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Edificaes CEF 2013

Teoria e Questes
Prof. Marcus V. Campiteli Aula 14

AULA 14: Avaliao de Imveis


SUMRIO

PGINA

APRESENTAO DO CURSO

NBR 14653-1

NBR 14653-2

11

NBR 14653-3

25

NBR 14653-4

43

QUESTES COMENTADAS

64

LISTA DE QUESTES APRESENTADAS NA AULA

71

GABARITO

75

Ol, Pessoal
Esta parte da matria exige o conhecimento das definies,
termos e mtodos das normas NBR 14653-1, 2, 3 e 4.
Foram poucas as questo da FCC sobre estas normas. Por isso,
a

pequena

quantidade

de

questes

apresentadas

nesta

aula.

Contudo, essa pequena amostra suficiente para mostrar que se


cobra o conhecimento literal do texto dessas normas.
Por isso, a fonte principal ser a prpria norma.
Bons estudos !

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NBR 14653

A norma NBR 14653, de Avaliao de bens, contm as


seguintes partes:
Parte 1: Procedimentos gerais;
Parte 2: Imveis urbanos;
Parte 3: imveis rurais;
Parte 4: Empreendimentos;
Parte 5: Mquinas, equipamentos, instalaes e bens
industriais em geral;
Parte 6: Avaliao de bens;
Parte 7: Bens de patrimnios histricos e artsticos.
O nosso edital cobra as partes 1, 2, 3 e 4.

1)

NBR 14653-1
Pessoal, vale a pena dar uma lida nas definies trazidas pela

norma, pois podem ser objeto de questes da nossa prova:


1.1

Definies
- acessrio: Bem que se incorpora ao principal e que possui

valor isoladamente, incorporado ou no a ele.


- amostra: Conjunto de dados de mercado representativos de
uma populao.
- amostragem: Procedimento utilizado para constituir uma
amostra.

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-

arrendamento:

Retribuio

pela

cesso

de

direito

explorao, uso ou fruio de um bem capaz de produzir frutos, por


prazo certo e condies convencionadas.
- avaliao de bens: Anlise tcnica, realizada por engenheiro
de avaliaes, para identificar o valor de um bem, de seus custos,
frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de
sua utilizao econmica, para uma determinada finalidade, situao
e data.
- bem: Coisa que tem valor, suscetvel de utilizao ou que
pode ser objeto de direito, que integra um patrimnio.
-

bem

tangvel:

Bem

identificado

materialmente

(por

exemplo: imveis, equipamentos, matrias-primas).


- bem intangvel: Bem no identificado materialmente (por
exemplo: fundo de comrcio, marcas e patentes).
- benfeitoria: Resultado de obra ou servio realizado num bem
e que no pode ser retirado sem destruio, fratura ou dano.
-

benfeitoria necessria:

Benfeitoria indispensvel

para

conservar o bem ou evitar a sua deteriorao.


- benfeitoria til: Benfeitoria que aumenta ou facilita o seu
uso, embora dispensvel.
- benfeitoria volupturia: Benfeitoria que visa simples deleite
ou recreio, sem aumentar o uso normal do bem.
- campo de arbtrio: Intervalo de variao no entorno do
estimador pontual adotado na avaliao, dentro do qual pode-se
arbitrar o valor do bem, desde que justificado pela existncia de
caractersticas prprias no contempladas no modelo.

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- custo: Total dos gastos diretos e indiretos necessrios
produo, manuteno ou aquisio de um bem, numa determinada
data e situao.
- custo direto de produo: Gastos com insumos, inclusive
mo-de-obra, na produo de um bem.
- custo indireto de produo: Despesas administrativas e
financeiras, benefcios e demais nus e encargos necessrios
produo de um bem.
- custo de reedio: Custo de reproduo, descontada a
depreciao do bem, tendo em vista o estado em que se encontra.
- custo de reproduo: Gasto necessrio para reproduzir um
bem, sem considerar eventual depreciao.
- custo de substituio: Custo de reedio de um bem, com a
mesma funo e caractersticas assemelhadas ao avaliando.
- dado de mercado: Conjunto de informaes coletadas no
mercado relacionadas a um determinado bem.
- dano: Prejuzo causado a outrem pela ocorrncia de vcios,
defeitos, sinistros e delitos, entre outros.
- depreciao:

Perda de

valor de um bem, devido a

modificaes em seu estado ou qualidade, ocasionadas por:


- decrepitude: Desgaste de suas partes constitutivas,
em conseqncia de seu envelhecimento natural, em condies
normais de utilizao e manuteno.
- deteriorao: Desgaste de seus componentes em
razo de uso ou manuteno inadequados.
- mutilao: Retirada de sistemas ou componentes
originalmente existentes.
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- obsoletismo: Superao tecnolgica ou funcional.
- empreendimento: Conjunto de bens capaz de produzir
receitas por meio de comercializao ou explorao econmica. Pode
ser:

imobilirio

(por

exemplo:

loteamento,

prdios

comerciais/residenciais), de base imobiliria (por exemplo: hotel,


shopping center, parques temticos), industrial ou rural.
- empresa: Organizao por meio da qual se canalizam
recursos para produzir ou oferecer bens e servios, com vista, em
geral, obteno de lucros, podendo no seu patrimnio conter cotaspartes de outras empresas ou empreendimentos.
- engenharia de avaliaes: Conjunto de conhecimentos
tcnico-cientficos especializados, aplicados avaliao de bens.
- engenharia de custos: Conjunto de conhecimentos tcnicocientficos especializados, aplicados avaliao de custos de bens e
servios.
-

engenharia

econmica:

Conjunto

de

conhecimentos

tcnico-cientficos especializados, aplicados anlise e avaliao


tcnico-econmica de empreendimentos.
- engenharia legal: Parte da engenharia que atua na interface
tcnico-legal envolvendo avaliaes e toda espcie de percias
relativas a procedimentos judiciais.
- engenheiro de avaliaes: Profissional de nvel superior,
com habilitao legal e capacitao tcnico-cientfica para realizar
avaliaes,

devidamente

registrado

no

Conselho

Regional

de

Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CREA.


- fator de comercializao: Razo entre o valor de mercado
de um bem e o seu custo de reedio ou de substituio, que pode
ser maior ou menor do que 1 (um).
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- fruto: Resultado da explorao econmica de um bem.
- fundo de comrcio: Bem intangvel pertencente ao titular do
negcio, decorrente do resultado de suas operaes mercantis,
composto entre outros de: nome comercial, freguesia, patentes e
marcas.
- hiptese nula em um modelo de regresso: Hiptese de
que uma ou um conjunto de variveis independentes envolvidas no
modelo de regresso no importante para explicar a variao do
fenmeno, a um nvel de significncia preestabelecido.
-

homogeneizao:

mediante

aplicao

de

Tratamento

dos

preos

transformaes

observados,

matemticas

que

expressem, em termos relativos, as diferenas entre os atributos dos


dados de mercado e os do bem avaliando.
- imvel: Bem constitudo de terreno e eventuais benfeitorias a
ele incorporadas. Pode ser classificado como urbano ou rural, em
funo da sua localizao, uso ou vocao.
- inferncia estatstica: Parte da cincia estatstica que
permite extrair concluses sobre a populao a partir de amostra.
- infra-estrutura: Conjunto de obras e servios que d
suporte s atividades econmicas, sociais ou utilizao de um bem.
- instalao: Conjunto de aparelhos, peas ou dispositivos
necessrios ou acessrios utilizao de um bem.
-

laudo

de

avaliao:

Relatrio

tcnico

elaborado

por

engenheiro de avaliaes em conformidade com esta parte da NBR


14653, para avaliar o bem.
- liquidao forada: Condio relativa hiptese de uma
venda compulsria ou em prazo menor que o mdio de absoro pelo
mercado.
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- modelo: Representao tcnica da realidade.
- modelo de regresso: Modelo utilizado para representar
determinado fenmeno, com base numa amostra, considerando-se as
diversas caractersticas influenciantes.
- nvel de significncia: Probabilidade de rejeitar a hiptese
nula, quando ela for verdadeira.
- parecer tcnico: Relatrio circunstanciado ou esclarecimento
tcnico

emitido

por

um

profissional

capacitado

legalmente

habilitado sobre assunto de sua especialidade.


- percia: Atividade tcnica realizada por profissional com
qualificao especfica, para averiguar e esclarecer fatos, verificar o
estado de um bem, apurar as causas que motivaram determinado
evento, avaliar bens, seus custos, frutos ou direitos.
-

pesquisa:

Conjunto

de

atividades

de

identificao,

investigao, coleta, seleo, processamento, anlise e interpretao


de resultados sobre dados de mercado.
- populao: Totalidade de dados de mercado do segmento
que se pretende analisar.
- preo: Quantia pela qual se efetua, ou se prope efetuar,
uma transao envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre
ele.
- recurso ambiental: Recurso natural necessrio existncia
e preservao da vida.
-

servido:

Encargo

especfico

que

se

impe

uma

propriedade em proveito de outrem.


- situao paradigma: Situao hipottica adotada como
referencial para avaliao de um bem.
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- taxa de desconto: Taxa adotada para o clculo do valor
presente de uma despesa ou receita futura.
-

tratamento

de

dados:

Aplicao

de

operaes

que

expressem, em termos relativos, as diferenas de atributos entre os


dados de mercado e os do bem avaliando.
- valor de mercado: Quantia mais provvel pela qual se
negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data
de referncia, dentro das condies do mercado vigente.
- valor em risco: Valor representativo da parcela do bem que
se deseja segurar.
- valor patrimonial: Valor correspondente totalidade dos
bens de pessoa fsica ou jurdica.
- valor residual: Quantia representativa do valor do bem ao
final de sua vida til.
- vantagem da coisa feita: Diferena entre o valor de
mercado e o custo de reedio de um bem, quando positiva.
- vida econmica: Prazo econmico operacional de um bem.
- vida til: Prazo de utilizao funcional de um bem.
- vida remanescente: Vida til que resta a um bem.
- vistoria: Constatao local de fatos, mediante observaes
criteriosas em um bem e nos elementos e condies que o
constituem ou o influenciam.

1.1) Custos
Custo = CD + CI

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Custo Direto de Produo: Gastos com insumos, inclusive
mo-de-obra, na produo de um bem.
Custo indireto de produo: Despesas administrativas e
financeiras, benefcios e demais nus e encargos necessrios
produo de um bem.
Custo de reedio: Custo de reproduo, descontada a
depreciao do bem, tendo em vista o estado em que se encontra.
Custo de reproduo: Gasto necessrio para reproduzir um
bem, sem considerar eventual depreciao.
Custo de substituio: Custo de reedio de um bem, com a
mesma funo e caractersticas assemelhadas ao avaliando.
1.2) Depreciao

depreciao: Perda de valor de um bem, devido a odificaes


em seu estado ou qualidade, ocasionadas por:

decrepitude: Desgaste de suas partes constitutivas, em


conseqncia de seu envelhecimento natural, em
condies normais de utilizao e manuteno.

deteriorao: Desgaste de seus componentes em razo


de uso ou manuteno inadequados.

mutilao: Retirada de sistemas ou componentes


originalmente existentes.

obsoletismo: Superao tecnolgica ou funcional.

valor residual: Quantia representativa do valor do bem ao


final de sua vida til.

1.3) Classificao dos Bens

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Tangveis: Bem identificado materialmente (por exemplo:


imveis, equipamentos, matrias-primas).

Intangveis:

Bem

no

identificado

materialmente

(por

exemplo: fundo de comrcio, marcas e patentes).


