Libro ISR

Informtica Unicornios, S.A. de C.V.
EL I.S.R. POR
ENAJENACION DE
BIENES INMUEBLES...
COMO CALCULARLO
Versin Febrero 2015
Informtica Unicornios S.A. de C.V.

Insurgentes Sur 2085 Despacho 6
Col. San ngel C.P. 01000
Delegacin. lvaro Obregn, Mxico, D.F.
01 (55) 5616 0826 5550 6182 5550 7299
catia.mx
soporte@catia.com.mx
informaticaunicornios@gmail.com
Introduccin
Desde hace ms de venticinco aos, Informtica Unicornios se ha dado a la tarea
de crear sistemas especializados en aspectos notariales. Da con da tenemos el gusto
de asesorar al personal de diversas notaras en toda la Repblica Mexicana, en relacin
a las dudas que normalmente se suelen tener al momento de llevar a cabo el clculo de
IMPUESTO SOBRE LA RENTA POR ENAJENACION DE BIENES INMUEBLES.
Nosotros somos los desarrolladores del sistema para clculo de ISR, aranceles,
derechos de registro, etc. Por supuesto nos referimos a Cati@, que por su total
confiabilidad y sencillez es usado por la mayora de los notarios del pas. A travs de los
aos hemos desarrollado diferentes versiones del programa: la pequea calculadora de
bolsillo (nuestra primera versin), pasando por la Palm, Pocket PC, smartphones,
tabletas, versiones para Windows e internet, las cuales satisfacen perfectamente todas
las necesidades de clculo notarial, incluido el ISR.
Desde el ao 1995 nos hemos dedicado a la tarea de publicar este libro,
esperando que satisfaga todas las necesidades en cuanto a las preguntas comunes
acerca del clculo de ISR. Con esto esperamos que el lector logre el dominio y la
seguridad que estos clculos requieren, dada la enorme responsabilidad que adquiere
el notario al ser l quien los realiza.
En esta publicacin encontrar, tanto el nefito como el experto, todo el
material necesario para poder efectuar los clculos de ISR, y, de forma por dems
sencilla, llegar a dominar los diferentes procedimientos en el clculo manual, o bien,
tendr todas las herramientas para cotejar con seguridad los clculos logrados
mediante otros procedimientos o elaborados por otras personas.
En cada uno de los diferentes pasos del clculo, se indicar, la parte de leyes o
reglamentos que sustentan el procedimiento, para as, lograr un conocimiento tericoprctico de las disposiciones federales que rigen el mtodo.
Los cambios a los ndices nacionales de precios al consumidor (INPC) y a las tasas
de recargos, se debern actualizar mensualmente, por favor no dude en llamarnos para
proporcionarle esta informacin. Los ndices se publican en el Diario Oficial de la
Federacin, los das 10 de cada mes para el mes inmediato anterior.
2
Captulo 1
Generalidades
Para calcular el Impuesto Sobre la Renta por Enajenacin de Bienes Inmuebles
(en lo sucesivo y para abreviar, ISR), se parte de un principio general que es el
siguiente:
El ISR lo pagan la, o las personas que enajenan el bien. Obtenido a partir de la
utilidad entre el precio de enajenacin menos el precio de adquisicin. Si no hay
utilidad, no hay ISR a pagar.
Este principio aparentemente sencillo implica varios problemas a resolver al
momento de calcular el ISR en todas sus opciones, aqu enunciamos solo algunos y
particularizamos todos y cada uno de ellos en los captulos subsecuentes relativos a los
mtodos de clculo.
Debido a la inestabilidad econmica del pas en la dcada de los 80s, la inflacin
creci grandemente, por lo cual, hubieron de emitirse billetes de denominaciones cada
vez ms altas. Por este motivo, 1 de enero de 1993 se introdujo el Nuevo Peso, el
cual le quitaba 3 ceros al anterior, de tal manera que 1,000 pesos anteriores a Enero de
1993 equivalen a 1 nuevo peso. De este modo, de 1993 a 1996 se usaban de manera
indistinta los pesos y los nuevos pesos. A partir del 1 de enero de 1996, se suprime la
palabra nuevo para volver a la denominacin peso, en la nueva unidad monetaria.
(a) El poder adquisitivo de la unidad monetaria no ha sido el mismo en el transcurso del
tiempo. Debido a la inestabilidad econmica del pas en la dcada de los 80s, la
inflacin creci grandemente; por lo cual, hubieron de emitirse billetes de
denominaciones cada vez ms altas. Por este motivo, 1 de enero de 1993 se
introdujo el Nuevo Peso, el cual le quitaba 3 ceros al anterior, de tal manera que
1,000 pesos anteriores a Enero de 1993 equivalen a 1 nuevo peso. De este modo, de
1993 a 1996 se usaban de manera indistinta los pesos y los nuevos pesos. A partir
del 1 de enero de 1996, se suprime la palabra nuevo para volver a la denominacin
peso, en la nueva unidad. Supongamos que se adquiri un terreno el 15 de Enero de
1990 en 100,000 Pesos, y se vende el 10 de Agosto de 2014 en 350,000 Pesos.

Es obvio que no podemos restar Pesos de 1990 contra pesos del ao 2014. Antes
debemos convertir los pesos de 1990 a la moneda actual, pero aun as, no
podramos hacer la operacin:
$ 100,000 = $ 100, y a continuacin: $ 350,000 - $ 100 = $ 349,900
Donde obtendramos una enorme utilidad y en consecuencia un altsimo impuesto.
Por ello la Ley nos permite "ACTUALIZAR" los $ 100 de Enero de 1990 al valor
adquisitivo que tendran en el mes de Agosto de 2014, y as obtener una ganancia
real y pagar el impuesto conforme a ella.
(b) Las construcciones con el correr del tiempo se deterioran, ya sea por uso,
elementos naturales o por otras causas. Esta situacin est prevista en la Ley y
conforme pasa el tiempo las construcciones disminuyen de valor. A este hecho se le
conoce con el trmino de "DEPRECIACION".
(c) Otra situacin especial sera, por ejemplo: adquirir una pequea casa y con el
tiempo sta es ampliada y mejorada. Es natural entonces, que estas
"CONSTRUCCIONES, MEJORAS Y AMPLIACIONES", sean consideradas tambin al
momento de obtener la ganancia o dicho de otra forma que tambin sus valores
sean "DEDUCIBLES" del precio de enajenacin, como lo es el precio de adquisicin.
Claro est, que stas construcciones posteriores, pasaran tambin por los procesos
de depreciacin y de actualizacin.
(d) Algunos inmuebles tienen ms de un propietario, entonces el impuesto a pagar se
debe calcular por la utilidad correspondiente a cada uno de ellos, pues son
diferentes contribuyentes. Tambin puede acontecer que alguno, o algunos de
estos "COPROPIETARIOS" estn exentos del pago de ISR por diversas causas, o que
alguno, o algunos de ellos sean extranjeros y as tengan una forma especial del pago
del impuesto.

(e) Los clculos de ISR se pueden separar en cuatro tipos, en cuanto al mtodo a
utilizar, de acuerdo con las leyes y reglamentos, a saber:
1. Terreno sin construccin.
2. Construccin sin terreno.
3. Terreno y construccin adquiridos en la misma fecha.
4. Terreno y construccin adquiridos en fechas diferentes.
Cada uno de estos casos ser analizado paso a paso mediante ejemplos de clculo,
de tal forma que ligndolo con las Leyes, Reglamentos y Disposiciones Generales,
se llegue a un conocimiento terico-prctico completo de esta problemtica y con
l, al dominio de los mtodos de clculo.
(f) Cuando se pague en forma extempornea el ISR, se deber calcular tanto la
actualizacin como los recargos correspondientes al tiempo transcurrido, por
concepto de indemnizacin al Fisco.
Captulo 2
Depreciaciones
Para actualizar el costo de adquisicin o calcular depreciaciones, favor de
referirse al Artculo 124 de la Ley del ISR.
Ejemplo 1
DATOS:
Costo de adquisicin de la construccin:
Fecha de adquisicin de la construccin:
Fecha de la enajenacin:
$ 200,000
18-Noviembre-2002
15- Abril- 2014
PROCEDIMIENTO:
Nmero de aos transcurridos:
Porcentaje a aplicarse:
Monto de la depreciacin:
11
3% x 11 = 33%
200,000 x 33 = 66,000
100
Costo de adquisicin depreciado:
200,000 66,000 = 134,000
Ejemplo 2
DATOS:
Costo de adquisicin de la construccin:
Fecha de adquisicin de la construccin:
$ 100,000,000
20- Enero-1981
10- Agosto-2014

PROCEDIMIENTO:
Conversin a nuevos pesos:
Costo de Adquisicin:
Porcentaje a aplicar:
Monto de la depreciacin:
20% del costo inicial:
100,000,000 = 100,000
1000
33
3% x 33 = 99%
100,000 x 99 = 99,000
100
100,000 - 99,000 = 1,000
100,000 x 20 = 20,000
100
Como el costo depreciado no puede ser menor al 20% del costo inicial,
entonces...
20,000
El porcentaje a depreciar no puede ser superior al 80%.
Captulo 3
Actualizacin mediante ndice Nacional de Precios al
Consumidor (INPC)
Para calcular estas actualizaciones nos debemos referir a:
Artculo 121 fracciones I, II, III, IV de la Ley del ISR.
Artculo 124 fraccin II de la Ley del ISR.
Artculo 20 del Cdigo Fiscal de la Federacin.
Ejemplo 1
DATOS:
Costo de adquisicin del terreno:
Fecha de adquisicin del terreno:
$ 110,000
11- Febrero -1981
14- Abril -2014
PROCEDIMIENTO:
Por tratarse el costo de adquisicin de un valor pagado antes del primero de
enero de 1993, deberemos realizar la conversin.
Costo de adquisicin:
110,000 = 110
1,000
Buscamos en el ANEXO 1 el ndice nacional correspondiente a Febrero de 1981, o

sea el mes en que se realiz la adquisicin, de acuerdo al artculo 124 de la LISR:
INPC de adquisicin:
0.0894

En el mismo anexo, buscamos el ndice correspondiente al mes de Marzo de
2014, que es el mes inmediato anterior a aquel en que se efectu la enajenacin, de
acuerdo al artculo 124 de la LISR:
INPC de enajenacin:
113.099
Ahora procedemos a obtener el factor de actualizacin, dividiendo el ndice ms

reciente entre el ndice ms antiguo.
Factor:
113.099 = 1265.0894
0.0894
Esto quiere decir que la inflacin en este perodo fue de ms de 1265 veces el
valor inicial, por lo tanto:
Costo ajustado del terreno:
Costo de adquisicin X Factor
Costo ajustado del terreno:
110 X 1265.0894 = 139, 159. 83
Ejemplo 2
DATOS:
Costo de las mejoras y ampliaciones:
Fecha de las mejoras y ampliaciones:
Fecha de enajenacin:
$ 5,000
12-Diciembre-1967
10-Febrero-2014
PROCEDIMIENTO:
Costo de mejoras:
5,000 = 5
1,000
INPC de mejoras:
0.0154

Hay que hacer notar que el sistema de INPC nos reporta valores desde enero de
1969, por lo tanto, para meses anteriores se tomar dicho ndice.
INPC de enajenacin:
112.505
Factor:
112.505 = 7305.5194
0.0154
Costo actualizado de mejoras:
5 X 7305.5194 = 36,527.59
Puede darse el caso de que la fecha de enajenacin est dentro de los diez
primeros das del mes, y dado de que el INPC se publica el da 10 de cada mes para el
mes anterior, se puede tomar el ltimo ndice definitivo publicado o bien el INPC
provisional que se publica el da 25 de cada mes y que corresponden a la primera
quincena del mismo mes.
En el ANEXO 1 solo hemos considerado los ndices definitivos de cada mes.
10
Captulo 4
Actualizaciones mediante Tabla de Ajuste Inflacionario
Para calcular estas actualizaciones, se utiliza la Tabla a que se refiere la regla
I.3.14.2. de la Resolucin Miscelnea Fiscal para 2014, para la actualizacin de las
deducciones que seala el artculo 121 de la LISR.
Esta opcin para actualizar se basa conforme a la inflacin, y difiere del sistema
mediante INPC, en que stos son publicados mensualmente y la Tabla de Ajuste (Ver
ANEXO 2) es actualizada anualmente. Esto quiere decir que la precisin en los clculos
de actualizacin es mayor con el sistema de INPC.
Como la regla I.3.14.2 nos indica que se puede optar por utilizar uno u otro
mtodo, lo ptimo sera utilizar en cada caso el factor que resulte ms alto entre
ambos, de esta forma el deducible ser mayor y por lo tanto la base gravable menor,
dndole as una ventaja al contribuyente.
Se contemplarn los mismos ejemplos utilizados en el Captulo 3 referentes a la
actualizacin mediante INPC.
Ejemplo 1
DATOS:
Costo de adquisicin del terreno:
Fecha de adquisicin del terreno:
$ 110,000
11-Febrero-1981
14-Abril-2014
PROCEDIMIENTO:
Costo de adquisicin:
110,000 = 110
1,000
11

Determinamos ahora el nmero de aos transcurridos entre la fecha de
adquisicin y la fecha de enajenacin: nmero de aos transcurridos = 33 aos y
fraccin (ver al final del captulo el mtodo para obtener los aos transcurridos, para
usarse cuando la complejidad as lo requiera).
El factor de la tabla de ajuste (ANEXO 2) para 33 hasta 34 aos es 1288.10, por lo
tanto:
Costo ajustado de adquisicin:
110 X 1288.10 = 141,691.00
Esta cantidad resulta mayor a la obtenida por el mtodo de actualizacin

mediante INPC.
Ejemplo 2
DATOS:
Costo de mejoras y ampliaciones:
Fecha de las mejoras y ampliaciones:
5,000
12-Diciembre-1967
10-Febrero-2014
PROCEDIMIENTO:
Costo de mejoras:
5,000 = 5
1,000
46 y fraccin
Factor:
7451.29
Costo ajustado de adquisicin:
5 X 7451.29 = 37,256.45
Esta cantidad resulta mayor a la obtenida por el mtodo de actualizacin

mediante INPC.
12

METODO PARA CALCULAR LOS AOS TRANSCURRIDOS
Cuando la diferencia en tiempo entre la fecha de adquisicin y la fecha de
enajenacin es mucha, lo mejor es aplicar este mtodo para as tener seguridad en
nuestros clculos.
Ejemplo
DATOS:
Fecha de la adquisicin 21-Agosto-1980
Fecha de la enajenacin 14-Julio-2014
PROCEDIMIENTO:
Se obtiene la diferencia en aos: 2014 1980 = 34
Si el da y mes de la fecha de adquisicin es mayor al de la fecha de enajenacin
se debe restar un mes. Como 21-Agosto es mayor que 14-Julio, entonces:
34 - 1 = 33 aos completos transcurridos
O sea de 33 hasta 34 aos en la tabla de ajuste (ANEXO 2).
13
Captulo 5
Clculo de valores y avalos referidos
Para este clculo se toma en cuenta lo dispuesto en los artculos 191 y 192 del
Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (RISR).
Ejemplo
DATOS:
Fecha de adquisicin de mejoras:
Valor de adquisicin de mejoras:
Fecha del avalo de mejoras:
Valor del avalo de las mejoras:
17-Agosto-1992
Desconocido
16-Abril-2014
180,000
PROCEDIMIENTO:
INPC de adquisicin:
Agosto 1992 = 16.4201
INPC del mes anterior al avalo:
Marzo 2014 = 113.099
Factor:
113.099 = 6.8878
16.4201
Valor referido:
Avalo = 180,000 = 26133.16

Factor
6.8878
Como es una fecha anterior al 01/01/1993 hay que convertir a Viejos Pesos.
Valor referido:
26133.16 X 1000 = 26,133, 162.98
Como se indica en el artculo 192, se deber calcular el 80%:

Valor de adquisicin:
26,133, 162.98 X 80 = 20, 906, 530.38

100
14
Captulo 6
Mtodo de clculo de terreno sin construccin
Ver el artculo 119 de la LISR.
PASO 1
Se determinan los datos iniciales necesarios para el clculo, que son:
Fecha de enajenacin
Precio de enajenacin
Fecha de adquisicin
Precio de adquisicin
En caso de no conocerse el precio de adquisicin, se pondr a cero, y de acuerdo
al Art. 121 Fraccin I de la LISR, se considerar en el PASO 6, como precio ajustado de
adquisicin, el 10% del precio de enajenacin.
Otros deducibles pagados por el enajenante, que de acuerdo al Art. 121 Fracciones
II, III, y IV de la LISR, pueden ser:
Fechas y valores de construcciones, mejoras y ampliaciones
Fechas y valores de avalos practicados
Fechas y valores de gastos notariales, impuestos y derechos por escrituras
de adquisicin y enajenacin
Fechas y valores de gastos de comisiones y mediaciones de adquisicin y
enajenacin
Los porcentajes correspondientes a cada enajenante en caso de
copropiedad
PASO 2
Se convierten a Nuevos Pesos las cantidades de los datos iniciales del paso 1,
anteriores al primero de enero de 1993, de acuerdo al Artculo cuarto transitorio del
15

