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DERECHO CIVIL – Profesor: FRANCISCO TALEP

“CONTRATOS”- 2do. semestre-2007

INTRODUCCIÓN

1. Fuentes de las obligaciones.- Precisado el concepto de la


obligación, analizadas sus diversas clases, sus efectos generales y la
manera como se extinguen, es menester examinar concretamente las
causas que las generan.
En otros términos, al estudio de las obligaciones en general debe,
lógicamente, seguir el estudio particular de sus fuentes.

El art. 1437 señala cuales son las fuentes de las obligaciones: “Las
obligaciones nacen, ya del concurso real de las voluntades de dos o
más personas, como en los contratos o convenciones; ya de un hecho
voluntario de la persona que se obliga, como en la aceptación de una
herencia o legado y en todos los cuasicontratos; ya a consecuencia de
un hecho que ha inferido injuria y daño a otra persona, como los
delitos y cuasidelitos; ya por disposición de la ley, como entre los
padres y los hijos de familia”.

División de la materia .- La Fuente normal y más fecunda de


obligaciones es el contrato, esto es, el concierto de voluntades
encaminado a crearlas.

La preeminencia del contrato como fuente de obligaciones se refleja


en el articulado del Código Civil, que destina a los principios generales
que lo gobiernan y a las reglas que regulan los contratos más
importantes, la casi totalidad de las disposiciones del Libro IV.

Las restantes fuentes de las obligaciones tienen un carácter


excepcional. Destina el Código a los cuasicontratos y a los delitos y
cuasidelitos solamente los Títulos XXXIV y XXXV. De las obligaciones
legales no se ocupa sistemáticamente

Es natural, por lo tanto, al abordar el examen particular de las fuentes


de las obligaciones, iniciarlo con el estudio de los contratos.

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Los actos ilícitos tienen como fuente de obligaciones, una importancia
considerable y creciente. Las cuestiones relacionadas con la
responsabilidad que resulta de comisión de un delito o cuasidelito son
de las más delicadas y de mayor actualidad en el Derecho Civil. Su
estudio debe venir inmediatamente a continuación.

Al tercer término quedará relegado el estudio de los cuasicontratos y


al cuarto el de la ley como fuente de obligaciones.

TEORIA GENERAL DE LOS CONTRATOS EN GENERAL

GENERALIDADES

Concepto del Contrato.- Acto Jurídico es la manifestación de


voluntad realizada con la intención de producir efectos jurídicos.

El acto pude ser la manifestación de una sola voluntad o el resultado


de un acuerdo de voluntades. En este último caso se denomina
convención.

Convención es, por tanto, una declaración bilateral de voluntad


tendiente a producir determinadas consecuencias de derecho.

Pero nuestra atención deberá orientarse hacia una clase o tipo de


convención: aquella que tiene por objeto crear obligaciones. A está
convención generadora de obligaciones se le denomina
tradicionalmente contrato.

El contrato es, pues, la convención destinada a producir


obligaciones. El art. 1438 lo define de este modo: “Contrato o
convención es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a
dar, hacer o no hacer alguna cosa”.

En doctrina, contrato y convención son conceptos claramente


diferenciados. La convención es el género y el contrato la especie.
Ante la ley positiva, en cambio, las expresiones son sinónimas, como
claramente se advierte de los términos de los arts. 1437 y 1438.

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Campo de acción del contrato.- El concepto de contrato abarca
todo concierto de voluntades tendiente a crear obligaciones, tanto en
el campo de los derechos patrimoniales como los derechos de familia,
sin atender a sus resultados transitorios o perdurables.
El dominio del contrato no se limita a los bienes; se extiende también
a las personas. El matrimonio y la adopción son contratos.

Para ciertos autores, el concepto de contrato comprende sólo los


actos destinados a producir obligaciones de carácter transitorio.
Desde que se trata de establecer un estatuto de carácter permanente,
un modus vivendi, el acto dejaría de ser un contrato para convertirse
en una institución.

Como observa con justicia Josserand, la gama de los contratos es rica


y variada; junto a las transacciones más humildes y fugitivas se
encuentran las más importantes y permanentes. Pero todas ellas
presentan, aparte de sus inevitables particularidades, rasgos
generales comunes.

Elementos del contrato .- Según el art. 1445, “para que una


persona se obligue a otra por un acto o declaración de voluntad”, es
menester: 1° que sea legalmente capaz; 2° que consienta en el acto o
declaración y que el consentimiento no adolezca de vicios; 3° que
recaiga sobre un objeto lícito, y 4° que tenga una causa lícita.

En los contratos solemnes otra condición o requisito es aún


indispensable: la observancia de las formas prescritas por la ley.

La disposición legal citada ha omitido este requisito, porque ha


señalado las condiciones generales que debe reunir todo contrato y
porque la observancia de las solemnidades legales se confunde con el
consentimiento. En los contratos solemnes, el consentimiento de las
partes se manifiesta o exterioriza a través del cumplimiento de las
formalidades legales.

CLASIFICACIÓN DE LOS CONTRATOS.

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Diversas clases de contratos .- El código ha formulado una
clasificación de los contratos: 1 contratos unilaterales y bilaterales; 2
contratos gratuitos y onerosos; 3 contratos conmutativos y aleatorios;
4 contratos principales y accesorios, y 5 contratos consensuales,
solemnes y reales.
A esta clasificación legal pueden agregarse: 6 contratos nominados e
inominados; 7 contratos de libre discusión y de adhesión, y 8
contratos individuales y colectivos.

Contratos unilaterales y bilaterales.- El art. 1439 previene “El


contrato es unilateral cuando una de las partes se obliga para con
otra que no contrae obligación alguna; y bilateral, cuando las partes
contratantes se obligan recíprocamente”.
Esta clasificación de los contratos no se atiende al número de las
obligaciones que se originan, sino a la circunstancia que se obligue
una parte o ambas mutuamente.
Ejemplo típico de contrato bilateral es la compraventa, en que
una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en
dinero. Tales son. también, la permuta, el arrendamiento, la sociedad.

Típico ejemplo de contrato unilateral es el mutuo; el mutuario se


obliga a restituir otras tantas cosas del mismo género y calidad de las
que recibió en préstamo, mientras que el mutuante no contrae
ninguna obligación.
A la misma categoría de contratos pertenecen el comodato, el
depósito, la prenda.
La distinción entre contratos unilaterales y bilaterales es la más
fecunda en consecuencias jurídicas.

a) Con arreglo a lo prevenido en el art. 1489, en los contratos


bilaterales va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse por
una de las partes lo pactado.
Según los términos de la disposición, la condición resolutoria tácita
sería inoperante en los contratos unilaterales.

b) Solamente en los contratos bilaterales se plantea el problema de


los riesgos, que consiste en determinar sí la extinción por caso fortuito
de la obligación de una de las partes extingue igualmente o deja
subsistente la obligación de la otra.

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En los contratos unilaterales el caso fortuito extingue, como es lógico,
las obligaciones de la única parte obligada.

c) En fin, la regla del art. 1552 establece que en los contratos


bilaterales la mora purga la mora, o, en otros términos, ninguna de las
partes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras la otra
no cumpla o este pronta a cumplir sus obligaciones recíprocas.

Contratos sinalagmáticos imperfectos.- Ciertos contratos


generan obligaciones solo para una de las partes contratantes, pero
circunstancias posteriores a su celebración determinan que se obligue
también aquella parte que inicialmente no contrajo ninguna
obligación.
Así ocurre en el comodato, en la prenda, en el depósito. En el
momento de perfeccionarse el contrato se obligan únicamente el
comodatario, el depositario, el acreedor prendario, sustancialmente, a
resistir la cosa que les ha sido entregada.
A posteriori, sin embargo, pueden resultar obligados el comodante, el
depositante y el deudor prendario, especialmente a reembolsar los
gastos que haya ocasionado la conservación de la cosa (arts. 2191,
2235, 2396).

El Código no conoce esta distinción entre contratos bilaterales o


sinalagmáticos imperfectos son, en el criterio del legislador, contratos
unilaterales.
Para apreciar la naturaleza del contrato es menester situarse en el
momento en que se perfecciona; sí, entonces, sólo una de las partes
se encuentra obligada, el contrato es unilateral. Del contrato no nacen
obligaciones sino para una de las partes, aunque pueden llegar a
nacer obligaciones recíprocas.

Contratos gratuitos y onerosos.- Conforme al art. 1440, “el


contrato es gratuito o de beneficencia cuando sólo tiene por objeto la
utilidad de una de las partes, sufriendo la otra el gravamen; y
oneroso, cuando tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes,
gravándose cada uno a beneficio del otro”.

Contrato oneroso o a título oneroso, como sostenía Baudry –


Lacantinierie, es aquel en que cada parte paga la ventaja que reporta

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del contrato, es decir, recibe un beneficio a cambio de una
contraprestación actual o futura.
La compraventa es un contrato oneroso. Procura al vendedor una
suma de dinero a cambio de desprenderse de una cosa, y al
comprador le brinda las ventajas de una cosa a cambio del
desembolso de una suma de dinero.

Contrato gratuito, en cambio, es aquel en que una de las partes se


procura una ventaja sin que ello le demande un sacrificio, porque no
debe suministrar una contraprestación a cambio del beneficio que
recibe. Son contratos gratuitos la donación y el comodato.

De lo dicho resulta que los contratos bilaterales son siempre onerosos;


al obligarse ambas partes reportan un beneficio y soportan el
gravamen que significa la obligación recíproca.

Los contratos unilaterales son generalmente gratuitos. En el


comodato, por ejemplo, la gratuidad es de la esencia del contrato.
Pero el contrato unilateral puede ser, también, oneroso; tal es el caso
del mutuo interés.

La clasificación de los contratos en gratuitos y onerosos ofrece,


igualmente, considerable importancia práctica.

a) La circunstancia de ser gratuito u oneroso el contrato determina las


condiciones en que es atacable por medio de la acción pauliana .
Para que sean revocables los actos gratuitos ejecutados por el deudor,
en perjuicio de los acreedores, basta la mala fe del deudor; los actos
onerosos son revocables a condición de que estén de mala fe el
otorgante y el adquiriente, esto es, que ambos conozcan el mal
estado de los negocios del deudor (art. 2468).

b) Importa la distinción para determinar el grado de culpa de que


responde el deudor.
En los contratos onerosos, puesto que ambas partes obtienen mutuo
beneficio, el deudor responde de la culpa leve. En los contratos
gratuitos responderá de la culpa grave o levísima, según si la
gratuidad cede en provecho del acreedor (depósito) o del deudor
(comodato).

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Contratos onerosos conmutativos y aleatorios .-Esta
clasificación es, en verdad, una subdivisión de los contratos onerosos.

Dispone el art. 1441: “El contrato oneroso es conmutativo,


cuando cada una de las partes se obliga a dar o hacer una cosa que
se mira como equivalente a lo que la otra parte debe dar o hacer a su
vez; y si el equivalente consiste en una contingencia incierta de
ganancia o pérdida, se llama aleatorio”.

En el contrato conmutativo, el beneficio que cada parte persigue


se mira como equivalente al gravamen que soporta; las partes están
en situación de apreciar de inmediato la ventaja o la pérdida que el
contrato les acarrea.
El arrendamiento, por ejemplo, es un contrato conmutativo. La
obligación de pagar el precio que pesa sobre el arrendatario se
considera como equivalente de la que el arrendador contrae de
procurar el goce de la cosa arrendada, y las partes pueden apreciar,
desde que el contrato se celebra, sus mutuos beneficios y sacrificios.

En el contrato aleatorio, el beneficio y el gravamen recíproco


de las partes depende de un acontecimiento incierto, de modo
que no es posible apreciar su magnitud hasta que el acontecimiento
se verifique”.
Son contratos aleatorios la renta vitalicia, el juego, la apuesta, el
seguro, entre otros.

La distinción entre contratos conmutativos y aleatorios tiene


importancia para la rescisión por causa de lesión.
En efecto, la rescisión por lesión enorme sólo tiene cabida en los
contratos conmutativos, como que consiste en una grave
desproporción de las prestaciones que las partes miraron como
equivalentes.

Los contratos onerosos, que excepcionalmente son rescindibles por


causa de lesión, dejan de serlo cuando, en vez de ser conmutativos,
revisten el carácter de aleatorios.
Tal es el caso de la compraventa de minas (art. 77 del C. de Minería ).

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Contratos principales y accesorios.- Distingue aún el Código entre
contratos principales y accesorios.

Dice el art. 1442;”El contrato es principal cuando subsiste por sí


mismo sin necesidad de otra convención, y accesorio cuando tiene por
objeto asegurar el cumplimiento de una obligación principal, de
manera que no pueda subsistir sin ella”.

El contrato principal, por tanto, es el que tiene una vida propia e


independiente, como la compraventa, la sociedad, el arrendamiento.

El contrato accesorio, por el contrario, se caracteriza porque su


finalidad es garantizar el cumplimiento de una obligación y por su
situación de dependencia con respecto a la obligación garantizada.
Los contratos accesorios se denominan, en general, cauciones (art.
46).

El interés de esta clasificación deriva de la aplicación del principio de


que lo accesorio sigue la suerte de lo principal. El contrato accesorio
no puede subsistir sin una obligación principal: por consiguiente, las
causas que extinguen la obligación principal extinguen igualmente las
que provienen del contrato accesorio.

Por esto, “la nulidad de la obligación principal acarrea la de la


cláusula penal” (art. 1536); la fianza se extingue total o
parcialmente “por la extinción de la obligación principal en todo
o parte” (art. 2381, N°3°); se extingue la hipoteca “junto con la
obligación principal” (art. 2434, N°1°).

Con todo, el contrato accesorio no puede subsistir sin


obligación principal, pero puede existir sin ella. En otro términos, se
concibe el contrato accesorio sin que exista aún la obligación
principal; pero es inconcebible que sobreviva a la extinción de la
obligación principal. La caución puede constituirse pata garantizar una
obligación futura y, en tal caso existirá la obligación accesoria antes
que la principal. (art. 2339 y 2413 CC)

Contratos dependientes.- Ciertos contratos no caben en la


definición legal de contratos accesorios, porque su finalidad no es

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asegurar el cumplimiento de una obligación principal, pero
manifiestamente dependen de otro contrato. Como respecto de los
contratos accesorios, no se concibe su existencia independiente.
Tal es el caso de las capitulaciones matrimoniales, cuyos efectos sólo
habrán de producirse cuando se celebre el matrimonio.

Contratos consensuales, solemnes y reales.- Por último, el art.


1443 establece: “El contrato es real cuando, para que sea perfecto, es
necesaria la tradición de la cosa a que se refiere; es solemne cuando
esta sujeto a la observancia de ciertas formalidades especiales, de
manera que sin ellas no se produce ningún efecto civil; y es
consensual, cuando se perfecciona por el solo consentimiento”.

a)La regla general es que los contratos sean consensuales, esto es,
que se perfeccionen por el solo acuerdo de voluntades, solo consensu,
con prescindencia de todo requisito de forma.

El otorgamiento de un instrumento que constate el acuerdo de


voluntades puede tener importancia desde el punto de vista de la
prueba. La falta de un acto escrito, en caso de discusión, dificultará
ciertamente la prueba pero no obsta a que el contrato se encuentre
perfecto.
Para el perfeccionamiento del contrato es indiferente que se hayan
puesto en ejecución las obligaciones resultantes. Así, una
compraventa será perfecta aunque el comprador no haya pagado el
precio o el vendedor entregado la cosa.

b) El contrato solemne requiere la observancia de ciertas formas; no


basta el consentimiento de las partes para que se repute perfecto. El
consentimiento de los contratantes debe manifestarse o exteriorizarse
mediante la observancia de las formas legales.

El cumplimiento de determinadas formas se justifica por diversos


motivos. Pone a las partes a cubierto de un malentendido, atrae su
atención acerca de la gravedad del contrato que concluyen y les
suministran una prueba preconstituida en caso de controversia.
Son contratos solemnes el matrimonio, la adopción la hipoteca, la
compraventa de bienes raíces.

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c) En los contratos reales tampoco es suficiente el sólo
consentimiento de las partes; es menester, además, la tradición o
entrega de la cosa que es objeto del contrato. (el art. 1443 declara
que es necesaria la tradición de la cosa; así ocurre en el mutuo. Pero
en otros contratos reales, como la prenda y el comodato, la entrega
de la cosa no tiene el significado de una tradición).
La existencia de esta clase de contratos está subordinada al
cumplimiento de una prestación previa de parte del futuro acreedor, y
puesto que consiste en la entrega de una cosa se les denomina
reales.
A esta categoría de contratos pertenecen el comodato, el depósito, el
mutuo, la prenda común.

Contratos nominados e innominados.- Los primeros son aquellos


que tienen una individualidad acusada y, por lo mismo, un nombre y
una reglamentación legal.

Los contratos innominados, menos frecuentes en la práctica,


carecen de una denominación y, sobre todo, de una especial
reglamentación. Son creaciones de las partes que usan de su libertad
de contratación.
Tales contratos son regidos por las estipulaciones de las partes, por
los principios generales que gobiernan los contratos y por las reglas
legales dictadas para los contratos afines.

Contratos de libre discusión y de adhesión.- El primero supone


que las partes concluyen sus condiciones como resultado de una libre
deliberación. El contrato verdaderamente resume las voluntades
convergentes.

Junto a este tipo, como decía Josserand “venerable de contrato”, ha


adquirido creciente auge el contrato denominado de adhesión. Una de
las partes formula las condiciones del contrato y la otra se limita a
prestar su aprobación o adhesión a dichas condiciones en block.
Esta forma revisten hoy el contrato de seguro, el de transporte, los de
suministros de luz, agua, teléfonos, etc.

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Contratos individuales y colectivos.- El primero es aquel que
requiere el consentimiento unánime de las partes a quienes dejará
vinculadas. El individual es el tipo normal de contrato.

Ni el número de las partes, ni la naturaleza de los intereses en juego


determina que el contrato deba reputarse colectivo. Este se
caracteriza porque afecta a una colectividad o grupo de individuos,
aunque no hayan concurrido a su celebración, por el hecho de
pertenecer a ese grupo o colectividad.
El ejemplo más típico es el contrato colectivo de trabajo es el
celebrado por uno o más empleadores con una o más organizaciones
sindicales o con trabajadores que se unan para negociar
colectivamente, o con unos y otros, con el objeto de establecer
condiciones comunes de trabajo y de remuneraciones por un tiempo
determinado. (art. 6 inciso 3°, del Código del Trabajo).

COSAS QUE SE DISTINGUEN EN LOS CONTRATOS.

Cosas de la esencia de los contratos, de su naturaleza y


accidentales.- Nuestro Código, siguiendo a Pothier, ha distinguido
entre cosas que son de la esencia de los contratos, cosas que son de
su naturaleza y meramente accidentales.

El art. 1444 dispone: Se distinguen en cada contrato las cosas que son
de su esencia, las que son de su naturaleza y las puramente
accidentales”.

a) Son de la esencia del contrato “aquellas cosas sin las cuales o no


produce efecto alguno, o degenera en otro contrato diferente”.
Las cosas de la esencia del contrato le dan su fisonomía propia y
característica, le individualizan y distinguen de los demás. La cosa y
el precio son esenciales en la compraventa. A falta de cosa y
precio, no hay contrato; si el precio no consiste en dinero, el contrato
será de permuta.

b). Son cosas de la naturaleza del contrato “las que no siendo


esenciales en él se entienden pertenecerle, sin necesidad de una
cláusula especial”.

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Las cosas de la naturaleza del contrato pueden ser suprimidas o
alteradas sin que pierda su fisonomía característica; para ello hace
falta una cláusula formal. A falta de una expresa estipulación, tales
cosas se subentienden y reputan incorporadas al contrato.
De esta clase de cosas es la obligación de garantía que pesa sobre el
vendedor. Las partes no necesitan estipular que el vendedor está
obligado al saneamiento y pueden convenir que no lo esté. Habrá
siempre compraventa, pero una compraventa sin garantía.

c) En fin, son cosas accidentales del contrato “aquellas que ni


esencial ni naturalmente le pertenecen, y que se les agregan por
medio de cláusulas especiales”.
Las cosas accidentales, por lo tanto, sólo pertenecen al contrato por
acuerdo especial de las partes contratantes. Por ejemplo, es cosa
accidental del contrato la estipulación de un plazo para efectuar el
vendedor la entrega de la cosa vendida o facultad del comprador de
pagar el precio por cuota.

EFECTOS DE LOS CONTRATOS

Distinción.- El contrato arranca su fuerza obligatoria de la voluntad


de las partes. Es lógico, por consiguiente, que sus efectos queden
limitados o circunscritos a las personas que consistieron.

El viejo adagio res inter alios acta, aliis nec nocere nec
prodesse potest resume estas ideas.

No ha establecido nuestro Código, como lo hace el Código Francés,


una disposición expresa que consagre el principio de que los contratos
no aprovechan ni perjudican a terceros.

No es dudoso, sin embargo, que el Código admite el mismo principio;


se encuentra implícito en el art. 1545, que atribuye al contrato
legalmente celebrado el carácter de ley, pero sólo entre los
contratantes.

En principio, el contrato no genera derechos ni impone obligaciones a


terceros; nadie puede resultar acreedor o deudor sin haber
consentido.

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Sin embargo junto a las partes se encuentran ciertas personas que
aprovechan de los efectos del acto o sufren sus consecuencias. Por
esto es, menester enfocar los efectos del contrato desde el punto de
vista de las partes y de los terceros, esto es, de los que han sido
partes en el acto.

Efectos entre las Partes

Concepto de partes.- Son partes en un contrato las personas que


intervinieron en su celebración, cuyo consentimiento le dio vida.

Debe considerarse también como partes a aquellos que, sin intervenir


personalmente en el contrato, actuaron debidamente representados.
El mandante, por ejemplo, es parte en el contrato concluido por su
mandatario, porque lo que una persona ejecuta a nombre de otra,
facultada por ella para representarla, produce los mismos efectos que
si hubiere contratado el representado en persona (art. 1448).

La Ley del contrato.- El art. 1545 precisa cual es la fuerza que el


contrato tiene entre las partes: “Todo contrato legalmente celebrado
es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su
consentimiento mutuo o por causas legales.”

Las expresiones del art. 1545, tomadas del Código francés, indican de
manera singularmente enérgica la fuerza obligatoria del contrato.

Para los contratantes, el contrato constituye una verdadera ley


particular, a la que deben sujetarse en sus mutuas relaciones del
mismo modo que a las leyes propiamente dichas.

Pero, al atribuir al contrato el carácter de una ley para los


contratantes, el legislador no ha querido sólo valerse de una fórmula
vigorosamente expresiva de su fuerza.

Ha significado, además, que el legislador deja a las partes en libertad


para señalar las normas que han de regir sus relaciones y que tales
normas tiene para ellas la fuerza de una verdadera Ley.

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Por lo mismo, las estipulaciones del contrato se imponen también a
los jueces, quienes deben respetarlo para que sea acatada la voluntad
contractual
El Juez no puede, por tanto, alterar lo estipulado en el contrato
celebrado legalmente, eximiendo a las partes de las obligaciones que
les impone, o atribuyéndole un diverso significado del que los
contratantes le atribuyeron.

Limitaciones al principio.- Tiene el carácter de ley para los


contratantes el contrato “legalmente celebrado”. Por lo tanto, el
contrato debe ser válido para que tenga la fuerza obligatoria de una
ley particular entre los contratantes.

El contrato válido debe respetarse y cumplirse con dos únicas


excepciones; a)que las partes acuerden abolirlo; y b) que la ley
autorice expresamente dejarlo sin efecto por determinadas causas.

Infracción de la Ley del contrato.- Corresponde a los jueces


interpretar el contrato, en caso de controversia.
En uso de esta facultad, les incumbe determinar su sentido y señalar
el alcance de sus estipulaciones.

Pero la clasificación jurídica que corresponde atribuir al contrato,


dados los hechos acreditados en el juicio y cuya apreciación
corresponde soberanamente a los jueces del fondo, es problema de
derecho.
Los jueces del fondo no pueden desconocer los efectos legales de una
convención cuya existencia han constatado; la calificación jurídica de
un contrato y la determinación de sus obligadas consecuencias caen
dentro del control de la Corte Suprema.

Del mismo modo, no es lícito a los tribunales, con el pretexto de


interpretarlo, desnaturalizar las estipulaciones del contrato,
desconocer lo pactado por los contratantes y hacerle producir efectos
no queridos por las partes o contrarios a los preceptos legales que lo
rigen

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Al proceder de esta manera, se viola la ley del contrato o, mejor
dicho, se infringe el gran principio que consagra el art. 1545 de que
los contratos legalmente celebrados son una ley para las partes
contratante.

Ejecución de buena fe .- El art. 1546 establece otra regla


fundamental relativa a los efectos del contrato entre las partes
contratantes: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por
consiguiente obligan no solo a lo que en ellos se expresa, sino a todas
las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación,
o que por la ley o la costumbre pertenecen a ella”.
La ejecución de la buena fe del contrato significa que debe cumplirse
conforme a la intención de las partes y a las finalidades que se han
propuesto al contratar.

La buena fe contractual tiene como natural corolario que el contrato


no sólo obliga a aquello que fue materia de una expresa estipulación.

Sin que sea necesario un expreso acuerdo de voluntades, se


entienden incorporadas al contrato las cosas que son de su
naturaleza, aquellas que la ley indica supliendo el silencio de los
contratantes y las que la costumbre considera inherentes a la clase de
contrato de que se trata.

Se comprende que la conclusión de un contrato sería un problema


extremadamente complejo si las partes hubieran de prever todos sus
efectos y todas las consecuencias de su incumplimiento.

La regla del art. 1546 simplifica la tarea de las partes que contratan y
hace posible que concreten su atención a las estipulaciones
fundamentales del contrato.

El art. 1546 establece, en suma, el gran principio de que las leyes


relativas a los contratos son supletorias de la voluntad de las partes.

Principio de la autonomía de la voluntad.- El Código consagra el


principio de la autonomía de la voluntad. Las partes son libres de
señalar las proyecciones del contrato, su duración y, en general, sus

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efectos. El legislador sanciona el acuerdo de voluntades, reputándolo
una ley para los contratantes.

La libertad de contratación no tiene más limitaciones, en general, que


las que imponen las leyes en defensa de las buenas costumbres y del
orden público.

Esta tendencia, que atribuye a la libertad un vasto poder creador de


relaciones jurídicas, se refleja en múltiples aspectos.

Por de pronto, los particulares pueden celebrar toda suerte de


contratos, aunque no sean aquellos que la ley ha dotado de una
especial reglamentación, esto es, de contratos innominados.

Los contratos son generalmente consensuales; el solo consentimiento


es bastante para que se perfeccionen, independiente de la
observancia de formas externas.

Las partes pueden hacer solemnes aquellos contratos que son


naturalmente consensuales y revestirlos de las solemnidades que
juzguen convenientes (arts. 1802 y 1921 del Código Civil).

En la interpretación de los contratos debe atenderse en primer


término, a la intención o espíritu de los contratantes.

En suma, las disposiciones legales que rigen los contratos son


regularmente supletorias de la voluntad de las partes y pretenden
interpretar esta voluntad que no ha llegado a manifestarse. Del
mismo modo, las reglas de la sucesión intestada constituyen el
testamento tácito del causante. La ley regla la sucesión cuando el
testador no dispuso o, por diversas causas, se frustra la manifestación
de voluntad.

Limitaciones al principio de la autonomía de la voluntad.- Se


percibe nítidamente una tendencia creciente de la legislación a limitar
el poder creador de la voluntad individual.

El principio de la autonomía de la voluntad descansa en la hipótesis


optimista de la igualdad de los contratantes; éstos, libremente,

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formularán las normas más adecuadas para satisfacer sus
necesidades.

Pero desde que se reconoce que el contrato no es el fruto de un


acuerdo de voluntades en que las partes actúan un pie de igualdad, el
principio ha debido sufrir considerable descrédito.

Una materia de tanta envergadura como el contrato de trabajo escapa


a la libre discusión de los contratantes.

La ley reglamenta una duración del trabajo, la remuneración y demás


condiciones generales en que debe realizarse. El Código del Trabajo
proclama la irrenunciabilidad de los derechos que confiere (art. 5º
inciso 2, del Cº del Trabajo).

Múltiples leyes regulan el precio de venta y arrendamiento de ciertos


bienes, reglamentan las condiciones en que pueden introducirse al
país determinadas mercaderías, etc.

La estabilidad del contrato tiende a hacerse más precaria. El concepto


de la lesión adquiere un desarrollo creciente y de causal que justifica
la invalidación de muy contados actos jurídicos, tiende a convertirse
en una causal capaz de invalidar toda relación jurídica que ocasione a
una de las partes un grave daño pecuniario.

La teoría de la imprevisión plantea la posibilidad de que los Tribunales


puedan alterar o modificar las condiciones de un contrato, cuando
circunstancias posteriores a su celebración, imprevistas e
imprevisibles, hacen variar las circunstancias vigentes al tiempo de su
celebración y originan un grave desequilibrio en las prestaciones de
las partes.

II Efectos respecto de terceros.

Quiénes son terceros. El principio de que el contrato no afecta a


terceros, tan simple en su enunciación, plantea el problema de
averiguar quiénes son terceros.

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Entre los no contratantes hay personas cuya situación es
radicalmente diversa. Preciso es distinguir a.- Los herederos o
sucesores a título universal; b.- Los sucesores a título singular; c.- Los
acreedores de las partes; y, d.- Los verdaderos terceros que la
doctrina llama, parea distinguirlos con nitidez, penitus extranei.

a.- Los herederos o sucesores a título universal. Los sucesores a


título universal no pueden considerarse extraños al contrato, pese a
que no intervinieron en su celebración.

Los herederos representan a su causante, se identifican con él, le


suceden en todos sus derechos y obligaciones transmisibles artículo
1097 C.C.

Por lo tanto, los herederos se convertirán en acreedores o deudores,


en los mismos términos que lo era su causante, de cuya personalidad
son la continuación y cuyo patrimonio recogen.

Para expresar sintéticamente estas ideas se dice que quien contrata


lo hace para si y para sus herederos. Así lo establece expresamente el
artículo 1112 del Código Civil Francés.

Los contratos, pues, aprovechan y perjudican a los herederos de modo


que sus efectos pueden invocarse por ellos y contra ellos. Pero esta
regla tiene excepciones. 1.- Se exceptúan, desde luego, aquellos
contratos que se celebran intuito personae, como el mandato, la
sociedad. La muerte del contratante pone fin a los efectos del
contrato.
2.- Exceptúanse, asimismo los contratos de que derivan derechos
personalísimos, como los de habitación y uso.
El derecho de usufructo tampoco es transmisible a los herederos del
titular.
3.- Puesto que la ley no ha vedado una estipulación semejante, se
exceptúan también los contratos en que las partes han convenido
expresamente que sus consecuencias no ligarán a sus herederos.

b.- Sucesores a título singular.- Los sucesores a título singular


adquieren de su causante determinados bienes o derechos; no le

18
suceden en el todo o en una cuota de su patrimonio. Tales son el
legatario, el cesionario, el comprador, el donatario.

El derecho del causahabiente a título singular se mide exactamente


por el de su causante, de acuerdo con la regla de que nadie puede
transferir más derechos de los que posee, nemo plus iuris in alienum
transferre potest quam ipse habet.

En otros términos, el sucesor a título singular adquiere el bien tal


como se encontraba en virtud de los contratos que, respecto de dicho
bien, había celebrado el causante.

Por consiguiente, y en palabras del tratadista francés Baudry-


Lacantinerie, los contratos por los que el autor había consolidado,
transformado, aumentado o disminuido su derecho, aprovecharán o
perjudicarán al causahabiente a título singular.

El sucesor hace suyas las ventajas atribuidas por su causante al


derecho que adquiere. Así, el cesionario de un crédito se beneficia con
la fianza, prenda o hipoteca que lo garantiza, y aprovecha de los
contratos celebrados por el cedente para obtener estas cauciones que
mejoran o robustecen su derecho.

Por la inversa, debe el sucesor soportar las consecuencias de las


limitaciones impuestas por el causante con anterioridad, como una
hipoteca o una servidumbre. El comprador de un inmueble, por
ejemplo, quedará ligado por la transacción que antes de la venta
celebró su vendedor que limitó su dominio del predio.

Pero los contratos que no afectan al derecho mismo, ni para


mejorarlo, disminuirlo, consolidarlo o transformarlo, no pueden ser
opuestos al causahabiente ni invocados por éste. Supóngase que se
vende y transfieren un predio arrendado. Ni el arrendatario podrá
prevalerse de los derechos derivados del contrato contra el
adquirente, ni éste podrá invocar el contrato contra el arrendatario.
Dos condiciones deben reunir los contratos que han de afectar a los
sucesores a título singular:
1) Deben ser anteriores a la adquisición, y

19
2) Deben referirse al bien mismo adquirido

c.- Acreedores de las partes. El deudor conserva la facultad de


gestionar libremente su patrimonio sobre que recae el derecho de
prenda general de los acreedores.

La prenda general se verá incrementada por las adquisiciones que


haga el deudor y experimentará una disminución con las nuevas
obligaciones que contraiga.

En este sentido, los contratos celebrados por el deudor afectan a los


acreedores y les son oponibles; los acreedores, en suma, no son
partes pero tampoco se les puede considerar por completo terceros.

Estos principios sufren importantes excepciones.


1.- La confianza ilimitada que los acreedores han puesto en su
deudor, supone que éste les pague con la misma moneda. Deben
sufrir los resultados de sus negocios desafortunados, pero no las
consecuencias de sus actos fraudulentos.
Los acreedores, reputados en tal caso terceros, pueden impugnar los
actos ejecutados por el deudor por medio de la acción pauliana o
revocatoria.
2.- Asimismo, los acreedores pueden desconocer los actos simulados
del deudor.
Considerados para estos efectos como terceros, pueden optar por
atenerse a las apariencias del contrato ostensible o impugnar,
demostrando la simulación.

d.- Los terceros extraños.- Los verdaderos terceros penitus


extranei, son aquellos a quienes no liga, ni ligará en el futuro ninguna
relación con los contratantes.
Para estos terceros rige plenamente el principio de la relatividad de
los efectos del contrato. El contrato no puede conferirles o quitarles
un derecho, convertirles en acreedores o deudores.
De acuerdo con el art. 1815, la venta de cosa ajena es válida, sin
perjuicio de los derechos del dueño. Para el propietario, tercero
totalmente extraño al contrato, no produce éste ningún efecto, no
puede menoscabar su derecho. Por esto podrá accionar, con completa
prescindencia del contrato, en contra del comprador y adquirente.

20
Excepciones al principio de la relatividad de los efectos del
contrato.- El principio de la relatividad de los efectos del contrato
tiene diversas excepciones.
Merece citarse, como ejemplo, el contrato colectivo de trabajo,
constituye una excepción típica, porque se celebra con el propósito
deliberado de crear derechos y obligaciones para terceros. El Código
del Trabajo declara que las estipulaciones del contrato colectivo se
convertirán en parte integrante de los contratos individuales que se
celebren durante su vigencia.

Con todo, merecen un párrafo aparte la estipulación a favor de otro y


la promesa por otro.

La estipulación a favor de otro


Precedentes históricos.- El derecho romano no admitió la
estipulación a favor de otro, atendiéndose rígidamente al principio de
que los contratos no producen efectos sino entre las partes. Nadie
podía estipular por otro, alteri stipulari nemo potest.
Sin embargo, la presión de las necesidades temperó el rigor de la
regla; excepcionalmente se admitió que la donación con gravamen
otorgaba al beneficiario una acción para reclamar la prestación
impuesta por el donante al donatario.
La tendencia románica adversa a la estipulación y la tendencia
favorable del derecho germánico, culminan en una transacción que, a
través de Pothier, adoptó el Código francés.
En efecto, el art. 1119 del Código francés establece que no se puede,
en general, estipular a nombre propio sino por sí mismo. Pero el art.
1121 añade que se puede estipular en provecho de un tercero,
cuando tal es la condición de una estipulación que se hace por sí
mismo o de una donación que se hace a otro.
La jurisprudencia ha interpretado estas disposiciones del modo más
liberal, admitiendo la estipulación en todos los casos en que se
evidencia su utilidad práctica y dejado en el olvido la regla caduca
alteri stipulari nemo potest.
Asimismo, nuestro Código se apartó de su modelo y consagra
ampliamente el derecho de estipular a favor de otro.

21
Importancia de la estipulación a favor de otro.-
El interés de la estipulación a favor de otro deriva de que importantes
contratos adoptan la forma de tal estipulación.
a).Adopta esta forma el contrato de seguro de vida. Asegurador y
asegurado convienen que en caso de fallecimiento del segundo, el
primero pague una indemnización que a tercero que se designa.
El beneficiario del seguro es un extraño al contrato y, sin embargo, a
favor suyo ceden sus estipulaciones.
b).La forma de una estipulación a favor de otro toma, también, el
contrato de transporte, cada vez que el consignatario sea una persona
jurídicamente extraña al consignante.
El contrato, celebrado entre el acarreador y el consignante, cede a
favor de un tercero como es el consignatario.
c). El mismo carácter reviste la estipulación que celebren el
comprador y el vendedor de un establecimiento de comercio por la
que el segundo se obliga, por ejemplo, a conservar a su servicio al
actual personal.

Personas que intervienen la estipulación.-


Intervienen en la estipulación tres personas: estipulante, promitente y
el tercero beneficiario.
En el contrato de transporte, por ejemplo, el estipulante, el
promitente y el tercero beneficiario están representados,
respectivamente, por el consignante, el acarreador y el consignatario.
En el seguro, el asegurado es el estipulante, el asegurador es el
promitente y el tercero beneficiario es la persona a quien debe
pagarse la indemnización convenida.

Nuestra ley positiva.- El Código Civil, como se dijo, reconoce valor a


la estipulación a favor de otro, sin restricciones. El art. 1449 dispone:
“Cualquiera puede estipular a favor de una tercera persona, aunque
no tenga derecho para representarla; pero sólo esta tercera persona
podrá demandar lo estipulado; y mientras no intervenga su
aceptación expresa o tácita, es revocable el contrato por la sola
voluntad de las partes que concurrieron a él”.
La disposición destaca con nitidez los caracteres de la estipulación, a
saber:

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a) Una de las partes – el estipulante- que no tiene la representación
del tercero, conviene que la otra – el promitente – realizará a favor de
dicho tercero una determinada prestación.
b) El contratante no puede reclamar el cumplimiento de lo estipulado,
derecho que sólo compete al tercero en cuyo beneficio se ha
celebrado la estipulación.
c) La voluntad del tercero no interviene para adquirir el derecho, sino
para hacer definitiva e irrevocable la estipulación que, mientras no es
aceptada, puede revocarse por las partes contratantes.

Es menester que el tercero sea extraño a la convención.- La


estipulación a favor de otro requiere que el tercero beneficiario sea
realmente extraño a la convención de que arranca su derecho.
Por esto resulta indispensable que el estipulante no tenga derecho
para representar al tercero. Si la persona que estipula a favor de otra
es su mandatario o representante legal, el beneficiario no es un
extraño, sino que parte en el contrato. No intervendrían jurídicamente
sino dos personas.
Tampoco podrá considerarse al beneficiario como un extraño cuando
invista la calidad de heredero. Tal sería el caso del seguro en que el
beneficiario fuera la sucesión del estipulante.
Los herederos deberán invocar su calidad de tales para reclamar los
beneficios de la estipulación y dicha calidad los identifica con el
estipulante.

Es preciso que el estipulante obre a nombre propio.- Pero no


basta que el estipulante no tenga derecho para representar al tercero.
Es preciso que obre a su propio nombre.
En caso de obrar sin poder, pero a nombre del tercero, el estipulante
será un agente oficioso. Jurídicamente no estipula para otro, sino a
nombre de otro.
Se aplicarán entonces, las reglas de la agencia oficiosa.
Mientras el tercero no ratifique que se convertirá en acreedor; desde
que ratifica, deja de ser un tercero y el acto se reputa ejecutado por
él, porque el estipulante se considerara retroactivamente como su
mandatario.

23
Solo el tercero puede demandar lo estipulado.-
El art. 1449 es terminante en el sentido de que únicamente el tercero
“podrá demandar lo estipulado”.
La particularidad de la estipulación a favor de otro consiste,
justamente, en que crea para el tercero un derecho exclusivo y
directo.

Revocación de las partes.- De acuerdo con el art. 1449, mientras


no intervenga la aceptación del tercero, “es revocable el contrato por
la sola voluntad de las partes que concurrieron a él”.
La disposición deja en claro que la revocación es el resultado de un
acuerdo de voluntades y no un acto unilateral del estipulante.
Los efectos de la revocación variarán según el acuerdo de las partes.
Podrá dejar sin efecto íntegramente el contrato o sólo alterarse sus
términos, como si en el seguro se conviene que sea otra persona el
beneficiario.
La revocación puede ejercitarse libremente, aunque no siempre en
forma impune para el estipulante. Es evidente que éste será
responsable ante el tercero si, obligado a entregar ciertas
mercaderías, revoca la estipulación celebrada con un acarreador por
la que este se obliga a entregar dichas mercaderías. Pero, en verdad,
la responsabilidad no resulta propiamente de la revocación, sino del
incumplimiento de la obligación de entregar que había contraído el
estipulante.

Aceptación del tercero.- La facultad de las partes de revocar la


estipulación dura hasta que interviene la aceptación del tercero.
Esta aceptación puede ser expresa o tácita. El art. 1449 establece que
“constituyen aceptación tácita los actos que sólo hubieran podido
ejecutarse en virtud del contrato”.
La aceptación puede prestarse en todo tiempo, mientras las partes no
hayan revocado la estipulación. Pero la aceptación no es una
condición para la adquisición del derecho por el tercero. El derecho
nace directamente de la estipulación.
La aceptación, pues, no condiciona la incorporación del derecho al
patrimonio del tercero, sino que se hace irrevocable el contrato. Por la
aceptación, el derecho revocable del tercero se torna irrevocable.

24
Naturaleza jurídica de la estipulación.- La importancia creciente
de la estipulación a favor de otro ha movido a la doctrina a buscar una
explicación de sus peculiares efectos, que derogan el principio general
de la relatividad de los contratos.
Tres explicaciones o doctrinas principales se han formulado: a). la de
la oferta; b). La de la agencia oficiosa, y c). la del derecho directo o
creación directa de la acción.
A) Doctrina de la oferta.- La doctrina de la oferta supone que el
estipulante ofrece al tercero el derecho de que se trata y éste lo
incorpora a su patrimonio por medio de la aceptación. Por este
motivo, aceptada la oferta, prometiente y estipulante no puede echar
marcha atrás.
El estipulante adquiere para sí el derecho y lo incorpora a su
patrimonio; luego ofrece al tercero transmitirle el derecho, traspasarle
los beneficios de la estipulación, que le sustituya cono acreedor del
prometiente.
Aceptada la oferta, interviene un segundo acuerdo de voluntades para
transferir el derecho del estipulante al tercero.
La teoría de la oferta ha sido abandonada por las graves
consecuencias prácticas a que conduce:
1.- Por de pronto, el derecho del tercero no nacería sino al intervenir
su aceptación; mientras tanto, habría una simple oferta sujeta a todas
las contingencias de una policitación.
La oferta está expuesta a caducar, entre otras causas, por la muerte
del proponente, circunstancia que sería fatal para el tercero. Piénsese
en el seguro de vida. La aceptación se presta ordinariamente después
de la muerte del estipulante, esto es, cuando ya habría caducado la
oferta.
2.- Por otra parte, el tránsito del derecho por el patrimonio del
estipulante puede ser igualmente fatal para el beneficiario.
Los acreedores podrán hacer valer sus créditos en el derecho nacido
para el estipulante de la estipulación, por ejemplo, en la suma
asegurada.
Los herederos del estipulante podrán considerar el derecho como
parte del patrimonio hereditario y reputándolo una liberalidad, exigir
que se colacione o reduzca.
Los propósitos del estipulante obviamente se frustran; su intención,
en el caso del seguro de vida, fue que el tercero recibiera, en todo

25
caso, el capital asegurado y he aquí que este resultaría la presa de
sus acreedores o sus herederos.

B) Doctrina de la agencia oficiosa.- La doctrina de la agencia


oficiosa considera al estipulante como un gestor de negocios y
reputa interesado al tercero.
El estipulante gestiona intereses ajenos y no los suyos propios. La
aceptación no es otra cosa que la ratificación del interesado de una
gestión que le resulta beneficiosa.
Los efectos de la ratificación se retrotraen al momento del contrato; la
ratificación convierte la gestión en un mandato y, en suma, se
considera que el tercero ha tratado directamente con el prometiente.
La doctrina de la agencia oficiosa posee, con relación a la anterior,
una doble ventaja. En primer lugar, la operación no tiene ya el
carácter precario que resulta de la teoría de la oferta; la gestión
puede ser ratificada aun después de la muerte del gestor. En segundo
lugar, el derecho no permanece en el patrimonio del estipulante,
antes de la aceptación, expuesto a la acción de acreedores y
herederos.
Pero la verdad es que median entre la estipulación a favor de otro y la
agencia oficiosa, diferencias profundas; la agencia oficiosa es
excluyente de la estipulación.
Por de pronto, el estipulante actúa a nombre propio, mientras que el
gestor es un mero intermediario y obra a nombre del interesado.
Como consecuencia, permanece dueño de la situación, por lo menos
mientras no intervenga la aceptación del tercero.
Por otra parte, no media entre el estipulante y el tercero ninguna
relación; éste no podría reclamar cuentas a aquél. Entre tanto la
gestión de negocios crea entre el gerente y el interesado un conjunto
de relaciones jurídicas.

C) Doctrina de la creación directa del derecho .- La doctrina de la


creación directa del derecho considera la estipulación a favor de otro,
definitivamente, como una derogación del principio general en cuya
virtud los contratos no aprovechan a terceros.
Por excepción al principio, el contrato crea directamente un derecho
para el tercero, como los que genera para las partes.
La doctrina así enunciada, más bien constata que explica el resultado
de la estipulación.

26
El crédito del tercero tiene su origen en una declaración unilateral de
voluntad. Solamente el prometiente ha consentido en obligarse. El
derecho del tercero, antes que el futuro acreedor manifieste su
voluntad, se origina en una declaración unilateral de la voluntad del
estipulante.

Efectos de la estipulación.- Los efectos de la estipulación han


quedado anteriormente expresados. Para una mejor comprensión,
convienen estudiarlos desde un triple punto de vista: a) entre el
prometiente y el tercero; b) entre el estipulante y el tercero, y c) entre
el estipulante y el prometiente.
a). Relaciones entre el tercero y el prometiente .- El tercero
beneficiario, desde el momento de la estipulación, queda convertido
en acreedor del prometiente.
Como consecuencia, puede el tercero reclamar del prometiente el
cumplimiento de la prestación debida. Todavía más, el art. 1449 es
concluyente en el sentido de que solamente el tercero puede
demandar lo estipulado.
Pero, aunque el investido del derecho de demandar el cumplimiento
de la estipulación, el tercero no es parte en el contrato. No podría
demandar su resolución por incumplimiento de las obligaciones del
prometiente. Es éste un derecho que compete sólo a los contratantes.
b) Relaciones del tercero con el estipulante.- El estipulante y el
tercero permanecen extraños; no media entre ellos ninguna relación
jurídica derivada de la estipulación.
El derecho del tercero nace directamente de la estipulación, sin que
primeramente se radique en el patrimonio del estipulante.

c) Relaciones del estipulante con el prometiente.-


Estipulante y prometiente son las partes contratantes, y
de ahí se derivan las siguientes consecuencias:
1.- La estipulación ofrece la peculiaridad de que el estipulante, pese a
su condición de parte, no puede demandar el cumplimiento de lo
convenido. Este derecho corresponde sólo al tercero beneficiario.
Sin embargo, por una vía indirecta, puede el estipulante compeler al
prometiente al cumplimiento de su promesa. En efecto, el art. 1536
dispone que es eficaz la cláusula penal en que el prometiente “se
sujeta a una pena para el caso de no cumplir lo prometido”.

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El estipulante que no está autorizado para reclamar el cumplimiento
de lo estipulado puede, en cambio, demandar el pago de la pena y
compeler al prometiente a cumplir.
2.- Pero no es dudoso que el estipulante tiene derecho a pedir la
resolución del contrato. Las reglas generales no han sido derogadas a
este respecto y, por lo mismo, conservan su imperio.

La promesa por otro.

Concepto.- En la estipulación a favor de otro, un tercero adquiere un


derecho en virtud de un contrato a que permanece extraño, y el
principio de la relatividad de los contratos sufre una importante
excepción.
En cambio, el principio no admite derogaciones cuando, en vez de la
adquisición de un derecho, se trata de la creación de una obligación.
En suma, se puede ser acreedor sin haber consentido; pero sin haber
expresado el propósito de obligarse no es posible convertirse en
deudor.
El art. 1450 dispone: ”Siempre que uno de los contratantes se
compromete a que por una tercera persona, de quien no es legítimo
representante, ha de darse, hacerse o no hacerse alguna cosa, esta
tercera persona no contraerá obligación alguna, sino en virtud de su
ratificación; y si ella no ratifica, el otro contratante tendrá acción de
perjuicios contra el que hizo la promesa”.
La promesa no es una excepción al principio de la relatividad de los
contratos.- La promesa por otro no constituye una derogación al
principio de la relatividad de los efectos de los contratos.
El tercero no contrae ninguna obligación sino en virtud de su
ratificación, esto es, si no acepta imponérsela. Si el tercero ratifica,
quedará obligado a dar, hacer o no hacer aquello que constituye el
objeto de la promesa. Ala vez, el que prometió por otro habrá
cumplido su promesa de hacer que el tercero asuma la obligación. En
caso contrario, si el tercero rehúsa ratificar, no contrae ninguna
obligación. Y el prometiente habrá violado su promesa de obtener que
el tercero se obligue e incurrirá en la responsabilidad consiguiente.
Esta infracción dará al otro contratante “acción de perjuicios contra el
que hizo la promesa”.(Art.1450).

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Estipulación de una cláusula penal.- El art. 1536 establece que si
se promete por otra persona, imponiéndose una pena para el caso de
no cumplirse lo prometido,”valdrá la pena, aunque la obligación
principal no tenga efecto por falta del consentimiento de dicha
persona”.
La disposición es defectuosa, porque sugiere que es eficaz la pena sin
que haya una obligación principal. La verdad es, entre tanto, que si
bien la obligación del tercero no llega a formarse, por falta de su
consentimiento, la obligación del prometiente existe y, si no obtiene
que el tercero dé, haga o no haga lo prometido, infringirá su
obligación y deberá indemnizar perjuicios. Estos perjuicios pueden ser
avaluados por medio de una cláusula penal.

Teoría de la inoponibilidad

Concepto.- La inoponibilidad puede definirse como “la ineficacia,


respecto de terceros, de un derecho nacido como consecuencia de la
celebración o de la nulidad de un acto jurídico”.
Puesto que el contrato no liga sino a los contratantes, parece ocioso
que el legislador se preocupe de proteger a los terceros. Pero la gama
de los terceros es variada y su respectiva situación radicalmente
diversa.
Los sucesores a título universal de las partes, sus herederos, no son
propiamente terceros y, salvo excepciones, les afectan activa y
pasivamente las consecuencias del contrato celebrado con el
causante.
Igualmente clara es la situación de los terceros extraños, penitus
extranei. El contrato no les afecta y serían inoficiosas las medidas de
protección que se adoptaran a su respecto.
Dichas medidas de protección se justifican respecto de los terceros
que suelen ser alcanzados por los efectos del acto jurídico; tales
serían los sucesores a título singular de las partes y sus acreedores.
Estas medidas de protección consisten en la observancia de ciertas
reglas de forma y de fondo para que el acto sea oponible a terceros.
La inobservancia de estas reglas determina que el acto no les sea
oponible. Plenamente eficaz entre las partes, no empecerá a terceros,
como si no se hubiera celebrado.

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Pero la inoponibilidad también protege a los terceros de las resultas
de la declaración de nulidad de un acto, cuya vigencia les interesa. La
inoponibilidad, en tal caso, tempera el rigor de la nulidad. El acto es
nulo entre las partes, pero plenamente eficaz respecto de terceros.

Clasificación de las causas de inoponibilidad.-


Las causas que determinan la inoponibilidad son numerosas y
variadas y no resulta sencillo reducirlas a un sistema general.
En líneas generales, la inoponibilidad puede perseguir dos finalidades:
a) la protección de los terceros de los efectos de un acto válido; y, b)
la protección de los terceros de los efectos de la declaración de
nulidad de un acto.
La inoponibilidad que protege a los terceros de los efectos de un acto
válido, proviene de circunstancias formales o de fondo.
Entre las primeras, merecen mencionarse la inoponibilidad por falta
de publicidad y por falta de fecha cierta.
Entre las inoponibilidades de fondo, pueden señalarse la
inoponibilidad por fraude, por lesión de derechos adquiridos, por
lesión de las asignaciones forzosas, por falta de comparencia.

Inoponibilidad por falta de publicidad.- Los requisitos de forma


de que está revestido un acto jurídico se exigen regularmente erga
omnes y su omisión acarrea nulidad.
Pero la ley suele exigir la observancia de determinadas formas con el
solo propósito de proteger a terceros; tales formas tienden a dar
publicidad al acto para hacerlo conocido de éstos.
La omisión de estas formalidades o medidas de publicidad no anula el
acto, solamente lo hace inoponible a terceros.
a) El art. 1707 del Código Civil, establece que las escrituras privadas
que hacen los contratantes para alterar lo pactado en una escritura
pública, “no producirán efecto contra terceros”.
Y añade la disposición: “Tampoco lo producirán las contraescrituras
públicas, cuando no se ha tomado razón de su contenido al margen de
la escritura matriz cuyas disposiciones se alteran en la contraescritura
, y del traslado en cuya virtud ha obrado el tercero”.
Las alteraciones a lo pactado tienen plena eficacia entre las partes,
bien se hagan por escritura pública o privada. Pero son inoponibles a
terceros las alteraciones que constan de escritura pública cuando no
se han adoptado las medidas de publicidad previstas.

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Para los terceros no existirán sino las estipulaciones de la primitiva
escritura.
Supóngase que en la compraventa de un bien raíz que A hizo a B se
estipuló que se quedaría adeudando un saldo de precio de $ 120 y
que por escritura posterior los contratantes declaren que el precio se
pagó de contado.
Omitidos los requisitos del art. 1707, para los terceros no existe sino
el texto primitivo del contrato y, por ejemplo, los acreedores de A
podrán embargar el crédito contra B por $120.

b) La cesión de créditos nominativos se perfecciona entre el cedente y


el cesionario por la entrega del título; pero “no produce efecto contra
el deudor ni contra terceros” sino notificada al deudor o aceptada por
éste (art. 1902 C. C).
La falta de notificación o aceptación hace la cesión inoponible a
terceros y al propio deudor. Como dice el art. 1905, “No interviniendo
la notificación o aceptación sobredichas, podrá el deudor pagar al
cedente, o embargarse el crédito por acreedores del cedente; y en
general, se considerará existir el crédito en manos del cedente
respecto del deudor y terceros.”
c) La disolución de la sociedad no podrá alegarse contra terceros, a
menos que haya expirado por la llegada del plazo para que tenga fin,
sino cuando se ha dado noticia de la disolución por medio de tres
avisos publicados en un periódico del departamento o de la capital de
la provincia si en aquél no lo hubiere, o se probare que el tercero ha
tenido conocimiento de ella por cualquier medio (art. 2114).
La omisión de estos requisitos de publicidad o la falta de prueba, hará
que los terceros consideren la sociedad como vigente .

d) Con arreglo a lo dispuesto en el art. 2513, la sentencia judicial que


declara una prescripción adquisitiva de bienes raíces o derechos
reales constituidos en ellos “no valdrá contra terceros sin la
competente inscripción”.

Inoponibilidad por falta de fecha cierta.- La inoponibilidad puede


producirse por falta de fecha cierta. El art. 1703 establece que “la
fecha de un instrumento privado no se cuenta respecto de terceros”,
sino desde que han ocurrido hechos tales como el fallecimiento de

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algunas de las personas que los subscribieron, su presentación en
juicio, etc.
El instrumento privado, reconocido o mandado tener por reconocido,
hace fe de su fecha respecto de los que aparecen o se reputan
haberlo suscrito y de aquellos a quienes se han transferido sus
derechos y obligaciones.
Pero para que adquieran fecha cierta respecto de terceros, para que
les sea oponible en este aspecto, es menester que ocurra alguno de
los hechos que señala el art. 1703.

Inoponibilidad por fraude.- El deudor conserva la libertad de


gestionar su patrimonio; el acreedor debe soportar las consecuencias
de las alternativas que experimente el patrimonio del deudor y, en
consecuencia, en este sentido, sus actos le son oponibles.
Pero los acreedores no están obligados a soportar las consecuencias
de los actos de fraude de el deudor y pueden impugnarlos por medio
de la acción pauliana o revocatoria.
En verdad, la acción pauliana o revocatoria es una acción de
inoponibilidad. El acto no es invalidado, sino respecto del acreedor
que dedujo la acción y en la medida que lesiona sus intereses.

Inoponibilidad por lesión de derechos adquiridos.- La


inoponibilidad opera igualmente como una medida de protección para
impedir la lesión de derechos adquiridos e incorporados en el
patrimonio de una persona.
En este sentido, y a modo de ejemplo, podemos citar el art. 94 (Título
III, Libro II C.C.), en virtud del cual se establece que las personas en
cuyo favor se rescinde del decreto de posesión definitiva, “recobrarán
los bienes en el estado en que se hallaren, subsistiendo las
enajenaciones, hipotecas y demás derechos reales constituidos
legalmente en ellos”.
La rescisión no afecta a los derechos adquiridos por terceros.

Inoponibilidad por lesión de las asignaciones forzosas.- El


testador debe respetar las asignaciones forzosas esto es, aquellas que
está obligado a hacer y que se suplen aun con perjuicio de sus
expresas disposiciones testamentarias.

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Para obtener que se respeten las legítimas y la porción conyugal no
resulten vulneradas.
En definitiva, el testamento no es oponible al cónyuge y a los
legitimarios, en cuanto atenta contra las asignaciones forzosas que le
corresponden. La acción de reforma es, pues, una acción de
inoponibilidad.

Inoponibilidad por falta de concurrencia.- La inoponibilidad


puede originarse en la falta de concurrencia de una persona.
a) El art. 1815 declara válida la venta de cosa ajena; pero se cuida de
añadir que esto se entiende “sin perjuicio de los derechos del dueños
de la cosa venida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo”.
La venta es válida entre el comprador y el vendedor; el contrato es
inoponible al dueño y , con prescindencia absoluta de la venta, puede
reivindicar la cosa.
b) El mandante debe cumplir las obligaciones que el mandatario
contraiga en su nombre, dentro de los límites del mandato (art.
2160).
Pero, excediendo el mandatario la órbita de sus atribuciones, sus
actos son inoponibles al mandante; éste no puede considerarse
presente en el acto.

Inoponibilidad de la nulidad de un acto.- La ley ha protegido


igualmente a los terceros, mediante a la inoponibilidad de las
consecuencias de la nulidad de ciertos actos. El acto será válido para
los terceros, aunque entre las partes carezca de valor El art. 2058
establece que la nulidad de contrato de sociedad “no perjudica a las
acciones que corresponden a terceros de buena fe contra todos y
cada uno de los asociados”, cuando la sociedad existiere de hecho.
En otros términos, para terceros la sociedad es válida y la nulidad sólo
puede ser invocada por los socios entre sí.

Sujetos activos y pasivos de la inoponibilidad.- Importa señalar,


en términos generales, quienes pueden prevalerse de la
inoponibilidad y contra quienes puede invocarse.
a) La inoponibilidad protege a una multitud de terceros: los sucesores
a título singular, los acreedores, el deudor cedido.

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Podrán invocar la inoponibilidad sólo aquellos terceros a quienes la ley
a intentado proteger, esto es, aquellos a quienes perjudican los
efectos del acto de la nulidad del mismo.
b) La inoponibilidad puede esgrimirse contra toda persona que
pretenda prevalerse del acto o de la nulidad.
El beneficiario queda amparado contra toda tentativa de oponerle el
acto o la nulidad de éste, tanto por las partes como por otros terceros.
Esta regla tiene algunas excepciones. Así la inoponibilidad por fraude
no alcanza a los terceros adquirentes a título oneroso, que están de
buena fe.
Del mismo modo, la inoponibilidad de la nulidad de la sociedad sólo
puede alegarse a los socios. Los terceros entre sí, pueden oponerse a
la nulidad (art. 362 del C. de Comercio).

Forma de hacer valer la inoponibilidad.- Es de suma importancia


establecer cómo el tercero puede hacer valer la inoponibilidad que le
ampara.
Desde luego, conviene dejar en claro que la inoponibilidad es un
beneficio concedido a los terceros que éstos pueden aprovechar o
renunciar.
Por regla general, la inoponibilidad se hará valer como una excepción.
Esta regla es aplicable sin duda a las inoponibilidades de forma, por
falta de publicidad o de fecha cierta. El tercero contra quien se
invoque el acto se defenderá de sus efectos con la inoponibilidad.
Asimismo, la inoponibilidad se hará valer como acción cuando el
tercero pretenda eludir las consecuencias de la nulidad de un acto.
En cuanto a las inoponibilidades por fraude o por lesión de las
asignaciones forzosas, es igualmente obvio que deben hacerse valer
como acción. El tercero deberá deducir la acción pauliana o de la
reforma de testamento, en su caso.
Por último, en las inoponibilidades por falta de concurrencia, no es
posible formular una regla. Queda de manifiesto que el mandante
podrá invocarla como excepción; sin embargo en la venta de cosa
ajena la excepción no es suficiente, el propietario debe ejercer
directamente una acción, que no será otra que la reivindicatoria.

Efectos de inoponibilidad.- Los efectos de la inoponibilidad se


traducen en que el acto no puede perjudicar a terceros, pero sí
aprovecharles.

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La protección de terceros se logra privando al acto de los efectos que
les sean perjudiciales, pero sólo en esta medida.
No se concibe que el tercero pueda tener interés en perjudicarse de
los efectos del acto o de la nulidad. Pero nada obsta para que reporte
el consiguiente beneficio y renuncie a la inoponibilidad.

