Modul 1 : Analisa Aliran Kas

MODUL 1 :

ANALISA ALIRAN KAS

Pengantar
Menyusun aliran kas masa datang adalah tahap paling penting dan paling sulit
dalam analisa sebuah proyek modal. Ciri kas sebuah proyek modal pada awalnya
membutuhkan beaya investasi dan kemudian menghasilkan aliran kas bersih
tahunan. Ada banyak variabel terlibat di dalam merencanakan aliran kas, dan
melibatkan partisipasi banyak individu mulai dari enjiner sampai akuntan beaya
dan pemasaran.
Aliran kas adalah gambaran grafis dari seluruh informasi yang diperlukan untuk
menganalisa rencana investasi, yaitu penerimaan dan pengeluaran selama periode
tertentu

Tujuan Instruksional Umum

Memahami konsep-konsep dasar ekonomi teknik, dan pilihan alternatif dalam
proyek serta mampu mengunakan metode-metode pemakaian arus dana dalam
menganalisa proyek.

Tujuan Instruksional Khusus

1. Memahami penggunaan arus kas dalam analisa investasi.
2. Menguraikan dan menghitung arus kas.
3. Menerapkan analisa arus kas dalam investasi proyek.

Kegiatan Belajar
1.

Uraian dan contoh

Uraian dan contoh berikut meliputi penjelasan mengenai penggunaan arus kas
dalam analisa rencana investasi, mulai dari kebutuhan penggunaan arus kas pada

Modul Ajar Analisa Investasi Proyek

Modul 1 : Analisa Aliran Kas

analisa ekonomi, mengembangkan aliran kas proyek, pengaruh struktur modal

pada aliran kas, dan pengaruh depresiasi dan pajak pada aliran kas, dalam hal ini
menunjukkan aliran kas sebelum dan sesudah pajak.
Uraian kedua mengenai penjelasan dan contoh analisa aliran kas pada rencana
investasi, menghitung aliran kas dengan modal investasi sendiri, menghitung
aliran kas dengan modal investasi gabungan, menghitung aliran kas sebelum
pajak, menghitung aliran kas setelah pajak.

1.1. Kebutuhan Arus Kas Pada Analisa Ekonomi

Akuntansi tradisional menekankan pada pemasukan bersih sebagai ukuran keuntungan perusahaan. Pemasukan bersih berdasarkan ukuran akuntansi, dimana
seluruh pemasukan menjadi beban yang secara pasti berlawanan dengan
pendapatan. Kapan aliran kas masuk dan keluar diabaikan. Melalui prinsip nilai
waktu dari uang (time value of money) maka perbedaan waktu tersebut akan
memberi pengaruh. Ini sebabnya mengapa aliran kas dipertimbangkan dalam
analisa dan evaluasi rencana investasi proyek.

1.2. Penggambaran Arus Kas

Diperlukan usaha memperinci semua penerimaan dan semua pengeluaran yang
akan timbul dari operasional yang dipertimbangkan. Arus kas merupakan aliran
masuk (penerimaan) dan aliran keluar (pengeluaran) pada titik waktu yang
berbeda yang terjadi selama masa investasi.

1.2.1. Notasi Untuk Arus Kas

Untuk membantu mengidentifikasi dan menekan efek ekonomi alternatif investasi, gambaran grafis tiap alternatif transaksi tunai dapat digunakan. Penggambaran grafis itu, yang dianggap sebagai diagram arus kas, akan memberikan informasi yang diperlukan untuik menganalisis sebuah proposal inves-tasi. Notasi yang
dapat digunakan untuk perhitungan bunga majemuk:
i

= Tingkat bunga efektif per periode pembungaan

= Jumlah periode

= Jumlah pokok saat ini

Modul Ajar Analisa Investasi Proyek

Modul 1 : Analisa Aliran Kas

= Pembayaran tunggal, sebagai bagian dari n pembayaran yang sama,

dibuat pada awal tiap-tiap periode pembungaan

= Jumlah masa yang akan datang, n periode bunga tahunan dari saat ini

Empat hal penting berlaku dalam penurunan dan pemakaian faktor bunga untuk
pembayaran tahunan:
(1). Akhir satu tahun merupakan permulaan dari tahun berikutnya
(2). P adalah awal tahun pada waktu yang dianggap sebagai saat ini
(3). F adalah akhir tahun ke-n sejak waktu yang dianggap sebagai saat ini
(4). A terjadi pada akhir tiap tahun pada periode yang dipertimbangkan. Saat P
dan A dilibatkan, A pertama dari sebuah rangkaian terjadi satu tahun setelah
P. Saat F dan A dilibatkan, A terakhir dari sebuah rangkaian terjadi secara
simultan dengan F.

