You are on page 1of 73

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

iPED Instituto Politcnico de Ensino Distncia.


Todos os Direitos Reservados.
iPED marca registrada pela Empresa Brasileira de Comunicao LTDA.

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis


Sumrio
Um pouco de Histria ........................................................................................... Pg. 9
Diferena entre Valor e Preo .............................................................................. Pg. 10
Roteiro de Trabalho ............................................................................................. Pg. 11
Analise da Documentao ................................................................................... Pg. 12
Vistoria ................................................................................................................. Pg. 13
Metodologias de Avaliao .................................................................................. Pg. 16
Mtodo Comparativo de Dados de Mercado ........................................................ Pg. 17
Mtodo de Custo .................................................................................................. Pg. 22
Mtodo Evolutivo .................................................................................................. Pg. 23
Outros Mtodos .................................................................................................... Pg. 25
Avaliao de Imveis Rurais ................................................................................ Pg. 26
Composio de um laudo de avaliao ............................................................... Pg. 27
Modelo de Laudo ................................................................................................. Pg. 32
Conceitos Bsicos - para a Avaliao de Imveis Urbanos ................................. Pg. 37
Conceitos Bsicos - Para a Avaliao de Imveis Rurais .................................... Pg. 46
Caractersticas dos Imveis ................................................................................. Pg. 48
O Funcionamento do Mercado Imobilirio............................................................ Pg. 49
Legislao ............................................................................................................ Pg. 50
Natureza das Avaliaes...................................................................................... Pg. 51
Comparao de Dados com o Mercado ............................................................... Pg. 52
Pesquisa de Dados .............................................................................................. Pg. 53
Tratamento de Dados........................................................................................... Pg. 54
Custo de Produo Evolutivo ............................................................................ Pg. 55
Residual ............................................................................................................... Pg. 56
Capitalizao de Renda ....................................................................................... Pg. 57
Involutivo .............................................................................................................. Pg. 59
Avaliao de Terrenos ......................................................................................... Pg. 61
Comparao de Dados de Mercado com Modelos Estatsticos ........................... Pg. 62
Inferncia Estatstica ............................................................................................ Pg. 64
Avaliao para Tributao (Massa) ...................................................................... Pg. 65
Tcnicas de Analise ............................................................................................. Pg. 66
A Profisso ........................................................................................................... Pg. 68
Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.
Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis


Institucional
O iPED, Instituto Politcnico de Ensino a Distncia, um centro de
educao on-line que oferece informao, conhecimento e treinamento para
profissionais, educadores e qualquer um que queira evoluir
profissionalmente e culturalmente.
Nosso objetivo torn-lo uma base forte de conhecimento e expandir cada
vez mais o seu nvel intelectual e cultural.
Oferecemos uma quantidade enorme de informao, alm de diversos
cursos on-line, onde voc se mantm atualizado em qualquer lugar e a
qualquer hora.

Educao Distncia
Aulas online ou a prtica de aprendizagem distncia, atravs de ambientes
virtuais e redes de computadores interligadas para fins educacionais e
culturais, nada mais do que o meio mais prtico e inteligente de
proliferao de conhecimento.
Atravs de ambientes virtuais e sistemas inteligentes, possvel adquirir
conhecimento de forma total ou gradativa.
Esse nosso conceito de educao, em tempo real, total ou gradativo,
quando quiser e onde quiser e acima de tudo, da forma que quiser!

Nossa Misso
O Grupo iPED foi lanado com o intuito de aprimorar e disseminar o conceito
de
ensino
a
distncia.
Com a implantao do ensino a distncia, pesquisas recentes registram que
as pessoas alavancam os resultados dos mdulos de treinamento em at
70%, eliminando as distncias geogrficas e proporcionando a melhoria da
gesto do conhecimento e dos recursos humanos por competncias.
Pensando nisso o iPED presta esse servio a todos, para que a excluso
digital seja cada vez menor e com o passar do tempo ela desaparea
completamente.
Esse nosso objetivo, essa nossa misso, e esteja certo que vamos
conseguir!
Fabio Neves de Sousa
Diretor Geral - Grupo iPED

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis


Certificao
O conceito de reconhecimento virtual concedido atravs de avaliao feita
pelo sistema inteligente, que do inicio at o fim do curso est avaliando cada
aluno em suas atitudes individuais e em comparao as atitudes do coletivo.
Ao termino do contedo avaliado o aluno submetido a uma avaliao final
que nada mais serve do que comprovar a avaliao do desempenho dele ao
longo de toda a trajetria do curso.

Nosso sistema garante 100% de segurana.


Empresas podero confirmar a autenticidade do certificado, pois
temos o que existe de melhor em tecnologia disponvel no mercado.
Confira o grande diferencial de nosso certificado:

Certificado Especial
- Tramas em linhas personalizadas
- Tarja de Segurana
- Tinta Luminescente
- Selo de Segurana
- Numerao Intransfervel

Detalhes sobre o selo

Ao trmino do curso solicite o seu!

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

CAPITULO I: Introduo

l
Avaliao de imveis a definio tcnica do valor de mercado dos
bens ou de direitos sobre eles.

Os bens materiais so os imveis urbanos, rurais.


e industriais, os veculos, as mquinas e
equipamentos, o cultivo agrcola e os semoventes

Na categoria dos intangveis


se incluem o fundo de
comrcio,
os
lucros
cessantes, as marcas e
patentes

As avaliaes de imveis so realizadas com diversas finalidades:

Para subsidiar compra e venda


Locao
Indenizao
Seguro
Balano patrimonial,
Outras.

So mais comuns as avaliaes de imveis urbanos para fins de garantia


hipotecria ou fiduciria de financiamentos, junto aos Agentes Financeiros
do Crdito Imobilirio, que em linhas gerais envolve:
Uma percia do imvel objeto da avaliao, para a suficiente
caracterizao do bem e identificao de patologias construtivas,
vcios construtivos, verificao de estabilidade e solidez estruturais,
condies
de
habitabilidade,
salubridade,
funcionalidade,
Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.
Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis


acessibilidade, atendimento s diretrizes de projeto da
municipalidade, estado de conservao, demanda por manuteno,
dentre outros aspectos de engenharia e arquitetura.
Uma pesquisa de mercado realizada com tcnicas de amostragem
normalizadas.
Tratamento estatstico da amostra atravs de metodologia cientfica,
envolvendo regresso linear ou espacial, redes neurais artificiais,
anlise de envoltria de dados dentre outros recursos, visando
projeo do valor de mercado mais provvel para o imvel avaliando
por comparao e com a confiabilidade exigida.
Emisso de Pea Tcnica nos padres previstos nas Normas
Brasileiras, que possa ser auditada e/ou reproduzida em outras
instncias.

As Normas Editadas pela ABNT


As normas em vigor, editadas pela ABNT, que traam diretrizes na busca de
um trabalho mais apresentvel e com coerncia na apresentao do
resultado encontrado, onde no tenhamos trabalhos asseverando possuir
certo valor determinado imvel, pela simples intuio do profissional que o
avaliou, so as seguintes:
NBR 5676 =
Norma Brasileira para Avaliao de Imveis
Urbanos
NBR 8799 =
Avaliao de Imveis Rurais
NBR 8951 =
Avaliao de glebas urbanizveis
NBR 8976 =
Avaliao de unidades padronizadas
NBR 8977 =
Avaliao de mquinas, equipamentos,
instalaes e complementos industriais.

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

CAPITULO II: Um pouco de Histria

O Engenheiro Luiz Carlos Berrini nasceu em Petrpolis, Estado do Rio de


Janeiro em 1.884.
Graduou-se em engenharia civil pela Escola de Engenharia Mackenzie, em
1904, frequentando depois a Universidade de Cornell (Estados Unidos),
onde seguiu o curso de Mecnica e Eletricidade (classe de 1907).
Passou os primeiros anos de sua vida profissional lecionando Hidrulica e
Motores, na Escola de Engenharia Mackenzie. Depois montou e dirigiu, at
1.912, uma fbrica de parafusos.
De 1913 a 1918, dedicou-se a lavoura cafeeira, em uma fazenda situada em
Jundia, no Estado de So Paulo.
Aps essa poca, dedicou-se construo civil, nesta capital, deixando
realizadas muitas e importantes obras de residncias. Alm de numerosos
artigos que escreveu sobre Anlise Vetorial, publicados na "Revista
Politcnica" e Boletim do Instituto de Engenharia. Vrios desses artigos
deram origem ao seu livro "Anlise Vetorial Elementar" publicado em 1948.
Como avaliador Oficial do Banco do Estado de So Paulo, levou a efeito
seus primeiros trabalhos de avaliao, em 1927.
Assim se iniciou nessa especializao, que tanto renome lhe deu e a qual se
dedicou com carinho pelos anos que se seguiram at sua morte.
So em grande nmero os artigos de sua autoria. Relativos a essa
especialidade e publicados na "Revista de Engenharia Mackenzie", no
"Boletim do Instituto de Engenharia" e em "Engenharia".
Da compilao e ampliao desses trabalhos publicados at 1941, surgiu o
primeiro livro "Avaliao de Terrenos", que alcanou grande sucesso, no s
no Brasil, como em outros pases da Amrica Latina, esgotando-se a edio
em trs anos. Traduziu o "Processo de Avaliao", de George L. Schmutz,
conhecido autor americano, tendo sido esgotada, tambm em pouco tempo,
a edio dessa obra.
Em 1946, publicou o livro "Avaliao de Terrenos Urbanos", traduo da
obra de engenharia Roberto J. Shalders, a "Tabela de quadros e razes
quadradas dos nmeros de 1 a 10.000".
Em fevereiro de 1949 deu a publicidade a excelente obra "Avaliao de
imveis", que, conforme sua prpria expresso, constitui "uma remodelao
completa de seus anteriores, representando a soma de experincia e de
conhecimento", adquiridos atravs dos longos anos em que, com inexcedvel
interesse por esse assunto se dedicou com to grande xito.
Faleceu nesta capital, aos 22 de maio de 1949.
Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.
Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