Extinción de la inoponibilidad.- La inoponibilidad se extingue por


diversas causas.
La inoponibilidad de forma se extingue por cumplimiento de las
formalidades omitidas.
Asimismo, se extingue la inoponibilidad por la renuncia del tercero, ya
que mira a su personal interés.
En fin, la inoponibilidad se extinguirá por prescripción en todos
aquellos casos en que debe hacerse valer como acción; las
excepciones son generalmente imprescriptibles y, en consecuencia,
no se extinguirá por la prescripción la inoponibilidad que deba hacerse
valer de este modo.

Inoponibilidad y nulidad.- Difiere la inoponibilidad de la nulidad en


que no ataca el acto mismo sino sus efectos. El acto es válido,
produce efectos entre las partes, pero tales efectos no alcanzan a los
terceros.
La nulidad destruye el acto erga omes; la inoponibilidad, entre tanto,
deja subsistente el acto en la medida en que no lesiona a terceros.

INTERPRETACIÓN DE LOS CONTRATOS.

Concepto.- Interpretar un contrato es determinar el sentido y el


alcance de sus estipulaciones.
La interpretación del contrato tiene lugar cuando los términos de que
las partes se han servido son oscuros o son ambiguos; cuando, a
pesar de su claridad, son inconciliables con la naturaleza del contrato
o con la evidente intención de las partes; cuando, en fin, la
comparación de las diversas cláusulas, consideradas en conjunto,
hace surgir dudas acerca de su particular alcance .
Corresponde al juez interpretar el contrato para asignar a la
convención los efectos que las partes han querido atribuirle.

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El juez en esta tarea debe poner a contribución la lógica, el buen
sentido, la experiencia; a la vez es una tarea de conciencia y buena
fe.

Carácter de las reglas legales de interpretación.- Para orientar


la labor del juez, el legislador ha formulado las reglas de
interpretación de los contratos de los arts. 1560 a 1566.
La interpretación del contrato corresponde soberanamente a los
jueces del fondo y escapa al control de la Corte Suprema. Si el juez se
equivoca al interpretar el contrato, más bien de las normas de que se
trata, infringiría el contrato mismo.

Misión de la Corte Suprema .- Los jueces del fondo son soberanos


para interpretar la voluntad de los contratantes, indagar cual ha sido
su intención y el sentido que debe darse a las cláusulas de la
convención.
La Corte Suprema sólo interviene cuando hay violación de ley, que se
cometería en las siguientes hipótesis:
a) Los jueces del fondo establecen la existencia de un contrato
determinado, pero le atribuyen consecuencias o efectos diversos de
los que prevé la ley.
De este modo, desconociendo las necesarias consecuencias del
contrato, los jueces del fondo infringen la ley que le atribuyen tales
efectos.
b) Los jueces del fondo, a pretexto de interpretar el contrato, no
pueden desnaturalizarlo y rehacerlo. La Corte Suprema está
autorizada para actuar y hacer respetar el principio de que el contrato
es ley para las partes contratantes.

Métodos de interpretación.- Dos métodos se conciben para


interpretar los contratos: uno subjetivo y otro objetivo.
El primero de estos métodos se preocupa de indagar cuál es la
voluntad real de los contratantes. Suelen las partes emplear en la
manifestación de su voluntad términos inadecuados; la forma de la
declaración traiciona, a menudo, su pensamiento íntimo. Trátase de
establecer el verdadero pensamiento de los contratantes que debe
prevalecer sobre la voluntad declarada.
Tal es el sistema que adopta nuestro Código, tomado del Código
Francés.

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El segundo sistema adopta un criterio radicalmente diverso. La
declaración de voluntad tiene un valor en sí, independientemente de
la intención de sus autores.
Para interpretar el contrato no debe indagarse, por lo tanto, cuál ha
sido la intención de los contratantes sino el alcance que corresponde
atribuir a la declaración, según el uso corriente, las costumbres, las
prácticas admitidas en los negocios.
Tal es el sistema del Código alemán.

La Intención de los contratantes.- Consecuente con su sistema el


Código establece, como regla fundamental de interpretación, que la
voluntad real de los contratantes prevalece sobre los términos en que
se ha formulado dicha declaración.
El art. 1560, en efecto dispone: “Conocida claramente la intención de
los contratantes, debe estarse a ella más que a lo literal de las
palabras”.
La disposición no significa que el intérprete debe desentenderse de
los términos del contrato. Debe admitirse que las palabras, por regla
general, traducen con fidelidad el pensamiento. Si los términos son
claros, lo será igualmente la intención de las partes.
Sólo está autorizado el intérprete para apartarse del tenor literal del
contrato, cuando contraría la intensión de los contratantes “conocida
claramente”.
Para conocer la intención de los que contratan, el código ha señalado
diversas normas de interpretación.

Alcance de los términos generales del contrato.- El acuerdo de


voluntades no puede referirse sino a la materia que es objeto del
contrato. A esta materia debe restringirse el alcance de las cláusulas
contractuales, aunque estén concebidas en términos amplios o
generales.
El art. 1561 dispone: “Por generales que sean los términos de un
contrato, sólo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado”.
De este modo, si las partes transigen un juicio y expresan que
finiquitan toda dificultad entre ellas, actual o futura, la generalidad de
los términos de la transacción no hace que se entiendan transigidas
sino las cuestiones planteadas en el juicio.

37
Interpretación del contrato en el sentido de que sus cláusulas
produzcan efectos.- En esta investigación del verdadero
pensamiento de las partes, es razonable suponer que no han querido
insertar en el contrato cláusulas inútiles y carentes de sentido.
Por este motivo, el art. 1562 dispone: “El sentido en que una cláusula
puede producir algún efecto, deberá preferirse a aquel en que no sea
capaz de producir efecto alguno”.

Interpretación conforme a la naturaleza del contrato.- Las


cláusulas ambiguas de un contrato deben entenderse del modo que
esté más acorde con su naturaleza.
El art. 1563 establece: “En aquellos casos en que no apareciere
voluntad contraria deberá estarse a la interpretación que mejor
cuadre con la naturaleza del contrato”.
Las cosas que son de la naturaleza de un contrato se entienden
pertenecerle sin necesidad de estipulación si las partes no han
expresado lo contrario, se entiende que han querido incluir todas
aquellas cosas que naturalmente pertenecen al contrato.
El art. 1563, inc. 2°, previene: “Las cláusulas de uso común se
presumen aunque no se expresen”.
Es clásico el ejemplo de Pothier. Supóngase que se arrienda un predio
rústico por cinco años en $1.000; debe entenderse que el precio es de
$1.000 anuales, por que es de la naturaleza del arrendamiento que el
precio se pague por años (art. 1944, inc 2°).

Interpretación armónica de las cláusulas del contrato.- El


contrato constituye un todo indivisible. Sus cláusulas se encadenan
unas a otras y es irracional considerarlas aisladamente.
El art. 1564, inc. 1°, previene: “ Las cláusulas de un contrato se
interpretarán unas por otras, dándose a cada una el sentido que mejor
convenga al contrato en su totalidad”.

Interpretación de un contrato por otro.- Las cláusulas de un


contrato “podrán también interpretarse por las del otro contrato entre
las mismas partes y sobre la misma materia” (art. 1564, inc, 2°).

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Puede el juez, por lo tanto, buscar fuera del contrato mismo que se
trata de interpretar elementos para precisar su alcance. De otros
contratos que anteriormente ligaron a las partes fluir con claridad cuál
ha sido su intención al vincularse por un nuevo contrato.
Concuerdan estas reglas con las que el código señala para la
interpretación de la ley en su artículo 22

Aplicación práctica del contrato.- La aplicación práctica que los


contratantes han hecho de las estipulaciones del contrato, antes de
que surgieran discrepancias entre ellos, es decisiva para precisar su
genuino sentido y alcance.
El art. 1564 . inc. 3°, establece que las cláusulas contractuales podrán
también interpretarse “O por la aplicación práctica que hayan hecho
de ellas ambas partes, o una de las partes con aprobación de la otra”.
Tal es la interpretación denominada auténtica, cuya importancia real
no destacan suficientemente las disposiciones del Código.

Casos especiales previstos en el contrato.- Para explicar el


alcance de las obligaciones de las partes o para evitar dudas, suele el
contrato prever determinados casos o situaciones.
Por este solo hecho, no se entiende que las partes han querido limitar
los efectos del contrato al caso o casos especialmente previstos. El
art. 1565 dispone: “Cuando en un contrato se ha expresado un caso
para explicar la obligación, no se entenderá por sólo eso haberse
querido restringir la convención a ese caso, excluyendo los otros a
que naturalmente se entienda”.

Interpretación de las cláusulas ambiguas cuando son


inaplicables otras reglas interpretativas.- Prevé la ley, por
último, que resulten inaplicables todas las demás reglas de
interpretación.
Las cláusulas ambiguas deben interpretarse en contra de aquel de los
contratantes que las dictó y a quién, en suma, pude imputarse esta
ambigüedad.
El art. 1566, inc 2°, establece que “las cláusulas ambiguas que hayan
sido extendidas o dictadas por una de las partes, sea acreedora o
deudora, se interpretarán contra ella, siempre que la ambigüedad
provenga de la falta de una explicación que haya debido darse por
ella.

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Pero si la ambigüedad no es imputable a ninguna de las partes, “se
interpretarán las cláusulas ambiguas a favor del deudor” (art. 1566
inc. 1°).

DISOLUCION DE LOS CONTRATOS

Causas de disolución de los contratos.- El artículo 1545 establece


que “todo contrato legalmente celebrado es una ley para los
contratantes y no puede ser invalidado sino por consentimiento
mutuo o por causas legales” De este modo, el contrato puede tener
fin por un acuerdo de las voluntades que concurrieron a generarlo y
por diversas causas que señala la ley.

Consentimiento mutuo o resciliación .- Por regla general, todo


contrato se disuelve por un acuerdo de voluntad de las partes. Es
natural que la misma voluntad que le dio origen pueda ponerla fin.
Con todo, esta regla tiene excepciones en un doble sentido: a.- A
veces la voluntad de los contratantes es importante para disolver el
contrato, como en el caso del matrimonio.
b.- Otras veces, es suficiente para poner fin al contrato la declaración
unilateral de voluntad de los contratantes, como ocurre en el
mandato(art. 2163, N° 3° y 4), en el arrendamiento (art. 1951), en la
sociedad (art. 2108).

Efectos de la resciliación.- Los efectos de la resciliación se


extienden únicamente hacia el futuro, ex nunc. Como consecuencia
de que no opera retroactivamente, la resciliación no afecta a terceros.
Los derechos que éstos adquirieron, mientras el contrato se mantuvo
vigente, subsisten en su integridad.
De este modo, la circunstancia de sin efecto que se deje sin efecto un
contrato de compraventa, a que siguió la correspondiente tradición,
no afectará a los terceros a quienes el adquirente enajenó la cosa o a
los terceros en cuyo favor constituyó una hipoteca u otro derecho
real.
Cuando el acuerdo de voluntades interviene antes que las
estipulaciones de las partes se hayan cumplido, las obligaciones que
generan se extiende. Suprimida la fuente de que emanan, las
obligaciones no pueden subsistir. A este caso se refiere el art. 1567

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que, entre los modos de extinción, señala la convención en que las
partes interesadas consienten en darlas por nulas.
Pero si el contrato se ha cumplido, el mutuo disenso no produce el
efecto de extinguir las obligaciones que ya se habían extinguido
mediante el pago. La ejecución del contrato libera a las partes de sus
obligaciones. En tal caso, la abolición del contrato hace surgir nuevas
obligaciones: las que sean menester para deshacer lo hecho.
Resolución del contrato.- La resolución del contrato es el efecto de
una condición resolutoria cumplida, especialmente de la llamada
condición resolutoria tácita.
La condición resolutoria opera retroactivamente; suprime los efectos
del contrato para el pasado y para el porvenir.
En los contratos de tracto sucesivo, la resolución recibe el nombre
especial de terminación; por la peculiar naturaleza de estos contratos,
la terminación produce únicamente efectos para el futuro.

Nulidad y rescisión.- La nulidad y la rescisión suponen que el


contrato adolece de vicios que lo hacen sucumbir.
La nulidad y rescisión suprimen los efectos del contrato en el pasado y
en el porvenir. Anulado o rescindido el contrato, deben volverse las
cosas al estado anterior, como si no se hubiera celebrado jamás.
Mientras la resolución afecta sólo, por regla general, a los terceros de
mala fe, la nulidad y rescisión afectan a los terceros sin consideración
a esta circunstancia y sus efectos, por lo mismo, son mucho más
radicales.

Otras causas legales.- Merecen señalarse, todavía como causas de


disolución de los contratos, la muerte y el término extintivo:
a) la muerte de uno de los contratantes es un modo excepcional de
disolución de los contratos; en principio, quién contrata lo hace para sí
y para sus herederos.
La muerte disuelve los contratos intuito personae, como el mandato
(art. 2163, N°5°) y la sociedad (art. 2103).
b)también el plazo extintivo es causal de disolución.
Así ocurre en la sociedad (art. 2098) y en el arrendamiento (art. 1950,
N°2).

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LOS CONTRATOS EN PARTICULAR

I. Contratos Consensuales y Solemnes.

LA PROMESA.

Concepto.- Es lógico comenzar el estudio de los contratos en


particular con la promesa de celebrar un contrato. La promesa de
celebrar un contrato es, ella misma, un contrato: el contrato de
promesa.
Diversas circunstancias suelen hacer imposible o inconveniente a las
partes celebrar, desde luego, un contrato proyectado, de modo que
sea necesario postergar su celebración para un futuro próximo o
lejano.

La necesidad de alzar un embargo que impide la enajenación, de


proveerse de los fondos necesarios para pagar un precio, de esperar
el fallo de un juicio, de practicar un minucioso examen preliminar de
la cosa, son algunos de los múltiples obstáculos
que obstan a la celebración inmediata del contrato.
Si bien el contrato no pude celebrarse aún, interesa a menudo a las
partes quedar desde ya comprometidas a celebrarlo, cuando sean
allanadas las dificultades presentes.
Tal es el objeto de la promesa y la razón de su considerable
importancia práctica.
La promesa es un contrato en que una o ambas partes se obligan a
celebrar en el futuro un determinado contrato.

La promesa es un contrato.- La promesa de celebrar un contrato


es un contrato que tiene una fisonomía propia.
Difiere la promesa de la simple oferta, policitación o propuesta.
Supone un acuerdo de voluntades, aunque sólo una de las partes
resulte obligada a celebrar el contrato prometido.

Supóngase que A promete vender a B su casa, al cabo de tres meses,


por el precio de $800.000. Esta es una simple oferta o policitación,
que el oferente puede retirar a voluntad.

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Pero imagínese que B manifiesta su conformidad con la propuesta y
declara que está dispuesto a comprar, por el precio indicado, si al
cabo del plazo decide que le resulta conveniente el negocio. Hay
concurso de voluntades y, por consiguiente, contrato. Pero el contrato
no es compraventa, porque A se obligó a vender, pero B no se obligó
a comprar. El contrato es una promesa unilateral de compraventa.
Supóngase, por último, que B acepta comprar en el precio fijado, al
cabo del plazo que se señaló. Esta vez ambas partes se han obligado
recíprocamente, A a vender y B a comprar. Pese a que las partes
están acordes en la cosas y en el precio, no hay compraventa, porque
el contrato versa sobre bienes raíces y requiere por lo tanto, el
otorgamiento de la escritura pública. El contrato es una promesa
bilateral de compraventa.

Promesa y contrato prometido.- La promesa y el contrato


prometido son dos actos jurídicos diferentes, aunque medie entre
ambos una íntima conexión.
La promesa tiene por objeto celebrar otro contrato y produce el efecto
de obligar a una de las partes o a ambas a celebrarlo. El contrato
prometido puede tener los más variados objetos y producir los más
diversos efectos, según su naturaleza.
Ambos contratos se suceden; la celebración del contrato prometido
importa el cumplimiento de la promesa cuyos efectos, en
consecuencia, se extinguen.
Sin embargo, ambos contratos suelen confundirse. Si el contrato
prometido es consensual, como una compraventa de los bienes
muebles, la promesa puede equivaler al contrato prometido.
A promete a B venderle su automóvil en $150.000 y B promete
comprar en ese precio. Esta promesa es equivalente a una
compraventa.

Originalidad del Código Civil.- El Código Civil reglamenta la


promesa, en general, sin referirla a un determinado contrato.
En este punto el Código ha sido original. El Código francés, su habitual
modelo, se ocupa sólo de la promesa de compraventa.
Las reglas legales son aplicables, pues, cualquiera que sea el contrato
que se prometa a celebrar: compraventa, mutuo, sociedad.
Con todo, la regla del art. 1554 no puede referirse sino a la promesa
de celebrar un contrato real o solemne.

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Así se explica que el N°4 establezca que debe especificarse
cabalmente el contrato prometido, de modo que sólo falte para que
sea perfecto “la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes
prescriban”.
Si el contrato no es real ni solemne, la cabal especificación del
contrato prometido, el completo acuerdo acerca de sus
estipulaciones, trae como consecuencia que el contrato quedará
desde ya perfecto o, en otros términos, la promesa se identificará con
el contrato prometido.

Requisitos de la promesa.- El art. 1554 dispone “ la promesa de


celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que
concurran las circunstancias siguientes: 1° Que la promesa conste por
escrito; 2° Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes
declaran ineficaces; 3° Que la promesa contenga un plazo o condición
que fije la época de la celebración del contrato; 4° Que en ella se
especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para
que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las
leyes prescriban”.
De la disposición transcrita resulta que la promesa requiere los
siguientes requisitos:
a)que conste por escrito;
b)que el contrato prometido sea válido;
c) que se convenga un plazo o condición para fijar la época
en que el contrato prometido debe celebrarse, y
d)que el contrato prometido se especifique de tal modo
que para su perfeccionamiento falte sólo la tradición de
la cosa o las solemnidades legales.

La promesa debe contar por escrito.- Como la ley exige sólo la


constancia escrita, bastará el otorgamiento de una escritura privada.
Es suficiente una escritura privada aunque el contrato prometido
requiera para su perfeccionamiento que se otorgue escritura pública.
La exigencia de una escritura pública, a pretexto de que la requiere el
contrato prometido, importaría crear una solemnidad no exigida por la
ley.
El N° 4° del art. 1554 es concluyente y pone de manifiesto que el
legislador no ha intentado someter a las mismas solemnidades la
promesa y el contrato que se promete.

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Por otra parte, cuando el legislador ha querido que la promesa conste
por escritura pública, lo ha dicho expresamente. Así, el art. 1787
dispone que las promesas que se hacen los esposos, en consideración
al matrimonio, “deberán constar por escritura pública”.

El contrato prometido debe ser válido.- La promesa requiere que


el contrato prometido no sea de aquellos que la ley declara ineficaces
o, más exactamente, que sea válido, que no adolezca de nulidad.
La ley se refiere ciertamente a la nulidad del contrato prometido por
omisión de requisitos intrínsecos o de fondo. Se comprende que los
requisitos de forma deberán observarse cuando llegue el momento de
su celebración.
Por esto, es nula la promesa de compraventa entre cónyuges no
divorciados perpetuamente; la ley prohibe la celebración de dicho
contrato y éste adolece, por lo tanto, de objeto ilícito.
Pero es válida la promesa de compraventa de bienes de incapaces,
celebrada sin autorización judicial. La autorización es un requisito de
forma de la compraventa y deberá cumplirse cuando este contrato se
celebre.

Promesa de compraventa de bienes embargados.- El art. 1464,


N°3, declara que hay objeto ilícito en la enajenación de bienes
embargados y el art. 1810 añade que no pueden venderse las cosas
cuya enajenación ésta prohibida por la ley.
¿Es válida la promesa de compraventa de bienes embargados?
La promesa es válida y debe entenderse celebrada bajó la condición
de que los bienes pueden ser enajenados en el momento de la
celebración del contrato prometido.
La existencia de un embargo será un motivo frecuente, en la práctica,
para que las partes no puedan celebrar de inmediato la compraventa
y se vean obligadas a recurrir a una promesa.

Estipulación de un plazo o condición.- La promesa supone que las


partes no pueden o no quieren celebrar de inmediato el contrato que
proyectan y que postergan su realización para un tiempo futuro. Las
obligaciones de un contrato de promesa siempre quedarán diferidas
para después de su celebración.

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Es indispensable, por lo mismo, establecer cuándo deberán las partes
cumplir las obligaciones que la promesa les impone, en que momento
debe celebrarse el contrato prometido.
Este tiempo puede señalarse de dos maneras: mediante la fijación de
un plazo o por medio de la estipulación de una condición.
Pero no es preciso que el plazo o condición marque el instante preciso
en que el contrato deba celebrarse, basta que por medio de estas
modalidades se señale la “época” de su celebración

Estipulación de un plazo para fijar la época de celebración del


contrato prometido.- La fijación de un plazo es la forma más certera
para determinar la época de la celebración del contrato prometido El
plazo es un hecho futuro y cierto y, por lo tanto, posterga la
celebración del contrato para un tiempo que necesariamente ha de
llegar.
Se podrá estipular, por ejemplo, que el contrato se celebrará el día tal;
al cabo de tantos meses, etc.
El plazo posterga la exigibilidad de las obligaciones derivadas de la
promesa, y es, por lo tanto, un plazo suspensivo. El contrato
prometido deberá verificarse una vez expirado el plazo.
Vencido el plazo, por consiguiente, los contratantes podrán deducir
las acciones pertinentes para obtener que se celebre el contrato
prometido.
La Corte Suprema se ha inclinado a considerar que el plazo es
extintivo. Vencido el plazo, en consecuencia, quedarían extinguidas
las obligaciones y derechos derivados de la promesa y el contrato
prometido definitivamente frustrado.
Esta interpretación es inadmisible. Supóngase que se ha estipulado
que el contrato prometido se celebrará en el plazo de tres meses.
Dentro del plazo, los contratantes podrán aducir que disponen aún de
un tiempo para cumplir y se verán impedidos para demandar el
cumplimiento; vencido el término, su derecho para reclamar que el
contrato se cumpla se habrá esfumado.
El plazo no es más extintivo que si se conviene que el precio de una
compraventa se pagará dentro de tres meses. Nadie ha pensado,
hasta ahora, que transcurrido el plazo se extingue el derecho del
vendedor; al contrario, justamente porque ha vencido el plazo se hará
exigible.

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Podrá ciertamente estipularse que el contrato deberá precisamente
celebrarse dentro del plazo y que, expirado éste, quedará sin efecto la
promesa. Tal estipulación importa un pacto comisorio.

Estipulación de una condición para fijar la época de la


celebración del contrato prometido.- Puede ocurrir que las partes
no estén en situación de prever con certidumbre cuando se
encontrarán en situación de celebrar el contrato que proyectan; en tal
caso, pactarán una condición para fijar la época en que debe
celebrarse.
Pero la condición debe ser tal que sirva efectivamente para señalar
esa época. La Corte Suprema ha resuelto, generalmente, que esa
condición debe ser determinada, esto es, que deba realizarse dentro
de cierto plazo. Ha negado valor a promesas en que se estipuló una
condición indeterminada.

Especificación del contrato prometido.- Por último, la promesa


requiere que se especifique de tal modo el contrato prometido que
sólo falte para que sea perfecto la tradición de la cosa y las
solemnidades legales en su caso.
La especificación del contrato significa que éste se individualice de tal
modo que se sepa de qué contrato se trata y se precisen sus
características para que no se confunda con otro.
Si se promete celebrar un contrato de sociedad, deberá
individualizarse a las partes, indicarse el objeto de la sociedad, el
capital de la misma y cómo debe ser aportado, la forma de la
administración, etc.
La especificación del contrato que se promete se justifica
sobradamente. La promesa, de otro modo, sería prácticamente
ineficaz; quedaría abierta la puerta para futuras discusiones acerca
del alcance de lo estipulado. La especificación del contrato garantiza
el cumplimiento de la obligación u obligaciones de las partes y hace
posible, en su hora, recabar su ejecución compulsiva.

Promesa Unilateral de celebrar un contrato bilateral.- La


doctrina ha discutido largamente sobre la validez de las promesas
unilaterales de celebrar un contrato bilateral.

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La jurisprudencia se ha inclinado resueltamente por la nulidad de tales
promesas y parte de la doctrina la acompaña. He aquí, someramente
sus argumentos:
a.- La ley exige que se especifique el contrato prometido de modo
que sólo falte para su perfeccionamiento la tradición o las
solemnidades legales, y esta especificación no sería la cabal que la
ley exige si no consta en la promesa el propósito recíproco de
obligarse.
Prometida la celebración de un contrato de compraventa de un
inmueble, la promesa debe expresar que una parte se obliga a vender
y la otra a comprar; si así no fuera, faltaría, además de la solemnidad
legal el consentimiento recíproco de las partes, el mutuo acuerdo
sobre la cosa y el precio, esencial en la compraventa.
b.- La promesa unilateral en que una de las partes no contrae
ninguna obligación y tiene la prerrogativa de aceptar o no la
celebración del contrato prometido, sería nula conforme al artículo
1478. Su obligación estaría sujeta a una condición potestativa
dependiente de su sola voluntad.

Con todo, la mayor parte de la doctrina es adversa a esta tesis, y sus


argumentos son los siguientes:
a.- La especificación del contrato prometido tiende a individualizarlo y
hacerlo inconfundible con otro. En una promesa unilateral de
compraventa, individualizadas las partes, señalada la cosa y fijado el
precio, el contrato futuro queda especificado suficientemente y no es
posible dudar acerca de la clase de contrato de que se trata y del
alcance de sus estipulaciones.
b.- La exigencia de que las partes contraigan en la promesa las
obligaciones que son propias del contrato prometido, importa asumir
de antemano las obligaciones de un contrato aún inexistente.
c.- Si el legislador hubiese entendido que era menester que ambas
partes en la promesa contrajeran obligaciones recíprocas, ciertamente
lo habría expresado, como lo hizo el artículo 98 que define los
esponsales como la promesa de matrimonio “mutuamente aceptada”.
d.- Es sabido que el proyecto de 1853 establecía que la promesa y el
contrato prometido consensual se identifican. Así ocurre, en efecto,
pero a condición de que la promesa sea bilateral. La promesa
unilateral de compraventa de bienes muebles, no puede identificarse

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con el contrato prometido, porque falta el acuerdo sobre la cosa y el
precio.
La aseveración del Proyecto contenía, pues, una verdad sólo parcial.
Su eliminación del texto definitivo del código se ha debido
probablemente a la comprobación de este aserto. No se identifican el
contrato prometido consensual y la promesa unilateral de celebrarlo.
Pero ¿para qué preocuparse de la promesa unilateral si, en concepto
del legislador, no fue valida?
e.- En fin, no se perciben razones morales o jurídicas para prohibir las
promesas unilaterales que responden a una sentida necesidad en la
vida de los negocios.

Efectos de la promesa. El artículo 1554 concluye que, concurriendo


los requisitos legales, “habrá lugar a lo prevenido en el artículo
precedente”.
Esta referencia al artículo 1553, pone de manifiesto que de la
promesa nacen obligaciones de hacer. Por lo tanto, podrá el acreedor
instar por que se apremie al deudor para la ejecución del hecho
convenido o para que se le indemnicen los perjuicios derivados de la
infracción del contrato. (concordar con art. 532 C. P. C.)
LA COMPRAVENTA

Concepto.- La compraventa encuentra su origen en el primitivo


trueque o cambio directo de una cosa por otra que, mientras no se
conoció la moneda, fue el único medio de que los hombres se
sirvieron para suplir sus necesidades.
Introducida la moneda como medida de valores, el trueque primitivo
es reemplazado por el cambio de cosas por dinero que, facilitando las
transacciones, ha permitido que el intercambio adquiera las
vastísimas proyecciones que exige el desenvolvimiento de la vida
contemporánea.
La compraventa es, en palabras de Baudry La Cantinerie, en la
actualidad “el principal motor del mundo económico”.
Define el art. 1793 el contrato de compraventa: “La compraventa es
un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra
a pagarla en dinero”.
El contrato de compraventa es, en suma, el cambio de una cosa por
dinero.

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Caracteres del contrato de compraventa.- El contrato de
compraventa es un contrato bilateral, oneroso, regularmente
conmutativo, principal y normalmente consensual.
a) Puesto que las partes contratantes se obligan recíprocamente, el
contrato de compraventa es bilateral (art. 1439).
Señala la definición legal las principales obligaciones que las partes
contraen: dar el vendedor la cosa vendida y pagar el comprador el
precio.
Tales son las obligaciones fundamentales que el contrato genera para
las partes; son de su esencia y sin ellas el contrato no produce efectos
civiles o degenera en otro contrato diferente (art. 1444).
Si el vendedor se obliga a dar una cosa y el comprador no contrae la
obligación recíproca de pagarle un precio, o a la inversa, promete el
comprador pagar un precio sin que se le ofrezca una cosa en cambio,
no hay compraventa. El contrato podría importar una donación de la
cosa o del precio.
b) Debido precisamente a las prestaciones mutuas que engendra, el
contrato de compraventa es un contrato oneroso (1440).
Cada parte reporta en el contrato utilidad de la obligación que para
con ella se contrae y se grava con la que toma a su cargo.
c) La compraventa reviste, por lo general, el carácter de un contrato
conmutativo (1441). Las prestaciones a que respectivamente se
obligan comprador y vendedor se miran como equivalentes. No obsta
para que el contrato tenga este carácter la circunstancia de que las
prestaciones, en el hecho, no equivalgan. Importan solamente que las
partes miren o consideren sus mutuas prestaciones como
equivalentes.
Por excepción, el contrato puede ser aleatorio; la conmutatividad, por
tanto, no es de la esencia de la compraventa. Es aleatoria la
compraventa de cosas que no existen, pero se espera que existan, a
que se refiere el art. 1813.
d) La compraventa es un contrato principal porque subsiste por sí
mismo, sin necesidad de otra convención (art. 1442).
e) En fin, salvas las excepciones legales, el contrato de compraventa
es consensual y se perfecciona por el solo consentimiento de las
partes (art. 1443 última parte).
El art. 1801 inc. 1° expresa, en efecto, que la compraventa se reputa
perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio.

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Por excepción la compraventa es solemne; la solemnidad consiste, por
lo común, en el otorgamiento de escritura pública, como ocurre en los
casos que prevé el inc. 2° del art. antes citado. El solo consentimiento
de las partes no es suficiente, en tales casos, para perfeccionar el
contrato.

La compraventa es un titulo traslaticio de dominio.- De acuerdo


con lo provenido en los arts. 675 y 703, la compraventa es un titulo
traslaticio de dominio, esto es, por su naturaleza sirve para
transferirlo
La compraventa, pues, no transfiere el dominio; el comprador no se
hace dueño de la cosa de la cosa vendida y el vendedor del precio en
virtud del contrato, sino de la tradición subsiguiente. Mientras la
tradición no se efectúe, comprador y vendedor son solamente
acreedores de la cosa y del precio.
La adquisición del dominio, por tanto, se verifica por medio de dos
actos diferentes: el contrato de compraventa que constituye el titulo
de la adquisición y la transacción que es el modo de adquirir.
Tal es el sistema, de filiación románica, adoptado por nuestro Código
Civil y que el Mensaje sintetiza: “un contrato puede ser perfecto,
puede producir obligaciones y derechos entre las partes, pero no
transfiere el dominio, no transfiere ningún derecho real”. El contrato
sólo genera obligaciones.

Elementos del contrato de compraventa.- La compraventa


consiste, esencialmente, en un acuerdo de voluntades, sobre la cosa y
el precio.
Hay en el contrato de compraventa, pues tres elementos esenciales:
el consentimiento de las partes, una cosa y un precio, consensus, res,
pretium..
Las normas de carácter general que reglan la formación del
consentimiento, los vicios de que puede adolecer y sus consecuencias
son aplicables al contrato de compraventa.
Sin embargo, será menester examinar sobre que debe recaer el
consentimiento de las partes y las formas que a veces debe revestir.
La cosa y el precio constituyen el objeto, respectivamente, de las
obligaciones de vendedor y comprador y les son aplicables, en
general las normas, de los arts. 1460 y siguientes. Pero será preciso

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estudiar las reglas particulares que el legislador ha dado para el
contrato de compraventa.
Las personas que celebren el contrato de compraventa deben ser
legalmente capaces; son incapaces para celebrarlo, por de pronto, los
que carecen de capacidad para celebrara cualquier contrato.
Pero como el legislador ha establecido, además, normas peculiares
que regulan la capacidad para comprar y vender, es indispensable
detenerse, también, a considerar
la capacidad en relación con el contrato de compraventa.

Formas del contrato de compraventa.


La regla general.- El contrato de compraventa es un contrato
consensual, salvas las excepciones legales, y se perfecciona, por
tanto, por el solo consentimiento de las partes.
El art. 1801, inc. 1°, dispone: “La venta se reputa perfecta desde que
las partes han convenido en la cosa y en el precio; salvas las
excepciones siguientes”.
El acuerdo de las voluntades debe existir, pues, relativamente a la
cosa y al precio; debe existir además, al decir de Pothier,
relativamente a la venta, esto es, las partes han de estar acordes en
que el contrato que celebran es de compraventa.
a) El consentimiento debe recaer, en primer término, sobre la cosa
que es objeto del contrato. No existirá acuerdo sobre la cosa vendida
cuando los contratantes padezcan de error, bien sobre la identidad de
la cosa específica de que se trata (art. 1453), o sobre la sustancia o
calidad esencial de la misma(art. 1454).
b) El acuerdo de voluntades, en seguida, debe versar acerca del
precio y se operará cuando el precio en que una parte entiende
comprar sea el mismo en que la otra entiende vender.
c) Finalmente, el consentimiento debe recaer sobre la venta misma,
esto es, será preciso que una de las partes quiera vender y la otra
comprar.
Faltará el consentimiento al respecto cuando sean las partes víctimas
de un error sobre la especie de acto o contrato que se celebra, como
si una de las partes entiende vender y la otra que se le hace una
donación (art. 1453).

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Consentimiento en las ventas forzadas.- El consentimiento de las
partes debe manifestarse libre y espontáneamente; si es el resultado
de la fuerza, el contrato adolece de nulidad.
Sin embargo, suele ocurrir que el consentimiento en el contrato de
compraventa no se manifieste espontanea y libremente. Tal cosa
ocurre en las ventas forzadas como cuando, a instancias de un
acreedor, se venden bienes del deudor para pagarse con el producto.
Verdad es que el ejecutado vende a su pesar, porque el Tribunal le
obliga ello, a petición del acreedor. Pero, por el hecho de obligarse, el
deudor ha consentido de ante mano en las consecuencias de la
obligación, que otorga al acreedor un derecho de prenda general
sobre sus bienes, e implícitamente, ha autorizado al acreedor para
hacerlos vender, si la deuda no es pagada.
El ejecutado no consiente en la venta al tiempo que se realice; a
consentido antes, al tiempo de constituirse en deudor.
La venta forzada, pues es una verdadera compraventa. Y al tenor de
lo que dispone el art. 671 inc. 3°, “en las ventas forzadas que se
hacen por decreto judicial a petición de un acreedor, en pública
subasta”, el Juez inviste la representación legal del deudor.

Por excepción la compraventa es solemne.- El contrato de


compraventa, de ordinario consensual, suele ser solemne. El carácter
excepcional de las solemnidades aparece claramente de manifiesto
en el art. 1801.
No será suficiente, entonces, que las partes convengan en la cosa y
en el precio para que el contrato se repute perfecto. Menester será,
además, que se cumplan las solemnidades o requisitos de forma que
la ley prescribe.

Diversas clases se solemnidades.- Las solemnidades de que está


revestida la compraventa pueden ser establecidas por la ley o por las
partes contratantes. En otros términos, pueden ser legales o
voluntarias.
Las solemnidades legales ordinarias son aquellas que por la ley está
revestida la compraventa de cierta clase de bienes, por ejemplo, los
bienes raíces.
Las solemnidades legales especiales son aquellas que la ley exige
para la compraventa en atención a las circunstancias particulares en
que se celebra o a las personas que intervienen. Tales son las

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solemnidades que acompañan la venta de bienes pertenecientes a
incapaces.
Las solemnidades voluntarias son las que establecen las partes, sea
añadiéndolas a las que establece la ley, sea para hacer solemne una
compraventa que es naturalmente consensual.

Solemnidades Legales
I.- Solemnidades legales ordinarias.- Las solemnidades legales
ordinarias consisten en el otorgamiento de escritura pública.
La escritura pública es, a la vez requisito para el perfeccionamiento
del contrato y el único medio de probar su existencia. El art. 1701
previene que la falta de instrumento público no puede suplirse por
otra prueba “en los actos y contratos en que la ley la requiere esa
solemnidad” y su omisión hará que los actos se miren “como no
ejecutados o celebrados”.

Casos en que la ley exige escritura pública para la validez de


la venta.- El art. 1801, inc. 2°, previene; “La venta de los bienes
raíces, servidumbres y censos, y la de una sucesión hereditaria, no se
reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura
pública”.
a.- Es solemne, pues, la compraventa de bienes raíces. La
importancia de esta clase de bienes justifica la exigencia de que la
compraventa debe revestirse de formas que la constaten
fehacientemente. Por otra parte, la tradición de los inmuebles
vendidos debe verificarse por la inscripción en el Registro del
Conservador de Bienes Raíces; tal inscripción ha de hacerse mediante
la exhibición de un titulo auténtico. (concordar con el art. 57 del
reglamento del Conservador de Bienes Raíces).
b.- Es también solemne la venta de los derechos de servidumbre y de
censo. En verdad, estos derechos recaen siempre sobre bienes raíces
y son por lo tanto inmuebles (art. 580).
c.- En fin, es solemne de una sucesión hereditaria, esto es, del
derecho para que una persona reciba en una sucesión todos o una,
cuota de los bienes que la forman.

Compraventa por medio de mandatarios. ¿deberá constar por


escritura pública el mandato para celebrar el contrato de
compraventa de los bienes a que se refiere el art. 1801, inc. 2°? El

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examen de las normas legales pertinentes lleva a la conclusión de que
no es necesario que el mandato revista las mismas formas que el
contrato encomendado al mandatario.
El art. 2123, que gobierna la materia, destaca el carácter
generalmente consensual del mandato, y añade que no se admitirá
para acreditarlo la escritura privada cuando las leyes requieran un
instrumento auténtico. El mandato debe constar de escritura pública
cuando la ley exige esta formalidad, como ocurre con el que se
otorgue para contraer matrimonio o para parecer en juicio.
De este modo, la pretensión de que conste por escritura pública el
mandato para comprar o vender los bienes que señala el art. 1801,
inc. 2°, importa la exigencia de una solemnidad no prescrita por la
ley.
Sin embargo, la doctrina generalmente estima que es necesaria la
forma pública y la Jurisprudencia se ha pronunciado sistemáticamente
en el mismo sentido.

La inscripción no es requisito de la compraventa de bienes


raíces.- La inscripción del contrato en el Registro de Propiedades del
Conservador de Bienes Raíces del departamento no es solemnidad de
la compraventa.
El contrato está perfecto desde que las partes, convenidas en la cosa
y en el precio, otorgan la correspondiente escritura pública.
La inscripción es la manera de efectuar la tradición de la cosa
vendida, si ésta es un bien inmueble; en otros términos, es la forma
cómo el vendedor cumple con la principal obligación que el contrato le
impone.

Es solemne sólo la venta de inmuebles por su naturaleza.-


Unicamente es solemne la compraventa de bienes inmuebles por su
naturaleza.
a) El art. 1801, inc. 3°, previene; “Los frutos y flores pendientes, los
árboles cuya madera se vende, los materiales de un edificio que va a
derribarse, los materiales que naturalmente adhieren al suelo, como
piedras y sustancias minerales de toda clase, no están sujetos a esta
excepción”.
De este modo, es meramente consensual la compraventa de bienes
muebles por anticipación, bienes que se reputan tales, aun antes de

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su separación, para los efectos de constituir un derecho a favor de
otra persona que el dueño (art. 571).
b) Es también consensual la venta de los bienes inmuebles por
destinación, esto es, los que se encuentran permanentemente
destinados al uso, cultivo y beneficio de un inmueble (art. 570).
Vendidos separadamente del inmueble y puesto que dejan de estar
destinados al uso, cultivo y beneficio del mismo, recobran su calidad
natural de bienes muebles.
Por este motivo es consensual la compraventa de los animales o
aperos la labranza de un fundo.

II.-. Solemnidades legales especiales.- La ley reviste de


solemnidades especiales la compraventa por las circunstancias en
que se celebra el contrato o la calidad de las personas que lo
estipulan.
a.- Así, se a formalidades especiales las ventas forzadas ante la
justicia. La venta se hace, previa tasación del inmueble y la
publicación de avisos, en pública subasta, ante el Juez (arts. 485 y
siguientes C. P. C.).
El art. 495 del C.P.C., dispone que del remate debe levantarse un acta
en el registro especial que, con tal objeto, debe llevar el secretario del
Juzgado que no sea Notario.
El acta hace provisoriamente las veces de escritura pública para el
perfeccionamiento del contrato; pero la compraventa debe reducirse a
escritura pública, en el plazo perentorio indicado (dentro de 3° día).
La escritura deberá ser suscrita por el rematante y por el Juez, como
representante legal del vendedor. Para los efectos de la inscripción,
no admitirá el Conservador, sino la escritura definitiva de
compraventa (art. 497 C.P.C.).
b.- En las ventas de bienes pertenecientes a personas incapaces, las
solemnidades que comúnmente acompañan la venta, son la
autorización judicial y la subasta pública (arts. 255, 394, 484, 488,
489, 1754).
Las solemnidades referidas suelen ser aplicables, también, a los
bienes muebles.

Solemnidades voluntarias
Solemnidades estipuladas por las partes.- Las partes pueden
someter el contrato de compraventa a las solemnidades que deseen.

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Prácticamente la solemnidad consistirá en el otorgamiento de
escritura pública o privada, cuando la compraventa es puramente
consensual.
Prevé el art. 1802 esta situación: “Si los contratantes estipularen que
la venta de otras cosas que las enumeradas en el inc. 2° del articulo
precedente no se repute perfecta hasta el otorgamiento de escritura
pública o privada, podrá cualquiera de las partes retractarse mientras
no se otorgue la escritura o no haya principiado la entrega de la cosa
vendida”.
Es menester que las partes estipulen expresamente que el contrato
de compraventa, cuando este es consensual, no se repute perfecto,
sin embargo, si no se otorga escritura pública o privada.
Mientras no se otorgue la escritura, el pacto verbal es un simple
proyecto; la facultad de retractarse de las partes, es una lógica
consecuencia de que el contrato no se ha perfeccionado.
La facultad de retractación se mantiene hasta que ocurra alguna de
las dos circunstancias siguientes: a.- hasta que se otorgue la escritura
pública o privada porque, perfecto el contrato, no es lícito a las partes
dejarlo unilateralmente sin efecto, o
b.- hasta que haya principiado la entrega, porque el cumplimiento del
contrato, sin que se haya otorgado la escritura prevista, importa una
tácita derogación de la estipulación que lo hizo solemne.

Las Arras

Concepto de las arras y sus clases.- Consisten las arras en una


cantidad de dinero u otras cosas muebles que se dan en garantía de
la celebración del contrato, o bien en parte del precio o en señal de
quedar convenidos.
Las arras, por lo tanto, pueden ser de dos clases y tener una doble
finalidad: a) sirven como garantía de la celebración o ejecución del
contrato, y
b.- se dan como parte del precio o en señal de quedar las partes
convenidas.

Las arras como garantía.- Las arras, dadas en garantía de la


celebración o ejecución del contrato, significan que las partes no han

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entendido ligarse definitivamente, sino que mutuamente se reservan
la facultad de desdecirse perdiendo su valor.
En efecto, el art. 1803 dispone: “Si se vende con arras, esto es, dando
una cosa en prenda de la celebración o ejecución del contrato, se
entiende que cada uno de los contratantes podrá retractarse; el que
ha dado las arras, perdiéndolas; y el que las ha recibido,
restituyéndolas dobladas”.
Las arras de esta clase ponen de manifiesto la fragilidad del contrato,
puesto que no son sino un medio de poner a las partes en situación de
desistir de él. El contrato se celebra bajo una condición negativa y
suspensiva, que consiste en que las partes no hagan uso de la
facultad de retractación.

Tiempo en que las partes pueden retractarse.- La facultad de


retractarse no dura indefinidamente. El art. 1804 señala el plazo y
demás condiciones que limitan esta facultad: “Si los contratantes no
hubieren fijado plazo dentro del cual puedan retractarse, perdiendo la
arras, no habrá lugar a la retractación después de los dos meses
subsiguientes a la convención, ni después de otorgada escritura
pública de la venta o de principiada la entrega”.
a.- La facultad de retractarse, por lo tanto, tiene un limite en el
tiempo. Sólo puede ejercitarse en el plazo fijado por las partes y, a
falta de estipulación, en el plazo de dos meses contados desde la
convención.
b.- Pero la facultad de retractarse puede extinguirse antes de los
plazos indicados, cuando el contrato se reduce a escritura pública o
ha comenzado a efectuarse la entrega.

Las arras en señal de quedar convenidos o como parte del


precio.- Esta clase de arras constituyen un testimonio de la
celebración definitiva del contrato; en otras palabras, constituyen un
medio de prueba de su celebración.
Las partes carecen de la facultad de retractarse, porque el contrato de
compraventa ha quedado perfecto, a menos que requiera el
otorgamiento de escritura pública.
El art. 1805 inc. 1° previene: “Si expresamente se dieren arras como
parte del precio, o como señal de quedar convenidos los contratantes,
quedará perfecta la venta; sin perjuicio de lo prevenido en el art.
1801, inc. 2° ”.

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Para que las arras se entiendan dadas en señal de quedar convenidos
o como parte del precio, es menester la concurrencia copulativa de
estas dos circunstancias; a.- que las partes lo convengan
expresamente, y
b.- que este convenio conste por escrito.
Si así no fuere, se entiende las arras dadas en garantía y facultadas
las partes para retractarse. El art. 1805, inc. 2° establece “No
constando alguna de estas expresiones por escrito, se presumirá de
derecho que los contratantes se reservan la facultad de retractares
según los dos arts, precedentes”.
Las arras en garantía, pues, constituyen la regla general; para que
pueda atribuírseles otro carácter, es preciso un pacto expreso y
escrito.

Gastos del contrato de compraventa.

Los gastos son de cargo del vendedor.- Supone el legislador que


los gastos que demande el contrato de compraventa han sido
tomados en cuenta en el precio y establece que son de cargo del
vendedor, salvo estipulación contraria.
El art. 1806 dispone: “Los impuestos fiscales o municipales, las costas
de la escritura y de cualesquiera otras solemnidades de la venta,
serán de cargo del vendedor, a menos de pactarse otra cosa”. Los
impuestos a que la disposición se refiere son obviamente, los que
graven la compraventa.

La Cosa Vendida

La cosa vendida, requisito esencial de la compraventa.- No se


concibe el contrato compraventa sin que haya una cosa que se vende.
La compraventa consiste esencialmente en el cambio de una cosa por
dinero.
Si falta la cosa vendida, la obligación del vendedor carecería de
objeto; tal obligación no podría existir y, por lo mismo, carecería de
causa la obligación del comprador.

Requisitos de la cosa vendida.- La cosa vendida debe reunir los


requisitos propios del objeto de toda declaración de voluntad: ser
lícito, determinado y existir o esperarse que exista.

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La cosa vendida debe reunir estos caracteres y, además, los que son
peculiares para el contrato de compraventa. Tales requisitos son
cuatro:
a.- debe ser comerciable;
b.- debe ser singular y determinada;
c.- debe existir o esperarse que exista, y
d.- no debe pertenecer al comprador.

a.- La cosa vendida debe ser comerciable


Cosas que no pueden venderse.- Pueden ser objeto del contrato
de compraventa, en general, todas las cosas, tanto corporales como
incorporales, con tal que la ley no prohiba su enajenación. El art. 1810
dispone, en efecto: “Pueden venderse todas las cosas corporales o
incorporales, cuya enajenación no este prohibida por la ley”.
La compraventa no es propiamente un acto de enajenación puesto
que no transfiere el dominio; la cosa se hace ajena por la tradición
subsiguiente.
Si no mediara el texto legal citado, podría razonablemente entenderse
que la venta de bienes cuya enajenación la ley prohibe sería valida, y
nula solamente la tradición.
La compraventa de cosas cuya enajenación está prohibida es nula, de
la nulidad absoluta, porque adolece de ilicitud en el objeto.
De esta manera, no pueden venderse las cosas embargadas, a menos
que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello; las especies
cuya propiedad se litiga, sin permiso del juez que conoce el litigio; los
derechos los derechos y privilegios que no pueden transferirse a otra
persona (art. 1464), etc.

b.- La cosa vendida debe ser determinada y singular.


1.- Determinación de la cosa vendida. De acuerdo con los
principios generales, la cosa debe ser determinada; la determinación
puede verificarse especifica o genéricamente. El art. 1461, inc. 1°
dispone que las cosas son objeto de una declaración de voluntad es
menester “ que estén determinadas, a lo menos en cuanto a su
género”.

2.- La cantidad de la cosa vendida puede ser determinable.-


Cuando la cosa vendida se determina genéricamente, debe
igualmente determinarse la cantidad.

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Pero la cantidad puede ser inicialmente incierta, esto es no ser
determinada sino solamente determinable. La determinación
posterior, sin embargo, no podrá quedar entregada a un nuevo
acuerdo de las partes, sino que deberá verificarse de acuerdo con las
normas señaladas en el contrato mismo.
El art. 1461, inc. 2°, dispone que la “cantidad puede ser incierta con
tal que el acto o contrato fije reglas o contenga datos que sirvan para
determinarla”.
De esta manera es viable la venta de la cantidad de carbón o petróleo
que requiera una industria que puede determinarse por la naturaleza
o capacidad de sus máquinas
3.- La cosa vendida debe ser singular.- No es válida la venta de
una universalidad jurídica. No es posible que una persona venda su
patrimonio, reputado un atributo inherente de la personalidad.
El art. 1811 dispone sobre el particular: “Es nula la venta de todos los
bienes presentes o futuros o de unos y otros, ya se venda el total o
una cuota”.
4.- Es válida la venta de todos los bienes de una persona,
especificándolos.- Pero los bienes todos de una persona pueden
venderse, con tal que se individualicen o inventaríen en escritura
pública.
El art. 1811 añade: “pero será válida la venta de todas las especies,
géneros y cantidades que se designen por escritura pública, aunque
se extienda a cuanto el vendedor posea o espere adquirir, con tal que
no comprenda objetos ilícitos”.
Por tanto, la eficacia de la venta, está condicionada a los siguientes
requisitos: a)que se especifiquen los bienes vendidos; b)que esta
especificación se haga en escritura pública, y c) que no se
comprendan en la venta objetos ilícitos.
Se entienden únicamente vendidos, no obstante cualquiera
estipulación en contrario, los bienes inventariados. El art. 1811, inc. 2°
concluye: “Las cosas no comprendidas en esta designación se
entenderán que no lo son en la venta: toda estipulación contraria es
nula”.

c.- La cosa vendida ha de existir o esperarse que exista


1.- La Necesidad de la existencia actual o futura de la cosa
vendida.- Conforme al precepto general del art. 1461, “no sólo las

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cosas que existen pueden ser objeto de una declaración de voluntad,
sino las que se espera que existan”.
Pueden venderse pues, las cosas presentes y futuras, esto es, las que
existen al tiempo de celebrarse el contrato y aquellas cuya existencia
se espera en el porvenir.
2.- Venta de la cosa que dejó de existir al tiempo del
contrato.- La inexistencia de la cosa al tiempo del contrato sin que se
espere que llegue a existir produce consecuencias diversas, según
que falte total o parcialmente.
a) Si la cosa no existe en absoluto, no hay ni puede haber
compraventa. El art. 1814 previene: “La venta de una cosa que al
tiempo de perfeccionarse el contrato se supone existente y no existe,
no produce efecto alguno”.
Es indiferente que comprador y vendedor supieran o ignorarán que la
cosa no existe; la falta total del objeto hace imposible que el contrato
se perfeccione.
b) Si la cosa existe sólo parcialmente, el contrato es viable. Pero como
no existe íntegramente la cosa vendida y el comprador no podrá
obtener probablemente una satisfacción total, el inc. 2° del art. 1814
le otorga un derecho opcional:” Si faltaba una parte considerable de
ella al tiempo de perfeccionarse el contrato, podrá el comprador a su
arbitrio desistir del contrato, o darlo por subsistente, abonando el
precio a justa tasación”.
Existe jurídicamente el contrato; pero toca al comprador decidir si
desiste o persevera en él, y en este último caso, le asiste el derecho
de que se reajuste debidamente el precio.
Estos derechos competen sólo al comprador si la cosa faltaba “en una
parte considerable” o sea, en parte importante o digna de
consideración.

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3.- Consecuencias de la mala fe del vendedor.- La buena o mala
fe del comprador y vendedor, entendiendo por tal su conocimiento o
ignorancia de la inexistencia de la cosa, no influye en la validez del
contrato. Pero tiene considerable importancia para otros efectos. Si el
vendedor supo que la cosa no existía en todo o parte debe reparar los
perjuicios al comprador que lo ignoraba. El art. 1814, inc. 3°,
prescribe: “El que vendió a sabiendas lo que en el todo o una parte
considerable no existía, resarcirá los perjuicios al comprador de
buena.
4.- Venta de cosa futura o que se espera que exista.- Cosa
futura es aquélla que no existe al tiempo del contrato, pero se supone
que existirá a posteriori.
La compraventa, en tal caso, se entiende verificada bajo la condición
suspensiva de que la cosa llegue a existir; fallida la condición, o sea,
si la cosa no llega a existir, la compraventa no se habrá
perfeccionado.
El art. 1813 se refiere a la compraventa de cosa futura y dispone que
“la venta de cosas que no existen, pero que se espera que existan, se
entenderá hecha bajo la condición de existir”.
Esta especie de compraventa es muy común en la vida de los
negocios. A compra a B 1.000 quintales de trigo de la próxima
cosecha de su fundo; la compraventa existirá a condición de que se
coseche trigo y no habrá venta si el fundo nada produce.
5.- Venta de la suerte.- La compraventa de cosa futura es, es como
ha dicho, condicional. Suele, sin embargo adoptar un carácter diverso.
El art. 1813 dispone que no se reputará condicional el contrato,
subordinado a la condición de que la cosa llegue a existir, cuando se
estipule lo contrario o “por la naturaleza del contrato aparezca que se
compró la suerte”.
Lo vendido en tal caso, no es la cosa que se espera que exista, sino la
suerte o esperanza.
No obsta para que venta sea perfecta, por lo tanto, que la cosa no
llegue a existir y que se frustren las previsiones de las partes.
La no existencia de la cosa no influye en la validez del contrato, sino
en el provecho que las partes reportarán de él, de modo de que sino
llega a existir, el comprador experimentará sencillamente una
pérdida.
Es clásico el ejemplo de Pothier de esta especie de compraventa. Si
un pescador vende por determinado precio los peces que saque en su

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red, el comprador debe pagar el precio convenido, aunque no saque
ninguno; lo vendido no fueron los peces mismos, sino el azar de la
pesca.
La venta de la suerte, pues, no es condicional, sino que pura y simple.
El contrato en esta hipótesis, es eminente mente aleatorio.
d.- La cosa no debe pertenecer al comprador
1.- La compra de cosa propia no vale.- La cosa propia puede
pertenecer al vendedor o a un tercero, pero nunca al comprador.
El art. 1816 dispone: “La compra de cosa propia no vale: el comprador
tendrá derecho a que se restituya lo que hubiere dado por ella”.
Carece de interés el comprador para intentar la adquisición de una
cosa que le pertenece. Pero será menester que el comprador tenga
sobre la cosa la propiedad plena o absoluta. Por esto el propietario
fiduciario, podrá comprar la cosa al fideicomisario y la compraventa,
válida en tal caso, persigue una finalidad útil evidente: evitarse el
fiduciario tener que restituir la cosa al tiempo de cumplirse la
condición.
2.- Venta de cosa ajena.- Mientras la compraventa de cosa propia
adolece de nulidad, es válida la compraventa de cosa ajena.
El art. 1815 establece en forma perentoria: “La venta de cosa ajena
vale, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida,
mientras no se extingan por el lapso de tiempo”.
La disposición es la obligada consecuencia de ser la compraventa, en
nuestro derecho, como lo era en el derecho romano, simplemente
productiva de obligaciones.
Si, en virtud del contrato de compraventa, mediante cierto precio, el
vendedor se obliga a entregar la cosa, a procurar al comprador la
posesión tranquila o, aún, a hacerle propietario de la cosa, nada obsta
para que la convención sea válida.
Puede el vendedor contraer la obligación de hacer al comprador
propietario de una cosa que no le pertenece; la ejecución de la
obligación será posible en virtud de un arreglo entre vendedor y el
dueño de la cosa.
Efectos de la venta de cosa ajena.- Los efectos de la compraventa
de cosa ajena deben considerarse desde el punto de vista del
verdadero propietario y desde el punto de vista de las relaciones
entre el vendedor y el comprador.
Efectos con relación al dueño de la cosa.- El dueño de la cosa es
totalmente extraño al contrato y a su respecto no produce efecto

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alguno, el contrato es para él res inter alios acta. No contrae el dueño
ninguna obligación y conserva incólume su derecho de propiedad,
mientras el comprador no haya llegado a adquirirlo por prescripción.
El art. 1815 se cuida de advertir que la validez de la venta de cosa
ajena se entiende “ sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa
vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo”.
El derecho del dueño consistirá en reivindicar la cosa contra el
comprador, que será regularmente quien la posea.
Efectos entre las partes.- Los efectos de la compraventa de cosa ajena
entre los contratantes se resumen como sigue: a.- La compraventa,
seguida de la correspondiente tradición, no dará al comprador el
dominio de que el vendedor carecía. Unicamente le transferirá los
derechos transferibles del vendedor sobre la cosa (art. 682). Pero el
comprador adquirirá la posesión de la cosa y podrá ganarla
consecuencialmente por prescripción (art. 683). Esta prescripción será
ordinaria o extraordinaria según que el comprador haya estado de
buena o mala fe.
b.- Como consecuencia de ser ajena la cosa podrá verse el vendedor
en la imposibilidad de entregarla, por ejemplo, por no poder
conseguirla del dueño. El comprador en tal caso, tiene derecho a
demandar el cumplimiento del contrato o su resolución, con
indemnización de perjuicios.
c.- Si entregada la cosa al comprador, el dueño de ella la reivindica, el
vendedor está obligado a sanear la evicción, esto es, a defenderle en
el juicio y a indemnizarle en caso de producirse una privación total o
parcial de la cosa vendida.
No tiene el comprador este derecho, si compró a sabiendas “de ser
ajena la cosa”. (1852, inc. 3°).
3.- Venta de cosa ajena ratificada por el dueño.- El vendedor no
puede transferir un dominio de que carece. Pero si el dueño de la cosa
vendida ratifica el contrato, adquirirá el comprador el dominio
retroactivamente.
El artículo 1818 dispone: “la venta de cosa ajena, ratificada después
por el dueño, confiere al comprador los derechos de tal desde la fecha
de la venta”.
La disposición es desafortunada en su redacción y, entendida
literalmente, absurda y contraria al sistema del Código.
Nótese que la ratificación no valida el contrato; el comprador adquiere
los derechos de tal desde el momento en que el contrato se celebra,

65
puesto que la venta de cosa ajena es válida, con prescindencia de la
ratificación.
Solamente la ratificación hace posible que se transfiera el dominio y,
obviamente, éste se entiende transferido desde el momento de la
tradición y no de la venta.
4.- Adquisición ulterior del dominio por el vendedor.- Iguales
efectos produce la adquisición por el vendedor del dominio de la cosa
vendida, después de celebrado el contrato.
El art. 1819, inc. 1° expresa: “Vendida y entregada a otro una cosa
ajena, si el vendedor adquiere después el dominio de ella, se mirar al
comprador como verdadero dueño desde la fecha de la tradición”.
La disposición concuerda con el art. 682; si el tradente después
adquiere el dominio, se entenderá éste transferido desde el momento
de tradición.
El inc. 2° del art. 1819 señala una consecuencia lógica: “Por
consiguiente, si el vendedor la vendiere a otra persona después de
adquirido el dominio, subsistirá “el dominio de ella en el primer
comprador”.
La nueva venta que el vendedor hiciere sería de cosa ajena; la cosa ya
no le pertenece y es de propiedad del comprador desde que le fue
entregada.

El Precio

El precio es esencial en la compraventa.- Tampoco se concibe el


contrato de compraventa sin un precio que, según previene el art.
1793, “es el dinero que el comprador da por la cosa vendida”.
Si falta el precio, carece de objeto la obligación del comprador; no
puede existir su obligación y, como consecuencia, carecía de causa la
obligación del vendedor.

Requisitos del precio.- El precio debe reunir los requisitos o


cualidades que siguen: a.- debe consistir en dinero;
b.- debe ser real y serio, y
c.- debe ser determinado.
El Código señala el primero y el último de los requisitos enunciados; el
segundo resulta de la naturaleza misma del precio y de la aplicación
de los principios generales.

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a.- El precio debe consistir en dinero.
1.- El precio debe ser en dinero.- El art. 1793 establece
reiteradamente que el precio debe consistir en dinero.
Si el precio no se estipula en dinero no hay compraventa sino otro
contrato diverso; el precio en dinero, pues, es de la esencia del
contrato.
No obsta para que exista compraventa la circunstancia de que el
precio se pacte en dinero, pero se pague con otra cosa.
2.- Cuando hay compraventa y cuándo permuta.- Si el precio no
consiste en dinero, el contrato será de permuta. Pero para que haya
compraventa no es menester que el precio consista íntegramente en
dinero.
Cuando el precio se estipula parte en dinero y parte en otras cosas, el
contrato será de compraventa o permuta, según la relación que exista
entre sus respectivos valores.
El art. 1794 previene: “cuando el precio consiste parte en dinero y
parte en otra cosa, se entenderá permuta si la cosa vale más que el
dinero; y la venta en el caso contrario”.
Si la cosa vale más que el dinero, hay permuta; si la cosa vale tanto o
menos que el dinero, compraventa.

b.- El precio debe ser real


1.- Realidad y seriedad del precio.- Que el precio sea real o serio
significa, que exista efectivamente una suma de dinero que se pague
a cambio de la cosa.
No es real el precio simulado o fingido; no es serio el precio cuando es
irrisorio.
La realidad o seriedad del precio debe existir tanto en relación a la
voluntad de las partes, como en relación con la cosa que se reputa
equivalente.
En relación con la voluntad de las partes, el precio real y serio
significa que se tenga efectivamente la intención de pagarse por el
comprador y de exigirse por el vendedor.
Con relación a la cosa vendida, el precio no será real o serio, cuando
exista entre ambos tal desproporción que resulte puramente ilusorio.
2.- Precio justo y precio vil.- Pero si el precio debe ser real y serio,
no es menester que sea justo.
Precio justo es el que equivale al valor de la cosa, en oposición a
precio vil, que no refleja tal equivalencia.

