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UNIVERSIDADE ESTADUAL PAULISTA

JULIO DE MESQUITA FILHO


INSTITUTO DE GEOCINCIAS E CINCIAS EXATAS

Trabalho de Graduao
Curso de Graduao em Geografia

A FINANCEIRIZAO DA MORADIA E O PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA

Lvia Maria Tonelli

Prof. Dr. Jos Gilberto de Souza (orientador)

Rio Claro (SP)


2014

UNIVERSIDADE ESTADUAL PAULISTA


Instituto de Geocincias e Cincias Exatas
Cmpus de Rio Claro

LVIA MARIA TONELLI

A FINANCEIRIZAO DA MORADIA E O PROGRAMA MINHA


CASA MINHA VIDA

Trabalho de Graduao apresentado ao Instituto


de Geocincias e Cincias Exatas - Cmpus de
Rio Claro, da Universidade Estadual Paulista Jlio
de Mesquita Filho, para obteno do grau de
Bacharel em Geografia.

RIO CLARO - SP
2014

910h.3
T664p

Tonelli, Lvia Maria


Programa minha casa minha vida: contradies, impactos
e a relao com o processo de financeirizao da moradia /
Lvia Maria Tonelli. - Rio Claro, 2014
75 f. : il., figs., grfs., tabs.
Trabalho de concluso de curso (bacharelado - Geografia)
- Universidade Estadual Paulista, Instituto de Geocincias e
Cincias Exatas
Orientador: Jos Gilberto de Souza
1. Geografia urbana. 2. Produo de moradias. 3. Renda
da terra. 4. Circuito imobilirio. 5. Construo civil. I. Ttulo.

Ficha Catalogrfica elaborada pela STATI - Biblioteca da UNESP


Campus de Rio Claro/SP

LVIA MARIA TONELLI

A FINANCEIRIZAO DA MORADIA E O PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA

Trabalho de Graduao apresentado ao Instituto


de Geocincias e Cincias Exatas - Cmpus de
Rio Claro, da Universidade Estadual Paulista Jlio
de Mesquita Filho, para obteno do grau de
Bacharel em Geografia.

Comisso Examinadora

Prof. Dr. Jos Gilberto de Souza (orientador)


Profa.Dra. Silvana Maria Pintaudi
Prof. Dr. Samuel Frederico

Rio Claro, 06 de fevereiro de 2014.

Assinatura da aluna

Assinatura do orientador

Dedico este trabalho a todxs aquelxs que sonham e lutam por


uma sociedade onde haja justia social.

II

AGRADECIMENTOS
A todos os humanos que bravamente lutam pelo direito a uma vida digna e nos ensinam
que o viver faz sentido na luta cotidiana por uma sociedade onde haja justia social.
Ao professor Jos Gilberto de Souza. Camarada sempre solisto na orientao deste
trabalho. Obrigada pelo apoio no desenvolvimento do mesmo, pelas reflexes e prosas.
A professora Arlete Moyss Rodrigues (Unicamp) e a professora Silvana Maria Pintaudi
(Unesp Campus Rio Claro) pelos apontamentos realizados no incio desta pesquisa. Ao
professor Samuel Frederico (Unesp Campus Rio Claro) pelas reflexes e indicaes de leituras.
Aos professores do curso de geografia (Unesp Campus Rio Claro) que se
comprometem na construo do mesmo.
Aos funcionrios do Departamento de Geografia e da Biblioteca da Unesp Campus Rio
Claro. Em especial ao Gilberto Donizete Henrique (Depto. De Geografia), um jovem senhor de
corao grande.
A Priscila Silveira de Oliveira, Afonso Porfrio e Tiago Jos Borquezon. Cada qual com a
ajuda/assistncia tcnica para a finalizao deste trabalho.
Aos meus pais, Isolete Destro Tonelli e Edson Benedito de Arajo Tonelli. Acreditando
ou no nas minhas aventuras, sonhos e rebeldias sempre estenderam seus esforos e sentimentos
para possibilitar a realizao desta trajetria. A minha irm, Renata Maria Tonelli. Aos familiares
que vibraram positivamente.
Aos camaradas do Movimento Estudantil e da Moradia Estudantil da Unesp Campus
Rio Claro.

III

A Vila-Escola Projeto de Gente (Cumuruxatiba - BA). Projeto que concebe a educao a


partir de outra perspectiva, humana e libertria.
Aos amigxs que tocam este corao de forma especial: Glucia Fumes Chaguri, Gabriela
Gomes de Souza, Lia Chrif de Almeida, Lisie Tatiane Wenseslau, Maya Onish, Gabriela
Fonseca, Ana Carolina Rocha Spitalere, Tatiane Basconi, Maira Siena, Natlia Goldsmith, Ana
Carolina Sotratto, Laura Tellini, Elizamar Mendes Dias, Vitor Mizuki, Rafael Magno Alvez,
Carlos Eduardo dos Santos, Maurcio dos Santos, Robson Bueno, Alexandre Luiz Cavalcanti e
Daniel Sobottika Nery.
Para Glucia Fumes Chaguri. Gratido por compartilhar os mltiplos significados e
sentidos da vida, por acreditar neste trabalho e dar foras para que o mesmo se concretizasse.
As amizades construdas e revividas no Mxico. Fruto de intercambio realizado na
Universidad Nacional Autnoma de Mxico em 2012.
A todos que participaram deste caminhar agradeo pelos momentos de reflexo e pela
possibilidade de compartilhar os sonhos e as angstias!
A nica luta que se perde a que se abandona Hebe Bonafini, Madres de La Plaza de
Mayo.

IV

(...) no a soluo do problema da habitao que resolve ao mesmo tempo a


questo social, mas a questo social que tornar possvel a soluo do problema da
habitao. Friedrich Engels. Contribuio ao Problema da Habitao.

RESUMO
Este trabalho parte da hiptese de que o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) uma
poltica pblica ligada a lgica de mercado de financeirizao da moradia. O PMCMV atuou
como fomentador de capital para as principais construtoras e incorporadoras da elite
patrimonialista brasileira. Serviu tambm para promover maior rentabilidade ao capital
internacional e intensificou o processo de segregao socioespacial ao pontencializar a
especulao imobiliria. O objetivo apresentar e discutir as contradies do programa que se
sustentou no discurso falacioso de ampla oferta de subsdios e produo de moradias para a classe
trabalhadora de baixa renda renda mensal de at trs salrios mnimos. Documentos
evidenciaram que na primeira fase do programa a produo de moradias para esta parcela da
populao correspondeu a apenas 5,5% do total do dficit habitacional. Empresrios do segmento
residencial da construo civil e representantes de instituies pblicas afirmaram a adequao
do programa aos interesses ligados a lgica de mercado. O real beneficiado no foi a classe
trabalhadora de baixa renda, mas sim os agentes do circuito imobilirio via extrao do lucro
extraordinrio da terra e a chamada nova classe mdia (classe mdia C). Buscaremos respaldo na
histria do pas acerca da atuao de diferentes governos no que concerne s polticas pblicas
habitacionais, na teoria de valor e no conceito de renda da terra para compreender o processo de
financeirizao da moradia. Analisaremos tambm os documentos oficiais e os discursos dos
agentes envolvidos no circuito imobilirio para evidenciar as contradies e os impactos do
programa.
Palavras Chave: Programa Minha Casa Minha Vida. Financeirizao da Moradia. Renda da
terra. Circuito imobilirio.

VI

ABSTRACT
This paper has it is hypotesis on the government program My Home, My Life and the
assumption that it is a public politic attached to the market logic of financialization of the
housing. It is understood that this program encourage capital for the main constructors and
incorporated of brazilian heritage elite. It also served as well to promote more rentability to
international capital and intensified the sociospacial segregration process as real state speculation
has been potencialized. This work aims to present and discuss the program contradictions that
have been sustained on the speech of wide subsidy offer and habitance construcution for low
income workers - month income until three minimum salaries. Documents have shown that in the
first phase of the program, habitance construction for this sector of population corresponded only
to 5,5% of total habitation deficit. Businessmen on residance civil construction and public politic
representatives have confirmed that the program interests are linked to financial market logic.The
real benefits are not for low income workers, but for real state agents through extraordinaty
profits of land and the so called new medium workers class(worker class C).We will search for
embasement on the country history through the different governments and housing policies, in
value theory and the concept of land income to understand the financialization process of the
housing. We will also analyse oficial documents and the agents speech involved in real state
market to show program contradictions and whose the real benefts are for.
Key Words: Program My Home, My Life. Financialization of the Housing. Land Income. Real
State Market.

VII

NDICE

AGRADECIMENTOS ................................................................................................................. II
RESUMO........................................................................................................................................V
ABSTRACT ................................................................................................................................. VI
INTRODUO ........................................................................................................................... 10
CAPTULO UM - A PRODUO DO ESPAO URBANO ................................................... 13
1.1.
1.2.

A PRODUO DA CIDADE E O PROCESSO DE SEGREGAO SOCIOESPACIAL ................................13


RENDA DA TERRA E TEORIA DO VALOR ........................................................................................18

CAPTULO DOIS - A QUESTO DA MORADIA: RESGATE DA ATUAO DO


ESTADO E O PROCESSO DE FINANCEIRIZAO DA MORADIA .............................. 23
CAPTULO TRS - O RAMO DA CONSTRUO CIVIL NO BRASIL ............................ 32
3.1. IMPACTOS DO RAMO DA CONSTRUO CIVIL NO CENRIO ECONMICO ...........................................32
3.2. NLISE DA ATUAO DAS PRINCIPAIS CONSTRUTORAS BRASILEIRAS ............................................35
3.3 ANLISE DAS PRINCIPAIS CONSTRUTORAS BRASILEIRAS NO MERCADO DE AES............................43
3.4. ANLISE DAS PRINCIPAIS CONSTRUTORAS E INCORPORADORAS DO PMCMV NO MERCADO DE AES
..................................................................................................................................................................44

CAPTULO QUATRO - O PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA ............................. 52


4.1. CONJUNTURA DE LANAMENTO ........................................................................................................52
4.2. O PROGRAMA EM SI E A ANLISE DO DISCURSO ................................................................................54

CONSIDERAES FINAIS ...................................................................................................... 66


REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS ...................................................................................... 71

10

INTRODUO
Este trabalho tem por objetivo analisar as contradies e os reais beneficiados pelo
Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), projeto implementado pelo governo do presidente
Luis Incio Lula da Silva no ano de 2009 e que teve continuidade no governo da presidente
Dilma Rousseff. A anlise partiu da produo do espao urbano e do processo de segregao
socioespacial at atingir o foco da discusso o programa em si. Para tanto, foi necessrio
compreender a atuao do Estado na produo de moradias, o processo de financeirizao da
terra e as aes dos agentes envolvidos no circuito imobilirio.
Em um contexto de crise financeira mundial o governo federal lanou o PMCMV. Este
respondeu a dois problemas: acumulao e legitimao. Acumulao por meio da ampla injeo
de recursos financeiros no circuito imobilirio e legitimao ao responder as demandas de
emprego, renda e presso dos movimentos sociais. Afirmou priorizar as famlias com renda de
at trs salrios mnimos no combate ao dficit habitacional brasileiro. No entanto, a anlise
detalhada do programa e dos discursos dos agentes envolvidos no possibilitou validar esta
afirmao.
Partimos da hiptese que o PMCMV serviu para ampliar em escala at ento
desconhecida o lucro da elite brasileira detentora dos meios de produo ligados ao circuito
imobilirio. E que tambm distanciou ainda mais o sonho da casa prpria da classe trabalhadora
ao no contemplar os reais necessitados (denominada Classe E e D) e fortalecer a atividade
especulativa.
O Captulo Um A Produo do Espao Urbano apresenta uma reflexo sobre a
produo da cidade e o processo de segregao socioespacial. A apropriao do espao urbano
em prol da produo da cidade corporativa (RODRIGUES 1988; CARLOS 2007; HARVEY
2006) potencializou o lucro extraordinrio permanente da terra e marginalizou a classe
trabalhadora de baixa renda. Por meio da anlise do conceito de renda da terra e da teoria do
valor buscou-se a compreenso da produo e da apropriao classista do espao urbano.
O Captulo Dois A Questo da Moradia busca resgatar a atuao do Estado pela questo
da moradia e a compreenso do processo de financeirizao da habitao ao longo da histria. Da
Lei das Terras (1850) ao Programa Minha Casa Minha Vida (2009) a terra passou a configurar-se
como ativo financeiro, uma mercadoria. O lucro extraordinrio permanente da terra foi capturado

11

pela elite patrimonialista brasileira. Os programas e planos criados por diferentes governos nunca
tocaram na questo primordial da universalizao da moradia digna a reforma fundiria. A
produo capitalista da habitao correspondeu sempre aos interesses explcitos de classe e de
legitimao.
O Captulo Trs O Ramo da Construo Civil no Brasil enfoca na anlise dos agentes
envolvidos no circuito imobilirio nacional. A ideia foi traar um panorama dos impactos do
ramo da construo civil no cenrio econmico nacional a fim de compreender a dimenso
econmica do programa. Foi analisada a atuao das grandes empresas do circuito imobilirio,
principalmente as construtoras e incorporadoras do segmento residencial que operacionalizaram
pelo PMCMV durante a primeira fase. Tambm buscou compreender a ampla tendncia e os
significados da abertura de capital na bolsa de valores (BM&F Bovespa).
O Captulo Quatro O Programa Minha Casa Minha Vida busca analisar a conjuntura de
lanamento, o programa em si, as contradies dos discursos e as consequncias do mesmo. A
anlise partiu de documentos oficiais, literatura cientfica e notcias vinculadas aos veculos de
comunicao miditicos. Estes ltimos evidenciaram um conjunto de discursos que contrapem
as informaes divulgadas pelo governo federal. Responsveis por instituies pblicas e
proprietrios de construtoras e incorporadoras revelaram as tramas e os reais beneficiados pelo
programa.
A moradia uma necessidade bsica para a reproduo da vida. Embora seja um direito
constitucional regulamentado via Estatuto da Cidade, estima-se a existncia de mais de sete
milhes de brasileiros sem residncia e/ou morando em habitaes precrias. A crise habitacional
passa pela capacidade de compra de terras. Segundo RODRIGUES (1994) a terra possui um
valor que se valoriza pela monopolizao do acesso a um bem necessrio sobrevivncia e
tornado escasso e caro pela propriedade. Logo, na medida em que a terra apropriada em prol
da reproduo ampliada do capital cerceado o direito de morar dignamente a grande parcela da
populao. Para atenuar o dficit habitacional o governo atuou ao longo da histria por meio de
diferentes projetos apoiado em falsos discursos.
As investigaes deste trabalho indicaram que embora o PMCMV seja considerado por
alguns analistas um avano em comparao aos programas habitacionais de governos anteriores,
este serviu para promover amplo faturamento e rentabilidade aos grandes proprietrios de
construtoras e incorporadoras imobilirias nacionais. Promoveu tambm maior rentabilidade ao

12

capital internacional em crise e intensificou a segregao socioespacial a partir da forte


especulao imobiliria que valorizou os preos dos imveis e terrenos, seja para locao ou para
venda.

13

CAPTULO UM - A PRODUO DO ESPAO URBANO


Aos poderosos
Considerando que existem grandes propriedades
Enquanto os senhores nos deixam sem teto
Ns decidimos: agora nelas nos instalaremos
Porque em nossos buracos no podemos mais ficar
Considerando que os senhores nos ameaam
Com balas e fuzis
Ns decidimos: de agora em diante
Temeremos mais a misria do que a morte
Bertold Brecht

1.1.A Produo da cidade e o processo de segregao socioespacial


O Brasil deixou de ser um pas rural a partir de 1970, ou seja, registrou-se para o pas
como um todo uma populao urbana superior a populao rural. Segundo os dados do Censo
Demogrfico elaborados pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatsticas (IBGE), na dcada
de 1940 apenas 31,2% da populao brasileira residia em espaos urbanos. O auge do processo
de urbanizao ocorreu entre os anos de 1950 a 1980, fruto de um conjunto de polticas pblicas
e iniciativa privada na orientao para o desenvolvimento industrial e urbano do pas. O Censo
Demogrfico de 2010 apontou para uma taxa de urbanizao equivalente a 84%. O ritmo intenso
do crescimento populacional e os movimentos migratrios provocaram uma expanso acelerada
do espao urbano. Esta por sua vez se manifesta no territrio nacional de maneira desigual devido
a uma complexidade de fatores que remetem aos interesses de classes. respeitado e ampliada a
reproduo dos interesses da classe burguesa enquanto sabotam o direto a vida da classe
trabalhadora, principalmente a de baixa renda.
Referir-se ao processo de urbanizao significa compreender a forma como as cidades so
produzidas. Para Carlos (2007. p. 11) a cidade deve ser pensada
[...] enquanto construo humana um produto histrico-social e nesta dimenso
aparece como trabalho materializado, acumulado ao longo do processo histrico
de uma srie de geraes. Expresso e significao da vida humana, obra e
produto, processo histrico cumulativo, a cidade contm e revela aes
passadas, ao mesmo tempo em que o futuro, que se constri nas tramas do
presente o que nos coloca diante da impossibilidade de pensar a cidade
separada da sociedade e do momento histrico analisado.

Ao admitir que a cidade um produto social afirma-se que o homem produz este espao
urbano luz das estruturas poltica, jurdica, econmica e ideologia do tempo histrico em
questo. Em uma sociedade de classes sociais distintas e com interesses antagnicos a

14

possibilidade de reproduo da vida no perpassa por um simples direito de escolha, mas sim por
estruturas e signos mais complexos que limitam e oprimem o cotidiano dos sujeitos de acordo
com a classe social a qual est inserido. H uma intensa e desigual relao entre burguesia e
proletariado. Assim como da teleologia dos aparatos institucionais que garantem privilgios em
detrimento dos direitos.
A cidade constitui uma forma de socializao capitalista das foras produtivas.
o resultado da diviso social do trabalho, uma forma desenvolvida de
cooperao entre as unidades de produo... Concentra as condies gerais da
produo capitalista. Estas condies gerais, por sua vez, so condies da
produo e da circulao, de consumo; processos que contam com suportes
fsicos, quer dizer, objetos materiais incorporados ao solo. (TOPALOV apud

RODRIGUES. 1988. p.30)

Nesta lgica perversa do capital os interesses da classe burguesa so materializados via


dominao consentida. Sendo assim, a apropriao e produo do espao urbano ainda que
possibilite a existncia de contrarracionalidades, ocorre de acordo com os interesses de poucos.
Trata-se das grandes corporaes e grupos financeiros, dos especuladores, dos incorporadores e
das construtoras que propiciam via respaldo do Estado a alienao do territrio nacional.
Para Arlete Moyss Rodrigues (1988. p. 35) o advento do capitalismo redimensiona o
modo de ocupao do espao. A cidade o lugar privilegiado da produo industrial e da
acumulao de capitais. Com a possibilidade de auferir melhores salrios houve o aumento da
populao principalmente nos grandes centros urbanos. O monoplio da propriedade privada e a
ausncia da interveno estatal em prol da classe trabalhadora propiciou uma ocupao
marginalizada da cidade. A segregao socioespacial o aspecto visvel da apropriao desigual
e desumana do espao urbano. Trata-se de um processo que controlado/regulado pelo mercado
imobilirio via especulao. Assim como pelo Estado por meio de polticas pblicas que
viabilizam a ao privada e normatiza o territrio a favor da garantia dos interesses de grandes
corporaes financeiras.
Carlos (2007. p. 73) ao refletir acerca da produo capitalista do espao urbano diz
A ocupao do espao da cidade, submetida existncia da propriedade privada
do solo urbano, produto da expanso da urbanizao capitalista apoiada na
generalizao do valor de troca no espao, fazendo com que o acesso cidade
seja mediado necessariamente, pelo mercado imobilirio.
Continua a autora

15

A contradio entre o processo de produo social do espao e sua apropriao


privada est na base do entendimento da reproduo espacial; porque em uma
sociedade fundada sobre a troca, a apropriao do espao, ele prprio produzido
como mercadoria, liga-se cada vez mais forma mercadoria, servindo s
necessidades da acumulao atravs das mudanas/readaptaes de usos e
funes dos lugares [...] (p. 74)

Com o valor de troca imperando sobre o valor de uso, a cidade mercadoria predomina. O
acesso moradia digna inviabilizado para grande parte da classe trabalhadora. A produo do
espao urbano potencializada a fim de responder a racionalidade instrumental dos
empreendedores urbanos elite patrimonialista nacional e grupos financeiros que comandam o
setor imobilirio.
A valorizao do valor de troca nos ajuda a compreender o acentuado crescimento do
dficit habitacional brasileiro, a especulao imobiliria e por consequncia a segregao
socioespacial. Para Rodrigues (1994) a terra possui um valor que se valoriza pela
monopolizao do acesso a um bem necessrio sobrevivncia e tornado escasso e caro pela
propriedade. Logo, na medida em que a terra apropriada pela iniciativa privada a fim de gerar
reserva de valor e/ou acmulo de bens, o direito de morar cerceado de grande parcela da
populao. ENGELS (apud RODRIGUES. 1989. p. 12) faz importante anlise
Uma sociedade no pode existir sem crise habitacional, quando a maioria
dos trabalhadores s tem seu salrio, ou seja, o indispensvel para sua
sobrevivncia e reproduo; quando melhorias mecnicas deixam sem
trabalho massas operrias; quando crises industriais determinam, de um
lado, a existncia de um forte exrcito de desempregados e, de outro,
jogam repetidamente na sua grande massa de trabalhadores; quando os
proletrios se amontoam nas ruas das grandes cidades; quando o ritmo da
urbanizao tanto que o ritmo das grandes construes de habitao
no a acompanha; quando, enfim, o proprietrio de uma casa, na sua
qualidade de capitalista, tem o direito de retirar de sua casa, os aluguis
mais elevados. Em tal sociedade a crise habitacional no um acaso,
uma instituio necessria.
Na cidade corporativa a crise do setor habitacional esta intimamente relacionada as
possibilidades de aquisio da classe trabalhadora e aos mecanismos de financeirizao da
habitao. Acentua Rodrigues (1989. p. 62) A reteno de terras vazias para aguardar sua
valorizao uma das principais causas do no acesso da populao moradia. Os espaos se
fragmentam. A classe trabalhadora de baixa renda desloca-se no urbano e fixa-se de acordo com
as possibilidades apontadas pela especulao imobiliria, no por seus desejos e necessidades.

