UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO GRANDE DO SUL

ESCOLA DE ADMINISTRAO (EA)

DEPARTAMENTO DE CINCIAS ADMINISTRATIVAS (DCA)

Fbio Possebon Lucas

MAXIMIZAO DA RENTABILIDADE DE UMA CARTEIRA

IMOBILIRIA:
UM ESTUDO DE CASO NA ALBERT ASSESSORIA E
EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA

Porto Alegre
2008

Fbio Possebon Lucas

MAXIMIZAO DA RENTABILIDADE DE UMA CARTEIRA

IMOBILIRIA:
UM ESTUDO DE CASO NA ALBERT ASSESSORIA E
EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA

Trabalho de concluso de curso de

graduao apresentado ao Departamento de
Cincias Administrativas da Universidade
Federal do Rio Grande do Sul, como
requisito parcial para a obteno do grau de
Bacharel em Administrao.
Orientador: Prof. Dr. Oscar Claudino Galli

Porto Alegre
2008

Fabio Possebon Lucas

MAXIMIZAO DA RENTABILIDADE DE UMA CARTEIRA

IMOBILIRIA:
UM ESTUDO DE CASO NA ALBERT ASSESSORIA E
EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA

Trabalho de concluso de curso de

graduao apresentado ao Departamento de
Cincias Administrativas da Universidade
Federal do Rio Grande do Sul, como
requisito parcial para a obteno do grau de
Bacharel em Administrao.

Conceito final:
Aprovado em ...... de ...................... de ...........

BANCA EXAMINADORA

________________________________
Prof. Dr.
________________________________
Prof. Dr.
________________________________
Orientador Prof. Dr. Oscar Claudino Galli

Dedico
Gensio

este

trabalho

Jos

memria

Possebon,

meu

de
av.

Presente em toda minha infncia e parte da

adolescncia, ensinando-me princpios e
valores

que

crescimento.

influenciaram

no

meu

AGRADECIMENTOS

Agradeo primeiramente a Deus, por ter me possibilitado chegar at aqui,

dando-me coragem e sabedoria para aproveitar as oportunidades que me foram
apresentadas no decorrer da minha trajetria.
Impossvel deixar de mencionar meus pais, Jos Ademar e Sirlene, os quais
sempre foram a minha base de sustentao, pois sem eles estaria muito distante de
ser essa pessoa que hoje sou, dos quais sempre tive apoio incondicional, mesmo
nos momentos mais adversos e incertos.
Ao restante da famlia que, cada um com sua contribuio, me ajudou a
superar os obstculos, em especial Tia Leila que me acolheu em sua casa, de
braos abertos, nos meus primeiros meses em Porto Alegre e Tia Catarina, pelo
zelo, carinho e ateno nos momentos em que mais precisei de apoio e de fora.
A todo time da Albert Imveis, por todo respeito, carinho e reconhecimento
que me foram dados nesses anos de empresa, destacando, aqui, imensa gratido
ao primo, ao chefe, e, acima de tudo, ao amigo Marcelo Albert que me recebeu
como um filho, depositando confiana em mim, acreditando no meu potencial,
incentivando-me a sempre lutar pelos meus sonhos e acreditar que o cu o limite,
sendo de extrema importncia para meu crescimento e amadurecimento profissional
e pessoal.
Ao meu orientador, Prof. Dr. Oscar Claudino Galli por toda ateno, pacincia
e prontido para me orientar no decorrer deste trabalho, sempre com consideraes
relevantes e fundamentais para o desenvolvimento do assunto aqui abordado.
E, por fim, mas no menos importantes, aos amigos que fiz no decorrer da
faculdade, Eduardo Dutra, Fabrcio Reis, Fagner Alves, Henry Livi, Leandro de
Oliveira, Leonel Salomon, Lucas Siegmann e Rodrigo Toledo com os quais
compartilhei no s os melhores momentos da vida acadmica, como festas,
viagens e torneios de futebol, mas tambm aqueles momentos de maior apreenso,
angstia, dvidas e anseios sobre o futuro de nossas carreiras e de nossas vidas.
A todos, o meu muito obrigado!

A mente que se abre a uma nova idia jamais voltar ao seu tamanho original.
Albert Einstein

RESUMO

Com a reduo das taxas de juros e a estabilidade econmica do pas, o setor

da construo civil est passando por uma fase de forte crescimento, colaborando
consideravelmente para o aumento do Produto Interno Bruto PIB nacional.
Diante dessa crescente demanda ao mercado imobilirio e a facilidade para
obteno de crdito, o investimento em imveis voltou a ser uma opo atrativa de
diversificao para o investidor avesso aos riscos do mercado financeiro.
Ainda que a mdia do retorno dos investimentos de base imobiliria esteja
abaixo dos retornos das aplicaes conservadoras oferecidas pelo mercado, alguns
investimentos imobilirios tm potencial para proporcionar rentabilidades mais
elevadas do que essas aplicaes, bem como, tambm podem contribuir para o
aumento do patrimnio do investidor, mediante ganho de capital oriundo da
valorizao de seus imveis.
O presente trabalho visa analisar os retornos dos imveis que compem a
carteira da Imobiliria Albert Imveis e compar-los aos retornos dos Fundos de
Investimentos Imobilirios, dentre outros indicadores, tais com taxa Selic e
poupana, identificando, assim, o perfil e as caractersticas dos imveis mais
rentveis que compem a amostra estudada.
Palavras chave: Mercado Imobilirio, Anlise de Investimentos, Retornos
Financeiros.

ABSTRACT

Due to the reduction of interest rates and country economic stability, the civil
construction sector is crossing a phase of strong growth, contributing greatly to the
increase of the national gross domestic product GDP . Facing this growing
demands for the property market and the easy to get banking credit, the investment
in real estate again be an attractive diversification option for the investor averse to
risks in the financial market.
While the average return on investment in basic building is below the returns
of applications offered by the conservative market, some real estate investments
have a potential to provide higher returns than those applications, and can also
contribute to increase the investor wealth through capital gains from recovery of their
property.
This study aims to examine the returns of buildings that make up the portfolio
of property Albert Buildings and compare them with returns of Real Estate
Investment Funds, among other indicators, such as Selic rate and savings,
identifying the profile and characteristics of more profitable buildings that make up
the sample studied.
Key words: Real Estate Market, Investment Analysis, Financial Returns.

Lista de Figuras
Figura 1 - Fluxo de caixa......................................................................................... 20
Figura 2 rvore de deciso de um projeto ......................................................... 22
Figura 3 Deciso de executar o projeto.............................................................. 23
Figura 4 Evoluo da Taxa Selic ......................................................................... 26
Figura 5 Evoluo do nmero de financiamentos ............................................. 26
Figura 6 N de negcios dos Fundos Imobilirios ............................................ 34
Figura 7 Comparativo das rentabilidades acumulada no perodo de 12 meses
(at mar/08). ............................................................................................................. 36
Figura 8 Variao acumulada em doze meses do preo dos aluguis
comparada com os indicadores econmicos. ...................................................... 42
Figura 9 Comparativo do preo de aluguel por m............................................ 43
Figura 10 Grfico comparativo dos valores mdios dos aluguis por tipo de
imvel. ...................................................................................................................... 44
Figura 11 Composio da carteira da Albert Imveis ....................................... 45
Figura 12 Hierarquia de Depreciao ................................................................. 53
Figura 13 Preo do aluguel comercial por m2 de acordo com a rea .............. 55

Lista de Tabelas
Tabela 1 Rentabilidade bruta de alguns Fundos Imobilirios de abril/07 a
mar/08 ..................................................................................................................................... 33
Tabela 2 Administradoras dos Fundos Imobilirios negociados na Bovespa 34
Tabela 3 Vantagens e desvantagens das salas ....................................................... 46
Tabela 4 Vantagens e desvantagens das lojas de rua ........................................... 47
Tabela 5 Preo de aluguel por m de acordo com o bairro................................... 48
Tabela 6 Valorizao dos terrenos comparados ao CUB/RS em cada perodo
analisado ................................................................................................................................ 48
Tabela 7 Comparativos da rentabilidade mdia bruta da poupana e fundos
imobilirios de 2000 a 2008............................................................................................... 49
Tabela 8 Vantagens e desvantagens de imveis residenciais ............................ 51
Tabela 9 Preo do aluguel residencial de acordo com o bairro .......................... 51
Tabela 10 Preo do aluguel por m de acordo com o nmero de dormitrios 52

SUMRIO
1.

INTRODUO ................................................................................................... 11

2.

OBJETIVOS ....................................................................................................... 16

3.

REVISO TERICA ......................................................................................... 17

3.1.

TAXA MNIMA DE ATRATIVIDADE E RENTABILIDADE ............................. 17

3.2.

PERODO DE RETORNO DO INVESTIMENTO ................................................ 19

3.3.

VALOR PRESENTE LQUIDO VPL ................................................................. 20

3.4.

MTODO DAS OPES REAIS ......................................................................... 21

3.5.

TAXA INTERNA DE RETORNO ........................................................................ 23

3.6.

LIQUIDEZ ........................................................................................................... 24

3.7.

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO .................................................... 29

3.8.

NDICE DE SHARPE ........................................................................................... 36

3.9.

CUB CUSTO UNITRIO BSICO ................................................................... 38

3.10. MTODOS ........................................................................................................... 39

4.

ANLISE DO MERCADO IMOBILIRIO E DA CARTEIRA DA ALBERT

IMVEIS ...................................................................................................................... 42
4.1.

PERFIL DE IMVEIS ADMINISTRADOS ......................................................... 45

4.2.

SALAS ................................................................................................................. 46

4.3.

LOJAS DE RUA ................................................................................................... 47

4.4.

IMVEIS RESIDENCIAIS .................................................................................. 50

5.

CONSIDERAES FINAIS .............................................................................. 54

REFERNCIAS ............................................................................................................ 58
ANEXOS ....................................................................................................................... 60
ANEXO A RELAO DOS IMVEIS ADMINISTRADOS PELA ALBERT
IMVEIS ...................................................................................................................... 61
ANEXO B EVOLUO DO CUB/RS PONDERADO DE ACORDO COM A
NORMA NBR 12.721-1999. .......................................................................................... 63
ANEXO C SIMULAO DE FINANCIAMENTO IMOBILIRIO DO BANCO
BANRISUL ................................................................................................................... 64

11
1. INTRODUO

Desde a dcada de 80, nos anos do Banco Nacional da Habitao, o

brasileiro no tinha tantas opes para financiar a casa prpria. No entanto esse
cenrio tem mudado bastante desde o incio desse ano, quando os bancos
aumentaram suas linhas de crdito, devido estabilizao da economia, queda das
taxas de juros, valorizao do Real frente ao Dlar, entre outros.
Tendo em vista, portanto, a facilidade de acesso ao crdito para
financiamentos, o investimento em imobilizado voltou a ser uma opo atrativa no
longo prazo para os indivduos mais conservadores ou at mesmo para os mais
arrojados que optam pela diversificao de seus investimentos.
Segundo Ross( 2000), esta uma das formas mais seguras de se resguardar
do risco no sistemtico, ou seja, o risco inerente a determinados ativos
correlacionados.
Sem dvida que o retorno do capital investido no Mercado Financeiro
superior quele da aplicao em imveis, no entanto, o investidor poder, alm de
auferir bons lucros na revenda, poder tambm auferir lucros oriundos da locao
dos imveis adquiridos.
Face essa evoluo do setor, os investimentos em imveis voltaram a ser
uma boa opo para os mais conservadores; portanto faz-se necessrio um
adequado estudo sobre a melhor maneira de maximizar a rentabilidade do
investimento, atravs de mtodos de avaliao de investimento como payback, TIR,
VPL, e tambm analisar a melhor forma de contratao, haja vista a diversidade de
enquadramento tributrio em nosso pas.
O presente trabalho visa fazer uma anlise comparativa do investimento em
imveis de diferentes categorias, bem como compar-los a investimentos de renda
fixa praticados pelos Bancos, objetivando identificar diferenas na rentabilidade para
quem opta por imobilizar o capital ou aplic-lo no Mercado Financeiro.
Importante ressaltar que todas as anlises e comparaes do presente
trabalho foram feitas a partir de dados dos contratos de locao da empresa objeto