1.2.2. Diagram Arus Kas

Ada beberapa kebiasaan dalam penggambaran diagram arus kas :

1. Garis horisontal adalah skala waktu dengan pergerakan waktu dari kiri ke
kanan. Label periode waktunya (contoh tahun, kuartal, bulan) menggunakan
skala interval sebagai catatan bahwa akhir dari periode 2 adalah bersamaan
waktunya dengan awal periode 3. Ketika kesepakatan akhir dari periode arus
kas digunakan, nomer periode ditempatkan pada akhir setiap waktu interval.
Dilihat pada gambar 1 dan 2.
2. Panah menandakan arus kas dan ditempatkan pada akhir periode. Arah pa-nah
ke bawah melambangkan pengeluaran (arus kas negatif atau kas keluar) dan
arah panah ke atas melambangkan penerimaan (arus kas positif atau kas
masuk).
3. Diagram arus kas tergantung pada sudut pandang tertentu. Sebagai contoh
situasi yang digambarkan pada gambar 1 dan 2 didasarkan pada arus kas dari
sudut pandang yang memberi pinjaman. Jika arah seluruh anak panah dibalik
maka seluruh masalah digambarkan dari sudut pandang peminjam.

Modul Ajar Analisa Investasi Proyek

Modul 1 : Analisa Aliran Kas

Permulaan th ke 1

Akhir tahun ke 1

F = Rp. 4617

0
1

5=N

P = Rp. 3000
Gambar 1. Contoh arus kas
A = Rp. 771,3

0
1

5=N

3
i = 9%

P = Rp. 3000

Gambar 2. Contoh arus kas

Contoh 1.2 : Penggambaran arus kas

Sebuah kontraktor merencanakan investasi pengadaan alat berat.

Rencana investasi Rp. 400 juta diharapkan memberi pemasukan
tahunan sebesar Rp 200 juta untuk jangka waktu 5 tahun. Pengeluaran tahunan Rp. 120 juta pada akhir setiap tahun operasi
dan perawatan alat berat. Dengan menggunakan sudut pandang
perusahaan, gambarkan arus kas tersebut. Nilai pasar alat berat
pada akhir tahun ke 5 sebesar Rp. 250 juta.
JAWABAN
Rp.25 jt
Rp.200 jt Rp.200 jt

Rp.200 jt

Rp.200 jt Rp.200 jt

0
1

Rp.120 jt Rp.120 jt

4
Rp.120 jt

5=N
Rp.120 jt

Rp.120 jt

Rp 400 jt

Gambar 3. Diagram arus kas untuk contoh soal 1

Modul Ajar Analisa Investasi Proyek

Modul 1 : Analisa Aliran Kas

Sebagaimana dilihat pada gambar 3: Investasi awal Rp. 400 juta

dan pengeluaran tahunan Rp 120 juta adalah arus kas keluar
sementara penerimaan tahunan dan nilai pasar adalah arus kas
masuk.
Sebagai catatan bahwa awal dari tahun adalah akhir dari tahun
sebelumnya. Sebagai contoh awal tahun kedua adalah akhir tahun
pertama.

2.

Latihan

2.1.

Analisa Arus Kas Dengan Modal Sendiri

Sebuah perusahaan sewa alat berat merencanakan

suatu

jenis

investasi

pengadaan 10 dumptruck untuk sewa dengan masa guna 5 tahun. Investasi awal
Rp 5milyar tanpa pinjaman. Diperkirakan pendapatan sewa Rp 2 milyar pertahun
dengan beaya operasional dan perawatan (O&M) tahunan Rp 750 juta. Jika
MARR 9%, hitung Present worth aliran kas tersebut
JAWABAN :
Dalam juta rupiah
Tahun ke
0
Investasi

(5.000)

Pendapatan

2.000

2.000

2.000

2.000

2.000

Beaya O&M

(750)

(750)

