Mar 2010     

Kettle1 Research

  • Note that the general trend I for 1st quarter to be the local trough and for 2nd quarter to be the peak in any given year.  In 2003 1q03 was  the trough as is normal, but the peak extended into 3q03.  The same trend is visible 3q09 data.  There is only the one previous example  in this data set but it provides 1 possibility of future behavior based on past experience.  It should also be noted that such an extension  of the sales volume peak could be expected due to the looming tax credit deadline as well as the recent government efforts to drive  home purchases.  Note that the nominal median single family home price has increased 154% between 1999 and 2007.  Current median single family  home prices are 115% above the 1999 median price.  In 1999 the median home prices was 3.2 times the median household NJ income.  In 2007 it was 6.1 times the median household income  and an preliminary estimate for 2009 is 4.t times the median household income 

• •

Mar 2010     

Kettle1 Research

  • • 57% of single family home purchases in 1999 were less than $200,000. In 2006 only 12% of home purchases were below  $200,000 and in 3rd quarter 2009, 20% of home purchases were less than $200,000.  Note that the middle price ranges do not generally exhibit any large fluctuations during this bubble.  The major shifts occurred in  the 1‐199K price range and the 500K+ price range  

   

Mar 2010     

Kettle1 Research

  • • •   The higher the price range the more distortion is apparent over the progression of the bubble.  The spike in the data at 3q04 is real and not a data entry error.  Note that the 300K‐399K price range does not exhibit a spike at that time  period and an inverse spike occurs in the 400K‐499K price range.  If you look at the first chart you will see that sales volume stayed flat from 3q04 to 4q04 when the general trend is for a decrease in sales  volume during that period.  The spike in price distribution occurs during that blip in the sales volume trend. Something generated counter  trend increase in sales volume when it would normal be decreasing due to seasonal trends. 

Mar 2010     

Kettle1 Research

  • • The inverse correlation between the top and bottom price ranges, 1‐199K & 500K+ is clearly visible in this chart.  All of the price ranges above the 1 – 199K range show a very weak inverse correlation to the movement of the 1‐199K price range,  that is, when the 1‐199K distribution percentage drops the other segments rise.  This is not unexpected given the general assumption  that each 1st time entry level buyer generates 2 to 3 “buy up” transactions as a result.  What stands out is the very visible inverse correlation between the 1‐199K range and the 500K+ range.  This suggests 2 things. That  we are currently seeing “Mix‐Shift” effects in the NJ real estate market and that if/when banks and home owners beginning selling  homes at a loss outside of the current small % of short sales, we could see a rapid shift in the price distribution back towards the  lower end as it existed in 1999.  3rd quarter is usually the seasonal high‐water mark for home prices, with the subsequent 4th and 1st quarter home prices being lower.   The next point of interest in the home price trends will be whether or not 2nd and 3rd quarter single family home sales prices are up or  down in year‐on‐year terms and to what degree.  That data will not be available until 1st quarter 2011. 

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful