. Antes de qualquer autorizao legal e antes mesmo


da entrada do pedido de tombamento realizado pela Associao dos Gegrafos
Brasileiros (AGB-SP), a empresa abre rapidamente o arruamento para criar a figura
jurdica do fato consumado, dificultando as futuras intervenes. Este fato consumado
foi realizado antes mesmo da posse da ento Prefeita Eleita Luiza Erundina, j prevendo
o provvel interesse pblico por aquela rea dotada de caractersticas ambientais
especiais.
Luiz Paulo nos relata que embora o tombamento seja um instrumento frgil,
porm real, de proteo na medida em que regulamenta o uso e traz inevitveis
conflitos com a propriedade privada, frutos do estabelecimento de regras, autorizaes e

70

limitaes quanto ao uso , no caso do Panamby o tombamento foi uma tentativa de


rapidamente suspender as obras que no tinham projeto aprovado. O CONDEPHAAT
passa ento a realizar uma intermediao entre a Prefeitura de So Paulo e a empresa
Lubeca quanto destinao futura daquela rea.
Mas havia diferentes papis e objetivos entre a Prefeitura Municipal e o
CONDEPHAAT. Em primeiro lugar, a legislao sobre o uso do solo na cidade
atribuio da prpria Prefeitura e, alm disso, quem deveria arcar com a possvel
manuteno da rea, caso ela viesse a ser integralmente tombada e destinada ao uso
pblico atravs de um grande Parque, seria mais uma vez a Prefeitura. A compra da rea
tambm estava fora de cogitao pela Prefeitura, haja vista a perspectiva de valorizao
que j estava sendo alcanada por aquele grande terreno que poderia como o fez
futuramente tornar-se uma nova frente de produo imobiliria na cidade. Diante
deste quadro de indefinies, emerge uma negociao paralela entre a Prefeitura e a
Lubeca, causando o isolamento do CONDEPHAAT no processo:
[...] A queda de brao era com a empresa e achvamos que a Prefeitura seria
mais prxima [do Condephaat] at do ponto de vista de articulao e de
negociao, e acho que no foi... Agora, eu no digo nem que o Condephaat...
que a gente se sentiu trado, mas poderamos ter participado mais at direta ou
indiretamente, formal ou informalmente (...) a Prefeitura, independente de ter
aes escusas ou no ela tinha uma funo, uma tarefa pra cumprir ali... ela
tinha que fazer alguma, ela tinha que negociar j que no tinha interesse e
motivao pra ir atrs de dinheiro para comprar a rea, para desapropriar a
rea, e se eu tenho que fazer uma crtica eu fao crtica nesse sentido (...) ns
demos toda a sinalizao de que era uma rea importante para o Estado pra ser
tombado, mas no houve motivao pra ir atrs de grana pra ir comprar
aquilo, da parte da Prefeitura.

neste sentido que houve conflitos de interesse entre a Prefeitura e o


CONDEPHAAT, resultando em uma negociao paralela entre a primeira e a empresa
envolvida na realizao do empreendimento.
Naquele momento, pode-se inferir que o componente meio ambiente, base da
argumentao do CONDEPHAAT para o tombamento da rea, se colocava como um
entrave legal e, portanto, como uma barreira do ponto de vista do desenvolvimento do
negcio imobilirio no terreno. Esta relao com o ambiental, contudo, vai se
invertendo, na medida em que o discurso em torno do meio ambiente vai sendo
incorporado pelos prprios proprietrios e pelos futuros investidores, imediatamente
aps superado o empecilho do tombamento. Este acaba ficando limitado a duas reas
irrisrias, que correspondem ao atual Parque Burle Marx, que foi um dos produtos da
negociao entre a Prefeitura e a Lubeca, na qual a empresa doava municipalidade
71

como contrapartida liberao da rea para o negcio ao municpio uma pequena


parcela para destinao pblica, o que, conforme apontado em outros trabalhos
(BOTELHO, 2005; BURGOS, 2003), ocorre seno muito parcialmente, haja vista ser o
Parque Burle Marx um parque excessivamente normatizado e administrado por uma
fundao privada, a Aron Birmann.
Diante disso, o Panamby representa a subverso privada e corporativa dos
interesses pblicos e coletivos,

inclusive incorporando a argumentao do

CONDEPHAAT em torno da questo ambiental como ideologia do verde e do


contato com a natureza com o objetivo de sustentar e elevar a valorizao do
empreendimento naquele momento. Assim, os antecedentes polticos da produo
econmica do Panamby demonstram como as aes do Estado articulam-se aos
interesses privados na produo do espao da cidade, em detrimento dos interesses
pblicos a que deveria zelar. Neste processo, percebemos como os ltimos espaos
abertos da cidade vo sendo perdidos para um tipo de lgica privada que visa o lucro,
representados pelos negcios em torno da produo dos empreendimentos imobilirios
na cidade.

Portanto, devemos olhar para o Panamby como um processo de

implantao lgica da racionalidade capitalista no espao urbano, cujo fundamento


encontra-se na instaurao do econmico como potncia fortalecida pela ao poltica
do Estado, hegemonizado pela mesma lgica.
4. Um parntese necessrio sobre um caso recorrente: o Panamby luz de
anlises precedentes, seu movimento na pesquisa e dificuldades de anlise
A realidade estudada neste trabalho j foi alvo, direta ou indiretamente, de
investigaes precedentes, seja quando nos referimos aos processos envolvendo a
produo do espao em geral, seja quando consideramos o crivo particular das
atividades imobiliria e financeira relativas a esta produo espacial, ou ainda para o
nvel mais direto do caso estudado: o Panamby. Portanto, ela no novidade nem para a
literatura da Geografia, nem para algumas anlises da Arquitetura, das Cincias Sociais
ou da Antropologia Social e Urbana: constitui-se em um amplo campo de debate entre
as cincias preocupadas de algum modo com a problemtica urbana e espacial
contemporneas, bem como daquilo que a fundamenta: a reproduo social, econmica
e poltica da sociedade.

72

Haja vista ser o conhecimento cientfico um processo cumulativo, sendo


portanto impensvel a idia de iniciar um estudo do zero, fazia-se indispensvel
considerar aquilo que j foi escrito, dialogando com tais elaboraes. Este dilogo, de
certa forma, vem diludo no corpo da Dissertao, ao longo do desenvolvimento das
nossas reflexes; mas, ainda assim, julgamos por bem escrever algumas linhas (rpidas)
destacando as principais contribuies relacionadas, de algum modo, ao Panamby. Isto
certamente provocar uma reduo de tais trabalhos a uma viso e interpretao
particulares. H que se dizer ainda que, muitas vezes, o Panamby tem aparecido apenas
lateralmente ou tangencialmente na literatura consultada, no se conformando,
assim, como um ncleo de anlise, mas apenas como exemplo no corpo de
argumentaes sobre processos mais gerais. Portanto, nosso comentrio crtico a estes
trabalhos deve conter a ressalva de que, na maior parte dos trabalhos, o Panamby parece
no ter se constitudo com um ponto de partida das preocupaes, como foi o nosso
caso.
assim, por exemplo, que entendemos a referncia ao Panamby feita em
trabalhos como o da arquiteta e urbanista Mariana FIX (2003) e dos socilogos e
antroplogos sociais e urbanos Heitor FRGULI JR (2000) e Teresa Pires do Rio
CALDEIRA (2000). Embora no aparea de forma interna s argumentaes, o
Panamby e seu sentido financeiro, como atesta sua constituio inicial como Fundo de
Investimento Imobilirio (FII Panamby), tem chamado a ateno desses pesquisadores
que vm contextualizando estes processos dos quais o Panamby faz parte. Mas, em
geral, as implicaes mais internas do Panamby, principalmente seus desdobramentos
econmicos financeiros e imobilirios e geogrficos a problemtica espacial que o
define e que dele tambm emerge , parecem estar ainda espera de um tratamento
mais direto.
Naqueles trabalhos, o Panamby aparece, ainda que muito rapidamente, inserido
ou associado ao eixo de expanso dos negcios do setor tercirio moderno da economia
da cidade de So Paulo, nas margens do Rio Pinheiros. Dessa forma, a articulao entre
o desenvolvimento de novos plos do tercirio e a formao de grandes reas
residenciais destinadas s classes de maior poder aquisitivo tem sido considerada
(FRGOLI JR, 2000). Esta articulao tambm expressa, no ambiente construdo, a
financeirizao da economia o FII Panamby e a participao de grandes Fundos de
Penso apontam nesta direo , como revela o trabalho de Mariana FIX (2000) ao

73

ressaltar as especificidades do FII Panamby como um fundo de incorporao, diferente


de outros Fundos de Investimentos Imobilirios existentes36 na metrpole.
Outra discusso que tem caracterizado o Panamby e que tem sido bastante usual
na literatura versa sobre a criao de espaos privados e fortificados (enclaves,
condomnios fechados) (CALDEIRA, 2000) para a moradia das elites econmicas,
colocando a relao pblico-privado em debate, seja no que se refere aos problemas de
uso (privado) de espaos pblicos, como os parques, como bem analisa BURGOS
(2003) a respeito do Parque Burle Marx, seja em relao aos interesses corporativos e
hegemnicos do grande capital que direciona e comanda a execuo de polticas
pblicas urbanas para suas centralidades espaciais, como refere o trabalho de Heitor
FRGULI JR (2000).
Particularmente importante para nossa reflexo foram as descries presentes no
trabalho de CALDEIRA (2000) sobre a regio do Panamby e do Distrito de Vila
Andrade. Curiosamente, no foi a tese central deste trabalho que mais nos chamou a
ateno, tese segundo a qual as transformaes urbanas tm gerado um novo padro de
segregao espacial em So Paulo, com a fragmentao do espao pblico e aumento da
violncia (institucional, policial, criminal), que faz refluir a democracia e os direitos da
cidadania. Foi a caracterizao do padro deficiente da urbanizao da Vila Andrade e
do Panamby que segundo aquela autora se fez na velocidade dos interesses do
mercado imobilirio que se mostrou fundamental para que apoissemos a
continuidade da nossa reflexo aps analisarmos algumas dinmicas como a do valor
mdio do m2 no Panamby em relao a outros espaos.
Finalmente, destacamos dois trabalhos relacionados ao Panamby na Geografia: a
tese de Doutorado de Adriano BOTELHO (2005) e a Dissertao de Mestrado escrita
por Daniella Almeida BARROSO (2006). No primeiro trabalho, o FII Panamby aparece
na textura da financeirizao da produo do espao como um novo e estratgico
instrumento de integrao do capital financeiro com o setor imobilirio que, ao se
realizar, promove o aprofundamento dos processos de homogeneizao, fragmentao e
hierarquizao do espao, resultando em uma segregao scio-espacial. Este trabalho
traz uma perspectiva importante ao possuir uma preocupao explcita com os termos
geogrficos do processo em questo, bem como com uma caracterizao econmica da
36

Voltados para a obteno de renda atravs da locao de imveis. O Fundo de Incorporao, como o
caso do FII Panamby, no visa a renda, mas a reunio de capitais para a compra e venda de terrenos para
uso residencial.

74

formao, estruturao e contextualizao do FII Panamby. Todavia, este estudo deixa


de trazer um acompanhamento mais detalhado do funcionamento e evoluo do
comportamento do FII Panamby, no apresentando assim uma avaliao, por exemplo,
do histrico da rentabilidade do fundo e dos valores patrimoniais das cotas, seguido de
um parecer sobre esta evoluo ou mesmo de um exame da dinmica da valorizao
imobiliria no Panamby. Pensamos que estas dinmicas so importantes para se avaliar
e analisar a eloqncia do processo, vislumbrando suas estratgias e tambm suas
dificuldades de realizao.
Na Dissertao de BARROSO (2006), o Panamby pensado em um contexto de
globalizao econmica, cujos efeitos no urbano seriam a produo das novas formas de
segregao, que formam o que a autora chama (cf. idias de SEABRA) de territrios do
urbano. Em sua anlise discute-se a transformao da Chcara Tangar em
empreendimento imobilirio, atravs do estudo detalhado da historicidade da formao
do FII Panamby e de seu Projeto Urbanstico, considerando o parcelamento e o
loteamento da rea, e tambm as negociaes com o poder pblico. A autora reitera a
idia de que a valorizao imobiliria est articulada existncia de reas verdes (como
o Parque Burle Marx), afirmando que a valorizao est garantida pela existncia de
algumas caractersticas tais como o traado sinuoso das ruas que desincentivam a
circulao de motoristas que no sejam moradores. Esta ltima idia, segundo a qual a
valorizao estava assegurada, revela, a nosso ver, um equvoco; tentaremos
demonstr-lo no decorrer deste trabalho.
Em suma, todos estes trabalhos, rapidamente comentados, foram importantes
para que conhecssemos o sentido do debate concernente ao Panamby, servindo
tambm para que tivssemos um cuidado maior em no repetir ou dar por esgotada a
discusso sobre o Panamby. Mais do que isso, estes trabalhos designaram uma
problemtica a partir dos fenmenos observados no Panamby, e apontaram a
necessidade da continuidade de sua reflexo, se possvel agregando novas contribuies.
Diante disso, pudemos apreender um movimento do prprio Panamby em nossa
pesquisa: primeiro com a construo de algumas hipteses que nortearam a delimitao
do Panamby como estudo de caso; depois com a desconstruo do Panamby como um
caso singular, tendo como perspectiva uma totalizao que no absolutizasse o
fragmento nele mesmo; e finalmente uma reconstruo do seu entendimento luz de
uma comparao daquele fragmento com o movimento da totalidade da metrpole.
Neste ltimo momento pudemos reencontr-lo, talvez mais criticamente.
75

Devemos por fim registrar que a investigao emprica dos processos ligados ao
objeto foi marcada por grandes dificuldades em torno de sua realizao. Claro est que a
atividade de pesquisa, nas Cincias Humanas, acaba inserindo o pesquisador em um
ambiente social complexo, j que o objeto da pesquisa humanstica se remete sempre a
processos envolvendo sujeitos ou grupos de sujeitos, classes ou fragmentos de classes,
que no so apenas o pano de fundo ou a moldura da anlise. Pelo contrrio, os
sujeitos saltam para o primeiro plano da anlise, com suas prticas concretas que
encerram relaes sociais diversas, na maior parte das vezes conflituosas entre si. Esta
parece ser uma especificidade importante, pois h um sujeito-pesquisador que deve
conhecer pela prtica os sujeitos-pesquisados. A relao entre ambos pode ser mais ou
menos direta conforme os objetivos da pesquisa; para o nosso caso foi fundamental
conversar e entrevistar empresrios, o que nem sempre foi fcil.
A dificuldade adveio em parte de uma grande desconfiana por parte dos
homens do meio empresarial em relao ao sentido da nossa pesquisa acadmica, o que
produzia um estranhamento como um obstculo no contato para o trabalho de campo. O
universo francamente capitalista que reveste estes sujeitos cria uma inteligibilidade do
mundo diferente da nossa; como MARX se referia, os sujeitos capitalistas adquirem a
condio de personas do capital, defendendo-o com unhas e dentes e desconfiando de
um pensamento que sobre ele tente ser crtico; alm, claro, de temerem por seus
segredos corporativos, relacionados a suas polticas e estratgias de mercado. Neste
sentido, haveriam muitas dificuldades para a investigao dos sujeitos ligados ao
capital, que poderiam at comprometer o avano das hipteses do trabalho e do seu
corpo estatstico. Em alguns momentos, principalmente no incio da pesquisa, sentimos
essa dificuldade; em outros momento, felizmente, encontramos menos dificuldades.

76

CAPTULO 4:
Consideraes sobre a produo imobiliria do espao sob as finanas
1. Complexidade do setor imobilirio e da produo da mercadoria espao
Neste captulo, daremos incio a uma reflexo sobre as caractersticas do
processo imobilirio, para que possamos compreender um pouco mais sua natureza e
suas articulaes com a esfera financeira. A anlise da esfera imobiliria situa-se no
interior de uma compreenso de que o movimento presente no Panamby expressava
uma generalidade, atravs do movimento mais geral do setor imobilirio, referente a um
processo da metrpole. Percebemos que, na condio de fragmento particular articulado
a So Paulo, o Panamby se revelava como uma das facetas da materialidade concreta de
um processo imobilirio (e financeiro) que o ultrapassava inclusive geograficamente, e
por isso no poderia (e no pode) ser tomado como um equivalente direto e imediato da
totalidade da materialidade deste processo. Caminhamos, portanto, na tentativa de
compreender o processo de realizao do capital na esfera imobiliria, buscando
aprofundar nossa reflexo no plano do prprio capital enquanto processo que se
reproduz produzindo o espao. Este processo nos colocava questionamentos em torno
do reproduo/circulao do capital na atividade imobiliria, representada para o nosso
caso pela construo dos edifcios de apartamentos residenciais como mercadorias.
Neste sentido, importante ressalvar que a produo imobiliria residencial
bastante ampla, abrangendo pelo menos quatro tipos de produo (cf. MARQUES,
2005): a autoconstruo, a construo de pequenos construtores que constroem por
encomenda e contratao , a proviso estatal e o mercado capitalista da habitao.
Note-se que, na maioria das vezes, os diferentes discursos (e mesmo a literatura)
associam o mercado capitalista da habitao prpria produo formal/legal da cidade,
o que evidencia o seu peso e a importncia a ele conferida. Este mercado capitalista
ainda francamente associado s grandes transformaes espaciais observadas na
metrpole paulistana, a partir da produo dos chamados novos espaos. assim que
o Panamby apareceu, nas entrevistas com corretores imobilirios, como novos
espaos, novos produtos imobilirios, novos conceitos, espaos modernos.
Devemos pontuar que a produo dos elementos do ambiente construdo pelo
mercado capitalista casas, edifcios residenciais e comerciais, fbricas, escolas, clubes,
Shopping Centers, condomnios etc. apresenta caractersticas peculiares, pois tais

77

elementos se caracterizam como sendo uma modalidade especfica de mercadoria: a


mercadoria espao. Em primeiro lugar, comparada com outras mercadorias, a
produo do espao mantm uma relao intrnseca com o poder poltico do Estado, que
atua como instncia de normatizao, regulamentao e aprovao da produo desta
mercadoria. So exemplos da ao determinante do Estado as inmeras legislaes
referentes ao uso e ocupao do espao, seu zoneamento em funes, os parmetros
sobre coeficientes de aproveitamento, as avaliaes e aprovaes tcnicas de projetos
imobilirios, as deliberaes sobre a execuo de obras para a instalao/melhoramento
dos equipamentos urbanos, entre outros. Contudo, a despeito de todo este controle,
temos elementos suficientes para desconfiar que a lgica que figura na base de sua
atuao no tem sido fundamentalmente diferente da lgica capitalista, e que, assim,
haveriam mais parcerias que propriamente confrontaes em relao atuao do
Estado frente aos capitais.
Outra caracterstica importante a impossibilidade de circulao fsica inerente
mercadoria imvel, que faz com que o valor gerado em parte na atividade de
construo atravs do trabalho humano materializado seja imobilizado, fixado em um
ponto especfico do espao. Isto nos fornece uma base para compreender o fato de que a
produo (propriamente capitalista) do espao (novos espaos) no pode ocorrer na
totalidade do tecido metropolitano, apresentando uma concentrao em regies situadas
em zonas de maior valorizao fundiria ou em perspectiva de valorizao acelerada.
Esta dinmica resulta socialmente em uma agudizao das desigualdades socioespaciais
da metrpole, ao concentrar espacialmente os investimentos, revelando a seletividade
espacial dos capitais que, assim, imprimem no ambiente construdo sua lgica de
hierarquizao e fragmentao. Trata-se de algo que, em So Paulo, pode ser verificado
pelo fato de que os chamados novos espaos esto concentrados no eixo sudoeste da
cidade, que se constitui tanto residencial como comercialmente em uma centralidade
de valorizao imobiliria.
Aliado a esta seletividade do ponto de vista dos investimentos de capital no
espao urbano, a produo de tais mercadorias demanda, de modo geral, grandes
aportes iniciais de capital para sua produo, uma vez que se faz necessrio comprar o
terreno, contratar a mo-de-obra especializada e para a construo , obter
quantidades considerveis de materiais para construo, arcar com os emolumentos
legais como alvars de construo, etc.. No interior destas especificidades, encontra-se o
tradicional problema da baixa velocidade de rotao do capital no setor imobilirio em
78

comparao com outros setores, o que significa, em linhas gerais, que o tempo da
transformao desta mercadoria em dinheiro acrescentado pago pelo comprador
maior que outros bens de consumo menos durveis. Esta questo coloca-se como algo
importante para o setor imobilirio, pois resultar historicamente em uma grande
dependncia de mecanismos externos de financiamento para garantir sua continuidade
e reproduo (cf. analisou BOTELHO, 2005).
Neste sentido, importante lembrar que os imveis expressam uma unidade
terreno-construo, e que alguns deles contm, baseado nas idias de SPOSITO (1991),
a probabilidade de compensar as possveis desvalorizaes referentes sua baixa
velocidade de rotao, considerando-se que a propriedade do imvel traz consigo a
propriedade de uma dada localizao, que pode vir a se valorizar no mercado. Este
potencial de valorizao seria regulado conforme a relao de maior ou menor
proximidade deste ou daquele imvel com os outros elementos espaciais presentes na
cidade, sejam aqueles referentes circulao e acessibilidade grandes avenidas ,
sejam os locais de trabalho, de consumo, de servios, de moradia ou de lazer. Desse
modo, a valorizao do espao sempre relativa dinmica urbana, e os preos dos
terrenos seriam pautados segundo o valor de localizao destes na cidade, no contexto
de sua produo continuada.
Portanto, este valor, dado pelo uso, oscila com a prpria urbanizao da
metrpole, entendida como um processo constante. A cidade, enquanto trabalho
acumulado/materializado (cf. formulaes de CARLOS), produz, em seu movimento
contnuo de reproduo, valorizaes, desvalorizaes, revalorizaes, muitas vezes
forjadas pelo mercado imobilirio que especula sobre as localizaes segundo sua
insero (e a possibilidade de ser inserida) na direo dos investimentos pblicos e/ou
privados. Desse modo, a localizao do terreno no interior da dinmica urbana no pode
ser desprezada, ao contrrio, coloca-se como central na formao da quantidade de
capital produtivo e financeiro que ser aplicado na sua compra/construo e de
dinheiro para realizar o consumo desta mercadoria.
Alguns apontamentos sobre o uso da terra e a dinmica dos valores
empreendidos pelos agentes imobilirios foram amplamente tratados pela literatura
marxista (entre eles, C. TOPALOV; D. HARVEY), que gerou importantes pesquisas
sobre a chamada urbanizao capitalista e sobre a economia urbana. Tais estudos se
interessaram pela relao existente entre a produo imobiliria e o uso do solo urbano,
mediada pelo consumo das localizaes e dos produtos imobilirios. O objetivo era, de
79

modo geral, entender a formao dos preos da terra e, a partir deles, as localizaes dos
grupos sociais e atividades no espao urbano. Estes estudos, que atribuam certa
centralidade aos processos envolvendo o consumo dos produtos imobilirios, nos
auxiliam a compreender a produo imobiliria, suas implicaes econmicas e sociais.
O complexo do setor imobilirio envolve uma ramificao bastante grande,
agregando diversos agentes, entre eles diversas indstrias de materiais de construo,
que se subdividem por etapas (extrao, transformao e montagem de elementos) e
cadeias (insumos metlicos, insumos no-metlicos, insumos qumicos, madeiramento),
indstrias de mquinas, equipamentos e instrumentos para construo pesada, grupos e
empresas apenas incorporadoras, empresas incorporadoras e construtoras, empresas
unicamente construtoras, empresas comercializadoras, escritrios de arquitetura,
proprietrios fundirios, empresas prestadoras de servios diversos como administrao
condominial, segurana, jardinagem, mobilirio, decorao, etc., apresentando ainda
uma forte articulao com o mercado financeiro, principalmente atravs dos bancos
pblicos ou privados que fornecem crdito aos muturios e para parte da atividade de
construo, alm do mercado de capitais, que se caracteriza de modo geral como uma
fonte de captao de recursos para o setor da incorporao e da construo.
No bastasse essa enorme gama de atividades envolvendo a produo
imobiliria, muito comum que elas ocorram sob um regime complexo de parcerias,
sejam elas realizadas entre empresas e grupos do mesmo sub-setor ou entre os diversos
sub-setores. No interior desta complexidade do setor imobilirio, que est longe de ser
elucidada em sua totalidade, inserimos de modo particular nosso recorte em torno da
reflexo das atividades que julgamos centrais para tentar desvendar o processo do
capital nesta forma de produo do espao: a incorporao, a construo e a
comercializao, e seus movimentos de interao com o setor financeiro e o mercado de
capitais. Deste processo parecia emergir o Panamby e o FII Panamby.
A relao entre o setor imobilirio e o capital financeiro (mercado de capitais) j
estava presente atravs da atividade do FII Panamby enquanto um fundo de
incorporao, discutido anteriormente. Mas, a partir de observaes empricas (a
realidade sempre surpreende a teorizao), verificamos que a centralidade do
instrumento Fundo de Investimento Imobilirio estava sendo substituda, e, assim, para
nossa anlise, foi igualmente sendo superada pela compreenso de que este instrumento
se colocava apenas como um dos canais possveis da articulao imobilirio-financeira.

