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El Boom del

Fideicomiso
de la Construccin

Integrantes:

Barletta,Guido.Nregistro:846.459.
Ganza,JuanCruz.Nregistro:845.926.

ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

ndice:

1. Aspectosjurdicos.3.
1.1 Queselfideicomiso?3.
1.2 Caracteresdelfideicomisocomocontrato.3.
1.3 Partesintervinientes.5.
1.4 LadobleNelsondelfideicomisoordinario.7.
1.5 Desdecuandocomienzaatenerefectosfrenteaterceros.9.
1.6 Diferenciaconelcontratodemandato.9.
1.7 Diferenciaconelcondominioindiviso.10.
1.8 Porqunounasociedadannima?10.
1.9 Extincindeldominiofiduciario.11.
2

Aspectoimpositivo.12.
2.1 Impuestoalasganancias.12.
2.2 Gananciamnimapresunta.17.
2.3 Impuestoalvaloragregado.19.
2.4 Impuestoalosbienespersonales.22.
2.5 Impuestoalosingresosbrutos.22.
2.6 Impuestoalossellos.23.

Tratamientocontable.25.

Elinstitutoenotrospases.31.
4.1 FideicomisoenEstadosUnidos.31.
4.2 FideicomisoenBrasil.32.
4.3 FideicomisoenMxico.33.

Anlisisdelmercadodelaconstruccin:periodo20022010.37.

Conclusin.47.

Bibliografa.48.
2

ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

1. AspectosJurdicos

1.1.
Queselfideicomiso?

Esuncontrato,quecomoherramientajurdicabrindaflexibilidad,proteccinycontrolparala
consecucindeproyectosdeinversinynegociosengeneral.Justificadoporserunacuerdoprivadoque
creaunpatrimoniodeafectacinsegregadoaldelaspartesqueloconstituyen(fiduciantes),quepermi
teafectarunbienoconjuntodebienesalcumplimientodeunciertodestinoporuntiempolimitado.No
esunsujetodederecho,sinounpatrimoniosegregadoquedebeseradministradodeacuerdoacondi
ciones preestablecidas contractualmente (mandato fiduciario), por un sujeto de derecho (fiduciario),
independienteyexperto.ComohaexpresadoeldoctorMarioCarregal,panelistadelIXCongresoLati
noamericano de Fideicomiso: surge un efecto de proteccin patrimonial, el fideicomiso genera un
efectocampanaqueaslayprotegealosbienesaportadosylosexcluyedecualquieraccinlegalpoten
cialdetercerosconrespectoalosfiduciantes,quenosonotracosaquelosconstituyentesdelmismo,y
porlotanto,losquetransfierenlosbienesfideicomitidosperoconinstruccionesexpresasdeldestinode
estosbienesaportados.
La ley 24.441, promulgada en enero de 1.995, reglament el instituto del fideicomiso creada
por los artculos 2.661 y 2.662 del Cdigo Civil. En su artculo 1 define al fideicomiso estableciendo:
Habrfideicomisocuandounapersona(fiduciante)transmitalapropiedadfiduciariadebienesdeter
minadosaotra(fiduciario),quienseobligaaejercerlaenbeneficiodequiensedesigneenelcontrato
(beneficiario),yatransmitirloalcumplimientodeunplazoocondicinalfiduciante,albeneficiariooal
fideicomisario.Delmismosedesprendequelaleysloreglamentaelfideicomisocomoactobilateral,
esdecirelcontractual,queeselquenosinteresaanosotrosenlaindustriadelaconstruccin(existe
tambinelfideicomisotestamentariocomounactojurdicounilateraldeltimavoluntadcuyoestudio
nointeresaenestetrabajo).Antesdeseguirconelestudiodelart.1debemosremarcarquenoscon
centraremosensuvariantecontractualnofinanciero.Elcontratoexistirdesdeelmomentoenqueel
fiduciantesecomprometeatransferirlapropiedadfiduciariadelosbienesyelfiduciarioaceptalade
signacin, es decir, se perfecciona y producir efectos desde que las partes manifiesten su consenti
miento.Porloquesonpartedelcontratodefideicomisoelfiducianteyelfiduciario;siendoelbeneficia
rioyelfideicomisarioterceroslegitimados,coninteresesamparadosporlasestipulacionesafavorde
tercerosdelart.504delC.Civ(Sienlaobligacinsehubiereestipuladoalgunaventajaafavordeun
tercero, ste podr exigir el cumplimiento de la obligacin, si la hubiese aceptado y hcholo saber al
obligadoantesdeserrevocada).(Msadelanteeneltrabajoestudiaremosacadasujetoenparticular)

Antesdeldesarrollodelasaspectosjurdicosdelcontrato,consideramosimportantedestacar
quelatransmisindelapropiedadsinelencargodeconfianzaoelencargodeconfianzasinlatransmi
sin de la propiedad no es fideicomiso, aspectos fundamentales quelo diferencias de otros institutos
jurdicos.Enelfideicomisolatransmisindelapropiedaddelosbienesnoestransaccional,esdecir,no
esattulogratuitouoneroso,sinoattulofiduciario,attulodeconfianzacarentedecontenidoecon
mico. Sin embargo, en la prctica, sobretodo en el tipo de industria que a nosotros nos incumbe, se
establecenprestacionesdirectasoindirectasdentrodelcontratoquenoproducensunulidad.Estoes
desumaimportanciaparaentenderlosaspectosimpositivosendonde,comoveremosenlaparteperti
nente del trabajo, es fundamental el anlisis de la realidad jurdicoeconmica subyacente, hasta el
extremodequeelfiscoporintermediodedictmenespresumelaonerosidadenciertastransferencias
debienes.

1.2.

Caracteresdelfideicomisocomocontrato

1.2.1. Consensual

Esta clasificacin surge del artculo 1.140 del Cdigo Civil: los contratos son consensuales o
reales.Loscontratosconsensuales,sinperjuiciodeloquesedispusiesesobrelaformadeloscontratos,
quedan concluidos para producir sus efectos propios, desde que las partes hubiesen recprocamente
manifestadosuconsentimiento.Elcontratodefideicomisoesconsensualporserplenamenteexigibley
surtirefectosentrelaspartesapartirdelacuerdosusvoluntadessinnecesidaddequeseentreguenlos

ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

bienesparasuperfeccionamiento.Tantoenloatinentealaprestacindelosserviciosporelfiduciario,
comoenloreferentealatrasmisinfiduciariadelapropiedad.(encuantoalcomienzoenqueproducen
efectofrenteatercerosverelpunto1.5.)

1.2.2. BilateraloUnilateral

Segnelartculo1.138delCdigoCivilsoncontratosbilateralesaqullosenquelaspartesse
obliganrecprocamentelaunahacialaotra.Enelcasodelaprestacindelserviciodelfiduciariolabila
teralidadseexteriorizaenqueambaspartes(fiducianteyfiduciario)tienenprestacionesasucargo,las
cualessoninterdependienteslaunadelaotra.Elfiduciantepagaunprecioparaqueelfiduciariolleve
adelanteelmandatofiduciario,yesteltimoseobligaallevarloacabo.Estoposibilitaalaspartesale
garlaexcepcinalcumplimientodelaprestacinacargodeunapartesilaotrapartenohacumplido
(conformeart.1.201delC.Civ.).Encambio,enloquerespectaalatransmisindelapropiedadfiducia
ria,labilateralidaddelcontratodependerdelaexistenciadeunaobligacinfijadaenelcontratopor
partedelbeneficiarioy/odelfideicomisarioderetribuiralfiduciante.Sitalobligacinnoestuvieseesti
puladanosencontraramosfrenteaunaestipulacinunilateralafavordeterceros.

1.2.3. OnerosooGratuito

Loscontratossernonerosocuandolasventajasqueprocuranaunauotradelaspartesnole
esconcedidasinoporunaprestacinqueellalehahecho,oqueseobligaahacerle(art.1.139delC.
Civ.).Paraelestudiodeestaclasificacinhayquediferenciarnuevamenteentrelaprestacindeservi
ciosfiduciariosylatransmisindelapropiedadfiduciaria.Conrespectoalprimerolaley24.441ensu
artculooctavopresumelaexistenciadeunacontraprestacinafavordelfiduciario,salvoqueenforma
excepcional en el contrato se haya estipulado la gratuidad del servicio fiduciario. Por su parte, en lo
referentealatransmisinquehaderealizarelfiduciantealfiduciario,lamismanoesattuloonerosoo
gratuitosinoattulofiduciario.Sinembargo,dependiendodelaexistenciaonoderetribucinportal
transmisincabelaaplicabilidaddelasreglasrelativasaloscontratosonerososogratuitos.Loimpor
tanteeselestudiodelnegociojurdicoquesubyaceenelfideicomiso,yaquedeladeterminacindela
gratuidad u onerosidad de la trasmisin dependern los efectos sucesorios, fiscales, concursales, etc
(nosestamosrefiriendonicamentealatransmisinenpropiedadfiduciariadelosbienesfideicomiti
dosdelfiduciantealfiduciario).

1.2.4. Formalnosolemne

Elart.4delaley24.441establecedeterminadasindicacionesquedebencontenerloscontratos
defideicomisocomosersuduracin,derechosyobligacionesdelaspartes,ciertainformacinreferente
alosbienes,yotros,porloquesededucequedebersercelebradodeformaescrita.Perotambinhay
quetenerenconsideracinlasdiversasclasesdebienesquepuedentenerporobjetosloscontratos,ya
queencadacasosedebernobservarlasformalidadespertinentesacadaunodeellos,incluyendolos
requisitosregistrales.

1.2.5. Conmutativooaleatorio

Alnohaberunadefinicinenelcdigodetalcategora,ladoctrinaentiendequesonconmu
tativosaquelloscontratosenquelaspartesdesdeelmomentodesucelebracinconocenlaimportan
ciayequivalenciaeconmicadelasprestacionesotorgadasoaotorgarseconmotivodelcumplimiento
del contrato. En el caso de los fideicomisos el carcter del contrato depender de la naturaleza del
negocio subyacente. Si la retribucin por la transferencia de la propiedad fiduciaria se vincula a un
hechofuturoeinciertonosencontraremosfrenteauncontratoaleatorio,encambio,silaretribucinya
fue determinada inicialmente el contrato ser conmutativo. Es relevante esta caracterizacin ya que
siendouncontratoconmutativosondeaplicacinlateoradelaimprevisinyelinstitutodelalesin,
quepermitepedirlanulidadoadecuacindelcontratocuandoexistaunprofundodesequilibriodelas
prestacionesalmomentodecelebrarelcontrato(art.954delC.Civ.).

1.2.6. Detractosucesivo

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Estetipodecontratosecaracterizaporlatransmisindelapropiedadfiduciariaqueseexten
dereneltiempo,paraquesecumplaconelmandatofiduciario.

1.2.7. NominadoyTpico

Comoyaexplicamos,elCdigoCivilleotorgnombrealinstituto,yluegolaley24.441loregu
l,pudiendoconsiderarlocomouncontratotpico.

1.3.

Partesintervinientesenelcontrato

Desde un punto de vista estricto, slo seran partes del fideicomiso (firmantes necesarios) el
fiducianteyelfiduciario,yaquetantoelbeneficiariocomoelfideicomisarioserigenporlasreglasati
nentesalasestipulacionesafavordeterceros.Porlotanto,segnN.Maluminesposiblelaexistencia
dehastacuatroposiblesparticipantesperoslodospartes. i

1.3.1. Elfiduciante

Eslapartequetransmitelapropiedadfiduciariadeunbien,leencomiendaelcumplimientode
unatareaalfiduciario,ydeterminaquienessernlosbeneficiariosyfideicomisariosdelcontrato,ade
msdeestablecerelplazodelcontrato.Eselquedaorigenalcontrato.Puedetratarsedeunsolosujeto
como de la existencia de multiplicidad de fiduciantes, tanto personas fsicas como jurdicas. Una vez
transferidoslosbienes,elfiduciantenomantieneconellosningunavinculacindominial,yaquestos
constituirnunpatrimoniodeafectacinindependientealpatrimoniodelydelfiduciario.Sisetuviese
laexpectativaderecibiresosuotrosbienesalaextincindelfideicomiso,noserensucondicinde
fiduciante,sinodebeneficiarioofideicomisario.

Lacalidaddefiducianteestransmisible,salvoestipulacinencontrario.Tendrderechoa:
Reservarsederechosdecontroldelagestindelfiduciario,yderemoverloantedeterminadascir
cunstanciasnoprevistasenlaley.
Revocarelcontrato.Losactosdeadministracinydisposicincelebradosporelfiduciarioenelmar
codesusfacultadesquedarnfirmes.Estacircunstanciaestipuladaenelcontratoquitaraestabili
dadcontractualydesconfianzaenelnegocio.
Reservarseelderechodecambiaralbeneficiarioydesignarotros.Estederechoesfundamentalpara
entenderunnegociodetrsdelafiguradelfideicomiso.Proponemoselsiguienteejemplodentrode
laindustriadelaconstruccindemanerasimplificada:unfiduciantesecomprometeatransferir,en
propiedadfiduciariaaunfiduciario,unterrenoymaterialesparalaconstruccindeunedificiode
cincounidades.Dentrodelcontratoseestableceasmismoencalidaddebeneficiario,quienserla
personaquerecibaeldominioplenodetalesunidadesalfinalizarsuconstruccin.Alavezsereserva
elderechodecambiaralbeneficiarioydesignarotros.Enestecasonohabratransferenciadebienes
attulooneroso,sinembargo,duranteeltrascursodelcontratopodravenderauntercerointeresa
dounadelasunidades,establecindolocomonuevobeneficiarioyrecibiendoacambiounasumade
dinero.Enestecasoelpagoporelderechoarecibirunaunidadnosehacealfideicomiso,sinodirec
tamentealfiduciante.Esporestoquealosfinesimpositivossiempreesfundamentalestudiarlarea
lidadeconmicadeloshechos,independientementedelvelojurdicoqueloscubre.

1.3.2. Elfiduciario

Eslapartequeejercelapropiedadfiduciariaparacumplirconelencargofiduciario.Elartculo5
delaleyestablecequeelfiduciariopodrsercualquierpersonafsicaojurdica.Sinembargo,existen
dosexcepcionesaesteprincipioqueson:elfiduciarioordinariopblicoyelfiduciariofinanciero;para
loscualeslaleyestablecerequisitosespecialescomoserentidadesfinancierasautorizadassujetasala
ley21.526,oserpersonasjurdicasautorizadasporlaComisinNacionaldeValores.Sinembargopara
eltratamientodelaindustriadelaconstruccinnosinteresanicamenteelfideicomisoordinario,porlo
queesvlidoloestablecidoenprincipio.Sibiennoseprohbeexpresamentequeelfiduciarioseaala
vezfiduciante,surgetalimposibilidaddelart.1delaley,yaqueestablecelatransmisindelapropie
dad fiduciaria de bienes determinados a otra persona, y como dijimos anteriormente, se trata de un

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contrato bilateral por lo que son necesarias dos partes diferentes. Tampoco podr ser beneficiario ni
fideicomisariocomogranpartedeladoctrinalointerpretaporlaprohibicinlegaldeadquirirparaslos
bienesfideicomitidos(art.7delaley:elcontratonopodrdispensaralfiduciariodelaprohibicinde
adquirirparaslosbienesfideicomitidos).Peromsalldeloestablecidoenlaletradelaley,esfun
damentalparaelespritudelinstituto,queelfiduciariocomoadministradorexpertoseaindependiente
a las partes, para brindar seguridad y transparencia a los negocios subyacentes, evitando conflicto de
intereses.
Laactuacindelfiduciarioenelcontratoestreglamentadaagrandesrasgosporelart.6dela
leyqueestablecequeelfiduciariodebercumplirconlasobligacionesimpuestasporlaleyolacon
vencin con la prudencia y diligencia de un buen hombre de negocios que acta sobre la base de la
confianzadepositadaenl.Deestosedesprendequedeberserexperto(capacidadtcnica,experien
cia)yaqueactuarconresponsabilidadprofesional.ComoexponeMarioCarregalunbuenhombrede
negociosnoserquiennecesariamentedebahacerbuenosnegocios,sinoqueadoptetodoslosrecau
dosquelaponderacinyelsanojuicioleaconsejen.Dentrodeesteactuarseencuentralaobligacin
detrabajarcontransparencia,loquenosderivaalinstitutodelarendicindecuentas.Estipuladoen
una parte del art. 7 de la ley, el contrato no podr dispensar al fiduciario de la obligacin de rendir
cuentasyentodosloscasosdeberhacersedirigidoalosbeneficiariosconunaperiodicidadnomayor
alao.Adems,ladoctrinaentiendequeelfiduciantetienederechoasolicitarlarendicindecuentas
anenelcasoenquenohayasidoprevistoenelcontrato,justificadoenelhechoqueastelecorres
pondelafacultadderemoveralfiduciariofrenteasumaldesempeo.Sobreestetemasesueledecir
que es el gran derecho del fiduciario, ya que una adecuada rendicin de cuentas aceptada por los
beneficiarios,fideicomisariosyeventualmenteporlosfiducianteseslaformadeevitartodocuestiona
mientoposterioralamisma(salvoenmateriafiscal).Eltratamientodelafiguradelarendicindecuen
tasseencuentraenelCdigodeComercioentrelosartculos68al74,perosuexplicacinnoesincum
benciadeestetrabajo.AmododedefinicintomaremoslaestipuladaporlaCmaraNacionalCivil,sala
C:laoperacinporlacualtodapersonaqueactaporcuentadeotro,oenintersajeno,ledaaste
razndesucontenido,detallandolosactoscumplidosensunombreointers,mediantelaexposicin
detodoelprocesoeconmicoyjurdicopropiodeellos,yestableciendoelresultadofinal.
Encuantoalaresponsabilidaddesuactuar,elart.7delaleyestipulaqueelcontratodefidei
comisonopodrdispensaralfiduciariodelaculpaodoloenquepudieraincurrirlosusdependientes.
Sinembargo,encuantoalosactosquepodranencuadrardentrodelacategoradeculpososseentien
dequesonaquellosejercidosconnegligencia,ligerezaoignoranciadelascosasquedebeconocernece
sariamente;yaqueladoctrinaaceptalaexistenciaenelcontratodeciertasclusulasdeindemnidad,
sobretodosielfiduciariorecibeunaretribucinmuyreducidaenrelacinconlacuantadelosdaos
quepuedesufrir.Tambinexisteunasancinpenalencasodefraudeestipuladaenelart.173inciso
12delCdigoPenal:titularfiduciarioqueenbeneficiopropioodeuntercerodispusiere,gravareo
perjudicarelosbienesydeestamaneradefraudarelosderechosdeloscocontratantes.Paraestecaso
seaplicaralasancindelart.172delmismocdigo,queimponeprisinde1mesa6aos.
Elsiguientetemaadesarrollareslaretribucindelfiduciario.Aligualqueenelcontratosede
beestipularelencargofiduciario(susobligaciones),tambinsedebenpreverlosderechosdelmismo.El
art.8delaley(LeyN24.441)disponequesalvoestipulacinencontrario,elfiduciariotendrderecho
alreembolsodelosgastosyaunaretribucin.Porloquesuactuacinnosepresumegratuita.Sinose
hubiesefijadoenelcontrato,lafijareljuezteniendoenconsideracinlandoledelaencomiendayla
importanciadelastareasacumplir.Estoltimoencasodelitigiojudicial.

Porltimoenunciaremosloscasosenqueelfiduciariocesarcomotal:
Remocinjudicialporincumplimientodesusobligaciones,ainstanciadelfiduciante;oapedidodel
beneficiarioconcitacindelfiduciante.
Pormuerteoincapacidadjudicialmentedeclaradasifueraunapersonafsica.
Pordisolucinsifuereunapersonajurdica.
Porquiebraoliquidacin.
Porrenuncia,sienelcontratosehubieseautorizadoexpresamenteestacausa.Larenunciatendr
efectodespusdelatransferenciadelpatrimonioobjetodelfideicomisoalfiduciariosustituto.
Otrascausalesestablecidasenelcontrato,precisadasconclaridadparaevitarconflictos.

1.3.3. Beneficiario

ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

Es quien tiene el derecho de los beneficios econmicos resultantes del patrimonio fiduciario.
Recordemosqueencuantoaestipulacionesafavordeterceros,elart.504delC.Civ.estableceeldere
cho del interesado a exigir el cumplimiento de la obligacin, siempre y cuando lo hubiese aceptado y
hcholosaberalobligadoantesdeserrevocadalaobligacin.Elart.2delaleyreglamentemuyclara
mentelafiguraporloqueprocederemosasutranscripcin:elcontratodeberindividualizaralbenefi
ciario,quienpodrserunapersonafsicaojurdica,quepuedeonoexistiraltiempodelotorgamiento
del contrato; en este ltimo caso deber constar los datos que permitan su individualizacin futura.
Podr designarse ms de un beneficiario, los que salvo disposicin en contrario se beneficiaran por
igual; tambin podrn designarse beneficiarios sustitutos para el caso de no aceptacin, renuncia o
muerte.Siningnbeneficiarioaceptare,todosrenunciarenonollegarenaexistir,seentenderqueel
beneficiarioeselfiduciante.Elderechodelbeneficiariopuedetransmitirseporactosentrevivosapor
causademuerte,salvodisposicinencontrariodelfiduciante.

Cosas importantes a aclarar. Primero, el nico dueo del patrimonio fiduciario durante la vi
gencia del fideicomiso en el fiduciario (tener en cuenta que es un patrimonio independiente al de la
persona),porloquelosbeneficiariosslosonacreedoresdeunaobligacindedarytodadefensadelos
bienesdelfideicomisonoesennombrepropiosinosubrogndoseenlosderechosdelfiduciario.Segun
do,yelmsimportante,laleyrestringeaunainterpretacinenlacualsepresumecomonoonerosoel
hechodeposeerelderechoarecibirlosfrutos(yaseanbienesodinero),justificadoenelhechodeque
tantoelbeneficiariocomoelfideicomisariorecibenlosbeneficiosylosbienesdelfideicomiso,respecti
vamente,sinnecesidaddecontraprestacinalguna;porqueaslosestablecielfiduciantealconstituir
elfideicomiso,quientampocorecibedeellosningunacontraprestacin.Comovenimosinsistiendoenla
prcticadelaindustriadelaconstruccin,dedesnaturalizalaesenciadelcontratosinllegaraprovocar
sunulidad,constituyndoseverdaderosnegociosenloscualessiexistealgntipodecontraprestacin
provocandolaonerosidaddelacto.Esdefundamentalimportanciaelestudiodelnegocioquesubyace
detrsdelafiguradelfideicomiso,sobretodoenloquerespectaalosefectosimpositivoscomovere
mosconposterioridad.Enrelacinaestetema,LotitoAgustnopina:eserrneollamarbeneficiarios
ofideicomisariosalosadquirentesdeunidadesdeunedificioenconstruccin.Esdecir,siintegranal
fideicomisocomofiduciantes/beneficiarios,debenefectivamenterevestirtalcondicin.Silecompranal
fideicomisooalfiducianteconunboletosoncompradores,ysileprestanalfideicomisoconacreedores
oinversores.

1.3.4. Fideicomisario

Es el destinatario final de los bienes fideicomitidos a la extincin del fideicomiso. Los bienes
puedenonocoincidirconlosestrictamenteaportadosporlosfiduciantesalmomentodelaconstitucin
delcontrato.Laley24.441obligaqueelcontratocontengaeldestinodeestosbienesalafinalizacin,
seacualfuereelcarcterdelosmismos.Esobligacindelfiduciarioentregartalesbienesalfideicomisa
riooasussucesoresotorgandolosinstrumentosyproduciendolasinscripcionesregistralescorrespon
dientes,paraculminarconlatraslacinefectivadedominio.Hayquetenerencuentaloantedichocon
respectoalosbeneficiarios,yaqueenestecasotambinlaleypresumelanoonerosidaddelacto.

1.4.

LadobleNelsondelfideicomisoordinario

1.4.1. Mandatofiduciario

Como mencionamos en la introduccin a este tema, una de las principales caractersticas del
contratodefideicomisoessuflexibilidad.Comorequisitoquedebecontenerelcontrato,elart.4dela
ley, estableceque en l se debe hacer referencia sobre los derechosy obligaciones del fiduciario yel
mododesustituirlosicesare.Esdecirqueelfiduciantevaaentregarbienesenpropiedadfiduciariaal
fiduciarioparaquelosadministre,peronoslosuseguridadjurdicaquedarrespaldadaporlaconfian
zadepositadaenelfiduciarioquiendeberactuarcomounbuenhombredenegocios,sinoquesuac
tuarquedaracotadoybiencercadoporlasobligacionesimpuestasenelcontratoporel/losfiducian
tes.Eslquiendeterminaelcampodeaccindelfiduciario,quaccionespodrejercer,bajoqucondi
ciones,enqumomento,cundosernecesarialaaprobacindelosfiduciantesy/olosbeneficiarios,
etc.Laleyleotorgagranflexibilidad,imponiendomuypocosrequisitos(queveremosacontinuacin),
paraqueelfiducianterestrinjaydeterminecualessonlascondicionesdejuegodelfiduciario.Porloque

ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

laseguridadjurdicaquebrindaconfianzaalnegociosebasaenqueelfiduciarioactuarbajosuentera
responsabilidad si perfeccionare actos fuera de los establecidos contractualmente. En este momento
tenemosquetraeracolacinelinstitutodelarendicindecuentas,quenoesmsqueelactodede
fensaqueposeeelfiduciario(temadesarrolladocuandoestudiamoslafiguradelfiduciario),poresose
sueledecirqueexistelibertad,peroparaactuarresponsablemente.

La ley establece una restriccin en el actuar del fiduciario en su art. 17: el fiduciario podr
disponerogravarlosbienesfideicomitidoscuandolorequieranlosfinesdelfideicomiso,sinquepara
elloseanecesarioelconsentimientodelfiducianteodelbeneficiario,amenosquesehubiesepactado
locontrario.Comovemoshayunampliomargenalaautonomadelavoluntaddelaspartes(fiducian
tes y fiduciario) para darle a un negocio el perfil particular buscado. Pero cuidado, es estrictamente
necesarioqueaquelqueadquierabienesdeunfiduciarioleaendetalleelcontratodefideicomisopara
asegurarsequenoestactuandofueradesusfacultades.

Aestarelacinjurdicaenlaqueelfiduciarioseobligaacumplirconelmandatofiduciarioa
cambiodelpagodeunacontraprestacinendinero,selaencuadradentrodelinstitutodelalocacinde
servicios(art.1493delC.Civ.).Esporestoqueesnecesarioelconsentimientodeambaspartespara
queelcontratotengaefectojurdico.

1.4.2. Patrimonioindependientedeafectacin

Elpatrimoniofiduciarioestarcompuestoporlosbienesfideicomitidos,quesonaquellosque
el fiduciante se obliga a transferir al fiduciario. El art. 4 de la ley establece como requisito que en el
contratosedeterminelaindividualizacindecadauno,ysiellonofueraposiblealmomentodesucele
bracin,deberconstarladescripcindelosrequisitosycaractersticasquedebernreunir,elmodoen
queotrosbienespodrnserincorporadosalfideicomisoyeldestinoalafinalizacindelmismo.Tam
bin,elfiduciariopodradquirirotrosbienesparaelfideicomisoconlosfrutosdelosbienesfideicomi
tidosoconelproductodeactosdedisposicinsobrelosmismos,siempreycuandoelcontratopreviera
talsituacin.Comobienes,debemosentenderquelanormaserefiereacosas(bienesmateriales),cr
ditos,derechos,presentesofuturos,ciertosyperfectamentedeterminadosodeterminables.Esdecir,
quelosbienesfideicomitidosnopodrnconsistirenmerasexpectativasoaleatoriasprobabilidadesde
obtencindelosmismos.

Ahorabien,qusignificaquelosbienessetransmitanattulofiduciario?.Elart.11delaley
disponesobrelosbienesfideicomitidosseconstituyeunapropiedadfiduciariaqueserigeporlodis
puestoenelttuloVIIdelLibroIIIdelCdigoCivil(delDominioImperfecto)ylasdisposicionesdelaley
24.441cuandosetratedecosas,olasqueconsiderenlanaturalezadelosbienescuandostosnosean
cosas.Parapoderexplicareldominioimperfectoempezaremosconladescripcindelascaractersticas
que identifican a un dominio pleno o perfecto. El dominio es el derecho real por el cual una cosa se
encuentrasometidaalavoluntadyaccindeunapersona(art.2506C.Civ.).Esteserplenosiemprey
cuandoseaperpetuo,absoluto(eltitulartieneelmximodefacultadesparausar,gravar,disponerdela
cosadentrodeloslmiteslegales),yexclusivo.Eldominioimperfecto,esdecirelfiduciario,comparte
nicamenteelcarcterdeexclusivo,yaquedeberesolversealfindeunciertotiempooaladvenimiento
deunacondicin(art.2507C.Civ.),yademsestrestringidoporlaspautascontractuales,quenoes
msqueelmandatodelfiduciante,porloqueelfiduciarionopuedehacerloquequieraconelbien;es
porestoqueestlejosdeserundominioabsoluto.Deloexpuestoseconcluyeunadelasprincipales
caractersticas del patrimonio fiduciario, es un patrimonio de afectacin. Afectado al destino especfi
camenteenmarcadoenelmandatofiduciario,fueconstituidoespecialmenteparacumplircontalcome
tido,nadams;encasoqueelfiduciariosedesvedetaleslimitaciones,actuarbajosuenterarespon
sabilidad,debiendoresponderyanoconlosbienesfideicomitidos,sinoconlossuyospropios.

Sigamosconlasegundagranventajadelpatrimoniofiduciario,eldenominadoporMarioCarre
galefectocampana.Enprincipio,laleyN24.441ensuart.14determinaquelosbienesfideicomiti
dosconstituyenunpatrimonioseparadodelpatrimoniodelfiduciarioydelfiduciante,rompiendoconel
principiodeunivocidaddelpatrimoniodeladoctrinaclsicaqueconsiderabaquetodapersonatuviera
slounpatrimonioyquetodopatrimoniocorrespondieraaunasolapersona.Porlotanto,unfiduciario
tendrunpatrimonioordinario(dominioperfecto)ytantospatrimoniosfiduciarioscomofideicomisos
administre.Perocreemosanmsimportanteloestipuladoenelartculosiguiente:losbienesfidei
comitidosquedarnexentosdelaaccinsingularocolectivadelosacreedoresdelfiduciario.Tampoco
podrn agredir los bienes fideicomitidos los acreedores del fiduciante, quedando a salvo la accin de

ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

fraude.Porsuparte,losacreedoresdelbeneficiariopodrnejercersusderechossobrelosfrutosdelos
bienesfideicomitidosysubrogarseensusderechos.Eselrespaldolegaldelaindependenciadelpatri
moniodeafectacin,elquenoestaramenazadoporlosriesgosinherentesalosnegociosindividuales
delaspartesdelcontrato.Quedaesclarecidoconlalecturadelart.16delaley:losbienesdelfiduciario
norespondernporlasobligacionescontradasenlaejecucindelfideicomiso,lasqueslosernsatis
fechasconlosbienesfideicomitidos;porloquesegeneraunadobleproteccinquebrindaconfianza
yseguridadenelnegocio,lasdeudascontradasporelfideicomisoslosernexigiblescontraelpatri
moniofiduciario,queasuveznoresponderporlasdeudascontradasporelfiduciante,elfiduciario,ni
elbeneficiario.Losacreedoresdeesteltimopodrnaccionarcontralasrentasdelfideicomisoosubro
garseensusderechos,peronocontralosbienesfideicomitidos.

Sinembargo,laleydejaexpresamenteasalvolaaccindefraudeparalosacreedoresdelfidu
ciante.Enlamedidaquedemuestrenlaexistenciadeuntraspasodebienesporelfiduciantedeudora
unfiduciarioconelfindeperjudicarlos,podrnexigirlanulidaddelactoydestruirlacorazadeprotec
cindelosbienesfideicomitidos.Elartculo962delC.Civ.establececondicionesparaejercerlaaccin
defraude(instituidaporelart.961delmismocdigo):
Queeldeudorsehallareenestadodeinsolvencia,estadoquesepresumedesdequeseencuentra
fallido.
Queelperjuiciodelosacreedoresresultedelactomismodeldeudor,oqueantesyasehallasein
solvente.
Queelcrdito,envirtuddelcualseintentalaaccin,seadeunafechaanterioralactodeldeudor.
Enelcasoenquelatransmisindelosdelosbieneshayasidoattulooneroso,esprecisoparala
revocacindelacto,queelterceroconelcualhacontratadohayasidocmpliceenelfraude.
Nocomorequisito,sinocomorecomendacin,esimportantequeelfiduciantedeclareygaran
tice en el contrato, que se encuentra solvente y que el aporte al fideicomiso no perjudica a ningn
acreedorpreexistente.

Adems,enloscasosenqueelfideicomisotengaporobjetofinesilcitos,obusqueenmascarar
larealidadeconmicadesusactosbuscandobeneficiosimpropiosaellos,esposiblelavulneracindela
proteccinjurdicadesusbienespordelasaccionesderevocatoriaydesimulacin,ademsdelasac
cionesdeineficaciaporlastransferenciasperfeccionadasdentrodelperododesospechaestablecidoen
laleydeconcursosyquiebras(comprendidoentrelainiciacindelacesacindepagosylasentenciade
quiebra).

Enresumen,losbienesfideicomitidosconstituyenunpatrimonioindependientealdelaspartes
del contrato, afectado nicamente al mandato fiduciario (negocio perseguido). Quedando a salvo las
accioneslegalesquepermitandemostrarelfraudeosimulacinparaanularelefectocampanadelos
bienes,demostrandoqueelinstitutodeningnmodopresuponeunabusodeformasempleadas,nisu
asimilacinalnegociosimulado,comopartedeladoctrinaloestipula,siempreenlamedidaenquesus
finesseanlcitosyajustadosalarealidaddelnegociosubyacente.

1.5.

Desdecundocomienzaatenerefectosfrenteaterceros?

En los contratos, sus clausulas son ley para las partes, desde el momento en que prestan su
consentimiento, que en el caso de contratos escritos como el fideicomiso se exterioriza con la firma.
Peroparaqueelcarcterfiduciariodeldominiotengaefectosfrenteatercerossernecesarioquese
cumplanconlasformalidadesexigiblesdeacuerdoalanaturalezadecadaunodelosbienesfideicomi
tidos(art.12delaley).Esdecir,queparaqueseconfigurelatradicindelacosadelpatrimoniodel
fiduciantealpatrimoniofiduciario,habrquecumplirconlasexigenciasestipuladasparacadatipode
bien.Adems,elart.13disponequecuandosetratedebienesregistrables,sedeberinformaralos
registroscorrespondientesdelatransferenciafiduciariadelapropiedadanombredelfiduciario.Amo
dodeejemplo,recordemosqueenelcasodepersonasfsicascasadasesnecesarioelconsentimiento
conyugalconrespectoatransmitirogravarbienesgananciales,cuandosetratedeinmuebles,derechos
obienesmueblesregistrables.

1.6.

Diferenciasconelcontratodemandato

Elmandatoestdefinidoenelart.1869delC.Civ.:comocontrato,tienelugarcuandouna
partedaaotraelpoder,questaacepta,pararepresentarla,alefectodeejecutarensunombreydesu

ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

cuentaunactojurdico,ounaseriedeactosdeestanaturaleza.Asuvez,elart.221delC.Comercio
definealmandatocomercial:engeneral,esuncontratoporelcualunapersonaseobligaaadministrar
unoomsnegocioslcitosdecomercioqueotraleencomienda.Enunaprimeraimpresin,elfidei
comisoyelmandatopareceninstitutosparecidosencuantoalmandatofiduciario,sinembargo,vere
mos lo dismiles que son sobresaltando las ventajas que presenta el fideicomiso. En primer lugar, el
mandatarioactaporcuentayennombredeotro,mientrasqueelfiduciarionoactaporcuentadel
fiduciantesinoensuroldefiduciario.Ensegundolugar,yelmsimportante,elmandatarionoasumela
propiedaddelosbienesmientrasqueenelfideicomisosiempredebeexistirunatransmisindepropie
dadfiduciaria,creandoelpatrimonioindependientedeafectacindelqueyahemoshablado.Esdecir,
queenelcontratodemandato,losbienesadministradosporelmandatarionoseencuentranprotegi
doscomoenelfideicomiso,sinoquesiguensiendopropiedaddelmandante,dondesusdeudaspueden
comprometerladisponibilidaddelosmismos.Porltimo,mencionaremosqueenelmandatolaregla
generaldeextincinesporlamuertedelmandanteydelmandatario,mientrasqueelfideicomisonose
ve afectado por la muerte del fiduciante o del fiduciario, salvo que se hubiese previsto como causal
especficaenelcontrato.Adems,sinadadiceelmandatosobresurevocabilidad,comoreglageneral
estpermitida,encambioenelfideicomisolafacultadderevocacindebeestarexpresamenteprevista
paraqueexista,casocontrarioesirrevocable.

Bsicamenteelfideicomisobrindamsconfianzayflexibilidadencuantoalarealizacindeun
negocio,alavezquejurdicamentebrindaunaproteccinsinigualalosbienesfideicomitidosqueslo
seencuentranexpuestosacontingenciasyriesgospropiosdelfideicomiso.

1.7.

Diferenciasconelcondominioindiviso

Segn el Cdigo Civil, el condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias
personas,porunaparteindivisasobreunacosamuebleoinmueble.Enestecaso,unconsorciodepro
pietarios adquieren un terreno un condominio, sobre el cual se construye un edificio al costo, cuyas
unidadesseafectarnalsistemadepropiedadhorizontal,adjudicndoseentreellosdemaneraacorde
conlosaportesefectuados.Partedeladoctrinasostienequelarealidadeconmicadelosfideicomisos
deconstruccinalcostoessustancialmentelamismaqueladelcondominioindiviso.Sinembargo,el
Fisco ofrece distinto tratamiento impositivo para ambas figuras. En el caso el condominio indiviso el
Fiscoseal:setratadeunamancomunidaddebienes,nodeunaasociacindepersonas,enlasque
suscomponentesparticipanencalidaddecopropietarios.Esuninstitutosuigenerisenelquediversas
personasadquierenunterrenoencondominioconlaintencindeedificarsobreluninmueblealcosto
enpropiedadhorizontal,abonandolassumasnecesariasparaesefinyadjudicndosealafinalizacinde
laobralasunidadesconstruidas,demaneraacordeconlosaportesefectuados.Laadjudicacinmencio
nada,porlotanto,nopuedeserconsideradaunaventa,dadoquenoimplicatransmisindedominio
alguno, puesto que el consorcio no posea la titularidad del dominio del inmueble. Pero diferente
criterioesmantenidoenelcasodefideicomisosdeconstruccinalcosto,enelquelaAFIPpresumela
onerosidaddelacto,comodesarrollaremosmsadelanteeneltrabajo.
Entonces,porquseutilizaelfideicomiso?Larespuestaesmuysimple,elfideicomisopresen
taventajasjurdicasqueprotegealosbienesinvertidos.Enelcasodelcondominioindiviso,lasobras
puedenparalizarseylosresultadosserafectadosanteelfallecimiento,embargoodemandadedivorcio
decualquieradeloscondminos.Comotodosposeendurantelaconstruccin,unaporcinindivisade
losbienes,estapuederespondercontralosacreedoresdelcondmino,yenelcasoextremodequeno
sellegueaunacuerdoconlosrestantescondminos,elacreedorpodrexigirelrematedelbienparael
cobro de su crdito. Adems, ante las deudas generadas por esa construccin, todos los propietarios
responderndeformasolidariaeilimitada,deformasimilarqueenunasociedaddehecho.

1.8.

PorqunounaSociedadAnnima?

Ladiferenciaprincipalesquelosfideicomisosbrindanmayoragilidadyflexibilidadparalacon
crecindeunnegocioenlaindustriadelaconstruccin:

Losfideicomisospermitenelpagodeutilidadesaloslargodelproyectosinnecesidaddeque
existaunbalanceaprobadoconutilidadeslquidasyrealizadas.

Losinversoresenunfideicomiso,msalldelacuantadesuinversin,tienenlacertezayla
seguridad de que la utilizacin y disponibilidad de los bienes fideicomitidos ser nicamente para la

10

ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

concrecin de la inversin objeto del contrato. Es en ste donde los inversores establecen de comn
acuerdoelobjetivodelnegocio.Enunasociedadannima,losaccionistastienenfacultadesdeadminis
tracinydireccinenproporcinasuinversin(accionesquedanpoderdevotoenlasasambleas),por
lo que los inversores ms pequeos se encuentran vulnerables a lo que puedan decidir aquellos con
mayorparticipacin.Enlaindustriadelaconstruccinlosinversoresgeneralmentenoseconocen,son
personas con intereses individuales reunidas por un proyecto comn, por lo que para estos casos un
contratodefideicomisobrindamsseguridadyconfianza.

Permitelacreacinderganosdecontroldelfiduciarioouncomitalquedebaconsultarfren
te a determinados temas. En cambio, en el caso de sociedades annimas slo se pueden utilizar los
rganossocietariosprevistosenlaLeydeSociedadessinadmitirsumodificacinsustancias.Recorde
moseltemadelencargofiduciario,enelquelosfiduciantesdeterminanlasfacultadesdelfiduciario.El
presidente del Directorio en caso de una S.A. tendr la obligacin de actuar como buen hombre de
negocios,sinembargosulibertadnoseveracotadaporelactadeconstitucindelasociedad,gene
randomayoresriesgosenlainversin.

Losprocedimientosdeconstitucinyliquidacindeunasociedadsonmsrgidosycostosos.

EnunaS.A.nosepermiteelaportedeservicios,aquellosnodinerariosdebenintegrarsetotal
menteenelactodeconstitucin,ylosdinerariostienenunplazomximodedosaosparaserintegra
dosconlaprohibicindeaportarunimportemenoral25%suscripto.
Esimportantedestacarqueambosinstitutosofrecenproteccinalpatrimoniopersonaldelos
inversoresfrenteacontingenciasocasionadasporlasociedadoelfideicomiso.Peroelcontratodefidei
comisobrindaanmsseguridadyaquelosbienesfideicomitidosseencuentranexentosdelasaccio
nesdelosacreedorestantodelfiduciantecomodelfiduciario.Enlassociedadesannimas,lossocios
poseenaccionesquenosonmsquettulosdepropiedaddeunafraccindelpatrimoniosocietario,que
sseencuentranvulnerablesantecontingenciaspropiasdelinversorporformarpartedesupatrimonio
personal.
Enconclusin,paraproyectosdeinversindecortoymedianoplazocomolaconstruccinde
unedificioodeunidadesenpropiedadhorizontal,dondelosparticipantesnopretendenpermanencia,
lamejorherramientaeselcontratodefideicomiso.Porsuparte,unasociedadquelimitelaresponsabi
lidaddesussocioseselvehculolegalperfectoenloscasosenqueexistaaffectiosocietatisparareali
zarunaactividadalargoplazoconintencindeperdurabilidad.