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El precio vil o insuficiente no importa o significa que la compraventa
carezca de precio; la vileza del precio no excluye la existencia del
contrato.
El precio vil es un precio serio. El vendedor a contratado para recibir
efectivamente ese precio.
Por excepción, la desproporción de valores entre la cosa y el precio,
que ocasiona una lesión patrimonial al vendedor, cuando es enorme,
influye en la suerte del contrato.

c.- El precio debe ser determinado


1.- Determinación del precio.- La determinación del precio es el
señalamiento de la precisa cantidad que el comprador debe pagar por
la cosa comprada.
Esta exigencia es el resultado de la aplicación de las reglas generales
que requieren la determinación del objeto de todo acto o declaración
de voluntad (art. 1461).
Tres reglas fundamentales rigen en la materia: a. La determinación
del precio puede hacerse por acuerdo de las partes; b. el precio
puede también ser determinado por un tercero, y, c. la determinación
del precio no puede dejarse al arbitrio de una de las partes.
2.- Determinación del precio por las partes.- La forma normal de
determinar el precio es el acuerdo de las partes. El art. 1808, inc. 1°,
establece: “El precio de la venta debe ser determinado por los
contratantes”.
Esta determinación se hará regularmente en el contrato; pero no hay
inconveniente para hacer la determinación a posteriori, sobre las
bases señaladas en el contrato. Gozan las partes de amplia libertad
para determinar la manera cómo ha de fijarse el precio. El artículo
citado en su inciso 2° añade que “podrá hacerse esta determinación
por cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen”.
Como una aplicación de esta regla el inciso 3° del artículo 1808
agrega, todavía: “si se trata de cosas fungibles y se vende al corriente
de plaza, se entenderá el del día de la entrega, a menos de
expresarse otra cosa”.
En este caso, el precio no se ha determinado en el contrato, pero se
ha fijado una base para su determinación. Para que se aplique la
determinación es menester: a.- que se trate de cosas fungibles, y b.-
que expresamente se vendan al precio de plaza.

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Con todo, el artículo 139 del Código de Comercio establece una
importante excepción. Si bien, en principio, no hay compraventa
cuando las partes no están acordes en la cosa y en el precio,
verificada la entrega “se presumirá que las partes han aceptado el
precio corriente que tenga en el día y lugar en que se hubiere
celebrado el contrato” y si hubiere diversidad de precios en el mismo
día y lugar, “el comprador deberá pagar el precio medio”.
De esta manera, hay compraventa, a pesar de no haberse convenido
el precio, siempre que se entregue la cosa vendida.
Determinación del precio por un tercero. La fijación del precio
puede hacerla un tercero; puesto que su mandato arranca de la
voluntad de las partes, se considera como si ellas mismas hubieran
hecho la determinación.
El artículo 1809 dispone: “Podrá asimismo dejarse el precio al arbitrio
de un tercero; y si el tercero no lo determinare, podrá hacerlo por él
cualquiera otra persona en que se convinieren los contratantes; en
caso de no convenirse, no habrá venta”
El contrato, en tal caso, es condicional, sujeto a la condición de que el
tercero efectúe la determinación del precio.

Capacidad para celebrar el contrato de compraventa.

Reglas generales. El art. 1445 establece que para que una persona
se obligue a otra por un acto o declaración de voluntad es menester
“que sea legalmente capaz” y el art. 1446 añade que “toda persona
es legalmente capaz, excepto aquellas que la..”
Para la compraventa, como para todo contrato, la capacidad es la
regla general y la incapacidad constituye la excepción. Dispone el art.
1795, en efecto: “son hábiles para el contrato de venta todas las
personas que la ley no declara inhábiles para celebrarlo o para
celebrar todo contrato”.
En este sentido, a.- Son incapaces para celebrar el contrato de
compraventa, en primer término, las personas afectas a una
incapacidad general para contratar.
Tales son los dementes, los pródigos interdictos, los menores de edad.
b.- Son incapaces, además, aquellas personas afectas a ciertas
incapacidades particulares del contrato de compraventa.

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El art. 1447, inc. 4°, establece que existen incapacidades particulares
“que consisten en la prohibición que la ley ha impuesto a ciertas
personas para ejecutar ciertos actos”.
En esta ocasión interesan solamente estas incapacidades particulares
o prohibiciones.

Clasificación de las incapacidades. Las incapacidades especiales


del contrato de compraventa pueden ser dobles o simples.
A ciertas personas les está vedado, en absoluto, celebrar el contrato
de compraventa: se les prohibe comprar y vender. A otras personas
les está solamente prohibido compra o vender.
Las incapacidades, pues, pueden ser de comprar, de vender y de
comprar y vender.

Incapacidades de comprar y vender.


1.- Compraventa entre cónyuges. El art. 1796 proclama
enfáticamente que “es nulo el contrato de compraventa entre
cónyuges no divorciados perpetuamente”.
La nulidad afecta, por tanto, al contrato de compraventa que celebran
los cónyuges casados en el régimen normal de matrimonio o bajo el
régimen de separación de bienes, aunque fuere total, así como
tampoco bajo ningún otro. Afecta incluso el contrato entre cónyuges
divorciados temporalmente.
Solamente es lícito celebrar entre sí el contrato de compraventa a los
cónyuges perpetuamente divorciados.
Los motivos de esta prohibición pueden resumirse de este modo: a.-
La ley prohibe las donaciones irrevocables entre cónyuges y por
medio de un contrato de compraventa simulado o hecho a vil precio,
se burlaría fácilmente la prohibición.
b.- Los cónyuges podrían, mediante una venta simulada, sustraer sus
bienes de la persecución de los acreedores.
2.- Compraventa entre el padre y el hijo familiar. El art. 1796
declara igualmente nulo el contrato de compraventa “entre el padre o
madre y el hipo de familia”.
La disposición tiene por objeto proteger al hijo, regularmente falto de
experiencia, y evitar al padre o madre el conflicto entre el deber de
cautelar los intereses del hijo y su propio interés.
La prohibición rige para el contrato de compraventa entre el “hijo
familiar” y su padre o madre. De este modo, en otros términos, se

70
prohibe el contrato de compraventa entre el hijo o el padre o madre a
cuya patria potestad se encuentra sometido.
Sin embargo, es válido entre el hijo familiar y el padre o madre el
contrato de compraventa, cuando verse sobre bienes que forman
parte del peculio profesional o industrial del primero.
El art. 251 previene que “el hijo se mirará como mayor de edad para
la administración y goce de su peculio profesional o industrial, sin
perjuicio de lo dispuesto en el art. 254”.
En conclusión, respecto de los bienes que forman este peculio, el hijo
no está sometido a la patria potestad; pero la venta de estos bienes,
si se trata de inmuebles, debe ser autorizada por el Juez, con
conocimiento de causa.

Incapacidades para vender.


Prohibición a los administradores de establecimientos
públicos. El art. 1797 dice “Se prohíbe a los administradores de
establecimientos públicos vender parte alguna de los bienes que
administran, y cuya enajenación no está comprendida en sus
facultades administrativas ordinarias; salvo el caso de expresa
autorización de la autoridad competente”.
La disposición, que se relaciona con las atribuciones de los
funcionarios públicos, es impropia del Código Civil. El funcionario debe
obrar dentro de la órbita de sus atribuciones y no puede ejecutar sino
los actos para que está expresamente facultado.
Este comportamiento queda refrendado, de manera expresa, de
acuerdo a lo que disponen los arts. 6 y 7 de la Constitución Política de
la República.

Incapacidades para comprar.


1.- Prohibición a los empleados públicos. Prescribe el art. 1798
que “Al empleado público se prohibe comprar los bienes públicos o
particulares que se vendan por su ministerio”.
Para que obre la prohibición es menester: a) que quien venda sea
funcionario público, y b) que la venta se efectúe por su ministerio,
esto es, en el ejercicio de sus funciones.
Rige la prohibición “aunque la venta se haga en pública subasta”.
2.- Prohibición a los Jueces y funcionarios del orden judicial. El
mismo artículo 1798 prohíbe comprar “a los jueces, abogados,
procuradores o escribanos los bienes en cuyo litigio han intervenido, y

71
que se vendan a consecuencia del litigio”. La prohibición rige aunque
la venta se verifique en pública subasta.
La Ley exige, pués, para que se aplique la prohibición: a) que el
comprador sea alguna de las personas señaladas; b) que las cosas se
vendan a consecuencia de un litigio, y c) que las personas referidas
hayan intervenido en el litigio.
Con todo, el Código Orgánico de Tribunales ha ampliado
considerablemente el campo de la prohibición: En efecto, el artículo
321 del citado Código dispone “se prohíbe a todo juez comprar o
adquirir a cualquier título para sí, para su cónyuge o para sus hijos las
cosas o derechos que se litiguen en los juicios que de él conozca.
Se extiende esta prohibición a las cosas o derechos que han dejado de
ser litigiosos, mientras no hayan transcurrido cinco años desde el día
en que dejaron de serlo; pero no comprende las adquisiciones hechas
a título de sucesión por causa de muerte, si el adquirente tuviere
respecto del difunto la calidad de heredero ab intestato”.
La prohibición apuntada se aplica, al tenor del artículo 481 del COT a
los fiscales, defensores, relatores, secretarios y receptores.
3.- Incapacidad de tutores y curadores. El artículo 1799 dispone:
“No es lícito a los tutores y curadores comprar parte alguna de los
bienes de sus pupilos, sino con arreglo a lo prevenido en el título De
la administración de los tutores y curadores”.
Se ocupa de esta materia el artículo 412, haciendo la disposición, una
marcada diferencia entre bienes muebles e inmuebles del pupilo. En
efecto, a este respecto podemos distinguir: a) El guardador no puede
comprar los bienes muebles del pupilo “sino con la autorización de los
otros tutores o curadores generales, que no estén implicados de la
misma manera, o por el juez en subsidio”. b) En cambio, la compra de
bienes raíces del pupilo está radicalmente vedada a los guardadores.
El art. 412, en su inc. 2° dispone que “ni aún de éste modo –con
autorización de los guardadores o del juez- podrá el tutor o curador
comprar bienes raíces del pupilo”.
La prohibición se hace extensiva al cónyuge del tutor o curador, a sus
descendientes, ascendientes, etc.
4.- Incapacidad de los mandatarios, síndicos y albaceas.
Finalmente, el art. 1800 prescribe “Los mandatarios, los síndicos de
los concursos, y los albaceas, están sujetos en cuanto a la compra o
venta de las cosas que hayan de pasar por sus manos en virtud de
estos encargos, a los dispuesto en el art. 2144”.

72
Sin embargo, conviene examinar separadamente la situación del
mandatario, síndicos y albaceas.
a).- El art. 2144 dispone: “No podrá el mandatario por sí ni por
interpuesta persona, comprar las cosas que el mandante le ha
ordenado vender, ni vender de lo suyo al mandante lo que éste le ha
ordenado comprar, si no fuere con aprobación expresa del
mandante”.
La disposición abarca dos situaciones diversas: * No puede al
mandatario comprar bienes de propiedad del mandante, cuya venta
se le ha encomendado.
Por lo tanto, nada obsta para que el mandatario compre bienes del
mandante, diversos de aquellos que se le confió vender.
• Tampoco puede el mandatario vender bienes suyos al mandante
que le ha encargado comprar.
El objeto de la disposición no es otro que precaver los abusos que
pudiera cometer el mandatario; este peligro desaparece si el
mandante consiente, de modo expreso.
Las prohibiciones impuestas al mandatario no son, pues, absolutas o
irremediables; le está permitido comprar para sí lo que se le ha
ordenado vender o vender de lo suyo cuando se le ha ordenado
comprar, “con la aprobación expresa del mandante”.
b).- La disposición es aplicable a los síndicos, en cuanto no pueden
comprar para sí los bienes que, en su carácter de tales, deben vender
para hacer pago a los acreedores. (Ley de Quiebras, art. 38).
c).- En cuanto a los albaceas, si bien el art. 1800 se remite a las
reglas antes indicadas del mandato, el art. 1294 establece que “Lo
dispuesto en los arts. 394 y 412 se extiende a los albaceas”, esto es,
hace aplicable las normas de las guardas.
Frente a esta contradicción, debe prevalecer la regla del art. 1294 y,
en consecuencia, no podrá el albacea, ni las personas ligadas a él,
comprar bienes muebles de la sucesión, sino con anuencia de los
otros albaceas no inhabilitados o del juez en subsidio, y los bienes
inmuebles en ningún caso.
La regla del mandato no es prácticamente aplicable al albaceazgo,
porque nunca podrá el albacea obtener la expresa aprobación del
causante.

Modalidades del contrato de compraventa.

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Generalidades. El contrato de compraventa es susceptibles de
modalidades y rigen, al respecto, las reglas generales. El contrato, por
tanto, puede ser condicional, a plazo, modal, etc.
El art. 1807 dice: “La venta puede ser pura y simple, o bajo condición
suspensiva o resolutoria. Puede hacerse a plazo para la entrega de la
cosa o del precio. Puede tener por objeto dos o más cosas
alternativas. Bajo todos estos respectos se rige por las reglas
generales de los contratos, en lo que no fueren modificadas por las de
este título”.
Pero existen, además ciertas modalidades especiales de la
compraventa que es menester estudiar y que, como es natural,
imprimen al contrato una particular manera de ser.

Venta al peso cuenta o medida.- La venta de las cosas que se


aprecian según su cantidad puede hacerse en bloque o al peso,
cuenta o medida.
La venta es hecha en bloque cuando no es necesario pesar, contar o
medir para llegar a determinar, sea la cosa vendida, sea el precio de
la venta. La venta será a peso cuenta o medida cada vez que sea
menester pesar, contar o medir para determinar la cosa o el precio.
Pero los efectos de la venta son diversos según que la operación de
pesar, contar o medir vaya encaminada a determinar el precio total o
la cosa que se vende.
Baudry-Lacantinerie, sostiene que para algunos autores, la venta es a
peso, cuenta o medida solamente cuando es menester pesar, contar o
medir para determinar la cosa vendida, pero no el precio.
En relación a lo anterior, podemos establecer: a).- Imagínese que se
venden ciertas cosas determinadas, pero que para establecer su
precio total sea menester pesarlas, contarlas o medirlas.
A vende a B el trigo que tiene en su bodega, a razón de $50.000 el
quintal. La venta se encuentra perfecta; las partes han convenido en
la cosa y en la manera de fijar el precio que consistirá en pesar,
contar o medir las cosas vendidas.
El art. 1821, inc. 1°, dispone: “Si se vende una cosa de las que suelen
venderse a peso, cuenta o medida, pero señala de modo que no
pueda confundirse con otra porción de la misma cosa, como todo el
trigo contenido en cierto granero, la pérdida, deterioro o mejora

74
pertenecerá al comprador, aunque dicha cosa no se haya pesado,
contado o medido; con tal que se haya ajustado el precio”.
b).- Supóngase, ahora, que se vende una cosa que es preciso contar,
pesar o medir para determinarla. A vende a B 100 de las 500
toneladas de trigo que tiene en bodega, al precio de $100.000 la
tonelada.
Se conoce el precio que es de $10.000.000; la operación de pesaje va
encaminada a determinar a cosa vendida. Puesto que la venta no
recae sobre todo el trigo en bodega, dicha operación es indispensable
para saber qué parte del trigo es la vendida.
La venta se encuentra igualmente perfecta; pero los riesgos serán de
cargo del comprador desde que las cosas hayan sido pesada,
contadas o medidas.
El art. 1821, inc. 2°, expresa: “Si de las cosas que suelen venderse a
peso, cuenta o a medida, solo se vende una parte indeterminada,
como diez fanegas de trigo de las contenidas en cierto granero, la
pérdida, deterioro o mejora no pertenecerá al comprador, sino
después de haberse ajustado el precio y haberse pesado, contado o
medido dicha parte”.
c).- La operación de peso, cuenta o medida determina solamente de
cargo de quién son los riesgos; pero el contrato se encuentra perfecto.
Esta conclusión es indudable en mérito de lo que dispone el art. 1822:
“ Si avenidos vendedor y comprador en el precio, señalaren día para
el peso, cuenta o medida, y el uno o el otro no comparecieren en él,
será éste obligado a resarcir al otro los perjuicios que de su
negligencia resultaren; y el vendedor o comprador que no faltó a o la
cita podrá, si le conviniere, desistir del contrato”.
Las partes disponen de estas acciones porque el contrato tiene
existencia jurídica. Tales acciones, en suma, se reducen a pedir el
cumplimiento del contrato o su resolución, con indemnización de
perjuicios.

Venta a prueba o al gusto.- La compraventa, en general, se


perfecciona desde que las partes están acordes en la cosa y en el
precio. La venta a prueba o al gusto constituye una excepción.
El art. 1823 dispone: “Si se estipula que se vende a prueba, se
entiende no haber contrato mientras el comprador no declara que le
agrada la cosa de que se trata, y la pérdida deterioro o mejora
pertenecen entretanto al vendedor. Sin necesidad de estipulación

75
expresa se entiende hacerse a prueba la venta de todas las cosas que
se acostumbra vender de ese modo.”
El contrato no se perfecciona sino cuando el comprador encuentra la
cosa de su personal agrado, con lógica consecuencia de que, entre
tanto, la pérdida deterioro o mejora pertenecen al vendedor.
La venta es a prueba o al gusto cuando: a) expresamente lo
convienen las partes, y b) cuando las cosas vendidas son de aquellas
que se acostumbra vender de este modo, aunque no medie una
expresa estipulación.
El comprador puede renunciar a la facultad de gustar las cosas. Habrá
renuncia, por ejemplo, cuando aparece claramente que el comprador
ha querido, simplemente, comprar cosas de buena calidad o cuando
se compran mercaderías de un tipo fijo y conocido, como vino
embotellado de una determinada marca.

Otras modalidades del contrato de compraventa. El Código Civil


no reglamenta otras modalidades del contrato de compraventa. Sin
embargo, estas existen y podemos señalar las siguientes: a) La venta
puede ser al ensayo, entendiéndose por tal aquella en que el
comprador se reserva expresamente la facultad de probar la cosa o
ensayarla para verificar si reúne las condiciones requeridas.
b) La venta puede ser hecha sobre muestras, cuando la cosa
comprada se determina con arreglo a una muestra o modelo que el
comprador suministra al vendedor, a fin de que aquello reúna las
cualidades de dicha muestra o modelo.

Efectos del contrato de compraventa.

Generalidades. Los efectos del contrato de compraventa son los


derechos y obligaciones que genera para las partes contratantes.
Como el contrato es bilateral ambas partes contraen obligaciones
recíprocas.
Enuncia la definición del artículo 1793 cuales son las obligaciones
fundamentales de las partes: dar el vendedor la cosa y pagar el
comprador el precio.
Tales son las obligaciones de la esencia del contrato; sin ellas no hay
contrato o existe uno diverso.

76
Sin necesidad de una estipulación expresa, las partes contraen otras
obligaciones; por ejemplo el vendedor está obligado al saneamiento
de la evicción y de los vicios redhibitorios. Dichas obligaciones son de
la naturaleza del contrato; pueden los contratantes abolirlas, sin que
pierda su peculiar fisonomía, pero para ello será menester una
cláusula especial.
Finalmente, por medio de un convenio expreso, las partes pueden
imponerse toda suerte de obligaciones accidentales; así, el comprador
podrá obligarse a levantar en el predio que compra determinadas
construcciones.

Obligaciones del vendedor.


Enunciación. El artículo 1824 previene “las obligaciones del
vendedor se reducen en general a dos: la entrega o tradición, y el
saneamiento de la cosa vendida”.
La obligación de saneamiento comprende dos aspectos: el
saneamiento de la evicción y de los vicios redhibitorios.
La expresión “en general” indica tales son las obligaciones que
normalmente contrae el vendedor.

A)Obligación de entregar la cosa vendida.


Alcance de las obligaciones del vendedor. Importa precisar el
alcance de las obligaciones del vendedor y decidir a que
concretamente se obliga. ¿Se obliga el vendedor a hacer al comprador
dueño de la cosa?. ¿Se obliga solamente a procurarle una posesión
pacífica y útil?.
Se percibe fácilmente cuáles son las consecuencias del criterio que se
adopte. Si el vendedor se obliga a hacer dueño al comprador, violará
su obligación cada vez que la compraventa, seguida de la
correspondiente tradición, no convierta al comprador en propietario.
Si, por la inversa, su obligación se reduce a procurar la posesión
pacífica y útil cumplirán el vendedor su obligación mientras el
comprador goce de la cosa tranquila y útilmente, aunque no se haga
dueño de ella.
Ahora bien, para que el comprador devenga propietario es
indispensable que el vendedor lo sea; de otro modo, la compraventa
seguida de la tradición no hará dueño al comprador; le conferirá sólo
los derechos transferibles del vendedor y tradente (artículo 682) y le
dará la posesión de la cosa (artículo 683).

77
De acuerdo a lo precedentemente reseñado, podemos concluir: a) el
artículo 1815 proclama la validez de venta de cosa ajena; vendida la
cosa ajena, el vendedor cumplirá su obligación entregándola,
poniéndola a disposición del comprador para que la goce útil y
pacíficamente. El comprador no adquirirá el dominio por la muy
sencilla razón de que el vendedor no era dueño.
Cierto es que la venta de cosa ajena deja naturalmente a salvo los
derechos del propietario. Pero mientras este no reclame y haga valer
sus derechos de dueño, ningún cargo puede formular el comprador al
vendedor puesto que el derecho del dueño no le turba en el goce de
la cosa comprada.
b) Por consiguiente, carece el comprador del derecho para pedir la
resolución del contrato, pretextando que el vendedor no le ha hecho
dueño de la cosa. Así se ha fallado.
En este sentido, Pothier agrega: “Por esto es que si alguno me ha
vendido de buena fe una heredad que no le pertenecía, pero que me
ha puesto en posesión de la misma, aunque yo descubra después que
no sea su dueño, no tengo ninguna acción en su contra, en tanto no
sea turbado por otra persona”.
Por otra parte, la acción resolutoria carece, en este caso, de un
objetivo práctico; por su intermedio el comprador perseguiría la
abolición del contrato y la restitución de lo que hubiere pagado. Este
resultado se obtiene por la acción de saneamiento de la evicción.
Privado el comprador de todo o parte de la cosa comprada por
sentencia judicial, el contrato quedará abolido en el hecho, y el
comprador tiene derecho a que se le indemnice, indemnización que
comprende, en primer término, la restitución del precio.
c) En nuestro derecho, siguiendo la tradición romana, el vendedor se
obliga, pues, a proporcionar al comprador la posesión legal y material
de la cosa.
La transferencia del dominio se opera como consecuencia de que el
vendedor debe dar al comprador la posesión, haciéndole la tradición
de la cosa vendida. La adquisición del dominio se producirá
consecuencialmente, a condición de que el vendedor sea dueño.
Forma de la entrega. La entrega de la cosa vendida se efectúa de
acuerdo con las disposiciones que rigen la tradición.
El art. 1824, inc. 2°, dispone: “La tradición se sujeta a las reglas dadas
en el Título VI del Libro II”. Será menester distinguir, por lo tanto, si se
trata de bienes muebles o inmuebles.

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En este sentido: a) La tradición de los bienes muebles se verifica
significando una de las partes a la otra que le transfiere el dominio y
figurando la transferencia de alguna de las maneras que señala el art.
684.
La tradición de los bienes muebles por anticipación, como las maderas
y los frutos de los árboles, se verifica al momento de la separación del
inmueble.
b) La tradición de los bienes raíces, en general, se efectúa por la
inscripción del contrato de compraventa en el registro de Propiedades
del Conservador de Bienes Raíces.
Con todo, esta regla tiene excepciones: * La tradición del derecho de
servidumbre, se verifica por escritura pública en que el tradente
exprese constituirlo y el adquirente aceptarlo (art. 698). Sin embargo,
la servidumbre de alcantarillado en predios urbanos debe inscribirse
(Ley N°6.977).
* La tradición de las minas debe hacerse por la inscripción en el
registro de Propiedades del Conservador de Minas (Art. 101 N°1).
Obligación de entregar materialmente la cosa. La cosa vendida
debe ser puesta materialmente a disposición del comprador; no se
entiende cumplida la obligación del vendedor por el hecho de
inscribirse el título del inmueble en el Registro del Conservador,
aunque mediante la inscripción adquiera legalmente el comprador la
posesión de la cosa.
La posesión legal de la cosa, si no va aparejada de su tenencia
material, no brinda al comprador las ventajas que persigue del
contrato.
La falta de entrega real o material autoriza al comprador para
reclamarla o para pedir la resolución del contrato de compraventa.
Epoca en que debe efectuarse la entrega.- La entrega de la cosa
vendida debe efectuarse en la época estipulada; a falta de
estipulación, la entrega es exigible inmediatamente de celebrado el
contrato.
El art. 1826, inc. 1°, establece “El vendedor es obligado a entregar la
cosa vendida inmediatamente después del contrato, o a la época
prefijada en él”.
La época de la entrega, que no es el resultado de una expresa
estipulación, puede resultar de las circunstancias del contrato. Así, en
la venta de un producto agrícola en verde, la entrega no podrá

79
verificarse antes de la cosecha. El plazo para la entrega, en este caso,
es tácito.
Derecho de retención del vendedor.- Sin embargo, el vendedor
tiene derecho a retener la cosa vendida en ciertas circunstancias; no
ésta obligado, entonces, a entregar la cosa y carece el comprador del
derecho de reclamarla:
a) En primer término, no esta obligado el vendedor a entregar la cosa
cuando el comprador no ha pagado o no esta dispuesto a pagar el
precio.
El art. 1826, inc. 3°, en efecto dispone: “Todo lo cual se entiende si el
comprador ha pagado o esta pronto a pagar el precio íntegro o ha
estipulado pagar a plazo”.
Para que el vendedor goce de este derecho legal de retención es
menester: 1.- Que la cosa no haya sido entregada. Para que sea
posible al vendedor retener la cosa, es obviamente indispensable que
la tenga aún en su poder.
2.- que el comprador no haya pagado el precio. Como el derecho de
retención es una garantía para el vendedor, encaminada a asegurar el
pago del precio, no se justifica que el vendedor resista, la entrega si
este ha sido cancelado.
Sin embargo, aunque el comprador no haya pagado el precio, no
puede el vendedor retener la cosa vendida si aquél está “pronto” a
pagarlo.
El pago que el comprador ha hecho o está pronto a verificar debe ser
íntegro para que pueda reclamar la entrega de la cosa. Si no ha
pagado o no está llano a pagar el precio en su totalidad, podrá el
vendedor retener la cosa vendida.
3.- que no se haya fijado plazo para el pago. Si se convino un plazo
para el pago del precio, las partes han postergado voluntariamente el
cumplimiento de la obligación del comprador; la falta de pago no
autoriza al vendedor para retener la cosa.
b) Pero aunque se haya convenido un plazo para el pago del precio,
puede el vendedor retener la cosa, cuando se vea en peligro de
perderlo como consecuencia de una disminución considerable de la
fortuna del comprador.
El art. 1826, inc. 4° expresa: “pero si después del contrato hubiere
menguado considerablemente la fortuna del comprador, de modo que
el vendedor se halle en peligro inminente de perder el precio, no se

80
podrá exigir la entrega aunque se haya estipulado plazo para el pago
del precio, sino pagando, o asegurando el pago”.
Como la facultad de retener la cosa tiende a asegurar el pago, cesa
esta facultad del vendedor cuando el comprador lo cauciona de
alguna manera eficaz.
Lugar de la entrega.- A falta de disposiciones especiales, rigen para
determinar el lugar de la entrega las reglas generales de los arts.
1587,1588 y1589.
La entrega, pues, en primer término, debe hacerse en el lugar
convenido. En defecto de estipulación y si la cosa vendida es una
especie o cuerpo cierto, la entrega se hará en lugar en que se
encontraba al tiempo del contrato, si trata de cosas genéricas, deben
entregarse en el domicilio del deudor al tiempo de la venta, salvo que
las partes dispongan, de común acuerdo, otra cosa.
Gastos de la entrega.- Los gastos del pago sonde cargo del deudor
(art. 1571); por lo tanto, serán de cargo del vendedor los que
demande la entrega en el lugar debido. En cambio, incumbirán al
comprador los gastos que sea menester incurrir para transportar la
cosa ya entregada.
El art. 1825 prescribe: “Al vendedor tocan naturalmente los costos
que se hicieren para poner la cosa en disposición de entregarla, y al
comprador los que se hicieren para transportarla después de
entregada”.
Que comprende la entrega .- El pago debe hacerse bajo todos los
respectos al tenor de la obligación y el acreedor no está obligado a
recibir cosa diversa de la que se le debe, ni aun a pretexto de ser de
igual o mayor valor la ofrecida (art. 1569).
Para la compraventa rige esta regla fundamental que reproduce el art.
1828: “El vendedor es obligado a entregar lo que reza el contrato”.
La cosa vendida debe ser entregada con sus accesorios y frutos.
Frutos de la cosa vendida .- La cosa vendida debe ser entregada al
comprador con aquellos frutos que según la ley le pertenecen.
Decide el art. 1816, inc. 2° cuáles son los frutos que pertenecen a uno
u otro contratante: “Los frutos naturales, pendientes al tiempo de la
venta, y todos los frutos, tanto naturales como civiles que después
produzca la cosa, pertenecerán al comprador, a menos que se haya
estipulado entregar cosa al cabo de cierto tiempo o en el evento
cierta condición; pues en estos casos no pertenecerán los frutos al
comprador, sino vencido el plazo, o cumplida la condición.