12
do estudo, pois as rentabilidades e valores de aluguis so informaes particulares,
o que inviabiliza a anlise de uma amostra maior.
A empresa Albert Assessoria e Empreendimentos Imobilirios Ltda. surgiu em
maio do ano de 2002, da experincia de 10 anos de seu scio-fundador, Marcelo
Albert, no mercado imobilirio, adquirida em So Paulo desde os seus 17 anos,
quando trabalhava na Construtora Encol.
Durante 04 anos, trabalhou na Encol de So Paulo, onde ingressou como
responsvel pelo arquivo da Construtora, a qual entregava cerca de 300
apartamentos por ano, o que demandava o controle, conferncia e arquivamento
ordenados de pastas e documentos de todos os clientes adquirentes dos imveis
entregues.
Foi quando teve seu primeiro contato com a rea de vendas, atendendo os
vendedores da empresa, que precisavam seguidamente ter acesso aos documentos
dos clientes.
Aps sua estada na capital paulista, foi transferido para a filial de Porto
Alegre, para assumir o setor de cobranas da construtora, no entanto logo aps
chegar cidade foi contratado pela Construtora Golbert, onde assumiu o cargo de
Gerente Comercial.
No seu segundo emprego no segmento da construo civil, era responsvel
pelo desenvolvimento dos projetos de cada empreendimento, desde a escolha do
terreno, incorporao, contratao dos empreiteiros e definio das imobilirias
parceiras para a comercializao dos imveis. Exercendo essas funes, conseguiu
perceber o quo carente de mo de obra qualificada era a atividade de corretagem e
intermediao, pois desde a fase de pr-lanamento de vendas at a concluso dos
prdios, passavam, na mdia, cerca de cinco ou seis imobilirias pelos plantes de
atendimento, sendo que o turnover de corretores era bastante elevado, pois, em sua
grande maioria, todos tm comportamento e postura imediatista, apenas focando a
venda do momento, acabando invariavelmente prestando um servio de pssima
qualidade aos clientes.
Segundo ele, o perfil do corretor , geralmente, de uma pessoa
desorganizada, que no possui uma vida regrada e disciplinada, talvez por ser
autnomo, no tem compromissos com horrios, se tiver a oportunidade de lograr

13
algum colega, o faz sem pestanejar, atendendo clientes dos outros, tentando fazer
negcio fora da imobiliria para a qual presta o servio, visando receber a comisso
integral. Em funo dessas caractersticas praticamente predominantes no mercado,
a Construtora Golbert era bastante criteriosa na seleo da empresa parceira na
comercializao do produto.
Como Gerente Comercial, tambm tinha a possibilidade de realizar vendas,
as quais quando ocorriam lhe rendiam o percentual de 2% (dois por cento) sobre o
valor do imvel vendido, enquanto que para as imobilirias o percentual de comisso
chegava a 6% (seis por cento). Percebeu, ento, que a atividade de intermediao
poderia ser um excelente negcio, mesmo que sendo prestado de forma precria.
Resolveu, ento, abrir sua prpria empresa no ramo de corretagem e
intermediao de negcios imobilirios e identificou um nicho de mercado para se
estabelecer, onde atenderia um perfil de cliente com poder aquisitivo mais elevado,
e, portanto, mais exigente quando tomadores de servios. Optou por instalar-se na
Av. Dr. Nilo Peanha, prximo ao shopping Iguatemi, tendo em seu entorno a
maioria dos imveis casas residenciais e apartamentos de alto padro construtivo.
Cabe salientar que at o momento no existia nenhuma outra empresa concorrente
instalada no bairro, pois as principais imobilirias da cidade detinham seu foco na
comercializao de apartamentos em bairros mais tradicionais, como Bela Vista, Boa
Vista, Moinhos de Vento, entre outros.
Suas atividades iniciaram somente com a intermediao de contratos de
compra e venda de imvel, no entanto, com o decorrer do tempo e pela necessidade
e sinergia com o servio de administrao de imveis, um ano aps a inaugurao a
empresa expandiu suas instalaes fsicas para a loja ao lado da j existente, local
no qual passou a atender tambm administrao de contratos de locao.
Desde ento, o faturamento da empresa vem crescendo constantemente,
com a carteira de locao tendo cada vez mais participao na receita, pois a
empresa j reconhecida como a imobiliria do bairro pelos clientes e realiza os
principais negcios da regio.
Atualmente administra 69 imveis em carteira, os quais se distribuem em 36%
comerciais e 64% residenciais, tendo sua mdia de aluguel em R$ 2.639 e a taxa de
administrao mdia est calculada em 9,45%, ante o percentual de 10% praticado

14
pelo mercado. Considerando-se o valor de venda mdio de cada imvel da carteira,
o preo est em aproximadamente R$ 370 mil, onde temos a rentabilidade mdia
0,6% antes dos impostos, percentual que se assemelha ao praticado pela maioria
dos ndices de renda fixa do Mercado Financeiro.
Historicamente o parmetro para retorno dos locativos est em 01% ao ms
do valor venal do imvel, no entanto, dada a excedente oferta de produtos no
mercado, esse percentual est sendo praticado abaixo desse ndice.
O ndice mdio de rentabilidade da carteira da Albert Imveis elevado haja
vista a mesma ser composta por lojas e salas comerciais de alto valor, as quais
favorecem para a superestimao de tal ndice. Essas diferenas, bem como o perfil
de imveis que maximizem o retorno sero abordados pelo presente trabalho.
Como Gerente Administrativo e Financeiro da empresa na qual est sendo
realizado o presente trabalho, tenho me deparado com algumas situaes que me
fizeram questionar os investimentos realizados no mercado imobilirio.
Face aos questionamentos surgidos, pretendo identificar alguns fatores que
impactam consideravelmente a rentabilidade dos investimentos imobilirios e
compar-los a outras formas conservadoras de aplicao.
Dentre os contratos de locao vigentes, a maior rentabilidade lquida
equivalente a 1,03% do valor de venda do imvel, ao ms, enquanto que a menor
est em 0,35% ao ms antes dos impostos, ou seja, h uma diferena considervel
para o investidor. Outro fator a ser ressaltado est nos contratantes da locao, pois
segundo a Legislao Tributria pertinente, quando o locador Pessoa Fsica e o
locatrio Pessoa Jurdica e o valor do aluguel enquadrar-se na tabela progressiva do
Imposto de Renda, o locador obrigado a transferir a responsabilidade pelo
recolhimento do IR para o locatrio, cuja reteno feita mensalmente na cobrana
de aluguel e pago Receita Federal, de acordo com o Decreto n 3.000, de 26 de
maro de 1999.
Em tais situaes ocorre a transferncia de responsabilidade pelo
recolhimento e a conseqente antecipao do imposto, o que causa um relativo
prejuzo ao proprietrio investidor, pois esse pode reduzir sua rentabilidade mensal
em at 23,87% como vai se verificar no decorrer deste trabalho. Tambm se deve
mencionar o custo de oportunidade ao qual o investidor est incorrendo em deixar

15
de receber mensalmente o valor equivalente ao imposto e fazer os ajustes em sua
declarao de imposto de renda anual, buscando o ressarcimento, caso tenha
recolhido valor superior ao efetivamente devido.
Diante dessas divergncias de rentabilidade, o presente trabalho vislumbra
analisar formas que maximizem o retorno lquido do investidor, identificando o perfil
de imvel mais atrativo, quando esse opta pelo investimento imobilirio.

16
2. OBJETIVOS

2.1. OBJETIVO GERAL

O objetivo geral deste projeto analisar formas diversificadas de

investimentos para maximizar a rentabilidade do capital investido, identificando o
perfil de imveis mais rentveis para compor uma carteira imobiliria.
Alm do objetivo geral acima mencionado, o presente trabalho tem como
objetivos especficos os que seguem abaixo:
- Analisar os atuais retornos em ttulos de renda fixa praticados pelo Mercado
Financeiro bem como os ndices de rentabilidade dos locativos.
- Identificar diferenas na rentabilidade de um investimento imobilirio,
sopesando o retorno dos locativos atualmente praticados pelo mercado, de acordo
com o perfil de cada imvel.
- Comparar os investimentos realizados no Mercado Imobilirio com aqueles
do Mercado Financeiro, considerando os aspectos relevantes a cada tipo de ativo.

17
3. REVISO TERICA

Para um melhor entendimento desse trabalho, importante a reviso terica

de alguns conceitos inerentes ao assunto que ser desenvolvido, bem como a forma
de clculo e anlise do retorno de um investimento, haja vista, tais conceitos
estarem intimamente ligados ao tema do presente estudo.
Os administradores de empresas geralmente se deparam com situaes nas
quais tm de optar entre um investimento em detrimento de outro. Independente do
tamanho das empresas as quais gerenciam, tais decises so importantes para o
futuro do negcio e para a sade da empresa aps a tomada de deciso.
Os mtodos de anlise para realizar essa avaliao variam desde a pura
intuio do administrador aos mais sofisticados clculos matemticos.

3.1. TAXA MNIMA DE ATRATIVIDADE E RENTABILIDADE

Estes so dois conceitos importantes de serem abordados antes de

comearmos os mtodos de avaliao mais usados no mercado, pois se tratam de
conceitos fundamentais para qualquer investimento. A taxa mnima de atratividade
de um projeto de investimento, em outras palavras, segundo Securato (2005), o
custo da utilizao do capital por parte da empresa.
Sopesando tal definio, conclui-se que o projeto de investimento s ser
atrativo, do ponto de vista econmico, se a taxa de rendimento que ele produzir for
superior taxa de custo de capital.
Em outras palavras, temos que levar em considerao a taxa de juros do
mercado financeiro, pois essa funciona como custo de oportunidade. Para que o
projeto seja economicamente vivel, a taxa de rendimento do investimento deve,
simultaneamente, ser superior taxa de juros do mercado financeiro e remunerar o
investidor pelo risco inerente ao projeto.
Rentabilidade um indicador bastante utilizado no mercado financeiro, que
define o percentual de retorno obtido de acordo com o volume de capital prprio

18
investido em determinada empresa. Assim, ela indica quanto a empresa teve de
lucro para cada unidade monetria de capital prprio colocado no empreendimento.
Praticamente todas as decises financeiras so tomadas em condio de
incerteza, o que significa que envolvem decises tomadas hoje e que refletiro nos
eventos futuros. Um histrico de rentabilidade passada no garante rentabilidade
futura, apenas demonstra uma tendncia que pode ou no se realizar.
O mtodo da Rentabilidade Simples considerado um mtodo bastante
utilizado para avaliao de um projeto de investimento. O mtodo baseia-se numa
relao denominada rentabilidade simples do projeto, que indicamos com a letra h.
Conforme Securato (2005), a rentabilidade simples a relao entre fluxo de
caixa anual mdio provvel gerado pelo projeto e o total do investimento. Dessa
forma temos:
h=

L
G

Onde:
h = rentabilidade simples
L = fluxo de caixa mdio anual
G = total do investimento

Como podemos ver, o ndice h revela o retorno anual por unidade de capital
investido no projeto. O projeto de investimento ser tanto melhor quando maior for a
quantidade de recuperao de recursos por unidade de investimento.
A grande vantagem desse ndice a facilidade de clculo, obtido a partir das
receitas e custos orados para o projeto. O ndice apresenta, entretanto, a
desvantagem bsica de no considerar o valor do dinheiro no tempo.
Seria um erro calcular a rentabilidade simples utilizando o lucro. Temos que
ter em mente que para anlise de investimentos devemos considerar o fluxo de
caixa.

19
3.2. PERODO DE RETORNO DO INVESTIMENTO

Tambm conhecido como pay-back period, o perodo de retorno do

investimento um dos mtodos de anlise de investimento mais difundido entre os
administradores.
Para Securato (2005), o mtodo consiste, basicamente, na determinao do
nmero de perodos necessrios para recuperar o capital investido. Dessa forma, e
com base na regra do perodo de pay-back, Ross (2000) define que um investimento
aceito se seu perodo de payback calculado for menor do que algum nmero
prederteminado de anos.
A

partir

desses

dados,

empresa

ir

decidir

sobre

determinada

implementao de projeto, comparando-o com seus referencias de tempo para

recuperao do investimento.
O perodo de retorno do investimento, na frmula abaixo, indicado pela letra
p, a relao entre o total do investimento e o fluxo de caixa mdio gerado pelo
projeto. Portanto, tem-se que:
p=

G
L

Onde:
p = Perodo de retorno
G = total do investimento
L = fluxo de caixa mdio anual

Como esse mtodo no considera o valor do dinheiro no tempo, podero

ocorrer situaes nas quais projetos desiguais do ponto de vista do fluxo de caixa
apresentem o mesmo pay-back, tornando-os indiferentes luz desse indicador, haja
vista que a inflao pode deteriorar esse ndice.
Visando contornar parcialmente tais restries, de modo a levar em
considerao o valor do dinheiro no tempo, o perodo de retorno de investimento
pode ser determinado aps transferirmos para a data zero as entradas e sadas de
caixa do projeto por meio de sua taxa mnima de atratividade.

