You are on page 1of 28

1

PENDAHULUAN

2

PENDAHULUAN

3

PENDAHULUAN

4

PENDAHULUAN

1

PENDAHULUAN

A

Permasalahan

Pembangunan Perumahan TIDAK SESUAI
dengan peruntukkan lahan (pola ruang)

B

PENATAAN RUANG
dan

PERUMAHAN
di Lapangan

C

Pembangunan Perumahan yang SESUAI
dengan peruntukkan lahan, tapi dibangun
TIDAK SESUAI dengan peraturan zonasi

Masterplan Kawasan Perumahan TIDAK
MEMPERTIMBANGKAN Daya Tampung, Daya
Dukung, dan tidak terkoneksi dengan sistem
kota

PENDAHULUAN

A

Pembangunan Perumahan
TIDAK SESUAI dengan peruntukkan lahan (pola ruang)
Ketidaksesuaian Pemanfaatan Ruang yang Berindikasi Pelanggaran di Provinsi
DKI Jakarta : DESA KAMAL MUARA, Kecamatan Penjaringan
• Peruntukkan di RTRW : Kawasan Terbuka Hijau Budidaya
• Tutupan lahan eksisting : Perumahan

EKSISTING

EKSISTING

1

PENDAHULUAN

Lokasi Ketidaksesuaian

Seharusnya :
Kawasan Terbuka
Hijau Budidaya

KETIDAKSESUAIAN DENGAN RTRW

KETIDAKSESUAIAN DENGAN RTRW

1

1

PENDAHULUAN

A

Pembangunan Perumahan
TIDAK SESUAI dengan peruntukkan lahan
(pola ruang)
Perumahan di kawasan rawan bencana
MALUKU

DIY

1

PENDAHULUAN

A

Pembangunan Perumahan
TIDAK SESUAI dengan peruntukkan lahan
Alih fungsi lahan pertanian untuk perumahan
KARAWANG

TABANAN

SOLOK
DEPOK

1

PENDAHULUAN

B

Pembangunan Perumahan yang SESUAI dengan peruntukkan lahan, tapi dibangun
TIDAK SESUAI dengan peraturan zonasi / ijin
Pelanggaran GSB, KDB, KLB, IMB, AMDAL
TANPA IMB

Tanjung Pinang

MELANGGAR GSB
Pekanbaru

MELANGGAR KLB
Bandung

TANPA IMB
Pasuruan

MELANGGAR GSB
Medan

MELANGGAR KDB
Bogor

1

C

PENDAHULUAN

Masterplan Kawasan Perumahan TIDAK MEMPERTIMBANGKAN Daya Tampung, Daya
Dukung, dan tidak terkoneksi dengan sistem kota
Kemacetan akibat padatnya perumahan ; Perumahan kepadatan tinggi di area konservasi

TIDAK SESUAI DAYA TAMPUNG

TIDAK SESUAI DAYA DUKUNG

TIDAK SESUAI DAYA DUKUNG

2

PENDAHULUAN

Rencana tata ruang adalah hasil perencanaan
tata ruang. UUPR 26/2007

Rencana umum tata ruang disusun
berdasarkan pendekatan wilayah
administratif dengan muatan substansi
mencakup rencana struktur ruang
dan rencana pola ruang.

Rencana Struktur Ruang
1. Rencana Sistem Pusat
Permukiman
2. Rencana Sistem Jaringan
Prasarana

Rencana Pola Ruang
1. Peruntukkan Kawasan
Lindung
2. Peruntukkan Kawasan
Budidaya

2

PENDAHULUAN

RENCANA UMUM TATA
RUANG
RTRW Nasional

RENCANA RINCI TATA RUANG

RTRW
Kabupaten

RTRW Kota

a.

rencana umum tata ruang belum
dapat dijadikan dasar dalam
pelaksanaan pemanfaatan ruang
dan pengendalian pemanfaatan
ruang; dan/atau

b.

rencana umum tata ruang mencakup
wilayah perencanaan yang luas dan
skala peta dalam rencana umum
tata ruang tersebut memerlukan
perincian sebelum dioperasionalkan

RTR Pulau/Kepulauan
RTR Kawasan Strategis
Nasional

RTRW Provinsi

Rencana Rinci Tata Ruang disusun apabila

RTR Kawasan Strategis
Provinsi
RDTR Kabupaten
RTR Kawasan Strategis
Kabupaten
RDTR Kota
RTR Kawasan Strategis Kota

2

PENDAHULUAN

RENCANA UMUM TATA RUANG

R E N C AN A TATA R U AN G W I L AYAH N AS I O N AL ( R TRW N )

Peta Pola Ruang RTRWN
Skala 1: 1.000.000

2

PENDAHULUAN

RENCANA RINCI TATA RUANG

R E N C AN A TATA R U AN G P U L AU / K E P U L AU AN ( R TRW N )

