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Informe inmobiliario

2012

TENDENCIAS

Informe inmobiliario

2012

TENDENCIAS
Oficinas en Espaa y Marruecos
MADRID
Edificio Torre Picasso
Planta 24
Pl- Pablo Ruiz Picasso, 1
28020 Madrid
Tel.: +34 91 598 19 00
Fax: +34 91 556 96 90
madrid@cbre.com
Barcelona
Edificio Testa Diagonal
Avda. Diagonal, 605, 8 1
08028 Barcelona
Tel.: +34 93 444 77 00
Fax: +34 93 419 02 85
barcelona@cbre.com
Valencia
P de la Alameda, 35 bis, 3 dcha.
46023 Valencia
Tel.: +34 96 316 28 90
Fax: +34 96 316 28 91
valencia@cbre.com
Palma de Mallorca
Avda. Comte de Sallent, 2
esquina 31 de diciembre
07003 Palma de Mallorca
Tel.: +34 971 45 67 68
Fax: +34 971 45 68 98
mallorca@cbre.com

marbella
Edificio Golden
Avda. Ricardo Soriano, 72, 1 planta
29600 Marbella
Tel.: +34 952 76 51 30
Fax: +34 952 76 58 30
marbella@cbre.com
zaragoza
P de la Independencia, 8-D, 2 planta
50001 Zaragoza
Tel.: +34 976 48 46 35
Fax: +34 976 48 46 33
zaragoza@cbre.com
Casablanca (marruecos)
97 Boulevard Al Massira
Al Khadra. 1ER tage
20100 Casablanca
Marruecos
Tel.: +212 (0) 522778980
Fax: +212 (0) 522987517
casablanca@cbre.com

ndice
Hoteles

TENDENCIAS2012

TENDENCIAS2012
TENDENCIAS2012

Hoteles

ndice
Editorial Carolina Muoz-Torrero CBRE, 239 aos como el primer da
Introduccin Eduardo Fernndez-Cuesta Nuevos tiempos
Firmas invitadas Juan Verde Una perspectiva americana para la crisis de Europa
Carmen Ruiz Moreno, PwC Mudarse al cielo por arte de magia

6
8
14
18

Barmetro
26
Mercados Internacionales
Edward Farrelly Calibrar el futuro hongkons
36
Patricia Garca de Ponga Estambul, el puente del Bsforo
40
Miguel Moraes Palmeiro Brasil: la eterna promesa se hace realidad
46
Mercados Nacionales
Adolfo Ramrez-Escudero Quines invertirn en inmobiliario y en Espaa durante 2012?
Patricio Palomar Ajustar las velas hasta llegar a puerto
Mikel Marco-Gardoqui Sector inmobiliario: decadencia, cada y vuelta a empezar
Isabel Benitez Eliminar deuda y reducir gasto con ladrillo pblico

54
58
62
68

Arquitectura
Javier Martnez Workplace Management
David Lzaro Etiquetas Verdes, una respuesta nica en Europa

74
78

Tendencias del Mercado


Javier Kindelan De la teora de valorar a la prctica de comprar
igo Enrich Usos y costumbres para elegir oficinas
Jos Manuel Peidr El futuro se basa en la confianza mutua
Enrique Carrero Cuestin de precio
Jos Luis Marn De velocistas a maratonianos
Miguel Casas Hoteles, gestin y valor
Jean Bernard Gaudin Logstica en Espaa, proyecciones y tendencias
Ion Saralegui Retail, operadores y futuro
Sonia Orengo, Begoa Crespo y Marcos Labrador El reto de la diversificacin; una gestin eficiente y global

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Editorial

TENDENCIAS2012

Editorial
introduccin

TENDENCIAS2012

Editorial

Editorial

CBRE, 239 aos


como el primer da

Creo que la receta de nuestro


xito es ofrecer una amplia gama
de servicios para las diferentes
y variadsimas actividades del
negocio inmobiliario. La flexibilidad
y la capacidad de adaptarnos casi
en tiempo real a cada latido y
nueva condicin del mercado son
los factores que mantienen a CBRE
como primera consultora mundial.

tanto de los cambios del sector


como del esfuerzo de nuestros
profesionales por interpretar,
interiorizar y anticipar las sucesivas
novedades del mercado. Muchos
de los artculos anteriores se
han convertido en clsicos de la
bibliografa inmobiliaria, y a buen
seguro que cada lector podr
ampliar esa lista personal de
referencias con algunos de los
artculos que figuran a continuacin.
Creo que la receta de nuestro
xito es ofrecer una amplia gama
de servicios para las diferentes y
variadsimas actividades del negocio
inmobiliario. La flexibilidad y la
capacidad de adaptarnos casi en
tiempo real a cada latido y nueva
condicin del mercado son los
factores que mantienen a CBRE
como primera consultora mundial.

Por eso admiro a mis compaeros.


A todos. Los veo trabajar a diario,
siempre con ahnco, dedicacin
y, sobre todo, con mucha pasin.
Les gusta lo que hacen. Resulta
admirable y emocionante ver cmo
se dejan la piel en ello, un da y otro,
y cmo disfrutan. Son felices en el
trabajo.
Ms que una era de cambios, dira
que vivimos un cambio de era.
Con tantsima incertidumbre en
la economa y los mercados y tan
pocas certezas, para acertar slo
nos cabe poner pasin en lo que
hacemos.
Se trata de algo tan sencillo y tan
complejo como aprender del equipo,
de cada cliente e incluso de cada
error. Asumir y verbalizar los errores
es un mtodo eficacsimo para
impulsar la complementariedad y

obtener mejores resultados. Sentir


se ha vuelto tan importante como
ver, y es desde esa confianza y esa
vocacin de mejora de donde suelen
salir las relaciones profesionales ms
fructferas a largo plazo.
El talento es la combinacin de
capacidad y compromiso. Sin talento
no hay innovacin, porque esta slo
se consigue cuando alguien asume
su capacidad y se arriesga, lo que
a su vez requiere confianza. Existe
una relacin muy directa entre el
compromiso de los empleados y
la rentabilidad de sus empresas.
Cuando la sintona se da, se facilita
la flexibilidad, el desarrollo y lo
que ha dado en llamarse evolving

organization, la destreza para


mejorar y crecer.
Esa voluntad y esa pasin se
traducen en estas pginas. En cada
artculo y en cada anlisis, su autor
ha puesto no slo su conocimiento
y su saber hacer, sino adems su
amor por este trabajo que tan duro
resulta a veces. Esa entrega es
el autntico hilo conductor de la
presente edicin.
Slo me resta seguir agradecindole
la atencin y el inters que un ao
ms dedica a Tendencias. En CBRE
intentaremos corresponder a su
confianza como siempre, intentando
trabajar maana, y pasado maana
y cada da que pase, todava mejor.
Usted no se merece menos de
nosotros.

De 1773 a 2012. De Richard Ellis a


CBRE. Imagnese lo lejos que puede
llegar una empresa comprometida
con mejorar a diario cuando acaba
de cumplir 239 aos. Todo ese
camino hemos necesitado para
llegar a usted como CBRE, nuestra
nueva marca en todo el mundo.
Mantenemos el mismo espritu
riguroso y metdico de Richard Ellis
cuando abri sus puertas en 1773.
Hemos avanzado mucho, pero
seguimos tan fieles como el primer
da al talento y a la pasin por la
consultora inmobiliaria.
Los tiempos de la pura
intermediacin han quedado muy
atrs. Ahora hace falta aportar valor
aadido, capacidad de anticipacin
a los mercados, adaptarse a
situaciones extremadamente
voltiles y ofrecer especializacin y
diversificacin simultneas, las dos
indispensables para dar respuesta
a la concretsima necesidad
inmobiliaria de cada cliente. Todo
es distinto, pero el sello de conocer
al cliente, ponernos en su piel y
ofrecerle justo lo que necesita para
acertar, hoy nos sigue haciendo tan
eficientes como ya lo ramos hace
nada menos que cuatro siglos.
Parte de esa constante evolucin
del negocio inmobiliario la venimos
reflejando desde hace doce aos
en Tendencias, el anuario de
prospectiva y anlisis de CBRE
Espaa. Ha sido testigo excepcional

Carolina Muoz-Torrero
Directora Marketing y Comunicacin
CBRE Espaa

Hoteles

TENDENCIAS2012

88

Eduardo
Fernndez-Cuesta

TENDENCIAS2012

Introduccin

Eduardo Fernndez-Cuesta
Presidente
CBRE Espaa

Nuevos tiempos
C

reo que en los dos aos


anteriores, y desde estas
mismas pginas, hemos
prestado suficiente atencin tanto
al origen de la crisis como a la
determinante influencia que el sector
inmobiliario ha tenido y tendr en su
inicio, desarrollo y conclusin.
Este artculo lo escribo unos
das antes de la cita electoral del
20N y ver la luz con un nuevo
Gobierno ya en ejercicio. Por eso he
preferido dejar de lado cuestiones
inmobiliarias muy concretas. En
lugar de eso apuntar algunos
grandes datos internacionales,
que en buena medida influirn
sobre nuestro contexto nacional.
Adems, intentar reflexionar,
con cierta perspectiva, sobre el
alcance y la vigencia de principios
y valores. Considero que la
omisin de muchos de ellos pudo
agravar los efectos de la actual
crisis, de la misma manera que su
restablecimiento podra avivar la
recuperacin econmica y social.
Hace unas semanas, tuvimos
ocasin de recibir en Madrid al
mximo jefe de Economistas de
CBRE, Raymond G. Torto. Particip
en una jornada para inversores
organizada por nosotros, y para
nuestros clientes su conferencia se
ha convertido ya en todo un hito. De
entrada, dio un consejo, aplicable
segn l al crash de los aos 2007

y 2008, pero quiz vlido tambin


para la situacin actual: No basta
con resistir a la media; debes poder
sobrevivir incluso al peor da.
Torto recordaba adems una
mxima especialmente atinada
del profesor Elroy Dimson, de la
London Business School: Riesgo
significa que pueden pasar
muchas ms cosas adems de la
que finalmente suceda. No hay
mejor consejo que ese, ni mejor
forma de afrontar la volatilidad y
la incertidumbre de los mercados.
Mucha cautela, procurar analizar el
mayor nmero posible de opciones
que puedan plantearse ante cada

La dimensin internacional del


negocio suele aportar las claves
necesarias para hacer un anlisis
verdaderamente eficaz. Por ejemplo,
el crecimiento del Producto Interior
Bruto de los pases de Europa
Occidental tiende a retrasarse
respecto al resto del mundo. Segn
las previsiones, hasta el primer
trimestre de 2014 no rondar
el 2% anual, frente a una media
mundial del 4% y a un crecimiento
equivalente asitico del 6% en ese
mismo periodo.
De la misma forma, el Producto
Interior Bruto espaol se contrajo
un 5% entre 2007 y 2011. Slo el

es uRgente RecupeRaR la estaBilidad


y la confianza en las instituciones
Bsicas del estado
decisin, y solo entonces elegir.
La labor esencial de todos los
consultores, y especialmente
de los inmobiliarios, es hallar el
sistema capaz de superar la peor
opcin posible y, simultneamente,
determinar cul puede ser la mejor
de todas las opciones restantes.
Soluciones milagrosas no hay, pero
cuantos ms datos se analicen y
mayor sea la profundidad de campo,
estaremos ms cerca de la solucin
idnea.

Reino Unido, Italia, Grecia e Irlanda


obtuvieron peores cifras, mientras
China, la India, Argentina, Polonia
y Brasil obtenan los mayores
porcentajes de crecimiento en ese
cuatrienio.
Superar el peor da
Todo indica que la aportacin del
ncleo duro europeo al crecimiento
econmico mundial bajar un punto
porcentual entre 2011 y 2020, hasta
quedarse en el 10,8%, mientras

que la zona asitica y del Pacfico,


excluido Japn, ganar cuatro
puntos porcentuales, hasta alcanzar
el 40%.
Parece, pues, que la economa
ha iniciado uno de sus grandes
movimientos pendulares hacia el
este, cuya influencia seguir en
aumento durante bastante tiempo.
Ahora bien, ese desplazamiento
no significa ni mucho menos que
el inters por la economa y el
sector inmobiliario de pases como
Espaa haya desaparecido, pero s
deberan cambiarse cuanto antes
sus caractersticas, sus rasgos
diferenciales y su capacidad de
aportar valor aadido.
Espaa no es actualmente un
destino inversor preferente en el
sector inmobiliario. Competir con
emplazamientos como Londres,
Pars, Singapur, Shanghi, Pekn,
Manhattan o Berln es complicado.
Al primer semestre de 2011,
Espaa haba sufrido la mayor cada
interanual en inversin transnacional
de toda Europa, pero an se haban
cerrado operaciones, casi siempre
procedentes del Reino Unido,
Estados Unidos, Francia, Alemania,
Holanda, Canad, Alemania y
Suecia, todas ellas prcticamente
focalizadas hacia Madrid y
Barcelona.
Con todos estos datos, parece claro
que una buena parte de la correccin

la cRisis que estamos viviendo es intensa y duRa, como pRofundas son sus causas

Introduccin

TENDENCIAS2012

hace falta sentido comn, sentido


social y pRofesionalidad

10
del mercado inmobiliario terciario
en Espaa ya se ha producido.
La actividad y los precios se han
reducido de forma significativa, y
han recuperado cierta capacidad
de competir a nivel internacional,
sobre todo en los inmuebles ms
cualificados y las zonas prime
de oficinas y retail. Podramos
encaminarnos hacia un punto
de inflexin, a partir del cual
podramos empezar a remontar de
una forma muy suave, con lo que
habramos conseguido superar el
peor da, aunque tocara seguir
esforzndonos, o bien podramos
enquistarnos en una situacin de
desconfianza, recelo y atona sin
demasiadas salidas a la vista.
Datos fundamentales para analizar,
interpretar, entender y decidir sobre
los distintos segmentos inmobiliarios
aparecen de forma exhaustiva y muy
amena en las siguientes pginas
de este informe. Por mi parte,

preferira centrarme ahora en algunos


aspectos mucho ms intangibles,
pero que a la larga resultan
igualmente decisivos, si no ms. Me
refiero a la recuperacin de valores y
principios clsicos, y tengo para m
que esa labor va a resultar clave para
enderezar el rumbo de la economa
nacional a corto y medio plazo.
Me refiero, por ejemplo, a la
necesidad de construir sobre roca
firme, un consejo confesional que
el Papa dict en su ltima visita a
Espaa, y que resulta perfectamente
extrapolable a cualquier situacin
de consenso y dilogo social,
econmico y poltico.
En los ltimos tiempos se ha

perdido mucho del respeto a la


Constitucin Espaola, un modelo
de convivencia y de compromiso vital
responsable de mucho de lo que
hemos conseguido como nacin y
como sociedad desde 1978. Se ha
zaherido en estos ltimos aos a
polticos, a responsables sindicales,
al gobernador del Banco de
Espaa, a magistrados del Tribunal
Constitucional o al fiscal general del
Estado. Son malos tiempos para el
respeto constitucional e institucional,
desde luego.
Desde mi punto de vista, es urgente
recuperar la estabilidad y la confianza
en las instituciones esenciales del
Estado, lo que, sin duda, requiere

en la delicada situacin en que nos


hallamos es pReciso el concuRso de
todos

un gran consenso poltico. Sobre


ese gran pilar seremos capaces de
resistir y vencer las embestidas de
las adversidades.
El concurso de todos
Asimismo, conviene enaltecer el
valor de la planificacin econmica
y del rigor presupuestario. Es
obvio que las empresas diseamos
nuestros planes estratgicos cada
dos, tres o cinco aos. A veces, nos
apartamos circunstancialmente de
la ruta prevista, porque as nos lo
demanda la necesidad concreta del
momento, pero procuramos volver
a atenernos al plan, comunicar su
contenido e implementarlo del mejor
modo posible.
Las familias y los individuos
tambin solemos (o al menos
lo intentamos) disear nuestro
propio plan y trabajar duramente
para su consecucin. Siempre
produce cierta zozobra que

los acontecimientos vitales te


conduzcan adonde no deseabas
llegar.
Por eso los prximos gobiernos
deberan disear un plan serio y
riguroso. Basado en el sentido
comn, en el sentido social y, sobre
todo, en la profesionalidad. Una
profesionalidad doble que, por
un lado, jerarquice prioridades y
ponga en valor lo esencial frente a lo
accesorio, y que, por otro, respalde
a las personas que lo deben
desarrollar.
Utilidad y pragmatismo nunca
bastan. Incluso podra pensarse que
cierta fiebre relativista ha podido
influir en nuestras prdidas sociales,
que se cifran en cinco millones
de desempleados. La falta de
perspectiva y de visin a largo plazo,
la codicia, la ausencia de principios
o el mero desconocimiento y la falta
de preparacin para acometer la
tarea encomendada, han agravado
casos, sucedidos y sectores que
estn en la mente de todos, hasta
llevarnos a una situacin realmente
dramtica.
La humildad suele ser una buena
forma de aproximarse a este
tipo de encrucijadas. Humildad
para ser capaces de ofrecer y
recibir una mejor formacin. Para
asimilar la cultura del esfuerzo.
Para comprender que la suma
de inteligencias aporta mejores
resultados que el individualismo.
Para asimilar que, en la delicada
situacin en que nos hallamos, es
preciso el concurso de todos.
El problema inmobiliario de las
entidades financieras slo se
resolver con el paso del tiempo.
Desde esa evidencia, creo

Introduccin

importante disear estrategias


a largo plazo que permitan ir
recuperando poco a poco el valor
de los inmuebles, o al menos
impedir un deterioro mayor de
los mismos. Para dicha tarea se
requiere el apoyo de verdaderos
expertos inmobiliarios, capaces
de trabajar codo con codo
con las entidades financieras.
Que conozcan en detalle las
necesidades de la demanda, y sean
capaces de articular las decisiones
idneas para cada inmueble o
conjunto de inmuebles. Sigamos
luchando, por tanto, con denuedo,
fuerza y confianza. Buena suerte.

Riesgo significa que pueden pasar


muchas ms cosas adems de la que
finalmente suceda

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TENDENCIAS2012

Hoteles

TENDENCIAS2012

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TENDENCIAS2012

Hoteles

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Firmas
invitadas

Firmas invitadas

TENDENCIAS2012

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Juan Verde

TENDENCIAS2012

Firmas invitadas

Una perspectiva americana


para la crisis de Europa
Patricio Palomar entrevista a Juan Verde, asesor de Barack Obama

Juan Verde es canario de nacimiento,


estadounidense de adopcin y, de
corazn, ciudadano del mundo.
Le conozco desde hace aos. Le he
considerado siempre un excelente
gestor de equipos y un magnfico
comunicador, pero sobre todo un
visionario.
Cuando nadie saba quin era William
Clinton, l colabor en su campaa
y particip para que, contra todo
pronstico, resultara elegido presidente
de los Estados Unidos. Cuando
nadie confiaba en el desarrollo de las
economas de Amrica Latina, Verde
apost por esa regin. Hoy en da las
economas de Brasil, Colombia, Per

o Chile son algunas de las de mayor


crecimiento mundial, y lo hacen en
un contexto tan complicado como el
presente, donde nos enfrentamos a
una posible recesin global.
Ha sido despus uno de los pioneros
en hablar de sostenibilidad. Todos
conocemos hoy el significado y el
alcance del trmino, pero apenas
unos pocos lo saban cuando l
se uni a varios lderes de opinin
estadounidenses para alertar sobre
los riesgos de una manera de hacer
negocios y crear riqueza de la sociedad
de principios del siglo XXI.
En ese tiempo apoy, entre otras
muchas causas, la defensa del medio

ambiente y la lucha contra el cambio


climtico. Abander, en suma, un
movimiento de reivindicacin y unas
ideas que luego han adoptado
todas las grandes compaas
multinacionales y que casi nadie
discute.
Apost tambin por apoyar en 2008
a un candidato afroamericano en las
elecciones presidenciales a la Casa
Blanca, mucho antes de que alguien
llegase a pensar que un hecho as
ya estaba llamando a la puerta para
convertirse en realidad.
Por todo lo anterior, si admiro su forma
de gestionar los problemas, an me
impresiona ms su capacidad de

anticiparse a los acontecimientos, de


detectar tendencias econmicas y
sociolgicas antes de que los dems
podamos ni siquiera imaginarlas.
En un contexto de severa
incertidumbre sobre el inmediato
futuro de las economas de los
pases ms desarrollados, quise
entrevistarle en Tendencias
para conocer de primera mano
su visin sobre algunos temas
especialmente trascendentes. Este
es el resultado.

Preocupa en Washington la
situacin que est viviendo Europa?
Lo cierto es que se ve con
preocupacin. En Estados Unidos
saben que una Europa fuerte y
econmicamente estable es crucial
para la recuperacin de la economa a
nivel global.
Hay que tener en cuenta que las
relaciones bilaterales entre Estados
Unidos y el Viejo Continente afectan tan
solo al 11% de la poblacin de manera
directa, pero representan el 52% del
Producto Interior Bruto mundial, por lo
que indirectamente repercuten sobre
todos los pases.
Y cmo va la recuperacin de
Estados Unidos?
Podemos decir que Estados Unidos
ha salido de la crisis, objetivamente
hablando. As lo sealan diversos

indicadores econmicos: el desempleo


se ha reducido en los ltimos meses
y llevamos ms de veinte meses
consecutivos de crecimiento. Pero
eso no quita que siga habiendo una
serie de factores potencialmente
desestabilizantes, que podran afectar
negativamente a las economas tanto
de Estados Unidos como de Europa.
Todas las crisis generan problemas,
pero tambin oportunidades. El
presidente Obama considera que
Estados Unidos y Europa se enfrentan
a una oportunidad nica para apostar
por un nuevo sistema econmico,
basado en una cooperacin ms
estrecha entre ambos.
En medio de esta importante
relacin bilateral, qu posicin
ocupan los pases emergentes?
Europa supone una de las relaciones

ms importantes para Estados Unidos,


pero los mercados emergentes son el
futuro, tanto para Norteamrica como
para el Viejo Continente. Merece la
pena destacar que, en 2010, Estados
Unidos invirti directamente 160.000
millones de dlares en Irlanda, mientras
que en China solo invirti 50.000
millones. Insisto, China y los mercados
emergentes son el futuro, pero el
presente est en Europa.
Entrando ms en el mbito local,
cmo se ve la situacin de Espaa
en Estados Unidos?
Bueno, las noticias que llegan a
Washington no son las mejores. Los
dos ltimos trimestres Espaa ha
tenido un crecimiento negativo, lo que
tcnicamente significa la entrada en
recesin. No creo que esa realidad sea
estructural, sino ms bien coyuntural.

Patricio Palomar
Director de Research
CBRE Espaa

Riesgos y desafos
Si a veces conviene alejarse
de los problemas para poder
contemplarlos con la perspectiva
adecuada, Amrica puede ser el
mejor lugar para contemplar e
interpretar los actuales riesgos y
desafos de la economa espaola.
Juan Verde es experto en ese
tipo de anlisis, y su conclusin al
respecto es tan optimista como
apremiante.
Su buena noticia es que al menos
durante los prximos 18 meses,
en Estados Unidos hay sectores
estratgicos abiertos a la entrada
de pequeas y medianas empresas
espaolas. La mala, que si en ese
ao y medio los bancos nacionales
no han conseguido purgar su
exposicin inmobiliaria, podran
rebasar el punto de no retorno.

15

El visionario racional

Firmas invitadas

TENDENCIAS2012

paRa estados unidos, china y los


meRcados emeRgentes son el futuRo,
peRo el pResente est en euRopa
Un absolutamente necesario reajuste
permitir a Espaa salir de esa
situacin.
Llevo ya varios aos alertando de que
Espaa viva muy por encima de sus
posibilidades. Estaba persuadido de
que hacan falta reajustes tanto a nivel
macroeconmico, en organismos
e instituciones pblicas, como en

16

las economas familiares. Primero,


para alcanzar una estabilidad
presupuestaria; despus, para reducir el
endeudamiento, porque los mercados
estn pidiendo una prima de riesgo por
la financiacin de la deuda que resulta
realmente difcil de asumir.
Espaa se est viendo terriblemente
afectada por la economa de sus
vecinos, pero desde Washington
no hay dudas de que Espaa ser
capaz de salir de esta crisis por su
propio peso. En el peor de los casos,
sus socios ms fuertes en la Unin le
ayudaran en la recuperacin. Si se
toman de manera urgente las medidas
de reajuste, provocarn una respuesta
muy rpida, con una mejora casi
inmediata en todos los indicadores.
Hemos tenido conocimiento
recientemente de un comunicado
emitido por la Cmara de Comercio
de Estados Unidos en Espaa.
Hemos de estar preocupados por
lo que ah se expone?
Como sabes, he estado directamente
involucrado en este tipo de
asociaciones, por mi posicin como ex
presidente de la Cmara de Comercio
de Estados Unidos en Canarias, y por
ello conozco el tema de primera mano.
No me gustara crear alarma social,
pero efectivamente el asunto es
para estar preocupados. Las
compaas norteamericanas han
tenido tradicionalmente un importante
compromiso con Espaa. No
olvidemos que, a da de hoy, en
Espaa un milln de puestos de trabajo
han sido creados por compaas

estadounidenses.
En una situacin como la actual, es
normal que haya solicitado una mayor
proteccin a la propiedad intelectual
e industrial, as como una menor
morosidad de las Administraciones
Pblicas y mayores cotas de estabilidad
regulatoria y seguridad jurdica.
A pesar de la advertencia, dudo de
que, a corto plazo, se est pensado
realmente en la deslocalizacin. Espaa
resulta un punto geoestratgico
medular al que Estados Unidos nunca
dar la espalda, pero es crtico que se
tomen medidas para trasladar a los
capitales extranjeros una imagen ms
slida, de convergencia con las polticas
fiscales y de gasto pblico de los
dems pases de la Unin.
En este contexto qu
oportunidades se les presentan a
las empresas espaolas en Estados
Unidos?
Muchas. La inversin espaola global
se ha triplicado en los ltimos cuatro
aos. Estados Unidos es un destino
prioritario de la inversin espaola,
debido a que, en ciertos sectores,
las empresas espaolas tienen una
importante ventaja competitiva.
Por poner un ejemplo, Espaa es
el principal inversor extranjero en
renovables en Estados Unidos. Hay que
destacar, en este sentido, a empresas
como Gamesa, Iberdrola o Abengoa.
Conviene destacar tambin algunos
nuevos sectores, que en Estados
Unidos an no se han desarrollado, y
que ofrecen grandes oportunidades.
Cules?
Todo lo relacionado con sectores
como los trenes de alta velocidad,
el despliegue de las renovables o la
alta tecnologa, por ejemplo. Tambin
es destacable la gestin de los
transportes pblicos o las autopistas
de peaje, sectores en los que Espaa
tiene mucha experiencia nacional
e internacional, y seguramente

constituyen otra interesante actividad.


Por lo tanto, oportunidades hay.
Especialmente para las pymes, que son
proveedores de las grandes empresas
en Espaa, y que pueden intentar serlo
tambin en Estados Unidos.
Las grandes empresas tienen siempre
detrs pequeos proveedores que
saben hacer las cosas. Y por qu no
estn en Estados Unidos? Hoy pintan
algo, pero cuando ese know how se
desarrolle all, ya no podrn contar
nada nuevo a una multinacional. El
momento es ahora.
Resta un ao, o a lo sumo un ao y
medio ms, para que las pequeas y
medianas empresas espaolas piensen
seriamente en Estados Unidos. Es difcil
penetrar en este pas y ahora tienen una
gran oportunidad de hacerlo.
Entonces, no ves oportunidades en
sectores como la construccin o el
inmobiliario?
Por supuesto que las hay. A bote
pronto, se me ocurre el mbito de la
construccin adaptada a la eficiencia
energtica. Se trata de un mercado
poco maduro en Estados Unidos, y en
el que las empresas espaolas deben
aprovechar los aos de adelanto en
esa actividad. La energa y el impacto
de sus costes sern clave para la
competitividad de los pases en las
prximas dcadas, y todos los ahorros
que se produzcan en este necesario
recurso generarn importantes
ventajas.
Creo que consultoras con la
experiencia de CBRE tienen mucho
que aportar en todo lo relacionado
con gestin eficiente, e incluso dar un
paso ms hasta llegar a la obtencin de
certificaciones como la LEED para los
inmuebles.
Dentro de diez aos, en las grandes
ciudades de Estados Unidos no habr
un solo edificio de uso pblico o
privado que no cumpla con una estricta
normativa para el uso de la energa y
los recursos naturales. Eso significa un
cambio en la concepcin y en la gestin
de los edificios que no deberan dejar
escapar quienes ya tienen experiencia
en ello.
Se necesitan desarrollar tambin las

infraestructuras necesarias para


el siglo XXI. Por ejemplo, todo lo
relacionado con la eficiencia energtica
y las smart grids, las redes elctricas
inteligentes. Los tendidos elctricos de
Estados Unidos estn muy obsoletos
y la transferencia interestatal es difcil,
por lo que ah hay una interesante
oportunidad para las constructoras.
Todo ello pese a la crisis?
Espaa est pasando un momento
difcil en su historia, pero dentro del
sector privado sigue siendo todo un
referente, con buen nombre y buena
reputacin, y en ciertos sectores con
un posicionamiento nico.
Espaa es sinnimo de excelencia en
renovables, en sectores como el de la
alta velocidad o la aeronutica.
Por qu no aprovechar ese momento
y esa reputacin espaola?
A pesar de que no se hable mucho
de ello, Espaa est de moda en los
Estados Unidos. La cocina espaola es
referente obligado; las costumbres, la
cultura y el folclore son muy seguidos,
y en general el pas como destino
turstico es muy demandado.
Por poner un ejemplo, de todos los
destinos tursticos mundiales, el ao
pasado el mayor incremento de turistas
norteamericanos fue el de quienes
escogieron Espaa.
El paso que se dio en la creacin
de la marca Made in Spain y su
presentacin en Chicago y Nueva York
tambin han sido un acierto, y cada
vez hay ms inters por Espaa y los
productos que aqu se fabrican como
garanta de calidad.
Pero en el mundo se ve ahora
Espaa como una economa dbil.
Cmo lo valoras?
Aqu estamos muy pendientes de lo
que ocurre en Europa. Para Estados
Unidos es vital una Espaa fuerte y
recuperada de la tremenda crisis.
Espaa debe seguir en la senda de
esas medidas importantes que den
confianza en el crecimiento y logren
que los mercados vuelvan a recuperar
la confianza en ella.
Qu crees que debera hacer
Espaa para mejorar su posicin?
Sera inapropiado e irresponsable

TENDENCIAS2012
2012

se tomaron en el momento oportuno.