20
3.3. VALOR PRESENTE LQUIDO VPL

Para Ross (2000), um investimento vale pena quando cria valor para seu
proprietrio, em um sentido genrico, criamos valor identificando investimentos que
valem mais no mercado do que seu custo de aquisio. Em outras palavras, Ross
(2002) tambm define VPL como uma medida de quanto valor criado ou
adicionado hoje por realizar um investimento.
Nesse sentido, Securato (2005) caracteriza, basicamente, pela transferncia
para a data zero das entradas e sadas do fluxo de caixa associado ao projeto, tendo
como base de clculo sua taxa mnima de atratividade.
Considerando as entradas e sadas de caixa, representadas ao longo do
tempo por R0, R1, R2, ..., Rn;

Figura 1 - Fluxo de caixa

Fonte: Securato (2005)

e a taxa mnima de atratividade do projeto, o valor presente lquido do projeto,

indicado por VPL, obtido pela expresso:
VPL = R0 +

R1
R2
Rn
+
+ ... +
2
(1 + i ) (1 + i )
(1 + i ) n

Onde:
VPL = Valor presente lquido
R = entradas de caixa
n = nmero de perodos
i = taxa mnima de atratividade

Os projetos convencionais so os mais freqentes. Projeto convencional

aquele no qual a seqncia de entradas e sadas de caixa apresenta uma nica

21
mudana de sinal, e a soma das entradas maior do que a soma das sadas em
valores absolutos.
Em geral, entre dois projetos, aquele com um maior risco deve ser
descontado a uma taxa maior. Alm disso, as taxas de desconto tendem a subir
acompanhando as taxas de juros e de inflao. Quando as taxas de juros sobem, o
financiamento de projetos torna-se mais caro; entretanto, os fluxos de caixa dos
projetos devem ser descontados a uma taxa maior do que quando as taxas de juros
esto caindo, conforme Groppelli (1998).
Segundo o mesmo autor, as taxas de desconto usadas no VPL so tambm
influenciadas pela durao dos projetos. Entre dois projetos, aquele com vida mais
longa provavelmente propicie um maior risco. Quanto mais um investimento amplia
sua existncia no futuro, maior a incerteza na concluso e operao do projeto.
Portanto, projetos de longa durao devem ser geralmente, descontados a taxas
maiores do que os projetos de curta durao, mantendo as demais variveis
constantes.
O mtodo do VPL tem trs vantagens importantes. Primeira, ele usa os
fluxos de caixa em vez dos lucros lquidos. Fluxos de caixa (lucros lquidos +
depreciao) incluem depreciao como fonte de fundos. Isso funciona porque a
depreciao no um desembolso de caixa no ano em que o ativo depreciado.
Segunda, o mtodo do VPL, ao contrrio do mtodo do perodo de Payback,
reconhece o valor do dinheiro no tempo. Quanto maior o tempo, maior o desconto.
Terceira, aceitando somente projetos com VPL positivos, a companhia
tambm aumentar o seu valor. Um aumento no valor da companhia, na realidade,
um aumento no preo das aes ou na riqueza dos acionistas. Desde que o objetivo
da moderna administrao financeira aumentar, continuamente, a riqueza dos
acionistas, o mtodo do VPL deve ser visto como a tcnica mais moderna de
oramento de capital.

3.4. MTODO DAS OPES REAIS

O mtodo de opes reais traz uma abordagem baseada na incerteza dos

projetos de investimentos, especialmente porque esse tipo de anlise, por trabalhar

22
com cenrios e condies que se desenvolvem no futuro, extremamente
carregado de ambientes incertos e condies que podem ou no se realizar.
Utilizando os conceitos de opes, j consagradas no mercado financeiro, o
empresrio poder ou no exercer as inmeras opes apresentadas pelo projeto,
afirma ANTONIK (2005, p. 72).
Quando o analista de investimentos calcula pura e simplesmente o valor
presente lquido de um projeto, ele pode no considerar as inmeras opes que
os empresrios teriam no futuro, tais como: abandonar parte do projeto, abandonar
todo o projeto, no executar um projeto acessrio, incorporar outros subprojetos.
Como um projeto um ativo real, essas opes sobre ativos reais so chamadas
de opes reais (BRANDO, 2001, p.41).
Ao contrrio do Valor Presente Lquido e da Taxa Interna de Retorno, que,
quando aplicados, quase sempre tratam de assertivas imutveis, o Mtodo das
Opes Reais procura colocar o projeto e seus desdobramentos dentro de uma
rvore de deciso, mostrando as suas mltiplas alternativas oriundas desses
desdobramentos e influenciadas pelas incertezas.
Abaixo so demonstrados os novos e mltiplos fluxos de caixa com os quais
se calcula o valor presente lquido, ao mesmo tempo em que se verifica se o
caminho tomado atende a expectativa de rentabilidade pretendida pelo investidor.

mantm
mantm
agrega
Projeto
A

abandona
abandona

Figura 2 rvore de deciso de um projeto

Fonte: http://www.fae.edu/publicacoes/pdf/IIseminario/gestao/gestao_04.pdf acesso em 29 de abr.
2008

Se o projeto fosse analisado somente pelo mtodo do valor presente lquido,

a anlise teria indicado apenas um caminho sem volta, de acordo com a figura

23
abaixo, pois as diversas possibilidades de agregar ou abandonar projetos e
subprojetos no seriam consideradas.

executa

Projeto
A

Figura 3 Deciso de executar o projeto

Fonte: http://www.fae.edu/publicacoes/pdf/IIseminario/gestao/gestao_04.pdf acesso em 29 de abr.
2008

Percebe-se que nesse tipo de abordagem as diversas incertezas e adjacentes

ao projeto so desconsideradas. O mtodo das opes reais procura identificar
todos os possveis desdobramentos de um projeto e colocar dentro de uma rvore
de deciso, analisando cada parte que o compe, inclusive se todo ou parte dele
deve ser rejeitado ou complementado. Dessa forma, o mtodo do valor presente
lquido pode ser melhor analisado em cada etapa do projeto, visando assim, optar
pela de melhor rentabilidade.

3.5. TAXA INTERNA DE RETORNO

Pela definio de Groppelli (1998), a Taxa Interna de Retorno ou TIR

uma medida popular usada no oramento de capital. A TIR uma medida da taxa de
rentabilidade. Por definio, a TIR uma taxa de desconto que iguala o valor
presente dos fluxos de caixa futuro ao investimento inicial. Simplificando, a TIR
uma taxa de desconto que torna o VPL igual a zero. A taxa abaixo da qual os
projetos so rejeitados chama-se taxa de corte, a taxa-meta, a taxa mnima de
retorno, ou taxa desejada de retorno.
Para projetos com diferentes fluxos de caixa anuais, o procedimento torna-se
um processo de tentativa e erro. Em outras palavras, os fluxos de caixa devem ser
descontados a vrias taxas at encontrar uma taxa que torne o valor presente dos
fluxos de caixa igual ao investimento inicial.
Securato (2005) ressalta que o presente mtodo pressupe, implicitamente,
que os fluxos intermedirios de caixa do projeto sejam reinvestidos sua taxa

24
interna de retorno. Essa premissa de fundamental importncia na utilizao prtica
do mtodo.

3.6. LIQUIDEZ

Antes de pensar em investir, deve-se ter em mente o conceito de Liquidez,

que segundo o site do Tesouro Nacional, :
Liquidez o grau de agilidade na converso de um investimento em
dinheiro, sem perda significativa de valor. Um investimento tem maior
liquidez, quanto mais fcil for a converso em dinheiro e quanto menor for a
perda de valor envolvida nesta transao.

Seguindo essa definio, o investimento em imveis no tem tanta liquidez

como o investimento no mercado financeiro e os fundos de investimentos
imobilirios, pois os imveis no tm a mesma negociabilidade.
A liquidez mais importante em pocas de incertezas e instabilidade, quando
no se sabe o futuro da economia, quando h elevao do risco, para exemplificar,
podemos citar perodos pr-eleitorais quando no se sabe quem vencer as
eleies, e como ser a poltica econmica do novo governo. Nestes momentos
investidores do preferncia liquidez, no se importando muito com a
rentabilidade.
No mercado imobilirio costuma-se dizer que prefervel ter a pior casa de
um bom bairro do que a melhor casa de um bairro ruim, pois a localizao um fator
importante, haja vista que uma das nicas coisas que o investidor no conseguir
consertar depois da compra.
A liquidez no mercado imobilirio pode ser considerada relativa e indefinida,
pois depende diretamente do tipo de imvel analisado, o qual, por sua vez, depende
de uma srie de fatores considerados pelo mercado.
Segundo Veronezi (apud RAMOS, 2007, p. 23), a estrutura de investimentos
feitos na zona onde se localiza o imvel interfere na sua atratividade. A autora divide
as zonas de atratividade como zona de ascenso, neutra e decadente.

25
Zona de ascenso: onde ocorre o aumento da infra-estrutura, favorecendo a
demanda por imveis para locao, com a conseqente valorizao dos imveis
existentes no local.
Zona neutra: zona sem expectativa de crescimento, o que mantm as
empresas j instaladas no local, mas no atrai mais investimentos. H uma perda de
competitividade para as zonas consideradas de ascenso.
Zona decadente: sem expectativas de crescimento. Pode ser originada pela
falta de espao fsico para que sejam executadas melhorias ou falta de recursos
pblicos para este fim. Esta situao causa fuga de empresas deste local
desvalorizando os aluguis e o valor venal dos imveis.
Veronezi (apud RAMOS, 2007, p. 23) destaca ainda a importncia da
vizinhana na valorizao da rea, como centros comerciais, bancos, cartrios,
correios, etc. Outro fator importante destacado pela autora a facilidade de acesso
a estas reas.
A definio dessas reas nem sempre de fcil reconhecimento, podendo
impor grandes riscos ao investimento. Para facilitar essa anlise o investidor deve
contar com um bom corretor de imveis que conhea bem o mercado da regio e as
tendncias do mercado.
Recentemente

Albert

Imveis

realizou

comercializao

de

aproximadamente 70 unidades, entre salas comerciais e apartamentos, na faixa de

R$ 150 mil a R$ 210 mil, no perodo de tempo de 40 dias, o que proporcionou ao
construtor uma liquidez de quase 02 imveis comercializados por dia, sem
considerar as outras imobilirias que atuaram no lanamento do empreendimento.
Essa velocidade de vendas no representa uma mdia geral do mercado e
somente foi possvel, pois o empreendimento estava localizado em uma das
principais avenidas da cidade, com alto padro construtivo e excelente localizao.
A liquidez do mercado imobilirio tem sido beneficiada com a crescente
reduo dos juros praticados pelas instituies financeiras, pois com essa reduo
no custo do dinheiro os financiamentos bancrios tm aumentado significativamente.
Tambm, em funo da atual estabilidade econmica do pas, os agentes
financeiros esto sendo menos criteriosos na concesso de crdito, tornando mais
rpido e gil a tramitao dos contratos de financiamento.

26

Figura 4 Evoluo da Taxa Selic

Fonte: Banco Central do Brasil

Esse aumento nas linhas de crdito dos bancos ratificado por dados
divulgados pelo Banco Central do Brasil, em seu site, no endereo www.bcb.gov.br,
acesso em 10 de junho de 2008, onde se constata que o nmero de unidades
financiadas passou de 82,0 mil, em 2006, para 135,4 mil, em 2007. Na mesma
comparao, o valor financiado passou de R$ 6,7 bilhes para R$ 12,2 bilhes,
representando um aumento 81% de recursos investidos no mercado pelo Sistema
Financeiro da Habitao (SFH).
A evoluo no nmero de financiamentos imobilirios demonstrada
conforme figura abaixo.

Figura 5 Evoluo do nmero de financiamentos

Fonte: Banco Central do Brasil

27
Notadamente os financiamentos imobilirios vm crescendo do ano de 2003
em diante, aumentando o nvel de liquidez de ativos imobilirios, tornando esse tipo
de investimento mais atrativo do que em outras pocas.
Diante da facilidade de acesso ao crdito e da reduo da taxa de juros, um
imvel financiado pode gerar renda suficiente para pagamento de sua parcela,
tornando-se um bom investimento, apesar do tempo de financiamento e do valor
total pago ao final do contrato.
Para exemplificar, foi feita uma simulao de crdito imobilirio junto ao
Banco do Estado do Rio Grande do Sul, disponvel no site www.banrisul.com.br, de
um imvel residencial, para proponente assalariado, com 38 anos de idade, onde
tomaria um financiamento de R$ 150 mil, pagos em 180 parcelas mensais, para
aquisio de um imvel residencial de R$ 300 mil, conforme informaes adicionais
no anexo C deste trabalho. As caractersticas do proponente e do imvel impactam
diretamente nos custos do financiamento, portanto as parcelas so diferentes de
acordo com cada negcio.
No exemplo, foi adotada a taxa pr-fixada (sistema PRICE), com custo efetivo
total de 13,71% ao ano, o que gerou uma parcela fixa mensal de R$ 1.894,00. A
vantagem da utilizao da taxa pr-fixada que o investidor saber o valor exato de
todas as parcelas do contrato, podendo fazer seu fluxo de caixa de modo a no
comprometer sua capacidade de pagamento.
Na amostra analisada, foram identificados 10 imveis com preo de venda
entre R$ 280 mil e R$ 300 mil, cuja mdia dos aluguis ficou em R$ 1.580,00, sendo
que o maior valor de aluguel de R$ 2.200,00, portanto, se esse imvel fosse
financiado de acordo com as condies acima, o locador obteria um retorno de
aproximadamente R$ 100,00 por ms, se descontados a taxa de administrao e a
parcela paga ao Banrisul.
Alm da liquidez, o investidor tambm deve considerar a possibilidade do
ganho de capital quando opta por adquirir imveis.
O ganho de capital basicamente a diferena entre o valor obtido com a
venda do imvel e o preo pago na poca da compra, o que corresponde a um
aumento patrimonial. Tal valorizao do capital tributada em 15% a ttulo de
Imposto de Renda, de acordo com o disposto na Instruo Normativa SRF n 84, de

