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MAURO EMDIO DE SOUZA JUNIOR

ESTUDO DE VIABILIDADE PARA


IMPLANTAO DE EMPREENDIMENTOS
IMOBILIRIOS NA CIDADE DE SO PAULO

Trabalho de Concluso de Curso


apresentado

Universidade
Anhembi Morumbi no mbito do
Curso de Engenharia Civil com
nfase Ambiental.

SO PAULO
2005

MAURO EMDIO DE SOUZA JUNIOR

ESTUDO DE VIABILIDADE PARA


IMPLANTAO DE EMPREENDIMENTOS
IMOBILIRIOS NA CIDADE DE SO PAULO

Trabalho de Concluso de Curso


apresentado

Universidade
Anhembi Morumbi no mbito do
Curso de Engenharia Civil com
nfase Ambiental.
Orientador:
Prof. Dr. Wilson Shoji Iyomasa

SO PAULO
2005

Dedico este trabalho a meus pais pelo carinho e incentivo para a concretizao de
meus objetivos.
Aos companheiros e amigos pela fora e encorajamento para vencer os obstculos,
que surgiram em torno do meu crescimento pessoal e profissional.

ii

AGRADECIMENTOS
Em primeiro lugar, gostaria de agradecer ao meu orientador, prof. Dr. Wilson Shoji
Iyomasa, pela dedicao e aprofundamento nas reflexes que nortearam o presente
trabalho.

Aos professores que ministraram o curso, contribuindo assim para o enriquecimento


de nossas prticas nessa luta incessante em busca do saber e da qualificao
profissional.

Meu agradecimento especial a todos que, direta ou indiretamente, colaboraram para


a finalizao deste estudo, auxiliando-me com suas sugestes e conhecimento
tcnico-cientfico.

iii

RESUMO

O mercado imobilirio brasileiro visto como uma importante estratgia para a


economia do pas, que movimenta uma considervel quantia de recurso financeiro,
gerando empregos e rendas em diversos setores da sociedade. Trata-se de
importante ramo da indstria da construo civil que oferece empregos para boa
parcela da mo-de-obra com pouca qualificao. No entanto, usual encontrar
investimentos vultosos no setor imobilirio realizados de forma expedita ou
fundamentado em dados e mtodos empricos.
Este trabalho apresenta uma metodologia de estudo de viabilidade para implantao
de empreendimentos imobilirios comerciais, baseado em dados obtidos de anlises
tcnicas do mercado imobilirio de So Paulo, que insere conceitos de viabilidade e
risco econmico-financeiro.
Para atingir aos objetivos propostos neste trabalho, procurou-se realizar uma breve
pesquisa bibliogrfica sobre o tema que permitiu traar a evoluo da implantao
dos empreendimentos comercias na cidade de So Paulo. Com efeito, para a
aplicao prtica dos conceitos e dados coletados, desenvolveu-se um estudo de
um empreendimento (Empreendimento Plaza I), que exigiu a coleta de dados desse
empreendimento e a busca de informaes com profissionais por meio de
entrevistas tcnicas.
Ao final do trabalho verificou-se, que alm das interferncias inerentes ao setor da
construo imobiliria, como a concorrncia, existem outras que causam impactos
significativos, denominadas de no-monitorveis, como decises polticas, adoes
de medidas econmicas governamentais de mbito nacional ou at do comrcio
internacional.
Por fim, o presente estudo ofereceu oportunidade ao aluno entrar em contato com a
realidade da construo imobiliria na cidade de So Paulo, e permitiu ganho de
experincia prtica.

Palavras Chave: Estudo de Viabilidade; empreendimento imobilirio.

iv

ABSTRACT

The Brazilian real estate market is seen as an important strategy to the countrys
economy, which moves a considerable amount of financial resources, generating
jobs and incomes in many areas of the society. That is an important part of the
building construction that offers jobs to a great portion of unqualified workers.
Nevertheless, is usual to find large investments in the real estate sector made in a
quick-fix way or based on empiric data as well as empiric methods.
This project presents a viability study methodology to the commercial real estate
enterprise, based on data achieved through the Sao Paulos real estate technical
analysis, that involve viability and financial-economical risks concepts.
To achieve these project proposed aims a brief bibliography research was done on
the theme, what allowed picturing the commercial enterprise set evolution in Sao
Paulo. Actually, in order to use the concepts and collected data, a study was
developed on a enterprise (Plaza I enterprise), that demanded a data acquisition of
this enterprise as well as the search of information among professional through
technical interviews.
At the end of this project it was realized that besides the real estate construction
sector obvious interferences, as the competition and the technical team qualification,
there are others that can bring significant impact, known as non-control ones, such
as political decisions, national economical measures adopted by the government or
even by the international commerce.
The project signalizes the real estate market need on investments and on new
technologies use, as well as on the work with technical multi-tasking teams.
Finally, the present project offers to the student the opportunity of get in touch with
real estate construction reality in Sao Paulo, and allowed practical experience gain.
Key Words: Viability Study; Real Estate;

LISTA DE ILUSTRAES

Figura 5-1 - Espao vago nas regies nobres classe AA. ........................................13
Figura 5-2 - Novo Estoque, Taxa de Vacncia e Absoro Lquida. ........................15
Figura 5-3 - Novo Estoque, Taxa de Vacncia e Absoro Lquida. ........................15
Figura 5-4 - Espao vago regies nobres Classe A .................................................16
Figura 5-5 - Estoque total regies nobres Classe AA...............................................18
Figura 6-1 - Integrao Edifcio Plaza I e Centro Empresarial Naes Unidas .........51
Figura 6-2 - Localizao do Empreendimento...........................................................54
Figura 6-3 - Edifcio Plaza I. ......................................................................................62
Figura 7-1 - Edficio Bratke Collet..............................................................................64
Figura 7-2 - Edficio E - Tower...................................................................................64

vi

LISTA DE TABELAS

Tabela 6.1 - rea da proposta Edifcio Plaza I .......................................................56


Tabela 6.2 - Compra de terrenos estratgicos ..........................................................58
Tabela 6.3 - Repasse para investidores....................................................................58
Tabela 6.4 - Resultados de repasse de cotas de terreno para investidores..............59
Tabela 6.5 - Valores de mercado de edifcios comerciais .........................................60
Tabela 6.6 - Viabilidade Para Locao das Unidades Prontas..................................60
Tabela 6.7 - Viabilidade para venda das unidades prontas.......................................60
Tabela 6.8 - Estudo para Investimentos em 1 andar tipo ..........................................61
Tabela 6.9 - Estudo para receitas de 1 andar tipo.....................................................61

vii

LISTA DE FRMULAS

Frmula 5.1 - Taxa de rentabilidade..........................................................................28


Frmula 5.2 - Lucratividade Operacional .................................................................28
Frmula 5.3 - Prazo de Retorno do Investimento......................................................28

viii

LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS


BDI

Bnus e Despesas Indiretas

BNDS

Banco Nacional de Desenvolvimento Social

CNPJ

Cadastro Nacional de Pessoa Jurdica

COMAR

Comandos Areos Regionais

CP

Custo Peridico

FINAME

Financiamento de Mquinas e Equipamentos

IL

ndice de Lucratividade

IPEA

Instituto de Pesquisa Econmica Aplicada

Pay back

Perodo de Retorno de Investimento

SEBRAE

Servio Brasileiro de Apoio a Micro e Pequena Empresa

TIR

Taxa Interna de Retorno

TMA

Taxa Mnima de Atratividade

VPL

Valor Presente Liquido

ix

GLOSSRIO

rea Computvel

Soma das reas, includas paredes e pisos, cobertos ou no,


de todos os pavimentos de uma edificao.

rea no-computvel

Somatrio de reas que no entram no clculo da rea mxima


de construo permitida em determinado terreno (rea
computvel), mas ainda assim deve ser considerada na rea
total.

Absoro Lquida

Quantidade total em m ocupado menos a quantidade total


ocupada no perodo anterior.

Taxa de Vacncia

Porcentagem de escritrios vagos, calculada em relao ao


estoque total.

SUMRIO

INTRODUO.....................................................................................................1

OBJETIVOS.........................................................................................................3

2.1

Objetivo Geral............................................................................................................. 3

2.2

Objetivos Especficos............................................................................................... 3

MTODO DE TRABALHO ..................................................................................4

JUSTIFICATIVA ..................................................................................................5

EMPREENDIMENTOS COMERCIAIS NA CIDADE DE SO PAULO................6

5.1

Panorama do Mercado Imobilirio de Empreendimentos Comerciais ....... 6

5.1.1

Evoluo do setor de comrcio e servios ...................................................... 8

5.1.2

Criao de novas centralidades ...................................................................... 10

5.1.3

Panorama do mercado de escritrios............................................................. 12

5.2

Anlise de Mercado................................................................................................. 18

5.2.1

Parmetros de anlise para o lanamento de um empreendimento

imobilirio ............................................................................................................................ 18
5.2.2

Exigncias dos agentes financeiros ............................................................... 21

5.2.3

Princpios bsicos para anlise financeira de empreendimentos.............. 24

5.2.4

Projeo de Vendas .......................................................................................... 24

5.2.5

Anlise Financeira ............................................................................................. 25

5.2.6

Projeo do Capital ........................................................................................... 25

5.2.7

Pesquisa Mercadolgica................................................................................... 29

5.2.8

Definio do empreendimento......................................................................... 34

5.3

Anlise de Viabilidade de Empreendimentos .................................................. 35

5.3.1

Viabilidade econmica ...................................................................................... 36

5.3.2

Viabilidade financeira ........................................................................................ 37

xi

5.4

Princpios de Anlise e Indicadores de Qualidade da Anlise ................... 38

5.4.1

Fluxo de caixa .................................................................................................... 40

5.4.2

Taxa de desconto do fluxo de caixa ............................................................... 41

5.4.3

Critrios de fluxo de caixa descontado critrio do valor presente lquido 43

5.4.4

Critrio do ndice de lucratividade (IL)............................................................ 44

5.4.5

Critrio da taxa interna de retorno (TIR) ........................................................ 44

5.4.6

Critrio do perodo de retorno do investimento (pay back)......................... 45

5.4.7

Aplicao da teoria da engenharia econmica aos estudos de viabilidade


45

5.5

Anlise de Riscos e Incertezas nas Decises de Investimentos ............... 46

5.5.1

Incerteza quanto previso das receitas ...................................................... 47

5.5.2

Incerteza quanto previso dos custos......................................................... 48

5.5.3

Incerteza quanto ao nvel de rentabilidade do reinvestimento dos fluxos

de caixa do projeto ............................................................................................................ 48


5.5.4

Risco de um projeto de investimento ............................................................. 49

5.5.5

Avaliao de empreendimentos em condio de risco ............................... 49

ESTUDO DE CASO ...........................................................................................51

6.1

Edifcio Plaza I .......................................................................................................... 52

6.1.1

Caractersticas do Empreendimento .............................................................. 53

6.1.2

Descrio do Projeto ......................................................................................... 54

6.2

Estudo de Viabilidade Econmico-Financeiro ................................................ 57

6.2.1

Montagem da Incorporao ............................................................................. 57

6.2.2

Pr Anlise de Resultados Para Incorporadores ......................................... 59

6.2.3

Pr Anlise de Resultados Para Investidores............................................... 61

6.2.4

Construo do Edifcio ...................................................................................... 62

ANLISE E COMPARAO/CRTICA .............................................................63

CONCLUSES..................................................................................................66

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS.........................................................................68

xii

1 INTRODUO

A construo civil uma indstria mgica que capaz de transformar um sonho em


realidade construindo rapidamente onde existia um terreno sem uso, ou com pouco
uso, um empreendimento que ir servir para muitas pessoas como moradia,
investimento ou local de trabalho. Muitas vezes ela se torna to fundamental para o
desenvolvimento de uma regio que difcil acreditar como se vivia sem um
determinado empreendimento na cidade. uma indstria singular, pois a nica em
que aps a concluso de um produto ele permanece no local e a indstria que se
transfere para outro local (Rondini, 2005).