1.4) Vistoria
Nenhuma avaliao poder prescindir da vistoria. Em casos
excepcionais, quando for impossvel o acesso ao bem avaliando,
admite-se a adoo de uma situao paradigma, desde que acordada
entre as partes e explicitada no laudo.
1.5) Coleta de Dados
Situao mercadolgica: na coleta de dados de mercado
relativos a ofertas recomendvel buscar informaes sobre o tempo
de exposio no mercado e, no caso de transaes, verificar a forma
de pagamento praticada e a data em que ocorreram.
1.6) Escolha da Metodologia
Para a identificao do valor de mercado, sempre que possvel
preferir o mtodo comparativo direto de dados de mercado.
1.7) Valor de Mercado do Bem
Permite-se arredondar o resultado de sua avaliao, desde que
o ajuste final no varie mais de 1% do valor estimado.
1.8) Mtodos para identificar o valor de um bem, de seus
frutos e direitos
a) Mtodo Comparativo Direto: identifica o valor de mercado do
bem por meio de tratamento tcnico dos atributos dos elementos
comparveis, constituintes da amostra.
b) Mtodo Involutivo: identifica o valor de mercado do bem,
alicerado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo
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de estudo de viabilidade tcnico-econmica, mediante hipottico
empreendimento compatvel com as caractersticas do bem e com as
condies do mercado no qual

est inserido, considerando-se

cenrios viveis para execuo e comercializao do produto.


c) Mtodo Evolutivo: identifica o valor do bem pelo somatrio dos
valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificao
do

valor

de

mercado,

deve

ser

considerado

fator

de

comercializao.
d) Mtodo da Capitalizao das Rendas: identifica o valor do
bem, com base na capitalizao presente da sua renda lquida
prevista, considerando-se cenrios viveis.
e) Mtodo Comparativo Direto: identifica o custo do bem por meio
de tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis,
constituintes da amostra.
f) Mtodo da Quantificao de Custo: identifica o custo do bem ou
de suas partes por meio de oramentos sintticos ou analticos, a
partir das quantidades de servios e respectivos custos diretos e
indiretos.

2)

NBR 14653-2

2.1) Definies
importante saber algumas definies desta norma:
-

aproveitamento

eficiente:

aquele

recomendvel

tecnicamente possvel para o local, numa data de referncia,


observada

atual

efetiva

tendncia

mercadolgica

nas

circunvizinhanas, entre os diversos usos permitidos pela legislao


pertinente;
-

rea de servido: parte do imvel serviente diretamente

atingida pela servido;


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-

rea

total

de

construo

de

unidades

em

condomnio: rea resultante do somatrio da rea real privativa e


da parcela de rea comum a ela atribuda, definidas conforme a ABNT
NBR 12721;
-

rea til da unidade: rea real privativa, definida na

ABNT NBR 12721, subtrada a rea ocupada pelas paredes e outros


elementos construtivos que impeam ou dificultem sua utilizao;
-

cdigos

ajustados:

escala

extrada

dos

elementos

amostrais originais por meio de modelo de regresso, com a


utilizao de variveis dicotmicas, para diferenciar as caractersticas
qualitativas dos imveis;
-

cdigos

alocados:

escala

lgica

ordenada

para

diferenciar as caractersticas qualitativas dos imveis;


-

depreciao fsica: perda de valor em funo do

desgaste das partes constitutivas de benfeitorias, resultante de


decrepitude, deteriorao ou mutilao;
-

desempenho do mercado: evidncias da evoluo do

mercado, pela anlise do seu comportamento num determinado


perodo de tempo;
-

lote: poro de terreno resultante de parcelamento do

solo urbano;
-

gleba urbanizvel: terreno passvel de receber obras

de infraestrutura urbana, visando o seu aproveitamento eficiente, por


meio

de

loteamento,

desmembramento

ou

implantao

de

empreendimento;
-

desmembramento: subdiviso de um terreno em lotes

destinados a edificao, com aproveitamento do sistema virio


existente, desde que no implique a abertura de novas vias e
logradouros pblicos, nem o prolongamento, modificao ou
ampliao dos j existentes;
-

loteamento: subdiviso de gleba em lotes destinados a

edificaes, com abertura de novas vias de circulao, de


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logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao
das vias existentes;
-

equipamento

comunitrio:

benfeitoria

que

visa

atender s necessidades bsicas de sade, educao, transporte,


segurana ou lazer da comunidade;
-

estimativa de tendncia central: estimativa pontual

obtida por um estimador de tendncia central (por exemplo,


mdia);
-

frente de referncia: frente da situao paradigma

adotada;
-

frente projetada: projeo da frente real sobre a normal

ao menor dos lados ou a corda, no caso de frente em curva;


-

frente real: comprimento efetivo da linha divisria do

imvel com a via de acesso, em projeo horizontal;


-

imvel dominante: imvel que impe restrio a outro,

por servido;
-

imvel

paradigma:

imvel

hipottico

cujas

caractersticas so adotadas como padro representativo da regio ou


referencial da avaliao;
-

imvel serviente: imvel que sofre restrio imposta

por servido;
-

percentual de comprometimento de rea: relao

entre a rea objeto de gravame e a rea total do imvel;


-

percentual de comprometimento de valor: relao

entre os valores da rea atingida por um gravame, antes e depois da


sua instituio;
-

planta de valores: representao grfica ou listagem

dos valores genricos de metro quadrado de terreno ou do imvel


numa mesma data;
-

polo de influncia: local que, por suas caractersticas,

influencia os valores dos imveis, em funo de sua proximidade com


o elemento avaliando;
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-

profundidade

equivalente:

resultado

numrico

da

diviso da rea de um lote pela sua frente projetada principal;


-

quota parte: nmero atribudo a uma frao ideal;

segmento de rea diretamente desmembrvel: parte

de um terreno com frente para vias ou logradouros pblicos oficiais,


passvel de aproveitamento econmico e legal;
-

terreno de fundo: aquele que, situado no interior da

quadra, se comunica com a via pblica por meio de um corredor de


acesso;
-

terreno encravado: aquele que no se comunica com a

via pblica;
-

terreno interno: aquele localizado em vila, passagem,

travessa ou local assemelhado, acessrio da malha viria do


Municpio ou de propriedade de particulares, e que no consta
oficialmente na Planta Genrica de Valores do Municpio;
-

terrenos acrescidos de marinha: terrenos formados,

natural ou artificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas,


em seguimento aos terrenos de marinha;
-

terrenos de marinha: terrenos em uma profundidade de

33 m, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posio da


linha do preamar-mdio de 1831, sendo os situados no continente,
na costa martima, nas ilhas e nas margens dos rios e lagoas, at
onde se faa sentir a influncia das mars, ou contornando as ilhas
situadas em zonas onde se faa sentir a influncia das mars;
-

testada: medida da frente do imvel;

2.2 Atividades bsicas


recomendvel que o engenheiro de avaliaes, ao ser
contratado ou

designado para fazer uma avaliao,

esclarea

aspectos essenciais para a adoo do mtodo avaliatrio e eventuais


nveis de fundamentao e preciso que se pretende atingir, entre
outros:
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- finalidade: locao, aquisio, doao, alienao, dao em
pagamento, permuta, garantia, fins contbeis,seguro, arrematao,
adjudicao e outros;
- objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de
locao; outros valores, tais como: valor em risco, valor patrimonial,
custo de reedio, valor de liquidao forada, valor de desmonte;
indicadores de viabilidade e outros;
- prazo-limite para apresentao do laudo;
- condies a serem utilizadas, no caso de laudos de uso
restrito.
2.3 Vistoria
a) Caracterizao da Regio
- Aspectos Fsicos: condies do relevo; natureza predominante do
solo; condies ambientais.
- Localizao: situao no contexto urbano; indicao dos principais
plos de influncia.
- Uso e Ocupao do Solo: confrontar a ocupao existente com as
leis de zoneamento e uso do solo do municpio, para concluir sobre as
tendncias de modificao a curto e mdio prazo.
- Infraestrutura Urbana: sistema virio; transporte coletivo; coleta
de resduos slidos; gua potvel, energia eltrica etc.
- Atividades Existentes: comrcio; indstria, e servio.
- Equipamentos Comunitrios: segurana; educao; sade;
cultura; lazer.
b) Caracterizao do Terreno
- Localizao: situao na regio e via Pblica, c/ indicao dos
limites e confrontaes.
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- Utilizao: atual e vocao, em confronto com a legislao em
vigor.
- Aspectos Fsicos: dimenses, forma, topografia, superfcie etc.
- Infraestrutura Urbana Disponvel
- Restries Fsicas e Legais ao Aproveitamento

c) Caracterizao das Edificaes e Benfeitorias

- Aspectos Construtivos, Qualitativos, Quantitativos e Tecnolgicos,


comparados com a documentao disponvel.
-

Aspectos

arquitetnicos,

paisagsticos

funcionais,

inclusive

conforto ambiental.
- Adequao da edificao em relao aos usos recomendveis da
regio.
- Condies de Ocupao.
- Patologias aparentes como anomalias, avarias, danos construtivos e
outras, conforme definidas na ABNT NBR 13752 que possam
influenciar de forma significativa a variao dos preos relativos dos
elementos amostrais.
d) Por Amostragem
Conjunto de Unidades Autnomas Padronizadas
- Quantidade previamente definida pelas partes.
- Se houver omisso no contrato, % 10%
2.3 Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado
a) Levantamento de Dados

Nesta etapa o engenheiro de avaliaes investiga o mercado,


coleta dados e informaes confiveis preferentemente a
respeito de negociaes realizadas e ofertas, contemporneas

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data

de

referncia

da

avaliao,

com

suas

principais

caractersticas econmicas, fsicas e de localizao.

No caso de avaliaes judiciais, obrigatria a identificao das


fontes.

b) Tratamento dos Dados

Por

Fatores:

homogeneizao

por

fatores

critrios,

fundamentados por estudos, e posterior anlise estatstica


dos resultados homogeneizados.

Tratamento Cientfico: tratamento de evidncias empricas


pelo uso de metodologia cientfica que leve induo de
modelo validado para o comportamento do mercado.

O poder de predio do modelo deve ser verificado a partir do


grfico de preos observados na abscissa versus valores
estimados pelo modelo na ordenada, que deve apresentar
pontos prximos da bissetriz do primeiro quadrante.

b.1) Tratamento por Fatores

desaconselhvel a atualizao do mercado imobilirio atravs


de ndices econmicos.

Atributos semelhantes: 0,5 < F < 1,5

Campo de arbtrio dos preos homogeneizados: limitados a


10% em torno do valor calculado.

2.4) Mtodo Involutivo

Projeto Hipottico: aproveitamento eficiente.

Custo do Projeto Hipottico e Previso de Despesas Adicionais

CD + CI transformao do imvel p/ o projeto


hipottico

Compra do Imvel
Adm. do Empreendimento, inclusive vigilncia
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Impostos e Taxas
Publicidade
Comercializao das Unidades

Lucro

do

Incorporador:

proporcional

ao

risco

do

empreendimento

Taxas: Modelos Dinmicos


Taxa de Valorizao Imobiliria
Taxa de evoluo dos custos e despesas
Juros de capital investido
Taxa mnima de atratividade

Modelos, em ordem de preferncia:


Por fluxos de caixa especficos
Com a aplicao de modelos simplificados dinmicos
Com a aplicao de modelos estticos

2.5) Mtodo da Renda

Estimao das receitas e despesas:


Levantamento de todas as despesas necessrias sua
manuteno e operao, impostos etc.
Receitas provenientes da sua explorao

Taxa mnima de atratividade: funo das oportunidades de


investimentos alternativos existentes no mercado de capitais e
dos riscos do negcio.

Valor Mximo Estimado: Valor Atual do Fluxo de Caixa


descontado pela Taxa Mnima de Atratividade.

2.6) Mtodo Evolutivo

VI = (VT + VB) * FC
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VT:

determinado

pelo

mtodo

comparativo,

ou,

na

impossibilidade deste, pelo mtodo involutivo

VB:

custo

de

reproduo

das

benfeitorias

devidamente

depreciado, pelo mtodo comparativo direto de custo ou pelo


mtodo da quantificao de custo

Zona de alta densidade, onde o aproveitamento eficiente


preponderante, deve-se analisar a adequao das benfeitorias,
e ressaltar o sub-aproveitamento ou o superaproveitamento do
terreno.

2.7) Mtodos de Custos


a) Mtodo de Quantificao do Custo
CUB ou por oramento, com citao das fontes
Vistoria: especificaes dos materiais aplicados para
estimar:
padro construtivo
tipologia
estado de conservao e
idade aparente
Clculo da rea equivalente (NBR 12721)
C = (CUB + ((OE + OI + (Ofe Ofd))/S) x (1+A) x (1+F)
x (1+L)
b) Oramento Detalhado
Levantamento de todos os quantitativos de materiais e
servios
Coleta dos custos dos materiais e servios em fontes de
consulta especializadas
Planilha: de acordo com a NBR 12721 com:
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Discriminao de todos os servios

Unidade de Medida

Quantidade

Custo Unitrio

Custo Total

Fonte de Consulta

Clculo da Depreciao Fsica

Forma

Analtica:

oramento

necessrio

recomposio do imvel na condio de novo

Aplicao

de

coeficiente

de

depreciao:

funo da idade e estado de conservao aplicado


sobre o valor deprecivel
Custo de Reedio da Benfeitoria

Custo de reproduo menos depreciao

2.8) Especificao das Avaliaes


A especificao de uma avaliao est relacionada tanto com o
empenho do engenheiro de avaliaes, como com o mercado e as
informaes que possam ser dele extradas. O estabelecimento inicial
pelo contratante do grau de fundamentao desejado tem por
objetivo a determinao do empenho no trabalho avaliatrio, mas
no

representa

garantia

de

fundamentao. Quanto ao

alcance

grau

de

graus

elevados

de preciso, este

de

depende

exclusivamente das caractersticas do mercado e da amostra coletada


e, por isso, no passvel de fixao a priori.
a) Graus de Fundamentao
Tratamento por Fatores

Ajuste de cada fator e p/ o conjunto de fatores:


Grau I: 0,5 < F < 1,5
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Grau II: 0,8 < F < 1,2
Grau III: 0,9 < F < 1,1
Mtodo da Quantificao de Custo
-

Custo direto

Grau I: CUB de projeto diferente com ajustes, BDI


arbitrado, depreciao arbitrada

Grau II: CUB de projeto semelhante, BDI justificado,


depreciao

calculada

por

mtodos

tcnicos

consagrados

Grau III: Elaborao de oramento, no mnimo,


sinttico, BDI calculado, depreciao calculada por
levantamento do custo de recuperao do bem para
deix-lo no estado de novo

Mtodo Involutivo
Nvel de Detalhamento do Projeto

Grau

I:

Aproveitamento,

ocupao

usos

presumidos

Grau II: Estudo preliminar

Grau III: Anteprojeto ou projeto bsico

Modelo

Grau I: Esttico

Grau II: Dinmico com equaes predefinidas

Grau III: Dinmico com fluxo de caixa

Mtodo Evolutivo
Estimativa do Valor do Terreno e Estimativa dos
Custos de Reedio

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Grau

I:

Grau

no

Mtodo

Comparativo

ou

Involutivo

Grau II: Grau II no Mtodo Comparativo ou


Involutivo

Grau III: Grau III no Mtodo Comparativo ou


Involutivo

Fator de Comercializao

Grau I: Arbitrado

Grau II: Justificado

Grau III: Inferido em mercado semelhante

2.9) Desapropriaes

Classificao
Quanto extenso

Total:

totalidade

ou

cujo

remanescente

seja

inaproveitvel

Parcial

Quanto durao

Temporria

Permanente

Desapropriao Parcial: Diferena entre as avaliaes


do imvel original e remanescente, na mesma data de
referncia.

Devem

ser

apreciadas

circunstncias

especiais, quando relevantes, tais como alteraes de


forma, uso, acessibilidade, ocupao e aproveitamento.
Benfeitorias Atingidas: previso de verbas relativas ao
custo de obras de adaptao do remanescente, possvel
desvalia pela perda de funcionalidade e eventual lucro

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cessante, no caso de desocupao temporria para a
execuo dos servios.
Desapropriaes Temporrias: as indenizaes devem
considerar a renda que seria auferida pelo imvel, bem
como eventuais perdas adicionais.
Se o engenheiro de avaliaes considerar inaproveitvel o
remanescente

do

imvel,

esta

condio

deve

ser

explicitada e seu valor apresentado em separado.

2.10) Servido

FINALIDADE
Passagem de pedestres e veculos
Passagem de linhas de transmisso
Passagem de tubulaes

CRITRIOS:

indenizao

perda

de

valor

do

imvel

decorrente das restries impostas, calculadas alternativamente


por:
Diferena entre as avaliaes do imvel original e do
imvel serviente, na mesma data de referncia. Devem
ser

apreciadas

alteraes

de

circunstncias
uso,

especiais,

acessibilidade,

tais

como

ocupao

aproveitamento.
Diferena entre os valores presentes dos rendimentos
imobilirios lquidos do uso do imvel antes e depois da
servido.
2.11) Glebas Urbanizveis

23

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avaliao

das

glebas

urbanizveis

deve

ser

feita

preferivelmente com a utilizao do mtodo comparativo direto


de dados de mercado.

Quando utilizado o mtodo involutivo:


Viabilidade legal do parcelamento simulado:

Lei

6.766

Parcelamento,

Leis

Estaduais

Municipais

% mximo de reas vendveis, infra-estrutura


mnima, leitos carroveis, declives mximos etc.

Possibilidade

de

desmembramentos

parciais,

com

loteamento da rea remanescente


Considerao do estado dominial e eventuais gravames
sobre a gleba, alm de direitos reais e possessrios,
informados pelo contratante
Em caso de dvidas sobre a viabilidade da urbanizao da
gleba, recomenda-se verificar o seu valor por meio de
seus frutos, tais como locao, arrendamento etc.
2.12) Avaliao de Aluguis

POR COMPARAO DIRETA


Procedimento preferencial, usualmente empregado em
aes renovatrias e revisionais.
Admite-se a homogeneizao dos dados por modelos que
considerem a previso inflacionria.
Admite-se a utilizao de modelos de regresso com
variveis que considerem as diferenas contratuais ou o
estgio do contrato.

PELA REMUNERAO DO CAPITAL

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Aluguel em funo do valor do imvel, em casos de
imveis isolados ou atpicos, quando a comparao direta
seja impraticvel.
Sua

utilizao

exige

determinao

da

taxa

de

remunerao e do valor do imvel.

REFORMAS
Amortizao do custo de reformas pode ser em forma de
desconto do aluguel.

LIQUIDAO FORADA
Determinao do valor para liquidao forada para uma
certa data.

3)

NBR 14653-3
A ABNT NBR 14653-3 detalha as diretrizes e padres especficos

de procedimentos para a avaliao de imveis rurais.

3.1) Definies
importante saber algumas definies desta norma:
- contemporaneidade: caracterstica de dados de mercado
coletados em perodo onde no houve variao significativa de valor
no mercado imobilirio do qual fazem parte;
- custo de oportunidade do capital: maior taxa de juros
aufervel no mercado em outras oportunidades de investimento
concorrentes, em termos de montante investido e prazo, a um dado
nvel de risco e liquidez;
- fator de classe de capacidade de uso das terras: fator de
homogeneizao que expressa simultaneamente a influncia sobre o
valor do imvel rural de sua capacidade de uso e taxonomia, ou seja,
das caractersticas intrnsecas e
25

extrnsecas das terras, como

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fertilidade, topografia, drenagem, permeabilidade, risco de eroso ou
inundao, profundidade, pedregosidade, entre outras;
- fator de situao: fator de homogeneizao que expressa
simultaneamente

influncia

sobre

valor

do

imvel

rural

decorrente de sua localizao e condies das vias de acesso;


- funcionalidade de benfeitoria: grau de adequao ou
atualidade tecnolgica de uma benfeitoria em

funo da sua

viabilidade econmica no imvel e na regio;


- imvel rural: imvel com vocao para explorao animal ou
vegetal, qualquer que seja a sua localizao;
- situao do imvel: compreende a localizao em relao a
um centro de referncia e o tipo de acesso, do ponto de vista legal e
de trafegabilidade;
- terra bruta: terra no trabalhada, com ou sem vegetao
natural;
- terra cultivada: terra com cultivo agrcola;
- terra nua: terra sem produo vegetal ou vegetao natural;
- valor econmico: valor presente da renda lquida aufervel
pelo empreendimento ou pela produo vegetal, durante sua vida
econmica, a uma taxa de desconto correspondente ao custo de
oportunidade de igual risco;

3.2 Classificao dos imveis rurais


So classificados quanto a:
3.2.1 Dimenso
a) pequeno at 4 mdulos fiscais;

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b) mdio de 4 a 15 mdulos fiscais;
c) grande acima de 15 mdulos fiscais.
3.2.2 Explorao
a) no explorado;
b) de lazer e turismo;
c) de agricultura;
d) de pecuria;
e) de silvicultura;
f) agroindustrial;
g) misto.

3.2.3 Classificao dos componentes dos imveis rurais


a) Terras:
As terras so enquadradas segundo o Sistema de Classificao
da Capacidade de Uso das Terras, conforme o Manual Brasileiro para
Levantamento da Capacidade de Uso da Terra - III aproximao, ou o
que vier a substitu-lo para fins de avaliao de imveis rurais.
Quanto ao seu estgio de explorao atual, as terras so
classificadas como: terra bruta; terra nua; terra cultivada.
b) Benfeitorias
- produo vegetal (culturas);
- construes (exemplos: casa, galpo, cercas) e instalaes
(exemplos: rede de energia eltrica, rede de distribuio de gua);
- obras e trabalhos de melhoria das terras.
c) Mquinas e equipamentos fixos ou removveis
d) Veculos
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e) Semoventes
f) Recursos naturais: florestais; hdricos; minerais.
3.2.4 Frutos:
a) rendas de explorao direta;
b) aluguel;
c) arrendamento;
d) parcerias.
3.2.5 - Direitos
a) servides;
b) usufrutos;
c) concesses;
d) comodatos;
e) direitos hereditrios;
f) direitos possessrios;
g) outros.
3.3 Atividades bsicas
recomendvel que o engenheiro de avaliaes esclarea, por
ocasio da contratao, aspectos essenciais para definir o mtodo
avaliatrio e eventuais nveis de fundamentao e preciso que
pretende atingir, entre outros:
-

finalidade:

desapropriao,

aquisio,

arrendamento,

alienao, dao em pagamento, permuta, garantia, fins contbeis,


seguro, arrematao, adjudicao e outros;
- objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de
arrendamento; outros valores, tais como: valor em risco, valor
patrimonial,

custo

de

reedio,

preo

de

liquidao

indicadores de viabilidade e outros;


prazo limite previsto para apresentao do laudo;

28

forada;

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condies a serem utilizadas, no caso de laudos de uso
restrito.
As atividades bsicas correspondem s seguintes etapas:
conhecimento e requisio de documentao;
vistoria;
coleta de dados;
diagnstico do mercado;
escolha e justificativa dos mtodos e critrios de avaliao;
tratamento dos dados de mercado;
clculo do valor do imvel.
3.4 - Vistoria
A vistoria visa permitir ao engenheiro de avaliaes conhecer,
da melhor maneira possvel, o imvel avaliando e o contexto
imobilirio a que pertence, de forma a orientar a coleta de dados.
Alm do previsto na ABNT NBR 14653-1, devem ser observados os
aspectos relevantes na formao do valor, de acordo com o objeto, o
objetivo e a finalidade da avaliao.
a) Caracterizao da regio
- Aspectos Fsicos: relevo e classes de solos predominantes,
ocupao existente e tendncias de modificao a curto e mdio
prazos, clima, recursos hdricos;
- Aspectos ligados infra-estrutura pblica, como canais de
irrigao,

energia

eltrica,

telefonia,

sistema

virio

sua

praticabilidade durante o ano agrcola;


-

Sistema

de

comercializao

transporte
dos

coletivo,

produtos,

escolas,

cooperativas,

facilidade

de

agroindstrias,

assistncia tcnica agrcola, sistemas de armazenagem de produtos e


insumos, comrcio de insumos e mquinas agrcolas e rede bancria;

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- Estrutura fundiria, vocao econmica, disponibilidade de mo-deobra;
- Aspectos ligados s possibilidades de desenvolvimento local,
posturas legais para o uso e a ocupao do solo, restries fsicas e
ambientais condicionantes do aproveitamento.
b) Caracterizao do imvel
-

Caractersticas

gerais:

denominao;

dimenses

rea

registrada e rea levantada topograficamente, quando existente;


limites e confrontaes; situao; destinao; recursos naturais;
sistema virio interno; telefonia; rede de energia eltrica interna;
utilizao econmica atual e condicionantes legais.
-

Caracterizao

pedolgica;

das

classificao

terras:
da

aspectos

capacidade

fsicos;
de

uso

identificao
das

terras;

condicionantes legais.
- Caracterizao das construes e instalaes: dimenses;
aspectos construtivos (qualitativos, quantitativos e tecnolgicos);
estado

de

conservao,

idade

aparente,

vida

til;

aspectos

funcionais; condicionantes legais.


- Caracterizao das produes vegetais: estado vegetativo;
estgio atual de desenvolvimento, estado fitossanitrio (infestao de
doenas, pragas e invasoras), produtividades esperadas, riscos de
comercializao; adaptao regio, considerando o risco de
ocorrncia de intempries; condicionantes legais.
- Caracterizao das obras e trabalhos de melhoria das terras:
devem ser caracterizadas as obras e trabalhos de melhoria que no
foram enquadrados quando da classificao da capacidade de uso das
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terras, nos seguintes aspectos: dimenses e quantidade; aspectos
qualitativos e tecnolgicos; estado de conservao, idade aparente,
vida til; aspectos funcionais; condicionantes legais.
- Caracterizao das mquinas e equipamentos: fabricante, tipo
(marca, modelo, ano de fabricao, nmero de srie); caractersticas
tcnicas (exemplo: potncia, capacidade operacional); estado de
conservao e funcionalidade.
-

Caracterizao

das

atividades

pecurias:

espcie,

raa,

categoria dos animais; ndices zootcnicos e aspectos sanitrios;


manejo, alimentao e outros.
- Caracterizao de outras atividades (agroindstria, turismo
rural, hotelaria, minerao): recomenda-se que a caracterizao
do bem avaliando seja complementada com a apresentao de
cartografia, desenhos, fotografias, imagens de satlite e outros
documentos que esclaream aspectos relevantes, com citao da
respectiva autoria.
3.5 Pesquisa para estimativa do valor de mercado
3.5.1 Planejamento da pesquisa
Na pesquisa, o que se pretende a composio de uma
amostra representativa de dados de mercado de imveis com
caractersticas, tanto quanto possvel, semelhantes s do avaliando,
usando-se toda a evidncia disponvel. Esta etapa deve iniciar-se pela
caracterizao e delimitao do mercado em anlise, com o auxlio de
teorias e conceitos existentes ou hipteses advindas de experincias
adquiridas pelo avaliador sobre a formao do valor.
Na estrutura da pesquisa so eleitas as variveis que, em
princpio, so relevantes para explicar a formao de valor e
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estabelecidas as supostas relaes entre si e com a varivel
dependente.
A

estratgia

de

pesquisa

refere-se

abrangncia

da

amostragem e s tcnicas a serem utilizadas na coleta e anlise dos


dados, como a seleo e abordagem de fontes de informao, bem
como a escolha do tipo de anlise (quantitativa ou qualitativa) e a
elaborao dos respectivos instrumentos para a coleta de dados
(fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, entre outros).
3.5.2 Identificao das variveis do modelo
As variveis do modelo so identificadas como:
a) varivel dependente: para a especificao correta da
varivel dependente, necessria uma investigao no mercado em
relao sua conduta e s formas de expresso dos preos (por
exemplo, preo total ou unitrio, moeda de referncia, formas de
pagamento),

bem

como

tambm

necessrio

observar

homogeneidade nas unidades de medida;


b) variveis independentes: as variveis independentes
referem-se s caractersticas fsicas (rea, classes de capacidade
de uso das terras, entre outros), de situao (acesso, localizao,
distncia a centro de referncia, entre outros) e econmicas (oferta
ou transao, poca, condio do negcio vista ou a prazo). As
variveis devem ser escolhidas com base em teorias existentes,
conhecimentos adquiridos, senso comum e outros atributos que se
revelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois algumas
variveis consideradas importantes no planejamento da pesquisa
podem se mostrar pouco relevantes posteriormente e vice-versa.
Sempre
variveis

que

possvel,

quantitativas.

recomenda-se

As

diferenas

adoo

qualitativas

de
das

caractersticas dos imveis podem ser especificadas na seguinte


ordem de prioridade:
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a) por meio de codificao, com o emprego de variveis
booleanas (por exemplo: condies maior do que ou menor do
que, sim ou no);
b) pelo emprego de variveis proxy (por exemplo: padro
construtivo expresso pelo custo unitrio bsico);
c) por meio de cdigos alocados (por exemplo: padro
construtivo baixo igual a 1, normal igual a 2 e alto igual a 3).
3.5.3 Levantamento de dados
Tem como objetivo a obteno de uma amostra representativa
para explicar o comportamento do mercado, no qual o imvel
avaliando est inserido.
O levantamento de dados constitui a base do processo
avaliatrio. Nesta etapa, o engenheiro de avaliaes investiga o
mercado, coleta dados e informaes confiveis preferencialmente a
respeito de negociaes realizadas e ofertas, contemporneas data
de referncia da avaliao, com suas principais caractersticas
econmicas,

fsicas

de

localizao.

As

fontes

devem

ser

diversificadas tanto quanto possvel.


A necessidade de identificao das fontes deve ser objeto de
acordo entre os interessados. No caso de avaliaes judiciais,
obrigatria a identificao das fontes.
Os dados de oferta so indicaes importantes do valor de
mercado. Entretanto, deve-se considerar superestimativas que em
geral acompanham esses preos e, sempre que possvel, quantificlas pelo confronto com dados de transaes.
No uso de dados que contenham opinies subjetivas do
informante, recomenda-se:
a) visitar cada imvel tomado como referncia, com o intuito de
verificar todas as informaes de interesse;
b) atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos;

33

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c) confrontar as informaes das partes envolvidas, de forma a
conferir maior confiabilidade aos dados coletados.
Os dados de mercado devem ter suas caractersticas descritas
pelo engenheiro de avaliaes at o grau de detalhamento que
permita compar-los com o bem avaliando, de acordo com as
exigncias dos graus de preciso e de fundamentao.
Especial ateno deve ser dada classificao de terras dos
dados de mercado.
Somente so aceitos os seguintes dados de mercado:
a) transaes;
b) ofertas;
c) opinies de engenheiro de avaliaes ligados ao setor
imobilirio rural;
d) opinies de profissionais ligados ao setor imobilirio rural;
e) informaes de rgos oficiais.
3.5.4 Tratamento dos dados
a) Preliminares: recomendvel, preliminarmente, a sumarizao
das informaes obtidas sob a forma de grficos que mostrem as
distribuies de freqncia para cada uma das variveis, bem como
as relaes entre elas. Nesta etapa, verificam-se o equilbrio da
amostra, a influncia das possveis variveis-chave sobre os preos e
a forma de variao, possveis dependncias entre elas, identificao
de pontos atpicos, entre outros. Assim, pode-se confrontar as
respostas obtidas no mercado com as crenas a priori do engenheiro
de avaliaes, bem como permitir a formulao de novas hipteses.
Nos casos de transformao de pagamento parcelado ou a
prazo de um dado de mercado para preo vista, esta deve ser
realizada com a adoo de uma taxa de desconto, efetiva, lquida e
representativa

da

mdia

praticada

pelo

mercado,

correspondente a esse dado, discriminando-se a fonte.


34

data

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No

tratamento

dos

dados

podem

ser

utilizados,

alternativamente e em funo da qualidade e da quantidade de dados


e informaes disponveis:
- tratamento por fatores homogeneizao por fatores e
critrios, fundamentados por estudos e posterior anlise estatstica
dos resultados homogeneizados;
- tratamento cientfico tratamento de evidncias empricas
pelo uso de metodologia cientfica que leve induo de modelo
validado para o comportamento do mercado.
Deve-se

levar

em

conta

que

qualquer

modelo

uma

representao simplificada do mercado, uma vez que no considera


todas as suas informaes. Por isso, precisam ser tomados cuidados
cientficos na sua elaborao, desde a preparao da pesquisa e o
trabalho de campo, at o exame final dos resultados.
O poder de predio do modelo deve ser verificado a partir do
grfico de preos observados na abscissa versus valores estimados
pelo modelo na ordenada, que deve apresentar pontos prximos da
bissetriz

do

primeiro

quadrante.

Alternativamente,

podem

ser

utilizados procedimentos de validao.


b) Tratamento por fatores
Os fatores a serem utilizados neste tratamento devem ser
indicados

periodicamente

reconhecidas,

revisados

pelas

entidades

periodicamente

tcnicas
devem

regionais
especificar

claramente a regio para a qual so aplicveis. Alternativamente,


podem

ser

adotados

fatores

de

homogeneizao

medidos

no

mercado, desde que o estudo de mercado especfico que lhes deu


origem seja anexado ao laudo de avaliao.
A qualidade da amostra deve estar assegurada quanto a:
- correta identificao dos dados de mercado, devendo constar
a localizao, a especificao e quantificao das principais variveis
levantadas, mesmo aquelas no utilizadas no modelo;
35

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- identificao das fontes de informao e sua confiabilidade;
- nmero de dados de mercado efetivamente utilizados, de
acordo com o grau de fundamentao;
- sua semelhana com o imvel objeto da avaliao, no que diz
respeito sua localizao, destinao e capacidade de uso das
terras.
c) Tratamento cientfico
Os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado
e formao de valores devem ter seus pressupostos devidamente
explicitados e testados. Quando necessrio, devem ser intentadas
medidas corretivas, com repercusso na classificao dos graus de
fundamentao e preciso.
Os dados de mercado no podem ser submetidos a tratamento
prvio por fatores de homogeneizao.
Outras

ferramentas

comportamento

do

engenheiro

avaliaes,

de

regresso espacial

analticas

mercado,

consideradas

tais

e anlise

para

como

a
de

redes

induo
interesse

neurais

do
pelo

artificiais,

envoltria de dados, podem ser

aplicadas, desde que devidamente justificadas do ponto de vista


terico e prtico, com a incluso de validao, quando pertinente.
3.5.5 Identificao do Valor de Mercado: o valor de mercado
deve considerar o aproveitamento eficiente do imvel.
3.6 Metodologia aplicvel
Mtodo comparativo direto de dados de mercado
Mtodo da capitalizao da renda
- Mtodo involutivo
- Mtodo evolutivo
- Mtodo comparativo direto de custo
36

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- Mtodo da quantificao de custo
3.7 Especificao das avaliaes
A especificao de uma avaliao est relacionada tanto com o
empenho do engenheiro de avaliaes, como com o mercado e as
informaes que possam ser dele extradas. O estabelecimento inicial
pelo contratante do grau de fundamentao desejado tem por
objetivo a determinao do empenho no trabalho avaliatrio, mas
no

representa

garantia

de

alcance

de

graus

elevados

de

fundamentao.
Quanto ao grau de preciso, este depende exclusivamente das
caractersticas do mercado e da amostra coletada e, por isso, no
passvel de fixao a priori.
No caso de insuficincia de informaes que no permitam a
utilizao dos mtodos previstos nesta Norma, o trabalho no ser
classificado quanto fundamentao e preciso e ser considerado
parecer tcnico, como definido na ABNT NBR 14653-1.
Os

laudos

de

uso

restrito

podem

ser

dispensados

de

especificao, em comum acordo entre as partes.


As avaliaes de imveis rurais devem ser especificadas,
segundo sua fundamentao, conforme os seguintes critrios:
a) Quanto fundamentao
Os

laudos

de

avaliao

so

classificados

quanto

fundamentao nos graus indicados na tabela abaixo, de acordo com


a soma dos pontos em funo das informaes apresentadas:

37

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Esta pontuao obtida segundo a tabela seguinte, quando a
finalidade for a avaliao do imvel rural como um todo, utilizando-se
o mtodo comparativo direto de dados de mercado, conjugado ou
no com os mtodos de custo e da capitalizao da renda.
Na avaliao do imvel rural como um empreendimento, devese reportar ABNT NBR 14653-4.
O engenheiro de avaliaes deve enquadrar seu trabalho em
cada item da tabela seguinte. A soma dos pontos obtidos nos dez
itens deve ser utilizada para conferir o grau de fundamentao
conforme a tabela anterior, observadas as restries.

