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RESUMO

LAUDO DE AVALIAO:
IMVEL:
ENDEREO:
CIDADE:
PROPRIETRA
REAS:
rea do terreno 01:
rea do terreno 02:
rea construda 01:
rea construda 02:

Elias 21/2015
Comercial/Escritrio
Av. Jose Maria de Brito, 2960.
Foz do Iguau-PR.
Sirlei Teresinha Vargas.

Prdio Comercial/Escritrio
465.65m
465.65m
423.00m
000.00m

PRDIO COMERCIAL/ESCRITRIO + TERRENOS 01 E 02

Valor de Mercado:
R$ 1.676.034,00 (Hum milho seiscentos e
setenta e seis mil e trinta e quatro reais).
METODOLOGIAS:

- Mtodo Evolutivo

Especificao da Avaliao
-CDDM Mtodo comparativo direto de dados de mercado.
-MCDCT Mtodo comparativo de custo.
-CUB
(custo unitrio bsico da construo) da SINDUSCOM-PR.
Tabela de Ross-Heidecke.

Pressupostos/Ressalva e fatores limitantes


Uniu-se os valores do terreno, e das benfeitorias dentro do Imvel, as
informaes colhidas, sobre reas construdas foram atravs de documentaes
publicas e alguns cedidos pela solicitante deste laudo de avaliao. As
medies s foram possveis com projetos arquitetnicos cedidos pela
Prefeitura Municipal de Foz do Iguau.

Elias Lima da Silva Arquiteto e Urbanista


CPF: 746.550.519-49
CAU N 106861-0

INDICE
RESUMO...................................................................................................... 1
INDICE.......................................................................................................... 2
LAUDO......................................................................................................... 3
SOLICITANTE.............................................................................................. 4
PROPRIETRIOS........................................................................................ 4
OBJETO DE AVALIAO........................................................................... 4
DESCRIO SUMRIA DO BEM............................................................... 5
OCUPANTE DO BEM.................................................................................. 6
TIPO DE OCUPAO................................................................................. 6
VISTORIA.................................................................................................... 6
CARACTERISTICA DA REGIO................................................................ 7
CARACTERIZAES DO IMVEL AVALIADO........................................ 8
BENFEITORIAS.......................................................................................... 8
PRESUPOSTOS.......................................................................................... 9
RESSALVA E FATORES LIMITANTE........................................................ 9
OBSERVAES NECESSRIAS NAS BENFEITORIAS.......................... 10
METODOS E CRITRIOS........................................................................... 10
METODOS UTILIZADOS DIRETO DE CUSTO POR AMOSTRAGEM..... 11
FINALIDADE DO LAUDO E PARECER TECNICO.................................... 12
IDENTIFICAO E CARACTERIZAO DO BEM AVALIADO............... 12
DIAGNOSTICO DE MERCADO.................................................................. 12
TIPOS DE COMERCIOS............................................................................. 13
RESULTADO DA AVALIAO.................................................................. 13
CONCLUSO............................................................................................. 14
ANEXOS..................................................................................................... 15
PROFISSIONAL RESPONSVEL............................................................. 16
PROPRIETRIO......................................................................................... 16

LAUDO/PARECER TCNICO DE AVALIAO


PARA IMVEIS URBANOS E BENS MVEIS

SOLICITANTE:
Sirlei Teresinha Vargas
CPF 523.877.470-20
Rua Araguaia, n 762, Jardim Alice II
Foz do Iguau- PR
Fone: 45 99787393.

.
REQUERENTE:
Sirlei Teresinha Vargas

LOCALIZAO DO IMVEL: Av. Jose Maria de Brito, n 2690, Jd.


Itamarati. - Regio Central-Foz do Iguau - PR

FINALIDADE: Resciso de CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA


DE IMOVEL, com perdas e danos.

AVALIADOR: Elias Lima da Silva, CAU A106861-0.

Foz do Iguau-PR
2015

LAUDO/PARECER TCNICO DE AVALIAO


PARA IMVEIS URBANOS E BENS MVEIS

CONDIES PRELIMINARES
A solicitante pretende ajuizar a presente ao com o objetivo de obter a resciso
do CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA devido o
descumprimento do mesmo

1. SOLICITANTE:
Sirlei Teresinha Vargas, brasileira, divorciada, nascida em 07/02/1969,
portadora da Carteira de Identidade R 5.146.649-7 SSP/PR, inscrita no CPF
523.877.470-20, residente e domiciliada na presente data a Rua Araguaia, n
762, Jardim Alice II, nesta cidade de Foz do Iguau, CEP 85.857-270.
2. PROPRIETRIOS/:
Sirlei Teresinha Vargas, brasileira, divorciada, nascida em 07/02/1969,
portadora da Carteira de Identidade R 5.146.649-7 SSP/PR, inscrita no CPF
523.877.470-20, residente e domiciliada na presente data a Rua Araguaia, n
762, Jardim Alice II, nesta cidade de Foz do Iguau, CEP 85.857-270, que
atravs de contrato de compra e venda, vendeu para o comprador Sr.
Dalciones de Alcntara, brasileiro, comerciante, casado, portador da
Carteira de Identidade RG 4.986.712-3/SSP/PR, inscrito no CPF sob o n
903.639.149/00, residente e domiciliado na Rua Rui Barbosa, n 1.786, Edifcio
San Peter, Apto n 1901,19 andar.

