You are on page 1of 6

Proces-verbaal van het college van burgemeester en schepenen van

08 oktober 2015
Aanwezig:

Patrick De Klerck, voorzitter;
Daphné Dumery, Björn Prasse, Katrien Van Ryssel, Philip Konings, Ivan De Clerck,
schepenen;
Peter Verheyden, secretaris

Verontschuldigd:

Jurgen Content, schepen;
Philip Konings, schepen afwezig voor 19

5
Aanvraag tot stedenbouwkundig attest voor het bouwen van een Mc. Donalds restaurant incl.
drive-in kant Brugse Steenweg en bouwen van appartementen kant Schaapstraat na afbraak bestaande
gebouwen.
Ligging: Brugse Steenweg 18-26 - Schaapstraat 15-23.
Het college van burgemeester en schepenen heeft de aanvraag tot stedenbouwkundig attest ingediend door
C.V.A. PATRIDEC, met als adres Oeselgemstraat 77 , 9870 Zulte, ontvangen.
De aanvraag werd ontvangen op 4/08/2015.
De aanvraag heeft betrekking op een terrein met als adres 8370 Blankenberge, Brugse Steenweg 18-26 Schaapstraat 15-23 en met als kadastrale omschrijving BLANKENBERGE 3 AFD/UITKERKE/, sectie B,
nr(s) 0541G 4, 0541M 4, 0541P 4, 0541T 4, 0541V 4, 0542F, 0542G, 0542K.
Het betreft een aanvraag tot
het bouwen van een Mc Donalds restaurant incl. drive-in kant Brugse Steenweg en bouwen van
appartementen kant Schaapstraat na afbraak bestaande gebouwen.
De gemeentelijke stedenbouwkundige ambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de
terzake geldende wettelijke bepalingen, in het bijzonder met de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en de
uitvoeringsbesluiten en met de ruimtelijke omgeving.
Ingewonnen adviezen
Op 13 augustus 2015 werd advies gevraagd aan Agentschap Infrastructuur - Wegen en Verkeer W-Vl. Er werd
geen advies ontvangen binnen de wettelijke termijn van 30 dagen na verzending van de adviesvraag van
15/08/2015.
Op 13 augustus 2015 werd advies gevraagd aan BRANDWEER BLANKENBERGE. Op 20 augustus 2015
werd advies verleend met ref. P27844/BL15/064/01/01 (zie advies als bijlage).
Standpunt van de attesterende overheid
Het College van burgemeester en schepenen geeft een negatief advies.
Toetsing aan de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften
Gewestplan
De bestemming volgens het gewestplan BRUGGE-OOSTKUST, vastgesteld door de Koning op datum van
7/04/1977 is woongebied.
De aanvraag is verenigbaar en volledig in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan
Voor het gebied waarin de aanvraag gelegen is, bestaat het op datum van 11/06/2008 bij besluit van de minister
goedgekeurd Provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan PRUP 58/1 'Afbakening kleinstedelijk gebied

Blankenberge' met deelplan 'Cluster van bestaande zonevreemde regionale bedrijven langs de Brugse
Steenweg'.
Het project bevindt zich binnen de afbakening van het kleinstedelijk gebied.
Structuurplan S2:
Op 26/11/1987 werd door de gemeenteraad het desbetreffend structuurplan S2 definitief aangenomen door de
gemeenteraad. Binnen dit structuurplan werden de grote lijnen vastgelegd voor de ruimtelijke ontwikkeling van
het desbetreffend gebied. Niettegenstaande dit structuurplan geen kracht van wet heeft, is deze wel
richtinggevend voor de ruimtelijke ontwikkelingen.
Het ontwerp wijkt af van de voorschriften van dit structuurplan
Structuurplan voorziet :

Ontwerp voorziet :

Het structuurplan voorziet dat de
nevenbestemming (handel, diensten,
horeca) dient te worden beperkt tot
max. 60%

Wegens het ontbreken van detailplannen
is het onduidelijk of hieraan is voldaan of
niet.

Dakvorm : hellend dak met helling
van max. 45°

Het ontwerp voorziet een plat dak met
sierelementen die een hellend dak beogen.