CAPITULO III: Diferena entre Valor e Preo

O valor intrnseco ao bem e depende das variveis de mercado, de


ambiente e das tcnicas adotadas para sua determinao. Pressupe uma
situao de negcio entre duas partes envolvidas e que no haja qualquer
presso externa sobre elas.
O preo depende da situao do negocio, dos interesses pessoais e
comerciais das pessoas e instituies envolvidas no processo e sofre
presses externas.
Deve ser lembrado que o valor nico, para um determinado momento e
situao de mercado.
A Norma diz:
"O valor a ser determinado corresponde sempre quele que, num dado
instante, nico, qualquer que seja a finalidade da avaliao. Esse valor
corresponde tambm ao preo que se definiria em um mercado de
concorrncia perfeita..."
O valor no caracterstica do bem a ser avaliado, pode variar, mas
considerado um determinado momento, ele nico.
O preo, ao contrrio, mltiplo, variando em uma faixa, de acordo com os
agentes da negociao, e tambm est sujeito a flutuaes de curto prazo,
tais como as decorrentes de situaes econmicas, campanhas publicitrias,
novos empreendimentos ou perspectiva de alteraes na legislao.
Os nmeros obtidos nas pesquisas de transaes consistem, na verdade, de
uma faixa de preos, cuja mdia ou "valor mais provvel" o que chamamos
de "valor de mercado".

10

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

CAPITULO IV: Roteiro de Trabalho

Levantamento de dados (imvel, local, construtora, projetos, manuais,


especificaes, etc.)
Vistoria
Caracterizao do terreno, das benfeitorias e da regio
Constatao dos danos e histrico
Levantamento de indcios e/ou evidncias
Entrevistas (o que no foi dito pelas partes?)
Observao (a edificao fala)
Verificao das condies de segurana e estabilidade
Registro fotogrfico
Levantamento de hipteses
Teste das hipteses
Concluses
Elaborao do laudo

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

11

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

CAPITULO V: Analise da Documentao

Rotineiramente, a averiguao da situao dominial no faz parte do escopo


da avaliao, porm cabe ao avaliador solicitar ao contratante o
fornecimento da documentao disponvel relativa ao bem.

Verificar a documentao relativa ao imvel, no mnimo com Certido


recente do Registro Geral de Imveis.

Prestar ateno na existncia de clusulas restritivas de uso ou,


ainda, de problemas jurdicos

Ao constatar eventuais incoerncias ou insuficincias, convm


informar ao contratante e explicitar a circunstncia no laudo, bem
como os pressupostos assumidos em funo dessas condies
Recomenda-se consultar as legislaes municipal, estadual e federal,
bem como examinar outras restries ou regulamentos aplicveis,
tais como os decorrentes de passivo ambiental, incentivos ou outros
que possam influenciar no valor do imvel

12

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

CAPITULO VI: Vistoria

imprescindvel a vistoria do bem avaliado para registrar suas


caractersticas fsicas e outros aspectos relevantes formao do seu valor

1 PASSO
Visitar o imvel a ser avaliado
Fazer fotos externas e internas
Elaborar croqui de localizao

2 PASSO
Descrever a caracterizao:
Do terreno
Da construo
Das benfeitorias
Da regio
Terreno:
Localizao, aspectos fsicos (solo, topografia, etc.), infraestrutura, utilizao
atual e vocao, restries e outras situaes relevantes.

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

13

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis


Construes:
Padro construtivo, estado de conservao, nmero de cmodos ou partes,
qualidade de construo, idade do imvel e seu estado de conservao.

Regio:
Aspectos socioeconmicos, fsicos e infraestrutura urbana.

COMPLEMENTAO:
Investigao da vizinhana
Adequao do bem ao segmento de mercado com identificao de
circunstncia atpicas

Desvalorizantes

Valorizantes

3 PASSO
Verificar todos os dados essenciais formao do preo de imveis daquele
local.
Se rural, a vocao agrria da regio
Distncia aos grandes centros consumidores
4 PASSO
Observar o movimento de compra e venda, ou de aluguis de imveis, para
saber quais as bases praticadas, reais ou presumidas, na rea.

5 PASSO
A vistoria pode ser feita por amostragem
Na avaliao de conjunto de unidade autnomas padronizadas, permitida
vistoria interna por amostragem aleatria de uma quantidade definida
previamente pelas partes ou, se houver omisso no contrato, de um
percentual mnimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou conjunto
de unidades de mesma tipologia.

14

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis


6 PASSO:
Outro mtodo:
Avaliao em Massa - Nas avaliaes em Massa imprescindvel que o
avaliador conhea a regio.
Sob sua responsabilidade podem ser designados profissionais habilitados
para vistorias.

7 PASSO
Diagnstico de Mercado:
Deve-se proceder anlise sucinta do comportamento do segmento de
mercado ao qual pertence o imvel em avaliao, resumindo a situao
constatada quanto liquidez deste bem.

8 PASSO
Alm de mquina fotogrfica, de preferncia digital, o Avaliador, nos dias
atuais, deve recorrer a diversas ferramentas como: Google Earth, GPS,
AutoCAD, Trenas e Instrumentos de Topografia.

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

15

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

CAPITULO VII: Metodologias de Avaliao


Existem diversas formas de obter-se o valor de um imvel.
A escolha do mtodo depende das informaes disponveis e do nvel de
rigor desejado. Este texto est de acordo com a NBR 14653.
A melhor forma por comparao com imveis semelhantes (mtodo
Comparativo de Dados de Mercado).
o melhor mtodo, mas depende da existncia de transaes do mesmo
tipo de imvel, na mesma poca e localizao espacial, e em quantidade
suficiente para possibilitar a anlise dos valores.
Os valores de transaes com imveis semelhantes so a maior evidncia
de mercado para um imvel. Havendo dados, preciso obter um valor
mdio.
sempre uma mdia ponderada, visto que os imveis so sempre
diferentes uns dos outros (a singularidade uma caracterstica bsica: os
imveis so multivariados).
No possvel simplesmente extrair a mdia aritmtica. Esta mdia pode
ser feita por aproximao ou " sentimento", se for uma avaliao
simplificada, por homogeneizao de fatores ou por inferncia estatstica,
alm de existir potencial de utilizao de inteligncia artificial.
No existindo dados para comparao, podem ser empregados os mtodos
da Renda, Residual, Involutivo e Evolutivo (ou custo de reproduo), que
buscam o valor atravs de outras evidncias.
So aproximaes, a serem utilizadas apenas em caso de necessidade.
As metodologias aplicveis avaliao de bens dependem
basicamente:
CARACTERSTICAS GERAIS
a) - Caractersticas do bem
avaliado

MTODO
a) - Mtodo Comparativo
b) - Mtodo Evolutivo

b) - Finalidade da avaliao
c) - Mtodo Involutivo
c) - Disponibilidade e
qualidade de informaes
colhidas no mercado
d) - Prazo
execuo

para

sua

d) - Mtodo de Custo
e)
Mtodo
Capitalizao da Renda
f) - Avaliao
critrio residual

de

utilizando

g) - Conjuno de Mtodos
Deve-se optar pela metodologia mais adequada finalidade da
avaliao, podendo inclusive, serem aplicados outros mtodos
alm dos citados

16

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

CAPITULO VIII: Mtodo Comparativo de Dados de Mercado

O mtodo comparativo o mais exato e importante, segundo determinao


da prpria NBR-14.653.
Nada melhor do que consultar o prprio mercado local para saber quanto
vale o que estamos estudando. A aplicao deste mtodo de avaliao
pressupe:
Coleta de dados (AMOSTRA)
a) - Planejamento da
pesquisa
b) - Levantamento
dados

dos

c) - Verificao dos dados


amostrais

Tratamento dos dados


a) - Se tivermos poucos
elementos, de trs a quinze,
devemos trabalhar com a
Estatstica
clssica,
mediante tratamento por
fatores
b) - Porm, se tivermos
muitos dados amostrais, ou
um
banco de dados,
podemos trabalhar com a
estatstica
inferencial,
notadamente com modelos
de regresso linear

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

17

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis


Tratamento dos Dados com a Estatstica Clssica:
A aplicao do tratamento por fatores deve refletir, em termos relativos,
o comportamento do mercado, numa determinada abrangncia
territorial e temporal. Os fatores mais usuais so:
Fator oferta
Destinam-se a adequar os valores de cada imvel conforme estiver
no mercado
Fator localizao
Destinado a adequar as diferenas de melhor ou pior posio dos
imveis da nossa amostra em relao ao endereo do imvel em
avaliao
Fator topografia
Tratando-se de localizao com topografia acidentada, pode sofrer
decrscimo de at 30% (fator 0,70) no valor em relao ao terreno
plano situado ao lado. Idem se for passvel de alagamento e o outro
no
Fator frente x fundos
Se o formato no for usual, pode sofrer depreciao, sempre
incidindo sobre parte de rea no retangular do imvel, ou ainda, na
parte mais profunda se este for muito comprido. Testadas em
esquina tm acrscimo em relao ao lote comum, assim como
terrenos de pouca profundidade e com frente maior do que a usual
encontrado no local
Fator padro construtivo
Destinado a adequar as diferenas de nvel construtivo dos imveis
da nossa amostra ao padro do imvel em avaliao
Fator idade / conservao
Destinado a adequar as diferenas entre imveis mais velhos ou
mais novos que o avaliando, ou ainda, se est mais bem
conservado ou com problemas que necessitem de reformas
importantes

18

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis


Aplicao dos fatores:
No caso de tratamento por fatores, os imveis devem ser da mesma
regio e os demais atributos devem ter entre a metade e o dobro da
do imvel avaliado.
A utilizao dos fatores deve ser na forma de somatrio, aps a
considerao do fator oferta

O valor homogeneizado de cada elemento, aps a aplicao do


conjunto de fatores, no poder resultar aqum da metade ou alm
do dobro do valor original

O conjunto de fatores aplicado amostra ser considerado


homogeneizante quando, aps a aplicao dos mesmos, o
coeficiente de variao da amostra diminuir

So considerados discrepantes elementos para os quais os valores


unitrios, em relao ao valor mdio amostral, extrapolem a sua
metade ou o dobro.