3. OBJETO DA AVALIAO:
Imvel constitui-se de um prdio comercial, construdo e projetado para ser a
sede de uma empresa, situado na Av. Jose Maria de Brito, N 2690, Jd.
Itamarati ao Leste, do Centro da cidade de Foz do Iguau-PR, registrado no
Registro de Imveis desta Comarca e serventia, sob Matrcula de N 007611 e
N 007612.
Tipo do Bem:
ULT Urbano- loteamento, Tipo comercial com fluxo de veculos dos dois
lados, e com zoneamento do tipo Eixos de Bairros EBs - Eixos de Bairros.

3.1 Descrio Sumria do Bem:


Lote com inscrio imobiliria N 10.1.16.09.0106.001 matricula 007612

Terreno que possui rea total de 460,65m, (480m) e compreendido dentro


das seguintes medidas e confrontaes: Ao NORTE, na distncia de 15,00m,
no AZ 1002916, confronta com a Av. principal. Ao SUL, na distncia de
15,00m, no AZ 1002916 confronta com rea verde: e,;

A LESTE, na

distncia de 32,00ms, no AZ 1742737 confronta com o lote N 0121 (cento e


vinte um).

A OESTE, na distncia de 32,00m, no az 1472737, confronta

com lote n 0091 (noventa e um).


Possui benfeitorias, sendo um prdio aproximado de 353.00m, com uma
cobertura adicional que serve como rea de servio e lazer, com cobertura
diferenciada

trrea

em

telhas

de

barro

estrutura

metlica,

de

aproximadamente 60.00m, o terreno todo murado, protegido com cerca


eltrica de aproximadamente 03 (trs) metros de altura.
rea do terreno: 460,65 m
rea construda: 423,00 m
Lote com inscrio imobiliria N 10.1.16.09.0121.001 matricula 007611
Terreno que possui rea total de 460,65m, e compreendido dentro das
seguintes medidas e confrontaes: Ao NORTE, na distncia de 15,00m, no
AZ 1002916, confronta com a Av. principal. Ao SUL, na distncia de
15,00m, no AZ 1002916 confronta com rea verde: e,; A LESTE, na
distncia de 32,00m, no AZ 1742737 confronta com o lote N 0136 (cento e
trinta e seis). A OESTE, na distncia de 32,00m, no az 1472737, confronta
com lote n 0106 (cento e seis).
rea do terreno: 460,65 m
No possui construo neste terreno, mas o terreno todo murado, menos na
parte oeste do terreno, que a parte que faz divisria com o terreno N 0106,
pela aparncia este terreno serve como estacionamento, pois o piso feito
com blocos de concreto hexagonais, para a construo que abriga o terreno N
0106. Existe cerca eltrica, em bom estado com arame cortante que serve para
segurana em todo seu permetro.

3.2 Ocupante do imvel:


O imvel encontra-se desocupado.
3.3 Tipo de ocupao:
No terreno N 0106, existe um prdio tipo comercial alto padro, no trreo e no
1 pavimento, anexado ao prdio existe uma cobertura aproximado de 60,00m
que faz complemento ao prdio, porm este tem cobertura diferenciada em
telha de barro e estrutura metlica e serve como rea de servio e lazer. O
Imvel deste terreno est vazio, nesta data de 02/05/2015
3.4 Vistoria
Na data de 02 Maio de 2015, das 10h00min as 12:00mih, foi efetuado
procedimento de inspeo tcnica atravs de visita in loco para identificao
dos elementos fsicos e os aspectos essenciais, afim de possibilitar a correta
definio e aplicao do mtodo avaliatrio e dos nveis de fundamentao e
preciso a serem adotados.
No momento da avaliao estava presente a solicitante, que no encontrado
ningum no prdio, portanto foi impossvel entrar no terreno que da acesso pelo
lado, foi procurado entrar pela frente do prdio, mas no foi possvel, no tinha
ningum para atender, todas as entradas se encontrava protegido com
cadeados, ento foi feito fotos e observado pelo lado de fora, em seguida foi
feito perguntas para a solicitante sobre todos os itens bsicos sobre o interior do
prdio. A solicitante fez entrega de um antigo projeto arquitetnico, de onde foi
extrado todas as medidas.
O que se percebeu e que o prdio encontra-se fechado, sem uso aparente
aparenta estar bem conservado com uns quinze a dezesseis anos de idade, as
informaes temporal foi extrado do antigo alvar de construo, que existe na
prefeitura de Foz do Iguau-PR, N 898/99, sua localizao muito estratgica
para ser um futuro hotel, j que em sua frente e lados, existe hotis, segundo
especulaes e que a procura e grande na redondeza, um local privilegiado por
estar muito prximo da Rodoviria Internacional de Foz do Iguau, sem contar
que a Av, Jose Maria de Brito ter uma ligao direta com a Avenida Costa e
Silva, e a Avenida Paran, indo direto ate a Avenida Juscelino Kubitscheck e
Avenida Beira Rio.
Conforme a ABNT, NBR 14653-1: 2001 7.3.1 Nenhuma avaliao poder
prescindir da vistoria. Em casos excepcionais, quando for impossvel o acesso
ao bem avaliando, admite-se a adoo de uma situao paradigma, desde
que acordada entre as partes e explicitada no laudo.
Neste casso em especial, no existe acordo entre as partes, que acompanhou
pelo lado externo, foi a solicitante/requerente, Sirlei Teresinha Vargas.