(750)

(750)

(750)

(5.000)

1.250

1.250

1.250

1.250

1,250

1,09

1,188

1,295

1,412

1,539

(5.000)

1146,8

1052,1

965,25

885,27

812,22

Aliran kas neto

Faktor diskon
PW tahunan
PW neto

(138,36)

2.2. Analisa Arus Kas Dengan Modal Gabungan

Sebuah perusahaan properti merencanakan suatu jenis investasi pemba-ngunan
restoran terapung selama 4 tahun. Investasi awal Rp 25 milyar dengan 80% modal
investasi pinjaman lembaga keuangan non bank, dibayar tahunan dengan nilai
sama. Diperkirakan pendapatan Rp 9 milyar pertahun dengan beaya operasional
Modul Ajar Analisa Investasi Proyek

Modul 1 : Analisa Aliran Kas

dan perawatan (O&M) tahunan Rp 2 milyar. Nilai sisa pada akhir tahun keempat
60% dari nilai awal. Jika MARR 9%, hitung present worth aliran kas tersebut.
JAWABAN :
a. Besarnya pinjaman 80% x Rp 25milyar

= Rp 20milyar

b. Pembayaran pinjaman/tahun (A/P,9%,4)xRp 20milyar

= Rp 6,174milyar

c. Nilai sisa 40% x Rp 25milyar

= Rp 10milyar
Dalam milyar rupiah
Tahun ke
0

Investasi

(25)

Pinjaman

20

Pendapatan

Pembayaran pinjaman

(6,174)

(6,174)

(6,174)

(6,174)

Beaya O&M

(2)

(2)

(2)

(2)

Nilai sisa

10

(5)

0,826

0,826

0,826

10,826

1,09

1,188

1,295

1,412

Aliran kas neto (a)

Faktor diskon (b)
PW tahunan (c) = (a)/(b)
PW neto

2.3.

(5) 0,75798 0,69523 0,63784 7,08215

4,1732

Analisa Aliran Kas Yang Melibatkan Depresiasi dan Pajak

Sama dengan soal latihan 2.2, dengan data jika aset properti tersebut terdepresiasi dengan metode garis lurus, dan pembayaran pajak penghasilan 35%, berapa
nilai present worth dari arus kas setelah pajak tersebut.
JAWABAN :
a. Besarnya pinjaman 80% x Rp 25milyar

= Rp20milyar

b. Pembayaran pinjaman/tahun (A/P, 9% ,4) x Rp 20milyar = Rp6,174milyar

c. Nilai sisa 40% x Rp 25milyar

= Rp10milyar

d. Nilai yang terdepresiasi Rp 25milyar Rp 10milyar

= Rp15milyar

Besarnya depresiasi tahunan Rp 15milyar : 4 tahun

Modul Ajar Analisa Investasi Proyek

= Rp3,75milyar

10

Modul 1 : Analisa Aliran Kas

Investasi

0
(25)

Pinjaman

20

Pendapatan

Pembayaran pinjaman

(6,174)

(6,174)

(6,174)

(6,174)

Beaya O&M

(2)

(2)

(2)

(2)

Nilai sisa

10

(5)

0,826

0,826

0,826

10,826

(3,75)

(3,75)

(3,75)

(3,75)

(5)

(2,924)

(2,924)

(2,924)

7,076

(2,476)

(5)

0,826

0,826

0,826

8,35

1,09

1,188

1,295

1,412

Aliran kas sebelum pajak

Depresiasi
Penghasilan kena pajak
Pembayaran pajak
Aliran kas setelah pajak
Faktor diskon
PW tahunan
PW neto

3.

Dalam milyar rupiah

Tahun ke
1
2
3
4
0
0
0
0

(5) 0,75798 0,69523 0,63784 5,91359

3,00464773

Rangkuman

3.1 Aliran kas (bukan pendapatan bersih) harus diperhitungkan dalam evaluasi keunggulan ekonomi setiap investasi proyek.
3.2 Mengidentifikasi dan memperkirakan aliran kas yang relevan merupakan aspek
yang paling menantang dari analisa ekonomi teknik. Seluruh aliran kas akan
dikatagorikan dalam 3 hal yaitu:
a.

Aktivitas operasional

b.

Aktivitas investasi

c.

Aktivitas pembiayaan

3.3 Pendekatan income statement umumnya digunakan dalam mengatur aliran kas.
Pendekatan ini membagi aliran kas sesuai dengan fungsi operasi, investasi dan
pembiayaan.
3.4 Pengaruh depresiasi dan pajak pada aliran kas akan membedakan hasil aliran kas
sebelum pajak.

Modul Ajar Analisa Investasi Proyek

11

Modul 1 : Analisa Aliran Kas

4. Tes Formatif
4.1.

Sebuah aset yang diperoleh dengan investasi Rp 1 milyar akan digunakan selama
enam tahun. Aset akan mendatangkan pendapatan tahunan Rp 3 milyar dan
membutuhkan beaya tenaga kerja tahunan Rp 1 milyar dan Rp 500 juta ongkos
material. Pajak diasumsikan 40% dengan depresiasi aset menggunakan metode
garis lurus,
(a) Hitung aliran kas setelah pajak selama periode investasi
(b) Hitung Present Worth pada MARR = 12%, apakah investasi dapat diterima

4.2.

Sebuah kontraktor jalan raya akan membeli alat exavator baru dengan beaya Rp
2milyar dan mampu menggali saluran 16 meter perjam. Dengan pera-watan yang
baik, tingkat produksi tersebut secara konstan dapat dicapai sampai 1200 jam
operasional. Namun menurun sebesar 2 meter perjam pada setiap 400 jam
berikutnya. Rata-rata penggunaan tahunan yang diharapkan adalah 400 jam. Beaya
perawatan dan operasional Rp 150.000 perjam. Kontraktor akan mendepresiasikan
alat tersebut selama masa penggunaan lima tahun dengan metode garis lurus. Pada
akhir penggunaan alat akan dijual Rp 400 juta. Dengan asumsi tingkat pajak 34%,
tentukan aliran kas tahunan setelah pajak.

4.3.

Developer perumahan besar di Surabaya akan mengoperasikan instalasi pengolahan air bersih. Total beaya investasi Rp 2,5milyar yang akan mendatangkan
penghasilan tambahan Rp 800juta per tahun dan memberi penghematan
operasional sebesar Rp 500juta. Instalasi tersebut akan dibiayai oleh bank sebesar
Rp 1,5 milyar dengan masa pengembalian tiga tahun sama besar dan tingkat bunga
9%. Instalasi digunakan selama 10 tahun dengan depresiasi garis lurus. Pada akhir
masa penggunaan instalasi akan dijual Rp 200 juta. Dengan pajak sebesar 40%
tentukan :
(a) Aliran kas setelah pajak dari proyek tersebut.
(b) Pada tingkat MARR = 18%, apakah investasi dapat diterima.

4.4.

Perusahaan kontraktor merencanakan membeli alat berat dozer baru. Peng-adaan

alat sebesar Rp 1 Milyar ditambah kebutuhan modifikasi khusus Rp 250 juta. Alat
akan dijual kembali pada akhir tahun ke lima senilai Rp 500 juta. Pengadaan alat
tersebut tidak memberikan tambahan pendapatan bagi perusahaan, tetapi akan
memberi penghematan beaya operasional sebelum pajak sebesar Rp 600 juta per

Modul Ajar Analisa Investasi Proyek

12

Modul 1 : Analisa Aliran Kas

tahun. Pajak yang dikenakan 40%. Jika diasumsikan investasi awal dibiayai oleh
lembaga keuangan dengan tingkat bunga pinjaman 10% dan dibayar tahunan sama
besar, jelaskan aliran kas setelah pajak rencana tersebut pada MARR 12%
4.5.

Sebuah penambangan mineral di Kalimantan Tengah diperkirakan memiliki

deposit 1juta ton dengan prosentase deplesi 22%. Perusahaan konsesi penambangan menginvestasikan Rp 400 milyar dengan harga pasar hasil tambang Rp
1.750.000 per ton. MARR 12% per tahun dengan pajak yang dikenakan 40%.
Diasumsikan hasil tambang akan terjual dengan tingkat 100.000 ton per tahun
dengan beaya operasional tidak termasuk deplesi sebesar Rp 90 milyar per tahun.
(a) Hitung aliran kas setelah pajak dengan prosentase deplesi yang digunakan.
(b) Hitung present worth dari aliran kas setelah pajak tersebut

4.6.