16

Para Alves,
A partir do momento em que determinado espao (perifrico ou central, mas tido
como degradado e desvalorizado) passa a ser incorporado pelas estratgias do
mercado imobilirio, em geral articuladas com as do Estado, temos como
tendncia uma imanente possibilidade de conflito. No movimento de
incorporao e valorizao, as populaes, em geral, so sempre criminalizadas
pois ocupam reas tidas como ilegais, ou seja, so culpadas pela prpria situao
e so essas que passam a ser penalizadas, muitas vezes com sua expulso da
rea, migrando na metrpole em busca de outros lugares para
sobrevivncia.(2011. p.37)

O desenho da cidade a partir do uso e ocupao do solo urbano respeita a luta de classes.
A segregao socioespacial torna-se um fato consumado e em constante expanso. Cidades de
todas as dimenses esto expostas a esta expresso da desigualdade social que diferencia o acesso
e apropriao ao espao urbano. A modernizao do territrio se manifesta de forma seletiva,
enclaves dotados de formas de alto padro de luxo rodeados por reas excludas dos privilgios
[direitos] mnimos. Para Topalov apud Rodrigues (1988. p. 78)
A urbanizao capitalista antes de tudo uma multitude de processos privados
de apropriao do espao urbano. E cada um deles est determinado pelas
prprias regras de valorizao de cada capital em particular, de cada frao do
capital. Em conseqncia a reproduo mesma dessas condies gerais, urbanas
(socializao das foras produtivas), da produo capitalista se transforma em
problema.

A segregao socioespacial aos olhos dos formadores de opinio pblica e da ala


conservadora da nossa sociedade est vinculada ao discurso meritocrata, ou seja, o sujeito tem
aquilo que merece diante dos seus esforos. A vida [de alguns] encarada como simples escolhas
isoladas da totalidade. No se faz a anlise conjuntural. O salrio entendido como uma justa
remunerao do trabalho e cada sujeito recebe o que merece de acordo com sua histria de vida.
Assim sendo, h uma cidade fragmentada diante da capacidade diferenciada de acesso a terra.
Uma cidade construda para aqueles que podem pagar por todos os equipamentos que propiciam
uma ilusria qualidade de vida e outra cidade contaminada pela suposta impureza proveniente da
classe trabalhadora de baixa renda. atribuda a populao de baixa renda a ideia de cidade
nociva/perigosa, como se esta fosse a responsvel pela perversidade e males que perambulam o
espao urbano.
Por meio dos grandes grupos miditicos, as mdias impressa e televisiva naturalizam
diariamente a pobreza e sua forma de manuteno no espao. H o desvio das responsabilidades e
a sustentao hipcrita de falsas hipteses. O Estado e a iniciativa privada no so

17

responsabilizados por seus atos [ou ausncia de]. Busca-se uma perigosa legitimao acerca do
conceito de Estado. Fortifica-se a noo de Estado/Empresa como algo natural e benfico,
quando este corresponde ao contrrio, uma vez que trata a vida em sua plenitude como uma
mercadoria. So valores e princpios neoliberais incorporados a esfera pblica.
De acordo com Boron apud Santos Jr. (2007, p.294)
nas ltimas duas dcadas do sculo XX, a questo urbana e o processo de
excluso social se constituram em problemas centrais para pensar o futuro da
Humanidade. Os efeitos perversos do redesenho do papel do Estado e das
macropolticas econmicas preconizadas pelo Consenso de Washington e sua
ideologia neoliberal so bastante conhecidos no que se refere ao agravamento
das desigualdades nas cidades, massificao da pobreza, insegurana
generalizada e excluso recente.

A utilizao do discurso lacunar para enganar/ludibriar as massas e formar o senso


comum atribui a classe trabalhadora principalmente de baixa renda a responsabilidade do caos de
sua prpria vida e da sociedade como um todo. Esta a viso burguesa de vida que impera nos
principais veculos de comunicao e na prpria burocracia estatal. Assim sendo, criam-se
mecanismos que visam normatizar os corpos e mentes, atenuar ou se esquivar de
responsabilidades por meio de discursos pautados em falcias.
Para Bonduki (1986. p. 269)
O espao urbano, o bairro, as relaes de vizinhana, a moradia, os
equipamentos coletivos de carter mais local, so construdos, geridos e
utilizados pelo Estado de maneira a reproduzir, na sua micro-poltica, as
estruturas de poder e de dominao em vigor na sociedade definindo normas de
comportamento normalizados e padronizados (ou patronizados?) para que nada
escape ao controle... No universo domstico da moradia, no reino domsticodomesticado, as instituies totais, comandadas pela TV, pela propaganda
oficial, constroem um universo onde cada um um agente passivo. As escolas,
as reas de lazer, os centros de sade, as creches administradas pelo Estado,
completam este quadro de submisso do indivduo s instituies totais, que
impem um modo de vida previsto e regulamentado.

Esta sinergia do poder pblico e iniciativa privada criam os espaos de excluso e


diminuem com propsito de anular a formao de sujeitos histricos, ou seja, indivduos
politizados, conscientes e transformadores da realidade em que vivem. A normatizao dos
corpos por meio da represso e outros dispositivos garantem a manuteno da ordem
preestabelecida.
Este Estado neoliberal alm de no garantir a vida subtra (mas no anula) as esperanas
do [sobre]viver. Como mencionou Arlete Moyss Rodrigues em sua tese ao estudar a luta pela

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terra via processo de ocupao na cidade de Osasco (SP) restou a constatao de que o Estado,
ao atuar no urbano, mantm e (re)produz o equilbrio das segregaes espaciais. A cada um o
que possvel pagar. 1
1.2. Renda da terra e teoria do valor
Cidados! Um grupo de exploradores, parasitas e sanguessugas do povo, sob o
pretexto de embelezar a cidade de So Paulo, demolindo uma imensidade de
casas velhas, deu um valor artificial aos terrenos e s casas velhas, para melhor
explorar o povo trabalhador [...] elevaram fabulosamente os preos dos
aluguis. (Trecho de um manifesto no jornal La Battaglia. So Paulo. 1912)

As discusses acerca dos conceitos de renda da terra e da teoria do valor so de grande


importncia para a compreenso da produo e apropriao do espao urbano. A teoria do valor e
principalmente o conceito de renda da terra remetem a discusses extensas e complexas. O texto
que segue longe de abordar todo o conhecimento produzido sobre o tema tem por objetivo
fornecer subsdios que enriqueam a discusso deste trabalho dentro dos limites de quem o
produz.
A terra como mercadoria no possui valor, mas sim preo 2. Portanto, a terra no gera
lucro em si, mas sim renda capitalizada da terra. O processo de mercantilizao da terra tornou a
renda territorial capitalizada. Conforme afirmou Jos de Souza Martins com o fim do trabalho
escravo a terra passou a ser cativa, no mais o escravo, e se intensificou os processos de
monopolizao da propriedade privada da terra.
Ariovaldo Umbelindo de Oliveira ao estudar o modo capitalista de produo analisou a
manifestao e a apropriao da renda da terra. Para o autor a renda da terra resulta da
concorrncia, renda da terra diferencial; e , na medida em que resulta do monoplio, renda da
terra absoluta. 3. A renda diferencial

RODRIGUES. Arlete Moyses. Na procura do lugar o encontro da identidade (um estudo do processo de ocupao
de terras: Osasco). Tese de Doutoramento, Dep. Geografia, FFLCH- USP, 1988.p. 90.
2
Conforme a teoria marxista, somente o trabalho humano gera valor. [...] a terra e as edificaes sobre ela tem na
aparncia um preo determinado pelo mercado. Na essncia o preo determinado pela produo social da
existncia. Ser proprietrio de um pedao de terra permite, pelo menos em princpio, apropriar-se de uma renda.
Devo ressaltar, como j dito anteriormente, que o fato de ser proprietrio de uma casa para morar uma mercadoria
no implica em ser capitalista e nem necessariamente em ser defensor da ordem capitalista. No entanto, permite
apropriar-se de uma renda. (RODRIGUES. A. M. 1988. p. 70)
3
Ariovaldo Umbelindo de Oliveira. Modo capitalista de produo, agricultura e reforma agrria. 2007. p.47.
Disponvel em: https://dl.dropboxusercontent.com/u/312097/blog/modo_capitalista.pdf

19

resulta do carter capitalista da produo e no da propriedade privada do solo,


ou seja, ela continuaria a existir se o solo fosse nacionalizado. J a renda da terra
absoluta resulta da posse privada do solo e da oposio existente entre o
interesse do proprietrio fundirio e o interesse da coletividade. Resulta do fato
de que a propriedade da terra monoplio de uma classe que cobra um tributo
da sociedade inteira para coloc-la para produzir. Inclusive, ela desapareceria
caso as terras fossem nacionalizadas. Alm dessas duas formas de renda da terra,
sob o modo capitalista de produo, existe a renda de monoplio que tambm
lucro suplementar oriundo, derivado, de um preo de monoplio de certa
mercadoria produzida em uma poro do globo terrestre dotado de qualidades
especiais. (OLIVEIRA. A. U. 2007. p. 43)

Portanto, a renda da terra possibilita lucro extraordinrio permanente aos detentores dos
meios de produo.
Assim, a renda capitalista da terra, ao contrrio da renda da terra pr-capitalista
que nasce na produo, tem sua origem na distribuio da mais-valia, onde a
condio de proprietrio da terra lhe garante o direito de receber a renda, assim
como o capitalista recebe o lucro mdio. dessa forma que o exerccio do
monoplio de uma classe ou frao de classe sobre a terra pode s coloc-la para
produzir mediante a cobrana de um tributo, permitindo assim que mesmo o
"pior solo" (que no deveria pagar renda) possa tambm auferi-la, a renda da
terra absoluta. (OLIVEIRA, A. U. 2007. p. 55)

No espao urbano a renda capitalizada da terra resulta da valorizao a partir das relaes
de concorrncia do circuito imobilirio (renda diferencial) e do monoplio (renda absoluta).
Rodrigues (1988. p. 64) ao discutir as especificidades da mercadoria terra/habitao a partir da
produo de Paul Singer afirmou que
a terra urbana disputada para diferentes usos que se pautam pelas regras do
jogo capitalista, que se fundamenta na propriedade do solo e por isso, e s por
isso, proporciona renda e em conseqncia assemelhada ao capital. Mas o
capital gera lucro na medida em que preside, orienta e domina o processo social
de produo, o que no acontece com o capital imobilirio, porque o espao
condio necessria realizao de qualquer atividade mas no se constitui
como meio-de-produo, o que o torna um falso capital. Ele valor que se
valoriza, mas a origem de sua valorizao no a atividade produtiva, mas a
monopolizao do acesso a uma condio indispensvel da produo a
edificao.

Logo, pode-se admitir que a terra tem seu preo estabelecido pela complexa e perversa
lgica de mercado do sistema capitalista que sobrepe o valor de troca sobre o valor de uso.
David Harvey (1980. p. 132) discute acerca da teoria do valor desde as formulaes liberais
anlise crtica e proposta conceitual de Marx.

20

Marx comea aceitando a proposio de que cada mercadoria tem duplo aspecto
de expresso na sociedade capitalista burguesa valor de uso e valor de troca.
Ele afirma que um valor de uso tem valor somente em uso, e realiza-se no
processo de consumo. Os valores de uso, consequentemente, servem
diretamente como meios de existncia. Empregado dessa maneira, contudo, o
valor de uso como tal est fora da esfera de investigao da economia poltica.
Marx passa ento a considerar o valor de troca. Este, sugere, aparece primeira
vista como relao quantitativa; a proporo pela qual valores de uso so
trocados por outros. Mas, em seu modo tpico, passa, ento, a indagar das
foras que geram o valor de troca na sociedade capitalista. Ele conclui que a
criao do valor de troca reside no processo social de aplicao de trabalho
socialmente necessrio aos objetos da natureza para criar objetos materiais
(mercadorias) apropriados para o consumo (uso) pelo homem.

Portanto, a mercadoria s possui valor de uso para seu proprietrio porque tambm possui
um valor de troca. E para que tenha sentido de troca na dimenso econmica deve-se tambm
possuir valor de uso para outros sujeitos. Caso estes aspectos no sejam contemplados, no h
configurao do aspecto de mercadoria. Esta relao dialtica entre valor de uso e valor de troca
Marx atribuiu a mercadoria.
Para David Harvey (1980) a teoria do valor [e portanto o aspecto mercadoria] assumi um
papel mais que especial 4 na discusso do uso do solo e benfeitorias nele materializadas. O
autor classifica seis aspectos especficos aos solos e benfeitorias: [i] so mercadorias de
localizao fixa; [ii] so mercadorias indispensveis; [iii] so mercadorias de baixa rotatividade,
ou seja, mudam de proprietrios/locatrios com pouca frequncia; [iv] o solo uma mercadoria
permanente e as benfeitorias de maneira geral possui considervel durao no tempo; [v] a troca
da mercadoria ocorre em um momento especfico mas seu uso se estende por um perodo
indefinido; [vi] so mercadorias que possuem usos diferentes e que no so mutuamente
exclusivos para o usurio.
As especificidades do solo urbano e suas benfeitorias merecem anlise individualizada
para entender o todo que se manifesta de forma monopolista. A localizao absoluta [i] atribui
privilgios ao sujeito que pode determinar a finalidade de uma localizao especifica. A
necessidade do habitar para [re]produo da vida [ii] restringe a possibilidade de escolha diante
da oferta. O baixo fluxo de rotatividade em um determinado espao destinado para a renda da
terra [iii] ocorre de maneira diferenciada de acordo com a finalidade e atratividade da benfeitoria.
4

O solo e as benfeitorias so, na economia capitalista contempornea, mercadorias. Mas o solo e as benfeitorias no
so mercadorias quaisquer: assim, os conceitos de valor de uso e de troca assumem significado mais que especial.
David Harvey. A justia social e a cidade. 1980. p.135.

21

A varivel tempo, neste caso considerada alta, [iv] propicia a acumulao ampliada da riqueza. A
troca ocorre em um momento nico, mas o uso ocorre de forma estendida [v], ainda que isto no
seja uma especificidade do solo e benfeitorias h uma outra relao de consumo com este tipo
mercadoria. O uso diferenciado e no mutuamente exclusivo [vi] carrega consigo distintos
valores de uso sob um mesmo valor de troca final. Todas estas caractersticas qualificam e torna
particular o acesso a terra urbana. O monoplio privilegiado da terra dificulta e/ou inviabiliza o
acesso moradia, ou seja, o consumo desta mercadoria.
Afirmar a moradia como mercadoria e que o acesso (consumo) a este bem ocorre somente
mediante a compra remete tambm as discusses do poder da ideologia ao fetichiz-la. Trata-se
do sonho da casa prpria incorporado/apropriado pelo discurso ideolgico do sistema
capitalista. Milton Santos discutiu o consumo por moradias na tica da hipertrofia do valor de
troca em relao ao valor de uso, na nfase na ideia de propriedade privada e nos valores que
exaltam o individualismo. Neste processo a noo de direito a moradia muitas vezes se
transforma em direito do consumidor. Fato que pode ou no desviar a luta pelo acesso [direito] a
moradia digna.
O consumismo frequentemente se d em uma das suas mltiplas metamorfoses,
muitas inaparentes. A casa prpria no a necessidade, esta a de morar
decentemente. A casa prpria insere o indivduo no circuito do consumo da
mercadoria, fetichizando no ato de compra e venda o que necessidade social
essencial. A ideologia do consumo, mediante suas mltiplas aparncias, est
fortemente impregnada na populao. Uma boa parcela do contedo dos
movimentos sociais urbanos defende mais o consumidor que mesmo o cidado.
O direito moradia se confunde com o direito de ser proprietrio. Este termina
sendo imposto ideologicamente como o certo, como se fosse um objetivo do
cidado... Ser proprietrio um elemento essencial na ideologia do consumidor
[...]. (SANTOS, M. 1987. p.126. grifo meu)

No estenderei a discusso acerca dos aspectos que envolvem o consumo por moradias,
pois no o foco deste trabalho. Mas cabe pontu-lo a fim de enriquecer a problemtica do
acesso moradia digna, a monopolizao e a estrutura ideolgica que compem o processo de
financeirizao 5. Arlete Moyses Rodrigues (1988) atenta para a importncia da desmistificao
5

David Harvey (1982) tambm elucida acerca da forma como o capital em sua relao dialtica com o todo social
confronta interesses. Ainda que no esteja na citao abaixo propondo uma discusso acerca do cidado consumidor
traz elementos acerca da especificidade desta mercadoria e da tenso que a envolve.
O modo de produo capitalista fora uma separao entre o trabalhar e o viver ao mesmo tempo que os reintegra
de maneira complexa... As lutas em torno do fundo de consumo para o trabalhador, emergem das tenses inevitveis
entre os apropriadores (procurando renda), os construtores (procurando lucro), os financistas (procurando juros) e o
trabalho (procurando se opor s formas secundrias de explorao que ocorrem no local de vida). Entretanto, os

22

do incentivo a casa prpria. Deve haver cuidado ao relacion-la com a esfera do consumo.
Acredita que a abordagem deve ser classista, pois permite compreender como os detentores dos
meios de produo buscam mecanismos via a prpria mercadoria fetichizada para santificar a
noo de propriedade privada.
Sobre o valor de uso, o valor de troca, o conceito de renda e as teorias do uso do solo
urbano David Harvey (1980. p. 162) conclui 6
A renda a parte do valor de troca que se destina ao proprietrio e possuidor do
solo. Os valores de troca relacionam-se (atravs da circulao de mercadorias)
aos valores de uso socialmente determinados. Se argumentamos que a renda
pode prescrever o uso, ento isto implica que os valores de troca podem
determinar o valores de uso, criando novas condies [...]. O mercado capitalista
de economia de troca penetra tanto em cada aspecto da vida social e privada que
exerce controle quase tirnico sobre o sistema de sustentao da vida [...].