80

Como produto de nossa investigao sobre esta ltima articulao, podemos


dizer que as relaes entre o setor imobilirio e o capital financeiro possuem um sentido
dialtico (contraditrio), no qual existem alianas das quais os Fundos de
Investimentos Imobilirios se posicionam exemplarmente mas tambm conflitos e
tenses oriundos em parte das diferenas de suas formas e ambientes de realizao, e
em parte pela sua natureza competitiva. Assim, os capitais parecem sair um do outro,
em um movimento de integrao/autonomizao com aproximaes e afastamentos.
Destarte, estes seriam alguns caminhos percorridos pelos capitais na esfera financeira
como momentos na produo imobiliria residencial: a) aquisio de grandes terrenos
na atividade de incorporao (FII Panamby) como viabilizao de grandes negcios, b)
financiamento da atividade da construo como viabilizao da continuidade da
produo, nas quais colocam-se os FIIs e CRIs, e principalmente o movimento mais
recente de compra de aes patrimoniais de empresas incorporadoras/construtoras e c)
financiamento da compra dos imveis aos muturios como garantia de realizao do
valor-de-troca (consumo) da mercadoria imvel. A seguir, discutimos um pouco mais
detalhadamente as caractersticas e implicaes, no plano imobilirio, da atividade de
comercializao para a realizao do valor-de-troca destas mercadorias.
2. Estratgias de venda do espao: caractersticas da presena imobiliria e
sua dinmica no Panamby (a viso das comercializadoras)
Em entrevistas com corretores imobilirios, pudemos perceber com mais clareza
as estratgias implicadas na venda imobiliria dos empreendimentos no fragmento do
Panamby, o que revelou importantes elementos de uma dinmica mais concreta de
compra e venda dos empreendimentos, assim como de diferenciaes dentro desta
dinmica, contribuindo para o incio de uma reflexo mais direta sobre o processo de
produo do espao pelos capitais na esfera imobiliria. Em que pese seu discurso
publicitrio, a percepo dos corretores em relao s dinmicas socioespaciais do
lugar, bem como seu conhecimento prtico dos elementos construdos e dos
equipamentos do fragmento tais como as reas de comrcio e servios, Shoppings,
bares, restaurantes, academias, alm de escolas, acessos virios, reas verdes, etc. , so
importantes para uma realizao eficiente da venda da mercadoria-imvel para o
consumo (realizao do valor-de-uso), ligado intrinsecamente realizao do seu valorde-troca. Com isso, abriu-se a possibilidade de elencar elementos mais concretos para

81

nossa anlise, como a dinmica local dos valores do metro quadrado na regio, os
anseios e perspectivas de interveno e realizao de obras pblicas, os elementos que
pesam para a valorizao assim como para a desvalorizao do fragmento, entre outros.
Foi a partir dessas entrevistas com os corretores que, alm de conhecer algumas
estratgias espaciais, pudemos comear a apreender algumas generalidades de uma
dinmica mais global que no s ocorria no fragmento estudado como parecia ligar-se
produo imobiliria de outros espaos na metrpole, que potencialmente influenciava a
prpria dinmica e realizao dos negcios no fragmento. Liga-se a isso o fato de que
grande parte dos empreendimentos lanados no Panamby haviam sido realizados pelas
grandes incorporadoras/construtoras da cidade de So Paulo, sendo comercializados
igualmente por empresas bastante conhecidas. Estas empresas mantm entre si arranjos
complexos, que se modificam em funo de inmeras variveis, desde as contbeis, que
mudam conforme o empreendimento, a situao e a poltica de mercado da empresa, at
as mais estruturais, como o movimento do prprio mercado imobilirio na cidade, sua
relao com o contexto macro-econmico, entre outros.
Sobre as caractersticas dos empreendimentos do Panamby, chamados pelos
corretores como produtos imobilirios, podemos dizer que, no incio, eram marcados
quase que exclusivamente pelos chamados edifcios de alto padro. Este tipo de
empreendimento, segundo nos informaram os entrevistados, caracterizado pelo
elevado padro de materiais utilizados nas construes e no acabamento, pelas suas
dimenses geralmente acima de 300 m de rea til, distribuda em 4 ou mais
dormitrios, apresentando 4 ou mais vagas nas garagens, sendo construdos e
comercializados por renomadas empresas do setor. A foto 8 ilustra as dimenses dos
apartamentos que esto sendo construdos na rea:
Foto 8 Prdios de alto padro no Panamby

Foto do autor. 25.04.07

82

Como no Panamby muitos empreendimentos so considerados de alto padro, e


revelam a presena das maiores empresas do setor imobilirio, reforou-se o fato de que
o processo em estudo realizava-se pela produo espacial do fragmento porm no
estava circunscrito unicamente a ele, uma vez que as empresas ali atuantes tambm
investiam em larga escala na produo de outros espaos na metrpole de So Paulo.
As estratgias de venda do espao no Panamby, segundo pudemos entender pela
fala dos corretores, est ligada ao que chamam de diferenciais do bairro, que seriam
basicamente a oferta de reas mais amplas (apartamentos com metragens maiores) com
um suposto contato com a natureza representado pela baixa densidade de ocupao do
bairro e tambm pela presena de algumas reas verdes. Estes seriam elementos
importantes para vender os apartamentos do Panamby com um patamar de valor do
metro quadrado acima de uma mdia que poderia ser esperada para aquele lugar caso
estes elementos no fossem oferecidos. assim que os corretores identificam uma
espcie de limite geogrfico do Panamby, delimitado pela presena destes supostos
diferenciais e especificidades do lugar. Mas haveria, ironicamente, uma contradio
surgida da prpria presena destes mesmos diferenciais para o avano dos
investimentos imobilirios no Panamby. Uma vez vendido como espao marcado pelo
verde e por ser um espao menos denso e ocupado, o crescimento do Panamby
encontra-se limitado pelo elemento que sua maior fonte de valorizao, o verde, j que
algumas restries legais quanto a seu adensamento urbano e ao espaamento entre os
empreendimentos acarretam uma diminuio das possibilidades de construo em
grande escala naquela regio.
As dinmicas de comercializao no Panamby seriam marcadas por uma procura
considervel, mas com um giro mais lento do que aquele verificado no quadriltero
central (para o mesmo padro de edifcios). Este giro a que se referem os corretores
liga-se velocidade das vendas, ou ao que poderamos chamar genericamente de
liquidez na comercializao. Assim, o ritmo das vendas de imveis no Panamby seria
linear, porm mais lento se comparado ao ritmo verificado no quadriltero central,
entendido como aquelas reas mais valorizadas localizadas do outro lado do Rio
Pinheiros, como Perdizes, Higienpolis, Itaim, Pompia, Moema, Alto de Pinheiros,
Jardins, Pacaembu, entre outras. Esta aproximao em relao ao tempo mais lento de
realizao das vendas foi importante para que inicissemos uma compreenso
diferencial e relativa a cerca do Panamby, no sentido de ser um novo espao produzido

83

como um bairro de altssimo padro em uma cidade cujas centralidades de


valorizao imobiliria residencial j eram bem constitudas.
Estes apontamentos sinalizam a existncia, desde j, de uma dinmica espaotemporal envolvendo a relao entre a intensidade, velocidade e magnitude da
realizao econmica dos diversos empreendimentos imobilirios presentes em
diferentes espaos da metrpole, muitas vezes administrados por uma mesma grande
incorporadora/construtora. Assim, diferenas espaciais implicariam em diferenas
temporais quanto realizao dos ciclos dos capitais das mercadorias-imveis
produzidas pelo setor imobilirio. Alm disso, existiriam momentos de construo
prprios de um empreendimento, que fazem variar a dinmica de sua comercializao.
Os ritmos e momentos de construo/venda de um empreendimento variam de acordo
com uma srie de atributos, com seu tamanho, preo, localizao. Existem, grosso
modo, trs momentos principais na venda: o lanamento, o incio das obras, a
finalizao/acabamento e a entrega do apartamento. importante sublinhar que estamos
nos referindo por ora atividade de comercializao, portanto existem outras dinmicas
anteriores (principalmente a incorporao) que sero analisadas adiante.
Assim, geralmente cerca de 30% do total das unidades de um empreendimento
so vendidas no momento do lanamento, quando, aps ser lanado e antes que seja
iniciada sua construo perodo que dura cerca de 1 ano , h uma baixa nas vendas,
que voltam gradativamente a crescer durante a construo. Evidentemente este esquema
de liquidez nas vendas no idntico para todos os tipos de produto imobilirio, nem
para todas as localizaes. A fala, citada a seguir, de Alberto Ferrari37, nos permite
vislumbrar algumas caractersticas quanto liquidez dos empreendimentos, bem como
nos mostra sua percepo particular sobre a necessidade de lidar com esse intervalo
entre o lanamento e o incio das obras (quando observa-se uma reduo do volume de
capital realizado pela venda):
[...] Os menores tm uma liquidez mais rpida, principalmente se
tratando do Panamby, como ela [a construtora Cyrela] no tem
apartamentos pequenos aqui no Panamby, ou seja, est comeando a
ter agora, o Ventana um deles, ento a procura acaba sendo grande
pelos menores, porque o valor dele muito alta.

Sobre essas questes, elaboramos algumas hiptese de trabalho, que trataremos


de expor mais detalhadamente no item 4 a seguir, que busca aprofundar a anlise sobre
37

Consultor imobilirio da Abyara Planejamento Imobilirio, que comercializa, no Panamby, o


empreendimento On the Park, da incorporadora/construtora Cyrela Brazil Realty.

84

a atuao imobiliria recente. Por ora, registre-se que a fala de Ferrari entremostra a
necessidade de uma diversificao dos padres dos produtos imobilirios construdos e
vendidos na regio por parte das incorporadoras/construtoras como maneira de
aumentar a velocidade de recebimento de suas receitas, e com isso assegurar um
fortalecimento financeiro capaz de aumentar sua capacidade financeira para continuar
realizando novos investimentos.
Em relao ao perfil dos compradores dos empreendimentos do Panamby e sua
procedncia profissional e geogrfica, todos os corretores entrevistados indicaram que,
na maior parte das vezes, se trata de profissionais liberais ou empresrios, inclusive
relacionando sua atividade a empresas localizadas tanto no Centro Empresarial de So
Paulo (comentado anteriormente) quanto na regio da avenida Berrini. Sobre as
caractersticas dos compradores no Panamby, Ferrari nos refere que:
[...] quem mora no Panamby geralmente morava no entorno, no
Morumbi, cresceu aqui... mais ou menos na zona sul... a ele acaba
preferindo o Panamby por status mesmo, porque um local bom, com
qualidade de vida, agora tem realmente algumas pessoas que mudam
[para o Panamby], o percentual menor, mas sempre aparecem
algumas pessoas que moram do outro lado e que passam a vir morar
do lado de c, mas um percentual pequeno.

interessante constatar a forma de compra das unidades no Panamby, que,


segundo os corretores, so pagas em um prazo bem mais curto, muito em funo do tipo
de empreendimento e do perfil dos compradores. Ento os compradores pagam o
empreendimento desde o lanamento e durante a obra, quitando integralmente o
pagamento com a finalizao desta ltima, que dura em torno de dois anos. Isto nos
sugere a importncia exercida pela produo de empreendimentos de alto padro para
a contabilidade das empresas incorporadoras/construtoras: a possvel demora inicial nas
vendas compensada pela maior velocidade de realizao de um grande volume de
capital.
A composio dos preos finais de um empreendimento podem variar em um
mesmo bairro de acordo com o seu padro na qualidade da construo, no acabamento,
sua localizao e mesmo de acordo com a empresa que constri. Os preos cobrados
variam ainda de acordo com o estgio da obra: no lanamento so mais baratos, e depois
h um acrscimo com as obras, sendo que a unidade j pronta bem mais cara e deve
ser adquirida praticamente a vista. O percurso global do capital realizado pela venda de
uma unidade pela empresa comercializadora constitui um dos grandes embates ao
rastreamento dos grandes fluxos no setor imobilirio. Somente em torno de 4 a 5% do
85

valor total da venda permanece e se divide na empresa vendedora subdividindo-se em


parcelas para o corretor, para o gerente, para o diretor da empresa, etc. , os outros
noventa e cinco por cento do capital realizado na comercializao se dirigem empresa
incorporadora/construtora, que ir dispor deste capital conforme sua estratgia
financeira.
Um trao marcante que pauta todas as falas dos corretores, em relao s
possveis barreiras encontradas pelo setor imobilirio para o melhor desenvolvimento de
sua atividade no Panamby, foi a meno a problemas virios, como o excesso de fluxo
de veculos em detrimento do dficit de grandes avenidas na regio. Assim, os
corretores identificaram o intenso trfego de automveis e as dificuldades de acesso
apenas as Pontes Joo Dias e Morumbi servem esta regio, sendo distantes uma da outra
e distantes relativamente do Panamby decorrentes da ausncia de grandes vias
cortando seu permetro, como uma verdadeira barreira em relao s vendas no lado
de c do Rio Pinheiros. O mapa 338 mostra essa ausncia de grandes vias cortando o
Panamby:
Mapa 4 Ausncia de grandes avenidas ligando o Panamby s principais vias de
circulao

Elaborao do autor. Fonte: Abril Guia de Ruas So Paulo 2005.

38

Neste mapa as reas em branco no representam uma ausncia de vias e ruas locais.

86

Portanto, um elemento geogrfico bastante tradicional, o espao da circulao,


apareceu como um elemento de desvalorizao imobiliria relativa do fragmento de
estudo. Talvez a inexistncia, at o presente momento, de empreendimentos comerciais
no Panamby que estavam previstos no Projeto Imobilirio e Urbanstico original
esteja de alguma forma associada a esta questo. Na verdade, o desenvolvimento e
valorizao imobiliria no apenas comercial mas tambm residencial parece estar
atrelado s dificuldades da circulao viria na regio.
Some-se a isso outro elemento: a localizao do Panamby em relao s regies
mais valorizadas do ponto de vista residencial. Sua distncia em relao s centralidades
constitudas, sejam elas as do consumo, sejam da centralidade simblica e cultural
representada pelos bairros nobres do quadriltero central, como os Jardins,
Higienpolis, Itaim bairros superequipados em termos de infra-estruturas urbanas,
como linhas de metr, de equipamentos culturais como cinemas, teatros, de servios
variados, entre outros. Assim, as estratgias de venda presentes no Panamby, face ao
problema da distncia, so retratadas por um corretor, Milton Marangon39:
[...] o valor do metro quadrado ainda aqum da regio do lado de l do
rio (...) o valor do metro quadrado aqui ainda um valor de metro
quadrado melhor, que faz com que o comprador e que o investidor
pesem na balana em comprar menos l ou comprar mais aqui, mais
que eu falo metro quadrado aqui, mais metragem, com esse detalhe
da pessoa ter que se locomover, passar pela ponte e... ou passar pelo
tnel e tudo isso.

Com isso, passamos a entender a importncia de se forjar os diferenciais do


Panamby, que se revelariam fundamentais para que as vendas ocorressem mantendo um
patamar de valor elevado considerando seu entorno intermedirio mesmo
considerando sua localizao mais distante. A estratgia, portanto, de oferecer
apartamentos com metragens maiores e com valores inferiores ao das regies
constitudas caminha nesse sentido, como segue comentando Marangon:
[...] o Panamby foi talvez um dos primeiros bairros a oferecer... o
primeiro no, por que eu acho que Higienpolis tem bastante desse
produto, ele foi um dos primeiros a oferecer um produto com espao
maior, conforto maior, um nmero de vagas de garagem (...) e eu vejo
essas vantagens como um apelo para trazer o cliente pro lado de c,
um apelo de venda real, fazer a diferena, por que, poxa, eu no vou
pro Morumbi, o Morumbi um lugar longe pra caramba, l depois
da ponte.

39

Corretor da empresa Imveis no Panamby.

87

Um outro elemento que atuaria em um possvel arrefecimento da valorizao


na regio do Panamby seria sua proximidade com as favelas da Peinha e de
Paraispolis, como de resto tambm com os limites da periferia. No obstante estas
implicaes do ponto de vista da valorizao/desvalorizao, estes espaos
empobrecidos articulam-se internamente (e dialeticamente) existncia do Panamby
como um espao para camadas bem mais ricas da populao, j que aqueles espaos
(favelas) se colocam antes de tudo como importantes fornecedoras da mo-de-obra para
o funcionamento e manuteno dos empreendimentos construdos no Panamby, o que
ocorre por meio da contratao de servios como os de faxineiro, porteiro, babs,
empregadas domsticas, seguranas, etc. Esta proximidade com tais reas empobrecidas
resulta em uma enorme preocupao em se garantir uma segurana, reforando o
carter fechado e segregador destes espaos.
Nesta mesma direo, a fala do corretor Antnio Bezerra Bandeira40 refora a
idia de que o Panamby constituiu-se/constitui-se como um fragmento espacial
produto da materializao de estratgias lgicas de reproduo econmica (respaldadas
pelo Estado) , quando observa a dinmica da valorizao do metro quadrado na regio
logo aps a formao do FII Panamby e dos primeiros lanamentos. Bezerra comenta:
[...] Sim, (...) de uma maneira geral o metro quadrado do Panamby ele
foi... iniciou-se j com um valor bem mais alto que a regio do
Morumbi, ento (...) quando a gente trabalhava a mil e quinhentos reais
o metro quadrado da rea til no Morumbi, aqui se iniciou j com dois
e quinhentos, ento o Panamby de uma maneira geral ele puxou muito
o metro quadrado desta regio, incluindo o Morumbi, alguma parte do
Morumbi e Vila Andrade, n.

Em relao valorizao no Panamby adjacncias, importante notar que esteve


apoiada muito fortemente em funo de um suposto novo conceito de urbanizao e de
habitar a metrpole. Nos dizeres de Bezerra:
[...] era um conceito de um bairro diferenciado que estava-se iniciando,
e claro que a medida que a populao foi aceitando, foi vendo que
era uma realidade, que no era apenas uma especulao imobiliria,
isso foi valorizando, as pessoas que compraram apartamento naquela
poca tipo oitocentos mil reais hoje esse apartamento vendido por
um e meio a um milho e seiscentos, ento houve uma valorizao
muito grande por conta de um bairro que realmente... independente de
que... era um novo conceito que estava se implantando no mercado, ele
realmente veio a se tornar uma realidade.

40

Corretor da Lopes Consultoria


incorporadora/construtora Company S.A.

Imobiliria

no

empreendimento

Leeds

Hall,

da

88

Sobre a trajetria dos investimentos imobilirios na cidade de So Paulo,


interessante notar um movimento importante de deslocamento espacial das grandes
incorporadoras/construtoras

em

busca

de

terrenos

disponveis

para

expanso/continuidade de seus negcios, o que situa o sentido da produo do


fragmento-Panamby. Segundo Bezerra:
[...] h alguns anos atrs as grandes construtoras que construam do
outro lado, por exemplo, s para citar a Cyrela, a Lindenberg, que so
construtoras de um conceito muito elevado (...) elas no tinham
disposio nenhuma de vir pra c, hoje elas j esto. Do outro lado
Jardins, Higienpolis, (...) ento empresas que estavam h muitos
anos no mercado (...) hoje, nos ltimos cinco ou seis anos j esto aqui
nessa regio construindo apartamentos (...) ento isso ajudou a
valorizar, por que so empresas de um conceito de construo muito
alto.

A vinda das grandes construtoras para o lado de c do Rio Pinheiros pode ser
compreendida, em si mesma, como uma estratgia de abrir uma espcie de campo de
prospeco de novas valorizaes ou de valorizaes futuras, a partir da produo
inicial de um novo espao na metrpole que comportasse perspectivas de uma rpida
expanso de grandes investimentos imobilirios, paralelamente queles investimentos
que j vinham sendo realizados em outros espaos da metrpole, notadamente no
quadriltero central. Podemos pensar, com isso, que a valorizao do Panamby foi
estrategicamente arquitetada pelos grandes grupos do setor imobilirio da cidade de So
Paulo em conjunto com o capital financeiro, visando sua necessidade de continuar
produzindo para reproduzir-se. Neste sentido, o momento em que constitudo o FII
Panamby parecer ser aquele no qual esta estratgia realiza efetivamente a valorizao do
solo. Alm disso, a prpria cidade passa a ser encarada como uma estratgia para a
reproduo

dos

negcios

incorporadoras/construtoras

imobilirios,
investem

em

haja

vista

diferentes

que

lugares

as
da

grandes
metrpole

simultaneamente, administrando a realizao de diversos ciclos do capital representados


por cada empreendimento.
As caractersticas do mercado imobilirio do Morumbi apesar de ter se
dinamizado bastante com os empreendimentos do Panamby seguem sendo mornas,
segundo os corretores, apresentando uma constncia, porm sem grandes exploses.
Esse mercado, que envolve a venda e a revenda de imveis, tem sido, no entanto, mais
aquecido para os empreendimentos de alto padro, segundo Marangon:
[...] o Morumbi, como um todo, sempre foi um mercado morno. O
Morumbi, em comparao Perdizes, Moema, Campo Belo, Brooklin,

89

ele sempre teve uma demora maior para a colocao do produto no


mercado, mas dependendo do produto, que existe ainda a necessidade
de alguns produtos que no existem, esse retorno rpido. Agora,
dentro do padro que feito atualmente, que o alto padro,
apartamentos, vamos dizer, a partir de trezentos metros, a isso mais
rpido.