28
11

de

Outubro

de

2001,

disponvel

http://www.receita.fazenda.gov.br/Legislacao/Ins/2001/in0842001.htm

em

em
09

de

junho de 2008, tendo variaes de incidncia, de acordo com a natureza do negcio,

mas aplicado tanto Pessoa Fsica quanto Pessoa Jurdica que obteve o ganho.
Da mesma forma que a liquidez, o ganho de capital pode ser impulsionado
pela localizao do imvel, desde que esteja situado em uma regio ascendente,
conforme caracterizada por Veronezi (apud RAMOS, 2007, p. 24), onde os imveis
tendem a sofrer valorizao em seu preo venal, decorrente de investimentos na
regio.
Como exemplo desse ganho de capital, podemos citar 02 negcios tambm
comercializados pela Albert Imveis de 02 terrenos na Av. Dr. Nilo Peanha, cujas
medidas so exatamente as mesmas (12 metros de frente x 30 de fundos), onde o
primeiro deles foi vendido no ano de 2000 para um cliente investidor pelo preo de
R$ 450 mil e o segundo, h apenas 24 metros de distncia do primeiro, foi vendido
para o mesmo cliente, no ano de 2002, por R$ 950 mil. Cabe ressaltar que ambos os
preos foram pagos apenas pelo terreno, pois as casas existentes no tinham valor
comercial, tanto que foram demolidas logo aps a aquisio por parte do investidor.
Nos ltimos doze meses (de maio de 2007 a abril de 2008), a poupana
apresentou uma rentabilidade bruta acumulada de 8% ao ano. Aplicando-se o valor
de R$ 450 mil na poupana e considerando a rentabilidade acumulada atual, ao final
de 02 anos o investidor teria aproximadamente R$ 525 mil, ou seja, bem aqum do
retorno proporcionado pelo imvel em anlise.
O ganho de capital e a rentabilidade esto diretamente relacionados ao preo
do imvel pago pelo investidor, dessa forma, o mesmo ainda tem a possibilidade de
aumentar o retorno do investimento, buscando um desconto no preo.
Tal particularidade no ocorre com o mercado financeiro, onde os investidores
esto sujeitos s cotaes dirias, negociadas pelo mercado. Esse mesmo
investidor do exemplo acima, com R$ 450 mil disponveis, ao aplicar no mercado
financeiro, obteria retorno semelhante ao da maioria dos outros investidores
considerando a mesma poca da aplicao - e no mercado imobilirio, com esse
montante disponvel, poderia obter alguma reduo de preo, pois a forma de

29
pagamento, vista, possui um poder de barganha no encontrado nos outros tipos
de investimentos analisados.
O retorno, nesse caso, obtido pelo investidor est alm dos retornos
esperados pelos investimentos semelhantes, como vai se demonstrar ao longo do
presente trabalho, portanto, quando ocorre esse tipo de evento, temos um retorno
anormal.
O retorno anormal definido como aquela parte do retorno que no foi
prevista e que, portanto, deve estar relacionada com a ocorrncia de um evento. O
retorno anormal (RA) de um investimento em um determinado perodo pode ser
medido subtraindo-se o retorno do ndice de mercado no mesmo perodo (Rm) por
exemplo, representado pelo retorno da poupana do retorno observado (R) no
perodo:
RA = R Rm
Onde:
RA = Retorno anormal
R = Retorno observado
Rm = Retorno do mercado
3.7. FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO

Como o investimento em bens imveis normalmente envolve alto valor de

aplicao, poucos so os investidores que possuem recursos suficientes para aplicar
diretamente em empreendimentos dessa natureza. Esse foi um dos principais
fatores que estimulou o surgimento no mercado do conceito de fundo de
investimento imobilirio, regulamentado pela legislao brasileira a partir da dcada
de 90, por meio da lei 8668/93 e da Instruo 205/94 da Comisso de Valores
Mobilirios.
Essa forma de investimento veio viabilizar o acesso de pequenos e mdios
investidores aos investimentos imobilirios. Os fundos passaram a juntar os recursos
captados e investir em um ou mais empreendimentos imobilirios, que compem sua
carteira.

30
Trata-se, assim, de investimento imobilirio envolvendo recursos captados via
mercado de valores mobilirios, portanto, os atos praticados por proprietrios e
empreendedores passaram a ser mais controlados, e submetidos anlise de
especialistas e investidores, bem como de rgos reguladores do mercado
financeiro.
Por isso, as informaes desse mercado tornam-se cada vez mais acessveis
e transparentes. Como conseqncia, a tendncia o aumento do ndice de
credibilidade e confiana nas operaes realizadas no mercado imobilirio.
Conceitualmente, segundo a Comisso de Valores Mobilirios, o fundo de
investimento imobilirio uma comunho de recursos, captados por meio do
sistema de distribuio de valores mobilirios e destinados aplicao em
empreendimentos imobilirios. constitudo sob a forma de condomnio fechado,
onde o resgate de quotas no permitido.
Os fundos funcionam com objetivo de auferir ganhos no longo prazo mediante
locao, arrendamento ou alienao das unidades do empreendimento adquirido
pelo Fundo, tendo como foco principal a locao de escritrios, shopping centers e
pontos comerciais em geral.
O arrendamento gera receitas por meio da cobrana de valor correspondente
a um percentual do lucro auferido pela empresa arrendatria, ou pelo pagamento de
uma porcentagem do valor total do imvel arrendado, podendo os dois critrios ser
adotados concomitantemente.
Caso o objeto do Fundo seja obter ganhos por meio da alienao dos imveis
adquiridos, o rendimento ser resultado da venda dos referidos imveis por valor
superior ao despendido para a sua aquisio.
A principal vantagem desse tipo de investimento que qualquer pessoa pode
participar do Fundo, desde que tenha a quantidade mnima de recursos para
participar. O investidor adquire cotas do Fundo de Investimento, que por sua vez,
adquire em nome prprio os imveis que pretende explorar comercialmente,
indicados para compor sua carteira de ativos, de acordo com a estratgia adotada
pela administrao. Adquirindo as cotas, o investidor passa a ter direito ao
recebimento dos rendimentos que o Fundo vier a obter, proporcionalmente ao
nmero de cotas que detiver.

31
Principais vantagens dos fundos de investimento imobilirio:

Acesso ao mercado imobilirio
O Fundo de Investimento Imobilirio permite a formao de uma carteira
composta de empreendimentos imobilirios, os quais, pelo volume de recursos
envolvidos, no estariam ao alcance de investidores individuais, especialmente os
de menor capacidade financeira, aumentando, assim, a quantidade de alternativas
de investimento disponveis.

Ganhos de Escala
Ao aplicar em um Fundo de Investimento Imobilirio, possvel para o
pequeno investidor obter condies semelhantes s oferecidas aos grandes
investidores, uma vez que a soma de recursos proporciona ao Fundo maior poder de
negociao.
Ademais, os custos da administrao dos investimentos do Fundo so
diludos entre todos os quotistas, na proporo de suas participaes.

Diversificao
Os Fundos de Investimento Imobilirio representam uma oportunidade de
diversificao de aplicaes para o investidor, pois os rendimentos de suas quotas
esto atrelados ao mercado imobilirio.
Em sntese, o Fundo de Investimento Imobilirio agrega vantagens do
mercado de valores mobilirios ao investimento em imveis.

Simplificao
O investidor no precisa se preocupar pessoalmente com procedimentos
referentes a certides, negativas forenses, escrituras, recolhimento de ITBI, IPTU,
entre outras, pois tais assuntos so de responsabilidade do Administrador.
O Administrador sempre utilizar recursos do Fundo para fazer frente a
quaisquer despesas relacionadas com o cumprimento destas obrigaes.

Possibilidade de fracionar o investimento
Caso o investidor necessite utilizar parte dos recursos aplicados, no
precisar, como no investimento direto em imveis, liquidar todo o seu investimento,

32
podendo vender no mercado secundrio apenas a quantidade de quotas suficientes
para suprir a sua necessidade.
O fundo de investimento imobilirio tambm apresenta alguns riscos, como
outro qualquer tipo de investimento. Seguem abaixo alguns fatores a ser
considerados:

Mercado Financeiro
O investidor deve ser alertado que os Fundos de Investimento Imobilirio
podem ser afetados, de tempos em tempos, pelos mesmos tipos de risco que
atingem o mercado financeiro e cada tipo de empresa, observados os ramos
negociais especficos. Em alguns casos, os eventos podem afetar somente os
Fundos que detm determinados tipos de imveis, ou imveis localizados em regio
geogrfica especfica.

Taxa de ocupao imobiliria
A retrao do crescimento econmico pode ocasionar reduo na ocupao
dos imveis. A reduo da taxa de ocupao pode no s reduzir a receita de um
fundo de investimento pela vacncia de seus imveis, mas tambm gerar reduo
nos valores dos aluguis.
Sendo assim, o empreendimento pode no vir a obter o sucesso pretendido,
prejudicando o plano de rentabilidade estimado.

Liquidez reduzida
Pelo fato de os fundos sempre serem constitudos na forma de condomnios
fechados, ou seja, sem admitir resgate de suas quotas, os titulares de quotas de
Fundos de Investimento Imobilirio podem ter dificuldade em realizar a venda de
suas quotas no mercado secundrio.
Os fundos imobilirios so regidos por Regulamento, disponveis no site da
Bovespa, no endereo: www.bovespa.com.br, tendo suas deliberaes sempre
decididas em Assemblia Geral dos cotistas e pelo Prospecto, que elaborado pelo
administrador, constando s informaes e caractersticas da poltica de
investimentos do Fundo.
De acordo com Antunes (2003, p. 49) os investidores esto buscando cada
vez mais aplicaes que contenham:

33
a) Renda mensal
b) Lastro imobilirio
c) Prazo longo
d) Nenhum envolvimento com a administrao ou risco da vacncia e/ou
inadimplncia
e) Valor unitrio acessvel
f)

Parcelamento do investimento.

Da a idia de se utilizar o fundo imobilirio como instrumento para agregar

todas as vantagens acima, e mais, podendo baixar o valor do investimento e atingir,
assim, um nmero maior de investidores.
O quadro abaixo mostra a rentabilidade bruta mensal de alguns fundos
imobilirios.
Tabela 1 Rentabilidade bruta de alguns Fundos Imobilirios de abril/07 a mar/08
Fonte: Bovespa
Rentabilidade Bruta Mensal
Ms Ref.

Ptio
Higienpolis

Hosp. da
Criana

gua
Branca

Europar

ABC Plaza

JK

Torre
Norte

Nsa Sra
Lourdes

abr/07

1,30%

1,73%

1,55%

1,40%

0,81%

0,89%

0,84%

1,26%

mai/07

1,76%

1,73%

1,60%

1,38%

1,20%

0,83%

0,85%

1,26%

jun/07

1,69%

1,73%

1,60%

1,40%

1,16%

1,13%

0,87%

1,29%

jul/07

1,76%

1,73%

1,60%

1,40%

1,21%

1,40%

0,90%

1,26%

ago/07

1,82%

1,73%

1,60%

1,40%

1,21%

1,07%

0,88%

1,26%

set/07

1,73%

1,73%

1,60%

1,40%

1,14%

1,07%

0,87%

1,26%

out/07

1,74%

1,83%

1,60%

1,40%

1,17%

0,95%

0,86%

1,26%

nov/07

1,66%

1,83%

1,60%

1,40%

1,19%

1,00%

0,89%

1,27%

dez/07

1,69%

1,83%

1,60%

1,40%

1,30%

1,03%

0,88%

1,27%

jan/08

2,87%

1,83%

0,98%

0,82%

1,25%

0,90%

0,92%

0,88%
1,27%

fev/08

1,49%

1,83%

1,80%

1,30%

1,75%

1,03%

0,85%

mar/08

1,62%

1,83%

1,85%

1,30%

1,12%

1,00%

0,93%

1,27%

Acumulada
Mdia

21,13%
1,76%

21,36%
1,78%

18,98%
1,58%

16,00%
1,33%

14,51%
1,21%

12,30%
1,03%

10,54%
0,88%

14,81%
1,23%

O Fundo Imobilirio sempre administrado por uma instituio financeira,

credenciada na Comisso de Valores Mobilirios, que detm a propriedade fiduciria
dos bens e direitos integrantes do patrimnio do respectivo fundo, isto , os bens do
FII so registrados como propriedade da instituio administradora, mas no fazem
parte do seu patrimnio, estando protegidos de eventuais dificuldades que possam
envolv-la, assim como no pode haver quaisquer nus sobre eles.

34
Na tabela abaixo seguem a instituio administradora de cada fundo, bem
como o percentual cobrado por elas.
Tabela 2 Administradoras dos Fundos Imobilirios negociados na Bovespa
Fonte: Bovespa
Ptio
Higienpolis

Hosp. da
Criana

gua
Branca

Europar

ABC Plaza

JK

Torre
Norte

Administr
adoras

Rio Bravo
Investimento
s S.A DTVM

BANCO
OURINVEST
S.A.

Banif Primus
Banco de
Investimento
S/A

Rio Bravo
Investiment
os S.A.
DTVM

Rio Bravo
Investime
ntos S.A.
DTVM

BANC
O
OURIN
VEST
S.A.