Decreto por el que se crea una nueva unidad monetaria, esto se logra dividiendo las
cantidades entre 1000.
PASO 3
Se determina el factor de ajuste a aplicarse al precio de adquisicin, de acuerdo
al tiempo transcurrido en aos, desde la fecha de adquisicin hasta la fecha de
enajenacin. Dicho factor se encuentra en el ANEXO 2.
PASO 4
Se determina el factor de ajuste a aplicarse al precio de adquisicin, mediante
INPC, de conformidad a lo dispuesto en el Art. 124 Fraccin II de la LISR. Los ndices
correspondientes se encuentran en el ANEXO 1.
PASO 5
De los factores obtenidos en los pasos 3 y 4 se selecciona el mayor, haciendo uso
de la opcin indicada en la Regla I.3.14.2 de la RMF para 2014.
PASO 6
Se actualiza el precio de adquisicin, multiplicando ste por el factor que se
seleccion en el paso 5. Si el precio de adquisicin as actualizado, resulta ser menor al
10% del precio de la enajenacin, se toma este 10% como precio actualizado de
adquisicin, de acuerdo al Art. 121 Fraccin I de la LISR.
PASO 7
Con el mismo procedimiento especificado en los pasos 3 a 6, para el precio de
adquisicin, se actualizan cada uno de los valores de los otros deducibles reportados en
los datos iniciales. Ver los Artculos 121 y 124 de la LISR.
16

PASO 8
Se obtiene el total de las deducciones, sumando todos los valores ajustados
obtenidos en los diferentes pasos, tanto el precio de adquisicin, como los dems
deducibles.
PASO 9
Se determina la ganancia, restando del precio de enajenacin el total de las
deducciones del paso 8. Ver Art. 121 de la LISR.
PASO 10
Calculamos la utilidad entre aos, dividiendo la ganancia (paso 9) entre el
nmero de aos transcurridos entre la fecha de adquisicin y la de enajenacin, sin
exceder de 20 aos, segn el Artculo 126 de la LISR. Esta operacin se efecta para
llevar la utilidad a un nivel anual, dado que el sistema impositivo del ISR est basado en
el uso de tarifas anuales.
PASO 11
La ganancia o utilidad entre aos, obtenida en el paso 10, se reparte de acuerdo
a los porcentajes de cada enajenante.
PASO 12
Teniendo la base gravable de cada enajenante, aplicamos la Tarifa vigente del
Anexo 3 para obtener de cada uno, el impuesto correspondiente a un ao, segn lo
indicado en el Artculo 126 de la LISR.
PASO 13
El impuesto anual de cada enajenante se multiplica por el nmero de aos
transcurridos, de tal forma que obtengamos el total de ISR a retener de cada uno de los
copropietarios que enajenan el inmueble. La suma correspondiente al impuesto de
cada enajenante ser igual al impuesto total a enterar.
17

A continuacin aparecen varios ejemplos desarrollados paso a paso para una
comprensin prctica de lo antes visto.
TERRENO SIN CONSTRUCCION

EJEMPLO 1. CASO SIMPLE
PASO 1
Se determinan los datos iniciales:
Fecha de enajenacin
Fecha de adquisicin
Otros deducibles
Enajenantes
26-Enero-2014
1,200,000
19-Marzo-1980
252,000
No hay
Uno al 100%
PASO 2
Precio de adquisicin = 252,000
Precio de adquisicin = 252,000 = 252.00
1000
PASO 3
Determinacin de factor de ajuste segn la tabla:
El tiempo transcurrido del 19-Marzo-1980 al 26-Enero-2014, es de 33 aos.
Consultando el ANEXO 2, en el rengln de 33 hasta 34 aos encontramos el
factor que resulta ser de: 1854.83
18

PASO 4
Determinacin del factor de ajuste segn INPC, consultando el ANEXO 1
encontramos:
Mes de la adquisicin = Marzo de 1980, INPC = 0.0713
Mes anterior a la enajenacin = Diciembre de 2013 = INPC 111.508
Factor = 111.508 = 1563.9270
0.0713
PASO 5
Seleccin del factor:
Escogemos el factor ms alto de los obtenidos en los pasos 3 y 4.
Paso 3, Factor Tabla = 1854.83
Paso 4, Factor INPC = 1563.9270
Factor seleccionado = 1854.83
PASO 6
Actualizacin del precio de adquisicin del terreno:
Costo ajustado de adquisicin = Precio de adquisicin X Factor
Costo ajustado de adquisicin = 252 X 1854.83 = 467,417.16
No aplica el caso del 10% del precio de adquisicin.
PASO 7:
Actualizacin de otros deducibles: NO HAY OTROS DEDUCIBLES.
19

PASO 8
Obtencin del total de deducciones:
Costo ajustado de adquisicin = 467,417.16
+ Otros deducibles
0.00
= Total de deducciones
467,417.16
PASO 9
Determinacin de la ganancia o utilidad:
Ganancia = Precio de enajenacin - Total de deducciones
Ganancia = 1,200,000 467,417.16 = 732,582.84
PASO 10
Clculo de la ganancia entre los aos transcurridos:
Ganancia entre aos =
Ganancia
= 732,582.84 = 36, 629.14
Aos transcurridos
20
Notar que los aos transcurridos son 33, pero de acuerdo al Artculo 126 de la
LISR, se divide mximo entre 20 aos.
PASO 11
Utilidad por enajenante, en este ejemplo, siendo un solo enajenante,
corresponde a l toda la utilidad:
Utilidad anual del Enajenante 1 = 36, 629.14
20

PASO 12
Aplicacin de la tarifa del Artculo 126 de la LlSR (Ver el ANEXO 3).
Para una base gravable de: 36,629.14
Se obtiene un impuesto anual de: 2,077.57
PASO 13
Impuesto total a retener:
Impuesto anual X aos transcurridos = 2,077.57 X 20 = 41,551.45
Por favor vea en la siguiente hoja la comprobacin de este clculo, elaborado e
impreso por el programa Cati@.
ISR POR ENAJENACION DE SOLO TERRENO
======================================================================
FECHA DE ENAJENACION ................................. 26/01/2014
PRECIO DE ENAJENACION ................................
1,200,000.00
FECHA DE ADQUISICION ................................. 19/03/1980
PRECIO DE ADQUISICION ................................
252.00
INPC DE VENTA: 111.508 INPC DE COMPRA: 0.0713
FACTOR DE INDICE NACIONAL DE PRECIOS (INPC) = 1563.9271
FACTOR DE LA TABLA DE AJUSTE INFLACIONARIO = 1854.83
FACTOR DE ACTUALIZACION UTILIZADO .................... 1854.83
PRECIO ACTUALIZADO ...................................
467,417.16
TOTAL DE DEDUCCIONES ACTUALIZADAS ....................
U T I L I D A D ......................................
NUMERO DE AOS TRANSCURRIDOS ......................... 20
UTILIDAD ANUAL (UTILIDAD AOS) .....................
NUMERO DE ENAJENANTES ................................ 1
467,417.16
732,582.84
36,629.14
----- C A L C U L O
D E L
I M P U E S T O ----NACIONAL: TARIFA DEL ARTICULO 126 DE LA LISR
---------------------------------------------------------------------ENAJENANTE: 1
PORCENTAJE: 100.0000
UTILIDAD ANUAL: 36,629.14
SE RESTA EL LIMITE INFERIOR = 36,629.14 - 5,952.85 = 30,676.29
SE MULTIPLICA POR EL PORCENTAJE = 30,676.29 X 0.064 = 1,963.28
SE SUMA LA CUOTA FIJA = 1,963.28 + 114.29 = 2,077.57
SE MULTIPLICA POR LOS AOS = 2,077.57 X 20 = 41,551.45
21

ISR POR ENAJENACION DE BIENES: 41,551.45
UTILIDAD: 732,582.84
5% DE LA UTILIDAD: 36,629.14
ISR A LA FEDERACION: 4,922.31
ISR A LA ENTIDAD FED: 36,629.14
---------------------------------------------------------------------**********************************************************************
TOTAL ISR POR ENAJENACION DE BIENES: 41,551.45
TOTAL ISR A LA FEDERACION: 4,922.31
TOTAL ISR A LA ENTIDAD FED: 36,629.14
**********************************************************************

EJEMPLO 2. CASO EN EL QUE NO SE CONOCE EL VALOR DE ADQUISICION
PASO 1
Fecha de enajenacin
Fecha de adquisicin
Otros deducibles
Enajenantes
26-Ene-2014
300,000
11-Dic-1987
NO SE CONOCE
No hay
TRES a partes iguales
PASO 2
Conversin a Nuevos Pesos.
NO APLICA.
PASO 3
Factor de ajuste segn tabla.
NO APLICA.
PASO 4
Factor de ajuste segn INPC.
NO APLICA.
22

PASO 5
Seleccin del Factor.
NO APLICA.
PASO 6
Actualizacin del precio de adquisicin:
Dado que el precio de adquisicin es desconocido, no existe la actualizacin de
l, ms si aplica lo indicado en el Artculo 121 Fraccin I, de donde calculamos:
Costo ajustado = Precio de enajenacin X 10 = 30,000
100
PASO 7
Actualizacin de otros deducibles: NO HAY OTROS DEDUCIBLES.
PASO 8
Costo actualizado de adquisicin = 30,000

+ Otros deducibles
0
= Total de deducciones
30,000
PASO 9
Se determina la utilidad o ganancia:
Ganancia = 300,000 - 30,000 = 270,000
23

PASO 10
Ganancia
= 270,000 = 13,500.00
Aos transcurridos
20
PASO 11
Utilidad por cada enajenante:
Determinamos los porcentajes correspondientes a cada enajenante.
Enajenante 1 = 33.3333%
________
SUMA
100.00 %
Ganancia individual = Ganancia entre aos X porcentaje

100
Ganancia 1 = 13,500 X 33.3333 = 4,500
100
Ganancia 2 = 13,500 X 33.3333 = 4,500
100
Ganancia 3 = 13,500 X 33.3333 = 4,500
100
PASO 12
Aplicacin de la tarifa del Artculo 126 (Ver el ANEXO 3).
Enajenante 1: para una base gravable de 4,500 obtenemos 86.40
24

PASO 13
Impuesto total a retener:
Enajenante 1. Impuesto anual 86.40 X 20 aos = 1,727.99
Impuesto total.
5,183.98
======================================================================
300,000.00
0.00
0.09
PRECIO ACTUALIZADO AL 10% PRECIO DE ENAJENACION ......
30,000.00
U T I L I D A D ......................................
30,000.00
270,000.00
13,500.00
----- C A L C U L O
D E L
---------------------------------------------------------------------ENAJENANTE: 1
PORCENTAJE: 33.3333
SE RESTA EL LIMITE INFERIOR = 4,500.00 - 0.01 = 4,499.99
SE MULTIPLICA POR EL PORCENTAJE = 4,499.99 X 0.0192 = 86.40
SE SUMA LA CUOTA FIJA = 86.40 + 0.00 = 86.40
SE MULTIPLICA POR LOS AOS = 86.40 X 20 = 1,727.99
25

UTILIDAD: 89,999.91
ISR A LA FEDERACION: 0.00
---------------------------------------------------------------------ENAJENANTE: 2
PORCENTAJE: 33.3333
UTILIDAD: 89,999.91
---------------------------------------------------------------------ENAJENANTE: 3
PORCENTAJE: 33.3333
UTILIDAD: 89,999.91
---------------------------------------------------------------------**********************************************************************
TOTAL ISR A LA FEDERACION: 0.00
**********************************************************************

EJEMPLO 3. CASO DE CALCULO CON OTROS DEDUCIBLES
PASO 1
Fecha de enajenacin
Fecha de adquisicin
Otros deducibles:
-Fecha de Mejoras
Importe
6-Feb-2014
2,800,000
12-Ene-2001
500,000
20-Mar-2004
7,500
26

-Fecha impuestos y gastos notariales de adq
Importe
-Fecha impuestos y gastos notariales de venta
Importe
22-Ene-2003
10,000
1-Feb-2009
8,000
-Fecha de pago de avalos

Importe
14-Mar-2004
5,000
-Fecha comisiones y mediaciones de adquisicin 17-Feb-2003

Importe
11,500
-Fecha comisiones y mediaciones de venta
Importe
Enajenantes
2-Feb-2009
19,950
1 al 100%
PASO 2
Conversin a nuevos pesos.
NO APLICA.
PASO 3
Factor de ajuste segn tabla
Entre trece y catorce aos transcurridos el factor es 1.94
PASO 4
Factor de ajuste segn INPC
INPC mes anterior a la enajenacin = 111.508
INPC mes de adquisicin = 64.6597
Factor = 111.508 = 1.7245
64.6597
PASO 5
Escogemos el factor de la tabla de ajuste, por ser el mayor.
27

PASO 6
Actualizacin del precio de adquisicin.
Costo ajustado del terreno = 500,000 X 1.94 = 970,000
PASO 7
Actualizacin de otros deducibles.
a) Construcciones mejoras y ampliaciones.
Factor de la tabla = 1.46
Factor de INPC = 111.508 = 1.488
74.9394
Costo ajustado = 7,500 X 1.488 = 11,160
b) Impuestos y gastos notariales de adquisicin.

Factor de INPC = 111.508 = 1.5651
71.2487
Costo ajustado = 10,000 X 1.61 = 16,100
c) Impuestos y gastos notariales de venta.

28

Factor de INPC = 111.508 = 1.2034
92.6585
Costo ajustado = 8,000 X 1.24 = 9,920
d) Avalos practicados.
Factor de INPC = 111.508 = 1.488
74.9394
Costo ajustado = 5,000 X 1.488 = 7,440
e) Comisiones y mediaciones de adquisicin.

Factor de INPC = 111.508 = 1.5607
71.4466
Costo ajustado = 11,500 X 1.5607 = 17,948.05
f) Comisiones y mediaciones de ventas.
29

Factor de INPC = 111.508 = 1.2034
92.6585
Costo ajustado = 19,950 X 1.24 = 24,738
PASO 8
Costo ajustado del terreno
Costo ajustado de mejoras
Costo ajustado de Imp. y Gastos Adq
Costo ajustado de Imp. y Gastos Venta
Costo ajustado de pago de avalos
Costo ajustado de comisiones de Adq
Costo ajustado de comisiones de Venta
TOTAL DE DEDUCCIONES
970, 000.00
11,160.00
16,100.00
9,920.00
7,440.00
17, 948.05
24,738.00
1,057,306.05
PASO 9
Determinacin de la ganancia
Ganancia = 2,800,000 1,057,306.05 = 1,742,693.95
PASO 10
Ganancia entre aos
Ganancia
Aos transcurridos
= 1,742,693.95 = 134,053.38
13
30

PASO 11
Utilidad entre aos por cada enajenate.
Siendo un solo enajenate al 100% la utilidad es 134,053.38
PASO 12
Aplicacin de la tarifa del Artculo 126 (Ver el ANEXO 3)
Para una base gravable de 134,053.38 se obtiene un impuesto anual de
15,324.44
PASO 13
Impuesto total a retener.
Impuesto = Impuesto anual X aos transcurridos
Impuesto = 15,324.44 X 13 = 199,217.71
Como se trata de un solo enajenante el Impuesto total a retener es el mismo.
======================================================================
2,800,000.00
500,000.00
970,000.00
----- D E D U C I B L E S
D E L
T E R R E N O -----
FECHA DE IMPUESTOS Y GASTOS NOTARIALES DE ADQ ........ 22/01/2003
31

CANTIDAD .............................................
10,000.00
16,100.00
FECHA DE IMPUESTOS Y GASTOS NOTARIALES DE VENTA ...... 01/02/2009

CANTIDAD .............................................
8,000.00
9,920.00
FECHA DE PAGO POR AVALUOS PRACTICADOS ................ 14/03/2004
CANTIDAD .............................................
5,000.00
7,440.00
FECHA DE COMISIONES Y MEDIACIONES DE ADQUISICION ..... 17/02/2003
CANTIDAD .............................................
11,500.00
17,948.05
FECHA DE COMISIONES Y MEDIACIONES DE VENTA ........... 02/02/2009
CANTIDAD .............................................
19,950.00
24,738.00
TOTAL DE DEDUCIBLES DEL TERRENO ......................
----- M E J O R A S
D E L
76,146.05
T E R R E N O -----
FECHA DE LAS MEJORAS ................................. 20/03/2004

CANTIDAD .............................................
7,500.00
11,160.00
32

TOTAL DE MEJORAS DEL TERRENO .........................
11,160.00

1,057,306.05
U T I L I D A D ......................................
1,742,693.95
134,053.38
----- C A L C U L O
D E L
---------------------------------------------------------------------ENAJENANTE: 1
SE SUMA LA CUOTA FIJA = 2,237.07 + 13,087.37 = 15,324.44
UTILIDAD: 1,742,693.95
---------------------------------------------------------------------**********************************************************************
**********************************************************************