Devem ser descartados caso a situao persista aps a


homogeneizao

Quando o avaliador tiver conhecimento de estudos ou projetos que


possam vir a afetar o bem em avaliao ou existirem restries
especiais estabelecidas em leis ou regulamentos aplicveis ao
imvel avaliando, aos elementos amostrais ou a regio, as
respectivas consequncias devem ser explicitadas e consideradas
a parte no laudo

Parmetros de clculos de homogeneizao existem muitos e para


vrias situaes de avaliao. Usualmente, consultamos as
seguintes fontes de referncia para colh-los:

Norma do IBAPE

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

19

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

Norma do Instituto de Engenharia Legal para o


Estado do Rio de Janeiro
Tabelas da Lei 691/84 - Cdigo Tributrio da Cidade
do Rio de Janeiro

Planta de Valores desse Municpio


Os documentos de referncia mencionados j
fornecem praticamente tudo em fatores de
homogeneizao para clculos avaliatrios
Tratamento dos Dados com a Estatstica Inferencial:
A inferncia estatstica tem-se firmado ao longo das dcadas
recentes como a melhor ferramenta para analisar e compilar dados
IMPORTANTE:

- Dentre os mtodos de inferncia estatstica, merece


destaque o de regresso linear, por ser o mais fcil de
ser realizado e ser mais comum entre os profissionais
da rea

- Inclusive, este sistema est bastante detalhado na


NBR-14.653 parte 2, que lhe dedica minucioso captulo

- A regresso linear se revela de uma grande clareza


para a averiguao do mercado imobilirio

- Suas frmulas so muito grandes e cansativas.


Apenas mediante calculadoras e programas de
computador podemos realiz-los com comodidade

- Se os dados forem errados, em termos de mercado,


no adianta termos o melhor computador do mundo que
o clculo sai errado
- Pequenas diferenas de rea, pequenas diferenas de
idade e estado de conservao, conta pouco no clculo
final, isto porque trabalhamos com maior nmero de

20

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis


dados amostrais e, por
costumam se compensar

probabilidade,

os

erros

- Portanto, em regresso linear costuma-se trabalhar


com banco de dados, que nunca oferecem muitos
detalhes dos imveis ali compilados

- No entanto, os atributos principais (variveis


independentes) tais como tipo de imvel, padro
construtivo, localizao, etc., so importantes de serem
apreciados no clculo, assim como as variveis
dicotmicas, tipo venda/oferta. O profissional dever
alimentar o programa de seu computador com estas
variveis, e este constitui o principal trabalho estatstico
do avaliador

- Para o caso de avaliaes imobilirias,


recomendvel o modo pr-ordenado, seja com cdigos
alocados, seja com ordenadas "proxy", estabelecidas
no eixo das coordenadas de cada varivel

- Obviamente, primeiro calculamos cada dado amostral


em reais por metro quadrado. Esta a varivel
dependente, isto , o valor de cada imvel, que deve
ser sempre decorrente das suas caractersticas

- Com estes valores unitrios podemos trabalhar de


dois modos no programa: da forma como eles se
apresentam, ou transformados (logaritmos do valor)

- A NBR-14.653 determina a trabalhar com eles do


modo comum, visto que a transformao dos dados
busca apenas adequ-los normalidade da curva
gaussiana, tornando, por outro lado, difcil a rpida
apurao do valor na anlise grfica

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

21

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

CAPITULO IX: Mtodo de Custo

Utilizado para a apurao do valor das benfeitorias. Poder ser obtido


atravs de oramento analtico ou de modelos consagrados que utilizam
custos unitrios de construo divulgados por entidades oficiais
credenciadas
Para a utilizao do CUB - Custo Unitrio Bsico - a norma tcnica sugere a
seguinte frmula (R$/m2 construdo):

Sendo:
CC = Custo da construo
CUB = Custo Unitrio Bsico
C1 = Custo de elevadores
C2 = Custo de instalaes
C3 = Custo de fundaes especiais
SEq = rea equivalente de construo conforme NBR-12.721 da ABNT
BDI = Percentual que indica os benefcios e despesas indiretas incidentes
sobre o custo direto da construo
Tj = Percentual de juros durante a realizao da obra
Do montante calculado, correspondente ao custo de uma
construo nova, temos que deduzir o valor correspondente
depreciao fsica do imvel.
Para este clculo, costumamos aplicar o percentual de
depreciao da Tabela de Ross-Heidecke ou outros fatores
admitidos pela norma, conforme o caso.
22

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

CAPITULO X: Mtodo Evolutivo

- um mtodo analtico que consiste na obteno do valor do imvel


por meio do clculo direto ou indireto dos valores do terreno e da
construo devendo ser consideradas, tambm, as condies do
mercado com o emprego do fator de comercializao
- O fator comercializao dever ser fixado como resultante de
pesquisa de mercado e poder ser igual, maior ou menor que a
unidade, dependendo das condies do mercado na data de
referncia da avaliao

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

23

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis


O MTODO INVOLUTIVO CONSIDERA:

- A receita provvel de comercializao das unidades


projetadas com base em preos obtidos em pesquisas

- Todas as despesas inerentes transformao do


terreno no empreendimento projetado

- A margem de lucro liquido ao empreendedor

- Todas as despesas de comercializao das unidade,


mediante taxas financeiras operacionais reais

- As margens de risco

- O imvel avaliando esteja inserido em zona de


tendncia mercadolgica com empreendimentos
semelhantes ao concebido, alm de legalmente
permitido seu uso e sua ocupao

- As unidades admitidas no modelo sejam de


caractersticas e em quantidade absorvveis pelo
mercado, no prazo estabelecido e compatvel com a
realidade

- As formulaes sejam expressas no laudo

EXIGE-SE:

24

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

CAPITULO XI: Outros Mtodos

Na avaliao de um imvel, conforme caractersticas de mercado,


dever ser adotado um mtodo ou a conjugao de metodologias
OUTROS MTODOS APLICVEIS SO:

CAPITALIZAO DA RENDA

Apropria o valor do imvel, com base na capitalizao presente da


sua renda lquida, real ou prevista. Seus aspectos fundamentais
so a determinao do perodo de capitalizao e a taxa de
desconto a ser utilizada, que devem ser justificada pelo avaliador

CRITRIO RESIDUAL

Para avaliao de terrenos, caso seja constatada a ausncia de


terrenos nus, pode ser admitido o clculo do valor do terreno
incorporado por meio do critrio residual, que consiste na definio
do valor do terreno por diferena entre o valor total do imvel e o
das benfeitorias

CONJUGAO DE MTODOS

Na avaliao de um imvel poder ser utilizada a conjugao


mtodos, calculando-se de forma direta ou indireta, os valores
terreno e da construo, devendo ser consideradas, tambm,
condies do mercado, com o emprego do fator
comercializao

de
do
as
de

Na impossibilidade da aplicao das metodologias citadas,


facultado o emprego de outro procedimento, que vise representar
um cenrio provvel do mercado vigente de bens semelhantes ao
avaliando, desde que:
- seja explicitado no trabalho o motivo do no atendimento aos
critrios normativos
- sua utilizao seja justificada
Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.
Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

25

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

CAPITULO XII: Avaliao de Imveis Rurais

O INCRA TEM DUAS CLIENTELAS DISTINTAS QUE MERECEM


TRATAMENTO SIMILAR:

Os Produtores Rurais

Os Trabalhadores Rurais Sem-Terras.

A Avaliao realizada pelo INCRA difere da Avaliao para negcios entre


particulares.
O INCRA avalia para o valor mdio de mercado

CONCEITO DE IMVEL RURAL:

Prdio rstico de rea contnua, qualquer que seja a sua


localizao, que se destine ou possa se destinar explorao
agrcola, pecuria, extrativa vegetal, florestal ou agro-industrial
(Art.4, Lei 8.629/93)
Imvel no qual a atividade econmica mais adequada e rentvel
de natureza agropecuria.

AQUISIO DE IMVEIS PELO INCRA PARA FINS DE INTERESSE


SOCIAL

26

Desapropriao por interesse social regida pela lei 8.629/93


Aquisio decreto 433/92
Crime ambiental,
Trabalho anlogo escravido
Plantas psicotrpicas ou relacionada a crimes de trfico de drogas.