81
Todo lo dicho en este art. puede ser modificado por estipulaciones
expresas de los contratantes”.
Por lo tanto: a) Pertenecen al comprador, pues, los frutos naturales
pendientes al tiempo del contrato, esto es, los que se encontraren aún
adheridos a la cosa fructuaria (art. 645).
No debe el comprador ninguna indemnización al vendedor por los por
los gastos hechos para producirlos: tales gastos se han tenido
ciertamente en cuenta para la fijación del precio.
Concordante con esta regla y para evitar posibles dificultades, el art.
1829 expresa: “La venta de una vaca, yegua u otra hembra
comprende naturalmente la del hijo que lleva en el vientre o que
amamanta; pero no la del que puede pacer y alimentarse por sí solo”.

b).Igualmente pertenecen al comprador los frutos, tanto naturales


como civiles, que la cosa vendida produzca después de celebrado el
contrato.
El art. 1816 modifica, en verdad, las reglas de los arts. 646 y 648, que
disponen que los frutos naturales y civiles de una cosa pertenecen a
su dueño. El comprador no hace suyos los frutos desde que, en virtud
de la tradición, se convierte en propietario, sino desde la celebración
del contrato.
Con todo, la regla del art. 1816 tiene tres excepciones; a saber: 1.-
cuando las partes han señalado un plazo para la entrega porque los
frutos pertenecen al vendedor, en tal caso, hasta el vencimiento del
plazo.
2.- Cuando la cosa debe entregarse cumplida una condición, porque
los frutos pertenecerán igualmente al vendedor hasta que la condición
prevista se cumpla. y
3.- Cuando las partes han estipulado cláusulas especiales, en cuyo
caso los frutos pertenecerán al comprador o vendedor, según las
normas contractuales.
Accesorios de la cosa vendida.- No establece el Código una
disposición de carácter general que disponga que la cosa vendida
debe entregarse con sus accesorios, a diferencia de lo que hace su
similar francés.
Solamente el art. 1830 dispone: “En la venta de una finca se
comprenden naturalmente todos los accesorios, que según los arts.
570 y siguientes se reputan inmuebles”.

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Pero la regla es igualmente aplicable a la venta de cosas muebles. Así,
la venta de una nave comprende, además del casco y quilla, los
aparejos tales como anclas, botes, cables, jarcias, etc. (arts. 827 y
828 del C. de Comercio).
Riesgos de la cosa vendida.- De acuerdo con la regla general del
art. 1550, el riesgo de la especie o cuerpo cierto cuya entrega se debe
es de cargo del acreedor. El art. 1820 aplica esta norma al contrato de
compraventa y pone los riesgos a cargo del comprador.
Establece la disposición legal “ la pérdida, deterioro o mejora de la
especie o cuerpo cierto que se vende, pertenece al comprador, desde
el momento de perfeccionarse el contrato, aunque no se haya
entregado la cosa”
Por consiguiente, la pérdida de la cosa vendida proveniente de un
caso fortuito, extingue la obligación del vendedor de entregarla; pero
el comprador, en cambio, deberá pagar el precio.
Si la cosa se ha deteriorado o perecido parcialmente, debe el
comprador soportar igualmente el deterioro, porque habrá de recibirla
en el estado en que se encuentre.
Como justa compensación, pertenecen al comprador, sin costo
alguno, las mejoras de la cosa y, como se dijo, sus frutos.
La regla es aplicable a la venta de cosas genéricas que se hace en
bloque o que deben ser pesadas, contadas o medidas para determinar
el precio total.
De cualquier manera, esta norma tiene excepciones: a) en la venta
condicional, sujeta a una condición suspensiva; b) en la venta a peso,
cuenta o medida en que debe procederse a pesa, contar o medir para
determinar la cosa vendida, y c) en la venta al gusto.
a) En la compraventa subordinada a una condición suspensiva la
pérdida fortuita de la cosa debe soportarla el vendedor, cuando ésta
sobreviene pendiente la condición.
Junto con extinguirse la obligación del vendedor de entregar la cosa,
se extingue la del comprador de pagar el precio. Soporta el vendedor
el riesgo porque sufre la pérdida de la cosa, sin recibir ninguna
compensación.
La pérdida fortuita parcial o deterioro pertenece al comprador porque
debe recibir la cosa en el estado de deterioro en que se encuentre, sin
derecho a que se le rebaje el precio.

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La disposición advierte que es menester que la condición se cumpla.
Si falla la condición, no hay ni ha habido contrato y la pérdida o
deterioro pertenecerán al dueño de la cosa, el frustrado vendedor.
b) En la venta a peso, cuenta o medida en que las operaciones de
pesar, contar o medir tienen por objeto determinar la cosa vendida, la
pérdida, deterioro o mejora pertenecen al comprador sólo desde que
tales operaciones se verifiquen.
c) El compraventa al gusto, los riesgos son del comprador desde que
he expresado que la cosa le agrada y, mientras tanto, corresponden al
vendedor.
La entrega en la venta de predios rústicos.- “Un predio rústico –
dice el art. 1831- puede venderse con relación a su cabida o como
una especie o cuerpo cierto” Esto significa que la venta puede
verificarse tomando en consideración la cabida del predio o
desentendiéndose de ella.
Se comprende que si se vende un predio con relación a su cabida o
superficie, pueden surgir dificultades con motivo de que la cabida real
sea mayor o menor que la expresada en el contrato y que tales
dificultades no pueden plantearse si la venta se hace sin tomar en
cuenta la superficie o cabida del predio.
Importa precisar, por lo tanto, cuándo se entiende vendido un predio
con relación a la cabida y cuando como especie o cuerpo cierto.
El art. 1831, inc. 2°, expresa que “se vende con relación a la cabida,
siempre que ésta se exprese de cualquier modo en el contrato” y el
inciso final añade que “en todos los demás casos se entenderá
venderse el predio o predios como un cuerpo cierto”.
Pero no es exacto que la venta sea hecha en relación a la cabida cada
vez que se exprese en el contrato; si la cabida se indica como un dato
meramente ilustrativo, la cosa debe entenderse vendida como cuerpo
cierto.
En líneas generales, la venta se entiende efectuada con relación a la
cabida siempre que: a) la cabida se exprese en el contrato; b) el
precio se fije con relación a ella, y c) las partes no renuncien a las
acciones resultantes de que la cabida real sea diversa de la que reza
el contrato.
El art. 1831, inc. 3°, expresa: “Es indiferente que se fije directamente
un precio total, o que éste se deduzca de la cabida o número de
medidas que se expresa, y del precio de cada medida”.

84
Y en el inc. 4° añade: “ Es asimismo indiferente que se exprese una
cabida total o las cabidas de las varias porciones de diferentes
calidades y precios que contenga el predio, con tal que de estos datos
resulte el precio total y la cabida total”.
En cambio, un predio se entiende vendido como cuerpo cierto cada
vez que: a) la cabida no se exprese en el contrato, y b) las partes
mencionen la cabida, pero expresa o tácitamente declaren que es un
dato puramente ilustrativo y que no hacen cuestión por los defectos
de ella.
Comúnmente se expresa en el contrato que la venta se hace ad
corpus.
Efectos de la venta con relación a la cabida.- En la venta hecha
con relación a la cabida podrá plantearse una de estas dos
cuestiones: que la cabida real del predio sea mayor o menor que la
cabida declarada en el contrato.
a).- Si la cabida real, esto es, la superficie que realmente mide el
predio, es mayor que la expresada en el contrato, podrá ser poco o
mucho mayor, Naturalmente las consecuencias son diferentes.
Pero el legislador ha debido señalar una pauta exacta. Considera que
la cabida real es mucho mayor cuando el precio del sobrante excede
de la décima parte del precio de la verdadera cabida.
Por ejemplo, se venden 1.000 metros cuadrados en $1.000.000 a
razón de $1.000 el metro cuadrado; la cabida real del predio resulta
ser de 1.050 metros cuadrados. El precio del exceso es de $50.000 y
el precio de la cabida real es de $1.050.000, el sobrante no alcanza a
la décima parte.
En este caso, el vendedor tendrá derecho a que se le aumente
proporcionalmente el precio. El art. 1832, inc. 1°, establece: “Si se
vende el predio con relación a su cabida, y la cabida real fuere mayor
que la cabida declarada, deberá el comprador aumentar
proporcionalmente el precio”.
En el mismo ejemplo propuesto, supóngase que la cabida real es de
1.200 metros cuadrados; el precio del exceso sería de $ 200.000 y el
precio de la cabida real de $1.200.000. El exceso es superior a la
décima parte.
En esta hipótesis, queda al arbitrio del comprador desistir del contrato
o aumentar el precio proporcionalmente. El art. 1832 previene que la
regla de su primera parte no rige en el caso de que “el precio de la
cabida que sobre, alcance a más de una décima parte del precio de la

85
cabida real; pues en este caso podrá el comprador, a su arbitrio, o
aumentar proporcionalmente el precio o desistir del contrato; y si
desiste, se le resarcirán los perjuicios según las reglas generales”.
b).- Si la cabida real es menor que la declara en el contrato, del
mismo modo, podrá ser poco o mucho menor.
Considera el legislador que la cabida real es mucho menor cuando el
precio de la cabida que falta, excede de la décima parte del precio de
cabida declarada.
Por ejemplo, se venden 1.000 metros cuadrados en $1.000.000, esto
es a razón de $1.000 el metro cuadrado; el predio tiene, en verdad,
una superficie de 950 metros cuadrados. El precio de la cabida que
falta es de $50.000 inferior a la décima parte del valor de la cabida
declarada.
En tal caso, con arreglo al inc. 2° del art. 1832, “si la cabida real es
menor que la declarada, deberá el vendedor completarla; y si esto no
fuere posible, o no se le exigiere, deberá sufrir una disminución
proporcional del precio”.
Supóngase, en el ejemplo propuesto, que la cabida real es de 800
metros cuadrados; el precio de la cabida que falta es de $200.000
superior a la décima parte del precio de la cabida declarada que es de
$1.000.000.
Entonces, conforme a la misma disposición legal, “si el precio de la
cabida que falte alcanza a más de una décima parte del precio de la
cabida completa, podrá el comprador, a su arbitrio, o aceptar la
disminución del precio o desistir del contrato en los términos del
precedente inciso”.
Efectos de la venta de un predio como cuerpo cierto.- La
compraventa de un predio rústico como cuerpo cierto no plantea
ningún problema de cabida; justamente para zanjar toda dificultad al
respecto los contratantes realizan la venta ad corpus.
El art. 1833, inc. 1°, establece esta consecuencia, o sea que ‘’no
habrá derecho por parte del comprador ni del vendedor para pedir
rebaja o aumento del precio sea cual fuere la cabida del predio”.
Pero aunque no pueda suscitarse cuestión por la superficie del predio,
el vendedor debe entregar todo lo que se comprenda en sus
deslindes. El inc. 2° del art. 1833 establece que “si se vende con
señalamiento de linderos, estará obligado el vendedor a entregar todo
lo comprendido en ellos; y si no pudiere o no se le exigiere, se
observará lo prevenido en el inc. 2° del artículo precedente”.

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Por lo tanto, será menester averiguar si la parte que falta dentro de
los linderos excede o no la décima parte de lo que en ellos se
comprende. Si no excede, el comprador podrá reclamarla o pedir una
rebaja del precio; si excediere, podrá pedir la rebaja proporcional del
precio o desistir del contrato con indemnización de perjuicios.
Aplicación de los arts. 1832 y 1833 a cualquier conjunto de
mercaderías.- El art. 1835 dispone que las reglas de los arts. 1832 y
1833 “se aplican a cualquier todo o conjunto de efectos o
mercaderías”.
Así, por ejemplo, si se vende un rebaño de 100 animales, a razón de
$20.000 cada uno faltan algunos, el comprador podrá pedir que se le
entreguen los que faltan, que se les baje el precio o desistir del
contrato, según los varios casos.
Prescripción.- Las acciones que otorgan los arts. 1832 y 1833
prescriben en corto tiempo. El art. 1834 dispone: “Las acciones dadas
en los dos artículos precedentes expiran al cabo de un año, contado
desde la entrega”.
Por lo tanto, las acciones de que se trata son: a) la acción del
vendedor para exigir un aumento del precio cuando la cabida real es
mayor que la declarada; b) la acción del comprador para pedir la
rebaja del precio cuando la cabida declarada es menor que la real; c)
la acción del comprador para exigir la entrega de la cabida que falta
en el mismo caso; d) la acción del comprador para desistir del
contrato.
Acción rescisoria por lesión enorme.- Las acciones especiales
otorgadas a comprador y vendedor no les privan de la acción
rescisoria por lesión enorme, cuando las diferencias de la cabida sean
de tal importancia que constituyan una lesión de esta índole.
El art. 1836 dice: “ Además de las acciones dadas en dichos artículos
compete a los contratantes la de lesión enorme en su caso”.
Consecuencias de la falta de entrega de la cosa vendida.- El
incumplimiento de la obligación del vendedor de entregar la cosa
produce las consecuencias que prevé la regla general del art. 1489: el
derecho alternativo para el comprador de pedir el cumplimiento o la
resolución del contrato, con indemnización de perjuicios.
El art. 1826, inc. 2°, reproduce esta regla general: “Si el vendedor por
hecho o culpa suya ha retardado la entrega, podrá el comprador a su
arbitrio perseverar en el contrato o desistir de él, y en ambos casos

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con derecho para ser indemnizado de los perjuicios según las reglas
generales”.
Señala la disposición, las condiciones en que el comprador puede
optar por el ejercicio de estos derechos, a saber: a.- Es preciso que el
vendedor retarde la entrega por su hecho o culpa o, más
exactamente, que se encuentre en mora de cumplir.
b.- Es menester, además, que el comprador haya pagado o éste
pronto a pagar el precio o haya estipulado pagarlo a plazo.

Obligación de saneamiento.
Ideas generales.- El art. 1824 señala como una segunda obligación
del vendedor “el saneamiento de la cosa vendida”.
No vasta que el vendedor entregue la cosa vendida; es preciso que la
entregue en condiciones tales que el comprador pueda gozar de ella
tranquila y útilmente.
No logrará el comprador una posesión tranquila o pacífica de la cosa
vendida cuando se vea turbado en dicha posesión a consecuencia de
los derechos que terceros hagan valer con relación a ella.
No obtendrá una posesión útil si la cosa adolece de defectos que la
hacen inadecuada para el objeto que tuvo en vista al comprarla.
En uno y otro caso el comprador quedaría defraudado en sus justas
expectativas si no dispusiera de recursos para exigir del vendedor que
le ampare en la posesión y subsane los vicios o defectos de la cosa.
Este recurso es la acción de saneamiento.
En virtud del contrato de compraventa, en efecto, el vendedor se
obliga a garantizar al comprador la posesión tranquila y útil de la cosa
que vende. Se obliga, en otros términos, al saneamiento.
El art. 1837 señala este doble objetivo de la obligación de
saneamiento: “La obligación de saneamiento comprende dos objetos:
amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa
vendida, y responder de los defectos ocultos de ésta, llamados vicios
redhibitorios”.
Caracteres de la obligación de saneamiento .- La obligación de
saneamiento presenta dos caracteres fundamentales:
a) La obligación de saneamiento es de la naturaleza del contrato de
compraventa: le pertenece sin necesidad de estipulación, pero puede
ser modificada, y aun abolida, sin que por ello el contrato deje de
existir o degenere en otro diverso.

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La obligación de entregar la cosa vendida, en cambio, es de la esencia
del contrato de compraventa.
b) La obligación de saneamiento tiene un carácter eventual. Se hace
exigible a condición de que ocurran ciertos hechos que pueden
suceder o no.
Mientras tanto, la obligación permanece en un estado latente; se
concreta y torna exigible si el comprador es turbado en la posesión de
la cosa (saneamiento de la evicción) o si el comprador no logra un
adecuado provecho de la cosa por los defectos de que adolece
(saneamiento de los vicios redhibitorios).

a) Saneamiento de la evicción.
Objeto de la obligación de saneamiento de la evicción .- La
obligación de sanear la evicción tiene por objeto, como expresa el art.
1837, “amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la
cosa vendida”.
Este amparo del comprador, se traduce en su defensa cada ves que
sea víctima de la agresión de terceros que pretendan derechos sobre
la cosa, que embaracen su goce y turben su posesión. Si fracasa en su
empresa y sobreviene la evicción, o sea, es privado el comprador de
todo o parte de la cosa comprada, está obligado el vendedor a
indemnizarle.
Por tanto, la obligación de saneamiento de la evicción persigue dos
fines o se desarrolla en dos etapas: a.- defender al comprador contra
los terceros que reclaman derechos sobre la cosa; y, b.- indemnizar al
comprador si la evicción, no obstante, se produce.
Naturaleza de la obligación de saneamiento.- La obligación de
saneamiento de la evicción, en cuanto se traduce en defender al
comprador, es un obligación de hacer. El hecho debido consiste en
asumir la defensa del comprador.
En cuanto la obligación de saneamiento se convierte en la indemnizar
al comprador evicto, es una obligación de dar.
El art. 1840 señala las consecuencias de estas características; en
suma, consisten en que la obligación, en su primer aspecto, es
indivisible y divisible en el segundo.
Dice el art. 1840: “La acción de saneamiento es indivisible. Puede por
consiguiente intentarse in solidum contra cualquiera de los herederos
del vendedor”. Pero desde que a la obligación de amparar al
comprador en la posesión, sucede la de indemnizarle en dinero, se

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divide la acción; y cada heredero es responsable solamente a prorrata
de su cuota hereditaria. La misma regla se aplica a los vendedores
que por un solo acto de venta hayan enajenado la cosa”.
Si son varios los deudores de la obligación de saneamiento –
pluralidad que puede ser originaria o derivativa – la acción del
comprador para exigir que se le ampare es indivisible.
No se concibe que los deudores defiendan al comprador por partes; el
objeto de la obligación no es susceptible de ejecución parcial.
Fracasada la defensa y producida la evicción, la obligación de
indemnizar al comprador es divisible; su objeto es pagar una suma de
dinero. Se divide entre los vendedores por partes iguales y, entre sus
herederos, a prorrata de sus cuotas.
Requisitos para que sea exigible la obligación de
saneamiento. Para que se haga exigible la obligación del vendedor
de amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa
vendida, es menester que sea turbado en dicho dominio y posesión.
En otros términos, es preciso que el comprador se vea expuesto a
sufrir evicción de la cosa.
No basta, sin embargo, que el comprador sea turbado en el dominio y
posesión de la cosa; es necesario que el comprador haga saber al
vendedor la turbación de que es víctima para que acuda en su
defensa. En otras palabras, es menester que el vendedor sea citado
de evicción.
Por lo tanto, para que el vendedor esté obligado al saneamiento, se
requiere: a) que el comprador se vea expuesto a sufrir evicción de la
cosa comprada, y b) que el vendedor sea citado de evicción.
Concepto de la evicción. La evicción es el resultado de una derrota
judicial sufrida por el comprador.
En efecto, el artículo 1838 dispone “Hay evicción de la cosa
comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de ella,
por sentencia judicial”.
Pero el concepto que resulta de esta disposición es incompleto. La
privación que sufre el comprador debe provenir de una causa anterior
a la celebración del contrato de compraventa.
El artículo 1839, agrega “El vendedor es obligado a sanear al
comprador todas las evicciones que tengan una causa anterior a la
venta, salvo en cuanto se haya estipulado lo contrario”.

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De este modo, la evicción es la privación que experimenta el
comprador de todo o parte de la cosa comprada, en virtud de una
sentencia judicial por causa anterior a la venta.
Elementos de la evicción: enunciación. De lo anteriormente dicho
se desprende los elementos de la evicción: a) que el comprador sea
privado de todo o parte de la cosa vendida; b) que esta privación
tenga lugar por un sentencia judicial, y c) que la privación provenga
de una causa anterior a la compraventa.
a) Privación total o parcial.- Lo que constituye esencialmente la
evicción es la privación que experimenta el comprador de todo o
parte de la cosa.
La evicción puede ser, por lo tanto, total o parcial.
Cualquiera que sea la magnitud de la turbación que sufra el
comprador, tiene derecho al saneamiento.
Sufrirá el comprador una evicción total, por ejemplo, cuando siendo
ajena la cosa vendida, el dueño la reivindica; y parcial, si un tercero
reclama sobre ella un derecho de usufructo o servidumbre.
b) Necesidad de una sentencia judicial.- Puesto que la evicción es
una derrota judicial del comprador, supone un proceso y una
sentencia que le desposea total o parcialmente de la cosa.
Se siguen de lo dicho diversas consecuencias que importan destacar:
1.- Los reclamos extrajudiciales que terceros formulen al comprador,
pretendiendo derechos sobre la cosa, no hacen exigible la obligación
de saneamiento.
Dichos reclamos podrán inspirar al comprador un justo temor de verse
privado del todo o parte de la cosa; pero este temor sólo autoriza para
suspender el pago del precio, en los términos que señala el inc. 2° del
art. 1872.
2.- El abandono voluntario que haga el comprador al tercero, de todo
o parte de la cosa, no obliga al vendedor al saneamiento.
Sin embargo, puede darse el caso que se produzca la evicción sin una
sentencia judicial, como claramente resulta de lo dispuesto en el art.
1856: La citada disposición establece que el plazo de prescripción de
la acción de saneamiento se contará desde la fecha de la sentencia o,
“si ésta no hubiere llegado a pronunciarse”, desde que se restituye la
cosa.
Pero el caso previsto, es aquel en que el vendedor, citado al juicio,
acepta de la demanda y se allana a la evicción y el comprador,

91
reconociendo igualmente la justicia de las pretensiones del tercero,
restituye la cosa.
El vendedor, en suma, acepta dar por evicto al comprador, sin
necesidad de fallo judicial.
3.- Solamente está obligado el vendedor al saneamiento de las
turbaciones de derecho de que el comprador sea víctima, esto es,
aquellas que provengan de derechos que terceros pretendan tener
sobre la cosa.
Las turbaciones de derecho se traducen en el ejercicio de una acción
en contra del comprador.
No debe el vendedor ninguna garantía en razón de las turbaciones de
hecho que sufra el comprador, aunque importen un despojo; no está
obligado a defenderle y menos a indemnizarle, porque tales
turbaciones no provienen de una insuficiencia del derecho del
vendedor sobre la cosa vendida.
El comprador, por lo tanto, debe repeler por sí solo las agresiones que
consistan en vías de hecho.
El artículo 1930 distingue expresamente entre turbaciones de hecho y
de derecho.
c) La evicción debe tener una causa anterior a la venta.- El art.
1839 exige, perentoriamente, que la causa de la evicción sea anterior
a la celebración del contrato de compraventa: “ El vendedor es
obligado a sanear al comprador todas las evicciones que tengan en
una causa anterior a la venta, salvo en cuanto se haya estipulado lo
contrario”.
El art. 1843 insiste en que el comprador debe citar de evicción al
vendedor, cuando se le demanda la cosa “por causa anterior a la
venta”.
Las evicciones motivadas por causas posteriores a la venta, las
soporta exclusivamente el comprador. El vendedor es por completo
extraño a la evicción.
Las partes, sin embargo, pueden convenir otra cosa.
Citación de evicción.- Para que el vendedor acuda en defensa del
comprador y quede obligado a indemnizarle, es menester que tenga
noticia del juicio que amenaza con privarle total o parcialmente de la
cosa.
Por este motivo, el art. 1843 dispone: “ el comprador a quien se
demanda la cosa vendida, por causa anterior a la venta, deberá citar
al vendedor para que comparezca a defenderla”.

92
La falta de citación exonera totalmente de responsabilidad al
vendedor. “Si el comprador omitiere citarle, y fuere evicta la cosa, el
vendedor no será obligado al saneamiento” ( art. 1843, inc. 3°).
Forma y oportunidad de la citación. El art. 1843, inc. 2°, prescribe
que la citación de evicción “se hará en el término señalado en el
código de enjuiciamiento”. El Código de Procedimiento Civil, en
efecto, reglamenta la citación de evicción en el Título V del Libro III.
a) La citación debe solicitarse por el comprador y para el que juez la
ordene “deberán acompañarse antecedentes que hagan aceptable la
solicitud” (art. 584, inc 2° C.P.C.)
b) La citación debe hacerse “antes de la contestación de la demanda.
(art. 584, inc. 1° C.P.C.).
c) Decretada la citación, el juicio se paraliza por el plazo de diez días,
si el citado reside en el territorio jurisdiccional en que se sigue el
juicio; si reside en otro territorio jurisdiccional o fuera del territorio
nacional, el plazo de diez días se aumenta como el emplazamiento
para contestar demandas (art. 585 C.P.C.).
d) Vencidos estos plazos sin que el demandado haya hecho practicar
la citación, podrá pedir el demandante que se declare caducado el
derecho de aquél para exigirla, o que se le autorice para llevarla a
efecto, a costa del demandado (art. 585, inc. 2° C.P.C.).
e) Practicada la citación, las personas citadas de evicción dispondrán
del término de emplazamiento que corresponda para comparecer al
juicio, suspendiéndose, entre tanto, el procedimiento (art. 486 C.P.C.).
La citación de evicción procede en toda clase de juicios. La
citación de evicción tiene cabida en todo juicio, y no solamente en el
juicio ordinario.
La ubicación en el C. P. C. del Título “De la citación de evicción” así lo
demuestra; la historia de la ley corrobora este acerto.
A quién puede citarse de evicción. Es obvio que el demandado
puede citar de evicción a su vendedor. Pero también, puede citar a los
antecesores del vendedor.
El art. 1841 dispone: “Aquel a quien se demanda una cosa comprada
podrá intentar contra el tercero de quien su vendedor la hubiere
adquirido, la acción de saneamiento que contra dicho tercero
competería al vendedor, si éste hubiera permanecido en posesión de
la cosa”.
El comprador adquiere sobre la cosa, todos los derechos de sus
antecesores y, entre ellos, la acción de saneamiento de cada

93
comprador contra su vendedor. El último comprador reúne en sus
manos todas estas acciones.
De este modo se evita, la innecesaria pérdida de tiempo en que se
incurriría si el comprador tuviera que citar a su vendedor, éste al suyo
y así sucesivamente hasta llegar al responsable de que la cosa sea
evicta.
Desarrollo de la obligación de saneamiento del vendedor
citado de evicción. El vendedor citado de evicción debe defender al
comprador y apersonarse al juicio con tal objeto; violará su obligación
si no comparece.
Una vez citado el vendedor, puede presentarse una de las siguientes
dos situaciones: 1.- El vendedor no comparece, y 2.- el vendedor se
apersona en el juicio. Menester es examinar lo que sucede en una y
otra hipótesis:
1.- Si el vendedor no comparece, vencido el término de
emplazamiento de que dispone para comparecer, “continuará sin más
trámite el procedimiento” (art. 587 C.P.C.).
Su falta de comparecencia acarreará, como lógica sanción, la
responsabilidad del vendedor por la evicción que se produzca. El art.
1843, inc. 3°, segunda parte prescribe que “si el vendedor citado no
compareciere a defender la cosa vendida, será responsable de la
evicción”.
Pero esta regla general tiene una justa excepción. El comprador debe
hacer lo que esté de su parte pera impedir la evicción; si deja de
oponer alguna de aquellas excepciones que sólo a él competían, y se
produce, como consecuencia, la evicción, no será responsable el
vendedor, pese a que fue citado y no compareció al juicio.
Según el art. 1843, inc. 3°, parte final, el vendedor no que da obligado
al saneamiento cuando “el comprador haya dejado de oponer alguna
defensa o excepción suya, y por ello fuere evicta la cosa”.
Así ocurrirá por ej., si el comprador omitió deducir una excepción de
prescripción adquisitiva que, agregando a la suya la posesión de sus
antecesores, habría podido invocar.
Tocará al vendedor, para eximirse de responsabilidad, acreditar que el
comprador disponía de una excepción suya que no opuso y que, por
esta omisión, la evicción se produjo.
2.- Si el vendedor comparece, se sigue el juicio con él. La defensa del
comprador, en otros términos, se traduce en que el vendedor asume,
en lo sucesivo, el papel de demandado en el litigio.

94
El art. 1844 previene que “Si el vendedor comparece, se seguiría
contra él solo la demanda”.
El comprador, sin embargo, podrá seguir actuando en el pleito como
parte coadyuvante. El mismo art. 1844 le concede la facultad: “Podrá
siempre intervenir en el juicio para la conservación de sus derechos”.
Aún más, el comprador deberá intervenir en el pleito si dispone de
excepciones que no puede oponer el vendedor, so pena de no quedar
éste responsable si, a causa de la omisión del comprador, la cosa
fuere evicta.
Actitudes que puede adoptar el vendedor que comparece al
juicio.- El vendedor que comparece al juicio puede percatarse de la
justicia de la demanda, de la esterilidad de sus esfuerzos y allanarse a
la evicción.
En tal caso, el comprador puede seguir por su cuenta el juicio. Si
sobrevienen la evicción, el vendedor deberá indemnizarle; pero no se
comprenden en la indemnización las costas del pleito, ni los frutos
percibidos durante la secuela del litigio, pagados al demandante.
El art. 1845 dispone: “Si el vendedor no opone medio alguno de
defensa, y se allana al saneamiento, podrá con todo el comprador
sostener por sí mismo la defensa, y si es vencido, no tendrá derecho
para exigir del vendedor el reembolso de las costas en que hubiere
incurrido defendiéndose, ni el de los frutos percibidos durante dicha
defensa y satisfechos al dueño”.
Las costas se han causado y los frutos han debido reembolsarse
debido a la obstinación del comprador; el resultado del juicio mostró
que era injustificada.
El vendedor, asimismo, podrá considerar injusta la agresión de que se
ha hecho víctima al comprador y asumir su defensa en el litigio.
La obligación de indemnizar al comprador evicto.- El fallo que se
dicte en el juicio instaurado por el tercero puede serle adverso o
favorable:
1.- Si la sentencia es adversa para el tercero y favorable al
comprador, la defensa del vendedor habrá sido exitosa y la evicción
no habrá llegado a producirse
El vendedor habrá cumplido fielmente con su obligación de amparar al
comprador; el tercero no tenía los derechos que hizo valer en el juicio,
su demanda fue injusta.
El vendedor queda aun eximido de indemnizar los daños que la
demanda hubiere ocasionado al comprador.

95
El art. 1855 dispone: “Si la sentencia negare la evicción, el vendedor
no será obligado a la indemnización de los perjuicios que la demanda
hubiere causado al comprador, sino en cuanto la demanda fuere
imputable a hecho o culpa del vendedor”.
2.- Si, por el contrario, la sentencia es adversa para el comprador y
favorable al tercero, se producirá la evicción. El vendedor no habrá
cumplido su obligación de amparar al comprador; a la obligación de
defenderle sucede la de indemnizarle de la evicción (art. 1840).
Las indemnizaciones que debe el vendedor al comprador son diversas
según que la evicción sea total o parcial.
Indemnizaciones en caso de evicción total.- El art. 1847 señala
cuales son las indemnizaciones que debe pagar el vendedor en caso
de evicción total, esto es, cuando el comprador es privado
íntegramente de la cosa. La indemnización comprende: a) la
restitución del precio; b) el pago de las costas del contrato; c) el pago
de frutos; d) el pago de las costas del juicio, y e) el pago del aumento
de valor de la cosa.
a) Restitución del precio.- La más importante, sin duda, de las
prestaciones a que está obligado el vendedor es la restitución del
precio que recibió del comprador.
Debe el vendedor restituir el precio aunque la cosa haya disminuido
de valor, o como dice el art. 1847, N°1°, “aunque la cosa al tiempo de
la evicción valga menos”.
La regla anterior tiene una justificada excepción; si el menor valor de
la cosa proviene de deterioros de que el comprador se ha
aprovechado, debe hacerse la correspondiente rebaja del precio.
Dispone el art. 1848: “Si el menor valor de la cosa proviene de
deterioros de que el comprador ha sacado provecho, se hará el debido
descuento en la restitución del precio”.
b) Pago de las costas del contrato.- La indemnización comprende,
asimismo, “las costas legales del contrato de venta que hubieren sido
satisfechas por el comprador” (art. 1847, N°2°).
Conviene recalcar que la prestación se refiere sólo a las costas
“legales” del contrato y en cuanto el comprador las hubiere pagado.
c) Pago de Frutos.- Debe el vendedor indemnizar al comprador “del
valor de los frutos, que el comprador hubiere sido obligado a restituir
al dueño; sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 1845” (art. 1847, N°
3°).