O captulo que segue tratar de discutir o processo de financeirizao da moradia no


Brasil. As instituies envolvidas e como este processo distanciou, ao longo da histria, a
moradia da classe trabalhadora.

meios e as formas de tais conflitos dirios so o reflexo de uma tenso muito mais profunda, com manifestaes no
to facilmente identificveis uma luta sobre o significado e a definio de valores de uso, do padro de vida da
fora de trabalho, da qualidade de vida, da conscincia e at mesmo da prpria natureza humana. (Harvey, D. 1982.
Esp. Debates, n.6).
6
David Harvey. A Justia Social e a Cidade. Captulo V (Valor de Uso, Valor de Troca e Teoria do Uso do Solo
Urbano)

23

CAPTULO DOIS - A QUESTO DA MORADIA: RESGATE DA ATUAO DO


ESTADO E O PROCESSO DE FINANCEIRIZAO DA MORADIA

[...] um aparelho administrativo alheio Sociedade, alheio s tendncias


predominantes no mbito das classes e grupos sociais que compem a maioria
do povo. Essa a realidade: o Estado transforma-se em mero aparelho
administrativo dos blocos de poder transnacionais (IANNI, Otvio. 2000, p.
55)
A lei um instrumento das classes dominantes para manter-se no poder, e
conservar submissas as classes oprimidas. (Dia de Revoluo. Conscincia
Humana)

A situao de excluso espacial que a classe trabalhadora convive nas cidades est
relacionada ao antagonismo inerente ao prprio modo de produo capitalista. A universalizao
da moradia no esta nos planos dos empreiteiros, construtoras e incorporadoras imobilirias. A
estes interessam somente os que podem pagar para t-la. A apropriao das questes que
envolvem a moradia seletiva e respondem aos interesses de ampliao do capital.
Compreender o processo de financeirizao da moradia remete a um arcabouo histrico e
terico especfico. O objetivo deste captulo ser analisar a atuao do Estado acerca das polticas
pblicas implementadas em territrio nacional que viabilizaram a mercantilizao da terra.
O estudo da questo da moradia remete a compreender sua vinculao a terra. A terra
um bem [mercadoria] no reproduzvel, permanente e que se valoriza no tempo. Possui preo e
no valor, ou seja, no produto do trabalho humano um bem natural. Admitindo que somente
o trabalho gera valor a terra uma mercadoria que possui um preo que no definido pelo
trabalho produzido e sim pela economia de mercado. Segundo Rodrigues (1988. p. 45)
Cerca de da terra urbana utilizada para habitao, o que implica numa
concorrncia entre as diferentes necessidades de moradia, e entre as
necessidades de reproduo do capital e de reproduo da fora de trabalho, ou
seja, o espao necessrio para moradia tambm conflita com diferentes usos
urbanos. Neste sentido, penso que a luta pela moradia caracteriza um processo
extremamente rico que permite analisar a produo e o consumo do espao
urbano [...].

A moradia requerida por aqueles que dela necessitam fazer o uso e/ou por aqueles que
dela querem auferir renda. Assim sendo h uma disputa da moradia pelo direito de uso-aluguel,
uso-compra e/ou pelo direito da propriedade privada-compra.

24

No Brasil antes da Lei das Terras de 1850 a terra no era um bem comercializado. A
concesso de terras a particulares era uma maneira de promover a ocupao, povoamento e
defesa do territrio. Ainda que este processo no ocorresse de maneira arbitrria e ingnua, no
houve neste primeiro momento a necessidade do ato de compra para que se tivesse a posse da
terra. Foi a partir da lei de 1850 que iniciou a mercantilizao institucionalizada da terra.
Interessante observar que a lei das terras e a proibio do trfico negreiro foram assinadas no
mesmo ano. Jos de Souza Martins fez interesse considerao sobre as amarras da renda da terra
a renda, at ento capitalizada no escravo, tornava-se renda territorial capitalizada. Se no regime
sesmarial, o da terra livre, o trabalho tivera que ser cativo; num regime de trabalho livre a terra
tinha que ser cativa 7. A partir de ento a terra passa a ter um preo.

A criao de um mercado de trabalho e a mercantilizao da terra, aliadas ao


crescimento das atividades urbanas, criaram as condies para que o complexo
da construo civil comeasse a se configurar. O mercado de residncias de luxo
abriu oportunidades para a organizao da atividade construtora em bases
empresariais, com diviso de atribuies: escritrios de arquitetura e engenharia,
construtoras, comrcio de importao de materiais de construo, indstria e
comrcio locais de materiais de construo. Essa diviso social do trabalho se
acentuaria nos anos 1920, quando a urbanizao ter papel crucial para as
atividades econmicas que se desenvolvero na cidade. Ainda assim, a
consolidao do setor como um complexo industrial
ser len
porque cada uma das atividades ligadas construo tem seu rimo de formao
e caractersticas especficas
, e ocorrer
(FIX, M. 2011. p. 67)

Com avano das relaes capitalistas a terra foi submetida com maior intensidade ao
circuito produtivo. O acesso a terra/moradia s poderia ocorrer mediante compra, locao e/ou
espao cedido. A Lei das Terras 8 institucionalizou um mercado de compra e venda de terras
propiciando os mecanismos de fetiche do capital.
O preo definido era uma maneira de inviabilizar a posse da terra ao trabalhador (escravos
libertos e imigrantes) e manter o monoplio da aristocracia. Cabe ressaltar a ausncia do Estado
na promoo de polticas voltadas para a construo de moradias. Estas eram avaliadas de forma
negativa pela aristocracia.
7

Jos de Souza.Martins. O cativeiro da terra. So Paulo. Editora Contexto. 2010. p. 47.


Ainda sobre a Lei de Terra a bibliografia atenta para importantes reflexes: A lei n.601 de 18.09.1850, conhecida
como a Lei das Terras, veio compor no plano jurdico a nova relao especifica imposta pelo modo de produo para
impedir, num momento historicamente importante da ascenso do capitalismo, o acesso do trabalhador sem recursos
terra. (BALDEZ apud RODRIGUES. 1988. P. ). A lei das terras, com a definio e universalizao da
propriedade capitalista da terra, o cativeiro da terra, foi a forma de assegurar a sujeio do trabalho ao capital na
transio do trabalho escravo para o livre... A renda capitalizada no escravo, transformava-se em renda territorial
capitalizada. (MARTINS apud RODRIGUES. 1988. P )

25

Somente na Era Vargas, com a criao do Instituto de Aposentadoria e Penses (IAPs)


houve a interveno na alocao de recursos para uma embrionria poltica habitacional. O IAPs
tinha por objetivo utilizar a aposentadoria dos seus muturios. Os rendimentos provenientes da
incorporao imobiliria era uma estratgia para capturar recursos para uma classe de alta renda.
Havia algumas poucas iniciativas de particulares e organizaes financeiras de iniciativa privada.
No havia um sistema financeiro habitacional desenvolvido, apenas embrionrio.
Os IAPs foram a primeira medida efetiva de suporte estatal ao setor da
construo no pas, por meio da constituio de um setor pblico de
construo habitacional, do financiamento da atividade construtiva e da
ampliao da demanda, pela concesso de crdito aos trabalhadores(FIX, 2011.
p.76)

A Fundao Casa Popular (FCP) criada em 1946 foi a primeira iniciativa do Estado na
fomentao de habitao. No produziu resultados significativos, pois no se sustentou diante da
baixa captao de recursos. Neste perodo, em 1942, a lei do inquilinato tambm foi outra medida
estatal de grande impacto no setor da habitao, pois restringiu a livre negociao dos alugueis 9.
O Plano de Metas, de Juscelino Kubitschek (1956-1961), possibilitou a expanso da
indstria da construo civil. O subsetor da construo pesada cresceu em ritmo acelerado. J o
segmento de edificaes se desenvolveu de maneira discreta. No teve os mesmos incentivos do
Estado alm de ser considerado um mercado consumidor com caractersticas distintas do
segmento mencionado.
O incio dos anos 60 foi marcado por profundas transformaes no territrio nacional. Por
meio da represso e do cerceamento da liberdade foi imposto um governo autoritrio. O golpe
militar aprofundou as desigualdades sociais, favoreceu a expanso do lucro da burguesia nacional
e permitiu a entrada irresponsvel do capital internacional alm da fuga de capitais para
pagamento da dvida externa. A fim de manter a ordem os militares implementaram um conjunto
aes com objetivo claro de atenuar as tenses sociais.
A escolha da habitao como eixo da poltica urbana, deveu-se tentativa de
diminuir as tenses nas reas urbanas. Atende-se a uma necessidade e uma
reivindicao (estabilidade social); acentua-se a filosofia da casa prpria (aliados
da ordem) e aumenta-se o ndice de empregos; e propicia-se o crescimento
econmico geral, considerando-se que para a indstria de construo so
9

Ver BONDUKI, Nabil Georges. Origens da habitao social no Brasil: arquitetura moderrna, lei do inquilinato e
difuso da casa prpria. So Paulo: FAPESP, 1998. E TASCHNER, Suzana Pasternak. Poltica Habitacional no
Brasil: Retrospectivas e Perspectivas. Cadernos de Pesquisa do LAP. Revista de Estudos sobre Urbanismo,
Arquitetura e Preservao. So Paulo: USP, setembro outubro de 1997. 1997.

26

necessrios um grande nmero de insumos industriais que possibilitariam uma


arrancada de crescimento de um Brasil Grande, como dizia o jargo do
perodo. (RODRIGUES, A. M. 1988. p. 57)

Foram criados mecanismos para a ampliao do crdito indstria da construo civil. O


Banco Nacional de Habitao (BNH) teve orientao de aprofundar as relaes com a iniciativa
privada alm da ampla estimulao para produo da casa prpria 10 como medida de conteno
das massas. O Sistema Financeiro de Habitao (SFH), o Banco Nacional de Habitao, as
Sociedades de Crdito Imobilirio, as Letras Imobilirias e o Servio Federal de Habitao e
Urbanismo (SFHU) 11 foram criados durante este perodo.
O SFH era um mecanismo legal de captao de poupana a longo prazo com objetivo de
reverter os recursos financeiros em investimentos habitacionais. Tinha como rgo central o
BNH. Havia duas fontes de recursos financeiros ao SFH: a arrecadao do Sistema Brasileiro de
Poupana e Emprstimos (SBPE) composto pelo conjunto da captao das letras imobilirias e
cadernetas de poupana, e do Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS) poupana
involuntria imposta aos trabalhadores a partir de 1967. Para Fix (2011. p. 53)
A criao de fluxos contnuos por meio do Fundo de Garantia por Tempo de
Servio (FGTS) e do Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimos (SBPE),
este ltimo inspirado no modelo norte-americano, ampliou a escala das
operaes do setor da construo e forneceu as bases financeiras para a
constituio do circuito imobilirio.

O SFH possibilitou a ampliao do segmento de edificaes. O nmero de construtoras e


incorporadoras imobilirias expandiu e a grande maioria era nacional. A concepo capitalista da
habitao norteou a produo de moradia. Assim sendo, o BNH e outras instituies envolvidas
tornaram-se importantes mecanismos fomentadores da acumulao de capital. A poltica urbana
do perodo se resumiu na produo seletiva de habitaes 12.
10

O proprietrio da casa prpria pensa duas vezes antes de se meter em arruaas ou depredar propriedades alheias e
torna-se um aliado da ordem
, dizia o min
Habitao (BNH), Roberto Campos. O crdito hipotecrio dificultaria ainda mais a participao dos muturios em
movimentos grevistas ou polticos. (FIX, M.A.B. 2011. p.90).
11
O SFHU viabilizado pela lei federal n 4.380 de 1964 foi a poltica habitacional de maior abrangncia territorial
at o perodo estudado.
12
BOLAFFI a partir de estudo dos relatrios anuais do BNH sinalizou um cenrio sombrio em relao a quantidade
de moradias produzidas. Dados do relatrio anual de 1971 indicam que os recursos utilizados pelo Sistema
Financeiro da Habitao s foram suficientes para atender a 24 por cento da demanda populacional (urbana). Isto
significa que, seis anos aps a criao do BNH, toda a sua contribuio para atender ou diminuir o dficit que ele se
props eliminar constituiu em que esse mesmo dficit aumentasse em 76 por cento. De acordo com as previses do
BNH, em 1971 o atendimento percentual teria sido de 25,3 por cento e, embora deva aumentar ligeiramente em cada
ano at 1980, o dficit dever exceder 37,8 por cento do incremento da necessidade. (1982 p. 53). Durante a

27

Os chamados programas alternativos destinados populao de baixa renda


representaram porcentagens insignificantes no montante dos recursos investidos. Kowarick
(1979. p. 50) analisou as finalidades dos recursos disponibilizados
o BNH, entre 1964 e 1977, aplicou a no desprezvel soma de 135 bilhes de
cruzeiros financiando 1.739.000 habitaes, que foram destinadas, de modo
particular, a famlia com rendimentos superiores a 12 salrios mnimos.[...]
elucidativo mostrar que 80% dos emprstimos do Banco Nacional de Habitao
foram canalizados para os estratos de renda mdia e alta, ao mesmo tempo, que
naufragavam os poucos planos habitacionais voltados para as camadas de baixo
poder aquisitivo. contrastante neste sentido que as pessoas com at 4 salrios
mnimos constituam 55% da demanda habitacional ao passo que as moradias
colocadas no mercado pelo Sistema Financeiro de Habitao raramente incluam
famlias com rendimento inferior a 12 salrios.

Prossegue o autor na sua argumentao


o Banco Nacional de Habitao (BNH) no s se tornou um poderoso
instrumento da acumulao, pois drenou uma enorme parcela de recursos para
ativar o setor da construo civil recursos por sinal advindos em grande parte
de um fundo retirado dos prprios assalariados (FGTS) como tambm voltouse para a confeco de moradias destinadas s faixas de renda mais elevadas.
(p.69)

As transformaes na orientao das polticas pblicas, fruto da crise econmica da


dcada de 80 tambm impactaram o segmento de edificaes. Houve grande queda no nmero
habitaes construdas e comercializadas.

Por consequncia, o nmero de construtoras e

incorporadoras imobilirias tambm reduziu. O modelo poltico econmico adotado durante o


perodo da ditadura militar (1964-1985) entrou em colapso 13. Instituies e organizaes
internacionais, como BID e Banco Mundial, passaram a orientar reformas estruturais no espao
urbano como condicionante ao respaldo financeiro fornecido. Estas reformas buscavam
solidificar a reduo da atuao do Estado via transformaes no sistema financeiro habitacional
a fim de estabelecer dispositivos que promovessem o mercado privado (sistemas regulatrios e
mecanismos

de

captao

de

recursos

privados)

garantisse

dimenso

corporativa/empreendedora da cidade. (KOWARICK 1979, HARVEY 2006)


existncia do BNH houve a criao dos seguintes programas destinados a populao de baixa renda: Programa da
Erradicao da Sub-Habitao (Promorar), Programa Joo de Barro, Plano Nacional de Habitao Popular, Programa
de Financiamento de Lote Urbanizado, Programa de Financiamento da Construo, Concluso, Ampliao ou
Melhoria da Habitao de Interesse Social, Programa de desfavelamento. Ainda que diversos obtiveram pouco
impacto. O que no de surpreender-se uma vez que este no era o objetivo.
13
A acelerao inflacionria de 100% em 1980 alcanou 1770% em 1989.

28

O descontentamento da populao no incio dos anos oitenta demonstrado nas ruas


principalmente pelos movimentos sociais de esquerda alavancou o processo de redemocratizao
do pas. Com a derrubada dos militares houve tambm a extino do BNH. Suas atribuies e
recursos foram incorporadas pela Caixa Econmica Federal (CEF) 14. Para Fix (2011. p. 54)
A extino do BNH, em 1986, desarticulou e fragmentou a poltica habitacional,
que permaneceu errtica nos anos do ajuste estrutural e, posteriormente, nos
primeiros movimentos da poltica neoliberal da dcada seguinte. [...] O Plano
Real, as polticas de abertura comercial, privatizaes e desregulamentao
financeira, ainda assim, criaram algumas das condies para que essa lgica
pudesse se impor sobre o urbano.[...] a financeirizao incidiu no Brasil sobre o
um circuito imobilirio ainda sob os efeitos da interrupo no desenvolvimento
do sistema de crdito [...].

A constituinte foi convocada e promulgaram a Constituio Federal Brasileira (CF) em


1988. Houve a incluso dos artigos referentes a funo social da propriedade (182 e 183).
Posteriormente a emenda constitucional n26 de 2000 modificou o artigo n6 da CF e a moradia
passou a ser considerada um direito social 15. A regulamentao destas leis ocorreu mediante
aprovao do Estatuto da Cidade. O Estatuto da Cidade, instrumento legal que regulamentou o
direito constitucional a moradia (Ttulo VII - Da ordem Econmica Financeira, Captulo II Da
Poltica Urbana Artigos 182 e 183), foi aprovado aps treze anos da constituinte mediante
presso do Frum Nacional da Reforma Urbana. Ainda que seja respaldada por lei, a moradia
como direito no ocorre como fato.
No governo de Fernando Collor (1990 a 1992) com a extino do Ministrio do Interior,
os principais programas habitacionais ficaram sob a gesto do Ministrio da Ao Social. O
Plano de Ao Imediata para a Habitao (PAIH) teve por objetivo a construo em carter
emergencial de aproximadamente 245 mil habitaes em 180 dias por meio de contratos com a
iniciativa privada. O tempo estimado no foi respeitado e o custo mdio ficou muito superior ao
previsto. A meta foi revista para 210 mil habitaes e novamente no se concretizou. Tambm
houve o Programa de Habitao Popular (PROHAP), o Programa Empresrio Popular (PEP) e as
Cooperativas. Itamar Franco (1992 a 1994) assumiu o governo aps impeachment sofrido por
14

RODRIGUES (1989) aponta para o fato de a Caixa Econmica Federal ter herdado alm das atribuies e
recursos uma inadimplncia de Cz$ 4,5 bilhes. O montante maior da inadimplncia estava vinculado aos planos de
desenvolvimento urbano (infraestrutura) e no diretamente a produo de moradias.
15
Constituio Federal de 1988. Ttulo II (Dos Direitos e Garantias Fundamentais), Captulo II (Dos direitos
Sociais), artigo 6 So direitos sociais a educao, a sade, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurana, a
previdncia social, a proteo maternidade e infncia, a assistncia aos desamparados, na forma desta
constituio. (BRASIL, 1988. grifo meu).

29

Collor e implementou os programas Habitar Brasil e Morar Municpio. O circuito imobilirio aos
poucos foi reestruturando-se.
O setor imobilirio no acompanhou de incio o salto de desnacionalizao pelo
qual passou a economia brasileira, a partir de 1995. No entanto, o capital
internacional demandou, para se instalar na cidade, uma base hospedeira com
caractersticas similares quelas encontradas nos pases de origem. O resultado
foi uma articulao entre promotores imobilirios locais e investidores nacionais
tpica do funcionamento de uma mquina imobiliria de crescimento para a
construo de novas torres de escritrio e complexos multiuso, que seriam
alugados por empresas multinacionais. A mobilidade de capitais caracterstica da
globalizao foi, assim, acompanhada pela cristalizao de uma frao de capital
que circula no meio ambiente construdo [...]. (FIX. 2011. p. 122)

Durante o governo de Fernando Henrique Cardoso FHC (1994 a 2002) houve a


ampliao de instituies burocrticas e a forte penetrao das polticas neoliberais. Maricato
(1998. p. 2) fez interessante considerao sobre o perodo do governo FHC
A prtica do governo revela uma mudana na trajetria: aps alguns gestos
iniciais que indicavam uma gesto democrtica voltada para habitao de
interesse social, a ao efetiva tomou os rumos conhecidos: priorizao na
regulao dos recursos financeiros onerosos visando melhor desempenho do
mercado. Nessa trajetria fica evidente o desapego democracia, j que no
decorrer da gesto houve uma desmobilizao e o fechamento dos frgeis canais
de participao anteriormente existentes.