Taxa de
administr
ao

2,0% ao ms

2% ao ms

RMC S/A
Distribuidor
a de
Ttulos e
Valores
Mobilirios
1,5% ao
ms

2,0% ao ms mnimo de R$
10.000,00

R$
14.000,00

R$
5.500,00
mensais

2,0%
ao ms

Nsa
Sra
Lourd
es
Banco
OURIN
VEST
S.A

2,5%
ao ms

Este tipo de fundos j existe a mais de 30 anos em vrios pases do mundo e

no Brasil ganha cada vez mais destaque. Esta tendncia pode ser comprovada
pelas estatsticas oficiais. Nos ltimos cinco anos se assistiu a um aumento do
nmero de fundos de investimento imobilirio em atividade, bem como o aumento do
nmero de negcios realizados no Mercado de Balco e na Bovespa, conforme
demonstrado no grfico abaixo, onde mostra o nmero de negcios realizados at o
ms de maro de 2007.

Figura 6 N de negcios dos Fundos Imobilirios

Fonte: Bovespa

Paralelamente, a importncia relativa dos fundos imobilirios no cmputo do

valor lquido da indstria brasileira de fundos cresceu consistentemente. Dos R$ 2,9

35
bilhes de patrimnio da indstria de FII em 2007, aproximadamente 80%
correspondem s ofertas registradas nos ltimos seis anos.
Segundo o site da Bovespa, disponvel em www.bovespa.com.br, lideram os
investimentos realizados pelos Fundos de Investimento Imobilirio no Brasil o
segmento de edifcios comerciais, que totalizam 25%, seguido pelo de shopping
centers com 18%. Alm desse tipo de imvel, os Fundos tambm podem investir em
hotis, flats, hospitais, parques temticos, enfim, qualquer empreendimento de base
imobiliria passvel de ser includo. Inclusive, pode ser aplicado tambm,
respeitando o limite mximo de 25% de seu patrimnio, em ttulos de renda fixa,
conforme autorizado pela legislao e normas regulamentadoras.
Existem hoje 64 fundos constitudos, sendo que 20 j so negociados em
bolsa. O mais recente deles o Hospital Nossa Senhora de Lourdes, com o
montante de R$ 65,4 milhes ofertados para o varejo.
A CVM, que regula e fiscaliza o mercado de capitais, inclusive os Fundos
Imobilirios, est finalizando uma proposta de modernizao da IN/CVM 205/94 que
estabelece regras de funcionamento para esse tipo de fundo, trazendo inovaes
importantes para o crescimento e o fortalecimento do setor.
Abaixo, segue figura ilustrativa da rentabilidade acumulada em doze meses
(de abril/07 a maro/08) dos principais fundos imobilirios negociados na Bolsa de
Valores de So Paulo.

36

Figura 7 Comparativo das rentabilidades acumulada no perodo de 12 meses (at mar/08).

Fonte: Autor, Bovespa

3.8. NDICE DE SHARPE

O ndice de Sharpe, criado por William Sharpe, em 1966, um dos mais

utilizados na avaliao de fundos de investimento. Ele expressa a relao
retorno/risco; informa se o fundo oferece rentabilidade compatvel com o risco a que
expe o investidor. Nos rankings de carteiras com base no ndice de Sharpe, quanto
maior o Sharpe do fundo, desde que positivo, melhor a sua classificao.
O ndice de Sharpe o resultado de uma diviso. O numerador a mdia
aritmtica dos retornos excedentes oferecidos pelo fundo em dada periodicidade,
durante um determinado tempo. O denominador o desvio padro desses retornos.
Retorno excedente a parcela do rendimento oferecido pelo fundo que ficou acima
ou abaixo da rentabilidade de um indexador adotado livremente. Desvio padro o
padro de oscilao desses retornos.
Para que o ndice tenha confiabilidade, ou seja, possa ser utilizado pelo
investidor como medida de segurana na hora de escolher uma aplicao que tenha
algum risco, necessrio que tenha sido apurado de acordo com critrios corretos.
Tais como:

37
a) preciso que o clculo tenha considerado um nmero mnimo de 24
dados, ou seja, de retornos excedentes. Podem ser considerados 24 retornos
excedentes semanais (perodo de quase seis meses); ou 24 retornos
excedentes mensais (perodo de dois anos), etc. Quanto maior o perodo mais
confivel o ndice.
b) O indexador escolhido - aquele cuja variao ser comparada com o
rendimento nominal do fundo para apurao do retorno excedente - deve ter
relao com o segmento a que pertence o fundo (ou com o objetivo de
rentabilidade do fundo). Ele deve proporcionar o rendimento que o fundo
obteria se no corresse nenhum risco e por isso considerado livre de risco
(risk free). Para os fundos de renda fixa, um possvel indexador o
Certificado de Depsito Interbancrio (CDI), ttulo emitido por instituies
financeiras e trocados entre elas, cujos juros esto atrelados taxa bsica da
economia, a Selic. O administrador que quisesse obter para o fundo
rendimento referenciado ao CDI (caso dos fundos DI) poderia alcanar esse
objetivo sem correr risco. Bastaria fazer operaes que oferecessem esse
rendimento.
c) No indicado utilizar o ndice para anlise de todo e qualquer tipo de
fundo. Ele bastante til para fundos de investimento que tenham como
objetivo de rentabilidade ultrapassar a variao do indexador utilizado. que
nesse caso h risco a medir, que aquele corrido para ultrapassar o
indexador. Assim, na renda fixa, para fundos que tenham o objetivo de dar
rendimento atrelado ao CDI, como os fundos DI, o Sharpe no a medida
ideal de avaliao de risco/retorno a ser adotada. Para eles, h outros ndices
mais indicados.
De acordo com Miguel Russo, Gerente de Risco da Sul Amrica
Investimentos,

disponvel

no

site

http://www.risktech.com.br/PDFs/sharpe.pdf,

acesso em 26 de maio de 08.

Feita a anlise, o investidor deve ainda observar que o Sharpe calculado a
partir de resultados obtidos pelo fundo num perodo. Portanto, ele mostra o
passado do fundo. No h como prever rentabilidade a partir do Sharpe.
Mas ele um bom indicativo de volatilidade futura, medida pelo desvio
padro. Quando a volatilidade zero, o fundo no corre risco; quando a
volatilidade no expressiva, o fundo, provavelmente, corre um baixo risco;
quando a volatilidade alta, o fundo corre muito risco.

38
3.9. CUB CUSTO UNITRIO BSICO

De acordo com o item 3.9 da Norma Brasileira ABNT NBR 12721:2006, o

conceito de Custo Unitrio Bsico o seguinte:
Custo por metro quadrado de construo do projeto-padro considerado,
calculado de acordo com a metodologia estabelecida em 8.3, pelos
Sindicatos da Indstria da Construo Civil, em atendimento ao disposto no
artigo 54 da Lei n 4.591/64 e que serve de base para a avaliao de parte
dos custos de construo das edificaes.

O item 8.3 citado na Norma ABNT acima dividiu o Custo Unitrio Bsico de
acordo com os novos projetos-padro, conforme o padro de construo, entre
outros critrios que no so pertinentes ao presente trabalho, mas que podero ser
encontrados com mais detalhes no site da ABNT, disponvel em www.abnt.com.br,
acessado em 09 de junho de 2008.
Em 1 de maro de 2007 foi divulgado o CUB - Custo Unitrio Bsico, com
base na nova metodologia de clculo: a NBR 12721/2006, publicada em 28 de
agosto/2006, pela ABNT (Associao Brasileira de Normas Tcnicas) e que substitui
a NBR 12721/1999.
A NBR 12721/2006 foi resultado de quase seis anos de estudos tcnicos e
debates no mbito da CBIC (Cmara Brasileira da Construo) e suas entidades
associadas. A nova Norma (Verso 2006) mantm os seus conceitos tericos
bsicos anteriores, mas apresenta profundas alteraes em seu contedo, em
virtude da sua obrigatria adaptao ao disposto na legislao e aos novos padres
arquitetnicos praticados atualmente no mercado imobilirio, que refletem a nova
realidade do setor, com o avano de tecnologias, materiais de construo e
processos construtivos.
Na Norma antiga (Verso 1999) os projetos habitacionais so de 1964 sendo
que os lotes bsicos foram reformulados em 1992. Em 1999 foram includos os
projetos comerciais, habitao popular e galpo industrial.
As normas NBR 12721/1999 e NBR 12721/2006 no so comparveis entre
si, pois a nova norma est baseada em novos projetos, novo lote bsico de insumos,
novos memoriais descritivos, novos critrios de oramentao e novo processo de
clculo.

39
Com o objetivo de proteger e resguardar os atos e negcios realizados
anteriormente

verso

da

NBR 12.721-2006, o

Sinduscon/RS

divulgar

simultaneamente, no perodo de 24 meses a partir da data de publicao da nova

norma, tanto os valores em R$/m2 e os percentuais de variao dos projetos-padro
das duas verses da norma (NBR 12.721-1999 e NBR 12721-2006).
Os preos dos imveis so convertidos em CUB para, dessa forma, apurar o
valor de venda terico em diferentes perodos da srie histrica. comum
indexarmos o preo dos imveis ao CUB para se resguardar seu valor at sua
transao em perodos futuros.
Sobre o CUB/RS, Ramos (2007, p. 58) considera:
A utilizao do CUB/RS como indexador do valor dos imveis para anlise
da srie histrica conduz abstrao da possibilidade de o mercado ter
crescido de forma diferente deste ndice. Da mesma forma, so abstradas
as possveis imperfeies de mercado, comuns nas transaes de imveis,
principalmente os comerciais.

O objetivo bsico do CUB/m disciplinar o mercado de incorporao

imobiliria, servindo como parmetro na determinao dos custos dos imveis.
Em funo da credibilidade do referido indicador, alcanada ao longo dos
seus mais de 40 anos de existncia, a evoluo relativa do CUB/m tambm tem
sido utilizada como indicador macroeconmico dos custos do setor da construo
civil. Publicada mensalmente, a evoluo do CUB/m demonstra a evoluo dos
custos das edificaes de forma geral.

3.10. MTODOS

Para que os objetivos propostos neste trabalho sejam atingidos, faz-se

necessrio a adoo de uma metodologia de pesquisa que permita avaliar a sua
viabilidade.
A questo da maximizao da rentabilidade de uma carteira imobiliria pode
se valer da constatao de Yin (2005, p. 52), de que o estudo de caso como tcnica
de pesquisa, segundo este autor, particularmente til para explicar relaes
causais em intervenes ou situaes da vida real que so complexas demais para
tratamento por meio de estratgias experimentais ou de levantamento de dados.

40
Alm disto, possibilita descrever um contexto da vida real no qual uma interveno
ocorreu, ou avaliar uma interveno em curso e modific-la (com base num estudo
de caso ilustrativo) ou, ainda, explorar aquelas situaes nas quais a interveno
no tem clareza no conjunto de resultados, complementa Yin (2005, p. 76).
O Estudo de Caso, como estratgia de pesquisa, permite o estudo de
fenmenos em profundidade dentro do seu contexto; especialmente adequado ao
estudo de processos e explora fenmenos com base em vrios ngulos, afirma
Roesch (1999).
Para Gil (1991), as pesquisas exploratrias tm como objetivo principal o
aprimoramento de idias ou a descoberta de intuies e as pesquisas descritivas
tm como objetivo primordial a descrio de caractersticas de determinada
populao ou fenmeno. Desta forma, podemos dizer que este trabalho possui tanto
carter exploratrio quanto descritivo, pois ir desenvolver as idias sobre os
investimentos no mercado imobilirio, compar-los com os investimentos no
mercado financeiro, para, a partir da, descrever os retornos e prazos para
recuperao do valor investido em ambas as situaes.
Os procedimentos que sero utilizados para a coleta dos dados necessrios
para a contextualizao deste trabalho sero:
a) pesquisa bibliogrfica no material construdo no projeto de pesquisa que foi
baseado principalmente em livros e artigos cientficos.
b) anlise de documentos e relatrios gerenciais da empresa objeto do
estudo, onde consta a evoluo da carteira de locao e suas rentabilidades.
c) comparao com os ndices de retorno de uma aplicao financeira de
renda fixa e com os Fundos de Investimentos Imobilirios.
d) experincia adquirida atravs das rotinas dirias dos negcios da empresa.
Aps sua coleta os dados sero organizados e tabulados com o apoio de
planilhas eletrnicas e comparados com a reviso terica demonstrada neste
trabalho. De acordo com RIBEIRO (1999) a ltima etapa deste trabalho consiste na
elaborao de uma concluso, por meio de uma atividade individual, envolvendo
dados e opinies coletadas, a reviso terica e as projees de sugestes.

41
Os dados sero interpretados de forma comparativa com as prticas adotadas
pelo mercado imobilirio e mercado financeiro, considerando alguns aspectos legais
pertinentes aos investimentos.
Do presente trabalho cientfico, ser emitida uma concluso que visa orientar
o cliente investidor sobre o perfil de retorno esperado em ambas as situaes de
investimento, bem como proporcionar ferramentas de anlise de rentabilidades,
buscando melhorar o atendimento e sedimentar a posio da empresa no mercado
de locao e venda de imveis de alto padro.