3.5 Caracterizaes da Regio:

a) Aspectos fsicos
Relevo: plano
Solo: argilosa terra vermelha
Ocupao: apartamentos comercial e residencial de vrios tipos e
pavimentos
b) Melhoramentos Pblicos
Energia eltrica, rede de agua e esgoto, telefone, rede viria, coleta de lixo
e calamento. Asfalto com espessura para todos os tipos de transporte,
leve e pesado.
Via: Local
c) Servios comunitrios
Transporte coletivo, Escolas de ensino de 1 e 2 graus, Ginsio de
Esportes, praas, rodovirias, vias e rodovias, Guarda Municipal, Samu,
Frum, Policia Federal, Deposito da Policia Federal, INSS e Policia Civil,
Ead Sul.
Potencial de utilizao
Dimensionamento: verticalizao
Lote mnimo de 300,00m
Testada mnima de 12,00m
Recuo frontal facultado
Recuo fundos 1,50m
Recuo lateral 1,50m
Taxa de ocupao 70% + 01
Coef, aproveitamento 2,40%
Taxa de permeabilidade 12,00%
Altura mxima de pavimento 4,00
d) Inicio de usos permitidos
-Habitao unifamiliar
-Habitao coletiva
-Comercio varejista
-Comercio atacadista e deposito
-Servio Professional ligado habitao
-Oficinas
-Servio pessoal
-Servios auxiliares e pblicos
f) Classificao da regio
Classificao da Zona de ocupao
Tipo de Zona: eixo de bairros

3.6 Caracterizaes do Imvel avaliado:


Caracterizao do Imvel: Prdio comercial trreo mais 01(hum) pavimento
comercial, construdo com objetivo de ser um prdio comercial com escritrio sede
de alto padro desse tipo, designer arrojado de bom gosto acompanhado de boa
forma construtiva. Estruturas em alvenarias, ao, concreto. Aberturas em
alumnios, ferro, vidro. Cobertura metlica no prdio e na rea de lazer e servio
que faz complemento com o prdio maior, tem cobertura em telha de barro. Com
estrutura de ferro, mede aproximadamente 60,00m.
O terreno todo murado, com proteo de segurana em cerca eltrica e arame
cortante em todas as extenses.
Recepo em alto padro de acabamento, com piso em granito com os degraus
de desnveis de acesso em relevo antiderrapante, no hall externo e interno.
Local aparentemente bem ventilado, e com acesso no hall principal bem amplo e
receptivo de boa aparncia visual.
a) Descrio do terreno avaliando:
rea: 460,65m
Forma: regular
Topografia: em nvel em relao a rua, nivelamento plano e feito para
estacionamento, isto no terreno n 0121 acoplado ao terreno que ocupa o prdio
comercial, este com piso hexagonal de concreto e bem arborizao rente ao muro
Frente: 15,00m
Profundidade equivalente: 27,15
b) Caracterizao fsica
Relevo: plano
Solo: argilosa terra vermelha
Ocupao atual: prdio comercial, e um terreno livre, somente
estacionamento com acesso ao prdio.
c) Acessos, servios e melhoramentos pblicos.
.
Energia eltrica, rede de agua e esgoto, telefone, rede viria, coleta de
lixo, calamento paver, transporte coletivo, ensino de 1 e 2 grau Ginsio de
esporte, hotis, restaurantes, rodoviria internacional, policia federal, ptio de
veculos da receita federal, condomnios fechados, prdios comerciais posto de
abastecimento, revendedoras de veculos, Guarda Municipal, Samu, acesso fcil
ao centro, acesso fcil a BR 277, acesso fcil a avenida costa e silva, acesso fcil
a avenida JK, acesso fcil a avenida beira RIO.
d) Utilizao atual e potencial legal e econmico
3.6.1 Benfeitorias
- rea coberta: 423,00 m
- ocupao: comercial de 353,00m e uma residencial de 60,00m que serve
como rea de lazer e servio.
- conservao: boa, prdio praticamente novo, bem elaborado visualmente.
- idade aparente: entre 15 (quinze) a 16 (dezesseis) anos
- compartimentos: vide desenho anexo a esta avaliao
8