O Pr-Moradia e Habitar Brasil foram os dois principais programas federais voltados para
melhorias em reas degradadas e para produo de habitao populao de baixa renda.
Enquanto o Habitat Brasil era financiado por recursos provenientes do Oramento Geral da Unio
(OGU), o Pr-Moradia era financiado pelo FGTS. A concesso de financiamentos de longo prazo
para a construo/melhoria de habitaes at doze salrios-mnimos foi o principal programa
federal para a habitao. O crdito deixou de ser fornecido para as empresas e construtoras e
passou a ser fornecido direto ao consumidor via Carta de Crdito (SANTOS 1999). Tambm
foram institudas polticas facilitadoras da atuao de mecanismo de mercado via o Programa
Brasileiro de Qualidade e Produtividade Habitacional (PBQP-H) e a criao do Sistema
Financeiro Imobilirio (SFI) 16
No final dos anos 1990 ser criado o Sistema Financeiro Imobilirio que,
embora objetivasse integrar o crdito imobilirio com o mercado de capitais,
16

Os Fundos de Investimentos Imobilirios (FII) criados em 1993 e fortificados no governo de FHC tambm
possibilitaram o estreitamento entre o setor imobilirio e o mercado de capitais. Cabe ressalta o papel desempenhado
pelo Conselho Monetrio Nacional (CMN) ao possibilitar a ampliao da relao setor imobilirio e mercado de
capitais.

30

ainda tinha a caderneta de poupana e o FGTS como base importante para suas
operaes. O modelo advoga a captao de recursos no mercado de capitais,
mas, na prtica, propicia novas modalidades de captura dos fundos pblicos.
(FIX, M. 2011. p. 54)

Grande parte das instituies criadas no governo FHC foram mantidas no governo do
presidente Luiz Incio Lula da Silva (2002 2010). Ocorreram transformaes como a criao do
Ministrio das Cidades (com o objetivo de preencher a lacuna institucional que colocava a
federao de certa forma fora das discusses sobre a poltica urbana, o Programa de Subsdio
Habitao de Interesse Social - PSH (utilizao de recursos oramentrios para subsidiar
financiamentos e parcelamentos habitacionais de interesse social), o Plano Nacional de Habitao
PlanHab (estabeleceu as diretrizes da poltica nacional de habitacional), o Fundo Nacional de
Habitao de Interesse Social FNHIS (possibilitar o acesso a moradia digna a populao de
baixa renda), o Programa Minha Casa Minha Vida (ampla produo de moradias pelo circuito
formal da construo civil) e o Fundo Garantidor da Habitao Popular FGHab (Fundo
vinculado ao PMCMV com funo de garantia de crdito a fim de mitigar o risco das operaes
dos agentes financeiros). (ROLNIK 2011)
Para Fix (2011. p. 55)
No incio do governo Lula o tamanho do problema urbano exigiu uma resposta
complexa e coordenada, que motivou a criao do Ministrio das Cidades. As
medidas adotadas pelo Ministrio ampliaram o mercado e abaixaram a linha de
excluso ao crdito habitacional e moradia. Ao mesmo tempo, repercutiram
sobre a estrutura de propriedade das empresas e suas estratgias: abertura de
capital na Bolsa, ingresso de capital estrangeiro por meio de private equity e
compra de aes, concentrao e centralizao de capital.

Com uma poltica habitacional direcionada para a ampla produo de moradia - abarcando
todos os nveis de renda - associada ao aumento na arrecadao de recursos financeiros que
subsidiam o setor houveram alteraes nas estratgias empresais do segmento de edificaes.
Construtoras e incorporadoras com intuito de ampliar as possibilidades de lucro passaram a
direcionar maiores recursos na construo residencial de baixa renda. Criaram marcas
especializadas, promoveram fuses empresariais, abriram capital na BM&F BOVESPA e
expandiram a ao territorial. O nicho mercadolgico de edificao para baixa renda at ento
negligenciado diante dos altos ndices de inadimplncia passou a ser o pote de ouro das empresas
do setor. O amplo subsdio ofertado pelo do governo federal trouxe a segurana almejada pelas

31

construtoras e incorporadoras imobilirias. Por se tratar do foco deste trabalho, os prximos


captulos discutiro de maneira mais detalhada as questes levantadas neste pargrafo.
O breve resgate da atuao do Estado nas polticas pblicas que remetem a produo do
espao urbano, mais especificamente da habitao, evidenciou que ao longo do perodo estudado
a lgica de submeter as polticas pblicas aos interesses da reproduo ampliada do capital
orientou e fundamentou a ao do Estado. O antigo SFH/BNH e a atual SFI e CEF foram
eficientes agentes dinamizadores da economia e fomentadores da renda da terra para a burguesia
nacional e aos grupos financeiros internacionais. Com as polticas alinhadas ao processo de
financeirizao da moradia a erradicao e a atenuao do dficit habitacional da populao
marginalizada tornou-se um paradoxo. Um velho discurso entorpecedor das massas agora
travestido de novas roupagens.

32

CAPTULO TRS - O RAMO DA CONSTRUO CIVIL NO BRASIL


Subiu a construo como se fosse mquina. Ergueu no patamar quatro
paredes slidas. Tijolo com tijolo num desenho mgico. Seus olhos embotados
de cimento e lgrima. (Construo. Chico Buarque)
A burguesia no repara na dor da vendedora de chicletes. A burguesia s olha
pra si. A burguesia a direita, a guerra (Burguesia. Cazuza)
Vocs produzem a misria e nos impedem de chegar nvel social. A
burguesia fede. (Rato Cinza Canalha. Conscincia Humana)

3.1. Impactos do ramo da construo civil no cenrio econmico


Com o processo de redemocratizao do pas e a implementao do Plano Real [1994] o
Brasil se apresentou de maneira mais estvel no cenrio econmico nacional. Um conjunto de
medidas favoreceram o controle da inflao, o supervit primrio e o cambio flutuante.
A partir de dados do IBGE foi possvel observar a partir de 2004 um incremento
significativo no Produto Interno Bruto do Pas (PIB). Entre 2004 a 2008 houve uma taxa mdia
de crescimento de 4,8% do PIB. ndice considerado positivo, principalmente em relao a dcada
anterior. Entretanto, devido a crise financeira mundial do modo de produo capitalista o
crescimento foi interrompido em 2009 e o pas terminou o ano em recesso econmica de - 0,7%.
(Ver grfico 1).
A marola como afirmou o ex-presidente Luiz Incio Lula da Silva desencadeou
impactos significativos em diversos setores, como fechamento de fbricas e demisses em massa
de trabalhadores. Os impactos no se apresentaram mais expressivos, pois um conjunto de
medidas consideradas anticclicas foram adotadas com o propsito de dinamizar a economia
nacional. O governo federal tentava com essas aes atenuar os efeitos da crise mundial em
territrio nacional. Conforme evidenciaremos houve o favorecimento dos grandes empresrios
dos setores contemplados 17 por estas polticas via modificaes de projetos a fim de ampliar suas
possibilidades de auferir lucro.
No ramo da construo civil podemos mencionar dois programas do governo federal que
dinamizaram grande quantidade de capital em territrio nacional, o Programa de Acelerao do
17

Exemplo claro de como as grandes empreiteiras mandam no Brasil, em entrevista concedida revista Construo
Mercado em fevereiro de 2009 (no ms anterior ao lanamento do PMCMV), o exevutivo Walter Torre, da WTorre,
revelou ter apresentado ao presidente Lula, juntamente com outras cinco grandes incorporadoras, um pacote de
medidas para desburocratizar a aprovao de crdito aos consumidores e s construtoras. Fonte: Revista Caros
Amigos [ano XVI. n 190/2013. p.12]. No decorrer deste trabalho outras exemplificaes evidenciaram a modelao
do pblico a fim de favorecer e ampliar os interesses da iniciativa privada.

33

Crescimento (PAC) e o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV). Alm dos programas,
outras medidas fomentaram o ramo da construo civil, tais como a desonerao do IPI nos
materiais ligados a construo civil e o aumento dos investimentos via Banco Nacional
Desenvolvimento Econmico e Social (BNDES).
O grfico 1 apresenta a variao em porcentagem do PIB brasileiro e do PIB da
construo civil. Foi possvel observar que o PIB da construo civil obteve mdia maior que o
PIB nacional. Tambm foi possvel observar os impactos da conjuntura internacional no ano de
2009 e o crescimento expressivo do setor no ano seguinte devido ao cenrio econmico mais
favorvel e os impactos de programas do governo federal, como o PMCMV.

Grfico 1 Variao (%) do PIB do Brasil e do PIB da Construo Civil Entre 2004 a 2012.

Segundo dados disponibilizados pela Associao Brasileira da Indstria de Materiais da


Construo (ABRAMAT 18) no ano de 2009 a construo civil representou 9,2% do PIB
brasileiro, o que significa um montante financeiro de R$ 224 bilhes. Em 2010 houve a
ampliao do PIB nacional e do PIB da construo civil devido principalmente as afirmaes das
aes do governo federal e ao fortalecimento da demanda interna (maior oferta de crdito e
elevao da renda familiar). Desta maneira, atingiu-se ndices econmicos elevados (7,5% PIB
brasileiro e 11,6% PIB da construo civil).
18

Informaes e ndices extrados do site da Associao Brasileira da Indstria de Materiais da Construo.


http://www.construcaobrasil.com.br/portal/tag/abramat/. Acessados em: 24 de abril de 2013.

34

Segundo dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica (IBGE) publicados na


Pesquisa Anual da Indstria da Construo do ano de 2010
Os resultados observados em 2010 apresentaram o mesmo padro do primeiro
ano da srie, em que as empresas da atividade de obras de infraestrutura se
destacaram pela maior contribuio no valor total das receitas brutas auferidas.
O valor de R$ 114,3 bilhes representou 43,5% do total da receita bruta em
2010, reduzindo 0,3 ponto percentual frente participao observada em 2007
(R$ 58,7 bilhes). As empresas do setor de edificaes contriburam com cerca
de R$ 107,0 bilhes em 2010, 40,7% do total, crescendo 1,5 ponto percentual
em relao a 2007 (R$ 52,5 bilhes), enquanto as empresas de servios
especializados para a construo, que obtiveram R$ 41,8 bilhes de receita bruta
em 2010, responderam por 15,9% do total, perdendo participao em relao a
2007 (17,0%). (IBGE. v. 20. 2010)

A Tabela 1 Dados Gerais da Indstria da Construo Civil indica por meio de


distintas variveis o crescimento expressivo do setor no ano de 2010 em comparao aos trs
anos anteriores. Foi possvel observar que os dados referentes ao valor das incorporaes, obras
e/ou servios, valor das obras e/ou servios e receita operacional lquida do ano de 2010
apresentaram nmeros mais discrepantes de crescimento com relao aos anos anteriores.
Enquanto a mdia de crescimento da receita operacional lquida nos anos de 2007 a 2009 foi de
aproximadamente R$ 31 bilhes (crescimento mdio de 22% ao ano), em 2010 foi de R$ 58.876
bilhes, crescimento anual de 31,6%. A mdia de contratos pblicos tambm aumentou 27% em
2010. Ou seja, o ano de 2010 foi significativo para os grandes empresrios, proprietrios e
acionistas do ramo da construo, pois tiveram seus lucros fortemente expandidos e
potencializados.
Tabela 1 Dados Gerais da Indstria da Construo Civil
Dados Gerais da Indstria da Construo Civil

Ano

Nmero
Salrios,
de
Pessoal
retiradas e
empresas ocupado
outras
ativas
remuneraes

Gastos Total dos


com
custos e
pessoal despesas

Valor das
incorporaes,
obras e/ou
servios

Valor
das
obras
e/ou
servios

Construes
para
entidades
pblicas

1 000

Receita
operacional
lquida

1 000 000 R$

2007

53

1 576

19 359

28 979

101 472

130 093

123 797

50 968

124 455

2008

57

1 806

25 718

38 725

132 830

163 109

158 693

68 607

154 597

2009

64

2 044

31 780

48 166

156 299

196 852

190 843

83 965

186 286

35
2010

79

2 479

41 899

63 128

205 583

258 797

250 038

106 976

245 157

Fonte: IBGE, Diretoria de Pesquisas, Coordenao de Indstria, Pesquisa Anual da Indstria da Construo
2007-2010.

Os anos seguintes, 2011 e 2012, representaram um perodo de reduo do ritmo de


produo e consequentemente reduo tambm dos ndices de crescimento do setor.
3.2. Anlise da atuao das principais construtoras brasileiras
A fim de evidenciar os principais grupos financeiros e construtoras que atuam em
territrio nacional no ramo da construo civil foi investigada informaes na literatura da rea
em questo. A revista O Empreiteiro e a consultoria Inteligncia Empresarial da Construo
[ITC] foram as fontes de informaes adotadas para seleo de construtoras a serem analisadas.
Tambm foram analisadas publicaes do Sindicato da Indstria da Construo Civil do Estado
de So Paulo (SindusCon SP) e da Cmara Brasileira da Indstria da Construo. Entretanto,
devido a publicao anual com o ranking das principiais empresas que atuam no ramo da
construo civil e o reconhecimento destas no ramo da construo civil, optou-se por adotar
como referncia a revista O Empreiteiro e a consultoria Inteligncia Empresarial da Construo.
A revista O Empreiteiro publica anualmente edio especial na qual divulgado um
ranking com as principais empresas do ramo da engenharia e da construo civil que atuam em
territrio nacional. A participao ocorre mediante inscrio em processo seletivo e o critrio de
classificao a receita operacional bruta apurada em balano contbil auditado e publicado pela
empresa concorrente. Esta pesquisa envolveu aproximadamente 3 mil empresas.
Foram analisados os dados publicados no perodo de 2008 a 2011. O objetivo foi traar
um perfil das dez primeiras empresas classificadas e verificar se houve ou no oscilao na
classificao e no segmento de atuao. O recorte de tempo remete ao ano anterior de lanamento
do Programa Minha Casa Minha Vida e a primeira fase do programa (2009 a 2011). Entre os
anos de 2008 a 2011 houveram pequenas oscilaes entre os dez primeiros classificados. As
empresas Organizao Odebrecht, Camargo Corra S/A, Andrade Gutierrez, Queiroz Galvo e
Construtora OAS mantiveram respectivamente em ordem crescente as primeiras colocaes. As
empresas Delta Construes, Galvo Engenharia, Gafisa S/A, MRV Engenharia e Participaes
S/A e Mendes Jnior ocuparam as colocaes seguintes. Cabe ressaltar que as mesmas
alternaram colocaes nos anos em estudo com exceo das empresas MRV Engenharia e
Participaes S/A e Mendes Jnior que em 2008 no estiveram entre as dez primeiras colocaes

36

e a Construtora Gafisa S/A que na publicao de 2011 esteve na dcima segunda colocao.
Entretanto, devido ao expressivo deslocamento no ranking [MRV Engenharia e Participaes S/A
e Mendes Jnior] e posterior afirmao optou-se por selecion-las.
De maneira geral possvel afirmar que as cinco primeiras empresas citadas (Organizao
Odebrecht, Camargo Corra S/A, Andrade Gutierrez, Queiroz Galvo e Construtora OAS) esto
relacionadas a obras de infraestrutura. Apenas no ano de 2011 as empresas Organizao
Odebrecht e a Construtora OAS passaram a atuar na produo de edifcios residenciais.
Galvo Engenharia e Mendes Jnior atuaram em obras de infraestrutura. J as empresas
Gafisa S/A e MRV Engenharia e Participaes S/A durante todos os anos atuaram na produo
de edifcios residenciais.
Esta breve anlise a partir dos dados publicados pela revista O empreiteiro permite
afirmar que as dez primeiras empresas, com maior faturamento no ramo da construo civil, no
esto em sua totalidade ligadas a contratos pblicos do Programa Minha Casa Minha Vida. Suas
atividades esto relacionadas a obras custeadas pela iniciativa privada e setor pblico
principalmente via empreendimentos do PAC. Somente a MRV Engenharia e Participaes S/A,
a Gafisa S/A e a Bairro Novo Empreendimentos Imobilirios S/A (subsidiria da Organizao
Odebrecht) possuem relao com o PMCMV. Esta constatao permite inferir o questionamento
se a disponibilidade dos recursos federais (PAC e PMCMV) esta atrelada a um pacto de
distribuio na participao das atividades da construo civil no pas, entre estes grandes grupos
econmicos do setor.
Segue abaixo os segmentos de atuao detalhados das empresas citadas acima entre 2008
a 2011 19.
Organizao Odebrecht
- Entre 2008 a 2010 atuou nos segmentos:
Obras Rodovirias, Usinas Hidreltricas/ Barragens, Tneis, Obras Porturias, Obras
Ferrovirias, Usinas Nucleares, Plataformas Offshore, Instalaes Petrolferas/
Petroqumicas, Pontes e Viadutos, Aeroportos, Oleodutos/ Gasodutos, Obras
Metrovirias, Linhas de Transmisso e Obras de Saneamento.
- Em 2011 passou a atuar tambm nos segmentos:
Edifcios Residenciais, Edifcios Comerciais, Condomnios Horizontais, Incorporaes,
Edificaes para Fbricas, Shopping Centers e Hotis.
19

Fonte: Revista O Empreiteiro. Edies n 510, 499, 488 e 466. Organizao: Lvia Maria Tonelli.