Voortuinstrook is max. 50% te
verharden

Wegens het ontbreken van afmetingen en
een te kleine schaal is het onmogelijk te
bepalen of hieraan is voldaan of niet.

Gelet op de kleinschaligheid van de plannen enerzijds en de ontbrekende afmetingen op de plannen anderzijds, is
het onmogelijk om een correcte toetsing te doen aan de bepalingen van het desbetreffend structuurplan.
Verkaveling
De aanvraag is gelegen binnen een op datum van 4/07/2013 door het College van Burgemeester en Schepenen
behoorlijk vergunde verkaveling, bekend onder het nummer VB 171/1. Deze verkaveling is voor het terrein van
de aanvraag niet vervallen.
De aanvraag is niet conform aan de stedenbouwkundige voorschriften bepaald in dit bestemmingsplan. De
aanvraag wijkt af op de volgende punten:
Verkaveling voorziet :

Ontwerp voorziet :

Er is minstens 1 woongelegenheid
verplicht

Binnen het volume van de handelszaak
wordt geen woonfunctie voorzien.
Tevens is het onduidelijk op welke wijze
de beoogde woonfunctie ter hoogte van de
Schaapstraat met de site verbonden blijft.

Plat dak te voorzien

Niettegenstaande een plat dak wordt
voorzien, worden tevens sierelementen
voorzien die een hellend dak immiteren.

Verplichte bebouwing op 3,00m van
de linkerperceelsgrens

Het gebouw wordt voorzien op 7,50m van
de linkerperceelsgrens.

De gelijkvloerse bouwlaag mag een
hoogte hebben van max. 4,00m

De gelijkvloerse bouwlaag heeft een
hoogte van 4,67m

Zone voor koeren en hovingen dient
min. 50% in groen te worden
voorzien

Deze zone wordt achteraan integraal
dichtgebouw met de handelsfunctie.

Niettegenstaande diverse afwijkingen gunstig kunnen geadviseerd worden, wordt vastgesteld dat de
achterliggende tuinzone integraal wordt dichtgebouwd in functie van de handelsfunctie. Dit betreft

bijgevolg een afwijking op de bestemming die, gelet op art. 4.4.1 van de VCRO niet kan worden
toegestaan.
Gelet op de vetgedrukte afwijking worden de overige afwijkingen niet verder behandeld.
Tevens dient te worden vastgesteld dat, gelet op het ontbreken van diverse zaken zoals perceelsafsluitingen,
percentages groen/verharding, type verharding, type beplanting, …, een duidelijke en gedetailleerde toetsing aan
de desbetreffende verkaveling niet kan gebeuren.
Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening
Art. 4.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening bepaalt dat, na een openbaar onderzoek, beperkte
afwijkingen kunnen worden toegestaan m.b.t. perceelsafmetingen, de afmetingen en inplanting van constructies
e.d.
Daar het hier echter een afwijking betreft op de bestemming kan gesteld worden dat de aanvraag niet verenigbaar
is met de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
Rooilijnplan
Het perceel is gelegen langs een gewestweg. Er wordt niets gewijzigd aan de bestaande rooilijnen.
Gewestelijke verordeningen
“Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven en de inrichting van
gebieden voor dergelijke verblijven”, goedgekeurd door de Vlaamse Regering op 08/07/2005.
Deze verordening is niet van toepassing op deze aanvraag.
“Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer”, goedgekeurd bij Ministerieel Besluit op
29/04/1997.
Deze verordening is niet van toepassing op deze aanvraag.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid”, goedgekeurd door de Vlaamse
Regering d.d. 05/06/2009 – B.S. 02/09/2009 en latere wijzigingen.
De aanvraag is onderhevig aan de bepalingen van de verordening.
Gelet op het ontbreken van detailtekeningen kan onmogelijk bepaalt worden of voldaan is aan de desbetreffende
regelgeving.
Provinciale verordening
“Provinciale stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven van baangrachten”, goedgekeurd door de
Provincieraad op 23/07/2008.
Deze verordening is niet van toepassing op deze aanvraag.
Gemeentelijke verordeningen
SV01
“Stedenbouwkundige Verordening SV01 - Zone verbod garages”, goedgekeurd door de Deputatie van WestVlaanderen op 09/06/2011.
Deze verordening is niet van toepassing op deze aanvraag.
SV02
“Stedenbouwkundige Verordening SV02 – Bijzondere voorwaarden voor het creëren van een woongelegenheid herziening”, goedgekeurd door de Deputatie van West-Vlaanderen op 17/11/2011.
Gelet op het ontbreken van detailplannen kan niet bepaalt worden of voldaan is aan de bepaling van de
verordening.
SV03
“Stedenbouwkundige verordening SV03 – Bouwstop”, goedgekeurd door de bestendige deputatie op
30/01/2003.
Het ontwerp valt buiten de afbakening van de bouwstopzone.
SV04
“Stedenbouwkundige Verordening SV04 – Verbod op het opsplitsen van ééngezinswoningen”, goedgekeurd
door de deputatie op 13/11/2008.
Deze verordening is niet van toepassing op deze aanvraag.
Gemeentelijke bouwverordening
“Verordening op de bouwwerken”, goedgekeurd door de gemeenteraad op 11/04/1933.

Deze verordening is niet van toepassing op deze aanvraag.
Andere regelgeving
Habitatgebied
Het project situeert zich niet binnen de door de Vlaamse regering voorgestelde habitatgebieden in de zin van de
Richtlijn 92/431/EEG inzake instandhouding van de natuurlijke habitats en de wilde flora en fauna.
Vogelrichtlijngebied
Het project situeert zich niet binnen de speciale beschermingszones aangeduid via het besluit van de Vlaamse
regering van 17 oktober 1988 tot aanwijzing van speciale beschermingszones in de zin van artikel 4 van de
richtlijn 79/409/EEG van de Raad van de Europese Gemeenschappen van 2 april 1979 inzake het behoud van de
vogelstand.
Project MER Screening
De aanvraag is niet gelegen binnen een habitatrichtlijngebied, een vogelrichtlijngebied, een RAMSAR
richtlijngebied noch binnen een VEN-gebied. De aanvraag valt niet onder een activiteit die werd opgenomen in
bijlage I en II van het project-MER Besluit. Niettegenstaande kan er gesteld worden dat zowat elk project
milieueffecten met zich meebrengt. Enkel voor de projecten met aanzienlijke milieueffecten moet echter een
milieueffectenrapport worden opgemaakt. Rekening houdende met de aard van het project, de ruimtelijke
context en de relatie tot de omgeving, waarbij geen aanzienlijke effecten op kwetsbare gebieden te verwachten
zijn, kan geconcludeerd worden dat er ten gevolge van het project geen aanzienlijke milieugevolgen te
verwachten zijn.

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Beschrijving van het project en zijn omgeving
De aanvraag betreft enerzijds het slopen van bestaande bebouwing en anderzijds het oprichten van een
hamburgersite.
De locatie bevindt zich langs de Brugse Steenweg ter hoogte van de huisnummers 18 tot en met 26 en loopt door
tot de Schaapstraat waar zich op heden nog een loods betreft.
Enerzijds wordt de bestaande bebouwing integraal gesloopt en wordt ter hoogte van de Schaapstraat een nieuw
woonvolume (?) voorzien. Het is echter geheel onduidelijk hoe dit volume wordt opgevat. Behelst het hier 1
bouwlaag met een plat dak of 6 bouwlagen met een hellend dak? Dit is niet te bepalen op basis van de plannen.
Tevens is het niet duidelijk of hier tevens een privatieve open ruimte bevindt en/of dit gebouw functioneel
verbonden blijft aan de rest van de site.
Op het zuidwestelijk deel van de site (zijde Brugse Steenweg) wordt een gebouw opgericht in functie van een
hamburgerketen. Dit gebouw wordt dwars geplaatst t.o.v. de openbare weg en wordt beperkt tot 1 (hoge)
bouwlaag met een plat dak. Tegen dit volume worden een aantal luifels voorzien waardoor het gebouw de
indruk wekt te zijn voorzien van een hellend dak.
Qua inplanting wordt deze voorzien op een 10-tal meter t.o.v. de Brugse Steenweg en op een 7,50m t.o.v. de
linker-perceelsgrens. Rondom het gebouw wordt een weg voorzien in functie van een “drive in” terwijl de
parking zelf voorzien wordt op het onbebouwde deel van het terrein. Ter hoogte van de linkerperceelsgrens
worden een aantal bijgebouwen voorzien die tegen de perceelsgrens worden ingeplant. De parkeerplaatsen
worden gecombineerd met een toegangsweg, vanuit de Brugse Steenweg en levend groen. Er wordt echter
nergens meegedeeld welk type groen wordt beoogd.
In totaal worden 57 parkeerplaatsen voorzien in functie van de handelszaak waarvan 2 voor mindervaliden en 1
waar tevens elektrische wagens kunnen worden opgeladen.
De ruimtelijke omgeving kenmerkt zich vooral door handelszaken, telkens voorzien van een eigen parkeerplaats.
Tussen deze handelszaken bevinden zich nog een aantal ééngezinswoningen.
Toetsing van het project aan de goede ruimtelijke ordening

