You are on page 1of 12

Woningcorporaties in zwaar weer

:
na regen komt zonneschijn
Conferentie Groenewegen en Partners
Utrecht, 13 maart 2014
Hugo Priemus, OTB, Technische Universiteit
Delft

1

Onderzoeksinstituut OTB

Woningcorporaties op achtbaan. 2013 Novelle nr 1: verplicht overdragen alle (potentiële) marktwoningen. 2014 (consultatieversie 11 februari 2014) Novelle nr 2. Eind 2014 Aanbevelingen Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties over corporatiestelsel.2012 Herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. 2 Onderzoeksinstituut OTB . marktvastgoed in Overgangs BV’s.

000 per jaar (nu: € 34. 3 Onderzoeksinstituut OTB . administratieve of juridische scheiding DAEB-niet DAEB. vrijkomende woningen: tenminste 90% toewijzen aan doelgroep. latere inkomenswijzigingen blijven buiten beschouwing.229) = 42% van alle huishoudens.2009 Overeenkomst Kabinet (v/d Laan)-Europese Commissie: doelgroep € 32.

huurverhogingen 2013 corporaties is gemiddeld hoger dan particuliere verhuurders. problemen met inkomensgegevens Belastingdienst. 4 Onderzoeksinstituut OTB .v.Realiteit: 2013 en 2014 inkomensafhankelijke huurverhogingen. 80 corporaties halen 90% toewijzing doelgroep niet w. 18 corporaties die 85% niet halen.

Op grote schaal: kruissubsidiëring niet-DEAB en afwenteling risico’s van niet-DAEB naar DAEB. Dochters vooral projectontwikkeling en grondposities (= niet-DAEB). In 4 jaar totaal € 800 miljoen aan grondwaarde afgeboekt.2012: Verlies dochters van woningcorporaties: € 116 miljoen. 2013: Idem: € 238 miljoen. 5 Onderzoeksinstituut OTB .

Toewijzing van 90% naar 80%.000.229 naar € 38. Level playing field corporaties – commerciële verhuurders blijft grondig verstoord. Staatssteun wordt zo vergroot.28 november 2013 motie Monasch/Schouten: Doelgroep van € 34. 6 Onderzoeksinstituut OTB . zonder goedkeuring EC.

Corporatie maakt financiële analyse .Novelle 11.Goedkeuring minister ronde 2: .Definitieve goedkeuring minister.2.en nalevingskosten. Minister zorgt zelf voor direct extern toezicht (micro-management).Marktpartijen: niet geïnteresseerd . Corporaties niet DAEB: ronde 1: . opnemen in Woonvisie en publiceren .2014: ongekend centralisme: hoge uitvoerings.WSW geeft zienswijze . 7 Onderzoeksinstituut OTB .Gemeenten: noodzakelijk.

Grootste ontwrichtende factor: verhuurderheffing voor verhuurder van woningen met gereguleerde huren: 85% corporaties. wie volgt? 8 Onderzoeksinstituut OTB . Ortec Finance/CFV: investeringen in nieuwbouw huurwoningen zullen sterk afnemen. Blok: Verhuurderheffing kan geheel uit extra huurverhogingen worden gefinancierd (huurdersheffing). Geertruidenberg (€ 118 miljoen). 15% particuliere verhuurders. Dit is sinds 2012 gaande. Voorts: saneringsheffingen Vestia (€ 700 miljoen). Woonakkoord (februari 2013): € 1.7 miljard per jaar vanaf 2017.

LTV omlaag (120-104-100-straks: 80%). flexibilisering arbeidsmarkt. 100% aflossen als norm (nieuwe gevallen). Bij jongeren verschuift vraag van kopen naar huren (ook door wijzigingen koopwoningbeleid: HRA omlaag.Crisis sinds 2008. zakt de nieuwbouw van huurwoningen in. 9 Onderzoeksinstituut OTB . Juist nu vraag naar huurwoningen explodeert.

Nu: corporatiesector bijna onbereikbaar voor doelgroep (outsiders): minder nieuwbouw. geliberaliseerd. Doelgroep van beleid: 40% van alle huishoudens.Door verhuurderheffing neemt de druk op corporaties toe om vrijkomende woningen te verkopen. 10 Onderzoeksinstituut OTB . geharmoniseerd. groot deel vrijkomende woningen verkocht. 20% in corporatiewoningen. 20% in particuliere huur of koop. te liberaliseren. lagere mutatiegraad. te harmoniseren beneden € 699/maand.

want 10% (1/3) wordt scheef bewoond. Let ook op doelgroep buiten corporaties. Daarom: inkomensafhankelijke huurwoningen (uitroken). liefst tijdelijke huurcontracten. corporaties niet te klein.Frame Blok: corporatiesector te groot (30%). emancipatiedoelen. VHV-frame: corporaties geen stigma. gedifferentieerde bevolking. 11 Onderzoeksinstituut OTB .

1. 12 Onderzoeksinstituut OTB . Corporaties kunnen zonder Staatssteun: onderlinge waarborg zonder publieke achtervang. 4. 2. Rating agencies. Niet-DAEB akkoord in krimpgebieden en stedelijke probleemwijken waar marktpartijen het systematisch laten afweten. NIBUD.229 naar grootte huishouden (zie huurtoeslaggrenzen. armoedegrens SCP). Differentieer liberalisatiegrens € 699 regionaal (vgl. 3. Differentieer doelgroepgrens € 34. regionale differentiatie WOZ-waarde).