Segundo Rondini (2005), nos ltimos quinze anos esta fantstica indstria passou
por perodos de turbulncia e transformao, provocando a decadncia de muitos e
uma excelente oportunidade para outros.

Ainda segundo Rondini (2005), at a dcada de oitenta, o preo de venda dos


imveis era formado considerando o custo para produo do produto e em funo
da lucratividade que as construtoras desejavam para cada empreendimento, por isso
o controle sobre processos industriais possuia menos relevncia. Criou-se tambm
uma aura, que persiste at hoje, envolvendo a palavra construtor, que significa na
mente da maioria das pessoas, extrema riqueza. Hoje os preos so formados a
partir do mercado, ou seja, da diferena entre preo de venda e custo que resulta
a lucratividade. Com margens reduzidas, s sobrevive quem planeja, controla e
monitora.

Este trabalho apresenta diretrizes para a anlise prvia de empreendimentos


imobilirios, desenvolvendo uma sistemtica simples, objetivando verificar de
antemo a viabilidade econmico-financeira das incorporaes imobilirias, num
momento anterior tomada de deciso por implantar (ou no) o empreendimento.

Para atingir esta finalidade, foi desenvolvido um mtodo de trabalho que consistiu
em reviso terica dos textos, artigos e livros sobre o tema; consultas a engenheiros
com experincia prtica no mercado imobilirio de So Paulo, busca por
informaes em empresas construtoras com atuao nesta capital. Por fim,
elaborou-se uma anlise crtica dos resultados obtidos, do mercado e de
informaes geradas pelo empreendedor, visando atingir um resultado esperado
para o negcio, por um fluxo de caixa descontado.

Apresentar-se-, ao fim deste trabalho, um exemplo de estudo prtico de viabilidade


prvia de empreendimentos. Para alcanar a proposta de apresentar diretrizes para
a anlise prvia de empreendimentos imobilirios, sero abordados conceitos de
engenharia econmica, princpios de risco e tomada de deciso, alm de conceitos
gerenciais especificamente voltados para o caso de empreendimentos imobilirios.

Enquanto os mtodos gerais de anlise de investimentos so bem conhecidos, h


pouco material especificamente ligado ao setor imobilirio. O estudo que precede o
lanamento de um novo empreendimento, muitas vezes, realizado de forma
expedita, e importante incrementar o grau de objetividade das decises,
geralmente tomadas em critrios meramente subjetivos (Gozalez, 1999).

2 OBJETIVOS

O presente trabalho sobre estudo de viabilidade tem como finalidade oferecer


oportunidade ao aluno em desenvolver uma pesquisa aplicada. Nesse sentido, este
trabalho foi desenvolvido tendo dois grupos de objetivo: o geral e os especficos.

2.1 Objetivo Geral

O objetivo geral ordenar os dados tcnicos e apresentar a anlise de viabilidade


de empreendimentos comerciais, na cidade de So Paulo.

2.2 Objetivos Especficos

Como objetivos especficos, a presente pesquisa visou:

Apresentar a evoluo da implantao dos empreendimentos comercias na


cidade de So Paulo.

Identificar

fatores

externos

determinantes

na

construo

de

empreendimentos.

Demonstrar interferncias monitorveis e no-monitorveis na anlise de


viabilidade

tcnica,

comercial

empreendimentos na construo civil.

econmica

para

implantao

de

3 MTODO DE TRABALHO

Este trabalho de concluso de curso ser desenvolvido a partir de:

Pesquisa bibliogrfica;

Anlise crtica de bibliografia;

Coleta de dados no mercado imobilirio;

Anlise do panorama do mercado imobilirio da cidade de So Paulo;

Estudo de Caso;

Coletas de dados, entrevista e visitas ao campo;

4 JUSTIFICATIVA

Devido instabilidade da economia mundial, que tem provocado a escassez de


investimentos no mercado imobilirio comercial, os investidores e empreendedores
esto se preparando cada vez mais para planejar empreendimentos utilizando
mecanismos para anlise e viabilidade para implantao de empreendimentos
imobilirios.

Para isso so desenvolvidos os estudos de viabilidade que analisam as


caractersticas do empreendimento e do mercado, como:

Competio no mercado imobilirio;

Necessidade em reduzir custos;

Evitar insucessos e reduzir riscos;

sua

relao

dimensionando

com
o

as

potencial

caractersticas
de

scio-econmicas

faturamento

empreendimento a curto, mdio e longo prazo.

retorno

da

populao,

financeiro

do

5 EMPREENDIMENTOS COMERCIAIS NA CIDADE DE SO PAULO

Nos anos 50, inicia-se o fenmeno de desconcentrao do parque industrial de So


Paulo que comeou a se transferir para outros municpios da Regio Metropolitana
(ABCD, Osasco, Guarulhoso) e do interior do Estado (Campinas, So Jos dos
Campos, Sorocaba). Esse declnio gradual da indstria paulistana insere-se num
processo de "terciarizao" do Municpio, acentuado a partir da dcada de 70. Isso
significa que as principais atividades econmicas da cidade esto intrinsecamente
ligadas prestao de servios e aos centros empresariais de comrcio, tornandose necessrio construo de edificaes para absorver esta nova tendncia da
economia paulistana (Porto, 1992).

5.1 Panorama do Mercado Imobilirio de Empreendimentos Comerciais

Canteiros de obras a todo vapor, mas ocupao lenta de escritrios. Esse o


panorama nos centros comercias da cidade (Julio,2005).

Nos ltimos quatro anos, o grande eixo de desenvolvimento foi a Avenida Brigadeiro
Faria Lima (zona oeste). Segundo a consultoria Jones Lang LaSalle, a taxa mdia
de crescimento da regio, de 2000 a 2004, foi de 28,11% ao ano, mas h muitas
salas vazias (Julio,2005).

Segundo Miguel Giacummo, a Berrini plo que mais cresceu nos ltimos dez anos e
na Faria Lima, 25% das unidades esto vagas (Julio,2005).

De acordo com a Jones Lang LaSalle, novos edifcios no sairo do projeto


enquanto os existentes no forem totalmente ocupados. Os maiores estoques que
sero entregues nos prximos quatro anos esto na Vila Olmpia e na Berrini, com
cerca de 120 mil metros quadrados cada um (Julio,2005).

Segundo Julio (2005), hoje, o metro quadrado mais caro (R$ 80) de locao de So
Paulo est no cruzamento da Avenida Brigadeiro Faria Lima com a Avenida Pres.
Juscelino Kubitschek. Mas as oportunidades de locao no esto s nos pontos
mais badalados.

Na regio da av. Paulista, plo comercial da cidade que menos cresceu entre 1994 e
2004, h boa infra-estrutura e bons preos, Segundo Cushman & Walkefield Semco,
na regio predominam empresas do setor financeiro (45%), o mesmo ocorre na
Faria Lima (33%). Na cidade, o setor de servios o de mais forte presena,
seguido pelo industrial (Julio, 2005).

Em longo prazo, surgiro edifcios comerciais tambm na Barra Funda, favorecida


pela disponibilidade de transporte pblico, e em Moema, aponta Miguel Giacummo.
J Carla Ponzio, consultora da Ponzio & Feo, prev o crescimento da regio da
marginal Pinheiros na altura da ponte do Socorro, na margem oposta da Berrini
(Julio, 2005).

5.1.1 Evoluo do setor de comrcio e servios

Segundo Leme, na dcada de 80 o mbito de atuao da regio metropolitana de


So Paulo se consolida a nacionalmente, a cidade comea a assumir, tambm, um
papel importante na Amrica do Sul como centro de atividades tercirias. As
referncias ao setor tercirio setor de comrcio e servios requer especial ateno
sob o ponto de vista conceitual e metodolgico. A composio de tercirio
bastante heterognea tanto do ponto de vista da produo (tecnologia empregada,
relaes de trabalho) integrao com o sistema produtivo, como da demanda.

A estruturao do setor tercirio foi determinada pela expanso e diversificao


industrial, a partir dos anos 70, que criou uma demanda intensiva de servios
especializados de produo e a expanso das ocupaes de alta qualificao que
passaram a demandar importantes servios pessoais (Arajo, 1992 apud Leme,
2003).

Ainda segundo Leme (2003) neste perodo observa-se, tambm, uma transformao
do setor pela absoro de novas tecnologias, principalmente a informtica e a
microeletrnica. No incio da dcada de 90 a anlise da composio setorial do
Instituto de Pesquisa Econmica Aplicada -IPEA realizada por Arajo (1992) revela
que a distribuio de emprego segundo setor de atividade na regio Metropolitana
de So Paulo sofreu uma significativa alterao com aumento da participao do
tercirio e correspondente queda do secundrio . Este estudo mostra, ainda, que o
setor cresceu nas atividades mais modernas, servios especializados de apoio

produo - atividades de gerncia, planejamento, marketing, propaganda que


precisam estar prximos aos centros de deciso das grandes empresas. Tambm
est concentrada na Regio Metropolitana parcela expressiva dos equipamentos
mais modernos de fluxo de informaes.

Segundo Leme (2003) as grandes estruturas comerciais na dcada de 70 e 80


localizaram-se na zona sudoeste do municpio de So Paulo, prximas aos bairros
de residncia das classes de renda mais alta.

Ainda segundo Leme (2003), nos anos 90 esta situao se modifica pela abertura de
avenidas, em especial na zona leste, que cria novas acessibilidades a estas reas e
amplia as possibilidades de localizao de novos usos tornando-as atrativas ao
mercado imobilirio formal. Como conseqncia, observa-se a expanso de
hipermercados, shoppings centers e novos centros de negcios em outras regies
do Municpio, apesar da predominncia dos grandes empreendimentos continuar a
ser na zona sudoeste. Os investimentos em outras partes da cidade como na zona
Sul e na zona Leste, onde se implantaram recentemente os shoppings centers
Interlagos e Aricanduva. Inserem-se em espaos onde o uso comercial e de servios
tradicionais extremamente disseminado.

10

5.1.2 Criao de novas centralidades

Observa-se que a localizao de grandes empreendimentos de comrcio e servios


continua a se manifestar de forma diferenciada no espao intra-urbano. As
informaes, sobre o lanamento de edifcios de escritrios e hotis entre 1985 e
2000, evidenciam claramente os arredores da Marginal do Rio Pinheiros como o foco
dos maiores investimentos nesse setor. Nessa rea, juntamente com a Avenida
Paulista, concentram-se os edifcios de escritrios com mais de 10.000 metros
quadrados que avanam cada vez mais para a zona Sul atingindo reas prximas
da represa Guarapiranga (Leme, 2003).

Nobre

(2000)

apud

Leme

(2003),

estuda

relao

entre

estes

novos

empreendimentos e a organizao do mercado imobilirio. Entre 1980 e 1998, o


estoque de escritrios da Avenida Marginal do Rio Pinheiros pulou de 670 mil para
2,1 milhes de metros quadrados, enquanto que o da Paulista passou de 1 para 1,6
milhes e o do Centro de 2,4 para 2,7 milhes. Isso faz com que a Avenida Marginal
represente 33% do total de estoque til de escritrios contra 25% da Paulista e 42%
do Centro.

O crescimento do estoque da Avenida Marginal do Rio Pinheiros foi acompanhado


pela ao dos promotores imobilirios no sentido de cooptar possveis locatrios,
principalmente entre as grandes empresas. Em 1975 o Centro e a Paulista
concentravam a maioria das sedes dessas empresas em So Paulo com 68% do
total (54% no Centro e 14% na Paulista). Em 1998 a Marginal j despontava como a

11

primeira regio nessa concentrao com 41% do total, contra 21% da Paulista, 18%
do Centro e 20% em outras regies.