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

CAPITULO XIII: Composio de um laudo de avaliao

1. IDENTIFICAO DO SOLICITANTE
2. IDENTIFICAO DO PROPRIETRIO (se diferente do solicitante);
3. OBJETIVO DA AVALIAO
4. IDENTIFICAO E CARACTERIZAO DO BEM AVALIANDO

Bens Imveis em Geral


Endereo completo do imvel;
Caracterizao da regio;
Usos predominantes e potenciais no entorno (residencial familiar,
residencial Multifamiliar, comercial, industrial, rural);
Infraestrutura (gua, esgotos pluvial e sanitrio, energia eltrica,
iluminao, telefonia, Informao, gs canalizado);
Servios pblicos e comunitrios (pavimentao, transportes
coletivos, comrcio, rede Bancria, educao, sade, segurana,
lazer);
Caracterizao fsica (relevo, solo e condies ambientais);
Caracterizao do terreno
rea e dimenses dos lados (frente, fundos, laterais) do terreno;
Forma geomtrica;

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

27

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis


Situao do terreno em relao quadra (meio de quadra, esquina,
quadra inteira,outros);
Posio em relao ao nvel do logradouro (no nvel, acima, abaixo);
Inclinao / relevo (plano, semi-plano, aclive, declive, acidentado etc.);
Superfcie (seco, brejoso, alagvel, outros);
Uso atual e vocao;
Servides existentes ou previstas (informar tipo e dimenses);

reas de preservao permanente;

Outras restries fsicas e legais ao aproveitamento;


Caracterizao da edificao ou unidade
Tipo (casa, apartamento, loja, prdio, galpo, outros);
N. de pavimentos;
Posio no terreno ou na edificao (se unidade, apartamento,
escritrio etc.);
Frao ideal do terreno atribuda unidade avaliada, quando for o
caso;
Idades efetiva e aparente;
Padro de acabamento;
Estado de conservao;
Detalhes construtivos relevantes (cobertura da edificao, material
das alvenarias etc.);
N. de vagas de estacionamento cobertas ou descobertas (p/
residncias e imveis comerciais);

28

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

reas averbadas;
reas no averbadas;
Uso (residencial, comercial, industrial, misto, outros);
Condies de ocupao.

IMVEIS RURAIS
Alm daqueles previstos no item Bens Imveis em Geral:
Denominao do imvel (por exemplo, Fazenda IPED);
Caracterizao da regio:
Recursos naturais e meio ambiente (disponibilidade e uso atual dos
recursos);
Produo predominante.
Caracterizao do terreno:
Classificao das terras;
Estgio atual de explorao;
Tipo de explorao / Culturas existentes / produo;
Frutos e direitos.
Caracterizao das benfeitorias:
Construes e instalaes
Obras e trabalhos de melhoria das terras.
Instalaes Industriais

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

29

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis


Alm daqueles previstos no item Bens Imveis em Geral:
Caracterizao do terreno:
Melhoramentos (sistema virio, ptios, terraplanagem etc.);
Instalaes e servios auxiliares (instalaes hidro sanitrias;
sistemas de tratamento de gua / esgotos / efluentes industriais;
sistemas de proteo; sistemas de ar comprimido / gases; sistemas
de ventilao / refrigerao / climatizao).
Caracterizao das edificaes:
rea fabril;
rea administrativa (escritrios, vestirios, cozinha, refeitrio,
ambulatrio etc.).
Caracterizao dos diversos equipamentos industriais:
Mquinas e Equipamentos

Marca / fabricante;
Modelo / tipo;
Identificao / n. de srie / n. patrimonial
Ano de fabricao / ano de aquisio
Caractersticas fsicas principais (dimenses etc.)
Fundaes / estruturas de apoio
Utilizao / funcionamento

INDICAO DOS MTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS


(com justificativa da escolha)
PESQUISAS DE VALORES
Informando:
Fontes de consulta (nomes, telefones de contato, e-mail);
No caso de bens imveis, os endereos e a descrio dos
imveis que compuseram a amostra;

30

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis


Data de obteno dos dados.
ESPECIFICAO DA AVALIAO
Quanto Fundamentao e Preciso, os laudos devero apresentar:
Imveis urbanos e rurais, mquinas, equipamentos,
instalaes e complexos industriais: Grau III de
Fundamentao e Preciso;
A adoo de graus ou nveis inferiores queles ora estabelecidos
dever ser devidamente justificada.
MEMRIA DE CLCULO COM TRATAMENTO DOS DADOS
IDENTIFICAO DO RESULTADO
Devero ser apresentados o valor de mercado e o valor de
liquidao devidamente justificados;
No caso de imveis rurais, dever ser obrigatoriamente
destacado o valor de terra nua, mesmo que as terras sejam
produtivas.
LOCAL E DATA DA AVALIAO
QUALIFICAO LEGAL COMPLETA E ASSINATURA DOS
PROFISSIONAIS RESPONSVEIS PELA AVALIAO
DOCUMENTAO MNIMA A SER ANEXADA AO LAUDO
Cpia da ART quitada dos profissionais responsveis pela
avaliao;
Para todos os imveis: cpia do ttulo de propriedade e certido
de nus reais atualizados;
Imveis residenciais / comerciais / industriais: cpia do espelho
do ltimo IPTU;
Imveis rurais: cpia do espelho do ltimo ITR e do CCIR
Mquinas e equipamentos: cpia das notas fiscais de aquisio
dos bens;
Relatrio fotogrfico dos bens avaliados e, sempre possvel,
dos elementos da amostra.
recomendvel a apresentao de planta de localizao /
situao dos imveis avaliados.

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

31

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

CAPITULO XIV: Modelo de Laudo

MODELO DE LAUDO/PARECER TCNICO DE AVALIAO PARA


IMVEIS URBANOS E BENS MVEIS
NR.LAUDO/PARECER TCNICO ..... /.............

1. SOLICITANTE:
(Citar o solicitante)
2. PROPRIETRIO:
(Citar o nome do proprietrio)
3. OBJETO DA AVALIAO:
3.1 Tipo do Bem:
(Tipo do bem, preencher conforme a tipologia que est sendo avaliada)
3.2 Descrio Sumria do Bem:
(Descrever sucintamente o bem, visando identificar prontamente o imvel,
incluindo endereo completo e CEP)
rea construda total (m2):
rea averbada (m2):
rea ampliada (m2):
rea do terreno (m2):
3.3 Ocupante do imvel:
3.4 Tipo de ocupao:
32

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis


(Indicar, se for o caso, o ocupante do imvel e o tipo de ocupao: imvel
prprio, locao, invaso e outros)
4. FINALIDADE DO LAUDO/PARECER TCNICO:
(Preencher conforme abaixo, segundo o informado pelo interessado)
LPA levantamento patrimonial
Informar tratar-se de laudo para .............
5. OBJETIVO DA AVALIAO/PARECER TCNICO:
(Preencher conforme abaixo)
Determinao dos valores:
De mercado
De liquidao imediata (conforme item 3.30 da NBR 14.653-1 Liquidao
forada)
6. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES:
(Atender ao disposto no item 7.2 da NBR 14.653-1)
7. IDENTIFICAO E CARACTERIZAO DO BEM AVALIANDO:
Perodo da vistoria: .../.../...
(Atender ao disposto no item 7.3 da NBR 14.653-1, relatar a vistoria ao bem
avaliando e o contexto imobilirio a que pertence. Valer-se de anexo, em
caso de grande volume de informaes, citando neste campo o nmero do
referido anexo)
8. DIAGNSTICO DO MERCADO:
(Retratar, conforme item 7.7.2 da NBR 14.653-1, a expectativa do avaliador
em relao ao desempenho do avaliando no mercado, contemplando
elementos auxiliares finalidade do laudo, tais como: convenincia de lotear
ou
remembrar reas; formas de pagamento; permutas; reformas; carncias em
locaes; sugestes para marketing.)
Sem prejuzo das informaes relevantes, o avaliador deve classificar o
imvel quanto :
a) liquidez: BAIXA LIQUIDEZ, LIQUIDEZ NORMAL ou ALTA LIQUIDEZ;
b) desempenho de mercado: RECESSIVO, NORMAL ou AQUECIDO;
Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.
Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

33

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

c) nmero de ofertas: BAIXO, MDIO ou ALTO;


d) absoro pelo mercado: SEM PERSPECTIVA, DIFCIL, DEMORADA ou
RPIDA;
e) pblico alvo para absoro do bem;
f) facilitadores para negociao do bem.
(Valer-se de anexo em caso de grande volume de informaes, citando
neste
campo o nmero do referido anexo.)
9.
INDICAO
UTILIZADO(S):

DO(S)

MTODOS(S)

PROCEDIMENTO(S)

(Indicar a(s) metodologia(s) empregada(s) conforme disposto nos item 8.2


da
NBR 14.653-2, justificando sucintamente sua utilizao e atentando para as
denominaes abaixo)
MCDDM Mtodo comparativo direto de dados de mercado
MINVO Mtodo involutivo
MEVOL Mtodo evolutivo
MCREN Mtodo da renda
MCDCT Mtodo comparativo direto de custo
MQTCT Mtodo da quantificao de custo
MCDRE Mtodo comparativo direto de reposio de equipamentos
SMDNO Sem metodologia definida em norma
10. PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DOS DADOS:
Perodo de pesquisa: de ../../.... a ../../....
Tratamento dos dados:
Tipo de tratamento:
(Indicar estatstica inferencial; estatstica descritiva; outros)
(Explicitar os clculos efetuados, o campo de arbtrio, se for o caso, e
justificativas para o resultado adotado. Valer-se de anexo em caso de
34

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis


grande volume de informaes, indicando-o neste campo)