Um conjunto de questes derivou destes apontamentos anteriores, que, ao


considerar as caractersticas prprias da dinmica imobiliria, indicava tambm a
perspectiva de sua articulao com o capital financeiro. Neste sentido, compreender
como era possvel a produo simultnea de edifcios em So Paulo por parte de uma
mesma empresa, diante dos grandes volumes de capital a serem investidos tanto na
incorporao quanto na construo, colocava-se como uma questo. Os diferentes
momentos dos diversos empreendimentos, construdos simultaneamente na
metrpole, assim como suas caractersticas e articulao com a esfera financeira,
corresponderia a alguma dinmica ou estratgia espacial dos capitais?
3. Alavancagem financeira do imobilirio: estruturao atual das grandes
empresas, abertura de capital e dinmicas de incorporao do solo (a viso
das incorporadoras/construtoras)
Atravs de entrevistas com empresrios e participaes em reunies corporativas
de algumas grandes empresas incorporadoras/construtoras atuantes em So Paulo
Gafisa S.A., Company S.A. e Adolpho Lindenberg Construtora , foi possvel para
nossa anlise obter um conhecimento mais aproximado das dinmicas, estratgias e
movimentos atuais do setor imobilirio. Antes de tudo, havia a constatao de mais um
(novo) passo das empresas incorporadoras/construtoras na direo de obterem novas
formas de captao de recursos para suas atividades junto ao mercado de capitais. Vale
lembrar que esse movimento de aproximao com o mercado de capitais recorrente ao
setor imobilirio, uma vez que instrumentos apresentados neste trabalho, como os
Fundos de Investimento Imobilirio e os Certificados de Recebveis Imobilirios, j
vinham sendo utilizados h pelo menos treze anos. Cabia levantar e aprofundar,
portanto, a seguinte questo: qual o significado da abertura de capital das grandes
incorporadoras/construtoras em termos de sua estratgia financeira, e quais seriam as
possveis relaes/avanos entre essa estratgia e aquelas relativas s operaes
envolvendo os FIIs e os CRIs?

90

Neste sentido, para que possamos prosseguir nesta investigao, faz-se


necessrio introduzir alguns elementos prprios da atuao recente das maiores
empresas incorporadoras/construtoras. Destacaremos, inicialmente, os contedos
apreendidos em uma reunio especfica, a Apimec41/Company 200642, que se mostram
centrais para que possamos expor alguns pontos a partir de um caso particular que
certamente expressa tendncias em relao estruturao e aos movimentos das
maiores empresas que sero posteriormente verticalizados em nossas reflexes atravs
de uma anlise apoiada em entrevistas realizadas.
Nesta reunio foram apresentados os resultados financeiros da empresa
Company S.A. no primeiro trimestre daquele ano. Vale reconhecer um aspecto
importante, relacionado ao fato de que esta empresa uma holding controlada por um
grupo controlador, a Company Participaes, que detm 51% das 36.003.030 aes
distribudas pela empresa, portanto exerce o controle sobre outras empresas do grupo
atravs da posse majoritria das aes. Os objetivos deste grupo controlador no esto
voltados produo de nenhuma mercadoria ou servio especfico, mas centralizar o
trabalho de direo das atividades. importante ter em vista que esta forma de
organizao empresarial (holding) representa um dos estgios mais avanados de
concentrao de capital, e permite um controle de capital total bem maior que aquele
referente ao seu prprio capital, possibilitando potencialmente a obteno de elevados
lucros.
Curiosamente, o movimento da Company referente distribuio primria de
aes representativas de seu patrimnio a serem negociadas pelo mercado secundrio
(balco) na BOVESPA, j havia surpreendido os investidores e os prprios diretores do
grupo majoritrio. A surpresa deveu-se s fortes oscilaes nas cotaes/valorizaes
dos seus ttulos, frutos de instabilidades nos mercados financeiros naquela poca,
conforme o quadro 2 abaixo demonstra:

41

Associao dos Analistas e Profissionais de Investimento do Mercado de Capitais. Seu perfil


institucional, conforme material coletado na reunio, revela que a Apimec uma entidade de pessoas
fsicas, com fins tcnicos, no lucrativos, sendo composta de profissionais de investimentos distribudos
pelo pas. Seus analistas concentram-se nas seguintes atividades: anlises de renda varivel e de crdito,
consultores financeiros, gestores de renda varivel, profissionais de financiamento, de fundos de penso e
de relaes com investidores.
42
Reunio realizada no dia 30/05/06.

91

Quadro 2 variao na cotao das aes


As novatas que mais perderam
Empresa
Setor
Variao*
Company
Construo
-27,5%
Randon Participaes Veculos e peas
-23,8%
Submarino
Comrcio
-22,3%
Contax
Outros
-20,8%
Cyrela Realty
Construo
-20,4%
Cosan
Alimentos e bebidas
-16,6%
Rossi Residencial
Construo
-14,3%
American Banknote
Impressos
-14,3%
Localiza
Transportes e servios
-13,9%
Porto Seguro
Finanas e seguros
-13,4%
(*) No perodo entre 10 e 26 de maio de 2006
Fonte: Economtica

As falas dos diretores da Company S.A., uma empresa caracterizada por ser uma
agenciadora de contratos e que vende apenas sua capacidade de gerir uma empresa
imobiliria em So Paulo, caminharam na direo de expor aos analistas as estratgias
centrais da empresa, que estavam calcadas no aumento de sua participao integral na
atividade de incorporao. Isto nos fazia compreender em parte o fato dessa empresa
no imobilizar grandes parcelas do seu capital em capital constante (maquinrios), fato
que seria explicado, por sua vez, pela sua necessidade sempre presente e crescente de
um excedente disponvel para a aquisio de mais matrias-primas, que so os terrenos.
Segundo frisaram, a incorporao a atividade imobiliria que possibilita maior
extrao de lucro, at mesmo mais que a atividade da construo, porm, por demandar
grandes volumes de capital, so estabelecidas parcerias com outras incorporadoras a fim
de mitigar os riscos de descapitalizao da empresa. Comparando a poltica de
incorporao da Company S.A. com empresas concorrentes como Cyrela Brazil Realty
e Gafisa S.A., nos foi informado que, diferentemente daquelas, a empresa no realiza o
que chamado de land bank ou banco de terrenos, pelo perigo de um modismo no
setor de imveis que poderia inviabilizar o lanamento de alguns tipos de produtos em
certas localizaes j adquiridas. Era preciso ter intuio para perceber a vocao do
terreno, vocao esta que seria atribuda conforme a moda ou a necessidade do
mercado no momento43.
43

Sobre essa questo, foi dito que a cidade de So Paulo seria formadora dessa moda, e que, portanto, a
empresa deveria atuar neste mercado que conhece h quase 25 anos, e que representa sozinho o volume
de todo o mercado imobilirio do Estado do Rio de Janeiro somado ao da Regio Nordeste.

92

A relevncia da atividade de incorporao fica mais clara quando examinamos


alguns nmeros da Receita Bruta da Company S.A. no ano de 2005: do total de R$ 156
milhes, 67% haviam sido originados pela atividade de incorporao e 33% foram
originados pela atividade de construo, sendo que o ideal seria alcanar um mix
entre as duas atividades com a seguinte proporo: 80% para incorporao e 20% para
construo. Tambm foi reconhecida uma condio desigual na atividade imobiliria,
na qual o comprador paga a mercadoria-imvel em um longo perodo (15, 20 anos),
enquanto a incorporadora/construtora deve despender um grande volume de capital em
apenas 3 anos para a construo, e destacou-se o papel dos CRIs na atenuao dessa
desigualdade, j que este instrumento transfere o cliente para o banco, possibilitando
que a empresa pegue o capital adiantado e deposite no caixa para investir mais.
Entre as outras estratgias para o crescimento com lucratividade, aliadas ao
aumento da participao da empresa nas incorporaes, estariam a expanso das
parcerias com outras incorporadoras/construtoras44, a expanso geogrfica seletiva e o
investimento no apenas nos mercados de alta renda como tambm nos de mdia renda.
Esta ltima pode ser entendida a partir da perspectiva futura de saturao relativa da
oferta no mercado imobilirio de apartamentos de 4 dormitrios frente sua capacidade
de absoro, j que este tipo de produto imobilirio estaria chegando ao auge do seu
boom e com isso sinalizando a necessidade de se iniciar uma diversificao no
segmento da produo

de apartamentos residenciais. Os investimentos em

empreendimentos de mdio padro que esto longe de significar um abandono em


relao aos investimentos de alto padro seriam beneficiados pelo fato de que as
linhas de financiamentos aos muturios com esse perfil de renda configuram-se como o
foco atual dos bancos, significando, em ltima instncia, a garantia de fornecimento de
crdito aos compradores dos produtos de mdio padro. Quanto expanso
geogrfica seletiva, podemos retomar a idia de que a produo do espao capitalista
deve se localizar em regies cuja valorizao se ache consolidada, em elevao efetiva
ou em perspectiva de valorizao futura. Essas regies valorizadas se caracterizam por
uma centralidade do ponto de vista dos grandes investimentos de capital no espao
tanto investimentos estatais em equipamentos urbanos quanto investimentos
imobilirio-financeiros propriamente ditos que criam, de modo geral, as
44

Atualmente a Company S.A. mantm parceria com as seguintes empresas incorporadoras: Redevco,
Tishman Speyer, Brascan Imobiliria Incorporaes S.A., Klabin Segall, Helbor Empreendimentos
Imobilirios Ltda., Mofarrej Empreendimentos e Patrimnio.

93

possibilidades de garantir uma realizao mais veloz dos ciclos dos capitais investidos,
justamente pela acumulao/concentrao de capital requerida pelo prprio capital em
seu movimento de expanso/reproduo.
Quando analisamos do ponto de vista da estrutura organizacional da empresa,
vemos que o quadro de funcionrios da Company S.A. possui cerca de 600
profissionais, quando o nmero de trabalhadores mensalistas contratados pelo regime de
terceirizao pode chegar a 3.000. Assim, a imobilizao do capital da empresa em
capital varivel pode ser mais bem controlada pelo regime de terceirizao, cujas
flexibilizaes quanto aos direitos trabalhistas so j amplamente conhecidas. No
obstante, o peso da mo-de-obra no que chamaram de cadeia produtiva da construo,
ainda representaria um percentual elevado, cerca de 40% do custo final.
Quanto

participao

da

empresa

no

mercado

imobilirio

de

incorporao/construo como um todo, tnhamos a seguinte situao para o ano de


2005: A Company S.A. aparecia em terceiro lugar, com 3,5%, sendo que a Cyrela
Brazil Realty liderava com 5,2%, seguida pela Gafisa S.A. com 4,5%. Ao analisarmos o
mercado imobilirio da incorporao/construo mais atentamente, notamos algumas
caractersticas prprias. No ano de 2005, as dez maiores empresas do setor detinham
28% do volume global dos negcios, tratando-se, portanto, de um mercado ainda
pulverizado na cidade de So Paulo, que possui mais de 500 empresas do setor.
Todavia, quando analisamos retrospectivamente a situao deste mesmo mercado para o
ano 2000, podemos apreender um movimento tendencial de concentrao deste
mercado, j que naquele ano (2000) as dez maiores empresas detinham cerca de 20% do
mercado, 8% a menos se comparado aos dados referentes a 2005. Este movimento
tendencial de concentrao pode ainda ser considerado lento, mas pensamos que os
processos de pulverizao dos capitais concentrados destas empresas, representados
pela colocao de aes junto BOVESPA, pode trazer uma acelerao do movimento
de concentrao dos capitais atravs do aumento de fuses e compra de empresas.
O diretor administrativo-financeiro e de relaes com investidores45 da mesma
companhia (Company S.A.), Roglio Tolosa, contextualiza este quadro de mudanas
recentes ocorrida no setor imobilirio, chamando a ateno para o fato de que a
combinao do declnio dos juros e o aumento da disponibilidade de financiamento
45

A funo de Relao com os Investidores (RI) est imersa no plano da chamada governana
corporativa, e caracterizada como sendo uma atividade metade finanas, metade comunicao, j que
os diretores de RI so responsveis por informar periodicamente aos investidores e analistas as estratgias
financeiras e operacionais da empresa.

94

para a produo e para o comprador vem provocando um aumento substancial das


ofertas. As empresas teriam conseguido se capitalizar e se alavancar financeiramente
principalmente com o processo de abertura de capital, j que a pequena oferta de crdito
at ento disponibilizada para o setor no permitia um tal fortalecimento. Esta mudana
atual, descrita por Tolosa abaixo, mudou a situao das empresas em termos de sua
estruturao e do direcionamento de seus produtos:
[...] como a gente tinha que financiar a compra do terreno, a
construo e o comprador, todas as empresas se voltaram para o alto
padro, porque o comprador de alto padro pode pagar mais rpido,
ento era muito melhor eu financiar uma pessoa que pudesse me pagar
em trs, quatro anos do que uma que precisasse de dez, quinze anos
(...). A segunda caracterstica, alm do alto padro, que a gente tem
um monte de construtora e incorporadora no Brasil, todas pequenas,
porque elas no conseguiam ser do tamanho que podiam ser e sim do
tamanho que o seu capital de giro permitia. Essas duas caractersticas
geraram um crculo perverso na construo civil que era o seguinte: a
empresa no conseguia crescer porque no tinha acesso ao capital, no
conseguindo crescer ela no se profissionalizava, e ns tivemos nos
ltimos anos do Brasil um crculo em que as empresas morriam com o
dono. Com o acesso ao capital, que agora ns estamos tendo, a juros
compatveis, o que est acontecendo que as empresas que
conseguiram se capitalizar com essa onda de abertura de capital ou
mesmo de emprstimos compatveis em termos de prazo e custo, esto
conseguindo crescer muito rapidamente, aumentando a oferta num
primeiro momento.

A importncia do aumento da oferta de crdito aos compradores pelo setor


financeiro, a partir de um aumento das condies de prazo, juros, maior porcentagem de
financiamento sobre o valor comercializado e diminuio de restries como
comprovaes de renda, tambm so encaradas como fundamentais para o crescimento
do setor em um contexto de baixo crescimento do pas. O significado mais interno do
processo de abertura de capital das empresas como forma de alavancagem financeira
explicada por Tolosa da seguinte maneira:
[...] a abertura de capital... voc est fazendo um equilbrio de tal
maneira que aumenta a base do seu capital e que aumenta a sua
capacidade de endividamento, como essa uma indstria de capital
intensivo, no d para voc fazer tudo, alavancar tudo com dinheiro
emprestado, ento a participao de capital de fora, ou seja, voc
arrumar scio, na nossa opinio muito mais salutar do que voc
simplesmente alavancar e ter que pagar juro [nos bancos], ento a
gente imagina que o equilbrio perfeito aumentar capital, que
aumenta sua capacidade de alavancar, que permite que voc cresa.
Ento eu acho que o crescimento do nosso negcio depende dessas
variveis.
[...] a empresa tinha um capital, ela emitiu novas aes, esse dinheiro
veio para o caixa da empresa, portanto ela aumentou
significativamente a liquidez e a capacidade de crescer. E esse

95

dinheiro nunca mais sai, ele vai ficar a, tanto faz se a ao vai para
zero ou para cem reais.

Em relao s novas formas de captao financeira, includa a distribuio das


aes em bolsa, e sua relao com o fortalecimento da capacidade da empresa em
realizar a compra de terrenos para a incorporao que atualmente a atividade
principal das grandes empresas , Tolosa comenta:
[...] Bom, para a incorporao, para a compra do terreno e os gastos
iniciais de lanamento tem emprstimos hoje de longo prazo, mas eu
diria que foi mais usual foi a abertura de capital, foi captar no dvida
mas captar atravs de aes, voc aumentar a sua sociedade. Acho que
esse foi o primeiro movimento que aumentou a capacidade de compra
de terreno e lanamento, o segundo movimento o aumento do crdito
imobilirio para a construo, atravs de recursos do SFH, do Sistema
Financeiro da Habitao, ento isto financia a exposio de caixa
durante a obra, e finalmente voc tem o repasse, ou seja, voc pega o
cliente e repassa para o banco atravs dos Certificados de Recebveis
[CRIs].

interessante perceber que as empresas combinam diversas formas de acesso ao


capital financeiro nos diferentes momentos de sua atividade; neste sentido, a abertura
de capital aumenta a estrutura de capital da empresa voltada principalmente para a
incorporao de novos terrenos, enquanto para o processo de construo dos edifcios as
empresas buscam financiamentos mais baratos junto ao Sistema Financeiro da
Habitao (mais uma vez o Estado!). Tais emprstimos do SFH, que chegam a
significar um financiamento de at setenta por cento da obra, aumentam diante da
elevao da base de capital e consequente elevao da capacidade de endividamento
propiciada na abertura, fornecendo os recursos necessrios para incrementar o capital de
giro da empresa e permitir a continuidade das construes.
Todo este novo movimento de articulao entre os capitais acarreta mudanas na
prpria estrutura e funcionamento das incorporadoras/construtoras, que, conforme j
comentado, passam a desempenhar muito mais uma atividade de gesto-administrao
que propriamente de construo. neste sentido que Tolosa argumenta:
[...] na verdade a nossa filosofia igual montadora de automveis,
voc veja bem, ela compra o pneu da Pirelli, a roda da Fumagalli, s
vezes nem o motor ela faz, o motor da MWM, o cmbio da Clark,
o vidro da Blindex, o banco da Recaro, da ela bota tudo junto e te
entrega. O que ela fez? Ela fez o produto, ela fez o marketing, ela fez o
gerenciamento da produo, que um segredo importante, no , para
estar as coisas certas na hora certa no custo certo (...) para isso, vamos
dizer, no uma coisa simples, voc tem que ter muita tecnologia e
planejamento para fazer as coisas funcionarem na hora certa do jeito
certo, no custo certo, com qualidade e com pontualidade.

96

Segundo o diretor da empresa Adolpho Lindenberg Construtora46, Adolpho


Lindenberg Filho, a grande incorporadora/construtora contrata o servio de pequenas
empresas empreiteiras para realizar partes das obras, colocando-se assim como
empresas terceirizadas e fornecedoras de servios especializados para a primeira. O
trabalho da incorporadora est ligado ao negcio em si, sendo que o desenvolvimento
dos projetos de arquitetura, eltrica, hidrulica, estruturas so igualmente contratados
junto a escritrios especializados, ficando a cargo das pequenas empreiteiras a
realizao do trabalho mais braal da construo civil. A contratao destas
empreiteiras varia de empreendimento para empreendimento, seguindo as estratgias
(de controle e de poder de barganha) das incorporadoras em relao a estas empresas
menores. Segundo Lindenberg Filho:
[...] Tem n empresas, mesmo por que ns temos feito grupos de trs
empresas que a gente faz uma rotatividade com elas para no ficar na
mo de uma s, n, ento quer dizer, normalmente uma seqncia,
um faz estrutura, na prxima obra uma outra empresa que faz
estrutura para a gente sempre ter umas trs empresas trabalhando
conosco, n, trs de estrutura, trs de hidrulica e eltrica, para a gente
conseguir aferir preo e tambm saberem que existe uma concorrncia.

assim que a expresso expertise se coloca justamente como esse conhecimento


que incluiria essencialmente uma habilidade no desenvolvimento da atividade de
incorporao. Em relao natureza e importncia da incorporao, bem como das
caractersticas da expertise de mercado da empresa, Tolosa nos aponta que:
[...] A atividade de incorporao a atividade clssica de voc fazer
uma pesquisa, definir o produto que hoje o mercado est comprando,
os americanos dizem que voc tem que acertar trs ps numa
incorporao imobiliria, que place, product e price, ou seja, se voc
tiver um equilbrio entre o local, o preo e o produto voc certamente
ter um empreendimento de sucesso.

Outros empresrios definem a incorporao como o processo em que as


companhias compram um terreno incorporando-o a um projeto que visa vender
unidades imobilirias por preos lucrativos. Assim, haveriam os seguintes movimentos
na atividade de incorporao: compra do terreno, desenvolvimento do projeto,

46

A Adolpho Lindenberg Construtora foi a primeira empresa que fez abertura de capital, em 1972, sendo
uma empresa que j passou por altos e baixos no mercado, entrando inclusive em concordata. Hoje, esta
empresa possui capital fechado e coloca como meta, segundo nos foi relatado, abrir novamente no futuro
seu capital.

97

lanamento e venda do empreendimento, e em seguida j fora da incorporao


viriam a construo e entrega da obra.
Sobre esta dinmica, Tolosa explica que os custos de incorporao variam muito
de local para local, sendo realizado atravs de parcerias que visam mitigar os riscos do
negcio, alm de representarem (as parcerias) uma soma de marcas. A variao e o peso
financeiro do terreno para os negcios exemplifica pelo fato de que, nas proximidades
da avenida Paulista, seu custo chega a significar de sessenta a sessenta e cinco por cento
do volume total do negcio, enquanto no Morumbi essa proporo cai para perto de
vinte por cento sendo que o ideal desta proporo preo do terreno/custo total da obra
seja de at trinta por cento. neste sentido que haveria uma certa cincia envolvendo
uma srie de estudos sobre a viabilidade da realizao lucrativa dos negcios, em
funo de uma comparao entre o custo total de incorporao (custo do terreno, custos
de construo, despesas pr-incorporao) e a expectativa do valor geral de vendas
(VGV). Neste estudo, chamado de estudo esttico, haveriam condies mnimas para a
realizao do negcio, segundo expectativas de lucratividade e taxas internas de
retorno, que, para a Company S.A., devem corresponder a um lucro mnimo de 20%
sobre o VGV (e de 100% sobre o valor do terreno). Um exemplo deste estudo da
empresa um terreno reprovado para a compra observado a seguir na figura 1:

98

Figura 1 Estudo Esttico da Company

Interessante notar que o terreno em questo seria comprado por um valor


equivalente a R$ 591,44/m2, apresentando um custo estimado de R$ 900,00/m2 (depois
corrigido para R$ 850,00/m2). No momento das vendas das unidades prontas, o valor do
m2 subiria para R$ 2.600,00 (corrigido para R$ 2.540,00), um valor cerca de 350%
maior daquele valor cobrado pela compra do terreno, e quase 200% maior que o valor
99

do custo de construo por m2 (R$ 900,00). Mesmo apresentando estes nmeros


aparentemente interessantes, este terreno foi descartado pela empresa, o que nos indica
que elas trabalham com nmeros ainda melhores.
Gustavo Feitosa Felizzola, diretor de RI da Gafisa S.A., descreve a importncia
deste estudo de viabilidade dos terrenos a serem incorporados:
[...] a Gafisa s compra terrenos que tenham indicadores mnimos de
retornos e margens, t, mas no fundo no fundo o que ajuda bastante
tambm a localizao do terreno, ou seja, essa rea uma rea que a
gente acredita que vai dar um potencial baseado em estudos que a
gente fez? Se sim, a gente compra, se no, a gente no compra.

Em relao s estratgias de incorporao, que so estratgias tambm espaciais,


h que se fazer alguma distino entre as incorporaes para construes destinadas
para fins residenciais e aquelas destinadas para atividades comerciais. Segundo
Felizzola:
[...] a dinmica do comercial totalmente diferente, por exemplo, no
comercial o comprador no compra imvel na planta, s compra
depois de pronto, no residencial o comprador compra na planta, no
comercial voc tem que construir primeiro, ou seja, tem uma
necessidade de capital de giro muito maior do que o residencial. No
comercial voc no tem um SFH por exemplo, que uma linha de
crdito barata, no residencial tem, a venda no comercial totalmente
diferente do residencial, pois se trabalha com corretoras, com pessoa
fsica, no comercial totalmente diferente, so grandes empresas
trabalhado com grandes corporaes, que so as empresas que vo
comprar/alugar os imveis, no comercial uma boa parte desse negcio
de aluguel, e nossa estratgia [da Gafisa] no ter ativos, ou seja, a
gente quer incorporar pra vender, no incorporar pra alugar.