1.9.

Extincindeldominiofiduciario.

Elobjetivodeestecaptuloesdesarrollarlascausalesdelafinalizacindelcontratoysusefec
tos.Lasprimeras,seencuentranestipuladasenlosart.16y25delaley24.441,sinolvidarnosdelos
institutosdedoloysimulacindesarrolladosutsupra:

Cumplimientodelplazoocondicin:laleyestableceunplazomximolegalde30aos,excepto
enfideicomisosafavordeincapaces.

Revocacinporelfiduciante:siempreycuandosehallareservadoexpresamenteesafacultad
enelcontrato.Larevocacinnoposeeefectosretroactivos,porloquelosactosrealizadosporelfidu
ciarioquedanfirmes.

Cualquierotracausalprevistaenelcontrato.

Insuficienciadelpatrimoniofideicomitido:elart.16delaleyestablecelaimposibilidaddede
claracinenquiebrayaperturadeconcursodeunfideicomiso.Enelcasoquelosbienesseaninsuficien
tes para atender las obligaciones contradas por el fideicomiso, se proceder a su liquidacin, laque
estaracargodelfiduciario,quiendeberenajenarlosbienesquelointegrenyentregarelproducido
alosacreedoresconformeelordendeprivilegiosprevistosparalaquiebra.Sinembargo,esaplicable
paraestetipodecontratoelmecanismodeacuerdopreventivoextrajudicial,elcualpermitiraalfidu
ciariorefinanciarsusdeudasparacumplirconlaobjetocontractual.
Producidacualquieradelascausalesmencionadas,desapareceralaproteccindelosbienes,y
estosdejarandeserunpatrimonioindependiente,porloqueelfiduciariotienelaobligacindeentre
garlosalosfideicomisariosestablecidosenelcontratoosussucesores.Entodosloscasos,debeotorgar
losinstrumentosnecesariosparaconcretarlatradicindelacosa,ascomocontribuirconlasinscripcio
nesregistralesquecorrespondan.Porltimo,lecorrespondebrindarlarendicinfinaldecuentas.

11

ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

2. AspectosImpositivos

2.1.Impuestosalasganancias:

Conceptosintroductorios:

ParacomenzarelanlisisimpositivodeltratamientodelFideicomisoenlaConstruccinsedebe
resolver antes si nos encontramos ante una transferencia onerosa, de fiducia o gratuita. Esto resulta
claveparalaconfiguracindelosdistintoshechosimponibles.

Oneroso,GratuitoodeConfianza?:

PorunladotenemoslaposturadelaDoctrinaespecializadaenDerechoFiduciarioqueafirma
quelatransferenciaquehaceelfiduciantedelapropiedadfiduciariaesaslotitulodeconfianzaynoa
titulooneroso,yaqueelfiduciarionosecomprometeadesembolsarelcontravalordelbienquerecibe
niarealizarunacontraprestacindevalorequivalenteafavordenadie.Elfiduciarionopretendeenri
quecerseconlosbienestransmitidos.
Tampocoesatitulogratuito,porcuantolatransferenciaencuestinnoesunaliberalidadafavordel
fiduciario. Al prestacin a la que se obliga el fiduciario de transmitir la propiedad plena de los bienes
fideicomitidosalfideicomisariounavezcumplidoelplazoocondicinestablecidaenelcontrato,noes
unacontraprestacindelfiduciario,sinolaculminacindelmandatofiduciariooencargodeconfian
zadelfiduciante.

Dentrodeestacorrientedepensamientoencontramoslossiguientestrabajos:

- Consorcio Fiduciario para la Construccin al Costo Tratamiento Impositivo de Pedro Urrets


Zavala,ao2006.
- FideicomisoInmobiliariooparalaConstruccindeLorenaAlmadayCeciliaMatich,ao2007.
- Fideicomiso:LaFaltadeSeguridadJurdicaTributariaylaContradictoriaActituddelFiscopo
nenenRiesgosuutilizacindeMarceloBadra,ao2007.
- Fideicomiso vinculados con negocios inmobiliarios. Algunas consideraciones fiscales de Cal
cagnoGabriel,ao2007.
- FideicomisosInmobiliariosalCosto:SuMuerteporrazonesfiscales?deGabrielGotlib,Wal
terKeinigeryCarlosKaplan,ao2008.
- Fideicomisos:aspectosconflictivosdelaactualidaddeLilianaMolas,ao2009.

La opinin dela AFIP: el Fisco a travs de los aos fue emitiendo diferentes dictmenes acerca desu
postura,alcualveremosnofuesiemprelamisma.

- Dictamen103/2001:sehacereferenciaaunfideicomisodeadministracin,porelcuallaper
sonafsicatransmitelapropiedaddeunbieninmuebleatituloimperfectoaotrapersonafsica.
Losbeneficiariosqueademssonfideicomisariossonelpropiofiduciante,suesposa,sushijosy
susfuturosherederosuniversales.
Atentoaquelatrasmisinfiduciariadeinmueblesnotienecarcteroneroso,yenrazndelas
disposiciones del Art. 7 de la Ley 23.905 se concluye que dicho traspaso de bienes no se en
cuentrasujetoalimpuestoalatransferenciadeinmueblesdepersonasfsicasysucesionesin
divisas.

- Dictamen17/2002:enestecaso,elobjetodelfideicomisoeslaadministracineinversinde
losbienesfideicomitidosylaconstitucindegarantasafavordeunoomsdeudoresquein
diqueelfiduciante.

LaAFIPsepronunciadiciendoqueenprincipionoseproduciraenelcontratodefideicomiso,
unatransmisinonerosanigratuitadelbienencuestin,sinoqueelmismoestransferidoat
tulo de confianza, pero tambin se ha advertido que en cada caso en particular se deben

12

ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

examinar las caractersticas del negocio subyacente al contrato, determinando las relaciones
econmicasexistentesentreelfiduciante,elfiduciarioyelolosbeneficiariosofideicomisarios
surgidas dentro del marco legal instrumentado o establecidas fuera de l, es decir que se
deberdeterminarsialaluzdelarealidadeconmicaseproducelatransferenciadefinitivade
losbienesaunterceroacambiodeunacontraprestacin.

Dictamen55/2005:
Con este dictamen la AFIP abandon el criterio sostenido durante los casi 10 aos de la Ley
24441queinterpretabaquelatransferenciafiduciariadebieneseraaslotitulodeconfianzay
carentedecontenidoeconmico.

LaAFIPsostienequelatransferenciaesonerosaporcuantoconsideraquelaprestacinfutura
alaqueseobligaelfiduciariodeentregarlealfiduciantelacantidaddeunidadesterminadases
unacontraprestacinenlostrminosdelartculo1139delcdigocivil(contratoonerosose
dacuandolasventajasqueprocuranaunauotradelaspartesnolesesconcedidasinoporuna
prestacinqueellalehahecho,oqueseobligueahacer.Esatitulogratuitocuandoasegurana
unauotradelaspartesalgunaventaja,independientementedetodaprestacinporsuparte).

Aunquecontinuamanteniendolaideadeldictamen17/2002dequeenprincipioesatitulode
fiduciaysedebeanalizarelnegociosubyacenteacadacontratoenparticularparadeterminar
laonerosidad.

Dictamen16/2006:
Analizalaadjudicacindelasunidadesyconcluyequeesonerosa.Aunquesiempredebeneva
luarsecadacasoenparticular.

En este caso la definicin como oneroso se basa en que toda vez que los fiduciantes
beneficiariosabonancuotasenfuncindesuparticipacinsebuscaellucro.Ademsagrega
elincumplimientodesusaportesdefondosqueprovocauninterscompensatorioypunito
rio,existiendolafacultadderesolverelcontratorespectodeldeudormorosoyreemplazaral
fiducianteoriginalporotroquesuscribaelcontratodeadhesin.Porotrolado,silafiduciaria
noobtieneunreemplazantepodrtomarfinanciacinexternaosustituiratalfiducianteporla
totalidaddelosfiduciantesquinesadquirirnenfuncindesusaporteslosderechossobrelas
unidadescuyaadjudicacinlecorresponderaalexcluido.

Todoestollevaaconsiderarquelaoperatoriatieneporobjetolaconstruccinycomercializa
cindeuninmueblelocualevidenciaelfindelucro.

- Dictamen18/2006
Analizalaadjudicacinaligualqueeldictamen06/2006.Concluyedelamismaformaaldecir
quedebeanalizarsecadacasoenparticularylasdiferentesrelacionesjurdicasquenacendel
contrato.
Agrega:
- Adjudicacindelasunidadesfuncionalesconstruidasporpartedelfideicomisarioalosfidu
ciantesbeneficiarios:
EnIGelfiduciariodeberatribuirlosresultadosobtenidosdelaactividaddesarrolladaalosfi
duciantesbeneficiarios.

- Actosrealizadosporlosfideicomisariosconposterioridadalaadjudicacindelasunidades
funcionales:
EnIG,encasosesujetoempresa,estnalcanzadosporelimpuesto.Encasodepersonasfsicas
sedebeanalizarquecumplaconlosrequisitosdeperiodicidad,permanenciayhabilitacinen
lafuente.
Sedebeanalizarelcasodeedificacinyenajenacinenelrgimendepropiedadhorizontal.
LapersonafsicadenopagarIGdeberpagarITI.

13

ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

Entonces,esoneroso?
Reiterandolodichoanteriormenteenlosdictmenes17/2002y55/2005sedebeanalizarca
da caso en particular: se deben examinar las caractersticas del negocio subyacente al contrato, de
terminandolasrelacioneseconmicasexistentesentreelfiduciante,fiduciario,beneficiario/syfideico
misario/s surgidas dentro del marco legal instrumentado o establecidas fuera de l es decir que, se
deberdeterminarsialaluzdelarealidadeconmicaseproducelatransferenciadefinitivadelosbie
nesaunterceroacambiodeunacontraprestacin

DefinicindeVenta:

Artculo1323delCdigoCivil:Habrcomprayventacuandounadelaspartesseobligueatransferirala
otralapropiedaddeunacosa,ystaseobliguearecibirlayapagarporellaunpreciociertoendinero.

AdelantamosqueestaposturadelaAFIPdalugaralageneracindelhechoimponibleenga
nanciaspor3veces:cuandoseentreganlosbienesalfiduciario,cuandostelodevuelvealfiduciantey
cuandostelovende.

Tratamientoimpositivo

Para el tratamiento impositivo hay que diferenciar los fideicomisos financieros de los ordina
rios.

En principio la utilizacin de este contrato como sustento jurdico del negocio econmico no
deberaincidireneltratamientoimpositivo.Laactividadalcanzadanodejaradeestarloniviceversa.

Elfideicomisonoesunasociedadyaquenotienepersonerajurdica,niessujetodederecho.
Esuncontratoentrefiducianteyfiduciario.Noobstante,siguiendolaautonomadelderechotributario,
laleyasignapersonerafiscalconsiderndolosujetoimpositivo.

Encuantoselodefinecomosujetofiscal,estargravadosegnlaactividadquerealiceygozara
delosmismosbeneficiosquecualquierotrosujetoencuantoaexencionesydems.

Diferentespartes:

1Fideicomiso

Essujetopasivo.Laleyloasimilaalassociedadesdecapitalyestnalcanzadasal35%susga
nanciasnetasimponibles.
La excepcin esta dada cuando el fiduciante es a la vez beneficiario siguiendo el Art. 69 Inc.
a)6),enestecasolarentaseatribuyealbeneficiarioyseacumulaconsusdemsgananciascomorenta
de3racategora(incisosinnumeroagregadoacontinuacindelincisod)delArt.49y4toArt.sinnume
roagregadoacontinuacindelArt.70DR)
Noseaplicaparacasosenqueelfiduciariobeneficiarioseadelexteriorniparafideicomisosfinancie
ros.

Caberesaltarqueestoesparaelcasodelosbeneficiosdelfideicomisoqueesdiferentealaad
judicacin de los bienes al fideicomisario. Entonces, si el fideicomiso construye y vende, adjudicara la
gananciaalosfiduciantesbeneficiariosenfuncinasuparticipacin.

Lasutilidadesquedistribuyanlosfideicomisosquesuperanlasgananciasimpositivasdetermi
nadaseingresadasporlestnalcanzadasporelimpuestodeigualacin,debiendoretenereingresar,
concarcternicoydefinitivo,el35%sobreelexceso.

Culeseltratamientoparaelfideicomisoenquecoexistenfiduciantebeneficiario,fiduciantequeno
esbeneficiarioosindolo,estnradicadosenelexterior?

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ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

Correspondealfiduciarioliquidarypagarel35%delaganancianetasujetaaimpuestoporla
partecorrespondientealosbeneficiariosnofiduciantesyalosbeneficiariosdelexterior.Asuvez,debe
raatribuirlealosbeneficiarosfiducianteslaproporcindelasgananciascorrespondientesaellos.

Los beneficiarios que no son fiduciantes reciben las ganancias despus de haber tributado el
impuestoporloquelaincorporacinasupatrimoniocomoingresosnocomputables.
Setratadeconceptosnocomputablesparaladeterminacindelaganancianeta,porloindicadoypor
expresadisposicindelosArt.46y64delaley.

Ejerciciofiscal:
UnnotaexternadeAFIP5/99sepronunciadiciendoqueelejerciciofiscaldelosfideicomisos
podrserdistintaalaocalendario.
Ladoctrinainterpretandoel1erArt.agregadoacontinuacindelArt.70DRdelaLeydeImpuestoalas
Gananciasdicequeelejerciciocomercialyfiscaldelosfideicomisosdebeserelaocalendario.
Enlaprcticacuandoselleveunsistemacontablequepermitaconfeccionarbalanceenformacomer
cial,elejerciciofiscalpuedeonocoincidirconelaofiscal.

El fideicomisoes agente de retencin por los pagosqueefectu y sujeto pasible de retencin por los
cobrosquerecibesegnRG830AFIP.

AdjudicacinVs.Venta:
Sedebeanalizarsielfideicomisoconstruyeyvendelasunidades,osilasasignaalosbeneficia
rios.

Venta:
Comodijimos,silasconstruyeyvende,pagaraal35%elfideicomisoodistribuirlaganancia
cuandocorresponda.Peroesimportante,valgalaredundancia,quehayagananciaenlaventa.Eslgico,
quesidiferentespersonasserenenparaunirfuerzas,construyenyluegovendenlovanahacercon
finesdelucro.

Adjudicacin:
Diferenteeselcasoqueelfideicomisoconstruyaperonovendasinoqueadjudiquelasunida
desalosbeneficiarios.steeselllamadofeideicomisoalcosto.Comovimos,atravsdelosdiferentes
dictmenes,sedebeverelnegociosubyacenteencadacontrato.
Paraversihaygananciaenlaadjudicacindebemosanalizarladiferenciaentreelcostoyelvalorde
plaza(art28y71delaLeydeImpuestosGananciasserefierenalavaluacinavalordeplaza)

Esdecir,lasunidadesparaelfideicomisotienenunvalorqueestadadoporelArt.55delaLey
deImpuestoalasGananciasquenodiceparaelcasodeinmueblesconstruidos,alvalordelterreno
(determinado por el valor de adquisicin mas los gastos necesarios para realizar la operacin), se le
adicionaraelcostodeconstruccin.Porotroladotenemoselvalordeplazadelasunidades.Sihayuna
diferenciaentreambosvaloresseproduceunagananciaqueestasujetaagravamenyserdistribuidao
lapagarelfideicomisosegncorrespondacomoyasedijo.

Ladenominacindefideicomisoalcostoseusamuchoparadarlaideadenoonerosidad,ya
que,comoelnombrelodice,seestaraadjudicandoalcostosinningunaganancia.Peroestonosiempre
esasylarealidadeconmicanosmuestraqueesslounaformadeesconderelverdaderonegociodel
contrato.
Enlaactualidadnoencontramosbeneficiosimpositivosparalautilizacindeestafigura.Sefi
nanciaelpagodelimpuestoenelcasodeestaralcanzadoelaporteinicial,laadjudicacinylaposterior
venta.

2Fiduciante:

Continuandoconlalneadeanlisis,debemosdiferenciar:

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ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

A. Siesoneroso:hayquediferenciarentrepersonafsicayjurdica

FiduciantePersonafsica:
- Sielbienintegrasuempresaoexplotacin:gravadoconIG(durante2aossihaycesedelne
gociosegnArt.72delDRdelaLeyIG)

- Bienesadquiridosparacancelarcrditosvinculadosconsuactividadprofesional:estaalcanza
dosegnArt.114delDRdelaLeydeImpuestoalasGanancias.Paraestoentrelafechadead
quisicinyladeventadebenpasarmenosde2aos,sinodebepagarelimpuestoalatransfe
renciadeinmueblesperonoganancias.

- Siespersonafsicanohabitualista:gravadoenITI.

Habitualidad:enunFallodelTribunalFiscalseconcluyquecorrespondeelIGporelresultadoob
tenidopor2contribuyentesporlaventadesendosinmueblesadquiridosalvalordecosto.Alres
pecto,considerprobadalahabitualidad,yaqueenelcasoserealizaron4y8operacionesdurante
eltranscursode2aos.Ademssostuvoquelaactividaddeclarada(DirectoresdeunaSAdedicada
a la construccin) est ntimamente relacionada con la edificacin y enajenacin de inmuebles, y
porultimoquelagananciaobtenidaporestasoperacionesconstituylaprincipalfuentedeingre
sos(SpanierAlbertoGabrielyotro.TFNSalaA11/12/2007)

- Siesmonotributista:gravadoenITIsegndictamen45/2005

FiduciantePersonaJurdica:GravadoconIG.

B. Siesatitulodefiducia:Nosegenerahechoimponibleporloquenoestagravadoporelimpues
to.

Cmosepuedeverlaonerosidadenlaadjudicacindelfiduciantealfideicomiso?
Antesdehablardeesteaspecto,estamoshablandodelcasodeaportedeterrenosuotrosbie
nesperonodedinero.
Nuevamentetenemosqueverladiferenciaentreelcostodelbienysuvalordeplazaalahora
deadjudicarlo.
Paraunapersonafsica,elterrenovaaestarvaluadosegnlaResolucinGeneralN2527dela
DGI.Ensuarticulo2dicelosinmueblesadquiridosluegodel1erodeenerode1946sevaluarnporsu
preciodecompramslosgastosefectivamenterealizadosconmotivodelacompracomocomisionesy
escritura, as como los importes pagados hasta la fecha de posesin o escrituracin en concepto de
interesesyactualizaciones.Porotrolado,tenemoselvalordeplaza.Peroenelcasodehaberunadife
renciaestagravada?vaadependersiseencuentradeloscasosqueplanteamosarribaparaonerosi
dadenpersonasfsicas.
Paraunapersonajurdica,lavaluacinnacedelart55delaLeydeImpuestoalasGananciaspa
raelcasodebienesdeusoconsideradosbienesdecambioporlasociedad,oelart59cuandosetrate
debienesdeusonoconsideradoscomobienesdecambio.

3fiduciario:
Losingresosdelfiduciario,enloscontratosonerosos,estnalcanzadosporesteimpuesto,ya
quesetratadeunaretribucinporsufuncindeadministradordelfideicomiso,constituyendoganancia
decuartacategora(Art.79LIG)

Monotributo:
Elfiduciariopuedesermonotributistaenlamedidaquecumplaconlascondicionesestableci
dasenelsegundoprrafodelartculosegundodelaleydeltributo.

4Beneficiario:

16

ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

En este punto hablamos de beneficiario como aquel que recibe las rentas del feideicomiso.
Luegotrataremoselfideicomisarioqueesquinrecibelosbienesyqueenlamayoradelasveces,be
neficiarioyfideicomisariosonlamismapersona.

Comoyasedijoensumomento,enelcasodeserfiduciantebeneficiarioresidenteenelpasy
no tratarse de fideicomisos financieros, el fideicomiso asigna las utilidades que el beneficiario deber
incorporarasusotrasrentasytributarelimpuestoencabezapropia,liquidandoelimpuestosegnsu
condicinanteelgravamen.
Encasodenodarseestacondicin,tributaelfideicomisoyasignalasutilidadesqueelbeneficiariotoma
comonocomputablessimilaraloqueocurreconlosdividendos.

Cesindederechosdelosbeneficiarios:
- Siessujetoempresa:GravadoenIG;
- Siespersonafsica:gravadoenelcasodeserhabitualistadentrodela2dacategora.

5Fideicomisario:
En este punto nos referimos tanto al fideicomisario propiamente dicho como al beneficiario
queantelaausenciadelfideicomisarioenelcontratopasaaserquienrecibetambinlosbienesluego
definalizadoelmandatofiduciario.
Sibienaldefiniralsujetofideicomisariosedicequeesaqueldestinatariodelosbienesfideicomitidos
alfinalizarelcontrato,sinmediarcontraprestacinalguna,comoyasetratoensumomento,lapostura
delFiscoesdequesetratadeunactooneroso.