De toda forma a novidade desta nova centralidade o porte e o tipo de atividade das
edificaes, bem como o perfil dos empreendedores imobilirios, ambos
diferenciados em relao aos da Av. Paulista e do centro tradicional (Leme, 2003).

a presena do grande capital imobilirio nos grandes empreendimentos da


Marginal do Rio Pinheiros assim como a significativa presena de grandes empresas
que induzem a identificao desta rea como uma nova centralidade. Neste caso,
esta rea no seria uma especializao das reas centrais da cidade de So Paulo,
mas uma nova centralidade, diferenciada das demais centralidades (Centro
Tradicional e Av. Paulista) pela presena do "tercirio avanado", ou seja, pela
presena de aeroportos, linhas do Metr, hotis, centros de convenes, servios
empresariais, universidades, equipamentos culturais, de recreio, esportivos e
tursticos especficos para esta nova centralidade, bem como pela disponibilidade de
equipamentos de telecomunicaes (Leme,2003).

Existem controvrsias na interpretao do papel desempenhado pela nova


localizao de atividades tercirias na estrutura urbana do municpio de So Paulo.
Alguns entendem como a territorializao dos efeitos da globalizao da economia
em So Paulo. Segundo Ferreira (2003) apud Leme (2003), considera como uma
construo ideolgica a idia de So Paulo cidade global, com grande efetividade
para o mercado imobilirio na captao de investimentos pblicos em infra-estrutura.
Em sua tese de doutorado, ele procura desmontar o argumento difundido de que a

12

cidade de So Paulo estaria capacitada a alcanar a condio de cidade global,


como pareceria indicar o surgimento da centralidade da regio do vale do Rio
Pinheiros. Ele coteja os atributos de cidades globais definidos por estudiosos como
Saskia Sassen e Manuel Castells com dados empricos sobre as atividades
econmicas localizadas na cidade de So Paulo e em especial na regio do Vale.
Mostra que comparada a outras regies esta no uma localizao privilegiada
pelas empresas do que se denomina tercirio avanado.

O que pode se afirmar que de fato h uma nova territorialidade das atividades que
contm as sedes das grandes corporaes globalizadas, inclusive instituies
financeiras na marginal do Rio Pinheiros. Esta rea pode ser entendida como uma
especializao das reas centrais da cidade de So Paulo que vem territorialmente
seguindo a localizao da populao de renda mdia e alta da cidade, desde o
momento em que este centro especializado atravessou o vale do Anhangaba
buscando a Rua Baro de Itapetininga (Leme, 2003).

5.1.3 Panorama do mercado de escritrios

A economia brasileira vem mostrando estabilidade no primeiro trimestre de 2004,


com tendncia de crescimento, o mercado de escritrios coorporativos de So Paulo
registrou, desde o terceiro trimestre de 2003 leve crescimento na ocupao total. De
acordo com estudos efetuados pela Jones Lange LaSalle, a absoro lquida do
primeiro trimestre de 2004 foi de 30,8 mil m2 de rea til para escritrios

13

coorporativos de alto padro, sendo 24,5 mil m2 nos de Classe AA e 6,3 mil m2 nos
de Classe A. Sua parcela mais representativa funo da efetiva ocupao em
2004, de espaos comercializados no final do ano passado (Amaral e Dvila, 2004).

Segundo Amaral e Dvila (2004), merece destaque, dentre os edifcios


institucionais, os 66,5mil m2 teis absorvidos pelo Frum Trabalhista de So Paulo,
entregue em maro de 2004, entretanto, o mercado ainda dispe de cerca de 450
mil m2 teis vazios em edifcios AA e A, sendo que nesta ltima, mais da metade do
espao vago est em edifcios novos.

Ainda Segundo Amaral e Dvila (2004), para 2004, h expectativa de queda


progressiva na vacncia como conseqncia da reduo do novo estoque. No
mercado de escritrios de Classe AA verificou-se, no primeiro trimestre desse ano, a
reduo do espao ocupado nas regies nobres da Faria Lima, Vila Olmpia e
Paulista, responsvel pela ligeira queda da taxa de vacncia, segundo consta na
Figura 5.1.

20%
12%
5%
36%
Faria Lima
Vila Olmpia

Itaim
Paulista

10%
13%
3%
1%

Berrini
Marg. Pinheiros

Barra Funda
Verbo Divino

Figura 5-1 - Espao vago nas regies nobres classe AA : Jones Lang LaSalle (2004).

14

Embora a regio da Faria Lima seja a que possui maior rea vaga em edifcios
Classe AA na cidade de So Paulo (36% da rea total disponvel para locao), isso
ocorre unicamente em funo do estoque recorde entregue recentemente e ainda
no totalmente absorvido, e no indica que h possibilidade ou no da regio em
absorver novos empreendimentos (Amaral e Dvila, 2004).

De acordo com estudos elaborados pela Jones Lang LaSalle, cerca de 2/3 dos
espaos ocupados no primeiro trimestre do ano em edifcios AA foram em edifcios
entregues em 2003. No primeiro trimestre de 2004 foram ocupados 24,5 mil m2 teis
em edifcios Classe AA, sendo que a regio da Faria Lima foi responsvel por 77%
dessa absoro, seguida pela Vila Olmpia com 20% e pela Paulista com 19%
(Amaral e Dvila, 2004).

J os estudos da CB Richard Ellis indicaram que a ocupao ocorrida no primeiro


trimestre de 2004 foi de 164.100,00m2, sendo 3% inferior em relao ao trimestre
anterior e 59% superior ao primeiro trimestre de 2003 (Amaral e Dvila , 2004).

Segundo Jones Lang LaSalle (2004) apud Amaral e Dvila (2004), o primeiro
trimestre de 2004 fechou com um estoque total de 738 mil m2 teis de escritrios e
uma taxa de vacncia mdia de 28%. O novo estoque previsto at o final de 2004
de 68 mil m2 teis, sendo que 39 mil m2 em regies nobres, o que representa 40%
de todo o estoque AA entregue em 2003, segundo consta na Figura 5.2.

15

Figura 5-2 - Novo Estoque, Taxa de Vacncia e Absoro Lquida : Jones Lang LaSalle (2004).

Ainda segundo a Jones Lang LaSalle (2004) apud Amaral e DDvila (2004), de
janeiro a maro de 2004 foram entregues aproximadamente 67,6 mil m2 teis de
novo estoque corporativo, o que j ultrapassou o volume total entregue em 2003. O
estoque entregue nesse perodo, somado ao novo estoque previsto at o final de
2004, de cerca de 30 mil m2 teis, representar uma quantidade recorde, o maior
dos ltimos 8 anos, segundo consta na Figura 5.3.

Figura 5-3 - Novo Estoque, Taxa de Vacncia e Absoro Lquida : Jones Lang LaSalle (2004).

16

Ainda segundo a Jones Lang LaSalle (2004) apud Amaral e DDvila (2004), os
estoque de edifcios Classe A atingiu 1,2 milhes de m2 teis, e devido ao estoque
que ainda no foi absorvido, a taxa de vacncia subiu nesse trimestre de 18,6% para
23,8%, as regies da Marginal, da Berrini e da Vila Olmpia possuem juntas pouco
mais de 50% da rea vaga disponvel para locao na cidade em empreendimentos
de Classe A, conforme poder ser observado no Figura 5.4.

5%

15%

12%

17%
18%
12%
Faria Lima
Alphaville
Marginal Pinheiros

8%
Itaim
Vila Olmpia
Jardins

12%

1%

Berrini
Paulista

Figura 5-4 - Espao vago regies nobres Classe A: Jones Lang LaSalle (2004).

Na regio da Marginal Pinheiros a alta de vacncia decorrente, sobretudo, dos


espaos que vagaram nos ltimos anos e que ainda no foram ocupados. J nas
regies da Berrini e da Vila Olmpia a alta vacncia conseqncia principalmente
do novo estoque entregue nos ltimos anos e ainda no totalmente absorvido,
Segundo projees traadas pela Jones Lang LaSalle, dentre as regies nobres de
So Paulo a Vila Olmpia a que apresenta maior potencial de crescimento de
escritrios de alto padro at 2.006. O estoque deve aumentar 70% nos prximos

17

dois anos, o que far com que a regio passe da atual 8 posio para 5 em
tamanho de estoque (Amaral e Dvila ,2004).

Segundo Amaral e Dvila (2004), nos ltimos dez anos o estoque de escritrios do
bairro passou de 160 mil m2 de rea til para 400 mil m2, a maior parte deles de
Classe B. Os edifcios de Classe AA correspondem hoje a 6% do estoque local e
com o crescimento da oferta esse percentual dever chegar a 15% at 2006.

Ainda segundo Amaral e Dvila (2004), para receber os novos projetos previstos, a
regio, que sofre com congestionamentos, principalmente por causa de suas ruas
estreitas, deve se transformar num bairro modelo nos prximos meses. A
revitalizao da rea, patrocinada pelo poder privado, com o apoio do poder pblico,
por intermdio do Projeto Colmia, promete liberar as ruas para o trnsito de
pedestres, criar estacionamentos subterrneos, alargar as vias principais, entre
outras mudanas.

O projeto de revitalizao e o desenvolvimento dos empreendimentos comerciais


que esto previstos tendem a redesenhar a Vila Olmpia e ampliar sua importncia
no cenrio do mercado de escritrios corporativos da capital paulista.

Na Figura 5.5 poder ser observado o estoque de edifcios de Classe A e AA na


Cidade de So Paulo previsto pela empresa Jones Lang LaSalle para at 2006
(Amaral e Dvila, 2004).

18

ESTOQUE TOTAL 2006


Classe A e AA So Paulo

Classe AA

Classe A

m
a
M
oe

vil
le

Al
ph
a

Ce
nt
ro

Fu
nd
a
Vi
la
O
lim
pi
a
Ja
rd
ins

Ba
r

ra

Ita

im

Ve
r

bo

Di
vin

Pa
ul
ist

Lim

ia

gi
na
l

Fa
r

M
ar

Be
r

rin

500
400
300
200
100
0

Em Construo ou Projeto 2004-2006

Figura 5-5 - Estoque total regies nobres Classe AA: Jones Lang LaSalle (2004).

5.2 Anlise de Mercado

Definida idia, o empreendedor j sabe exatamente o que pretende oferecer ao


mercado, a partir deste ponto chegou o momento de analisar o mercado, ou seja,
saber se existe ou no uma oportunidade real para seu empreendimento.

5.2.1 Parmetros de anlise para o lanamento de um empreendimento


imobilirio

Salgado (2002) descreve de maneira objetiva os parmetros necessrios para a


anlise que um empreendedor deve utiliz-los, visando o lanamento de um
empreendimento imobilirio com segurana.

19

Ainda segundo Salgado, (2002) seu foco inicial recai sobre as carncias e desejos
do mercado comprador seguindo-se do diagnstico deste mercado de tal sorte a
estimar os provveis valores de venda das unidades (pesquisa de mercado).

Ainda segundo Salgado (2002), escolhido o tipo de empreendimento volta-se


ateno para a escolha do melhor terreno. Em seguida, a elaborao do projeto
mais adequado e o levantamento do custo de produo, so etapas fundamentais
para a garantia do sucesso.

Cumpridas todas essas etapas pode-se finalmente iniciar as obras de construo.

Ainda segundo Salgado (2002), para a realizao das obras necessria a


existncia dos recursos que possam financiar a sua execuo e as despesas
complementares de publicidade e comercializao entre outras; a origem dos
recursos so as seguintes:

O emprego do prprio capital de giro da empresa, caso haja disponibilidade


financeira, assim, se faz necessrio calcular, em um fluxo de caixa, a
remunerao do capital investido;

Segundo Gonzles e Formoso (2002), no processo decisrio, imprescindvel


a considerao do valor do dinheiro no tempo, ou seja, a diferena entre a
disponibilidade de capital no presente e no futuro. Isso se faz necessrio por

20

dois motivos principais: a existncia de incertezas e a necessidade de


remunerar o capital, atravs de uma taxa de juros;

Ainda segundo Gonzles e Formoso (2002), para buscar recursos junto aos
agentes financeiros necessrio pesquisar as taxas praticadas no mercado
escolhendo-se a mais atrativa e segura e fazer um estudo das exigncias e
restries que so feitas pelas financiadoras;

Ainda segundo Gonzles e Formoso (2002), a antecipao das vendas das


unidades gera um desgio pela insero do empreendimento para a
comercializao com as unidades ainda no concludas. Assim, compara-se
as alternativas, escolhendo aquela que traz maior rentabilidade ao
empreendedor.

Sabe-se, mesmo que intuitivamente, que a venda antecipada de unidades, embora


capte capital para a cobertura das despesas com a execuo do empreendimento,
reduz fatalmente o valor de mercado das unidades, ou seja, se paga mais por uma
unidade pronta do que por uma outra idntica ainda em projeto (desgio) (Gonzles
e Formoso, 2002).

O que no de se espantar; enquanto o empreendimento no estiver concludo, o


risco disto no acontecer existe e o adquirente se transforma em investidor que
segundo Lavender (1990) apud Gonzlez e Formoso (2002), busca atingir algum
benefcio (financeiro, social ou de outro tipo) com o empreendimento.

21

necessrio conhecer o desgio para que a tomada de deciso seja de forma


consistente e aumente assim a probabilidade de lucratividade (lucro). Neste caso
cabe ao profissional de avaliaes conhecer qual a diferena entre os preos
praticados no mercado, considerando-se unidades iguais, porm negociadas em
momentos diferentes do ponto de vista do prazo de entrega do empreendimento
(Gonzlez e Formoso, 2002).

5.2.2 Exigncias dos agentes financeiros

So muitas as exigncias que os agentes financiadores impem para ter maior


segurana junto aos parceiros, empreendedores, nestas negociaes; tantas so as
exigncias que dificultam em muito a possibilidade de que um novo empreendedor,
sem estrutura financeira, conseguir algum financiamento.
A

Caixa

Econmica

Federal

desenvolveu,

junto

ao

Banco

Nacional

de

Desenvolvimento Econmico e Social (BNDES), uma lista de condicionantes para


analisar propostas de financiamento, as quais devem conter:

Os principais dados da empresa, tais como razo social, cadastro nacional de


pessoa jurdica Cadastro Nacional de Pessoa Jurdica (CNPJ), nome fantasia,
sigla, endereo completo e contatos;

Valor total do projeto e financiamento pretendido;

Finalidade do projeto, efeitos sobre a capacidade de produo, produtividade,


qualidade dos produtos, empregos a serem gerados e outros benefcios;

22

Tempo previsto para implantao total do projeto, com datas previstas de


incio e fim;

Modo de execuo do projeto;

Projeo das receitas / despesas ao longo do prazo do financiamento e suas


respectivas premissas;

Cronograma de usos e fontes;

Relao de bens da empresa, com valor e situao;

Garantias a serem oferecidas;

Prazos solicitados para o financiamento - carncia e amortizao;

Descrio dos objetivos e dos componentes do projeto, de forma precisa,


informando suas caractersticas especficas principais;

Situao atual e a pretendida com a execuo do projeto, mensurando reas,


produtos,

produes,

faturamento,

pessoal,

processos,

equipamentos

principais;

Poltica de compras e vendas, prazos mdios;

Anlise do mercado de abrangncia regional e nacional, principais


concorrentes, demanda para os produto(s) ou servio(s) existentes e os que
possam vir a compor o portflio do proponente, a partir da implementao do
projeto (fundamentando sempre origem dos dados, na projeo de cenrio);

Cronograma de execuo fsico-financeiro do projeto;

Oramento de investimento detalhado do projeto;

Oramento das mquinas e equipamentos fornecido pelo fabricante ou seu


representante autorizado, apresentando o cdigo FINAME (Financiamento de
Maquinas e Equipamentos) dos itens a serem financiados;

23

Em caso de construo, ampliao ou reforma, tambm necessria a


apresentao dos documentos seguintes:

Projeto arquitetnico;

Oramento;

Especificaes tcnicas sobre a obra;

Cronograma fsico-financeiro da obra;

Certido de inteiro teor da matrcula atualizada para comprovar a propriedade


do imvel com inexistncia de quaisquer nus;

Fornecer aplicativo onde foram desenvolvidas as planilhas que sustentaram o


projeto (quando for o caso) ou detalhar a forma de clculo (memria de
clculo).

Um grande problema inclusive de passivo ambiental, a ser resolvido pelo


empreendedor a aquisio do terreno, livre de qualquer nus, para a implantao
do empreendimento, como exigido pela financiadora. Sabe-se que, em mdia,
segundo Heineck (2002), o terreno custa 15% do valor total do empreendimento, o
que um custo muito elevado para a maioria dos empreendedores, principalmente
os novos.

24

5.2.3 Princpios bsicos para anlise financeira de empreendimentos

O Servio Brasileiro de Apoio a Micro e Pequena Empresa SEBRAE (2005),


esclarece alguns itens, dentre outros, como projeo de vendas, anlise financeira e
pesquisa mercadolgica; trs itens extremamente importantes que devem ser
avaliados pelo empreendedor antes do incio das atividades inerentes ao novo
empreendimento.

5.2.4 Projeo de Vendas

Quando uma empresa est iniciando suas atividades ou um novo empreendimento,


uma das primeiras preocupaes relaciona-se com a quantidade de produtos,
servios ou vendas, em termos unitrios ou em valor monetrio (SEBRAE, 2005).

Para projetar o volume de produo, vendas ou servios, precisa-se considerar,


dependendo do caso:

A necessidade e a procura do mercado consumidor;

Os tipos de mercadorias ou servios a serem colocados no mercado;

A disponibilidade de pessoal;

A capacidade dos recursos materiais mquinas, instalaes;

A disponibilidade de recursos financeiros;

25

A disponibilidade de matria-prima, mercadorias, embalagens e outros


materiais necessrios.

No incio das operaes, sempre aconselhvel que a expectativa de vendas seja


moderada, pois a empresa necessita de tempo para adquirir experincia e tornar
seus produtos ou servios conhecidos no mercado (SEBRAE, 2005).

5.2.5 Anlise Financeira

Deve-se estabelecer indicadores financeiros que permitam conhecer quais as


condies financeiras relacionadas com o negcio. Faz-se uma estimativa do
resultado da empresa, a partir de dados projetados, bem como uma projeo do
capital necessrio para comear atividade, pois ter que fazer investimentos em
local,

equipamentos,

materiais

despesas

diversas,

para

instalao

funcionamento inicial da empresa (SEBRAE, 2005).

5.2.6 Projeo do Capital

Projeo do capital feita uma comparao entre os cronogramas fsico-financeiro


(despesas) e o cronograma de vendas (receita). importante que o cronograma de
vendas seja elaborado de trs maneiras distintas; uma com o resultado esperado

26

pelo mercado, a segunda mais otimista, ou seja, mais receitas, e, por ltimo, de
forma pessimista, prevendo uma vendagem baixa e ainda, inadimplncia alta
(SEBRAE, 2005).

importante elaborar o cronograma destas trs formas pelo fato de o empreendedor


ter noo de at quanto ele pode ganhar, o cronograma otimista, e at quanto ele
pode precisar para concluir as atividades, o cronograma de receitas pessimista.

Assim diminui-se o risco da empresa entrar em um negcio o qual no tenha suporte


financeiro para lev-lo adiante ou no ter a lucratividade esperada.

Considera que o empreendimento j nasce com todas as unidades vendidas e que o


perodo de financiamento igual ao da construo.

Em uma anlise grosseira, necessrio ter em caixa, nos momentos equivalentes, a


diferena gerada pelo confronto das receitas e despesas. Isso ocorre porque, neste
caso, o prazo de financiamento maior que o prazo de construo e a lucratividade
no grande o suficiente para impedir o dficit de caixa.

Assim, o lucro com o empreendimento no ser, igual a diferena final que o caixa
sugere. necessrio remunerar o emprego do prprio capital, inserindo juros, os
quais tambm devem entrar como despesa para calcular a lucratividade que se
espera com o lanamento do novo empreendimento.

27

Quanto se apresenta uma situao menos otimista e mais prxima da realidade que
o mercado impe no momento do lanamento. Leva em considerao a vendagem
de trinta por cento das unidades no momento do lanamento do empreendimento e
a cada ms mais dez por cento das mesmas, at a concluso da vendagem. A cada
ms que a unidade no vendida, esta sofre uma valorizao de venda de um por
cento em relao ao preo base.

Assim, neste caso, quem comprar uma unidade no lanamento, vai estar comprando
um imvel mais barato em um por cento que o cliente que adquirir no ms seguinte
ao lanamento e dois por cento mais barato que outro cliente que comprar o imvel
no segundo ms aps o lanamento, e assim por diante.

Nota-se, em primeira anlise, que o empreendimento desta forma, gera uma


necessidade maior de caixa, em contrapartida, sobra um montante maior em
aproximadamente trinta e trs por cento no final. Mais adiante, para outras anlises
financeiras, usar-se- indicadores.

O ponto de equilbrio (F) indica a partir de quando, relacionado s receitas


provenientes de vendas, o empreendedor passa a ter lucro com o empreendimento
ou a produo mnima para no ter prejuzos.
importante que se conhea a rentabilidade do seu projeto, o que corresponde,
segundo Sebrae (2005), remunerao do capital investido.

28

Taxa de rentabilidade = Lucro lquido x 100


Investimento
Frmula 5.1 - Taxa de rentabilidade : SEBRAE (2005).

Calcula-se ainda quanto rende a atividade operacional da empresa, ou seja, a


lucratividade operacional, a qual representa percentualmente o lucro operacional da
mesma em relao s vendas:

Lucratividade Operacional = Lucro operacional x 100


vendas
Frmula 5.2 - Lucratividade Operacional: SEBRAE (2005).

Por fim, verifica-se em quanto tempo ter-se- o perodo de retorno do capital


investido - Pay Back, considerando-se um determinado nvel de vendas e lucros:

Prazo retorno do investimento = investimento


Lucro lquido
Frmula 5.3 - Prazo de Retorno do Investimento: SEBRAE (2005).

Para um empreendimento mobilirio, o lucro liquido, sugerido da forma acima por


Sebrae (2005), ser o somatrio das diferenas de receitas e despesas que se
daro ao longo da implantao. Somente aproximadamente, no dcimo stimo ms,
conseguido, na totalidade, o retorno do capital investido; quando o caixa que era
negativo passa a positivo em favor do empreendedor.

29

Convm tambm salientar que o Pay Back, embora muito usado, no uma medida
de lucratividade do investimento, reflete mais a preocupao do empresrio com a
recuperao do capital investido; no considera o valor do dinheiro no tempo.
Por isso, recomenda-se que este mtodo seja usado como elemento auxiliar na
tomada de deciso.

5.2.7 Pesquisa Mercadolgica

Todas as decises sobre novos empreendimentos contm um certo grau de


incerteza, tanto em relao informao nas quais esto baseadas, como em
relao s suas conseqncias. Assim, o sucesso de uma pesquisa mercadolgica
a principal orientao para a deciso. Isto significa que a pesquisa deve ser
empreendida somente quando os seus resultados possam contribuir para diminuir a
incerteza ou influenciar decises.