11. GRAU DE FUNDAMENTAO E PRECISO:


(Indicar e justificar a categoria em que se enquadra o laudo, segundo a
classificao da norma NBR 14.653-2 da ABNT, quanto aos graus de
fundamentao e preciso).
12. RESULTADO DA AVALIAO E DATA DE REFERNCIA:
Valor de Mercado: R$..........; (............................................)
13. OBSERVAES COMPLEMENTARES IMPORTANTES:
(Informaes relevantes, tais como: alerta sobre dvidas, nus, gravames,
invases, posseiros, benfeitorias no averbadas, riscos de inundao,
restries de rgos de proteo ambiental ou de concessionrias de
energia eltrica e telecomunicaes, projeto de desapropriao, patrimnio
histrico, pioneirismo do empreendimento, obsoletismo. Indicar documentos
no anexados, que tambm subsidiaram o trabalho)
14. PROFISSIONAIS RESPONSVEIS:
(Dever conter: nomes, assinaturas, ttulos, nmero do CPF/CGC e do
registro no CREA do(s) profissional(is)/empresa(s) responsvel(is)e
tcnico(s), nmero da ART referente ao trabalho)
15. LOCAL E DATA DO LAUDO/PARECER TCNICO:
16. ANEXOS:
a) Vistoria detalhada do bem avaliado quando no contemplada no corpo do
laudo;
b) Fotografias coloridas do avaliando, que permitam pronta identificao do
bem, destacando em especial fachadas e interior do imvel, logradouro e
vizinhana;
c) Diagnstico de mercado quando no contemplado no corpo do laudo;
d) Plantas de engenharia e arquitetura (fornecidas pelo proprietrio);
e) Documentao do objeto avaliado;
f) Anotao da Responsabilidade Tcnica (A.R.T) dos trabalhos junto ao
CREA
(via do contratante);
g) Croqui de localizao do imvel avaliado, com identificao dos
elementos amostrais;

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

35

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis


h) Pesquisa de mercado, conforme normas especficas;
i) Tratamento de dados;
j) Memorial de clculos;
k) Outros documentos que fundamentam o trabalho;
l) Foto colorida de cada elemento da amostra (justificar quando no for
possvel).

36

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

CAPITULO XV: Conceitos Bsicos - para a Avaliao de


Imveis Urbanos:

Aproveitamento eficiente

Aquele recomendvel e tecnicamente possvel para o local, numa data de


referncia, observada a tendncia mercadolgica nas circunvizinhanas,
entre os diversos usos permitidos pela legislao pertinente

rea de servido

Parte do imvel serviente diretamente atingida pela servido

rea total de construo

Resultante do somatrio da rea real privativa e da rea comum atribudas a


uma unidade autnoma, definidas conforme a ABNT NBR 12721

rea til da unidade

rea real privativa, definida na ABNT NBR 12721, subtrada a rea ocupada
pelas paredes e outros elementos construtivos que impeam ou dificultem
sua utilizao

BDI

Percentual que indica os benefcios e despesas indiretas incidentes sobre o


custo direto da construo

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

37

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

Cdigos alocados

Ordenao numeral (notas ou pesos) para diferenciar as caractersticas


qualitativas dos imveis

Conciliao

Adoo do valor final, devidamente justificado, em funo dos resultados


obtidos, quando utilizado mais de um mtodo

Defeitos construtivos

Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaa


potencial sade ou segurana do usurio, decorrentes de falhas do
projeto, do servio ou do material aplicado na execuo da construo

Depreciao fsica

Perda de valor em funo do desgaste das partes constitutivas de


benfeitorias, resultante de decrepitude, deteriorao ou mutilao

Desmembramento

Subdiviso de um terreno em lotes destinados a edificao, com


aproveitamento do sistema virio existente, desde que no implique a
abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem o prolongamento,
modificao ou ampliao dos j existentes

Domnio

Direito real que submete a propriedade, de maneira legal, absoluta e


exclusiva, ao poder e vontade de algum

Domnio direto

Aquele pertencente ao proprietrio do imvel sob o instituto da enfiteuse

Domnio pleno

Domnio total, que a soma do domnio til com o domnio direto

38

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

Domnio til

Direito atribudo ao enfiteuta de se utilizar do imvel, podendo extrair dele


seus frutos, vantagens e rendimentos econmicos

Edifcio

Construo com mais de um pavimento, destinada a abrigar atividades


institucionais, comerciais, industriais ou habitaes multifamiliares

Equipamento comunitrio

Benfeitoria que visa atender s necessidades bsicas de sade, educao,


transporte, segurana ou lazer da comunidade

Entidades tcnicas reconhecidas

Organizaes e instituies, representativas dos engenheiros de avaliaes


e registradas no sistema CONFEA/CREA

Estado de conservao

Situao fsica de um bem em decorrncia de sua manuteno

Frao ideal

Percentual pertencente a cada um dos compradores (condminos) no


terreno e nas coisas comuns da edificao

Frente projetada

Menor projeo da frente real sobre a normal a um dos lados, quando estes
so convergentes na direo dos fundos, ou a corda, no caso de frente em
curva

Frente real

Projeo horizontal da linha divisria do imvel com a via de acesso

Frente de referncia

Frente da situao paradigma adotada

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

39

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

Gabarito de altura

Altura mxima de uma edificao permitida legalmente para um determinado


local

Gleba urbanizvel

Terreno passvel de receber obras de infraestrutura urbana, visando o seu


aproveitamento eficiente, atravs de loteamento, desmembramento ou
implantao de empreendimento

Idade aparente

Idade atribuda ao imvel de modo a refletir sua utilizao, funcionalidade,


partido arquitetnico, materiais empregados, entre outros

Idade real

Tempo decorrido desde a concluso de fato da construo at a data de


referncia

Imvel alodial

Aquele livre de quaisquer nus, encargos, foros ou penses

Imvel de referncia

Dado de mercado com caractersticas comparveis s do imvel avaliando

Imvel dominante

Imvel que impe restrio a outro por servido (por exemplo: lote
encravado)

Imvel paradigma

Imvel hipottico cujas caractersticas so adotadas como padro


representativo da regio ou referencial da avaliao

40

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

Imvel com vocao urbana

Imvel em local com caractersticas, uso, ocupao, acesso e


melhoramentos pblicos disponveis que possibilitam sua utilizao imediata
para fins urbanos

Imvel urbano

Imvel situado dentro do permetro urbano definido em lei

Imvel serviente

Imvel que sofre restrio imposta por servido

Infraestrutura bsica

Equipamentos urbanos de escoamento das guas pluviais, iluminao


pblica, redes de esgoto sanitrio, abastecimento de gua potvel, de
energia eltrica pblica e domiciliar e as vias de acesso

Lote

Poro de terreno resultante de parcelamento do solo urbano

Loteamento

Subdiviso de gleba em lotes destinados a edificaes, com abertura de


novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento,
modificao ou ampliao das vias existentes

Luvas

Quantia paga pelo futuro inquilino, para assinatura ou transferncia do


contrato de locao, a ttulo de remunerao do ponto comercial

Manuteno

Aes preventivas ou corretivas necessrias para preservar as condies


normais de utilizao de um bem

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

41

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

Outlier

Ponto atpico, identificado como estranho massa de dados, que, ao ser


retirado, melhora a qualidade de ajustamento do universo analisado

Padro construtivo

Qualidade das benfeitorias em funo das especificaes dos projetos, de


materiais, execuo e mo-de-obra efetivamente utilizados na construo

P-direito

Distncia vertical livre entre o piso e o teto

Percentual de comprometimento de rea

Relao entre a rea objeto de gravame e a rea total do imvel

Percentual de comprometimento de valor

Relao entre os valores da rea atingida por um gravame, antes e depois


da sua instituio

Planta de valores

Representao grfica ou listagem dos valores genricos de metro quadrado


de terreno ou do imvel numa mesma data

Polo de influncia

Local que, por suas caractersticas, influencia os valores dos imveis, na


medida de sua proximidade

Ponto comercial

Bem intangvel que agrega valor ao imvel comercial, decorrente de sua


localizao e expectativa de explorao comercial

Ponto influenciante

Ponto atpico que, quando retirado da amostra, altera significativamente os


parmetros estimados ou a estrutura linear da amostra
42

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

Posse

Deteno ou ocupao, com ou sem fruio, de coisa ou direito

Profundidade equivalente

Resultado numrico da diviso da rea de um lote pela sua frente projetada


principal

Quota-parte

Valor atribudo a uma frao ideal

Renda

Fruto da explorao de bens ou direitos, ou aplicao de capital

Segmento de rea diretamente desmembrvel

Parte de um terreno com frente para vias ou logradouros pblicos oficiais,


passvel de aproveitamento econmico e legal

Terreno de fundo

Aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a via pblica por
um corredor de acesso

Terreno encravado

Aquele que no se comunica com a via pblica

Terreno interno

Aquele localizado em vila, passagem, travessa ou local assemelhado,


acessrio da malha viria do Municpio ou de propriedade de particulares, e
que no consta oficialmente na Planta Genrica de Valores do Municpio

Terrenos acrescidos de marinha

Terrenos que se formarem, natural ou artificialmente, para o lado do mar ou


dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

43

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

Terrenos de marinha

Terrenos, em uma profundidade de 33 m, medidos horizontalmente, para a


parte da terra, da posio da linha do preamar-mdio de 1831, que:
a) so situados no continente, na costa martima, nas ilhas e nas margens
dos rios e lagoas, at onde se faa sentir a influncia das mars;
b) contornam as ilhas situadas em zonas onde se faa sentir a influncia das
mars

Testada

Medida da frente

Unidade imobiliria padronizada

Imvel de ocorrncia usual e repetitiva no mercado imobilirio.Comprovada


atravs de pesquisa especfica, e identificado de acordo com suas
caractersticas construtivas

Valor deprecivel

Diferena entre o custo de reproduo da benfeitoria e o seu valor residual

Variveis-chave

Variveis que, a priori e tradicionalmente, so importantes para a formao


do valor do imvel

Variveis independentes

Variveis que do contedo lgico formao do valor do imvel objeto da


avaliao

Variveis qualitativas

Variveis que no podem ser medidas ou contadas, mas apenas ordenadas


ou hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem (por exemplo:
padro construtivo, estado de conservao, qualidade do solo)

Variveis quantitativas

Variveis que podem ser medidas ou contadas (por exemplo: rea privativa,
nmero de quartos, nmero de vagas de garagem)
44

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

Varivel dependente

Varivel que se pretende explicar pelas variveis independentes

Varivel dicotmica

Varivel que assume apenas dois valores

Varivel proxy

Varivel utilizada para substituir outra de difcil mensurao e que se


presume guardar com ela relao de pertinncia

Vcio

Anomalia que afeta o desempenho de produtos ou servios, ou os torna


inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuzos
materiais ao consumidor

Vcio construtivo

Vcio que decorre de falha de projeto, de material aplicado na construo ou


de execuo

Vcio de utilizao

Vcio que decorre de utilizao inadequada ou falha na manuteno

Vocao do imvel

Uso economicamente mais adequado de determinado imvel em funo das


caractersticas prprias e do entorno, respeitadas as limitaes legais

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

45

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

CAPITULO XVI: Conceitos Bsicos - Para a Avaliao de


Imveis Rurais:

Aproveitamento eficiente

Aquele recomendvel e tecnicamente possvel para o local, numa data de


referncia, observada a tendncia mercadolgica na circunvizinhana, entre
os diversos usos permitidos pela legislao pertinente

Contemporaneidade

Caracterstica de dados de mercado coletados em perodo onde no houve


variao significativa de valor no mercado imobilirio do qual fazem parte

Custo de oportunidade do capital

Maior taxa de juros aufervel no mercado em outros oportunidades de


investimento concorrentes, em termos de montante investido e prazo, a um
dado nvel de risco e liquidez

Fator de classe de capacidade de uso das terras

Fator de homogeneizao que expressa simultaneamente influncia sobre


o valor do imvel rural de sua capacidade de uso e taxonomia, ou seja, das
caractersticas intrnsecas e extrnsecas das terras, como fertilidade,
topografia, drenagem, permeabilidade, risco de eroso ou inundao,
profundidade, pedregosidade, entre outras

46

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

Fator de situao

Fator de homogeneizao que expressa simultaneamente influncia sobre


o valor do imvel rural decorrente de sua localizao e condies das vias
de acesso

Funcionalidade de benfeitoria

Grau de adequao ou atualidade tecnolgica de uma benfeitoria em funo


da sua viabilidade econmica no imvel e na regio

Imvel rural

Imvel com vocao para explorao animal ou vegetal, qualquer que seja a
sua localizao

Situao do imvel

Compreende a localizao em relao a um centro de referncia e o tipo de


acesso, do ponto de vista legal e de trafegabilidade

Terra bruta

Terra no trabalhada, com ou sem vegetao natural

Terra cultivada

Terra com cultivo agrcola

Terra nua

Terra sem produo vegetal ou vegetao natural

Valor econmico

Valor presente da renda lquida aufervel pelo empreendimento ou pela


produo vegetal, durante sua vida econmica, a uma taxa de desconto
correspondente ao custo de oportunidade de igual risco

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

47

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

CAPITULO XVII: Caractersticas dos Imveis

Os imveis so bens compostos, no sentido de que existem diversas


caractersticas que interessam aos agentes e que agem
simultaneamente, diferenciando os imveis.

Cada pessoa tem necessidades e experincias distintas, e ter


avaliaes diferentes da vantagem relativa de cada imvel (cada
agente tem o seu valor).

Entretanto, o valor de mercado a mdia geral do mercado,


considerando n agentes

CARACTERISTICAS
Durabilidade (grande vida til)
Heterogeneidade (singularidade)
Fixao espacial (imobilidade)
Custo elevado
Grande tempo de maturao
EFEITOS DAS CARACTERSTICAS
Os usados so a maioria e o prazo de maturao longo: o estoque
domina o mercado e preos seguem a demanda
Heterogeneidade dificulta comparao: imperfeio no mercado:
preo#valor
Imobilidade: acessibilidade e vizinhana so fundamentais
Alto custo exige financiamentos e vincula o imvel s condies
polticas e macroeconmicas do pas, mas o mercado no segue os
indicadores gerais (CUB, IGP, dlar)

48

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

CAPITULO XVIII: O Funcionamento do Mercado Imobilirio

Transformao constante

Dinmica peculiar

Inmeras influncias

Atuao do poder pblico (trs nveis e trs poderes)

Caracterstica espacial (oferta e demanda locais)

Mercados emergentes

Capitais volteis

O mercado muda com a sociedade

Tendncias futuras: trabalho em casa,...

O valor de mercado o equilbrio (mdia das transaes)

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

49

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

CAPITULO XIX: Legislao

Lei Federal 5194/66 - regula o exerccio profissional

Resolues do CONFEA
218 - define os objetos
205 - cdigo de tica
345 - avaliaes e percias

Normas tcnicas (NB502:NBR5676:NBR14653-2)

Entidades de classe:
IBAPE - http://www.ibape.org.br/

50

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

CAPITULO XX: Natureza das Avaliaes

A Norma NBR14653 classifica as avaliaes, quanto natureza, em


avaliaes de:
Imveis
Terrenos
Benfeitorias
Terrenos com benfeitorias
Frutos
Direitos
As avaliaes de imveis podem ser usadas em: partilhas,
desapropriaes, servides, reviso ou renovao de aluguis,
garantia de emprstimos, privatizaes, seguros, investimentos,
tributos (IPTU, ITBI, ITR, Contribuio de Melhorias, IR), alienaes,
fuses, transferncias, atualizao de patrimnio, informao para
compra e venda, etc.

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

51

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

CAPITULO XXI: Comparao de Dados com o Mercado

o melhor mtodo, pois utiliza as informaes do prprio mercado


(buscamos o valor de mercado)
Existem quatro tcnicas de clculo:
Intuitiva (subjetiva)
Homogeneizao (determinstica)
Inferncia estatstica (probabilstica)
Inteligncia artificial
Basicamente consiste na obteno de uma mdia ponderada das
diversas caractersticas de interesse
Exige a disponibilidade de dados de mercado
Idealmente, deve-se gerar um modelo do mercado, estimando o valor
com ele
A inferncia estatstica ou as redes neurais exigem uma quantia
razoavelmente grande de dados (30/200 un)
Se existe pouca ou nenhuma informao sobre o mesmo tipo de
imvel, pode-se utilizar uma das tcnicas a seguir, mas com a
conscincia de que so estimativas menos precisas do mercado

52

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

CAPITULOXXII: Pesquisa de Dados

Coleta de informaes - fontes:


Imobilirias
Jornais
Cartrios
Prefeituras - cadastros, IPTU, ITBI
Particulares (agentes)
Coleta de informaes - dados:
Informaes cadastrais

rea
Idade
Padro
Informaes da transao
Data
Condies de pagamento
Valor

Vistorias (informaes do local):


Fotografias
Anlise do local (vizinhana)
Estado de conservao / idade aparente
Qualidade da construo / padro

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

53

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

CAPITULO XXIII:Tratamento de Dados

Codificao/Representao numrica (variveis)


Quantitativas
Qualitativas:
Vrios nveis
Binrias (dummies)
ndices (0-10; 0-100)

Exame e limpeza iniciais

O tratamento dos dados, decorrente da quantidade e qualidade dos dados


disponveis, poder ser por critrios e fatores determinsticos ou por uso de
metodologia cientfica, de forma a resultar em modelo validado por anlise
estatstica que explique o comportamento do mercado imobilirio da regio.

54

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

CAPITULO XXIV: Custo de Produo Evolutivo

Consiste em obter o valor do imvel atravs do custo de construo


de outro, semelhante em tudo (por oramento) - hotis ou fbricas

A hiptese de que o comprador no pagaria mais do que o


necessrio para construir outro imvel igual

O terreno avaliado por outro mtodo

Desconta-se a depreciao (frmulas)

Acrescenta-se a VCF (# pronto x a construir)

Acrescenta-se o Fundo de Comrcio (ponto)

Custo:
Obtido por oramento (paramtrico ou detalhado)
Depreciao - mtodos comuns:

Reta

Parbola

Ross

Vantagem da Coisa Feita (VCF): diferena entre o imvel pronto e


aquele orado (por construir): riscos, lucros, taxas, custos financeiros,
etc.

Fundo de Comrcio: o uso comercial agrega valor ao imvel ( o


ponto), vantagem que o comprador leva junto com a construo, se
o uso prosseguir.

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

55

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

CAPITULOX XV: Residual

56

uma aplicao do mtodo evolutivo (custo). A NBR 5676


apresentava como um mtodo a parte, mas na NBR14653 no mais
citado.

Utilizado para avaliar terrenos em reas sem terrenos disponveis.

Toma-se uma amostra de terrenos com benfeitorias, e o valor de cada


terreno obtido pelo desconto das construes (calculada pelo custo
de reproduo), gerando uma amostra de terrenos virtuais.

Ento se usa o mtodo de comparao.