EJEMPLO 4. CASO DE PERDIDA
PASO 1
Fecha de enajenacin
Fecha de adquisicin
Otros deducibles
Enajenantes
10-Diciembre-2014
1,000,000
02-Mayo-1995
800,000
NO HAY
1 al 100%
33

PASO 2
Determinacin del factor de ajuste segn la tabla
Factor = 5.5
PASO 3
Determinacin del factor de ajuste segn INPC
INPC mes de adquisicin = 25.4138
INPC mes anterior a la enajenacin = 115.493
Factor = 115.493 = 4.5445
25.4138
PASO 4
Seleccin del factor
PASO 5
Actualizacin del precio de adquisicin
Costo ajustado de adquisicin = 800,000 X 5.5 = 4,400,000
PASO 6
NO HAY OTROS DEDUCIBLES
PASO 7
Total de deducciones = 4,400,000
PASO 8
Determinacin de la ganancia o utilidad
34

Utilidad = Precio de enajenacin - Total de deducciones
Utilidad = 1,000,000 4,400, 000 = 3,400,000
As que obtenemos una utilidad negativa, o sea una PERDIDA.
PASOS 9 a 12
NO APLICAN Y EL IMPUESTO ES CERO
======================================================================
1,000,000.00
800,000.00
4,400,000.00
4,400,000.00
P E R D I D A ........................................
-3,400,000.00
PERDIDA ANUAL (PERDIDA AOS) .......................
-178,947.37
----- C A L C U L O
D E L
---------------------------------------------------------------------ENAJENANTE: 1
PERDIDA ANUAL: -178,947.37
ISR POR ENAJENACION DE BIENES: 0.00
---------------------------------------------------------------------**********************************************************************
TOTAL ISR POR ENAJENACION DE BIENES: 0.00
**********************************************************************
35
Captulo 7
Mtodo de clculo de construccin sin terreno
Ver el Artculo 14 del Cdigo Fiscal de la Federacin (CFF) y el Artculo 119 de la LISR.
PASO 1
Fecha de la enajenacin
Precio de la enajenacin
Fecha de adquisicin
En el caso de no conocerse el precio de adquisicin, se pondr a cero y de
acuerdo al Art. 121 Fraccin I de la LISR, se considerar en el PASO 7, como precio
ajustado de adquisicin, el 10% del precio de enajenacin.
Otros deducibles pagados por el enajenante, que de acuerdo al Art. 121
Fracciones II, III, y IV de la LISR, pueden ser:
Fechas y valores de gastos notariales, impuestos y derechos por
escrituras de adquisicin y enajenacin
Fechas y valores de gastos de comisiones y mediaciones de
adquisicin y enajenacin
copropiedad.
PASO 2
36

PASO 3
Se determina el costo depreciado de la construccin, de acuerdo al Art. 124
Fraccin II de la LISR. Se calculan los aos transcurridos entre la fecha de adquisicin y
la de enajenacin. Ver el mtodo en la ltima parte del Captulo 4. Por cada ao
transcurrido deducimos al costo de adquisicin un 3%, hasta un tope de 80% de
deduccin.
PASO 4
Se determina el factor de ajuste a aplicarse al precio de adquisicin, de acuerdo
al tiempo transcurrido en aos, desde la fecha de adquisicin hasta la fecha de
enajenacin. Dicho factor de encuentra en el ANEXO 2.
PASO 5
Se determina el factor de ajuste a aplicarse al precio de adquisicin, mediante el
uso de los INPC, de conformidad a lo dispuesto en el Art. 124 Fraccin II de la LISR. Los
ndices correspondientes los encontraremos en el ANEXO 1.
PASO 6
PASO 7
Se actualiza el precio de adquisicin depreciado, multiplicando ste por el factor
que se seleccion en el paso 6. Si el precio de adquisicin as actualizado, resulta ser
menor al 10% del precio de la enajenacin, se toma este 10% como precio actualizado
de adquisicin, de acuerdo al Art. 121 Fraccin I de la LISR.
37

PASO 8
Con el mismo procedimiento especificado en los pasos 4 a 7, para el precio de
adquisicin, se actualizan cada uno de los valores de los otros deducibles, reportados
en el punto e) de los datos iniciales. Ver Artculos 121 y 124 de la LISR. Es de hacerse
notar que los valores de mejoras, construcciones y ampliaciones, deben depreciarse de
acuerdo al tiempo transcurrido, como en el paso 3, antes de ser actualizados.
PASO 9
obtenidos en los diferentes pasos 7, tanto el precio de adquisicin, como los dems
deducibles.
PASO 10
PASO 11
Calculamos la utilidad entre aos, dividiendo la ganancia (paso 10) entre el
llevar a la utilidad a un nivel anual, dado que el sistema impositivo del ISR est basado,
mximo en el uso de tarifas anuales.
PASO 12
La ganancia o utilidad entre aos obtenida en el paso 11, se reparte de acuerdo a
los porcentajes de cada enajenante.
38

PASO 13
PASO 14
CONSTRUCCION SIN TERRENO

EJEMPLO 1. CASO SIMPLE
PASO 1
Fecha de enajenacin
Fecha de adquisicin
Otros deducibles
Enajenantes
7-May-2014
3,800,000
2-Ene-1988
10,000,000
No hay
Uno al 100%
PASO 2
39

Precio de adquisicin = 10,000,000 = 10,000
1000
PASO 3
Obtencin del costo depreciado de la construccin.
El nmero de aos transcurridos de 02-Enero-1988 al 7-May-2014 es de 26.
Por lo tanto 26 X 3% = 78% de depreciacin.
Valor de la depreciacin = 10,000 X 78 = 7,800
100
Costo depreciado = Precio de adquisicin - Valor de la depreciacin
Costo depreciado = 10,000 7,800 = 2,200
PASO 4
Determinacin del factor de ajuste segn la tabla:
Para un tiempo transcurrido de ms de 26 aos y menos de 27 el factor es 17.91
PASO 5
Determinacin del factor de ajuste segn INPC:
INPC del mes de adquisicin = 6.2805
INPC del mes anterior a la enajenacin = 113.099
Factor = 113.099 = 18.008
6.2805
PASO 6
40

PASO 7
Actualizacin del costo depreciado:
Costo ajustado de construccin = 2,200 X 18.008 = 39,617.60
Precio actualizado al 10% precio de enajenacin: 380,000
PASO 8
Actualizacin de otros deducibles: NO APLICA.
PASO 9
Costo ajustado de construccin = 380,000
+ Otros deducibles.
=
0
Total de las deducciones.
380,000
PASO 10
Se determina la ganancia o utilidad:
Ganancia = Precio de enajenacin - Total deducciones
Ganancia = 3,800,000 380,000 = 3,420,000
PASO 11
Ganancia
= 3,420,000 = 171,000
Aos transcurridos
20
41

PASO 12
Enajenante 1: Utilidad = 171,000
PASO 13
Aplicacin de la tarifa del Artculo 126 (Ver el anexo 3)
Para una base gravable de 171,000
corresponde un impuesto anual de 23,216.24
PASO 14
Clculo del impuesto total a retener:
Impuesto = Impuesto anual X aos transcurridos
Impuesto = 23,216.24 X 20 = 464, 324.74
Como se trata de un solo enajenante, el impuesto total a retener es el mismo.

ISR POR ENAJENACION DE SOLO CONSTRUCCION
======================================================================
FECHA DE ENAJENACION .................................
FECHA DE ADQUISICION .................................
PORCENTAJE DE LA DEPRECIACION ........................
PRECIO APLICANDO LA DEPRECIACION .....................
FACTOR DE ACTUALIZACION UTILIZADO ....................
07/05/2014
3,800,000.00
02/01/1988
10,000.00
78 %
2,200.00
18.008
42

PRECIO ACTUALIZADO AL 10% PRECIO DE ENAJENACION ......
39,617.60
380,000.00

380,000.00
U T I L I D A D ......................................
3,420,000.00
171,000.00
----- C A L C U L O
D E L
---------------------------------------------------------------------ENAJENANTE: 1
UTILIDAD: 3,420,000.00
---------------------------------------------------------------------**********************************************************************
**********************************************************************
CONSTRUCCION SIN TERRENO

EJEMPLO 2. CASO DE OTROS DEDUCIBLES Y VARIOS ENAJENANTES
PASO 1
Fecha de enajenacin
Fecha de adquisicin
Otros deducibles:
-Fecha de mejoras
Importe
20-Marzo-2014
1,600,000
5-Abril-1999
390,000
29-Mar-2000
30,000
43

-Fecha de avalos
Importe
-Fecha de comisiones
Importe
Enajenantes
1-Ago-1999
2,500
15-Mar-2000
9,000
4 al 50, 30, 15 y 5%
PASO 2
Conversin a nuevos pesos.
Precio de adquisicin, NO APLICA
Otros deducibles, NO APLICA
PASO 3
Obtencin del costo depreciado de construccin:
El nmero de aos transcurridos de Abril de 1999 a Marzo de 2014 es de 14.
Por lo tanto 14 X 3% = 42% de depreciacin
Valor de la depreciacin = 390, 000 X 48 = 163,800
100
Costo depreciado = 390, 000 163,800 = 226,200
PASO 4
Determinacin del factor de ajuste segn tabla.
Para un tiempo transcurrido de ms de 14 aos y menos de 15 corresponde un
factor de 2.3
44

PASO 5
Determinacin del factor de ajuste segn INPC.
Factor = 112.79 = 2.0283
55.6069
PASO 6
PASO 7
Actualizacin del costo depreciado:
Costo ajustado de construccin = 226,200 X 2.3 = 520,260
PASO 8
Actualizacin de otros deducibles:
Construcciones mejoras y ampliaciones:
Porcentaje de depreciacin de las mejoras = 3% X 13 aos = 39%
100
Costo depreciado de mejoras = 30,000 11,700 = 18,300
45

Factor de INPC = 112.79 = 1.859
60.6733
Costo ajustado = 18,300 X 1.94 = 35,502
Avalos practicados:
Factor de INPC = 112.79 = 1.9788
57.0002
Costo ajustado = 2,500 X 2.3 = 5,750
Comisiones y mediaciones de venta:

Factor tabla = 2.3
Factor INPC = 112.79 = 1.859
60.6733
Costo ajustado = 9,000 X 2.3 = 20,700
PASO 9
Costo ajustado de la construccin
Costo ajustado de los deducibles
Costo ajustado de mejoras
520,260
26,450
35,502
46

TOTAL
582,212
PASO 10
Se determina la utilidad:
Ganancia = Precio de enajenacin - total de deducciones
Ganancia = 1,600,000 582,212 = 1,017,788
PASO 11
Ganancia
= 1,017,788 = 72,699.14
Aos transcurridos
14
PASO 12
Dados los porcentajes por enejenante:
Porcentaje enajenante 1 = 50%
100%
Ganancia individual = Ganancia entre aos X porcentaje
100
Ganancia 1 = 72,699.14 X 50 = 36,349.57
100
Ganancia 2 = 72,699.14 X 30 = 21,809.74
100
47

Ganancia 3 = 72,699.14 X 15 = 10,904.87
100
Ganancia 4 = 72,699.14 X 5 = 3,634.96
100
PASO 13
Aplicacin de la Tarifa del Artculo 126 (Ver el ANEXO 3).
1
2
3
4
Base = 36,349.57 Impuesto Anual = 2,059.68

Base = 21,809.74 Impuesto Anual = 1,129.13
Base = 10,904.87 Impuesto Anual = 431.22
Base = 3,634.96 Impuesto Anual = 69.79
PASO 14
Determinacin del impuesto total a retener:
Impuesto individual = Impuesto anual X aos transcurridos
Enajenante 1: 2,059.68 X 14 = 28,835.52
Enajenante 2: 1,129.13 X 14 = 15,807.84
Enajenante 3: 431.22 X 14 = 6,037.07
Enajenante 4: 69.79 X 14 = 977.07
IMPUESTO TOTAL = 51,657.50

ISR POR ENAJENACION DE SOLO CONSTRUCCION
======================================================================
1,600,000.00
390,000.00
48

PORCENTAJE DE LA DEPRECIACION ........................ 42 %
226,200.00
520,260.00
----- D E D U C I B L E S
D E
L A
C O N S T R U C C I O N ----FECHA DE PAGO POR AVALUOS PRACTICADOS ................ 01/08/1999
CANTIDAD .............................................
2,500.00
5,750.00
FECHA DE COMISIONES Y MEDIACIONES DE VENTA ........... 15/03/2000
CANTIDAD .............................................
9,000.00
20,700.00
TOTAL DE DEDUCIBLES DE LA CONSTRUCCION ...............
----- M E J O R A S
D E
L A
26,450.00
C O N S T R U C C I O N -----

CANTIDAD .............................................
30,000.00
18,300.00
35,502.00
TOTAL DE MEJORAS DE LA CONSTRUCCION ..................
35,502.00

582,212.00
U T I L I D A D ......................................
1,017,788.00
72,699.14
----- C A L C U L O
D E L
49

---------------------------------------------------------------------ENAJENANTE: 1
PORCENTAJE: 50.0000
---------------------------------------------------------------------ENAJENANTE: 2
PORCENTAJE: 30.0000
---------------------------------------------------------------------ENAJENANTE: 3
PORCENTAJE: 15.0000
---------------------------------------------------------------------ENAJENANTE: 4
PORCENTAJE: 5.0000
SE MULTIPLICA POR LOS AOS = 69.79 X 14 = 977.07
UTILIDAD: 50,889.40
ISR A LA ENTIDAD FED: 977.07
---------------------------------------------------------------------**********************************************************************
**********************************************************************
50
Captulo 8
Mtodo de clculo de terreno y construccin adquiridos en
la misma fecha
Ver el Art. 14 del CFF y el Art. 119 de la LISR.
PASO 1
Precio de la enajenacin
Fecha de adquisicin
Precio de adquisicin del terreno y de la construccin
En el caso de no conocerse el precio de adquisicin, se pondr a cero y de
acuerdo al Art. 121 Fraccin I de la LISR, se considerar como precio ajustado de
adquisicin, el 10% del precio de enajenacin.
Dado que este caso contempla dos elementos en el inmueble que son el terreno
y la construccin, se pueden presentar dos alternativas:
1) Se tiene en forma separada el precio de adquisicin del terreno y de la
construccin.
2) Se tiene en forma conjunta el precio de adquisicin del terreno y de la
construccin, sin conocerse el valor individual de cada uno de ellos.
Para este segundo caso est previsto el Art. 124 Fraccin I de la LISR, que nos
indica que cuando no se puede efectuar la separacin entre el costo comprobado de
adquisicin del terreno y de la construccin, se deber considerar el precio del terreno
como el 20% del total, y el de la construccin como el 80% de dicho total; a esto se le
conoce como la OPCION 80-20.
51

Fechas y valores de gastos notariales, impuestos y derechos por
escrituras de adquisicin y enajenacin
Fechas y valores de gastos de comisiones y mediaciones de
adquisicin y enajenacin
copropiedad
PASO 2
PASO 3
Si el precio de adquisicin del terreno y de la construccin vienen en forma
conjunta, entonces separaremos los precios, 20 % para el terreno y 80 % para la
construccin.
PASO 4
Se determina el costo depreciado de construccin de acuerdo al Artculo 124
Fraccin II de la LISR.
PASO 5
Se determina el factor de ajuste a aplicarse al precio de adquisicin del terreno y
al costo depreciado de construccin, de acuerdo al tiempo transcurrido en aos, desde
la fecha de adquisicin hasta la fecha de enajenacin. Dicho factor de encuentra en el
ANEXO 2.
52

PASO 6
Se determina el factor de ajuste a aplicarse al precio de adquisicin del terreno y
al costo depreciado de construccin, mediante el uso de los INPC, de conformidad a lo
dispuesto en el Art. 124 Fraccin II de la LISR. Los INPC correspondientes los
encontraremos en el ANEXO 1.
PASO 7
PASO 8
Se actualiza el precio de adquisicin depreciado de la construccin, multiplicando
ste por el factor que se seleccion en el paso 7.
PASO 9
Se actualiza el precio de adquisicin del terreno, multiplicando ste por el factor
que se seleccion en el paso 7.
PASO 10
Se obtiene el total ajustado del terreno y de la construccin, sumando las
cantidades obtenidas en los pasos 8 y 9. Si este total es menor al 10% del precio de
enajenacin, entonces tomamos este 10% como total ajustado de construccin y
terreno, de acuerdo al Art. 121 Fraccin I de la LISR.
PASO 11
Con el mismo procedimiento especificado en pasos anteriores, se actualizan cada
uno de los valores de los otros deducibles. Ver Artculos 121 y 124 de la LISR. Es de
hacerse notar que los valores de mejoras, construcciones y ampliaciones, deben
depreciarse de acuerdo al tiempo transcurrido antes de ser actualizados.
53