No h qualquer razo para se fazer uma pesquisa mercadolgica se, ainda


segundo Sebrae (2005), o tomador de deciso (o empreendedor) no pretende
alterar sua posio inicial, no acredita ou no compreende os seus verdadeiros
resultados. A pesquisa no deve ser conduzida para satisfazer curiosidade pessoal
ou para justificar uma deciso que j est tomada.

Para o sucesso de um projeto de pesquisa mercadolgica, o empreendedor deve


despir-se de todos e quaisquer pressupostos. A informao, por si s, no leva

30

deciso nem ao sucesso: preciso escolher um curso de ao que ajude a


identificar problemas e oportunidades e que indique caminhos que reduzam as
incertezas.
A grande maioria dos dados externos necessrios s empresas secundria, isto ,
so regularmente obtidos e organizados por entidades pblicas ou privadas, como
prefeituras municipais, secretarias de estado, rgos do Governo Federal, entidades
de classe, universidades, entre outras fontes, como:

IBGE - Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica;

SEBRAE - Servio Brasileiro de Apoio s Micro e Pequenas Empresas;

Associaes Comerciais, Industriais e Sindicatos;

Centro de Pesquisa, Cooperativas e Agncias de Desenvolvimento;

Centros Tecnolgicos;

Jornais, revistas e publicaes especializadas.

Somente nas circunstncias e hipteses de esgotamento das fontes secundrias e


se as necessidades de informao persistirem, deve-se pensar na consulta direta s
fontes originais, ou seja, na obteno de dados primrios.

Os dados primrios servem para a abertura ou expanso de um novo negcio, a


primeira providncia que um empreendedor deve tomar desenvolver uma anlise
mercadolgica. A pesquisa um recurso vital que serve para:

Conhecer o perfil do cliente: caracterizao dos clientes nos aspectos


quantitativos (potencial do mercado, participao da empresa no mercado,

31

etc) e qualitativos (estilo de vida, caractersticas comportamentais, hbitos de


consumo, escolaridade, renda, etc);

Perceber a estratgia dos concorrentes e observar seus pontos fortes e


fracos;

Analisar os fornecedores e as empresas que fornecem produtos e servios:


sistema de vendas e distribuio; polticas de preos e cobrana; qualidade
dos produtos e servios. O objetivo possibilitar ao empreendedor a
avaliao comparativa de seus potenciais fornecedores e, a partir de certos
critrios, definir uma classificao dos mesmos para orientar o processo de
compras, ou, se for ocaso, de terceirizao de atividades;

Dimensionar o mercado;

Identificar o segmento de mercado mais lucrativo;

Detectar novas tendncias;

Avaliar a performance de seus produtos e servios;

Identificar a quantidade ou volume que o mercado capaz de absorver e a


que preos estes produtos podero ser vendidos.

Pode-se analisar com estes parmetros: o tamanho do mercado; a sua


segmentao; costumes e hbitos do consumidor; melhorias tcnicas ou comerciais
em produtos j existentes; novas utilidades para produtos; novos produtos; deciso
de abandono de produtos; testes de longevidade (ciclo de vida); testes de
confiabilidade (problemas tcnicos); testes de desempenho (produtividade); testes
de funcionamento; testes de viabilidade; o que os clientes internos e externos acham
da marca; quais as mais conhecidas; qual a sua simbologia; quanto cobra os

32

concorrentes; qual a margem de contribuio; quanto paga os consumidores; quanto


se deve produzir (ponto de equilbrio); problemas de localizao; de comercializao;
estudos de implantao; definio de rotas e logstica; mapeamento da concorrncia
direta e indireta; estudo dos diferenciais competitivos; estudo para parceria e
terceirizao; definies e levantamentos de cenrios; estudos de viabilidade
econmico-financeiros mercadolgicos; definir as estratgias de promoo; estudos
de otimizao de mdia; testes de recall e de lembrana; campanhas de incentivos e
de endomarketing.

Para o desenvolvimento, o empreendedor deve seguir os seguintes passos:

Primeiro passo: definir, de forma clara, os objetivos que se pretende atingir,


os dados ou informaes necessrias;

Segundo passo: selecionar as fontes de pesquisa que sero abordadas,


sejam as envolvidas com o problema, ou outras, que mantenham pontos
diferentes de interao com o mercado;

Terceiro passo: abordar as fontes selecionadas, coletando informaes e


subsdios para solucionar o problema;

Quarto passo: obter dados diretamente das fontes primrias; sejam


consumidores, usurios de um servio, fornecedores ou sociedade em geral.
Esta etapa requer conhecimentos de estatstica, metodologia de coleta e
anlise de dados;

33

Ainda segundo Sebrae (2005), faz-se necessrio elaborao de um projeto de


pesquisa que defina claramente:

O motivo ou problema que d origem pesquisa;

Os objetivos a serem atingidos;

A definio da populao-alvo e do tamanho e tipo de amostra;

A metodologia a ser utilizada;

As estratgias e instrumentos para coleta de dados;

Os resultados esperados;

O cronograma de execuo;

O oramento do trabalho a ser considerado pelo empreendedor como


investimento pr-operacional.

Dentre as tcnicas de pesquisa mais utilizadas, pode-se destacar:

Pesquisa documental e bibliogrfica - consiste na anlise de fontes


secundrias (documentos, livros, fitas de udio e vdeo, fotografias, etc);

Observao direta - consiste na utilizao dos sentidos (neste caso especifico


a utilizao da viso) para estudos e levantamentos;

Entrevistas (pessoais e por telefone) - consistem na conversao, de forma


sistemtica e objetiva, entre duas pessoas, a respeito do fenmeno em
estudo;

Questionrios - consistem numa srie ordenada de perguntas, efetuadas por


escrito e respondidas sem a interferncia do entrevistador;

34

Estudos de grupo - consistem no levantamento de opinies ou testes de


utilizao atravs de uma reunio ou dinmica de grupo.

O conhecimento de alguns aspectos da vida das empresas deve permitir a avaliao


do grau de atratividade do empreendimento, subsidiando a deciso do futuro
empresrio na escolha do negcio que pretende desenvolver. Basicamente, os
riscos do negcio referem-se a:

Sazonalidade - Caracteriza-se pelo aumento ou reduo significativos da demanda


pelo produto em determinada poca do ano. Os negcios com maior sazonalidade
so perigosos e oferecem riscos que obrigam os empreendedores a manobras
precisas. Quando em alto grau, considerado fator negativo na avaliao do
negcio.

A anlise de mercado dever levar em considerao os empreendimentos em


operao.

5.2.8 Definio do empreendimento

A anlise de rvore de deciso o mtodo que pode ser utilizado para identificar o
melhor ato inicial, bem como os melhores atos subseqentes.

35

A primeira etapa desta anlise consiste em construir a rvore de deciso que


corresponde situao de deciso seqencial. A rvore construda da esquerda
para a direita com a identificao apropriada dos pontos de deciso (pontos
seqenciais nos quais deve ser feita uma escolha) e pontos casuais (pontos
seqenciais nos quais ocorrer um evento probabilstico). A construo de uma
rvore de deciso vlida para uma situao de deciso seqencial depende
particularmente da anlise apropriada da situao de deciso geral (Kaziemer,
1982).

Depois de ter sido construda a rvore de deciso, os valores de probabilidade


associados com os eventos ao acaso e as conseqncias econmicas que podem
ocorrer so, ambos, colocados no diagrama. Muitas das conseqncias econmicas
so diversas etapas retiradas do ponto de deciso inicial. Com o fim de determinar
os valores esperados dos atos alternativos no ponto de deciso inicial, os valores
esperados so sistematicamente calculados da direita para a esquerda na rvore de
deciso. Este processo chamado, s vezes, de reverso. Como resultado da
aplicao deste processo analtico, pode ser identificado o melhor ato para o ponto
de deciso inicial (Kaziemer, 1982).

5.3 Anlise de Viabilidade de Empreendimentos

Segundo Kaziemer (1982), a anlise de investimentos consiste em coletar as


informaes e aplicar tcnicas de engenharia econmica, considerando as taxas de

36

desconto, os prazos e os valores previstos em um fluxo de caixa. A anlise de


viabilidade est relacionada especificamente ao estudo de uma nova construo.
Versa sobre a comparao entre as receitas e as despesas da obra considerando o
tempo decorrido. Se os resultados apontam benefcios, o processo pode prosseguir;
caso contrrio, o projeto deve ser ajustado ou at abandonado.

5.3.1 Viabilidade econmica

Parte-se do pressuposto de que a viabilizao de qualquer negcio comea sempre


pelo aspecto econmico. Dentre as vrias oportunidades, existe sempre a
possibilidade de se identificar a mais atraente para escolher melhor um
empreendimento pelo qual se possa cobrar um bom preo, receber rpido e que
custe pouco. Tudo dentro de estimativas realistas de venda e levantamento de
custos confiveis. Em outras palavras, busca-se inicialmente o lucro, o benefcio
projetado para o futuro e alguma garantia de que ele ser realmente obtido (SILVA,
1995).

O preo dever ser maior do que o custo, e as receitas, ou entradas, devero ser
maiores que os gastos, ou sadas. Resumindo, quando a deciso de investir est
baseada apenas na anlise comparativa da quantidade de recursos entrantes e de
sadas referentes ao custeio do empreendimento, resultando em um lucro, trata-se
de viabilizao econmica (SILVA, 1995).

37

5.3.2 Viabilidade financeira

Segundo Silva (1995), a grande maioria dos negcios de construo civil exige o
investimento de capital, embora o preo seja, via de regra, superior aos custos, a
receita entra no caixa bem depois da necessidade de pagamentos de despesas.
Contratos de prestao de servios de construo civil por empreitada e
incorporaes imobilirias quase sempre exigem que se coloque antecipadamente
uma quantidade de recursos para alavancar a sua produo. Em suma, quando a
deciso de investir est baseada na disponibilidade de recursos, com objetivo de se
obter o equilbrio das entradas e sadas, levando-se em conta os saldos a cada
momento (fluxo de caixa), trata-se de viabilizao financeira.

Portanto, o estudo de viabilidade econmico-financeira tal que pretende


caracterizar um empreendimento que proporcione um lucro aos investidores ao final
do negcio, bem como ser capaz de evitar saldos negativos proporcionando,
conseqentemente, um fluxo de caixa positivo em qualquer momento do
empreendimento (Silva, 1995).

Entretanto, no deve, uma anlise prvia de viabilidade, se restringir a uma anlise


econmico-financeira, pois esta no leva em considerao fatores no quantificveis
que influenciam na qualidade dos indicadores do resultado final do negcio (Silva,
1995).

38

5.4 Princpios de Anlise e Indicadores de Qualidade da Anlise

Para que o estudo de viabilidade se aproxime da realidade, deve-se partir de um


bom cenrio, dispor de um bom modelo matemtico para simulao, conhecer os
indicadores de qualidade fornecidos pelo modelo de clculo e saber interpretar os
indicadores, estabelecendo critrios particulares de deciso (Silva, 1995).

As caractersticas especiais do mercado imobilirio tornam muito difcil o processo


de deciso de investimento ou de lanamento de novas construes. Principalmente
na anlise de viabilidade, na qual, muitas vezes, esta deciso tomada pelo
empresrio de forma intuitiva, de acordo com sua experincia e sua percepo das
condies momentneas do mercado, sem ter como base uma anlise criteriosa,
embasada em dados (Gonzles e Formoso, 1999).