Creo que en Espaa no se estn
manejando adecuadamente los
tiempos en ese sector.
La toma de esas medidas fue
muy difcil y costosa, pero dio sus
resultados. No hay ms que ver
cmo fue la cada de los valores en
las propiedades de uso comercial en
Manhattan y como estn ahora.
Si hablamos del residencial, las cosas
son algo diferentes. Sigue habiendo
necesidad de depuracin en algunos
estados y en zonas concretas del
pas, pero el reajuste en las zonas
ms preocupantes ya se ha realizado
tambin.
Lo que no es comparable es el tema
del suelo. Como sabes, en Estados
Unidos las leyes y normativas que
regulan el suelo son muy diferentes a
las espaolas, y por eso no haba tanta
especulacin, por lo que ese activo no
ha sufrido la cada que ha tenido en
Espaa y no ha supuesto un impacto
tan grave para la banca.
Tienes algn pronstico para la
recuperacin de nuestro sector
inmobiliario residencial?
Este es un tema realmente
complicado. Creo que la situacin
actual es fruto de la suma de dos
problemas, ambos de difcil solucin.
Por un lado, es cierto que hay exceso
de oferta, y que solo una bajada en los
precios conseguir que se encuentren
demandantes y oferentes. Pero por
otro lado la dificultad en el acceso
al crdito es lo que realmente est
frenando la absorcin de producto que

Un apunte biogrfico

en estados unidos saBen que una


euRopa fueRte y econmicamente
estaBle es cRucial paRa la RecupeRacin
de la economa a nivel gloBal
ya ha corregido suficientemente los
precios.
Segn mis ltimas informaciones, la
concesin de hipotecas est en niveles
realmente preocupantes, aunque
pueda entenderse ante la excesiva
exposicin al inmobiliario por parte de
las instituciones financieras.
Sinceramente, creo que hay dos temas
en los que el nuevo gobierno ha de
trabajar muy duro. Es fundamental que
las entidades financieras se purguen,
asuman las prdidas que deban y
pongan en el mercado las propiedades
que tienen a los precios que el
mercado pueda admitir. Y esto no
debera demorarse ms de 18 meses,
o la situacin entrar en una situacin
de no retorno.
Adems, ha de trabajarse en la
disminucin de la cifra global de
desempleados. Con ms de cinco
millones de parados y una considerable
incertidumbre en el mercado laboral, es
imposible que los ciudadanos acometan
la compra de una vivienda, incluso a
precios que resulten atractivos.
Hay que trabajar en paralelo en
ambas polticas. Solo una estabilidad
en los puestos de trabajo y un
reajuste ms severo en los precios
har que se dinamice el mercado,
y que tanto promotores como
inversores y financiadores puedan
verse beneficiados en el largo plazo
por la toma de medidas conjuntas,
coordinadas y muy rpidas.
Algn comentario respecto al
inmobiliario terciario?
Disculpa que hoy est un tanto
crtico, pero vuelvo a citar parte de lo
que reclama la Cmara de Comercio
de Estados Unidos en Espaa. Me
refiero de nuevo a la estabilidad
regulatoria y seguridad jurdica. La
tardanza en resolver situaciones
de incumplimiento de contratos

compromete la confianza de los


inversores extranjeros, y eso es fatal.
En el caso del sector residencial, quiz
con una legislacin ms moderna, y
adaptada a las necesidades actuales
del mercado de alquiler de vivienda,
podra impulsarse el nmero de pisos
que salen al mercado. A su vez, eso
ayudara al fomento de la movilidad
laboral, algo que ha sido y es clave en
el desarrollo de un pas como Estados
Unidos, y que desgraciadamente en
Espaa sigue siendo un importante
hndicap.
Para nalizar, y como te tengo por
un gran visionario, cmo ves las
ciudades espaolas en el futuro?
Te agradezco el cumplido. Creo que,
en general, las ciudades europeas
frenarn su tradicional expansin en
crculos concntricos, los grandes
cinturones de antao, y que en cambio
se volvern a rehabilitar barrios enteros
en el centro urbano.
Conoces mi compromiso con la
sostenibilidad y la responsabilidad
social en todos los aspectos de la
economa, y este asunto no debe
ser diferente. Seguro que las futuras
viviendas sern ms sostenibles.
Por sostenible no solo me refiero al
componente econmico, al uso de
los materiales de construccin, al
consumo de energa o al impacto
medioambiental de los mismos. Hablo,
sobre todo, de que esas viviendas
debern ser concebidas para cubrir
una necesidad social bsica, y por
tanto se ahorrar en costes de
construccin para que sean ms
asequibles a todos los ciudadanos.
Seguro que en el futuro se dar una
mayor importancia a la presencia de
zonas verdes, y la adaptacin del
diseo a la funcionalidad del transporte
pblico ser otro componente
fundamental.

Juan Verde comenz su carrera


profesional como asesor
legislativo de la Concejala de
Hacienda del Ayuntamiento de
Boston. Fue posteriormente
asesor poltico y econmico
para la oficina del alcalde
bostoniano Ray Flynn, y asesor
del Departamento de Comercio
de Estados Unidos durante la
administracin de Bill Clinton.
Despus de sus aos de
trabajo en la Casa Blanca, pas
al sector privado y ocup el
cargo de director general para
Latinoamrica y la Pennsula
Ibrica del Corporate Executive
Board.
Ha fundado y presidido la
Cmara de Comercio Americana
en Canarias, y ha sido miembro
de las juntas directivas de
varias empresas espaolas y
estadounidenses.
Fue tambin fundador y
consejero delegado de The
Climate Project Spain, proyecto
vinculado a la fundacin del ex
vicepresidente de los Estados
Unidos Al Gore.
En diciembre de 2009, el
presidente Barack Obama
nombr a Verde subsecretario
para Europa y Eurasia del
Departamento de Comercio de
Estados Unidos, donde estuvo a
cargo de la Oficina de Europa en
la divisin de Market Access and
Compliance.
Considerado uno de los
espaoles ms inuyentes, ha
sido designado recientemente
codirector internacional de la
campaa de reeleccin del
actual presidente de los Estados
Unidos. Asesora a Obama en
la toma de decisiones sobre
estrategias de campaa.
Adems, ejerce como senior
advisor del presidente en
asuntos de economa, voto
hispano, comercio exterior y
sostenibilidad.

17

decir lo que tiene que hacer un estado


soberano. Lo que se est haciendo
bien, a mi juicio, es embarcarse en
reformas difciles y poco populares,
pero necesarias para retomar el
crecimiento en el pas.
Al menos me puedes decir
cmo acometeras el problema
inmobiliario?
Como sabes, en Estados Unidos el
sector inmobiliario se vio seriamente
afectado en el inicio de esta crisis.
Sin embargo, con la misma virulencia
que cay, se recuper. Fue gracias a
medidas muy traumticas pero que

Firmas invitadas

Firmas invitadas

TENDENCIAS2011

18
18

Carmen Ruiz
Moreno

TENDENCIAS2012

Firmas invitadas

Carmen Ruiz Moreno


Directora de Facility Management y Compras
PwC Espaa

Mudarse al cielo
por arte de magia
P

wC escogi una de las


Cuatro Torres de Castellana
como nueva y nica
sede corporativa en Madrid para
sus ms de 2.300 profesionales.
Seleccion las 17 ltimas plantas
del rascacielos, de la 34 a la 50,
y quiso abrir en Torre PwC, como
ahora se la conoce, un espacio
vanguardista, eficiente y funcional,
capaz de impulsar la integracin y el
trabajo de equipos multidisciplinares.
A la vez, haba que abandonar las
tres anteriores sedes madrileas,
tambin en la Castellana, Almagro
y Torrelaguna, y completar los
traslados en el menor tiempo posible
y con la mxima eficacia.
La sede nica en Madrid era una
prioridad estratgica para PwC.
Las tres sedes anteriores eran
muy diferentes, y adaptarlas a los
nuevos tiempos y a los nuevos
modos de trabajo no siempre era
posible. Un adecuado business case

nos demostr que una nica sede


reduce sustancialmente los costes,
ampla las sinergias, normaliza los
despachos y emplea un mismo
criterio para las zonas abiertas y
comunes.
El proyecto ha sido uno de
los ms ambiciosos de este
tipo desarrollados en Espaa.
Deba proyectar la modernidad,
la coordinacin y los valores
corporativos de PwC, y combinarlos
adems con la presentacin de la
nueva imagen de marca, que se
haba presentado en primicia para
todo el mundo en julio del ao
pasado. Para asesorar en todas
esas tareas, y adems potenciar la
sostenibilidad de las instalaciones y
optar a la certificacin Leed CI, PwC
confi en CBRE. Si los objetivos
eran ambiciosos, la forma en que
CBRE los satisfizo tambin estuvo
a la altura. Mxima altura, en este
caso.

Se form un comit de estudio con


personal, tanto de CBRE como de
PwC, en el que convergieron ideas,
know-how especficos, decisiones
cruciales como el tamao de los
despachos, el tipo de mobiliario,la
calidad de los materiales a utilizar
A da de hoy, creemos que este fue
el detonante para que el proyecto
fuera un xito, ya que PwC peda
y CBRE escuchaba, y CBRE
explicaba y PwC aprenda. Fue
todo un xito de colaboracin y
entendimiento; un trabajo en equipo
donde el resultado fue un proyecto
hecho a medida por y para el
cliente.
Los trabajos se realizaron entre
marzo y agosto de 2011, y las
mudanzas escalonadas entre junio
y agosto. El 1 de septiembre estaba
todo listo, y los 2.300 profesionales
podan trabajar a pleno rendimiento
en su nueva sede. En los meses
anteriores, tan solo debieron

19

PwC convierte su nueva sede corporativa madrilea


y el traslado all de sus 2.300 profesionales en modelos de modernidad, integracin y eficacia

encargarse de empaquetar y
desempaquetar sus cosas, y dedicar
algn que otro rato a colaborar
con los equipos de PwC y CBRE
encargados de planificarlo todo.
Las molestias del traslado fueron
inapreciables, y en ningn caso
interfirieron los ritmos de trabajo
de la compaa. Fue mudarse a las
alturas por arte de magia.
Las oficinas de Torre PwC deban
representar los valores y la forma
de trabajar de sus profesionales,
algo que los clientes aprecian ya
al primer vistazo de su primera
visita. Adems, la nueva imagen
corporativa ha servido para
amplificar y poner en valor todo el
proceso. Toda la sealtica exterior
y del anillo distribuidor de las cuatro
torres incluye el nuevo nombre de
la sede, y el nuevo logotipo corona
las tres caras de la cspide de la
torre, a 236 metros de altura. Nada
se dej al azar y todo sali como

Firmas invitadas

TENDENCIAS2012

toRRe pwc es un espacio vanguaRdista,


eficiente y funcional, capaz de
impulsaR la integRacin y el tRaBaJo
de equipos multidisciplinaRes

20
estaba previsto, en un ejercicio de
precisin realizado al milmetro y al
segundo durante buena parte del
verano de 2011.
Gestin del cambio
Como suele pasar en estos casos,
la clave estuvo en la planificacin
previa. CBRE desplaz a doce de
sus profesionales literalmente a
trabajar en las tres sedes madrileas
de PwC, para saber de primera
mano los ritmos y las formas de
trabajo de su cliente, las frecuencias
y tipos de reuniones, las rutinas y
necesidades cotidianas, y cmo

organizarlas bien y optimizarlas


en la nueva sede. La mejor forma
de mejorar algo es conocerlo al
detalle, y en este caso se trataba
de aplicar cualquier aspecto, por
mnimo que fuese, capaz de hacer
el trabajo diario ms funcional y
agradable; de aprovechar los 21.390
metros cuadrados de Torre PwC
de la mejor forma posible y desde
un compromiso verdaderamente
sostenible.
Los doce profesionales de CBRE en
comisin de servicio desarrollaron
su trabajo en esas sedes desde
diciembre de 2010 hasta marzo

de 2011. Colaboraron los cuatro


meses con el equipo de PwC,
formado por representantes de los
distintos departamentos y categoras
profesionales de la firma, desde el
convencimiento de que, al incluir a
todos los segmentos, las nuevas
oficinas podran mejorar la prctica
diaria de cada profesional. Cada
quince das se fijaban reuniones de
trabajo entre ambos grupos, donde
se fueron perfilando tanto el alcance,
los diseos y los espacios de la
nueva sede, como el calendario,
la operativa y la logstica de los
proyectos de traslado.

TENDENCIAS2012

Firmas invitadas

una serie de representantes de los


distintos grupos de profesionales
podan escoger tamaos de
despachos, mobiliario y acabados.
De esa forma, los representantes
ejercan despus de prescriptores
entre sus dems compaeros.
La informacin flua as de forma
positiva, como los sentidos de
integracin y pertenencia.
Las obras para habilitar la
nueva sede se llevaron a cabo
escalonadamente entre marzo
y agosto. CBRE realiz un
pormenorizado estudio para
impulsar la eficiencia medioambiental
y la sostenibilidad de la torre. Se han
incorporado los ltimos avances en
ahorro energtico, desde regulacin
de luces a control de emisiones
de dixido de carbono. Hasta hay
dos plazas de aparcamiento con
repostaje para coches elctricos.
Torre PwC ser uno de los primeros
edificios madrileos en contar con el
distintivo Leed CI de sostenibilidad
medioambiental, ya solicitado y
previsiblemente concedido hacia
marzo de 2012. En la prctica,
supondr para PwC un 30% de
ahorro en el consumo de energa
y un 20% en el de agua. El
aprovechamiento de la luz natural y
la mejora del aire interior, gracias a
una ventilacin un 30% superior a
las exigencias legales, son otras de
sus caractersticas. El propio diseo
de la torre, en doble piel, acta
como aislante de la temperatura
exterior, tanto en invierno como en
verano, y disminuye la sensacin
de altura. Dispone, adems, de las
ltimas tecnologas y de los ms

21

Ambos equipos analizaron la gestin


del cambio hasta en sus menores
detalles. Por ejemplo, se llevaron
a cabo varios showrooms, donde

una nica sede Reduce sustancialmente


los costes, ampla las sineRgias,
noRmaliza los despachos y emplea un
mismo cRiteRio paRa zonas aBieRtas y
comunes
avanzados sistemas de seguridad.
Los traslados comenzaron los
fines de semana de junio de 2011.
Cada viernes se trasladaba a una
parte de los profesionales, hasta
completar 1.500 personas al final
del mes. Cada profesional conclua
su trabajo un viernes, empaquetaba
sus objetos personales y el lunes
siguiente se incorporaba a su
nueva sede, con su puesto de
trabajo plenamente operativo y

su ordenador listo para arrancar.


Los profesionales restantes fueron
trasladndose en agosto de 2011 a
Torre PwC, con la misma operativa
que sus compaeros. El 1 de
septiembre la operacin de traslado
haba concluido y se trabajaba ya a
ritmo completo en la nueva sede.
Tres logotipos en lo ms alto
El proyecto toc cumbre el 20 de
junio. Ese da se realiz el montaje

Firmas invitadas

TENDENCIAS2012

se llevaRon a caBo vaRios sHOWrOOms


paRa escogeR tamaos de despachos,
moBiliaRio y acaBados

22
de los logotipos de PwC, uno en
cada una de las tres caras de la
cspide. Fue la primera vez que
en Espaa se colocaron logotipos
exteriores en edificios de ms de
200 metros de altura. La nueva
imagen corporativa PwC quiere
reforzar y modernizar la marca de
su red mundial ante sus clientes,
profesionales y las comunidades
en las que trabaja. La nueva
imagen simplificada, donde las
iniciales aparecen en minsculas,
acompaadas de unos rectngulos
de colores, da consistencia y
cercana a sus clientes y facilitar el
uso de la marca en todo el mundo.

Para Carlos Mas, presidente de


PwC Espaa, tras los elementos
visuales est lo que realmente
significa nuestra marca: cmo
nos ven nuestros clientes,
nuestros profesionales y nuestros

stakeholders. Ms all de nuestras


aptitudes y de nuestra experiencia,
queremos que PwC sea conocida
por cmo forjamos relaciones con
nuestros clientes y les ayudamos
a crear el valor que buscan. La
misma voluntad de reconocimiento
se busca en la nueva sede.
Cada una de sus 17 plantas se
estructura en tres segmentos,
con accesos individualizados,

dotados de salas de reuniones,


zonas de impresin y vending. Los
espacios de trabajo son difanos
y luminosos, para favorecer la
interrelacin y el intercambio
de conocimientos entre los
profesionales.
Adems de las zonas de trabajo,
la sede cuenta con una zona de
cafetera y restaurante de 700
metros cuadrados. Se denomina
Entorno 34 y abre de ocho a
veinte horas. El nombre explicita la
voluntad de contar con un espacio
abierto todo el da, no solamente
para comer, sino como zona de
encuentro para que el personal de

Firmas invitadas

23

TENDENCIAS2012

toRRe pwc seR uno de los pRimeRos


edificios madRileos en contaR con
el distintivo leed ci de sosteniBilidad
medioamBiental

la firma socialice, tenga reuniones


espontneas y disponga de un sitio
de trabajo informal con un buen
caf o tentempi, cuando la jornada
as lo demande. Existe tambin una
zona de catering y otra habilitada
para calentar comida trada desde
casa, con capacidad total para
250 personas. La firma potencia
la flexibilidad horaria, tanto en las
horas de entrada y salida como del
almuerzo, para conciliar mejor la
vida profesional y personal de sus
empleados.
El resto de la planta 34 se destina
a espacios para formacin, con
salas panelables y una capacidad

total para ms de 130 personas.


Incluye una novedosa Sala
de Innovacin, diseada para
favorecer intercambios de ideas
y sesiones de brainstorming.
Fomenta la participacin y se
han cuidado los distintos detalles
decorativos. Los sillones son de
distintos colores, y representan
distintas posturas y estados de
nimo, por ejemplo.
En las plantas 35 y 36 se ubican
todos los servicios internos, que
dan el mejor soporte de calidad
a las distintas divisiones de la
firma. En los pisos 37 a 49 se
distribuyen los profesionales de

las tres reas de negocio, lo que


les permite trabajar de forma
interconectada y profundizar an
ms en el desarrollo de equipos
multidisciplinares para atender
mejor a los clientes.
En la planta 50 se sita la zona
de clientes, con ms de 650
metros cuadrados y unas vistas
privilegiadas. Las salas de reunin
tienen nombres de personalidades
ilustres, que representan a cada
uno de los sectores en los que
la firma tiene su mayor actividad,
y se han extremado en ellas sus
condiciones acsticas como
condicin indispensable. Los pasillos

acogen varios telephone booths


para garantizar la intimidad de las
llamadas. Privacidad y discrecin
son aspectos fundamentales en la
filosofa de PwC.
En definitiva, la nueva sede de
PwC ha supuesto una oportunidad
nica de situarnos en un edificio
absolutamente singular, y es
nuestra apuesta de futuro por una
de las reas de mayor crecimiento
de Madrid en los prximos aos.
Con CBRE hemos cumplido esos
objetivos en plazo, fondo y forma
y a plena satisfaccin, de manera
que llegar a lo ms alto ha sido un
poco ms fcil.

Hoteles

TENDENCIAS2012

24

TENDENCIAS2012

Hoteles

25

Barmetro

Barmetro

TENDENCIAS2012

Pocos visos
de mejora
26
Barmetro Inmobiliario CBRE 2012

a cautela vuelve a ser la nica


pauta ante un mercado que
no consigue salir de la atona
por quinto ao consecutivo. Los
directivos inmobiliarios espaoles
creen que su travesa del desierto va
a prolongarse tambin en 2012, y
en consecuencia seguirn haciendo
todo lo posible para resistir desde el
letargo. La mayora se teme otro paso
atrs de la economa nacional durante
este ao, y casi todos apuntan
que una actitud ms proactiva y
ambiciosa de entidades financieras y
administraciones pblicas sobre sus
propiedades inmobiliarias podra ser
un necesario primer paso para salir
del actual marasmo.
CBRE ha ampliado en esta edicin
el universo de su Barmetro
Inmobiliario. Han contestado
225 altos directivos del sector.
La consulta se ha convertido ya

en referencia obligada, y en esta


ocasin trae alguna sorpresa, como
un somero repunte en la absorcin
prevista para todos los segmentos
terciarios excepto el logstico, o unas
mejores expectativas de precios de
alquiler y venta para hoteles y locales
comerciales. Las previsiones sobre
ambos casi se equiparan a las de
oficinas cntricas, tradicional valor
refugio del barmetro. A la inversa,
el desnimo se acenta respecto al
futuro de las propias inmobiliarias y
las constructoras, mientras buena
parte del sector se plantea mantener
o intensificar ligeramente sus
inversiones exteriores.
Hay cierto consenso en que la
reactivacin inmobiliaria debera
venir de dos agentes externos muy
concretos: entidades financieras
y administraciones pblicas. Seis
de cada diez encuestados creen

que las entidades financieras van


a encontrarse este ao todava
con ms activos inmobiliarios
adjudicados, y consideran que soltar

lastre empieza a ser una necesidad


apremiante para muchas de ellas.
En cuanto a las administraciones
pblicas, se espera que apliquen
planes ms ambiciosos para
optimizar sus muchos inmuebles
en propiedad y renta, de modo que
puedan obtener ingresos y reducir
sensiblemente gastos.
Esa necesidad de asesoramiento
y de compras puede explicar el
protagonismo de consultoras
inmobiliarias y fondos de inversin,
los dos nicos agentes sectoriales
que aprueban en el estudio, aunque
con peor nota que hace un ao.
De hecho, las reas de consultora
inmobiliaria de las que se espera
mejor evolucin en 2012 indican

claramente por dnde van los tiros:


asesoramiento para entidades
financieras, para administraciones
pblicas, labores de Asset
Management y trabajos de energa y
sostenibilidad.
Casi todos los encuestados estn
persuadidos de que los precios de
los pisos seguirn cayendo en 2012,
aunque una parte considerable
empieza a pensar que especialmente
en Madrid y Barcelona se estn
acercando a su suelo. Uno de cada
cuatro piensa que este ao podra
superarse la cifra de cien mil pisos
nuevos iniciados, lo que podra ser
un primer indicio de la futura puesta
en marcha del sector. Mientras,
ganan enteros las inversiones en
vivienda usada, que se aaden a la
rehabilitacin y a los alquileres con
opcin de compra como segmentos
preferidos por los encuestados.

TENDENCIAS2012

Barmetro

Cmo cree que evolucionar el


PIB este ao en comparacin con el
pasado?

9,4

Bajar
ligeramente

38,7
52,5

No variar
mucho

39,8
31

Subir
ligeramente
5
10

Bajar
ligeramente

2,8

20

30

40

50

20

30

40

50

2011 respecto a 2010


2012 respecto a 2011

5,5
8
35,4
34

Bajar
ligeramente

40,3
35,9
34,7

35,9

No variar
mucho
57,5

19,4
5
4,1
30

40

50

10,5

Subir
ligeramente

60

21
5,5
3
0

10

20

30

40

2011 respecto a 2010

2011 respecto a 2010

2012 respecto a 2011

2012 respecto a 2011

Una economa ms vulnerable


Los directivos inmobiliarios extreman
este ao su desconfianza por la
marcha de la economa nacional.
Cuatro de cada diez piensan que el
Producto Interior Bruto incluso puede
descender ligeramente en 2012, casi
treinta puntos porcentuales ms que
quienes as pensaban hace un ao.

Adems, el 47% cree que la inflacin


crecer este ejercicio algo ms
que el pasado (el 56,3%, casi diez
puntos porcentuales ms, pensaba
lo mismo de 2011 respecto a 2010,
lo que finalmente se cumpli). Un
76% de la muestra sigue temiendo
que el empleo se mantenga o
retroceda ms en 2012, una cifra

43,1

34

Subir
bastante
20

60

Cmo cree que evolucionar el


empleo este ao respecto al pasado?

Bajar
bastante

No variar
mucho

10

10

2012 respecto a 2011

11,2

6,6
6,1

2011 respecto a 2010

1,1

Subir
bastante

56,3
47

60

Bajar 0,5
bastante
1,5

Subir
ligeramente

31,5
33,7

No variar
mucho

Cmo cree que evolucionarn los


tipos de inters este ao respecto
al pasado?

Bajar
ligeramente

11,2

Subir
bastante

0
0

2,8
2

Subir
ligeramente

17,9

Subir
bastante

Bajar
bastante

27

2,1
3,6

Bajar
bastante

Cmo cree que evolucionar el IPC


este ao en respecto al anterior?

50

todava dramtica, a pesar de ser


ocho puntos porcentuales inferior a
la de hace un ao. Otro aspecto que
cambia de signo este ao son los
tipos de inters: cuatro de cada diez
esperan ligeros recortes, cuando
hace solo un ao seis de cada
diez esperaban repuntes en este
captulo.

hay cieRto
consenso en que
la Reactivacin
inmoBiliaRia
deBeRa veniR
de entidades
financieRas y
administRaciones
pBlicas

Barmetro

TENDENCIAS2012

Los directivos inmobiliarios siguen


pensando que la Administracin
desatiende su sector. Hace un
ao pensaba as el 92,3% de los
encuestados. Ahora son el 95%.
Y si se trata de rigor al gestionar
sus propios inmuebles, el 97%
de los consultados cree que la
Administracin debera hacer mucho
ms. Algo similar ocurre con las
entidades financieras. El 60% estima
que las carteras inmobiliarias de los
bancos aumentarn este ao (casi
nueve puntos porcentuales ms que
hace un ao), y el 91,8% piensa que
estas entidades no estn afrontando
correctamente la gestin de esos
activos (la opinin est casi doce
puntos porcentuales ms extendida
que en 2011).

28

Qu opinin le merecen las propuestas


de la Administracin en torno al sector
inmobiliario?

2011
2012

7,7
5

92,3

50%

97

Deberan hacer
mucho ms

95

Cree que las Administraciones Pblicas


estn siendo rigurosas para optimizar sus
inmuebles y necesidades de superficies?

Actan
correctamente
100%

50%

100%

Son suficientes
Son insuficientes

Cree que las entidades financieras estn


siendo rigurosas al afrontar la entrada de
inmuebles en sus balances?

19,9

60,8

Cmo cree que evolucionarn las carteras


inmobiliarias de las entidades financieras
este ao?

51,4

19,3

2011

17,1

31,5

2011
8,2

70,5

21,3

2012

60

17

23

2012
0

50%

100%

50%

Afrontan correctamente

Aumentarn

No afrontan correctamente

No habr grandes variaciones

No lo afrontan

Se reducirn

100%

TENDENCIAS2012

Barmetro

Valore de 1 a 5 la evolucin que espera en 2012 de las


siguientes actividades de una consultora inmobiliaria

3,35
2,98
2,95
2,83
2,67
2,66
2,64
2,64
2,64
2,36
2,07
1,87

Asesoramiento para entidades financieras


Asset Management
Asesoramiento para Admns. Pblicas
Energa y sostenibilidad
Locales Comerciales
Consultora Estratgica Corporativa
Hoteles
Consultora en Centros Comerciales
Capital Markets
Agencia Oficinas
Agencia Industrial
Residencial

1,5

1,7 1,9

2,1

2,3

2,5

2,7

3,0

Valore de 1 a 5 la evolucin que espera este


ao de los siguientes agentes inmobiliarios
4,0

2,0

29

1,57

1,86

2,05

2,5

2,39

2,56

3,0

2,64

3,5

1,5
1,0

2007

2008

Se buscan gestin y resultados


Los encuestados vuelven a dar a las
consultoras inmobiliarias la mejor
nota de todo el sector, una vieja
costumbre de la muestra. Los seis
agentes considerados han sacado
peor nota que hace un ao. Slo
aprueban los consultores (2,64
puntos sobre 5) y los fondos de
inversin inmobiliaria (2,56 sobre
5). Las entidades financieras sacan
2,39 puntos (casi cuatro dcimas
menos que hace un ao) y los
agentes de la propiedad inmobiliaria

2011

Entidades
financieras

Consultoras

APIs

Fondos de inv.
inmobiliaria

Promotoras

0,0

Constructoras

0,5

2012

apenas superan dos puntos sobre


cinco. Las constructoras sacan un
1,86, su peor nota en el barmetro,
mientras las promotoras pierden
algo ms de dos dcimas para
quedarse en 1,57 puntos.
A juicio de los directivos, la asesora
estratgica es la principal baza
de las consultoras en un sector
tan astnico y voltil como es
ahora mismo el inmobiliario. En el
barmetro, deban puntuar entre
1 y 5 puntos las diferentes reas
de actividad de una consultora.

El asesoramiento para entidades


financieras ha resultado el rea
estelar con un notable, 3,35 puntos
sobre 5. Le siguen los servicios de

Asset Management, un clsico de la


gestin, con 2,98 puntos sobre 5, y
el asesoramiento a Administraciones
Pblicas, con 2,95 puntos sobre
5. El rea emergente de energa y
sostenibilidad cierra el cuadro de
honor, con 2,83 puntos sobre cinco.

Por su parte, aprueban los


departamentos de Consultora
Estratgica Corporativa, de Capital
Markets, as como la consultora
en locales, centros comerciales
y hoteles. Agencia oficinas e
industrial ocupan un tercer plano,
en espera del previsible repunte de
la absorcin, y cierra el escalafn
un servicio residencial claramente
devaluado, con solo 1,87 puntos.

Barmetro

TENDENCIAS2012

30
Otra de las grandes novedades
del Barmetro 2012 es la mayor
amplitud de foco que las empresas
inmobiliarias espaolas se plantean
a la hora de salir al exterior. En
general, los directivos reconocen
que este ao se proponen ser
algo ms activos en operaciones
cross-border. Si hasta ahora, las
oficinas concentraban casi todo
el inters, seguidas de los centros

comerciales, el panorama para


2012 est mucho ms abierto. Tres
de cada diez siguen plantendose
invertir fuera en oficinas, pero el
resto se lo reparten casi por igual
las operaciones residenciales,
de centros comerciales, hoteles,
locales e inmuebles logsticos (los
tres ltimos suman un 37%, casi
21 puntos porcentuales ms que el
pasado ao).

En qu rea tiene prevista su empresa algn


plan para salir al extranjero?
40
35
30

30
25
20

17

16

14

15

14
9

10
5

2007

2008

2011

2012

Residencial

Oficinas

Locales
comerciales

Inmuebles
industriales

Hoteles

0
Centros
comerciales

seis de cada diez encuestados cReen


que las entidades financieRas van a
encontRaRse este ao todava con ms
activos inmoBiliaRios adJudicados

Barmetro

Cmo evolucionaron las inversiones


de su empresa en otros pases
(cross-border) en 2011 y cmo cree
que lo harn en 2012?
Descenso
fuerte

De los siguientes, cul es su


pronstico para las rentabilidades
prime en Espaa?

4
60

53

50

15

40

25

30
10

10

20

2011

30

40

2010

2012

24

Residencial

9
27

Retail

31

Oficinas
0

10
2011

15

20
2012

25

30

35

2011

2012

A su juicio, qu tipo de inversor


inmobiliario ha sido el ms activo
en 2011 y cul espera que lo sea en
2012?

Otros
Fondos
oportunistas
Family
Offices
Vehculos
colectivos
Inversores
institucionales
Inversores
inmobiliarios

Industrial

Incremento
suave

50

Respecto al mercado inmobiliario


espaol, en qu sector ha
concentrado su empresa el mayor
porcentaje de inversiones en 2011 y
en cul prev hacerlo en 2012?

Hoteles

Descenso
fuerte

Incremento
fuerte

Estable

36

Incremento
suave

20

20

Incremento
fuerte

37

Estable

Descenso
suave

Descenso
suave

5
53
20
1
13
8
0

10

20

30

2011

40
2012

50

60

a Juicio de los
diRectivos,
la asesoRa
estRatgica es
la pRincipal
Baza de las
consultoRas

Algo ms activos fuera;


pendientes de oficinas y retail
dentro
Los directivos inmobiliarios confan
en que las rentabilidades prime
inmobiliarias se mantengan estables
o repunten con moderacin en
2012. Esperan tambin mantener
o incrementar algo sus inversiones
en el extranjero, mientras en el
interior tienden a concentrarse
en oficinas (31% en 2012, dos
puntos porcentuales menos), en
retail (27%, un punto porcentual
ms), en residencial (24%, otro
punto porcentual ms) y en hoteles
e industrial (sendos 9%). Por
otra parte, un 53% espera que
los fondos oportunistas sean los
inversores ms activos (17 puntos
porcentuales ms), seguidos de
los family offices, con un 20% (22
puntos porcentuales menos que
hace un ao) y por los inversores
institucionales, con un 13% (cuatro
puntos porcentuales ms).

31

TENDENCIAS2012

Barmetro

TENDENCIAS2012

En qu segmentos considera que


hay actualmente ms oportunidades
en la promocin inmobiliaria?

Cree que el sector residencial ha


tocado fondo en cuanto a ajuste en
precio?
100

80

90

80

35
30

75,1

30

69

70
60

24

25

60

A su juicio, qu nmero de
viviendas nuevas cree que se han
iniciado en 2011 y se iniciarn en
2012 en toda Espaa?

20

20

50
40

15

11

20

10

Ms descensos en precios
residenciales
La unanimidad es casi total respecto
a los precios de las viviendas. Si
hace un ao tres de cada cuatro
encuestados pensaban que
iban a seguir bajando, en 2012
opinan as nueve de cada diez.
Ahora bien, los encuestados
empiezan a barruntarse el final
de las cadas, especialmente en
Madrid y Barcelona, seguidas de
los principales ncleos urbanos de
interior y de la cornisa cantbrica.
A la inversa, se esperan descensos
ms acusados de precios en todo
el arco mediterrneo (incluso mayor
en primera vivienda), en Canarias y
en Aragn.
En cuanto a las posibles
actividades residenciales, el 30%
de los encuestados estima que
la rehabilitacin ser la estrella

del ejercicio. Otro 24% asigna


ese protagonismo a los alquileres
con opcin de compra, y un 20%
ms espera la principal actividad
en la vivienda usada, 13 puntos
porcentuales ms que hace un ao.
Con todo, lo ms curioso es que, en
plena crisis, los directivos inmobiliarios
estn perdiendo la fe en las viviendas
de proteccin oficial: slo un 11%
espera oportunidades en este
segmento, trece puntos porcentuales
menos que el ao pasado.
La estimacin de cuntas viviendas
nuevas se comenzarn a construir
este ao tampoco levanta cabeza.
Siete de cada diez directivos
esperan que sean menos de cien
mil, si bien un 26% (tres puntos
porcentuales ms que el ao
pasado) cree que podran iniciarse
alguna ms, hasta un mximo de
175.000 unidades.

2010

2012

Entre 250.001 y
350.000

Entre 175.001 y
250.000

Entre 100.001 y
175.000

Vivienda usada

Vivienda nueva

32

2011

Vivienda en alquiler
con opcin a compra

No

VPO

PAUs o nuevas
reas de desarrollo

2012

Rehabilitacin

2011

2011

Ms de 350.000

20

26

30

11

10

Menos
de 100.000

40

2012

En cuales de las siguientes zonas


espaolas cree que ya se ha
completado el ajuste de precios
residenciales? (En %)
Canarias
Aragn
Valencia
Arco mediterrneo, 1 viv.
Andaluca, 1 viv.
Cornisa cantbrica, 2 viv.
Arco mediterrneo 2 viv.
Ncleos urbanos interiores
Andaluca, 2 viv.
Cornisa cantbrica, 1 viv.
Principales ncleos urbanos
Barcelona
Madrid

2
2
2
2
4
4
7
7

8
12
13
17
20

10

15

20

casi todos los diRectivos consultados


opinan que la Reactivacin empezaR
poR la aBsoRcin de supeRficies

TENDENCIAS2012

Barmetro

Cmo cree que evolucionarn en


2012 los precios de alquiler en los
siguientes segmentos inmobiliarios?
Hoteles
Centros Comerciales
Locales comerciales
Inmb. ind. y logsticos
Parques empresariales
Oficinas cntricas

15
45
33
7
13
29
6 26
5 25
14
52
0

20

35
49
45
50
60
34

40

60

80

100

Aumentarn mucho

Aumentarn con suavidad

Seguirn igual

Bajarn con suavidad

Cmo cree que evolucionarn en 2012


los precios de venta en los siguientes
segmentos inmobiliarios?
40
16
Hoteles
37
Centros Comerciales 5
15
35
Locales comerciales
Inmb. ind. y logsticos 4 24
Parques empresariales 3 25
40
Oficinas cntricas 14
0
20
40

37
49
40
49
57
43
60

80

100

Aumentarn mucho

Aumentarn con suavidad

Seguirn igual

Bajarn con suavidad

Bajarn mucho

Cmo cree que evolucionar en 2012


la absorcin de superficies en los
siguientes segmentos inmobiliarios?
Hoteles
Centros comerciales
Locales comerciales
Inmb. ind. y logsticos
Parques empresariales
Oficinas cntricas

22
8

48
50

25
36
33

19
39
10
37
38
41
40
12
26
48
21
0
20
40
60
80
100

Aumentarn mucho

Aumentarn con suavidad

Seguirn igual

Bajarn con suavidad

Bajarn mucho

los diRectivos inmoBiliaRios extReman


este ao su desconfianza poR la
maRcha de la economa nacional

Expectativas algo mejores para


oficinas cntricas y hoteles
Casi todos los directivos
consultados opinan que la
reactivacin empezar por la
absorcin de superficies. Ms de
la mitad esperan que en 2012
se absorban tantas superficies o
alguna ms que el ao pasado
en todos los segmentos excepto
en inmuebles logsticos, donde el
porcentaje se queda en el 47%.
Las oficinas cntricas, con un 76%,
y los hoteles, con un 70%, estn

en cabeza. Lo mismo les sucede


en precios de alquiler y venta. En
oficinas cntricas, un 66% espera
que las rentas sean iguales o algo
mayores este ao que el pasado,
y un 54% opina igual respecto a
los precios de venta. En hoteles,
lo creen un 60% para los precios
de alquiler, y un 56% para los de
venta. Por su parte, los locales
comerciales obtienen su mejor
resultado en precios de venta, y los
centros comerciales en superficies
absorbidas.

en geneRal, los diRectivos Reconocen


que este ao se pRoponen seR algo
ms activos en opeRaciones CrOssBOrDer

33

Bajarn mucho

Hoteles

TENDENCIAS2012

34

TENDENCIAS2012

Hoteles

35

Mercados
internacionales

Mercados internacionales

TENDENCIAS2012

36
36

Edward Farrelly

TENDENCIAS2012

Mercados internacionales

Edward Farrelly
Director de Research
CBRE Hong Kong, Macao y Taiwn

omo muchos de ustedes


saben, he residido
los ltimos doce aos
en Espaa. Fue un perodo
apasionante, donde, por ejemplo,
me sorprendi encontrarme con
una campaa turstica nacional
protagonizada por Severiano
Ballesteros, el ltimo gran maestro
mundial del golf. Su eslogan,
Espaa es diferente, me resultaba
tan aejo y archisabido como
inquietante.
Ahora bien, tan slo unos meses
ms tarde puedo y debo corroborar
que ese mismo lema slo habra
sido redondo si, en vez de Espaa,
hubiese publicitado Hong Kong.
Hay otro emplazamiento espaol
o mundial donde alejarse slo cinco
minutos de la playa se considere una
distancia hiperblica, y de inmediato
justificase un descuento del 30% en
el precio de alquiler, si no ms? O
bien, dicho de otra forma: en qu
otro lugar del mundo una caresta
del 35% anual en los alquileres
se asumira apenas con un suave
encogerse de hombros?
Hong Kong es una explosin
colorista superpuesta a un
ddalo de ruidos. Un aluvin de

hiperestesias. Si sus inmuebles no


provocan una hemorragia nasal,
an ser ms difcil que con esas
rentas no se salten las lgrimas. Y es
que Hong Kong es la ciudad de los
contrastes. Duplica los rascacielos
de Manhattan, pero a sus pies
perviven matorrales, y desde tiempo
inmemorial una planta intensamente
verde puebla unos caminos rurales
sumamente anteriores a alquileres,
hipotecas y hasta al mismsimo Andy
Lau.
De repente, el tiempo se suspende
por hallazgos como el Star Ferry,
que a la vez es capaz de detener
por un momento el ajetreo y el
bullicio callejeros. Alrededor del
puerto, el montono traqueteo y el
balanceo suave resultan casi tan
hipnticos como el rielar nocturno.
A la amura de babor, la isla de
Lantau se barrunta a media luz,
mientras, al fondo, los rescoldos de
la jornada mantienen perfectamente
iluminada la moderna Hong Kong.
Desde hace ms de mil aos,
una misma vocacin comercial es
capaz de dirigir embarcaciones y
artesana casi a ciegas, hasta que
nos conducen a puerto, ceden su
posicin y pasan a segundo plano.

37

Calibrar
el futuro
hongkons

Mercados internacionales

TENDENCIAS2012

38

un mayoR desaRRollo comeRcial y


unos espacios pBlicos ms amplios
definiRan un meJoR mBito paRa la
ciudad y sus haBitantes

A ese vastsimo crisol se aade el


problema del enrevesado acceso
a la costa desde prcticamente
cualquier punto, siempre dificultado
por una babel de construcciones
superpuestas unas a otras durante
siglos. El proyecto de un puerto
central intenta solventar ese
desfase, y propone adems grandes
extensiones de espacios verdes y
abiertos.
La iniciativa resulta loable y supone
la respuesta a una perseverante
peticin, pero cabe cuestionarse si,
desde el punto de vista comercial,
es la opcin idnea. Despus
de todo, Hong Kong acoge el

mercado de oficinas ms caro del


mundo, y, en consecuencia, los
contribuyentes deberan asumir
unos costes de oportunidad
especialmente elevados. En una
localizacin tan extrema, caben
todas las alternativas, si bien tengo
para m que un mayor desarrollo
comercial y unos espacios pblicos
ms amplios e integrales definiran
un mejor mbito tanto para la
ciudad como para sus habitantes.
Personalmente, defiendo la
planificacin de desarrollos
inmobiliarios amplios, coordinados
con reas recreativas equivalentes,
porque de ese modo creo que nos

Mercados internacionales

39

TENDENCIAS2012

estaramos acercando ms a la
meta.
En Hong Kong, la planificacin
urbana se ha visto mermada durante
muchos aos por la falta de un
plan director. Si reparsemos en
otras grandes ciudades mundiales,
veramos que el simultneo
desarrollo comercial y de los
servicios pblicos nunca desentona.
Si se coordinan bien, incluso
uno y otro pueden enriquecerse
mutuamente. Con todo, siempre
hay margen para la esperanza. El
reciente anuncio del gobierno central
de establecer una zona central
de negocios en la pennsula de

Kowloon puede ser otro paso en la


direccin correcta.
Se trata de aprovechar terrenos
baldos, deteriorados o infrautilizados
para dotar nuevas superficies de
oficinas, locales comerciales y pisos,
y combinarlos con equipamientos
pblicos y espacios abiertos. Sigue
habiendo una fuerte inquietud
sobre proporciones de superficies y
planes concretos, pero hay margen
suficiente para aquilatar intereses
comerciales y sociales. Unos y otros
son compatibles y se enriquecen
mutuamente; pueden dar soporte
al sistema, a la gente y al tejido
social.

en hong kong, la planificacin uRBana


se ha visto meRmada duRante muchos
aos poR la falta de un plan diRectoR.

Hoteles

TENDENCIAS2012

4040

Patricia
Garca de Ponga

TENDENCIAS2012

Mercados internacionales

Patricia Garca de Ponga


Directora Financiera
CBRE Espaa

Estambul,
el puente del Bsforo
41

tRas diez aos de RefoRmas econmicas exitosas, el oRient expRess vuelve ms veloz que nunca

a ltima glaciacin
termin hace unos diez
mil aos. En menos de
un siglo la temperatura ascendi
aproximadamente diez grados
centgrados, con lo que el deshielo
gener un gran caudal en los ros
europeos y los grandes lagos
finlandeses, as como el aumento
de ms de cien metros del nivel del
mar. En ese momento se produjo
la espectacular subida del nivel del
Mediterrneo, cuyas aguas, a travs
del estrecho del Bsforo, facilitaron
la formacin del mar Negro.
Pero la creacin de este foco
comercial con un emplazamiento
natural nico que primero fue
Bizancio, luego Constantinopla y
finalmente Estambul, no acontecera
hasta el siglo VII antes de Cristo.
Haber sido capital imperial durante
16 siglos se traduce en una
enorme riqueza cultural que hemos
heredado en nuestros das.
Su mera localizacin geogrfica,
a ambos lados del Bsforo, entre

tuRqua es una de las economas


emeRgentes que meJoR ha
soBRellevado la cRisis, y tamBin
un modelo exitoso de democRacia
musulmana
dos continentes, Europa y Asia, y
con dos culturas, dos civilizaciones
y dos maneras de entender la vida,
es, en s misma, motivo suficiente
para justificar que el mismsimo
Napolen Bonaparte afirmase que
si la Tierra fuera un solo estado,
Estambul sera su capital.
La ciudad ms grande de Europa,
con quince millones de habitantes,
cien kilmetros de un extremo al
otro, ms de dos mil mezquitas y
un centenar largo de iglesias es, sin
lugar a dudas, un mar de contrastes.
Una mezcla nica de tradicin y
modernidad donde, en una urbe
muy occidental, el sonido de las

llamadas a la oracin te envuelve


varias veces al da.
La slida economa turca
La tasa de crecimiento rcord del
11% alcanzada por la economa
turca en el primer trimestre de 2011,
la mayor del mundo en ese periodo,
atrajo los titulares de las principales
publicaciones de economa del
mundo. The Wall Street Journal
defini a Turqua como tigre
euroasitico en progresin, en
momentos en que muchos de sus
vecinos en Oriente Medio y Europa
luchaban frente a la agitacin poltica
y los rescates econmicos (1).

El pas experiment un crecimiento


del 8,9% en 2010, tambin un
porcentaje significativo, cuando
ese mismo ao muchos pases
desarrollados haban sufrido
descensos. Las previsiones del FMI
para 2011 sitan su crecimiento en
lnea con el del ao anterior, que
result ser el mayor de los pases
europeos. Adems, la inflacin se
ha controlado por debajo del 6%,
mientras el paro no supera el 10%.
Estos indicadores han motivado
que Goldman Sachs calificase
recientemente la economa turca
como la ms estable de Europa.
Su poblacin de casi 80 millones
de personas, con una edad
media de 28 aos (la ms joven
europea) ofrece gran atractivo
para una amplia gama de
industrias, incluidos los sectores
de energa, telecomunicaciones,
automocin, banca y servicios
financieros, bienes de consumo,
I+D y farmacutico. Por tanto, el
mercado turco se ha convertido en

Mercados internacionales

TENDENCIAS2012

grfico 1

seis dimensiones que destacan en la


ventaJa competitiva de tuRqua

tamao
de la
economa

RetoRnos
histRicos a
la inveRsin
extRanJeRa

indicadoRes
macRo

traCK
reCOrD de
inveRsin
extRanJeRa

42

impoRtancia
estRatgica

Fuente: BCG y DEIK - Global Advantage of Turkey

goldman sachs ha calificado


Recientemente la economa tuRca
como la ms estaBle de euRopa
objetivo para numerosas compaas
internacionales, no solamente
europeas y americanas, sino
tambin del golfo prsico y asiticas.
Con ventajas competitivas
estructurales, Turqua es, sin duda,
uno de los destinos clave en el
actual contexto del mercado. Un
rpido crecimiento, una poblacin

meRcado
de tRaBaJo
dinmico

joven y preparada, una clase media


en expansin y un rgimen poltico
estable ofrecen oportunidades
enormemente prometedoras a corto
y medio plazo.
Turqua es una de las economas
emergentes que mejor ha
sobrellevado la crisis, y tambin
un modelo exitoso de democracia
musulmana. Si bien no han sido
inmunes a la crisis, algunos
factores como la solidez de su
sistema bancario, el bajo nivel
de endeudamiento de familias,
empresas y Administraciones,
y la satisfactoria aplicacin de
polticas fiscales y monetarias han
permitido que el pas se recuperara
rpidamente.
Segn Robert B. Zoellick,
presidente del Banco Mundial,
Turqua supone un ejemplo
excepcional de crecimiento
en poca de dificultades para
las economas mundiales ms
importantes, tras haber llevado
a cabo desde 2002 reformas
estructurales muy significativas,
derivadas de la severa crisis que

azot el pas en 2001.


De acuerdo con un informe
presentado a finales de 2011
por Boston Consulting Group
y el Consejo de Relaciones
Econmicas Exteriores de Turqua,
ste es el mejor momento para
invertir en ese mercado: la hora
de Turqua, segn palabras
del estudio, que tambin hace
hincapi en la importancia
tecnolgica y social del pas, ms
all de su importancia estratgica
(2) (vese tambin grfico 1, a la
izquierda).
Adhesin a la Unin Europea: de
nuevo el Orient Express?
Desde finales del siglo XIX existi
una lnea frrea que una Pars con
Estambul tres veces por semana, el
famoso Orient Express, que primero
decay con las dos guerras mundiales
y ms tarde ante el auge de los vuelos
de bajo coste y los trenes de alta
velocidad.
No obstante, esa inquietud por unirse
a Europa se ha traducido en las
negociaciones para la adhesin plena
a la Unin Europea que comenzaron
en 2005, despus de haber sido
miembro asociado desde 1963,
y habiendo llegado a un acuerdo
de unin aduanera en 1995. Al
mismo tiempo, Turqua ha seguido
fomentando estrechas relaciones
polticas y econmicas con el mundo
islmico, especialmente con los
estados de Oriente Prximo, Asia
Central y Asia Oriental.
Su candidatura a la Unin ha sido
calificada por muchos como de
enorme potencial. La poblacin
turca se siente mayoritariamente
europea, mientras que para la
Unin, la adhesin de una economa
con un crecimiento anual superior
al 5% desde 2001 podra apoyar
la revitalizacin de su alicada

Mercados internacionales

43

TENDENCIAS2012

economa, duramente golpeada


por la crisis de 2008. El ministro
de economa turco ha definido el
proceso como la energa de Oriente
que se necesita en Occidente.
Sean o no miembros de la Unin,
son actualmente la decimosptima
economa mundial, y prevn estar
entre los diez primeros en 2023.
Oportunidades del mercado
inmobiliario
El comienzo del boom inmobiliario
turco se sita en 2003, cuando el

Gobierno reform la ley que restringa


la compra de propiedades a los
extranjeros, vigente desde 1924,
constituyendo as un nuevo marco
legal bsico y estable para cualquier
inversin extranjera en Turqua.
De acuerdo con PwC y el
Urban Land Institute, Estambul
ocupaba en 2011 el primer puesto
tanto en el ranking europeo de
oportunidades de inversin en
nuevas propiedades, como entre las
ciudades con mejores perspectivas
de desarrollo. Adems, ostentaba

el segundo puesto en potencial


para inversiones, slo por detrs de
Mnich (3) (Vase tambin grfico 2,
en la pgina siguiente).
Efectivamente, las gras forman parte
del paisaje de toda ciudad turca. Los
rascacielos crecen en los distritos

su candidatuRa a la unin euRopea ha


sido calificada poR muchos como de
enoRme potencial

Mercados internacionales

TENDENCIAS2012

grfico 2

peRspectivas de inveRsin en las pRincipales


ciudades euRopeas
Activos en
cartera

Nuevas
inversiones

Promocin
inmobiliaria

Buenas

Buenas

Buenas

Moderadamente
buenas

Moderadamente
buenas

Moderadamente
buenas

Aceptables

Aceptables

Aceptables

Moderadamente
bajas

Moderadamente
bajas

Moderadamente
bajas

Bajas

Bajas

Bajas

Helsinki
Estocolmo

Edimburgo

Mosc
Copenhague

Dubln

Hamburgo
Londres msterdam
Bruselas Frncfort

44

Mnich

Pars

Lyon

Zrich

Berln

Varsovia

Praga
Viena

Budapest

Miln
Madrid
Lisboa

Barcelona

Estambul

Roma
Atenas
Fuente: PwC y ULI -Tendencias del mercado inmobiliario en Europa 2011.

sea o no miemBRo de la unin, es la 17


economa mundial, y pRev estaR entRe
las diez pRimeRas en 2023
financieros de Ankara y Estambul,
donde se han inaugurado 40 torres
en los ltimos seis aos, y se
construyen anualmente medio milln
de viviendas, adems de autopistas y
lneas frreas de alta velocidad.
Las clases medias, con sus
ojos puestos en Europa, han

abandonado por Starbucks y H&M


la cultura del bazar, tan enraizada
en las generaciones anteriores. En
ocho aos se han inaugurado 150
centros comerciales en todo el pas.
Un crecimiento slo comparable al
de los hoteles, cuya construccin
se ha disparado, debido a los casi
30 millones de turistas que Turqua
recibe anualmente. Existe una
gran demanda de hoteles de 3 y
4 estrellas de estndar europeo.
El turismo busca cada vez ms
alternativas todava ms asequibles

que los tradicionales destinos de


costa en Espaa y Portugal.
En cuanto al retail, si actualmente
se estn construyendo en toda
Europa 146 centros comerciales
de superficies superiores a 20.000
metros cuadrados, Turqua
encabeza esa clasificacin, con
1,3 millones de metros cuadrados,
lo que representa un 24% del
incremento del stock de centros en
el ltimo bienio. El alza econmica
experimentada en 2010 y las
positivas previsiones para 2011 han

Mercados internacionales

45

TENDENCIAS2012

contribuido a aumentar la confianza


de distribuidores, promotores e
inversores por este sector.
El mercado de oficinas se concentra
en Estambul, donde el stock
institucional de calidad ronda dos
millones de metros cuadrados, y
comprende aproximadamente el
80% del total del pas. Durante
2011, muchas multinacionales han
completado un nmero elevado de
transacciones de alquiler. Las ratios
de desocupacin permanecen bajas
en la parte europea, con rentas
entre 25 y 45 euros mensuales por
metro cuadrado en los edificios ms
prestigiosos.
En residencial, la nueva regulacin

de inversiones extranjeras provoc


un gran auge de inversores
internacionales interesados en
adquirir propiedades, sobre todo
en emplazamientos atractivos de
costa. Sin embargo, se espera que
la demanda nacional sea la que
desempee un papel principal en
el futuro desarrollo del mercado.
Considerando la rpida progresin
demogrfica, los promotores de
viviendas esperan un acentuado
incremento de la demanda
residencial a medio plazo.
En resumen, en un momento en
que el mundo atraviesa uno de
los perodos econmicos ms
duros de su historia, la cada

vez ms compleja bsqueda de


retornos atractivos est obligando
a los inversores a interesarse por
nuevos mercados. Con previsiones
bastante dbiles a largo plazo en
los pases ms desarrollados, la
atencin tiende a centrarse en
mercados emergentes que han
dado muestras de robustez, incluso
en momentos de gran volatilidad.
Un excelente ejemplo es Turqua,
que tras recuperarse con xito
de su propia crisis en 2001, es
uno de los pases que mejor est
capeando la crisis global de 2008,
y cuyas previsiones de desarrollo
plantean atractivas oportunidades
de inversin.

Notas
(1) Vanse el reportaje del diario
The Wall Street Journal, de 1
de julio de 2011, y el informe de
Eurojuris Espaa de agosto de
2011 Invertir en Turqua, ambos
publicados en sus pginas web
(2) Vase grfico 1: Seis
dimensiones que destacan en la
ventaja competitiva de Turqua.
Fuente: BCG y DEIK, Global
Advantage of Turkey.
(3) Vase grfico 2 Perspectivas
de inversin en las principales
ciudades europeas. Fuente: PwC
y ULI, Tendencias del Mercado
Inmobiliario en Europa 2011.