- estrutura: alvenaria e colunas e vigas baldrames


- pisos: cermica, granitos.
- pintura: fina camada com pintura bem acabada PVA. Pintura antiga em
grafitado.
-Portas e esquadrias: as portas tm os formatos padro com acabamentos
elegante, s esquadrias em alumnio, so todas de vidro transparente sem
exceo.
As caractersticas construtivas para efeito de avaliao, quanto as classificao
das benfeitorias se enquadra no tipo alto padro.

4. Pressupostos
4.1 Conhecimentos da documentao:
As documentaes do Imvel, disponvel esto nos anexos e estas so:
Matricula N 00611 e 00612 do terreno
Projetos arquitetnicos
Alvar de construo N 898/99
INSS: CEI- 34.480.00486/75
Guia amarela
Tabela do CUB (custo unitrio bsico da construo civil) ABNT NBR 12721
Legislaes
Fotos
Projetos antigos existentes
Nbr 14653-1
ISQN (UFFI) 310 UFFI
ART N 2354699- Eng. Civil- Wagner Kalil Borgonovo PR/20.921-D com data
de inicio da Obra em Maro/2000.
4.1 Ressalva e fatores limitantes
a) A Edificao vistoriada constitui-se de um prdio comercial, que possui um
bom acabamento construtivo, e acompanhado por profissional, fato percebido
pelos recuos e limites, como fator determinante na Guia Amarela do municpio; N
10.11.60.90.0106.001, e 10.11.60.90.0121.001 Matricula N00411/00412, porem
foi detectado alguns detalhes limitantes na visita in loco, que so:
a) No foi possvel adentrar no prdio para procedimento de vistoria; motivo a
solicitante no tem autorizao, nem chaves do local, devido a este prdio estar
em posse do Sr. Dalcione Alcntara, o comprador do prdio.
b) A solicitante reclamou, que o prdio esta em estado de abandono.
c) Foi verificado que a caixa de distribuio de luz esta em estado de
destruio.
d) A pintura do prdio foi mudada, para uma cor que no condiz com a funo
comercial a que foi projetado.
e) Segundo a solicitante, e verificado no local foi constatado a cerca eltrica
no esta ligada, e o arame cortante que o antigo inquilino tinha instalado no esta
cumprindo a funo de segurana, por falta de reparo.
9

f) o porto de acesso tem um cadeado intacto


h) A entrada do hall de acesso estava fechado no dia de visita de vistoria.
j) o terreno ao lado parece que esta servindo para guardar alguns veculos, foi
percebido 02(dois) no interior do terreno ao lado do prdio.
i) segundo a solicitante existia uma vasta quantidade de plantas ornamentais
na frente do imvel, estes faziam parte do paisagismo do prdio.

4.2 Observaes necessrias nas benfeitorias


No tem morador no local, para segurana e afazeres rotineiros de limpezas.
.
4.3 Mtodos e Critrios
O imvel avaliado localiza-se em um bairro da cidade de Foz do Iguau, em
uma rea tipicamente verticalizada, todos os proprietrios aproveitam da situao
comercial disponvel que o local oferece com disposio para servios e
comrcios em geral. Tem fcil acesso melhoramento pblicos servios
comunitrios.
As metodologias aplicadas obedecem NBR 14.653-1: 2001 e, 14653-2: 2010 e
foram escolhidos basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da
avaliao e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informaes colhidas no
mercado.
Os procedimentos avaliatrios utilizados para identificar o valor do terreno e o
Mtodo Evolutivo, os custos correspondem ao Mtodo comparativo direto de
custo, um contemplara o outro. Tambm ser utilizada a tabela da SINDUSCON,
ou seja, CUB/m. ABNT NBR 12.721/2006 (Custos Unitrios Bsicos de
Construo Civil) este ser utilizado com o Tabela de Ross-Heidecke:
- CUB 2006 maro/2015. - Calculado de acordo com a Lei Federal n 4.591,de
16/12/64, que diz:
- Padro Baixo:
- Padro Normal
- Padro Alto: R-1 1.807,78
Conforme folha extrada da pgina www.cub.org.br, na data de 08/06/15.
SINDUSCON.
Mtodo evolutivo Identifica o valor do bem pelo somatrio dos valores de seus
componentes. Caso a finalidade seja a identificao do valor de mercado, deve
ser considerado o fator de comercializao. 8.2.3 de 14653-1: 2006
Mtodo evolutivo 8.2.4 de 14653-2: 2010. A composio do valor total do imvel
avaliando pode ser obtida atravs da conjugao de mtodos, a partir do valor do
terreno, considerados o custo de reproduo das benfeitorias devidamente
depreciado e o fator de comercializao, ou seja:
VI = ( VT + CB ) . FC
Onde:
VI e o valor do imvel;
VT e o valor do terreno;
CB e o custo de reedio da benfeitoria;
10