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

CAPITULO XXVI: Capitalizao de Renda

O valor de um imvel tem relao com o que ele pode produzir, sua
renda potencial:

Nos imveis rurais, a renda a quantidade de produto vegetal ou animal


que pode ser obtida por ha/ano;
Nos imveis urbanos, a renda o aluguel das construes (avaliao
pelo mtodo da renda) ou a quantidade de rea que pode ser construda
em um terreno (avaliao pelo mtodo involutivo).

O valor das construes urbanas obtido pela considerao da soma do


que ser produzido na vida til restante do imvel

Tendo em vista que existem juros, no se trata da soma algbrica

Este mtodo utilizado para avaliao de imveis que tm como objetivo


principal a obteno de lucro, especialmente se tm pequena oferta de
imveis para venda escritrios, depsitos, shoppings, lojas, etc.

Utiliza o rendimento lquido e a taxa de capitalizao usual de mercado:


VI = Rendimento lquido / taxa de rendimento

Exemplo:

Se o aluguel lquido de R$ 500 e o mercado oferece


rendimentos mensais de cerca de 1%:
VI = 500,00 / 0,01 = R$ 50.000,00

O valor do imvel obtido atravs da renda liquida que ele pode


proporcionar, em sua vida til econmica (capitalizada atravs do valor
presente lquido VPL/DCF):

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

57

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis


O aluguel ou arrendamento pode ser o do prprio imvel ou obtido por
comparao com imveis semelhantes
Devem ser descontadas as despesas de responsabilidade do proprietrio
(taxas, impostos, conservao)
Considera-se tambm a depreciao fsica e funcional o rendimento
decrescente.

58

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

CAPITULO XXVII: Involutivo

o mtodo do mximo aproveitamento eficiente (semelhante


anlise de viabilidade). um caso especial do mtodo da renda, na
verdade.

Projetamos o mximo e melhor uso, de acordo com o mercado na


regio

O valor do terreno ser a diferena entre o valor de venda do imvel e


as despesas de construo

Casos:
Glebas
Terrenos em rea de incorporao
Retrofit
Prdios inacabados

O mtodo Involutivo aplica-se para avaliao de terrenos e glebas


urbanas - e tambm para imveis obsoletos

Busca-se o mximo aproveitamento eficiente:


Pesquisa e desenvolvimento de anteprojetos das atividades
permitidas pela legislao
Levantamento de custos e valores de mercado para venda
Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.
Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

59

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis


Escolha das atividades viveis (com demanda)
Definio da atividade mais rentvel entre as viveis - valor
final
Avaliao de glebas

Glebas so terrenos grandes - geralmente no h similares

A aplicao mais comum de loteamentos:


Definir a quantidade de terrenos que podem ser gerados
Pesquisar os custos para produo do loteamento
Pesquisar preos e demanda para estes terrenos
Verificar a o cronograma de desenvolvimento / etapas

60

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

CAPITULOX XVIII:Avaliao de Terrenos

Podem ser avaliados terrenos em reas sem disponibilidade de oferta


de terrenos

Verifica-se a hiptese de construo de imveis - de acordo com a


demanda da regio:
Definir o tamanho e padro do imvel
Pesquisar custos e preos de venda
Definir um cronograma fsico-financeiro

No caso de construes de grande porte sem uso comercial, a


alternativa projetar um retrofit

Verifica-se o uso potencialmente mais adequado para o imvel

Verifica-se os preos de venda e os custos de adaptao

necessrio cuidado para identificar uso realmente possveis (do


ponto de vista do mercado)

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

61

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

CAPITULO XXIX: Comparao de Dados de Mercado com


Modelos Estatsticos

A sequncia semelhante das tcnicas anteriores, mas o volume


de dados maior

Etapas:
Obteno de informaes
Preparao ou pr-processamento
Busca do modelo e validao do mesmo
Estimao dos valores e verificao da adequao real
Produo do relatrio, laudo ou carn
Toda avaliao, qualquer que seja o mtodo, exige a obteno
de informaes do mercado no qual se insere o imvel
No havendo informaes de vendas, busca-se aluguis; no
havendo de prdios, busca-se terrenos, etc.
essencial a formao de um banco de dados, bem
estruturado

Existem vrias fontes de informao: jornais, imobilirias, cartrios,


prefeituras (cadastros, projetos), instituies financeiras, vistorias, etc.

Dados obtidos das vrias fontes:


Endereo, rea, idade, box, outras caractersticas, data da
transao, preo

62

Dados das vistorias (in loco):

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis


Fotografias
Anlise do local (vizinhana)
Estado de conservao / idade aparente
Qualidade da construo / padro

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

63

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

CAPITULOXXX: Inferncia Estatstica

Trata-se de um mtodo sofisticado de obteno de mdias


ponderadas
A diferena principal para os anteriores que o processo
probabilstico: h testes e nveis de confiana para os parmetros
razoavelmente objetivo, preciso, moderno, rpido, eficiente e
confivel
Pode ser realizado at no MS-Excel
Regresso simples:
Valor Unitrio = a + b*Localizao + erro
Regresso mltipla:
Valor Unitrio = a + b*rea +c*Idade +d*Localizao +e*Padro
+...+ erro
Com um conjunto de dados (que deve representar o mercado),
estima-se o valor dos coeficientes: a,b,c,d,e,... buscando minimizar o
erro (desvio, resduo)
Analise de preciso do modelo
Determinao (qualidade do ajuste): R2a
Anlise de varincia (teste do modelo): teste F
Anlise de significncia das variveis: teste t

64

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

CAPITULO XXXI: Avaliao para Tributao (Massa)

Os tributos imobilirios, tais como IPTU, ITBI, ITR e contribuio de


melhorias, geralmente so baseados no valor venal, ou seja, o valor
de mercado do imvel

A diferena da avaliao em massa para a avaliao singular


apenas a escala (o tamanho da tarefa)

Nova tarefa: avaliar a Gesto social da valorizao da terra (maisvalias urbanas)

Imposto x taxa (segundo o Direito)


Imposto geral: o recurso pode ser gasto em qualquer coisa
Taxa especfica: deve ser gasta naquilo que a motiva (ex:
taxa de iluminao)
Interessam:
Motivo para tributao
Escolha da base tributria (poltica)
Definio de alquotas (poltica)
Clculo dos valores (tcnica)
Avaliao singular x coletiva (massa)
Detalhamento e preciso diferenciados, na prtica
Frao valor cadastral/valor real

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

65

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

CAPITULO X XXII :Tcnicas de Analise

Podem ser utilizadas diversas tcnicas, s vezes em parceria, outras


vezes em sequncia, e algumas so mais flexveis, realizando vrias
tarefas

Algumas delas so: clusterizao, rvores de deciso, algoritmos


genticos, redes neurais, raciocnio baseado em casos, lgica difusa,
regresso mltipla

Redes neurais
camada de entrada

rea

camada oculta

camada de sada

1
16

idade

w16 20
17
20

...

...

18

19
local

15

w0 20

w15 19

w0 19

66

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

preo estimado

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

Regresso mltipla
uma tcnica antiga e bem conhecida - est implementada at
no Microsoft Excel
As avaliaes de imveis, atualmente, usam esta tcnica
(inferncia estatstica)

Algoritmos genricos

So uma tcnica de otimizao de uma funo (busca da melhor


soluo, em um espao amplo de solues), que usa mecanismos
semelhantes natureza: cruzamento, seleo natural, mutao
Geralmente inicia-se com uma populao aleatoriamente escolhida

Lgica difusa
A lgica clssica (Aristotlica) trabalha com duas classes: sim/no,
0/1, pertence/no pertence, etc.

Sistemas de informao geogrfica


Os SIG so ferramentas poderosas de anlise espacial, compostos
por um conjunto de mdulos (tratamento de dados, representao
espacial, ferramentas de inferncia, etc.)

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

67

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

CAPITULO X XXIII: A Profisso

O corretor de imveis o profissional do mercado imobilirio por meio do


qual ocorrem as transaes imobilirias: compras, vendas, permutas e
locaes de imveis. A histria do corretor de imveis bastante antiga
remetendo-se ao tempo da colonizao do Brasil, quando esses
profissionais eram conhecidos como agentes do comrcio. Em 1942, o
Ministrio do Trabalho, em sua Carta Sindical, designou-os como corretores
de imveis.
No dia 27 de agosto de 1962, foi vez de o Congresso Nacional reconhecer
e regulamentar a profisso, por intermdio da Lei n 4.116/62, motivo pelo
qual se comemora nessa data o Dia do Corretor de Imveis no Brasil. Com o
passar do tempo e os novos rumos do mercado, houve a necessidade de se
criar um diploma legal, elevando a categoria a um patamar mais distinto.
Novamente o Congresso Nacional interveio e, revogando a lei anterior,
promulgou a de nmero 6.530 em 12 de maio de 1978 consolidando a
profisso e concedendo a seus integrantes o ttulo de tcnico em transaes
imobilirias.
O corretor de imveis hoje um profissional no qual famlias depositam
economias de toda uma vida para realizar o sonho de adquirir a casa
prpria. Ele se tornou profissional de adequada formao, grande
responsabilidade e que prima pela conduta tica ao conduzir os negcios
daqueles que nele confiam.

RESPONSABILIDADE:
De acordo com o art. 723 do Cdigo,
O corretor obrigado a executar a mediao com a diligncia e prudncia
que o negcio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as
informaes sobre o andamento dos negcios; deve, ainda, sob pena de
responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos
que estiverem ao seu alcance, acerca da segurana ou risco do negcio,

68

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis


das alteraes de valores e do mais que possa influir nos resultados da
incumbncia.