Hoteles

TENDENCIAS2012

4646

Miguel
Moraes Palmeiro

TENDENCIAS2012

Mercados internacionales

Miguel Moraes Palmeiro


Coordinador Brazilian Desk
CBRE

Brasil, la eterna promesa...


se hace realidad
47

cBRe ha estaBlecido su segundo punto latinoameRicano de negocio cRoss BoRdeR en so paulo. se llama BraZILIan DesK.

stamos a comienzos de
2002. Imaginemos que el
lector y yo le preguntamos
a un empresario europeo si
quiere invertir en Brasil, pas de
enorme potencial y futuro. De
antemano, los dos, usted y yo,
sabemos la respuesta. Nuestro
interlocutor dirigir su mirada al
infinito y ms all, encoger los
hombros, guardar silencio y, al
final, aventurar un monoslabo:
No. Sea quien sea, tenga por
seguro que la respuesta no la
habr basado en el conocimiento
exhaustivo del mercado brasileo,
sino en la inexperiencia y,
probablemente, en clichs tan
tpicos como el tringulo samba,
ftbol, playa.
Volvamos al presente, a comienzos
de 2012. En realidad, responder
a la pregunta en cuestin no
requiere mirar al vaco. Basta un
brillo especial en los ojos y un
inmediato inters por entrar en
materia. Conviene recordar que,
en estos momentos, Brasil es el

pas del boom econmico. Produce


petrleo, exporta materias primas
y cuenta con un mercado interno
vido por consumir. Se mire como
se mire, la eterna promesa, por fin,
se ha hecho realidad.
Hace slo unos meses, CBRE
decidi dar otro paso adelante en
su estrategia pionera de establecer
puntos de negocio cross border en
Latinoamrica. Haba comenzado
con xito sobresaliente en Mxico
D.F., y ahora dio la segunda
zancada, implantando en So Paulo
el denominado Brazilian Desk. Se
trata de un punto de asesoramiento
multidisciplinar, diseado por la
divisin EMEA de CBRE, para
establecer nexos y puntos de
unin entre inversores europeos
interesados en Brasil, y empresas
brasileas atradas por las zonas
inmobiliarias europea, africana
y de Oriente Prximo, las tres
comprendidas en el rea EMEA.
Con ese nuevo pupitre o escaparate
brasileo, CBRE ha pasado a
ofrecer un canal de comunicacin

innovador, especializado en aportar


conocimiento inmobiliario integral a
los posibles clientes, siempre desde
la mxima sintona y proximidad
con las necesidades concretas de
cada uno de ellos.
En CBRE entendemos que conocer
bien cada mercado resulta decisivo
para poder cerrar con xito
operaciones en l. Y si esa norma
es as en cualquier caso, en Brasil
es doblemente cierta. En este
pas, tan determinante es conocer
el mercado de procedencia del
inversor como poder detallarle las
significativas particularidades de los
negocios brasileos.
De entrada, y desde el estricto
punto de vista inmobiliario, conviene
precisar que Brasil cuenta con

varios submercados. Es un error


equiparar el mercado nacional con
el paulistano. Por mucho que So
Paulo sea la dcima ciudad ms
rica del mundo y concentre el 15%
del Producto Interior Bruto de su
pas, en un territorio tan extenso
cada zona es sumamente distinta a
su vecina.
Por eso resulta tan importante
escoger el submercado que rena
mayores posibilidades de xito
en cada caso. La tendencia ms
extendida, y aparentemente mejor,
es comenzar por So Paulo y
Ro de Janeiro, si bien ciudades
secundarias como Porto Alegre,
Curitiba, Salvador da Baha o
Natal, especialmente en el sector
residencial, tambin estn dando

en cBRe entendemos que conoceR Bien


cada meRcado Resulta decisivo paRa
podeR ceRRaR con xito opeRaciones
en l

Mercados internacionales

TENDENCIAS2011
TENDENCIAS2012

48

muy buenos resultados. Pese a


todo, las grandes empresas siguen
inclinndose por So Paulo, dado
su carcter de centro preferente
de negocios y sus relevantes
infraestructuras terrestres y
aeroportuarias.
Costes de instalacin
Al margen del conocimiento del
mercado inmobiliario general y
del emplazamiento concreto,
al plantearse una inversin en
Brasil resulta imprescindible
estudiar previamente la fiscalidad,
las exigencias de visados y la
legislacin laboral. Se trata de
cuestiones cruciales por la fuerte
carga impositiva sobre las salidas
de capitales. La forma concreta
en que se constituya la empresa
determinar la mayor o menor
eficiencia fiscal del proceso, y,
consecuentemente, la viabilidad
financiera de cada inversin.
Otra caracterstica digna de estudio
pormenorizado son los altos costes
de instalacin, principalmente en
las grandes metrpolis brasileas.
Por ejemplo, segn la clebre

al planteaRse una inveRsin en BRasil,


Resulta impRescindiBle estudiaR
pReviamente la fiscalidad, las
exigencias de visados y la legislacin
laBoRal

comparativa sobre niveles y costes


de vida, So Paulo cuenta con la
hamburguesa Big Mac ms cara del
mundo si ajustamos su precio real al
PIB, y esa ratio certifica un mercado
de trabajo altamente competitivo y
caro.
Con tantas trabas y dificultades,
por qu resulta aconsejable
invertir all? En primer trmino,
porque conviene enfocar sus
oportunidades desde una
perspectiva ms realista que
cautelosa o pesimista. De hecho,
los indicadores macroeconmicos
siguen respondiendo y el pas est
polticamente ms que estabilizado,
si bien, en paralelo, se enfrenta a
desafos tan grandes como la Copa
del Mundo de ftbol de 2014 y los
Juegos Olmpicos de 2016, eventos

ante los que cabe responder con


ese s y no pronunciado casi a la
vez que tan bien resume el carcter
brasileo.
Al margen de impresiones o estados
de nimo, es evidente que el pas va
a verse beneficiado por las nuevas
infraestructuras, indispensables
para robustecer el actual desarrollo
econmico. Sin duda alguna, el
principal beneficio de los futuros
eventos deportivos va a ser agilizar
esas obras. De paso, el pas se
situar por derecho propio en el
selecto club de organizadores de
grandes eventos mundiales, con
todas las ventajas que ello implica.
El impulso de las nuevas
construcciones tambin tiende a
mejorar el mercado inmobiliario de
las principales ciudades, si bien

an distan de las calidades medias


europeas. En trminos cuantitativos,
So Paulo dispone de unos 11
millones de metros cuadrados de
oficinas, una superficie total similar
a la madrilea. De ellos, slo unos
6 millones de metros cuentan con
aire acondicionado centralizado. A
su vez, slo el 11% de esa cifra son
edificios de clase A, y apenas otro
6% tiene clase AAA. En cuanto a la
tasa de disponibilidad paulistana,
se sita en su mnimo histrico, en
torno al 3,1%.
Presin de la demanda
Hay riesgo de que pueda
producirse una burbuja inmobiliaria?
Todo apunta a que no. Los niveles
de apalancamiento nacional
estn muy por debajo de los
que caracterizaron a los pases
europeos en la primera dcada
de este siglo. Por su parte, las
grandes corporaciones ocupan

Mercados internacionales

proporcionalmente bastante
menos espacio que en pases
de dimensiones similares. El pas
necesita amplificar sus negocios, y
busca proporcionar mejores oficinas,
para lo cual tienden a prealquilarse
los edificios en construccin.
Las rentas rondan los 200 reales
por metro cuadrado y mes,
aproximadamente unos 83 euros
mensuales. La cifra sorprende, y
con asiduidad nuestro interlocutor
pregunta si nos referimos a una cifra
anual. A partir del calendario de
entradas previstas en el mercado
de los inmuebles en construccin,
parece que asistiremos a cierta
gradual estabilizacin de precios,

con un incremento paralelo de la


disponibilidad hasta que oferta y
demanda se equilibren.
Los inmuebles logsticos presentan
un comportamiento bastante
similar. La disponibilidad tambin
roza aqu sus mnimos histricos,
y en el mercado paulistano, el
principal del pas, tres de cada
cuatro inmuebles logsticos se
destinan a ocupacin propia. La
figura de los parques logsticos se
introdujo hace un par de aos y
empieza a despuntar ahora, aunque
todava escasean superficies con
calidades constructivas acordes a
los estndares internacionales. Con
todo, la presin de la demanda ha

el conocimiento especfico del


meRcado Resulta oBligado en un pas
con tantas peculiaRidades de toda
ndole

situado las rentas en mximos de


26 reales por metro cuadrado y
mes, unos 11 euros, exactamente el
doble de sus equivalentes en Madrid
o Barcelona.
Ahora bien, esos datos deben
ponerse en contexto, e interpretarse
de acuerdo a la dimensin del
mercado brasileo. Por superficies
y entidad, ese mercado ha solido
compararse con el de Estados
Unidos, y lo cierto es que desde
hace algunos aos uno y otro
comparten algunas variables.
Por ejemplo, a la hora de planificar
una inversin inmobiliaria en Brasil
conviene reparar en los players
locales. Existen 18 inmobiliarias
cotizadas en el pas, por diez en
Estados Unidos, as como varios
fondos de pensiones y family
offices, unos y otros con liquidez
y un amplio landbank acumulado
desde principios de siglo,
cuando, a ojos de los inversores
internacionales, Brasil segua
siendo la eterna promesa.
Para cualquier inversor interesado
en entrar ahora en este mercado, mi
primera recomendacin tiene que
ver con el volumen. Es importante
que cuente con masa crtica
suficiente para alcanzar volumen,
tener presencia y asentar una slida
imagen en el pas en trminos
de track-record. Todo ello exige
unir esfuerzos, alinear intereses
y alcanzar alianzas estratgicas
empresariales capaces de transmitir
fortaleza y notoriedad.
La segunda recomendacin
obligada es emprender la
bsqueda de un socio local.
El conocimiento especfico del
mercado resulta obligado en un
pas con tantas peculiaridades de
toda ndole.

49

TENDENCIAS2012

Mercados internacionales

TENDENCIAS2012

en BRasil, compaRtiR Riesgo con un


socio nacional es mucho ms que
aconseJaBle

50
Compartir riesgo con un socio
nacional es mucho ms que
aconsejable. No basta con
conocer las empresas inmobiliarias
brasileas. Estamos ante un
mercado todava renuente al
exterior, que ocupa el puesto 127
en la clasificacin Doing Business,
del Banco Mundial, y donde unas
barreras burocrticas sumamente
labernticas para forneos, resultan
un mero trmite fcilmente
superable si se cuenta con un socio
nacional.

existen 18 inmoBiliaRias cotizadas en


BRasil, poR diez en estados unidos, as
como vaRios fondos de pensiones y
FamILY OFFICes
Por ltimo, conviene atender a
los fundamentales del mercado.
Es cierto que el metro cuadrado
de oficinas es ms caro en Ro
de Janeiro que en Manhattan, del
mismo modo que el precio por
metro cuadrado de un almacn

prime en So Paulo dobla el de


Madrid o Barcelona. En el contexto
brasileo, pensamos que an falta
un buen trecho hasta alcanzar el
equilibrio entre oferta y demanda, lo
que explica la presin alcista y unos
valores en las dos principales plazas

TENDENCIAS2012

Mercados internacionales

Brazilian Desk de CBRE. Asesor


en este caso a Previ, fondo de
pensiones del Banco do Brasil, en
el arrendamiento ntegro de dicho
edificio a una multinacional espaola
de telecomunicaciones. Se trata de
la mayor operacin de alquiler de un
edificio completo llevada a cabo por
una empresa privada en So Paulo.
Requiri una intensa coordinacin
de esfuerzos entre varios equipos,
hasta acercar posiciones y hacer
posible un rpido acuerdo.
Hemos asesorado tambin a
una multinacional de seguros
espaola en un proceso built
to suit para un call center en
So Paulo. La desenvoltura y la
pericia local del Brazilian Desk ha
permitido optimizar los canales
de comunicacin entre las partes,
con la consiguiente agilizacin
de trmites y una eficacia mucho
mayor a la hora de alcanzar el
resultado final, y hacerlo en plazo.
El mercado inmobiliario brasileo
an debe avanzar en determinadas
reas, principalmente en la parte
financiera. Los fondos estn
cobrando protagonismo, pero an
hoy pocas operaciones cristalizan.
De ah que las posibilidades de
asociarse con partners locales
sean tantas. La mayora cuenta con
proyectos, desea desarrollarlos y
necesita diversificar el riesgo. De
ah tambin que, de momento,
los empresarios brasileos no se
hayan internacionalizado. Prefieren
concentrarse en el mercado
nacional, aunque reparar en el

51

brasileas que pueden considerarse


excesivos.
Aun as, siguen producindose
transacciones importantes, como ha
sido el caso del edificio Eco Berrini,
una operacin intermediada por el

exterior es una simple cuestin de


tiempo. A medio plazo, el flujo de
inversiones de Brasil hacia Europa
tambin empezar a tener sentido;
nuevas oportunidades de negocio
han de surgir a ambos lados del
Atlntico.
En cualquiera de esos casos, el reto
est ah y no tiene vuelta atrs. La
eterna promesa se ha convertido
en toda una realidad, pero es
importante conocer un mercado tan

A medio plazo, el flujo de inversiones


de Brasil hacia Europa tambin
empezar a tener sentido

lleno de oportunidades como repleto


de particularidades. El xito est
en conocer, en diferenciarse y en
reparar en los detalles, por mnimos

que parezcan. Es para responder


a esa cuestin triple que CBRE ha
creado su plataforma cross border
Brazilian Desk.

Hoteles

TENDENCIAS2012

52

TENDENCIAS2012

Hoteles

53

Mercados
nacionales

Hoteles

TENDENCIAS2012

54
54

Adolfo
Ramrez-Escudero

TENDENCIAS2012

Mercados nacionales

Adolfo Ramrez-Escudero
Consejero Director General Capital Markets
CBRE Espaa

Quines invertirn
en inmobiliario y en
Espaa durante 2012?
55

hay inveRsoRes con nomBRes y apellidos, disponen de dineRo y les sigue inteResando el meRcado espaol

l ao pasado nos deja la


confirmacin de muchas
de las previsiones que
por estas mismas fechas hicimos
en Tendencias 2011. La atona
inversora, unida a la prcticamente
inexistente disponibilidad de
financiacin, al entorno macro de
clara desaceleracin econmica
y al fuente cambio normativo,
han propiciado en la prctica el
cctel perfecto para que hayamos
presenciado el menor volumen
invertido en Espaa desde 2003,
con algo menos de 2.200 millones
de euros para todo el sector
inmobiliario comercial nacional. Atrs
quedan, casi ya en el subconsciente,
aquellos volmenes rcord de 2007
por encima de 10.000 millones de
euros.
Ante tantos titubeos, creo que el
lector agradecer especialmente un
juicio sobre cmo va a encararse
el presente 2012 y cules sern
las pautas de los inversores frente
a este incierto horizonte. Es lo que
me propongo hacer en el presente

artculo. Resulta evidente que son


mayoras las voces pesimistas,
y desde luego no parece que el
entorno econmico vaya a presentar
este ejercicio un cuadro mejor que
el vivido en 2011. Con todo, mi
valoracin es constructiva, en el
sentido de que la demanda inversora
presenta alternativas e intereses
reales, tanto en niveles de retorno
como de riesgo competitivo, en un
mercado tan globalizado como en el
que operamos.
Sobre esas premisas, este breve
ensayo lo planteo desde un doble
objetivo: demostrar por un lado
que existe una significativa base
de demanda con capital disponible
acumulado, y detallar sucintamente
las principales caractersticas y
motivaciones de los segmentos de
inversores ms activos.
Vehculos de inversin
El primer segmento por volumen
de inversin y potencial es el
denominado private equity. Por
regla general, estos vehculos de

inversin generalmente buscan


plazos de salida no superiores a
cinco aos, y desarrollan estilos
de gestin de valor aadido u
oportunista. Suelen buscar retornos
mnimos superiores al 15%, e
incluso al 20% sobre sus fondos
propios, y mltiplos mnimos de 1,5
o 2 veces el capital para ese periodo
de inversin no superior a cinco
aos. No tienen por qu partir de
una rentabilidad inicial determinada,
y en sus apuestas juegan papeles
importantes la rotacin y la
apreciacin de capital.
El origen de estas gestoras es
habitualmente norteamericano, del
Reino Unido o canadiense. Los

inversores estn diversificados


internacionalmente, y en ellos tiende
a ganar peso el dinero procedente
del Lejano y del Medio Oriente.
Realizan normalmente operaciones
apalancadas, ofrecidas en la mayora
de ocasiones por el propio vendedor,
y con estructuras de coinversin
o de retornos preferentes muy
flexibles, capaces de solventar las
hipotticas y razonables diferencias
entre estimaciones de comprador
y vendedor respecto al valor de los
activos.
Este segmento de la demanda ser
el ms activo en la racionalizacin
del balance inmobiliario de entidades
financieras. De hecho, ya ha

los inveRsoRes de pRivate equity estn


diveRsificados inteRnacionalmente, y
en ellos tiende a ganaR peso el dineRo
pRocedente del leJano y del medio
oRiente

Mercados nacionales

TENDENCIAS2012

los inveRsoRes institucionales Buscan


geneRalmente diveRsificacin y el
aJuste entRe RetoRno/Riesgo dentRo
de su caRteRa gloBal

56
venido protagonizando muchos
de los procesos de desinversin
iniciados, tanto de portafolios de
activos adjudicados como de
deuda morosa, o Non Performing
Loans, NPLs. Asimismo, tiende a
incrementarse la creacin de fondos
especializados en la inversin en
deuda, generalmente en tramos
jnior o mezanine. Algunos ejemplos
de inversores en este segmento
son compaas como Moorpark,
Och Ziff, Cerberus, CBRE Global
Investors, MSREI o Lone Star,
entre una amplia lista de gestoras
especializadas en este nicho.
Segmento institucional
El segundo segmento de gran
importancia para la recuperacin
del sector lo forman los inversores
institucionales, junto a sectores
relacionados con el mundo del

seguro y la capitalizacin del ahorro


privado (planes de pensiones y
mutualidades). Suelen disponer
de capacidad de inversin a largo
plazo y buscan generalmente en
las operaciones inmobiliarias dos
objetivos: la diversificacin de cartera
y el ajuste entre retorno/riesgo
dentro de su cartera global.
Por ello, en este caso la generacin
de caja de los activos y su
estabilidad s cobran importancia.
Por eso les interesan especialmente
activos comerciales en alquiler,
aunque, como segmentos
crecientes, los paquetes de vivienda
en alquiler, las residencias de
estudiantes y los hospitales tambin
empiezan a abrirse paso en sus
estrategias.
Adems, este sector se encuentra
afectado por la regulacin
normativa de Solvencia II, que

redefinir el consumo de capital de


activos inmobiliarios ajustndolo
al riesgo atribuido a cada tipo
de activo. En ese sentido, cada
vez ms voces demandan un rol
ms dinmico de estos agentes,
sobre todo de las aseguradoras,
que facilite su entrada en el
sector inmobiliario y sirva de
complemento a las entidades
financieras para proveer nueva
deuda capaz de refinanciar parte
de los 500.000 millones de euros
que vencen en Europa en los
prximos tres aos, cuando, segn
varios estudios, el dficit de capital
existente pordra superar los
100.000 millones de euros.
La estrategia inversora de estos
agentes suele ser conservadora y de
largo plazo.
Sus requisitos para invertir se
miden por TIR, y tambin por los
retornos netos de caja, el cash

on cash. Aunque dismiles a los


grandes patrimonios familiares,
sus comportamientos de compra
tambin pueden alinearse con
ese segmento. Algunos ejemplos
de inversores institucionales son
OMERS, TIAA-CRE, AXA, Generalli
o AVIVA, entre muchos otros. Un
ejemplo espaol para este segmento
ha sido la compra por parte de CPPI
a RBS de su participacin del 50%
en un vehculo inversor para tres
edificios de oficinas alquilados al
Grupo Prisa.
Segmento soberano
El tercer segmento significativo
es el de los ya famosos Fondos
soberanos (SWF), que tanta
atencin han acaparado durante
el pasado ejercicio. Para ponerlos
en contexto, conviene precisar
de antemano que, si bien se han
convertido en una fuerza emergente

TENDENCIAS2012

Mercados nacionales

de indudable importancia, todava


representan un porcentaje menos
representativo que los dos
segmentos antes mencionados.
Es as, entre otras cosas, porque
sus estrategias de inversin en
inmobiliario son en gran parte
indirectas; es decir, depositan sus
capitales en gestoras de private
equity o en compaas cotizadas,
que, a su vez, invierten de modo
directo en el sector.
No obstante, su influencia empieza
a ser tan notable como creciente
en los ltimos meses, y hemos
podido apreciar cmo algunos
de ellos comienzan a participar
de modo ms activo en los
mercados directos de inversin,
normalmente con estructuras de
club deal junto a algn socio. El
origen de estos capitales suele
estar en las economas emergentes
(Corea, China, Malasia, Singapur,
etctera) y en pases con reservas
petrolferas o de materias primas
que aportan un elevado volumen

de divisas (Noruega, Chile, Qatar o


los Emiratos rabes Unidos, entre
otros).
Son bastante variados en su
estrategia de inversin y pueden
entrar tanto en apuestas de capital
como en inversiones de rentabilidad,
aunque por lo general priman la
exclusividad en sus inversiones y
aprovechan sus disponibilidades
para comprar volumen y beneficiarse
de mejores condiciones. Sin duda
desempearn un papel clave en
el desapalancamiento financiero
inmobiliario de Estados Unidos y
Europa. Su grado de aproximacin
a Espaa se desarrollar de modo
progresivo, a medida que vayan
incrementando su presencia en
mercados ms lquidos, como los de
Londres, Pars o Alemania.
Y el Segmento Cotizado
En ltimo lugar expositivo, pero tan
importantes como cualquiera de
los anteriores, nos encontramos
con el segmento de los inversores

cotizados. Este abanico engloba


tanto a las inmobiliarias cotizadas en
bolsa como a vehculos cotizados
de ahorro colectivo, como los REITs
y sus diferentes versiones nacionales
en economas desarrolladas.
En Espaa, lgicamente los
representantes nacionales de esta
familia son ms vendedores que
compradores, pero muchos de los
cotizados europeos y americanos ya
realizaron en 2008 y 2009 sendos
ejercicios de desapalancamiento
y refinanciacin, con los que
acumularon grandes sumas de
liquidez que les sitan en posicin
privilegiada para actuar en mercados
como el espaol.
Lo usual en ellos es que planteen
estrategias especializadas
por productos y que puedan
asumir riesgos de promocin y
construccin, si bien su finalidad
suele ser patrimonialista por
vocacin. La generacin de caja
de los activos la consideran
trascendente, puesto que estos
vehculos reparten dividendos altos
a sus accionistas. Pueden ser
impulsores y fuente de consolidacin
para el sector cotizado nacional,
y probablemente lo sean. El ao
pasado, un ejemplo claro de este
segmento ha sido Unibail-Rodamco
en el sector comercial. Otros
exponentes son British Land, Gecina
o Corio, entre otros.
En resumen, hay inversores con
nombres y apellidos, disponen
de cantidades importantes de

dinero y les interesa el mercado


espaol. En la medida en que los
vendedores planteen propuestas
de valor competitivas respecto
a oportunidades de inversin
alternativas, es indudable que
les veremos cerrar numerosas
operaciones en 2012, ao que
muchos de ellos perciben como de
comienzo de ciclo para posicionarse
de nuevo en el mercado inversor en
Espaa.
Cerrar operaciones concretas
no es incompatible con que
sus escenarios de previsin del
mercado sean negativos para el
conjunto de 2012, y en muchos
casos incluso tambin para 2013.
En cualquier caso, el elemento
ms necesario para normalizar los
volmenes de inversin es el flujo
crediticio, tanto si es bancario como
si es alternativo, y esa hiptesis
no parece que vaya a incentivarse
mucho en 2012, de manera que
las operaciones con financiacin
del vendedor y las refinanciaciones
seguirn definiendo la presente
temporada, como ya puso de
manifiesto el colofn de la anterior,
con la venta de Torre Picasso a
Pontegadea.
Sea como sea, al empezar la ruta
de este ao dejamos una primera
nota para navegantes: mucha
atencin a unos vencimientos por
valor de ms de 3.000 millones de
euros para nuestro sector terciario
en este 2012. Por lo dems, feliz y
provechoso ao para todos!

57

un eJemplo institucional fue


la compRa de cppi a RBs de su
paRticipacin del 50% en un vehculo
inveRsoR paRa tRes edificios de oficinas
alquilados al gRupo pRisa

Mercados internacionales

TENDENCIAS2011

58
58

Patricio Palomar

TENDENCIAS2012

Mercados nacionales

Patricio Palomar
Director de Research
CBRE Espaa

Ajustar las velas


hasta llegar a puerto
D

urante 2011, con


apenas 1.700 millones
de euros registrados en
transacciones, Espaa ha tenido
uno de los volmenes de inversin
inmobiliaria ms bajos de los ltimos
veinte aos.
2010 haba terminado con cifras
muy inferiores a las de buena
parte de la dcada, pero al menos
los 3.400 millones obtenidos ese
ao resultaban esperanzadores,
al mejorar con cierto bro la cifra
extraordinariamente escasa con que
finaliz 2009.
Tras el repunte, la mayora de
analistas quiso ver en ese atisbo
de recuperacin el anticipo de un
inminente cambio de tendencia, y
consideraron que nos acercbamos
al punto de inflexin. De manera
que el ao pasado comenz con
ciertas expectativas entre inversores
extranjeros, aunque a la hora de la
verdad las semanas transcurran
sin que empezaran a cerrarse
operaciones.
Buena parte de la primavera
transcurri entre disquisiciones de
unos y de otros intentando explicar
los porqus de la atona. Y ya cerca
del verano el problema haba dejado
de ser inmobiliario, porque era nada
menos que nuestro propio gobierno
el que tena evidentes dificultades
para colocar su deuda soberana.

Los mercados nos volvan a dar


la espalda y se generalizaba de
nuevo la desconfianza sobre
nuestra capacidad de recuperacin.
Excepto una ligera reduccin del
dficit presupuestario nacional,
no haba ni un solo indicio de
mejora en nuestros indicadores
macroeconmicos. Tras la invitacin
del Fondo Monetario Internacional a
que Espaa rebajase sus previsiones
de crecimiento, lleg a superarse el
diferencial de 400 puntos bsicos
con el bono alemn a diez aos.
En pleno vendaval, tras numerosas
solicitudes y duras negociaciones,
el Banco Central Europeo decidi
acudir en ayuda de Italia y Espaa.
Compr parte de la deuda que
ambos pases colocaban en el
exterior, hasta enfriar las condiciones
de financiacin de los dos y
devolverlas a ratios medianamente
aceptables.
Espaa, adems, se comprometi
por entonces a profundizar en
las directrices que el BCE llevaba
varios meses sugirindole. Pareci
que el incipiente acuerdo devolva
la atencin inversora sobre el pas,
y que empezaban a estudiarse
productos en las zonas ms prime
de los mercados principales.
Pero a medida que nos
adentrbamos en el verano,
los mercados nos volvieron a

encaramar a lo ms alto de la
montaa rusa. Durante una visita
a China, el presidente del Banco
Mundial, Robert Zoellick, plante
descarnadamente que, o bien los
lderes de Estados Unidos y de la
eurozona se ponan de acuerdo ya y
trabajaban coordinados para aplicar
medidas correctoras, o habra un
elevado riesgo de recesin global
que afectara a todas las economas.
As que, a pesar de nuestros
esfuerzos, nos encontramos de
nuevo con que, ante el riesgo
cierto de double dip, se entibiaba el
inters inversor no ya por nuestro
mercado, sino prcticamente por
todos. Aunque Espaa trabajara
intensamente a nivel internacional
y difundiese nuevos cambios
en poltica econmica, pareca
demasiado tarde. Grecia anunci
que la ayuda previamente recibida
le resultaba insuficiente, y que era
necesario un segundo rescate y
obtener importantes quitas de sus
acreedores si quera evitarse la
suspensin de pagos.
Casi a continuacin, Italia anunci
el agravamiento de sus grandes
cifras, y el rechazo de los mercados
dispar su diferencial con el bono
alemn hasta rondar los 600
puntos bsicos, cuando slo unos
meses antes Grecia o Irlanda
haban asumido la intervencin

desde primas de riesgo inferiores


a la italiana. La incertidumbre
arrastr una vez ms a Espaa, que
super los 400 puntos bsicos de
diferencial y lleg a rozar con alguna
frecuencia los 450 puntos bsicos.
Ya bien entrado el otoo, el Fondo
Monetario Internacional aprob un
insuficiente paquete especial de
ayudas a Espaa e Italia. De entrada
pudo calmar los mercados, aunque
la escasa cantidad aportada volvi
a sembrar dudas casi de inmediato,
y se redoblaron las situaciones de
estrs que volvieron a presionar con
fuerza al selectivo Ibex 35.
Desconfianza y efecto domin
Con una economa norteamericana
an muy dubitativa, y Europa en
su etapa de mayor inestabilidad
desde el final de la Segunda
Guerra Mundial, todas las miradas
se volvieron hacia Asia. Pero ah
las cosas tampoco pintaban tan
bien como antao. El crecimiento
de pases como China o la India
comenzaba a ralentizarse, con un
proceso inflacionista que alertaba a
los inversores del creciente riesgo de
recalentamiento.
Australia pareci ser el ltimo
bastin del desarrollo, con un ritmo
de crecimiento cada vez mayor y sin
verse afectada por las convulsiones
del resto de economas. Quiz su

59

Las inversiones inmobiliarias pueden rondar 5.000 millones de euros en 2012 a poco que la confianza acompae

Mercados nacionales

proverbial aislamiento geogrfico ha


favorecido tanto esa independencia
como su inmunidad frente a los
vaivenes del entorno, y aunque
resulte paradjico con lo anterior,
tambin le ha ayudado el reciente
fortalecimiento del sistema

60

financiero britnico, una de las


escasas referencias histricas de la
economa australiana.
Con tantsimos vaivenes en tan
poco tiempo hemos aprendido
algo. Cuando se sobrepasa cierto
grado de incertidumbre, recuperar
la confianza de los inversores se
convertir en una tarea ardua,
de manera que superar dicho
lmite nunca favorece a nadie. Por
ejemplo, Alemania y Francia se han
visto seriamente perjudicadas por
la crisis griega, al igual que el Reino
Unido con la de Irlanda.
El resultado final es que ya no basta
con recuperar la confianza hacia la
economa espaola. Ahora la mxima
preocupacin es determinar si el
contexto internacional permitir que
las medidas tomadas surtan efecto,
dado el lastre que sobre la economa
nacional tiene la exposicin de
nuestros vecinos, y que es recproco,
porque tambin la evolucin espaola
repercute sobre ellos.
Est claro que los espaoles
no podemos influir demasiado
en la evolucin de las polticas
econmicas de nuestros socios de
la Unin Europea, y absolutamente
nada en los casos de Francia o
Alemania. Lamentablemente, la
nica conclusin posible es que,
adems de las reformas internas
presentes y futuras, la recuperacin
del pas depender mucho de lo
que suceda fuera, sin que quepa
hacer nada para remediarlo.
Sin embargo, lo que s podremos

TENDENCIAS2012

hacer siempre es aprovechar la


direccin del viento, sea cual sea,
para jugar con nuestras velas y
orientarlas hacia donde sopla, hasta
poder llegar a puerto.
En 2012 parece que vamos a
alcanzar por fin el punto de inflexin
desde el inicio de esta crisis. La
llegada de un nuevo gobierno
traer nuevas polticas econmicas
que pueden y deben resultar
determinantes para alcanzar ese
objetivo.
Parece indiscutible que necesitamos
reducir nuestro dficit pblico
hasta los niveles aconsejados por
nuestros socios europeos. Si bien
probablemente hayamos cerrado
2011 en niveles de dficit superiores
al 6%, si se toman con rapidez las
medidas adecuadas esa ratio podra
reducirse al 3% al final del presente
ejercicio.