PASO 12
obtenidos en diferentes pasos, tanto del precio de adquisicin, como de los dems
deducibles.
PASO 13
PASO 14
Calculamos la utilidad entre aos, dividiendo la ganancia del paso 13, entre el
llevar a la utilidad a un nivel anual, dado que el sistema impositivo del ISR est basado
en el uso de tarifas anuales.
PASO 15
La ganancia o utilidad entre aos obtenida en el paso 14, se reparte de acuerdo a
los porcentajes de cada enajenante.
PASO 16
PASO 17
54

TERRENO Y CONSTRUCCION ADQUIRIDOS EN LA MISMA FECHA

EJEMPLO 1. CASO SIMPLE CON OPCION 80-20
PASO 1
Determinacin de los datos iniciales:
Valor de la enajenacin
Fecha de adquisicin terreno y construccin
Valor de adquisicin terreno y construccin
Otros deducibles
Enajenantes
20-Abr-2014
2,450,000
23-Ene-1998
456,000
NO HAY
1 al 100%
PASO 2
Conversin a Nuevos Pesos: NO APLICA
PASO 3
Aplicacin de la opcin 80-20:
Como tenemos los datos iniciales en forma conjunta, aplicamos dicha opcin
para separar los valores:
Valor de adq. construccin = Valor terreno y constr. X 80
100
Valor de adq. terreno = Valor terreno y const. X 20
100
55

Valor de adq. construccin = 456,000 X 80 = 364,800.00
100
Valor de adq. terreno = 456,000 x 20 = 91,200.00
100
PASO 4
El nmero de aos transcurridos del 23-Ene-1998 al 20-Abr-2014 es de 16.
100
Costo depreciado = Precio de adq. construccin - Valor de la depreciacin.
PASO 5
Determinacin del factor segn la tabla de ajuste.
Para un tiempo transcurrido de ms de 16 aos y menos de 17, el factor es 2.49
PASO 6
Determinacin del factor segn INPC.
Factor = 113.099 = 2.4987
45.2633
56

PASO 7
PASO 8
Actualizacin del costo depreciado de construccin:
Costo ajustado de construccin = Costo depreciado de const. X factor
seleccionado
PASO 9
Actualizacin del costo del terreno:
Costo ajustado del terreno = Costo de adq. del terreno X factor seleccionado.
Costo ajustado del terreno = 91,200 X 2.4987 = 227,881.44
PASO 10
Obtencin del total ajustado del terreno y construccin.
Costo ajustado total = Costo ajustado de constr. + Costo ajustado del terreno.
Costo ajustado total = 473,993.40 + 227,881.44 = 701,874.84
Como el costo ajustado total es mayor al 10% del precio de la enajenacin, se
conserva ste, de otra forma se tomara el 10%.
PASO 11
Actualizacin de otros deducibles:
57

No hay otros deducibles.
PASO 12
Clculo del total de deducciones:
Costo ajustado del terreno y construccin
+ Otros deducibles
Total deducciones
701,874.84
0.00
701,874.84
PASO 13
Determinacin de la utilidad:
Utilidad = Precio de enajenacin Terreno y Constr. - Total de deducciones.
Utilidad = 2,450,000 701,874.84 = 1, 748,125.16
PASO 14
Clculo de la utilidad entre aos.
Utilidad entre aos =
Utilidad
= 1,748,125.16 = 109,257.82
Aos transcurridos
16
PASO 15
Determinacin de la utilidad por enajenante:
Como se trata de un solo enajenate la utilidad de l ser la misma de 109,257.82
PASO 16
Aplicacin de la tarifa del Artculo 126 ( Ver el ANEXO 3).
58

Para una base gravable de 109,257.82 corresponde un impuesto anual de:
10,520.80
PASO 17
Obtencin del impuesto total a retener.
Impuesto total = Impuesto anual X aos transcurridos
Impuesto total = 10,520.80 X 16 = 168,332.87

ISR POR ENAJENACION DE TERRENO Y CONSTRUCCION MISMA FECHA OPCION 80-20
======================================================================
2,450,000.00
PRECIO DE ADQUISICION .................................
456,000.00
----- T E R R E N O ----PRECIO DE ADQUISICION ................................
91,200.00
227,881.44
----- C O N S T R U C C I O N ----PRECIO DE ADQUISICION ................................
364,800.00
189,696.00
473,993.40
U T I L I D A D ......................................
701,874.84
1,748,125.16
59

109,257.82
----- C A L C U L O
D E L
---------------------------------------------------------------------ENAJENANTE: 1
UTILIDAD: 1,748,125.16
---------------------------------------------------------------------**********************************************************************
**********************************************************************
TERRENO Y CONSTRUCCION ADQUIRIDOS EN LA MISMA FECHA

EJEMPLO 2. CASO SIMPLE SIN OPCION 80-20
PASO 1
Determinacin de los datos iniciales:
Valor de la enajenacin
Fecha de adq. terreno y construccin
Valor de adq. Terreno
Valor de adq. Construccin
Otros deducibles
Enajenantes
20-Feb-2014
900,000
16-May-1999
120,000
360,000
NO HAY
1 al 100%
PASO 2
Conversin a Nuevos Pesos: NO APLICA
60

PASO 3
Aplicacin de la opcin 80-20:
Como tenemos los datos iniciales en forma separada, NO aplicamos esta opcin.
PASO 4
El nmero de aos transcurridos del 16-May-1999 al 20-Feb-2014 es de 14.
100
Costo depreciado = Precio de adq. construccin - Valor de la depreciacin.
PASO 5
Determinacin del factor segn la tabla de ajuste.
Para un tiempo transcurrido de ms de 14 aos pero menos de 15, el factor es
2.3
PASO 6
Determinacin del factor segn INPC
Factor = 112.505 = 2.0111
55.9414
61

PASO 7
PASO 8
Costo ajustado de construccin = Costo depreciado de const.
seleccionado
factor

PASO 9
Actualizacin del costo del terreno:
Costo ajustado del terreno = Costo de adq. del terreno X factor seleccionado.
PASO 10
Obtencin del total ajustado del terreno y construccin.
Costo ajustado total = Costo ajustado de constr. + Costo ajustado del terreno.
Costo ajustado total = 480,240 + 276,000 = 756,240
Como el costo ajustado total es mayor al 10% del precio de la enajenacin, se
conserva ste, de otra forma se tomara el 10%.
PASO 11
Actualizacin de otros deducibles: No hay otros deducibles.
62

PASO 12
Clculo del total de deducciones:
Costo ajustado del terreno y construccin
+ otros deducibles
Total deducciones
756,240.00
0.00
756,240.00
PASO 13
Determinacin de la utilidad:
Utilidad = Precio de enajenacin Terreno y Constr. - Total de deducciones.
Utilidad = 900,000 - 756,240 = 143,760
PASO 14
Clculo de la utilidad entre aos.
Utilidad entre aos =
Utilidad
= 143,760 = 10,268.57
Aos transcurridos
14
PASO 15
Determinacin de la utilidad por enajenante:
Como se trata de un solo enajenante la utilidad de l ser la misma de 10,268.57
PASO 16
Aplicacin de la tarifa del Artculo 126 (Ver el ANEXO 3)
Para una base gravable de 10,268.57 corresponde un impuesto anual de: 390.50
63

PASO 17
Obtencin del impuesto total a retener.
Impuesto total = Impuesto anual X aos transcurridos
Impuesto total = 390.50 X 14 = 5,466.95

ISR POR ENAJENACION DE TERRENO Y CONSTRUCCION MISMA FECHA
======================================================================
900,000.00
----- T E R R E N O ----PRECIO DE ADQUISICION ................................
120,000.00
276,000.00
----- C O N S T R U C C I O N ----PRECIO DE ADQUISICION ................................

360,000.00
208,800.00
480,240.00
U T I L I D A D ......................................
756,240.00
143,760.00
10,268.57
----- C A L C U L O
D E L
64

---------------------------------------------------------------------ENAJENANTE: 1
---------------------------------------------------------------------**********************************************************************
TOTAL ISR A LA FEDERACION: 0.00
**********************************************************************
65
Captulo 9
Mtodo de clculo de terreno y construccin adquiridos en
distintas fechas
Ver Artculo 191 del RISR.
PASO 1
Fecha de enajenacin
Precio de enajenacin del terreno
Precio de enajenacin de la construccin
Fecha de adquisicin del terreno
Fecha de adquisicin de la construccin
Precio de adquisicin del terreno
En el caso de no conocerse el precio de adquisicin del terreno, de acuerdo al
Art. 121 Fraccin I de la LISR, se considerar como precio ajustado de adquisicin, el
10% del precio de enajenacin del terreno.
Precio de adquisicin de la construccin
En el caso de no conocerse el precio de adquisicin de la construccin, de
acuerdo al Art. 121 Fraccin I de la LISR, se considerar como precio ajustado de
adquisicin, el 10% del precio de enajenacin de la construccin.
Fechas y valores de construcciones, mejoras y ampliaciones.
Fechas y valores de avalos practicados.
Fechas y valores de gastos notariales, impuestos
escrituras de adquisicin y enajenacin.
derechos
por
66

Fechas y valores
adquisicin y enajenacin.
de
gastos
de
comisiones
mediaciones
de
Estos deducibles se deben reportar separadamente, tanto para el terreno como

para la construccin.
Los porcentajes correspondientes a cada enajenante en caso de copropiedad.
PASO 2
CALCULO DEL TERRENO:
PASO 3
Se determina el factor de ajuste a aplicarse al precio de adquisicin del terreno,
de acuerdo al tiempo transcurrido en aos, desde la fecha de adquisicin hasta la fecha
de enajenacin. Dicho factor de encuentra en el ANEXO 2.
PASO 4
Se determina el factor de ajuste a aplicarse al precio de adquisicin del terreno,
mediante el uso de los INPC, de conformidad a lo dispuesto en el Art. 124 Fraccin II de
la LISR. Los INPC correspondientes los encontraremos en el ANEXO 1.
PASO 5
67

PASO 6
Se actualiza el precio de adquisicin del terreno, multiplicando ste por el factor
que se seleccion en el paso 5.
PASO 7
Con el mismo procedimiento especificado en pasos 3 a 6, se actualizan cada uno
de los valores de los otros deducibles correspondientes al terreno. Ver Artculos 121 y
124 de la LISR.
PASO 8
Se obtiene el total de las deducciones del terreno, sumando todos los valores
ajustados obtenidos en los pasos 5 y 6.
PASO 9
Se determina la ganancia del terreno, restando del precio de enajenacin del
terreno el total de las deducciones del paso 8. Ver Art. 121 de la LISR.
PASO 10
Calculamos la utilidad anual del terreno, dividiendo la ganancia (paso 9) entre el
exceder de 20 aos, segn el Artculo 126 de la LISR.
CALCULO DE LA CONSTRUCCION:
PASO 11
Se determina el costo depreciado de construccin de acuerdo al Artculo 124
Fraccin II de la LISR.
68

PASO 12
Se determina el factor de ajuste a aplicarse al precio de adquisicin depreciado
de construccin, de acuerdo al tiempo transcurrido en aos, desde la fecha de
adquisicin hasta la fecha de enajenacin. Dicho factor de encuentra en el ANEXO 2.
PASO 13
Se determina el factor de ajuste a aplicarse al precio de adquisicin depreciado
de construccin, mediante el uso de los INPC, de conformidad a lo dispuesto en el Art.
124 Fraccin II de la LISR. Los INPC correspondientes los encontraremos en el ANEXO 1.
PASO 14
De los factores obtenidos en los pasos 12 y 13 se selecciona el mayor, haciendo
uso de la opcin indicada en la Regla I.3.14.2 de la RMF para 2014.
PASO 15
Se actualiza el precio de adquisicin depreciado de la construccin, multiplicando
ste por el factor que se seleccion en el paso 14.
PASO 16
Con el mismo procedimiento especificado en los pasos 12 al 15, se actualizan
cada uno de los valores de los otros deducibles correspondientes a la construccin. Ver
Artculos 121 y 124 de la LISR. Es de hacerse notar que los valores de mejoras,
construcciones y ampliaciones, deben depreciarse de acuerdo al tiempo transcurrido
antes de ser actualizados.
PASO 17
Se obtiene el total de las deducciones de la construccin, sumando todos los
valores ajustados obtenidos en los pasos 15 y 16.
69

PASO 18
Se determina la ganancia de la construccin, restando del precio de enajenacin
de construccin, el total de las deducciones del paso 17, ver Art. 121 de la LISR.
PASO 19
Calculamos la utilidad anual de la construccin, dividiendo la ganancia (paso 18)
entre el nmero de aos transcurridos entre la fecha de adquisicin y la de
enajenacin, sin exceder de 20 aos, segn el Artculo 126 de la LISR.
CALCULO CONJUNTO = un solo enajenante
PASO 20
Sumamos de acuerdo al Artculo 191, Fraccin III del RISR, la utilidad anual del
terreno (paso 10) y de la construccin (paso 19), para as obtener la utilidad anual
conjunta o base gravable anual.
PASO 21
Con la base gravable (paso 20), aplicamos la Tarifa del Artculo 126, y obtenemos
el impuesto anual.
PASO 22
Se obtiene un cociente de proporcin, dividiendo el impuesto anual del paso 21,
entre la utilidad del paso 20.
PASO 23
Para calcular el impuesto total a retener, procedemos como sigue:
Impuesto anual del terreno = Utilidad anual del terreno X Cociente
Impuesto total del terreno = Impuesto anual del terreno X Aos transcurridos
70

Impuesto anual de construccin = Utilidad anual de la construccin X Cociente
Impuesto total de constr. = Impuesto anual de constr. X aos transcurridos
Impuesto total a retener = Imp. total del terreno + Imp. total de construccin
CALCULO CONJUNTO = varios enajenantes
PASO 20
Sumamos de acuerdo al Artculo 191, Fraccin III del RSR, la utilidad anual del
terreno (paso 10) y de la construccin (paso 19), para as obtener la utilidad anual
conjunta.
PASO 21
Obtenemos la utilidad anual de cada enajenante, multiplicando la utilidad anual
conjunta del paso 20 por el porcentaje de cada uno de ellos, as obtenemos la base
gravable de cada enajenante.
PASO 22
Con la base gravable de cada enajenante (paso 21), aplicamos la Tarifa del
Artculo 126, y obtenemos el impuesto anual de cada enajenante.
PASO 23
Se obtiene un cociente de proporcin por cada enajenante, dividiendo cada uno
de los impuestos anuales de los diferentes enajenantes (paso 22), entre la utilidad
anual del paso 21 de cada enajenante.
PASO 24
Para calcular el impuesto a retener por cada enajenante, procederemos como
sigue:
71

Utilidad anual terr por enaj = Utilidad anual terreno (Paso 10) X % del enajenante
100
Impuesto anual terr por enaj = Utilidad anual terreno por enajenante X cociente
Impuesto total terr por enaj = Impuesto anual terr por enaj X Aos trans del terr
Utilidad anual constr por enaj = Utilidad anual constr. (Paso 19) X % del enajenante
100
Impuesto anual constr por enaj = Utilidad anual constr por enajenante X cociente
Impuesto total constr por enaj = Impuesto anual constr por enaj X Aos trans constr
Impuesto total Terr y Constr del enaj = Imp total del terr + Imp total de construccin
Impuesto total a retener = La suma de impuestos totales Terr y Constr todos los
enajenantes
TERRENO Y CONSTRUCCION ADQUIRIDOS EN DISTINTA FECHA
EJEMPLO 1. CASO NORMAL
PASO 1
Precio de enajenacin construccin
Fecha de adquisicin construccin
Precio adquisicin de terreno
Precio adquisicin construccin
20-Ene-2014
1,800,000
2,000,000
2-Ene-1995
23-Jun-2000
290,000
300,000
72

Otros deducibles:
o Del terreno
o De la construccin
Enajenantes
NO HAY
NO HAY
UNO al 100%
PASO 2
Conversin a nuevos pesos: NO APLICA
PASO 3
Bsqueda del factor de ajuste segn tabla:
Para un tiempo transcurrido de 19 a 20 aos el factor correspondiente es 6.04
PASO 4
Clculo del factor mediante INPC:
Factor = 111.508 = 5.4478
20.4686
PASO 5
Seleccin del factor de ajuste:
Factor seleccionado = 6.04 de la tabla.
PASO 6
73

Costo ajustado del terr = Costo de adquisicin del terr X factor seleccionado
Costo ajustado del terreno = 290,000 X 6.04 = 1,751,600
PASO 7
Actualizacin de otros deducibles del terreno: NO HAY.
PASO 8
Obtencin del total de deducciones del terreno:
Total deducciones terr = Costo ajustado terr + Otros deducibles ajustados
Total deducciones terreno = 1,751,600 + 0 = 1,751,600
PASO 9
Clculo de la ganancia del terreno:
Ganancia terreno = precio enajenacin terreno - total deducciones terreno
Ganancia terreno = 1,800,000 1,751,600 = 48,400
PASO 10
Clculo de la utilidad anual del terreno:
Utilidad anual del terreno = Ganancia terreno = 48,400 = 2,547.37
Aos transcurridos
19
PASO 11
74

El nmero de aos transcurridos del 23-Jun-2000 al 20-Ene-2014 es de 13.
Valor de la depreciacin = 300,000 X 39 = 117, 000
100
Costo depreciado = Precio de adquisicin - valor de la depreciacin
Costo depreciado = 300,000 117, 000 = 183,000
PASO 12
Para un tiempo transcurrido de 13 aos el factor correspondiente es 1.94
PASO 13
Factor = 111.508 = 1.8099
61.6094
PASO 14
PASO 15
75

Costo ajustado de cons = Costo depreciado construccin X factor seleccionado
PASO 16
Actualizacin de otros deducibles de la construccin: NO HAY.
PASO 17
Obtencin del total de deducciones de la construccin:
Total deducciones constr = Costo ajustado const + Otros deducibles ajustados
Total deducciones construccin = 355,020 + 0 = 355,020
PASO 18
Clculo de la ganancia de la construccin:
Ganancia construccin = precio enajenacin const - total deducciones constr
Ganancia construccin = 2,000,000 355,020 = 1,644,980
PASO 19
Clculo de la utilidad anual de la construccin:
Utilidad anual de la const = Ganancia construccin = 1,644,980 = 126,536.92
Aos transcurridos
13
PASO 20
Clculo de la utilidad anual del terreno y la construccin:
76

Utilidad anual conjunta = Utilidad anual constr. + Utilidad anual terreno
Utilidad anual conjunta = 126,536.92 + 2,547.37 = 129,084.29
PASO 21
Aplicacin de la tarifa del Artculo 126. Ver ANEXO 3
Para una base gravable de 129,084.29 corresponde un impuesto anual de
14,263.04
PASO 22
Se obtiene el cociente de proporcin:
Cociente =
Impuesto anual
= 14,263.04 = 0.11049402
Utilidad anual conjunta
129,084.29
PASO 23
Clculo del impuesto a retener:
Impuesto anual del terreno = Utilidad anual terreno X cociente
Impuesto anual del terreno = 2,547.37 X 0.11049402 = 281.47
Impuesto total del terreno = Impuesto anual del terreno X aos transcurridos
Impuesto total del terreno = 281.47 X 19 = 5,347.91
Impuesto anual construccin = Utilidad anual de la construccin X cociente
Impuesto anual construccin = 126,536.92 X 0.11049402 = 13,981.57
Impuesto total construccin = Impuesto anual construccin X aos transcurridos
Impuesto total construccin = 13,981.57 X 13 = 181,760.45
Impuesto total a retener = Impuesto total del terreno + Impuesto total construccin
Impuesto total a retener = 5, 347.91 + 181,760.45 = 187,108.36
77

ISR POR ENAJENACION DE TERRENO Y CONSTRUCCION DIFERENTE FECHA
======================================================================
----- T E R R E N O ----PRECIO DE ENAJENACION ................................
1,800,000.00
290,000.00
1,751,600.00
1,751,600.00
U T I L I D A D ......................................
48,400.00
2,547.37
----- C O N S T R U C C I O N ----PRECIO DE ENAJENACION ................................
2,000,000.00
300,000.00
183,000.00
355,020.00
355,020.00
U T I L I D A D ......................................
1,644,980.00
126,536.92
U T I L I D A D
A N U A L
T O T A L ..............
129,084.29
----- C A L C U L O
D E L
---------------------------------------------------------------------ENAJENANTE: 1
78

SE DIVIDE ENTRE LA UTILIDAD = 14,263.04 129,084.29 = 0.11049402
----- TERRENO ----UTILIDAD POR EL PORCENTAJE = 2,547.37 X 1.0 = 2,547.37
SE MULTIPLICA POR EL COCIENTE = 2,547.37 X 0.11049402 = 281.47
----- CONSTRUCCION ----UTILIDAD POR EL PORCENTAJE = 126,536.92 X 1.0 = 126,536.92
SE MULTIPLICA POR EL COCIENTE = 126,536.92 X 0.11049402 = 13,981.57
UTILIDAD: 1,693,380.00
---------------------------------------------------------------------**********************************************************************
**********************************************************************

EJEMPLO 2. CASO: DOS ENAJENANTES CON DEDUCLIBLES.
PASO 1
Otros deducibles:
o Del terreno:
Fecha de mejoras
Importe
o De la construccin:
20-Abr-2014
550,000
1,000,000
21-Dic-2001
05-May-2002
100,000
300,000
3-Mar-2004
12,500
79

Fecha de construcciones y mejoras
Importe
Enajenantes
21-Nov-2004
20,000
DOS 70% y 30%
PASO 2
Conversin a nuevos pesos: NO APLICA.
CALCULO DEL TERRENO
PASO 3
PASO 4
Factor = 113.099 = 1.6847
67.1349
PASO 5
PASO 6
80

Costo ajustado del terreno = Costo de adquisicin del terreno X factor
seleccionado
PASO 7
Actualizacin de otros deducibles del terreno:
- Mejoras al terreno.
INPC:
113.099 = 1.5092
74.9394
Valor ajustado = 12,500 X 1.52 = 19,000
PASO 8
Total deducciones terr = Costo ajustado terreno + Otros deducibles ajustados
Total deducciones terreno = 168,470 + 19,000 = 187,470
PASO 9
Ganancia terreno = 550,000 187,470 = 362,530
81

PASO 10
Utilidad anual del terreno = Ganancia terreno = 362,530 = 30,210.83
Aos transcurridos
12
PASO 11
El nmero de aos transcurridos del 5-Mayo-2002 al 20-Abril-2014 es de 11
100
PASO 12
PASO 13
82

Factor = 113.099 = 1.6494
68.5678
PASO 14
PASO 15
Costo ajustado de const = Costo depreciado construccin X factor seleccionado
PASO 16
Actualizacin de otros deducibles de la construccin:
-Construcciones y Mejoras
Valor depreciado a 9 aos = 14,600
INPC:
113.099 = 1.4602
77.4537
Valor ajustado = 14,600.00 X 1.4602 = 21,318.92
PASO 17
83

Total deducciones construccin = 331,529.40 + 21,318.92 = 352,848.32
PASO 18
Ganancia construccin = precio enajenacin const - total deducciones constr
Ganancia construccin = 1,000,000 352,848.32 = 647,151.68
PASO 19
Utilidad anual de la const = Ganancia construccin = 647,151.68 = 58,831.97
Aos transcurridos
11
CALCULO CONJUNTO =varios enajenantes
PASO 20
Utilidad anual conjunta = Utilidad anual constr. + Utilidad anual terreno
Utilidad anual conjunta = 58,831.97 + 30,210.83 = 89,042.80
PASO 21
Obtencin de la base gravable de cada enajenante:
Enajenante 1: Base gravable = 89,042.80 X 70 = 62,329.96
100
84

Enajenante 2: Base gravable = 89,042.80 X 30 = 26,712.84
100
PASO 22
Aplicacin de la tarifa del Artculo 126 a cada enajenante. Ver ANEXO 3
4,251.30
1,442.93
PASO 23
Se obtienen los cocientes de proporcin:
Enajenante 1: Cociente = Impuesto anual = 4,251.30 = 0.06820632
Utilidad anual
62,329.96
Enajenante 2: Cociente = Impuesto anual
Utilidad anual
= 1,442.93 = 0.05401632
26,712.84
PASO 24
Utilidad anual del terreno enaj 1 = Utilidad anual terreno X Porcentaje 1
100
Utilidad anual del terreno enaj 1 = 30,210.83 X 70 = 21,147.58
100
Impuesto anual del terreno enaj 1 = Utilidad anual del terreno enaj. 1 X cociente1
Impuesto anual del terreno enaj 1 = 21,147.58 X 0.06820632 = 1,442.40
85

Impuesto total terr enaj 1 = Impuesto anual del terr enaj 1 X aos transcurridos
Impuesto total terr enaj 1 = 1,442.40 X 12 = 17,308.79
Utilidad anual del terreno enaj 2 = Utilidad anual terreno X Porcentaje 2
100
Utilidad anual del terreno enaj 2 = 30,210.83 X 30 = 9,063.25
100
Impuesto anual del terreno enaj 2 = Utilidad anual del terreno enaj 2 X cociente2
Impuesto anual del terreno enaj 2 = 9,063.25 X 0.05401632 = 489.56
Impuesto total terr enaj 2 = Impuesto anual del terr enaj 2 X Aos transcurridos
Impuesto total terr enaj 2 = 489.56 X 12 = 5,874.76
Utilidad anual constr enaj 1 = Utilidad anual constr X Porcentaje 1

100
Utilidad anual constr enaj 1 = 58,831.97 X 70 = 41,182.38
100
Impuesto anual constr enaj 1 = Utilidad anual constr enaj 1 X cociente 1
Impuesto anual constr enaj 1 = 41,182.38 X 0.06820632 = 2,808.90
Impuesto total constr enaj 1 = Impuesto anual constr enaj 1 X aos transcurridos
Impuesto total constr enaj 1 = 2,808.90 X 11 = 30,897.88
Utilidad anual constr enaj 2 = Utilidad anual constr X Porcentaje 2

100
86

Utilidad anual constr enaj 2 = 58,831.97 X 30 = 17,649.59
100
Impuesto anual constr enaj 2 = Utilidad anual constr enaj 2 X cociente 2
Impuesto anual constr enaj 2 = 17,649.59 X 0.05401632 = 953.37
Impuesto total constr enaj 2 = Impuesto anual constr enaj 2 X aos transcurridos
Impuesto total constr enaj 2 = 953.37 X 11 = 10,487.03
Imp total terr y constr enaj 1 = Imp total terr enaj 1 + Imp total constr enaj 1
Impuesto total terr y constr enaj 1 = 17,308.79 + 30,897.88 = 48,206.67
Imp total terr y constr enaj 2 = Imp total terr enaj 2 + Imp total constr enaj 2
Impuesto total terr y constr enaj 2 = 5,874.76 + 10,487.03 = 16,361.79
IMPUESTO TOTAL A RETENER = Suma impuestos terr y constr enajenantes

IMPUESTO TOTAL A RETENER = 48,206.67 + 16,361.79 = 64,568.46

87

======================================================================
550,000.00
100,000.00
168,470.00
----- M E J O R A S
D E L
T E R R E N O -----

CANTIDAD .............................................
12,500.00
19,000.00
TOTAL DE MEJORAS DEL TERRENO .........................
U T I L I D A D ......................................
19,000.00
187,470.00
362,530.00
30,210.83

1,000,000.00
300,000.00
201,000.00
331,529.40
----- M E J O R A S
D E
L A
C O N S T R U C C I O N -----

CANTIDAD .............................................
20,000.00
14,600.00
88

21,318.92
TOTAL DE MEJORAS DE LA CONSTRUCCION ..................
U T I L I D A D ......................................
U T I L I D A D
A N U A L
T O T A L ..............
21,318.92
352,848.32
647,151.68
58,831.97
89,042.80
----- C A L C U L O
D E L
---------------------------------------------------------------------ENAJENANTE: 1
PORCENTAJE: 70.0000
---------------------------------------------------------------------ENAJENANTE: 2
PORCENTAJE: 30.0000
89

---------------------------------------------------------------------**********************************************************************
**********************************************************************

EJEMPLO 3. CASO DE PERDIDA TOTAL.
PASO 1
Otros deducibles:
o Del terreno
o De la construccin
Enajenantes
18-Ene-2015
1,000,000
1,200,000
2-Ene-1999
23-Sep-2006
800,000
1,400,000
NO HAY
NO HAY
UNO al 100%
PASO 2
PASO 3
90

PASO 4
Factor = 116.059 = 2.1544
53.8701
PASO 5
PASO 6
Costo ajustado del terr = Costo de adquisicin del terr X factor seleccionado
PASO 7
Actualizacin de otros deducibles del terreno: NO HAY
PASO 8
Total deducciones terr = Costo ajustado terr + Otros deducibles ajustados
91

PASO 9
Ganancia terreno = 1,000,000 1,992,000 = -992,000
HAY PERDIDA.
PASO 10
NO APLICA
PASO 11
El nmero de aos transcurridos del 23-Sep-2009 al 18-Ene-2015 es de 5
Valor de la depreciacin = 1,400,000 X 15 = 210,000
100
Costo depreciado = 1,400,000 210,000 = 1,190,000
92

PASO 12
PASO 13
Factor = 116.059 = 1.2299
94.3667
PASO 14
PASO 15
Costo ajustado de construccin = 1,190,000 X 1.2299 = 1,463,581.00
PASO 16
93

PASO 17
Total deducciones construccin = 1,463,581 + 0 = 1,463,581
PASO 18
Ganancia const = precio enajenacin construccin - total deducciones constr
Ganancia const = 1,200,000 - 1,463,581 = - 263,581 HAY PERDIDA.
PASO 19
NO APLICA
Como se trata de una prdida total, esto es, que existe prdida tanto en el
terreno como en la construccin, el impuesto a enterar es CERO.
En estos casos es conveniente avisar al o los enajenantes de su prdida, para que
su contador, en la declaracin anual, aplique dicha prdida.
94

======================================================================
1,000,000.00
800,000.00
1,992,000.00
1,992,000.00
P E R D I D A ........................................
-992,000.00
-62,000.00
1,200,000.00
1,400,000.00
1,190,000.00
1,463,581.00
P E R D I D A ........................................
1,463,581.00
-263,581.00
P E R D I D A
A N U A L
T O T A L ................
-114,716.20
-52,716.20
----- C A L C U L O
D E L
---------------------------------------------------------------------ENAJENANTE: 1
---------------------------------------------------------------------**********************************************************************
**********************************************************************
95

EJEMPLO 4. CASO DE PERDIDA PARCIAL. CRITERIO 1
Se entiende como prdida parcial, el caso de terreno y construccin adquiridos
en distintas fechas, donde se debe calcular por separado el terreno y la construccin y
resulta una prdida ya sea en terreno o en construccin, pero no en ambos.
Para estos casos existen dos criterios a seguir, ste es el CRITERIO 1: donde no se
toma en cuenta la prdida parcial y se calcula el impuesto a partir de la utilidad parcial.
La prdida es aplicada en la declaracin anual.
PASO 1
Otros deducibles:
o Del terreno
o De la construccin
Enajenantes
18-Nov-2014
1,000,000
700,000
2-Ene-1999
23-Sep-2002
800,000
200,000
NO HAY
NO HAY
UNO al 100%
PASO 2
PASO 3
96

PASO 4
Factor = 114.569 = 2.1268
53.8701
PASO 5
PASO 6
Costo ajustado del terr = Costo de adquisicin del terreno X factor seleccionado
PASO 7
PASO 8
Total deducciones terr = Costo ajustado terreno + Otros deducibles ajustados
97

PASO 9
Ganancia terreno = 1,000,000 1,701,440 = -701,440
HAY PERDIDA.
PASO 10
NO APLICA
PASO 11
El nmero de aos transcurridos del 23-Sep-2002 al 18-Nov-2014 es de 12
100
PASO 12
98

PASO 13
Factor = 114.569 = 1.6419
69.7799
PASO 14
PASO 15
PASO 16
PASO 17
99

Total deducciones construccin = 212,480 + 0 = 212,480
PASO 18
Ganancia construccin = 700,000 212,480 = 487,520
PASO 19
Utilidad anual de la const = Ganancia construccin = 487,520 = 40,626.67
Aos transcurridos
12
PASO 20
Utilidad anual conjunta = Utilidad anual constr + Utilidad anual terreno
Utilidad anual conjunta = 40,626.67 + 0 = 40,626.67
PASO 21
A una base gravable de 40,626.67 corresponde un impuesto anual de 2,333.41
PASO 22
Se obtiene el cociente de proporcin:
100

Cociente =
Impuesto anual
= 2,333.41= 0.05743553
Utilidad anual conjunta 40,626.67
PASO 23:
Impuesto anual construccin = Utilidad construccin X cociente
Impuesto anual construccin = 40,626.67 X 0.05743553 = 2,333.41
Impuesto total construccin = Impuesto anual construccin X aos transcurridos
Impuesto total construccin = 2,333.41 X 12 = 28,000.97
Impuesto total a retener = Impuesto total del terr + Impuesto total cons
Impuesto total a retener = 0 + 28,000.97 = 28,000.97

======================================================================
1,000,000.00
800,000.00
1,701,440.00
P E R D I D A ........................................
1,701,440.00
-701,440.00
101

-46,762.67

700,000.00
200,000.00
128,000.00
212,480.00
U T I L I D A D ......................................
U T I L I D A D
A N U A L
T O T A L ..............
212,480.00
487,520.00
40,626.67
40,626.67
----- C A L C U L O
D E L
---------------------------------------------------------------------ENAJENANTE: 1
---------------------------------------------------------------------**********************************************************************
**********************************************************************
102