Estas seriam algumas diferenas gerais entre os tipos de mercado e produto, e


estas diferenas fazem (hipoteticamente) com que variem as estratgias espaciais
conforme o empreendimento. Assim, os empreendimentos comerciais seriam um pouco
mais dependentes de uma localizao especfica na metrpole: o eixo tercirio-moderno
da Faria Lima-Berrini-Marginal Pinheiros; no obstante o fato de haver tambm uma
centralidade residencial do ponto de vista da maior valorizao, conforme ainda
discutiremos mais detalhadamente.
Seguindo na exposio das possveis estratgias espaciais dos investimentos
imobilirios para a produo residencial, Tolosa nos informa que a Company S.A.
procura no concentrar muito seus investimentos em apenas alguns poucos bairros,
diversificando assim seus investimentos. Como ser melhor analisado no ltimo
captulo, esta estratgia espacial de diversificao dos lanamentos das incorporaes

100

em So Paulo realmente ir corresponder no apenas ao desta empresa, mas tambm


a algumas outras, sendo fundamental para integrar nossa compreenso sobre a produo
capitalista do espao. Existiria ainda um movimento importante associado a isto, que
abertura de frentes ou plos de investimentos em regies novas do ponto de vista do
recebimento mais sistemtico dos investimentos bem como da alterao mais
substancial do patamar dos valores do metro quadrado praticado pelo mercado nessas
novas regies. Exemplos listados por todos os entrevistados como reas de expanso
da atividade imobiliria foram as regies do ABCD, alm de Osasco e Guarulhos, e
tambm Vila Madalena, Barra Funda, Vila Leopoldina, Campo Belo, Ipiranga,
Cambuci, e tambm cidades prximas (estratgia da Adolpho Lindenberg Construtora)
a So Paulo, como Santos, Jundia, Campinas, ou mesmo mais distantes, como So Jos
do Rio Preto e Ribeiro Preto. A diversificao espacial como estratgia das
incorporadoras/construtoras chega a levar investimentos para algumas capitais de outros
Estados, como o caso da Gafisa S.A.. Ainda sobre essa diversificao espacial como
estratgia da incorporao, Felizzola aponta:
[...] No residencial voc tem vinte cidades dentro de So Paulo, voc
tem Morumbi, voc tem o Alto da Lapa, que uma rea em franco
desenvolvimento (...) voc no fica to restrito, em So Paulo voc
tem vrias regies em desenvolvimento correndo paralelas, voc tem
diversas dinmicas andando ao mesmo tempo, e voc evita risco, n,
ou seja, concentrao leva a um determinado risco.

Mas mesmo no interior dos investimentos residenciais, haveria uma distino e


uma relao importante entre os tipos de produto e a velocidade, volume e margens de
lucratividade. Os chamados apartamentos de alto padro, localizados preferencialmente
na centralidade de valorizao imobiliria residencial que segue de perto o eixo
financeiro , apresentam margens melhores de retorno, enquanto os apartamentos
menores, localizados fora desta centralidade, representam um volume de negcio maior,
j que a quantidade de unidades comercializadas nestes empreendimentos bem maior
que aquela vendida naqueles de alto padro (melhor localizados). Mas um outro fator
que atuaria na composio das estratgias espaciais dos investimentos nestes tipos de
padres diferenciados o fato de que haver, em So Paulo, uma raridade de terrenos
passveis de ser incorporados em reas de maior valorizao. Isto nos ajudaria a pensar
inclusive essa diversificao/desconcentrao espacial dos investimentos que foi
observada pelos empresrios. Nos dizeres de Lindenberg Filho:

101

[...] Hoje no momento terreno muito mais difcil do que arrumar


dinheiro, tendo um bom terreno voc arruma dinheiro, h tempos atrs
era o contrrio, voc precisava de dinheiro e tinha terreno, n, mas no
momento hoje o terreno mais difcil, voc tem um terreno razovel,
por que bom j difcil de achar em So Paulo, um terreno razovel o
nmero de empresas em cima muito grande, ento muito difcil a
compra.

J Felizzola chama a ateno para uma outra prtica/estratgia comum que


objetiva dinamizar as incorporaes e tambm diminuir os riscos envolvidos na no
realizao (a contento) da lucratividade representada pelo negcio imobilirio: a
permuta financeira:
[...] tem a permuta, ou seja, quando eu dou unidades do futuro
empreendimento a ser lanado como pagamento, o dono do terreno
que o meu parceiro nessa permuta, ele vira tambm um incorporador,
ou seja, ele corre tambm esse risco.

Quando pensamos nestas novas formas de negociao com os terrenos, bem


como nas novas modalidades de financiamento do setor imobilirio, foi interessante
perceber que a figura dos Fundos de Investimento Imobilirio, quela altura, j no
representava uma estratgia to vantajosa como efetivamente o havia sido at poucos
anos atrs. A fala de Felizzola exemplar neste sentido:
[...] o Fundo de Investimento Imobilirio hoje ele no uma realidade
pra Gafisa nem para as grandes incorporadoras porque ele na verdade
ele... ele supre uma coisa que as empresas no tm: capital, n, ou seja,
cash, mas como essas empresas arranjaram uma maneira de se
capitalizar via emisso em Bolsa, via debntures, etc., o Fundo deixa
de ser atrativo pelo custo e pelo engessamento que ele gera, ento ele
mais atrativo para as empresas menores.

Assim, estamos diante de uma rpida obsolescncia dos mecanismos anteriores e


de um rpido avano dos novos mecanismos e formas que marcam as relaes
reprodutivas entre o capital financeiro e o setor imobilirio 47. Tolosa, nesta direo,
ressalta que os investidores financeiros passam a se interessar pela aquisio de ttulos e
aes representativas de grandes empresas imobilirias devido perspectiva de
crescimento desta atividade em So Paulo. Em suas palavras:
[...] eles [investidores] tem duas certezas: primeiro o crescimento do
negcio, vai ser explosivo, como foi trinta por cento o ano passado e
vai continuar sendo; o segundo que eles acham que o preo vai subir,
por que vai haver uma demanda maior. Eles esto comprando uma
histria de crescimento tanto de mercado quanto de preo.

47

Muito embora exista a utilizao de diversos mecanismos financeiros combinados.

102

Neste mesmo sentido, explica Felizzola:


[...] esses scios ou os investidores eles esperam duas coisas, ou um ou
outro ou os dois, eles esperam apreciao do valor da companhia, ou
seja, crescimento dos lucros, ou um dividendo, t, e/ou dividendo, ou
seja, eu compro essa ao por que eu espero ter um fluxo constante de
distribuio de lucros ou eu compro essa ao por que eu quero ter
uma apreciao do valor investido, ou seja, eu compro hoje e vendo a
um preo maior no futuro. Quanto aos dividendos, eu compro hoje,
posso ter uma certa apreciao no papel que eu comprei mas a minha
idia ter um fluxo constante de pagamentos. A Gafisa deixa claro
isso pro investidor, uma empresa que quer crescer, que quer
reinvestir os dividendos por que a gente acredita que tenha um
potencial de apreciao, um potencial crescimento do lucro.

Assim, h um consenso em torno da refutao da idia de uma possvel bolha


imobiliria,

representada

por

uma

possvel

crise

de

superproduo

supervalorizao/desvalorizao dos negcios deste setor. Como diz Tolosa:


[...] Mas que boom? O Brasil financiou o ano passado dez bilhes de
reais em hipoteca, tinha financiado um e oitocentos em dois mil e
quatro, dez bilhes significam cento e dezessete mil moradias, que o
que eles esto dizendo que financiaram o ano passado, que boom
esse?, ns chegamos a financiar seiscentas mil moradias nos anos
setenta, a populao cresceu, favelou (sic) ... urbanizou, ns somos
um dos pases mais urbanos do mundo, imagina!, ns no estamos
nem no comeo da subida ainda, no tem nada de boom.

Este processo, por fim, revela uma outra ponta fundamental, e que diz respeito
vida na metrpole, j que se trata de um negcio cujo produto ser destinado
moradia das pessoas. Mas, no bastasse os momentos da racionalidade econmica da
produo do espao como uma mercadoria, e que antecedem a entrega dos
apartamentos, mesmo depois da entrega esta racionalidade reproduzida e prolongada
em uma esfera ideolgica que se insere no menos fundamentalmente para a realizao
de muitos negcios lucrativos seja pelos prprios moradores em sua maioria
representantes de camadas abastadas da populao que introjetam a ideologia e o
status do morar bem , seja pela atuao ostensiva das incorporadoras/construtoras na
manuteno e se possvel ampliao do seu nicho. A fala de Lindenberg Filho expressa
esta dimenso:
[...] Hoje ns temos cinco mil moradores em apartamentos da
Lindenberg, quer dizer, ns temos a Lindenserv que foi criada para
administrar os nossos prdios prontos exatamente pra ter um contato
mais prximo dos nossos clientes, ento quer dizer, ns temos uma
revista hoje que circula em todos esses cinco mil moradores
Lindenberg, oferecendo produtos e tudo mais, ento alguma coisa a
gente vende internamente, esse pessoal liga direto aqui pra ns.

103

E, finalmente, nos foi revelado um outro elemento ligado diretamente ao nosso


objeto de estudo, o Panamby, que reforou as falas dos corretores e nos auxiliou a
seguir desenvolvendo nossa reflexo mais particular. Lindenberg Filho comenta,
relativamente participao de sua empresa no fragmento do Panamby:
[...] participamos de um consrcio imobilirio junto com a Company,
com a Construarq, com a Chap Chap e com a Yazbek, e compramos l
um conjunto de cinco terrenos, era um condomnio nico e cada
empresa construa um prdio l no Panamby (...) foi uma experincia...
quer dizer, poca o mercado no era muito bom, o local era meio
isolado digamos, era um primeiro desenvolvimento l do Panamby, e
tivemos alguns problemas mas enfim foi salutar, problemas de vendas,
de comercializao dos imveis pela distncia, pelos problemas
virios.

Surpreendentemente, grande parte dos problemas referidos por Lindenberg Filho


ainda se fazem presentes no Panamby, possivelmente causando ainda alguns transtornos
para a reproduo imobiliria.
4. Reforando alguns pontos: incorporao da financeirizao e possveis
derivaes
No conjunto das atividades da pesquisa de campo realizada, percebemos que a
atividade da incorporao assumia uma centralidade relacionada continuidade dos
investimentos e consequente crescimento das empresas, o que nos remetia sempre
necessidade de elevao do seu porte financeiro (das empresas), porquanto havia ainda
o problema da construo dos edifcios propriamente dita e a demanda por capital de
giro (ou fluxo de caixa) pelas empresas incorporadoras/construtoras. Pensamos que
atravs da atividade de incorporao de terrenos que podemos ler com mais nitidez o
processo de financeirizao do setor imobilirio, haja vista ser nesta atividade que se
concentram os novos e novssimos instrumentos financeiros, explicando o trocadilho
incorporao da financeirizao. por este motivo que julgamos ser necessrio
dedicar algumas linhas mais sobre a questo da incorporao, para que possamos
reflet-la com mais profundidade e inclusive situ-la como uma atividade-base, central e
estratgica, da reproduo imobiliria contempornea.
Neste sentido, os terrenos, na sua constituio como uma mercadoria, so vistos
como a matria-prima da produo, representando, como j visto, um grande volume de
capital a ser imobilizado, de modo que poderia ser elencado como uma das principais
dificuldades frente continuidade do processo. E esta dificuldade, vale dizer, no est

104

apenas relacionada a uma dimenso financeira, mas tambm (e talvez principalmente),


ao fato de que, por ser So Paulo uma cidade altamente densificada principalmente
nas regies mais valorizadas , encontrar terrenos que resultem em boas condies de
lucratividade torna-se cada vez mais raro48.
Na cadeia da produo dos edifcios residenciais, a incorporao se colocou
classicamente como uma espcie de mediao, realizando algumas articulaes, entre
elas: a elaborao junto escritrios de arquitetura do projeto do empreendimento a ser
lanado; a procura de terrenos passveis de viabilizar tal projeto; o equacionamento da
questo do financiamento com um agente financeiro; a contratao da empresa
construtora (caso a incorporadora no fosse tambm uma construtora, como era mais
comum h cerca de uma dcada) ou a contratao das empreiteiras da obras; o
estabelecimento das estratgias de venda juntos s empresas comercializadoras. Este
carter de mediao acabou fazendo com que muitas destas atividades, desenvolvidas
posteriormente por agentes no-incorporadores, fossem aglutinadas e passassem a ser
feitas no seio de uma mesma empresa, que assim se tornava uma empresa
incorporadora/construtora.
De modo geral, as vantagens, para as empresas, da incorporao conjunta com a
atividade de construo, seriam as seguintes: manter o controle de todo o processo de
desenvolvimento do empreendimento; fortalecer a marca da empresa perante o
mercado; gerenciar o fluxo de caixa de cada empreendimento com maior flexibilidade e
eficincia e aumentar a capacidade de negociao com fornecedores de materiais de
construo em funo de um elevado volume de compras. Vale lembrar que o lucro da
atividade de incorporao no um lucro simples de comercializao, tratando-se de
algo com um sentido diferente. O incorporador, ao projetar um empreendimento sobre
um terreno pr-existente, o faz tendo em vista pagar por este terreno o valor do metro
quadrado antigo, sabendo que a simples construo do novo empreendimento agregar
valor ao preo do metro quadrado futuro. Com isso, a empresa incorpora acima de tudo
o que poderamos chamar de um sobrelucro fundirio.
Mas existiriam, no negcio imobilirio da incorporao, a assuno de alguns
riscos provenientes de vrias fontes (LEITE&MARIOTTO, 2004). A inovao ou a
novidade embutida no lanamento do novo produto seria em si uma fonte de risco, ao
criar a incerteza em relao sua aceitao pelos potenciais clientes. Outra fonte de
48

Esta raridade no impede, no entanto, que o mercado ou mesmo o Estado valorize ou revalorize outras
reas, ou mesmo encontre nas reas perifricas um sentido lucrativo da produo do espao.

105

risco seria dada pela prpria lentido dos prazos de retorno dos investimentos, lentido
esta inclusive reforada pelos trmites legais relativos aprovao do projeto, j que as
condies de mercado podem se alterar significativamente durante a prpria
liberao/regularizao do empreendimento. Provavelmente uma das maiores fontes de
risco para a empresa incorporadora/construtora seriam os elevados volumes de capital
alocados em cada empreendimento em relao ao patrimnio lquido da empresa, em
uma situao conhecida no meio empresarial como bet-your-company, ou apostesua-empresa. Este risco financeiro representado pela elevada proporo entre o capital
investido (na compra dos terrenos) e o capital total da empresa tem sido, todavia,
minimizado pelas formas mais sofisticadas de captao de recursos e dinamizao
financeira, como os mecanismos de CRIs e principalmente o de IPO49, ou abertura de
capital em bolsa.
No contexto atual, a atividade de incorporao ganha novas complexidades,
como vnhamos dizendo at aqui. Exemplos dessas complexidades so os FIIs, os
CRIs e as IPOs, alm das operaes envolvendo permutas financeiras e land banks.
Para os empreendimentos residenciais, o instrumento do Fundo de Investimento
Imobilirio permite a incorporao atravs da compra e loteamento de grandes terrenos,
como atesta materialmente o caso do FII Panamby. Neste sentido, o capital financeiro,
sob a forma de FIIs, ao tomar para si a atividade de incorporao, atravs da compra de
grandes terrenos para loteamento e venda para grandes incorporadoras/construtoras,
permite a realizao de um duplo movimento: 1) realiza com segurana o prprio
investimento financeiro como capital a juros efetua a compra a vista e a venda a prazo
(compra no atacado e venda no varejo) , dividindo com o setor imobilirio os
lucros de incorporao, e 2) permite a concentrao dos capitais do setor imobilirio,
pela liberao da imobilizao de grandes volumes de capital de origem imobiliria na
compra da terra.
Alm dos FIIs, as incorporadoras/construtoras possuem estratgias de
incorporao como os land banks, que se realizam por meio de um estoque de terrenos
previamente adquiridos e que dariam mais agilidade para iniciar novos processos de
construo. Alguns materiais obtidos a partir de consultas na internet dos stios daquelas
empresas apontam nesta direo, como o caso da Cyrela Brazil Realty50, que divulga
ao pblico as seguintes informaes:
49
50

Ofertas Pblicas Iniciais, na sigla em ingls.


Stio consultado em dezembro de 2006.

106

[...] O estoque de terrenos atual da Companhia possibilita o lanamento


de novos empreendimentos por um perodo de aproximadamente dois
anos. O objetivo da Cyrela Brazil Realty consiste em acelerar o seu
crescimento por meio do aumento significativo de compra de terrenos e
o conseqente lanamento de novos empreendimentos. Com o aumento
da liquidez da Companhia haver uma maior flexibilidade de
negociao na aquisio de terrenos com potencial para incorporao
residencial e isso possibilitar o lanamento de novos
empreendimentos.

Outras empresas preferem manter um baixo nvel de estoque de terras,


diminuindo os riscos quanto no absoro de um empreendimento a ser construdo em
um terreno previamente adquirido pelo land bank, como j referimos anteriormente.
No podemos ignorar o fato de que a terra possui, para alm de um sentido de reserva
de valor como patrimnio, um sentido de demonstrao aos acionistas da solidez e
capacidade/autonomia da empresa. As permutas financeiras tambm so mecanismos
que atenuam a imobilizao de capital na compra dos terrenos, pois, conforme
comentamos em outro momento, permite que a incorporadora/construtora lance mo da
oferta de unidades futuras a serem construdas no terreno objeto de negociao, como
parte do pagamento ao proprietrio, permitindo reduzir o montante de capital
empregado na operao de compra, alm de reduzir os riscos da incorporao com o
prprio proprietrio, que com a permuta se torna tambm um scio/incorporador.
Esta dinmica de financeirizao das empresas sintetizada pela Cyrela Brazil
Realty, a partir de informaes retirados do seu stio na internet, que diz:
[...] O financiamento e a administrao de fluxo de caixa so cruciais
no setor imobilirio. Uma das principais vantagens da Cyrela Brazil
Realty, em comparao com os concorrentes, consiste na capacidade de
financiamento das suas atividades, principalmente com o produto da
venda dos seus imveis. Isso possvel em razo da velocidade de
vendas que via de regra obtida em seus empreendimentos e porque,
em geral, empregam-se estratgias para reduzir o montante de fluxo de
caixa necessrio em cada incorporao, seja por meio de parcerias com
outras incorporadoras, seja por meio da aquisio de terrenos em troca
de certo nmero de unidades a serem construdas ou um percentual do
produto da venda de unidades. Quando oportuno, a Cyrela Brazil
Realty incorre em endividamento, preferindo contrair emprstimos
atravs do SFH, que oferece taxas de juros mais baixas em relao ao
mercado privado financeiro nacional. A Companhia acredita que a sua
situao financeira slida e que o seu modelo financeiro fornece a
flexibilidade necessria para continuar crescendo e mantendo a solidez
financeira.

Atravs destas informaes percebe-se a centralidade da atividade de


incorporao e suas estreitas relaes atuais com a esfera financeira dos capitais. De

107

todo modo, constatamos um aumento da esfera financeira da prpria empresa, sobretudo


por meio das necessidades particulares da atividade de incorporao, ao mesmo tempo
em que observamos a tendncia a uma repulso dos financiamentos bancrios privados,
haja vista as benesses representadas pelos endividamentos via SFH. Fundamentalmente,
o valor da terra parece adquirir uma fluidez at pouco tempo atrs desconhecida, quando
ainda no haviam sido desenvolvidos estes mecanismos mais eficientes de
financiamento. Neste processo de dinamizao do movimento do valor da terra, esta se
torna um ativo ou um bem financeiro, como aponta a ao das empresas do setor
imobilirio atravs dos novos movimentos de incorporao/financeirizao. Assim,
haveria o sentido de uma abstrao via financeirizao em relao s qualidades do
valor da terra. Sobre isso, David HARVEY (1980: 265) afirma que:
[...] Isso s possvel apenas porque o capital fictcio orientado para a
espera por um valor futuro, de modo que de um s golpe revela-se que
o valor da terra est intimamente relacionado com o sistema de crdito,
o mercado de aes e o capital financeiro de um modo geral. Em tais
condies a terra tratada como um bem financeiro que comprado e
vendido (...) Como todas as formas de capital fictcio, o que se vende
a esperana de retornos futuros, ou seja, de lucros futuros.

A recente abertura de capital das maiores incorporadoras/construtoras de So


Paulo refora essa mtua aproximao entre o setor imobilirio e o capital financeiro;
de um lado, pela procura por fontes alternativas de captao de recursos visando o
aumento da base de capital e a continuidade dos investimentos das empresas
imobilirias, e de outra lado demonstra o crescente interesse das finanas em aplicar na
produo do espao, como uma atividade lucrativa. Pensamos que este processo
expressa a realizao contraditria de um movimento de concentrao dos capitais das
empresas do setor imobilirio (incorporadoras/construtoras) propiciada em grande parte
pelo capital financeiro, que, sob diferentes formas (FIIs, CRIs), reforam a tendncia
monopolizao do setor imobilirio, verificada pela aglutinao crescente de pequenas
empresas do setor e pela maior participao percentual no mercado de um nmero
menor de empresas. Este movimento de concentrao do capital via financeirizao ser
ainda objeto de algumas reflexes no decorrer do prximo captulo.
Considerando o exposto neste captulo, poderamos ensaiar algumas derivaes.
Podemos pensar que as grandes empresas incorporadoras/construtoras, ao fortaleceremse atravs de uma crescente articulao com o capital financeiro, estariam, contudo,
mais fragilizadas pelo poder da finana? o que pensa PLIHON (2005), cujas idias
caminham no sentido de apontar que o novo capitalismo estabelece uma nova relao de
108

foras entre os diferentes capitais, causando uma grande dependncia da empresa ao


seus investidores acionistas, em sua maioria extrangeiros. Trata-se de um processo de
disperso do capital e de transformao das estruturas de participao no capital da
empresa, que realiza a internacionalizao do capital, segundo aquela autora. Os
objetivos da empresa financeirizada esto voltados majoritariamente criao e
elevao do valor acionrio, e, neste sentido, ela cada vez mais vista pelos acionistas
como um ativo financeiro (PLIHON, 2005).
A nova estrutura da empresa, conforme pudemos perceber atravs do caso da
Company S.A., demanda toda uma reorganizao, visando a maximizao de sua
rentabilidade e minimizao de seu custo fixo, o que gera uma nova organizao em
torno de cadeias de valor mais rentveis (como parece ser o caso da atividade de
incorporao). Assim, segue PLIHON (2005), a financeirizao da empresa poderia
gerar um enfraquecimento de sua estrutura financeira pela diminuio dos fundos
prprios que resulta da redistribuio dos lucros entre os seus acionistas, acarretando em
uma reduo das suas disponibilidades para a realizao de novos investimentos.
Haveriam, enfim, alguns conflitos de interesse entre os proprietrios acionistas e os
diretores das corporaes abertas, esboando algumas limitaes da relao implicada
dos capitais financeiros e daqueles capitais de outras origens.
Neste sentido, o afastamento em relao esfera mais produtiva da indstria
da construo civil, e a aproximao com a esfera da finana, nos permitiria situar o
setor imobilirio como um capital de que origem? Parece que este setor imobilirio de
ponta ou ao menos parte significativa dele , ao se financeirizar, toma partido de uma
esfera de acumulao mais abstrata, que, no sendo absolutamente produtiva mas
tambm no sendo puramente financeira , estaria menos ligada produo (estritu
sensu) da mercadoria espao atribuio mais afeita s indstrias da construo civil,
empreiteiras diversas contratadas pelo setor imobilirio que produo de negcios
envolvendo a produo do espao. Isto poderia apoiar (ou talvez reforar) a idia de
que o capital imobilirio se trata de um falso capital, conforme reflexes de Ana Fani
CARLOS, ou de um tipo especfico de capital situado entre o setor produtivo e o setor
financeiro.