Adems de los recortes necesarios


en el gasto pblico, parece ser que
el nuevo Gobierno recientemente
elegido tiene ya estudiadas medidas
concretas para fomentar la mejora
de la productividad, algo crtico si
queremos volver a ser competitivos
en mercados tan complejos como
los actuales.
Debemos igualmente trabajar para
modernizar y flexibilizar nuestro
mercado laboral, y tomar medidas
que permitan mayor dinamizacin
en las contrataciones, pues una
tasa de desempleo cercana al 22%
hace prcticamente inviable el xito
del resto de medidas.
Por ltimo, hemos de resolver
el acceso a la financiacin, uno
de los problemas cruciales para
explicar el actual estrangulamiento
de nuestra economa. El sector
financiero espaol debera acometer

ahoRa la mxima pReocupacin


es deteRminaR si el contexto
inteRnacional peRmitiR que las
medidas tomadas suRtan efecto

una reconversin importante. Se


encuentra excesivamente atomizado
y su exposicin al actual mercado
inmobiliario an no se ha resuelto.
reformas y salidas al mercado
Durante 2011 vivimos la intervencin
del Banco de Valencia y de la
CAM, y no me cabe duda de que
en 2012 veremos movimientos
de consolidacin entre entidades,
incluso la desaparicin de alguna
otra. Se oye ltimamente que tanto
el Gobierno como el Banco de
Espaa empiezan a ver con buenos
ojos la creacin de un banco malo.
Sin embargo, esa solucin parece
complicada, dada la magnitud de
nuestro problema en comparacin
con Irlanda o Grecia.
Personalmente, me inclino ms
por pensar en una solucin similar
a la tomada para la CAM, con
la creacin de algunos bancos
malos de menor cuanta, y tan solo
como ltima salida para aquellas
instituciones que realmente lo
necesiten.
Sea como sea, actualmente la
nica certeza parece ser que
las entidades financieras ms
saneadas empezarn a sacar al
mercado parte de sus portafolios
inmobiliarios durante el primer
semestre de 2012. La clave es
aceptar los descuentos sugeridos
por los compradores para hacerse
con unas carteras compuestas
por deuda, activos adjudicados
residenciales y comerciales, e
incluso algunas sucursales no
estratgicas. Continuaremos viendo
tambin la puesta en el mercado
de determinadas sucursales en
operaciones de sale and leaseback.
Solo cuando estos portafolios
preferentes se hayan colocado

TENDENCIAS2012

Mercados nacionales

la situacin ha camBiado de Raiz


y la mayoR compleJidad puede
BeneficiaR a aquellos agentes que
meJoR conozcan el pRoducto y los
meRcados
los nacionales como sobre todo
los extranjeros, pueden escoger
ahora activos prime usualmente
fuera de mercado, o portafolios
voluminosos procedentes tanto de
instituciones financieras como de
administraciones pblicas.
A su vez, los inversores privados
tambin seguirn desempeando un
papel significativo en operaciones
ms pequeas, igualmente
atractivas, que proliferarn sobre
todo en oficinas de las zonas
centrales de negocio y entre los
locales comerciales con mejores
ubicaciones prime.
Por su parte, los inversores en
core y core plus tienen a su favor
el nivel de rentas en que estamos
actualmente anclados. Aunque
se espera una recuperacin lenta
y pausada, a partir de 2015 la
subida generar importantes
rendimientos, sobre todo porque la
actividad promotora lleva casi dos
aos totalmente detenida, y no se
espera un cambio en esta tendencia
en el corto plazo. La experiencia
de crisis anteriores nos dice que
cuando la absorcin recupere un
ritmo razonable, las rentas tanto en
Madrid como en Barcelona tendrn
una escalada sustancialmente ms
rpida que las rentabilidades.
Los inversores oportunistas
tienen, en consecuencia, muchos
proyectos en los que posicionarse.
De la mano de asesores locales
especializados, pueden obtener
rentabilidades muy interesantes.
A los niveles actuales de capital
values, estn en condiciones de
generar plusvalas en ciclos de
rotacin ms cortos que antes.
Sin embargo, este tipo de
inversiones tiene riesgos evidentes,
y resultar clave contar con

61

en el mercado, entrarn en l los


lotes de instituciones financieras de
menor entidad, y esa segunda fase,
a su vez, redundar en reactivar
la actividad y en que el grueso
de entidades financieras pueda
empezar a depurar al menos parte
del producto que ya debera haber
salido de sus balances.
En paralelo, para poder cumplir
tanto con la reduccin del dficit
presupuestario como con la
amortizacin de una deuda
excesivamente costosa, y dada la
dificultad que algunos gobiernos
regionales estn teniendo para
colocar sus bonos, ser necesario
acudir a otras vas de financiacin,
y no ser extrao, por lo tanto,
presenciar la salida al mercado de
operaciones de sale & leaseback
de comunidades autnomas, y ms
adelante incluso de activos de los
gobiernos municipales de algunas
de las principales ciudades.
Lo interesante de todo lo
anteriormente expuesto es que
describe y representa al detalle la
situacin perfecta de oportunidad
para el segmento de inversores
ms profesional y especializado.
Hace apenas cinco aos resultaba
relativamente sencillo obtener una
rentabilidad ms que interesante en
cualquier operacin inmobiliaria. Hoy
la situacin ha cambiado de raz, y la
mayor complejidad puede beneficiar a
aquellos agentes que mejor conozcan
el producto y los mercados.
An no hemos tocado fondo, pero
estamos muy cerca de conseguirlo,
lo cual hace posible que inversores
privados nacionales an puedan
tener oportunidades de adquirir tipos
de inmuebles que en un mercado
alcista nunca estaran disponibles.
Los inversores institucionales, tanto

socios locales y asesores muy


experimentados en cada sector
y mercado. Algunos fondos
especializados pueden aprovechar
su experiencia, el conocimiento
del mercado y las sinergias que
genera disponer de un portafolio
ya consolidado en nuestro pas
para adquirir nuevos activos de los
que obtener valor con una gestin
adecuada.
Si bien en 2011 Espaa atrajo un
inters que finalmente no se tradujo
en inversiones, este 2012 resultar
clave, pues, como hemos visto,
hay en perspectiva importantes
operaciones para todas las
tipologas de inversor. Adems, el
nuestro es un mercado objetivo para
muchos inversores que llevan ya
tiempo analizando productos.
Me atrevo a anticipar que, si hacemos

las cosas bien, en 2012 tendremos


un volumen de inversin que superar
con creces al de hace dos aos,
hasta situarnos en una cifra total
cercana a los 5.000 millones de
euros.
Para que todo esto cristalice y se
haga realidad, resulta necesario
que el Gobierno lleve a cabo con
urgencia los cambios anunciados, y
comencemos el ao con una mayor
confianza de mercados e inversores.
Hay una gran tormenta en Europa
y Estados Unidos. No podemos
cambiar la direccin del viento,
pero s portar velas hasta llegar
a nuestro destino. Cuanto antes
las ajustemos, lo que equivale a
modificar nuestra poltica econmica
y fiscal, ms fcil y rpido ser llevar
nuestra nave al buen puerto de la
recuperacin.

Hoteles

TENDENCIAS2012

62
62

Mikel
Marco-Gardoqui

TENDENCIAS2012

Mercados nacionales

Mikel Marco-Gardoqui
Director Nacional Inversiones & Cross Border
CBRE Espaa

63

Sector inmobiliario:
decadencia, cada
y vuelta a empezar
vaRios indicadoRes apuntan a que la estaBilizacin en oficinas e inmueBles logsticos es cosa de este ao

nuestro pas y al conjunto


de su economa le
est pasando como al
universitario que se encuentra donde
no debe una noche de jueves, y el
exceso de risas y diversin le hacen
darlo todo, y a la maana siguiente
cae en una absoluta incapacidad
para recuperar el ritmo de estudio,
y ni siquiera puede preparar los
siguientes trabajos. Noches de
artista, maanas de payaso. Segn
el smil, a Espaa todava le dura la
resaca y no hay suficientes aspirinas
para mitigar el dolor de cabeza.
Escribo estas lneas cuando la
tormenta financiera ha obligado a
dimitir al primer ministro italiano, el
seor Berlusconi, por si as, quizs,
se consiguiera parar el ataque del
sistema financiero internacional a
la deuda soberana de su pas. En
estos das de cambio vertiginoso,
es difcil poder analizar cul ser
el siguiente captulo del relato, o

qu puede pasar en el mercado


inmobiliario de inversin en Espaa
durante 2012, ya que ni los ms
sesudos y reconocidos economistas
del planeta pueden predecir hacia
dnde nos dirige este huracn
de incertidumbres financieras y
soberanas que nos rodea.
Es posible que usted est leyendo
este artculo en un panorama
mundial distinto a aquel en el que
escribo. En estos momentos,
los cambios y los movimientos
demoledoramente rpidos y
agresivos podran ratificar cualquier
hiptesis y su contraria en solo
unas pocas horas. Son muchos
los escenarios posibles a partir de
2012. Enumero algunos al azar, sin
pretender agotar las opciones.
Por ejemplo: abandonan el euro
Grecia, Italia, Espaa o cualquiera de
los pases en problemas, ya saben,
los integrantes del desafortunado
acrstico publicitado en su

momento en la prensa internacional.


Francia y Alemania cierran filas
y crean una Europa de primera
velocidad que se desentiende de
los pases txicos cual mercanca
defectuosa. En pleno vendaval,
la prima de riesgo sobre nuestra
deuda alcanza niveles inasumibles,
y la Unin Europea nos interviene al
estilo de Grecia, Portugal e Irlanda.
Tomemos esta o cualquier otra
hiptesis: nadie tiene capacidad de
visualizar cul ser el siguiente paso
de cada mercado, de manera que,
como premisa metodolgica, me

propongo desarrollar mi anlisis para


este artculo desde la presuncin de
que esos potenciales e inquietantes
escenarios polticos y econmicos
NO van a producirse.
Una vez sufrido el desplome del
sector inmobiliario durante el
cuatrienio 2008-2011, creo que
2012 podra ser el comienzo de un
verdadero renacimiento del sector.
Quiz en este ao comiencen a
asentarse los nuevos pilares de
la industria, y podamos encontrar
signos e indicios de recuperacin,
o al menos el punto final del ajuste

ni los ms sesudos y Reconocidos


economistas del planeta pueden
pRedeciR hacia dnde nos diRige este
huRacn de inceRtidumBRes

Mercados nacionales

TENDENCIAS2012

64

Mercados nacionales

duRante 2012, al aBRigo de nuevas


Regulaciones como Basilea iii
y solvencia ii, es pRoBaBle que
pResenciamos cieRta Reactivacin de la
liquidez y la financiacin

sobre rentas y valores. Es un


vaticinio difcil de respaldar con
hechos, pero intentar argumentarlo
mediante una serie de cuatro
preguntas que les contesto de
inmediato.
Dnde est el dinero?
Tal como el mercado ha
experimentado en primera persona
todos estos meses, la respuesta
es breve y directa: fuera de
Espaa, y buscando activamente
oportunidades de inversin en
nuestro pas. El cuarto mercado
por tamao de la eurozona es un
caramelo de suficiente valor para
interesar a capitales de los grandes
mercados internacionales.
De hecho, la presencia y la atencin
de estos inversores por nuestro
mercado ha sido relevante durante
los ltimos 12 e incluso 18 meses,
aunque no se haya materializado
en un gran nmero de operaciones.
En los nueve primeros meses del
ao pasado, el volumen total de las
inversiones rond los 1.500 millones
de euros, cifra un 40% inferior a la
de 2010, y un 55% menor que la de
2009.

El principal motivo que explica tan


escaso volumen de operaciones ha
sido la inexistencia de financiacin
por parte de los bancos locales e
internacionales. Durante 2012, al
abrigo de nuevas regulaciones como
Basilea III y Solvencia II, es probable
que presenciemos cierta reactivacin
de la liquidez y la financiacin,
especialmente necesarias para el
mercado inmobiliario existente, y
ms an en el caso de proyectos en
curso.
Con todo, hay enormes bolsas de
dinero en el mercado que en la
actualidad prefieren rehuir riesgos,
incertidumbres y dificultades
excesivas. No quiero decir que la
inversin en activos inmobiliarios
pueda suprimir los factores de
incertidumbre, sobre todo en
tiempos como estos, pero incluso
ahora el real estate sigue siendo
un valor refugio, y ofreciendo dosis
de seguridad de las que carecen
otras inversiones. La ubicacin, el
valor inmobiliario, el ajuste contra
la inflacin en los contratos, la
seguridad de la demanda o el
valor residual del suelo hacen
de la inversin en inmobiliario

una alternativa excepcional en


momentos de crisis.
Cmo gestionamos la
incertidumbre internacional?
Para bien o para mal, Espaa tendr
un cambio de gobierno el 20-N.
Sin saber cul ha sido la decisin
soberana de los espaoles, su
resultado tendr una lectura positiva
en Europa y en los mercados
de capitales internacionales.
Me aventuro a afirmar que, sea
quien sea el ganador, existir una
colaboracin real y mayor entre el
nuevo gobierno y el partido de la
oposicin, que permanecern ms
unidos ante los problemas reales del
estado: economa, paro, Europa y
ETA. Si mantenemos esa premisa
como vlida, una mayor estabilidad
en el pas tiene que traducirse en
seales positivas al mercado.
El principal problema de Espaa en
la actualidad, y para toda la presente
dcada, es el empleo. Cualquier
accin de nuestros polticos debe
encaminarse a generar crecimiento
slido en la economa, para a
su vez imprimir confianza en las
empresas y activar de esa manera
el mercado nacional de trabajo. Sin

empleo, la maquinaria no funciona.


Sin gasolina no nos movemos ni
utilizamos carreteras, gasolineras o
tneles de lavado, ni compramos
revistas ni patatas fritas al repostar.
Empresas y Gobierno han de aunar
esfuerzos para incentivar la creacin
de empleo, y esa prioridad tambin
tendra un efecto inmediato en el
mercado inmobiliario.
La confianza es clave y necesaria
para los grandes inversores
internacionales. Toda esa bolsa de
dinero (equity) que se interesa por
nuestros mercados, y atiende por
posibles operaciones de real estate,
necesita signos de confianza y de
recuperacin econmica, y el nuevo
Gobierno, las entidades reguladoras
como el Banco de Espaa, las
entidades financieras y los distintos
partcipes del mercado debieran
impulsar toda esa semitica cuanto
antes.
Cundo se va a iniciar el cambio?
Por si el desaliento nos hiciera
olvidar los principios bsicos de
Economa, conviene recordar que
los ciclos econmicos existen y,
por lo tanto, tras una recesin o
ajuste econmico llega siempre

existen indicadoRes oBJetivos que


peRmiten vislumBRaR la estaBilizacin
de los valoRes de RefeRencia en los
meRcados de oficinas y logstico

65

TENDENCIAS2012

Mercados nacionales

TENDENCIAS2012

hay gRan difeRencia en valoRes entRe


los stOCKs de calidad y uBicaciones
PrIme, fRente a las alteRnativas en
PrIme
meRcados y zonas secundaRias

66

la recuperacin. Despus de una


correccin severa del mercado (y no
otra cosa es una crisis, y cada una
de ellas se presenta con un ritmo
diferente), los valores e indicadores
terminan por recuperar la senda
positiva.
En Espaa existen indicadores
objetivos que permiten vislumbrar
la estabilizacin de los valores de
referencia en los mercados de
oficinas y logstico (tanto en rentas
como en rentabilidad o repercusin),
y ese punto debera de producirse
a finales de 2012. El ajuste ya
descontado ha sido muy importante,
y a mi entender cuasi suficiente. Por
eso, el nivel de rentas de oficinas en
las reas de negocios prime de las
principales ciudades (CBD) tender
a estabilizar sus valores entre los
prximos 12 y 18 meses.
La anterior afirmacin es vlida
tambin para el mercado logstico
industrial, que ha sufrido un ajuste
del 35% o del 40% en los valores de
las rentas prime, y que debera de
estabilizarse durante 2013. No va
a existir un aumento en las rentas,
pero s entiendo que el ajuste ha
llegado a su fin, que durante el
segundo semestre de 2012 los
valores encontrarn su suelo y
que, a partir de ese momento, se
mantendrn estables.
Qu mercado de inversin nos
espera en 2012?
El anlisis de los datos objetivos
de mercado me inclina a valorar el

futuro prximo como positivo; no


en cuanto a crecimiento real, pero
s en estabilizacin de precios y final
de los ajustes.
Segn nuestro ltimo informe de
oficinas, del tercer trimestre de
2011, las rentas prime del CBD
de Madrid alcanzan los 26 euros
mensuales por metro cuadrado.
Cuando hablamos de ubicaciones
en el Paseo de la Castellana, estos
valores son sostenibles y deben
de suponer el suelo y el valor
mnimo de todo el ajuste sufrido.
Al mismo tiempo, considero que
son el pilar sobre el que va a
cimentarse la recuperacin de valor
en los prximos aos. Ahora bien:
es trascendente subrayar la gran
diferencia en valores entre los stocks
de calidad y ubicaciones prime,
frente a las alternativas de alquiler
o inversin en mercados y zonas
secundarias.
Si comparamos los mercados
inmobiliarios de Madrid y
Barcelona con el de Londres, ms
transparente, maduro y lquido,
es razonable vaticinar aqu una
recuperacin del mercado de
oficinas al estilo de la producida
en la capital inglesa tras la crisis
post-Lehman. Existen diferencias
entre los mercados, pero en
lneas generales hay dos variables
importantes perfectamente
equiparables: a) una escasa nueva
oferta en el stock, y b) una calidad

escasa o insuficiente en las oficinas


actuales, comparada con los
estndares europeos.
Si aceptamos estas dos premisas
como vlidas, la recuperacin del
crecimiento econmico en Espaa
ha de provocar (como sucedi en
Londres durante el periodo 20092011) que las empresas se planteen
consolidarse, y activen su demanda
de bsqueda de espacios de superior
calidad. Su razonamiento debera
ser simple: si no hay suficientes
oficinas de calidad en el mercado,
y, en trminos absolutos, el nivel de
rentas est por debajo de la media
de los ltimos veinte aos, entonces
estoy en condiciones de poder
asegurar ahora la oficina que quiero
y la superficie que voy a necesitar en
el medio plazo, y adelantarme as a
la recuperacin que se producir en
el mercado en los prximos aos.
Esta teora, sencilla y contrastada en
Londres, no ha tenido de momento
una traslacin directa en el mercado
espaol, ya que las empresas y sus
expectativas de crecimiento no estn
descontando, todava, crecimientos
positivos en el corto plazo.
En general, los consultores
seguimos archivando, cada vez
con mayor fastidio, la avalancha de
indicadores econmicos negativos
aportados tanto por empresas
espaolas como por entidades
internacionales como el Fondo
Monetario Internacional, el Banco

una ligeRa RecupeRacin en Rentas


puede suponeR un incRemento
consideRaBle paRa inveRsoRes que
hayan apostado poR RetoRnos en el
medio plazo

TENDENCIAS2012

Mercados nacionales

Central Europeo o el Banco Mundial,


donde se vaticina para Espaa
un futuro negro y sin margen de
crecimiento para los prximos aos.
La escasez de expectativas, incluso
de seales de mejora, tiende a
retroalimentar ese entorno negativo
y poco emprendedor que ni termina
de romper ni de activar la rueda
del desarrollo. No ser yo quien
contradiga los problemas de fondo,
porque los anlisis producen vrtigo,
pero s quiero plantear la posibilidad
de que nos estemos acercando al
punto de inflexin, y presentarles
algunos datos bsicos sobre ese
futuro inmediato.
Si consideramos que el ajuste
producido en rentas en cualquiera
de los sectores ha rondado el 40%
o 50% del valor, y aceptamos que
la estabilidad llegar al mercado
hacia finales de 2012, un crecimiento
de rentas de dos euros por metro
cuadrado y mes en oficinas, o de
cincuenta cntimos de euro por
mes y metro cuadrado en logstica,
supondran incrementos del 10% en
valores porcentuales.
El mercado ha perdido casi un

50% de su valor, desde 45 a 25


euros por metro cuadrado y mes en
el CBD, pero una ligera recuperacin
en rentas en los prximos
ejercicios supondr un incremento
considerable para aquellos
inversores que hayan apostado
por retornos en el medio plazo y
una tendencia de reactivacin del
mercado.
La inversin en rentabilidad, tanto
en oficinas como en inmuebles
logsticos, a da de hoy tiene un
grado de incertidumbre acotado,
con niveles que pueden generar
importantes retornos a los
inversores que ejecuten compras
en los prximos seis meses. No
son necesarios crecimientos
anuales de rentas del 25%, como
se produjeron en la City londinense
entre 2009 y 2011; unas subidas
moderadas, donde dos euros al

mes suponen un 10% ms, resultan


suficientes para garantizar retornos
muy atractivos.
Soy de naturaleza optimista. Por
eso, si bien creo que, como pas y
como economa, en 2012 vamos
a sufrir muchsimo, tambin estoy
persuadido de que el punto de
inflexin de la recuperacin ha
llegado, y a partir de ah las cosas
no sern negras, sino grises, y
evolucionarn gradualmente hacia
colores ms claros. Despus de
varios aos de elucubrar sobre
cundo llegar la recuperacin,
creo que podemos fecharla para
2012. No ser rpida, sino ms bien
una larga y pausada travesa por el
desierto. Pero hemos tocado suelo,
aunque sea en el desierto, y de esa
forma habremos dejado de caer en
el vaco sin saber dnde estaba el
final.

una mayoR estaBilidad en el pas tiene


que tRaduciRse en seales positivas al
meRcado

67

la confianza es clave
y necesaRia paRa los
gRandes inveRsoRes
inteRnacionales

Hoteles

TENDENCIAS2012

68
68

Isabel
Benitez

TENDENCIAS2012

Mercados nacionales

Isabel Benitez
Directora Sector Pblico
CBRE Espaa

un plan de Racionalizacin integRal apoRtaRa liquidez, cReaRa empleo y aumentaRa la eficiencia de los inmueBles

a necesidad de liquidez y de
reduccin del dficit pblico
es cada vez mayor en la
Administracin Pblica espaola.
Sabemos que algunas Comunidades
Autnomas han decidido poner
en venta ya algunos de sus
activos inmobiliarios, con el
objetivo de reducir sus niveles de
endeudamiento.
No solamente ha de pensarse en
obtener liquidez mediante la venta
de inmuebles pblicos, sino que
tambin resulta imprescindible
acometer, de manera inmediata, un
plan de racionalizacin de activos y
de ahorro de costes inmobiliarios.
Eficiencia escasa
Actualmente, las posibilidades
de ahorro de costes en la
Administracin Pblica son infinitas.
Sabemos que hay un supervit de
funcionarios, que se dan frecuentes
duplicidades de puestos de trabajo
y que existen cargos y organismos
pblicos totalmente prescindibles.

En cuanto a la ocupacin de los


inmuebles, la falta de eficiencia es
significativa, por lo que el ahorro de
costes que podra generarse resulta
igualmente alto. Muchos organismos
pblicos se encuentran repartidos en
varios edificios, con el consiguiente
coste aadido por duplicidad de
servicios. Asimismo y por lo general,
las ratios de ocupacin son muy
elevadas, y no siguen la tendencia
moderna sobre organizacin y
distribucin de espacios y puestos
de trabajo.
Adems, los inmuebles pblicos
suelen ser antiguos y estar obsoletos
en control y eficiencia energtica,
razn por las que sus consumos
son elevados y obvian, la inmensa
mayora de las veces, el impacto
ambiental producido.
Por si los factores antedichos
no fuesen suficientes, tambin
suelen darse situaciones en que la
Administracin ocupa inmuebles en
alquiler, cuando en las inmediaciones
hay edificios de propiedad pblica

completamente vacos y otros tantos


inmuebles infrautilizados.
El necesario Plan de
racionalizacin del patrimonio
pblico estatal
Conocedores de todos estos
aspectos, los equipos de expertos
inmobiliarios de las compaas
PwC, la mayor firma de servicios
profesionales a nivel mundial y
CBRE, lder en servicios inmobiliarios
en el mundo, han llevado a cabo
a lo largo de los ltimos meses
un estudio sobre la necesaria
racionalizacin del patrimonio
inmobiliario pblico estatal.
El trabajo incluye el anlisis
singularizado de una muestra

aproximada de 230 edificios


ocupados por la Administracin
del Estado, todos ellos situados en
Madrid, dentro del cinturn radial
de la M-30, y cuya superficie total
aproximada suma cuatro millones de
metros cuadrados.
Las conclusiones del estudio
certifican las enormes posibilidades
de obtener liquidez y de aprovechar
el significativo recorrido en el valor
de los inmuebles, al menos en los
aspectos siguientes:
- El valor total de los inmuebles
pblicos sobre la muestra
analizada, radicados en la
almendra central de Madrid, oscila
entre 10.000 y 12.000 millones de
euros.

pwc y cBRe han llevado a caBo


un estudio soBRe la necesaRia
Racionalizacin del patRimonio
inmoBiliaRio pBlico estatal

69

Eliminar deuda
y reducir gasto
con ladrillo pblico

Mercados nacionales

TENDENCIAS2012

el valoR total de los inmueBles


pBlicos soBRe la muestRa analizada,
Radicados en la almendRa centRal
de madRid, oscila entRe 10.000 y 12.000
millones de euRos

70

las Ratios de
ocupacin de la
mayoRa de los
inmueBles pBlicos
pResentan un
exceso teRico de
espacio del 37%

- Hay inmuebles en propiedad,


vacos desde hace algn tiempo,
cuyo valor estimado en el mercado
actual supera los 500 millones de
euros.
- Los edificios ocupados por la
Administracin en rgimen de
alquiler suponen un desembolso
anual de unos 100 millones de
euros.
- Las ratios de ocupacin de la
mayora de los inmuebles pblicos
estn sobredimensionadas respecto
a otros sectores, con un exceso
terico de espacio del 37%.

- Existe una gran dispersin


geogrfica en la capital, con
numerosos organismos repartidos
por distintas ubicaciones, con la
consiguiente multiplicacin de
costes, espacios y servicios.
- En muchos casos, se trata de un
patrimonio antiguo, cuyos inmuebles
no son eficientes desde el punto
de vista energtico. En ocasiones,
incluso, resultara imposible optimizar
el uso del espacio.
- Muchos edificios son susceptibles
de futuros cambios de uso, con el
consiguiente beneficio en creacin

de valor que supondra un proceso


de desinversin.
Sobre este anlisis de cartera,
el informe enumera las ideas
convenientes para poder aplicar
un eficaz plan de ahorro y
racionalizacin de los inmuebles de
la Administracin del Estado en la
almendra central madrilea.
Entre nuestras recomendaciones
quisiera destacar las siguientes:
- Es necesario disear de inmediato
una estrategia especfica y un
plan de ahorro y racionalizacin
concreto sobre la ocupacin

TENDENCIAS2012

Mercados nacionales

71

muchos edificios son susceptiBles


de futuRos camBios de uso, con el
consiguiente Beneficio en cReacin
de valoR que supondRa ante un
pRoceso de desinveRsin

la comeRcializacin
inmediata de
deteRminados
inmueBles podRa
apoRtaR unos 2.800
millones de euRos
inmobiliaria de la Administracin
del Estado en Madrid.
- Creemos que la actual coyuntura
recomienda que dicho plan sea
progresivo y autofinanciable.
- Una parte relevante de la
planificacin podra ser la
comercializacin inmediata de
determinados inmuebles por un
valor de unos 2.800 millones de
euros. Esos ingresos aliviaran las
arcas del Estado y serviran para
financiar el conjunto del plan.
- Un pilar imprescindible de ese
plan de ahorro y racionalizacin

podra ser la construccin de un


nuevo complejo centralizador de
servicios ahora dispersos, capaz
de impulsar la liberalizacin de
unos 250.000 metros cuadrados, o
la rehabilitacin y modernizacin de
una seleccin de inmuebles con el
mismo objetivo.
- La construccin de nuevos
espacios de trabajo, o la
modernizacin de algunos de los ya
existentes, seran las mejores vas
para posibilitar un cambio de cultura
inmobiliaria en la Administracin.
Podra as ubicarse a funcionarios

y trabajadores en espacios de
calidad, con los mayores avances
de sostenibilidad y eficiencia
energtica, adems de posibilitar
el ahorro de unos 100 millones
de euros anuales en alquileres, y
entre un 20% y un 40% en costes
energticos y de servicios.
- Los edificios actualmente vacos
de la Administracin Estatal, as
como las superficies liberadas al
centralizar y optimizar los espacios
de trabajo reestructurados, podran
salir al mercado de forma gradual,
despus de haberse gestionado

paralelamente, en algunos casos,


los necesarios cambios de uso
y la calificacin urbanstica ms
adecuada para maximizar su valor.
Tengan la certeza de que un plan
de estas caractersticas, sin ninguna
duda, ayudara a dinamizar la
ciudad, mejorara la eficiencia de
la administracin pblica, y creara
riqueza y puestos de trabajo.
Entendemos adems que debera
ser considerado prioritario, dada
la endeble situacin financiera y la
delicada situacin econmica actual
de nuestro pas.