96
El pago de los frutos debe hacerse por el vendedor en la medida en
que el comprador deba restituirlos al dueño de la cosa. La obligación
del comprador de restituir los frutos depende de su buena o mala fe y
se regula por las reglas de las prestaciones mutuas de título De la
reivindicación.
No debe el vendedor los frutos posteriores a la fecha en que el
vendedor se allanó a la evicción y percibidos durante la secuela del
juicio que el comprador se empeño en seguir adelante. Tal es el
alcance de la referencia al art. 1845.
d) Pago de las costas del juicio.- La indemnización comprende,
también, “las costas que el comprador hubiere sufrido a
consecuencia y por efecto de la demanda” (art. 1847, N°4°).
No se incluyen las costas en que el comprador haya incurrido
defendiéndose, después que el vendedor se allanó al saneamiento.
e) Pago del aumento de valor de la cosa.- Comprende la
indemnización, por último, “el aumento de valor que la cosa evicta
haya tomado en poder el comprador, aun por causas naturales o por
el mero transcurso del tiempo” (art. 1847, N°5°).
El aumento de valor de las cosas puede provenir: 1.- de causas
naturales o del simple transcurso del tiempo, y 2.- de mejoras
introducidas por el comprador.
1.- Para determinar en qué términos debe pagar el vendedor los
aumentos de valor de la cosa que provienen de causas naturales o del
transcurso del tiempo, es preciso distinguir si ha tenido buena o mala
fe. Si el vendedor ésta de buena fe, “el aumento de valor debido a
causas naturales o al tiempo, no se abonará en lo que excediere a la
cuarta parte del precio de la venta”(art. 1850). Suponiendo que el
precio de la venta haya sido de $1.000 el vendedor sólo estará
obligado a pagar el aumento de valor hasta $250.
Si el vendedor está de mala fe, debe abandonar el total del aumento
de valor de la cosa.
El art. 1850 dispone que la antedicha limitación no tiene lugar en caso
“de probarse en el vendedor de mala fe, en cuyo caso será obligado a
pagar todo el aumento de valor, de cualesquiera causas que
provenga”.
2.- En cuanto los aumentos de valor que provengan de mejoras, el
art. 1849 dispone: “El vendedor será obligado a reembolsar al
comprador el aumento de valor, que provenga de las mejoras
necesarias o útiles, hechas por comprador, salvo en cuanto el que

97
obtuvo la evicción haya sido condenado a abandonarlas. El vendedor
de mala fe será obligado aun al reembolso de lo que importen las
mejoras voluptarias”.
De este modo, es preciso distinguir nuevamente si el vendedor está
de buena o mala fe. El vendedor de buena fe debe abonar el aumento
de valor resultante de las mejoras necesarias y útiles que hizo el
comprador y que no hayan sido abandonadas por el que obtuvo la
evicción.
El comprador de mala fe debe reembolsar aun las mejoras
voluptarias.
Evicción parcial.- La evicción parcial es aquella en que se priva al
comprador solamente de parte de la cosa vendida. Sus consecuencias
son diversas según la magnitud de la evicción.
Distingue la ley dos situaciones: a) la parte evicta es tal, que sea de
presumir que sin ella no se habría comprado la cosa, y b) la parte
evicta no es de tanta importancia, o el comprador no hace uso del
derecho que le acuerda el art. 1852, inciso final.
a) Para el caso de que la evicción sea de considerable magnitud, el
art. 1852 inc., 4° dispone: “ Si la evicción no recae sobre toda la cosa
vendida, y la parte evicta es tal, que sea de presumir que no se habría
comprado la cosa sin ella, habrá derecho a pedir la rescisión de la
venta”.
Tiene el comprador el derecho opcional de pedir la rescisión de la
venta o el saneamiento de la evicción.
Regula el art. 1853 las relaciones entre el comprador y el vendedor,
en caso de que el primero opte por pedir la rescisión del contrato: “En
virtud de esta rescisión, el comprador será obligado a restituir al
vendedor la parte no evicta, y para esta restitución será considerado
como poseedor de buena fe, a menos de prueba contraria; y el
vendedor, además de restituir el precio, abonará el valor de los frutos
que el comprador hubiere sido obligado a restituir con la parte evicta,
y todo otro perjuicio que de la evicción resultare al comprador”.
b) Para el caso de que la evicción parcial no sea de tanta
magnitud o el comprador no quisiere pedir la rescisión del contrato, el
art. 1854 dispone:” En caso de no ser de tanta importancia la parte
evicta, o en el de no pedirse la rescisión de la venta, el comprador
tendrá derecho para exigir el saneamiento de la evicción parcial con
arreglo a los arts. 1847 y siguientes”.

98
Esta vez el comprador no puede optar entre el saneamiento y la
rescisión de la venta: sólo tiene derecho para pedir el saneamiento de
la evicción parcial.
Extinción de la acción de saneamiento.- La obligación de
saneamiento puede extinguirse total o parcialmente. Si la extinción es
total, el vendedor queda por completo liberado; si es parcial, su
responsabilidad se limita a ciertas prestaciones únicamente.
La acción de saneamiento por evicción se extingue por la renuncia,
por la prescripción y en casos especiales previstos por la ley.
Renuncia de la acción de saneamiento.- La obligación de
saneamiento es de la naturaleza del contrato de compraventa. Las
partes pueden, por lo tanto, modificarla y hasta abolirla.
Por de pronto, el art. 1839 declara que el vendedor es obligado a
sanear las evicciones con causa anterior a la venta, salvo en cuanto
se estipule lo contrario.
Y el art. 1842 expresa: “Es nulo todo pacto en que se exima al
vendedor del saneamiento de evicción, siempre que en ese pacto
haya habido mala fe de parte suya”.
Hay mala fe cuando el vendedor conocía la causa de la evicción y, sin
darla a conocer al comprador, estipuló su irresponsabilidad. La Ley
sanciona este fraude con la nulidad de la estipulación.
A contrario sensu, es valido el pacto y la consiguiente renuncia, si el
vendedor estaba de buena fe.
Pero la renuncia no produce sino limitados efectos, puesto que no
exonera por completo al vendedor de la obligación de saneamiento; la
extinción solo es sólo parcial porque el vendedor debe siempre
restituir el precio recibido.
El art. 1852, inc. 1°, prescribe: “La estipulación que exime al vendedor
de la obligación de sanear la evicción, no le exime de la obligación de
restituir el precio recibido”.
El inc. 2° añade: “Y estará obligado a restituir el precio íntegro,
aunque se haya deteriorado la cosa o disminuido de cualquier modo
su valor, aun por hecho o negligencia del comprador, salvo en cuanto
éste haya sacado provecho del deterioro”.
Solamente en dos casos la renuncia extingue por completo la
obligación del vendedor: a) “si el que compró lo hizo a sabiendas de
ser ajena la cosa”, y b) “si expresamente tomó sobre sí el peligro de
la evicción, especificándolo”. (art. 1852, inc. 3°)

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Prescripción de la acción de saneamiento.- La obligación de
saneamiento, en cuanto se traduce en defender al comprador, es
imprescriptible. En cualquier tiempo en que el comprador sea
demandado por terceros que aleguen derechos sobre la cosa vendida,
puede citar de evicción al vendedor para que le defienda. La
obligación sólo se hace exigible cuando el comprador es demandado.
En cambio, es prescriptible la obligación de saneamiento en cuanto se
convierte en la de indemnizar al comprador, una vez producida la
evicción o para emplear los términos del art. 1840, inc. 2° “desde que
a la obligación de amparar al comprador en la posesión, sucede la de
indemnizarle en dinero”.
El art. 1856, inc. 1° establece: “La acción de saneamiento por evicción
prescribe en cuatro años; más por lo tocante a la sola restitución del
precio, prescribe según las reglas generales”.
En consecuencia, prescriben en cinco años la acción para reclamar la
restitución del precio y en cuatro años las acciones encaminadas a
reclamar todas las restantes indemnizaciones.
El art. 1856 concluye que “se contará el tiempo desde la fecha de la
sentencia de evicción; o si está no hubiere llegado a pronunciarse,
desde la restitución de la cosa”
Casos en que se extingue, por disposición de la ley, la
obligación de saneamiento de la evicción.- En determinadas
circunstancias la ley declara al vendedor parcial o totalmente liberado
de la obligación de saneamiento de la evicción.
Se extingue la obligación parcialmente en los siguientes casos: a) En
las ventas forzadas la indemnización se limita a la devolución del
precio.
El art. 1851 dispone: “En las ventas forzadas hechas por autoridad de
la justicia, el vendedor no es obligado, por causa de la evicción que
sufriere la cosa vendida, sino a restituir el precio que haya producido
la venta”.
b) En caso de que el vendedor se allane al saneamiento y el
comprador prosiga por sí solo el juicio, la indemnización no
comprende las costas del pleito en que hubiere incurrido
defendiéndose, ni los frutos percibidos durante dicha defensa y
satisfechos al dueño (art. 1845).
La obligación de saneamiento se extingue por completo: a) En caso
de que citado de evicción el vendedor no comparece, pero el

100
comprador no opone en el juicio alguna excepción suya “y por ello
fuere evicta la cosa” (art. 1843, inc. 3°, parte final).
b) “si el comprador y el que demanda la cosa como suya se
someten al juicio de árbitros, sin consentimiento del vendedor, y los
árbitros fallaren contra el comprador” (art. 1846 N°1).
c) “Si el comprador perdió la posesión por culpa, y de ello se siguió la
evicción” (art. 1846 N°2).

Saneamiento de los vicios redhibitorios.


Objeto de la obligación de saneamiento de los vicios
redhibitorios. La obligación del saneamiento pone al vendedor en la
necesidad de amparar al comprador en el dominio y posesión de la
cosa y de “responder de los defectos ocultos de ésta, llamados vicios
redhibitorios” (art. 1837).
Debe el vendedor procurar al comprador la posesión útil de la cosa
vendida y entregarla, por lo tanto, en estado de servir para los fines
que determinaron su adquisición.
Si la cosa adolece de vicios o defectos que la hacen inútil o aminoran
su utilidad, habrá violado el vendedor su obligación. El comprador
podrá representarle este incumplimiento, en términos que dependen
de la magnitud de los vicios de la cosa y de la medida en que la hagan
inapta para proporcionar las ventajas que perseguía el comprador.
Dispone el comprador de la acción redhibitoria , cuya finalidad señala
el art. 1857: “se llama acción redhibitoria la que tiene el comprador
para que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio
por los vicios ocultos de la cosa vendida, raíz o mueble, llamados
redhibitorios”.
Concepto de los vicios redhibitorios. No ha definido el código lo
que se entiende por vicios redhibitorios; pero el art. 1858 ha señalado
sus características.
De la enumeración que hace la disposición legal resulta que, en
términos generales, para merecer el calificativo de vicios
redhibitorios, los defectos de la cosa deben ser: a) contemporáneos
de la venta; b) graves, y c) ocultos.
No obstante, las partes pueden atribuir el carácter de redhibitorios a
vicios que no reúnan estos requisitos. “Las partes pueden por el
contrato hacer redhibitorios los vicios que naturalmente no lo son”,
dice el art. 1863.

101
a) El vicio debe ser contemporáneo de la venta.- El primer
requisito que debe reunir el vicio para el para ser redhibitorio es “
haber existido al tiempo de la venta” (art. 1858, N°1°).
Se comprende que la responsabilidad del vendedor se limite a los
vicios existentes al tiempo del contrato y que no le quepa
responsabilidad por los que sobrevengan después. El vendedor
cumplió lealmente su obligación de entregar una cosa apta para su
natural destino.
Bastará que el vicio exista en germen al momento de la venta,
aunque posteriormente se manifieste en toda su gravedad.
b) El vicio debe ser grave. El vicio debe ser grave porque no es
posible que cualquier defecto de la cosa atente contra la estabilidad
del contrato.
Ha cuidado el legislador de concretar cuándo debe entenderse que los
vicios invisten carácter de gravedad para ser considerados
redhibitorios. Deben “ser tales, que por ellos la cosa vendida no sirva
para su uso natural, o sólo sirva imperfectamente, de manera que sea
de presumir que conociéndolos el comprador no la hubiera o la
hubiera comprado a mucho menos precio” (art. 1858, N°2°).
La gravedad del vicio puede resultar de estas tres circunstancias: 1.-
que la cosa no sirva para su uso natural; 2.- que sirva para este uso,
pero imperfectamente, y 3.- que conocidos estos hechos por el
comprador, sea presumible que no hubiera comprado o hubiera
pagado un precio mucho menor.
c) El vicio debe ser oculto.- El requisito más característico de los
vicios redhibitorios es que sean ocultos, esto es ignorados por el
comprador.
Si el comprador conoció la existencia de los vicios, se presume que no
les atribuyó importancia, ajustó el precio teniéndolos en cuenta e,
implícitamente, renuncio a la garantía.
Para que los vicios se consideren redhibitorios es menester “no
haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya
podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que el
comprador no haya podido fácilmente conocerlos en razón de su
profesión u oficio” (art. 1858, N°3°).
El comprador ignorará los vicios cuando el vendedor no se los haya
dado a conocer. Sin embargo, el comprador no habrá de atenerse a lo
que el vendedor le exprese. Deberá examinar la cosa vendida y si
omite este examen incurrirá en grave negligencia.

102
Pero es preciso tener en cuenta las circunstancias personales del
comprador. El mismo vicio puede ser oculto para un lego, pero es
inaceptable que lo sea para un entendido.
En resumen, el vicio no es oculto: 1.- cuando el vendedor lo dio a
conocer al comprador; 2.- cuando el comprador lego lo ha ignorado
por grave negligencia suya, y, 3.- cuando el comprador experto, en
razón de su profesión u oficio, pudo fácilmente conocerlo.
Efectos de los vicios redhibitorios.- Los vicios redhibitorios
autorizan al comprador para ejercitar la acción redhibitoria “para que
se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio” (art.
1857).
En verdad se trata de dos aciones diversas a) la acción propiamente
redhibitoria, que no es sino una acción resolutoria del contrato de
compraventa, y b) la acción, que los romanos denominan
aestimatoria o quanti minoris, para pedir la restitución de una parte
del precio, proporcional a la disminución de valor resultante del vicio
de la cosa.
El art. 1860 reitera que el comprador dispone de ambas acciones y
previene que puede elegir una u otra, a su arbitrio: “Los vicios
redhibitorios dan derecho al comprador para exigir o la rescisión de la
venta o la rebaja del precio, según mejor le pareciere”.
Casos de excepción.- El art. 1860 señala la regla general. Pero, en
casos excepcionales, el comprador puede ejercer solamente la acción
de rebaja del precio o pedir, además, que se le paguen los perjuicios
sufridos.
a) En efecto, si los vicios no revisten los caracteres de gravedad que
señala la ley, solamente tiene el comprador derecho para pedir una
rebaja del precio.
b) Si el vendedor conoció los vicios o debió conocerlos en razón de su
profesión u oficio, “será obligado no sólo a su restitución o la rebaja
del precio, sino a la indemnización de perjuicios” (art. 1861).
Pero si los ignoró y no eran tales que por su profesión u oficio debiera
conocerlos, “será obligado a la restitución o la rebaja del precio”(art.
1861).
En otras palabras, en contra del vendedor de mala fe tiene el
comprador, además, la acción de perjuicios.
c) Si la cosa viciosa perece después de perfeccionado el contrato,
aunque haya parecido en poder del comprador y por su culpa, “no por

103
eso perderá el comprador el derecho que hubiere tenido ala rebaja del
precio” (art. 1862, inc. 1°).
Nótese que el comprador, en este caso, no dispone de la acción
redhibitoria.
Pero si la cosa pereció “por un efecto del vicio inherente a ella”, podrá
el comprador pedir resolución del contrato o la rebaja del precio, con
indemnización de perjuicios en contra del vendedor de mala fe (art.
1862, inc. 2°)
Caso en que el objeto vendido se compone de varias cosas.- El
art. 1864 regla el caso de que sean varias las cosas vendidas
conjuntamente y algunas de entre ellas adolezcan de vicios. En tal
caso, “ sólo habrá lugar a la acción redhibitoria por la cosa viciosa y
no por el conjunto”.
Pero la regla no es aplicable si aparece “que no se habría comprado el
conjunto sin esa cosa; como cuando se compra un tiro, yunta o pareja
de animales, o un juego de muebles”, termina el mismo artículo.
Extinción de la obligación de saneamiento por vicios
redhibitorios.- La obligación de saneamiento de los vicios
redhibitorios se extingue por la renuncia y por la prescripción.
También cesa esta obligación en las ventas forzadas.
Renuncia del saneamiento de los vicios redhibitorios.- Como la
obligación de saneamiento de la evicción, la de saneamiento de los
vicios redhibitorios es la de naturaleza del contrato de compraventa.
Puede suprimirse o renunciarse, sin que por ello el contrato deje de
existir o degenere en otro diverso.
La renuncia solo produce efectos si el vendedor esta de buena fe. Se
entiende que está de mala fe cuando conocía la existencia de los
vicios y no los dio a conocer al comprador.
El art. 1859 dispone: “ Si se ha estipulado que el vendedor no
estuviese obligado al saneamiento por los vicios ocultos de la cosa,
estará sin embargo obligado a sanear aquellos de que tuvo
conocimiento y de que no dio noticia al comprador”.
Ventas Forzadas.- En principio, el vendedor no está obligado al
saneamiento de los vicios redhibitorios en las ventas forzadas: “La
acción redhibitoria no tiene lugar en las ventas forzadas hechas por
autoridad de la justicia” ( art. 1865).

104
Pero la circunstancia de tratarse de una venta forzada no exonera al
vendedor de la obligación de dar a conocer al comprador la existencia
de los vicios si, por su parte, no los ignoraba.
El art. 1865 concluye:” Pero si el vendedor, no pudiendo o no
debiendo ignorar los vicios de la coas vendida, no los hubiere
declarado a petición del comprador, habrá lugar a la acción
redhibitoria y a la indemnización de perjuicios”.
Prescripción de las acciones que originan los vicios
redhibitorios.- La ley ha señalado plazos de prescripción diversos
para la acción redhibitoria propiamente tal y para la acción
encaminada a pedir la rebaja del precio o quanti minoris, y estos
plazos varían según sea raíz o mueble la cosa vendida.
El art. 1866 dispone: “La acción redhibitoria durará seis meses
respectos de las cosas muebles y un año respecto de los bienes
raíces, en todos los casos en que las leyes especiales o las
estipulaciones de los contratantes no hubieren ampliado o restringido
este plazo. El tiempo se contará desde la entrega real”.
Y el art. 1869 agrega: “La acción para pedir rebaja del precio, sea en
caso del art. 1858, o en el del art. 1868, prescribe en un año para los
bienes muebles y en dieciocho meses para los bienes raíces”.
La acción redhibitoria, pues, prescribe en seis meses y un año; la
acción quanti minoris, en un año y dieciocho meses.
Como es mayor el plazo de prescripción de la acción quanti minoris,
subsiste esta acción después de prescrita la acción redhibitoria. Así lo
dice, innecesariamente, el art. 1867.
Es menester tener presente: a) que el plazo de la prescripción se
cuenta desde la entrega real de la cosa; sólo entonces el comprador
podrá percatarse de la existencia de los vicios;
b)..que las partes pueden restringir y aún ampliar el plazo de
prescripción de la acción redhibitoria;
c) que la acción de indemnización de perjuicios prescribe según las
reglas generales.
La regla que fija en un año el plazo de prescripción de la acción para
la rebaja del precio, tratándose de bienes muebles tiene la excepción
del art. 1870 “si la compra se ha hecho para remitir la cosa a lugar
distante, la acción de rebaja del precio prescribirá en un año contado
desde la entrega al consignatario, con más el término de
emplazamiento, que corresponda a la distancia”.

105
La disposición justificada por las dificultades y lentitud de las
comunicaciones al tiempo de entrar en vigencia el Código, no se
justifica hoy.
Pero la regla rige a condición de que “ el comprador en el tiempo
intermedio entre la venta y la remesa haya podido ignorar el vicio de
la cosa, sin negligencia de su parte”. (art. 1870, inc. 2°).

Obligaciones del comprador


Enunciación.- La compraventa, como contrato bilateral que es,
genera también obligaciones para con el comprador.
La obligación fundamental del comprador es pagar el precio. Pero,
como lógica contrapartida de la obligación del vendedor de entregar
la cosa, tiene igualmente el comprador la obligación de recibirla.

A) Obligación de Recibir la cosa comprada.


En que consiste esta obligación.- La obligación del comprador de
recibir la cosa comprada consiste en hacerse cargo de la misma,
tomando posesión de ella.
La manera de cumplirse prácticamente esta obligación variará según
la naturaleza de la cosa. La recepción de la cosa puede ser simbólica
del mismo modo que puede serlo la entrega.
Mora recibir la cosa comprada.- A la obligación de recibir la cosa
dedica el Código solamente la disposición del art. 1827 que aborda las
consecuencias de la mora del comprador.
Dispone el art. 1827: “Si el comprador se constituye en mora de
recibir, abonará al vendedor el alquiler de los almacenes, graneros o
vasijas en que se contenga lo vendido, y el vendedor quedara
descargado del cuidado ordinario de conservar la cosa, y sólo será ya
responsable del dolo o de la culpa grave”.
Dos efectos produce, pues, la mora del comprador en recibir la cosa:
a) debe abonar al vendedor los perjuicios que sean consecuencia de
la mora.
La enumeración del art. 1827 no es taxativa; se comprenderá además
de los gastos de alquiler de almacenes, graneros o vasijas, los de
cuidadores o guardianes, etc.
No excluye este art. los derechos del vendedor para pedir el
cumplimiento o la resolución del contrato, con indemnización de
perjuicios. Tales derechos resultan, en todo caso, de la aplicación del
art. 1489.

106
El art. 153, inc. 1° del Código de Comercio consagra expresamente
estos derechos del vendedor.
b)..El vendedor queda descargado del cuidado ordinario de la cosa y
sólo responde de los estragos que sufra por su culpa lata o dolo.

B)Obligación de pagar el precio.


Pagar el precio, obligación fundamental del comprador. El art.
1871 dispone “la principal obligación del comprador es la de pagar el
precio convenido”.
La obligación de pagar el precio, como la de entregar la cosa vendida,
es de la esencia del contrato de compraventa.
Sobre esta obligación del comprador el Código consigna unas pocas
disposiciones. Para determinar quien debe pagar el precio, cómo y a
quién debe pagarse, etc., rigen las reglas generales.
Lugar y época del pago del precio.- Con arreglo a las normas
generales, el pago debe hacerse en lugar señalado por la convención
y, a falta de estipulación, cuando la obligación es de género, en el
domicilio del deudor (arts. 1587 y 1588). Por otra parte, las
obligaciones deben cumplirse de inmediato, si las partes no han
postergado expresamente su cumplimiento.
El art. 1872 deroga ligeramente estas normas por lo que toca al lugar
y época en que se debe pagar el precio: “El precio deberá pagarse en
el lugar y el tiempo estipulados, o en el lugar y el tiempo de la
entrega, no habiendo estipulación en contrario”.
a)Si las partes han expresado su voluntad, es obvio que el
pago debe hacerse en la época y lugar convenidos:
rigen, en consecuencia, las reglas generales.
b)Pero si las partes han guardado silencio, tales reglas
generales sufren una derogación; el pago no deberá
hacerse de inmediato y en el domicilio del deudor, sino
en el momento y en el lugar de la entrega.
Como consecuencia, fijado un plazo para la entrega, el mismo plazo
rige, sin necesidad de estipulación, para el pago del precio. Convenido
el lugar de la entrega, este convenio se hace extensivo a la obligación
de pagar el precio, que ha de verificarse en el mismo lugar.
Derecho del comprador para suspender el pago del precio.-
Puede el comprador, sin embargo, excusarse de pagar el precio en la
época convenida o fijada por la ley; en suma; cuando se ve expuesto
a perder la cosa.

107
El comprador evicto tiene derecho a que le vendedor le restituya el
precio; es lógico que si le amenaza una evicción y no ha pagado el
precio, pueda suspender el pago para evitar una inútil repetición de lo
pagado y el riesgo consiguiente.
El art. 1872, inc. 2°, acuerda al comprador este derecho: “Con todo, si
el comprador fuere turbado en la posesión de la cosa o probare que
existe contra ella una acción real de que el vendedor no le haya dado
noticia antes de perfeccionarse el contrato, podrá depositar el precio
con autoridad de la justicia, y durará el deposito hasta que el
vendedor haga cesar la turbación o afiance las resultas del juicio”.
Dos son las causas que justifican la suspensión por el comprador del
pago del precio: a) que sea turbado en la posesión de la cosa; b) que
pruebe que existe contra la cosa una acción real de que el vendedor
no le dio noticia antes de celebrarse el contrato.
Pero el comprador no queda facultado, por estas circunstancias, para
retener el precio en su poder. Debe ser depositado, en virtud de una
autorización judicial; puede el juez autorizar al comprador para
conservarlo él mismo, en calidad de depositario.
El propósito termina: a) por la cesación de la turbación, y b) por el
otorgamiento de una caución que asegure las resultas del litigio.
Consecuencias de la falta de pago del precio. El incumplimiento
de la obligación de pagar el precio, conforme al precepto general del
art. 1489, autoriza al vendedor para pedir la resolución del contrato o
su cumplimiento, con indemnización de perjuicios.
El art. 1873 repite esta norma general: “si el comprador estuviere
constituido en mora de pagar el precio en el lugar y tiempo dichos , el
vendedor tendrá derecho para exigir el precio o la resolución de la
venta, con resarcimiento de perjuicios”.
La falta de pago del precio ha de ser imputable al comprador o, en
otros términos, es preciso que éste se encuentre en mora.
No estará en mora el comprador cuando el vendedor no ha entregado
o estado llano a entregar la cosa.
Efectos de la resolución del contrato por falta de pago del
precio. La ley ha reglamentado los efectos entre las partes y respecto
de terceros, de la resolución del contrato de compraventa por
incumplimiento de la obligación del comprador de pagar el precio.
Estos efectos, en gran parte, son la aplicación de los principios
generales que regulan los efectos de la condición resolutoria
cumplida, con algunas importantes modificaciones.

108
Efectos entre las partes. Resuelto el contrato, las partes tienen
derecho a que se las restituya al estado anterior a su celebración. Con
tal objeto, el comprador debe al vendedor determinadas prestaciones;
a saber: a) Tiene derecho el vendedor, en primer término, a que se le
restituya la cosa.
El art. 1487 previene que cumplida la condición resolutoria deberá
restituirse lo que se hubiere recibido bajo tal condición.
b)..El vendedor tiene igualmente derecho, a que se le restituyan los
frutos que el comprador hubiere percibido mientras tuvo la cosa en su
poder. Los frutos deben restituirse íntegramente si el comprador no
pagó ninguna parte del precio o en proporción a la parte insoluta del
mismo.
El art. 1875 establece que el vendedor tiene derecho “para que se le
restituyan los frutos, ya en su totalidad si ninguna parte del precio se
le hubiere pagado, ya en la proporción que corresponda a la parte del
precio que no hubiere sido pagada”.
Por regla general, cumplida la condición, no se deben los frutos
percibidos en el tiempo intermedio, salvo que la ley, el testador, el
donante o los contratantes, según los varios casos, hayan dispuesto lo
contrario (art. 1488).
Cuando la resolución tiene lugar por falta de pago del precio, la regla
general se altera y el comprador debe restituir los frutos en la forma
indicada.
c)..En caso de haberse dado arras, el vendedor tiene derecho “para
retener las arras, o exigirlas dobladas” (art. 1875, inc. 1°).
d)..Tiene el vendedor derecho para que el comprador le indemnice los
deterioros que haya experimentado la cosa.
Para estos efectos, se considerará al comprador como poseedor de
mala fe, “a menos que pruebe haber sufrido en su fortuna, y sin culpa
de su parte, menoscabos tan grandes que le hayan hecho imposible
cumplir lo pactado”. (art. 1875, inc. 3°).
e)..En fin, le asiste al vendedor el derecho de demandar la
indemnización de los perjuicios que el incumplimiento del contrato le
haya ocasionado (art. 1873).
Por su parte, el vendedor debe realizar ciertas prestaciones a favor
del comprador; a saber: a) El comprador tiene derecho “para que se
le restituya la parte que hubiere pagado del precio” (art. 1875, inc.
2°).

109
b) Tiene igualmente derecho para que se le abonen las mejoras,
reputándosele, para estos efectos, como poseedor de mala fe.
Debe el vendedor, por lo tanto, abonarle las mejoras necesarias; no
tiene derecho ni a las mejoras útiles, ni voluptuarias, y podrá llevarse
sólo los materiales de dichas mejoras, siempre que pueda separarlos
sin detrimento y que el vendedor rehuse pagarle el precio que
tendrían una vez separados (arts. 909, 910 y 912)
Sin embargo, el comprador será reputado de buena fe si probare que
su fortuna, sin culpa suya, ha sufrido menoscabos tan considerables
que le hicieron imposible cumplir el contrato (art. 1875, inc. 3°).
Efectos respecto de terceros.- La resolución del contrato no afecta
a terceros de buena fe. El art. 1876 aplica al contrato de compraventa
los principios generales de los arts. 1490 y 1491: “La resolución por
no haberse pagado el precio no da derecho al vendedor contra
terceros poseedores, sino en conformidad a los artículos 1490 y
1491”.
En consecuencia, si la cosa vendida es mueble, los terceros deben
estar de mala fe, o sea, conocer el hecho de que el comprador
adeudaba parte del precio. Si la cosa es inmueble, será menester que
en el título respectivo, inscrito u otorgado por escritura pública,
conste la existencia de dicho saldo de precio.
Declaración en la escritura de venta de haberse pagado el
precio.- La declaración que las partes hagan en la escritura de
compraventa de haberse pagado el precio, tiene considerable
importancia, en relación con el ejercicio de la acción resolutoria por
falta de pago del mismo.
El art. 1876, inc. 2°, establece: “Si en la escritura de venta se expresa
haberse pagado el precio, no se admitirá prueba alguna en contrario
sino la de nulidad o falsificación de la escritura, y sólo en virtud de
esta prueba habrá acción contra terceros poseedores”.
La disposición es un corolario del primer inciso, que, refiriéndose a las
consecuencias de la resolución para los terceros, establece que les
afectará en las condiciones previstas en los arts. 1490 y 1491.
Cuando en la escritura se declara íntegramente pagado el precio, la
buena fe de los terceros es indudable. El legislador no admite que se
ponga en duda esta buena fe y, por lo tanto, aunque comprador y
vendedor convengan que el precio no fue realmente pagado, no podrá
accionar este último contra los terceros.