109

CAPTULO 5:
Anlise e mapeamento da dinmica imobiliria em So Paulo
1. Mapeamento dos lanamentos imobilirios residenciais em So Paulo de
1992 a 2006 atravs do recorte da atuao de algumas empresas
Diante dos processos at aqui analisados, enunciava-se uma questo importante
para nossa anlise, do ponto de vista metodolgico: qual era a concretude do processo
de reproduo da atividade imobiliria na cidade de So Paulo? Como esta
materialidade nos permitiria avanar na apreenso terica deste processo, reorientando
os questionamentos a partir de uma reflexo sobre a atuao concreta das empresas
incorporadoras/construtoras nos ltimos anos na cidade de So Paulo? A necessidade
que se colocava era a de confrontar tanto o conjunto de entrevistas quanto a prpria
anlise at aqui desenvolvida com o quadro mais objetivo dos lanamentos imobilirios
residenciais nos diversos espaos da metrpole, observando-os atravs de um corpo de
dados que propiciasse, inclusive, um mapeamento desta atuao, entendido como um
movimento analtico fundamental para a elucidao da realidade estudada.
O que se queria ento com os dados? Mapear o espao-tempo da atuao de
algumas empresas em So Paulo, buscando aprofundar, por meio da espacializao dos
investimentos imobilirios, nosso conhecimento sobre a articulao entre a dinmica
econmica do setor imobilirio e sua implicaes espaciais, tentando inclusive situar o
Panamby nesta compreenso. Quanto a este, era particularmente importante compar-lo
com outros espaos da metrpole, principalmente atravs da dinmica do valor mdio
do metro quadrado, para que, com isso, pudssemos ter maior clareza do processo de
valorizao a que foi submetido, encontrando seus momentos e suas magnitudes.
Neste sentido, obtivemos uma srie de quinze anos de 1992 a 2006 com
dados sobre todos os lanamentos imobilirios residenciais na cidade de So Paulo,
atravs da base da EMBRAESP Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio. Esta
base trazia as seguintes informaes, para os lanamentos residenciais nas zonas de
valor51 da cidade de So Paulo no perodo: tipo de empreendimento se vertical ou
horizontal , data do lanamento, nome e endereo completo da localizao do
empreendimento, localizao do empreendimento no Mapa Oficial da Cidade zona,
51

As zonas de valor so um critrio de diviso da cidade de So Paulo estabelecido pela Embraesp.


Segundo este critrio, a cidade de So Paulo desmembrada em agrupamentos que guardam alguma
equivalncia com a diviso da cidade por bairros.

110

setor, quadra e lote , nmero de dormitrios, banheiros, garagens, elevadores,


coberturas, nmero de unidades por andar, nmero total de andares, reas til, total e
do terreno , preos em reais e em dlares do metro quadrado por rea til e total, o
sistema de pagamento, a empresa responsvel pela incorporao, a empresa responsvel
pela comercializao, a empresa responsvel pela construo, os nomes do engenheiro e
do arquiteto responsveis, o registro de incorporao, e algumas outras informaes.
Diante do enorme volume de informao, optamos por selecionar cinco empresas
incorporadoras/construtoras como base de amostragem e generalizao, seguindo dois
critrios: a) as empresas que abriram o seu capital na bolsa, considerando que se tratam
das maiores e mais atuantes incorporadoras/construtoras em So Paulo e b) as empresas
com participao significativa no Panamby. O resultado deste cruzamento, como j era
em parte previsto, revelou que praticamente as mesmas empresas que abriram seu
capital (com exceo de uma, a Adolpho Lindenberg) eram aquelas com uma
participao importante no Panamby, confirmando o fato de que este, enquanto
produo imobiliria, revelava a presena das empresas de ponta do setor. Assim,
acompanhamos a atividade das seguintes empresas: Adolpho Lindenberg Construtora,
Company S.A., Cyrela Brazil Realty, Gafisa S.A. e Rossi Residencial. Esta ltima
empresa foi includa devido a sua abertura de capital na BOVESPA, mais do que por
sua atuao no Panamby, sensivelmente menos importante que a das demais.
Outra questo que vinha tona neste momento era a da escolha do tipo de
representao cartogrfica a ser adotado, diante da variedade de dados contida na base
da EMBRAESP e diante dos objetivos do mapeamento. Desta maneira, selecionamos
aquelas informaes mais relevantes para o nosso trabalho, todas elas ligadas aos
empreendimentos residenciais verticais lanados pelas incorporadoras/construtoras
selecionadas. O perodo de anlise, de janeiro de 1992 a dezembro de 2006, corresponde
ao perodo coberto pela digitalizao dos dados pela EMBRAESP, que tornou vivel
nosso prprio trabalho de sistematizao dos dados e sua organizao em tabelas para
seu posterior mapeamento. Tais tabelas (nos anexos) apresentam as seguintes
informaes: endereo dos empreendimentos lanados, data dos lanamentos, metragem
de rea til (privativa), preo total em dlar e preo mdio por metro quadrado em
dlares52. Estas informaes pareciam-nos suficientes para que obtivssemos um quadro
52

Optamos por trazer os valores em dlares para que fosse possvel estabelecer uma comparao
considerando que se trata de um srie longa, e que a cotao/valor do real vem oscilando de 1994 a 2006.
Deste modo, seria mais ntido ou mesmo mais confivel medir as variaes dos valores em uma

111

geral da atividade do grupo de empresas analisadas, com destaque para a localizao e


para a variao do valor no tempo entre os lanamentos. Alm disso, optamos por
representar anualmente tais lanamentos, visando, em primeiro lugar, no banalizar a
varivel temporal, o que significou a decomposio do perodo de quinze anos em
quinze mapas, conformando uma srie. Esta srie de mapas potencialmente nos
forneceria uma dinmica, que, por sua vez, nos aproximaria da idia de um processo ou
de processos envolvendo a realidade estudada.
Assim, cada mapa que representa um ano dispe de pontos (smbolos) que
identificam cada empresa incorporadora/construtora, as localizaes e as classes de
valor do metro quadrado variando em cores quentes verificadas nos lanamentos.
Estes

atributos

levaram

confeco

de

mapas

mais

propriamente

de

leitura/interpretao que de visualizao mais direta do processo, embora a visualizao


seja possvel no mapa que rene todos os lanamentos ocorridos no perodo sem
especificar as empresas e nos mapas que apresentam todos os lanamentos por
empresa no perodo. Devemos ressalvar que, como as empresas formam um grupo que
representa as maiores incorporadoras/construtoras de So Paulo, os valores observados
em seus lanamentos so superiores mdia da cidade, e, portanto, quando nos
referimos a valores altos ou valores baixos, isto deve ser entendido em relao aos
valores mdios do prprio grupo, e no em uma possvel comparao com a cidade53.
Deste modo, chamaremos de classe de valor baixo a classe de valor que vai at US$
420,00 o m2; chamaremos de classe de valor mdio-baixo a que varia de US$ 420,00
a 1.042 o m2; chamaremos de classe de valor mdio a que varia de US$ 1.042 a 1.670
o m2; chamaremos de classe de valor mdio-alto a que varia de US$ 1.670 a 2.290; e
chamaremos de classe de valor alto a classe de valor que varia de US$ 2.290 a
4.334,47.
Em seguida, passaremos por um momento bastante descritivo e mesmo
exaustivo, no qual comentamos cada mapa individualmente, comparando-o com o
anterior, para que em um segundo momento teamos uma interpretao sobre o
movimento geral do perodo.

moeda internacionalmente estvel, para que a variao dos preos do m2 em reais fosse corrigida por
um padro mais seguro.
53

Alm disso, temos que lembrar sempre que os valores mdios do m2 esto representados em dlares (US$).

112

Mapa 5

113

Deste modo, o primeiro mapa da srie, o mapa 5, representa todos os


lanamentos de empreendimentos residenciais verticais na Regio Metropolitana de So
em 1992 feitos pelo grupo de empresas analisado. Percebemos um total de 7
lanamentos (3,6% do total geral de 191 lanamentos ocorridos em So Paulo no
mesmo perodo), sendo que a empresa Adolpho Lindenberg Construtora lana 1
empreendimento no Jardim Paulista, a Company S.A. e a Gafisa S.A. concentram seus
lanamentos no distrito de Moema (1 e 3 lanamentos, respectivamente) e a Rossi
Residencial lana 2 empreendimentos no Parque Bristol, distrito de Sacom. A Cyrela
Brazil Realty no possui nenhum lanamento para este ano. Em relao aos valores,
vemos que nos distritos de Moema e do Jardim Paulista as classes de valores verificados
vo de mdio a mdio-alto, enquanto no Sacom a classe de valor observada mdiobaixo. O valor mdio do metro quadrado lanado pelo grupo foi de US$ 1.331,47,
enquanto este valor para a mdia geral de todos os lanamentos de So Paulo foi de
US$ 1.085 por m2.

114

Mapa 6

115

No mapa 6, referente aos lanamentos totais do grupo para o ano de 1993,


observamos um total de 24 lanamentos (6,97% do total de 344 lanamentos ocorridos
em igual perodo em So Paulo), sendo que a apenas a Lindenberg no apresenta
lanamentos. A Company apresenta apenas 1 lanamento de valor mdio-baixo no
distrito de Campo Grande, a Cyrela apresenta 6 lanamentos: Taboo da Serra (1),
Morumbi (2), Vila Mariana (2), Jardim Paulista (1) e Santa Ceclia (1). A maioria dos
lanamentos desta empresa no municpio de So Paulo representa empreendimentos
com classes de valor mdio (Vila Mariana, Morumbi, Jardim Paulista), apresentando
um lanamento de classe de valor mdio-alto em Santa Ceclia (Higienpolis) e um
empreendimento com classe de valor mdio-baixo em Taboo da Serra. A Gafisa
aparece com um total de 11 lanamentos, todos concentrados em classes de valor mdio
a mdio-alto, nos distritos de Moema (6), Perdizes (2), Jabaquara (Campo Belo) (1),
Vila Mariana (1) e Jardim Paulista (1). A Rossi apresenta 6 lanamentos, todos com
classes de valor mdio-baixo, distribudos nos seguintes distritos: Sacom (2),
Sapopemba (1), Tatuap (1), Mooca (1) e Mandaqui (1).
Neste perodo, destacam-se o grande aumento do nmero total de lanamentos
em comparao com o ano anterior (de 7 em 1992 para 24 em 1993, um aumento de
quase 250%), bem como o surgimento da Cyrela que em 1992 no lanara sequer 1
empreendimento e o fortalecimento da Gafisa. O valor mdio do metro quadrado
lanado pelo grupo foi de US$ 1.316,21, enquanto a mdia geral dos lanamentos em
So Paulo foi de US$ 1.128,82.

116

Mapa 7

117

No ano seguinte, 1994, o mapa 7 conta com um total de 24 lanamentos


realizados pelo grupo (5,39% do total de 445 lanamentos ocorridos naquele ano em
So Paulo), sendo que a Lindenberg apresenta apenas 1 lanamento, feito no Tatuap.
Este lanamento pode ser considerado uma experincia da empresa com um tipo de
produto que apresenta classes de valor mdio-baixo, o que no representa o seu foco de
atuao. A Company possui 7 lanamentos: Vila Andrade/Panamby (3), Vila Snia (1),
Campo Belo (2) e Sade (1), com classes de valor mdio em todos os distritos, e com
classe de valor mdio-alto no Campo Belo. Em relao ao ano anterior, nota-se que a
Company inicia um movimento maior de lanamentos, dividindo-os em 4 distritos com
caractersticas de classes valor homogneas. A Cyrela aparece com 6 lanamentos: 1
lanamento no Itaim Bibi (classe de valor mdio), 1 lanamento na Vila Andrade (classe
de valor mdio-baixo), 2 lanamentos na Vila Mariana (classes de valor mdio e mdioalto), 1 lanamento no Mandaqui (classe de valor mdio-baixo) e 1 lanamento na Santa
Ceclia (Higienpolis) (classe de valor alta). Em relao ao ano anterior, vemos que a
Cyrela lana 2 empreendimentos mais perifricos (Panamby e Mandaqui), que
representam uma quebra com a homogeneidade das classes de valor mdio e mdio-alto
lanados em 1993. A Gafisa aparece com 5 lanamentos: 2 em Moema (valores
mdios), 1 no Jabaquara (valor mdio), 1 no Jardim Paulista (valor mdio-alto) e 1 na
Lapa (valor mdio-alto). H muita continuidade em relao aos distritos que vm sendo
objeto de lanamentos por parte desta empresa desde 1992, que se concentram
principalmente em Moema, Jardim Paulista e Jabaquara (prximo do distrito de Campo
Belo). A empresa Rossi tambm apresenta 5 lanamentos, todos com classes de valor
mdio-baixo: 1 na Vila Snia, 2 na Vila Prudente, 1 no Tatuap e 1 em Cachoeirinha.
H tambm continuidade em relao s classes de valor lanadas e pelos distritos mais
perifricos que recebem tais lanamentos.
Podemos destacar neste ano o incio do recebimento dos investimentos destas
empresas no distrito de Vila Andrade, onde est localizado o Panamby. O valor mdio
dos empreendimentos lanados pelo grupo foi de US$ 1.325,18, enquanto esta mesma
mdia foi de US$ 1.217,26 para So Paulo.

118

Mapa 8

119

No mapa 8, referente aos lanamentos do grupo para o ano de 1995, notamos um


total de 18 lanamentos (3,82% do total de 471 lanamentos em So Paulo), a maioria
deles representando empreendimentos com classes de valor mdio-alto e alto. A
Lindenberg no apresenta lanamentos no perodo, enquanto a Company lana trs
empreendimentos: 1 no Itaim Bibi (valor mdio-alto), 1 no Jardim Paulista (valor alto) e
1 no Tatuap (valor mdio). H uma diminuio brusca dos lanamentos desta empresa
em relao ao ano anterior, e observamos que as localizaes dos empreendimentos do
ano de 1995 so mais centrais (excetuando-se talvez o Tatuap), o que pode significar a
estratgia de evitar riscos de lanamentos em reas mais afastadas. A Cyrela reduz
pela metade seus lanamentos em relao ao ano anterior, realizando 3
empreendimentos: 1 no Itaim Bibi (valor mdio-alto), 1 na Vila Mariana (valor mdioalto) e 1 em Santo Amaro (Campo Grande) (valor mdio). J a Gafisa lana 9
empreendimentos (quase o dobro do nmero de lanamentos do ano anterior): 6 no Rio
Pequeno (classe de valor mdia-alta), 2 no Campo Belo (valor mdio-alto) e 1 na
Consolao (classe de valor alto). Observamos que a maioria dos lanamentos desta
empresa concentrou-se na classe de valor mdio-alto, com a abertura de um campo de
lanamentos em um distrito mais perifrico, o Rio Pequeno. A Rossi, finalmente,
apresenta 3 lanamentos: 2 em Cidade Ademar/Campo Grande (valores mdio e mdiobaixo) e 1 no Rio Pequeno (valor mdio). Dois dos investimentos realizados
representam uma classe de valor acima daquela que vinha sendo at aqui observada para
os lanamentos da Rossi.
Diferentemente do ano anterior, em 1995 no se realiza nenhum lanamento no
Panamby. A mdia do valor lanado pelo grupo se eleva para US$ 1.750,98 por m2,
sendo a maior mdia verificada em toda a srie, enquanto a mesma mdia para a cidade
tambm se eleva para US$ 1.421,47 por m2 de rea til.

120

Mapa 9

121

No mapa 9, que representa os lanamentos do grupo para 1996, verificamos a


ocorrncia de 24 lanamentos (5,34% do total de 449 lanamentos). A Lindenberg no
lana neste ano, ao passo que a Company realiza 7 lanamentos: 3 no Tatuap (valores
mdios), 2 na Vila Andrade/Panamby (valores mdio-alto), 1 no Butant (valor mdio)
e 1 em Pinheiros (valor alto). Neste ano, a maioria dos lanamentos da empresa foram
realizados em reas novas do ponto de vista dos lanamentos, como o Panamby, o
Tatuap e o Butant, gerando uma diversificao maior nas classes de valor, que vo de
mdio a alto. A Cyrela faz 4 lanamentos: 2 no Campo Belo (valores mdio e mdioalto), 1 no Itaim Bibi (valor mdio alto) e 1 na Bela Vista (valor alto). Em 1996, a
Cyrela permanece atuando em distritos mais centrais, inaugurando o Campo Belo como
novo campo de atividade. A Gafisa promove apenas 2 lanamentos: 1 no Jardim
Paulista (valor alto) e 1 na Santa Ceclia (valor alto). Este ano representa um corte
grande do nmero de lanamentos se comprado com os anos anteriores, e tambm
representa investimentos bastante centrais do ponto de vista do alto valor mdio do
metro quadrado alcanado nestes lanamentos. A Rossi, por sua vez, eleva sua
participao a 11 lanamentos (quase quadruplica o total de lanamentos em relao a
1995): 2 na Vila Snia (valor mdio), 1 na Vila Andrade/Panamby (valor mdio), 1 em
Santo Amaro (valor mdio), 1 em So Bernardo do Campo (valor mdio), 1 em Santo
Andr (valor mdio), 2 na Vila Formosa (valores mdios), 2 em Cidade Lder (valores
mdio-baixo) e 1 em Pirituba (valor mdio). Quanto aos valores, percebemos que a
Rossi eleva o seu patamar de valores mdios nos lanamentos de mdio-baixo para
mdio.
Os valores mdios lanados pelo grupo corresponderam a US$ 1.550,58 por m2,
enquanto a mdia lanada na cidade de So Paulo cai para US$ 1.155,38 por m2.

122

Mapa 10

123

Para o ano de 1997, o mapa 10 mostra que o grupo de empresas analisado lanou
um total de 26 empreendimentos em So Paulo (6,11% de um total de 425 lanamentos
verificados em So Paulo). Note-se que foram dominantes os lanamentos com classes
mais elevadas de valor. A Lindenberg novamente no lana neste ano, e a Company
lana 5 empreendimentos: 1 no Rio Pequeno (valor mdio), 1 no Butant (valor mdio),
1 em Santo Amaro (classe de valor alto), 1 em Moema (valor alto) e 1 no Tatuap (valor
alto). Esta empresa investiu em 1997 tanto em reas mais centrais como em reas mais
perifricas, porm, preservou um patamar de valor alto para aqueles lanamentos
centrais (como tambm o Tatuap) e valores mdios para os distritos de Butant e Rio
Pequeno. A Cyrela lana 4 empreendimentos: 1 no Itaim Bibi (valor alto), 1 no Jardim
Paulista (valor alto), 1 em Moema (valor mdio-alto) e 1 na Consolao (valor alto). A
Cyrela, em 1997, investe exclusivamente em reas centrais com predominncia de
valores altos. A Gafisa faz 9 lanamentos: 1 no Rio Pequeno (valor mdio), 1 em Santo
Amaro (valor mdio), 1 no Jabaquara (valor mdio-alto), 2 no Itaim Bibi (valores altos),
1 no Ipiranga (valor mdio), 1 na Consolao (valor mdio-alto) e 2 na Lapa (valores
mdio-alto. Em relao aos anos anteriores, a Gafisa volta a diversificar seus
lanamentos tanto geograficamente como em termos das classes de valor destes
lanamentos. Por fim, a Rossi apresenta 8 lanamentos: 1 no Butant (valor mdiobaixo), 1 em Santo Amaro (valor mdio), 1 no Sacom (valor mdio-baixo), 1 no
Ipiranga (valor mdio), 1 na Liberdade (valor mdio), 1 no Carro (valor mdio), 1 na
Cidade Lder (valor mdio) e 1 em Santa Ceclia (valor mdio). Esta empresa, em
relao aos anos anteriores, a Rossi parece seguir com seu padro de lanamentos em
reas mais perifricas e com valores variando entre mdio-baixo e mdio, e tambm
percebemos alguns lanamentos nos distritos do centro de So Paulo.
Ainda sobre este ano, no houve lanamentos deste grupo de empresas no
Panamby; a mdia do valor do m2 verificada nos lanamentos do grupo foi de US$
1.670,26, enquanto a mesma mdia para a Regio Metropolitana de So Paulo foi de
US$ 1.121,15.

124

Mapa 11

125

No perodo de janeiro a dezembro de 1998, o mapa 11 traz um total de 22


lanamentos pelas cinco empresas analisadas (7,09% dos 310 lanamentos em So
Paulo). A Lindenberg, como no ano anterior, no realiza empreendimentos. A Company
lanou 4 empreendimentos: 1 no Panamby (classe de valor mdio), 1 nas proximidades
do Panamby (valores mdios), 1 na Vila Snia (valor mdio) e 1 em Moema (valor
alto). Neste ano a Company investe mais lanamentos fora das regies mais centrais,
notadamente com classes de valor menores. A Cyrela lanou 4 empreendimentos: 1 no
Itaim Bibi (classe de valor alto), 1 em Moema (classe de valor alto), 1 no Jardim
Paulista (classe de valor mdio-alto) e 1 na Vila Mariana (valor mdio). Esta empresa
mantm seus lanamentos em distritos cujos patamares de valor so maiores, variando
de mdio-alto a altos, como observamos nos anos anteriores. A Gafisa, por seu turno,
lanou no total 6 empreendimentos: 1 no Panamby (valor mdio-alto), 1 no Rio
Pequeno (valor mdio), 1 no Itaim Bibi (valor alto), 1 no Jardim Paulista (valor alto), 1
em Perdizes (valor alto) e 1 na Consolao (valor mdio-alto). Esta empresa mantm
um esquema misto de investimentos em reas com classes de valor maiores e reas
com classes de valor medianos. A Rossi investiu em 9 lanamentos: 1 no Campo Limpo
(valor mdio-baixo), 1 no Sacom (valor mdio), 1 no Ipiranga (valor mdio), 1 na Vila
Prudente (valor mdio), 1 em So Lucas (valor mdio-baixo), 1 em Cidade Lder (valor
mdio), 2 no Tatuap (valores mdios) e 1 no Mandaqui (valor mdio-baixo). H uma
seqncia em relao aos anos anteriores, nos quais a Rossi tambm mantm um
nmero relativamente grande de lanamentos com classes de valor variando de mdio a
mdio-baixo.
Verificamos que o Panamby e a regio de Vila Andrade recebem novamente
lanamentos. O grupo lana uma mdia de US$ 1.565,05 o m2, enquanto os
lanamentos totais em So Paulo geram uma mdia de US$ 1.398,44 o m2.

126

Mapa 12

127

O mapa 12 representa um pequeno decrscimo do nmero de lanamentos do


grupo em relao ao ano anterior: de 22 em 1998 para 18 em 1999 (6,33% do total dos
284 lanamentos). No houve tambm sequer 1 lanamento para a classe de valor mais
alta, nem houve lanamentos do grupo analisado no Panamby. A Lindenberg ressurge
com 1 lanamento no Itaim, mantendo seus lanamentos em reas mais nobres,
embora a classe de valor do empreendimento lanado seja mdio. a Company no lana
empreendimentos neste ano, o que chega a surpreender, haja vista o fato de que ela
sempre havia lanado pelo menos 1 empreendimento desde 1992. a Cyrela apresenta 6
empreendimentos: 1 no Itaim Bibi (valor mdio), 2 na Vila Mariana (valor mdio), 1 na
Mooca (valor mdio-baixo), 1 em Perdizes (valor mdio) e 1 na Consolao (valor
mdio-baixo). Este ano representa uma mudana significativa com a situao dos
lanamentos no ano anterior, principalmente pela reduo das faixas de valor dos
lanamentos. A Gafisa lana 8 empreendimentos: 2 no Itaim Bibi (valores mdio-alto),
2 na Vila Mariana (valores mdio e mdio-baixo), 1 no Cambuci (valor mdio-baixo), 1
na Lapa (valor mdio-baixo), um no Carro (valor mdio-baixo) e um em Barueri (valor
mdio). Com a Gafisa ocorre o mesmo fenmeno observado com a Cyrela: reduo das
classes de valor dos lanamentos, mantendo seu padro misto de investimentos em
reas centrais e mais afastadas. A Rossi investe em 3 lanamentos: 1 no Jabaquara
(valor mdio-baixo), 1 em Artur Alvim (valor mdio-baixo) e 1 na Vila Jacu (valor
mdio-baixo). Este ano representou tambm para esta ltima empresa uma relativa
quebra da elevao da faixa de valor dos seus lanamentos.
Os valores mdios do m2 nos lanamentos do grupo so de US$ 997,21,
enquanto a mdia da cidade de So Paulo de 904,72 por m2, o que denota que se trata
de um processo geral de queda dos patamares dos imveis.