Hoteles

TENDENCIAS2012

72

TENDENCIAS2012

Hoteles

73

Arquitectura

Hoteles

TENDENCIAS2012

74
74

Javier Martnez

TENDENCIAS2012

Arquitectura

Javier Martnez
Director Nacional Building Consultancy
CBRE Espaa

Workplace
Management
75

tRaBaJaR en la RepBlica independiente de mi casa

ace ya tiempo que se viene


hablando de la posibilidad
del trabajo en casa
como alternativa al de la oficina. Y
habitualmente se enfoca adems
como una forma de ahorrar costes
fijos para la empresa.
Est claro que no todas, pero
muchas de las tareas que llevamos a
cabo en la oficina s pueden hacerse
desde nuestras casas si contamos
con la adecuada infraestructura
tecnolgica.
En los pases ms avanzados en
este asunto, el modelo actualmente
ms extendido suele incluir el
equivalente a un da a la semana
de trabajo realizado desde casa
y el resto en la oficina, porque se
considera esencial el intercambio
de informacin e ideas con los
compaeros. ste es, por ejemplo,
el nuevo modelo desarrollado por
Microsoft en msterdam, con la
colaboracin del departamento de
Workplace de CBRE.
El prximo reto para el diseo del
puesto de trabajo es proporcionar la

sensacin del trabajo en casa, pero


dentro de la propia oficina.
Es decir, hacer que el empleado
se sienta (dentro de las lgicas
limitaciones que impone trabajar en
un entorno comn) como en su
casa.
Pero, qu quiere decir esto? Qu
caracteriza al trabajo desde casa?
Yo veo tres caractersticas
esenciales:
1. La capacidad de elegir mi sitio.
2. El diseo del lugar de trabajo.
3. El cdigo del vestir.
1. La capacidad de elegir mi sitio
La caracterstica principal de trabajar
en casa es la capacidad de decisin.
Yo me siento cada da donde quiero,
y si un da prefiero leer un libro en
la cama o escribir una carta en la
cocina, nadie lo ve como un hecho
inapropiado o que vaya en contra de
la productividad.
Uno elige su lugar en el entorno
domstico y personal, y en cambio
presupone que en el trabajo carece
de esa capacidad de decisin. Creo

que esto condiciona la creatividad


en el trabajo y no contribuye a que
el trabajador trabaje mejor, sino
al contrario. Por eso, conferir al
empleado de una empresa cierta
capacidad de decisin es algo que
se valora, y que adems puede
contribuir a bajar los costes fijos de
la empresa.
Hoy en da, existen diversos
programas informticos, como
por ejemplo el ARCHIBUS, que
permiten realizar la reserva del
puesto de trabajo desde el iPad o
la Blackberry, cargando los costes
por el uso de ese espacio solamente
al departamento que lo utiliza.
Asimismo, estos programas de
gestin permiten un seguimiento

estadstico del uso real de las salas


de reuniones, con la consiguiente
repercusin sobre los costes.
No se trata de apretar un poco ms
las tuercas al empleado en cuanto
al espacio requerido. Sabemos que
no tiene sentido bajar de 10 m2 por
empleado simultneo, mnimo que
tradicionalmente marcan las normas
contra incendios, pero s podemos
estudiar cul es ese coeficiente de
simultaneidad para cada tipo de
empresa y para cada uno de sus
departamentos.
2. El diseo del lugar de trabajo
Cada vez est ms contrastado
el hecho de que fomentando la
comunicacin dentro de la empresa

cada vez est ms contRastado


el hecho de que fomentando la
comunicacin dentRo de la empResa
se favoRece el negocio

Arquitectura

TENDENCIAS2012

Microsoft Schipol.

76

los espacios enoRmes, supuestamente


modeRnos, impeRsonales y fRos, estn
en las antpodas de lo que la gente
apRecia y Reclama hoy en da

se favorece el negocio. Dicha


comunicacin se consigue con la
desaparicin de barreras visuales,
y creando lugares donde apetezca
sentarse a compartir ideas y
proyectos. En definitiva, lo que
denominamos zonas de reunin
informal.
En el mbito domstico, un
ejemplo tpico lo representa la
cocina. En cuntas fiestas el mejor
ambiente se centra all, o cuntas
conversaciones importantes acaban
teniendo lugar en ese escenario. Es
un lugar de trabajo, pero tambin
una zona multiuso. All se pueden
hacer deberes, ver la televisin o
acoger momentos inolvidables,
como el cine se ha encargado de
mostrar.
Por supuesto, deben existir tambin
lugares para poder concentrarse en
un trabajo determinado o hacer una
llamada de telfono delicada.
La escala de los espacios
donde trabajan los distintos
departamentos tambin es un
dato importante. A nadie le
gusta sentir que ocupa el puesto
nmero A-07152 de una enorme
colectividad (aunque sa sea su
referencia en la nmina o su puesto
de IT).
Estos temas pueden parecer
triviales, pero estn transmitiendo
diariamente un mensaje que puede,
o no, ir en la direccin adecuada.
A mi juicio, la tendencia es clara: los
espacios enormes, supuestamente
modernos, impersonales y fros, en
los que unas pantallas te dirigen a
tu lugar de reunin o de trabajo, o
incluso unos robots te conducen
por interminables pasillos, estn
en las antpodas de lo que la gente
aprecia y reclama hoy en da: la
repblica independiente de mi casa.

3. El cdigo del vestir


Seguro que muchas empresas
desearan tener la certificacin
medioambiental LEED. Esta
certificacin, por ejemplo, favorece
el uso del ciclismo entre los
empleados. La bicicleta es un
medio de transporte ecolgico
con cero emisiones, que permite
transportar a una persona de
80 kilos, en lugar de poner en
movimiento un todoterreno de dos
toneladas.
Pero la bicicleta convive mal con la
corbata y un traje perfectamente
planchado. Hace solo unas
semanas, se present a la prensa
el nuevo uniforme de trabajo de
la guardia civil. Est realizado con
tejidos cmodos, transpirables y
flexibles, de esttica deportiva,
y si se compara con el anterior,
con camisa, chaqueta y corbata,
parece imposible que el cambio se
haya demorado tantsimo, cuando
desde hace muchos aos todos
sabemos que, hasta en cualquier
pelcula de Hollywood, los ladrones
acostumbran a vestirse con calzado
deportivo, prendas de punto y
tejidos tecnolgicos, todo de color
preferentemente negro.
Y aunque estamos muy lejos de
ver, a corto plazo, un cambio real
en el cdigo de vestir, hay muchas
tendencias que nos indican el
camino: los viernes, muchas
empresas multinacionales visten
business casual; cada vez es
mayor el nmero de reuniones
a las que asistimos y donde
comprobamos la ausencia de
corbatas, aunque se respete todava
el cdigo del traje o la chaqueta.
Algunas de las empresas ms
admiradas por sus resultados y
productos (Apple, Bloomberg,

TENDENCIAS2012

Arquitectura

algunas de las empResas ms


admiRadas peRmiten un cdigo
de vestiR en algunos casos
completamente infoRmal, e incluso lo
han conveRtido en sea de identidad

tRaBaJaR es
slo una foRma
ms de viviR
Google o Microsoft, entre otras),
curiosamente permiten un cdigo
de vestir en algunos casos
completamente informal, e incluso
lo han convertido en una sea de
identidad y una forma de atraer
a los mejores y ms jvenes
profesionales.
Por qu lo hacen? Evidentemente,
porque la gente lo prefiere y asocia
ese cdigo con profesionales
que piensan por su cuenta y que

muchas veces lo hacen out of


the box, generando valor aadido
a sus compaas. Creo que hoy
todos tenemos presente la imagen
de Steve Jobs.
Trabajar es slo una forma ms
de vivir. Antes, cuando existan y
se admitan las distintas clases
sociales como un modo de
ordenar la sociedad, tena sentido
y ayudaba a poner a cada uno en
su sitio disponer de un cdigo de
Microsoft Schipol.

uniformes que permitiera una fcil


identificacin de la categora social
y del oficio de las personas. Creo
que esto hoy ya no es necesario ni
aporta valor a la gran mayora de
las empresas.
El miedo al cambio
El miedo al cambio, que existe en
todos los rdenes de la vida y en
todas las organizaciones, obliga a
afrontar las novedades de forma

gradual, si bien no creo que en


mucho tiempo vaya a darse una
poca tan propicia como la actual
para llevarlas a cabo.
Estamos en el mejor momento
para que los lderes de las
compaas acometan tanto las
reestructuraciones como los
cambios ideolgicos, tecnolgicos y
estructurales necesarios para poder
afrontar el futuro con garantas de
xito.
Microsoft Schipol.

77

Publicis.

Hoteles

TENDENCIAS2012

7878

David
Lzaro Rodrigo

TENDENCIAS2012

Arquitectura

David Lzaro Rodrigo


Director Energa y Sostenibilidad
CBRE Espaa

Etiquetas verdes,
una respuesta
nica en Europa
79

con el tiempo las empResas se van a difeRenciaR menos en los pRoductos y ms en su compoRtamiento.
el cliente, en funcin de esto, decidiR con qu empResa quieRe tRaBaJaR

EFICIENCIA ENERGTICA EN LA UNIN EUROPEA


dlaRes poR tonelada equivalente de petRleo (tep)

430

380
Francia
330

tep/usd 2000

Alemania
Italia

280

Japn
230

Portugal
Espaa

180

Reino Unido
130

EEUU

y los emergentes (como China y la


India). Adems, estos proyectos,
aunque limitados en tamao, figuran
ya en la cartera de prstamos

de las instituciones financieras


europeas e internacionales. Con
todo, en la mayora de pases
queda todava mucho margen para

2008

2005

2002

1999

1996

1993

1990

1987

1984

1981

1978

1975

1972

1969

1966

1963

0
1960

n el panorama energtico
actual, con las recientes
incertidumbres asociadas
a los precios de la energa y
las inestabilidades polticas de
algunos pases exportadores de
hidrocarburos, reducir el consumo
energtico con tecnologas ms
eficientes se ha vuelto decisivo.
Segn el Libro Verde sobre la
eficiencia energtica de la Comisin
Europea, la eficiencia energtica
presenta una imagen y aplicacin
muy diferenciadas segn los pases.
Por ejemplo, la Unin Europea y
Japn son de tres a cuatro veces
ms eficientes en cuanto a intensidad
energtica (energa consumida por
unidad de PIB producido) que los
pases de la antigua Unin Sovitica
o que Oriente Medio
La eficiencia energtica ya
forma parte de las medidas de
cooperacin internacional que la
Unin Europea suscribe con sus
socios, incluidos los industrializados
(como los Estados Unidos), los
pases en transicin (como Rusia)

una cooperacin ms estrecha y


vigorosa en este terreno.
Dado que, desde la primera crisis
energtica, a principios de la dcada

Arquitectura

TENDENCIAS2012

Sistemas de certificacin para desarrollos sostenibles de edificios

LEED**
(Canad)

BREEAM
(Reino Unido)
HQE
(Francia)

LEED
(EEUU)

DGNB
(Alemania)

CASBEE
(Japn)

LEED**
(Emiratos rabes)

EEWH
(Taiwn)

SICES*
(Mxico)

LEED**
(Brasil)

LEED**
(India)

GREEN STAR
(Australia)

80

GREEN STAR
(Nueva Zelanda)

** En desarrollo
* Adaptado

de los setenta, la Unin Europea ha


establecido polticas y programas
coherentes de promocin de
la eficiencia energtica, las
empresas europeas que trabajan
en este campo estn bien situadas
para aprovechar las nuevas
oportunidades y ganar nuevos

la eficiencia eneRgtica ya foRma


paRte de las medidas de coopeRacin
inteRnacional que la unin euRopea
suscRiBe con sus socios

mercados en terceros pases.


La industria europea figura en
primera lnea del avance tecnolgico
y goza de ventaja estratgica en la
competencia mundial en la mayora
de sectores relacionados con la

eficiencia energtica, en particular


los de turbinas, tecnologas de
calefaccin urbana y produccin
combinada de calor y electricidad,
electrodomsticos o materiales de
construccin.
La confianza como factor
de compra
Los futuros esfuerzos para impulsar
la poltica de eficiencia energtica
a nivel internacional podran
desempear un papel clave en
la consolidacin de la industria
europea como lder mundial en este
mbito, y contribuir as a reforzar la
ventaja competitiva de Europa en el
sector energtico.
En el caso de Espaa, la reduccin
de recursos utilizados en nuestra
actividad econmica permitira a los
agentes una reasignacin eficiente
de los mismos y, en el caso de
las empresas, un incremento en

competitividad en el mercado, hasta


alcanzar el nivel de los pases ms
avanzados de la Unin Europea.
Existe una tendencia mundial a favor
de la disminucin de la huella de
carbono de los productos. Es una
corriente en alza, cuya influencia
efectiva empieza a ser similar a
factores tan clsicos de decisin de
compra como el precio. Hay tanta
transparencia informativa en torno
a la gestin, que encabezar la lista
de preferencias de sus potenciales
clientes exige a las empresas
detectar los aspectos problemticos
de sus productos y encontrar
alternativas eficientes.
De hecho, el aluvin de
informaciones, datos, anlisis
y comparativas hasta ahora
inditas sobre efectos de mltiples
componentes de los productos
ms cotidianos, puede terminar
afectando negativamente la

TENDENCIAS2012

Arquitectura

81

las empResas
van a
difeRenciaRse
menos poR sus
pRoductos,
peRo ms poR su
compoRtamiento

imagen de marcas antao muy


prestigiosas. Como sostiene un
reciente axioma, en adelante, las
empresas van a diferenciarse menos
por sus productos, pero ms por
su comportamiento. Y en funcin
de esa forma empresarial de
conducirse, el cliente escoger el
producto y la empresa en los que
ms confe. Toda una revolucin a
la vuelta de la esquina.
La posicin de la empresa en la
sociedad resulta cada vez ms
importante y valorada. Dicho de
otro modo, interesa, y mucho,
cmo afecta el comportamiento de
la empresa a la sociedad. De una
compaa socialmente responsable
se espera que, adems de lograr
sus objetivos empresariales,
aporte beneficios sociales tanto
a colaboradores, proveedores y
familias de sus trabajadores, como a
su entorno y al medio ambiente.
En el mbito inmobiliario se produce
el 40% del consumo total de
energa, de manera que este sector,
ligado a la actividad empresarial,

tiene un gran impacto energtico.


No solo importa cmo usa los
recursos (la energa), sino adems
cmo cuida a los empleados. Desde
la calidad del aire, relacionada con
la productividad y el absentismo,
hasta posibles repercusiones de los
materiales en el medio ambiente.
Homologar, poner en comn y medir
influencias tan diferentes lleva a
desarrollar estndares del tipo ISO,
HQE, BREEAM, DGNB o LEED,
que tratan de homogeneizar y medir
los impactos del uso de recursos
de una forma global, comparable
e independiente. Repasemos los
principales.
Etiquetas Verdes, world Green
building Council
En la dcada de los noventa, en
consideracin a la problemtica
ambiental, muchos pases
comenzaron a implementar sus
propias normas ambientales.
Siempre con carcter voluntario y
basndose en buenas prcticas
aprendidas con los criterios

la industRia euRopea goza


de ventaJa estRatgica
en la mayoRa de sectoRes
Relacionados con la eficiencia
eneRgtica

concretos de cada pas.


En el Reino Unido naci entonces
el Building Research Establishment
(BRE), y en Estados Unidos el U.S.
Green Building Council (USGBC).
Otras muchas organizaciones
empezaron a desarrollar y a aplicar
sus herramientas de evaluacin por
esos aos. En la actualidad, el World
Green Building Council reconoce
20 consejos de construccin verde
en todo el mundo, y otros 40
grupos nacionales adicionales irn
solicitando un estatuto similar a lo
largo de los prximos aos.

Arquitectura

Iso 14001
La Organizacin Internacional para la Estandarizacin, ISO, fue invitada a participar en la Cumbre de la
Tierra, organizada por la Conferencia sobre el Medio Ambiente y el Desarrollo, y celebrada en junio de
1992 en Ro de Janeiro. Ante la relevancia de la convocatoria, la ISO se comprometi a crear normas
ambientales internacionales, y finalmente en 1996 empez a publicar su serie de normas ISO 14000 de
gestin ambiental.

sustainable Building Alliance


Nace con el objetivo de desarrollar sistemas que faciliten comparar internacionalmente las distintas
herramientas de evaluacin ambiental. Se trata de una organizacin sin nimo de lucro formada por una
red de universidades, centros de investigacin y desarrollo y agentes privados, todos ellos interesados en
la convergencia de los sistemas de evaluacin de la sostenibilidad.

82
DgnB
El sistema de certificacin de edificios sostenibles alemn fue establecido por el Consejo Alemn para
la Construccin Sostenible, o DGNB (Deutsche Gesellschaft fr Nachhaltiges Bauen). Se trata de una
organizacin no gubernamental sin nimo de lucro formada por ms de 320 miembros. La versin ms
reciente de su sistema de certificacin la lanz en 2009, y en sus primeros 15 meses complet ms de
80 proyectos.

HQe
Haute Qualit Environnementale es el sistema nacional francs de certificacin para uso residencial y no
residencial de edificios. Certiva, filial del Centro Cientfico y Tcnico de los Edificios en Construccin galo,
CSTB, dirige el programa HQE para edificios comerciales. Como tal, HQE identifica 14 cuestiones, cada
una de ellas desde dos aspectos interrelacionados: la calidad ambiental de la construccin y la gestin
ambiental de todo el proyecto. Este concepto dplice, de dos en uno, es probablemente lo ms original
de HQE.
Para profundizar en su certificacin, HQE distribuye los 14 aspectos ambientales dobles objeto de su
anlisis en cuatro grandes categoras; las dos primeras vinculadas al medio ambiente, al exterior, y otras
dos al interior del proyecto. La evaluacin se lleva a cabo por tcnicos evaluadores independientes,
capacitados y calificados por el CSTB.

TENDENCIAS2012

TENDENCIAS2012

Arquitectura

brEEAM EN EUrOPA

ISLANDIA
2R

BLGICA
11R 3C

HUNGRA
2R 1C

AUSTRIA
2R

RUMANA
2R

PORTUGAL
1R
ITALIA
3R

R: Registrados
C: Certificados
BREEAM NL (Holanda)
Europa / UK

LEED EN EUrOPA
LEED EB

250

LEED NC

916 Proyectos Registrados


200

LEED CS
150

LEED CI

100

Eslovaquia

Eslovenia

Suecia

Rumana

Portugal

Polonia

Italia

Irlanda

Hungra

Grecia

Gran Bretaa

Francia

Finlandia

Espaa

Estonia

Dinamarca

Alemania

Rep. Checa

Bulgaria

50

Blgica

leeD
Leadership in Energy and
Environmental Design, o
Liderazgo en Energa y
Desarrollo Sostenible,
actualmente es, de todos los
sistemas, el ms demandado
e internacionalmente el ms
reconocido para la certificacin
de edificios sostenibles. Fue
desarrollado en Estados Unidos
por el Green Building Council
(USGBC ).
Ofrece a propietarios,
ocupantes y gestores de
edificios un marco conciso
para la identificacin e
implementacin de prcticas
y objetivos mensurables, tanto
en el diseo y construccin
de nuevos inmuebles como
en la explotacin de los
ya existentes. LEED es
suficientemente flexible para
adaptarse a cualquier tipo de
edificio a lo largo de todo su
ciclo de vida.

74
14
13
101

Noruega

ESPAA
8R 1C

TURQUA
3R 2C

Holanda

FRANCIA
19R 2C

REP. CHECA
1R

ALEMANIA
6R 4C

Malta

LUXEMBURGO
4R 1C

POLONIA
7R

Luxenburgo

IRLANDA
1R

RUSIA
3R

83

SUECIA
4R 1C

BReeAM
Building Research
Establishments Assessment
Method, BREEAM, es el
mtodo de evaluacin y
certificacin de sostenibilidad
nacido en el Reino Unido y
adaptado posteriormente en
Espaa, por ejemplo a travs
de la versin BREEAM.ES.
Se corresponde con un
conjunto de herramientas
avanzadas y procedimientos
encaminados a medir,
evaluar y ponderar los
niveles de sostenibilidad
de una edificacin, tanto
en su fase de diseo como
en las de ejecucin y
mantenimiento. Contempla
las particularidades
propias de cada una de las
principales tipologas de uso
existentes (viviendas, oficinas,
edificacin industrial, centros
de salud y escuelas, entre
otras).

Hoteles

TENDENCIAS2012

84

7
Hoteles

85

TENDENCIAS2012

Tendencias
del mercado

Hoteles

TENDENCIAS2012

86
86

Javier
Kindelan

TENDENCIAS2012

Tendencias del mercado

Javier Kindelan
Presidente
CBRE Valuation Advisory

De la teora de valorar...
a la prctica de comprar
T

odos sabemos que tanto en


nuestra vida cotidiana como
en nuestras profesiones
siempre existen diferencias entre la
teora y la practica. Dnde estn los
lmites y cmo podemos acercarnos
ms a la realidad: es un proceso de
aprendizaje o una habilidad?
Vivimos en un tiempo donde la
recesin econmica no proporciona
suficiente actividad para poder
formar una base constante de
comparables y testigos que permita
tener mayor claridad sobre los
precios. Mientras en los mercados
burstiles, de materias primas u
otros derivados financieros se cotiza
a diario y la transparencia en precios
es una realidad, el sector inmobiliario
por lo general no goza de estas
eficiencias.
La falta de testigos como esencia
para valorar inmuebles es uno
de los principales elementos que
contribuye a mermar la efectividad
o veracidad de las valoraciones;
no obstante la gran paradoja existe
en saber distinguir entre el precio
y el valor del inmueble. El precio
es la cantidad de dinero que un
comprador da a un vendedor a
cambio de un bien o un servicio. El
precio se determina en el mercado
en el proceso de interaccin entre
la oferta y la demanda. El precio

puede sobrestimar o subestimar el


verdadero valor econmico de un
bien o servicio.
No podemos pensar que el proceso
de valorar es como un axioma
matemtico, que proporciona un
resultado equivalente al precio de
forma automtica o sistemtica; el
ejemplo mas prctico es el valor
de suelos y terrenos cuyo valor es
apreciable, pero donde el precio es
discutible o inexistente.
Otro ejemplo ms reciente se
aprecia en la valoracin de la
sostenibilidad en los inmuebles. En
los mercados anglosajones, ms
maduros y donde las tendencias
suelen nacer, se empieza a
evidenciar que existe una relacin
real y palpable entre la sostenibilidad
en los inmuebles y el mayor
precio que se paga por ellos. Los
elementos ms evidentes que
otorgan ventajas a los sostenibles
son sus menores consumos
energticos y su mayor liquidez,
en venta o alquiler. En el futuro, los
mtodos de valoracin incorporarn
sistemas que permitan integrar
estos atributos en el valor de los
inmuebles.
El objeto de la valoracin, ya sea
contable, hipotecaria, fiscal o
transaccional, puede hacer que
las premisas que se utilicen para

valorar desven el valor del precio.


stas no son las nicas variables;
es importante entender que un
precio puede diferir con el valor
simplemente por la motivacin
o premura en desprenderse del
activo. El proceso de marketing y las
aptitudes de los comercializadores
en los procesos de venta, la
temporalidad o competencia de

otros productos, o el acceso


a financiacin por parte de los
compradores y su propia solvencia,
son algunas de las variables
que no se pueden formular
matemticamente.
Se podra decir por lo tanto que el
arte de valorar es una ciencia que
se afina con experiencia y habilidad
para culminar en el valor final.

En los mercados anglosajones se


empieza a evidenciar una relacin real
y palpable entre la sostenibilidad en
los inmuebles y el mayor precio que se
paga por ellos

87

El arte de valorar es una ciencia que se afina con experiencia y habilidad

TENDENCIAS2012

88

igo
Enrich

TENDENCIAS2012

Tendencias del mercado

igo Enrich
Director Nacional Oficinas
CBRE Espaa

Usos y costumbres
para elegir oficinas

Qu buscan hoy en da
los ocupantes de oficinas?
Una palabra puede resumir
el objetivo de buena parte de las
empresas que estudian un nuevo
emplazamiento: ahorrar.
Ahora bien, cuando decimos que
la mayora de las empresas quiere
reducir costes, no se trata tan slo
de ir al encuentro de superficies
baratas. Se demandan, sobre todo,
oficinas con ratios de eficiencia
energtica o espacial por encima de
la media.
En resumen, obtener estndares
de ocupacin ms eficientes. Sin
renunciar al ahorro, quienes deciden
trasladar su centro de trabajo
tambin quieren seguir cerca de sus
clientes y trastornar lo menos posible
a sus propios empleados.
La proximidad es fcil; basta con
determinar un radio de bsqueda
sobre el plano, y la sobreoferta har
que surjan varias opciones.
El problema surge cuando se quiere
elegir la opcin ms interesante
para la compaa sin trastornar a los
empleados.

89

En una empresa, quin suele ser el responsable de buscar nueva oficina y qu acostumbra buscar?

Aqu se debern compaginar costes,


imagen y servicios a los empleados,
desde un buen y cercano transporte
pblico hasta suficientes plazas
de aparcamiento, accesibilidad
en transporte privado, cercana al
aeropuerto o servicios de hostelera
prximos.
Algo aparentemente tan fcil y
rpido como buscar una oficina
se puede convertir en un proceso
complejo, donde conviene medir
muy bien todas las variables antes
de tomar una decisin errnea.
La necesidad de acertar s o s
explica el notable incremento de
empresas que contratan a un asesor
externo para que les gue en todo
el proceso. Una prevencin que
nos conduce de inmediato a otra
cuestin relevante: dentro de una
organizacin, quin suele ser el
responsable de buscar oficina?
La respuesta depende mucho
del nmero de empleados. En
organizaciones pequeas y
medianas, suelen ser directamente
socios y gerentes quienes lideran el
proceso de principio a fin.

Se demandan sobre todo oficinas con


ratios de eficiencia energtica
o espacial por encima de la media

Tendencias del mercado

TENDENCIAS2012

Algo aparentemente tan fcil y rpido


como buscar una oficina se puede
convertir en un proceso complejo

90
En organizaciones mayores, con
estructuras organizativas muy
definidas, diferentes estamentos
toman parte en la decisin. De
hecho, en los ltimos aos los
protagonistas corporativos de
los cambios de oficinas tienden a

cambiar de forma significativa.


Donde antes de la crisis solan
encargarse departamentos de
Servicios Centrales, de Facilities y/o
de Recursos Humanos, ahora el
proceso compete al director general
y/o a la Direccin Financiera.

Si antes la operativa se pona


habitualmente en marcha por
el crecimiento corporativo de la
empresa, ahora la primersima
prioridad es la necesidad de mejorar
la eficiencia organizativa y de ahorrar
costes.

TENDENCIAS2012

Tendencias del mercado

Cmo buscar oficinas?


Ya he indicado la creciente
tendencia de contratar una
consultora internacional que asesore
a la empresa en las distintas fases
de bsqueda. El objetivo: asesorar
al Comit Directivo a tomar la mejor
decisin, y que sta venga avalada
por un experto independiente en la
materia.

Buscadores de oficinas y webs de


consultoras inmobiliarias son los
soportes empresariales preferidos
para tomar un primer contacto
con la oferta del mercado. Dichas
pesquisas digitales suelen ir unidas
a una posterior consulta directa
al experto, para profundizar sobre
calidades y caractersticas de cada
oficina.

Con todo, an hay muchas


empresas que controlan y llevan a
cabo internamente la bsqueda,
en ocasiones con el apoyo de
consultoras inmobiliarias, y en
ocasiones con la ayuda de otros
canales. Las nuevas tecnologas,
especialmente internet, vuelven
a ser, tambin en este mbito, la
herramienta con mayor crecimiento
en Espaa.

La eleccin de oficinas realizada


desde la silla del despacho puede
resultar ms cmoda, pero eso
no quita que an frecuenten las
calles rastreando carteles de
disponibilidad.
En cambio, todo parece indicar
que los anuncios por palabras, los
famosos y tradicionales clasificados
de los peridicos, han pasado
definitivamente a la historia.