Quvaahacerelfideicomisarioconlosbienesrecibidos?
APersonafsica:retomemoslodichoaltratarelaportedelfiduciantealfideicomiso

Ventadeuninmueblebajoelrgimendepropiedadhorizontal:segnArt.49Inc.D)LIGyArt.90DR
estaoperacinestaalcanzada.
Perohayqueanalizarlasdiferentesposturas.Porunladoseconsideraqueelsujetofideicomi
sario es diferente al sujeto fideicomiso por lo que no se considera edificacin y venta hecha por la
misma persona y no estara alcanzado por IG. Por otro lado, algunos consideran una debilidad en la
legislacinyquesetratadealgnmododelmismosujetoqueedificayvendeporloqueestaraalcan
zado.ElFisconomantieneunapostura.
Juntoconesteanlisis,hayquetenerencuentalahabitualidad(yafueanalizadoconelFallo
delTFN).

Ventadeuninmuebleparaliquidaruncrditoprovenientedelaprofesin:noseconfigura,yaque,al
definir fideicomisario dijimos que no hay contraprestacin y en esta casa se estara recibiendo una
unidadporunservicioprestadoenformaprofesional

Ventadeuninmueblequeseutilizabaparaalquilercomercial:noestaalcanzadoporIGperosiporITI.
Eselcasodequeelfideicomisariorecibeuninmueble,loalquilaenformacomercialparaluegovender
lo.

Ventadeuninmuebleutilizadocomocasahabitacin:NoalcanzadoporIG.CorrespondeITIperopue
denopagarlosiutilizalaopcindeventayreemplazo.

B Sujeto empresa: la venta del inmueble recibido va a estar alcanzada en IG en base a la teora del
balance.

2.2.GananciaMinimaPresunta:

1Fideicomiso:
Losfideicomisosconstituidosenelpasconformealaley24441,salvolosfinancieros,sonsuje
tospasivosdelimpuestosegnArt.2)f)ley25063ydebetributarelgravamenalatasageneraldel1%
sobreactivocomputable.

17

ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

Pagoacuenta:elimpuestoalasgananciasespagoacuentadeGMP.Encambio,siGMPexcede,dicho
excedentepuedesercompensadocontraelimpuestoalasgananciasgeneradoenelfuturodentrode
los10aossiguientes.

Caso:pagoacuentacuandoelimpuestoalasgananciasrecaesobreellosyGMPsobreelfideicomiso,es
decir,cuandoelfiduciarioesbeneficiarioalavez.
Enestepunto,elArt.13dicequelossujetospasivosdeGMPynodeImpuestoalasganancias
para el cmputo del pago a cuenta deben aplicar la alcuota del Art. 69 sobre la utilidad impositiva a
atribuiralosparticipantes(35%).
Sin embargo, en consulta no vinculante, no considera esto por no considerarlo incluido en el
Art.82DRqueincluyealosdueosdeempresasunipersonales,titularesdeinmueblesruralesyalsocio.
Paraevitarconfusionessedeberaincluirenesteartculoestecaso.

Art.12computabilidaddenuevasinversiones:hayqueverlacondicindenocomputabledelasinver
sionesenlaconstruccindenuevosedificiosomejoraseninmueblesexcluidoslosquerevistanelcarc
terdebienesdecambio,enelejercicioenqueseefectenlasinversionesysiguientes.Enestepuntoes
importantedistinguirsiestosedificiosomejoraseninmueblesrevistenlacalidaddebienesdecambio
paraelfideicomiso.

Dictamen18/06AFIP:laexclusindelabasedelaimposicindelArt.12b)soloesprocedenteenaque
lloscasosenquelosactivosencuestinnorevistanparaeltitularelcarcterdebienesdecambio.Dado
queenelcasobajoanlisislosinmueblesreviertenestacaractersticanocorrespondelaaplicacinalas
inversionesefectuadasporelfideicomisoparalaconstruccindeledificio.

Aquvaloringresanlosbienesfideicomitidosparaelcomputodelabasedelimpuesto?
Latrasmisindeldominiofiduciariodelosbienestransferidosalfideicomisonorevistencarc
terdeoneroso,nigratuitosinoqueesatitulodeconfianza.

Alternativas:
1 Aplicarelvalorfijadoparaelpagodelimpuestoinmobiliario.
Tnganse en cuenta que en el contrato de fideicomiso y en la consecuente escritura o docu
mentacindetrasmisindedominio,cuandosetratedebienesregistrables,noesnecesariofi
jarvaloreconmico.
2 ElvalorquetenantalesbienesparaelgravamenenlaDDJJdelosfiduciantes.Algosimilaralo
queocurreconlosbienesenherenciaodonacin.
3 Laspartesestablezcanunvalorparaevitardiscusiones.

2Fiduciante:

Unaveztransferidoslosbieneselfiduciantenomantieneconellosningunarelacin,dejande
pertenecerles jurdica y econmicamente, sin posibilidad de reintegro, salvo revocatoria o extincin
anticipadadelfideicomiso.
Losbienesfideicomitidosdejandeperteneceralfiduciante,porloqueyanointegransupatri
monio,noexistenensuactivoalmomentodedeterminarlabaseimponibleparalaliquidacindelgra
vamen.

LaleydelimpuestoestablecedentrodelasexencionesdelArt.3incisof)alosbienesentrega
dos por fiduciantes, sujetos pasivos del impuesto, a los fiduciarios de fideicomisos que revistan igual
calidadanteelgravamen,esdecir,alcanzados.

3Fiduciario:

18

ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

DebecumplirconlaLeydeGMPnormalmenteporlosbienesdesupropiopatrimonioquees
diferentealpatrimoniodelfideicomiso.Estegravamennorequieremayoresexplicaciones.

4Fideicomisario:

Aligualquelosbeneficiarios,losbienesrecibidosexistentesalcierredelejerciciofiscal,forma
rn parte del activo computable de los respectivos sujetos. Es materia imponible en el impuesto a la
gananciaminimapresuntaparasujetoempresa.

Ladudaacercadelvaloral cualdebenincorporarselosbienesfuetratadaensumomentoal
hablardelsujetofideicomiso.

5Beneficiario:

Losbeneficiosrecibidosexistentesalcierredelejerciciofiscal,formaranpartedelactivocom
putabledelosrespectivossujetos.SonmateriaimponibleenGMPenelcasoquedebiera,esdecir,suje
toempresa.

2.3.Impuestoalvaloragregado

Enloquerespectaaltratamientodelimpuestoalvaloragregado,esimportantefocalizarseque
elanlisisdelfideicomisodelaconstruccindebedarseconsiderandolosnegociossubyacentesquese
realicenutilizandoestaforma(realidadeconmica)ynoanalizandolaformajurdicaelegida.Dadoque,
comoyasedijoenelanlisisdelimpuestoalasganancias,asloexpresoelfiscoatravsdeldictamen
18/06.
Enprimerlugaresimportantesituarestecontratofrentealimpuesto.Paraestodebemosres
pondercuandoexistehechoimponibleparalaLeydelgravamen.Elarticulo3incisosaybdelaLeydel
Impuesto al Valor Agregado menciona como hecho imponible los trabajos en general sobre inmueble
ajeno (realizados directamente o a travs de terceros) y obras sobre inmueble propio efectuadas por
empresasconstructoras,cualquierasealaformajurdicaquehayanadoptado.Cabedestacarquepara
queelsujetoseaconsideradoempresaconstructoradebeperseguirelnimodelucro,peroenelcaso
dequelaobraserealicesobreinmuebleajenotambindebecumplirseelrequisitodeonerosidad.
Porlotantoelfideicomisoessujetodeestegravamenenocasinyenmedidaquerealiceacti
vidades alcanzadas por el. El artculo 4 del la ley del gravamen establece que quedan incluidos como
sujetos del impuesto cualquier ente individual o colectivo (aun sin personalidad jurdica) que lleve a
caboactividadesgravadas.
Loquenosotorgaestecontratoesunacombinacindesujetosquenosplanteadistintasal
ternativas.
Estasson:

Fideicomisoconfiduciante/beneficiariovs.Fideicomisoconfiduciante/nobeneficiario.

Fideicomisosqueadjudicanvs.Fideicomisosquevenden.Sibienlosfideicomisosqueadjudican
noimplicanunatransaccinonerosa,elfiscosepronunciosobreestocomoqueestagravadodeigual
maneraenlosdictmenes16/06y18/06.Enelcasodeventavaaestargravadoenelimpuesto,yaque
enestecasoelfideicomisoestaraactuandoenelmarcodelarticulo4incisoddelaleydeltributo,es
decir,comoempresaconstructora.
Sibienelfideicomisodeconstruccinpuedeasumirdistintasestructuras,lasmsimportantes
sondos:
1.
aquellasdondelosfiduciantesafectanuncapitalalfideicomiso,quedesarrollaelemprendi
miento,vendelasunidadesylarentaesasignadaalosbeneficiarios(quepuedenserlosmismosfidu
ciantes).Enestetipodefideicomisonocabedudadequeelsujetodebeadquirirlacondicinderes
ponsableinscriptofrentealIVA,yaqueenestetipodeestructuracinsecumplencontodoslascondi
cionesrequeridasporlanorma:entequerealizaobrassobreinmueblepropioconfinesdelucro.Consti
tuidoelfideicomisoeinscriptoenelIVAantelaAFIP,losfiduciantesprocedenaefectuarlosaportesde
capital.Ambas transferencias fiduciarias no estn alcanzadas por el IVA, no soloporel tipodebienes
queseafectan,engeneralcapitalyterrenos,sinotambinporquelaleynoprevcomohechoimponi
blelatransferenciafiduciariadebienes,pornoadquirirestaselcarcterde"onerosas".Estacomerciali

19

ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

zacinpodrefectuarsedesdeelmomentomismodelaconstitucinyhastalafinalizacindelcontrato,
generndoseentoncesventasdesdequeseexcavaelpozo(llamadaspreventas)yhastaluegodefinali
zada la construccin. Sin lugar a dudas estos temas adquieren mayor relevancia y complejidad en los
procesosdeventasdeinmueblesqueenotroscasos.
a. Determinacindelaporcingravadadelpreciodeventa:elvendedordeberrespetarlapro
porcionalidaddelavalofiscaloensudefectoyhastatantoexistaelmismolaproporcin
de"costosincurridogravados"sobreel"total"(queincluyeelterreno).Elvendedordefinela
proporcinyelcompradoracepta.
b. Nacimientodelhechoimponible:Talcomolodeterminaelartculo5delaLey,elhechoimpo
nibleseperfecciona:"...e)Enelcasodeobrasrealizadasdirectamenteoatravsdeterceros
sobreinmueblepropioenelmomentodelatransferenciaattuloonerosodelinmueble,en
tendindoseque sta tiene lugar alextenderse laescritura traslativade dominio oalentre
garselaposesin,siesteactofueraanterior...".
c.Alcuotas:Sobrelapartegravadaseaplicarlaalcuotaquecorresponda,conformealoprevis
toenelartculo28delaLeydeIVA,siendoennuestrocasolaalcuotageneraldel21%,salvo
que setratede unidadeshabitacionales, las cuales estn alcanzadas al 10,50% [art.28, inc.
c)].
2.
aquellasdondelosfiduciantesafectanuncapitalalfideicomiso,quedesarrollaelemprendi
miento,elfiduciarioprocedeadarlealasunidadesdistintosdestinos,talescomomantenerlasmis
masensupodercomoinversiny/orentaotransferirlasunidadesalosbeneficiarios/fideicomisarios,
yaseaenelmomentodefinalizarlaconstruccinotiempodespus.Elfideicomisolesdaralasuni
dadesolotesconstruidosundestinodistintoalaventa.Lacuestinpasapordeterminarculesson:
a. Unidadespreservadasporelmismofideicomiso,comopatrimoniofiduciario;Elobje
tivofinaleseldepreservarlainversindentrodelfideicomiso,transformandolasmismas,
en muchos casos, en unidades locativas. La renta obtenida la distribuye luego entre los
beneficiarios,quepodrnonoserlosfiduciantes.Naturalmentequealafinalizacindel
contratolasunidadesdebernsertransferidasalosfideicomisarios.Enestoscasos,laac
tividadserdesarrolladaporelfideicomiso,ydependiendodeldestinodelaslocaciones
sepresentarnoperacionesgravadasy/oexentasenelIVA.
b. Unidadestransferidasalosdestinatariosfinales;

Situacindelfideicomiso.
Elfiduciarionorequeriralosfiduciantesmsaportesquelosnecesariosparalaejecucinde
laobra,conlocualreintegrar,alosfiduciantesyaensucarcterdefideicomisariosexactamenteel
mismovalorquerecibi.Eneldictamen(DAT)18/2006AFIPexpresoquealnoconfigurarselafigurade
empresaconstructoraporpartedelfideicomisonoseencuentranalcanzadasporelimpuestolasadjudi
cacionesalosfiduciantes/beneficiarios/fideicomisarios.Incluso,conbuencriterio,indicaqueloscrdi
tosfiscalesincluidosenlascomprasylocacionesrealizadasporlaconstruccinnosoncomputablespor
elfideicomisoenlostrminosdelartculo12,incisoa),segundoprrafo,deltextolegal.Lastransferen
ciasfiduciarias(fiduciarioafideicomisario)estnfueradelmbitodelgravamennosloporloargumen
tado, sino tambin por imperio de la ley 24441, cuyo artculo 1 dispone que el fiduciario se obliga a
transmitirlosbienes,"alcumplimientodeunplazoocondicinalfiduciante,albeneficiariooalfideico
misario".

Situacindelosfideicomisarios.
Entrminosgenerales,estospuedenasumirdosposturas:
1.
Conservarlasunidades,comoinversin.Noencierraunnegocioensmismo,sinoqueesuna
formajurdicalegtimaporlasgarantasqueotorgaparacumplirconunafinalidad,lacualpuedeser
un"negociosubyacente".
2.
Comercializar las unidades. Estas condiciones evidencian que existe un negocio subyacente
detrs del "vehculo" fideicomiso, por lotanto sin dificultad el fiduciante/fideicomisario puede encon
trarseincluidoenelalcancedelartculo4,incisod),delanormalegal,cuandoestablecequesonsujetos
delimpuestolas"...empresasconstructorasquerealicenlasobrasaqueserefiereelincisob)delartculo
3,cualquierasealaformajurdicaquehayanadoptadoparaorganizarse,incluidaslasempresasuniper
sonales".EsdecirquebajoestascircunstanciaselfideicomisariodeberinscribirseenelIVA,susventas
configurarnunhechoimponibleyporlotantosegenerarel"dbitofiscal".Peroexisteunagravante,

20

ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

ya que de acuerdo con la posicin de la Direccin General Impositiva no puede computar el "crdito
fiscal" vinculado a la construccin de las unidades y que quedaron en cabeza del fideicomiso, como
costodelaobra.

Lasventajasqueotorgoestecontratoenelimpuestoalvaloragregadooriginaronloquellama
ron fideicomiso de construccin al costo, que se difundieron rpidamente para realizar inversiones
inmobiliarias.Sibienenestecasonoexistiraelnimodelucro,elfiscosepronuncioenlosdictmenes
16/06, 18/06, 27/07, 31/08, entre otros, en donde refleja un tratamiento opuesto al que se utilizara
partiendodelaausenciadelnimodelucro.Losprincipalesargumentosdelorganismorecaudadorson:

Enelcasodelaadjudicacindelasunidadesfuncionalesconstruidasporpartedelfideicomiso
alosfiduciantesbeneficiarios.Elfideicomisoconstruyesobreinmueblepropioytransmitealafinaliza
cindelasobraselderechorealdedominiodelasunidadesalosfiduciantesbeneficiariosoaloscesio
narios,revistiendoambossujetoselcarcterdetercerosconrespectoalmismo,ytaltransferenciase
efectu a titulo oneroso toda vez que los fiduciantesbeneficiarios abonen cuotas en funcin de su
participacin;elhechoimponibleprevistoenelincisobdelartculo3delaleyseperfeccionaencabeza
deaquel,resultandosujetopasivodelgravamentantoparaelcasoquetransfieralasunidadesfunciona
lesalosfiduciantesbeneficiarioscomoaloscesionarios.

Actos realizados por los fideicomisarios con posterioridad a la adjudicacin de las unidades
funcionales.Elimpuestooriginadoporlasunidadesfuncionalesrevestirelcarcterdecrditofiscal,en
tanto el inmueble se aplique a las prestaciones gravadas que generen debito fiscal. No corresponde
tratarelinterrogantereferidoacualseraelmecanismoparaqueelfideicomisotrasladeelcrditofiscal
acumuladoporlarealizacindelaobraalosfiduciantesbeneficiarios,enelcasodequeestosltimos
realizaranconposterioridadlaadjudicacindesuunidadfuncional,yaqueelhechoimponibleseper
feccionorespectodelfideicomiso.

2.3.1.Impuestoalvaloragregadoencabezadecadaunadelaspartesdelcontratodefideicomiso

Paraelfiduciante.
Comolagravabilidadsedaapartirdelaonerosidaddelatransferenciadelascosasmubles,es
taramosenuncasoenelquenosegenerahechoimponibleparaelimpuesto,yaquelatransferencia
noesnionerosanigratuita,sinoatitulofiduciario.SinembargolaAFIPhaexpresadoposturasencontra
eneldictamen55/05,perocomodijimosanteriormenteesimportanteverlarealidadeconmica,ynos
encontramoscondostiposdetransferencia,laasimilableaventa,enlaquelaoperacinestaragravada
para empresas constructoras (personas fsicas o jurdicas) fiduciantes cuando transfieran obras sobre
inmueblepropio,ylastransferenciasnoasimilablesaventas,(pactodefiducia/neutralidaddelaopera
cin) en donde la operacin no est gravada, ya que no existe la onerosidad en la operacin, pero la
empresaconstructorafiduciantedeberreintegrarloscrditosfiscalesoportunamentecomputados.

Paraelfiduciario.
Losingresosdelfiduciariocomotareadeadministradorseencuentranalcanzadosporesteim
puesto,encuadrndoseenlaslocacionesyprestacionesdeserviciosdelincisoedelartculo3delaley
del gravamen. Por lo tanto es sujeto del gravamen segn lo dispuesto por el artculo 4, son sujetos
pasivosdelgravamendelimpuestoquienese)prestenserviciosgravados.Sielfiduciarioespersona
fsica,vanagravarseloshonorariosyaquenoseencuentrantaxativamenteexentosenlaleydeIVA;ysi
es persona jurdica tambin van a estar gravados en IVA, ya que sera una prestacin de servicios, ya
enunciada.

Parafideicomisarios.
Latransferencianoseraatitulooneroso,porlotantonocumpliralacondicinparaestaral
canzadaporelimpuesto.Sinembargoelfiscosehaexpedidoquelatransferenciadelfiduciarioalfidei
comisarioseriaonerosa.

Ensntesis,segnlodesarrolladoanteriormentehayquedefinirbienlascaractersticasquevaatenerel
contrato a implementarse, ya que, en lo que respecta al fideicomiso de la construccin la legislacin
tienemuchoshuecos,quepuedellegaraocasionargastosimpositivosextras.Hayquetenerencuenta
queenelrubrodeconstruccinengeneralsegeneraunsaldotcnicoafavorenIVA,yquesegnla
finalidaddelcontrato,seaplicaraunouotrodestinoadichosaldodeprimerprrafo,yaquesielobjeto

21

ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

delcontratodelqueestamoshablandoseriavenderlasunidadesconstruidas,elcrditofiscalacumula
doseutilizaracontraeldebitofiscalalmomentodelaventaodecuandosegenereelhechoimponible,
encambio,sielcontratonoesoneroso,sedeberaprocederaladevolucindelcrditofiscalalmomen
todefinalizado.

2.4.Impuestosobrelosbienespersonales.

Alleerelart.17delaley23.966,surgeclaramentequedentrodelossujetospasivosdelim
puestosobrelosbienespersonalesnoseencuentraelcontratodefideicomisoporlosbienesfideicomi
tidos.Recordemosqueelfiduciarioestitulardeaquellos,perosloenpropiedadfiduciaria.Sinembar
goeldecreto780/95dispusoexpresamentesugravabilidad.Estanormaclaramenteesinconstitucional,
undecretodelPoderEjecutivonopuedeestablecernimodificarunanormaimpositivanacional,yaque
dichafacultadpertenecealCongreso.

Cmorecaeesteimpuestoencadaunodelosparticipantesdelcontrato?Aclaracin:losni
cossujetospasivosdeesteimpuestosonlaspersonasfsicasusucesionesindivisas.

Fiduciantes: como ya se expuso anteriormente, los bienes fideicomitidos son un patrimonio


independiente,porloquenoformarnpartedelabasedeimpuesto.Debemossealarqueexisteuna
postura que considera alcanzados por el impuesto a aquellos bienes entregados en fiducia cuando el
fiducianteesalavezbeneficiario.Sostienenquesetrataradeunderechoenexpectativacomparable
auncrditoenexpectativaderecibirunabienfuturo.Nuestraposturaesquenodebentributar,justifi
cadoporelhechodenoestarincluidosexpresamenteenlaleycomobienesgravados.

Fiduciario:noposeeneldominioplenodelosbienes.Elpatrimonioestalcanzadoporelim
puestoalagananciamnimapresunta.

Beneficiarios:tributarnesteimpuestoporlosbeneficiosrecibidos,quemantenganensupa
trimonioalcierredeejerciciofiscal.