Na prtica, os parmetros da anlise sofrem ainda por influncia de variveis


monitorveis e no monitorveis. As variveis monitorveis so aquelas que o
incorporador pode exercer algum tipo de controle ou pode alter-las de alguma
forma. As variveis no-monitorveis so as que fogem totalmente do raio de ao
do incorporador, sendo impostas pelo mercado. Pode-se citar, como variveis
monitorveis, os custos de produo, o cronograma fsico da obra, o cronograma de
desembolso da produo, as taxas de Bnus e Despesas Indiretas - BDI e a
remunerao dos servios; quanto s variveis no monitorveis, encontram-se,
dentre outras, a expectativa de inflao e dos juros da economia, a variao no valor
dos imveis e a velocidade de vendas ( Gonzles e Formoso, 1999).

39

As tcnicas mais comuns para a tarefa de anlise econmica e financeira so a


Taxa Interna de Retorno - TIR e o Valor Presente Lquido - VPL. Emprega-se
tambm o Custo Peridico - CP, perodo de retorno do investimento (pay back) e o
ndice de Lucratividade - IL. Geralmente, a anlise busca identificar o lucro ou se a
taxa de retorno maior do que a taxa de atratividade.

Decidir escolher entre alternativas disponveis, aps uma anlise baseada nos
critrios da engenharia econmica. Caso haja apenas um investimento em estudo,
seu rendimento dever ser comparado ao rendimento de aplicaes financeiras
correntes no mercado, disponveis ao investidor para o mesmo volume de recursos.
As taxas destas aplicaes sero os parmetros de comparao, definindo a taxa
mnima de atratividade deste investimento.

sempre importante trabalhar com tcnicas que considerem o momento em que


ocorrem as despesas e receitas, por meio de um fluxo de caixa descontado, o que
no incrementa significativamente a dificuldade de anlise. A seguir so revisados
conceitos sobre as tcnicas empregadas na anlise financeira de investimentos.
Para incorporar o custo-tempo do dinheiro, torna-se fundamental determinar uma
taxa de desconto adequada. Esta a primeira questo.

40

5.4.1 Fluxo de caixa

Fluxo de caixa a apreciao das contribuies monetrias (entradas e sadas de


dinheiro) ao longo do tempo a uma caixa simblica j construda. Pode ser
representada de uma forma analtica ou grfica (Galesne, 1999).

O fluxo de caixa de uma incorporao, por ser complexo, exige a montagem de uma
matriz, que relacione as transaes financeiras com os perodos em que foram
efetuadas, podendo ser chamada de matriz do fluxo de caixa (Galesne, 1999).

O diagrama de fluxo de caixa uma representao dos fluxos de dinheiro ao longo


do tempo. Graficamente, emprega-se uma linha horizontal representando o tempo,
com vetores identificando os movimentos monetrios, adotando-se convenes
cartesianas: fluxos positivos para cima e negativos para baixo. So considerados
fluxos positivos os dividendos, as receitas ou economias realizadas; so
considerados fluxos negativos as despesas em geral, a aplicao de dinheiro, o
custo de aplicaes ou as parcelas que foram deixadas de receber (Galesne, 1999).

Fluxos de caixa so construdos para dar apoio a decises empresariais, estudar


aplicaes de resduos de caixa de permanncia temporria e servir de base para a
obteno dos indicadores necessrios para a anlise financeira. No caso do caixa
da incorporao, pode-se mencionar os seguintes indicadores, entre outros:

exposio mxima (ms onde se verifica o maior saldo positivo);

41

prazo de retorno;
taxa de retorno.

Com a ajuda do fluxo de caixa, pode-se determinar o momento em que a


incorporao requisitar o ingresso de recursos de financiamento ou investimento, e
ainda, determinar o momento que parte do faturamento poder ser transferido para o
retorno (Galesne, 1999).

5.4.2 Taxa de desconto do fluxo de caixa

O capital equivalente a um real aplicado durante t anos a uma taxa de juros de k% a


.a . equivale a (1+k)t ao final de t anos. Para se dispor de um real ao cabo de t anos
seria suficiente aplicar hoje, a uma taxa de juros k, o valor de 1/(1+k)t. Ou seja,
1/(1+k)t o valor presente de um real a ser recebido dentro de t anos. Assim, um
projeto ser dito rentvel se o total das entradas de caixa trazidas ao presente, a
uma taxa k, tiver um valor superior ao total das sadas de caixa do projeto, tambm
trazidas ao presente mesma taxa k (Galesne, 1999).

Convm discutir a taxa a ser utilizada para descontar os fluxos de caixa de um


projeto, antes de se passar descrio destes critrios de anlise. Para a avaliao
um projeto de investimento, a taxa de desconto k ser a taxa mnima de
rentabilidade exigida do projeto, tambm chamada Taxa Mnima de Atratividade (TMA). Esta taxa representa o custo de oportunidade do capital investido ou uma

42

taxa definida pela empresa em funo de sua poltica de investimentos. Para a


anlise desenvolvida neste trabalho, ser considerada a taxa de desconto k como a
taxa mnima de rentabilidade que a empresa exige de seus projetos de
investimentos, ou simplesmente taxa mnima de atratividade. Em ltima anlise, a
taxa de desconto k tem a finalidade de tornar os valores dos fluxos de caixa
equivalentes aos valores presentes (Galesne, 1999).

A taxa de desconto, referida como taxa mnima de atratividade, tambm tratada


como custo de capital, ou como custo de oportunidade. Estes termos, contudo, no
so sinnimos e, de outra parte, o valor assumido para cada taxa depende do porte
da empresa e da conjuntura momentnea da economia. Pode-se discriminar essas
taxas em:

Custo de oportunidade do capital de terceiros (ka) a taxa de captao dos


recursos no mercado, seja atravs de instituies financeiras ou investidores
privados;

Custo de oportunidade de capital prprio (ke) o custo de uso do capital


prprio da empresa. Representa as oportunidades de uso de capital perdidas
quando decidida determinada alocao de recursos;

Taxa de reinvestimento (rs) a taxa de aplicaes futuras dos fluxos de


caixa positivos gerados pela empresa. No deve ser tomada como o custo do
capital prprio (ke), porque os fluxos positivos nem sempre podem ser
aplicados a esta taxa, por questes de prazo e volume de recursos. Deve ser
ligada taxa efetiva de reaplicao dos fluxos futuros, nas aplicaes em que
dispe;

43

Taxa mnima de atratividade - TMA do ponto de vista terico, a taxa de


desconto deveria ser igual ao custo de oportunidade do capital prprio (k=ke).
Porm, pode ser substituda por uma taxa politicamente definida pelo decisor,
em funo da poltica de investimento da empresa (k=TMA). A taxa de
atratividade representa a rentabilidade mnima exigida pelo investidor, ou
seja, sua motivao para investir. Como no tem sentido que a TMA seja
inferior ao custo de oportunidade do capital prprio, geralmente adota-se TMA
ke, pois a empresa desejar obter mais do empreendimento do que obteria
em uma alternativa de investimento comparvel e segura, devendo ainda
incluir uma parcela de risco (Galesne, 1999).

Assim, a taxa k de desconto poder assumir um dos valores acima, conforme as


premissas e o enfoque da anlise. Na construo civil, deve-se verificar ainda que
geralmente o investimento prprio pequeno, trabalhando-se fundamentalmente
com os recursos dos compradores e, na verdade, a taxa de atratividade reflete a
viabilidade do empreendimento globalmente (Galesne, 1999).

5.4.3 Critrios de fluxo de caixa descontado critrio do valor presente lquido

O valor presente lquido (VPL) de um projeto de investimento igual diferena


entre o saldo dos valores presentes das entradas e sadas lquidas de caixa
associadas ao projeto e ao investimento inicial necessrio, com o desconto dos
fluxos de caixa feito a uma taxa k definida pela empresa (TMA). Todo projeto de

44

investimento que tiver um VPL positivo ser rentvel; para um projeto analisado,
havendo mais de uma variante rentvel, o de maior VPL ser o mais lucrativo. o
valor presente dos retornos diminudos dos investimentos, descontados at a data
da anlise pela taxa de juros do custo do capital (Galesne, 1999).

5.4.4 Critrio do ndice de lucratividade (IL)

Este critrio consiste em estabelecer a razo entre o saldo dos valores presentes
das entradas e sadas lquidas de caixa do projeto e o investimento inicial. Neste
critrio tambm, os clculos so efetuados com base na taxa mnima de atratividade
(k) da empresa. Este ndice informa a percentagem de quanto se est ganhando,
alm do custo do capital, em relao ao valor presente do investimento (Galesne,
1999).

5.4.5 Critrio da taxa interna de retorno (TIR)

Por definio, a taxa que anula o valor presente lquido do empreendimento


chamada de taxa interna de retorno (TIR). uma taxa mdia de desconto do fluxo
de caixa, ou, em outras palavras, a taxa que torna o valor presente dos fluxos de
caixa igual ao investimento inicial. a mnima taxa de retorno que garante a
recuperao da quantidade investida (Gonzalez e Formoso,1999). Todo projeto cuja

45

taxa de retorno seja superior taxa mnima de rentabilidade que o dirigente da


empresa exige para seus investimentos, o negcio interessante (Galesne, 1999).

5.4.6 Critrio do perodo de retorno do investimento (pay back)

Consiste na anlise do perodo necessrio para se obter o retorno do investimento


inicial sem considerar nenhum tipo de juros. O que falho neste critrio que ele
utilizado como um critrio de rentabilidade de projetos, quando, na verdade, ele se
caracteriza mais como uma medida da liquidez do capital investido no projeto. O uso
deste critrio pode ser justificado quando empregado em conjunto com os critrios
baseados nos fluxos de caixa descontados, jamais como critrio principal (Galesne,
1999).

5.4.7

Aplicao da teoria da engenharia econmica aos estudos de


viabilidade

Raros so os estudos especificamente direcionados aplicao das tcnicas


apresentadas acima na avaliao de empreendimentos imobilirios.

As tcnicas atualmente em uso para avaliao prvia de empreendimentos utilizam


formatos mais simples, baseando-se exclusivamente no comparativo entre custos e

46

receitas totais. Como o tempo elemento significativo e a incidncia de custos e


receitas ocorrem em diferentes momentos, importante descontar (ou capitalizar)
tais ocorrncias para uma data nica, usualmente a data do estudo de viabilidade.
Para tanto, identifica-se a taxa de atratividade e/ou custos financeiros incidentes,
para a aplicao dos mtodos disponveis, atravs da engenharia econmica
(Balarine, 1997).

5.5 Anlise de Riscos e Incertezas nas Decises de Investimentos

A incerteza o desconhecimento das condies de variabilidade de um parmetro,


impedindo a adequada previso de seu comportamento.

A previsibilidade do futuro, por parte do dirigente de uma empresa, est diretamente


influenciada por diversos fatores externos sobre os quais este dirigente no tem
domnio. O clima, os acontecimentos polticos e sociais e as descobertas cientficas
so exemplos de fatores que influenciam as decises de investimento. Assim, o
dirigente da empresa deve, para manter a empresa no mercado, assumir riscos: o
risco de fracasso do empreendimento um deles. este risco que o dirigente da
empresa vai se esforar em reduzir, tentando prever, quando no influenciar, a
evoluo futura dos elementos determinantes da rentabilidade de seu investimento
(Galesne, 1999).

47

5.5.1 Incerteza quanto previso das receitas

O sucesso ou fracasso de um investimento depende da maneira como o produto


resultante do investimento aceito pelo mercado consumidor. Contudo, depender
tambm do tipo de organizao do mercado para o produto considerado. O mercado
consumidor muda ao sabor da alterao dos gostos e das necessidades de cada
consumidor individual. assim que muitos produtos de grande aceitao, num dado
momento, declinam e, at mesmo, desaparecem, enquanto outros podem
apresentar um crescimento muito rpido. Em geral, pode-se constatar que a
incerteza das receitas tanto maior quanto mais inovador o produto (Galesne,
1999).