FC e o fator de comercializao.
A aplicao do mtodo evolutivo exige que:

4.4 Mtodos utilizados direto de custo por amostragem feito em volta do


Imvel
-CDDM Mtodo comparativo direto de dados de mercado
-MCDCT Mtodo comparativo de custo
-CUB
(custo unitrio bsico da construo) da SINDUSCOM-PR
Elementos Pesquisados:
Elemento 01
Imvel localizado na Av. Jos Maria de Brito. Vende ou aluga Imobiliria
Frederico, fone: 30276810 com rea construda de 180,00m e um terreno de
600m. Preo de venda RS 1.000.000,00 e para alugar o preo de RS 4.500,00
Site: www.fredericoimoveis.com
Elemento 02
Imvel localizado No lado esquerdo da Rodoviria Internacional, terreno rea,
1700.00m e benfeitoria de 170,oom fone 98076929, com o proprietrio as fotos
se encontram nos anexo 01
Elemento 03
Imvel localizado na Av. Jos Maria de Brito. Vende um terreno com 600,00m,
sem benfeitoria preo para venda RS 450.000,00. Tratar com Sr. Joao proprietrio
no cell: 45 99124989.
Elemento 04
Imvel localizado na Avenida Ranielli Mazzili, com rea construda de 280m,
contendo piso trreo e 01 (um) piso superior, sendo que: no piso superior contem
04 (quatro) salas e no trreo recepo, uma sala, banheiros e cozinha. Terreno
possui 600m. Imvel com preo de venda de R$ 900.000,00 (novecentos mil
reais). Sr. Jos, fone celular 99765555. Fotos nos anexos 02
Elemento 05
Imvel localizado Rua Nereu Ramos esquina com a Av. Jos Maria de Brito,
Barraco com 01 sala para escritrio e 02 (dois) banheiros, com rea construda
de 320m e um terreno de 525m. Imvel com preo de venda de R$ 600.000,00
(seiscentos mil reais). Fone celular 98531750.
Estes imveis foram pesquisados para atingir o presente trabalho avaliatrio e
satisfazer as exigncias da NBR 14.653-2, 2010.

11

5. FINALIDADE DO LAUDO/PARECER TCNICO


AQU Aquisio
(Atender ao disposto no item 7.2 da NBR 14.653-1)
4. IDENTIFICAO E CARACTERIZAO DO BEM AVALIANDO:
Perodo da vistoria: 02/05/2015
(Atender ao disposto no item 7.3 da NBR 14.653-1, relatar a vistoria ao bem
avaliando e o contexto imobilirio a que pertence)
5. DIAGNSTICO DO MERCADO:
(Retratar, conforme item 7.7.2 da NBR 14.653-1, a expectativa do avaliador em
relao ao desempenho do avaliando no mercado, contemplando elementos
auxiliares finalidade do laudo, tais como: convenincia de lotear ou remembrar
reas; formas de pagamento; permutas; reformas; carncias em locaes;
sugestes para marketing.)
5.1 Foram elaborados:
Pesquisa em volta do terreno para ver como esta a ocupao e expanso
urbana, e foi diagnosticado atravs dos citados modelos 01 (um) e 02 (dois) e
outros, descrito neste laudo, estes corresponde a alguns imveis que esto a
venda, oque se observou foi a pouca oferta de venda nas proximidades do
imvel que esta sendo aplicado este procedimento de avaliao. A pesquisa do
entorno foi feito para poder usar os mtodos com preciso
5. 2 TIPOS DE COMERCIOS
Foram efetuados observaes de tipos de comrcios e servios em volta do
imvel que esta sendo avaliado, para poder aplicar uma porcentagem direta
para mais ou para menos encima do fator conhecido como ponto de comercio,
e como em volta existe uma forte tendncia a ter mais de (02) dois Hotis cada
quadra, somando assim uma grande quantia de Hotel em volta do Imvel em
questo. Os Hotis mais prximos so outros:
Hotel Arterial
Hotel Skala
Hotel Icaro
Hotel Colina
Hotel Detona
Hotel Ismoris
Hotel Sol
Hotel Bahamas
Hotel Cataratas
Restaurante Itamaraty
Pousada Pereira
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6. RESULTADO DA AVALIAO:
Este avaliador esteve no local do Imvel, e para cumprir alguns
procedimentos de vistoria no local e em sua volta, foi constatada construes
com padro mdio ou alto, sendo que a maioria se trata de comrcios e
prestaes de servios. O CUB estabelece padres bsicos que so
representados por trs modelos para cada metro quadrado construdo os que
so:
Padro Baixo:
Padro Mdio:
Padro Alto:
Analisando os padres do CUB (custo unitrio bsico) e o tipo de
zoneamento em que se encontra o lote N 0106 e 0121, sendo apenas 01 (hum)
que consta com a benfeitoria presente, um prdio tipo comercial/escritrio. CAL- 8
PROJETOS-PADRO COMERCIAL CAL. Padro Alto com acabamentos finos de
primeiro o que se pode elevar o valor desse tipo de padro, devido o local
comercial em que se encontra inserido o Imvel avaliado. Aplica-se o CUB (custo
unitrio bsico) somente a benfeitoria, fica de fora desta tabela o muro com grade
e porto, a cerca eltrica, o arame cortante que margeia o muro e serve de
segurana. Tambm fica de fora desta tabela os terrenos que sero utilizados
outro mtodo que ser o mtodo evolutivo baseando-se e usando as referencias
dos modelos de pesquisa de dados tiradas do entorno do Imvel, e por fim sera
aplicado o processo de depreciao do bem utilizando a Tabela de Depreciao
de Ross-Heidecke.