37

Camargo Corra S/A


- Entre 2008 a 2010 atuou nos segmentos:
Obras Rodovirias, Usinas Hidreltricas/ Barragens, Tneis, Obras Porturias , Obras
Ferrovirias, Usinas Nucleares, Plataformas Offshore, Instalaes Petrolferas/
Petroqumicas, Pontes e Viadutos, Aeroportos, Oleodutos/ Gasodutos, Obras
Metrovirias, Linhas de Transmisso e Obras de Saneamento.
- Em 2011 passou a atuar tambm nos segmentos:
Edificaes para Fbricas.
Andrade Gutierrez
- Entre 2008 a 2010 atuou nos segmentos:
Obras Rodovirias, Usinas Hidreltricas/ Barragens, Tneis, Obras Porturias, Obras
Ferrovirias, Usinas Nucleares, Plataformas Offshore, Instalaes Petrolferas/
Petroqumicas, Pontes e Viadutos, Aeroportos, Oleodutos/ Gasodutos, Obras
Metrovirias, Linhas de Transmisso, Obras de Saneamento, Edificaes para Fbricas,
Shopping Centers e Hotis.
- Em 2011 deixa de atuar no segmento:
Hotis.
Queiroz Galvo
- Entre 2008 a 2011 atuou nos segmentos:
Obras Rodovirias, Usinas Hidreltricas/ Barragens, Tneis, Obras Porturias , Obras
Ferrovirias, Plataformas Offshore, Instalaes Petrolferas/ Petroqumicas, Pontes e
Viadutos, Aeroportos, Oleodutos/ Gasodutos, Obras Metrovirias, Linhas de Transmisso
e Obras de Saneamento.
Construtora OAS
- Entre 2008 a 2010 atuou nos segmentos:
Obras Rodovirias, Usinas Hidreltricas/ Barragens, Tneis, Obras Porturias , Obras
Ferrovirias, Pontes e Viadutos, Aeroportos, Oleodutos/ Gasodutos, Obras Metrovirias,
Linhas de Transmisso e Obras de Saneamento.
- Em 2011 passou a atuar tambm nos segmentos:
Edifcios Residenciais, Edifcios Comerciais, Condomnios Horizontais, Incorporaes,
Edificaes para Fbricas, Shopping Centers e Hotis.
Delta Construes
- Entre 2008 a 2010 atuou nos segmentos:
Obras Rodovirias, Usinas Hidreltricas/ Barragens, Tneis, Pontes e Viadutos,
Aeroportos, Oleodutos/ Gasodutos e Obras de Saneamento.
- Em 2011 passou a atuar tambm nos segmentos:

38

Obras Ferrovirias, Instalaes Petrolferas/ Petroqumicas, Pontes e Viadutos, Edifcios


Residenciais, Edifcios Comerciais, Condomnios Horizontais, Incorporaes e
Edificaes para Fbricas.
Galvo Engenharia
- Entre 2008 a 2010 atuou nos segmentos:
Obras Rodovirias, Usinas Hidreltricas/ Barragens, Tneis, Obras Porturias , Obras
Ferrovirias, , Pontes e Viadutos, Aeroportos e Oleodutos/ Gasodutos.
- Em 2011 passou a atuar tambm nos segmentos:
Plataformas Offshore e Obras Metrovirias.
Gafisa S/A
- Entre 2008 a 2011 atuou nos segmentos:
Edifcios Residenciais, Edifcios Comerciais, Condomnios Horizontais, Incorporaes,
Shopping Centers e Hotis.
MRV Engenharia e Participaes S/A
- Em 2008 atuou nos segmentos:
Edifcios Residncias e Condomnios Horizontais.
- Entre 2009 a 2010 passou a atuar tambm nos segmentos:
Edifcios Comerciais e Incorporaes.
- Em 2011 atua somente nos segmentos:
Edifcios Residncias e Incorporaes.
Mendes Jnior
- Entre 2008 a 2010 atuou nos segmentos:
Obras Rodovirias, Usinas Hidreltricas/ Barragens, Tneis, Obras Porturias , Obras
Ferrovirias, Plataformas Offshore, Instalaes Petrolferas/ Petroqumicas, Pontes e
Viadutos, Aeroportos, Oleodutos/ Gasodutos, Obras Metrovirias, Linhas de Transmisso
e Obras de Saneamento.
- Em 2011 passou a atuar tambm nos segmentos:
Usinas Nucleares, Telecomunicaes, Edifcios Residenciais, Edifcios Comerciais,
Condomnios Horizontais, Edificaes para Fbricas, Shopping Centers e Hotis.
A partir das publicaes da revista O Empreiteiro tambm foi possvel traar um perfil a
respeito da variao da receita bruta e do patrimnio lquido das construtoras selecionadas. No
grfico 2 ficou evidente que no houve um padro comum de crescimento e/ou declnio na renda
bruta das construtoras citadas. As construtoras Camargo Correia S/A e Queiroz Galvo, por
exemplo, apresentaram crescimento nos dois primeiros anos acompanhado de declnio do

39

faturamento nos anos seguintes. As empresas Organizao Odebrecht, Andrade Gutierrez, MRV
Engenharia e Participaes S/A e Gafisa S/A apresentaram crescimento no faturamento durante
todos os anos em questo. J a Construtora OAS, Delta Construo e Mendes Jnior
apresentaram queda no faturamento apenas no ano de 2011. Interessante observar o discrepante
crescimento no faturamento da Organizao Odebrecht no ano de 2011 e o padro cadenciado de
variao do crescimento do faturamento da MRV Engenharia e Participaes S/A.

10.000.000
9.000.000
8.000.000
7.000.000
6.000.000
5.000.000
4.000.000
3.000.000
2.000.000
1.000.000
0

Variao da Receita Bruta (R$ x 1.000) das Dez Primeiras Empresas


Classificadas no Ranking das Maiores Construtoras da Revista O Empreiteiro
Entre 2008 a 2011.

2008
2009
2010
2011

Fonte: Revista O Empreiteiro. Edies n 510, 499, 488 e 466.


Organizao: Lvia Maria Tonelli.

Grfico 2 Variao da Receita Bruta (RS x 1.000) das Dez Primeiras Empresas Classificadas no Ranking das
Maiores Construtoras da Revista O Empreiteiro Entre 2008 a 2011.

O grfico 3 apresenta a variao do patrimnio lquido das construtoras selecionadas. As


variaes ocorreram de maneira distinta do grfico acima. No foi observada nenhuma
correspondncia de crescimento e variao entre receita bruta e patrimnio lquido. A
Organizao Odebrecht apresentou o maior patrimnio lquido, com exceo no ano de 2009 que
a Camargo Corra S/A a superou. Fato interessante foi observar as variaes das construtoras
MRV Engenharia e Participaes S/A e Gafisa S/A. Ambas no estavam nas primeiras
colocaes do ranking, porm apresentaram patrimnio lquido elevado. Diferente de todas as

40

construtoras selecionadas, que tem como segmento central obras de infraestrutura, as duas atuam
principalmente no segmento de edificaes residenciais, comerciais e incorporaes.
Variao do Patrimnio Lquido (R$ x 1.000) das Dez Primeiras Empresas
Classificadas no Ranking das Maiores Construtoras da Revista O Empreiteiro
Entre 2008 a 2011.
6.000.000
5.000.000
4.000.000
3.000.000
2.000.000
1.000.000
0

2008
2009
2010
2011

Fonte: Revista O Empreiteiro. Edies n 510, 499, 488 e 466.


Organizao: Lvia Maria Tonelli.

Grfico 3 Variao do Patrimnio Lquido (RS x 1.000) das Dez Primeiras Empresas Classificadas no Ranking
das Maiores Construtoras da Revista O Empreiteiro Entre 2008 a 2011.

As informaes disponibilizadas pela Inteligncia Empresarial da Construo classifica


as principais construtoras do pas atravs do total de metros quadrados produzidos anualmente
por cada empresa. A premiao ocorre em diferentes categorias: residencial regional 20,
residencial baixa renda, industrial Brasil 21, comercial Brasil 22, recordista 23 e prmio ITCnet

20

As regionais so divididas em: So Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais, Esprito Santo, Centro-Oeste, Sul e
Norte/Nordeste.
21
Admite-se como segmento industrial Brasil os setores: Agro-Industrial, Alimentos e Bebidas, Consumo, Energia e
Ferrosos e No Ferrosos, Materiais de Construo, Mecnica e Eltrica, e Petrleos e Afins. Fonte: ITC.
22
Admite-se como segmento comercial Brasil os setores: Edifcios Corporativos, Shoppings, Hotis, Hospitais,
Escolas, Universidades, Centros de Distribuio, Estdios, Centros de Convenes, etc. Fonte: ITC.
23
Admite-se recordista a construtora que obtiver a maior quantidade de metros quadrados construdo em territrio
nacional. Trata-se de uma classificao geral. Fonte: ITC.

41

Sustentax construo sustentvel 24. A consultoria ITC recebe as inscries e avalia a


veracidade das mesmas.
Diferentemente do ranking elaborado pela revista O Empreiteiro, os resultados divulgados
pela pesquisa da ITC so mais especficos para o estudo deste trabalho, pois no contabilizam
empreendimentos do segmento da construo civil pesada 25. Logo, so considerados apenas
obras de infraestrutura de empreendimentos residenciais, comerciais e industriais. O quadro 1
apresenta as principais construtoras de empreendimentos residenciais, comerciais e industriais
entre os anos 2008 a 2011.
Principais Construtoras de Empreendimentos Residenciais,
Comerciais e Industriais - 2008 a 2011.
ANO
Categoria

2008

2009

2010

2011

Residencial Regional
So Paulo

Even
Construtora e
Incop. S/A

Even
Construtora e
Incop. S/A

Gafisa S/A

Gafisa S/A

Residencial Regional
Rio de Janeiro

RJZ/Cyrela
Brazil Realty

RJZ/Cyrela
Brazil Realty

RJZ/Cyrela
Brazil Realty

RJZ/Cyrela
Brazil Realty

Residencial Regional
Minas Gerais

MRV
Engenharia S/A

MRV
Engenharia S/A

MRV
Engenharia S/A

MRV
Engenharia S/A

Residencial Regional
Esprito Santo

MRV
Engenharia S/A

Galwan

Galwan

Galwan

Residencial Regional
Sul

Cricima
Construes
Ltda

Cricima
Construes
Ltda

Plaenge
Empreendi
mentos Ltda

Plaenge
Empreendi
mentos Ltda

Residencial Regional
Centro-Oeste

Construtora
Borges
Landeiro Ltda

Construtora
Borges
Landeiro Ltda

Construtora
Borges
Landeiro Ltda

Construtora
Borges
Landeiro Ltda

Residencial Regional
Norte/Nordeste

Grupo Capuche

Grupo Capuche

Moura Dubeux
Engenharia
Ltda

Direcional
Engenharia
Ltda

Gafisa S/A

Gafisa S/A

Gafisa S/A

Gafisa S/A

MRV
Engenharia S/A

MRV
Engenharia S/A

Hochtief Brasil
S/A e
Brookfield

Racional
Engenharia
Ltda e

Racional
Engenharia
Ltda e

Racional
Engenharia
Ltda e Hochtief

Recordista
Residencial Baixa
Renda
Comercial

24

Admite-se as duas construtoras que se classificarem entre as 100 maiores por critrios re regulamento especfico
de padro de sustentabilidade. Fonte: ITC.
25
Obras de Pontes, Viadutos, Rodovias, Ferrovias e Saneamento Bsico e Hdricas (Portos, Cais, Beros, Piers).
Fonte: ITC.

42

Industrial

Sustentvel

Incorporaes
S/A

Brookfield
Incorporaes
S/A

Brookfield
Incorporaes
S/A

Brasil S/A

Racional
Engenharia
Ltda e Matec
Engenharia e
Construes
Ltda

Serpal
Engenharia e
Construtora
Ltda e Wtorre
Engenharia e
Construo S/A

Serpal
Engenharia e
Construtora
Ltda e Wtorre
Engenharia e
Construo S/A

Serpal
Engenharia e
Construtora
Ltda e
Construtora
Costa Feitosa
Ltda

MPD
Engenharia e
Construo
Ltda e DanHebert
Construtora e
Incorporadora
Ltda

MPD
Engenharia e
Construo
Ltda e Rio
Verde
Engenharia e
Construes
Ltda

MPD
Engenharia e
Construo
Ltda e MBigucci

(*) Dados no disponveis.


Fonte: Inteligncia Empresarial da Construo.
Organizao: Lvia Maria Tonelli.
Quadro 1 Principais Construtoras de Empreendimentos Residenciais, Comerciais e Industriais
2008 a 2011.

No houve grandes alteraes das empresas que foram premiadas nas diversas categorias
listadas no perodo em estudo. A construtora Gafisa S/A em todos os anos foi quem mais metros
quadrados construiu no Brasil. J a MRV Engenharia e Participaes S/A foi em todos os anos a
empresa que mais construiu para a populao de baixa renda. Na categoria regional Rio de
Janeiro, Minas Gerais e Centro-Oeste teve a atuao predominante respectivamente das
construtoras RJZ/Cyrela Brazil Realty, MRV Engenharia e Participaes S/A e Construtora
Borges Landeiro Ltda. J nas outras regionais e nas categorias - sustentabilidade, comercial e
industrial Brasil - houveram maiores variaes nas empresas premiadas.
A partir do ranking ITC podemos indicar quais foram as principais empresas que atuaram
na segmentao de edifcios residenciais. Sendo estas Gafisa S/A, MRV Engenharia e
Participaes S/A, Even Construtora e Incorporadora S/A, RJZ/ Cyrela Brazil Realty, Galwan,
Cricima Construes Ltda, Construtora Borges Landeiro Ltda, Plaenge Empeendimentos Ltda,
Grupo Capuche, Moura Dubex Engenharia Ltda e Direcional Engenharia Ltda.. Pesquisas e
entrevistas com consultores destas construtoras apontaram que apenas a Even Construtora e
Incorporadora S/A e a Construtora Borges Landeiro Ltda no atuaram pelo programa Minha Casa
Minha Vida.

43

3.3 Anlise das principais construtoras brasileiras no mercado de aes


A partir do levantamento das principais empresas do ramo da construo civil o objetivo
passou a ser o de verificar se estas empresas possuem capital aberto negocivel no mercado de
aes e analisar as variaes dos valores e montantes negociados na BM&F BOVESPA 26.
Tambm foram utilizados os veculos de informaes 27 e das instituies pblicas reguladoras 28
da rea financeira a fim de corroborar ou no as teses e informaes levantadas neste trabalho.
A diversidade de situaes e especificidades encontradas a partir do levantamento de
informaes evidenciou um cenrio complexo. As elucidaes que viro tratam-se de
apontamentos que carecem de estudos mais aprofundados. Houve dificuldades em cruzar
informaes da BM&F BOVESPA e Comisso de Valores Mobilirios (CVM). Assim como,
confirm-las junto as empresas em estudo. Outra situao que dificultou a pesquisa o fato de
algumas construtoras fazerem parte de holdings e/ou outras formas de fuso/aquisio
empresarial. Isto acaba por englobar montantes e informaes maiores (generalizadas), ou
simplesmente no apresentaram informaes nas bases pesquisadas por terem parte de sua
burocracia travestida de outra razo social.
Admitido o exposto acima foi observado que 65% das construtoras mencionadas no
possuem capital aberto e negocivel na bolsa de valores. Entretanto, cabe ponderar esta
informao, pois so casos como a Organizao Odebrecht, que possui um conjunto de outras
empresas por exemplo, a Braskem S/A com capital aberto; a Queiroz Galvo que possui
movimentaes financeiras pela holding QGEP Participaes; a Hochtief Brasil S/A investimento
estrangeiro em territrio nacional onde a matriz possui capital aberto mas esta filial (Construtora
TEDESCO) no. Ou seja, de maneira (in)direta esto envolvidas no mercados de aes arcando
com seus ganhos e/ou perdas. Se admitssemos esta relao (in)direta a porcentagem apontaria
para a grande maioria das construtoras com capital aberto na BM&F BOVESPA. Outra

26

A BM&FBOVESPA uma companhia que administra mercados organizados de ttulos, valores mobilirios e
contratos derivativos, alm de prestar servios de registro, compensao e liquidao, atuando, principalmente, como
contraparte central garantidora da liquidao financeira das operaes realizadas em seus ambientes. (Disponvel em:
http://www.bmfbovespa.com.br/pt-br/intros/intro-sobre-a-bolsa.aspx?idioma=pt-br).
27
Revista Exame [Seo Mercado] e os jornais O Estado de So Paulo e Folha de So Paulo.
28
Comisso de Valores Mobilirios. A CVM possui entre outras funes: assegurar o funcionamento eficiente e
regular dos mercados de bolsa e de balco, promover a expanso e o funcionamento eficiente e regular do mercado
de aes e estimular as aplicaes permanentes em aes do capital social das companhias abertas, evitar ou coibir
modalidades de fraude ou manipulao destinadas a criar condies artificiais de demanda, oferta ou preo de
valores mobilirios negociados no mercado. Disponvel em: http://www.cvm.gov.br/

44

informao foi de que a maioria das empresas possue registro de incio de atividades na CVM e
na BM&F BOVESPA a partir do ano de 2007.
3.4. Anlise das principais construtoras e incorporadoras do pmcmv no mercado de aes
As anlises dos documentos disponibilizados pela BM&F BOVESPA indicou que as
principais empresas que atuam no ramo da construo de edifcios residenciais e comerciais
possuem em sua maioria capital aberto, principalmente as construtoras e/ou incorporadoras com
sede na regio sudeste. Esta metamorfose do segmento ocorreu em ritmo diferenciado mais
lento - em comparao ao ramo da construo civil pesada. Por se tratar em grande maioria de
empresas familiares e pela prpria especificidade do segmento (at ento destinado quase que
exclusivamente a uma elite) o salto para a abertura de capital caracterstica dos anos noventa
ocorreu de maneira gradativa no circuito imobilirio. As recentes transformaes no circuito
imobilirio remetem a uma combinao entre fundos pblicos e capital financeiro
internacional 29 que viabilizaram a ampliao do segmento residencial, principalmente o
econmico.
As empresas que abriram capital na Bolsa passaram por mudana patrimonial
significativa. Vrias delas receberam novos fluxos de investimentos ainda antes
da abertura de capital, por meio dos fundos de private equity, termo utilizado
para designar investimento em empresas e ativos cujas aes ou cotas no so
negociadas publicamente em um mercado organizado, como o da Bolsa de
Valores, por exemplo. Empresas gestoras captam recursos financeiros de
investidores e compram a participao minoritria de uma empresa ou assumem
controle do negcio. Depois de algum tempo a gestora procura sair do
investimento por meio de venda da participao, pela abertura de capital em
Bolsa de Valores, pelo repasse das cotas e aes para os investidores ou mesmo
pela assuno do prejuzo ou falncia ou fechamento da empresa. Vrios
fundos desse tipo compraram participaes em empresas do setor, participaram
da preparao para a oferta primria inicial, e depois desmobilizaram seus ativos
ao longo do ano. (FIX, M. 2011. p.162)

A revista Caros Amigos (ano XVI. n 190/2013. p.13) informou que nada menos que 17
grandes empresas do setor imobilirio abriram seu capital na bolsa de valores em 2007. Ermnia
Maricato complementa afirmando que estas empresas estavam descapitalizadas porque
compraram terras. O PMCMV era tudo o que precisavam. Fix (2011) ao analisar a relao entre

29

FIX. M. A. 2011. p.185.

45

governo e segmento de edificao evidenciou o direcionamento das aes da unio em prol dos
empresrios do segmento.
Vale lembrar que o governo chegou a propor outra resposta ao problema da crise
das empresas do setor, antes do MCMV. A Medida Provisria 443, de 2008,
autorizou o governo, em especial a Caixa Econmica Federal, por meio da
criao da uma subsidiria (Caixa Participaes), a comprar aes de empresas
da construo civil construtoras e incorporadoras. O setor imobilirio se ops
fortemente medida e a Cbic acusou o governo de tentar estatizar o setor.
Assim, o setor advogava apoio do governo como condio necessria para
produo de habitao de baixo custo e, simultaneamente, liberdade para a
construo das casas nos seus termos, de modo semelhante ao de seus colegas
norte-americanos [...].(FIX. 2011. p.139)

O jornal O Estado de So Paulo (25/07/2009, p. B5) publicou que o ramo da construo


civil teve a maior alta semestral (at a data em questo) na bolsa de valores. Alta de 87%,
enquanto outros ramos como petrleo e gs obtiveram apenas 46%. Ainda em 2009, quando o
PMCMV foi lanado
a participao de investidores estrangeiros em distribuies pblicas de aes de
incorporadoras brasileiras foi de 93,4% para a PDG, 68,3% para Tecnisa, 93,1%
para a Gafisa, 52,5% para a Even, 69,6% para a Inpar e 73,3% para a MRV. J a
participao dos investimentos estrangeiros no volume total das distribuies
realizadas na Bovespa foi de 75,4%. (Revista Caros Amigos ano XVI. n

190/2013. p.13)

O grfico 4 apresenta a variao do valor das aes de duas importantes construtoras do


PMCMV (MRV Engenharia e Participaes S/A e Gafisa S/A) e de outras duas empresas
referncia no cenrio econmico e na BM&F BOVESPA (Cia. Bebidas das Amricas - Ambev e
Petrleo Brasileiro S/A - Petrobras 30) entre janeiro de 2009 a dezembro de 2011. O objetivo com
este grfico foi propor uma anlise comparativa que evidenciasse a valorizao do segmento
residencial nacional no mercado aberto de capital.
Foi possvel observar o expressivo crescimento do valor das aes da construtora MRV
Engenharia e Participaes S/A em relao as outras trs empresas. O ritmo de crescimento das
duas construtoras diminuiu aps o ano de 2010. Alm de apresentar fortes oscilaes. Em
contrapartida, as aes da Ambev tiveram ritmo crescente de valorizao e as aes da Petrobras
S/A encerraram o perodo negativamente e com pouca valorizao durante todo perodo
analisado.
30

Ambas possuem o maior valor de mercado avaliado pela BM&FBOVESPA, respectivamente R$ 256.920 e R$
253.504 bilhes.

46

Fonte: www.exame.com.br
(...) Simulao de grficos interativos na revista Exame. Sesso Mercado/Cotao Bovespa.
Organizao: Lvia Maria Tonelli
Grfico 4 Variao do valor das aes em porcentagem das empresas MRV Engenharia e Participaes S/A,
Ambev, Gafisa S/A e Petrobras S/A Entre Janeiro de 2009 a Dezembro de 2011.