Het betreft hier de oprichting van een horecafunctie van een bekende hamburgerketen. Daar dergelijke zaken op
een geschikte wijze kunnen ingeplant worden op deze locatie en minder geschikt zijn voor het stadscentrum zelf,
kan gesteld worden dat de aanvraag functioneel inpasbaar is binnen zijn ruimtelijke omgeving.
Tevens blijft het beoogde volume beperkt waardoor deze op schaal blijft van de ruimtelijke omgeving. Het
gebouw dat wordt voorzien aan de zijde Schaapstraat wordt niet in detail weergegeven. Bijgevolg kan ook niet
gesteld worden dat dit volume zich zal integreren binnen zijn ruimtelijke omgeving.
Wat mobiliteit betreft worden in totaal 57 parkeerplaatsen voorzien. Gelet op de groot-orde van de zaak
enerzijds en de aanwezigheid van een “drive-in” anderzijds, kan gesteld worden dat het aantal voorziene
parkeerplaatsen in verhouding staat met de functie(s).
Het terrein zelf wordt maximaal aangelegd in functie van bebouwing, verharding en groenstructuren.
Niettegenstaande diverse groenstructuren worden voorzien, is het niet duidelijk in welke mate deze kunnen
bijdragen tot het beoogde groene karakter van de Brugse Steenweg. Het is dus van belang dat dit verduidelijkt
wordt.
De beoogde bouwdichtheid ligt in lijn van de overige bebouwing in de omgeving. Tevens zal de aanvraag
(vermoedelijk) geen invloed hebben op het bodemreliëf.
Op heden betreft het hier een open ruimte en een 2-tal naastliggende gebouwen in de Brugse Steenweg en een
loodsgebouw in de Schaapstraat. Niettegenstaande de bestaande bebouwing wordt gesloopt, en bijgevolg de
bestaande visueel-vormelijke elementen worden gewijzigd, zal de nieuwbouw herkenbaar zijn in zijn omgeving.
De handelszaak maakt immers deel uit van een keten waardoor deze, qua huisstijl, herkenbaar wordt voorzien in
zijn omgeving.
De bestaande bebouwing beschikt niet over cultuurhistorische aspecten waardoor de sloop geen verschraling van
het bouwkundig erfgoed patrimonium met zich zal meebrengen.
Bijgevolg kan gesteld worden dat de aanvraag in overeenstemming lijkt met de criteria inzake goede ruimtelijke
ordening mits de plannen verduidelijkt worden wat betreft de bebouwing kant Schaapstraat, beoogde
groenstructuren, type verharding, …
Watertoets
Overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid (B.S. 14
november 2003) dient het ontwerp onderworpen te worden aan de watertoets. Door het Vlaams Gewest werd er
uitdrukkelijk op gewezen dat er op basis van de eerste afbakening van de risicozones geen nauwkeurige
begrenzing tot op perceelsniveau kan verantwoord worden.
Het project ligt echter niet in een mogelijk of effectief overstroombaar gebied zodat in alle redelijkheid dient
geoordeeld te worden dat er geen schadelijk effect veroorzaakt zal worden.
Gelet op artikel 3 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 betreffende de nieuwe gewestelijk
stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en
gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, is de aanvraag onderhevig aan de bepalingen vastgelegd in
deze gewestelijke verordening.
Gelet op het ontbreken van diverse afmetingen en detailplannen, kan niet bepaald worden of voldaan wordt aan
de desbetreffende regelgeving.
Algemene conclusie
Er wordt negatief advies gegeven inzake het stedenbouwkundig attest op basis van de volgende motivering:
Gelet op