Para uma situao de monoplio de mercado, o grau de incerteza menos elevado


e pode ser reduzido por meio de estudos de mercado. Para uma situao
concorrencial, o sucesso da estratgia de uma empresa depender, em grande
parte, da reao das demais tomada de sua ao. Esta segunda fonte de incerteza
mais incmoda que a primeira por fugir totalmente ao controle da empresa que
inicia a ao (Galesne, 1999).

48

5.5.2 Incerteza quanto previso dos custos

A necessidade de se reduzir a incerteza existente na estimativa de custos de


produo tem levado as empresas a implantarem sistemas de custos e estrito
controle dos oramentos. Estes oramentos so baseados em experincias
anteriores da empresa (Galesne, 1999).

Entretanto, esta experincia anterior no se constitui, de forma alguma, em garantia


de repetio de fatores no futuro. Fatores relacionados a agentes externos, como
aumentos de preos de matrias-primas, podem contribuir para que as previses
baseadas em sries histricas possam fracassar (Galesne, 1999).

5.5.3 Incerteza quanto ao nvel de rentabilidade do reinvestimento dos fluxos


de caixa do projeto

A conseqncia essencial desta incerteza parece ser a variabilidade potencial da


rentabilidade esperada. Visto que no se pode assegurar a rentabilidade, pode-se
concluir que a incerteza quanto ao resultado dos fluxos lquidos de caixa seja
tambm elevada (Galesne, 1999).

49

5.5.4 Risco de um projeto de investimento

Risco e incerteza, embora ligados, so noes distintas; so ligados no sentido de


que o risco de um projeto de investimento a conseqncia da incerteza associada
ao projeto; so distintos medida que um projeto de investimento, com resultados
incertos, somente arriscado quando suscetvel de apresentar resultados no
desejados (Galesne, 1999).

5.5.5 Avaliao de empreendimentos em condio de risco

Como visto, em presena de risco, admite-se que h uma probabilidade conhecida


de variao dos parmetros. Conforme infere Riggs (1968) apud Gonzlez (1999),
algumas vezes, o risco to remoto que pode ser desconsiderado como fator; em
outras ocasies precisa ser ignorado pela falta absoluta de dados para anlise ou
porque esta anlise envolve demasiado tempo ou custo.

O risco deve ser considerado se as atividades so projetadas para um futuro


distante e os resultados esto sujeitos a influncias condicionais. necessrio
determinar as alternativas possveis e deve-se desenvolver uma rvore de deciso
(Galesne, 1999)

Ainda segundo o autor supracitado, a identificao das alternativas inclui:

50

Definio dos estados ou condies futuros (mercado e macro economia);

Predio da probabilidade de cada estado ocorrer;

Determinao dos retornos associados a cada estado.

Estados futuros podem ser antecipados, mas no controlados. A questo chave


decidir quais estados so relevantes para a soluo do problema, limitando a
complexidade de anlise a um nvel razovel.
Algumas questes esto sob o controle da empresa, ao menos relativamente, tais
como datas de lanamento e entrega do produto, custo de produo, tamanho e
especificaes do empreendimento e projetos, entre outros, e, com algum esforo, a
empresa poder antecipar as variaes possveis e mant-las nestes nveis durante
a execuo.

Para a anlise do risco, h tcnicas complexas, entre elas, a teoria dos jogos e as
rvores de deciso. Ainda se pode realizar a anlise da sensibilidade do fluxo de
caixa, percebendo-se a influncia na variao de parmetros importantes, tentando
de forma simplificada prever situaes futuras.

51

6 ESTUDO DE CASO

O empreendimento Plaza I, enquadrado na faixa top do mercado imobilirio de So


Paulo, foi idealizado para um publico alvo do tipo alto padro (Goldman,2004),
motivo pelo qual escolheu-se como caso prtico do presente estudo. Outra questo
relevante na escolha do empreendimento estudado foi o fato de estar associado ao
um outro empreendimento de muito sucesso na capital paulista, denominado Centro
Empresarial Naes Unidas - CENU, conforme ilustrado na Figura 6.1.

Figura 6-1 - Integrao Edifcio Plaza I e Centro Empresarial Naes Unidas Edifcios de
Escritrios em So Paulo (2005).

O objetivo do estudo desse empreendimento identificar como a fase de viabilidade


se refletiu na formatao do produto, pela anlise de seus indicadores especficos, e

52

comparar os resultados gerados pelo estudo de viabilidade com o resultado real do


empreendimento.

Para realizao do estudo utilizaram-se valores de custos desatualizados, sem a


devida correo monetria, pela impossibilidade em divulgar os valores reais do
empreendimento. Portanto os valores de custos do empreendimento apresentados
no estudo de caso so irreais, devendo ser considerados apenas para apresentao
deste trabalho de concluso de curso. Tal fato no impediu o desenvolvimento
desse trabalho.

6.1 Edifcio Plaza I

No ano de 2000 um grupo de incorporadores, incluindo alguns que participaram da


construo do Centro Empresarial Naes Unidas CENU, hoje visto como um
marco no mercado de empreendimentos imobilirio de So Paulo, associaram-se
para viabilizar o Plaza I, um edifcio de escritrios com cerca de 800 metros
quadrados de rea de laje. Com unidades do tipo AA - padro que abrange
sofisticadas instalaes prediais com comunicao de dados e voz - o edifcio situase entre a avenida Engenheiro Lus Carlos Berrini e a marginal do rio Pinheiros,
regio paulistana que teve significativa expanso imobiliria na ltima dcada.

O edifcio Plaza I est classificado como um edifcio de escritrios de alto padro,


conforme Goldman (2004). A formatao deste empreendimento, no entanto, foi
focada em um nicho dentro deste pblico, que est associado aos grandes

53

investimentos de multinacionais que associam os empreendimentos moda, e


composto fundamentalmente por corporaes que escolhem um empreendimento
com o mesmo critrio que os indivduos da classe alta escolhem uma roupa ou
acessrio, ou seja, pela grife associada ao produto, acredita-se que a imagem esteja
associada regio da Berrini que , atualmente, o local de maior concentrao das
grandes corporaes na capital paulista.

A partir do conhecimento desse pblico, de suas preferncias e ansiedades, a


formatao do empreendimento procurou traduzir o que o mercado est buscando, e
para isso foram criados diferenciais relacionados localizao, facilidades e
estrutura oferecida que tem como objetivo levar o empreendimento a se destacar
dentro de seu mercado.

6.1.1 Caractersticas do Empreendimento

Terreno Disponvel

Endereo: Rua James Joule x Edward Weston x Leon Foucal Z3

rea do Terreno: 2.681,76 m2

Aproveitamento mximo: 4 x rea total = 10.727,07 m2

Ocupao mxima permitida: 31,25% = 838,05 m2

Categoria de uso: S2 e C2 Escritrios e Lojas

Recuos: R1 = 5,00m / R2 = 4,00m

54

A Figura 6.2 mostra a real localizao do terreno disponvel para a construo do


edifcio Plaza I.

Figura 6-2 - Localizao do Empreendimento: Edifcios de Escritrios em So Paulo (2005).

6.1.2 Descrio do Projeto

Uso Proposto: S2 e C2 Escritrios e Lojas

Ocupao proposta: 29,83% = 800,00 m2

Aproveitamento Proposto: 4 x rea total = 10.727,04 m2

Edifcio contendo 4 subsolos para estacionamento e equipamentos,


capacidade de at 330 vagas com manobristas (01 vaga para cada 32,80 m2

55

de rea computvel), sendo o mnimo legal 216 vagas (01 vaga para cada
50,00 m2 de rea computvel).

Pavimento trreo contendo acesso, pilotis, hall, escritrios e loja com 310,00
m2 de rea computvel. A loja ter mezanino com rea computvel de 90,00
m2, num total de 400,00 m2. O pavimento trreo conter ainda mezanino com
rea para zelador e sala de segurana.

Pavimento tipo 1 ao 14 - andares divisveis em at 02 unidades


autnomas, rea computvel na laje de 680,00 m2 e rea no computvel
(terraos) de 13,00 m2, num total de 693,00 m2, mais reas de vazios,
elevadores e shafts de 35,00 m2.

Pavimento duplex com rea total computvel de 886,00 m2 e rea no


computvel de 26,00 m2, mais 65,00 m2 no computvel para circulao.

A distribuio de vagas na garagem ser de 20 vagas por pavimento tipo, 20


vagas para pavimento duplex, 13 vagas para loja e 12 vagas para o
condomnio.

Pavimento tcnico para equipamentos (16), acesso ao heliponto, com


dimenses permitir a homologao pelo Comando Areo Regionais -COMAR.

Circulao vertical, previsto 05 elevadores comuns, mais 01 elevador de


segurana (h= acima de 60,00m) e 2 escadas de segurana.

Nmero de unidades autnomas no projeto = 30 unidades.

A Tabela 6.1 demonstra a distribuio de reas por unidades autnomas e as reas


comuns do edifcio.

56

Tabela 6.1 - rea da proposta Edifcio Plaza I


PREFEITURA
Local

CONDOMNIO

rea computvel

rea no

Shafs,

rea Desp.

(m2)

computvel

Elevadores (m2)

S/Laje (m2)

(m2)
1 ao 4 Subsolos 4 x
2.018,00 m2

8.072,00

90,00

310,00

490,00

1.218,00

90,00

100,00

9.520,00

182,00

490,00

680,00

13,00

35,00

206,00

78,00

35,00

16 Pavimento

400,00

328,00

Heliponto

400,00

10.806,00

9.335,00

650,00

1.946,00

Trreo - Acessos e loja


Mezanino = 136,00 m2
Zelador = 100,00 m2
1 ao 14 Pavimento. Tipo
14 x(680,00+13,00 m2)
15 Pavimento Duplex N.
Inf. - 680,00+13,00 m2
Sup. 206,00+13,00 m2

Total

N.

rea total para Prefeitura = 20.141,00 m2


rea Total construda= 22.737,00 m2
rea provvel de venda Laje tipo com 20 vagas = 1.400,00 m2

57

6.2 Estudo de Viabilidade Econmico-Financeiro

Devido ao grande sucesso do Centro Empresarial Naes Unidas - CENU, e a


consolidao da regio da Avenida Lus Carlos Berrini como novo centro empresarial
de So Paulo, para a implantao do empreendimento Plaza I foi criado pelos
incorporadores um cenrio otimista com relao anlise do mercado, pois no fim
dos anos noventa o mercado se mostrava carente desse tipo de empreendimento
para atender uma classe especifica elevada.

Portanto, o estudo de viabilidade para implantao do Plaza I se baseou na anlise


econmico-financeira do empreendimento.

6.2.1 Montagem da Incorporao

Para implantao do empreendimento Plaza I, a incorporao foi dividida em dois


momentos:

Momento 1: Compra de terrenos estratgicos, neste momento a incorporao


formada por trs cotistas

com 33,33% cada , definiu o preo final das

compras e o aporte mximo dos incorporadores, e para o empreendimento


estudado foi definido o preo alvo-final da compra das casas e o aporte
mximo dos incorporadores, conforme demonstrado na Tabela 6.2

58

Tabela 6.2 - Compra de terrenos estratgicos

Definies

Valor por m2

Valor Total

Preo alvo-final da compra das casas

R$ 8.786.108,00

R$ 3.276,25

Aporte mximo de cada incorporador

R$ 3.000.000,00

R$ 3.356,00

Momento 2: Repasse para investidores, neste momento os incorporadores


formataram o preo de venda do empreendimento para os investidores,
considerando o preo por adeso ao empreendimento por investidores, o
lucro bruto dos incorporadores, o valor da intermediaes das cotas e o lucro
lquido para incorporadores, conforme demonstrado na Tabela 6.3.