91

La necesidad de acertar s o s explica


el notable incremento de empresas
que contratan a un asesor externo
para que les gue en todo el proceso

Tendencias del mercado

TENDENCIAS2012

92

Jos Manuel
Peidr

TENDENCIAS2012

Tendencias del mercado

El futuro se basa
en la confianza mutua
Creer en lo que haces siempre es el primer paso para hacerlo mejor

l presidente estadounidense
Ronald Reagan hizo clebre
la frase confa, pero
comprueba. Podemos calificar
esa mxima como la paradoja de
Reagan, por cuanto si tienes que
comprobar, cabra plantearse si
realmente confas. El caso es que,
justo ese valor, la confianza, resulta
doblemente clave; hace falta tanto
la que debes transmitir a diario a tu
propio equipo, como la que debes
recibir de tu cliente en cada gestin.
Para cualquier empresa de servicios,
cada uno de sus equipos debe ser
considerado como un cliente interno.
Uno muy especial y decisivo, que
simboliza, representa y transmite
nuestra filosofa corporativa, nuestra
forma de trabajar, nuestros valores
diferenciales como empresa y la
manera concreta en que nuestra
responsabilidad social es percibida y

El futuro pasa por la transparencia


y la sinceridad, tanto con el cliente
interno (nuestros equipos) como con
el cliente externo

apreciada por cada uno de nuestros


clientes.
Para quienes lo basan todo en
los resultados, es probable que
estas cuestiones de predisposicin
emocional les parezcan triviales,
pero les aseguro que los resultados
slo llegan, y se mantienen, cuando
previamente se ha asentado la
confianza como conducta habitual
de trabajo.
Cmo se da forma a un equipo
en el que puedas confiar y por el
que merezca la pena arriesgarse?
Personalmente, creo que slo se
puede conseguir impulsando el
compromiso recproco de cada
miembro con todos los dems, lo
que, a su vez y previamente, habr
requerido afianzar, entre todos, una
actitud comn constructiva, abierta
y participativa. Colaborar, en suma.
Promover una conducta donde

93

Jos Manuel Peidr


Director General de Operaciones y Desarrollo de Negocio
CBRE Espaa

Tendencias del mercado

TENDENCIAS2012

los Resultados slo llegan, y se


mantienen, cuando pReviamente se ha
asentado la confianza como conducta
haBitual de tRaBaJo

94

no quepan recelos ni se teman


represalias, donde las opiniones
puedan decirse abiertamente, sin
miedo a la polmica, ni a disentir, ni
a estar en minora.
Hay que establecer un entorno
de colaboracin; de aprendizaje
continuo, constructivo y respetuoso.
Y predicar con el ejemplo. Vencer la
aprensin a opinar, el retraimiento
o la ansiedad por mostrarnos
vulnerables o que los dems
conozcan nuestro puntos dbiles.
La sinceridad y la veracidad llevan
a que nos sintamos cmodos, y de
ah a la confianza solo falta un paso.
Resulta asombroso cuntos
esfuerzos nos podemos ahorrar slo
con no sentirnos obligados a estar
a la defensiva ni protegernos todo el
tiempo. Toda esa energa sobrante
puede concentrarse entonces en
el trabajo, y se rinde ms, y de un
modo mucho ms significativo de lo
que podra pensarse a priori.
Ser honrado y sincero siempre
sale a cuenta, y en empresas
de consultora, asesoramiento y
servicios, por partida doble. Sin
confianza no hay predisposicin a
arriesgarse, ni a pedir ni a ofrecer
ayuda, y as no habr equipo, y el
trabajo terminar por resentirse.
Es de sentido comn que tres
cabezas piensan ms que una y el
anlisis de los diferentes proyectos
que van surgiendo es mucho ms

acertado. Cuanto ms pueda


contar con la visin de personas
de diferentes edades, funciones y
experiencias ms enriquecedora ser.
Cada profesional desarrolla
sus propias capacidades, gana
experiencia y est en condiciones
de aportar valor excepcional en
esas cuestiones. Cuantos ms de
esos valores se renan y pongan en
comn, ms fuerte ser el equipo.
Si las opiniones se escuchan y
cuentan, terminan por integrarse
en la estrategia del negocio, y los
profesionales se sienten parte del
equipo, y pasan a identificarse con
una empresa que tambin es cosa
suya. Creer en lo que haces siempre
es el primer paso para hacerlo
mejor.
Confiar, crecer, participar
Todas estas posibles buenas
prcticas internas repercuten muy
positivamente en el trabajo con
los clientes. Por eso, cuanto ms
ambiciosos sean tus objetivos
corporativos, ms implicacin y
voluntad de involucrarse debes
despertar entre tus colaboradores,
en tu equipo.
En realidad, estoy hablando de un
tipo muy concreto de confianza
absoluta. Si quieres que los
dems confen en ti, antes debes
confiar t en ellos. Es el mejor
modo de apasionarse todos en un

mismo proyecto. Guy Kawasaki lo


denomina, de forma muy inteligente,
como enchantment. Esa
confianza, esa pasin, los clientes
la perciben de inmediato, y, como
es contagiosa, suelen devolverla
multiplicada.
Las nuevas tecnologas han
ampliado todos estos procesos.
Las redes sociales internas y
externas nos ayudan a compartir
ideas y opiniones. Abren debates,
generan participacin. Las redes
externas nos permiten dialogar ms
con nuestros clientes, conocerles
mejor, tomar el pulso del mercado,
responder a sus inquietudes,
amplificar con ellos esa confianza
mutua.
El auge de las redes sociales
ha incrementado, en suma, el
protagonismo de los clientes. Cada
vez son ms quienes se animan
a hablar, y todos, absolutamente
todos, esperan respuesta y
demandan sinceridad. Interactuar en
las redes se ha vuelto una obligacin

corporativa, pero reducirlo a un


ejercicio cosmtico o publicitario se
nota, y al cliente le echa para atrs
ms pronto que tarde.
La confianza vuelve a ser una buena
prctica. Las respuestas idneas
incluyen siempre correccin,
sinceridad y rapidez. Con ellas, la
interaccin se hace ms fluida, a
la larga el negocio se consolida
y crece, y se acrecientan las
capacidades de atencin corporativa
y de satisfaccin de los clientes.
Aunque muchas conversaciones en
red puedan parecer desordenadas,
desestructuradas o caticas,
siempre aportan informacin
coherente y til tras un oportuno
anlisis.
En CBRE queremos hacer
los deberes, y hemos creado
internamente redes y foros de
debate, tanto nacionales como en
nuestro amplsimo mbito global.
En ellos cambiamos impresiones,
compartimos ideas y modos
nacionales de hacer que, con

las Redes exteRnas nos peRmiten


dialogaR ms con nuestRos clientes,
conoceRles meJoR y tomaR el pulso
del meRcado

Tendencias del mercado

95

TENDENCIAS2012

frecuencia, son perfectamente


aplicables, prcticos y eficaces en
sitios muy distantes.
Que el mundo se ha globalizado
ya ni siquiera es noticia. Vivimos
cotidianamente esa realidad, y
cada da que pasa se vuelve ms
enriquecedora. Son muchos los
equipos que hablan entre s, sin
jerarquas ni mandatos. Se conectan

libremente y van enriqueciendo sus


conocimientos por el puro placer de
dialogar, escuchar y aprender. Es
cierto que cada pas es diferente y
tiene caractersticas especficas. Los
clientes tambin son distintos de un
pas a otro, pero al final todos tienen
un denominador comn: buscan
atencin, calidez, calidad, soluciones
y fundamentalmente sinceridad.

Estamos viviendo un momento de


cambios a nivel global. Una revisin
de los principios bsicos que han
regido el capitalismo de los ltimos
aos, pasa fundamentalmente por
un incremento de la transparencia
y sinceridad. De esta manera se
conseguir recuperar parte de la
confianza general que se ha perdido
en estos ltimos aos.

cuanto ms
amBiciosos
sean tus
oBJetivos
coRpoRativos,
ms implicacin
y voluntad de
involucRaRse
deBes
despeRtaR en tu
equipo

Hoteles

TENDENCIAS2012

96
96

Enrique
Carrero

TENDENCIAS2012

Tendencias del mercado

Enrique Carrero
Vicepresidente
CBRE Valuation Advisory

Cuestin de precio
E

n los ltimos meses, he


escuchado bastantes
voces que, al referirse
al perodo econmico en que
estamos inmersos, se muestran
imprecisas respecto al tiempo
transcurrido desde su origen y
detonacin. Hablan de los ltimos
tres aos, o se refieren a fechas
un tanto indeterminadas y difusas,
como desde 2008. En honor a
la precisin, conviene recordar
que el mes y el ao concretos
fueron agosto de 2007, y que han
transcurrido ya ms de cuatro
aos.
Desde entonces, en general en
toda la eurozona y particularmente
en Espaa, la economa se ha
caracterizado por un crecimiento
muy dbil, con determinados
perodos negativos, as como
por una ausencia continuada de
financiacin y baja competitividad,
y por la acumulacin de noticias
negativas sobre las cuentas pblicas
y el sector financiero. En el caso de
nuestro pas, ese sombro panorama
se ha oscurecido todava ms por el
dramtico aumento del desempleo,
que hasta el da de hoy contina
creciendo.

A raz de 2007, lo sucedido en


Espaa con el precio de los
activos, y concretamente con el de
los inmuebles, forma parte de la
racionalidad del comportamiento
humano. Tras los acontecimientos
de ese verano, con una devaluacin
implcita de los activos tan brusca
y repentina, quin podra o querra
reconocer un empobrecimiento
tan fulgurante y asumir sus
consecuencias?
En buena lgica, ese
reconocimiento tan duro se
circunscribi a aquellos agentes
econmicos a los que no quedaba
otra opcin, bien por sus problemas
de liquidez, bien por la contraccin
de su flujo de negocio habitual
o sus ingresos recurrentes. Y es
que la estructura de la economa
tambin haba cambiado de la
noche a la maana; sectores y
actividades con gran crecimiento
potencial pasaron, en slo unas
horas, a entrar en recesin.
En aquellos sectores
negativamente afectados, como
fue especficamente el caso
del inmobiliario en Espaa, por
pura lgica los agentes que no
necesitaban liquidez inmediata

procuraron esperar tiempos


mejores para vender. El objetivo
era tan sencillo como evitar que
las prdidas se materializasen, y
recuerdo que en 2007 casi todos
los expertos estimaban que en tres
o cuatro aos las cosas podan
mejorar.
Evidencias del ajuste de precios
Por consiguiente, se fue el punto
de partida del gran desfase, que
seguimos arrastrando hoy, entre
el precio de pedir y el de dar. O,
dicho de otro modo, entre lo que
denominamos con su trmino
anglosajn como asking prices y
los precios a los que realmente se
cierran las transacciones.
La cada de los precios era y es
un hecho, quedase reflejado en
el mercado o no, as que, ms de
cuatro aos despus y sin que

la recuperacin haya llegado, las


evidencias del ajuste de precios
inmobiliarios resultan insoslayables.
Cuando ha sido posible, hemos
podido ver cmo entidades
financieras han bajado los precios
de determinadas promociones
adjudicadas en pago hasta los
niveles en que la demanda estaba
dispuesta a comprar. Y entonces
hemos podido constatar cmo
el mercado ha absorbido esas
promociones en un tiempo rcord.
Hemos visto tambin cmo, para
poder ocupar sus inmuebles
de oficinas, en ocasiones los
propietarios han debido reducir
los alquileres hasta niveles de
hace veinte aos. En la mayora de
esas reducciones, es cierto que
los propietarios suelen reservarse
revisiones a mercado a los tres o
cinco aos, como frmula para

con una devaluacin tan BRusca y


Repentina, quin podRa o queRRa
ReconoceR un empoBRecimiento
tan fulguRante y asumiR sus
consecuencias?

97

los fundamentales inmoBiliaRios empiezan a tomaR el Relevo a factoRes supeRficiales o meRamente especulativos

Tendencias del mercado

98

los inveRsoRes
tamBin saBen
ReconoceR
inmueBles
que suponen
opoRtunidades,
y entonces
son capaces
de ofeRtaR
el pRecio
adecuado

TENDENCIAS2012

compensar el actual sacrificio ante


una eventual recuperacin, pero
hasta entonces la renta rondar la
mitad de lo que lleg a alcanzar en
buena parte de los casos.
Algunas entidades financieras
han empezado a plantearse
ms recientemente la opcin de
deshacer en masa posiciones en
activos inmobiliarios, asumiendo las
correspondientes prdidas. Hasta el
momento, los precios ofrecidos por
los inversores no han permitido cerrar
muchas de esas operaciones, pero
todo se andar.
De hecho, cuando se ha tratado de
paquetes de deuda, s que ha sido
posible materializar en su mayor parte
esos descuentos. Compradores e
inversores demuestran as disponer

del conocimiento suficiente sobre


los distintos mercados inmobiliarios,
y una idea clara de cules son los
niveles de precio a los que deben
asumirse riesgos en el sector.
Todos estos indicios denotan
claramente el regreso a los
fundamentales inmobiliarios, un
concepto donde las rentabilidades
exigidas estn perfectamente
correlacionadas con los riesgos
inherentes a la inversin, y donde los
factores superficiales y meramente
especulativos del inmueble quedan al
margen de la fijacin del precio.
Cuando los inversores analizan
operaciones, los inmuebles
secundarios, ubicados en zonas no
consolidadas o cuya demanda se
prev prcticamente inexistente, los

compradores tienden a atribuirles un


valor prcticamente nulo, y su ingreso
se est difiriendo a un momento muy
lejano del cash-flow.
Sin embargo, los inversores
tambin saben reconocer aquellos
otros inmuebles que representan
oportunidades, y entonces son
capaces de ofertar el precio
adecuado. A los consultores
inmobiliarios se nos requiere que
determinemos el futuro de unos y
otros inmuebles, y que asesoremos
sobre el precio que debe pagarse por
ellos ahora, o, lo que viene a ser lo
mismo, sobre cul es su actual Valor
de Mercado.
se es el reto que tenemos los
expertos en el mercado, y lo que
se espera de nosotros en adelante.

Tendencias del mercado

ms de cuatRo aos despus y sin


que la RecupeRacin haya llegado,
las evidencias del aJuste de pRecios
inmoBiliaRios Resultan insoslayaBles

En un mercado opaco, con unas


referencias de asking prices que
pueden estar muy alejadas de la
realidad, nuestros clientes van a
demandarnos asesoramiento para
comprar, vender o refinanciar. Les
aseguro que el desafo no es balad.
Creo sinceramente que los asking
prices de aquellos inmuebles que no
reflejan su ubicacin, caractersticas,
demanda potencial, y, por tanto,
su riesgo intrnseco, tendrn que
ajustarse antes o despus para
reflejar su autntico Valor de
Mercado. Por el contrario, aquellos
inmuebles que realmente representan
una posibilidad real, bien de retencin
de valor, bien de generacin de
plusvala futura, encontrarn a
quienes lo sepan apreciar en el

mercado, y seguramente se pagar


por ellos lo que realmente valen.
Es verdad que, tanto las dificultades
para acceder a la financiacin, como
el acusado carcter estratgico
de la mayora de operaciones que
salen actualmente al mercado,
siguen afectando al precio, en
cuanto tienden a obstaculizar la
liquidez y encarecer determinadas
transacciones.
Pero en la medida en que cada
operacin futura no sea una estricta
cuestin de Balance, y si adems
retribuye adecuadamente el riesgo,
podra crear nuevas estructuras de
financiacin y atraer nuevo capital
dispuesto a entrar en el negocio
inmobiliario antes de lo que muchos
creen.

compRadoRes e inveRsoRes demuestRan


disponeR de una idea claRa de cules
son los niveles de pRecio a los que
asumiR Riesgos en el sectoR

99

TENDENCIAS2012

Hoteles

TENDENCIAS2012

100
100

Jos Luis
Marn

TENDENCIAS2012

Tendencias del mercado

Jos Luis Marn


Director red de oficinas y adjudicados
CBRE Espaa

De velocistas
a maratonianos
101

Las entidades financieras se enfrentan a una autntica carrera de fondo para optimizar su exposicin inmobiliaria

ay quienes tenemos la
sana costumbre de salir
a correr. Me refiero a ese
tipo de corredores voluntariosos y
aficionados del que formo parte.
Incluso nosotros nos percatamos de
cmo el organismo va adaptndose
al ejercicio y a distancias cada
vez un poco ms largas. El ritmo
cardiaco, la respiracin y hasta
el tono muscular parece que van
mejorando su resistencia, y que
todava mejoran ms deprisa si les
marcamos alguna meta modesta,
como rebajar el tiempo o participar
en alguna carrera popular, en mi
caso medias maratones porque de
momento no doy ms de m.
El atletismo guarda paralelismos
claros con los mundos financiero
e inmobiliario. Hubo un momento
en que Espaa estaba capacitada
para grandes marcas, y nada
menos que en los cien metros
lisos, donde podamos bajar de los
diez segundos y hasta codearnos
con Usain Bolt. Si apuramos la
comparacin, en el quinquenio

2002-2007 fuimos plusmarquistas


mundiales de construccin de
viviendas. Varios de esos aos,
llegamos a superar las que se
construyeron en Francia, Alemania y
Gran Bretaa juntas.
El problema es que, all por agosto
de 2007, mientras estallaba la
burbuja de las subprime en Estados
Unidos, nosotros seguamos
esprintando. Empeados en
acelerar, mirando solo nuestra calle
y la lnea de meta, desentendidos
del estadio, nos seguamos
mentalizando con frases como el
ladrillo nunca baja, que ahora se
antojan tan desafortunadas como
ingenuas.
Hubo factores que alentaron
la confusin, como el impulso
simultneo de demanda y oferta.
Falt sentido comn. Por esos
aos tuvo lugar en Espaa la mayor
explosin demogrfica en mucho
tiempo, favorecida por el auge de la
inmigracin, con un alza del 10% en
el nmero de habitantes; slo en el
censo se contabilizaron unos cuatro

millones de personas ms.


En ese mismo perodo, el pas fue
receptor neto de fondos europeos,
por un valor total de 4.000 millones
de euros. La inyeccin de capitales
recalent la economa, que creca
a un ritmo mucho mayor que el
de nuestros vecinos comunitarios,
alentada, sobre todo, por el milagro
de la construccin.
Algunos lderes europeos, como
Sarkozy, admiraron el modelo, y
lo elogiaban al considerar que una
sociedad con tantos propietarios
sera tambin ms esforzada, desde
la responsabilidad compartida
de luchar para hacer frente a las
hipotecas. Cuando la enfermedad
empez a mostrar sus primeros
sntomas en Estados Unidos,
aqu seguamos considerndonos
inmunes.
El resto de la historia lo conocemos
bien. Se ha escrito mucho sobre
el alcance y las consecuencias
del desplome, se escribir todava
mucho ms, y esperemos que
tambin se haga sobre la solucin,

porque la forma en que resolvamos


los actuales problemas sin duda va a
determinar el nivel de vida y las ideas
de las generaciones venideras.
Por volver a la comparacin
atltica, sucede como si de
repente, puestos en los tacos
de salida, tras haber cultivado
la complexin y la explosividad
necesarias para darlo todo en los
cien metros, en la calle de al lado
tuviramos al fibroso y ligersimo
Haile Gebreselassie, flamante premio
Prncipe de Asturias, y sbitamente
descubrisemos que la carrera no es
de 100 sino de 195 metros, s, pero
con 42 kilmetros ms de regalo,
toda una maratn por delante.
Llegar a la meta
As que al darse el pistoletazo de
salida, es evidente que el perfil
necesario para llegar a la meta
no era el de velocistas, sino el
de maratonianos, y que adems
toca adaptarse volando a la
sufrida mentalidad y soledad de
los corredores de fondo si es que

Tendencias del mercado

TENDENCIAS2012

102

Qu hacemos? Merece la pena seguir


sufriendo? Resistimos o dejamos de
correr?

queremos llegar a la meta, porque


toda carrera, por mucho que se
sufra en ella, tiene un final, detalle
que conviene no olvidar nunca.
As que nuestros promotores
especializados en velocidad
debieron ceder el testigo a
las entidades financieras, que
se encontraron con una meta
muchsimo ms lejana, y con que
deban encontrar la cadencia y el
ritmo adecuados para llegar a ella.
Estn suficientemente entrenadas
y cuentan con la necesaria fortaleza
fsica y mental?
Antes de responder, y si seguimos
adelante con nuestra comparacin
atltica, est claro que los
maratonianos atraviesan diversos
estados de nimo durante la carrera.
El resultado final obtenido suele
depender mucho de la forma de
afrontarlos. Todos hemos odo
hablar del famoso muro, o del
desfallecimiento de los ltimos
metros. El estado fsico suele
agotarse hasta su ltimo pice en
una carrera tan exigente, pero el
estado mental es tan importante
como el fsico, si no ms.
En principio, poda pensarse
que las entidades financieras
nacionales tenan la capacidad

TENDENCIAS2012

Tendencias del mercado

y el entrenamiento idneos para


imponer un ritmo de crucero y
resistir sin demasiados sobresaltos
cuanto kilometraje hubiera por
delante. A buen seguro as habra
sucedido, pero el testigo que Bolt
cede a Gebreselaisse en nuestra
comparacin imaginaria lleva un
lastre oculto real y tan pesado como
para ralentizar el ritmo y extenuar
hasta al ms acreditado recordman.
Me refiero, claro est, al problema
del suelo.
As que cuando las entidades
financieras han debido enfrentarse
a toda una maratn de
adjudicaciones (aunque, algunos,
esas adjudicaciones hayan preferido
denominarlas compras con un
esforzado y meritorio eufemismo),
se han encontrado todo tipo de
productos inmobiliarios. En su
mayora, producto residencial
acabado y suelo.
El primero, el producto residencial
acabado, suele ser de digestin larga
y pesada, pero a la larga termina
por asimilarse, porque son viviendas
para usuarios finales, y si se bajan
precios, y luego se ofrecen alquileres
con derecho a compra, o se potencia
directamente el alquiler, la operacin
termina llevndose a cabo.

Hasta ahora, el mayor impedimento


que se ha producido para dinamizar
este segmento es que las entidades
financieras no parecen estar
demasiado dispuestas a rebajar
precios muy por debajo de los que
figuran en balance (deuda menos
provisiones). As pues, un problema
ocasionado por cierta desmedida
fe en el sacrosanto mercado
alcista tiende ahora a enquistarse,
precisamente por desatender unos
precios bajistas dictados por ese
mismo mercado. Parece que slo
hacemos caso al mercado cuando
nos es favorable.
En esas estamos, con unos precios
establecidos sobre la ficcin del
valor con que el activo entr en
los balances, descontadas las
dotaciones habitualmente forzosas,
tal como suele marcarlas el Banco
de Espaa. La solucin es tan
artificial que no funciona, as que
cada vez los precios tienden a
flexibilizarse y a suavizarse ms. A
la fuerza ahorcan, como asegura el
siempre drstico y sabio refranero
espaol.
Y as llegamos, en las adjudicaciones
de entidades financieras, al segundo
gran producto inmobiliario en
volumen: el suelo. El autntico y

casi insalvable muro que separa al


corredor financiero de la meta de
su particular maratn. Hay quienes
prefieren hablar de pjara o del to del
mazo para definir ese momento difcil
donde cualquier corredor casi querra
abandonar, y que comparativamente
sigue sirvindonos de ejemplo de
la situacin inmobiliaria que intento
describir.
Para poner un suelo en valor hay
que invertir en l ms dinero.
Tanto para completar su proceso
urbanstico, una opcin de por s
difcil de llevar a cabo en las actuales
condiciones, como para desarrollar
o completar la edificacin, una
posibilidad si acaso algo ms viable
pero igualmente poco apetecible,
salvo contadas excepciones, dada
la gran cantidad disponible de
producto acabado.
As que, en esa carrera de fondo, la
dificultad extrema sera encontrarle
a ese suelo su nicho de mercado,
salvo que tomemos esa palabra,
nicho, en un sentido demasiado
literal. Por si acaso y para evitar
polisemias, al referirnos al mercado
inmobiliario yo prefiero hablar de
oportunidades en vez de nichos,
pero, como dira Kipling, esa es otra
historia.

103

huBo factoRes que alentaRon la


confusin, como el impulso simultneo
de demanda y ofeRta. falt sentido
comn

Tendencias del mercado

TENDENCIAS2012

104

la foRma en
que Resolvamos
los actuales
pRoBlemas
sin duda va a
deteRminaR
la foRma
de viviR y de
pensaR de las
geneRaciones
venideRas

La solucin es seguir
Llegados a este punto es donde
se decide todo. Qu hacemos?
Merece la pena seguir sufriendo?
Resistimos o dejamos de correr?
Todas estas dudas van a irse
repitiendo con cada zancada hasta
acuciar a cada corredor con la
sombra del abandono. La nica
respuesta que cabe dar con el
mismo empeo machacn es:
Abandonar? No, de ninguna
manera. Toca extremar la fortaleza
mental, darle la vuelta al miedo y
tener presente que toda carrera tiene
un final, como ya he dicho.
Asumido eso, lo siguiente que
deberemos admitir es que no
existe una nica solucin. Es
momento de analizar y estudiar
exhaustivamente cada mercado,
porque encontraremos que algunos
suelos s tienen salida. Donde

an se encuentre demanda, por


ejemplo, pueden hallarse frmulas
innovadoras, como cambios de obra,
permutas o promociones delegadas.
Aliarse con los promotores puede
ser una buena opcin para las
entidades financieras. CBRE dispone
de un equipo de consultora de
suelos, de reconocido prestigio,
que permite identificar muchas
de esas oportunidades. Nuestros
departamentos de arquitectura,
adems, permiten dotar las obras de
todo lo necesario para adaptarse al
mercado concreto de que se trate, y
de servicios tan innovadores como el
Project Monitoring, que garantiza a la
entidad que las cantidades destinadas
a la financiacin del proyecto se
destinan efectiva y eficientemente a
completar la obra en tiempo y forma.
La inversin internacional es otro de
los factores que conviene explorar.

Esos inversores no querrn pagar el


menor sobreprecio, por descontado,
pero Espaa sigue siendo un destino
atractivo, con mucho sol, oferta
cultural, buenas infraestructuras y
seguridad. Hay, por tanto, un valor
diferencial espaol que sigue vigente
y puede resultar til para atraer
inversores, siempre que los precios
estn en su nivel. Ese muro, el de los
precios, es el que toca superar de
una vez, s o s.
Otra de las posibles soluciones
que se vienen planteando es la
creacin de un banco malo donde
concentrar los activos txicos (en
especial suelos y muy concretamente
suelos en desarrollo), para que una
entidad pblica se encargue de
gestionarlos, ponerlos en valor y
posteriormente comercializarlos.
Dicho sistema ya se ha puesto en
prctica en pases como Irlanda. Sus

Tendencias del mercado

105

TENDENCIAS2012

puntos ms complejos se refieren


a los precios a los que deben
traspasarse los activos, durante
cunto tiempo y quin afrontar las
prdidas as afloradas. Cualquier
solucin sobre estas cuestiones
debe ser consensuada, y la madurez
y responsabilidad de entidades
financieras y Administraciones
Pblicas ser determinante para que
la solucin funcione.
Sea como sea, hasta que el
impasse actual siga prolongndose
en el tiempo tiene consecuencias.
Estamos en un crculo vicioso. Los
precios de los activos se mantienen
artificialmente altos para no daar a
las entidades financieras. stas se
encuentran protegidas por el Banco
de Espaa, que no les aumenta
las exigencias de dotacin, con lo
que pueden mantener esos precios
ficticios, aunque en esas condiciones

cuando la enfeRmedad empez a


mostRaR sus pRimeRos sntomas
en estados unidos, aqu seguamos
consideRndonos inmunes
esos activos no encontrarn
acomodo en el mercado.
Mientras ese circuito se recorre una
y muchas veces, el dinero queda
aprisionado en los balances, no
puede circular por la economa real
y vuelve inaccesible el crdito; a las
pymes apenas les llega oxgeno, y
ser difcil que el consumo familiar
se reactive. Si no soltamos el lastre
de una vez, podremos seguir
engaando a nuestro cuerpo y darle
nimos, pero mientras sigamos
dando vueltas en el mismo sitio,
nunca conseguiremos avanzar.
En esa tesitura es cuando conviene
recurrir a la pica. Con entrenamiento

y mentalizacin, la propia puesta en


escena de la carrera, y la motivacin
de estar compitiendo en tiempo
real, pueden hacernos conseguir
muchas cosas que, en circunstancias
normales nos pareceran
inalcanzables.
Con el sector inmobiliario sucede algo
parecido. Espaa sigue siendo un
destino interesante para inversores
nacionales y forneos, con un sistema
bancario muy slido en origen.
Parece claro que sta ser la mayor
crisis econmica que hayamos
afrontado, pero hemos salido de
situaciones peores. Para conseguirlo
harn falta sacrificios, visin a largo

plazo, cierta perspectiva solidaria y


generosa, habilidad para negociar y
mucha valenta, pero conviene seguir
corriendo.
Hay quienes recomiendan al
corredor extenuado que haga un
ejercicio de imaginacin y se vea
cruzando la lnea de meta, con la
correspondiente bebida isotnica
en una mano, feliz por haberlo
conseguido. Funciona. Cuando el
sector inmobiliario cruce la lnea de
meta, y a buen seguro que lo har,
es muy probable que tenga la leccin
bien aprendida e interiorizada,
y nunca ms intente recorrer
maratones al ritmo de una carrera de
cien metros lisos. Al menos en esta
generacin habremos escarmentado
por los errores cometidos.
Confiemos en que las siguientes
tampoco los olviden y no empiecen a
esprintar desde la salida.

Hoteles

TENDENCIAS2012

106
106

Miguel
Casas

TENDENCIAS2012

Tendencias del mercado

Miguel Casas
Director Hoteles Madrid
CBRE Espaa

Hoteles, gestin y valor


P

ropiedad y gestin hotelera


ya no suelen coincidir. En
la mayora de mercados
tursticos maduros, incluido el
espaol, lo habitual ahora es que
esas dos responsabilidades se
separen. La propiedad del inmueble
va por un lado, mientras la cadena
hotelera se concentra en explotar el
negocio hotelero en s.
Hace unos aos, las cadenas solan
explotar nicamente activos en
propiedad. Ahora, prefieren aligerar
sus balances de activos inmobiliarios
o alquileres fijos y centrarse en su
negocio principal: comercializar sus
hoteles y maximizar la satisfaccin
de sus clientes.
Existe todava algn mercado prime

o estratgico donde una minora


de cadenas siguen ofreciendo
retornos fijos a los propietarios de
inmuebles, pero, en general, la crisis
econmica, la cada de la demanda
y las consecuentes reducciones en
los mrgenes de explotacin han
reforzado la idea de que el negocio
hotelero es eminentemente variable.
A esa filosofa obedece la inmensa

107

un Buen asset manager hoteleRo puede incRementaR la eficiencia de un hotel


tanto paRa su pRopietaRio como paRa la cadena que lo gestiona

mayora de firmas y renegociaciones


de contratos de explotacin
hoteleros que vienen sucedindose
en nuestro pas en los ltimos tres
aos. Casi todos van hacia tipos
de contrato ya asentados en los
pases anglosajones, como los de
arrendamiento variable, o los de
management o gestin.
El resultado de todos esos procesos
es que el papel de los propietarios
hoteleros est cambiando muy
deprisa en Espaa, y en poco
tiempo. Muchos se enfrentan al reto
de asimilar las novedades sobre
la marcha. Sobre todo, deben
interiorizar la autntica operativa de
sus establecimientos, porque ahora
comparten un riesgo de explotacin
del que antes se haban visto
liberados gracias a los contratos fijos
de arrendamiento.
Cambio de rol
Para muchos propietarios, ese
cambio de rol resulta imperativo,
ya que ahora los componentes
fijos de las rentas ofrecidas por las
cadenas ni siquiera llegan a cubrir

las rentabilidades esperadas. Con


esas condiciones, los componentes
variables ofrecen los mayores
potenciales de retorno, pero a
cambio de un riesgo mayor.
A lo dicho hasta aqu todava
debemos aadir el actual y
encendido debate sobre si las
expectativas de rentabilidad de
los propietarios son excesivas
(por las valoraciones en libros tan
desmesuradas de determinados
activos, y los consecuentes niveles
de servicio de deuda que deben
asumir sus propietarios), o si en
realidad es la crisis la que ha vuelto
demasiado cautelosas a las cadenas
a la hora de afrontar sus rentas.
En ese cruce de teoras y
novedades, los propietarios
empiezan a plantearse nuevas
tareas, como la monitorizacin de

la operativa del hotel, ya que sus


retornos actuales dependen de
los niveles de ingresos o de los
resultados de explotacin generados
por la cadena, en funcin del tipo de
contrato que se suscriba con ella.
En esa estrategia, el propietario
tambin deber negociar, aprobar
y monitorizar los presupuestos
anuales de explotacin que le
presente el gestor, as como
realizar un seguimiento continuo
del mercado en que se radica el
hotel. Asimismo, convendr que
monitorice el mantenimiento que
la cadena lleva a cabo sobre el
hotel y sus instalaciones, que
decida el porcentaje de capex
destinado a inversiones, y que
coordine con la cadena un plan
de inversiones a largo plazo. En
suma, muchos ms deberes que

el papel de los pRopietaRios hoteleRos


est camBiando muy depRisa en espaa,
y en poco tiempo

Tendencias del mercado

TENDENCIAS2012

108

El cometido final del asset manager


consiste en reducir el riesgo de un
propietario hotelero sin demasiada
experiencia operativa

antes, cuando con los contratos de


arrendamiento fijo estandarizados
el propietario apenas se ocupaba
del estado fsico de los elementos
constructivos del inmueble y de las
instalaciones permanentes.
Para asesorar sobre stas y otras
funciones, surge la figura del
representante de la propiedad, o
asset manager hotelero. Se trata
de una figura indita en la Europa
continental, pero muy extendida
en Estados Unidos o Gran
Bretaa, donde los contratos de
arrendamiento variable y gestin

prevalecen desde hace aos. El


asset manager se convierte en
representante de la propiedad, y
asume en su nombre las distintas
tareas que acabamos de repasar.
Se encarga tambin del anlisis
de oportunidades de mejora, para
maximizar el estado y rendimiento
del activo en cuestin e influir as
positivamente en su valor.
Un asset manager hotelero
debe acreditar experiencia
en operativa sectorial, un
conocimiento especfico del
mercado de inversin de que se

Tendencias del mercado

109

TENDENCIAS2012

trate, y la necesaria capacidad


de ofrecer una ptima estrategia
desinversora, si es que el
propietario decide desprenderse
del activo.
El cometido final del asset manager
consiste en reducir el riesgo de un
propietario hotelero sin demasiada
experiencia en la explotacin del
negocio. El mercado hotelero
actual requiere gestores eficientes
y propietarios con un mayor nivel
de implicacin. Necesitan un buen
conocimiento del mercado y una
informacin sobre el activo tan

el asset manager se convieRte en


RepResentante de la pRopiedad, y
asume en su nomBRe las distintas
taReas de gestin

exhaustiva como la del inquilino. Si


el propietario es capaz de guiar y
potenciar las ventajas competitivas
de su cadena, le ser mucho ms
fcil maximizar el valor inmobiliario
de su hotel.

