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NOVO CPC INTRODUZ A USUCAPIO EXTRAJUDICIAL NO PAS

Joo Pedro Lamana Paiva1

O novo Cdigo de Processo Civil (Lei n 13.105, de 16.3.2015), sancionado em


16.3.2015, introduz na ordem jurdica brasileira, de forma opcional ao jurisdicionado, o
instituto da usucapio extrajudicial, processada perante o registro de imveis, como
forma de desjudicializao de procedimentos que ganhou nfase a partir da Emenda
Constitucional n 45/2004, a qual ficou conhecida como emenda da reforma do
judicirio.
A concesso da usucapio, pela via administrativa, foi instituda no Brasil por
meio da Lei n 11.977/2009, mas esta aplicvel somente no contexto de projetos de
regularizao fundiria de interesse social.
O novo instituto da usucapio extrajudicial, ao contrrio da usucapio tambm
de ndole administrativa que contemplou procedimento previsto apenas para o
reconhecimento da usucapio especial urbana (art. 183 da Constituio), ter amplo
espectro de abrangncia, contemplando procedimento aplicvel concesso das
diversas espcies de usucapio de direito material previstas na legislao brasileira.
A simplicidade do procedimento facilitar ao possuidor a aquisio da
propriedade imobiliria fundada na posse prolongada porque, representado por
advogado e mediante requerimento instrudo com uma ata notarial, planta e memorial
descritivo do imvel, certides negativas e outros documentos, apresentar o pedido
ao registro de imveis em cuja circunscrio esteja localizado o imvel usucapiendo,
onde ser protocolado, autuado e tomadas todas as providncias necessrias ao
reconhecimento da posse aquisitiva da propriedade imobiliria e seu registro em nome
do possuidor.

Presidente do Instituto de Registro Imobilirio do Brasil IRIB, Vice-Presidente do Colgio Registral do


RS e Oficial Titular do Registro de Imveis da 1 Zona de Porto Alegre.

O incio do procedimento, com base em uma ata notarial lavrada por Tabelio
de Notas que esteja sediado na circunscrio em que localizado o imvel, tambm
representa uma inovao prevista pelo art. 384 do novo Cdigo de Processo Civil,
como instrumento legal que tem por finalidade fazer prova documental de atos e fatos
que estejam ocorrendo e sejam passveis de percepo e consignao pelo Notrio.
Assim, na hiptese da usucapio, a ata notarial ser instrumento capaz de atestar o
tempo de posse do requerente e de toda a cadeia possessria que configure o direito
aquisio da propriedade imobiliria pela usucapio.
O procedimento ser desenvolvido sob orientao do Oficial de Registro de
Imveis, dispensada interveno do Ministrio Pblico ou homologao judicial,
observando, entretanto, todas as cautelas adotadas na via judicial, como a cincia dos
confrontantes, titulares de domnio, terceiros interessados, assim como dos entes
pblicos (Unio, Estados, Distrito Federal e Municpios).
A caracterstica diferencial desse novo procedimento ser, entretanto, o da
celeridade, sendo possvel estimar que ter uma durao aproximada de 90 a 120 dias,
uma vez que se assemelha retificao consensual prevista nos artigos 212 e 213 da
Lei de Registros Pblicos (Lei n 6.015/1973).
A retificao extrajudicial, que inspirou o novo instituto extrajudicial, foi
introduzida pela Lei n 10.931/2004 e, em dez anos de sua vigncia, depois de dezenas
de milhares de procedimentos j realizados no pas pelos Registros de Imveis, no
chegou ao conhecimento das entidades de classe que congregam os registradores
imobilirios uma s notcia de processo judicial de cancelamento de retificao feita
extrajudicialmente, o que d conta da segurana como esses procedimentos so
levados a efeito.
As manifestaes de todos os entes pblicos e confinantes, bem como o edital,
tm prazo de 15 dias. Transcorrido o prazo da ltima diligncia sem que ocorra
impugnao, o Oficial do Registro de Imveis registrar a aquisio da propriedade
imobiliria em nome do possuidor requerente. Havendo impugnao por qualquer
interessado, o registrador imobilirio remeter os autos ao juzo competente.
O procedimento foi introduzido no ordenamento jurdico brasileiro por fora do
art. 1.071 do novo Cdigo de Processo Civil que acrescentou o art. 216-A ao texto da
Lei n 6.015/1973 (Lei de Registros Pblicos), que apresenta o teor seguinte:
Art. 1.071. O Captulo III do Ttulo V da Lei n 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de
Registros Pblicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A:
Art. 216-A. Sem prejuzo da via jurisdicional, admitido o pedido de reconhecimento
extrajudicial de usucapio, que ser processado diretamente perante o cartrio do
registro de imveis da comarca em que estiver situado o imvel usucapiendo, a
requerimento do interessado, representado por advogado, instrudo com:

I ata notarial lavrada pelo tabelio, atestando o tempo de posse do requerente e seus
antecessores, conforme o caso e suas circunstncias;
II planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com
prova de anotao de responsabilidade tcnica no respectivo conselho de fiscalizao
profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou
averbados na matrcula do imvel usucapiendo e na matrcula dos imveis confinantes;
III certides negativas dos distribuidores da comarca da situao do imvel e do
domiclio do requerente;
IV justo ttulo ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a
continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e
das taxas que incidirem sobre o imvel.
1 O pedido ser autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotao at
o acolhimento ou a rejeio do pedido.
2 Se a planta no contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais
e de outros direitos registrados ou averbados na matrcula do imvel usucapiendo e na
matrcula dos imveis confinantes, esse ser notificado pelo registrador competente,
pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu
consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silncio como
discordncia.
3 O oficial de registro de imveis dar cincia Unio, ao Estado, ao Distrito Federal
e ao Municpio, pessoalmente, por intermdio do oficial de registro de ttulos e
documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15
(quinze) dias, sobre o pedido.
4 O oficial de registro de imveis promover a publicao de edital em jornal de
grande circulao, onde houver, para a cincia de terceiros eventualmente interessados,
que podero se manifestar em 15 (quinze) dias.
5 Para a elucidao de qualquer ponto de dvida, podero ser solicitadas ou
realizadas diligncias pelo oficial de registro de imveis.
6 Transcorrido o prazo de que trata o 4 deste artigo, sem pendncia de diligncias
na forma do 5 deste artigo e achando-se em ordem a documentao, com incluso
da concordncia expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados
ou averbados na matrcula do imvel usucapiendo e na matrcula dos imveis
confinantes, o oficial de registro de imveis registrar a aquisio do imvel com as
descries apresentadas, sendo permitida a abertura de matrcula, se for o caso.
7 Em qualquer caso, lcito ao interessado suscitar o procedimento de dvida, nos
termos desta Lei.
8 Ao final das diligncias, se a documentao no estiver em ordem, o oficial de
registro de imveis rejeitar o pedido.
9 A rejeio do pedido extrajudicial no impede o ajuizamento de ao de usucapio.

10. Em caso de impugnao do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapio,


apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos
registrados ou averbados na matrcula do imvel usucapiendo e na matrcula dos
imveis confinantes, por algum dos entes pblicos ou por algum terceiro interessado, o
oficial de registro de imveis remeter os autos ao juzo competente da comarca da
situao do imvel, cabendo ao requerente emendar a petio inicial para adequ -la ao
procedimento comum.

Como podemos constatar, a ideia da usucapio processada


extrajudicialmente, que j vinha sendo defendida pelos registradores e
notrios desde 2009, prosperou e veio a lume em 2015, no da forma que
originalmente havia sido proposta, mas, de qualquer sorte, j significando
um avano.
A redao dada ao 2 do art. 216-A da Lei de Registros Pblicos
pareceu-nos inadequado ao procedimento tendo em vista que a usucapio
um instituto relativamente ao qual no exigido, necessariamente, consenso
ou concordncia entre o requerente e o requerido, como ocorre no
procedimento de retificao extrajudicial este, sim, caracteristicamente
consensual j que, ainda que ausente o consenso, se preenchidas as
condies legais pelo usucapiente, este estar em plenas condies de
adquirir a propriedade imobiliria.
Assim, tendo a lei emprestado um carter de consensualidade ao
procedimento extrajudicial da usucapio, pode-se estimar que ele vir a ter
um bom funcionamento como instrumento de regularizao fundiria,
especialmente dirigido queles casos em que houve um prvio negcio entre
o usucapiente e o titular do domnio do imvel (o que ser espelhado pela
presena do justo ttulo).
Restar, entretanto, um problema de difcil soluo na hiptese em
que haja o silncio do titular do direito real sem que isso signifique
propriamente discordncia com a realizao do procedimento ( 2 do art.
216-A), mas signifique indiferena s consequncias de sua no manifestao
expressa, que talvez venha a ser uma hiptese bastante recorrente no
futuro, dada forma como o procedimento foi concebido.

Temos convico, por outro lado, que as dificuldades encontradas na


prtica reiterada do procedimento, aliadas possibilidade de que a matria
venha a ser regulamentada pelo CNJ da mesma forma como ocorreu com a
Lei n 11.441/2007 podero significar um aperfeioamento desse instituto
que nasce das inovaes trazidas pelo novel Cdigo de Processo Civil.
Finalmente, levando em considerao que a Lei n 13.105/2015
entrar em vigor no prazo de um ano de sua recente publicao, julgamos
importante que os colegas registradores e notrios faam empenho no
estudo e na busca do aperfeioamento da aplicao das normas trazidas pelo
novo Cdigo, especialmente naquilo que influencie diretamente nas
respectivas atividades, como o caso da instituio da usucapio
extrajudicial.
Porto Alegre-RS, maro de 2015