EJEMPLO 5. CASO DE PERDIDA PARCIAL. CRITERIO 2
Donde la prdida parcial se deduce de la utilidad parcial y con base a ello se
calcula el impuesto. La prdida es aplicada de inmediato, aunque no en todos los casos,
pues si resultara una prdida parcial mayor a la utilidad parcial, todava quedara un
remanente de prdida por aplicarse. Este segundo criterio nos parece totalmente
discorde a lo indicado en el artculo 122 de la LISR.
PASO 1
Otros deducibles:
o Del terreno
o De la construccin
Enajenantes
15-Agosto-2014
700,000
1,300,000
02-Jun-2000
23-May-2003
600,000
950,000
NO HAY
NO HAY
UNO al 100%
PASO 2
PASO 3
103

PASO 4
Factor = 113.032 = 1.8347
61.6094
PASO 5
PASO 6
Costo ajustado del terr = Costo de adquisicin del terreno X factor seleccionado
PASO 7
PASO 8
Total deducciones terreno = Costo ajustado terreno + Otros deducibles ajustados
104

PASO 9
Como se trata del CRITERIO 2 trabajamos con nmeros negativos.
Ganancia terreno = 700,000 - 1,128,000 = -428,000
PASO 10
Utilidad anual del terr = Ganancia del terreno = -428,000 = -30,571.43
Aos transcurridos
14
PASO 11
El nmero de aos transcurridos del 23-May-2003 al 15-Ago-2014 es de 11
Por lo tanto 11 X 3% = 33% de depreciacin
100
Costo depreciado = 950,000 - 313,500 = 636,500
105

PASO 12
PASO 13
Factor = 113.032 = 1.5745
71.788
PASO 14
PASO 15
Costo ajustado de construccin = 636,500 X 1.58 = 1,005,670
PASO 16
Actualizacin de otros deducibles de la construccin: NO HAY
106

PASO 17
Total deducciones construccin = 1,005,670 + 0 = 1,005,670
PASO 18
Ganancia construccin = 1,300,000 - 1,005,670 = 294,330
PASO 19
Utilidad anual de la const = Ganancia construccin = 294,330 = 26,757.27
Aos transcurridos
11
CALCULO CONJUNTO =un solo enajenante
PASO 20
Utilidad anual conjunta = Utilidad anual constr + Utilidad anual terreno
Utilidad anual conjunta = 26,757.27 + (-30,571.43) = -3,814.16
107

PASO 21
NO APLICA

======================================================================
700,000.00
600,000.00
1,128,000.00
1,128,000.00
P E R D I D A ........................................
-428,000.00
-30,571.43
1,300,000.00
950,000.00
636,500.00
1,005,670.00
1,005,670.00
U T I L I D A D ......................................
294,330.00
108

26,757.27
P E R D I D A
A N U A L
T O T A L ................
-3,814.16
----- C A L C U L O
D E L
---------------------------------------------------------------------ENAJENANTE: 1
---------------------------------------------------------------------**********************************************************************
**********************************************************************
109
Captulo 10
Clculo de ajustes y recargos por extemporaneidad
Ver Artculos 17-A y 21 del Cdigo Fiscal de la Federacin (CFF); Artculos 12 y 13
del Reglamento del Cdigo Fiscal (RCFF).
Ejemplo:
Datos iniciales:
Fecha en la que se debi pagar sin perodo de gracia
Cantidad
Fecha de pago
Se determina el INPC de la fecha en que se debi pagar:
Y el INPC del mes anterior a la fecha de pago:
23-Ene-2006
19,825
30-Nov-2014
114.569
80.6706
Se obtiene el Factor de actualizacin:

Factor = 114.569 = 1.4202
80.6706
Se obtiene la cantidad ajustada:
Cantidad ajustada = Cantidad que se debi pagar X Factor
Cantidad ajustada = 19,825 X 1.4202 = 28,155.62
Se suman los porcentajes de recargo a aplicar desde Dic-2009 hasta Nov-2014
(los ltimos CINCO aos), tomando en cuenta el perodo de 15 das hbiles que se dan
de gracia para enterar el impuesto. Por ello en este caso los intereses corren desde
Diciembre.
110

Dic-2009 hasta Nov-2014 = 67.8%
Monto de recargos = Cant ajustada X Porc total = 28,155.62 X 67.8 = 19,089.51
100
100
Cantidad a pagar = Cantidad ajustada + Monto de los recargos
Cantidad a pagar = 28,155.62 + 19,089.51 = 47,245.12
111
Captulo 11
Enajenantes extranjeros
En relacin a enajenantes extranjeros, del Artculo 160 de la LISR se desprenden
dos tipos muy sencillos de clculo:
1. El impuesto es el 25% del total del ingreso obtenido.
2. El impuesto es igual a aplicar sobre la ganacia obtenida, la tasa mxima para
aplicarse sobre el excedente del lmite inferior que establece la tarifa contenida
en el artculo 152 de la LISR (en este caso es el 35%).
En el caso 1) el impuesto es retenido por el adquirente o es pagado directamente
por el contribuyente.
En el caso 2) el impuesto es retenido por el notario.
Es de hacerse notar el caso donde el enajenante extranjero es copropietario
junto con enajenantes nacionales, de donde el clculo se har interactuando con los
sistemas vistos en captulos anteriores.
112
Captulo 12
Enajenantes exentos
Ve Artculo 93 Fraccin XIX de la LISR; Artculo 201 del RISR.
Debemos de considerar para los diferentes clculos la posibilidad de que uno o
varios de los enajenantes se puedan encontrar en los casos de exencin indicados;
puede ser que de tres enajenantes uno pague impuestos y dos no, por alguna de las
causas arriba anotadas. Puede ser que ninguno pague, en fin se pueden dar mltiples
combinaciones de ello.
Tambin hay que tomar en consideracin que a las PERSONAS MORALES el
notario NO calcula ni retiene el impuesto.
113
ANEXO 1
Indices Nacionales de Precios al Consumidor (INPC)
1969
1970
1971
1972
1973
1974
1975
Enero
0.015434126596
0.016236489142
0.017036948412
0.017785826098
0.018962630937
0.023497920876
0.027708446829
Febrero
0.015489521629
0.016234578969
0.017107631730
0.017841228028
0.019119285857
0.024029011192
0.027861274506
Marzo
0.015504809914
0.016282340204
0.017172584527
0.017938660672
0.019287401819
0.024214325612
0.028037031163
Abril
0.015546833732
0.016303352113
0.017260466303
0.018051374704
0.019593064070
0.024542909946
0.028273920269
Mayo
0.015546833732
0.016337742133
0.017296766497
0.018087668002
0.019801300573
0.024735865060
0.028652182908
Junio
0.015602235662
0.016437084951
0.017375090509
0.018221393944
0.019963679118
0.024980394861
0.029139332336
Julio
0.015661457938
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Agosto
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Septiembre
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Octubre
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Diciembre
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1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
Enero
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Febrero
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Marzo
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Junio
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Julio
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Septiembre
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1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
Enero
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Marzo
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Abril
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Mayo
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Junio
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Julio
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Agosto
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Septiembre
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Octubre
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Noviembre
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Diciembre
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1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
Enero
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Febrero
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Marzo
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Abril
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Mayo
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Junio
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Julio
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Agosto
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Septiembre
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Noviembre
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Diciembre
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1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
Enero
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Febrero
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Marzo
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Abril
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Mayo
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Junio
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Julio
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71.951480212119
Agosto
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Septiembre
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Octubre
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Noviembre
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73.467895981740
Diciembre
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115
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Enero
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Febrero
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Marzo
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Abril
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97.511947204733
Mayo
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Junio
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96.867177425472
Julio
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97.077503396247
Agosto
75.644942177598
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97.347134394847
Septiembre
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94.366711949963
97.857433471482
Octubre
76.798631846800
79.141180445891
82.538117272245
85.627495465924
90.576706915932
94.652203595540
98.461517243282
Noviembre
77.453745526263
79.710784550351
82.971181894037
86.231579237724
91.606269782709
95.143194058464
99.250412032025
Diciembre
77.613731182722
80.200395826581
83.451138863412
86.588098998021
92.240695661768
95.536951859488
99.742092088296
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Enero
100.228
104.284
107.678
112.505
115.954
Febrero
100.604
104.496
108.208
112.79
Marzo
100.797
104.556
109.002
113.099
Abril
100.789
104.228
109.074
112.888
Mayo
100.046
103.899
108.711
112.527
Junio
100.041
104.378
108.645
112.722
Julio
100.521
104.964
108.609
113.032
Agosto
100.680
105.279
108.918
113.438
Septiembre
100.927
105.743
109.328
113.939
Octubre
101.608
106.278
109.848
114.569
Noviembre
102.707
107.000
110.872
115.493
Diciembre
103.551
107.246
11.508
116.059
116
ANEXO 2
Tabla para la actualizacin de las deducciones que seala el
Artculo 121 de la LISR
VIGENTE DESDE EL 22-MAR-2014
Hasta
1 ao
5-6
aos
10 - 11
aos
15 - 16
aos
20 - 21
aos
25 - 26
aos
30 - 31
aos
35 - 36
aos
40 - 41
aos
45 - 46
aos
50 - 51
aos
55 - 56
aos
60 - 61
aos
65 - 66
aos
70 - 71
aos
75 - 76
aos
80 - 81
aos
1.00
1.22
1.52
2.09
6.06
13.31
270.26
2,001.05
4,787.87
7,289.37
8,179.92
8,958.05
12,759.67
19,394.10
32,620.75
65,151.08
90,105.67
1-2
aos
6-7
aos
11 - 12
aos
16 - 17
aos
21 - 22
aos
26 - 27
aos
31 - 32
aos
36 - 37
aos
41 - 42
aos
46 - 47
aos
51 - 52
aos
56 - 57
aos
61 - 62
aos
66 - 67
aos
71 - 72
aos
76 - 77
aos
81 - 82
aos
1.04
1.29
1.58
2.49
6.51
17.91
468.63
2,354.78
5,932.98
7,451.29
8,324.12
9,170.75
13,037.34
21,450.51
42,207.77
64,333.29
95,238.27
2-3
aos
7-8
aos
12 - 13
aos
17 - 18
aos
22 - 23
aos
27 - 28
aos
32 - 33
aos
37 - 38
aos
42 - 43
aos
47 - 48
aos
52 - 53
aos
57 - 58
aos
62 - 63
aos
67 - 68
aos
72 - 73
aos
77 - 78
aos
82 - 83
1.08
1.34
1.66
2.87
7.25
49.59
984.32
2,814.78
6,325.54
7,552.36
8,528.62
9,809.61
12,592.02
23,132.10
53,185.57
68,663.41
102,463.25
3-4
aos
8-9
aos
13 - 14
aos
18 - 19
aos
23 - 24
aos
28 - 29
aos
33 - 34
aos
38 - 39
aos
43 - 44
aos
48 - 49
aos
53 - 54
aos
58 - 59
aos
63 - 64
aos
68 - 69
aos
73 - 74
aos
78 - 79
aos
83 - 84
aos
1.12
4 - 5 aos
1.16
1.39
9 - 10
aos
14 - 15
aos
19 - 20
aos
24 - 25
aos
29 - 30
aos
34 - 35
aos
39 - 40
aos
44 - 45
aos
49 - 50
aos
54 - 55
aos
59 - 60
aos
64 - 65
aos
69 - 70
aos
74 - 75
aos
79 - 80
aos
84 en
adelante
1.45
1.74
3.62
8.55
101.33
1,288.10
3,624.50
6,603.59
7,787.79
8,467.23
9,876.43
14,656.16
24,560.58
59,224.11
84,474.07
96,131.25
1.88
5.50
10.87
168.13
1,646.19
4,060.31
6,929.15
7,865.26
8,923.91
10,889.76
17,580.47
28,935.24
63,473.37
90,105.67
85,056.22
117
ANEXO 3
Procedimiento para la obtencin del impuesto, aplicando la
tarifa del artculo 126 de la LISR
Datos necesarios:
Fecha de la enajenacin: 24 de Enero de 2014
Cantidad base para aplicar la tarifa: $ 48,300
Se selecciona la tarifa vigente de acuerdo a la fecha de la enajenacin, se
utilizar la tarifa cuya vigencia inicia el 01 de enero de 2014.
Procedimiento:
Se busca el rengln de la tarifa donde la cantidad base sea mayor o igual al lmite
inferior y menor o igual al lmite superior. En este caso se trata del segundo rengln,
con el cual trabajaremos en los siguientes puntos.
Se toma nota de la cuota fija del rengln seleccionado
CUOTA FIJA = 114.29
Se determina el excedente de la cantidad base al lmite inferior
CANTIDAD BASE - LIMITE INFERIOR = EXCEDENTE
48,300 5,952.85 = 42,347.15
Se busca el porcentaje para aplicar al excedente, en este caso, 6.4
Se calcula el impuesto sobre el excedente:
118

EXCEDENTE X PORCENTAJE = 42,347.15 X 6.4 = 2,710.21
100
100
Se obtiene el resultado final:
IMPUESTO ANUAL = CUOTA FIJA + IMPUESTO SOBRE EL EXCEDENTE
IMPUESTO ANUAL = 114.29 + 2,710.21 = 2,824.50
Tarifa aplicable para el clculo de los pagos provisionales

VIGENTE DESDE EL 01-ENERO-2014
Lmite
Inferior
0.01
5952.85
50,524.93
88,793.05
103,218.01
123,580.21
249,243.49
392,841.97
750,000.01
1,000,000.01
3,000,000.01
Lmite
Superior
5,952.84
50,524.92
88,793.04
103,218.00
123,580.20
249,243.48
392,841.96
750,000.00
1,000,000.00
3,000,000.00
EN ADELANTE
Cuota
Fija
0
114.24
2,966.91
7,130.48
9,438.47
13,087.37
39,929.05
73,703.41
180,850.82
260,850.81
940,850.81
%
1.92
6.40
10.88
16.00
17.92
21.36
23.52
30.00
32.00
34.00
35.00
119
ANEXO 5
Leyes, Reglamentos y disposiciones generales
LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA

TITULO IV
De las Personas Fsicas
Disposiciones Generales
Ingresos Exentos
ARTICULO 93.No se pagar el impuesto sobre la renta por la obtencin de los siguientes ingresos:
.
.
.
Enajenacin de casa habitacin y bienes muebles
XIX. Los derivados de la enajenacin de:
a) La casa habitacin del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestacin
obtenida no exceda de setecientas mil unidades de inversin y la transmisin se
formalice ante fedatario pblico. Por el excedente se determinar la ganancia y se
calcularn el impuesto anual y el pago provisional en los trminos del Captulo IV de
este Ttulo, considerando las deducciones en la proporcin que resulte de dividir el
excedente entre el monto de la contraprestacin obtenida. El clculo y entero del
impuesto que corresponda al pago provisional se realizar por el fedatario pblico
conforme a dicho Captulo.
La exencin prevista en este inciso ser aplicable siempre que durante los cinco aos
inmediatos anteriores a la fecha de enajenacin de que se trate el contribuyente no
hubiere enajenado otra casa habitacin por la que hubiera obtenido la exencin
prevista en este inciso y manifieste, bajo protesta de decir verdad, dichas
circunstancias ante el fedatario pblico ante quien se protocolice la operacin.
120

El fedatario pblico deber consultar al Servicio de Administracin Tributaria a travs
de la pgina de Internet de dicho rgano desconcentrado y de conformidad con las
reglas de carcter general que al efecto emita este ltimo, si previamente el
contribuyente ha enajenado alguna casa habitacin durante los cinco aos anteriores a
la fecha de la enajenacin de que se trate, por la que hubiera obtenido la exencin
prevista en este inciso y dar aviso al citado rgano desconcentrado de dicha
enajenacin, indicando el monto de la contraprestacin y, en su caso, del impuesto
retenido.
.
.
.
Herencias o legados
XXII. Los que se reciban por herencia o legado.
Donativos
XXIII. Los donativos en los siguientes casos:
a) Entre cnyuges o los que perciban los descendientes de sus ascendientes en lnea
recta, cualquiera que sea su monto.
b) Los que perciban los ascendientes de sus descendientes en lnea recta, siempre que
los bienes recibidos no se enajenen o se donen por el ascendiente a otro descendiente
en lnea recta sin limitacin de grado.
c) Los dems donativos, siempre que el valor total de los recibidos en un ao de
calendario no exceda de tres veces el salario mnimo general del rea geogrfica del
contribuyente elevado al ao. Por el excedente se pagar impuesto en los trminos de
este Ttulo.
XXVIII. Los que se deriven de la enajenacin de derechos parcelarios, de las parcelas
sobre las que se hubiera adoptado el domino pleno o de los derechos comuneros,
siempre y cuando sea la primera transmisin que se efecte por los ejidatarios o
comuneros y la misma se realice en los trminos de la legislacin de la materia.
121
CAPITULO IV
De los Ingresos por Enajenacin de Bienes
Ingresos gravables
ARTICULO 119.Se consideran ingresos por enajenacin de bienes, los que deriven de los casos
previstos en el Cdigo Fiscal de la Federacin.
En permuta
En los casos de permuta se considerar que hay dos enajenaciones.
Monto del ingreso
Se considerar como ingreso el monto de la contraprestacin obtenida, inclusive en
crdito, con motivo de la enajenacin; cuando por la naturaleza de la transmisin no
haya contraprestacin, se atender al valor de avalo practicado por persona
autorizada por las autoridades fiscales.
Ingresos no gravables
No se considerarn ingresos por enajenacin, los que deriven de la trasmisin de
propiedad de bienes por causa de muerte, donacin o fusin de sociedades, ni los que
deriven de la enajenacin de bonos, de valores y de otros ttulos de crdito, siempre
que el ingreso por la enajenacin se considere en los trminos del artculo 8 de esta
Ley.
Clculo del impuesto