42
4. ANLISE DO MERCADO IMOBILIRIO E DA CARTEIRA DA ALBERT
IMVEIS

O mercado imobilirio de Porto Alegre pesquisado todos os meses pelo

Sindicato da Habitao do estado do RS Secovi em parceria com a Associao
Gacha de Empresas do Mercado Imobilirio AGADEMI -, divulgando os
resultados obtidos para servir de embasamento para as empresas atuantes no
mercado. Os resultados da pesquisa apresentados no presente trabalho referem-se
ao ms de abril do corrente.
Os resultados da pesquisa de imveis para o mencionado ms apresentaram
uma variao das ofertas de -2,74%, passando de um total de 4.448 no ms de
maro para 4.326 em abril. A mdia dos ltimos doze meses (fechados em
maro/2008) foi de 4.722 unidades.
Os imveis residenciais apresentaram uma variao de -4,09% em relao ao
ms anterior, enquanto que para os imveis comerciais a variao foi de -2,23%.
A variao acumulada em doze meses (fechada em abril/08) nos preos dos
aluguis tambm foi divulgada pelo relatrio do SECOVI/RS AGADEMI, conforme
a figura abaixo, comparada com a variao dos indicadores econmicos para o
mesmo perodo.

Figura 8 Variao acumulada em doze meses do preo dos aluguis comparada com os
indicadores econmicos.
Fonte: SECOVI/RS AGADEMI, FGV.

43

A carteira de imveis da Albert caracterizada pela predominncia de imveis

de alto valor, com elevado padro construtivo e com valores de aluguis e de
vendas acima da mdia do mercado local. De acordo com a publicao do SECOVI
e com os valores analisados na carteira da Albert Imveis, podemos notar no grfico
abaixo que a diferena entre os percentuais de valor por metro quadrado chega a
ser 65% superior aos praticados pelo mercado.

Figura 9 Comparativo do preo de aluguel por m

Fonte: Autor, SECOVI/RS AGADEMI, FGV.

Completando os resultados, foram analisados os preos mdios de aluguel

dos imveis de acordo com o n de dormitrios, que, de acordo com a figura abaixo,
so comparados aos preos mdios dos imveis que compem a carteira da
empresa objeto do presente trabalho.

44

Figura 10 Grfico comparativo dos valores mdios dos aluguis por tipo de imvel.
Fonte: Autor, SECOVI/RS AGADEMI.

Considerando essa anlise superficial da mdia de valores de aluguis,

infere-se que escolhas erradas no mercado de imveis podem significar muitos anos
de trabalho para reverter a rentabilidade aqum da expectativa do investidor.
Quando se trata de um sapato ou uma blusa, podemos nos dar ao luxo de ter um
pouco de preguia ao compara preos, no entanto, com o mercado imobilirio,
temos que fazer anlises mais profundas do investimento a ser realizado.
De acordo com Halfeld (2002, p. 43), o mercado imobilirio pode apresentar
duas formas de rentabilidade: ganho de capital (valorizao) ou renda de aluguis.
Um terreno, dificilmente gera aluguis, mas pode gerar valorizao. De outro lado,
um apartamento pequeno e bem localizado pode render aluguis constantes, alm
de alguma valorizao ao longo do tempo.
De acordo com a legislao tributria, rendimentos de aluguis pagos por
pessoa jurdica pessoa fsica sofrem reteno de imposto sobre a renda na fonte IRRF, com base na tabela progressiva mensal, descontando-se as quantias relativas
a impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;
o aluguel pago pela locao de imvel sublocado; as despesas pagas para cobrana
ou recebimento do rendimento e as despesas de condomnio. O imposto ser retido
por ocasio de cada pagamento no ms.
Tal reteno de imposto de renda na fonte pode ser exemplificada de acordo
com o imvel n 35 do Anexo I, onde o aluguel est fixado em R$ 15.978,21, do qual

45
descontada a taxa de administrao da imobiliria (no caso, 5,5% = R$ 878,80),
conforme a legislao, perfazendo a base de clculo do imposto em R$ 15.099,41.
Sobre este valor incide o percentual de 27,5%, conforme tabela progressiva do
Imposto

de

Renda,

disponvel

http://www.receita.fazenda.gov.br/Aliquotas/ContribFont.htm,

permitindo-se

em
a

deduo de R$ 548,82, resulta na reteno de R$ 3.603,52 mensais do locador,

pagos para a Receita Federal.
Com esse recolhimento antecipado do Imposto de Renda, o locador deixa de
receber aproximadamente R$ 43 mil anuais, incorrendo num custo de oportunidade
ao deixar de reaplicar essa quantia em outros investimentos, os quais lhe poderiam
render de 7% ao ano, se aplicados na poupana, at 21% ao ano, se aplicados no
Fundo de Investimento Imobilirio mais rentvel, conforme demonstrado na Figura 5
do presente trabalho.

4.1. PERFIL DE IMVEIS ADMINISTRADOS

A tabela do Anexo I reflete a composio da carteira imobiliria da Albert

Imveis, que ser objeto de estudo do presente trabalho, de onde sero extrados
todos os dados para as anlises e comparaes.
At o presente trabalho, a carteira da Albert Imveis se divide da seguinte
forma, como demonstrado na figura abaixo.

Figura 11 Composio da carteira da Albert Imveis

Fonte: Autor

Diante da no representatividade de prdios comerciais e terrenos, os

mesmos no sero abordados nos itens abaixo.

46
4.2. SALAS

Esse tipo de imvel caracterstico de profissionais autnomos, tais como

mdicos, dentistas, advogados, bem como para empresas que locam andares
inteiros para desenvolver suas atividades. Atualmente, salas pequenas em prdios
sofisticados so as mais procuradas pelos clientes, tendo em vista sua praticidade,
conforto e custos reduzidos. A reduo de preo dessas unidades tambm atraiu
novos compradores para esse perfil de imveis.
Edifcios inteligentes redobram a ateno com a segurana, adotando
catracas eletrnicas, cmeras internas, crachs, pisos elevados para fiao eltrica
e de rede so os principais atrativos dessas salas.
No entanto, temos de atentar para o modismo e para a constante mudana de
perfil das ruas. Deve-se lembrar sempre que a procura por imveis sazonal, de
acordo com o movimento comercial da cidade ou do bairro onde a mesma foi
construda.
Tabela 3 Vantagens e desvantagens das salas
Fonte: Halfeld, 2002
VANTAGENS
DESVANTAGENS
Poucos gastos para os locadores, pois o
Os preos baixos facilitaram a aquisio por
inquilino cuida de manter em bom estado em
parte de profissionais liberais, deixando de ser
funo de seus clientes.
um bom investimento para aluguel.
As taxas de condomnio tornaram-se elevadas.
Salas compactas reduzem a necessidade de
Segurana, limpeza, mveis sofisticados e
capital para investir. Ficou fcil comprar.
elevadores de ltima gerao necessitam de
mais investimentos.
possvel diversificar, comprando salas em
comum haver ineficincia na gesto dos
regies diferentes da cidade, apostando em sua
condomnios, pois quase ningum tem tempo de
valorizao.
controlar as despesas do condomnio.
So muito sensveis a oscilaes da economia.
Pequenas empresas de servios surgem todos
Quando a mesma est aquecida, h demanda
os dias. Muitas iro preferir salas, bonitas,
por locaes. Quando h desacelerao, h
compactas e baratas.
excesso de oferta.

Esse tipo de imvel foi destaque de vendas para a Albert Imveis no incio do
ano de 2007, quando foi lanado um empreendimento pela Construtora Rossi
Engenharia, que at a elaborao do presente trabalho ainda est em fase de
construo, com previso de concluso em junho de 2009. Conforme citado
anteriormente neste trabalho, em um prazo de 40 dias foram vendidas 70 unidades,
sendo 55 salas comerciais, todas com 32 m2 de rea privativa, com 1 box.

47
Essas salas tm as caractersticas procuradas pelo mercado atualmente, pois
possuem estimativa de despesas condominiais baixas apesar de possuir segurana
24 horas e servios agregados no condomnio, o qual j conta com uma
administradora contratada com reconhecimento nacional.
As salas foram lanadas no mercado em fevereiro de 2007 ao preo inicial de
aproximadamente R$ 3.500,00 por metro quadrado e hoje, aps 15 meses, j esto
sendo renegociadas ao preo de aproximadamente R$ 5.300,00 por metro
quadrado, ou seja, com um ganho de capital de R$ 1.800,00 por metro quadrado no
perodo.

4.3. LOJAS DE RUA

Apesar das crises, a populao cresce e as reas comerciais se expandem.

Segundo o mesmo autor, diz-se que no varejo h trs segredos para o sucesso:
ponto, ponto e ponto. Em outras palavras, a localizao da loja pode ser crucial para
o sucesso da atividade.
Geralmente um perfil de imveis cujo mercado controlado por
profissionais experientes, com tradio no comrcio. Provavelmente um novato ter
dificuldades em descobrir os segredos do negcio. Nesse sentido, complementa o
autor, o lado direito da rua vende muito mais. Ningum melhor do que os
comerciantes da regio para conhecer melhor o local, em detalhes. De fato essa
observao feita por Halfeld, pude perceber no mercado imobilirio de Porto Alegre,
especificamente na Av. Dr. Nilo Peanha, pois conseguimos identificar o lado da
avenida mais adequado para comrcio e o lado mais adequado para prestao de
servio.
Tabela 4 Vantagens e desvantagens das lojas de rua
Fonte: Halfeld, 2002
VANTAGENS
DESVANTAGENS
Sofrem menos depreciao.
Exigem um capital maior.
O aluguel comercial geralmente livre de Difcil descobrir detalhes sobre a melhor
intervenes do Governo.
localizao.
As reformas quase sempre so por conta do A falta de segurana nas ruas pode afugentar os
inquilino.
consumidores.
Geralmente no pagam taxas de condomnios.
Profissionais experientes dominam o ramo. Os
principiantes precisam pesquisar para se instalar
no local adequado.

48
De acordo com a Tabela do Anexo I, a carteira imobiliria se divide em 36%
de imveis comerciais e 64% de imveis residenciais. A subdiviso dos imveis
comerciais de acordo com o bairro aos quais pertencem e o respectivo preo do
aluguel por m de rea esto dispostos conforme a tabela abaixo.
Tabela 5 Preo de aluguel por m de acordo com o bairro
Fonte: Autor
Bairro
Chcara das Pedras
Boa Vista
Passo d'areia
Moinhos de Vento
Floresta

Maior
R$/m2
37,50
56,80
10,67
17,89
19,73

Menor
R$/m2
8,87
22,52
10,67
17,89
12,67

Mdia
R$/m2
19,41
41,01
10,67
17,89
16,20

As lojas representam, na carteira da Albert Imveis, o perfil mais rentvel de

investimento imobilirio. Todas as lojas administradas pela empresa esto
localizadas na Av. Dr. Nilo Peanha, onde o preo do metro quadrado um dos
mais caros da cidade, conforme pesquisa realizada pelo Sinduscon/RS e ratificada
pela amostra analisada, a qual apresentou o preo mdio de aluguel de R$ 41,01
por m2, no bairro Boa Vista, conforme demonstrado na Tabela 05.
Tambm no presente trabalho foram citados dois exemplos de ganho de
capital na aquisio de terrenos, do ano de 2000 para o ano de 2002, os quais se
localizam na mencionada avenida. Em ambos os terrenos fora construdas lojas de
aproximadamente 900 m2 que hoje esto alugadas por R$ 20.200,00 e R$
25.000,00.
A tabela abaixo demonstra de forma simplificada a diferena na valorizao
dos 02 imveis comparados com a valorizao do CUB para os mesmos perodos.
Tabela 6 Valorizao dos terrenos comparados ao CUB/RS em cada perodo analisado
Fonte: Autor

Terreno
1
Terreno
2

Aquisi
o

Valor
(R$)

Cub/
RS
(R$)

rea
constr
uda
2
(m )

jan/00

450.000

486

1000

jan/02

950.000

576

900

Custo
constru
o
(R$)
486.17
0
518.80
5

Custo
Total (R$)

Valor de
venda atual

Valoriz
ao

Variao
CUB (%)

936.170

3.200.000

242%

102%

1.468.805

2.900.000

97%

70%

Considerando as rentabilidades brutas mdias da poupana em 12% ao ano

e dos Fundos Imobilirios da figura 5 em 16% ao ano, aplicando os mesmos R$
936.000 desembolsados na aquisio do terreno 1, em janeiro de 2000, em cada

49
ano subseqente teramos os seguintes retornos antes da incidncia de impostos e
taxa da administrao dos fundos.
Tabela 7 Comparativos da rentabilidade mdia bruta da poupana e fundos imobilirios de
2000 a 2008
Fonte: Autor

2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008

Poupana
1.048.320
1.174.118
1.315.013
1.472.814
1.649.552
1.847.498
2.069.198
2.317.502

Fundos
1.085.760
1.259.482
1.460.999
1.694.758
1.965.920
2.280.467
2.645.342
3.068.596

Utilizando a rentabilidade bruta mdia dos fundos imobilirios, ainda assim o

investimento no terreno 1 mostrou-se mais atrativo, mesmo sem considerarmos os
fluxos de caixa de cada perodo, gerados pela locao do imvel.
Alm da comparao dos retornos proporcionados pelas aplicaes acima,
ainda podemos analisar o investimento sob o prisma dos retornos anormais, atravs
do qual se pode calcular a diferena do retorno em termos percentuais.
O retorno anormal do investimento, nesse caso, pode ser obtido atravs do
seguinte clculo:
RAt =

Rimvel ,t RCUB / RS ,t
RCUB / RS ,t

Onde:
RA = taxa de retorno do investimento na data t
R imvel = valor do retorno do imvel na data t
R CUB/RS = valor do retorno do CUB/RS na data t

De acordo com a frmula acima, se o investidor tivesse aplicado R$ 100,00

indexados valorizao do imvel, em janeiro de 2000, em janeiro de 2008 teria R$
342,00, enquanto que se o investimento fosse indexado variao do CUB/RS,
esses mesmos R$ 100,00 transformar-se-iam em R$ 202,00, ou seja, com o

50
investimento no imvel, o investidor obteve um retorno 69% superior ao retorno do
CUB, no mesmo perodo.

4.4. IMVEIS RESIDENCIAIS

Nesse

item

sero

exploradas

algumas

caractersticas

dos

imveis

residenciais, a maioria, no estudo do presente trabalho, apartamentos, bem como

suas vantagens e desvantagens para o investidor que optar por esse tipo de imvel.
Todos precisam de um teto para morar, dessa forma, os imveis mais
baratos, dentro dessa categoria, so os ltimos a serem atingidos pelas crises
econmicas. Alm disso, os critrios para seleo de um imvel residencial so mais
fceis de ser satisfeitos, pois geralmente os requisitos bsicos de moradia esto
facilmente presentes em uma moradia.
Ainda segundo Halfeld (2002, p. 31), imveis residenciais correm o risco de
ser prejudicado por alguma lei que, em princpio, visa proteger os inquilinos.
A carteira residencial da Albert Imveis composta em sua maioria por
apartamentos de alto padro construtivo, que perfazem uma mdia de aluguel de R$
1.462,00, de acordo com a Tabela 05. Apesar de residncias mais luxuosas no
serem indicadas para locao, segundo o mesmo autor, a empresa no tem
problemas quanto a essa caracterstica, pois em funo da localizao situada em
uma das avenidas mais caras da cidade - e do perfil de clientes que atende, esses
imveis so os mais procurados.
De acordo com os valores na Tabela 05, percebemos que o menor percentual
de rentabilidade mensal dos imveis residenciais de 0,3476%, referente ao imvel
cujo valor venal de R$ 290.000,00 enquanto que o maior percentual de 0,8% ao
ms e refere-se a um apartamento cujo valor de venda gira em torno dos R$
45.000,00, portanto, de forma superficial, tambm podemos perceber que,
geralmente, quanto mais baixo for o preo do imvel, maior o rendimento
percentual do aluguel. Imveis de luxo podem ser alugados por um percentual mais
baixo, comparados aos imveis mais baratos.

51
Tabela 8 Vantagens e desvantagens de imveis residenciais
Fonte: Halfeld, 2002
VANTAGENS
DESVANTAGENS
So mais fceis de selecionar, pois no exigem
Necessitam de reformas ao longo dos anos.
grandes conhecimentos do investidor.
H risco de novas leis protegendo
Sofrem menos em perodos de crise.
excessivamente o inquilino.
So expostos a modismos.

Do ponto de vista de liquidez e da rentabilidade, o investidor deve procurar

comprar imveis residenciais perto de praias, praa bonitas, escolas, universidades,
shoppings, metr ou boas linhas de nibus. Por outro lado, deve evitar estar perto de
indstrias poluentes e que emitam odores, estradas movimentadas, linhas de trem e
aeroportos; da mesma forma, no interessante investir em imveis prximos a
boates e bares barulhentos, antenas de celulares e/ou de transmisso de TV.
A tabela abaixo demonstra a subdiviso dos imveis residenciais, separados
por bairros e mensurando-se seus respectivos valores de aluguel e de venda, bem
como sua rentabilidade antes dos impostos.
Tabela 9 Preo do aluguel residencial de acordo com o bairro
Fonte: Autor
Bela Vista

Maior
R$/m2
22,66

10,56

Mdia
R$/m2
14,52

Boa Vista

26,70

9,69

16,59

3.956

469.444

0,8427

Chcara das Pedras

18,33

8,74

12,28

2.223

326.000

0,6819

Passo d'areia

14,12

8,60

10,78

2.452

340.000

0,7212

Petrpolis

16,05

15,24

15,64

1.273

180.000

0,7072

Trs Figueiras

26,92

19,23

24,25

3.196

610.000

0,5239

Menor R$/m2

Mdia de
aluguel (R$)
1.743

Mdia valor de
venda (R$)
318.571

Rentabilidade
mdia (%)
0,5471

Verifica-se que o bairro com maior rentabilidade mdia o Boa Vista, que no
caso da carteira da empresa analisada, compe-se predominantemente de imveis
comerciais. Por outro lado, o bairro Trs Figueiras apresenta a mdia de venda dos
imveis com preo mais elevado, no entanto com a menor rentabilidade da amostra.
Tambm se podem analisar-se os valores de aluguel por m de acordo com o
nmero

de

dormitrios,

conforme

tabela

abaixo,

aparentemente, uma ordem coerente na mdia dos valores.

qual

no

apresenta,

52
Tabela 10 Preo do aluguel por m de acordo com o nmero de dormitrios
Fonte: Autor
Nmero de
dormitrios
01 dormitrio
02 dormitrios
03 dormitrios
04 dormitrios

Maior
R$/m2
26,70
20,63
32,58
18,33

Menor
R$/m2
8,74
6,67
10,95
9,33

Mdia
R$/m2
16,67
11,98
17,35
12,73

Consoante os nmeros apresentados na Tabela, o perfil de imvel mais

rentvel o de 03 dormitrios, seguido pelo de 01 dormitrio, aps o de 04
dormitrios e por fim o imvel de 02 dormitrios.
O Sindicato das Indstrias da Construo Civil no Estado do Rio Grande do
Sul Sinduscon/RS - realizou uma pesquisa sobre o perfil dos negcios imobilirios
no estado e verificou que os apartamentos de 3 (trs) dormitrios puxaram as
vendas em maro, representando 55,16% do volume total de negcios realizados,
seguidos dos apartamentos de 2 (dois) dormitrios com 33,19%.
Em termos da distribuio das vendas por faixa de valor em maro de 2008,
observa-se uma maior concentrao do volume de negcios realizados envolvendo
imveis na faixa de valor at R$ 87 mil, que representaram 24,62% do total
comercializado, seguidos dos imveis na faixa de valor entre R$ 164 mil at R$ 212
mil com 23,52%, e imveis na faixa de valor entre R$ 125 mil at R$ 164 mil, com
115,60% dos imveis comercializados no ms, segundo o site do Sinduscon/RS,
disponvel

em

http://www.sinduscon-

rs.com.br/site/principal/conteudo_nivel_3.php?codConteudo=421, acesso em 01 de
junho.
Independente do tipo de imvel escolhido pelo investidor, uma caracterstica
importante no deve ser deixada de lado: a depreciao. A depreciao pode ser
entendida, conforme a legislao, como a diminuio do valor de bens tangveis e
intangveis devido ao uso e pelo desgaste natural ao longo do tempo. Excetuando-se
terrenos, imveis como edifcios e construes necessitaro de manutenes ao
longo dos anos. Provavelmente, haver excees, no entanto as casas costumam
depreciar-se menos que os apartamentos por dois motivos, segundo Halfeld (2002,
p.79):
a) So mais fceis de reformar;

53
b) Ficam em cima de um terreno que no se deprecia. Portanto, no final de
alguns anos, os herdeiros podero ter uma velha casa em cima de um
valorizado terreno.
A figura a seguir procura evidenciar a hierarquia de depreciao, de forma
genrica, segundo o mesmo autor.

Figura 12 Hierarquia de Depreciao

Fonte: Halfeld, 2002.

A maior depreciao dos flats e lofts pode ser explicada pela constante
evoluo das tecnologias e servios agregados oferecidos por esse tipo de imveis,
ao contrrio dos terrenos e vagas de garagem que no possuem valor agregado e,
que por sua vez, no depreciam to rpido quanto os demais, acima na hierarquia.

54
5. CONSIDERAES FINAIS

O presente trabalho buscou analisar a composio da carteira imobiliria da

Albert Imveis, identificando o perfil de imvel mais rentvel e comparando-o com
alguns ndices do mercado financeiro com caractersticas semelhantes para dar
embasamento ao investidor quando este opta por esse tipo de investimento. Como
foi demonstrado no decorrer do presente estudo, os fundos de investimento
imobilirio apresentaram maior rentabilidade no perodo de 12 meses analisado,
seguidos pela variao da taxa Selic e finalmente pelo CUB/RS.
No entanto, esse j era o resultado esperado, pois geralmente o mercado
financeiro apresenta maiores retornos comparados ao mercado de imveis. Mas ao
fazer um investimento, a averso ao risco ou a volatilidade dos rendimentos deve
ser levada em considerao. Assim, os investidores optam por ativos alinhados com
seus perfis de tolerncia ao risco. Todavia, foi buscado identificar negcios pontuais
que so capazes de gerar maior valor para o investidor.
Diante de inmeras opes de imveis atualmente ofertados, o investidor
pode identificar, por exemplo, o imvel com possibilidade de locao com o preo
por metro quadrado mais alto, maximizando, assim, sua rentabilidade.
Ao optar por investir em imveis residenciais, vlido citar o exemplo do
imvel n 4 da relao do Anexo I, cujo preo de venda do apartamento no incio de
2007 era de R$ 480.000, aproximadamente, e atualmente alugado por R$ 3.300
mensais. Para determinao do custo total do investimento, soma-se ao preo de
compra o Imposto de Transmisso de Bens Imveis ITBI -, atualmente em 3% do
valor do bem e aproximadamente 1% de despesas de Registro de Imveis e
Tabelionatos. Considerando o fluxo de caixa no perodo, o locador obteve uma
renda bruta de cerca de R$ 40.000 que, somados ao ganho de capital, que a
diferena do preo de venda e o preo de aquisio (R$ 550.000 R$ 499.0001 =
R$ 51.000), perfaz um retorno bruto de R$ 91.000 aproximadamente.
De acordo com esse clculo, o investidor auferiu uma rentabilidade bruta de
19% no perodo, superior a alguns Fundos de Investimento Imobilirios citados na
Figura 7.
1

Custo total do imvel considerando imposto de transmisso e despesas de Registro de Imveis e Tabelionato

55
Por se tratar de imvel novo, o mesmo no necessita de reparos e
manutenes, pois a garantia da construtora se estende pelo prazo de 05 anos aps
a concluso do empreendimento, conforme prev o Cdigo Civil vigente desde 2003,
em seu artigo 618. No caso da imobiliria analisada, a mesma no cobra despesas
de propaganda, anncios, publicao em sites de imveis, etc. Portanto, geralmente
as despesas do investidor resumem-se as mencionadas acima.
Analisando as caractersticas do imvel acima citado e as tabelas de n 11 e
12 do presente trabalho, verificamos que o mesmo possui o perfil de imvel
residencial com maior rentabilidade da carteira bairro Trs Figueiras e 03
dormitrios.
Importante salientar que o imvel analisado pertence a um condomnio
lanado em meados de 2005, com caractersticas inovadoras at ento para o
mercado local, com servio de pay-per-use, espao gourmet, sala de msica, sala
de jogos, baby care, alm de estar localizado em uma zona em ascenso.
Dentre as opes de investimentos em imveis, os imveis comerciais so
responsveis pela maior rentabilidade para o investidor, conforme visto no decorrer
deste trabalho. O perfil de imvel comercial mais rentvel, segundo os critrios
elencados pelo presente estudo, pode ser classificado como loja comercial, com
rea de 0 a 100 m2, no bairro Boa Vista, localizada em uma zona de ascenso.
Complementando as informaes da tabela acima, a figura abaixo demonstra
que nem sempre a maior rea proporciona maior rentabilidade ao investidor,
ocorrendo justamente o contrrio.

Figura 13 Preo do aluguel comercial por m de acordo com a rea

Fonte: Autor

De acordo com a amostra analisada, percebemos que quanto maior for a rea
do imvel, mais difcil se torna auferirmos uma preo por metro quadrado elevado.