128

Mapa 13

129

Em 2000, o mapa 13 nos apresenta um salto no nmero de lanamentos do


grupo, que sobem de 18 para 43 lanamentos (11,37% do total de 378 lanamentos
ocorridos em So Paulo). A Lindenberg lana 4 empreendimentos: 1 no Panamby (valor
mdio), 1 no Alto de Pinheiros (valor mdio), 1 no Jardim Paulista (valor mdio-alto) e
1 na Consolao (valor mdio-alto). Com isso, esta incorporadora/construtora mantm
seus lanamentos nos distritos centrais, com exceo do Panamby. A empresa Company
possui 8 lanamentos: 1 no Panamby (valor mdio-baixo), 1 no Campo Belo (valor
mdio), 2 em Moema (valores mdio e mdio-alto), 1 no Itaim Bibi (valor alto), 1 em
Perdizes (valor mdio-baixo), 1 no Mandaqui (valor mdio-baixo) e 1 em So Caetano
do Sul (valor mdio). Esta empresa continua investindo no Panamby, em Moema, no
Itaim Bibi e tambm decide investir fora do municpio de So Paulo. A Cyrela investe
em 7 empreendimentos: 1 na Vila Mariana (valor mdio), 1 no Ipiranga (valor mdiobaixo), 1 em Santo Amaro (valor mdio-baixo), 1 em Santo Andr (valor mdio-alto), 1
no Jardim Paulista (valor mdio) e 2 em Perdizes (valores mdio-baixo). Em relao ao
ano anterior, a Cyrela continua investindo em Perdizes e na Vila Mariana, mas tambm
lana empreendimentos em distritos mais afastados e com classes de valor mais baixo.
A Gafisa surge com 8 lanamentos: 1 no Panamby (valor mdio), 1 no Rio Pequeno
(valor mdio-baixo), 1 no Jardim So Lus (valor mdio-baixo), 1 na Vila Mariana
(valor mdio), 1 na Liberdade (valor mdio), 1 em Jos Bonifcio (valor mdio-baixo),
1 em Santa Ceclia (valor mdio-baixo) e 1 na Lapa (valor mdio). Neste ano, a empresa
Gafisa diversifica (espacial e em termos de classes de valor) um pouco seus
lanamentos em relao ao ano de 1999. A Rossi apresenta 13 lanamentos, todos com
classes de valor mdio-baixo: 1 na Vila Snia, 1 em Campo Grande, 1 em Sacom, 1 no
Ipiranga, 1 na Vila Prudente, 1 em So Lucas, 3 na Cidade Lder, 1 no Carro, 1 em
Santana e 2 em Pirituba. Percebemos que esta empresa cresceu no seu nmero de
lanamentos, talvez pela baixa geral nas classes de valor dos investimentos do grupo e
tambm da cidade de So Paulo, em geral.
interessante notar que trs das cinco incorporadoras/construtoras analisadas
lanam empreendimentos no Panamby, embora seus valores sejam apenas mdio e
mdio-baixo. Neste ano, observamos a seqncia do decrscimo dos lanamentos de
classes de valor alta, o que corresponde a uma diminuio da mdia do valor do metro
quadrado lanado pelo grupo para US$ 986,57, enquanto a mdia geral dos lanamentos
em So Paulo sobe ligeiramente para US$ 963,29.

130

Mapa 14

131

No mapa 14, que se refere aos lanamentos do grupo para o ano de 2001, ainda
observamos a diminuio dos lanamentos com classes de valor alto. Naquele ano,
conta-se um total de 31 lanamentos (9,96% do total de 311 lanamentos), sendo que a
Lindenberg lana 1 empreendimento no Panamby (valor mdio) e 1 em Pinheiros (valor
mdio), mantendo seu baixo nmero de lanamentos e diminuindo suas classes de valor.
A Company lana 4 empreendimentos: 2 no Campo Belo (valores mdios), 1 na Vila
Mariana (valor mdio) e 1 na Mooca (valor mdio-baixo). Em relao ao ano anterior, a
empresa Company investe menos em reas afastadas e mantm investimentos na regio
de Moema/Campo Belo/Vila Mariana. Quanto Cyrela, constatamos que ela promoveu
7 lanamentos: 1 em Santo Amaro (valor mdio-baixo), 1 na Vila Mariana (valor
mdio), 1 na Mooca (valor mdio-baixo), 1 na Bela Vista (valor mdio-baixo), 1 no
Itaim Bibi (valor mdio-alto) e 2 no Alto de Pinheiros (valores mdios). H
continuidade mais que descontinuidade em relao espacialidade dos seus
investimentos, seguindo com empreendimentos na Vila Mariana, Santo Amaro e
iniciando prospeces no Alto de Pinheiros. A Gafisa apresenta 13 empreendimentos,
mais diversificados espacialmente e com valores variando de classes de valor mdiobaixo at mdio-alto, mas com predominncia do primeiro: 1 no Panamby (valor mdiobaixo), 2 no Rio Pequeno (valor mdio-baixo), 1 no Itaim Bibi (valor mdio), 1 no
Jardim Paulista (valor mdio-alto), 1 no Cambuci (valor mdio-baixo), 1 na Vila
Prudente (valor mdio-baixo), 1 no Carro (valor mdio-baixo), 1 em Itaquera (valor
mdio-baixo), 1 em Vila Guilherme (valor mdio-baixo), 1 em Cachoeirinha (valor
mdio-baixo), 1 em Vila Leopoldina (valor mdio) e 1 em Alto de Pinheiros (valor
mdio-alto). A Rossi lana ao todo 5 empreendimentos, todos de classes de valor
mdio-baixo: 1 em Campo Grande, 1 no Jabaquara, 1 no Sacom, 1 em Cidade Lder e
1 em Cangaba.
O valor mdio do metro quadrado lanado foi de US$ 947,34, e a mdia da
cidade de So Paulo para os lanamentos residenciais verticais naquele ano foi de US$
795,18 o m2.

132

Mapa 15

133

No mapa 15, que traz os lanamentos do grupo analisado em 2002, existem 42


lanamentos (12,72% de 330 lanamentos). Neste ano, a Lindenberg investe em 2
lanamentos: 1 no Panamby (valor mdio) e 1 no Jardim Paulista (valor mdio),
continuando nas reas do Jardins e do Panamby. A incorporadora/construtora Company
realiza 7 lanamentos: 2 no Itaim Bibi (valor alto e mdio-baixo), 1 no Campo Belo
(valor mdio-baixo), 3 em Moema (valores mdio-baixo e mdio) e 1 na Vila Mariana
(valor mdio-baixo). Em relao aos anos anteriores, a Company no altera muito as
localizaes dos seus lanamentos, mas altera sua classe de valor, passando a ser
maioria, neste ano, as classes de valor mdio-baixo, embora existam tambm a classe de
valor mdio e alto. Quanto Cyrela, esta apresenta 6 lanamentos: 1 na Vila Andrade
(valor mdio-baixo), 2 em Moema (valores mdios), 1 na Vila Mariana (valor mdio), 1
na Mooca (valor mdio-baixo) e 1 em Santo Andr (valor mdio-baixo). No h
mudanas significativas em relao ao ano anterior. A Gafisa apresenta o expressivo
nmero de 21 lanamentos, com quase todas as classes de valor: 2 no Rio Pequeno
(valores mdio-alto e mdio-baixo), 3 no Panamby (valores mdio-baixo), 4 em Santo
Amaro (valores mdio-baixo), 1 no Campo Belo (valor mdio-baixo), 1 na Vila
Mariana (valor mdio), 1 no Jardim Paulista (valor mdio), 1 na Mooca (valor mdio
baixo), 1 na Vila Prudente (valor mdio-baixo), 2 na Vila Matilde (valor baixo e mdiobaixo), 1 em Santana (valor mdio-baixo), 1 em Pinheiros (valor mdio), 1 em Perdizes
(valor mdio-baixo), 1 na Lapa (valor mdio-baixo) e 1 na Vila Leopoldina (valor
mdio). Esta a empresa que investe em um nmero maior de distritos. Por fim, a Rossi
lana 6 empreendimentos, todos com classes de valor mdio-baixo: 1 em Campo
Grande, 1 no Sacom, 1 no Tatuap, 1 no Alto de Pinheiros, 1 na Lapa e 1 na Vila
Leopoldina. interessante notar como esta empresa se aproxima dos distritos mais
centrais neste ano.
Voltamos a perceber uma quantidade considervel de lanamentos na Vila
Andrade e Panamby (5), assim como em Moema (5) e Santo Amaro (4). A mdia do
valor do metro quadrado lanado pelo grupo neste ano foi de US$ 900,62, e a mdia
geral para a Regio Metropolitana foi de US$ 761,51 por m2 de rea til lanado.

134

Mapa 16

135

No mapa 16, observa-se um total de 39 lanamentos (10,74% dos 363


lanamentos) do grupo para o ano de 2003. Neste ano, tambm marcado pela ausncia
de lanamentos de empreendimentos com classes de valor mais alta, verificamos que a
Lindenberg lana 7 empreendimentos: 2 no Alto de Pinheiros (valores mdios), 2 em
Pinheiros (valores mdio e mdio-baixo), 1 no Itaim Bibi (valor mdio) e 2 no Jardim
Paulista (valores mdios). Com isso, a Lindenberg aumenta os seus lanamentos
mantendo as localizaes mais centrais. A Company lana 6 empreendimentos: 2 no
Panamby (valores mdios), 1 na Vila Mariana (valor mdio), 1 no Jardim Paulista (valor
mdio-baixo), 1 na Consolao (valor mdio) e 1 na Lapa (valor mdio-baixo).
Notamos que a Company investe no Panamby e se desloca para distritos at ento no
explorados pela empresa, como Lapa, Jardim Paulista e Consolao. A Cyrela investe
em 8 lanamentos: 1 no Panamby (valor mdio), 1 em Campo Grande (valor mdiobaixo), 2 no Itaim Bibi (valores mdio-baixo), 1 em Moema (valor mdio), 1 na Vila
Prudente (valor mdio-baixo) e 2 na Bela Vista (valores mdio-baixo). Este ano marca
uma reduo quase geral das classes de valor dos empreendimentos desta
incorporadora/construtora. A Gafisa lana um total de 15 empreendimentos: 2 no Rio
Pequeno (valor mdio-baixo), 1 no Panamby (valor mdio), 1 em Santo Amaro (valor
mdio-baixo), 1 no Itaim Bibi (valor mdio-baixo), 1 em Moema (valor mdio), 2 na
Vila Mariana (valores mdio-baixo e mdio), 1 no Cambuci (valor baixo), 1 na
Consolao (valor mdio), 1 em Santa Ceclia (valor mdio-alto), 2 em Perdizes
(valores mdio e mdio-alto), 1 em Cachoeirinha (valor mdio-baixo) e 1 em Guarulhos
(valor baixo). Interessante notar a estratgia de diversificao espacial e em termos das
classes de valor da Gafisa, uma constante at aqui. Finalmente, a Rossi lanou apenas 2
empreendimentos, ambos com classes de valor mdio-baixo: 1 no Cursino e 1 no
Mandaqui. Esta empresa j vinha apresentando uma diminuio dos seus lanamentos
nos ltimos anos, comparados principalmente aos anos de 1996, 1997, 1998 e 2000.
O Panamby segue sendo um dos lugares que recebe mais lanamentos,
juntamente com Itaim, Jardim Paulista e Vila Mariana. O valor mdio do metro
quadrado nos lanamentos do grupo fica em US$ 1.041,67, enquanto a mdia para o
total dos lanamentos na cidade de So Paulo no perodo de US$ 813,89.

136

Mapa 17

137

O mapa 17 apresenta os lanamentos feitos pelo grupo no ano de 2004. Este ano
marca o incio de uma retomada dos investimentos em classes de valor mais altas, e
tambm o ano em que o grupo mais investiu no Panamby. O nmero de lanamentos,
no entanto, diminui para 28 (9,68% do total de 289 lanamentos ocorridos em So
Paulo). A Lindenberg conta 3 lanamentos: 2 no Panamby (valores mdios) e 1 no
Jardim Paulista (valor mdio-alto), seguindo conforme anos anteriores. A Company
lanou ao todo 7 empreendimentos: 1 no Panamby (valor mdio), 1 no Campo Belo
(valor mdio), 3 na Vila Mariana (valores mdios), 1 na Liberdade (valor mdio) e 1 no
Jardim Paulista (valor mdio). A Company segue investindo no Panamby, no Campo
Belo e na Vila Mariana, principalmente. A Cyrela lanou 10 empreendimentos: 2 no
Panamby (valores mdio-alto e mdio-baixo), 1 no Morumbi (valor alto), 1 em Moema
(valor mdio), 1 na Vila Mariana (valor mdio), 2 na Bela Vista (valores mdios), 1 na
Consolao (valor mdio), 1 na Mooca (valor mdio-baixo) e 1 na gua Rasa (valor
mdio-baixo). Interessante notar a diversificao tanto na localizao dos lanamentos
nos distritos, quanto nas classes de valor, que abrange quase todos valores. A Gafisa,
surpreendentemente, lanou apenas 3 empreendimentos: 1 na Lapa (valor mdio), 1 em
Perdizes (valor mdio) e 1 na gua Rasa (valor mdio-baixo). A Rossi, por sua vez,
lana 5 empreendimentos: 1 no Panamby (valor mdio), 1 na Vila Snia (valor mdiobaixo), 1 no Morumbi (valor mdio-baixo) e 2 no Tatuap (valores mdio-baixo).
Note-se que, com exceo da Gafisa, todas as empresas do grupo lanam
empreendimentos no Panamby. O valor mdio do metro quadrado lanado neste ano
pelas empresas analisadas foi de US$ 1.222,70, enquanto a mesma mdia para a Regio
Metropolitana de So Paulo foi de US$ 997,19.

138

Mapa 18

139

No ano de 2005, representado pelo mapa 18, j observamos j que os


lanamentos do grupo caminham para as classes de valor mdia-alta e alta. Neste ano, o
grupo lanou 40 empreendimentos em So Paulo (12,26% do total de 326 lanamentos).
A Lindenberg investiu em 3 empreendimentos: 1 no Morumbi (valor alto) e 1 no Jardim
Paulista (valor alto) e 1 em Moema (valor mdio-alto). Com isso, a empresa refora sua
localizao centralizada em termos de distribuio dos seus lanamentos, e alcana
novamente os patamares de classes de valor alto. A Company lana 10
empreendimentos: 2 no Itaim Bibi (valores mdio-alto e mdio), 1 no Campo Belo
(valor mdio), 2 em Moema (valores alto e mdio-alto), 3 na Vila Mariana (valores alto
e mdios), 1 no Jardim Paulista (valor mdio-alto) e 1 no Alto de Pinheiros (valor
mdio-alto). Este ano marca a elevao das classes de valor dos lanamentos desta
empresa, que no varia muito do ponto de vista da localizao dos seus
empreendimentos. J a Cyrela lana 12 empreendimentos: 1 em Santo Amaro (valor
mdio), 3 no Itaim Bibi (valores mdio-alto e mdio), 1 em Moema (valor mdio-alto),
1 no Jardim Paulista (valor mdio), 1 no Cursino (valor mdio), 1 no Ipiranga (valor
mdio), 1 na Liberdade (valor mdio), 1 em Perdizes (valor alto), 1 em Santa Ceclia
(valor alto) e 1 na Barra Funda (valor mdio). Apesar de lanar em distritos como
Ipiranga, Cursino, Santo Amaro e Barra Funda, podemos dizer que a Cyrela tambm
lana em distritos com classes de valor mais elevada. A Gafisa lana 12
empreendimentos: 2 no Panamby e Vila Andrade (valores mdio e mdio-alto), 1 em
Osasco (valor mdio), 1 no Rio Pequeno (valor mdio), 1 no Itaim Bibi (valor mdio), 1
na Sade (valor mdio), 1 no Carro (valor mdio-baixo), 1 em Guarulhos (valor
mdio-baixo), 1 no Jardim Paulista (valor mdio), 1 no Alto de Pinheiros (valor mdio),
1 na Lapa (valor mdio) e 1 na Vila Leopoldina (valor mdio). A diversificao mais
acentuada continua marcando a atuao da Gafisa, embora todas as outras empresas,
com exceo da Lindenberg, tambm diversifiquem os distritos dos seus lanamentos.
A Rossi lana apenas 3 empreendimentos: 1 no Itaim Bibi (valor mdio), 1 na Vila
Mariana (valor mdio) e 1 no Ipiranga (valor mdio). Estes lanamentos, apesar de
serem apenas 3, mostram como a Rossi, aos poucos foi investindo tambm em regies
mais centrais da cidade.
O valor mdio do metro quadrado lanado pelo grupo foi de US$ 1.591,10,
enquanto a mesma mdia para o totalidade da cidade de So Paulo foi de US$ 1.256,20.

140

Mapa 19

141

O mapa 19 nos mostra, para o ano de 2006, a maior quantidade de lanamentos


do grupo, 48 (14,15% do total de 339 lanamentos ocorridos em So Paulo), e as a
segunda maior mdias do valor do metro quadrado para o grupo, que foi US$ 1.651,57,
enquanto para a cidade de US$ 1.505,65. Neste ano, a Lindenberg lanou 6
empreendimentos: 1 na Vila Andrade (valor alto), 1 no Morumbi (valor alto), 2 no Itaim
Bibi (valores alto e mdio-alto), 1 no Alto de Pinheiros (valor alto) e 1 no Jardim
Paulista (valor alto). A Company lanou 8 empreendimentos: 1 no Panamby (valor
mdio), 1 em Santo Amaro (valor mdio), 1 no Itaim Bibi (valor mdio), 3 no Campo
Belo (valores mdio e mdio-alto), 1 em Perdizes (valor mdio-alto) e 1 no Tatuap
(valor mdio-alto). A Company apresenta neste ano uma diversificao um pouco maior
que a verificada nos anos anteriores. A Cyrela lanou 18 empreendimentos: 1 em Santo
Amaro (valor mdio-alto), 1 em Campo Grande (valor mdio), 2 no Campo Belo
(valores alto e mdio-alto), 1 em Moema (valor alto), 1 na Vila Mariana (valor mdio),
1 em Santo Andr (valor mdio-baixo), 2 na Vila Prudente (valores mdios), 2 na
Mooca (valores mdios), 2 na Liberdade (valores mdios), 1 na Bela Vista (valor
mdio-alto), 1 em Pinheiros (valor mdio-alto), 1 na Lapa (valor mdio), 1 no
Mandaqui (valor mdio) e 1 em Barueri (valor mdio). A Cyrela apresenta em grande
diversificao espacial dos seus lanamentos, mas quase todos representando classes de
valor mdio ou superior. A Gafisa lana no perodo 11 empreendimentos: 2 no Rio
Pequeno (valores mdios), 1 no Panamby (valor mdio), 1 em Santo Amaro (valor
mdio), 1 no Campo Belo (valor mdio-alto), 2 em Santo Andr (valores mdio e
mdio-baixo), 1 na Vila Mariana (valor mdio-alto), 1 no Carro (valor mdio), 1 no
Belm (valor mdio) e 1 em Santa Ceclia (valor mdio). A Gafisa segue diversificando
a localizao dos seus empreendimentos, bem como suas classes de valor. A Rossi lana
5 empreendimentos: 1 em Osasco (valor mdio), 2 em Santo Amaro (valores mdios), 1
na Vila Leopoldina (valor mdio) e 1 em Guarulhos (valor mdio).
H apenas 2 lanamentos no Panamby, sendo que existem 5 em Santo Amaro e 6
no Campo Belo.

142

O que se pode concluir observando esta srie de mapas? Talvez o primeiro


aspecto que chame a ateno quando percorremos a srie de mapas referente aos
lanamentos imobilirios residenciais do grupo de empresas analisado seja a prpria
evoluo da quantidade de lanamentos, que so 7 em 1992 e passam para 48 em 2006.
Assim, poderamos dividir a srie em dois perodos que apresentam relativa estabilidade
no nmero de lanamentos: de 1993 at 1999, quando temos uma mdia anual de cerca
de 22 lanamentos/ano, e de 2000 para 2006, quando verificamos uma mdia de cerca
de 38 lanamentos/ano. Apesar deste aumento de patamar relativo ao nmero de
lanamentos no segundo perodo, vemos uma oscilao maior do nmero de
lanamentos de um ano para o outro. Podemos observar pelo menos dois saltos na srie,
relativos ao nmero de lanamentos: de 1992 para 1993 (7 para 24), e de 1999 para
2000 (de 18 para 43). Estes saltos e oscilaes da quantidade de lanamentos esto
relacionados, contudo, a uma srie de fatores que agora escapam a esta argumentao:
contexto macro-econmico, situao financeira das empresas, disponibilidade de
terrenos, etc.
Se analisarmos esta srie de dados com cuidado, observamos que, em primeiro
lugar, os investimentos no esto concentrados apenas em alguns poucos distritos,
pipocando pelos mapas. No entanto, esta concentrao parece ter sido a estratgia da
Adolpho Lindenberg Construtora, empresa que menos lanou no perodo (30
lanamentos em 15 anos), talvez devido a sua pequena diversificao espacial: a
Lindenberg lanou estes 30 empreendimentos em apenas 9 distritos. Exatamente o
contrrio ocorre com as outras empresas, como a Gafisa, que lanou um total de 138
empreendimentos em 42 distritos, a Cyrela, que lanou 105 empreendimentos em 34
distritos, a Rossi, que lanou 85 empreendimentos distribudos por 37 distritos e a
Company, que lanou 77 empreendimentos em 26 distritos. Portanto, a existncia da
estratgia de diversificao espacial dos investimentos imobilirios se confirma.
Esta diversificao fica ainda mais clara quando observamos os mapas referentes
aos totais lanados por cada empresa ao longo do perodo inteiro, como os mapas 20,
21, 22, 23 e 24 a seguir revelam.

143

Mapa 20

144

Mapa 21

145

Mapa 22

146

Mapa 23

147

Mapa 24

148

Nestes mapas podemos perceber que, embora haja a diversificao espacial dos
investimentos e a produo simultnea de empreendimentos residenciais pela
metrpole, alguns distritos se destacam pela quantidade de investimentos recebidos,
colocando-se como verdadeiros plos ou frentes de investimentos imobilirios. Este
parece ser o caso do Panamby, do Campo Belo, da Vila Mariana, do Itaim, do Jardim
Paulista, da Consolao, e em menor grau de Moema, Tatuap, Rio Pequeno, Lapa/Vila
Leopoldina. Embora estes distritos tenham recebido grandes investimentos, no
podemos afirmar que tais investimentos estiveram concentrados nestes distritos, haja
vista a enorme quantidade de lanamentos dispersos pelo municpio e pela Regio
Metropolitana. Portanto, apesar de alguns plos/frentes, observamos que no existe em
geral uma concentrao dos investimentos imobilirios voltados produo de
empreendimentos residenciais,

e sim uma

grande diversificao

geogrfica.

Examinemos mais atentamente esta questo da diversificao.