38

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b) Quanto preciso
As avaliaes de imveis rurais sero especificadas quanto
preciso no caso em que for utilizado exclusivamente o mtodo
comparativo direto de dados de mercado, conforme a tabela a seguir.

3.8 Procedimentos especficos


a) Terras nuas
Na

avaliao

das

terras

nuas,

deve

ser

empregado,

preferivelmente, o mtodo comparativo direto de dados de mercado.


admissvel na avaliao a determinao do valor da terra nua
a partir de dados de mercado de

imveis com benfeitorias,

deduzindo-se o valor destas.


No clculo do valor das benfeitorias, pode-se adotar o fator de
comercializao.
No

caso

de

utilizao

de

fatores

de

homogeneizao,

recomenda-se que a determinao destes tenha origem em estudos


fundamentados estatisticamente e envolva variveis, como, por
exemplo, escalas de fatores de classes de capacidade de uso, fatores
de situao e recursos hdricos. Os dados bsicos devem ser obtidos
na mesma regio geoeconmica onde est localizado o imvel
avaliando.
Para o uso do mtodo da capitalizao da renda, remete-se
ABNT NBR 14653-4.
b) Construes e instalaes
As avaliaes, quando no usado o mtodo comparativo direto
de dados de mercado, devem ser feitas atravs de oramentos
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qualitativos

quantitativos,

compatveis

com

grau

de

fundamentao.
Quando empregado o mtodo da quantificao de custo, podem
ser utilizados oramentos analticos, cadernos de preos ou planilhas
de custos, especficos para mercados rurais. recomendvel que
esses materiais sejam anexados ao trabalho, de acordo com o grau
de fundamentao.
A depreciao deve levar em conta:
a) aspectos fsicos em funo da idade aparente, da vida til e
do estado de conservao;
b) aspectos funcionais, considerando o aproveitamento da
benfeitoria no contexto socioeconmico do imvel e da regio em
conjunto, a obsolescncia e a funcionalidade do imvel.
c) Produes vegetais
Deve ser empregado o mtodo da capitalizao da renda para a
identificao do valor econmico.
No caso de culturas de ciclo longo no primeiro ano de
implantao, recomenda-se utilizar, alternativamente ao mtodo da
capitalizao da renda, o custo de implantao, includos os custos
diretos e indiretos.
Nas pastagens, emprega-se o custo de formao, com a
aplicao de um fator de depreciao decorrente da diminuio da
capacidade de suporte da pastagem.
Tambm pode ser utilizado o valor presente lquido dos valores
mdios regionais de arrendamento de pastagens nas mesmas
condies, pelo perodo restante de sua vida til, deduzidos os custos
diretos e indiretos, inclusive o custo da terra.
d) Florestas nativas
Deve ser utilizado, sempre que possvel, o mtodo comparativo
direto de dados de mercado.
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Quando existir explorao econmica autorizada pelo rgo
competente, pode ser utilizado o mtodo da capitalizao da renda,
onde devem ser considerados os custos diretos e indiretos. Neste
caso, se for necessrio o inventrio florestal, este deve ser executado
para a rea avalianda.
e) Terras avaliadas em conjunto com benfeitorias
Na utilizao do mtodo comparativo direto de dados de
mercado, o valor do imvel obtido por meio de modelos onde as
caractersticas dos imveis, como, por exemplo, localizao, rea,
tipos de solos, benfeitorias, equipamentos, recursos naturais etc., so
consideradas como variveis independentes.
Como

segunda

opo,

pode-se

utilizar

mtodo

da

capitalizao da renda, conforme detalhado na ABNT NBR 14653-4.


f) Equipamentos e mquinas agrcolas
A avaliao pode ser feita pelo mtodo comparativo direto de
dados de mercado ou pela apurao do custo de reedio, quando
no existir mercado para o bem. Recomenda-se a citao das fontes
de consulta e apresentao dos clculos efetuados.
g) Obras e trabalhos de melhoria das terras
Quando estas obras e trabalhos de melhoria das terras no
tiverem

sido

contemplados

em

outros

itens

da

avaliao,

identificao do valor deve ser feita pelo custo de reedio.


recomendada a citao das fontes consultadas e apresentao dos
clculos efetuados.
h) Desapropriaes
Quando for solicitado ou apresentado outro valor do imvel, ou
de seus componentes, que no seja valor de mercado, esta condio
deve ser claramente explicitada no laudo de avaliao.
41

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Quando ocorrer desvalorizao ou valorizao do remanescente
em decorrncia da desapropriao, o valor desta alterao deve ser
apresentado em separado do valor da rea desapropriada, explicado
e justificado.
Se as benfeitorias forem prejudicadas, devem ser apurados os
custos de sua readaptao ou reedio.
i) Frutos e direitos
Os

frutos

direitos

devem

ser

avaliados

pelo

mtodo

comparativo direto de dados de mercado ou pela aplicao de taxa de


rentabilidade sobre o valor do capital envolvido.
Para a apurao da taxa de rentabilidade deve ser realizada
pesquisa sobre o rendimento de imveis em condies semelhantes.
j) Servides rurais
- Classificao
-

Quanto finalidade, entre

outras:

passagem

de

estradas; passagem de linha de transmisso de energia ou


telefnica; passagem de tubulaes.
- Quanto interveno fsica: aparente; no aparente.
- Quanto posio em relao ao solo: subterrnea;
superficial; area.
- Quanto durao: temporria; perptua.
Valor da indenizao: o valor da indenizao pela presena
de servido em propriedade rural, quando cabvel, o decorrente da
restrio ao uso do imvel afetado, conforme o seguinte:
- Prejuzo correspondente a uma porcentagem, explicada e
justificada, do valor da terra, limitado ao seu valor de mercado.
- Prejuzo correspondente ao valor presente da perda de
rendimentos lquidos relativos s produes vegetais na rea objeto
da servido.
42

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- Prejuzos relativos s construes, instalaes, obras e
trabalhos de melhoria das terras atingidas pela faixa de servido.
-

Outras

perdas

decorrentes

na

propriedade,

quando

comprovadas.
k) Recursos hdricos
Os seus recursos hdricos podem ser avaliados pelo mtodo da
capitalizao da renda, quando houver exploraes econmicas
acopladas, ou como uma varivel em modelo de regresso linear.

4)

14653-4
Esta parte da NBR 14653 fixa as diretrizes para a avaliao de

empreendimentos quanto a:
a) classificao da sua natureza;
b)

instituio

de

terminologia,

definies,

smbolos

abreviaturas;
c) descrio das atividades bsicas;
d) definio da metodologia bsica;
e) especificao das avaliaes;
f) requisitos bsicos de laudos e pareceres tcnicos de
avaliao.
4.1 Definies
- alavancagem: Utilizao de financiamentos com o objetivo
de elevar a taxa interna de retorno do fluxo de caixa de um
empreendimento.
- anlise de sensibilidade: Anlise do efeito de variaes dos
parmetros do modelo adotado, no resultado da avaliao.

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- benefcio fiscal: Reduo ou diferimento de impostos e taxas
concedidos

pelo

poder

pblico,

com

objetivo

de

incentivar

determinada atividade econmica.


- beta: Nmero que indica o risco sistemtico de um
investimento, ou seja, a volatilidade de uma ao ou de um fundo
mtuo, comparada a um ndice do mercado como um todo.
-

beta

do

empreendimento:

Beta

estimado

para

um

empreendimento por comparao com betas de empresas de capital


aberto do setor em anlise.
- capital de giro: Quantia para fazer face s despesas
correntes,

necessria

para

colocar

ou

manter

em

marcha

empreendimento.
- capital de terceiros:

Recursos obtidos por meio de

emprstimo, aplicados no empreendimento e que correspondem a


rubricas ou contas do exigvel, tambm denominado capital de
emprstimo.
- capital prprio: Recursos dos scios ou quotistas aplicados
no empreendimento, comprometidos com o seu desempenho e
compondo seu patrimnio, tambm denominado capital de risco.
- capitalizao: Agregao de juros ao capital aplicado.
- carga tributria: Impostos e taxas incidentes sobre o
empreendimento.
-

cenrio:

Conjunto

de

premissas

respeito

do

comportamento de um mercado ou empreendimento.


- concesso: Ato do poder pblico destinado a permitir a
explorao comercial de servio, de minrio ou de indstria, que seja
legalmente de sua atribuio.

44

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- condomnio: Forma de propriedade na qual o bem pertence
a mais de um proprietrio.
- condomnio pr-indiviso: Caso particular de condomnio no
qual no h parte privativa atribuda a nenhum dos proprietrios.
- curto prazo: Perodo de tempo reduzido, normalmente de
at um ano, ou ento definido explicitamente pelo engenheiro de
avaliaes, em funo da especificidade de cada empreendimento,
sem que sejam previstas alteraes estruturais ou tecnolgicas.
- custo de manuteno: Gastos necessrios para preservar as
condies normais de utilizao de um bem.
- custo de oportunidade do capital: Maior taxa de juros
aufervel no mercado em outras oportunidades de investimento
concorrentes, em termos de montante investido e prazo, a um dado
nvel de risco.
- custo direto: Gastos na produo de bens ou servios,
relativos a mo de obra, matria prima, utilidades e manuteno.
- custo fixo: Custo que no depende da quantidade de bens ou
servios produzidos pelo empreendimento no curto prazo.
- custo indireto: Despesas relativas a vendas, administrao,
financeiras e gerais na produo de bens ou servios.
- custo marginal: Custo apropriado produo adicional de
um mesmo bem ou servio.
- custo ponderado de capital: Taxa de desconto obtida por
mdia ponderada dos custos de capital prprio e de terceiros.
-

custo

varivel:

Custo

que

depende

diretamente

quantidade de bens ou servios produzidos pelo empreendimento.

45

da

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- debnture: Ttulo emitido por uma sociedade annima para
captar recursos que oferecem remunerao prefixada, ps-fixada ou
na forma de participao nos lucros da companhia emissora ou de
empreendimentos.

Pode

ser

conversvel

em

quotas

de

empreendimentos ou aes de empresas.


- dedues da receita bruta: Quantia relativa a devolues,
inadimplementos, impostos e contribuies incidentes sobre a receita
(por exemplo: ICMS, PIS, COFINS, ISS, IPI).
-

desmonte:

Estgio

ou

hiptese

do

empreendimento

correspondente sua desmobilizao total ou parcial, pela venda do


remanescente,
terrenos

tais

como

estoques,

benfeitorias,

equipamentos,

considerado

instalaes,

passivo

ambiental

eventualmente decorrente.
-

despesas

gerais:

Gastos

que,

por

dificuldade

de

apropriao, no possam ser considerados nas demais contas


relativas a custos e despesas.
- empreendimento de base imobiliria: Empreendimento
em imvel destinado explorao de comrcio ou servios.
- empreendimento de base industrial: Empreendimento
destinado transformao industrial.
-

empreendimento

de

base

mineral:

Empreendimento

destinado extrao ou beneficiamento mineral.


-

empreendimento

de

base

rural:

Empreendimento

destinado explorao das atividades agrcolas e pecurias;


extrao e explorao vegetal e animal; transformao de
produtos agrcolas ou

pecurios, sem

que sejam

composio e as caractersticas do produto in natura.

46

alteradas a

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- empreendimento imobilirio: Empreendimento em imvel
destinado ao parcelamento do solo ou construo de benfeitorias,
com o objetivo de venda das unidades geradas.
-

estudo de viabilidade tcnico-econmica:

Avaliao

destinada a diagnosticar a viabilidade tcnico-econmica de um


empreendimento, com a utilizao de indicadores de viabilidade.
- fluxo de caixa: Srie de receitas, custos e despesas de um
empreendimento ao longo de um determinado perodo.
- fluxo de caixa projetado: Projeo de receitas, custos e
despesas de um empreendimento ao longo de seu horizonte.
- fluxo operacional: Organizao conceitual dos processos
inerentes operao do empreendimento.
- good-will: Diferena entre o valor econmico de um
empreendimento e o seu valor patrimonial.
- horizonte: Perodo de projeo do fluxo de caixa do
empreendimento.
- incerteza: Possveis oscilaes aleatrias nos resultados
esperados, quantificveis ou no por probabilidade.
- investimento: Gastos referentes aquisio de direitos,
implantao, ampliao, melhorias, reposio ou substituio de bens
e necessidade de capital de giro no empreendimento.
- longo prazo: Perodo de tempo normalmente acima de cinco
anos, ou ento definido explicitamente pelo engenheiro de avaliaes,
em funo da especificidade de cada empreendimento.
- lucro tributvel: Base de clculo dos tributos (por exemplo,
imposto de renda, contribuio social sobre o lucro) que incidem

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sobre o resultado antes da tributao, considerada a deduo da
parcela relativa depreciao prevista na legislao fiscal.
- mdio prazo: Perodo de tempo normalmente entre um e
cinco anos, ou ento definido explicitamente pelo engenheiro de
avaliaes, em funo da especificidade de cada empreendimento.
- modelo determinstico: Modelo em que se pressupe serem
os parmetros utilizados invariveis.
- modelo probabilstico: Modelo em que so associadas
distribuies de probabilidade s variveis-chave do modelo.
- perodo de capitalizao: Prazo de referncia da taxa de
juros efetiva, que ser utilizada para a capitalizao.
- perodo de recuperao (pay-back): Perodo no qual os
resultados lquidos acumulados da operao do empreendimento
equivalem ao investimento.
- perodo de recuperao descontado: Perodo no qual os
resultados lquidos da operao do empreendimento, descontados a
uma determinada taxa, equivalem financeiramente ao investimento.
- preo de liquidao forada: Quantia aufervel pelo bem,
na hiptese de uma venda compulsria ou em prazo menor que o
mdio de absoro pelo mercado.
- prmio de risco: Adicional de taxa de juros em relao
taxa

livre

de

risco,

necessria

para

remunerar

risco

do

empreendimento.
- prmio de risco de um pas: Adicional de taxa de juros
devido ao risco conjuntural de um pas, correspondente diferena
entre a remunerao do ttulo do Tesouro Norte-Americano de longo
prazo e a de seu similar no pas (por exemplo, Risco Brasil).

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- project finance: Modalidade de financiamento de projetos
baseada no seu fluxo de caixa, em que os emprestadores aceitam
como garantia as receitas futuras do projeto e a hipoteca da base
fsica do empreendimento (por exemplo, terreno, benfeitorias ou
instalaes a serem construdas).
- receita bruta: Receita proveniente de vendas e servios.
- receita lquida: Receita bruta deduzida das parcelas relativas
a devolues, inadimplementos, impostos e contribuies incidentes.
- receita no-operacional: Receita dissociada da operao do
empreendimento.
- receita operacional: Receita associada diretamente
operao do empreendimento.
- regime de caixa: Regime em que se consideram, para
apurar o resultado, a receita recebida, os custos e as despesas no
perodo efetivo em que ocorreram.
- regime de competncia: Regime em que se consideram,
para apurar o resultado, as receitas, os custos e as despesas no
perodo de competncia respectivo, mesmo que no tenham sido
efetivamente recebidos ou pagos nesse perodo.
- renda lquida: Resultado em cada perodo do fluxo de caixa.
- resultado antes de tributao: Resultado operacional
acrescido do resultado no operacional, sem considerar a incidncia
de tributos sobre o lucro tributvel.
- resultado aps a tributao: Resultado antes da tributao,
deduzidos os tributos sobre o lucro tributvel.
- resultado bruto: Receita bruta deduzida do custo direto.

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- resultado de operaes financeiras: Diferena entre as
receitas e despesas provenientes de operaes financeiras.
- resultado no operacional: Resultado de atividade no
relacionada diretamente operao do empreendimento.
- resultado operacional: Resultado bruto deduzido do custo
indireto.
- risco: Parte da incerteza que pode ser quantificada por
probabilidade.
- risco conjuntural: Risco decorrente de mudanas nas
condies macroeconmicas, polticas, culturais e sociais.
- risco de implantao: Risco resultante de alteraes de
prazo e preo previstos durante a implantao do empreendimento.
- risco de mercado financeiro: Risco resultante de mudanas
no comportamento das taxas de juros e cmbio, nos preos de aes
e de commodities e no descolamento entre taxas/preos, prazos e
moedas/ndices.
- risco de mercado setorial: Risco resultante de variaes de
oferta e demanda, bem como respectivos nveis de preo de insumos
e produtos do setor.
- risco de operao: Risco associado atividade operacional,
que envolve fatores como sistemas inadequados (informao ou
suporte), falhas gerenciais, de equipamentos, de controle, de
comportamento humano, bem como sinistros e comprometimento
ambiental.
- risco financeiro: Risco ao empreendimento decorrente da
falta de recursos, em funo de descompassos de caixa ou de
obteno de crdito.

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- risco legal: Risco decorrente de mudanas de legislao que
afete o empreendimento, inclusive no que se refere tributao.
- taxa de crescimento: Tendncia, medida em percentagem,
da evoluo de uma varivel de produo, de um ativo ou
empreendimento, observada num determinado perodo.
- taxa de desconto: Taxa utilizada para calcular o valor
presente de um fluxo de caixa.
- taxa de juros: Relao percentual entre a remunerao
financeira de um capital e o respectivo principal, num determinado
prazo.
- taxa de risco: Componente da taxa mnima de atratividade
destinado a remunerar o risco do empreendimento.
- taxa efetiva: Taxa real, que considera juros compostos
referidos ao perodo de capitalizao.
- taxas equivalentes: Taxas de juros capitalizadas em
perodos

diferentes,

cuja

aplicao gera

resultados

financeiros

idnticos.
- taxa interna de retorno: Taxa de juros que anula o fluxo de
caixa descontado de um investimento.
- taxa interna de retorno modificada: Taxa interna de
retorno que leva em conta os resultados da gesto financeira.
- taxa interna de retorno real: Taxa interna de retorno,
descontada a taxa de inflao, caso o fluxo de caixa tenha sido
montado a preos correntes.
- taxa livre de risco: Taxa referente a uma aplicao com
risco mnimo, usualmente associada remunerao de ttulos do
tesouro norte-americano.
51

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- taxa mnima de atratividade: Taxa de desconto do fluxo de
caixa,

compatvel

com

natureza

caractersticas

do

empreendimento, bem como com a expectativa mnima de emulao


do empreendedor, em face da sua carteira de ativos.
- taxa nominal: Taxa virtual, associada a juros simples, sem
ser, geralmente, referida a um prazo diferente do perodo de
capitalizao. Quando embutido o efeito da inflao, denomina-se
taxa nominal cheia.
- taxa real: Taxa de juros, descontada a inflao.
- utilidades: Servios relativos a fornecimento de energia,
gua, combustveis e congneres.
-

valor

da

empreendimento

perpetuidade:

ao

final

do

Valor

horizonte

remanescente
projetivo,

de

um

considerados

resultados perenes.
- valor de desmonte: Valor presente da renda lquida
aufervel pela venda dos bens que compem o empreendimento, na
condio de sua desativao.
- valor econmico: Valor presente da renda lquida aufervel
pelo empreendimento, durante sua vida econmica, a uma taxa de
desconto correspondente ao custo de oportunidade de igual risco.
- valor patrimonial: Somatrio dos valores de mercado dos
bens que compem o ativo permanente do empreendimento. Na
impossibilidade de se identificar o valor de mercado de algum bem
componente

do

empreendimento,

considera-se

sua

melhor

aproximao: custo de reedio, valor econmico ou valor de


desmonte.
- valor presente: Valor atual de um pagamento ou fluxo
futuros, descontados a uma determinada taxa de juros.
52

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-

valor

presente

lquido:

Valor

presente,

deduzido

investimento.
- valor residual: Valor de alienao do empreendimento ao
fim do horizonte projetivo.
-

variveis-chave:

Variveis

que

apresentam

maior

elasticidade na anlise de sensibilidade.


- volatilidade: Oscilao de preo de um ttulo mobilirio,
commodity ou ativos lquidos em um perodo de tempo definido.

4.2 Classificao dos Empreendimentos


a) Conforme o estgio
Os empreendimentos podem ser classificados conforme o
estgio em: concepo ou anteprojeto; projeto; implantao ou
execuo; pr-operao (start-up ou posto em marcha); operao
(em marcha); paralisado ou embargado; desativado; desmonte.
b) Conforme a base
- Imobilirios, ou com parcelamento do solo, ou com
benfeitorias, ou com ambos, que, quanto ao uso, podem ser:
residenciais; comerciais; de servios; industriais; rurais; mistos.
- de base imobiliria, com fins de explorao comercial
e/ou de servios, como: hotel, motel, resort, apart-hotel; shopping
center, outlet e centros de compras assemelhados; parque temtico;
clube; posto de combustveis; teatro, cinema, casa de diverso;
depsito (por exemplo: armazm, silo fixo, reservatrio); hospital,
clnica, casa de repouso; cemitrio; supermercado; estdio, arena;
estabelecimento de ensino.
- de base industrial: de transformao; de construo civil.
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- de base rural: agroindstria; explorao animal; explorao
vegetal (extrao ou cultivo); explorao mista.
- de base comercial e servios, como: transmisso de
dados; teleinformtica.
- de base mineral: extrao; beneficiamento.
- com base em concesses de servios pblicos; como:
gua potvel (produo e distribuio); esgoto; coleta e tratamento
de

resduos

distribuio);

slidos;

energia

eltrica

telecomunicao;

(gerao,

radiodifuso

transmisso
televiso;

gs

(distribuio); rodovia; ferrovia; hidrovia; terminais de transporte


(rodovirio;

hidrovirio

martimo;

aerovirio;

ferrovirio;

intermodal); transporte coletivo.


4.3 Tratamento de Dados
4.3.1 - Para identificao de valor e indicadores de viabilidade
a) Anlise operacional do empreendimento
A

operao

do

empreendimento

deve

ser

descrita

caracterizada em relao sua adequabilidade tcnica, capacidade


instalada, condies de manuteno e renovao, viabilidade de
crescimento e indicadores de produo, produtividade e eficincia.
b) Anlise das sries histricas do empreendimento
As sries histricas do empreendimento devem conter dados
relativos evoluo da configurao fsica do empreendimento e do
seu desempenho operacional, econmico e financeiro ao longo do
tempo, especialmente no que tange s variveis-chave.
A anlise deve contemplar, quando possvel, o comportamento
continuado das variveis-chave nos perodos pretritos observados,
com a identificao de tendncias, sazonalidades, volatilidades e
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componentes cclicos ou atpicos, com nfase no comportamento dos
custos fixos e variveis.
c) Anlise setorial e diagnstico de mercado
O desempenho setorial deve ser analisado, diagnosticado e
cotejado com o do empreendimento, quando existir, preferentemente
em relao s variveis-chave, e levar em considerao pesquisas,
diagnsticos e informaes setoriais disponveis.
Deve levar em conta fatores de mercado qualitativos ou
quantitativos que possam ter impacto sobre o desempenho do
empreendimento.
d) Taxa de desconto
A taxa de desconto a ser adotada no fluxo de caixa corresponde
ao custo de oportunidade para o empreendedor, considerando-se o
nvel de risco do empreendimento.
Nos modelos determinsticos, a taxa de desconto uma
composio da taxa livre de risco e um prmio de risco.
Nos modelos probabilsticos, o risco do empreendimento
calculado por meio da anlise de risco, considerando-se a taxa de
desconto igual taxa livre de risco.
Na identificao do valor econmico, recomenda-se adotar
modelos probabilsticos que dispensam a adoo de prmio de risco.
e) Modelagem
A escolha do modelo depende do tipo do empreendimento, da
finalidade da avaliao e do grau de fundamentao que se pretende
atingir.
No modelo de fluxo de caixa, devem ser simuladas as condies
de operao real do empreendimento.
55

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e.1) Estimativa do horizonte
O horizonte deve ser definido levando em considerao a
natureza do empreendimento, as caractersticas setoriais e o estgio
tecnolgico.
e.2) Cenrios
Os cenrios aplicveis devem refletir condies factveis de
operao do empreendimento e de comportamento do mercado. Para
a sua construo, podem ser assumidas hipteses variveis de
pessimistas a otimistas.
e.3) Anlise de sensibilidade
Tem o propsito de identificar as variveis de maior elasticidade
(variveis-chave), sobre as quais recomenda-se maior ateno na
fundamentao.
e.4) Anlise de risco
Tem como propsito quantificar o risco do empreendimento em
funo das variveis-chave e seus efeitos sobre o resultado esperado.
Nos modelos probabilsticos, uma vez identificadas as variveischave

do

modelo,

por

meio

da

anlise

de

sensibilidade,

identificadas as respectivas distribuies de probabilidade associadas,


so aceitveis, entre outros, os seguintes processos genricos para
quantificao de risco do empreendimento:
- seleo ao acaso de uma combinao de valores para as
diversas variveis-chave atravs de tcnicas de simulao (como a
tcnica de Monte Carlo), com o objetivo de gerar a distribuio dos
resultados possveis;
- identificao da distribuio normal dos resultados possveis,
como no mtodo das variaes paramtricas.
56

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Nos dois casos, identifica-se o grau de variabilidade da
distribuio dos resultados possveis do modelo, mensurvel por seu
coeficiente de variao.
Nos modelos determinsticos, aceitvel a considerao do
risco por meio de um prmio de risco.
4.3.2 Para a identificao de custos
a) Mtodo da quantificao do custo
Utilizado para identificar o custo de reedio de benfeitorias,
equipamentos e instalaes. Pode ser apropriado por custos unitrios,
de reedio ou de substituio, ou por oramento detalhado.
b) Depreciao fsica
O clculo da depreciao fsica pode ser realizado de forma
analtica por meio de oramento necessrio recomposio do bem
na condio de novo ou por meio da aplicao de coeficiente de
depreciao que leve em conta o seu estado de operao ou
conservao.
Esse coeficiente deve ser aplicado sobre o valor deprecivel.
c) Mtodo comparativo direto de custo
A utilizao do mtodo comparativo direto para a avaliao de
custos

deve

considerar

uma

amostra

composta

por

bens

semelhantes.
4.4 Identificao do resultado
4.4.1 Valor de mercado
No caso de identificao do valor de mercado, esta deve ser
feita de acordo com o estabelecido na norma NBR 14653-1:2001.
4.4.2 Preo de liquidao forada
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No caso de identificao do preo de liquidao forada, este
ser o maior apurado entre o valor econmico e o de desmonte,
ambos na condio de liquidao forada.
4.4.3 Indicadores de viabilidade
O resultado final das anlises de viabilidade econmica pode ser
expresso sob a forma de taxas internas de retorno, valor presente
lquido, custo anual, perodos de recuperao (pay-back) e ndices de
lucratividade (por exemplo: retorno sobre ativos - ROA, retorno sobre
investimentos ROI, valor econmico adicionado EVA, valor de
mercado adicionado (market value added) MVA e o Retorno sobre o
patrimnio lquido ROE).
4.4.4 - Fundo de comrcio e good-will
A identificao dever considerar a previsibilidade de rendas
lquidas a serem auferidas pelo empreendimento, durante sua vida
econmica, e corresponder diferena entre o valor econmico e o
patrimonial. Em caso de apurao de valor negativo, configura-se
uma perda econmica.

Na apresentao dos resultados relativos identificao do


valor, podem ser apresentadas, adicionalmente, referncias s
rentabilidades financeira e econmica do empreendimento, bem como
sobre suas taxas de retorno e pay-back, entre outros, comparados,
quando possvel, com os indicadores setoriais correspondentes.
4.5 Metodologia aplicvel
Existem

trs

campos

bsicos

de

aplicao

da

presente

metodologia: identificar valor, custos e indicadores de viabilidade.


4.5.1 Mtodos para identificar o valor

58

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A identificao de valor depende fundamentalmente do objetivo
da avaliao, do tipo de valor que se pretende identificar, das
caractersticas do empreendimento e do mercado no qual se insere,
podendo ser empregados, em cada caso, os mtodos comparativo
direto de dados de mercado, involutivo, evolutivo e da renda,
conceituados na NBR 14653-1, isolados ou conjuntamente, conforme
a tabela seguinte.

4.5.2 Mtodos para identificar custo


A identificao de custos dos empreendimentos pode ser
realizada com o emprego do mtodo comparativo direto de custo ou
do mtodo da quantificao de custo, conceituados na NBR 14653-1.
4.5.3

Indicadores

de

viabilidade

econmica

de

empreendimentos
Os indicadores de viabilidade dependem de caractersticas do
empreendimento e do empreendedor e podem ser, entre outros: o
valor presente lquido, a taxa interna de retorno, o perodo de
recuperao e os ndices de lucratividade.
59

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a) Valor presente lquido
Este indicador de viabilidade expresso pelo valor presente do
fluxo

de

caixa

descontado,

projetado

no

horizonte

do

empreendimento, incluindo o valor do investimento a realizar.


O empreendimento ser considerado vivel quando o seu valor
presente lquido for nulo ou positivo, para uma taxa de desconto
equivalente ao custo de oportunidade de igual risco.
b) Taxa interna de retorno
Este indicador de viabilidade expresso pela taxa de desconto
que anula o valor presente do fluxo de caixa projetado no horizonte
do empreendimento, incluindo o valor do investimento a realizar.
O empreendimento ser considerado vivel quando a sua taxa
interna de retorno for igual ou superior taxa de desconto
equivalente ao custo de oportunidade de igual risco.
c) Tempo de retorno
Este indicador de viabilidade expresso pelo tempo necessrio
para que a renda lquida acumulada do empreendimento iguale o
investimento nele comprometido.
O tempo de retorno pode ser simples ou descontado: o simples
corresponde ao tempo necessrio para anular a diferena entre as
despesas de investimento e as receitas lquidas, sem considerar a
remunerao do capital;

o descontado

corresponde

ao tempo

necessrio para anular a mesma diferena, quando as parcelas so


descontadas a uma taxa de desconto.
A utilizao isolada do perodo de recuperao como indicador
de viabilidade no conclusiva, mas til para comparar alternativas
de investimento a uma mesma taxa de desconto.

60

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d) ndice de lucratividade
a relao entre o valor presente das receitas lquidas e o dos
investimentos.
O empreendimento ser considerado vivel quando o seu ndice
de lucratividade for igual ou superior unidade, para uma taxa de
desconto equivalente ao custo de oportunidade de igual risco.
4.6

Procedimentos

para

utilizao

do

mtodo

da

capitalizao da renda
Definir previamente o tipo de valor que se pretende identificar,
seja ele uma aproximao do valor de mercado, ou fruto de
condies especficas do investidor ou estabelecidas pelo avaliador.
Se o objetivo for encontrar uma aproximao do valor de
mercado, devem ser cotejadas as condies do empreendimento
avaliando

com

os

indicadores

parmetros

apresentados

efetivamente pelo setor, levando em considerao as necessidades de


correo de eventuais desvios existentes no empreendimento ou
informaes no confiveis.
Sob essas circunstncias, deve-se adotar o pressuposto de que
a gesto do empreendimento no futuro seguir padres profissionais
praticados no setor.
O valor econmico estimado a partir da projeo do fluxo de
caixa,

com

considerao

de

valores

contigenciais

outras

obrigaes.
O mtodo da capitalizao da renda procura identificar o valor
do empreendimento com base na expectativa de resultados futuros,
partindo-se da elaborao de cenrios possveis. Assim, o valor do
empreendimento corresponder ao valor presente do fluxo de caixa
projetado,

descontado

taxas
61

que

reflitam

adequadamente

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remunerao do capital e riscos do empreendimento, do setor e do
pas, quando aplicvel.
Os valores so projetados, em geral, em moeda constante, no
se computando a taxa de inflao.
A aplicao do mtodo requer a determinao dos seguintes
componentes principais:
a) o fluxo de caixa projetado determinado a partir de modelos
de simulao aplicveis s caractersticas do empreendimento em
questo. Esses modelos levam em conta as variveis-chave, bem
como disponibilidade de insumos, regularidade de demanda, capital
imobilizado no giro, margens, estoques, dentre outros;
b) ao final do horizonte projetivo, deve-se considerar o valor
residual ou o valor da perpetuidade do empreendimento;
c) a taxa de desconto utilizada para calcular o valor presente do
fluxo de caixa projetado pode ser determinada pelo custo ponderado
de capital, pela taxa mnima de atratividade do empreendimento,
dentre outros;
d) a taxa de crescimento (positiva, negativa ou nula) de
variveis-chave do empreendimento pode ser estimada por sua
evoluo nos ltimos anos, quando for presumida a continuidade das
condies passadas. Esta anlise pode ser feita por meio da
determinao de tendncias ou por anlise de sries temporais, com
o emprego de informaes setoriais e de conjuntura;
e) no caso de novos empreendimentos, deve ser considerada a
capacidade de absoro do produto no mercado, bem como o estgio
logstico do comportamento da demanda, por meio da anlise, por
exemplo, da vocao, cultura e prticas comerciais, participao no
mercado e preos praticados, dentre outras.

62

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Condies limitantes:
- A preciso matemtica dos procedimentos no representa
qualquer garantia de que as anlises prospectivas efetivamente
ocorrero, j que o comportamento errtico das conjunturas geral e
setorial pode afetar diretamente os resultados do empreendimento,
ainda que contemplados em diversos cenrios.
- As informaes de desempenho do empreendimento e do
setor, quando existentes, so de responsabilidade das respectivas
fontes.
4.7 Especificao das avaliaes quanto fundamentao
As avaliaes para identificao de valor e indicadores de
viabilidade sero enquadradas segundo sua fundamentao, de
acordo com a tabela a seguir.

Para fins de enquadramento global do laudo em graus de


fundamentao, devem ser considerados os seguintes critrios:
63

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Na tabela acima, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e
10 itens (de 7.5.1.1 a 7.5.1.5.4).
O atendimento a cada exigncia do grau I ter 1 ponto; do grau
II, 2 pontos; e do grau III, 3 pontos.
O enquadramento global do laudo deve considerar a soma de
pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo tabela abaixo.

Deve

ser

apresentada

no

laudo

uma

tabela

com

enquadramento obtido em cada item, bem como a pontuao global.