TICA:
Em relao aos clientes, cumpre ao corretor de imveis, dentre outros
deveres:
Inteirar-se de todas as circunstncias do negcio, antes de
oferec-lo;
Apresentar, ao oferecer um negcio, dados rigorosamente
certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o
cliente dos riscos e demais circunstncias que possam
comprometer o negcio;
Recusar transao que saiba ilegal, injusta ou imoral;
Comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de valores
ou documentos a ele destinados;
Zelar pela sua competncia exclusiva na orientao tcnica do
negcio, reservando ao cliente a deciso do que lhe interessar
pessoalmente.

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

69

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

Capitulo XXIV: Construes Sustentveis - A Nova Nbr


15.575 Garante Desempenho Mnimo dos Edifcios

Reflita : Texto de Marcos Mascaranhas


Em vigor desde o ltimo dia 12 de maio de 2010, nova norma padroniza
metodologia de avaliao do desempenho mnimo dos edifcios; a medida
pode viabilizar sustentabilidade das obras.
Para quem vai construir, reformar ou comprar um imvel, muita ateno para
este cdigo: NBR 15.575.
Na prtica, se a construtora ou o corretor prometer ao consumidor rudo
mnimo entre os andares, durabilidade das paredes, segurana na estrutura
do prdio e contra incndio, longa vida til de banheiros e instalaes
eltricas e hirosanitrias, vai ter que cumprir.
A NBR 15.575 a primeira norma do Brasil que estabelece parmetros
tcnicos de avaliao do desempenho mnimo das edificaes e define uma
vida til mnima obrigatria para alguns itens da construo.
Pela nova norma, os pisos tm de durar pelo menos 13 anos; a estrutura, 40
anos; a cobertura e as instalaes hidrossanitrias, 20 anos. Alm disso, a
nova regulamentao determina a ampliao da manutenabilidade da
construo, ou seja, a possibilidade de fazer manuteno em todos os
setores da edificao.
Os projetos e sistemas construtivos passam a ser concebidos em funo de
uma vida til e os elementos e componentes especificados devem ter
durabilidade compatvel, A partir de agora, quem afirmar que uma edificao
tem desempenho superior ter de provar.

FORA DE LEI
Normas no so leis o que no lhes confere carter punitivo em caso de
descumprimento. Mesmo assim, elas tm fora de lei, por advento do
Cdigo de Defesa do Consumidor e de leis especficas que obrigam o
70

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis


exerccio da profisso de engenharia e a construo de obras seguindo as
normas reguladoras vigentes, As empresas que no cumprirem a norma
estaro sujeitas a processos judiciais por parte de consumidores
insatisfeitos, pois, a partir de agora ser muito mais fcil aferir se o
desempenho mnimo obrigatrio foi ou no atingido.
A norma ajudar a diminuir a subjetividade da avaliao da qualidade das
construes e a balizar o judicirio nas demandas entre consumidores e
construtores. Ela ser um instrumento a mais para dar amparo e proteo ao
consumidor, embora ele tenha dificuldade de avaliar o desempenho de um
imvel no momento em que o recebe.
Demanda do setor e combate ao desperdcio
Segundo especialistas e profissionais do setor, a regulamentao , na
verdade, uma resposta crescente necessidade dos construtores e
empresas fabricantes de materiais e sistemas, que demandavam por uma
homologao das novas tecnologias de construo.
Custo benefcio
comum a idia de que o cumprimento de normas e da lei adicionados
contratao de mo-de-obra qualificada confere preos mais altos s obras
quando comparadas s que no seguem a regulamentao. Entretanto, os
especialistas desmentem facilmente esse mito.
Vida til em questo
Atingir determinado desempenho ao longo da vida til depende de uma srie
de agentes, dos incorporadores aos usurios. Portanto, a norma define as
responsabilidades de cada um, alm daquelas j previstas pela NBR 5.671.
A mais importante diz respeito vida til dos sistemas da edificao e deve
ser especificada pelos projetistas de arquitetura, sempre em acordo com o
mnimo previsto na NBR 15.575. Por conseqncia, os componentes devem
ser especificados considerando-se a vida til estabelecida para o sistema.
Se exigida vida til de 20 anos do sistema hidrossanitrio, por exemplo, o
projeto deve determinar a periodicidade de inspees, prazos para a
substituio de peas e condies de manuteno geral de modo a se atingir
a longevidade esperada.
Elementos no manutenveis, tais como a fundao ou algumas partes
estruturais, devem prever a mesma vida til da edificao. Esse o principal
impacto da norma. Os projetos passam a ser concebidos em funo dessa
vida til e os sistemas, elementos e componentes especificados devem ter
durabilidade compatvel. Na ausncia da indicao da vida til no projeto,
para todos os efeitos consideram-se os prazos estabelecidos como mnimos
pela NBR 15.575. A moradia talvez seja o bem mais durvel existente hoje
na sociedade, mas at agora no havia uma norma que estabelecesse o
tempo que ela deve durar. Ao adquirir o imvel, o comprador informado
sobre a vida til da edificao e sabe tambm que ter a responsabilidade
de usar e fazer a manuteno conforme o previsto no manual elaborado
pelos construtores e incorporadores. Um dos exemplos citados na norma o
revestimento em argamassa de uma fachada, projetado para vida til de 25
anos, considerando repinturas a cada cinco anos. Se a pintura no for
Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.
Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

71

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis


realizada nesses intervalos, as patologias que surgirem podem ser
atribudas ao uso e manuteno incorretos, e no a falhas construtivas.
A nova normatizao tem em vista o desempenho geral do sistema e no
avalia a qualidade de cada item isoladamente.Essa uma das principais
novidades introduzidas pela norma. Ela no dita se a edificao deve ser
feita com paredes de tijolo e telhas metlicas, ela est concentrada no
desempenho do conjunto. Isso serve como balizador para o
desenvolvimento de novos produtos que comprovem ter o desempenho
exigido. Supondo que um fornecedor venha a oferecer peas estruturais de
plstico reforado por fibras, ele dever provar a qualidade e caber ao
rgo que faz a avaliao de desempenho prever o processo de
envelhecimento desse material e a durabilidade que ele ter nesse tipo de
uso.
Regras do jogo
Para cada sistema, a norma baseia-se em uma srie de itens em acordo
com a ISO 6.241, uma das mais importantes referncias adotadas pelas
normas de desempenho das edificaes. O resultado so parmetros para
cada quesito que a partir de agora passam a regular o mercado. Na NBR
15.575-1 esto relacionadas diversas exigncias dos usurios no que diz
respeito ao conjunto da edificao. Nesse rol esto includas diretrizes de
implantao, entorno, segurana e estabilidade estrutural, com limites
mximos para deformaes e defeitos, e premissas de projeto. Entre os
itens relacionados esto a segurana contra incndio e condies que
reduzem os riscos de sinistro, incluindo protees contra vazamento de gs.
Aspectos de sade e salubridade tambm foram contemplados. Entre os
diversos exemplos possveis, destacam-se a estanqueidade gua de
chuva e umidade do solo e do lenol fretico. O conforto termoacstico no
interior das unidades tambm est na pauta. As edificaes devem ser
planejadas com ndices que atendam s caractersticas climticas da regio
e em acordo com as condies do entorno. Tambm deve ser considerada a
transmisso sonora de um ambiente para outro. Tanto no inverno como no
vero, o ambiente interno deve apresentar condies trmicas melhores que
as do externo.
Os pequenos apartamentos geralmente destinados populao de baixa
renda ganham um limite oficial contra a reduo de metragem que visa a
diminuio de custos, garantindo ao usurio realizar atividades essenciais
com um nvel mnimo de conforto. A norma no especifica a rea mnima
para cada unidade nem para cada ambiente, mas exige cmodos com
dimenses capazes de acolher mveis e equipamentos de tamanho padro,
cujas medidas esto relacionadas no documento. O quarto de casal, por
exemplo, deve oferecer rea suficiente para cama de casal, guarda-roupa e
dois criados-mudos. J a cozinha deve obrigatoriamente acomodar fogo,
geladeira, pia, armrio, gabinete e apoio de refeio para duas pessoas.
Cada uma das demais partes da norma determina parmetros mnimos para
os sistemas que abrange. Por exemplo, a resistncia ao desgaste por
abraso e o coeficiente de aderncia de pisos internos estabelecidos pela
NBR 15.575-3. J a NBR 15.575-5 torna obrigatrios dispositivos de

72

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis


segurana a fim de evitar quedas do telhado durante a montagem ou
manuteno da cobertura.
Efeito positivo
Toda novidade traz insegurana. Um dos receios que a sociedade venha a
confundir os conceitos de vida til e garantia. A lei d garantia de cinco anos
em termos de solidez e segurana. Depois desse perodo, as
responsabilidades s recairo sobre os profissionais se ficar comprovado
que a edificao no foi projetada para a vida til prevista pelas normas.
Outra questo se a adoo da norma pode elevar o preo da construo.
Se fizermos a decomposio em preo inicial, mais os custos de operao e
manuteno, veremos que a tendncia empatar ou reduzir custos.
A NBR 15.575 deve ter impacto positivo sobre o segmento da construo
civil e sobre o comprador, que na maioria das vezes arcava com um
financiamento de longo prazo sem a garantia de durabilidade do imvel. Ao
estabelecer critrios e requisitos de desempenho e de sua mensurao, a
norma tambm define um padro de qualidade objetivo, a ser cumprido por
todas as construtoras. Aqueles que atenderem s exigncias ficaro com a
maior parcela do mercado e os demais tero que se adaptar.

Proibida a reproduo por qualquer meio eletrnico ou impresso.


Grupo iPED - Todos os direitos reservados - www.iped.com.br

73