Em 2010 tambm se observou o maior PIB da construo civil j registrado (11,6%).


Segundo o IBGE na Pesquisa Anual da Indstria da Construo
o crescimento das obras residenciais no perodo de 2007 a 2010 foi influenciado
pela abertura de capital de diversas empresas de edificaes. A oferta pblica de
aes na Bolsa de Valores de So Paulo proporcionou s construtoras capital de
longo prazo, que foi investido em novos empreendimentos e tambm na compra
de outras empresas, especializadas em nichos de mercado, como o de habitao
popular, e tambm localizadas em outros estados. (IBGE. v.20. 2010)

O grfico 5 apresenta a rea total de m construdo pelas construtoras MRV Engenharia e


Participaes S/A e Gafisa S/A entre 2008 a 2011. Foi possvel observar que a construtora Gafisa
S/A j apresentava ritmo acelerado de crescimento no ano de implementao do PMCMV.
enquanto a MRV Engenharia e Participaes S/A teve sua expanso maior no ano seguinte.
Segundo informaes da BM&F BOVESPA o pacote de aes destas construtoras possuem valor
atual de mercado de R$ 1.658 (Gafisa S/A) e R$ 3.213 bilhes (MRV Engenharia e Participaes
S/A).

47

rea Total Construda em m das Construtoras MRV


Engenharia e Participaes S/A e Gafisa S/A - Entre 2008 a
2011
8.000.000,00

rea Total em m

7.000.000,00
6.000.000,00
5.000.000,00
4.000.000,00

MRV Engenharia S/A

3.000.000,00

Gafisa S/A

2.000.000,00
1.000.000,00
0,00
2008

2009

2010

2011

Fonte: Ranking ITC.


Organizao: Lvia Maria Tonelli
Grfico 5 rea Total Construda em m das Construtoras MRV Engenharia e Participaes S/A e
Gafisa S/A Entre 2008 a 2011.

A projeo a partir de estudos da Fundao Getlio Vargas e do IBGE apontaram para a


formao de 35 milhes de famlias at o ano de 2030 (adio de aproximadamente 1,5 milhes
de novas famlias por ano no perodo indicado), tendncia para o aumento de crditos
disponveis, declnio do nmero de pessoas que habitam um mesmo domiclio particular e
aumento no rendimento mdio familiar. Segundo relatrio da construtora estes fatores associados
ao dficit habitacional brasileiro aumentaro a demanda por habitaes e por consequncia
estima-se o forte crescimento do mercado imobilirio brasileiro.
A Gafisa S/A 31 uma das principais empresas do mercado de incorporao e construo
civil com atuao focada em empreendimentos residenciais. Possui sede no estado do Rio de
Janeiro, mas atua em territrio nacional por meio de trs empresas: Tenda, Gafisa e Alphaville. O
foco de atuao de cada empresa esta relacionado a faixa de renda contemplada 32. A Gafisa S/A
alm de possuir aes na BM&F BOVESPA tambm possui aes na Bolsa de Valores de Nova

A marca Gafisa foi transferida Gafisa S.A., quando da sua constituio em 1997, pela sociedade hoje
denominada Companhia Imobiliria (Cimob), antiga Gomes de Almeida Fernandes Imobiliria S.A. Fonte:
www.gafisa.com.br
32
Tenda: incorporadora com foco em empreendimentos residenciais no Segmento Popular. Gafisa: incorporadora com
foco em empreendimentos residenciais no Segmento de Mdia, Mdia-Alta e Alta Renda. Alphaville: maior empresa de
desenvolvimento urbano focada na venda de lotes residenciais para os Segmentos de Mdia, Mdia-Alta e Alta Renda.
Informaes disponveis em: www.gafisa.com.br.
31

48

York. Outra informao interessante para este trabalho e disponibilizada nos relatrios enviados
pela construtora a BM&F BOVESPA foi de que
Em 2005, uma afiliada da Equity International passou a ser a titular de
aproximadamente 32% do nosso capital social por meio da subscrio de novas
aes por ns emitidas. A Equity International uma sociedade que investe em
empresas atuantes no setor imobilirio fora dos Estados Unidos e uma afiliada
da Equity Group Investments, LLC, empresa de investimentos fundada e
liderada por Samuel Zell que, um dos maiores investidores do setor imobilirio
do mundo.

Um conjunto de outros atos sinalizaram relaes mais estreitas com o capital internacional
de corporaes financeiras estrangeiras 33. Os principais acionistas so Equity International (EIP
Brazil Holdings, LLC e EI Fund IV Pronto LLC) com 7,5% das aes em 2010; a Marsico Capital
Management LLC FMR LLC (Fidelity), a Morgan Stanley & Co. e o Banco Ita S/A que totalizam o
controle de 20% do capital social da empresa.
A tabela 2 apresenta a composio acionria da Gafisa S/A. A estatstica de abertura de
capital da construtora no banco de dados da BM&F BOVESPA indicou 57 corretoras que
participaram do consrcio de distribuio e 14.028 investidores participantes do varejo (pessoas
fsicas mais clubes de investimento). Foi possvel observar que a maior porcentagem das aes da
empresa est em livre negociao, ou seja, acionistas estratgicos como diretores e conselho
administrativo no so os principais investidores. Trata-se do Free Float. Atualmente a construtora
encontra-se em instabilidade financeira, com queda do valor das aes e desconfiana de
investidores 34.

33

Em 2006 conclui-se oferta pblica inicial no Brasil, com esforos de colocao no exterior, resultando na
pulverizao de, aproximadamente, 47% do total de nossas aes no encerramento da oferta. Em 2007 conclu-se
oferta pblica primria, inclusive sob a forma de American Depositary Shares (ADSs), representadas por American
Depositary Receipts (ADRs), conjuntamente com uma oferta pblica secundria de aes por parte de alguns
acionistas, resultando na pulverizao de, aproximadamente, 78,7% do total de aes no encerramento da oferta.
Aps o encerramento desta oferta, as sociedades relacionadas Equity International e GP ficaram sendo
proprietrias de, aproximadamente, 14,2% e 7,1%, respectivamente, do total das aes de nossa emisso (excluindo
as aes em tesouraria). Ainda em 2007, a Brazil Development Equity Investments, LLC, uma sociedade relacionada
GP, vendeu o remanescente das aes de que era titular, representativas de, aproximadamente, 7,1% das aes
emisso da empresa. Em 2008 afiliadas da Equity International compraram no mercado americano mais 3.300.000
ADRs da Gafisa (que representam 6.600.000 aes ordinrias, ou 5% de capital da empresa na poca). Informaes
disponveis
em:
http://www.bmfbovespa.com.br/dxw/FrDXW.asp?site=B&mercado=18&razao=GAFISA%20S.A.&pregao=GAFIS
A&ccvm=16101&data=31/12/2008&tipo=5
34

Disponvel em: http://exame.abril.com.br/revista-exame/edicoes/1007/noticias/a-tenda-dos-horrores-da-gafisa.

49

Tabela 2 Composio Acionria da Gafisa S/A


Composio Acionria
Fundao dos Economiarios Federais - Funcef
Free Float
Tesouraria
TOTAL

Fonte: www.gafisa.com.br
Organizao: Lvia Maria Tonelli

Quantidade de Aes
Porcentagem (%)
23.855.800
5,51
408.863.249
94,36
599.486
0,14
433.318.535
100

A MRV Engenharia e Participaes S/A 35 tambm uma das principais empresas do


mercado de incorporao e construo civil com atuao focada em empreendimentos
residenciais para baixa renda. Possui sede em Belo Horizonte (MG), mas atua em territrio
nacional. O Grupo MRV composto pela MRV Engenharia e Participaes S/A, Urbamais
Desenvolvimento Urbano, Log Commercial Properties, Prime Incorporaes e Construes S/A e
MRL Engenharia.
Em dezembro de 2006, antes de abrir capital na Bolsa, a MRV vendeu 16,7% do
seu capital para o fundo de investimento Autonomy Capital Research LLP, do
britnico Charles Gibbins510. Um movimento caracterstico, portanto, de
private equity, semelhante quele feito por Sam Zell na Gafisa, entre outros. No
ano seguinte, quando fez sua oferta de aes na Bolsa, 42,2% foram subscritas
pelo seu fundador e presidente, e mais 10,3% por scios, na forma de
participaes. A receita lquida aumentou quase 174% com essa operao, e
178% com a captao realizada em 2008. O faturamento trimensal corrigido
passou de 71,6 milhes de reais no incio de 2007 para 714 milhes de reais no
segundo trimestre de 2010. Ou seja, um crescimento de dez vezes em poucos
anos. (FIX, M. 2011. p.156)

A figura 1 apresenta a composio acionria da empresa. Atualmente os principais


acionistas da construtora so o proprietrio Rubens Menin Teixeira de Souza, o
conselho/diretoria, o Autonomy Capital Two Sarl que detm 11,6% em fundos com sede nas
ilhas Cayman e a empresa norteamericana de investimentos Janus Capital Management LCC com
4,99% das aes.
35

O Grupo MRV foi fundado em 1979 pelos scios Rubens Menin Teixeira de Souza, Mrio Lcio Pinheiro Menin e
Vega Engenharia Ltda.[que se retira da sociedade aps de dois anos de incio da mesma], com a constituio da
MRV Servios de Engenharia Ltda., na cidade de Belo Horizonte - MG, com o objetivo de construir e incorporar
empreendimentos residenciais na capital mineira. Atualmente a empresa atua nas seguintes frentes de aes: (i) a
administrao de bens prprios; (ii) a incorporao, construo e comercializao de imveis prprios ou de
terceiros; (iii) a prestao de servios de engenharia pertinentes s atribuies dos responsveis tcnicos; e (iv) a
participao em outras sociedades na qualidade de scia ou acionista. Informaes disponveis em:
http://www.bmfbovespa.com.br/dxw/FrDXW.asp?site=B&mercado=18&razao=MRV%20ENGENHARIA%20E%2
0PARTICIPACOES%20S.A.&pregao=MRV&ccvm=20915&data=31/12/2008&tipo=5

50

A estatstica de abertura de capital da construtora no banco de dados da BM&F BOVESPA


indica 60 corretoras que participaram do consrcio de distribuio e 15.657 investidores
participantes do varejo (pessoas fsicas mais clubes de investimento). Em 2007 alm de tornar-se
uma empresa de capital aberto na BM&F BOVESPA a MRV Engenharia e Participaes S/A
passou a ser a primeira empresa correspondente negocial da Caixa Economica Federal [CEF].
Atualmente a maior operadora do PMCMV, representando 90% dos seus negcios 36. A MRV
Engenharia e Participaes S/A foi responsvel por aproximadamente 10% dos empreendimentos
da primeira fase.

Fonte: http://ri.mrv.com.br/composicao.aspx
Figura 1 Composio Acionria da Empresa MRV Engenharia e Participaes S/A

A anlise do ramo da construo civil no Brasil permitiu elucidar os impactos deste no


plano econmico: contribuio significativa no aumento do produto interno bruto e na oferta de
trabalho. A construo civil ao fomentar grande quantidade de recursos financeiros, incrementar
e dinamizar a economia nacional na perspectiva das taxas de lucro tem despertado o interesse de
investimento estrangeiros 37.
36

Informaes
disponveis
em:
http://www.oempreiteiro.com.br/Publicacoes/11703/Pesquisa_aponta_as_construtoras_imobiliarias_que_se_DESTA
CARAM_em_2011_.aspx
37
Em sntese, o capital internacional ingressa pela via financeira. Isso no significa, contudo, que assuma sozinho o
comando do setor imobilirio. De um lado, encontra barreiras prprias da formao social brasileira. Algumas destas

51

As informaes obtidas a partir da anlise do comportamento das principais empresas do


segmento de edificao residencial na BM&F BOVESPA e da literatura da rea permitem
afirmar que as administradoras dos fundos de investimentos de empresas do setor imobilirio
em sua maioria norteamericanas se beneficiaram com a expanso e perspectivas de crescimento
do mercado imobilirio brasileiro. O crescimento do setor e a valorizao das aes na bolsa de
valores possibilitaram o incremento da lucratividade das empresas mencionadas neste trabalho.
Segundo Bonduki (2013) 38
a medida em que o mercado imobilirio estadunidense e outros importantes,
como o espanhol, passaram por um perodo de crise, o Brasil tornou-se polo
atrativo de aplicao desses capitais. [...] O que foi potencializado pela melhora
das condies econmicas do Pas, de maneira geral, e por nossas condies
jurdicas favorveis, que deram segurana aos investidores. Com isso, h um
processo de financeirizao do mercado imobilirio brasileiro, com aplicaes
macias de capitais.

A tese de que o PMCMV serviu para promover maior rentabilidade ao capital


internacional em crise constatada a partir da discusso fomentada. Entretanto, devido as tramas,
burocracias e legislao complexo mensurar a representatividade de tal afirmao. Acredita-se
que em consonncia com outros programas governamentais como o programa de acelerao do
crescimento e obras de infraestrutura para os espetculos dos megaeventos que ocorrero em
territrio nacional (Copa do Mundo - 2014 e Olimpadas 2016, oradas em mais de R$ 130
bilhes 39) a tese ser nutrida de maior significado.

foram parcialmente dribladas, como a desigualdade que exclui a maior parte da populao brasileira do acesso ao
mercado imobilirio formal por meio da injeo de fundo pblico (voltaremos a esse ponto). De outro, a
mobilidade desejada no recomenda um grau de participao tal que implique vnculo mais forte do capital
internacional com o territrio brasileiro. (FIX, M. 2011. p.172)
38
Revista Caros Amigos (ano XVI. n 190/2013. p.10) .
39
Informaes disponveis em: http://www.estadao.com.br/noticias/economia,gastos-para-copa-e-olimpiada-somamquase-r-130-bi,452462,0.htm

52

CAPTULO QUATRO - O PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA


No era para ter favela, fome na periferia
No mundo ns somos a sexta maior economia
Ningum tem onde morar, no aceito e nem me acostumo
habitao j foi direito, hoje sonho de consumo
(Wendel Novo Pinheirinho Santo Andr)
Mano periferia segue sangrando. Me chorando irmo se matando! Mano
periferia segue sangrando. E eu pergunto at quando? (Periferia segue
sangrando. Gog)

4.1. Conjuntura de lanamento


O Programa Minha Casa Minha Vida foi lanado em maro de 2009 40 no contexto da
crise financeira mundial do modo de produo capitalista. Crise iniciada no mercado financeiro
de hipotecas norte-americano e que teve impactos significativos na geopoltica mundial.
Para Fix (2013)
Os problemas foram acirrados pela crise financeira mundial em 2008, quando as
empresas de incorporao imobiliria lideraram a queda no mercado de aes.
A crise financeira mundial serviu de pretexto para o problema habitacional ser
elevado a uma questo nacional, algo indito desde a extino do BNH. 41

As crises econmicas esto relacionadas a necessidade constante de ampliao


(reproduo) do capital e a prpria dialtica do sistema. Segundo Harvey (2009) na histria do
capitalismo a taxa de crescimento do capital de 3% ao ano 42. Este excedente de capital necessita
constantemente ser reinvestido em espaos que garantam a gerao de mais dinheiro. Por se tratar
do local da reproduo da vida da maioria da populao e por suas potencialidades para propiciar
o espetculo do consumo, o espao urbano tornou-se o principal local de investimentos do capital
em expanso. Sendo assim, Harvey afirma que tratou-se acima de tudo de uma crise urbana, pois
partiu da crise de acumulao e reproduo do capital no espao urbano.
No captulo anterior foi indicado que neste perodo da histria quantidade significativa de
construtoras e incorporadoras do setor imobilirio abriram seu capital para negociao na BM&F
40

O Programa Minha Casa Minha Vida foi lanado em maro de 2009, institudo pela medida provisria 459/2009 e
regulamentado pela lei n 11.977 de julho do mesmo ano.
41
Direito cidade na mundializao financeira: transformaes recentes na poltica habitacional e no circuito
imobilirio no Brasil de Mariana de Azevedo Barretto Fix. Publicado no XV Enanpur em Recife PE. Disponvel
em: http://www.xvenanpur.com.br/
42
Desde 1750.

53

BOVESPA e que a maior parte dos investidores eram norte-americanos. A discusso permitiu
afirmar que o PMCMV atuou como medida econmica que amorteceu e mascarou as
possibilidades de maiores impactos da crise financeira mundial em territrio nacional (ainda que
no seja possvel por meio deste trabalho mensurar tal afirmao). Representou expressiva
otimizao dos lucros dos grandes empresrios nacionais do ramo da construo civil, assim
como de grupos financeiros internacionais envolvidos na composio acionria e tramas destas
empresas.
Cabe ressaltar que o governo federal j apontava para polticas e diretrizes de estmulos ao
crdito e a financiamentos, como por exemplo o PAC I (2007 2010). O programa afirmou a
tendncia de dar continuidade ao aumento do volume de crdito, sobretudo do crdito
habitacional e do crdito a longo prazo para investimentos em obras de infraestrutura 43
A inteno agora refletir por meio da anlise do programa em si e dos resultados
alcanados na primeira fase de implementao. Acredita-se que muito alm de uma medida
anticclica, o PMCMV uma poltica de cunho industrial de produo de moradias. Portanto,
carece da dimenso poltica necessria as questes da moradia.
A lei n11.977 que regulamentou o PMCMV tambm props a regulamentao fundiria
de assentamentos localizados em reas urbanas, ou seja, atuou por meio de duas frentes de aes:
a disponibilizao de crditos e subsdios pblicos para a produo formal de moradias e o
aperfeioamento de instrumentos e procedimentos de regularizao de moradias construdas sob a
via de informalidade 44. No entanto, foi possvel observar apenas a efetivao da primeira frente
de ao. Fato que vem a corroborar com a hiptese levantada, uma vez que viabilizar a
regularizao de moradias sob via da informalidade no fomenta com a mesma amplitude o
mercado das construtoras e incorporadoras. Alm de aumentar as despesas do Estado em virtude
dos investimentos necessrios para a garantia dos servios urbanos.

43

Disponvel
em:
http://www.planejamento.gov.br/secretarias/upload/arquivos/noticias/pac/070122_PAC_medidas_institucionais.pdf
44
CAPTULO III - DA REGULARIZAO FUNDIRIA DE ASSENTAMENTOS URBANOS. Seo I.
Disposies Preliminares . Art. 46. A regularizao fundiria consiste no conjunto de medidas jurdicas,
urbansticas, ambientais e sociais que visam regularizao de assentamentos irregulares e titulao de seus
ocupantes, de modo a garantir o direito social moradia, o pleno desenvolvimento das funes sociais da
propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado. Disponvel em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2009/lei/l11977.htm

54

4.2. O programa em si e a anlise do discurso


O crdito pblico ofertado na produo de habitao pelo PMCMV possui relao direta
com a renda familiar. As linhas de crdito variam entre famlias que auferem at 3 e de 3 a 10
salrios mnimos mensalmente. A partir de documentos oficiais foi indicado que as famlias com
renda de at 3 salrios mnimos teriam subsdio integral com iseno do seguro; famlias com
renda de 3 a 6 salrios mnimos teriam aumento do subsdio parcial em financiamentos com
reduo dos custos do seguro e acesso ao fundo garantidor, e as famlias com renda de 6 a 10
salrios mnimos teriam estmulo compra com reduo dos custos do seguro e acesso ao fundo
garantidor 45.
Segundo a cartilha oficial da primeira fase do programa
A meta ambiciosa: construir um milho de habitaes, priorizando famlias
com renda de at 3 salrios mnimos, mas que tambm abrange famlias com
renda de at 10 salrios mnimos. Isto s ser possvel com uma ampla parceria
entre Unio, Estados, Municpios, empreendedores e movimentos sociais. Tratase de um esforo indito em nosso pas, mas necessrio e vivel.(Caixa
Econmica Federal, p.3. 2009. grifo meu)

No discurso de lanamento do PMCMV o presidente, Luiz Incio Lula da Silva, e o


ministro da fazenda, Guido Mantega, anunciaram um investimento total na ordem de 60 bilhes
de reais dos quais R$ 34 bilhes a serem liberados por meio de subsdios, com recursos da
Unio, FGTS e BNDES, e R$ 26 bilhes provenientes dos financiamentos do FGTS (recurso
oneroso). Afirmaram a importncia e magnitude do programa em virtude da ampla gerao de
empregos e renda 46.