Fideicomisarios:nohaydiscusinnidudas,quealigualqueenelcasodelosbeneficiarios,las
personas fsicas en calidad de fideicomisarios debern incluir en la base de este impuesto los bienes
recibidosdelcontratodefideicomiso.Sinembargo,existeunvacoimpositivoencuantoasuvaluacin.
Antesdefinalizarconeldesarrollodeesteimpuesto,queremosreflejarlaventajaqueposeen
losinversionistasdeunfideicomisodeaquellosdesociedadesannimasoderesponsabilidadlimitada.
Las cuotas parte y las acciones s se encuentran alcanzadas por este impuesto, por lo que los socios
estnobligadosatributarporsuparticipacinenelnegocio.Encontraposicin,comoyadescribimos,
losfiduciantesnopagaranporlosbienesentregadosalfideicomiso.

2.5.Impuestoalosingresosbrutos.

Elimpuestosobrelosingresosbrutosesdecarcterjurisdiccional,porloquecadaunadelas23
provincias y la Ciudad Autnoma de Buenos Aires establecen sus propias normas que establecen los
requisitos y condiciones para el cobro de este tributo. Sin embargo, en sus aspectos generales, todas
ellasenloqueserefierealaactividaddelaconstruccingravanelejerciciohabitualattulooneroso,y
la base imponible son los ingresos brutos devengados por la realizacin de la actividad en el perodo
fiscalrespectivo.

Alosfinesdeestetrabajo,nicamentedesarrollaremoselimpuestoalosingresosbrutosjuris
diccinC.A.B.A.Paralaconfiguracindelhechoimponiblesonnecesariostresaspectos:lahabitualidad,
laonerosidad,ylaterritorialidaddelacto.Sobrelahabitualidad,elCdigoFiscaldelaCiudadAutnoma
deBuenosAireslapresumeenelfraccionamientoyventadeinmuebles(loteos),compraventayloca
cin de inmuebles. Las actividades deben ser efectuadas dentro de los lmites de la jurisdiccin, y el
impuestoseaplicaigualmentesobreelingresobrutodevengadoaunqueelcontribuyentesufraprdida.
Elfideicomisosercontribuyentesiempreycuandosuactividadcumplaconlastrescondicionesesen
ciales.

Para la actividad de la construccin el perfeccionamiento del hecho imponible sucede: en el


casodeventadebienesinmuebles,desdeelmomentodelafirmadelboleto,delaposesinoescritura
cin, el anterior; y para los casos de trabajos sobre inmuebles de terceros, desde el momento de la

22

ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

aceptacindelcertificadodeobra,parcialototal,odelapercepcintotaloparcialdelprecioodela
facturacin,elanterior.

Lasexencionesestablecidasparaestetipodeactividadsonlasprovenientesdelasventasde
inmueblesenloscasos:
Seanventasefectuadasdespusdelosdosaosdesuescrituracinenlosingresoscorrespon
dientesalvendedor,exceptoaquellasrealizadasporunaempresaosociedadyporquieneshacenpro
fesindelaventadeinmuebles.
Ventasefectuadasporsucesiones.
Ventasdenicaviviendaefectuadasporelpropietario.
Ventasdeinmueblesafectadasalaactividadcomobienesdeuso.
Ventadelotespertenecientesasubdivisionesdenomsdecincounidadesexceptoquesetra
tedeloteosefectuadosporunasociedadoempresa.
Transferenciadeboletosdecompraventaengeneral,exceptoaquellasrealizadasconhabitua
lidadoporunasociedadempresa.

Laalcuotageneralaaplicaresactualmentedel1.5%.Sinembargo,seestablecelatasa0%para
losingresosprovenientesexclusivamentedelaconstruccinenjurisdiccinC.A.B.A.deinmueblesdesti
nadosaviviendasunifamiliaresy/omultifamiliaresnosuperioresalacategoraC,determinadacon
forme a las especificaciones y descripciones de la ley tarifaria (el estudio de las caractersticas de las
construccionesencuadradasencadaunadelascategorasexcedeelobjetivodeestetrabajo).Laaplica
cindelaalcuotanoesdeaplicacinautomtica,sinoquecomorequisitossonnecesarios:laregistra
cin de los planos de obras nuevas ante el organismo tcnico competente del Gobierno de la Ciudad
Autnoma deBuenosAires,y la inscripcin pertinente en la DireccinGeneral de Rentas. Estaltima
deberrealizarseporcadaobra,ylosbeneficiosseextiendenporeltrminode3aos.

Porltimo,queremosremarcarqueparaelclculodelabaseimponiblenodebenincluirselos
importescorrespondientesaimpuestosinternoseIVA.Yadiferenciadelimpuestosobreelvaloragre
gado,enelimpuestosobrelosingresosbrutosdebeconsiderarselaporcindelterrenodelaconstruc
cin.

2.6.Impuestosalossellos:

Fideicomiso:
CiudadAutnomadeBuenosAires:estasujetaalimpuestolaformalizacindeescrituraspu
blicasocualquierotroinstrumento,decualquiernaturalezauorigen,porlaquesetransfieraeldominio
o se otorgue la posesin de inmuebles situados en la Ciudad de Buenos Aires, en virtud de cualquier
contratooneroso.
Sinembargo,recordemosqueelimpuestoalossellosnoseaplicaalosactosqueserealizana
titulogratuito.

Son contribuyentes todos aquellos que otorguen los instrumentos alcanzados por el tributo,
porloquelosfideicomisosquedanencuadradosenestadefinicin,noteniendootrotratamientodife
rencial.Enconsecuenciasonsujetospasiblesdeltributocomocualquierotroente.

BuenosAires:quedangravadoslosactos,contratosyoperacionesdecarcteronerosoforma
lizadosenelterritoriodelaprovincia,eninstrumentospblicosoprivadossuscriptosqueexterioricenla
voluntaddelaspartes.Enconsecuenciaelhechoimponibleeselactoysoncontribuyentestodosaque
llosqueformalicenestosactosycontratosyrealicenlasoperacionessometidasalimpuestodesellos.
Losfideicomisos,porende,sonsujetosdeltributoynoestprevistoenlalegislacinningntratamien
todistinto.

Esimportantemencionarquelosactosdeadjudicacindeinmueblesalosfiduciantesbenefi
ciariosnoson,anuestroentender,operacionesdecarcteroneroso,yaqueseproducelafinalizacin
del dominio fiduciario transmitiendo a quines resultan adjudicatarios la titularidad de los bienes
/(asimilableaunadivisindecondominio).Enconsecuenciaestasescriturasodocumentosnoseencon
traranalcanzadosporelimpuestodesellos,tantoenlaCiudadAutnomadeBuenosAirescomoenla
ProvinciadeBs.As.

23

ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

Fiduciante:
Esteimpuestograva,enprincipio,todoslosactos,contratosyoperacionesdecarcteroneroso
queserealicenoproduzcanefectoenlajurisdiccinprovincial,porelsolohechodesuinstrumentacin
oexistenciamaterialconabstraccindevalidezoeficienciajurdicaoverificacindesusefectos,segn
laespecificanormativaprovincial.
Noobstante,cuandoseinstrumentenoperacionesdebienesregistrablesencuantoalatrans
ferenciaorestriccionesaldominio,noexistencriteriosuniformes.Algunasjurisdiccionessologravanla
transferenciaorestriccionesonerosas,otras,todotipodetransferenciadeldominioosurestricciny
otrasadems,percibentasasretributivasdeservicios.

Porlotanto,habrqueanalizarlanormativadecadajurisdiccinparadeterminareltratamien
todelatrasmisinfiduciariadelosbienes.Sigravanlatrasmisinonerosa,noestaralcanzada;sigra
vanlatrasmisinensentidoamplio,estaralcanzada.
Conelaugedelosemprendimientosutilizandolaestructuradefideicomisos,lasprovinciashancomen
zadoadictarnormasespecficasparatratarelinstituto.Resultaimprescindibleimpulsarlasancinde
talesnormasparaarmonizarlarelacincontribuyentefisco.
ElTribunalFiscaldeLaNacinseinclinaaquelatransferenciadedominiofiduciarioesoneroso
yestagravado:
SpanierJorgeSalaB15112002
DiseosUrbanosSA,SalaA29042004.

Fideicomisario:
Sedeberanalizar,comoyasedijo,lanormativadecadajurisdiccinparadeterminareltrata
mientodelatrasmisindelosbienes.
Sigravanlatrasmisinonerosa,noestaralcanzada.Sigravanlatransmisinensentidoamplio,es
taralcanzada.

24

ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

3. TratamientoContable

Esmenesteraclararquelosfideicomisosnoseencuentrancontenidosbajonormascontables
profesionales,pornoposeerpersonerajurdica.Lasnormasqueresultanaplicablesaellostodavezque
existaunaobligacin,sernlasllamadasrendicionesdecuentas.
Losbienesobjetodelfideicomisoformanunpatrimonioporseparado,porNorma,laLey24441
yensudefectoelInformeN28deCECCPCECF,yaqueprotegealosbienesfideicomitidosdelaeven
tualaccindelosacreedoresdelfiduciante,fiduciario,inclusoencasodequiebra,concursooincapaci
daddeellos,salvocuandoexistafraude.
Laleyestablece,queelfiduciante,nosepuedeincluirlosbienesfideicomitidosensucontabili
dad,yadems,aclaraquedeberllevarunacontabilidadseparadaporcadafideicomiso.Laseparacin
depatrimoniosesunatributofundamentaldelcontratodeFideicomiso.Conlocualelpatrimonioten
dr:
Losbienesfideicomitidos,
Losqueseincorporen,conlosfrutosdedichosbienes
Loobtenidodeactosdedisposicindeesosbienesqueejecuteelfiduciario.

Laoperacin,sencillamenteeslasiguiente:Elfiduciariorecibedelfiducianteuninmueblecon
elfindeadministrarloorealizaralgnproyectodeconstruccin..,venderunidadesconstruidas.Aconti
nuacinsepresentanlasformasquesurgendelaLey24441yelInformeN28,quenosindicalamane
raderegistraryexponerelfideicomisoengeneralycadaunadesuspartesintervinientes.

NormasLegalesVinculadasconlainformacincontable

Laobligacinderendircuentasylaobligacindepresentarestadoscontablesreferidosalfidei
comisotienenqueseguirconciertosestndaresdelainformacinquedebendarloquienesseanfidu
ciarios.
Existendeterminadasexistenciaslegales,sisonsociedadescomercialesloestablecidoporlaley
19550ensusartculos61al66queestablecenlosrequisitosyrecaudosdelainformacin,documenta
cinycontabilizacindeoperacionescomerciales.Estosartculossecomplementanconlosartculos43
a67delCdigodeComercio.Quesabemosqueobligaalaempresaallevarunacontabilidadorganiza
da,quesepuedaresumiractosdecontenidoeconmicorealizadoporlaempresa.
Elart.51delCdigodecomercioestablecequeelbalancedebeexpresarconexactitudyvera
cidad compatible con su finalidad, la situacin financiera a su fecha. Sus partidas deben formarse te
niendocomobasecuentasabiertasyconformeacriteriosdevaluacinuniformes.
LosobjetivosdelosEstadosContables,serefierelapatrimoniodeunente,personeraysusvariaciones,
comolaintegracinydeterminacindelresultadoproducido.Conesteresultadosetomarndecisiones.Elpun
toenpresentarestainformacincontable,esinformaraunnmerodepersonasquenecesitandelamismapara
tomardecisiones,stospuedenser:
Losinversores,opotencialesinversores
Losacreedores,evalansielentepodrhacersecargodelasobligaciones
Elfiducianteparaevaluarsiseestllevandoencorrectaformalaadministracindelosbienescedidos
Losbeneficiarios.
Sedebenincluirlasnotasyanexosalosestadoscontablesqueayudenaunamejorinterpretacindelo
realizado.
Laregistracincontabledecadatipodefideicomisodependedelcontratoquedioorigenalmismo,yen
especialporeldestinofinaldelosbienesfideicomitidos,ylacontraprestacinfiduciaria.Elfideicomisollevar
unacontabilidadseparada,emitaestadoscontables.

LasformasdeexposicinparaelFideicomisoson:

SeutilizacomomarcolaRT8y9lascualesestablecenlapresentacinde4EstadosContablesBsicos,ellosson:

Losestadoscontablesbsicosquedebernpresentarlosfideicomisosson:

a.
EstadodeSituacinPatrimonialFiduciario.

25

ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

b.
EstadodeEvolucindelPatrimonioNetoFiduciario.
c.
EstadodeResultadosFiduciarios.
d.
EstadodeOrigenyAplicacindeFondosFiduciarios.

Losmismosdebernseguirloslineamientosprevistosenlasnormascontablesprofesionales(laResolu
cinTcnicaN8ydemsresolucionesvigentes),encuantoacontenidoyexposicindelainformacin
queabarcandichosestadoscontables.
Dadaslascaractersticasdelosfideicomisos,seconsiderarecomendablequeelEstadodeOri
gen y Aplicacin de Fondos Fiduciarios se presente bajo la alternativa de exposicin de las causas de
variacindelosfondos,considerandocomofondoslasdisponibilidadeseinversioneslquidastransito
rias,adoptandoelcriteriodirectodeexposicindelosfondosgeneradosoaplicadosaoperaciones.
Enladenominacindelosrubrosdelosestadoscontablesdebertenerseencuentalomen
cionadoanteriormenterespectoalaidentificacinderubrostalescomoBienesRecibidosenFideicomi
so,PasivoFiduciario,CertificadosdeParticipacinyPatrimonioFiduciario.
Unodeloshechosesencialesdelacreacindelpatrimoniofiduciarioeslacesindebienes.
Lacesindebienespodrrealizarseconcontraprestacinosincontraprestacinporpartedel
fiduciario.

Siserealizalacesindebienesconcontraprestacinlamismadebeserenmonedacorriente,
laadquisicindeunderecho,(comodinero,certificadosdeventa)

Losestadoscontablesdebernserpresentadosporperodosanualesysubperodostrimestra
les,siendodeaplicacinlosplazosdepresentacin,formalidadesyrequisitosdepublicidadestablecidos
paralasemisorasdevaloresnegociablescomprendidasenelrgimendeofertapblicayquecoticenen
laseccinespecialdeunaentidadautorregulada.
Losestadoscontablesanualesyporperodosintermedios,debernestarfirmadosporelrepre
sentante del fiduciario y aprobados por los Organos de Administracin del fiduciario y contarn con
informedeauditorayderevisinlimitada,respectivamente,suscriptoporcontadorpblicoindepen
diente,cuyafirmaserlegalizadaporelrespectivoConsejoProfesional.
Tantoelfiduciantecomoelfiduciariodebernexponerlosaspectosrelevantesylascaracters
ticasdelcontratodefideicomisoylosderechosyobligacionesdelaspartesenlainformacincomple
mentariaasusestadoscontables.
Enelcasodelfiduciantedebernexplicarselosmotivosporloscualesseseleccionunadelas
dos alternativas previstas, cuando se trata de una transmisin fiduciaria con contraprestacin, y en
aquelloscasosenquelosbienesfideicomitidoshayansidodadosdebajadelactivodelfiduciante,pero
existalaposibilidaddereadquirirlos.Porejemplo,cuandonosecumpleunacondicinresolutoriadel
contratodefideicomiso,dichaposibilidadylascondicionesenlascualesstasepresentaradebenex
ponerseennotasalosestadoscontablesdelfiduciante.
Elfiduciario,asuvez,enlainformacincomplementariaasusestadoscontablesbsicos,debe
r suministrar los ingresos y gastos derivados de su gestin como fiduciario, e informacin resumida
sobreloscontratosdefideicomisoqueestnasucargo,incluyendoparacadaunodeelloslaclasede
losbienesfideicomitidos,eltotaldelactivo,delpasivo,delpatrimonionetofiduciarioydelresultadodel
perodooejercicio.

NotaseInformacinComplementaria,
La informacin contable contenida en los estados bsicos definidos anteriormente, debern
complementarse con notas que es habitual que se acompaen, referidas a los criterios de valuacin,
pautasdeexposicin,hechosrelevantesycaractersticasdelcontratodelfideicomiso.
Alosestadosbsicosselesadicionarlasiguienteinformacin;
Identificacindelfiduciante
Identificacindelfiduciario
ObjetodelFideicomiso
ObjetivodelaGestindelFiduciario
DerechosyObligacionesdelaspartes
Plazoyduracindelcontrato

26

ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

LibrosyEstadosContablesdelFiduciario:
Deberanintegrarsuinformacincontable:
Elresultadodesugestin,
Cuentasdeordenparareflejarsuresponsabilidadasumidacomofiduciario
Notasyanexosporingresosygastosdurantesugestin
Notadecadacontratodefideicomiso
NotaresumenporactivoPasivoPatrimonioNetoporcadaFideicomiso

LibrosyEstadosContablesdelFiduciante:
Porlatransferenciafiduciariasobresupropiopatrimonio,losEstadosContablesdelfiduciantedeberan
contener:
IdentificacindelFideicomiso,
IdentificacindelFiduciario
ObjetodelFideicomiso
ObjetivodelagestindelFiduciario
Derechosyobligacionesdelaspartes
Plazoyduracindelcontrato

TransmisinfiduciariaCONcontraprestacin
Latransmisinfiduciaria,porlaqueelfiducianterecibeunacontraprestacin,seregistrarco
mounaoperacindeventaenloslibrosdelfiduciante,cuandoste,altransferirlapropiedadfiduciaria,
transfiera efectivamente el control de los bienes fideicomitidos. De no darse esta circunstancia, los
mencionadosbienespermanecernenelactivodelfiducianteconunaadecuadaexplicacindelasitua
cincontractualquelosafectaolospuedeafectar.

Tratamientocuandolatransmisinfiduciariaresultaasimilableaunaoperacindeventa
Paraquelatransmisinfiduciariasecontabilicecomounaoperacindeventaenlacontabili
daddelfiduciante,debendarsetodoslossiguientesrequisitos:

a.
El fiduciante transfiere al fideicomiso los futuros beneficios econmicos que producirn los
bienes fideicomitidos. Este requisito no se cumple si el fiduciante retiene la opcin de readquirir los
bienesfideicomitidos.Noseconsideraquedichaopcinexistacuandoelcontratoprevealaposibilidad
deigualarlaofertadeunterceroparareadquirirlosbienesfideicomitidos.
b.
Encasodequelatransmisinfiduciariaseefecteconlaobligacinporpartedelfiduciantede
hacersecargodeprdidasrelacionadasconlosbienesfideicomitidos,pagandoelmontodelaprdidao
reemplazando los bienes fideicomitidos, el fiduciante deber hacer una estimacin razonable de las
prdidas futuras y gastos conexos relacionados con dichos bienes. Se considera que no existe venta
cuandoelfiduciantenopuedeefectuardichaestimacin.
c.
El contrato de fideicomiso no puede obligar a readquirir los bienes fideicomitidos o slo lo
podrahacerenunaproporcinpocosignificativa.Unejemplotpicodeestaalternativaesla"securiti
zacin"otitularizacindehipotecas,prendasocuponesdetarjetasdecrdito.
d.
Latransmisinfiduciariadelactivoenfideicomisonoserealizaengarantadeobligacionesdel
fiducianteodeterceros(fideicomisodegaranta).

Eltratamientocontabledeestasalternativasenlacontabilidaddelfiducianteyenladelfidei
comitidosern:

Enlacontabilidaddelfiduciante
Elfiduciante,enelcasodequelleveregistrocontabledesusoperacionesdeberregistrarensu
contabilidadlatransmisinfiduciariadelosactivosinvolucradosenelcontratodefideicomiso,dndolos
de baja y registrandocomocontrapartida el o los activosrecibidoscomo contraprestacin. Cuando la
transaccin se efecte por un valor diferente al valor de libros de los activos involucrados, se deber
registrar dicha diferencia como resultado, conjuntamente con las prdidas futuras y gastos conexos
estimados.

Ejemplo:Activosrecibidos,Cajapor$50.000

27

ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

ValorLibroscontables$45.000
Caja

50000

ARtadoporVtaBienFideicomitido

5000

AVentas

45000

Enlacontabilidaddelfideicomiso
Losbienesfideicomitidosseincorporarnenlacontabilidaddelfideicomisoalosvaloresprevis
tosenelcontratocorrespondienteo,ensudefecto,segnloscriteriosprevistosenlasnormasconta
bles profesionales vigentes por cada tipo de activo. En todas las anotaciones registrables o balances
relativosabienesfideicomitidosdeberconstarlacondicindepropiedadfiduciariaconlaindicacin
"enfideicomiso",segnDtoReglamentario780/95.
Lacontrapartidadedicharegistracinserlaquereflejemsadecuadamentelosderechosde
losacreedores,beneficiariosyfideicomisarios.Lafinanciacindelosactivosfideicomitidosseefectuar
atravsdettulosdedeuday/ocertificadosdeparticipacin.
Losttulosdedeudadebernregistrarsecomo"Pasivofiduciario".Loscertificadosdeparticipa
cin constituyen o integran el denominado "Patrimonio neto fiduciario" y como tal sern registrados
integrandodichorubro.
Lastransaccionesposterioresqueserealicenduranteelciclodeduracindelfideicomiso,como
resultadodelagestindelfiduciario,debernregistrarseenlacontabilidaddelfideicomiso.
Ejemplo,Ingresaalpatrimonioelinmuebleenfideicomiso

Inmuebleen"fideicomiso"

50000

Aobligacionesarendir

50000

Ejemplo,Sefinancia,alosbeneficiariosporTtulosdedeudaocertificadosdeparticipacin.