Tabela 6.3 - Repasse para investidores

Repasse Para Investidores (estimados)

Valor para 81,81%

Valor para 100%

Preo de adeso por investidores

R$ 8.527.436,00 R$ 10.423.828,00

Lucro Bruto Incorporadores

R$ 1.339.772,00

R$ 1.637.720,00

Valor de Intermediaes das Cotas (4%)

(R$ 341.097,00)

(R$ 416.953,00)

R$ 998.675,00

R$ 1.220.767,00

Lucro Lquido para incorporadores

Aps o momento 2 foi definida a formatao da incorporao da seguinte forma:


Os incorporadores com 18,19%, e investidores com 81,81% do empreendimento.

59

6.2.2 Pr Anlise de Resultados Para Incorporadores

Aps a definio das cotas dos incorporadores (18,19%) e dos investidores (81,81%)
foram realizadas anlises dos resultados para os incorporadores, considerando o
repasse de cotas de terreno para os investidores, conforme a Tabela 6.4.

Tabela 6.4 - Resultados de repasse de cotas de terreno para investidores.

Repasse de Cotas de Terreno

Valor Total

Valor por m2

Custo Real do Terreno - 100%

R$ 8.786.108,00

R$ 3.276,25

Repasse para Investidores

R$ 8.527.436,00

R$ 3.179,79

Intermediaes

(R$ 341.097,00)

(R$ 127,19)

R$ 599.769,00

R$ 223,65

R$ 1.598.193,05

R$ 595,95

R$ 998.424,05

R$ 372,30

11,37%

11,37%

Investimento Total no Terreno


18,19% do Custo Real do Terreno
Lucro Total Sobre Custo do Terreno
Lucro Total em (%) do Terreno

O lucro dos incorporadores com relao tabela de adeso dos investidores esta
demonstrada na Tabela 6.3.

Neste momento, foi analisado tambm, o resultado para os incorporadores aps as


unidades estarem prontas, verificando-se os valores estimados de mercado para o
tipo de empreendimento estudado. No caso do Plaza I os 18,19% destinados aos
incorporadores so referente loja, 8 e 15 pavimento, conforme demonstrado na
Tabela 6.5.

60

Tabela 6.5 - Valores de mercado de edifcios comerciais

Valor de Locao/m2

Pavimento

Valor de Venda/m2

Cobetura - 15 Pavimento

R$ 55,00

R$ 5.500,00

Tipo

R$ 50,00

R$ 5.000,00

Loja

R$ 60,00

R$ 6.000,00

Os incorporadores fizeram uma anlise para locao das unidades levando em


considerao os 18,19%, referentes frao no empreendimento, conforme Tabela
6.6.
Tabela 6.6 - Viabilidade Para Locao das Unidades Prontas

rea dos

Frao de

rea

rea

rea

incorporadores

rea

Computvel

Privada

Total

(m2)

(m2)

(m2)

Locao Ms

15

8,20%

880,00

792,00 1655,00

R$ 43.541,00

6,29%

675,00

608,00 1270,00

R$ 30.377,00

Loja

3,70%

397,00

357,00

747,00

R$ 21.433,00

Total

18,19%

1952,00

1757,00 3672,00

R$ 95.351,00

Durante esta anlise tambm foi realizado o estudo para vendas das unidades
prontas, conforme mostra a tabela 6.7.
Tabela 6.7 - Viabilidade para venda das unidades prontas

Pavto. Venda (R$)

Despesas de

Cota Terreno

Obra +

Resultado

Vendas (R$)

(R$)

Despesas com

(R$)

Incorporao
(R$)
15

4.354.106,00

(174.164,00)

(273.881,00)

(1.798.976,00)

2.107.085,00

3.037.666,00

(121.507,00)

(191.074,00)

(1.382.101,00)

1.342.984,00

Loja

2.143.263,00

(85.731,00)

(134.815,00)

(810.835,00)

1.111.882,00

Total

9.535.035,00

(381.402,00)

(599.770,00)

(3.991.912,00)

4.561.951,00

61

Com o resultado demonstrado na tabela 6.7 foi possvel identificar a rentabilidade


sobre o aporte mximo de 91,73%.

6.2.3 Pr Anlise de Resultados Para Investidores

Aps a pr-anlise dos resultados para os incorporadores, foram realizados os


estudos referentes s cotas dos investidores (81,81%).

Conforme demonstrado nas tabelas 6.8 e 6.9 para anlise dos resultados foi
realizado uma comparao, respectivamente, entre os investimentos e receitas para
um andar tipo.

Tabela 6.8 - Estudo para Investimentos em 1 andar tipo

Investimentos
Cota de Terreno para 1 Andar Tipo

Valor Total

Valor por m2

(R$ 716.234,00)

(R$ 1.178,02)

PIS, Cofins e CPMF (Reembolso)

(R$ 28.291,00)

(R$ 46,53)

Despesas de Incorporao

(R$ 57.299,00)

(R$ 94,24)

Obra Estimada para 1 Andar Tipo

(R$ 1.397.397,00)

(R$ 2.298,35)

Total

(R$ 2.199.221,00)

(R$ 3.617,14)

Tabela 6.9 - Estudo para receitas de 1 andar tipo

Receitas

Valor Total

Valor por m2

Venda de 1 Andar Tipo Pronto

R$ 3.037.689,00

R$ 4.996,20

Comercializao e Marketing

(R$ 136.696,00)

(R$ 224,83)

Total

R$ 2.900.993,00

R$ 4.771,37

62

Aps esta comparao verificou-se que o lucro resultante da venda de um


pavimento tipo de R$ 701.771,00, que resulta em R$ 1.154,23 por m2.

6.2.4 Construo do Edifcio

Aps a total capitalizao dos investimentos, os incorporadores juntamente com os


investidores integrados, realizaram um processo de concorrncia, para construo
do edifcio, a proposta contratada apresentava um valor de R$ 32.067.533,66 para
construo de uma rea considerada de 24.558,11 m2, que resultou em um custo
com obra de R$ 1.304,19/m2, sendo que o estudo apontava um investimento de
R$ 2.298,35/m2, o que resultou em ganho, de aproximadamente 57%, na
contratao da obra. A Figura 6.2. ilustra o empreendimento Plaza I pronto.

Figura 6-3 - Edifcio Plaza I: Edifcios de Escritrios em So Paulo (2005).

63

7 ANLISE E COMPARAO/CRTICA

Conforme demonstrado no estudo de caso, a avaliao da viabilidade do


empreendimento Plaza I, se baseou apenas na anlise econmico-financeira, pois o
cenrio mercadolgico da poca se apresentava otimista, momento em que o
mercado imobilirio se apresentava carente de empreendimentos desse nvel,
dispensando se assim a realizao de uma pesquisa de mercado com relao
demanda e pblico alvo, para formatao do empreendimento.

formatao

do

empreendimento

se

caracterizou

pela

associao

do

empreendimento com o Centro Empresarial Naes Unidas e na experincia dos


incorporadores, que participaram da incorporao do CENU. Com efeito, os dados
extrados do empreendimento associado retratam exatamente na formatao do
pblico alvo e o sucesso de comercializao se resultou na anlise de demanda.

Anlise da viabilidade econmico-financeira retratou, tambm, ser muito otimista,


pois a incorporao baseou-se em repasse a investidores. Por se tratar de uma
venda, um outro tipo de cenrio apresentado, implicaria na captao de
investimentos.

A construo do Plaza I foi concluda recentemente (no foi descrita a data para
evitar a referncia com os valores de custo), onde o cenrio j se apresentava de
outra forma, devido s crises econmicas que geraram grandes impactos em todos
os setores, no s no mercado imobilirio de So Paulo, como em todos os setores

64

da economia paulista. E nesse perodo a regio da Avenida Lus Carlos Berrini,


como tambm, na Faria Lima, Vila Olmpia e Marginal Pinheiros, receberam novos
empreendimentos, que resultaram em uma saturao do mercado imobilirio, pois a
demanda apresentada no cenrio anterior, um ano aps a concluso do
empreendimento, apresentava-se escassa, gerando assim um grande nmero de
empreendimentos para locao nessas regies, conforme ilustrado nas figuras 7.1 e
7.2.

Figura 7-1 - Edficio Bratke Collet - Avenida Luis Carlos Berrini

Figura 7-2 - Edficio E - Tower- Rua Funchal.

65

Em setembro de 2005, o Plaza I ainda apresenta menos de 20% das unidades


ocupadas em forma de locao, e as demais, encontram-se desocupadas gerando
um custo com condomnio e comercializao excedente no previsto nos
investimentos durante o perodo do estudo, tal fato resultar em uma perda no lucro
tambm demonstrado no estudo.

Seguindo a anlise do estudo de viabilidade para implantao do Plaza I, pode-se


concluir que o estudo foi elaborado com critrio adequado no que se diz em relao
s variveis monitorveis, pois os custos previstos no estudo foram menores que os
custos reais do empreendimento gerando uma pequena economia, conseqncia da
otimizao dos mtodos construtivos que permitiu diminuir o valor para a construo,
pela reduo do cronograma fsico e financeiro da obra. Entretanto, as variveis nomonitorveis que no puderam ser previstas no estudo foram as principais causas
do resultado no esperado pelos incorporadores e investidores, pois a instabilidade
econmica e as medidas tomadas pelo governo brasileiro para o controle da
inflao, que se baseiam em alta dos juros, afetaram significativamente o valor do
imvel e a velocidade das vendas.

66

8 CONCLUSES

Ao final desse trabalho, foi possvel verificar a evoluo dos empreendimentos


comerciais na cidade de So Paulo e a consolidao da cidade como centro de
atividades tercirias, resultando na criao de novas centralidades da cidade para
absorver a necessidade desse segmento da economia paulista.

O trabalho tambm demonstrou, ainda, a importncia de se determinar as


interferncias monitorveis, bem como buscar indcios de outras, denominadas de
no-monitorveis nesse estudo, visando obter sucesso no estudo de anlise de
viabilidade tcnica, comercial e econmica para implantao de empreendimentos
na construo civil.

O trabalho desenvolvido permitiu ainda identificar fatores externos determinantes na


construo de empreendimentos, como concorrncia, o emprego de tecnologias e a
necessidade de formao de equipe altamente tcnica e preparada para enfrentar
todos os desafios da implantao do empreendimento.

O estudo criterioso na fase de concepo do empreendimento, a primeira das quatro


fases do ciclo de vida bsico de um empreendimento, fundamental tanto quanto s
demais etapas do projeto. No estudo de caso, foi possvel verificar, durante o
levantamento de dados de campo, como essa etapa mal avaliada no mercado. Por
conseguinte, pode-se afirmar que uma base terica bem fundamentada e o
reconhecimento da importncia de cada passo de um empreendimento so

67

necessrios para o sucesso do projeto tanto para os investidores como para o


municpio, evitando o acmulo de espaos vazios com investimentos considerveis.
Com o mercado cada vez mais competitivo, onde a acirrada concorrncia no mais
encontra fronteiras devido escassez de investimentos, as exigncias do mercado
imobilirio tornam-se cada vez mais exigentes, quanto racionalizao dos
processos de concepo de um empreendimento com relao ao uso de recursos
financeiros, demanda de mercado e a anlise de pblico alvo. Tal fato obriga os
empreendedores a se atualizarem tecnologicamente, levando prtica os
conhecimentos tericos de uma anlise de viabilidade para implantao de
empreendimentos.

importante compreender que os trabalhos na fase de concepo de um


empreendimento se encerram, porm seus efeitos se faro sentir por todo o perodo
de construo, controle e encerramento do projeto, seja no aspecto positivo, se o
estudo de viabilidade foi realizado adequadamente, ou negativo, no caso de
avaliaes mal elaboradas.

68

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