45

A operacionalizao do PMCMV deve alocar primeiramente os recursos da unio. Os projetos so posteriormente


apresentados pelas construtoras (podendo haver parceria entre outras instituies/organizaes e movimentos
sociais). A Caixa Econmica Federal analisa os projetos e se deferido os contratos so firmados. A parceira entre
Estados e Municpios pode ocorrer via aportes financeiros, doao de terrenos, infraestrutura para o
empreendimento, desonerao fiscal e agilizao nos tramites burocrticos (alvars e licenas). Os recursos para
faixa de renda mensal de at 3 salrios mnimos provm do FAR. J de faixa de renda de 3 a 10 salrios mnimos
mensal provm do FGTS. Quanto ao processo de seleo dos interessados que possuem at trs salrios mnimos de
renda mensal, devem passar por quatro fases. Primeira fase: deve haver uma seleo de candidatos pelo municpio
(Os candidatos devero estar inscritos nos cadastros habitacionais dos municpios, estados ou DF. Na seleo dos
candidatos, tm prioridade famlias: desabrigadas que perderam seu nico imvel, ou ainda residentes em reas de
risco ou insalubres; com mulheres chefes de famlia;que possuam pessoas com deficincia. Observao: reserva de
no mnimo 3% das unidades habitacionais para atendimento aos idosos e s famlias que tenham pessoas com
deficincia); segunda fase: insero no cadastro nico (a prefeitura providencia a incluso ou atualizao dos
candidatos selecionados no Cadastro nico para Programas Sociais do Governo Federal); terceira fase: apresentao
dos candidatos (A relao de candidatos selecionados oficializada na instituio financeira responsvel) e quarta
fase: verificao de informaes. Fonte: Documentos Oficiais do PMCMV.
46
Disponvel em: http://www.fazenda.gov.br/audio/2009/marco/a250309.asp.

55

O ministro disse ainda que o programa, sobretudo, vai gerar emprego e renda.
De acordo com estimativas da Fundao Getlio Vargas, Mantega citou que a
implementao de um programa habitacional de 1 milho de moradias poder
produzir 1,5 milho de novos empregos na economia brasileira. Ele acrescentou
que esta movimentao, envolvendo R$ 60 bilhes e mais de 1 milho de
empregos, implicar num PIB adicional de 2%, ou seja, o PIB crescer mais
2% alm daquilo que cresceria normalmente.

Shimizu (2010, p.12) apontou para a distribuio geogrfica das moradias previstas na
primeira fase do PMCMV. As regies Sudeste e Nordeste foram as mais contempladas pelo
programa e o Estado de So Paulo foi o que teve maior aporte de recursos financeiros.
[...] na regio norte do pas planeja-se alocao de 10,3% do total de moradias;
no Nordeste, 34,3%; no Sudeste, 36,4%; no Sul, 12%; e no Centro-Oeste, 7%.
Destaca-se alguns estados onde planeja-se grande aporte de recursos: So Paulo
(com 18,40% do total de recursos), Minas Gerais (8,85%), Bahia (8,07%), Rio
de Janeiro (7,47%), Maranho (7,28%), Rio Grande do Sul (5,18%), Cear
(5,16%) e Par (5,07%).
O valor mximo do imvel a ser contemplado pelo financiamento do programa varia de
acordo com a localizao. Por exemplo, municpios localizados nas regies metropolitanas (de
So Paulo, Rio de Janeiro e/ou Distrito Federal) o valor mximo do financiamento do imvel na
primeira fase do programa foi de 130 mil. Devido a especulao imobiliria este valor foi
reajustado para 190 mil reais na segunda fase do programa.
Segundo dados do PNAD 2007, a carncia por habitao se concentrava na faixa de renda
de famlias que recebem at 3 salrios mnimos, representando 90,9% do total 47. No entanto, para
estas estavam previstas 48 apenas 35% das unidades habitacionais, ou seja, 350 mil unidades, o
que corresponde a 5,5% do total do dficit para esta faixa de renda. J as famlias que possuem
rendimento mensal entre 3 a 10 salrios mnimos foram contempladas com 60% das unidades
habitacionais previstas, ou seja, 600 mil unidades. 49 O grfico 6 apresenta o percentual da
populao contemplada pelo PMCMV de acordo com a faixa de renda.
47

Dficit Habitacional Brasileiro segundo faixa de renda: 0 a 3 salrios mnimos: 90,9%; 3 a 6 salrios mnimos
6,7%; 6 a 10 salrios mnimos 2,4% salrios mnimos. Fonte: IBGE, PNAD 2007.
48
Trata-se da previso de construo de moradias para a 1 fase do PMCMV. A 2 fase do PMCMV. foi lanada em
2011 e segundo informaes do Governo Federal prev a construo de aproximadamente 2 milhes de moradias at
2014.
49
R$ 16 bilhes foram para subsidiar 400 mil habitaes previstas [50 mil mencionadas no texto mais 50 mil
unidades habitacionais no espao rural]. Para as famlias que auferem de 3 a 6 salrios mnimos mensal estava
previsto a construo de 400 mil unidades habitacionais com aporte financeiro do governo federal na ordem de 10
bilhes de reais e para as famlias que auferem de 6 a 10 salrios mnimos estavam previstas 200 mil unidades do
programa. Cabe apontar que as regies com maior ndice no dficit habitacional foram respectivamente a regio
sudeste com 36,4% e a regio nordeste com 34,3%. O dficit habitacional do pas concentrou-se nas regies

56

Grfico adaptado de ARANTES, Pedro Fiori; FIX, Mariana. Como o governo Lula
pretende resolver o problema da Habitao. Alguns comentrios sobre o pacote Minha
Casa, Minha Vida. Disponvel em: www.correiodacidadania.com.br, 2009.
Utilizao de dados do IBGE 2000.
Grfico 6 Percentual de populao atendida pela primeira fase do PMCMV segundo faixa de
renda.

Fix ressalta importante diferena a partir das faixas de renda at 3 e de 3 a 10 salrios


mnimos na lgica de produo de moradias.
No primeiro caso, as empresas so contratadas pela CEF, remuneradas pela
construo e tm a demanda organizada e cadastrada pelas prefeituras. No
segundo, encarregam-se da incorporao do empreendimento que lanam no
mercado e assumem os riscos, caso no consigam vend-lo. Essa diferena
reflete-se no perfil de empresas que participam de cada um desses segmentos e
na forma dos empreendimentos. (FIX, M. 2011. p. 190)

possvel afirmar que no houve uma preocupao de fato por parte do governo federal
em subsidiar as reais famlias que necessitam de moradia e possuem diversas barreiras de acesso
a mesma. Fato corroborado em entrevista concedida ao jornal O Estado de So Paulo pelo vicepresidente de governo da Caixa Econmica Federal, Jorge Hereda 50
Jorge Hereda, admite que o programa no teve como foco principal, nessa
primeira fase, as famlias de baixssima renda. "A faixa de zero a trs salrios
importante, mas tem uma parcela significativa de famlias com 3, 4 e 5 salrios
mnimos que precisavam desse acesso tambm", diz Hereda. (grifo meu)
metropolitanas, 28,5% de todo o dficit nacional. Informao interessante o alto dficit habitacional no espao rural
da regio Centro Oeste. Em 2008 representou quase 70% do total.
50
Matria intitulada minha casa minha vida deixa de lado quem ganha menos. Publicada em 30 de agosto de 2010.
Disponvel em: http://www.estadao.com.br/noticias/impresso,minha-casa-minha-vida-deixa-de-lado-quem-ganhamenos,602306,0.htm

57

Prossegue Hereda
Segundo ele, o Minha Casa Minha Vida foi elaborado para resolver duas
questes iniciais: a ampliao do mercado imobilirio e uma ausncia quase
completa de subsdios nesse setor. "Mais de 22 milhes de pessoas chegaram
classe C e h baixos ndices de desemprego. Havia uma demanda para esse
pblico que, antes, no passaria nem na porta de um empreendimento
imobilirio." Alm disso, cerca de 50 mil famlias que recebem entre dois e
trs salrios j conseguem se financiar, sem subsdio total. (grifo meu).

Os responsveis pela elaborao e direcionamento do PMCMV negligenciaram as


instituies e conselhos especficos da rea. Negligenciaram tambm o acmulo de discusses
das organizaes e movimentos sociais que debatem e lutam h muitos anos pelo direito a
moradia digna. Sabotaram a participao popular dos reais afetados pelo monoplio da
propriedade privada e da renda da terra.
O MCMV, entretanto, foi elaborado sob liderana da Casa Civil e do Ministrio
da Fazenda, em dilogo direto com representantes da construo, e sem
participao popular. A estrutura operacional do Ministrio das Cidades, que
articula as polticas de habitao, saneamento, transportes e desenvolvimento
urbano, no foi mobilizada na concepo do pacote. O Conselho das Cidades,
rgo deliberativo do Mistrio, no foi consultado. O Fundo Nacional de
Habitao de Interesse Social, que deveria concentrar todos os recursos da
poltica habitacional de modo a uniformizar os critrios de acesso, ficou tambm
fora do MCMV, exceto na modalidade Entidades, restrita a 1,5% do subsdio
pblico. Diferentemente, o pacote direciona os recursos para um fundo pblico
secundrio e sem conselho, o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), mais
malevel e desregulado490, utilizado para a faixa de 0 a 3 salrios mnimos.
(FIX. M. 2011. p. 140. grifo meu)

A ampla produo de moradia via PMCMV atendeu a classe mdia ascendente - classe C.
A classe D e principalmente a classe E ficaram a margem do programa. Ambas no despertaram
os interesses das construtoras devido a reduo nas possibilidades de lucro e de inadimplncia.
Embora a classe E no oferea o risco de inadimplncia, pois a responsabilidade de aquisio do
imvel esta a cargo do governo federal, o mesmo no ocorre com a classe D que tem somente
parte do imvel subsidiado 51.

51

No perodo em estudo a FGV admitia como classe E quem obtivesse renda at R$ 768. Classe D R$768 a R$
1.064. Classe C R$ 1.064 a R$ 4.591.

58

A Caixa Econmica Federal foi questionada quanto ao nmero expressivo de projetos no


autorizados para construo de habitaes na faixa at trs salrios mnimos. O jornal O Estado
de So Paulo 52 apontou que das aproximadamente 550 mil propostas de projetos, pouco mais da
metade foram aceitas pela Caixa Econmica Federal. Jorge Hereda argumentou que as propostas
descumpriam com premissas bsicas do projeto e que o maior obstculo foi o alto preo dos
terrenos.
Para Fix (2013)
O programa contornou algumas das barreiras que limitavam o alargamento do
circuito imobilirio e deu suporte a continuao de sua expanso, tornando o
processo de centralizao e concentrao de capital mais agudo (Fix, 2011). Na
falta de uma poltica fundiria, promoveu o aumento da especulao imobiliria
e expandiu o padro predatrio de expanso das cidades brasileiras.(p. 2) 53

Ficou explicito a forma pela qual as construtoras e os interessados conseguiram direcionar


o pacote do governo federal para atender e potencializar interesses prprios. Um conjunto de
argumentos podem ser lanados para justificar o no foco na construo de moradias para
populao de baixa renda. Todos estes em primeira ou em ltima instncia esto relacionados a
manuteno dos interesses de classes.
Em texto publicado no jornal Brasil de Fato 54 Guilherme Boulos, coordenador do
Movimento dos Trabalhadores Sem Teto (MTST), acredita que mesmo o programa incorporando
revindicao histrica do MTST ampla oferta de subsdios so as construtoras que denem o
terreno e a localizao do empreendimento. No deixa de ser uma privatizao das diretrizes de
poltica habitacional. Para Boulos o governo federal entregou a poltica pblica da habitao ao
mercado privado.
Rubem Menin presidente e principal acionista da MRV Engenharia e Participaes S/A
concedeu entrevista ao jornal O Estado de So Paulo [19/04/2010] em matria intitulada Uma
obra de construir casas 55. Menin disse que discutiram o programa os sete empresrios mais os
representantes do governo federal. Informou que a princpio as construtoras teriam participao
52

Matria intitulada Minha Casa Minha Vida deixa de lado quem ganha menos. Publicada em 30 de agosto de
2010. Disponvel em: http://www.estadao.com.br/noticias/impresso,minha-casa-minha-vida-deixa-de-lado-quemganha-menos,602306,0.htm
53
Direito cidade na mundializao financeira: transformaes recentes na poltica habitacional e no circuito
imobilirio no Brasil de Mariana de Azevedo Barretto Fix. Publicado no XV Enanpur em Recife PE. Disponvel
em: http://www.xvenanpur.com.br/
54
Texto O dcit permanente de moradia de Aline Acarso. Publicado em 17/01/2013. Disponvel em:
http://www.brasildefato.com.br/node/11604
55
Disponvel em: http://www.estadao.com.br/noticias/impresso,uma-maquina-de-construir-casas,540169,0.htm

59

secundria no projeto. No entanto, aps as discusses todas as propostas das construtoras foram
aceitas. Um exemplo foi a no dependncia de terras do poder pblico e os altos subsdios
disponibilizados pelo governo federal. Nas palavras do empresrio o projeto acabou saindo
melhor do que a encomenda. A matria no jornal informou que o crescimento da empresa que
era de 15% em relao ao ano de 2008, com o PMCMV foi ampliado para 50%.
Maricato (2009. p. 45) em entrevista concedida a revista Carta Capital questiona a
parceria pblico privado no PMCMV
O Programa Minha Casa o retrato de seus autores: representantes de onze
grandes empresas de construo e/ou incorporao em parceria com uma equipe
do governo federal liderada pela ministra - chefe da Casa Civil, Dilma Rousseff.
O mercado fez a proposta de seus sonhos, e o governo pediu uma compensao:
do 1 milho de moradias, 400 mil so dirigidas populao com renda de zero a
trs salrios mnimos.

Ao permitir que os interesses privados dos grandes grupos do ramo da construo civil
conduzam a produo do espao urbano h uma inverso do pblico. As construtoras passaram a
atuar como gestoras da cidade. Com a financeirizao da moradia a segregao se tornou fato
consumado. A cidade corporativa impem seus ritmos e lgica.
A fim de contemplar a discusso acerca do PMCMV buscou-se indicar o que a literatura
aponta como avano neste programa. De acordo com Castelo (2009, p.6)
as famlias com renda inferior a trs salrios sero beneficiadas pelo PMCMV,
podendo se utilizar do sistema de garantia do fundo se tomarem financiamento.
No entanto, o programa possui condies ainda mais favorecidas para essas
famlias por meio do FAR (Fundo de Arrendamento Social). O subsdio direto
corresponde quase totalidade do valor do imvel, que deve estar situado entre
R$ 37 mil a R$ 52 mil. Dentro dessa faixa de renda, as famlias podem se
cadastrar junto aos Estados e Municpios, ou diretamente na Caixa. As famlias
selecionadas podero adquirir o imvel pagando prestaes mensais
equivalentes a 10% da renda familiar, sendo o mnimo de R$ 50,00. Em caso de
morte ou invalidez permanente, o imvel ser considerado quitado. O
pagamento s inicia quando o imvel for entregue famlia. Ou seja, para esse
grupo com menor capacidade de pagamento, a ao do Estado de prover a
habitao, exigindo contrapartida mnima e sem envolvimento de agente
financeiro.

Foi possvel observar que quanto maior a carncia econmica maior o incentivo do
governo federal. Para os muturios com renda at 3 salrios mnimos alm do mencionado acima
houve iseno do pagamento nos cartrios de registros de imveis.

60

Na inteno de trazer elementos elucidativos para este trabalho houve a tentativa de


encontrar relatrios oficiais da primeira fase do PMCMV. A resposta das instituies
questionadas (Caixa Econmica Federal e Ministrio das Cidades) que no existe um
documento especfico e sim divulgaes de documentos de maneira fragmentadas. Estes podem
ser por meio de notcias, pronunciamentos e/ou publicaes em plataformas oficiais. O grfico 7
apresenta os nmeros em geral do PMCMV entre o lanamento (maro de 2009) at abril de
2013 a partir de dados obtidos na Caixa Econmica Federal.

Nmeros do Programa Minha Casa


Minha Vida - 2009 a 2013*
2.580.597

1.436.054

1.176.444

759.199
385.344

Contratados

Preparao

Obra

Concludas

Entregues

(*) Entre maro de 2009 a abril de 2013.


Fonte: Caixa Econmica Federal.
Organizao: Lvia Maria Tonelli.
Grfico 7 Nmeros do Programa Minha Casa Minha Vida 2009 a 2013*.

O Ministrio das Cidades forneceu via Sistema de Acesso a Informao a relao das dez
construtoras com maior nmero de unidades habitacionais contratadas na primeira fase do
programa (Tabela 3). Foi possvel observar a superioridade do valor de investimentos e de
habitaes da MRV Engenharia e Participaes S/A (maior operadora do programa) em relao
as outras construtoras. A R Carvalho Construes e Empreendimento Ltda, a Sertenge S/A e a
Grfico Empreendimentos Ltda foram as principais operadoras da regio nordeste, segunda maior
rea com destinao de recursos do PMCMV. Observou-se tambm a presena de subsidirias,
tais como a Construtora Tenda, subsidiria da Gafisa S/A, e a Bairro Novo Empreendimentos
Imobilirios S/A, subsidiria das Organizaes Oldebrecht. O Grupo Canopus esteve presente

61

com duas marcas, a Canopus Empreendimentos Ltda e a Construtora Emcasa Ltda. A construtora
e incorporadora mineira Direcional Engenharia S/A, segundo informaes institucionais
disponveis em seu endereo eletrnico, teve atuao em diferentes localidades do territrio
nacional.
Tabela 3 Dez construtoras com maior nmero de unidades habitacionais contratadas na primeira etapa
do Programa Minha Casa Minha Vida.
Construtora

UH*

Valor de Investimento (R$)

MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S/A

36.677

2.645.519.040

R CARVALHO CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS LTDA

10.237

466.898.166

SERTENGE S/A

9.910

419.553.778

CONSTRUTORA TENDA

9.783

768.965.357

EMCCAMP RESIDENCIAL S/A

8.637

428.287.443

BAIRRO NOVO EMPREENIDMENTOS IMOBILIARIOS S/A

7.400

353.424.123

GRAFICO EMPREENDIMENTOS LTDA

7.025

304.475.633

CANOPUS CONSTRUCOES LTDA

6.617

274.641.524

DIRECIONAL ENGENHARIA S/A

5.857

273.304.863

CONSTRUTORA EMCASA LTDA


Fonte: Ministrio das Cidades
(*) Unidades Habitacionais.
Organizao: Lvia Maria Tonelli

5.511

216.170.549

Outras fontes de informaes foram os trabalhos cientficos e a literatura do ramo da


construo civil. Entretanto muitos dados se chocaram e/ou no apresentaram o recorte de tempo
desejado (primeira fase do programa). Pesquisa de Cardoso, Arajo & Jaenisch (2013) 56 indicou
que
A primeira fase do Programa (de maro de 2009 a maio de 2011) envolveu a
contratao de 4.493 empreendimentos, totalizando 743.430 unidades
habitacionais, distribudas por 983 municpios de todos os Estados da Federao
e o Distrito Federal (Caixa, 2011). No entanto, alguns problemas apontados pela
literatura especializada sobre a produo de programas habitacionais anteriores
(principalmente os associados ao Banco Nacional de Habitao) ainda persistem.