CajaFideicomiso1

2000

Elcobrodeunacuotadeunaunidad

TituloDeudaFideicomiso1

2000

TratamientocuandolatransmisinfiduciariaNOseasimilaaunaoperacindeventa

Paraeltratamientodelatransmisinfiduciariacomounaoperacindeventa,eltratamiento
contableserelsiguiente:

Enlacontabilidaddelfiduciante
Los bienes fideicomitidos debern ser reclasificados en la contabilidad del fiduciante en una
cuentaquereflejesuafectacinalfideicomiso,reflejndose,adems,comoactivosypasivoslaspresta
cionesycontraprestacionesvinculadasorelacionadasconlaoperacinencuestin.
Lastransaccionesposterioresqueserealicenduranteelciclodevidadelfideicomisosernre
gistradasenloslibrosdelfiducianteenbasealainformacinrecibidadelfiduciario.

Unejemploseraobtenerunprstamocongarantafiduciaria
Inmuebleenfideicomiso

50000

Reclasificacindebienreflejandoafectacinalfideicomiso

aInmuebles

50000

Caja

20000

ObtencindeunprstamoconGtiafiduciaria

28

ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

APrestamosconGtafiduciaria

20000

deinmuebleenfideicomiso

Enlacontabilidaddelfideicomiso
Dadoqueenestaalternativatantolosbienesfideicomitidoscomolascontraprestacionesreci
bidassoncontabilizadasenloslibrosdelfiduciante,elfideicomisoendichomomentonodeberhacer
ningunaregistracinalrespecto.
a.
Transmisinfiduciariasincontraprestacin
b.
Cuandoelfiduciantenorecibeningunacontraprestacinporlatransmisinfiduciariayadems
existeunaprobabilidadremotadequeelfiduciantereadquieralosbienesfideicomitidos,dichosbienes
debernserdadosdebajadelactivodelfiducianteydeberreconocerselaprdidacorrespondiente.
La contabilizacin en los libros del fideicomiso de esta alternativa es similar a la descripta en
tratamientocomoventaenloslibrosdelfideicomiso.
Elfiduciarioregistrarensuslibroslosresultadosdevengadosporsugestin,talescomocomi
siones,honorarios,etc.,pudiendoreflejarencuentasdeordenoennotasasusestadoscontablessu
responsabilidadcomofiduciariosobrelosbienesfideicomitidos.

TransmisinfiduciariaSincontraprestacin
Siexistieraunatransferenciafiduciariadebiensinquehayacontraprestacinafavordelfidu
ciante,ser:
Enlacontabilidaddelfiduciante,
Losbieneslosdarndebajaysedeberreconocerunaperdidaporlaausenciadelacontra
prestacin,laoperacinseramuysimilaraunadonacin

RtadonegativoporBsCedidos 50000

BajaReconocimientodeperdida

aInmuebles

50000

EnlaContabilidaddelFideicomiso
Igualquecomosicalificaracomoventa

Tratamientoenlacontabilidaddelfiduciario

ElPatrimoniofiduciarioseencuentraseparadodelpatrimoniogeneraldelFideicomiso,laasun
cindelasresponsabilidadescomoadministradorledalugarareconocimientocontable.
AsufavorHonorariosycomisionesvariasporsugestin.

Caja

5000

AHonorariosAdmin.FideicomisoXX

5000

ContabilidaddelBeneficiariooFideicomisario

Elbeneficiario,comotambinelfideicomisariodeber,porefectodelcontratodelfideicomiso,
registrarensuslibroscontableslosbeneficiosobtenidos.,verificandoelobjetodelcontratodelfideico
misopardeterminarlacontrapartida.
Ejemplo:Cuandofirmacontratodefideicomiso,ytomaTtulosdeDeudaoCertificadosdePartici
pacin.

TitulodeDeudaFideicomiso1

2000

29

AdquisicindeTtulosFideicomiso

ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

Caja

2000

PorresultadosObtenidosenaobalance,asumiendoprdidasogananciassegnloindicaCon
trato,supongamosqueesunbeneficiopercibidoefectivo

Caja

5000

ARtados+FideicomisoXX

5000

Eltitulardeloscertificadosdeparticipacin,segnsuactividad,losintegraroexpondrenel
rubropertinenteyasimismolosclasificar(encorrientesonocorrientes)segnelplazoenqueestima
suconversinenefectivoosuaplicacinenlacancelacindepasivos.
Su valuacin deber resultar de aplicar la proporcin de la respectiva tenencia de certificados de
participacinalpatrimonionetofiduciario.Enningncasodichavaluacindeberexcedersuvalorre
cuperable.

30

ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

4. Elinstitutoenotrospases

4.1.Fideicomisoenestadosunidos

EnEstadosUnidoslafiguradelfideicomisoseconoceconelnombredetrust,quetieneorge
nesenelderechogermnico.Noexisteenestepasuncdigoalcualrecurrirsinoqueelderechose
basaenlasdecisionesjudicialesdelasdiferentescortes.
ElSecondRestatementdefinealTrustcomolarelacinfiduciariaconrelacinaunapropie
dad,quesujetaalapersonaquetieneelttulodelapropiedadalosdeberesdeequidaddeutilizarla
propiedadparaelbeneficiodeotrapersona,yqueemergecomounresultadodelamanifestacindela
intencindecrearlo.
Deestadefinicinobtenemosqueloselementosdeestecontratoson:eltrustee,beneficiaryy
trust property. Es imprescindible que este la propiedad fiduciaria, ya que de no existir, no se estara
dentrodelafiguradeTrust.

Losmtodosparacrearuntrustson,entreotros:

Unadeclaracindelpropietariodeunbiendequellotieneenpropiedadfiduciariaafavorde
untercero.Enestecasocrearauntrustdepactounilateral.

La promesa de una persona a otra persona de que sus derechos sern tenidos en propiedad
fiduciariaporunatercerapersona.

Unatransferenciaportestamento.

Unatransferenciaintervivosporelpropietariodeunbienaotrapersonacomofiduciarioen
beneficiodelfiducianteodeunatercerapersona.

La designacin por una persona que tiene derecho a determinar quien ser el propietario de
ciertosbienesdeuntercero,enbeneficiodeeseterceroodeotro.

Paraestoexistenciertaslimitaciones:

Unodevariosfiduciariospuedeserunodevariosbeneficiarios.

Unodevariosfiduciariospuedeserelnicobeneficiario.

Elnicofiduciario,puedeserunodevariosbeneficiarios.

Sihayvariosfiduciarios,puedenserbeneficiarios.

Elnicofiduciario,nopuedeserelnicobeneficiario.

HaytrestiposdeTrust:

Trustdiscrecional:enelcualtrusteetieneampliasfacultadesypodersuficienteparalaadminis
tracin de los bienes con la nica limitacin de las instrucciones contenidas en el documento que los
creoyenlafinalidaddelaconstitucindeltrust.

Trustdeparticipacin:enlosquelosbeneficiariosdisfrutandetenerunapartedeterminadade
losfrutosdeltrust.

Trustdegestin:esunacombinacindelosdosanteriores.
Impositivamente,enEstadosUnidos,untrustesunanicapersonalegal.Losimpuestosdelostrustse
encuentran en el subcaptulo J del Cdigo de Ingreso Interno, en el que a continuacin se demuestra
comoelcdigotrataalfideicomisocomounapersona.
A)Aplicacindeimpuestos.Elimpuestoexigidoseaplicaralarentaimponibledecualquiertipode
propiedadenfideicomiso,incluyendo

Losingresosacumuladosenfideicomisoparaelbeneficiodelaspersonasnodeterminadas,
nonacidosopersonasconinteresescontingentes,ylosingresosacumuladosolugarparasufutura
distribucinenlostrminosdeltestamentoofideicomiso;

Losingresosquehadeserdistribuidocorrientementeporelfiduciarioalosbeneficiarios,e
ingresospercibidosporuntutordeunnioquesevaacelebrarodistribuidocomoeltribunalpuede
ordenar;

Losingresosrecibidosporlosbienesdepersonasfallecidasduranteelperododeadminis
tracinoliquidacindelosbienes,y

Losingresosque,adiscrecindelfiduciario,puedeserdistribuidoalosbeneficiariosoacu
mulado.

31

ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

(B)DelaComputacinyelpago.Labaseimponibledeunasucesinofideicomisosecalculardela
mismamaneracomoenelcasodeunindividuo,salvodisposicinencontrarioenestaparte.Elim
puestosecalcularsobrelabaseimponibleydebernserpagadosporelfiduciario.Parafinesdeeste
inciso,unfideicomisoextranjerooextranjeradebienesseconsiderarunextranjeronoresidenteque
noestpresenteenlosEstadosUnidosencualquiermomento.
Lostrustestnexentosdeimpuestosdesucesinycesin.Lamejormaneradecreareltrustparaevitar
los impuestos anteriormente dicho es creando el trust antes de comprar la propiedad en los estados
unidos.Eltrustdeberecibirdineroparacomprarlapropiedad,yaseaaprstamoodndololiteralmen
te.Ydadodesdeelpuntodevistaqueeltrustesunapersonaindividual,lamuertedelfirmanteobene
ficiarionoafectaraaltrust.

4.2.FideicomisoenBrasil

Chalhubentiendepornegociofiduciarioelnegociojurdicoinnominadoporelcualunaperso
na(fiduciante)transmitelapropiedaddeunacosaolatitularidaddeunderechoaotro(fiduciario),que
seobligaadarledeterminadodestinoy,cumplidoeseencargo,retransmitirlacosaoelderechoalfidu
cianteoaunbeneficiarioindicadoenelcontratofiduciario.
AdiferenciadelalegislacinArgentina,laBrasileafragmentoalfideicomisoenvariosregme
nesespecficos,estodiolaventajadesaberresponderalasexigenciasdegarantasagilesquepermiten
elaccesoalcrdito.Losprincipalesson:

Elrgimendefideicomisoengarantaprevistoenelcdigocivil.Reglamentalapropiedadfidu
ciariaenlaqueundeudortransfiereunacosamueble,conelobjetivodegaranta.Estodebesercele
bradoporelementopblicooprivadoenelRegistrodeTtulosyDocumentos.Estoimplicaundesdo
blamientodelaposesindelbien,aunqueeldeudorsigasiendoelposesor.Enelcasodeincumplimien
todeldeudor,elacreedorvendelacosa,ysielvalordeestanoalcanzaacubrirladeudaeldeudorsigue
obligadoporladiferencia.Lagarantasevaaextinguirnosoloporlacancelacindeladeudaylaforma
antes enunciada, sino tambin por perecer la cosa, por renuncia del acreedor y por confusin en la
mismapersonadelascualidadesdedeudoryacreedor.

Latransferenciafiduciariaengarantadebienesmuebles.Estergimenesmuysimilaralregu
ladoenelcdigocivil,enlonicoquedifiereesquelainsolvenciadelfiduciarionoafectaennadaal
fiduciante pues el bien constituye un patrimonio de afectacin al cual los acreedores del primero no
puedenacceder.SepruebasoloporescritoenelRegistroanteriormentecitadoyelinstrumentodebe
contenertotaldeladeuda,lugaryfechadepago,tasadeinters,comisiones,clausulaspenalesendi
cesdecorreccinmonetariayladescripcindelbienobjetodelatransmisinfiduciaria.

Latransferenciafiduciariaengarantadebienesinmuebles.Seconstituyelapropiedadfiducia
riamedianteelregistrodelcontratoenelRegistrodeInmueblescompetente.Conestaconstitucinse
daeldesdoblamientodelapropiedaddelinmueble,delaquesigueenmanosdeldeudor,porloquees
elresponsabledeimpuestos,etc.Sielfiduciantedeudorincumpliera,elacreedorpuedehacerusodel
procesoqueleotorgalaleyparaintimaraldeudor,ysicontinuaincumpliendo,subastarelinmueble.En
elcasodeinsolvenciadeldeudorquedaaseguradaalfiduciariolarestitucindelinmuebletransferido
fiduciariamente.Deestemodolagarantafiduciariaseconvertirenunapropiedadplenaparaelacree
dor.Encambioparaqueeldeudortengapropiedadplena,pasaradetenerunapropiedadsuspendidaa
unaplenaconelpagodeladeuda.

Cesinfiduciariadederechoscrediticiosderivadosdelatransferenciadeinmuebles.Establece
quelasoperacionesdefinanciamientoinmobiliariopuedenestargarantizadasporestacesin.Elcontra
todebercontener,entreotros,montodeladeuda,lugar,fechayformadepago,tasadeintersyla
identificacindelosderechoscreditoriosobjetodelacesinfiduciaria.Lalegislacingarantizaunpro
cedimiento,aligualqueenloscasosanteriores,sieldeudornocumple.

Transferenciafiduciariadeacciones.

Propiedadfiduciariadeinmueblesconelfindeconstituirfondoscomunesdeinversininmobi
liaria.

Unrgimendesecuritizacin.Elarticulo8ladefinecomolaoperacinporlacualestoscrdi
tossonexpresamentevinculadosalaemisindeunaseriedettulosdecrdito,medianteundocumen
toquecontendrlaidentificacindeldeudoryelvalornominaldeloscrditos,laidentificacindelos
ttulosemitidosysicorrespondelaemisindeotrasgarantas.Loscrditosajoestergimenconstituyen
un patrimonio distinto al de la compaa securitizadora y se lo debe tener y mantener por separado

32

ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

hastaquesecompleteelrescatedelosttulos.Alagentefiduciariolesonconferidospoderesgenerales
derepresentacindelatotalidaddelosbeneficiarios.Unavezsatisfechoslosttulosdelosbeneficiarios
sedebeinscribirlaextincindelrgimenfiduciarioyreintegrarloscrditosremanentes.
LaventajaquetieneelsistemadelegislacinadoptadaporBrasilesquelasgarantasfiduciarias
enmateriademuebleseinmueblespermitenquequienesunbuenpagadornopagueinteresesms
altosporlosquenoloson;yladesventajaesquenoexisteuncdigounificado,sinomltiplesregme
nes.

4.3.FideicomisoenMxico

Encomparativaconnuestropas,esunafiguramuyparecida,peroapesardeello,habladedis
tintossujetos.
Esunaoperacinmercantil,queexistehacemsde60aos,ycomovariospasestomaesta
formaigualandoalTRUSTdeEEUU.
En 1932 se establece la Ley de regulacin de los fideicomisos en este pas, LEY GENERAL DE
TITULOSYOPERACIONESDECREDITO(LGTOC).
El fideicomitente dueo de los bienes destinados al fideicomiso, destina ciertos bienes a un fin lcito
determinado,encomendandoestefinaunainstitucinfiduciaria.
El negocio fiduciario por medio del cual el fideicomitente transmite titularidady derechosde
ciertosbienesalfiduciario,quienestobligadoadisponerdelosbienesyejercerderechosparalareali
zacindelosfinesestablecidosenbeneficiodelfideicomisario.Masadelantesedesarrollarcadauna
delaspartesintervinientes.
Larelacinjurdicaentredosomaspersonas,debehaberfideicomitenteyunainstitucinfidu
ciaria,uncontrato,dondeseestablezcaporescritoderechosyobligaciones.
Esuncontratoenquelosbienesseencuentrandestinadosalafinalidaddeunnegocioylare
presentacinendefensadelosinteresescorrespondealafiduciaria.
Puedeseractosentrevivosoportestamento,siempreporescritoydebeajustarsealostrmi
nosdelegislacincomnsobretransmisindepropiedadesoderechosdelascosasquesedenenfidei
comiso.
Comoennuestropas,enMxicolosbienesdebensalirdelpatrimoniodelfideicomitentepara
entraralpatrimoniodeafectacincreado.
Losbienesquesedenenfideicomisoseconsiderarnafectosalfinquesedestinanysolopodr
ejercitarserespectoaelloslosderechosyaccionesquealmencionadofinserefieran,salvolosquese
reservenparaelfideicomitente,losqueparalderivendelfideicomisomismo,olosadquiridoslegal
menterespectoaesosbienesconanterioridadalaconstitucindelfideicomisoporelfideicomisarioo
porterceros.
Elfideicomisoesunnegociojurdicopormediodelcualelfideicomitenteconstituyeunpatri
monio autnomo, cuya titularidad se concede a la institucin fiduciaria para la realizacin de un fin
determinado,yesdistintoalpatrimoniodelfideicomitente,alfiduciarioyaldelfideicomisario.
Estepatrimonioautnomoestdestinadoaunciertofin,bajolatitularidadyejecucindelfi
duciarioquiensehallaprovistodetodoslosderechosyaccionesconducentesalcumplimientodelfidei
comisodeacuerdoareglasconstitutivasynormativas.
Elfideicomisoinmobiliario,deberserinscriptoenlaseccindePropiedaddeRegistroPblico.
ComosiaqufueralaIGJ.
Porotrolado,laLeyLGTOC,contemplaelcasodequeelfideicomisoconstituidoenfraudepor
tercerospodrseratacadodenulidadporlosinteresados.

ExtincindeFideicomisoenMxico:
Simplemente,sevenmuyparecidaslascausasporlascualesestecontratoquedeextinguido,lasmismas
son:
1RealizacindelfindelFideicomiso.
2Imposibilidaddecumplirconlafinalidaddelfideicomiso
3Contratoqueexpresalaextincinporpartedelfideicomitenteporelfideicomisario
4Revocacinporfideicomitente,cuandosehayareservadoexpresamenteesederechoalconstituirel
fideicomiso

33

ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

5Renunciaremocinporcualquiercausadeceseeneldesempeodelfiduciariosiemprequenosea
porsustitucin
6Incumplimientodelplazosujetoalfideicomiso(Mximoplazo30aos)
7Destruccindelbienfideicomitido
8Quiebradelfiduciario
9Confusinentreelfiduciarioyelbeneficiario

Extinguidoelfideicomiso,losbienesaldestinados,quequedenenpoderdelainstitucinfi
duciariaserndevueltosalfideicomitenteoasusherederos,peroestodebeestarasentadoporescrito
enelcontratodefideicomiso,yaqueestoesloqueingresaenelRegistrodepropiedad.

Partesdelfideicomiso:

ELFIDEICOMITENTE
Solopuedeserfideicomitentepersonafsicajurdicaquecuentenconlacapacidadnecesariapara
hacerafectacindebienes.
Estepuedereservarsedeterminadosderechosalconstituirelfideicomiso,entreelloselsolicitardel
fiduciariocuentasdesugestin.
TienefacultasdenombraraunComitTcnicoenelactoconstitutivodelfideicomisodarlasreglas
desufuncionamiento.EsteComitesunrganosinpersonalidadjurdica,integradoporpersonasmora
les, creado por el fideicomitente y con el fideicomisario, en el acto constitutivo del fideicomiso, para
definircriterios,siexistierancontroversiassuplirlas,siempreenatencinalosinteresesfideicomisarios.
LaLey,Estableceelpoderdelfideicomitentedetransmitiralfiduciarioparteolatotalidaddesus
bienes,sintenerobligacinenesemomentodedesignarunbeneficiario.Elfideicomitentepuedede
signarvariosfideicomisariosparaquerecibansimultneamenteelprovechodelfideicomiso.
ElcontratodeFideicomisoenArgentina,seestablecenlaspartes,Fiduciante,Fiduciario,ycomoin
tervinientesycontodoelderechodesermodificadoslosbeneficiariosylosfideicomisarios.Comove
moshayciertasdiferenciasdiminutas.

ELFIDEICOMISARIO
PuedenserFideicomisarioslaspersonasfsicas,ojurdicas,quetenganlacapacidadderecibirlos
beneficiosqueelfideicomisoimplica.
Elprincipalderechoquetieneelfideicomisarioeseldeexigiralainstitucinfiduciariaelcumpli
mientodelfideicomiso.
Deberatacartodoactoquelainstitucinfiduciariacometaensuperjuicio,demalafeoenexceso
delasfacultades,ydereivindicarlosbienesqueenconsecuenciadeestosactoshayansalidodelpatri
moniodelfideicomiso.
Sielfideicomisario,solicitarendicindecuantasalafiduciaria,stadebercumplimentarloenun
plazode15dashbiles.
Esnuloelfideicomisoqueseconstituyeafavordelfiduciario,salvoqueenelcontratoseestablezca
estaopcin,peroalseraslaspartesdeberndesignarunafiduciariasustituta.

ELFIDUCIARIO
Solopuedenserfiduciarialasinstitucionesautorizadasparaesto,designadasporlaLeyqueloregu
laLGTOC.
EnMxiconopuedenserfiduciarioslaspersonasfsicas,sololasjurdicasquerevistanlacalidadde
institucionesdecrditos,defianza,desegurosocasasdebolsas.
Deestaformacuentasconlaseguridadbancaria
Elfideicomitentepudedesignaravariasinstitucionesfiduciariasparaqueconjuntaosucesivamente
desempeenelfideicomiso,expresadotodoporescritoenelcontrato.
Sinosepuedesustituirlafiduciaria,sedarporterminadoelfideicomiso.
Lasobligacionesdelfiduciarioconsistenencumplirconelcontratodelfideicomiso.
Nopodrrenunciarsucargo,sinoporcausasgravesajuiciodeJuez,debersiempreactuarcomo
padredefamilia,siendoresponsabledelasperdidasquelosbienessufranporsuculpa.
DebercumplirfielmentelasinstruccionesdelComitTcnico.