Pola Ruang RTR Jawa Bali

Skala 1: 500.000

2

PENDAHULUAN

RENCANA UMUM TATA RUANG

R E N C AN A TATA R U AN G P R O V I N S I

Peta Pola Ruang RTRW Provinsi Jawa Tengah

Skala 1: 250.000

2

PENDAHULUAN

RENCANA UMUM TATA RUANG

R E N C AN A TATA R U AN G W I L AYAH K AB U PATE N

Skala 1: 50.000

Peta Pola Ruang RTRW Kabupaten Banyumas

2

PENDAHULUAN

R E N C AN A TATA R U AN G W I L AYAH K O TA

SKALA 1: 25.000 000
Peta Pola Ruang Perda RTRW Kota Bandung

2

PENDAHULUAN

RENCANA RINCI TATA RUANG

R E N C AN A D E TAI L TATA R U AN G

Skala 1: 5.000

Peta Pola Ruang RDTR Perkotaan Sokaraja

2

PENDAHULUAN

P E R AT U R AN Z O N AS I

Skala 1: 5.000

RENCANA RINCI TATA RUANG

2

PENDAHULUAN

KRITERIA PENENTUAN ZONA DAN SUB ZONA UNTUK PERUMAHAN
DALAM PERATURAN ZONASI
NO

ZONA PERUMAHAN

KODE

KRITERIA PERENCANAAN

1

Rumah kepadatan
Sangat Tinggi

R-1

Zona dengan wilayah perencanaan
yang memiliki kepadatan bangunan
diatas 1000 rumah/ha

2

Rumah kepadatan
Tinggi

R-2

Zona dengan wilayah perencanaan
yang memiliki kepadatan bangunan
1000 - 100 rumah/ha

3

Rumah kepadatan
sedang

R-3

Zona dengan wilayah perencanaan
yang memiliki kepadatan bangunan
40 - 100 rumah/ha

4

Rumah kepadatan
rendah

R-4

Zona dengan wilayah perencanaan
yang memiliki kepadatan bangunan
dibawah 10 – 40 rumah/ha

3

PENDAHULUAN

Rencana Tata Ruang

Menjadi basis untuk pengadaan
tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum
Pelaksanaan pembangunan kepentingan umum yang sesuai dengan
rencana tata ruang dapat dilaksanakan dengan proses pengadaan tanah
yang mudah.
Penjelasan Pasal 33 ayat (3) - UUPR

Rencana Tata Ruang Wilayah
Kabupaten

Rencana Tata Ruang Kawasan
Strategis Kabupaten/Kota

Rencana Tata Ruang Wilayah
Kota

Rencana Detail Tata Ruang
Kabupaten/Kota

JENIS-JENIS HAK ATAS TANAH
DASAR HUKUM:
• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokokpokok Agraria
• Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 tentang Hak
Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas
Tanah
• Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah
JENIS-JENIS HAK ATAS TANAH:
a. Hak Milik/HM
b. Hak Guna Usaha/HGU
c. Hak Guna Bangunan/HGB
d. Hak Pakai/HP
e. Hak Pengelolaan/HPL

UU No. 12 Tahun 2012 tentang
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
ACUAN
Pasal 7 ayat (1)

JENIS
Pasal 10

Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum diselenggarakan sesuai dengan:

a. Rencana Tata Ruang Wilayah;

b. Rencana Pembangunan Nasional/Daerah;
c. Rencana Strategis; dan
d. Rencana Kerja setiap Instansi yang memerlukan tanah.

Tanah untuk Kepentingan Umum digunakan untuk pembangunan:
a. pertahanan dan keamanan nasional;
b. jalan umum, jalan tol, terowongan, jalur kereta api, stasiun kereta api, dan fasilitas
operasi kereta api;
c. waduk, bendungan, bendung, irigasi, saluran air minum, saluran pembuangan air dan
sanitasi, dan bangunan pengairan lainnya;
d. pelabuhan, bandar udara, dan terminal;
e. infrastruktur minyak, gas, dan panas bumi;
f. pembangkit, transmisi, gardu, jaringan, dan distribusi tenaga listrik;
g. jaringan telekomunikasi dan informatika Pemerintah;
h. tempat pembuangan dan pengolahan sampah;
i. rumah sakit Pemerintah/Pemerintah Daerah;
j. fasilitas keselamatan umum;
k. tempat pemakaman umum Pemerintah/Pemerintah Daerah;
l. fasilitas sosial, fasilitas umum, dan ruang terbuka hijau publik;
m. cagar alam dan cagar budaya;
n. kantor Pemerintah/Pemerintah Daerah/desa;
o. penataan permukiman kumuh perkotaan dan/atau konsolidasi tanah, serta
perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah dengan status sewa;
p. prasarana pendidikan atau sekolah Pemerintah/Pemerintah Daerah;
q. prasarana olahraga Pemerintah/Pemerintah Daerah; dan
r. pasar umum dan lapangan parkir umum.