56

Morando no limite: sobre padres de localizao e acessibilidade do programa minha casa minha vida na regio
metropolitana do rio de janeiro. Adauto Lucio Cardoso, Flvia de Sousa Arajo, Samuel Thomas Jaenisch.
Publicado no XV Enanpur em Recife PE. Disponvel em: http://www.xvenanpur.com.br/

62

Ainda que o PMCMV seja considerado um avano diante das polticas habitacionais
anteriores, isto por si s no o enobrece ou o coloca como um referencial de ao governamental
no combate ao dficit habitacional. Para Nabil Bonduki (2013) 57
Tirando fora o fato de esse programa ter deixado de implementar vrias
estratgias previstas no Plano Nacional de Habitao, pois seu objetivo principal
foi enfrentar a crise econmica de 2008/9 apoiando o setor da construo civil,
as normas estabelecidas acabaram por gerar uma sria distoro na alocao de
recursos e na localizao das moradias produzidas que, alm de ter um impacto
reduzido no dficit habitacional, geram novos problemas urbanos.

Foi possvel observar a ausncia de uma poltica habitacional que combata de fato os
problemas relacionados a questo da moradia. Tambm deve-se atentar para o fato da segunda
frente de ao do programa, o aperfeioamento de instrumentos e procedimentos de regularizao
de moradias construdas sob a via da informalidade, no terem sido aplicados pelas instituies
competentes.
As implicaes territoriais, econmicas e sociais a partir da implementao do PMCMV
merecem ateno. Podemos elencar como principais consequncias do programa a forte e intensa
especulao imobiliria que provocou o aumento do preo dos imveis e terrenos fortificando os
processos de segregao socioespacial. O sonho da casa prpria se distanciou cada vez mais da
realidade da classe trabalhadora brasileira.
Para Nabil Bonduki (2013) 58
A inundao de recursos para habitao, assim como o aumento do crdito
imobilirio, sem que tivesse sido prevista uma poltica fundiria para combater a
valorizao imobiliria, acabaram por gerar um forte processo de especulao
imobiliria, desviando os subsdios para os proprietrios da terra e gerando
excluso social, pois inquilinos de baixa renda no conseguem mais pagar os
aluguis e so expulsos para localizaes mais perifricas.

Ermnia Maricato (2012) 59 tambm fez apontamentos a respeito do impacto da


especulao imobiliria no aumento do valor dos imveis e preo dos terrenos

57

Nabil Bonduki Falta de viso gera contradies nas cidades e excluso. Publicado em 15/05/2013. Disponvel
http://www.viomundo.com.br/politica/nabil-bonduki-falta-de-visao-gera-efeitos-contraditorios-nas-cidades-eem:
exclusao.html
58
Ibdem.

63

A segregao territorial se renova diante de uma atividade imobiliria altamente


especulativa. Em So Paulo, o preo dos imveis sofreu aumento de 153% entre
2009 e 2012. No Rio, o aumento foi de 184%. Uma certa classe mdia foi
includa no mercado residencial, mas no as camadas que integram a maior parte
do dficit habitacional. A terra urbana permanece refm dos interesses do capital
imobilirio.

A elevao dos preos dos imveis e terrenos a partir do boom da construo civil via
PMCMV foi objeto de investigao de diversos pesquisadores. O Instituto de Pesquisas
Econmicas Aplicadas IPEA divulgou estudo no qual apontou para uma possvel bolha
especulativa no mercado imobilirio brasileiro 60. Afirmou que o principal responsvel pelo
surgimento desta bolha foi o governo federal. A insistncia do governo em aquecer mais ainda
um mercado imobilirio j aquecido s tende a piorar o resultado final. No entanto, acredito que
o estudo careceu da dimenso social dos impactos da especulao imobiliria. Assim como da
ao e mecanismos utilizados pela iniciativa privada a fim de catalisar seus investimentos. Para
Raquel Rolnik (2012) 61
O que incomoda no debate dos economistas que a sustentabilidade do
crescimento do crdito habitacional tratada apenas do ponto de vista do
equilbrio financeiro do pas, sem considerar o que significam essas altas de
preos dos imveis na vida das pessoas. [...] Outra importante questo que os
economistas no levam em conta como o aumento da oferta de crdito no
mercado imobilirio tem afetado as cidades brasileiras, implicando numa
realocao dos grupos sociais no espao e, no limite, pode levar a um aumento
da segregao. Isso porque, para os grupos de menor renda, diante da bolha dos
preos, resta morar nas localizaes mais perifricas da cidade.

A forte especulao imobiliria e o consequente aumento dos preos dos imveis e


terrenos acabaram tambm por dificultar a implementao do PMCMV principalmente nos
grandes centros urbanos. Pesquisa realizada na regio metropolitana do Rio de Janeiro 62 apontou
para o padro perifrico de reas contempladas pelo programa.
O cruzamento de dados como a distribuio espacial das unidades habitacionais,
a renda dos beneficirios e as condies de acesso rede de transporte pblico,
59

Ermnia Maricato: A terra urbana permanece refm dos interesses do capital imobilirio Publicado
em 25/11/2012. Disponvel em: http://www.viomundo.com.br/politica/erminia-maricato-a-terra-urbana-permanecerefem-dos-interesses-do-capital-imobiliario.html
60
Disponvel em: http://www.ipea.gov.br/portal/images/stories/PDFs/TDs/td_1762.pdf
61
Matria Minha Casa, Minha Dvida. Publica em 19 de setembro de 2012. Disponvel em:
http://raquelrolnik.wordpress.com/2012/09/19/minha-casa-minha-divida/
62
Morando no limite: sobre padres de localizao e acessibilidade do programa minha casa minha vida na regio
metropolitana do Rio de Janeiro Adauto Lucio Cardoso, Flvia de Sousa Arajo, Samuel Thomas Jaenisch.
Publicado no XV Enanpur em Recife PE. Disponvel em: http://www.xvenanpur.com.br/

64

nos aponta que parte significativa das unidades de interesse social produzidas
pelo Programa est localizada na periferia, ou seja, nos limites da malha urbana
da cidade, o que nos leva a afirmar, a priori, um possvel deslocamento
intraurbano da populao, bem como a constituio de novos ncleos
habitacionais em reas ainda no providas de infraestrutura, servios e
equipamentos urbanos.

Outros fatores que favorecem a implementao do programa em cidades menores e


localizadas no interior dos Estados so geralmente a maior quantidade de terrenos disponveis e a
melhor localizao dos mesmos. Conforme apontou Bonduki (2013) A ausncia de uma viso
integrada tem gerado efeitos contraditrios nas cidades, pois os prprios investimentos
governamentais nas cidades provocam a excluso socioterritorial dos mais pobres. 63
A precarizao das relaes de trabalho em canteiros de obras vinculados ao PMCMV
tambm se fez presente. Ocorreram denncias no Ministrio Pblico de trabalho escravo e/ou
outras formas de ataques aos direitos dos trabalhadores. A MRV Engenharia e Participaes S/A
chegou a ter suspenso em contratos com a CEF, pois foi comprovado relaes de trabalho
escravo em alguns de seus empreendimentos. Ainda que no seja uma exclusividade do PMCMV
cabe ressaltar as estratgias do empresariado na precarizao das relaes de trabalho como
forma de maximizao dos ganhos, digo lucros.
Por se tratar de um programa de cunho industrial desenvolvimentista o PMCMV se
distanciou e muito do Plano Nacional de Habitao (PlanHab). No s se distanciou como o
comprometeu, uma vez que provocou alteraes no Sistema Nacional de Habitao por Interesse
Social (SNHIS).

Krause, Lima Neto & Balbim (2013) 64 discutem a poltica nacional de

habitao e em que medida esta deixa de incorporar instrumentos de deciso e controle ao


comprometer o SNHIS.
o MCMV passou a encabear a atuao do governo federal na proviso
habitacional, promovendo, em sua esteira, mudanas no prprio marco do
Sistema Nacional de Habitao de Interesse Social, cujo fundo nacional
(FNHIS), o principal instrumento de efetivao do SNHIS, mantido com
recursos do Oramento Geral da Unio, praticamente deixou de apoiar a
proviso pblica de habitao de interesse social. Verifica-se dessa maneira que
o SNHIS, instrumentalizado pelo PlanHab e pelo FNHIS, assim como por
planos e fundos locais de habitao, teve a partir desse momento um
direcionamento quase
que exclusivo para aes de urbanizao de
assentamentos precrios, incluindo o apoio a aes j em andamento no mbito
do Programa de Acelerao do Crescimento (PAC), enquanto a proviso
63

Ibdem.
Artigo Minha casa minha vida, nosso crescimento: como fica a poltica habitacional? KRAUSE, LIMA NETO
& BALBIM (2013.p.1). Publicado no XV Enanpur em Recife PE. Disponvel em: http://www.xvenanpur.com.br/
64

65

habitacional passou a ser executada por intermdio, tambm quase que


exclusivo, do MCMV. (p. 1. 2013)

A anlise das contradies do discurso e dos impactos do PMCMV permitiu afirmar a


partir do exposto que este muito longe de enfrentar as perversas aes e tramas do circuito
imobilirio, o alimentou com todos os nutrientes necessrios a fim de garantir a sua reproduo.

66

CONSIDERAES FINAIS

O poeta enxerga tanto


ao ponto de depositar
nas palavras
as balas
que de outra maneira
jogariam seus miolos
a dez metros de distncia
(Silvana Menezes)

A poltica urbana ao longo da histria do Brasil serviu como instrumento de manuteno e


ampliao dos privilgios da burguesia. Normas foram impostas e a cidade foi construda no
ritmo da acumulao perversa do capital. A extrao da mais-valia do trabalhador e o lucro
extraordinrio permanente da terra so as engrenagens deste processo que acaba por sabotar o
direito a vida digna da classe trabalhadora.
Conforme afirmou Ermnia Maricato A dominao de classe no Brasil est ligada
propriedade da terra. E a que se d a disputa. Ns temos uma herana patrimonialista que vem
da renda especulativa fundiria e imobiliria. preciso alterar isso. 65 Da Lei das Terras de 1850,
que mercantilizou o acesso a terra, a atual configurao do circuito imobilirio, a terra foi
transformada em ativo financeiro. Trata-se do nocivo processo de financeirizao da moradia que
tem como agentes Estado e iniciativa privada.
O monoplio da propriedade privada potencializa a renda da terra e (re)produz a lgica
especulativa nas cidades. O ndice FipeZap de preos e imveis anunciados registrou, por
exemplo, um aumento de 105,5% no preo dos imveis para venda em So Paulo entre 2008 a
2011 e 60% de aumento nos valores dos imveis para locao no mesmo perodo. Uma
valorizao muito superior ao ndice inflacionrio do perodo acumulado. Fato que tornou ainda
mais distante a casa prpria aos reais necessitados.
A lgica financeirizada do circuito imobilirio avanou com a criao do Sistema
Financeiro da Habitao. Ganhou foras nos anos noventa com o Estado neoliberal e com a
criao do Sistema Financeiro Imobilirio. Estes impulsionaram transformaes significativas no
segmento da construo civil residencial. O circuito imobilirio aos poucos vem perdendo seu
65

Jornal Brasil de Fato. Reportagem de Aline Scarso Habitao e acesso cidadania, publicada em 17 de janeiro
de 2013. Disponvel em: http://www.brasildefato.com.br/node/11603

67

carter estratificado e segmentado. A abertura de capital e as estratgias de mercado via fundo de


investimentos permitiram a expanso e a acumulao de capital em escala at ento
desconhecida.
Os resultados da pesquisa indicam que o capital internacional ingressou por
meio de fundos de investimento geridos por empresas de asset management e
private equity, na terminologia empregada pelo mercado para designar as
diversas modalidades de gerenciamento de recursos de terceiros. A composio
desses fundos no informao pblica, o que dificulta a anlise do perfil dos
donos do dinheiro na ponta final. Sabemos que so compostos por investidores
brasileiros e estrangeiros, institucionais e pessoas fsicas, mas no possvel
obter a proporo exata. (FIX, M. 2011. p.163)

As polticas pblicas pelas questes pertinentes a moradia nunca foram dimensionadas e


respondidas com a seriedade que os problemas sugerem. Em uma sociedade de classes com
interesses antagnicos e com instituies mantenedoras da ordem tal fato no surpresa. Da
Fundao Casa Popular (primeiro plano de interveno centralizado do Estado na produo de
moradias) ao programa Minha Casa Minha Vida foi observado que a produo de moradia para a
classe trabalhadora no foi o foco das pretenses conforme afirmavam. Foram discursos cada
qual com a especificidade do momento histrico em questo para responder aos interesses de
classe.
Conforme evidenciado neste trabalho o programa Minha Casa Minha Vida beneficiou a
expanso dos lucros das principais construtoras e incorporadoras do circuito imobilirio nacional.
Considerado o mais expressivo programa de financiamento habitacional ps-BNH (1986), o
PMCMV no atacou o problema central da questo da moradia universalizao da moradia
digna. Ao contrrio, possibilitou a intensificao dos processos de segregao socioespacial. O
programa longe de cumprir com seu discurso de promoo de moradia para a populao de baixa
renda (onde est concentrado mais de 90% do dficit habitacional) fortaleceu o processo de
segregao socioespacial via especulao imobiliria. No inocentemente a chamada nova classe
mdia (classe mdia C) foi a mais contemplada por unidades habitacionais.
No contexto ao qual foi lanado (crise econmica mundial) o PMCMV foi um programa
de cunho industrial desenvolvimentista que objetivou a dinamizao da economia nacional por
meio da gerao de emprego e renda. Respondeu a um s tempo a duas questes: acumulao e
legitimao.
Conforme os dados disponibilizados pela BM&F Bovespa o segmento residencial teve
grande valorizao no perodo e possibilitou a maior rentabilidade ao capital internacional em

68

crise. A finalidade do programa no remeteu a dimenso poltica da produo da casa e da


produo do espao urbano, mas sim na gerao de nmeros e ndices favorveis a economia
global.
O Minha Casa Minha Vida formula uma resposta para a questo urbana no a
partir das caractersticas intrnsecas ao problema, mas sim das necessidades
impostas pelas estratgias do poder e dos negcios. Alou a habitao a um
problema nacional, mas o definiu segundo os critrios de uma frao do
capital, o circuito imobilirio, e do poder. O MCMV injeta fundo pblico em um
sistema no qual os novos espaos so formulados predominantemente segundo
os atuais critrios e parmetros dos negcios imobilirios. O MCMV foi um
golao que o setor imobilirio est comemorando at hoje, na metfora
utilizada pelo diretor executivo Sindicado das empresas imobilirias de
habitao, em um debate na Casa da Cidade, ao confirmar que o pacote
funcionou como uma espcie de tbua de salvao para as empresas 600. Em
resposta, no mesmo debate, vrios militantes da reforma definiram o MCMV
como um gol contra. (FIX, M. 2011. p.223)

Ao longo deste trabalho evidenciamos a forma pela qual o programa foi moldado de
acordo com os interesses das principais construtoras e incorporadoras imobilirias. Proprietrios
do ramo da construo civil, acionistas majoritrios, instituies pblicas e organizaes
financeiras se manifestaram publicamente afirmando quem o programa beneficiaria de fato.
Com as diretrizes voltadas para a produo industrial da casa em prol da dinamizao da
economia e da ampliao dos lucros dos agentes envolvidos no circuito imobilirio, a moradia
como direito se tornou um paradoxo.
O PMCMV se distanciou do Plano Nacional de Habitao e castrou o Fundo Nacional de
Habitao de Interesse Social (FNHIS) ao deslocar os interesses da poltica habitacional.
Resultado de um projeto de lei de iniciativa popular o FNHIS sofreu eliminao e/ou desvio de
repasses diante das novas diretrizes e perspectivas governamentais. Atualmente o PMCMV j
esta na segunda fase de implementao. A promessa passa a ser dois milhes de novas unidades
habitacionais para populao de baixa renda, totalizando um investimento na ordem de 125,7
bilhes de reais (R$ 72,6 bilhes para subsdios e R$ 53,1 para financiamentos). Houve
alteraes, o Banco do Brasil tambm passou a operacionalizar o programa. Assim como outros
dispositivos burocrticos.
Ao pensar a transformao da realidade via o prprio aparato do Estado (reformas) h
uma srie de instrumentos, tais como os de induo do desenvolvimento urbano, os de
regularizao das posses urbanas e os de gesto democrtica que possibilitam refletir sob um
planejamento urbano mais adequado as necessidades do povo brasileiro. Todos estes remetem ao

69

Estatuto da Cidade que regulamentou os artigos 182 e 183 da Constituio Federal. Entretanto,
devemos abandonar a inocncia de acreditar que por meio do Estado capitalista/burgus
superaremos problemas fruto da sua prpria lgica de reproduo. Apoderar-se da burocracia
existente apenas uma frente de ao (que alguns acreditam) diante das possibilidades de luta a
fim de superar a sociedade desigual que vivemos.
A universalizao da moradia e o direito a cidade passa necessariamente pela reforma
fundiria (revoluo?). O poder judicirio ignora o direito a moradia e esquece que o mesmo
absoluto e que o direito a propriedade relativo funo social 66. Se houvesse o real interesse de
erradicao do dficit habitacional estes dispositivos legais poderiam ser utilizados, por exemplo,
para ocupao de prdios vazios.
H uma ausncia na prtica poltica de desapropriao de imveis ilegais vazios e sem
funo social. O Frum Nacional de Reforma Urbana que luta pela converso de habitaes
vazias em moradia popular, apontou que h mais de 5 milhes de unidades habitacionais
potenciais nas reas centrais das grandes cidades do Brasil. Pesquisa do Instituto de Pesquisa
Econmica Aplicada tambm indicou que em 2006 foram contabilizados 6,7 milhes de imveis
vazios 67. Se o Estatuto da Cidade fosse levado a srio estes imveis ociosos deveriam ser
desapropriados e destinados a combater o dficit habitacional. necessrio enfrentar e romper
com a elite patrimonialista nacional. A simples efetivao do ato legal da funo social da
propriedade j seria capaz de suprir quase a totalidade de carncia por habitao do Brasil.
Entretanto, conforme mencionamos anteriormente, necessrio abdicar da inocncia.
Buscar a erradicao do dficit habitacional significa pensar a cidade como obra, no
como produto (mercadoria). Dessa maneira a construo da cidade, em seu sentido amplo,
passar necessariamente pela prevalncia do valor de uso sobre o valor de troca. Assim
acreditamos que os espaos podero ser democrticos (de fato) e destinados a reproduo da vida
em sua plenitude, com os direitos sociais garantidos a todos os cidados. Admitir esta premissa
traz a responsabilidade maior de combater o capital, de buscar uma transformao social radical
que crie o novo. Uma sociedade do povo para o povo, onde no haja opresso e negao da vida.
[...] o direito cidade significa o direito de ns criarmos cidades que satisfaam
as necessidades humanas, as nossas necessidades. O direito cidade no o
66

Ermnia Maricato. Disponvel em: http://www.cartamaior.com.br/templates/colunaMostrar.cfm?coluna_id=5427


Informaes
disponveis
em
http://www.brasildefato.com.br/node/11603
e
http://www.brasildefato.com.br/content/mais-casas-mais-especula%C3%A7%C3%A3o
67

70

direito de ter [...] as migalhas que caem da mesa dos ricos. Todos devemos ter os
mesmos direitos de construir os diferentes tipos de cidades que ns queremos
que existam 68. (HARVEY, D. 2009)

A revindicao do direito a cidade nos coloca na luta cotidiana contra a mercadoria terra e
a privatizao da cidade. A propriedade da terra por si s no garante o direito a cidade, mas
talvez possibilite uma das condies mnimas necessrias de luta para transform-la. uma
revolta contra o predomnio do valor de troca, uma luta pelo valor de uso da cidade e da
propriedade. 69
Retorno a epgrafe deste trabalho de concluso de curso (...) no a soluo do
problema da habitao que resolve ao mesmo tempo a questo social, mas a questo social que
tornar possvel a soluo do problema da habitao. (Friedrich Engels. Em Contribuio ao
Problema da Habitao). A luta pela universalizao da moradia digna remete a uma luta muito
maior, a luta contra o capital!

68
69

Disponvel em: http://www.novamerica.org.br/MEDH2/arquivos/FSM_discursoAbertura.pdf.


Arlete Moyss Rodrigues (2007). Disponvel em: http://www.ub.edu/geocrit/sn/sn-24533.htm

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