Fica definido o preo conforme, a tabela do CUB, (custo unitrio bsico da


construo civil) e seguindo os procedimentos da ABNT NBRs a seguir:
NBR 12.721/2006/2015
NBR 13752/1996
NBR 14653-1/2005
NBR 14653-2/2010
Em cumprimento as NBRs e legislao vigentes, fica estabelecido que o terreno
se compare ao preo de mercado local, ou amostragem e comparao. A
benfeitoria se da pelo preo do CUB, (custo unitrio bsico da construo civil). Os
modelos e tipos/meses/anos se encontram nos anexos
6.1 O valor do Imvel ser obtido, atravs do mtodo evolutivo, pode ser
demostrado atravs das seguintes formulas:
VI=(VT+CB).FC
Onde

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VI o valor do Imvel;
VT o do terreno
CT o custo da reedio da benfeitoria
FC o fator de comercializao
Preo do terreno:
Terrenos N 0106 + 0121 + muro + Porto/arame farpado/cerca eltrica.
Preo do terreno N 0106 em RS=1.000,00 o metro quadrado
Assim RS=1.000,00x460, 65= RS=460.650,00, estabelecendo seu valor em:
RS=460.650,00
Preo do terreno N 0121 em RS=1.000,00 o metro quadrado
Assim RS=1.000,00x460, 65= RS=460.650,00, estabelecendo seu valor em:
RS=460.650,00
Muro preo RS= 30.000,00
Porto/arame farpado/cerca eltrica RS=10.000,00

7. CONCLUSO
Fica definido o preo do CUB, (custo unitrio bsico) Padro Alto CAL-8 de: RS=
1.511,32 x 423,00m= RS: 639.288,36 mais 30% DBI (beneficio e despesa
Indireta) RS= 191.786,36 TOTAL RS= 831.074,72 menos RS: 116.350,46 que o
14% do valor de depreciao da letra ( C ) da Tabela de Depreciao de RossHeidecke. = RS 714.734,26

Preo: 460.650,00+ 460.650,00+ 30.000,00+ 10.000,00+ 714.734,26

Valor de Mercado: RS 1.676.034,00 (Hum milho seiscentos e


setenta e seis mil e trinta e quatro reais)

14

8. ANEXOS:
O presente Laudo de Avaliao esta Completo impresso via computador, em
folhas escritas de um s lado, todas elas rubricadas e a da pagina 15 esta
datada e assinada. Acompanham os anexos, conforme relao.
RELAO DE ANEXOS:
Anexo I Fotos do imvel avaliando, fotografadas.
Anexo II Fotos dos Elementos pesquisados nesta avaliao.
Anexo III Tabela de Depreciao de Ross-Heidecke
Anexo IV Folhas CUB.
Anexo V Tabela 01 Resumo de valores unitrios
Anexo VI Alvar de construo N 898/99
Anexo VII INSS: CEI- 34.480.00486/75
Anexo VIII ART, 3 4 VIA CREAPR N 2354699-PR/20.921-D
Anexo IX Matrcula N 007611 e N 007612. do Registro de Imveis
Anexo X Desenho 01- 02 -03 Plantas baixas
Anexo XI Guia Amarela.
Anexo XII RRT, e boleto.
Outros

15

9. PROFISSIONAL RESPONSVEL:

___________________________
Elias Lima da Silva
Arquiteto e Urbanista
CPF: 746.550.519-49
CAU N 106861-0
RRT N

10. SOLICITANTE/REQUERENTE/PROPRIETARIO:

___________________________
Sirlei Teresinha Vargas, brasileira, divorciada, nascida em 07/02/1969,
portadora da Carteira de Identidade R 5.146.649-7 SSP/PR, inscrita no CPF
523.877.470-20, residente e domiciliada na presente data a Rua Araguaia, n
762, Jardim Alice II, nesta cidade de Foz do Iguau, CEP 85.857-270.