34

ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

LaLeydeCrditos,establecequelasinstitucionesfiduciariasabrirncontabilidadesespecialespor
cadacontrato,debiendoregistrarenlasmismasyensupropiacontabilidadeldineroydemsbienes,
valoresyderechos,comogastos,incrementosodisminuciones.
Lainstitucinrespondercivilmenteporlosdaosyperjuiciosquesecausenporfaltadecumpli
miento en las condiciones o trminos sealados en el contrato de fideicomiso. Cuando se resuelve la
obligacindeuncontratoporfaltadecumplimiento,estooriginalaindemnizacinllamadacompensa
toria,esdecir,elpagodedaosyperjuiciosquecausenalagraviado.
CuandolaFiduciarianocumplaconlarendicindecuentasenelplazode15dashbiles,proceder
suremocincomofiduciaria.

UTILIZACIONDEFIDEICOMISOENMEXICO
Fideicomisoeinversinextranjera,fideicomisoenzonaprohibida.
EsteFideicomisoseestablececonelobjetivodequepersonas,denacionalidadextranjerapue
danusarydisfrutardeuninmuebleenMxico,enaquellaszonasconsideradascomorestringidas,sin
adquirirdominiodirectosobreelmismo,sinqueseanpropiamentedueos,porunplazomximode50
aos,quepuedeserrenovadoporotrosperiodos,siemprequeelfindelbien,seaparalasactividades
tursticohabitacional.
EnMxico,estprohibidoadquirireldominiodirectodebienesubicadosenesazonarestringi
da,100Km.alolargodelafronterayde50Km.delascostasdelpas,solopormediodelfideicomiso.
La fiduciaria adquiere el dominio directo del inmueble, el cual queda a disposicin de los ex
tranjeros,ensucalidaddefideicomitenteyfideicomisaria,quienespodrnutilizarlosydisputarlosenel
trminoquedureelfideicomisoolasampliacionesdelmismo.Alfinalizarestelafiduciarialotransmita
r a quien el fideicomisario extranjero le indique, recibiendo dicho fideicomisario el precio que haya
acordadoconeladquiriente.
Elinversionistaextranjeropuederentarlo,yrecibirpagosperidicos,peronopuedeadquirirlo
deformadirecta.

AspectosFiscales
EnMxico,laspersonasfsicasylasmoralesresidentesenelpasestnobligadasalpagodel
impuestosobrelarenta,respectodetodossusingresoscualquierasealaubicacindelafuentederi
quezadondeprocedan.
Enelcasodelfideicomiso,quienesestnsujetosalimpuestoseranlaspersonasintegrantesdel
contratoynoelpropioFIDEICOMISO.
PeroenMxico,sedesprendendosmarcosdereferencia
1
Fideicomisoreguladoporlasleyesfsicascomomediorealizadordeactividadesempresarias.
2
Fideicomisoquenorealizanactividadesempresarias.
Sedesprendequeelresultadodelfideicomisoespartedelasactividadeselosfideicomisarios,
siendoestosquienespaguendeformaindividualelimpuestoalarenta,paralocualseacreditarnlos
pagosefectuadosporelfiduciario.
LosFideicomisosdeactividadempresarialqueseencuentrareguladoporlaLeydelISRLeyde
Impuesto sobre la Renta se destaca que es la fiduciaria la obligada a determinar la utilidad o perdida
fiscaldedichasactividadesempresariales,ydebercumplirjuntoconlosfideicomisariosconlasobliga
cionesquesedesprendendeestaley,hastahacepagosprovisionales.
Vemosqueestaactividadempresarialdefideicomiso,esthechaporlosfideicomisarios,siendoestos
quienesacumulenalfinaldelejercicioasusingresoslapartedelautilidadfiscalquelecorrespondaen
laoperacindelfideicomiso.,osededucirlapartequelecorresponde.
Elresultadodelfideicomisoespartedelasactividadesquerealizanlosfideicomisarios,siendo
estosquienespaguenindividualmenteelISR.
Perocuandonosehayanasignadosfideicomisarios,seentiendequelaactividadlarealizaelfi
deicomitente.
Elfideicomisario,oelfideicomitenterespondernporelincumplimientodelasobligacionesfis
calesqueporcuentadebacumplirlafiduciaria.

ImpuestoActivoenMxico,
EselsimilaralImpuestodeGananciaMnimaPresuntaennuestropas,

35

ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

Esdeciralfinaldelejerciciosolosecubreelmayorimpuestoqueresulteentreambos,conla
posibilidaddequeelIApuedaserrecuperadocuandosegenereISRmayoralIAencualquieradelos10
ejerciciosposteriores.
Basedeclculodelimpuestosonlosactivosdelcontribuyente,determinndoloconunatasa
del1.8%
Elfideicomisonoeselsujetofinaldelimpuesto.

ImpuestoalValorAgregado
EnlaLeydeIVAnoexistedisposicinexpresaquereguleelfideicomiso.
Art1EstnobligadosalpagodelIVAlaspersonasfsicasmoralesqueenajenenbienes,prestenservicios
independientes,otorguenelusoogocetemporaldebieneseimportenbienesyservicios.
Serlafiduciariaquiencumplaporcuentadelosfideicomisariosconlaobligacindelpagodeimpuesto,
todavezquelafiduciariarealizalosactosatravsdelcontratodefideicomiso.

36

ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

5. AnlisisdelMercadodelaConstruccin:periodo20022010

Luegode la crisis que afecto a nuestropas a comienzos del ao2002la economaArgentina co


menzunafasedecrecimientosostenidocontasasanualescercanasal9%.Porotrolado,elmercadode
laconstruccincrecienelperiodobajoanlisisaproximadamenteun60%.
Elpropsitodeestapartedenuestrotrabajoesbuscarlasexplicacionesdeesteespectacularcre
cimientodelsectoryrelacionarloconlafiguradeFideicomiso.Enotraspalabras,apartirdelao2002
sedaenArgentinaelboomdelaconstruccinymsaun,delfideicomiso.
Nosplanteamosdiferentesinterrogantesaresponder:Culeselimpactodeladevaluacin?C
mo influye el tipo de cambio? Cmo afectan las crisis internacionales? Hay crdito para el sector?
Qupasaconloscostosyconlainflacin?Culeslarentabilidad?Cmojueganlasexpectativasde
lagente?Hayrelacinentreelsectordelagroyeldelaconstruccin?
Paraentenderlautilizacindelafiguradefideicomisonopuedelimitarseasloelanlisisimpositi
vo,legalocontablesinoquehayqueentenderlodentrodeunmundodenegociosenelqueestinmer
so.Esasquebuscamosunhiloconductorquenospermitacomprenderelboomdeestaherramienta.
Elperiodo20022010secaracterizaporunconstantecrecimientoeconmico,incrementodelare
caudacinydelasexportaciones,mejoradelosndicessocioeconmicos,tipodecambioestableluego
deladevaluacin,disminucindeladeudaexternaymejoradelospreciosinternacionalesdelosprinci
palesproductosquesalendelpas.Peroluegodel2006seiniciaunanuevaetapadondeseescuchan
conmayorfrecuencialasvocesderechazoalapolticaKqueculminaconlaseleccioneslegislativasdel
ao2009.Dentrodeestecontextoprevaleceelfideicomiso,unafiguraquenosdaproteccinjurdicaen
unpasdondeparecequenadadaseguridad.

EvolucindelaConstruccinVS.EvolucindelPBI

Fuente:enbaseadatosdelINDEC,grficodeelaboracinpropia.

37

ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

Enestegraficopodemosverlaevolucindeactividaddelaconstruccinyporelotrolado,la
evolucindelPBI.Esunaformadeapreciarelapalancamientoquerecibeelsectordelrestodelaeco
nomareal.
Laactividaddelaconstruccinpresentaunapendientedecrecimientomspronunciadatanto
enlasfasesdecrecimientocomoenlascadas.Esdecir,cuandolaeconomaargentinacrece,lacons
truccinlohaceenmayormedida,perotambincuandocaelohaceenformamsbrusca.
Atravsdediferentesacontecimientospolticosyeconmicossepuedeexplicarelcomporta
mientotantodelaconstruccincomodelPBI:

Abandonodelaconvertibilidad:
LaetapacomenzadaporCarlosMenemllegaasufinconelestallidoeconmicoysocialdedi
ciembredel2001.Esasqueelao2002amanececonunadevaluacindelamonedaenbsquedade
apagarunpocodelfuegoqueincendiabaanuestropas.Apartirdeesteaolaeconmicacomienza
una fase de crecimiento sostenido dejando atrs un modelo econmico conocido como Convertibili
dad donde el ingreso de capitales sin ningn tipo de control y la estatizacin de empresas publicas
sostenan la paridad pesodlar permitiendo la invasin de importaciones, que fueron destruyendo la
industrialocal.Eldesempleoylapobrezafueroncadavezmayores.
Enlaconstruccin,ladevaluacintrajoconsigouncambioenlaestructuradecostos:laspro
piedadessevendenendlaresperolosgastossonenpesos.Estovolvimsrentablealsectoratrayen
doalosinversoresquenotenanotrorefugioparasudinero.Hayquedestacarestoltimo,nohaba
otrasopciones.Elcorralitosentabaunantecedenteytodoaquelquetenaalgnahorrodesconfiaba
delsistemabancarioynodepositabasudineroallbuscandonuevasposibilidades.Asapareceelfidei
comisoenlaconstruccincomounaalternativaparalosahorristasquenecesitabanresguardarsudine
roenalgnlugarseguro:ladrillos.
Elefectoriquezadeladevaluacinsobrelatenenciadeactivosenelexteriorporpartedelsec
tor privado residente reactivo el mercado inmobiliario a medida que mejor el nivel de actividad y la
estabilidadeconmica,aunconescasoniveldecrdito.Asimismosesumunacrecientecorrientein
versoraporpartedenoresidentesqueencontraronennuestropasnuevasoportunidadesdeinversin
enactivosinmobiliariosdeelevadacalidadyubicacinconpreciossensiblementemenoresalospre
sentadosenlasprincipalescapitalesdelmundo.

Crdito hipotecario: segn datos proporcionados por el INDEC, la tasa para crditos hipotecarios del
mercadoeraaprincipiosdelao2004del13%anualmientrasqueparaotroscrditoscomolosprenda
rioseradel33%ydetarjetasdecrditosdel32%.Eneseaosedestinaban5.550millonesdepesosal
crditohipotecario,mientrasqueparaotroscrditoselmontoerade10.820millones.
Enlaactualidad,sedestinanalmercadohipotecario10.660millonesdepesosincrementndose
2 veces en comparacin al 2004 y la tasa es 15% anual. Mientras que a otros crditos se destinan
80.000 millones donde el incremento es de 8 vecesy latasa se mantiene en el mismo nivel. Estoda
sealesdelaorientacindelcrditoaotroscrditosdejandodeladoelfinanciamientohipotecario.
Deestamanera,elfideicomisoenlaconstruccinalestarlimitadoporelcrditobuscaenlos
pequeosinversoresunamasaderecursosquelepermitafinanciarsusproyectos.

Rentabilidaddel sector: Los precios de las propiedades se esperaba que se valoricendebidoa lagran
demandadeestosahorristas.
En el siguiente Grafico se ve la rentabilidad obtenida en dlares de aquellos inversores que
comprabanyvendanenelmercadodelaconstruccinencomparacinconotraopcincomoesdepo
sitarsudineroenunplazofijoencontasaendlares.
Assepuedevercomoduranteelperiodo20052009larentabilidadendlaresdelsectordela
construccinestabamuyporencimadelaqueofrecaelsistemabancario.Sedestacaelao2006don
desedalamayorrentabilidadcercanaal28%anual.Estosedebeengranpartealosfondosquepro
vienendelsectordelagroqueveincrementadasusgananciasgraciasalaumentodelpreciodelascon
modieties.
Enelao2009,productodelacadaquepresentaelsectordelaconstruccinydelaeconoma
en general, la rentabilidad del sistema bancario, por primera vez en el periodo bajo anlisis, se ubica
comolamejoropcin.

38

ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

Fuente:DatosdelIndec,graficodeelaboracinpropia.

Msespecficamente,enelsiguientegraficopodemosverlaevolucindelpreciodelm2enlos
principalesbarriosporteos.
SedestacaPuertoMadero,cuyospreciosendlaresbrindanunaexcelenteoportunidaddein
versin.Enelperiodo20062008lapendientedecrecimientoesmspronunciadaqueladelsectoren
general,demostrandolaeleccindeestebarriocomoprincipaldestinodelosgrandesproyectosinmo
biliarios.

Fuente:datosIndec,grficodeelaboracinpropia.

39

ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

Comparacinconotrospasesdelmundo:posicindeArgentina

BuenosAiresseencuentraenelpuesto80enelrankingdelosmercadosinmobiliariosmsca
rosdelmundo.Elmetrocuadrado(M2)endlaresenpromediocuesta2.293u$sloquerepresentaun
nmeromenorsiselocomparaconEspaa,Italia,Inglaterra,Francia,Rusia,Japnyotros.
Estecuadronospermiteapreciarqueelpreciodelaspropiedadesennuestropasnohatoca
do techo yque, en comparacinconotros pases, no se es tan elevado. Por esto, es de esperar que
continelatendenciadealzaenelvalordelM2delosdepartamentos.
Unfactorparatenerencuentaeselsalariopromedioendlaresdelosdiferentespases.Noes
lo mismo comprar un departamento en Argentina donde el M2 en promedio es de 2200 u$s con un
salariode1000u$squeconunode3000U$s.Deestaforma,sepuedevercomoparalospasesEuro
peosyparaEEUU,ChinayJapndondelossalariossonmasaltos,resultasumamentebaratonuestro
mercadoinmobiliarioaunquelaofertaaunnoestentadoraparalosgrandesinversoresinternacionales.

Diferenciacinenlosprecios:
En lineamiento con lo ya expuesto, el comportamiento de los precios vara tambin segn el tipo de
proyecto:

PrecioPromedio(endlaresdelmetrocuadrado)

Valor

Country

Oficinas

PH

Promedio

1367

2833

2500

Mnimo

1000

2000

2500

Mximo
1600
4000
2500
Fuente:AnalialvarezCEDU

PrecioPromedio(endlaresdelmetrocuadrado)

Valor
Torre Semitorre
Medianeras
Promedio
2385 1996
1870
Mnimo
1000 700
1200
Mximo
4500 3200
2400
Fuente:AnalialvarezCEDU

40

Condominio
1976
700
3000

ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

Losproyectosquemssalidacomercialtienensonlosdepartamentosdedosytresambientes,
cuyapreferenciaporpartedeloscompradoresseubicacasienelmismoporcentajequelascasas.
Encuantoalaszonas,losmsatractivossonlosproyectosenlosbarriosmstradicionales,tan
toparalosdesarrolladorescomoparalosinteresados.
Sinembargo,unfactorprincipalquemuchasveceshacecambiardeopinin,sonlospreciosde
latierra,queapenasalejndoseunpoquitodeloslugaresdealtademandamuestranunaimportante
bajadeprecio.
AvalardeterminadospreciosdetierrasenPalermooBarrioNorte,disparamucholoscostosy
hacequelosvaloresseandemasiadoaltos.
Asuvez,sibienesfundamentallazona,enlosltimostiemposfueronapareciendodiferentes
terrenosenlugaresdebajademanda,peroquesirvieronparareconvertirellugar.

Periodo20032004:laeconomacontinasucrecimientoatasasdel9%acompaandoelcrecimiento
delsectordelaconstruccin.
LaconsolidacindelaeconomaChinacomopotenciaanivelmundialtraeconsecuenciasposi
tivasparaelcomerciointernacionalargentino.Esasqueelgiganteasiticoentraenelmercadodelas
conmodietiesdelagroincrementandosuvalorenformasostenida.Estoproduceuningresoendlares
paraelsectordelagroquebuscaenlaconstruccinunlugardeconfianzadondecolocarestedinero.
Comoconsecuencialaconstruccinvaaversumximoaugeenlosaossiguientes.Aparecengrandes
centrosinmobiliariosenelinteriorcomoRosarioyCrdoba.

CanjedeDeuda:
CuandonuestropasdeclareldefaultdelamanodelPresidentercordRodrguezSa,enel
mediodelapeorcrisiseconmicadesuhistoria,elstockdedeudapblicaascendaa144.4milmillones
dedlaresylosinteresessuperabanlos10milmillonesanuales.
Tiempodespus,cuandoelmarestabamscalmo,elhoyExMinistroLavagnacomienzauna
negociacinparaobtenerunareestructuracinglobaldeladeudaduranteelao2004yaprincipiosdel
ao2005consiguesucometido.
Lo que se hizo fue diferenciar entre aquellas obligaciones que deban honrarse plenamente
(negociandounaespera)yaquellasalasqueseofreceraunpago,peroconunaquitasustancial.
Lasprimeras,quesumaban62milmillonesdedlares,correspondanaobligacionesdecorto
plazoyprstamosdeorganismosinternacionalesypases.Entrelosorganismosinternacionalesseen
contrabanelFMI,elBancoInteramericanodeDesarrolloyelBancoMundial.Tambinseencontrabaen
estegrupoelClubdePars,querenea19pasesdesarrollados,entrelosqueseencuentranAlemania,
Japn,Espaa,Italia,PasesBajos,EstadosUnidosyFrancia.
Lassegundasobligacionesestabanrepresentadas,principalmente,porttulosyprestamoscon
tradosconacreedoresprivadosqueenconjuntorondabanlasumade82milmillones.
Delos102milmillonesendefaultentraronalcanje78milmillones,esdecirel76%.Paraquie
nesaceptaronlapropuestaoficial,implicunaquitadel55%.
Ensumomento,elGobiernopromocionelniveldequitaenun66%,suponiendoquenunca
msseibaarenegociarconlosbonistasposeedoresde24milmillonesdeacreenciasquenoingresaron
al canje, conocidos como holdouts. Esto se debe a la Ley Cerrojo que el Congreso sancion en el
marcodelcanje:lamismaestablecalaimposibilidaddereabrirelmismocanjeparapermitirlaentrada
detodosaquellosquenohabanaceptadolaofertadelGobierno.Sinembargo,vemosqueactualmente,
yluegodesuspenderlaleycerrojoenel2009,esasacreenciasseestnrenegociando,conelministro
AmadoBoudoualacabezadelaoperacin.
LaofertaqueelGobiernopropusoalosacreedoresconsistaenunmendetresbonosalterna
tivos(Par,DescuentoyCuasiPar),quesediferencianenlosporcentajesdequita,interesesyplazosde
amortizacin.Deestaforma,ademsdelaquitamencionadaseobtuvounaesperaporelestiramien
todelosplazosdepago,quepasaronde8a14aosenpromedio.Estosbonostienenunpremioadi
cionalligadoalaevolucindelPBI,conelcualsebuscatraeralosacreedores,alatarsusuerteala
suertedeldeudor.Porotraparte,elCuasiParajustaporCER(unndicesimilaralIPC).
Estecanjepresentimportantesmejorasparalasfinanzaspblicas,nosloporlaquitayespe
rasinotambinporquedeunadeudaqueestabaenmonedaextranjeraencasisutotalidad(97%)se
pasaunadeudaenlacualel37%delospasivosquedenpesos,disminuyendoladependenciarespec

41

ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

todelaevolucindeltipodecambio.Asuvez,enfebrerodel2006elGobiernocanceleltotaldelo
adeudadoalFMI(unos10milmillonesdedlares).
Deestamanera,larecuperacineconmicadenuestropassellevadelantesinrecurrirafon
dos extranjeros. Argentina no ingres al mercado voluntario de capitales an despus del Canje de
2005,yaquetantolos24milmillonesdedlaresquehastaahoraestuvieronendefault,comoelimpa
goaorganismoscomoelClubdePars(queposeeunacuentaporcobrardeU$S6,2milmillones),im
posibilitaronlaaperturagenerandopresionesdelosacreedoresporelpago,quesemanifestaronpor
ejemploensucesivosembargosalosfondosargentinosenEstadosUnidos,delamanodelJuezGriessa.
Porlotanto,estaimportanterenegociacinnosetradujoeningresodefondosfrescos.Deesta
forma,ennuestraopinin,nohuboimpactoenelmercadodelaconstruccinyaqueelcrditonoseve
afectado,Argentinacontinuaaisladadelmercadointernacionalalaesperadelasactualesnegociacio
nes.

IntervencindelINDEC:Loquesehaceconlamanoseborraconelcodo
Enel20062007comienzalaintervencindelGobiernoenlascifrasoficiales.Nosoloeselco
mienzounamanipulacindedatossinoeseliniciodeunaetapadeturbulenciaspolticasqueatentan
contralasexpectativasdelosinversores.Losojosdelmundovenanuestropasconmalospresagios.Las
estadsticasyanosonconfiablesyelriesgopasdelataestasituacin.
Deberamospreguntarnostienerazoneselgobiernoparamanipularelnumeritodelain
flacin?,veamosenquesepuedeverbeneficiado:

1 motivo: para frenar los aumentos salariales. Cuanto ms alta es la inflacin, mayor es el aumento
salarialquevanareclamarlossindicatos.Estosevolviencontra,yaque,hayundesbordetotalenlos
reclamosjustificandocadaunosuposturaenquenadiesaberealmentecuantaeslainflacin.

2motivo:paraqueelnmerodepersonasdebajodelalneadepobrezaseamenor.Lacantidadde
pobresessindudaelprincipalindicadorquepermitemedirlabondaddeunapolticaeconmica.
A cunto trepara el ndice de Pobreza si los precios fueran reales y no los dibujados por el INDEC?
Cuntodeinclusinsocialtieneestemodelo?