Hoteles

TENDENCIAS2012

110
110

Jean
Bernard Gaudin

TENDENCIAS2012

Tendencias del mercado

Jean Bernard Gaudin


Director Nacional Industrial y Logstica
CBRE Espaa

Logstica en Espaa,
proyecciones
y tendencias
E

l sector de la logstica ha
conocido en Espaa un
crecimiento importante,
debido al auge del consumo
experimentado durante muchos
aos y a la modernizacin de
los procesos de distribucin y
almacenaje.
Antes de los ochenta, la logstica
era una actividad bastante difusa.
Sola hablarse slo de almacenes o
paquetera. Los principales agentes
del mercado eran empresas de
transporte, en gran parte de mbito
familiar.
Una dcada ms tarde, empezaron
a verse las primeras plataformas
logsticas inspiradas en estndares
europeos. La altura libre, la ratio
de muelles por metro cuadrado,
el sistema contra incendios o las
playas de maniobra se aproximaron
a los parmetros utilizados en el
resto de Europa.
Las empresas comienzan entonces
a denominarse operadores
logsticos y a aportar un servicio

global a sus clientes. La cadena


de suministros evoluciona, como
lo hacen los inmuebles empleados
para este servicio.
Constructores y promotores
inmobiliarios adaptaron esos
edificios a las necesidades del
sector para anticiparse a la
constante evolucin de la actividad.
Las multinacionales logsticas
aportaron nuevos mtodos
de distribucin, y estuvieron
acompaadas en ese proceso por
los proveedores inmobiliarios con
quienes ya trabajaban en otros
pases.
Hasta entonces, la oferta de
productos inmobiliarios adaptados
a esa nueva demanda haba sido
muy escasa. Algunos promotores
decidieron anticiparse a esas
oportunidades, y plantearon
los primeros parques logsticos
inspirados en los que se hacan en
el norte europeo.
Esta visin de la logstica y la
versatilidad de los inmuebles

111

calidad y suBcontRatacin tRaeRn ms actividad a este segmento

atrajeron a Espaa a inversores


que ya se haban especializado
en esta actividad en otros pases.
La estandarizacin del proceso
constructivo de los activos permita
entonces una mayor facilidad de
gestin.
Por otra parte, los operadores
logsticos no tenan ni la capacidad
ni la vocacin de adquirir todos
los edificios que utilizaban en sus
proyectos. Preferan apoyarse en
inversores que comprasen el activo
en rentabilidad.
En suma, la aparicin y el desarrollo
de este sector de actividad
revolucionaron el sector industrial.
Dentro de l, y al igual que haba
sucedido en Francia o Inglaterra,
la logstica se convirti en una

actividad con identidad propia.


Como asesora inmobiliaria, CBRE
se ha especializado tambin en
logstica para dar respuestas
especficas a usuarios finales,
promotores e inversores. Resulta
imprescindible entender las
diferentes problemticas de cada
uno de ellos para poder darles
soluciones eficaces. Experiencia
y proximidad nos permiten
aportar una visin global del
sector. Resolvemos las diferentes
cuestiones, desde la venta de
suelo hasta el asesoramiento del
tipo de producto que el promotor
debe construir y su posterior
comercializacin. Y ayudamos
tambin a aquellos inversores que
buscan productos ya alquilados.

el exceso de ofeRta puede sugeRiR que


se tRata de un meRcado en RetRoceso.
nada ms leJos de la Realidad

Tendencias del mercado

TENDENCIAS2012

Los grandes grupos empiezan a


buscar tambin certificaciones LEED
o Breeam

La paulatina renovacin del parque


logstico nacional redundar en una
mayor actividad

112

En CBRE hemos decidido impulsar una


clasificacin nacional de edificios
logsticos

Queda recorrido
Con el descenso del consumo, la
actividad logstica espaola se ha
contrado de forma considerable. El
exceso de oferta puede sugerir que
se trata de un mercado en retroceso.
Nada ms lejos de la realidad. En
CBRE creemos que resta todava
bastante recorrido, como parecen
demostrar los parmetros siguientes.
1| La fraccin subcontratada del
sector logstico en Espaa supone
slo el 20% del total. En Francia y
Alemania, pases pioneros de esta
actividad, la tasa equivalente es
superior al 30%, lo que subraya el

potencial de crecimiento del sector


espaol.
2| Los operadores logsticos son los
primeros interesados en velar por la
calidad de los edificios. Respetan
las numerosas normativas en vigor,
especialmente las nuevas normas
contra incendios aplicadas en 2004.
Los inversores han asumido ese
inters por la calidad, y, adems
de respaldar las novedades en la
lucha contra incendios, los grandes
grupos empiezan a buscar tambin
certificaciones LEED o BREEAM.
Todo ello conduce a la paulatina
renovacin del parque logstico

nacional, lo que, a su vez, redundar


en una mayor actividad en los
prximos aos.
3| Por todo lo anterior, en CBRE
hemos decidido impulsar, con
varias asociaciones sectoriales,
una clasificacin nacional de
edificios logsticos. Se trata de
conseguir mayor visibilidad de este
segmento en el mercado. Al analizar
y catalogar la oferta, podremos
segmentarla mejor, y ofrecer un
asesoramiento todava ms prximo
y eficiente, mejor alineado con las
soluciones que nuestros clientes
necesitan.

Tendencias del mercado

113

TENDENCIAS2012

Hoteles

TENDENCIAS2012

114
114

Ion
Saralegui

TENDENCIAS2012

Tendencias del mercado

Ion Saralegui
Director Tenant Rep y High Street Retail
CBRE Espaa

Retail,
operadores y futuro
115

auge del luJo, nuevas maRcas, final de los contRatos de Renta antigua y liBeRalizacin hoRaRia
paRecen anticipaR cieRta RecupeRacin del sectoR

os ltimos aos no van


a ser recordados como
excepcionales para el sector
del retail en Espaa. En medio de
la peor crisis econmica que se
recuerda, el consumo se ha visto
seriamente afectado y las ventas
han cado de forma notable en casi
todos los sectores que conforman la
actividad econmica.
La principal caracterstica sectorial
es su gran exposicin a los ciclos
econmicos. Por ello, en periodos
de crisis como el presente, el
dinamismo en la industria es mucho
menor, la cada de ventas es
notable y todos los indicadores se
ven afectados, especialmente los
mrgenes.
En consecuencia, las ventas en
el sector retail han mantenido
una tendencia decreciente en la
mayora de segmentos, salvo en
periodos excepcionales como los de
Rebajas o Navidad, favorecidos con
frecuencia por descuentos mucho
ms agresivos y tempranos que en
aos anteriores.

Podran analizarse muchos otros


detalles y excepciones concretos,
como el notable comportamiento
de la moda de bajo coste o la
comida rpida, cuyas ventas
comparables vienen oscilando dos
puntos porcentuales al alza o a
la baja en los ltimos aos, datos
sensiblemente mejores a la media.
A la inversa, los segmentos de
equipamiento del hogar y de
ocio han tenido evoluciones
sensiblemente peores que la media,
con ventas comparables que han
llegado a reducirse hasta un 35%
respecto a hace slo tres aos.
Pero en general, y con el riesgo que
siempre implica generalizar, la atona
y los descensos moderados en la
actividad definen la evolucin del
sector retail en los ltimos aos.
En paralelo, el comportamiento
de las rentas ha sido bastante
desigual tanto en high streets como
en centros comerciales, y con
diferencias sustanciales segn la
calle y el centro concretos de que
se trate.

El ajuste ha sido mucho ms


acusado en ciudades y calles
secundarias, con descensos
ocasionales de hasta un 20%. Los
centros comerciales han seguido
una tendencia similar. Los ajustes
fueron mayores y comenzaron
antes en los centros menos prime,
mientras estos han conseguido
capear buena parte de los recortes
y la desocupacin gracias, sobre
todo, a la entrada de nuevas marcas
al mercado espaol, y al hecho de
que muchas de ellas han escogido
para el estreno varios de los
principales centros del pas.
Por ltimo, la crisis nos ha
descubierto la importancia de un
fenmeno comercial indito: la
abundancia de espacios libres
tanto en los centros como en las

principales arterias comerciales


espaolas, cuando hasta ahora en
ninguno de ellos se haban visto
locales vacos, excepto para su
inmediata ocupacin por un nuevo
ocupante.
Los retailers ante la crisis
econmica
Cmo se han adaptado los
diferentes operadores a todas
esas novedades? La crisis se ha
convertido en todo un desafo para
los diferentes retailers del mercado
espaol, tradicionalmente atractivo
y en el que las ventas solan
acompaar a todos los sectores.
Para afrontar los prximos aos en
buenas condiciones, los operadores
ya asentados en Espaa han
salvado un largo y duro periodo

las maRcas pResentes en nuestRo


meRcado Buscan expandiRse en nuevas
ciudades

Tendencias del mercado

116

Los grandes grupos textiles


acabarn estando en los grandes
desarrollos, como Valdebebas en
Madrid o Puerto Venecia en Zaragoza

TENDENCIAS2012

TENDENCIAS2012

Tendencias del mercado

apple y aBeRcRomBie & fitch han


conseguido gaRantizaRse su pResencia
en muchos de los meJoRes centRos y
en las pRincipales calles

y ante el futuro
El final del 2011 no ayud a superar
las incertidumbres que acechan el
sector. Sin embargo, se apuntaron
entonces varios factores que nos
hacen ser optimistas respecto a la
actividad y las operaciones para

ste y los prximos aos.


Me refiero en especial a la
existencia en el mercado de
grandes grupos textiles que han de
culminar su desarrollo en nuestro
mercado; a la pujanza del sector
de lujo; al numeroso grupo de
enseas de este tipo que estn
buscando implantarse en Espaa,
y al proceso simultneo de entrada
de nuevos operadores, que va a
seguir producindose a buen ritmo.
Veamos con mayor atencin cada
uno de estos segmentos.
Grandes grupos textiles ya
presentes en Espaa
Seguirn con sus planes de
expansin, si bien de forma ms
restrictiva y selectiva. Por ejemplo,
tendern a desecharse ciudades o
emplazamientos donde las nuevas
aperturas puedan canibalizar los
volmenes de ventas de las tiendas
ya existentes. Y se relativizarn las
aperturas; si en aos anteriores
buscaban mnimos de 15 20
aperturas anuales, ahora se limitan
a abrir las tiendas que el mercado
pueda absorber, en las ubicaciones
ms interesantes y con parmetros
de rentabilidad mucho ms
exigentes que antao.
Conviene tener en cuenta que
muchas de las matrices de estas
grandes compaas estn ms
dispuestas a invertir en pases
donde el retorno de la inversin y
la rentabilidad de sus tiendas son
ahora ms rpidos y mayores que
aqu.
Sin embargo, ya es una buena
seal que ninguno de los grandes
grupos textiles haya paralizado por
completo sus planes de expansin
en Espaa. Para estas empresas,
ser buen momento para plantearse

117

de adaptacin, con ajustes de


plantillas, renegociacin de rentas y
acuerdos con proveedores.
Para todas estas marcas, el
principal desafo fue conservar al
mximo sus planes de expansin,
mientras eran capaces de
adaptarse a un nuevo entorno,
con muchas menos oportunidades
atractivas, en pleno reajuste
y afectados por las propias
limitaciones de la actividad.
A la vez, los operadores que han
elegido entrar en el mercado
espaol en estos aos se han
encontrado un sector mucho
ms tono, sin demasiadas
oportunidades, con rentas inferiores
a las que cabra esperar y donde,
pese a todo, las novedades han
sido bien percibidas y valoradas por
los consumidores.
Los casos ms evidentes han sido
los de Apple y Abercrombie & Fitch.
Ambas marcas han apostado por
el mercado espaol en plena crisis,
y han conseguido garantizarse
su presencia en muchos de los
mejores centros comerciales y en
las principales calles de nuestras
ciudades. Lo han hecho, adems,
a precios muy inferiores a los que
otros operadores debieron firmar
en el pasado para las mismas
ubicaciones, y en paralelo han
aprovechado la circunstancia de
que los principales operadores
de nuestro mercado ya haban
consolidado dichas zonas.

Tendencias del mercado

TENDENCIAS2012

118
reubicaciones, ampliaciones, y por
supuesto, nuevas peticiones de
bonificaciones, en la medida en que
los niveles de consumo y de ventas
se sigan viendo afectados.
Adems, todos estos grandes
grupos acabarn estando en
los grandes desarrollos futuros
previstos, como Valdebebas
en Madrid o Puerto Venecia en
Zaragoza, lo que debe llevarles a
un ejercicio suplementario para
optimizar los puntos de venta en
dichas ciudades.
El auge del lujo
Este segmento es uno de los
menos afectados por la crisis. Las
empresas que lo forman no han
dejado de crecer y de alcanzar
resultados positivos. Si comparamos

el grado de presencia de estas


enseas en ciudades como Madrid y
Barcelona, frente a Londres o Pars,
parece evidente que an quedan
muchas marcas por desembarcar en
Espaa.
Las mismas empresas son
conscientes de este hecho, saben
que el consumo de este segmento
tambin est creciendo en nuestro
pas, y muchas de ellas han
comenzado a buscar ubicaciones en
las principales arterias comerciales.
En los ltimos meses, empresas
como Prada, Michael Kors o Bottega
Venetta, entre otras muchas, se
han asegurado establecimientos en
Madrid o Barcelona.
En los prximos meses, alguna
empresa del Grupo LVMH debera
proseguir su desembarco en

TENDENCIAS2012

high street madrileo y barcelons,


y, en un futuro, otras ciudades
como Valencia o Bilbao podran
beneficiarse del ms que probable
xito de esas marcas en nuestro
mercado.
Nuevas enseas
En los ltimos dos aos, los
fenmenos de Apple y de
Abercrombie & Fitch, primero con
Hollister y despus con su propia
ensea, han contribuido de forma
notable a que el mercado haya
mantenido niveles de actividad
razonables a pesar de la crisis,
tanto en calles como en centros
comerciales.
Al amparo del xito de ambas
marcas y de lo ventajoso del
mercado espaol, comparndolo
con las vicisitudes del conjunto de
la economa nacional, cada vez
hay ms empresas extranjeras, sin
presencia aqu, que se interesan por
las circunstancias de contratacin.
Les atraen tanto calles como centros
y oportunidades concretas. En
estas condiciones, parece claro
que los mejores emplazamientos
en Madrid y Barcelona sern los
ms beneficiados, en cuanto son la
puerta lgica de entrada a nuestro
pas.
Pero en la medida en que esos
desembarcos resulten rentables,
las nuevas marcas seguirn
expandindose por el resto del
mercado nacional. Tienen a favor
las sinergias que pueden encontrar
con los principales promotores,
propietarios y consultores
inmobiliarios que, como CBRE,
gestionan diferentes propiedades
a lo largo y ancho de nuestra

geografa.
ste ha sido el proceso natural de
implantacin seguido primero por
grupos internacionales (C&A, H&M,
Fnac o Primark), despus por los ya
mencionados Apple y Hollister, y que
en adelante tender a intensificarse
por otros muchos.
Un repaso a las conclusiones
Aunque las circunstancias de
nuestro mercado no han sido
las ms propicias en los dos
ltimos aos, hay motivos para
el optimismo, y para pensar
que se podr seguir haciendo
negocio. Entre otros, destacara los
siguientes:
- Las marcas presentes en nuestro
mercado buscan expandirse en
nuevas ciudades, con mejores
condiciones de contratacin y sin
riesgo de canibalizar el volumen
de ventas de sus tiendas ya
existentes.
- El segmento de lujo contribuir a
mantener activos los principales
ejes comerciales de nuestras
grandes ciudades, y en un
mercado donde todava quedan
muchsimas marcas interesadas
por entrar y asentarse.
- Las nuevas marcas van a
mantener activo el mercado
de Madrid y Barcelona, tanto
en calles como en centros
comerciales. De su xito inicial
depender en gran medida que
decidan o no expandirse por
nuestro pas y, por tanto, de
las nuevas oportunidades que
pueden surgir para el comercio
nacional.
Todo lo anterior deber estar apoyado
por un cambio crucial, especialmente
relevante para el mercado high street.
Se trata de que diciembre de 2014
es el lmite marcado por nuestra
legislacin para el vencimiento de los
contratos denominados de renta
antigua. Esta circunstancia ya est

119

Espaa, adems de otras como


Coach, Burberry o Roberto Cavalli,
que llevan meses buscando su lugar
ptimo.
Muchas de estas posibles
operaciones animarn los mercados

Tendencias del mercado

Si comparamos el grado de presencia


de enseas de lujo en Espaa, parece
evidente que an quedan muchas
marcas por desembarcar

ayudando a realizar importantes


operaciones en las principales calles
comerciales de nuestro pas, y lo har
todava mucho ms en los prximos
dos aos.
Adems, la creciente tendencia
a liberalizar horarios comerciales
(especialmente en Madrid) debe

ser un revulsivo ms para la


actividad comercial y los planes de
crecimiento de los retailers, tanto
si ya estn presentes en nuestro
mercado como si se plantean estarlo
en el futuro.
Hay ms motivos para el optimismo,
en suma.

Tendencias del mercado

Sonia Orengo

TENDENCIAS2012

Marcos Labrador

120
Sonia Orengo
Directora Nacional Asset & Property Management
CBRE Espaa

Begoa Crespo

Marcos Labrador
Director de Gestin Vehculos de Inversin
Asset & Property Management
CBRE Espaa
Begoa Crespo
Directora Financiera Asset & Property Management
CBRE Espaa

TENDENCIAS2012

Tendencias del mercado

El reto de la diversificacin;
una gestin
eficiente y global

n un entorno global donde


la variedad de divisas,
legislaciones, idiomas y
culturas ya no impide a ningn
inversor la entrada en ningn
mercado, la diversificacin de
inversiones inmobiliarias no slo
se ha vuelto una realidad, sino
que adems responde a pautas y
tendencias comunes para la gestin
eficiente.
Los grandes agentes del mercado,
como los fondos inmobiliarios o de
pensiones, siempre han buscado
diversificar mediante inversiones en
distintas localizaciones y distintas
tipologas de activos, con intencin
de desinvertir en ellas a medio
o largo plazo segn un plan de
negocio preestablecido. Ya no son
los nicos que actan as. La actual
globalizacin ha extendido esta
prctica tambin a los patrimonios
privados, sean individuales o
colectivos. Como los fondos,
buscan en la diversificacin territorial
y sectorial el motor para optimizar su
gestin.
En ambos segmentos, fondos
y patrimonios, la obligacin de
responder ante unos partcipes,

aportndoles determinadas
rentabilidades, hace que la seleccin
del momento de inversin, del tipo
de activo y de la proporcin entre
capital y deuda sean decisiones
clave para asegurar la estrategia
correcta.
Qu se entiende por
diversificacin?
Centrndonos en el mercado
inmobiliario, tanto inversores como
clientes entienden la diversificacin
como aquella estrategia expansiva
desde un aspecto geogrfico y/o
de tipologa de activos (oficinas,
residencial, logstica, retail, etctera),
que responde a una finalidad
concreta, ya sea de explotacin en
rentabilidad de los inmuebles, como
de la expansin del negocio y la
necesidad de nuevas localizaciones.
De una etapa donde las
oportunidades de inversin
se concentraban en el Reino
Unido y Europa del Este, junto
al permanente encanto por el
mercado alemn como valor
refugio, estamos pasando ahora
a cierta fiebre por todo tipo de
inversiones inmobiliarias en Amrica

Latina. Atraen las perspectivas de


crecimiento econmico de la zona,
y el constante desembarco de
importantes volmenes de capital
y muchas multinacionales, factores
que suelen dinamizar la actividad
inmobiliaria.
El mercado asitico tambin est en
pleno auge, con una proliferacin de
centros comerciales especialmente
intensa en China, as como el de
Oriente Medio, donde ya se han
captado capitales extranjeros
y fondos para muy diferentes
inversiones.
En el caso de las grandes
corporaciones, de las firmas
internacionales del sector de
la moda, el lujo o la tecnologa,
o de las grandes entidades
financieras, el crecimiento de
sus respectivos negocios por la
expansin internacional, as como

las operaciones corporativas de


fusiones y adquisiciones, hacen que
la cartera inmobiliaria se multiplique,
pudiendo llegar a representar una
parte muy significativa de sus
balances corporativos.
Cules son las actuales
dificultades para diversificar la
gestin?
La situacin econmica internacional
de los ltimos aos, con significativas
fluctuaciones de las rentabilidades y
falta de financiacin, ha generado en
muchos inversores recelo a invertir
en inmuebles. Esto ha supuesto que
diferentes fondos internacionales
y vehculos de inversin hayan
debido hacer frente a significativos
reembolsos solicitados por sus
partcipes. No siempre han podido
atenderlos de forma inmediata, lo
que en ocasiones ha acarreado

los gRandes agentes del meRcado,


como los fondos inmoBiliaRios o
de pensiones, siempRe han saBido
diveRsificaR

121

fondos, empResas y patRimonios tienden a exteRnalizaR cada vez ms


paRa optimizaR los activos inmoBiliaRios en los que invieRten

Tendencias del mercado

TENDENCIAS2012

122
minusvalas por la venta apresurada
de algunos activos.
En ese contexto, a las carteras
inmobiliarias diversificadas que
se mantienen hoy, pertenecientes
tanto a fondos como a grandes
multinacionales, se les abre un
necesario periodo de reflexin. Les
conviene centrarse en aquellos
aspectos clave que aadan ms
valor a sus activos, y replantearse
sus criterios de actuacin hasta
ahora ms estratgicos.
Desde este punto de vista, las
decisiones de inversin, la definicin
del plan de negocio de cada activo,
la estrategia de comercializacin, la
financiacin y el reposicionamiento
de los inmuebles deben ser la
principal competencia y elemento de
control de la sociedad gestora a la
que corresponde marcar las pautas
y los procedimientos necesarios
para implementar sus distintas
acciones.

Ahora bien, una vez definidas esas


reas estratgicas es donde los
gestores deberan plantearse la
externalizacin de servicios. De hecho,
empieza a verse una tendencia clara
hacia el outsourcing en los grandes
fondos institucionales de mbito
internacional. La externalizacin
de servicios asociados a la gestin
permite a estos inversores eliminar
costes fijos de estructura, adaptando
la dimensin de los servicios al
tamao de las carteras.
Cada vez son ms los gestores que
deciden sacar fuera de su mbito
directo de actuacin la gestin
del da a da. Entienden que son
tareas muy laboriosas que requieren
mucho tiempo y que, a pesar de
no tener un impacto determinante
en la cuenta de resultados, s que
influyen, y se pueden optimizar
mediante especializacin y un
profundo conocimiento de la realidad
inmobiliaria.

Cmo lograr la eficiencia


en la gestin de una cartera
diversificada?
De acuerdo con esa creciente
tendencia de los grandes agentes
sectoriales por externalizar, la
bsqueda de proveedores globales
de referencia constituye la base de
la inmensa mayora de concursos
que se realizan para este tipo de
servicios.
Ejemplos de servicios objeto de
externalizacin hoy en da son el
Property Management, el Facility
Management, la contabilidad o
el cumplimiento de obligaciones
fiscales, entre otros.
En la externalizacin de estos
servicios, algunas de las
consideraciones principales que los
gestores tienen en cuenta son las
siguientes:
-Tener un conocimiento local del
mercado, de sus usos y de su
normativa.

TENDENCIAS2012

Tendencias del mercado

hoteles.
-Ser capaz de prestar el servicio en
varios pases a la vez, aportando
un nico punto de contacto.
-Utilizacin por parte de los
proveedores de sistemas
informticos consolidados,
as como una implantacin
internacional y la capacidad de
integrar la informacin financiera
y de gestin. La fiabilidad de la
informacin resulta clave para la
gestin de los fondos de inversin,
cuyas exigencias regulatorias y
de reporte a los partcipes son
elevadas. Cualquier inexactitud en
un dato podra generar incidencias
en suscripciones y reembolsos
de partcipes que deberan ser
compensados por la sociedad
gestora.
-Disponer de un equipo local
dedicado y con responsables
corporativos ante quienes los asset
managers tengan acceso directo.
-Demostrar experiencia en
transiciones y en un espacio de
tiempo razonable.
-Tener una poltica de compliance
definida y unos procedimientos
contrastados, como, por ejemplo,
certificaciones de procedimientos
tales como ISO 9001, o
procedimientos de control interno
y eficiencia como SAS70 o ISAE
3402.
Para aquellos portafolios repartidos
por muchos pases, es de destacar
que el cumplimiento de dichos
requisitos incapacita a la mayora de

prestadores locales de servicios, a


menos que ya estn integrados en
redes internacionales consolidadas.
Aun as, por lo general la
estandarizacin de procedimientos,
aplicaciones y protocolos suele
estar menos extendida.
Si descendemos al nivel especfico
de gestin propio del activo, en
un entorno competitivo donde
la diferenciacin es ms que
esencial, conocer al gestor y la
forma en que se focaliza a optimizar
costes resulta fundamental para
garantizar la viabilidad de cualquier
explotacin. En el da a da, es clave
reducir gastos operativos, aportar
un correcto dimensionamiento
del servicio, obtener precios
competitivos y aplicar una poltica
adecuada de inversiones en el
edificio.
Todo ello, junto con la adaptacin
de las ltimas tendencias en
innovacin y mejores prcticas,
hacen que la eleccin de un
prestador de servicios global,
cada vez ms interconectado y
capaz de adaptar cambios, gane
protagonismo, por cuanto permite
implementar en los activos del
cliente dichas mejoras, con lo

que, a su vez, se incrementa la


eficiencia.
De cara al futuro, el mercado
ya ha sentado las bases para la
externalizacin global de reas
de servicios. Es el caso de los
concursos de proveedores de
servicios de gestin que suelen
realizar los grandes fondos de

inversin. Lo previsible es que estos


movimientos se extiendan tambin
a las grandes corporaciones y
multinacionales, cuyas carteras
inmobiliarias (en inversin o
activos ocupados) responden a
una diversificacin geogrfica y
cambiante, y que, por tanto, deben
afrontar los mismos retos.

123

-O
 frecer un servicio que cubra la
gestin del activo y su reporte
contable asociado, segn el GAAP
contable aplicable.
- Tener experiencia en todo tipo
de activos, ya sea gestin de
oficinas, retail, naves industriales u

TENDENCIAS2012

CBRE
Red internacional de oficinas
35.900 empleados
Ms de 430 oficinas en 65 pases

124

ANGOLA

emiratos rabes

kenia

portugal

Alemania

eslovaquia

latinoamrica/

reino unido

argentina

espaa

caribe

rumana

australia

EEUU

LETONIA

rusia

austria

filipinas

luxemburgo

serbia

bahrAin

finlandia

macao

singapur

blgica

francia

malasia

sudfrica

botsuana

grecia

marruecos

suecia

brasil

hong kong

mxico

suiza

bulgaria

hungra

montenegro

tailandia

camboya

india

nigeria

taiwn

canad

indonesia

noruega

turqua

chile

irlanda

nueva zelanda

ucrania

china

israel

pases bajos

uganda

corea

italia

panam

venezuela

croacia

japn

per

vietnam

dinamarca

kazajistn

polonia

zimbaBue

125

TENDENCIAS2012

Esta publicacin se ha preparado cuidadosamente con el fin de ofrecer informacin general y no se aceptan responsabilidades por errores u omisiones. Las
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