ARTICULO 120.Las personas que obtengan ingresos por enajenacin de bienes, podrn efectuar las
deducciones a que se refiere el artculo 121 de esta Ley; con la ganancia as
determinada se calcular el impuesto anual como sigue:
I. La ganancia se dividir entre el nmero de aos transcurridos entre la fecha de
adquisicin y la de enajenacin, sin exceder de 20 aos.
122

II. El resultado que se obtenga conforme a la fraccin anterior, ser la parte de la
ganancia que se sumar a los dems ingresos acumulables del ao de calendario de
que se trate y se calcular, en los trminos de este Ttulo, el impuesto correspondiente
a los ingresos acumulables.
III. La parte de la ganancia no acumulable se multiplicar por la tasa de impuesto que
se obtenga conforme al siguiente prrafo. El impuesto que resulte se sumar al
calculado conforme a la fraccin que antecede.
Deducciones autorizadas
ARTICULO 121.Las personas fsicas que obtengan ingresos por la enajenacin de bienes podrn
efectuar las siguientes deducciones:
Costo de adquisicin actualizado
I. El costo comprobado de adquisicin que se actualizar en los trminos del artculo
124 de esta Ley. En el caso de bienes inmuebles, el costo actualizado ser cuando
menos 10% del monto de la enajenacin de que se trate.
Costo de construcciones, mejoras y ampliaciones
II. El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones,
cuando se enajenen bienes inmuebles........Estas inversiones no incluyen los gastos de
conservacin. El importe se actualizar en los trminos del artculo 124 de esta Ley.
Gastos notariales, impuestos, derechos y avalos
III. Los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisicin y de
enajenacin, as como el impuesto local por los ingresos por enajenacin de bienes
inmuebles, pagados por el enajenante. Sern deducibles los pagos efectuados con
motivo del avalo de bienes inmuebles.
Comisiones y mediaciones
IV. Las comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante, con motivo de la
adquisicin o de la enajenacin del bien.
123

Ganancia base del impuesto
La diferencia entre el ingreso por enajenacin y las deducciones a que se refiere este
artculo, ser la ganancia sobre la cual, siguiendo el procedimiento sealado en el
artculo 120 de esta Ley, se calcular el impuesto.
Actualizacin de deducciones
Las deducciones a que se refieren las fracciones III y IV de este artculo se actualizarn
por el perodo comprendido desde el mes en el que se efectu la erogacin respectiva
y hasta el mes inmediato anterior a aquel en el que se realice la enajenacin.
Disminucin de prdidas
Cuando los contribuyentes efecten las deducciones a que se refiere este artculo y
sufran prdidas en la enajenacin de bienes inmuebles........., podrn disminuir dichas
prdidas en el ao de calendario de que se trate o en los tres siguientes, conforme a lo
dispuesto en el Artculo 122 de esta Ley,...........
Costo de adquisicin
ARTICULO 123.El costo de adquisicin ser igual a la contraprestacin que se haya pagado para
adquirir el bien, sin incluir los intereses ni las erogaciones a que se refiere el artculo
anterior; cuando el bien se hubiese adquirido a ttulo gratuito o por fusin o escisin de
sociedades, se estar a lo dispuesto por el artculo 124 de esta Ley.
Reglas para actualizar el costo de adquisicin e inversiones

ARTICULO 124.Para actualizar el costo comprobado de adquisicin y, en su caso, el importe de las
inversiones deducibles, tratndose de bienes inmuebles..........., se proceder como
sigue:
I. Se restar del costo comprobado de adquisicin, la parte correspondiente al terreno
y el resultado ser el costo de construccin. Cuando no se pueda efectuar esta
separacin se considerar como costo del terreno el 20% del costo total.
124

II. El costo de construccin deber disminuirse a razn del 3% anual por cada ao
transcurrido entre la fecha de adquisicin y la de enajenacin; en ningn caso dicho
costo ser inferior al 20% del costo inicial. El costo resultante se actualizar por el
perodo comprendido desde el mes en el que se realiz la adquisicin y hasta el mes
inmediato anterior a aquel en el que se efecte la enajenacin. Las mejoras o
adaptaciones que implican inversiones deducibles debern sujetarse al mismo
tratamiento.
.
.
.
Terrenos
En el caso de terrenos el costo de adquisicin se actualizar por el perodo
comprendido desde el mes en el que se realiz la adquisicin y hasta el mes inmediato
anterior a aquel en el que se efecte la enajenacin.
Costo de bienes adquiridos por herencia, legado o donacin
Tratndose de bienes adquiridos por herencia, legado o donacin, se considerar como
costo de adquisicin........., el que haya pagado el autor de la sucesin o el donante, y
como fecha de adquisicin, la que hubiere correspondido a estos ltimos. Cuando a su
vez el autor de la sucesin o el donante hubieran adquirido dichos bienes a ttulo
gratuito, se aplicar la misma regla. Tratndose de la donacin por la que se haya
pagado el impuesto sobre la renta, se considerar como costo de adquisicin............, el
valor de avalo que haya servido para calcular dicho impuesto y como fecha de
adquisicin aquella en que se pag el impuesto mencionado.
Ingreso para el adquirente por diferencia con el avalo

ARTICULO 125.
Los contribuyentes podrn solicitar la prctica de un avalo por corredor pblico
titulado o institucin de crdito, autorizados por las autoridades fiscales. Dichas
autoridades estarn facultadas para practicar, ordenar o tomar en cuenta, el avalo del
bien objeto de enajenacin y cuando el valor del avalo exceda en ms de un 10% de la
contraprestacin pactada por la enajenacin, el total de la diferencia se considerar
ingreso del adquirente en los trminos del Captulo V del Ttulo IV de esta ley; en cuyo
caso, se incrementar su costo con el total de la diferencia citada.
125

Pago provisional por enajenacin de bienes inmuebles
ARTICULO 126.Los contribuyentes que obtengan ingresos por la enajenacin de bienes inmuebles,
efectuarn pago provisional por cada operacin, aplicando la tarifa que se determine
conforme al siguiente prrafo a la cantidad que se obtenga de dividir la ganancia entre
el nmero de aos transcurridos entre la fecha de adquisicin y la de enajenacin, sin
exceder de 20 aos. El resultado que se obtenga conforme a este prrafo se
multiplicar por el mismo nmero de aos en que se dividi la ganancia, siendo el
resultado el impuesto que corresponde al pago provisional.
La tarifa aplicable para el clculo de los pagos provisionales que se deben efectuar en
los trminos de este artculo, se determinar tomando como base la tarifa del artculo
96 de esta Ley, sumando las cantidades correspondientes a las columnas relativas al
lmite inferior, lmite superior y cuota fija, que en los trminos de dicho artculo
resulten para cada uno de los meses del ao en que se efecte la enajenacin y que
correspondan al mismo rengln identificado por el por ciento para aplicarse sobre el
excedente del lmite inferior. Tratndose de los meses del mismo ao, posteriores a
aquel en que se efecte la enajenacin, la tarifa mensual que se considerar para los
efectos de este prrafo, ser igual a la del mes en que se efecte la enajenacin. Las
autoridades fiscales mensualmente realizarn las operaciones aritmticas previstas en
este prrafo para calcular la tarifa aplicable en dicho mes, la cual publicar en el Diario
Oficial de la Federacin.
Retencin y entero del pago provisional
En operaciones consignadas en escrituras pblicas, el pago provisional se har
mediante declaracin que se presentar dentro de los quince das siguientes a aqul en
que se firme la escritura o minuta. Los notarios, corredores, jueces y dems fedatarios,
que por disposicin legal tengan funciones notariales, calcularn el impuesto bajo su
responsabilidad y lo enterarn en las oficinas autorizadas; as mismo debern
proporcionar al contribuyente que efecte la operacin correspondiente, conforme a
las reglas de carcter general que emita el Servicio de Administracin Tributaria, la
informacin relativa a la determinacin de dicho clculo y deber expedir comprobante
fiscal. Dichos fedatarios, dentro de los quince das siguientes a aquel en que se firme la
escritura o minuta, en el mes de febrero de cada ao, debern presentar ante las
oficinas autorizadas, la informacin que al efecto establezca el Cdigo Fiscal de la
Federacin respecto de las operaciones realizadas en el ejercicio inmediato anterior.
126

Impuesto estatal por enajenacin de terrenos y construcciones
ARTICULO 127.Con independencia de lo dispuesto en el artculo 126 de esta Ley, los contribuyentes
que enajenen terrenos, construcciones o terrenos y construcciones, efectuarn un
pago por cada operacin, aplicando la tasa del 5% sobre la ganancia obtenida en los
trminos de este Captulo, el cual se enterar mediante declaracin que presentarn
ante las oficinas autorizadas de la entidad federativa en la cual se encuentre ubicado el
inmueble de que se trate.
El impuesto que se pague en los trminos del prrafo anterior ser acreditable contra
el pago provisional que se efecte por la misma operacin en los trminos del artculo
126 de esta Ley. Cuando el pago a que se refiere este artculo exceda del pago
provisional determinado conforme al citado precepto, nicamente se enterar el
impuesto que resulte conforme al citado artculo 126 de esta Ley a la entidad
federativa de que se trate.
En el caso de operaciones consignadas en escrituras pblicas, los notarios, corredores,
jueces y dems fedatarios, que por disposicin legal tengan funciones notariales,
calcularn el pago a que se refiere este artculo bajo su responsabilidad y lo enterarn
en las oficinas autorizadas a que se refiere el mismo en el mismo plazo sealado en el
tercer prrafo del artculo 126 de esta Ley, y deber expedir comprobante fiscal, en el
que conste el monto de la operacin, as como el impuesto retenido que fue enterado.
CAPITULO V
De los Ingresos por Adquisicin de Bienes
Ingresos gravables
ARTICULO 130.Se consideran ingresos por adquisicin de bienes:
I. La donacin.
II. Los tesoros.
127

III. La adquisicin por prescripcin.
IV. Los supuestos sealados en los artculos 125, 160 y 161, de esta Ley
V. Las construcciones, instalaciones o mejoras permanentes en bienes inmuebles que,
de conformidad con los contratos por los que se otorg su uso o goce, queden a
beneficio del propietario. El ingreso se entender que se obtiene al trmino del
contrato y en el monto que a esa fecha tengan las inversiones conforme al avalo que
practique persona autorizada por las autoridades fiscales.
.
.
.
Pago provisional
ARTICULO 132.Los contribuyentes que obtengan ingresos de los sealados en este Captulo, cubrirn,
como pago provisional a cuenta del impuesto anual, el monto que resulte de aplicar la
tasa del 20% sobre el ingreso percibido, sin deduccin alguna. El pago provisional se
har mediante declaracin que presentarn ante las oficinas autorizadas dentro de los
15 das siguientes a la obtencin del ingreso. Tratndose del supuesto a que se refiere
la fraccin IV del artculo 130 de esta Ley, el plazo se contar a partir de la notificacin
que efecten las autoridades fiscales.
En operaciones consignadas en escritura pblica en las que el valor del bien de que se
trate se determine mediante avalo, el pago provisional se har mediante declaracin
que se presentar dentro de los quince das siguientes a la fecha en que se firme la
escritura o minuta. Los notarios, corredores, jueces y dems fedatarios, que por
disposicin legal tengan funciones notariales, calcularn el impuesto bajo su
responsabilidad y lo enterarn mediante la citada declaracin en las oficinas
autorizadas y debern expedir comprobante fiscal, en el que conste el monto de la
operacin, as como el impuesto retenido que fue enterado. Dichos fedatarios, dentro
de los quince das siguientes a aquel en que se firme la escritura o minuta a ms tardar
el da 15 de febrero de cada ao, debern presentar ante las oficinas autorizadas, la
informacin que al efecto establezca el Cdigo Fiscal de la Federacin respecto de las
operaciones realizadas en el ejercicio inmediato anterior.
128
TITULO V
De los Residentes en el Extranjero con Ingresos Provenientes
de Fuente de Riqueza Ubicada en Territorio Nacional
Fuente de riqueza en enajenacin de inmuebles
ARTICULO 160.En los ingresos por enajenacin de bienes inmuebles, se considerar que la fuente de
riqueza se ubica en territorio nacional cuando en el pas se encuentren dichos bienes.
Tasa, retencin o entero del impuesto
El impuesto se determinar aplicando la tasa del 25% sobre el total del ingreso
obtenido, sin deduccin alguna, debiendo efectuar la retencin el adquirente si este es
residente en el pas o residente en el extranjero con establecimiento permanente en el
pas; de lo contrario, el contribuyente enterar el impuesto correspondiente mediante
declaracin que presentar ante las oficinas autorizadas dentro de los quince das
siguientes a la obtencin del ingreso.
Opcin para determinar el impuesto sobre la ganancia
Los contribuyentes que tengan representantes en el pas que renan los requisitos
establecidos en el artculo 174 de esta Ley, y siempre que la enajenacin se consigne en
escritura pblica.........., podrn optar por aplicar sobre la ganancia obtenida, la tasa
mxima para aplicarse sobre el excedente del lmite inferior que establece la tarifa
contenida en el artculo 152 de la presente Ley; para estos efectos, la ganancia se
determinar en los trminos del Captulo IV del Ttulo IV de esta Ley, sin deducir las
prdidas a que se refiere el ltimo prrafo del artculo 121 de la misma. Cuando la
enajenacin se consigne en escritura pblica el representante deber comunicar al
fedatario que extienda la escritura, las deducciones a que tiene derecho su
representado.......... Los notarios, jueces, corredores y dems fedatarios, que por
disposicin legal tengan funciones notariales, calcularn el impuesto bajo su
responsabilidad, lo harn constar en la escritura y lo enterarn mediante declaracin
en las oficinas autorizadas que correspondan a su domicilio, dentro de los quince das
siguientes a la fecha en que se firma la escritura. En los casos a que se refiere este
129

prrafo se presentar declaracin por todas las enajenaciones aun cuando no haya
impuesto a enterar.
.
.
En las enajenaciones que se consignen en escritura pblica no se requerir
representante en el pas para ejercer la opcin a que se refiere el prrafo anterior.
REGLAMENTO DE LA LEY DEL

IMPUESTO SOBRE LA RENTA
TITULO IV
De las Personas Fsicas
Disposiciones Generales
rea que comprende la Casa-Habitacin
ARTICULO 129.Para los efectos del artculo 109, fraccin XV, inciso a) de la Ley, se considera que la
casa habitacin del contribuyente comprende adems la superficie del terreno que no
exceda de tres veces el rea cubierta por las construcciones que integran la casa
habitacin.
Acreditamiento de que el inmueble enajenado es la Casa-Habitacin