2. Estratgia da diversificao espacial (simultaneidade dos investimentos no
espao) e a centralidade da valorizao imobiliria residencial
Como j havamos comentado em outro momento, o processo de produo
imobiliria envolve estratgias, que so tambm espaciais, em relao continuidade
dos lanamentos/construes, devido ao problema da necessidade intensiva de capital
para a produo completa da mercadoria imvel. Em primeiro lugar, havamos pensado
que uma estratgia imobiliria seria a de controlar espaos-tempos diferenciais e
simultneos como condio para a realizao dos ciclos dos capitais, o que estaria
ligado a uma necessidade de lanamentos diversificados em termos dos produtos
imobilirios (metragens e padres de material/acabamento diferenciados) como
possibilidade de lidar com os possveis percalos em termos da velocidade de realizao
(comercializao) destes empreendimentos. neste sentido que chegamos
compreenso que o padro do empreendimento associa-se a sua localizao no espao
urbano, engendrando tempos diferentes de realizao.
Assim, os diferentes tipos de padro dos empreendimentos tambm
correspondem a uma relao margem x volume na rentabilidade dos capitais. Podemos
imaginar que se a empresa procura por volume, ela investe em padres menores e em
espaos menos valorizados (mais unidades a vender), e que, inversamente, se a empresa
almeja obter maior lucratividade, atravs de margens melhores de rentabilidade, ela

149

investe em empreendimentos de alto padro em espaos mais valorizados. Em geral, a


venda de apartamentos com metragens menores roda mais rpido, mas, por outro lado,
no caso do alto padro (como era verificado no Panamby), a lentido maior para o incio
das vendas seria compensada pelo fato de que o comprador do alto padro liquida em
menos tempo uma grande quantia de capital. Este seria mais ou menos o esquema geral
da relao alto padro x padro menor a partir das variveis do tempo e da quantidade
de capital realizado na venda de uma unidade:
Tempo de venda/pagamento:
Alto padro:
Padro menor:

[_____________________________________________________]
_ _ _ _ _ _ [________________]
_ _ _ [____________________________________]

Quantidade de capital realizado na venda por unidade: [___________________________________]


Alto padro: [_______________________]
Padro menor: [_______]

Nesta direo, as novas estratgias no Panamby revelavam uma diversificao a


partir da produo de apartamentos com metragens menores pelas mesmas grandes
construtoras , que realizariam um giro mais rpido para iniciar a venda, garantindo,
nesta compreenso, um fluxo de caixa que cobriria o tempo inicial um pouco mais lento
dos empreendimentos de alto padro. Assim, entendamos que a diversificao do
padro dos produtos (que inclusive geogrfica), por parte de uma mesma grande
empresa, compunha estratgias de gesto do seu fluxo de caixa, no sentido de que os
aportes de um empreendimento eram transferidos para outros que apresentavam
dificuldades maiores de realizao. Mas esta hiptese apresentou um claro limite
concreto.
A idia de que as grandes incorporadoras/construtoras necessitariam possuir, ao
mesmo tempo, vrios empreendimentos em construo pela metrpole, como forma de
transferncia de recursos entre diferentes empreendimentos em diferentes estgios de
desenvolvimento, encontra um limite nas legislaes sobre o patrimnio de afetao
(Lei n 10.931/04) e das sociedades de propsito especfico (Lei n 11.079/04).
Tradicionalmente, como dissemos, a necessidade de aumento do capital de giro sempre
existiu como um pressuposto continuidade das atividades imobilirias. At
recentemente, esta dificuldade era em parte resolvida pelas dinmicas de transferncias
de recursos entre empreendimentos diversificados de uma mesma empresa, que assim

150

podia utilizar-se de recursos de um empreendimento mais lucrativo para financiar


um empreendimento menos lucrativo, ou mesmo direcion-los para a aquisio de um
novo terreno. Devido debilidade e alto risco deste tipo de operao cujo caso mais
proeminente foi a quebra da construtora ENCOL, que deixou centenas de
empreendimentos incabados prejudicando milhares de muturios , o capital financeiro,
que investe no imobilirio atravs de financiamentos, imps limites a estas
transferncias atravs da Lei do patrimnio de afetao.
Em poucas palavras, estas legislaes exigem uma contabilidade separada de
empreendimento para empreendimento, ou mesmo a abertura de uma empresa
especfica para gerir a contabilidade de cada empreendimento, tornando invivel a
transferncia dos fluxos de capital entre dois empreendimentos realizados sob este
regime. Na verdade, estas legislaes que no possuem ainda uma obrigatoriedade
expressam um mecanismo de proteo aos financiamentos concedidos pelo capital
financeiro, diante da livre ao dos capitais de origem imobiliria. A prtica ttica
das transferncias foi ampla e comumente utilizada pelo setor imobilirio at meados de
2004 (e era conhecida como efeito bicicleta ou pedalada), quando entram em vigor
as referidas Leis, vetando as transferncias de recursos financeiros entre os diferentes
empreendimentos de uma mesma companhia, tendo como inspirao a falncia da
ENCOL e os inmeros prejuzos causados aos muturios e principalmente aos
agentes financiadores.
O mecanismo do patrimnio de afetao surge ento como uma estratgia
financeira (dos bancos e agentes financiadores), no sentido de garantir a realizao da
rentabilidade do capital emprestado (diminuio dos riscos pela garantia da aplicao do
capital no empreendimento em questo) e ao mesmo tempo de pressionar o setor
imobilirio financeirizao, atravs da necessidade crescente de adoo de
instrumentos de captao externa de recursos para a incorporao e de financiamentos
construo. Na medida em que existe a incomunicabilidade financeira de
empreendimento para empreendimento, surgem barreiras quanto ao crescimento das
empresas imobilirias, que assim teriam que esperar um tempo mais longo para lanar
novos empreendimentos, por no possurem capital suficiente para iniciar outras obras.
Com isso, haveria a necessidade ainda maior do aumento da base de capital e do capital
de giro destas empresas, seja para realizar a incorporao de novos terrenos, seja para
orquestrar a construo de vrios empreendimentos e com isso aumentar seu volume de

151

capital global, bem como sua capacidade de endividamento para a continuidade (via
novos financiamentos) de novos lanamentos e construes.
Como resolver este impasse criado pelo patrimnio de afetao? Como j vimos,
os maiores grupos aumentam sua base financeira, abrindo seu capital, emitindo aes na
Bolsa de Valores e captando com isso recursos por meio do IPO (alm das
securitizaes, debntures, FIIs, que seriam esforos no sentido da capitalizao das
empresas). Uma vez capitalizadas atravs de investidores financeiros nacionais e
internacionais, que compram a perspectiva de crescimento imobilirio e a
conseqente possibilidade de valorizao das aes de base imobiliria, as grandes
empresas dispem de uma capacidade de atrao de financiamentos ainda maior. Assim,
chegamos por uma outra via questo da abertura de capital das empresas
incorporadoras/construtoras, que poderia ser explicada, em parte, atravs das prprias
dificuldades impostas pelo capital financeiro (com a ajuda do Estado, atravs da
promulgao da Lei do patrimnio de afetao) s aes e estratgias imobilirias de
realocaes espaciais de capital entre seus empreendimentos, que hipoteticamente
realizavam a simultaneidade espao-temporal como estratgia antes de tais legislaes.
Assim, a idia de uma estratgia relativa a um movimento de simultaneidade de
espaos-tempos diferenciais para os investimentos imobilirios era comprovada
negativamente (pela sua negao prtica): a existncia do patrimnio de afetao, que
restringe, na prtica, as transferncias entre os capitais presentes nos diversos
empreendimentos distribudos pela metrpole, comprova que esta prtica existia e que
talvez ainda exista, embora esteja desaparecendo. Tais legislaes, ao dificultarem e
restringem

as

aes

das

incorporadoras

limitando

seu

movimento

de

alocaes/realocaes de recursos , provocam um impacto maior para as empresas


menores, que no dispem de um patrimnio suficiente para realizar emisses de aes
e assim incrementar sua base financeira, visando aumentar sua capacidade de atrao de
financiamentos e dar prosseguimento ao seu crescimento.
Hoje, a importncia da diversificao espacial e da produo simultnea dos
empreendimentos pela metrpole por parte das incorporadoras/construtoras parece se
dar justamente para evitar os riscos representados por possveis desvalorizaes do
espao, e que possam resultar em uma no absoro de um empreendimento localizado
neste determinado lugar desvalorizado. Como para as grandes empresas exigido o
regime de afetao do patrimnio em seus lanamentos, possvel imaginar a
magnitude do prejuzo que esta empresa colher caso no diversifique espacialmente
152

seus produtos (concentrando-os em poucos espaos) e caso este mesmo espao sofra
uma desvalorizao. Assim, diversificar tanto o tipo de produto como as localizaes a
eles associadas se torna central para a diminuio dos riscos de descapitalizao das
empresas face s desvalorizaes do espao. H ainda um outro elemento importante a
ser dito sobre esta diversificao e simultaneidade espaciais dos lanamentos.
Atualmente, com a financeirizao das grandes empresas incorporadoras/construtoras, a
imagem de solidez no mercado passou a ser mais importante ainda. Assim, esta solidez
est vinculada ao volume de obras que a empresa realiza, e possibilita seu crescimento
(enquanto atrao de novos financiamentos) pela confiabilidade transmitida aos
investidores financeiros, alm, claro, de representar concretamente a reproduo
ampliada dos capitais da empresa atravs dos lucros resultantes do processo de
produo/valorizao do espao.
Neste sentido, este processo de diversificao espacial e de produo simultnea
de empreendimentos revela que a produo da metrpole se oferece, ela mesma, como
uma possibilidade para a reproduo dos capitais, na medida em que centraliza tanto os
capitais financeiros (inclusive mundializados) como concentra espacialmente diversos
elementos (inclusive a riqueza social concentrada) capazes de fazer girar e
eventualmente alargar os ciclos dos capitais empregados na produo do espao pelas
grandes empresas incorporadoras/construtoras.
No obstante a estratgia da diversificao espacial e a simultaneidade dos
investimentos imobilirios residenciais, no podemos esquecer a existncia, em So
Paulo, de uma centralidade da valorizao imobiliria residencial, localizada no vetor
sudoeste da cidade. Este vetor abriga as maiores valorizaes do solo justamente pela
sua proximidade s centralidades urbanas da cidade e pelo fato de serem os espaos
mais bem equipados. Mas trata-se de um vetor altamente edificado, onde a raridade da
existncia de novos terrenos para incorporao/construo elevam ainda mais sua j
elevada valorizao, explicando em parte a necessidade de criao de novos espaos
passveis de serem valorizados pelo setor imobilirio, como aqueles novos plos/frentes
comentados a pouco. Este eixo da centralidade da valorizao imobiliria residencial
pode ser parcialmente observado no mapa 25, que representa todos os lanamentos
imobilirios residenciais do grupo de empresas analisado. Os pontos mais escuros
representam esta centralidade.

153

Mapa 25

154

3. Movimento de concentrao/disperso/reconcentrao do capital financeiro


em sua reproduo no imobilirio
A perspectiva aqui colocada remete existncia de um movimento tridico
envolvendo a ao do capital financeiro em sua reproduo na esfera imobiliria: a
concentrao/disperso/reconcentrao, no plano da valorizao e reproduo do
capital financeiro. Neste movimento tridico, a concentrao do capital seria, para o
setor imobilirio, um resultado, enquanto para o capital financeiro a concentrao seria
um pressuposto. assim que alguns instrumentos financeiros, como os FIIs e os CRIs,
permitem realizar uma comunho, uma reunio de recursos dispersos para, em um
primeiro momento, viabilizar o andamento do processo imobilirio. Mas, no plano das
finanas, esta concentrao (dos capitais dispersos) se realizar, contraditoriamente,
atravs de um novo processo de disperso dos capitais, que seria dado tanto pelo
fracionamento do capital (reunido) em cotas (para os FIIs), quanto pela disperso
representada

pela

abertura

do

prprio

capital

das

grandes

empresas

incorporadoras/construtoras, cujo patrimnio fracionado em aes. O resultado deste


processo de concentrao/nova disperso do capital financeiro e de origem imobiliria
geraria uma outra concentrao alargada, ou uma reconcentrao, tanto para as
empresas (que impulsionam seus financiamentos) quanto para o capital financeiro, que
obtm lucro com as transaes/investimentos/especulaes realizadas tambm com o
capital de origem imobiliria. Evidentemente, este processo realiza-se na produo
concreta da metrpole como lugar de sua reproduo, a partir da idia dos lanamentos
imobilirios espacialmente diversificados e simultaneamente realizados pela atividade
imobiliria, cada vez mais em conjunto com a esfera financeira.
Esta complexidade na relao financeiro-imobiliria se realiza atravs de
alianas, mas tambm por meio de contradies. A acumulao financeira parece se
realizar, neste processo, na esfera da circulao abstrata do capital, seja sob a forma de
dinheiro ou de crdito, enquanto a realizao da acumulao no setor imobilirio
depende de um brao mais concreto, j que envolve a produo/valorizao do
espao. Esta produo do espao, por sua vez, enquanto produo material, envolveria
mais riscos de no realizao como o problema da solvncia das mercadorias imveis
diante das desvalorizaes, as regularizaes frente ao Estado, etc..
neste sentido que se esboam algumas contradies entre a acumulao
financeira e a reproduo imobiliria, atravs de um processo de aproximao entre

155

ambos os setores por meio do movimento de concentrao/disperso/reconcentrao do


capital financeiro, que gera um movimento semelhante no imobilirio. Em que pesem as
violentas contradies envolvendo a relao capital/trabalho, existem ainda outras que
se do no plano da relao capital/capital: capitais concentrados/capitais dispersos,
capitais financeiros/capitais oriundos do setor imobilirio, capitais mveis/capitais
imobilizados. Neste sentido, percebemos como, no interior da complexidade da esfera
financeira, os capitais lutam entre si, seja o capital financeiro de origem bancria
(privado e pblico) que tradicionalmente financiou o setor imobilirio, seja o capital
financeiro dos fundos de penso que investem no imobilirio atravs de mecanismos
como os FIIs, seja as finanas mundializadas que investem nas companhias
imobilirias atravs dos mercados bursteis. No entanto, esta competio no elimina a
existncia de alianas (contraditrias) entre essas configuraes do capital financeiro, ao
contrrio, torna-as mais importantes.

156

CAPTULO 6:
Reencontro do Panamby luz da pesquisa: esboando uma leitura (crtica) da sua
valorizao
Parece no haver muita dvida de que o Panamby tenha sido um excelente
negcio, tanto para o setor imobilirio quanto para o setor financeiro, haja vista a
enorme ocupao e transformao daquela rea desde meados da dcada de 1990. O
saldo do Panamby, enquanto projeo lgica da intencionalidade reprodutiva dos
capitais no espao, foi positivo. Mas o quo positivo ele foi? No teria existido nenhum
obstculo ou dificuldade que gerasse alguma distncia, mesmo que pequena, entre o
projeto e sua efetiva realizao? A inexistncia, at o presente momento, dos
empreendimentos comerciais que deveriam ter sido lanados juntamente com os
empreendimentos residenciais compondo um mix de utilizao imobiliria, como
previa o Projeto Urbanstico do Panamby , poderia ser entendido como um sinal destas
dificuldades? E caso tenham ocorrido, como explicar tal obstculo, tal dificuldade,
como medir uma tal distncia entre o projeto (projeo) e a realidade?
Pensamos que a procura por possveis brechas e rachaduras, no interior daquela
produo lgica do espao, ganhava relevncia em um momento em que vivemos a
absolutizao do econmico como nvel determinante da prtica social; portanto,
reconhecer e explicar as fissuras, mesmo que mnimas, da realizao concreta desta
lgica capitalista, poderia nos ajudar a compreender melhor os elementos que ela
movimenta e as contradies que irrompem deste processo. Tnhamos j alguns
elementos, colhidos nas entrevistas, que depunham a favor da existncia de alguns
obstculos ou barreiras ao maior desenvolvimento imobilirio do Panamby
problemas virios, distncia das centralidades urbanas constitudas, proximidades com
reas empobrecidas, restries legais densificao da rea devido s suas
caractersticas ambientais mas faltava-nos reconhecer aquilo que nos revelasse de
modo mais contundente estes obstculos.
Um caminho que nos pareceu revelador, neste sentido, foi analisar a trajetria da
valorizao enfrentada pelo capital em seu movimento de realizao atravs da
produo do espao no Panamby, desde a constituio do FII Panamby at os dias de
hoje. Em primeiro lugar, foi importante comparar os valores do metro quadrado (por
rea til) cobrados pelas empresas analisadas nos lanamentos no Panamby (e
adjacncias imediatas) e nas demais regies de So Paulo, bem como com a mdia geral
157

do valor do metro quadrado lanado por todas as incorporadoras/construtoras no


perodo de 1992 a 2006. Isto foi importante para que pudssemos situar o patamar do
valor do metro quadrado lanado no Panamby em relao ao patamar das empresas
analisadas e ao patamar geral da cidade. Esta mdia geral, de todos os lanamentos
feitos por todas as empresas em So Paulo de 1992 a 2006, foi de US$ 1.118,60 por m2
de rea til.
A

empresa

Adolpho

Lindenberg

Construtora

lanou,

no

perodo,

empreendimentos cuja mdia foi de US$ 2.023,99/m2. No Panamby, a mdia obtida


pelos lanamentos desta empresa foi de US$ 1.250,87/m2, o que representa um valor
38,19% inferior sua prpria mdia no perodo, e um valor 11,82% superior mdia
geral da cidade. A empresa Company S.A. lanou, de 1992 a 2006, empreendimentos
com uma mdia de US$ 1.534,25/m2. No Panamby, esta mdia foi de US$ 1.373,52/m2,
correspondendo a uma mdia 10,47% inferior prpria mdia da empresa e a um valor
22,78% acima da mdia geral dos lanamentos ocorridos em So Paulo. A empresa
Cyrela Brazil Realty lanou uma mdia de US$ 1.389,14/m2 entre 1992 e 2006. No
Panamby, esta mdia dos lanamentos da Cyrela foi de US$ 1.284,33/m2, um valor
7,53% menor que sua prpria mdia, e 14,81% superior mdia geral de So Paulo. A
Gafisa S.A. lana, no perodo, empreendimentos cujo valor mdio do metro quadrado
foi de US$ 1.269,78. No Panamby, esta mesma mdia da Gafisa foi de US$
1.396,96/m2, representando um valor 10,01% maior que o valor mdio da empresa, e
24,88% superior mdia dos valores do metro quadrado dos lanamentos observada em
So Paulo no mesmo perodo. A Rossi lana uma mdia de US$ 934,57/m2 no perodo,
sendo que esta mdia para o Panamby foi de US$ 1.087,1/m2, o que corresponde a um
valor 16,32% superior a sua prpria mdia, e a um valor 2,81% inferior mdia geral
dos lanamentos em So Paulo.
Esses valores representam um total de 42 empreendimentos lanados pelo grupo,
sendo 35 destes localizados nas reas do FII Panamby e reas imediatamente lindeiras
ao seu terreno, e 7 empreendimentos em ruas bastante prximas. Obviamente, o
conjunto de empreendimentos analisado representa uma amostragem, algo em torno de
30 a 35% do total de lanamentos ocorridos no Panamby e adjacncias, o que
pensamos, todavia, ser suficiente para sinalizar alguns caminhos. O resultado obtido
atravs deste conjunto de empreendimentos lanados pelo grupo das cinco
incorporadoras/construtoras analisadas nos permite dizer que a mdia dos valores do
metro quadrado encontradas nos lanamentos no Panamby, entre 1992 e 2006, so cerca
158

de 20% acima da mdia obtida entre todos os lanamentos ocorridos em So Paulo. Isto
nos revelava que o Panamby, projetado para se constituir como um bairro nobre e
totalmente diferenciado, no obstante mostrar-se um espao valorizado, no apresentava
valores categoricamente maiores que a mdia geral da cidade de So Paulo. Quando
comparamos a situao do valor do metro quadrado do Panamby em relao aos outros
valores dos empreendimentos lanados pelas mesmas empresas atuantes no Panamby,
vemos algo semelhante. Neste caso, o valor mdio do metro quadrado lanado no
Panamby cerca de 10% inferior ao valor mdio do total de lanamentos realizados
pelas mesmas empresas em outros lugares.
Quando dispomos a evoluo do valor mdio do metro quadrado encontrado nos
42 empreendimentos lanados no Panamby pelo grupo de empresas que analisamos,
encontramos a situao demonstrada pelo quadro 3 abaixo:
Quadro 3 Evoluo do valor mdio do m2 no Panamby de 1992 a 2006 (US$)
Ano

US$ / m2

1992

Sem lanamento

1993

sem lanamento

1994

1.392,55

1995

Sem lanamento

1996

1.905,55

1997

Sem lanamento

1998

1.652,96

1999

Sem lanamento

2000

1.230,80

2001

964,01

2002

916,14

2003

1.140,90

2004

1.181,26

2005

1.781,26

2006

1.587,91

Fonte: EMBRAESP

Neste quadro, notamos que, alm da oscilao em termos da ocorrncia de


lanamentos, h uma oscilao significativa dos valores mdios do metro quadrado
encontrados nos empreendimentos do Panamby. Como estes dados eram referentes aos
42

empreendimentos analisados,

julgamos

necessrio

ampliar

leque das

incorporadoras/construtoras e seus lanamentos no Panamby, para que obtivssemos

159

uma espcie de reforo para nossa amostragem de dados. Assim, selecionamos cerca
de 20 outros lanamentos realizados no Panamby e adjacncias (mas principalmente no
Panamby) pelas empresas: America Proprieties, R. Yazbek, Agra, Koema, Birmann,
Camargo Correia, Edilar, Sinco, Lder, Mac, Terramars, Tecnum&Corporate, SOC,
Setin e Schahin. Muitos dos lanamentos realizados por este conjunto de empresas no
Panamby foram feitos atravs de parcerias. Neste outro conjunto de lanamentos, a
situao parecida com a do primeiro, conforme vemos no quadro 4 a seguir:
Quadro 4 Evoluo do valor mdio do m2 no Panamby de 1992 a 2006 (US$)
Ano

Valor do m2

1992

Sem lanamento

1993

Sem lanamento

1994

1.690,91

1995

1.619,94

1996

1.670,88

1997

1.619,59

1998

Sem lanamento

1999

Sem lanamento

2000

1.198,82

2001

Sem lanamento

2002

843,29

2003

844,11

2004

1.084,12

2005

1.135,06

2006

1.426,39

Fonte: EMBRAESP

Neste segundo quadro, tambm percebemos uma grande oscilao dos valores
mdios do metro quadrado nos lanamentos realizados por empresas diferentes daquelas
que analisamos. Ao compararmos os dois quadros que nos fornecem juntos um total
de mais de 60 empreendimentos na rea de estudo , verificamos que, nos primeiros
anos, o patamar do valor mdio do metro quadrado est situado na casa dos US$ 1.650,
e a partir do ano 2000 este patamar sofre uma queda para cerca US$ 1.000/m2,
permanecendo neste patamar at pelo menos o ano de 2004. Nos ltimos dois anos,
2005 e 2006, percebemos uma elevao do patamar, mas esta elevao no chega (ou
mal chega) a recuperar o patamar verificado at 1999. Vale dizer que esta oscilao

160

negativa observada entre 1999 e 2004 no exclusiva para os lanamentos ocorridos no


Panamby, sendo constatada para a cidade de So Paulo como um todo.
Os dois quadros, comparados, produzem o seguinte movimento, representado
abaixo pelos grficos 1 e 254:
Grfico 1 Evoluo do valor mdio do m2 no Panamby (grupo analisado) de 1992 a 2006
(US$)
2.100,00
1.950,00
1.800,00
1.650,00
1.500,00
1.350,00
1.200,00
1.050,00
900,00
750,00
600,00
450,00
300,00
150,00
0,00
1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Fonte: EMBRAESP

Grfico 2 Evoluo do valor mdio do m2 no Panamby (outras empresas analisadas) de


1992 a 2006 (US$)
1950
1800
1650
1500
1350
1200
1050
900
750
600
450
300
150
0
1/1/1992

1/1/1994

1/1/1996

1/1/1998

1/1/2000

1/1/2002

1/1/2004

1/1/2006

Fonte: EMBRAESP

Seria importante, diante disso, estabelecer uma comparao entre os dados


referentes valorizao do m2 no Panamby (e proximidades) e os mesmos dados para
alguns outros bairros paulistanos. Com isso, poderamos ter uma dimenso relativa do
processo de valorizao ocorrido no fragmento de estudo. Escolhemos, ento, comparar
a dinmica da valorizao imobiliria do Panamby com alguns outros espaos do vetor
sudoeste da cidade de So Paulo: Moema, Jardins e Paraso. Esta escolha justifica-se em
parte por que o Panamby criado com a proposta de desenvolver-se como um bairro
supervalorizado e de alto padro.

54

Para os anos em que nem o grupo de empresas analisado nem o outro conjunto de empresas lanaram
empreendimentos no Panamby, consideramos o valor mdio do m2 aquele verificado no ano posterior ou
anterior.

161

Observamos, assim, o comportamento da variao do valor mdio do m2 a partir


de consultas base de dados da EMBRAESP, considerando como mdias (dos
valores do m2) a soma dos valores do m2 (rea til) dividida pelo nmero de
lanamentos imobilirios residenciais (de 4 dormitrios) ocorridos nestes espaos,
levando-se em conta dois momentos distintos: a mdia do valor do m2 de todos os
lanamentos ocorridos no trinio 1994/1995/1996, e a mdia do valor do m2 de todos os
lanamentos ocorridos no trinio 2004/2005/200655. Neste intervalo de 10 anos, houve
uma oscilao geral dos valores do metro quadrado na cidade de So Paulo, mas,
justamente por ter sido geral, no impossibilita uma comparao. Com isso, pudemos
ter uma pequena idia da intensidade da valorizao imobiliria naqueles outros bairros
valorizados, para compar-la com os resultados observados no Panamby.
Assim, em Moema, a mdia do valor do m2 de todos os lanamentos residenciais
verticais de 4 ou mais dormitrios realizados no trinio 1994/1995/1996 (total de 12
lanamentos) foi de US$ 1.879,9; no trinio 2004/2005/2006 (total de 17 lanamentos)
este patamar mdio sobe para US$ 2.058,32/m2. Nos Jardins, o valor mdio cobrado em
todos os lanamentos de prdios de apartamentos residenciais (4 ou mais dormitrios)
para o trinio 1994/1995/1996 (total de 9 lanamentos) foi de US$ 2.001,16/m2; no
trinio 2004/2005/2006 (total de 14 lanamentos), esta mdia passa para US$
2.460,43/m2. No Paraso, a mdia do valor do m2 no trinio 1994/1995/1996 (total de 5
lanamentos) foi de US$ 1.718,33, enquanto esta mesma mdia para o trinio
2004/2005/2006 (total de 11 lanamentos) foi de US$ 1.721,89/m2. Por fim, se
considerarmos as mdias observadas tanto nos lanamentos do grupo de empresas
analisado (Lindenberg, Company, Cyrela, Gafisa e Rossi) quanto no outro conjunto de
lanamentos no Panamby (referente a uma srie de outras empresas)56, temos o seguinte
resultado: no trinio 1994/1995/1996 (total de 7 lanamentos) o valor mdio do metro
quadrado lanado foi de US$ 1.655,96, enquanto para o trinio 2004/2005/2006 (total
de 23 lanamentos) este valor mdio do metro quadrado cai para US$ 1.366,0057.

55

s vezes, devido ao nmero reduzido de lanamentos, as mdias dos valores do m2 podem apresentarse um pouco acima ou um pouco abaixo da mdia real, no comprometendo, no entanto, uma sinalizao
da situao do patamar do valor mdio do m2 nos trinios para os diferentes bairros. Considerando que o
nmero mximo de lanamentos observados em um ano raramente chega a 10, procuramos comparar,
para cada ano, os valores de ao menos trs lanamentos (mas por vezes os lanamentos no chegam a 3
para um mesmo ano).
56
Relativo a apartamentos de 4 ou mais dormitrios em 75% dos lanamentos analisados.
57
Este valor corresponde a uma mdia dos ltimos trs anos, no correspondendo exatamente aos valores
mdios do ltimo ano, que so um pouco maiores.

162

O que estas mdias, que correspondem apenas a uma idia do patamar dos
valores naqueles diferentes espaos, podem nos apontar? Em primeiro lugar, certamente
no foi apenas o Panamby que apresentou um balano negativo nestas comparaes;
entretanto, devemos lembrar que estamos comparando o Panamby com outros espaos
residenciais ditos valorizados, e, portanto, no faria sentido compar-lo com espaos
perifricos menos valorizados. Mas, mesmo quando podemos observar ligeiras quedas,
como nos bairros de Perdizes e Vila Mariana, esta queda geralmente menor que aquela
observada no Panamby. Ainda que tomemos o exemplo do Paraso, distrito que
praticamente mantm o mesmo patamar dos valores do m2 para os lanamentos
ocorridos nos trinios consultados, percebemos que os valores no Paraso, apesar de
oscilarem, apresentam uma solidez e uma estabilidade maiores que os do Panamby,
principalmente quando observamos a melhor resposta (do Paraso) nos dois ltimos
anos do trinio 2004/2005/2006 em relao ao declnio geral verificado de 1996 para
2004. Os grficos 3 e 4 demonstram estes movimentos:
Grfico 3 Oscilao do valor do m2 nos trinios no Paraso (US$)
2.500,00
2.000,00
1.500,00
1.000,00
500,00
0,00
1994

1995

1996

2004

2005

2006

Fonte: EMBRAESP

Grfico 4 Oscilao do valor do m2 nos trinios no Panamby (US$)


2.500,00
2.000,00
1.500,00
1.000,00
500,00
0,00
1994

1995

1996

2004

2005

2006

Fonte: EMBRAESP

163

Destarte, em que pese a ausncia de uma investigao mais detalhada, notamos


que parece no existir uma valorizao que se possa chamar de expressiva no
Panamby no saldo do perodo analisado (1992 a 2006), o que de certa forma ocorre nos
demais bairros analisados. Aparentemente, o Panamby se valoriza relativamente menos
que os outros bairros j valorizados. Faz-se necessrio, ento, situar melhor os termos
da valorizao ocorrida no Panamby, j que os dados demonstram ter havido uma
relativa desvalorizao do m2 no Panamby de 1994 para 2006; quando muito, podemos
supor, considerando as possveis distores e o grau de generalizao dos dados, que o
Panamby apresentou uma valorizao que retomou seu patamar inicial (de meados dos
anos 1990) ou que tenha superado este patamar muito timidamente.
O que poderia explicar a diferena entre o Panamby e os bairros analisados?
Naqueles outros bairros, conhecidos como bairros nobres, a valorizao do espao
parece ser um processo mais consolidado, j que se tratam de espaos altamente
densificados, sendo bem localizados, bem equipados e que dispem de um pequeno
estoque de terrenos para novos lanamentos; esta raridade poderia ajudar a elevar as
mdias dos valores do m2 nessas reas. preciso considerar ainda o fato de que a
trajetria de crescimento do valor do m2 nos bairros mais consolidados tem uma origem
mais antiga, e portanto seu movimento mais completo escapa do perodo coberto pela
base de que dispnhamos (EMBRAESP). Assim, poderamos talvez imaginar que os
Jardins e o Paraso apresentam curvas de valorizao imobiliria que se estendem por
mais de 30 anos, e Moema por mais de 20, ao passo que o Panamby foi criado h pouco
mais que 10 anos. Seria, portanto, necessrio realizar uma outra pesquisa, bem mais
ampla, para complementar e tornar mais slida uma comparao da dinmica da
valorizao nesses (e entre esses) diferentes espaos, para conhecer as velocidades e
intensidades das variaes.
Do ponto de vista da esfera financeira, em que pese o fato da contabilidade do
FII Panamby estar vinculada, de certo modo, valorizao do solo j que recebe um
percentual (geralmente 20 a 25%) das unidades imobilirias vendidas fundo , podemos
perceber tambm algumas oscilaes nas rentabilidades, embora sejamos incapazes de
avaliar os demais componentes que integram os clculos das rentabilidades. Em relao
previso inicial de liquidao do FII Panamby, ou seja, a previso que se tinha no
momento da formao do fundo para que este vendesse totalmente o seu terreno, nota-se
um atraso importante. Esperava-se um prazo de liquidao de 10 anos, sendo que neste
ano o FII Panamby completou 12 anos, no havendo previso, segundo pudemos
164

constatar, para a finalizao do fundo antes de mais 4 ou 5 anos. Esse atraso pode estar
ligado a uma espera por maiores valorizaes do solo, e, neste sentido, pode at ser
proposital, embora talvez expresse, ao mesmo tempo, que at o presente momento a
valorizao ainda no tenha alcanado os nveis pretendidos.
As rentabilidades consideradas boas pelo mercado so aquelas que revelam
um crescimento igual ou superior a 1% ao ms, segundo nos foi dito nas entrevistas.
Vejamos a situao da rentabilidade das cotas do FII Panamby:

165

Rentabilidade
das
Cotas FII Panamby
Janeiro 97 1,44%
Fevereiro 97 0,56%
Maro 97 0,99%
Abril 97 0,69%
Maio 97 0,31%
Junho 97 0,69%
Julho 97 0,25%
Agosto 97 0,26%
Setembro 97 0,52%
Outubro 97 0,42%
Novembro 97 0,70%
Dezembro 97 0,94%
Janeiro 98 0,93%
Fevereiro 98 0,38%
Maro 98 0,34%
Abril 98 0,32%
Maio 98 0,34%
Junho 98 0,32%
Julho 98 -0,05%
Agosto 98 0,02%
Setembro 98 0,07%
Outubro 98 0,05%
Novembro 98 -0,10%
Dezembro 98 0,42%
Janeiro 99 1,08%
Fevereiro 99 2,55%
Maro 99 2,26%
Abril 99 0,74%
Maio 99 0,00%

Junho 99 0,01%
Julho 99 3,05%
Agosto 99 1,07%
Setembro 99 -0,03%
Outubro 99 1,40%
Novembro 99 1,86%
Dezembro 99 1,25%
Janeiro 00 0,90%
Fevereiro 00 0,30%
Maro 00 0,08%
Abril 00 0,25%
Maio 00 0,30%
Junho 00 0,68%
Julho 00 1,44%
Agosto 00 1,88%
Setembro 00 1,00%
Outubro 00 0,43%
Novembro 00 0,37%
Dezembro 00 0,54%
Janeiro 01 0,45%
Fevereiro 01 0,32%
Maro 01 0,51%
Abril 01 0,79%
Maio 01 0,92%
Junho 01 1,25%
Julho 01 1,36%
Agosto 01 1,28%
Setembro 01 0,44%
Outubro 01 3,77%
Novembro 01 1,15%
Dezembro 01 1,78%

Janeiro 02 0,54%
Fevereiro 02 0,16%
Maro 02 0,24%
Abril 02 0,66%
Maio 02 0,86%
Junho 02 1,38%
Julho 02 1,76%
Agosto 02 2,04%
Setembro 02 2,11%
Outubro 02 3,44%
Novembro 02 4,41%
Dezembro 02 2,79%
Janeiro 03 2,17%
Fevereiro 03 2,14%
Maro 03 1,53%
Abril 03 1,03%
Maio 03 0,04%
Junho 03 -0,31%
Julho 03 -0,08%
Agosto 03 0,47%
Setembro 03 1,36%
Outubro 03 0,57%
Novembro 03 0,66%
Dezembro 03 -0,27%
Janeiro 04 1,10%
Fevereiro 04 0,85%
Maro 04 1,19%
Abril 04 1,25%
Maio 04 1,34%
Junho 04 1,35%
Julho 04 0,21%
Agosto 04 1,52%

Setembro 04 0,43%
Outubro 04 0,49%
Novembro 04 0,83%
Dezembro 04 0,78%
Janeiro 05 0,48%
Fevereiro 05 0,43%
Maro 05 1,42%
Abril 05 0,80%
Maio 05 0,04%
Junho 05 -0,29%
Julho 05 -0,73%
Agosto 05 -0,37%
Setembro 05 -0,24%
Outubro 05 0,68%
Novembro 05 0,52%
Dezembro 05 0,50%
Janeiro 06 0,92%
Fevereiro 06 0,19%
Maro 06 0,00%
Abril 06 -0,13%
Maio 06 0,47%
Junho 06 6,08%
Julho 06 0,30%
Agosto 06 0,68%
Setembro 06 0,41%
Outubro 06 1,04%
Novembro 06 0,48%
Dezembro 06 4,73%
Janeiro 07 0,55%
Fevereiro 07 0,45%
Maro 07 0,51%

Quando analisamos as rentabilidades das cotas do FII Panamby ms a ms nos


ltimos 10 anos, percebemos que, dos 123 meses decorridos de janeiro de 1997 a maro
de 2007, apenas em 40 meses (32,52% do total de meses) a rentabilidade igual ou
superior a 1%, sendo que em 70 meses (56,91% dos meses) ela apresenta um
crescimento entre 0,01% a 0,99%, e em 13 meses (10,56%) h decrscimo da
rentabilidade das cotas. A mdia da rentabilidade das cotas do FII Panamby pode ser
considerada algo em torno de 0,85% ao ms, o que, segundo julgamos, pode ser
considerada uma rentabilidade razovel. De todo modo, se compararmos a evoluo
das rentabilidades das cotas do FII Panamby com outros FIIs de aluguel , veremos
uma maior oscilao mensal da valorizao das cotas no FII Panamby, o que est ligado
tanto dinmica (velocidade) de venda dos apartamentos quanto dinmica de
valorizao do solo.
Uma questo que se colocava como fundamental para nossa anlise, uma vez
que j conhecamos parcialmente a evoluo dos valores do solo depois da formao do
FII Panamby (1995 at 2006), era conhecer qual seria o patamar do valor do solo
quando o FII Panamby compra o terreno. Pela falta de material e de dados que
pudessem conduzir a uma reflexo mais pertinente sobre os valores cobrados por metro

166

quadrado de rea til na regio do Panamby antes da constituio do FII Panamby,


decidimos verificar qual foi o valor do metro quadrado pago pelo fundo para a compra
do terreno da Chcara Tangar. Sabemos das diferenas existentes entre os valores que
so pagos por terrenos e por apartamentos acabados, estes ltimos j incorporando, no
seu preo final, tanto os custos de produo quanto os lucros do incorporador/construtor
do imvel. No obstante, interessante considerar este momento preliminar, para que se
tenha dimenso deste processo. Assim, constatamos, atravs de um clculo
simplificado, que o valor pago pelo FII Panamby US$ 77.475.586,20, um valor 30%
abaixo do preo de mercado poca pelo terreno de 482.215 m2 corresponde a um
valor do m2 de apenas US$ 160,66. Este valor foi pago em 1995, sendo que j no final
1994 se lanou um empreendimento no Panamby cujo valor do metro quadrado era de
US$ 1.392,55, e em 1996 lanou-se empreendimentos na casa dos US$ 1.900,00/m2. A
prpria construo do edifcio representa uma valorizao pela simples materializao
do trabalho no espao; no entanto, no o custo global de produo do empreendimento
que faz variar em mais de US$ 1.000,00 ou em at 1000% o preo do metro
quadrado, e sim os enormes lucros representados pelo movimento de incorporao.
neste momento, portanto, da incorporao, que o capital financeiro, em
conjunto com o capital imobilirio, encontra um novo espao em So Paulo, que
apresentava uma perspectiva de valorizao mais intensa do m2. Este espao, a antiga
Chcara Tangar, era um espao at aquele momento pouco valorizado e mesmo
desvalorizado em relao a parte do seu entorno, mas que passa a ser integrado aos
circuitos de valorizao como uma nova frente/plo de investimentos. Portanto,
pensamos que a valorizao no Panamby se deu fundamentalmente no momento inicial
de formao do FII Panamby, um fundo de incorporao, e nos momentos em que o
terreno foi dividido para ser novamente incorporado pelas incorporadoras/construtoras.
Criava-se, desse modo, atravs de uma dupla incorporao (financeira e imobiliria),
uma nova possibilidade de valorizao do capital atravs da produo de um novo
bairro, que, alm de tudo, agregava valor aos empreendimentos ali realizados por
meio da ideologia do verde.
Depois desse momento inicial, podemos supor que o saldo das variaes do
valor do m2 observadas no Panamby no perodo entre 1994 a 2006 corresponde, grosso
modo, a uma manuteno dos patamares iniciais forjados pelo FII Panamby em
conjunto com as primeiras incorporadoras/construtoras, que ali compraram terrenos a
preos irrisrios. Contudo, no podemos falar, no momento ps-constituio do fundo,
167

em desvalorizao porquanto nossos dados possam ter alguma deturpao mesmo


por que, como a urbanizao um processo contnuo de transformao do espao pela
produo da sociedade, bem provvel que a dinmica urbana, capitaneada pelo
interesse do capital, acabe por exacerbar ainda, por uma segunda vez ou por quantas
vezes mais for necessrio, uma valorizao mais intensa e contnua daquele espao.
Ao nosso ver, apesar do evidente sucesso que se pode associar ao Panamby,
pensamos que ele esteve, at agora, um tanto limitado pela prpria dinmica urbana e
pela prtica socioespacial definidora de uma histria do espao em So Paulo. Essa
histria do espao, no obstante dinmica, no indiferente centralidade espacial do
uso residencial para/pelas elites econmicas que se reflete como centralidade da
valorizao imobiliria residencial , que acaba pesando no ajuste dos patamares da
valorizao do espao no Panamby um bairro criado para as elites , a despeito das
alavancagens criadas e recriadas pelo capital. Algumas das dificuldades espaciais do
capital, para o caso particular do Panamby, so exemplificadas pelas fotos a seguir, que
expressam a descontinuidade do traado de muitas ruas, que muitas vezes terminam em
matagais e causam uma sensao de insegurana, prpria de um espao ermo a
despeito dos fortes esquemas de segurana oferecidos pelos condomnios dos prdios,
alm de congestionar as vias principais.
Foto 9 Ruas intermitentes no Panamby

Foto do autor. 25.04.2007.

168

Foto 10 Ruas intermitentes no Panamby

Foto do autor. 25.04.2007.

Foto 11 Ruas intermitentes no Panamby

Foto do autor. 25.04.2007

Foto 12 Ruas intermitentes no Panamby

Foto do autor. 25.04.2007.

169

Foto 13 Padro de urbanizao do Panamby

Foto do autor. 25.04.2007.

Foto 14 Perfil semi-precrio do arruamento em alguns pontos do Panamby

Foto do autor. 25.04.2007.

Foto 15 Villaggio Panamby

Foto do autor. 25.04.2007.

170

A composio que segue apresenta um dos principais pontos estrangulados do


Panamby: o cruzamento entre as ruas Jos R. Urtiza, Itapaina e a Av. Dona Helena P.
de Moraes. Nota-se a presena, na foto 16, do empreendimento Ventana da
incorporadora/construtora Cyrela. Esta empresa, segundo informaes colhidas no local,
contratou (com a autorizao e aprovao da Prefeitura) outra empresa para realizar
obras que iro desafogar parte do trnsito caracterstico deste cruzamento.
Imagem 3 Cruzamento Itapaina x Dna. Helena P. de Moraes x Jos R. Urtiza

Foto 16 obras no cruzamento

Foto do autor. 25.04.2007.

171

CONSIDERAES FINAIS
Diante da pesquisa realizada, fica-nos a sensao de que algo ficou faltando.
Com efeito, analisamos, ou buscamos analisar, o processo de produo do espao
urbano enquanto produo lgica do espao, efetivada atravs das estratgias
reprodutivas dos capitais financeiros e daqueles oriundos do setor imobilirio,
reconhecendo que tais estratgias possuem um sentido contraditrio de aliana/luta ou
de fuso/autonomizao dos capitais financeiros entre si e em relao ao setor
imobilirio. Neste sentido, enfocamos apenas uma dimenso do problema, qual seja,
aquela da reproduo econmica e poltica na produo do espao como uma
mercadoria, possuidor de um valor-de-troca. Todavia, tal mercadoria imobiliria carrega
uma especificidade central para o caso que estamos tratando: o uso e o valor-de-uso. A
moradia, a residncia, a habitao, remetem dimenso do uso do espao pela vida, e
no de modo secundrio: ele pode sucumbir lgica da diviso, da separao, da
privatizao do espao improdutivo do habitar, mas tambm pode impor dificuldades a
ela, mesmo que de forma indireta. Neste sentido, a prtica socioespacial da sociedade
deve ser considerada, inclusive como possibilidade (utpica) de negao da lgica
espacial (propriedade privada, valorizao do solo) pelo uso e apropriao do espao.
Evidentemente, a potncia da urbanizao contempornea e dos seus fundamentos
lgicos produzem uma morfologia prpria, como aquela do Panamby, e que induz cada
vez mais ao uso privado e segregado do espao como forma de relao do morador com
a rua, com o entorno, com o bairro e com a prpria cidade.
No foi neste trabalho que nos propomos a estudar a dimenso do uso mais a
fundo. Mas ela surge quando pensamos que o Panamby, compreendido como uma
produo lgica do espao, encontra algumas barreiras (pequenas, mas no
desprezveis) para sua plena realizao. Neste sentido, aflora uma dialtica espacial,
vinda da prtica socioespacial cotidiana, que contrape as centralidades constitudas do
uso residencial elitizado produo de um novo espao tambm elitizado, mas que no
dispe (ainda) dos elementos espaciais daquelas centralidades consagradas, como seus
equipamentos, seus servios, seus acessos, etc.. Por isso o apelo ao contato com a
natureza no Panamby, e por isso tambm a contradio que ela gera, haja vista limitar
os coeficientes de construo de empreendimentos na rea. Os problemas (espaciais) de
circulao viria, que geram congestionamentos constantes, supostamente produzem o
efeito de segurar uma valorizao imobiliria mais explosiva no Panamby.

172

Com isso, entendemos que a centralidade da valorizao imobiliria residencial


se expande menos e muito lentamente, se comparada centralidade dos espaos
voltados aos empreendimentos comerciais, j que a primeira circunscreve um espao do
uso para se habitar, para se viver, enquanto a segunda envolve um outro tipo de uso. O
caso do Panamby talvez tenha representado uma tentativa de transpor a centralidade de
valorizao imobiliria residencial para o outro lado do Rio Pinheiros; esta tentativa,
longe de ter sido totalmente frustrada, vem enfrentando algumas dificuldades. Mas se
considerarmos a potncia transformadora e a enorme valorizao imobiliria ocorrida
principalmente no momento das incorporaes (financeiras, pelo FII Panamby, e
imobilirias, pelas incorporadoras/construtoras) iniciais, podemos seguramente admitir
que sua estratgia foi positiva. Enquanto extremidade do eixo de maior valorizao
(residencial e comercial) da cidade, poderamos pensar que o Panamby se coloca como
uma fronteira expanso espacial da valorizao em direo sua periferia? A imagem
458 ilustra esta possibilidade:
Imagem 4 Fronteira da valorizao?

58

Extrada do programa google earth em 18.05.07.

173

Por fim, podemos pensar que a produo lgica do espao (e da lgica espacial)
enfrenta algumas barreiras, que so scioespaciais, e que assim colocariam o espao ao
mesmo tempo como possibilidade e negatividade reproduo dos capitais.
LEFEBVRE considera que a totalidade possvel do espao seria dada, e estaria contida,
na reproduo das relaes sociais, portanto na realizao da sociedade urbana, no
embate entre o espao e a lgica, desconsiderando uma lgica interna ao espao e
sociedade, mas reconhecendo a potncia lgica da economia e do capital como foras
homogeneizantes das diferenas. Infelizmente, a histria da urbanizao em So Paulo
tem sido prdiga em nos confirmar que, sob o comando e os auspcios de uma
acumulao financeiro-imobiliria, a produo lgica do espao tem enfrentado, e
vencido, as possveis negatividades que se apresentem no caminho.

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