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FORO N 2 DE ELEMENTOS FUNDAMENTALES

DE LOS DERECHOS REALES.


TEMA: HIPOTECA
Tema de debate: EFECTOS JURIDICOS RESPECTO DE LA CAPACIDAD
DE DISPOSICION DE LOS BIENES HIPOTECADOS.
Por: Lorena Vanina Huck
La hipoteca es un derecho real convencionalmente constituido, previa
publicidad, en garanta de un crdito sobre uno o mas bienes (generalmente
inmuebles) que permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor, en
caso de que la deuda no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta del
bien gravado, cualquiera que sea su titular en ese momento para, con su importe,
hacerse pago de su crdito.
Efectos: La hipoteca no restringe las facultades propias del dominio, en principio,
pero el propietario no deber realizar actos materiales o jurdicos que menoscaben
el valor del inmueble y, a su vez, todo acreedor hipotecario tiene derecho a
asegurarse esto con las medidas que tiene contra actos de menoscabo, como ser:
embargo preventivo, prohibicin de innovar, etc).
Asi, podemos decir que la hipoteca no priva a los dueos, de la capacidad de
disposicin, o sea que el deudor puede vender la cosa hipotecada. En la venta
puede pasar que el tercero adquirente adquiera la cosa con la carga de la
hipoteca, pero sin asumir la responsabilidad personal que pesaba sobre el deudor
hipotecario; o puede subrogarse en la posicin del deudor hipotecante. En el caso
de que el vendedor y comprador hubieren pactado que el segundo se subrogar
no slo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino tambin con la
obligacin personal con ella garantizada, quedar el primero desligado de dicha
obligacin, si el acreedor prestase su consentimiento.
En conclusin:
1) los bienes inmuebles pueden ser enajenados por el deudor hipotecante. Aqu
aparece el adquirente del bien hipotecado quien ser el titular o propietario.
2) El acreedor hipotecario puede ceder o transmitir su posicin jurdica. El crdito
hipotecario puede enajenarse o cederse en todo o en parte, siempre que se haga
por escritura pblica, de la cual se de conocimiento al deudor y se inscriba en el
Registro. El adquirente del crdito o cesionario se subrogar en la posicin jurdica
del cedente, convirtindose as en el nuevo acreedor hipotecario.
La hipoteca depende del cumplimiento o incumplimiento de la obligacin
asegurada:
En caso de cumplimiento total de la obligacin principal, esta se considera
extinguida y por lo tanto, tambin habr de privarse de efectos a la
hipoteca.

Cuando el propietario tenga un comportamiento que conlleve al deterioro de


la cosa o del derecho sobre el que recae la garanta, de forma preventiva el
acreedor hipotecario puede ejercitar la accin de deterioro o devastacin.
Cuando el deudor incumpla, el acreedor hipotecario, (por ejemplo, un
Banco), podr hacer efectivo el ius persequendi (facultad de persecusion) y
ius praeferendi (facultad de hacer valer su preferencia).
Resumiendo: cuando hay un contrato de crdito entre un banco como
acreditante y un acreditado, la hipoteca garantiza al acreditante el pago del
crdito mediante el remate judicial del bien, previa demanda y sentencia
condenatoria en contra del acreditado. Generalmente, el bien hipotecado
suele ser el inmueble objeto del crdito o bien un inmueble distinto de
propiedad del acreditado o de un tercero que hubiere aceptado constituir la
hipoteca sobre su bien.

La hipoteca se regula en nuestro CCCN, en los "Derechos Reales de Garanta",


en el capitulo 2, desde el articulo 2205 al 2211.
Caracteres:
1) Es un derecho real.
2) Es accesorio y convencional.
3) Debe ser inscripto para ser oponible a terceros (publicidad).
4) Goza de especialidad (se constituye sobre cosas inmuebles especial y
expresamente determinadas y por una suma de dinero tambin cierto y
determinado).
5) Es indivisible.
Sobre el inmueble en cuestin solo puede recaer una hipoteca. No es posible
tomar otro crdito sobre el mismo inmueble si est vigente un crdito hipotecario.
No se aceptan hipotecas en segundo grado.