Foz do Iguau, 11 de Junho de 2015.

16

ANEXO I
FOTOS DO IMOVEL AVALIADO

LOCALIZAO

FONTE GOOGLE MAPS 2015

17

PREDIO COMERCIAL/ESCRITORIO

FOTO EM PERSPECTIVA DO IMOVEL


FONTE: ARQUIVO AUTOR, 2015

PREDIO VISTO DOS FUNDOS

FOTO: MOSTRANDO A REA DE LAZER/SERVIO, VISTO DOS FUNDOS


FONTE: ARQUIVO AUTOR, 2015

18

PREDIO VISTO DOS FUNDOS

FOTO: REA DE LAZER/SERVIO/PREDIO E ESTACIONAMENTO, VISTO DOS FUNDOS


FONTE: ARQUIVO AUTOR, 2015.

MURO DO LOTE N0121, LADO ESTE.

FOTO: DO MURO EM ALVENARIA COM ARAME ELETRICO E FIO CORTANTE


FONTE: ARQUIVO AUTOR, 2015.

19

DETALHES DA REA DOS FUNDOS DO PREDIO.

FOTO: DA COBERTURA, EXTRUTURA, COLUNA.


FONTE: ARQUIVO AUTOR, 2015.
DETALHES DA REA DOS FUNDOS DO PREDIO

FOTO: DA COBERTURA, EXTRUTURA, COLUNA.


FONTE: ARQUIVO AUTOR, 2015.
20

PERPECTIVA VISTO DA FRENTE DO PREDIO

FOTO: DO PORTO. ARAME FARPADO, FIO CORTANTE.


FONTE: ARQUIVO AUTOR, 2015.

PORTO DE FRENTE

FOTO: DO PORTO. ARAME FARPADO, FIO CORTANTE.


FONTE: ARQUIVO AUTOR, 2015.

21

ANEXO II

FOTOS DOS ELEMENTOS DA R. JOSE M. DE BRITO E ENTORNO

22

ELEMENTO 01

ELEMENTO 01

23

ELEMENTO 02

ELEMENTO 02

24

ELEMENTO 03

ELEMENTO 03

25

ELEMENTO 04

ELEMENTO 04

26

ELEMENTO 05

ELEMENTO 05

27

ANEXO III

TABELA DE ROSS-HEIDECKE

28

Tabela de Ross-Heidecke
para Depreciao de Imveis
CDIGO CLASSIFICAO
A
Novo

CDIGO CLASSIFICAO
E
Reparos simples
Entre reparos simples
B
Entre novo e regular
F
e importantes
C
Regular
G
Reparos importantes
Entre regular e reparos
Entre reparos
D
H
simples
importantes e s/ valor
ESTADO DE CONSERVAO
IDADE EM
% DE VIDA
A
B
C
D
E
F
G
H
2,00
1,02 1,05 3,51 9,03 18,90 39,30 53,10 75,40
4,00
2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,60 53,60 75,70
6,00
3,18 3,21 5,62 11,00 20,70 35,30 54,10 76,00
8,00
4,32 4,35 6,73 12,10 21,60 36,10 54,60 76,30
10,00
5,50 5,53 7,88 13,20 22,60 36,90 55,20 76,60
12,00
6,72 6,75 9,07 14,30 23,60 37,70 55,80 76,90
14,00
7,98 8,01 10,30 15,40 24,60 38,50 56,40 77,20
16,00
9,28 9,31 11,60 16,60 25,70 39,40 57,00 77,50
18,00
10,60 10,60 12,90 17,80 26,80 40,30 57,60 77,80
20,00
12,00 12,00 14,20 19,10 27,90 41,80 58,30 78,20
22,00
13,40 13,40 15,60 20,40 29,10 42,20 59,00 78,50
24,00
14,90 14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60 78,90
26,00
16,40 16,40 18,50 23,10 31,50 44,10 60,40 79,30
28,00
17,90 17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79,60
30,00
19,50 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00
32,00
21,10 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80,40
34,00
22,80 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40 80,80
36,00
24,50 24,50 26,40 30,50 38,10 49,50 64,20 81,30
38,00
26,20 26,20 28,10 32,20 39,60 50,70 65,00 81,70
40,00
28,80 28,80 29,90 33,80 41,00 51,90 65,90 82,10
42,00
29,90 29,80 31,60 35,50 42,50 53,10 66,70 82,60
44,00
31,70 31,70 33,40 37,20 44,00 54,40 67,60 83,10
46,00
33,60 33,60 35,20 38,90 45,60 55,60 68,50 83,50
48,00
35,60 35,50 37,10 40,70 47,20 56,90 69,40 84,00
50,00
37,50 37,50 39,10 42,60 48,80 58,20 70,40 84,50
52,00
39,50 39,50 41,90 44,00 50,50 59,60 71,30 85,00
54,00
41,60 41,60 43,00 46,30 52,10 61,00 72,30 85,50
56,00
43,70 43,70 45,10 48,20 53,90 62,40 73,30 86,00
58,00
45,80 45,80 47,20 50,20 55,60 63,80 74,30 86,60
60,00
48,80 48,80 49,30 52,20 57,40 65,30 75,30 87,10
29