Data sebuah rencana investasi proyek pembangkit listrik kota baru di Jawa barat
sebagai berikut:
Dalam ribu
Deskripsi

Data

Investasi awal
Desain, enginering, konstruksi

Rp100.000.000

Perlengkapan interkoneksi

Rp 5.000.000

Nilai sisa setelah 12 tahun

Rp 10.000.000

Ongkos tahunan
Perawatan
Lain-lain (tenaga kerja, asuransi)
Tenaga listrik standby
Bahan bakar

Rp 5.000.000
Rp 10.000.000
Rp 64.000
Rp12.800.000

Ongkos operasional lainnya

Overhaul setiap tiga tahun

Rp 15.000.000

Tenaga listrik standby selama overhaul

Rp 1.000.000

Pendapatan
Penjualan listrik tahunan

Rp 4.800.000

Hitung nilai Present Worth dari aliran kas setelah pajak investasi tersebut. Jika
MARR 9% pertahun dan pajak 36%.

Modul Ajar Analisa Investasi Proyek

13

Modul 1 : Analisa Aliran Kas

4.7.

Sebuah perusahaan dikenakan pajak penghasilan Rp 900juta pada tahun ini,

dengan pendapatan kotor Rp2,2 milyar. Berdasarkan informasi ini :
(a) Berapa prosen pajak penghasilan yang dikenakan?
(b) Berapa pendapatan bersih setelah pajak
(c) Berapa jumlah seluruh ongkos (material, tenaga kerja, bahan bakar, bunga)
dan pengurangan depresiasi

4.8.

Berapa sisa hutang dari peminjam setelah pembayaran 20 bulan dari pinjaman Rp
200.000.000 selama lima tahun. Tingkat bunga tahunan 12%. Jelaskan menggunakan aliran kas

4.9.

Berikut ini adalah data sebuah rencana proyek untuk menghasilkan produk yang
dapat dijual.
1. Modal investasi Rp 10 milyar termasuk tanah dan modal kerja
2. Beaya depresiasi properti sebagai bagian dari total nilai beaya Rp 10milyar,
sebesar Rp 4,2milyar
3. Periode analisa tiga tahun
4. Ongkos perawatan dan operasional sebesar Rp 6,36 milyar pada tahun pertama
dan naik 6% pertahun
5. Estimasi nilai pasar properti pada akhir tahun ketiga Rp 2,8 milyar
6. Pajak penghasilan 34%, dan MARR 10% pertahun
Didasarkan pada analisa aliran kas setelah pajak, berapa jumlah minimum pendapatan tahunan supaya rencana tersebut dapta diterima secara ekonomis.

4.10. Data sebuah rencana investasi proyek sebagai berikut:

Deskripsi
1. Modal investasi
2. Masa guna

Data
Rp 50.000.000
5 tahun

3. Nilai sisa untuk tujuan depresiasi

Rp 10.000.000

4. Ongkos tahunan

Rp 3.000.000

5. Nilai pasar akhir tahun ke lima

6. Pendapatan tahunan
7. Pajak
8. MARR

Rp 0
Rp 15.000.000
Sesuaikan dengan peraturan
12% pertahun

Hitung nilai Present Worth dari aliran kas setelah pajak investasi tersebut

Modul Ajar Analisa Investasi Proyek

14

Modul 1 : Analisa Aliran Kas

Referensi
Brueggeman, W.B, et al. (2001) Real Estate: Finance and Investment, Edisi ke-11.
Mc.Graw Hill
Miles, M.E, et al. 2007. Real Estate Development : Principles and Process. Edisi ke-4.
Urban Land Institut
Park, Chan S. 2004. Fundamental of Engineering Economics. Prentice Hall, New Jersey.
Hlm. 307-357.
Reksohadiprodjo, S..1995. Manajemen Proyek, edisi ketiga. BPFE-Yogyakarta. Hal. 6264
Soeharto, I. 1997. Manajemen Proyek : Dari Konseptual ke Operasional, ErlanggaJakarta. Hal. 407-412.
Sullivan, W. G, Elin M Wicks, dan James T Luxhoj. 2003. Engineering Economy, Edisi
ke dua belas. Prentice Hall, New Jersey. Hal. 70-132.

Modul Ajar Analisa Investasi Proyek

15