3motivo:paradisminuirlosinteresesdelosbonosajustadosporCER
Porcadapuntodeinflacin,losbonospblicosajustadosporCER(Coeficientedeestabilizacinderefe
rencia)devengan$400millonesdepesos.ElsecretarioMorenodijoensuoportunidadesunalocura
pagarmsinteresesporquesubeelpreciodelalechuga.

4 motivo: para que el indicador de Crecimiento econmico sea mayor. El aporte de la industria y la
construccinseconstruyeenbaseaencuestascuantitativas.Secuentanlacantidaddeproductosquese
fabricanencadasector.Esrelativamentegenuino.
Encambio,elindicadordeservicios,esmsdifcil.Cmosemidenlosserviciosfinancieros?Laforma
habitualescompararelvalornominaldelosdepsitosaocontraaoydeflactarlosporunndicede
precios.Sielndiceestdibujadohaciaabajo,eldatodecrecimientosermayor.
Estoexplicaporqulastasasdecrecimientoenlosserviciossiguensiendochinasrondandoel10%
mientrasquelaindustriaylaconstruccinseestnamesetandoentornoal6%.

LarenunciadelMinistroLavagnaeselpuntodeinicioparalafaltadereglasyplanificacina
largoplazo.Losconflictospolticosseacentanyelclimasocialseenrarece.Comienzaahacersefuerte
la idea en nuestro pas de que algo anda mal. Las expectativas se tornan negativas y el freno en el
aceleradorparecedarpresagiodeunporvenirdudoso.

CrisisdelCampo:LAFAMOSARESOLUCIN125/08yELVOTONOPOSITIVO
Enelao2008laeconomaargentinaingresaporprimeravezdesdeelmandatoKenunatapa
negativaparaelcrecimientodelaeconoma.Laprincipalcausaseencuentraenlacrisisdelcampo.
LaPresidentaCristinaFernndezdeKirchnermediantelaresolucin125aumentalasretencio
nesalasexportaciones.Distintosfueronlosdebatesacercadelaviabilidadconstitucionalyeconmica
delamedida.Lociertofuequedesdeel11demarzode2008hastael18dejuliodelmismoaoseex
tendilaprotestadelcampo.Fueronentotal129dasdeconflictodirectodondelaspatronalesagrope

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ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

cuariasdeclararonunaseriedemedidasconelfindeinterrumpiralgunasactividadeseconmicasdesus
asociados,ascomoeltransporteinterurbanoylasexportacionesagrarias,realizandobloqueosderutas
ypuertosyotrasmedidasdeaccindirecta.SurgeconfuerzalafiguradeAlfredoDeAngelis,fielasu
estilodesestructuradoyvulgarsupoconquistarlaopininpopularlograndoporprimeravezenlahisto
riaquelaciudadapoyealcampo.
Msalldelanlisiseconmicoquepuedehacersedelamedida,lociertoqueelvotonoposi
tivodeJulioCobosdainicioaunaetapadeenfriamientodelaeconmica.Porunlado,elpasseparo
porelinteriornocirculabancamiones,loscomercioscerrabanylacadenadepagossecorto.Peroporel
otro,ycomoprincipalfactordelenfriamientoeconmico,lagenteyanoconfiabamasenelGobierno,el
temorporunafuturacrisisdetuvotodaideadeinversinygasto.Todoscuidabansudineroynadesaba
queibaapasar.Estbamosanteunacrisisdeexpectativasgeneralizada.Lasombradel2002asustaba
alosargentinos.
Enlaconstruccinlacadadelaactividadfuemspronunciadaqueelrestodelaactividad.Lo
quesucediesqueelsectorquemsfondosproveaalosproyectosinmobiliariosestabaencrisis:el
campo.Yanoingresabangrandesmasasdedlaresenbsquedadeunresguardoyenconsecuenciala
construccinsefreno.
Noescoincidenciaque:
Lamayorrentabilidaddelsectordelaconstruccinsedenelperiodo2006y2007cuandolos
preciosdelosconmoditiesdelagrocomienzansufuertealzadotandoderecursosparalainver
sin;
La pendiente de crecimiento de la actividad de la construccin se d entre los aos 2006 y
2007,lomismoquesucedeconelPBI.
Lafasenegativadecrecimientodelaconstruccinsedluegodelacrisisdelcampo.
Conlarecuperacindelcamposerecuperelaconstruccin.
Claroquenoescoincidencia,losfondosqueprovienendelsectordelagrosonunodelosmotores
delcrecimientodelaconstruccin.Dealgunaforma,estosaos,ambossectoresfuerondelamano.

Crisisfinanciera:
Afinesdel2008yprincipiosdel2009elmundoatraviesalamayorcrisiseconmicadespusdel
crackdel29.
LacrisisseoriginenlosactivostxicosenelsectorinmobiliariodelosEstadosUnidos,re
percutiendoenelsistemabancarioyenpocotiempo,siguiendolaconsignaquedicequecuandoEEUU
estornudaelmundoseresfralaeconomamundialestabaencrisis.
PerocmoafectoestoalaeconomaArgentina?
Porunlado,elmercadofinancieroargentinoseencuentradeciertamaneraaisladodelresto
delmundoporloque,atravsdelaslimitacionesalcrditoqueprodujolacrisis,laArgentinanosevio
afectada.Dealgunaforma,ramosunaislafrentealmundo.
Peroporelotro,nuestrosprincipalessocioscomercialescomosonChinayBrasilestabanafec
tados por la situacin mundial. La industria automotriz acuso el freno de las importaciones de Brasil
afectandolaproduccindeeseao.
Chinasufrimsfuertelacrisis,peroencomparacinalrestodelmundonofuetangrave.Esto
sedebeaqueelpilardelaeconomachinaeselmercadointerno.
Entonces,sibienatravsdelasexportacioneslacrisismundialafectoanuestropas,lohizoen
formamssuavealrestodelmundo.
Loqueshizo,fuesumaraltemorsobreelfuturodelaeconomaargentina,frenandoaunms
ladecisindeinvertir.

BlanqueodeCapitales:
Bajo el nombre de Regularizacin Impositiva se conoce a la Ley 26.476 sancionada por el
Congresoel18dediciembrede2008.Lafinalidaddeestaleyesclaramenterecaudatoria.Continuando
conlapolticaK,elGobiernobuscamantenerelniveldeingresosdelEstadoyenunaodondelaeco
nomapresentabasignosdedebilidad,decideperdonaratodoaquelqueestdispuestoaingresardine
ro no declarado a nuestro pas. Muchas fueron las crticas a la medida argumentando que se puede
blanquearfondosprovenientesdeactividadesilegalescomolaventadedrogasyarmas.Lociertofue
quelaleysepromulgoysusefectoseconmicoscomienzanaverseel31deagostodelao2009cuan
docierraelplazoquemarcalareglamentacinparaelreingresodefondos.

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ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

Lapenalidadmsbajaporregularizarfondosqueevadieronlalegalidadseimponeentreotras
aaqueldineroquesevehiculicehaciainversionesinmobiliarias.Elcargopunitoriodel1%resultasu
mamente atractivo, ms all de las incertidumbres que pudieran abrirse acerca de la continuidad del
perdnhaciaelfuturounavezdeclaradoesepatrimoniooculto.
Elart27delaLeynodicequeelimporteexpresadoenpesosdelamonedaextranjera,divisas
ydemsbienesqueseexterioricen,estarsujetoalimpuestoespecialqueresultedelaaplicacindelas
siguientesalcuotas:
..d)Tenenciademonedaextranjeray/odivisasenelexterior,ymonedalocaly/omoneda
extranjera enel pas, por personas fsicas,que sedestine a lacompra en el pas de viviendas nuevas,
construidasoqueobtengancertificadofinaldeobraapartirdelavigenciadelapresenteley:1%.Las
aludidasinversionesdebernpermanecerencabezadesutitularporunplazode2aos,enlascondi
cionesqueestablezcanlareglamentacin.
..e)Tenenciademonedaextranjeray/odivisasenelexterior,ymonedalocaly/omoneda
extranjera en el pas, que se destine a la construccin de nuevos inmuebles, finalizacin de obras en
curso,financiamientodeobrasdeinfraestructura,inversionesinmobiliarias,agroganaderas,industria
les,turismoodeservicios,enelpas:1%,Lasaludidasinversionesdebernpermanecerencabezadesu
titularporunplazode2aos,enlascondicionesqueestablezcanlareglamentacin.
Elincumplimientodelascondicionesestablecidasenlosincisosd)ye)precedentes,darlugar
alaprdidadelosbeneficiosdispuestosenelArt.32delapresenteley.

Elcuestionadoarticulo32habladelanodeclaracindelorigendelosfondosaldecirlossuje
tosqueefectenlaexteriorizacineingresenelimpuestoespecialqueseestableceenelartculo27,
conformealasdisposicionesdeestettulo,noestarnobligadosainformaralaAdministracinFederal
deIngresosPblicos,sinperjuiciodelcumplimientodelaLey25.246ydemsobligacionesquecorres
pondan,lafechadecompradelastenenciasnielorigendelosfondosconlasquefueranadquiridas.
Asuvez,elArt.40delimitaresponsabilidadesaldecirqueNingunadelasdisposicionesdeesta
leyliberaralasentidadesfinancierasodemspersonasobligadas,seanentidadesfinancieras,notarios
pblicos,contadores,sndicos,auditores,directoresuotros,delasobligacionesvinculadasconlalegis
lacintendientealaprevencindelasoperacionesdelavadodedinero,financiamientodelterrorismou
otrosdelitosprevistosenleyesnotributarias,exceptorespectodelafiguradeevasintributariaoparti
cipacinenlaevasintributaria.
Ademsagregaquequedanexcluidasdelmbitodeestaleylassumasdedineroprovenientes
deconductassusceptiblesdeserencuadradasenlostrminosdelartculo6delaLey25.246.Lasper
sonasfsicasojurdicasquepretendanaccederalosbeneficiosdelpresentergimendebernformalizar
lapresentacindeunadeclaracinjuradaalrespecto;ellosinperjuiciodecualquierotramedidaque
resultenecesariaaefectosdecorroborarlosextremosdeviabilidadparaelacogimientoalpresente.
Estebreverepasodelosartculosmsimportantesnosdeja2aspectosparaanalizar:porunla
doelimpactoenlaeconomarealymsprecisamenteenelmercadodelaconstruccin.Podemosver
comoserecuperaelPBIyelniveldeactividadenlaconstruccinluegodeunabrevefasenegativa.Pero
nonosdejemosengaar,sibienlaconstruccinserecuperalaraznnodebebuscarsenicamenteen
estaLey.Esciertoqueaportofondosparallevaracaboproyectosinmobiliarios,perolarecuperacinen
sirespondemsacuestionescoyunturalesdelpasydelmundoengeneral,principalmentelarecupera
cindelasexportacionesaBrasilyChinadejandoatrsuninviernoeconmicoquenosmostromuy
decercalatormentaperoquenuncallegoaatraparnosporcompleto.
Porotrolado,elanlisisdelcontenidoticodelaLey,dondedeciertamaneraseposibilitael
blanqueo de fondos de origen dudosocon penalidadesextremadamentebajas.Esto va mas all del
presentetrabajoperonopuededejardesermencionado.

Ao2010:
EsteaolaeconomaArgentinaseencuentranuevamenteenunfasepositiva.Serecuperaron
lasexportacionesproductodelamejorsituacindeBrasilyChina.
Adems,esunaoelectoral,porloqueelGobiernovaamantenerelniveldeactividadyobrapblica.
Losconflictossocialessoncadavezmspreocupantes,lapobrezaeindigenciasegnlascifras
oficialessereducenperoalavistadeloshechosestonoesas.Enlosltimosaossediounaumento
delacantidaddevillasydelapoblacinencadaunadeellas.Estotraeaparejadolareduccindelos

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ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

terrenosoespaciosdondellevaradelanteproyectosinmobiliarios.Esarriesgadoelegirunespaciodon
desepuedarodeardeestosbarriossumamentepobres.
Inflacin:Sinduda,lamayorpreocupacindelsectorestdadaenlainflacin.
Enelsiguientegraficosepuedeverelndicedepreciodelaconstruccinencomparacinconelndice
depreciosinternosmayoristasyconelniveldeactividaddelaconstruccin.

Fuente:datosdelIndec,grficodeelaboracinpropia.

Lospreciosengeneralcrecenporencimadelospreciosenlaconstruccin.Enunanlisiscon
juntosedestacacomodesdeelao2007elcostoenlaconstruccinpresentaunafuertependienteya
suvez,laconstruccincae.Enotraspalabras,elcostodelaconstruccinsube,laactividadylarentabili
dadcaen.Tambinsepuedeverenelgraficoyapresentadosobrelasrentabilidades.
Enelperiodo20022009elcostodelosmaterialesenlaconstruccinsubiun140%,mientras
queelcostodelamanodeobralohizoun256%yotrosgastosgeneralesun170%.Perohayquemen
cionarqueestosaumentossonenpesosensumayora,mientrasquelospreciosdelm2deconstruccin
sonendlaresjustificandolarentabilidaddelsector.
Durante esta etapa de recuperacin, los puestos de trabajo crecieron en promedio un 10%
anual.Estemayordinamismodelospuestos,noredujolacantidaddehorascontratadasporelsector.
Porelcontrario,lacantidaddehorastrabajadascreciun6%enformaanual.
Lacalidadlaboralaumentoduranteesteperiodo.Encuantoalaevolucindelossalarios,favo
reciaaquellostrabajadoresmscalificadosentrminosdeeducacinyexperiencia.Latendenciaesa
laparticipacincadavezmsimportantedetrabajadoresconmayorniveldeeducacin.Enladcada
del90laparticipacindelostrabajadoresconnivelterciariodeformacineradel3%,siendoenlaac
tualidadcercadel8%.
Preocupaelporvenirdelastensionesinflacionarias.ElmanejardelINDECnoparecequevaya
asermodificadoporloqueesdifcilestablecerrealmenteelefectoenlarentabilidad.
Lasnegociacionessalarialessuperioresal30%vanasumaraestastensionesypuedenrepercu
tirenunenfriamientodelaeconoma.

Enestecontextosedespideelfideicomisoalcosto?
Lafiguradefideicomisoalcostoestsiendoreemplazadaporladefideicomisoapreciofi
jo.Enelprimercasolosinversorespagansolamenteelcostodelaobramsunplusdegananciaparael
desarrolladordelnegocio.Elvalordelacuota,engeneral,esmsreducidoqueenotrasmodalidades,
perosecorreelriesgodetenerquepagaradicionales,siesqueduranteeltranscursodelproyectosur
gen incrementos en los valores de los insumos, materiales o mano deobra. En general, este valor in
crementaltiendeaserdeentreun15yun25%delinicialpactado.Laprincipalventajaesqueresulta
msbaratoquecomprarunbienfinalizadoyaquenotienelarecargadelpreciodeventaalpblico.

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ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

Enelfideicomisoapreciofijoelinversorpagaunacuotafija(engeneral,apreciodemerca
do)porunaunidadprevendida.Seaseguradepagarelmismovalortodoslosmeses,perostetiendea
sermsaltorespectoalosfideicomisosconocidoscomoalcosto.
Dentro de losmotivos que llevaron a queen la actualidad cercadel 60% de los proyectos se
realicenapreciofijoseencuentranquenoseasumenlosriesgosdelainflacinpasandoaserelres
ponsable el desarrollador de la obra obligando a una mayor eficiencia en la utilizacin de recursos.
Adems,elinversorhaceunaportefijoysedespreocupadecualquiervariacinposteriorqueprovoque
unnuevodesembolso.

Estabilidadcambiara:
Comosedijo,unadelasbasesdelarentabilidaddelsectoresquesevendeendlaresperolos
costossonenpesos.Esporestoquesedebeanalizarelimpactodelavariacindeltipodecambioenel
mercadodelaconstruccin.
Enelsiguientegrficosepuedeverelcomportamientodeldlarenela02009.Sibienhayun
saltoeneneromarzo,larepercusinenlaconstruccinesmnima.Sibienenelgraficoseveunaleve
disminucindelaactividaddelaconstruccinestorespondeauncomportamientocclico.
La estabilidad cambiaria que se da en la actualidad se espera que contine en el futuro para
evitarpresionesinflacionarias.Analizandoelmercadodedivisas,eldlarfuturoaenerodelao2011
cotizahoya4.20$,esteesunparmetroparaloqueseviene.

Fuente:datosINDEC,grficodeelaboracinpropia.

CrisisdeGrecia:
SedebeprestaratencinaloquesucedeenEuropaconlaCrisisGriegayelajustequemuchos
pasesdeesareginestneligiendocomoherramientaparanocaerenunasituacinsimilar.Alemania
presento el plan de ajuste econmico ms importante luego de la Segunda Guerra Mundial. Espaa
registra nivel de desempleo y pobreza histricos. Los casos sobran para mostrar que el mundo no ah
salido sano y salvo de la mencionada crisis financiera. Las polticas econmicas parecen seguir un
ciruloviciosodondemedidasquefueroncriticadashacealgunosaostrasvuelvendotadasdeaugurios
milagrosos,algonadanuevoenelmundoeconmico.
Comosedijo,enloquerespectaalcrdito,nuestropasseencuentraaislado.Habrqueversi
esta crisis se hace generalizada para el resto del mundo. Esto no parece viable debido a que es algo
concretoypropiodeesepasmsqueunacrisisdelsistemaengeneralcomosucedihacepocoenel
mundo.
Nosepuedensacarconclusionesalrespectoalahoradelarealizacindeestetrabajoperoesun
puntoparatenerencuentahaciafuturo.

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ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

6. Conclusin

Lafiguradelfideicomisorepresentaenlaactualidadelprincipalvehculoparallevaradelante
los ms variados proyectos inmobiliarios. Es por esoqueal iniciar estetrabajonospreguntamos por
questanusadaestafigura?Diferentessonlasvocesquedestacanlasventajasimpositivasyjurdicas
quedanlaseguridadnecesariaalinversor.

AhoraEsciertoquecuentacontalesventajas?Culeslaraznqueexplicalapreferenciapor
estafigura?Influyeelcontextoeconmicodenuestropas?
Concluimosnuestrotrabajoproponiendoqueantelasituacineconmicaqueatravesnuestro
pas luego del ao 2002, el fideicomiso aparece como una herramienta para canalizar los fondos de
aquellaspersonasqueyanoconfanenelsistemabancarioynoencuentranotraopcinparacolocar
esedinero.Buscanevitarelefectodelainflacinyculturalmenteeselladrillolaformasegurapara
invertir el dinero, y ms an en un mercado que propone una oferta variada y rentabilidad elevada.
Todoestosedaenunjuegodeidayvueltadondelaspersonasnocuentanconopcionesparautilizar
susahorrosyasuvez,losdesarrolladoresinmobiliariosnecesitanfondosparafinanciarsusproyectos,
comoresultadodelaislamientodenuestropashaciaelcrditointernacionaltornandomuyelevadaslas
tasasdeinterslocal.
Ladevaluacinmodificalaestructuradecostosdelsector,dondelosingresossonendlaresy
losgastosenpesos.Adems,encomparacinalospreciosinternacionalesinmobiliarios,nuestropasno
llegatutecho.
Juntoconesto,laausenciadereglasclarasysegurasquitanconfianzaalosinversores,espor
esoquelafiguradelfideicomisoaparececomolamselegidadadoelresguardopatrimonialquebrinda
entiemposquenadaesseguroynadaesalargoplazo.Esasqueelfideicomisoesunpatrimonio
afectadoaunfindeterminadoqueagotadoestefinalizasinmayoresconsecuencias.
Elsectoragropecuarioexperimentgrandesgananciasdebidoalaumentodelospreciosinter
nacionales convirtindose en el principal proveedor de fondos para los desarrollos inmobiliarios. Esto
demuestraelenfriamientodelsectordelaconstruccinqueseproduceafinalesdel2009conelpa
rodelcampo.
Comoseaclarenelcaptulodeaspectosimpositivoslafiguranopresentaventajasimportan
tes con respecto a otros institutos: un negocio no va a ser bueno o malo econmicamente por la
herramienta jurdica que se utilice pero si da un marco de seguridad patrimonial que brinda mayor
confianzaalinversor.
Entonces,elboomdelfideicomisorespondeaunaherramientaquecanalizalosfondosdelos
inversoresquenocuentanconotrasopcionesyqueencuentranenlunmarcodeseguridadjurdica
necesarioenunpassinreglasclarasypocointersenprotegeralinversor.Ymsan,siagregamos
queelmercadodelaconstruccinofreceunarentabilidadelevada,ofertavariadayunademandasos
tenida(principalmenteporelsectoragropecuario),llegamosaunnegocioqueseducehastaalmscon
servador.

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ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

7. Bibliografa

CdigoCivilArgentino

Ley24.441:LeydeFinanciamientodelaViviendaylaConstruccin".

CuadernoProfesionalN1delC.P.C.E.C.F."RecomposicindelCapitaldeTrabajodeEmpresas
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ResolucionesGeneralesdelaComisinNacionaldeValores.

Fideicomisos.N.MaumianDiplottiGutierrez

FideicomisosMatemticaFinancieraZambotti

Construccin:IVAGANANCIASITIIIBBFIDEICOMISOSdeOsvaldoBalnyOsvaldoZilli.Editorial
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Regmenesdeinformacin:fideicomisosdeconstruccinbajolalupa.JulianRuiz.Doctrinapara
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ConsejoProfesionaldeCienciasEconmicasdelaCapitalFederal:www.cpcecf.org.ar

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