QUESTES COMENTADAS
1)

(80 TCE-CE/2010 FCC) Sobre os principais mtodos

para identificar o valor de um imvel, considere:


I. O mtodo comparativo direto de dados de mercado aquele
que identifica o valor de mercado do bem por meio de
tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis,
constituintes da amostra.
64

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Esta a exata definio que consta na NBR 14653-1.
Gabarito: Correta
II. O mtodo involutivo aquele que identifica o valor de
mercado do bem, alicerado no seu aproveitamento eficiente,
baseado

em

modelo

de

estudo

de

viabilidade

tcnico-

econmica, mediante hipottico empreendimento compatvel


com as caractersticas do bem e com as condies do mercado
no qual est inserido, considerando-se cenrios viveis para
execuo e comercializao do produto.
Esta tambm a exata definio que consta na NBR 14653-1.
Gabarito: Correta
III. O mtodo evolutivo aquele que identifica o valor do bem
pelo somatrio dos valores de seus componentes. Caso a
finalidade seja a identificao do valor de mercado, deve ser
considerado o fator de comercializao.
Esta tambm a exata definio que consta na NBR 14653-1.
Gabarito: Correta
IV. O mtodo da capitalizao da renda aquele que identifica
o valor do bem, com base na capitalizao presente da sua
renda lquida prevista, considerando-se cenrios viveis.
Esta tambm a exata definio que consta na NBR 14653-1.
Gabarito: Correta
Est correto o que se afirma em
(A) III e IV, apenas.
(B) II e III, apenas.
(C) I e IV, apenas.
(D) I, II e III, apenas.
(E) I, II, III e IV.
65

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E h ainda o Mtodo da Quantificao de Custo, que identifica o
custo do bem ou de suas partes por meio de oramentos sintticos ou
analticos, a partir das quantidades de servios e respectivos custos
diretos e indiretos.
Gabarito: E

2)

(88 TCE-MG/2007 FCC) A norma brasileira NBR-

14653 da ABNT Avaliao de Bens, em sua parte 2 Imveis


Urbanos, estabeleceu os dois critrios de homogeneizao
dos elementos comparativos no processo de avaliao, quais
sejam, pela utilizao dos modelos de regresso e tratamento
por fatores. Nesse sentido, correto afirmar que
(A) o tratamento por fatores no admite, a priori, a validade
da existncia de relaes fixas entre os atributos especficos e
os respectivos preos.
De acordo com o Anexo B da NBR 14653-2 Procedimentos
para a utilizao de tratamento por fatores, neste tratamento de
dados, aplicvel ao Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado,
admitida a priori a validade da existncia de relaes fixas entre
os atributos especficos e os respectivos preos.
Gabarito: Errada
(B) a varivel independente expressa por uma combinao
linear de variveis dependentes, no modelo de regresso
linear, para representar o mercado.
De acordo com o Anexo A da NBR 14653-2 Procedimentos
para a utilizao de tratamento de modelos de regresso linear, a
tcnica mais utilizada quando se deseja estudar o comportamento de
uma varivel dependente em relao a outras que so responsveis
pela variabilidade observada nos preos a anlise de regresso.
66

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No modelo linear para representar o mercado, a varivel
dependente expressa por uma combinao linear das
variveis independentes, em escala original ou transformadas, e
respectivas estimativas dos parmetros populacionais, acrescida de
erro aleatrio, oriundo de variaes do comportamento humano
habilidades

diversas

de

negociao,

desejos,

necessidades,

compulses, caprichos, ansiedades, diferenas de poder aquisitivo,


entre outros imperfeies acidentais de observao ou de medida e
efeitos de variveis irrelevantes no includas no modelo.
Gabarito: Errada
(C) no necessariamente obrigatria, nos resultados da
modelagem,

existncia

de

coerncia

quanto

aos

comportamentos das variveis dependentes e independentes


com a lgica do mercado.
De acordo com o Anexo A da NBR 14653-2, na modelagem,
devem ser expostas as hipteses relativas aos comportamentos das
variveis dependentes e independentes, com base no conhecimento
que o engenheiro de avaliaes tem a respeito do mercado, quando
sero

formuladas

as

hipteses

nula

alternativa

para

cada

parmetro.
Portanto, o comportamento das variveis deve ser coerente
com a lgica do mercado.
Gabarito: Errada
(D) exigncia, na utilizao de modelos de regresso linear,
a

existncia

de

homocedasticidade,

normalidade
a

dos

resduos,

no-multicolinearidade,

a
no

autocorrelao, a independncia e a inexistncia de pontos


atpicos.

67

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De acordo com o Anexo A da NBR 14653-2 Procedimentos
para a utilizao de tratamento de modelos de regresso linear,
ressalta-se a necessidade, quando se usam modelos de regresso, de
observar os seus pressupostos bsicos, apresentados a seguir,
principalmente no que concerne sua especificao, normalidade,
homocedasticidadede,
autocorrelao,

no-

no-multicolinearidade,

independncia

inexistncia

de

pontos

atpicos, com o objetivo de obter avaliaes no-tendenciosas,


eficientes e consistentes.
Gabarito: Correta
(E) no tratamento por fatores, no devem ser utilizados
aqueles fatores que resultem em reduo da heterogeneidade
dos valores.
De acordo com o Anexo B da NBR 14653-2 Procedimentos
para

utilizao

de

homogeneizao

tratamento

que

por

resultem

fatores,
em

os

fatores

de

aumento

da

heterogeneidade dos valores no devem ser utilizados.


Gabarito: D

3)

(81 TCE-CE/2010 FCC) Sobre os conceitos utilizados

para os servios tcnicos de avaliao de imveis urbanos,


correto afirmar:
(A) Aproveitamento eficiente o direito atribudo ao enfiteuta
de se utilizar do imvel, podendo extrair dele seus frutos,
vantagens e rendimentos econmicos.
O

aproveitamento

eficiente

aquele

recomendvel

tecnicamente possvel para o local, numa data de referncia,


observada

atual

efetiva

68

tendncia

mercadolgica

nas

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circunvizinhanas, entre os diversos usos permitidos pela legislao
pertinente.
A descrio do item A corresponde ao Domnio til.
Gabarito: Errada
(B) Domnio til a menor projeo da frente real sobre a
normal a um dos lados, quando estes so convergentes na
direo dos fundos, ou a corda, no caso de frente em curva.
A descrio de Domnio til encontra-se no comando do item
anterior. A descrio do item B a Frente Projetada.
Gabarito: Errada
(C) Luvas a quantia paga pelo futuro inquilino para
assinatura ou transferncia do contrato de locao, a ttulo de
remunerao do ponto comercial.
Correto, esta a definio de Luvas.
Gabarito: Correta
(D) Profundidade equivalente a relao entre a rea objeto
de gravame e a rea total do imvel.
Profundidade Equivalente o resultado numrico da diviso da
rea de um lote pela sua frente projetada principal.
A relao entre a rea objeto de gravame e a rea total do
imvel denomina-se percentual de comprometimento de rea.
Gabarito: Errada
(E) Percentual de comprometimento de rea o resultado
numrico da diviso da rea de um lote pela sua frente
projetada principal.
A definio de percentual
encontra-se no comando do item D.

69

de

comprometimento de

rea

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O resultado numrico da diviso da rea de um lote pela sua
frente projetada principal denomina-se profundidade equivalente.
Gabarito: Errada
Gabarito: C

4)

(42

TJ-PI/2009

FCC)

Certo

analista

judicirio

apontou, como resultado de sua anlise, a depreciao de um


determinado imvel em decorrncia de decrepitude. Isto
significa que a depreciao do bem ocorreu
(A) por efeitos deletrios decorrentes dos trabalhos normais
de

desmontagem,

equipamentos.

No

necessrios
inclui

custos

para

de

mo

remoo

de

de

obra

de

falhas

de

desmontagem e transporte.
(B)

por

desgaste

de

seus

componentes

ou

funcionamento de sistemas, em razo de uso ou manuteno


inadequados.
(C) pela idade, no decorrer de sua vida til, em conseqncia
de sua utilizao, desgaste e manuteno normais.
(D) por retirada de sistemas ou componentes originalmente
existentes.
(E) devido superao da tecnologia do equipamento ou
sistema.
Decrepitude o desgaste de suas partes constitutivas, em
conseqncia de seu envelhecimento natural, em condies normais
de utilizao e manuteno.
Gabarito: C

70

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5)

(47 TJ-PI/2009-Arquitetura FCC) O valor obtido da

diviso do preo de venda, ou de oferta de um imvel pelo


custo de reproduo deste, denominado
(A) Going Value.
(B) Valor Venal.
(C) Vantagem da Coisa Feita.
(D) Fator de Comercializao.
(E) Valor em Marcha.
A razo entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de
reedio ou de substituio, que pode ser maior ou menor do que 1
(um) corresponde ao fator de comercializao.
Gabarito: D

LISTA DE QUESTES APRESENTADAS NA AULA


1)

(80 TCE-CE/2010 FCC) Sobre os principais mtodos

para identificar o valor de um imvel, considere:


I. O mtodo comparativo direto de dados de mercado aquele
que identifica o valor de mercado do bem por meio de
tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis,
constituintes da amostra.
II. O mtodo involutivo aquele que identifica o valor de
mercado do bem, alicerado no seu aproveitamento eficiente,
baseado

em

modelo

de

estudo

de

viabilidade

tcnico-

econmica, mediante hipottico empreendimento compatvel


com as caractersticas do bem e com as condies do mercado
no qual est inserido, considerando-se cenrios viveis para
execuo e comercializao do produto.

71

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III. O mtodo evolutivo aquele que identifica o valor do bem
pelo somatrio dos valores de seus componentes. Caso a
finalidade seja a identificao do valor de mercado, deve ser
considerado o fator de comercializao.
IV. O mtodo da capitalizao da renda aquele que identifica
o valor do bem, com base na capitalizao presente da sua
renda lquida prevista, considerando-se cenrios viveis.
Est correto o que se afirma em
(A) III e IV, apenas.
(B) II e III, apenas.
(C) I e IV, apenas.
(D) I, II e III, apenas.
(E) I, II, III e IV.

2)

(88 TCE-MG/2007 FCC) A norma brasileira NBR-

14653 da ABNT Avaliao de Bens, em sua parte 2 Imveis


Urbanos, estabeleceu os dois critrios de homogeneizao
dos elementos comparativos no processo de avaliao, quais
sejam, pela utilizao dos modelos de regresso e tratamento
por fatores. Nesse sentido, correto afirmar que
(A) o tratamento por fatores no admite, a priori, a validade
da existncia de relaes fixas entre os atributos especficos e
os respectivos preos.
(B) a varivel independente expressa por uma combinao
linear de variveis dependentes, no modelo de regresso
linear, para representar o mercado.
(C) no necessariamente obrigatria, nos resultados da
modelagem,

existncia

de

coerncia

quanto

aos

comportamentos das variveis dependentes e independentes


com a lgica do mercado.
72

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(D) exigncia, na utilizao de modelos de regresso linear,
a

existncia

de

homocedasticidade,

normalidade
a

dos

resduos,

no-multicolinearidade,

a
no

autocorrelao, a independncia e a inexistncia de pontos


atpicos.
(E) no tratamento por fatores, no devem ser utilizados
aqueles fatores que resultem em reduo da heterogeneidade
dos valores.

3)

(81 TCE-CE/2010 FCC) Sobre os conceitos utilizados

para os servios tcnicos de avaliao de imveis urbanos,


correto afirmar:
(A) Aproveitamento eficiente o direito atribudo ao enfiteuta
de se utilizar do imvel, podendo extrair dele seus frutos,
vantagens e rendimentos econmicos.
(B) Domnio til a menor projeo da frente real sobre a
normal a um dos lados, quando estes so convergentes na
direo dos fundos, ou a corda, no caso de frente em curva.
(C) Luvas a quantia paga pelo futuro inquilino para
assinatura ou transferncia do contrato de locao, a ttulo de
remunerao do ponto comercial.
(D) Profundidade equivalente a relao entre a rea objeto
de gravame e a rea total do imvel.
(E) Percentual de comprometimento de rea o resultado
numrico da diviso da rea de um lote pela sua frente
projetada principal.
4)

(42

TJ-PI/2009

FCC)

Certo

analista

judicirio

apontou, como resultado de sua anlise, a depreciao de um


determinado imvel em decorrncia de decrepitude. Isto
significa que a depreciao do bem ocorreu
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(A) por efeitos deletrios decorrentes dos trabalhos normais
de

desmontagem,

equipamentos.

No

necessrios
inclui

custos

para

de

mo

remoo

de

de

obra

de

falhas

de

desmontagem e transporte.
(B)

por

desgaste

de

seus

componentes

ou

funcionamento de sistemas, em razo de uso ou manuteno


inadequados.
(C) pela idade, no decorrer de sua vida til, em conseqncia
de sua utilizao, desgaste e manuteno normais.
(D) por retirada de sistemas ou componentes originalmente
existentes.
(E) devido superao da tecnologia do equipamento ou
sistema.

5)

(47 TJ-PI/2009-Arquitetura FCC) O valor obtido da

diviso do preo de venda, ou de oferta de um imvel pelo


custo de reproduo deste, denominado
(A) Going Value.
(B) Valor Venal.
(C) Vantagem da Coisa Feita.
(D) Fator de Comercializao.
(E) Valor em Marcha.

74

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GABARITO
1) E

2) D

3) C

5) D

75

4) C