ARTICULO 130.Para los efectos del artculo 109, fraccin XV, inciso a) de la Ley, los contribuyentes
debern acreditar ante el fedatario pblico que formalice la operacin, que el inmueble
objeto de la operacin es la casa habitacin del contribuyente, con cualquiera de los
documentos comprobatorios que se mencionan a continuacin, siempre que el
130

domicilio consignado en dicha documentacin coincida con el del domicilio del bien
inmueble enajenado:
I. La credencial de elector, expedida por el instituto Federal Electoral.
II. Los comprobantes de los pagos efectuados por la prestacin de los servicios de
energa elctrica o de telefona fija.
III. Los estados de cuenta que proporcionan las instituciones que componen el sistema
financiero o por casas comerciales o de tarjetas de crdito no bancarias.
La documentacin a que se refieren las fracciones anteriores, deber estar a nombre
del contribuyente, de su cnyuge o de sus ascendientes o descendientes en lnea recta.
CAPITULO IV
De los Ingresos por Enajenacin de Bienes
Terreno y construccin adquiridos en distinta fecha
ARTICULO 191.Para calcular la ganancia y los pagos provisionales a que se refieren los artculos 147 y
154 de la Ley, respectivamente, tratndose de ingresos por la enajenacin de
inmuebles cuya fecha de adquisicin del terreno no coincida con la fecha de la
construccin, se estar a lo siguiente:
I. Del importe total de la operacin, se separar el precio de enajenacin tanto del
terreno como el de la construccin.
II. Se obtendr por separado la ganancia relativa al terreno y a la construccin,
calculada conforme al artculo 148 de la Ley. Tratndose de deducciones que no
puedan identificarse si fueron efectuadas por el terreno o por la construccin, se
considerarn hechas en relacin con ambos conceptos en la proporcin que les
corresponda conforme al precio de enajenacin.
III. Las ganancias obtenidas conforme a la fraccin anterior se dividirn entre el nmero
de aos transcurridos, sin que exceda de veinte, entre la fecha de adquisicin y
construccin, respectivamente, y la de enajenacin; la suma de ambos resultados ser
131

la parte de la ganancia que se acumular a los dems ingresos obtenidos en el ao de
calendario de que se trate.
IV. El pago provisional se calcular como sigue:
a) Al monto de la ganancia acumulable conforme a la fraccin anterior se le aplicar la
tarifa del artculo 177 de la Ley y el resultado que se obtenga se dividir entre dicha
ganancia acumulable.
b) El cociente que se obtenga conforme al inciso a) se multiplicar por el monto de la
ganancia acumulable correspondiente al terreno y a la construccin, respectivamente;
cada resultado se multiplicar por el nmero de aos que corresponda, segn se trate
del terreno o de la construccin.
c) La suma de los resultados obtenidos en base al inciso anterior, ser el monto del
pago provisional a enterar.
Construcciones no comprobadas
ARTICULO 192.Para los efectos de la fraccin II del artculo 148 de la Ley, cuando el enajenante no
pueda comprobar el costo de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y
ampliaciones del inmueble, se considerar como costo el valor que se contenga en el
aviso de terminacin de obra. Cuando dicho aviso precise la proporcin del valor de las
inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble que
corresponde al terreno y la que se refiere a la construccin, el contribuyente
considerar nicamente como costo, el valor que corresponda a la construccin.
Las autoridades fiscales podrn ordenar, practicar o tomar en cuenta el avalo de las
inversiones por los conceptos mencionados, referidos a la fecha en la que las
construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble se hayan terminado. Cuando el
valor de avalo sea inferior en ms de un 10% de la cantidad que se contenga en el
aviso de terminacin de obra, se considerar el monto del avalo como costo de las
inversiones.
132

Cuando por cualquier causa los contribuyentes no puedan comprobar el costo de las
inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones realizadas en un inmueble,
podrn considerar como costo de dichas inversiones el 80% del valor de las
construcciones que reporte en avalo que al efecto se practique, referido a la fecha en
que las mismas inversiones fueron terminadas, tomando en consideracin la
antigedad que el citado avalo reporte.
Costo de bienes adquiridos por prescripcin

ARTICULO 196.Para los efectos del artculo 148 de la Ley, tratndose de la enajenacin de bienes
adquiridos por prescripcin, se determinar su costo conforme al avalo que haya
servido de base para el pago de impuestos con motivo de la adquisicin, disminuido
por las deducciones sealadas por el artculo 156 de la Ley. Si en la fecha en que se
adquiri no proceda la realizacin de avalo, se efectuar uno referido al momento en
que la prescripcin se hubiera consumado, independientemente de la fecha de la
sentencia que la declare. Cuando no pueda determinarse la fecha en que se consum la
prescripcin adquisitiva, se tomar como tal aquella en que se haya interpuesto la
demanda.
Separacin del valor del terreno y la construccin

ARTICULO 197.Para los efectos de la fraccin I del artculo 151 de la Ley, cuando no pueda separarse
del costo comprobado de adquisicin, la parte que corresponde al terreno y la que se
refiere a la construccin, los contribuyentes podrn considerar la proporcin que se
haya dado en el avalo practicado a la fecha de la adquisicin del bien de que se trate,
o bien se podrn considerar las proporciones que aparezcan en los valores catastrales
que correspondan a la fecha de adquisicin.
Enajenacin de inmuebles de copropietarios

ARTICULO 198.Tratndose de la enajenacin de inmuebles cuyo dominio pertenezca proindiviso a
varias personas fsicas, cada copropietario determinar la ganancia conforme al
133

Captulo IV del Ttulo IV de la Ley; a cada proporcin de la ganancia resultante para
cada copropietario se le aplicar lo dispuesto en el artculo 147 de la Ley.
En el caso de que no pudieran identificarse las deducciones que correspondan a cada
copropietario, stas se harn en forma proporcional a los derechos de copropiedad.
Lo dispuesto en el primer prrafo de este artculo ser aplicable a la enajenacin de
inmuebles que realice el representante de la sucesin con consentimiento de los
herederos o legatarios, considerando la proporcin que a cada uno de ellos le
corresponda en la sucesin.
CODIGO FISCAL DE LA FEDERACION

Enajenacin de bienes. Concepto
ARTICULO 14.Se entiende por enajenacin de bienes:
I. Toda trasmisin de propiedad, aun en la que el enajenante se reserve el dominio del
bien enajenado.
II. Las adjudicaciones, aun cuando se realicen a favor del acreedor.

III. La aportacin a una sociedad o asociacin.
IV. La que se realiza mediante el arrendamiento financiero.
V. La que se realiza a travs del fideicomiso, en los siguientes casos:
a) En el acto en el que el fideicomitente designa o se obliga a designar fideicomisario
diverso de l y siempre que no tenga derecho a readquirir del fiduciario los bienes.
134

b) En el acto en el que el fideicomitente pierda el derecho a readquirir los bienes del
fiduciario, si se hubiera reservado tal derecho.
Cuando el fideicomitente reciba certificados de participacin por los bienes que afecte
en fideicomiso, se considerarn enajenados esos bienes al momento en que el
fideicomitente reciba los certificados, salvo que se trate de acciones.
VI. La cesin de los derechos que se tengan sobre los bienes afectos al fideicomiso, en
cualquiera de los siguientes momentos:
a) En el acto en el que el fideicomisario designado ceda sus derechos o d instrucciones
al fiduciario para que transmita la propiedad de los bienes a un tercero. En estos casos
se considerar que el fideicomisario adquiere los bienes en el acto de su designacin y
que los enajena en el momento de ceder sus derechos o de dar dichas instrucciones.
b) En el acto en el que el fideicomitente ceda sus derechos si entre stos se incluye el
de que los bienes se transmitan a su favor.
Cuando se emitan certificados de participacin por los bienes afectos al fideicomiso y
se coloquen entre el gran pblico inversionista, no se considerarn enajenados dichos
bienes al enajenarse esos certificados, salvo que estos les den a sus tenedores
derechos de aprovechamiento directo de esos bienes, o se trate de acciones. La
enajenacin de los certificados de participacin se considerar como una enajenacin
de ttulos de crdito que no representan la propiedad de bienes y tendrn las
consecuencias fiscales que establecen las Leyes fiscales para la enajenacin de tales
ttulos.
VII. La transmisin de dominio de un bien tangible o del derecho para adquirirlo que se
efecte a travs de enajenacin de ttulos de crdito, o de la cesin de derechos que
los representen. Lo dispuesto en esta fraccin no es aplicable a las acciones o partes
sociales.
VIII. La transmisin de derechos de crdito relacionados a proveedura de bienes, de
servicios o de ambos a travs de un contrato de factoraje financiero en el momento de
la celebracin de dicho contrato, excepto cuando se transmitan a travs de factoraje
con mandato de cobranza o con cobranza delegada as como en el caso de transmisin
135

de derechos de crdito a cargo de personas fsicas, en los que se considerar que existe
enajenacin hasta el momento en que se cobre los crditos correspondientes.
IX. La que se realice mediante fusin o escisin de sociedades, excepto en los
supuestos a que se refiere el artculo 14-B de este Cdigo.
Actualizacin de contribuciones, aprovechamientos y devoluciones

ARTICULO 17-A.El monto de las contribuciones, aprovechamientos, as como de las devoluciones a
cargo del fisco federal, se actualizar por el transcurso del tiempo y con motivo de los
cambios de precios en el pas, para lo cual se aplicar el factor de actualizacin a las
cantidades que se deban actualizar. Dicho factor se obtendr dividiendo el ndice
Nacional de Precios al Consumidor del mes anterior al ms reciente del perodo entre
el citado ndice correspondiente al mes anterior al ms antiguo de dicho perodo. Las
contribuciones, los aprovechamientos, as como las devoluciones a cargo del fisco
federal, no se actualizarn por fracciones de mes.
En los casos en que el ndice Nacional de Precios al Consumidor del mes anterior al ms
reciente del perodo, no haya sido publicado por el Instituto Nacional de Estadstica y
Geografa, la actualizacin de que se trate se realizar aplicando el ltimo ndice
mensual publicado.
Los valores de bienes u operaciones se actualizarn de acuerdo con lo dispuesto por
este artculo, cuando las leyes fiscales as lo establezcan. Las disposiciones sealarn en
cada caso el perodo de que se trate.
Las cantidades actualizadas conservan la naturaleza jurdica que tenan antes de la
actualizacin. El monto de sta, determinado en los pagos provisionales, definitivos y
del ejercicio, no ser deducible ni acreditable.
Transitorio DOF 28/12/1989
Para lo dispuesto en el artculo 17-A del citado Cdigo, para proceder a la actualizacin
de contribuciones a partir del ao de 1990 y que fueron exigibles con anterioridad a
dicho ao, se considerar como mes ms antiguo del perodo el de diciembre de 1989.
136

Pago de contribuciones
ARTICULO 20.Las contribuciones y sus accesorios se causarn y pagarn en moneda nacional. Los
pagos que deban efectuarse en el extranjero se podrn realizar en la moneda del pas
de que se trate.
Aplicacin del INPC
En los casos en que las leyes fiscales as lo establezcan, a fin de determinar las
contribuciones y sus accesorios, se aplicar el Indice Nacional de Precios al
Consumidor, el cual ser calculado por el Instituto Nacional de Estadstica y Geografa y
se publicar en el Diario Oficial de la Federacin dentro de los primeros diez das del
mes siguiente al que corresponda.
.
.
.
Redondeo de Cifras
Para determinar las contribuciones se considerarn, inclusive, las fracciones del peso;
no obstante lo anterior, para efectuar su pago, el monto se ajustar para que las que
contengan cantidades que incluyan de 1 a 50 centavos se ajusten a la unidad inmediata
anterior y las que contengan cantidades de 51 a 99 centavos, se ajusten a la unidad
inmediata superior.
Incumplimiento de pago de contribuciones o aprovechamientos

ARTICULO 21.Cuando no se cubran las contribuciones o los aprovechamientos en la fecha o dentro
del plazo fijado por las disposiciones fiscales, su monto se actualizar desde el mes en
que debi hacerse el pago y hasta que el mismo se efecte, adems debern pagarse
recargos por concepto de indemnizacin al fisco federal por la falta de pago oportuno.
Dichos recargos se calcularn aplicando al monto de las contribuciones o de los
aprovechamientos actualizados por el perodo a que se refiere este prrafo, la tasa que
resulte de sumar las aplicables en cada ao para cada uno de los meses transcurridos
en el perodo de actualizacin de la contribucin o aprovechamiento de que se trate.
137

Monto mximo de recargos
Los recargos se causarn hasta por cinco aos, salvo en los casos a que se refiere el
artculo 67 de este Cdigo, supuestos en los cuales los recargos se causarn hasta en
tanto no se extingan las facultades de las autoridades fiscales para determinar las
contribuciones o aprovechamientos omitidos y sus accesorios, y se calcularn sobre el
total del crdito fiscal, excluyendo los propios recargos, la indemnizacin a que se
refiere el prrafo sptimo de este artculo, los gastos de ejecucin y las multas por
infraccin a disposiciones fiscales.
ARTICULO 27..
.
.
Declaracin informativa de operaciones consignadas en escritura pblica
Cuando de conformidad con las disposiciones fiscales los notarios, corredores, jueces y
dems fedatarios deban presentar la informacin relativa a las operaciones
consignadas en escrituras pblicas celebradas ante ellos, respecto de las operaciones
realizadas en el mes inmediato anterior, dicha informacin deber ser presentada a
ms tardar el da 17 del mes siguiente ante el Servicio de Administracin Tributaria de
conformidad con las reglas de carcter general que al efecto emita dicha rgano.
La declaracin informativa a que se refiere el prrafo anterior deber contener, al
menos, la informacin necesaria para identificar a los contratantes, a las sociedades
que se constituyan, el nmero de escritura pblica que le corresponda a cada
operacin y la fecha de firma de la citada escritura, el valor de avalo de cada bien
enajenado, el monto de la contraprestacin pactada y de los impuestos que en los
trminos de las disposiciones fiscales correspondieron a las operaciones manifestadas.
138
REGLAMENTO DEL CODIGO FISCAL DE LA FEDERACION

Avalos para efectos fiscales
Artculo 3.Los avalos que se practiquen para efectos fiscales tendrn vigencia de un ao,
contado a partir de la fecha en que se emitan, para lo cual, las autoridades fiscales
aceptarn los avalos en relacin con los bienes que se ofrezcan para garantizar el
inters fiscal o cuando sea necesario contar con un avalo en trminos de lo previsto
en el Captulo III del Ttulo V del Cdigo.
Los avalos a que se refiere el prrafo anterior, debern ser practicados por los peritos
valuadores siguientes:
I. El Instituto de Administracin y Avalos de Bienes Nacionales;
II. Instituciones de crdito;
III. Corredores pblicos que cuenten con registro vigente ante la Secretara de
Economa, y
IV. Empresas dedicadas a la compraventa o subasta de bienes.
La Autoridad Fiscal en los casos que proceda y mediante el procedimiento que al efecto
establezca el Servicio de Administracin Tributaria mediante reglas de carcter general,
podr solicitar la prctica de un segundo avalo. El valor determinado en dicho avalo
ser el que prevalezca.
En aquellos casos en que despus de realizado el avalo se lleven a cabo
construcciones, instalaciones o mejoras permanentes al bien inmueble de que se trate,
los valores consignados en dicho avalo quedarn sin efecto, aun cuando no haya
transcurrido el plazo sealado en el primer prrafo de este artculo.
En los avalos referidos a una fecha anterior a aqulla en que se practiquen, se
proceder conforme a lo siguiente:
a) Se determinar el valor del bien a la fecha en que se practique el avalo;
139

b) La cantidad obtenida conforme a la fraccin anterior se dividir entre el factor que
se obtenga de dividir el ndice Nacional de Precios al Consumidor del mes inmediato
anterior a aqul en que se practique el avalo, entre el ndice del mes al cual es
referido el mismo, y
c) El resultado que se obtenga conforme a la operacin a que se refiere el inciso
anterior ser el valor del bien a la fecha a la que el avalo sea referido. El valuador
podr efectuar ajustes a este valor cuando existan razones que as lo justifiquen, antes
de la presentacin del avalo, las cuales debern sealarse expresamente en el mismo
documento.
Tasa aplicable en la causacin de recargos o intereses

Artculo 16.Para los efectos de los artculos 21 y 22-A del Cdigo, cuando el contribuyente deba
pagar recargos o las autoridades fiscales deban pagar intereses, la tasa aplicable en un
mismo perodo mensual o fraccin de ste, ser siempre la que est en vigor al primer
da del mes o fraccin de que se trate, independientemente de que dentro de dicho
perodo la tasa de recargos o de inters vare.
140

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Costo de adquisicin depreciado:

200,000 66,000 = 134,000

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El porcentaje a depreciar no puede ser superior al 80%.

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Buscamos en el ANEXO 1 el ndice nacional correspondiente a Febrero de 1981, o

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Ahora procedemos a obtener el factor de actualizacin, dividiendo el ndice ms

Costo de adquisicin X Factor

Costo ajustado del terreno:

110 X 1265.0894 = 139, 159. 83

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Costo actualizado de mejoras:

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110 X 1288.10 = 141,691.00

Esta cantidad resulta mayor a la obtenida por el mtodo de actualizacin

Nmero de aos transcurridos:

Costo ajustado de adquisicin:

Esta cantidad resulta mayor a la obtenida por el mtodo de actualizacin

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Agosto 1992 = 16.4201

INPC del mes anterior al avalo:

Marzo 2014 = 113.099

Avalo = 180,000 = 26133.16

26133.16 X 1000 = 26,133, 162.98

Como se indica en el artculo 192, se deber calcular el 80%:

26,133, 162.98 X 80 = 20, 906, 530.38

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TERRENO SIN CONSTRUCCION

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TERRENO SIN CONSTRUCCION

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Costo actualizado de adquisicin = 30,000

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Ganancia individual = Ganancia entre aos X porcentaje

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TERRENO SIN CONSTRUCCION

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-Fecha de pago de avalos

-Fecha comisiones y mediaciones de adquisicin 17-Feb-2003

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b) Impuestos y gastos notariales de adquisicin.

c) Impuestos y gastos notariales de venta.

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e) Comisiones y mediaciones de adquisicin.

f) Comisiones y mediaciones de ventas.

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