56
Se o investidor desejar manter o mesmo preo praticado em lojas menores,
praticamente inviabilizaria as atividades do locatrio, pois o peso do aluguel nas
despesas operacionais impactaria diretamente o desempenho do negcio.
Alm da facilidade de proporcionar um aluguel por m2 mais elevado do que
outros tipos de imveis comerciais, a lojas so mais fceis de sofrer aumento em
seu valor venal, decorrentes de fatores anteriormente citados, pressupondo-se que
estejam localizadas em zonas em ascenso.
Para exemplificar essa tendncia, consideremos o imvel n 41 do Anexo A,
uma loja atualmente alugada por R$ 3.408 mensais. Em fevereiro de 2007, a mesma
foi avaliada em R$ 250.000 e agora tem seu valor venal estimado em R$ 300.000,
ou seja, em pouco mais de 12 meses sofreu valorizao bruta de 20%, por estar
localizada em uma zona da cidade em ascenso.
Considerando-se o fluxo de caixa gerado pela locao da loja, o locador
recebeu no mesmo perodo aproximadamente R$ 41.000 brutos, que se somando
ao ganho de capital, perfaz um retorno bruto de R$ 91.000 no perodo. Essa
rentabilidade representa 36,4% do valor base em fevereiro de 2007. Rentabilidade
que supera o CUB/RS e a mdia dos fundos imobilirios no mesmo perodo, que
apresentaram, respectivamente, 6% e 16%.
O financiamento bancrio, que em pocas anteriores dificultava a aquisio
de imveis, em funo do excesso de exigncias cadastrais do pretendente e da
elevada taxa de juros, para quem no tivesse outra fonte de captao, agora um
facilitador de grande importncia para o mercado imobilirio. Alm da ampliao das
linhas de crdito disponveis pelas instituies, a comprovao de renda do cliente
para mensurar sua capacidade de pagamento est se dando de maneira informal,
sem a necessidade de comprovao da origem de rendimentos recebidos pelo
mesmo.
Com esse aumento da demanda por imveis, mesmo o investidor que opte
por financiar parte do preo do bem, poder, ainda, auferir retornos mensais
provenientes da locao dos imveis financiados, pois dependendo das condies
do contrato de financiamento, as parcelas podem ficar abaixo do valor recebido de
aluguel, conforme demonstrado no decorrer deste trabalho.

57
Os casos citados acima so apenas exemplos de que o investidor pode ter
retornos maiores atravs do investimento em imveis do que se optar por Fundos
Imobilirios, poupana ou outras aplicaes consideradas conservadoras, basta,
para isso, tentar buscar assessoria de profissionais atuantes no mercado, capazes
de identificar oportunidades de negcios atrativos e mais vantajosas para o cliente.
Provavelmente o profissional do mercado imobilirio ter mais facilidade de
classificar as zonas da cidade em desenvolvimento, bem como as atividades
comerciais com maior aceitao no comrcio local. A prestao desse tipo de
servio est diretamente ligada deteno de informaes, pois no basta o
investidor eleger um imvel para investir, ele tambm precisar de parmetros para
o investimento, caso j no os tenha.
Os resultados apontaram evidncias de que, atravs da anlise do perfil dos
imveis de uma carteira imobiliria, podemos identificar fatores pontuais em cada
negcio, capazes de proporcionar uma rentabilidade maior para o investidor avesso
ao risco.
Estudos mais fidedignos podero ser desenvolvidos analisando-se uma
amostra maior de dados. Importante ressaltar que os retornos locativos, alm de
dependentes do perfil (n de dormitrios, valor, rea), tambm dependem
diretamente da localizao do imvel, pois os movimentos de oferta e de demanda
do mercado imobilirio so sazonais e esse fator deve ser de conhecimento do
investidor, pois isso poder definir o sucesso ou no do investimento.

58
REFERNCIAS

ANTONIK, Luis Roberto. Opes Reais. FAE Inteligenttia www.fae.edu/intelligentia/principal/ , Acesso em: 29 abr. 2008.

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Banco Central do Brasil. Disponvel em www.bcb.gov.br, acesso em: 10 de jun.

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companhias hipotecrias entre as entidades autorizadas a administrar fundos de
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Comisso de Valores Mobilirios. Instruo 418 de 19.04.2005, altera a Instruo

205/94. (Publicada no DOU de 20.04.05)

Comisso de Valores Mobilirios. Instruo 389 de 03.06.2003, altera a Instruo

205/94. (Publicada no DOU de 05.06.03 - Retificao no DOU de 06.06.03).

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YIN, R. K. (2005) - Estudo de Caso: planejamento e mtodo. Porto Alegre:

Bookman.

60

ANEXOS

61
ANEXO A RELAO DOS IMVEIS ADMINISTRADOS PELA ALBERT
IMVEIS
C/R

IMVEL LOCADO

rea
privat
iva
2
m

N
dormit
rios

BAIRRO

VALOR
VENDA

ALUGUEL

Aluguel
2
R$ / m

(come
rcial/r
eside
ncial)

% do
valor de
venda

1 de Janeiro

130

Tres Figueiras

600.000,00

3.500,00

26,92

0,5250%

1 de Janeiro

130

Tres Figueiras

600.000,00

2.500,00

19,23

0,3750%

1 de Janeiro

130

Tres Figueiras

600.000,00

3.200,00

24,62

0,4800%

1 de Janeiro

125

Tres Figueiras

550.000,00

3.361,51

26,89

0,5501%

1 de Janeiro

145

Tres Figueiras

700.000,00

3.421,11

23,59

0,4399%

Afonso Taunay

65

Boa Vista

140.000,00

688,12

10,59

0,4424%

Anita Garibaldi

80

Boa Vista

140.000,00

775,50

9,69

0,4985%

Anita Garibaldi

90

Boa Vista

230.000,00

1.300,00

14,44

0,5087%

Antonio Parreiras

150

Bela Vista

600.000,00

3.398,57

22,66

0,5268%

230.000,00

1.650,00

12,69

0,6457%

145.000,00

850,00

14,17

0,5276%

290.000,00

1.500,00

12,50

0,4655%

290.000,00

1.120,00

9,33

0,3476%

290.000,00

2.200,00

18,33

0,6828%

270.000,00

1.270,63

10,59

0,4235%

10

Barbosa Gonalves

130

11

Barreto Viana

60

12

Barreto Viana

120

13

Barreto Viana

120

14

Barreto Viana

120

15

Barreto Viana

120

16

Barreto Viana

120

17

Cabral

95

Chcara das
Pedras
Chcara das
Pedras
Chcara das
Pedras
Chcara das
Pedras
Chcara das
Pedras
Chcara das
Pedras
Chcara das
Pedras
Bela Vista

200.000,00

1.003,54

10,56

0,4516%

18

Carneiro da Fontoura

70

Passo d'areia

140.000,00

673,86

9,63

0,4332%

19

Cel. Bordini

125

Bela Vista

280.000,00

1.566,00

12,53

0,5034%

20

Cip

50

Passo d'areia

95.000,00

429,90

8,60

0,4073%

21

Demtrio Ribeiro

40

67

67

Centro

1.549,17

12,91

0,4808%

45.000,00

400,00

10,00

0,8000%

180.000,00

846,94

12,64

0,4235%

180.000,00

733,34

10,95

0,3667%

24

Francisco de Paula
Cidade
Francisco de Paula
Cidade
Francisco de Paula
Cidade

67

180.000,00

927,88

13,85

0,4639%

25

Getlio Vargas

89

Menino Deus

350.000,00

2.900,00

32,58

0,7457%

26

Goethe

503

Moinhos de Vento

900.000,00

9.000,00

17,89

0,9250%

430.000,00

3.850,00

14,81

0,8140%

90.000,00

393,33

8,74

0,3933%

125.000,00

706,18

14,12

0,5084%

400.000,00

2.117,31

19,25

0,4764%

420.000,00

3.000,00

37,50

0,6429%

420.000,00

1.800,00

11,25

0,3857%

480.000,00

2.500,00

12,50

0,4688%

22
23

27

Joo Beirutti

260

28

Joo Paetzel

45

29

Joo Simplicio

50

Chcara das
Pedras
Chcara das
Pedras
Chcara das
Pedras

290.000,00

Chcara das
Pedras
Chcara das
Pedras
Passo d'areia
Chcara das
Pedras
Chcara das
Pedras
Chcara das
Pedras
Chcara das
Pedras

30

Joo Wallig

110

31

Joo Wallig

80

32

Jos Gertum

160

33

Monte Alverne

200

34

Nilo Peanha

130

Boa Vista

750.000,00

6.751,19

51,93

0,8101%

35

Nilo Peanha

450

Boa Vista

2.000.000,00

15.978,21

35,51

0,7550%

36

Nilo Peanha

55

Boa Vista

170.000,00

1.100,00

20,00

0,5824%

37

Nilo Peanha

70

Boa Vista

270.000,00

1.350,00

19,29

0,4500%

38

Nilo Peanha

70

Boa Vista

280.000,00

1.869,30

26,70

0,6676%

39

Nilo Peanha

67

Boa Vista

300.000,00

2.900,00

43,28

0,8700%

40

Nilo Peanha

60

Boa Vista

300.000,00

1.800,00

30,00

0,5400%

41

Nilo Peanha

60

Boa Vista

300.000,00

3.408,21

56,80

1,0225%

42

Nilo Peanha

72

Boa Vista

300.000,00

3.027,60

42,05

0,9083%

62
43

Nilo Peanha

48

Boa Vista

125.000,00

780,00

16,25

0,5616%

44

Nilo Peanha

48

Boa Vista

125.000,00

677,69

14,12

0,4879%

45

Nilo Peanha

48

Boa Vista

120.000,00

876,61

18,26

0,6575%

46

Nilo Peanha

75

Boa Vista

300.000,00

3.115,50

41,54

0,9347%

47

Nilo Peanha

900

Boa Vista

2.000.000,00

20.266,96

22,52

0,9627%

48

Nilo Peanha

100

Boa Vista

600.000,00

4.549,60

45,50

0,6824%

49

Nilpolis

59

Petrpolis

120.000,00

946,82

16,05

0,7101%

50

Olavo Nunes

130

Bela Vista

300.000,00

1.500,00

11,54

0,4500%

51

Olavo Nunes

130

Bela Vista

300.000,00

1.588,16

12,22

0,4764%

52

Olavo Nunes

130

Bela Vista

300.000,00

1.500,00

11,54

0,4500%

53

Palmeira

105

Petrpolis

240.000,00

1.600,00

15,24

0,6000%

54

Passo da Ptria

80

Bela Vista

250.000,00

1.650,00

20,63

0,5940%

55

Paulo Setubal

750

Passo d'areia

1.000.000,00

8.000,00

10,67

0,7200%

56

Pe. Cacique

187

Praia de Belas

220.000,00

1.700,00

9,09

0,7109%

57

Protsio Alves

60

Bom Jesus

120.000,00

883,07

14,72

0,6623%

58

Sete de Abril

30

Floresta

55.000,00

380,00

12,67

0,6356%

59

Sete de Abril

50

Floresta

100.000,00

986,36

19,73

0,9075%

300.000,00

1.453,90

16,15

0,4362%

550.000,00

5.500,00

22,00

0,9091%

550.000,00

5.500,00

22,00

0,9200%

500.000,00

4.500,00

18,00

0,8280%

115.000,00

700,00

11,67

0,5478%

100.000,00

400,00

6,67

0,3600%

550.000,00

3.103,77

8,87

0,5079%

800.000,00

7.700,00

12,83

0,8750%

60

Souza Lobo

90

61

Teixeira Mendes

250

62

Teixeira Mendes

250

63

Teixeira Mendes

250

64

Teixeira Mendes

60

65

Teixeira Mendes

60

66

Teixeira Mendes

350

67

Teixeira Mendes

600

68

Teixeira Mendes

60

69

Trav. Jaguaro

65

Chcara das
Pedras
Chcara das
Pedras
Chcara das
Pedras
Chcara das
Pedras
Chcara das
Pedras
Chcara das
Pedras
Chcara das
Pedras
Chcara das
Pedras
Chcara das
Pedras
Higienpolis

100.000,00

421,88

7,03

0,3797%

150.000,00

900,00

13,85

0,5400%

63
ANEXO B EVOLUO DO CUB/RS PONDERADO DE ACORDO COM A
NORMA NBR 12.721-1999.
Fonte: Sinduscon/RS
Janeiro

Feverei
ro

Maro

Abril

Maio

Junho

Julho

Agosto

Setemb
ro

Outubro

Novem
bro

Dezembr
o

1995

282,45

290,69

300,18

310,98

317,02

318,86

345,73

350,67

352,86

355,87

358,89

359,26

1996

361,79

372,18

374,40

373,41

378,42

380,69

391,24

398,88

399,02

399,56

399,78

400,86

1997

403,70

407,54

409,35

407,60

409,91

410,16

418,35

424,22

424,47

425,80

427,76

427,53

1998

427,24

431,34

433,95

435,94

436,74

437,24

441,72

445,42

446,26

447,52

447,34

447,48

1999

444,26

449,29

453,12

457,25

460,38

459,21

458,68

465,14

471,72

475,35

479,73

482,01

2000

486,17

491,65

493,24

499,53

491,85

491,02

504,90

509,16

510,35

519,58

518,65

519,24

2001

520,81

521,22

520,63

524,37

528,28

532,23

545,90

553,17

557,48

561,36

565,12

572,59

2002

576,45

577,21

576,94

577,39

577,12

577,79

593,97

603,19

609,38

615,62

630,81

644,09

2003

654,01

664,31

672,98

678,29

685,26

686,49

707,66

718,41

721,93

725,46

743,93

746,84

2004

752,23

753,96

761,46

770,00

774,54

779,58

790,58

799,29

808,62

814,39

817,78

824,97

2005

826,70

830,45

835,63

839,52

844,43

841,55

864,98

873,35

871,52

873,30

870,68

872,93

2006

873,50

877,12

876,26

876,08

876,29

883,36

898,39

901,91

901,14

901,96

901,57

899,82

2007

903,05

906,26

906,95

908,85

913,28

916,60

942,88

945,05

948,23

951,56

953,61

957,09

2008

957,57

959,14

964,44

967,72

969,38

981,24

64
ANEXO C SIMULAO DE FINANCIAMENTO IMOBILIRIO DO BANCO
BANRISUL