• de kleinschaligheid van de plannen enerzijds en de ontbrekende afmetingen op de plannen anderzijds,
waardoor het onmogelijk is om een correcte toetsing te doen aan de bepalingen van het desbetreffend
structuurplan S2
• het ontbreken van diverse zaken zoals perceelsafsluitingen, percentages groen/verharding, type verharding,
type beplanting, …, een duidelijke en gedetailleerde toetsing aan de desbetreffende verkaveling niet kan
gebeuren.
• het ontbreken van de type verharding en de aanduiding van rioleringen waardoor niet kan bepaald worden of
voldaan is aan de gewestelijke verordening inzake hemelwater.
Overwegende dat
• niettegenstaande op het aanvraagformulier wordt aangehaald dat het aantal verdiepingen, hoogte, breedte en
diepte van de ontworpen hoofd- en bijgebouw op de plannen wordt vermeld, deze niet terug te vinden zijn.
• niettegenstaande op het aanvraagformulier wordt aangehaald dat de hoogte, breedte en diepte van de af te
breken gebouwen op de plannen wordt vermeld, deze niet terug te vinden zijn.
• de aanvraag een afwijking op de bestemming betreft waardoor, gelet op art. 4.4.1 van de VCRO geen afwijking
kan worden toegestaan.
• bijgebouwen worden voorzien in de tuindelen tegen de perceelsgrens waardoor deze de beoogde groenbuffer
doorbreken wat de ruimtelijke integratie niet ten goede komt.
• geen enkel plan wordt ingediend inzake het voorziene gebouw langs de Schaapstraat waardoor niet kan
bepaald worden of deze functioneel of ruimtelijke toelaatbaar zal zijn.
• het onduidelijk is of de aanvraag voldoet aan de bepalingen van de SV02 inzake het creëren van
woongelegenheden.
• het onduidelijk is of het beoogde ontwerp in overeenstemming is met de Gewestelijke Stedenbouwkundige
Verordening inzake toegankelijkheid”, goedgekeurd door de Vlaamse Regering d.d. 05/06/2009 – B.S.
02/09/2009.

Wat is de functie van dit attest?
Dit attest geeft aan of het overwogen project in redelijkheid de toets aan de stedenbouwkundige voorschriften, de eventuele
verkavelingsvoorschriften en een goede ruimtelijke ordening zal kunnen doorstaan. Het stedenbouwkundig attest kan niet
leiden tot de vrijstelling een vergunningsaanvraag.
De bevindingen van het stedenbouwkundig attest kunnen bij het beslissende onderzoek over een aanvraag tot
stedenbouwkundige vergunning of een verkavelingsvergunning niet worden gewijzigd of tegengesproken, voor zover :

in de periode van gelding van het stedenbouwkundig attest geen sprake is van substantiële wijzigingen aan het
betrokken terrein of wijzigingen van de stedenbouwkundige voorschriften of de eventuele verkavelingsvoorschriften ;

de verplicht in te winnen adviezen of de tijdens het eventuele openbaar onderzoek geformuleerde bezwaren en
opmerkingen geen feiten of overwegingen aan het licht brengen waarmee bij de opmaak van het stedenbouwkundig attest
geen rekening werd gehouden ;

het stedenbouwkundig attest niet is aangetast door manifeste materiële fouten.

Hoelang is het attest geldig?
Dit stedenbouwkundig attest blijft gedurende twee jaar geldig vanaf het moment van de uitreiking.

Gezien en goedgekeurd in zitting van 15 oktober 2015.
de secretaris,

de voorzitter,

Peter Verheyden

Patrick De Klerck