Perpres No. 71 Tahun 2012
Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan utk Kepentingan Umum
Dasar Perencanaan

Dokumen Perencanaan

Pasal 3 ayat (1)

Setiap Instansi yang memerlukan tanah bagi
Pembangunan
untuk
Kepentingan
Umum
membuat rencana Pengadaan Tanah yang
didasarkan pada:
a. Rencana Tata Ruang Wilayah; dan
b. Prioritas Pembangunan yang tercantum dalam:
1. Rencana Pembangunan Jangka Menengah;
2. Rencana Strategis; dan
3. Rencana Kerja Pemerintah Instansi yang
bersangkutan.
Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) didasarkan atas:

RTRW

Nasional

RTRW
Provinsi

RTRW

Kabupaten/Kota

Pasal 4

Rencana Pengadaan Tanah disusun dalam bentuk
dokumen perencanaan Pengadaan Tanah, paling
sedikit memuat:
a. maksud dan tujuan rencana pembangunan;
b. kesesuaian dengan Rencana Tata Ruang
Wilayah dan Prioritas Pembangunan ;
c. letak tanah;
d. luas tanah yang dibutuhkan;
e. gambaran umum status tanah;
f. perkiraan
jangka
waktu
pelaksanaan
pengadaan Tanah;
g. perkiraan
jangka
waktu
pelaksanaan
pembangunan;
h. perkiraan nilai tanah; dan
i. rencana penganggaran.
Pasal 5 ayat (1)

Perpres No. 71 Tahun 2012
Tahapan Penyelenggaraan Pengadaan Tanah
Perencanaan

Instansi terkait & Pemerintah
Daerah

Persiapan

Pemerintah Provinsi dan
Instansi terkait

Pelaksanaan

BPN RI

Penyerahan Hasil

BPN RI

• Setiap institusi yang
melaksanakan
pengadaan tanah bagi
kepentingan umum
harus menyusun
Rencana Pengadaan
Tanah, berdasarkan
Rencana Tata Ruang
Wilayah (RTRW)
(Pasal 2)
• Rencana Pengadaan
Tanah paling sedikit
memuat kesesuaian
dengan Rencana Tata
Ruang Wilayah
(RTRW) dan prioritas
pembangunan (RPJM,
Renstra, RKP).
(Pasal 3)

4

PENDAHULUAN

Sertifikat Hak Atas Tanah

Lokasi untuk
zona perumahan

Lokasi pembangunan
rumah

Cek kesesuaian
peruntukkan lokasi

Lokasi bukan untuk
zona perumahan

Proses Perijinan
Ijin
Lokasi

Proses
Pembangunan

IMB

Cek Peraturan Zonasi:
• KDB
• KLB
• GSB
• Ketinggian Bangunan
• GSB
• Garis Sempadan Sungai
• dll

STOP

Pemanfaatan

Sertifikat Kelayakan
Fungsi

4

PENDAHULUAN

Lokasi pembangunan
rumah

Cek kesesuaian
peruntukkan lokasi

Lokasi bukan untuk
zona perumahan
Lokasi untuk
zona perumahan

STOP
Proses Perijinan
Ijin
Lokasi

Proses
Pembangunan

IMB

A. Cek Peraturan Zonasi:
• KDB
• KLB
• GSB
• Ketinggian Bangunan
• GSB
• GS Sungai
• dll
B. Cek Kesesuaian
Masterplan dengan
RTRW/RDTR (sistem jalan
dan sistem kota)

Pengadaan Tanah
Konsolidasi Tanah

Pemanfaatan

Sertifikat Hak Atas
Tanah

Sertifikat
Kelayakan
Fungsi

5

PENDAHULUAN

1
2
3
4
5

Rencana Tata Ruang merupakan matra spasial pembangunan,
termasuk pembangunan perumahan dan permukiman.
Proses perijinan pembangunan perumahan dilakukan dengan
mempertimbangkan daya dukung, daya tampung, dan
keterkaitan dengan sistem jaringan kota.
RDTR dan Peraturan Zonasi merupakan dasar penerbitan izin
mendirikan bangunan.
Pemanfaatan ruang merupakan tanggung jawab seluruh pihak
dan harus dilaksanakan berdasarkan peraturan yang berlaku.
Pembentukan Kementerian Agraria dan Tata Ruang diharapkan dapat
meingkatkan integrasi antara aspek penataan ruang dan aspek
pertanahan dalam rangka mendukung terlaksananya pembangunan.