62,00
64,00
66,00
68,00
70,00
72,00
74,00
76,00
78,00
80,00
82,00
84,00
86,00
88,00
90,00
92,00
94,00
96,00
98,00
100,00

50,20 50,20 51,50 54,20 59,20 66,70 75,40 87,70


52,50 52,50 53,70 56,30 61,10 68,30 77,50 88,20
54,80 54,80 55,90 58,40 69,00 69,80 78,60 88,80
57,10 57,10 58,20 60,60 64,90 71,40 79,70 89,40
59,50 59,50 60,50 62,80 66,80 72,90 80,80 90,40
62,20 62,20 62,90 65,00 68,80 74,60 81,90 90,90
64,40 64,40 65,30 67,30 70,80 76,20 83,10 91,20
66,90 66,90 67,70 69,60 72,90 77,90 84,30 91,80
69,40 69,40 72,20 71,90 74,90 89,60 85,50 92,40
72,00 72,00 72,70 74,30 77,10 81,30 86,70 93,10
74,60 74,60 75,30 76,70 79,20 83,00 88,00 93,70
77,30 77,30 77,80 79,10 81,40 84,50 89,20 94,40
80,00 80,00 80,50 81,60 83,60 86,60 90,50 95,00
82,70 82,70 83,20 84,10 85,80 88,50 91,80 95,70
85,50 85,50 85,90 86,70 88,10 90,30 93,10 96,40
88,30 88,30 88,60 89,30 90,40 92,20 94,50 97,10
91,20 91,20 91,40 91,90 92,80 94,10 95,80 97,80
94,10 94,10 94,20 94,60 95,10 96,00 97,20 98,50
97,00 97,00 97,10 97,30 97,60 98,00 98,00 99,80
100,00 100,00 100,0 100,00 100,00 100,0 100,0 100,0

Vida til dos Imveis, estabelecida pelo Bureau of Internal Revenue,


aplicao da regra de trs simples e a descoberta da IDADE EM % DE
VIDA do imvel avaliando:
EDIF. ESCRITRIOS 70 anos
Exemplo prtico:
Se a vida til de um apartamento estimada em 60 anos, e a idade do mesmo,
seja estimada ou real, de 25 anos, para conhecermos a IDADE EM % DE
VIDA deste imvel, aplicamos a regra de trs simples:
70 anos --------- 100
15 anos --------- x
X=70/1500
X=21,00
20% de vida til
Assim pode-se afirmar, que o prdio comercial avaliado esta com 15 anos de
construdo, j atingiu20%* da sua vida til.
Cotejando com seu estado de conservao, eleito pelo Avaliador, no alto da tabela
(Cdigos: A, B, C, D, E, F, G e H), identifica-se o percentual de depreciao a ser
adotado.
30

OBS. No exemplo acima o percentual encontrado deve ser arredondado


para 14% ( Vide Tabela)
TIPO: Comercial/escritrio.
Idade Atual: 15 anos
Vida til: 70 anos
Fator de Depreciao: letra ( C )- Regular- da TABELA DE ROOS
Localizao: Av. Jose M. de Brito, N 2690, Jd. Itamarati ao Leste, do Centro
Area total construdo: 423m
Fica definido o preo do CUB, (custo unitrio bsico) Padro Alto CAL-8 de: RS=
1.511,32 x 423,00m= RS: 639.288,36 mais 30% DBI (beneficio e despesa
Indireta) RS= 191.786,36 TOTAL RS= 831.074,72 menos RS: 116.350,46 que o
14% do valor de depreciao da letra ( C ) da Tabela de Depreciao de RossHeidecke. = RS 714.734,26

31

Anexo IV Folhas CUB.


Anexo V Tabela 01 Resumo de valores unitrios
Anexo VI Alvar de construo N 898/99
Anexo VII INSS: CEI- 34.480.00486/75
Anexo VIII ART, 3 4 VIA CREAPR N 2354699-PR/20.921-D
Anexo IX Matrcula N 007611 e N 007612. do Registro de
Imveis
Anexo X Desenho 01- 02 -03 Plantas baixas
Anexo XI Guia Amarela.
Anexo XII RRT, e boleto.
Outros

32