110
Para que sea posible al vendedor accionar contra los terceros, no
puede impugnar la veracidad de la declaración de haberse pagado el
precio; deberá atacar la escritura misma en que se contiene la
declaración, tachándola de nula o falsificada.
En suma, la ley veda a las partes la prueba directa de que es inexacta
la aseveración de haberse pagado el precio para fundar en esta
circunstancia una acción resolutoria y las consiguientes acciones
reales contra terceros.
¿Rige la disposición para accionar el vendedor contra el comprador
que conserva la cosa en su poder? Nos pronunciamos abiertamente
por la negativa.
a) Del contexto de los arts. 1875 y 1876 aparece indudable
que se refieren, respectivamente, a los efectos de la
resolución del contrato entre las partes y respecto de
terceros.
b) El art. 1876 señala las condiciones generales en que la
resolución del contrato afecta a terceros y prevé, en
seguida, la situación de lo mismos terceros frente a la
declaración de haberse pagado el precio.
c) La disposición no se justifica sino como una medida de
protección a los terceros, ante una eventual colusión de
las partes.
d) En fin, la interpretación contraria conduce al absurdo. No
sería siquiera admisible, como prueba para desvirtuar la
aseveración de la escritura, la confesión del comprador
de no haber pagado el precio.
Si el comprador confiesa que no ha pagado el precio, sería
insensato negar al vendedor acción para pedir que se le pague o
que se le resuelva el contrato a pretexto de que no es admisible
otra prueba que la nulidad o falsificación de la escritura.
Cláusula de no transferirse del dominio sino por el pago del
precio.- Siguiendo los precedentes romanos, los Proyectos del Código
establecían que la tradición de la cosa vendida no transfería el
dominio mientras no se pagara el precio o se asegurara a satisfacción
del vendedor, a menos de estipularse un plazo para el pago.
El sistema fue abandonado y el art. 680, inc. 2° dispuso que
“verificada la entrega por el vendedor, se transfiere el dominio de la
cosa vendida, aunque no se haya pagado el precio, a menos que el
vendedor se haya reservado el dominio hasta el pago”.

111
La condición implícita de no transferirse el dominio a pesar de la
entrega, por no estar pagado el precio, quedó abolida. Con arreglo al
art. 680, inc 2°, sería menester una expresa reserva.
Pero, en clara contradicción con el texto legal citado, el art. 1874
atribuye a la cláusula de no transferirse el dominio sino por el pago
del precio un alcance diferente. El dominio, pese a la estipulación, se
transfiere al comprador; la falta de pago del precio no impide que se
haga dueño, sino que otorga al vendedor el derecho de pedir el
cumplimiento del contrato o su resolución, con indemnización de
perjuicios.
El art. 1874, en efecto dispone: “ La cláusula de no transferirse el
dominio sino en virtud de la paga del precio, no producirá otro efecto
que el de la demanda alternativa enunciada en el artículo
precedente”.
De este modo, mientras el art. 680 establece que si el vendedor se
reserva expresamente el dominio hasta que el precio se pague, la
tradición no hará dueño al comprador, el art. 1874 declara,
enfáticamente, que tal reserva no obsta para la adquisición de la
propiedad por el adquirente.
El comprador adquiere el dominio expuesto a resolverse si,
constituido en mora de pagar el precio, el vendedor opta por pedir la
resolución del contrato.
Reforzando la idea anterior, el art. 1874, parte final, concluye que,
“pagando el comprador el precio, subsistirán en todo caso las
enajenaciones que hubiere hecho de la cosa o los derechos que
hubiere constituido sobre ella en el tiempo intermedio”.

Pactos Accesorios del Contrato de Compraventa.


Generalidades.- Pueden agregarse al contrato de compraventa
diversos pactos accesorios.
El Código reglamenta tres de estos pactos: a) el pacto comisorio; b) el
pacto de retroventa, y c) el pacto de retracto.
Pero el art. 1887 dispone que “pueden agregarse al contrato de venta
cualesquiera otros pactos accesorios lícitos; y se regirán por las reglas
generales de los contratos”.
Pacto Comisorio. Con respecto a este pacto, nos remitimos a lo
visto.

a) El pacto de retroventa.

112
Concepto. Dispone el art. 1881: “Por el pacto de retroventa el
vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida,
reembolsando al comprador la cantidad determinada que se
estipulare, o en defecto de esta estipulación lo que le haya costado la
compra”.
A modo de ejemplo, Pedro vende a Juan un predio en 500 millones de
pesos y se reserva el derecho de recuperarlo, reembolsando dicha
suma, en el plazo de dos años. Tal estipulación es un pacto de
retroventa.
El pacto de retroventa importa una condición resolutoria del contrato
de compraventa. El contrato está expuesto a desaparecer por el
hecho futuro e incierto consistente en que el vendedor haga valer su
opción de recobrar la cosa vendida.
Trátase de una condición pura o meramente potestativa, porque
depende de la sola voluntad del vendedor.
Ventajas e inconvenientes del pacto de retroventa. El pacto de
retroventa es un eficaz medio de procurarse dinero el propietario de
una cosa, de la que no desea desprenderse definitivamente.
El dueño de la cosa la vende y obtiene dinero; puede luego recobrarla
pagando la suma convenida, o, en su defecto, lo que recibió por ella.
Este pago es, en el fondo, la restitución de la suma prestada.
Presenta para el vendedor una ventaja sobre otras garantías, como la
hipoteca; ya que, puede procurarse una mayor suma de dinero,
puesto que el acreedor que presta con garantía hipotecaria, tiene
lógicamente en cuenta los gastos del cobro de su crédito y no presta,
sino lo que pueda valer la finca, con deducción de tales gastos. El
vendedor confía en que, dentro del plazo fijado, podrá procurarse los
fondos para reembolsar el precio y recobrar la cosa.
Para el comprador las ventajas son enormes; podrá hacer suya la cosa
por el sólo hecho de que el vendedor deje pasar el plazo sin efectuar
el reembolso; la venta se hará, entonces, irrevocable.
Sus inconvenientes derivan de que, a menudo, sirve para encubrir un
pacto comisorio que la ley terminantemente prohíbe. En el hecho, la
estipulación puede tener simplemente por objeto permitir al
prestamista hacerse pago de su crédito con la cosa dada en garantía.
Un examen superficial podría llevar a confundir la venta con pacto de
retroventa con un préstamo con garantía prendaria. El vendedor
parece ser un mutuario que da una cosa en prenda y el comprador un

113
prestamista que la recibe. Entre ambas operaciones media, sin
embargo, una considerable diferencia.
El mutuario debe restituir la suma prestada y el mutuante puede
perseguirle en todos sus bienes para obtener el reembolso. En
cambio, el que se procura dinero por medio del pacto de retroventa,
no debe ninguna suma de dinero y no puede ser forzado a reembolsar
lo que recibió; el reembolso para él es facultativo.
Además, en el préstamo con prenda, el mutuario conserva el dominio
de la cosa; los riesgos serán de su cargo. En la venta con pacto de
retroventa, seguida de la tradición, el comprador se hace dueño; para
él serán los riesgos de la cosa si perece antes de que el vendedor
ejercite su derecho de recobrarla.
Requisitos del pacto de retroventa. Para que el pacto de
retroventa produzca sus efectos, es menester que concurran los
siguientes requisitos: a) facultad concedida al vendedor de recobrar la
cosa; b) obligación del vendedor de reembolsar al comprador, y c) un
plazo concedido al vendedor para ejercitar su derecho.
a) Es esencial, como se comprende, que el vendedor se reserve la
facultad de reembolsar la cosa vendida.
La estipulación de la reserva debe hacerse en el mismo contrato de
compraventa; no puede útilmente pactarse después de su
celebración. La estipulación a posteriori importaría una promesa de
compraventa.
b) El art. 1881 previene que el vendedor debe reembolsar al
comprador el precio que se estipulare y, a falta de estipulación, el
mismo precio de la venta.
c) Es indispensable un plazo para que el vendedor ejercite su derecho.
El art. 1885 dispone: “El tiempo en que se podrá intentar la acción de
retroventa no podrá pasar de cuatro años, contados desde la fecha
del contrato”.
Las partes pueden, pues, señalar un plazo que no exceda de cuatro
años.
Condiciones para ejercitar el derecho que emana del pacto de
retroventa.- Para el ejercicio de los derechos que el pacto de
retroventa genera para el vendedor y para que opere la resolución del
contrato de compraventa, es preciso que concurran las siguientes
condiciones: a) que el vendedor haga valer judicialmente su derecho;
b) que en el acto de ejercerlo ponga el precio a disposición del

114
comprador; c) que el derecho se haga valer en tiempo oportuno, y d)
que se dé el correspondiente aviso al comprador.
a) Si las partes se avienen a ejecutar la retroventa, el vendedor
reembolsa el precio y el comprador restituye la cosa, no pueden
suscitarse dificultades. Pero si el comprador se resiste, es
indispensable que el vendedor ejercite su derecho, acudiendo a la
justicia.
El art. 1885 emplea la expresión “intentar la acción” que indica la
necesidad de que el derecho del vendedor se ejercite judicialmente.
No es suficiente, por lo tanto, una manifestación extrajudicial de la
voluntad del vendedor de ejercitar su derecho.
b) En el acto de hacer valer su derecho, el vendedor debe pagar el
precio. El término “reembolsando”, que emplea el art. 1881, indica
claramente la idea de simultaneidad entre el ejercicio del derecho y el
pago.
c) El vendedor deberá invocar el pacto de retroventa en tiempo
oportuno, esto es, dentro del plazo convenido, que no será superior a
cuatro años. Expirado este plazo, el derecho del vendedor se
extingue.
d) En fin, para ejercitar su derecho, el vendedor debe avisar al
comprador con la debida anticipación. El comprador goza de la cosa y
es lógico que anticipadamente se le avise que debe restituirla.
El art. 1885, inc. 2°, dispone: que “en todo caso tendrá derecho el
comprador a que se le dé noticia anticipada, que no bajará de seis
meses para los bienes raíces ni de quince días para las cosas
muebles”.
Esta regla no tiene lugar cuando la cosa produce frutos, de tiempo en
tiempo, mediante trabajos e inversiones preliminares; justo es que la
restitución no pueda reclamarse del comprador, sino después de
obtenidos los frutos de su esfuerzo. Por este motivo la disposición
citada concluye que “si la cosa fuere fructífera, y no diere frutos sino
de tiempo en tiempo y a consecuencia de trabajos e inversiones
preparatorias, no podrá exigirse la restitución demandada sino
después de la próxima percepción de frutos”.

Efectos del pacto de retroventa.- Los efectos del pacto de


retroventa serán diversos, según que el vendedor haya o no
ejercitado oportunamente su derecho.

115
1.- Si el vendedor no ejercitó su derecho en el plazo convenido o
legal, fallará la condición resolutoria del contrato de venta. Caducarán
los derechos del vendedor y los del comprador se consolidarán
definitivamente.
2.- Por la inversa, si el vendedor ejercita su acción en la oportunidad
debida, se habrá cumplido la condición resolutoria, se resolverá el
contrato de venta y las cosas volverán al mismo estado en que se
encontrarían si no se hubiera contratado.
Como en el caso de toda condición resolutoria cumplida, será
menester examinar los efectos entre las partes y con relación a los
terceros.
Efectos entre las partes.- Comprador y vendedor se deben mutuas
prestaciones. a). El comprador está obligado, desde luego, a restituir
la cosa, con sus accesorios. El art. 1883, inc. 1° previene: “El
vendedor tendrá derecho a que el comprador le restituya la cosa
vendida con sus acciones naturales”.
b)..El comprador debe indemnizar al vendedor por los deterioros de la
cosa. El vendedor “tendrá asimismo derecho a ser indemnizado de los
deterioros imputables a hecho o culpa del comprador” (art. 1883, inc.
2°).
c)..Por su parte, el vendedor debe pagar al comprador las mejoras
introducidas en la cosa. “Será obligado al pago de las expensas
necesarias, pero no de las invertidas en mejoras útiles o voluptuarias
que se hayan hecho sin su consentimiento” (art. 1883, inc. 3°).
Efectos contra terceros.- Respectos de los terceros se siguen las
reglas generales. La resolución del contrato de compraventa les
afectará a condición de que estén de mala fe.
El art. 1882 dispone: “El pacto de retroventa en sus efectos contra
terceros se sujeta a lo dispuesto en los arts. 1490 y 1491”.
El derecho que nace del pacto de retroventa es intransferible.-
El derecho que nace para el vendedor del pacto de retroventa es
intransferible. El art. 1884 prohíbe la cesión: “El derecho que nace del
pacto de retroventa no puede cederse”.
Con todo, el derecho del vendedor podría, sin embargo, transmitirse
por causa de muerte.

c) Pacto de Retracto.
Se llama Pacto de Retracto o adictio in diem aquel en que las partes
convienen que se resolverá la venta si, en un plazo determinado, se

116
presenta un nuevo comprador que ofrezca al vendedor condiciones
más ventajosas que el comprador primitivo.
El art. 1886 dispone: “si se pacta que presentándose dentro de cierto
tiempo (que no podrá pasar de un año), persona que mejore la
compra se resuelva el contrato, se cumplirá lo pactado; a menos que
el comprador o la persona a quien éste hubiere enajenado la cosa, se
allane a mejorar en los mismos términos la compra”.
La disposición merece las dos observaciones que siguen: a) El plazo
para mejorar la compra no puede exceder de un año; y, b) Para evitar
la resolución, el comprador o la persona que hubiere adquirido de él la
cosa, puede mejorar la compra, en los mismos términos que el nuevo
comprador. En otras palabras, en igualdad de condiciones , el contrato
no se resuelve y la ley hace prevalecer el interés del comprador.
Entre las partes y respecto de terceros, el pacto de retracto produce
los mismos efectos que el pacto de retroventa. (art. 1886, incs. 2° y
3°).

De la rescisión de la venta por lesión enorme.


Concepto y fundamento de la lesión enorme. La lesión es el
perjuicio pecuniario que las partes sufren como consecuencia de la
falta de equivalencia de las prestaciones recíprocas de un contrato
conmutativo.
No ha podido el legislador desconocer que la compraventa es, en
buena medida, un acto de especulación y que es legítimo que cada
contratante trate de obtener un provecho. Pero, por otra parte, no ha
debido ignorar que un grave desequilibrio de las prestaciones no ha
podido ser consentido sino bajo el imperio de la presión a la que el
contratante no ha sido capaz de resistir.
Una imperiosa necesidad de dinero ha forzado, seguramente al
vendedor, a vender a cualquier precio; su consentimiento se
encuentra profundamente viciado y la ley acude en su ayuda
autorizándole para pedir aun la rescisión del contrato.
Pero la estabilidad del contrato requiere que el desequilibrio de las
prestaciones sea de gran entidad para que se justifique la rescisión.
La lesión, en otros términos, debe ser enorme.
Requisitos de la rescisión por lesión enorme. Tiene lugar la
rescisión de la venta por causa de lesión, siempre que concurran los
siguientes requisitos: a) que la venta sea susceptible de rescindirse
por causa de lesión;

117
b)..Que la lesión sea enorme, en los términos que señala la ley;
b) Que la cosa no haya perecido en poder del comprador;
c) Que el comprador no haya enajenado la cosa; y,
d) Que la acción correspondiente se entable en tiempo
oportuno.
Ventas rescindibles por causa de lesión. La rescisión por causa
de lesión tiene cabida sólo en los actos que la ley expresamente
señala. Por este motivo, el legislador creyó oportuno consignar, en el
art. 1888, que “El contrato de compraventa podrá rescindirse por
lesión enorme”.
No tiene cabida la rescisión por lesión enorme en todo contrato de
compraventa. En términos generales, sólo tiene cabida en la
compraventa de bienes raíces. En efecto: a) No procede la acción
rescisoria por lesión enorme “en las ventas de bienes muebles” (art.
1891).
Como consecuencia, no tiene cabida en las ventas comerciales, (art.
126 Código de comercio, concordado con el art. 3°, n°1 del mismo
cuerpo legal).
b) No habrá tampoco lugar a la ación rescisoria en las ventas “que se
hubieren hecho por el ministerio de la justicia” (art. 1891, segunda
parte).
Las ventas judiciales, forzadas o voluntarias, no son rescindibles por
causa de lesión. La venta se hace en pública subasta, cumpliéndose
diversos requisitos de publicidad, y el precio, si no guarda relación con
el verdadero valor de la cosa, es el único en que ha podido venderse.
c) No cabe la rescisión por lesión enorme, aunque se trate de
inmuebles, en la venta de minas.
Cuándo la lesión es enorme. La desproporción entre las
prestaciones de comprador y vendedor debe ser monstruosa; la ley
reputa legítima una diferencia moderada.
Pueden sufrir lesión enorme el vendedor y el comprador. El art. 1889
precisa cuando hay lesión de esta índole para uno y otro.
Sufre lesión enorme el vendedor cuando, recibe un precio inferior a la
mitad del precio justo de la cosa. El art. 1889 expresa: “El vendedor
sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad
del justo precio de la cosa que vende”.
Por ejemplo, si el justo precio de la cosa es de $100.000.000 sufrirá el
vendedor lesión enorme si recibe $45.000.000.

118
Por su parte, el comprador sufrirá lesión enorme, cuando paga un
precio superior al doble del justo precio de la cosa. El art. 1889 añade
que “el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo
precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que
paga por ella”.
Por ejemplo, sufrirá lesión enorme el comprador si paga $200.100.000
por la cosa cuyo justo precio es de $100.000.000. El justo precio
$100.000.000 es inferior a la mitad del precio pagado por él
($100.050.000).
Para determinar el justo precio debe atenderse al tiempo de la
celebración de la venta: “El justo precio se refiere al tiempo del
contrato” (art. 1889, inc. 2°).
La prueba de la lesión incumbe a aquel de los contratantes que
deduce la acción correspondiente.
Pérdida de la cosa por el comprador.- Para que proceda la
rescisión por lesión enorme, es preciso que la cosa no haya parecido
en poder del comprador.
En efecto, el art. 1893 previene: “Perdida la cosa en poder del
comprador no habrá derecho por una ni por otra parte para la
rescisión del contrato”.
La disposición se explica, porque rescindido el contrato deberá
restituirse la cosa. Esta restitución se torna imposible cuando la cosa
ha perecido.
Enajenación de la cosa por el comprador.- Ninguno de los
contratantes podrá pedir la rescisión de la venta “si el comprador
hubiere enajenado la cosa” (art. 1893, inc. 2°).
La rescisión de la venta por causa de lesión difiere sustancialmente,
pues, de la rescisión del mismo contrato por otras causas; por regla
general, la nulidad judicialmente declarada da acción contra terceros
(art. 1689).
Sin embargo, en caso de que el comprador haya enajenado la cosa
“por más de lo que había pagado por ella”, “podrá el primer vendedor
reclamar este exceso, pero sólo hasta concurrencia del justo valor de
la cosa, con deducción de una décima parte” (art. 1893, inc. 2°).
Prescripción de la acción rescisoria por lesión enorme.- Por
último, para que proceda la rescisión por lesión enorme, es preciso
que se deduzca la acción correspondiente en tiempo oportuno.
El art. 1896 dispone: “La acción rescisoria por lesión enorme expira en
cuatro años contados desde la fecha del contrato”.

119
Como prescripción del corto tiempo, con arreglo al art. 2524, la
prescripción de la acción rescisoria corre contra toda clase de
personas.
Irrenunciabilidad de la acción rescisoria.- La ley proclama que la
acción rescisoria es irrenunciable. Autorizar la renuncia importaría
abolir la acción: “La ley no habría prestado sino un socorro inútil e
ilusorio al desgraciado y al oprimido”.
El art. 1892 previene: “Si se estipulare que no podrá intentarse la
acción rescisoria por lesión enorme, no valdrá la estipulación; y si por
parte del vendedor se expresare la intención de donar el exceso, se
tendrá esta cláusula por no escrita”.
Efectos de la rescisión por lesión enorme.- El objeto de la acción
rescisoria es invalidar la compraventa. Sus efectos son los propios de
la nulidad; en suma, el vendedor recobrará la cosa y el comprador el
precio pagado por ella.
Pero la rescisión por lesión enorme tiene una interesante modalidad.
La rescisión se funda en la inicua desproporción entre las prestaciones
de comprador y vendedor. El restablecimiento del equilibrio de tales
prestaciones desagravia a las partes, y de este modo, desaparecen
sus motivos de queja.
Si la víctima de la lesión ha sido el vendedor, podrá el comprador
hacer subsistir el contrato aumentando el precio. Si al contrario, la
víctima ha sido el comprador puede hacer lo mismo el vendedor
restituyendo parte del precio excesivo.
Los efectos de la rescisión serán diversos, pues, según que el
demandado opte por evitar que el contrato se rescinda o por aceptar
la rescisión.
Efectos si el demandado opta por evitar la rescisión.- El
comprador y el vendedor, víctimas de lesión enorme, tienen derecho
para pedir la rescisión del contrato.
Pronunciada la rescisión, nace para los contratantes el derecho de
enervar el fallo, aumentado el precio el comprador o restituyendo
parte del mismo el vendedor.
El art. 1890 establece: “El comprador contra quién se pronuncia la
rescisión, podrá a su arbitrio consentir en ella o completar el justo
precio con deducción de una décima parte; y el vendedor, en el
mismo caso, podrá a su arbitrio consentir en la rescisión o restituir el
exceso del precio recibido sobre el justo precio aumentado en una
décima parte”.

120
Del análisis de esta disposición puede observase: 1.- en primer
término, que la facultad del comprador o vendedor demandados de
aceptar o evitar la rescisión pueden ejercerla “a su arbitrio”.
El demandante no puede pedir sino la rescisión del contrato.
2.- La opción del demandado nace una vez fallado el pleito y
declarada la nulidad. La facultad de optar compete al comprador o al
vendedor “contra quién se renuncia la rescisión”.
3.- Fija la ley la cantidad que debe pagar el demandado para evitar la
rescisión.
No están obligados el comprador y el vendedor a completar el primero
el justo precio, ni a restituir el segundo el exceso sobre el precio justo.
El comprador debe pagar y el vendedor restituir una décima parte
menos.
De este modo, si el justo precio es $1.000.000 y el vendedor ha
recibido $400.000, el comprador debe completar $900.000 que es el
justo precio menos una décima parte.
Y si el justo precio es $1.000.000 y el comprador ha pagado
$2.500.000, no debe el vendedor restituir $1.500.000; como el justo
precio debe aumentarse una décima parte y así aumentado asciende
a $1.100.000, debe restituir como exceso sólo $1.400.000.
En uno y otro caso, comprador y vendedor obtienen una ventaja del
10% sobre el justo precio, que la ley reputa legítima. En el primer
caso, el comprador habrá pagado $900.000 por lo que vale
$1.000.000; en el segundo, por lo que vale $1.000.000 habrá pagado,
a la postre, $1.100.000.
Frutos y expensas.- El comprador o el vendedor deben abonar
frutos e intereses, pero sólo desde la fecha de la demanda. “No se
deberán intereses o frutos sino desde la fecha de la demanda”,
expresa al inc. 2° del art. 1890, esto es, por el tiempo comprendido
entre el contrato y la iniciación del juicio.
La disposición añade que no podrá “pedirse cosa alguna en razón de
las expensas que haya ocasionado el contrato”.
Efectos si el demandado consiente la rescisión del contrato.-
La rescisión de la venta, en principio, da derecho a las partes a ser
restituidas al mismo estado en que se hallarían si no se hubiera
celebrado el contrato nulo, con algunas importantes limitaciones: 1.-
El vendedor debe restituir la cosa y el comprador el precio, con
intereses y frutos pero sólo desde la demanda.
2.- Las partes no están obligadas a pagar las expensas del contrato.

121
3.- El art. 1894 expresa: “El vendedor no podrá pedir cosa alguna en
razón de los deterioros que haya sufrido la cosa; excepto en cuanto el
comprador se hubiere aprovechado de ellos”. En esta materia, se
aplican al comprador vencido la regla del art. 906, dictada para el
poseedor vencido de buena fe.
4.- La rescisión de la venta por lesión enorme no afecta a los terceros
adquirentes. Si la cosa se ha enajenado por el comprador, no hay
derecho para pedir la rescisión del contrato.
5.- La rescisión no afecta tampoco a los terceros en cuyo favor
hubiere constituido el comprador algún derecho real.
El art. 1895 dispone:” El comprador que se halle en el caso de restituir
la cosa, deberá previamente purificarla de las hipotecas u otros
derechos reales que haya constituido en ella”.
La disposición deja en claro que las hipotecas y demás derechos
reales no se extinguen de pleno derecho por la rescisión del contrato.

LA PERMUTA

Definición. Define el art. 1897 el contrato de permuta como “La


permutación o cambio es un contrato en que las partes se obligan
mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro”.
La permuta se rige por las reglas de la compraventa. Se aplican
al contrato de permuta las reglas que rigen la compraventa; a saber:
1.- Por regla general, el contrato de permuta es consensual. De
acuerdo al art. 1898, “el cambio se reputa perfecto por el mero
consentimiento”.
2.- Por excepción, la permuta es solemne cuando “una de las cosas
que se cambia o ambas sean raíces o derechos de sucesión
hereditaria”. En tal caso, “para la perfección del contrato ante la ley,
será necesaria escritura pública” (art. 1898)
3.- Las cosas que no pueden venderse, tampoco pueden permutarse
(art. 1899, inc. 1°).
4.- No son hábiles para celebrar el contrato de permuta “las personas
que no son hábiles para el contrato de venta”. (art. 1899, inc. 2°).
El art. 1900 concluye: “Las disposiciones relativas a la compraventa
se aplicarán a la permutación en todo lo que no se oponga a la
naturaleza de este contrato; cada permutante será considerado como

122
vendedor de la cosa que da, y el justo precio de ella a la fecha del
contrato se mirará como el precio que paga por lo que recibe en
cambio”.

LA CESIÓN DE DERECHOS

División de la Materia.- La cesión de derechos lato sensu es el


traspaso de un derecho por acto entre vivos.
Trata el título XXV del Libro IV, en sucesivos párrafos, de tres materias
diferentes: 1.- de la cesión de créditos personales; 2.- de la cesión del
derecho de herencia , y 3) de la cesión de derechos litigiosos.
De este modo, la denominación del título no es exacta; sugiere que se
tratará, de un modo general, de la cesión de toda clase de derechos.
En verdad, se ocupa de la cesión de ciertos créditos o derechos
personales; no trata de la cesión de los derechos reales, sino sólo de
la herencia, y la de cesión de derechos litigiosos que, naturalmente,
pueden ser reales o personales.

CESIÓN DE CRÉDITOS PERSONALES.


Conceptos de créditos personales.- La expresión “créditos
personales” es redundante. Los créditos son necesariamente
personales en el sentido de que solo pueden reclamarse de quienes
por un hecho suyo o por disposición de la ley han contraído la
obligación correlativa (art. 578).
Ha querido significar el legislador, con la expresión “créditos
personales”, cierto tipo de créditos en que se encuentra precisamente
determinado el acreedor, denominados, por el mismo, “nominativos”.
Créditos nominativos a la orden y al portador.- En principio,
todos los créditos son transferibles, excepto aquellos que tienen un
carácter personalísimo.
Pero la manera de efectuar la cesión varía según la forma del título de
que consta el crédito. Desde este punto de vista los créditos pueden
ser nominativos, a la orden o al portador.
Créditos nominativos son aquellos, en que se indica con toda precisión
la persona del acreedor y que no son pagaderos sino precisamente a
la persona designada.
Tal es, por ejemplo, el crédito del vendedor contra el comprador por el
precio de la compraventa.

123
Créditos a la orden son aquellos, en que al nombre de la persona del
titular se antepone la expresión “a la orden” u otra equivalente.
Tales créditos son pagaderos a la persona designada o a quién ésta
ordene o designe. Las letras de cambio, los pagarés y cheques
adoptan generalmente esta forma.
Por último, créditos al portador son aquellos, en que no se designa la
persona del acreedor o llevan la expresión “al portador”.
De esta clase de créditos son los billetes de banco, los bonos
hipotecarios, los cheques en que no se han borrado las palabras “al
portador”.

El Código Civil rige sólo la cesión de créditos nominativos.- El


Código ha reglamentado únicamente la cesión de créditos
nominativos.
El art. 1908 prescribe: “Las disposiciones de este título no se aplicarán
a las letras de cambio, pagarés a la orden, acciones al portador y
otras especies de transmisión que se rigen por el Código de Comercio
o por leyes especiales”.
La cesión de los créditos a la orden se verifica mediante endoso (art.
164 del C. del Comercio) que es un escrito puesto al dorso de la letra
de cambio y demás documentos a la orden por el cual se transfiere el
dominio del documento o, más bien dicho, del crédito de que da
constancia (art. 655 del C. del Comercio).
Los documentos al portador se ceden “por la mera tradición manual”
(art. 164 del C. Comercio).
Naturaleza jurídica de la cesión.- La ubicación en el libro IV, entre
la permuta y el arrendamiento, sugiere que la cesión de derechos es
un contrato.
Pero un atento examen conduce a un conclusión diversa. En suma, la
cesión es la tradición de los derechos personales o créditos.
a) Por de pronto el art. 1901 establece la forma como se perfecciona
la cesión entre cedente y cesionario, “a cualquier titulo que se haga”.
La disposición deja en claro, que la cesión requiere un título y que
éste puede adoptar diversas formas. Un crédito puede cederse, en
efecto, a título de compraventa, de permuta, de donación, de aporte
en sociedad.
b) El art. 1907, por su parte, reglamenta la responsabilidad que
contrae el cedente en la cesión “a título oneroso”. Con ello queda en
evidencia, una vez más, que es menester un título, que también

124
puede ser gratuito, caso en que el cedente no contrae las
responsabilidades que señala la disposición citada.
c).En fin, el art. 1901 reproduce casi literalmente la regla del art. 699:
“La tradición de los derechos personales que un individuo cede a otro
verifica por la entrega del título hecha por el cedente al cesionario”.
Formalidades de la cesión.- Las formas requeridas para la eficacia
de la cesión deben ser enfocadas desde un doble ángulo: entre las
partes y respecto de terceros.
Perfecta la cesión entre las partes, aún puede no estarlo respecto del
deudor cedido y de terceros.
Perfeccionamiento de la cesión entre las partes.- El solo acuerdo de
voluntades o, lo que es igual, el solo contrato, no es suficiente para
que se perfeccione la cesión.
Como no se concibe la entrega del crédito, cosa incorporal, el
legislador la reemplazado por la entrega del título.
Por este motivo, el art. 1901 dispone: “La cesión de un crédito
personal, a cualquier título que se haga, no tendrá efecto entre el
cedente y el cesionario sino en virtud de la entrega de título”.
En virtud de esta entrega del título, el cesionario se convierte, frente
al cedente, en titular del crédito.
Al efectuarse la entrega deberá anotarse en el documento mismo el
traspaso del derecho, con designación del nombre del cesionario y
bajo la firma del cedente (art. 1903).

Cesión de créditos que constan por escrito.- La entrega del título


supone que el crédito cedido conste por escrito. ¿La imposibilidad de
efectuar la entrega importa que no pueden cederse los créditos que
no constan por escrito?
Una respuesta afirmativa dejaría sustraídos del comercio una
apreciable cantidad de derechos personales, contrariado el espíritu
general de la legislación.
En tal caso, la escritura de cesión en que se especifique el crédito,
servirá de título que habrá de entregarse al cesionario.
Perfeccionamiento de la cesión respecto del deudor y terceros .- La
entrega del título deja perfecta la cesión entre las partes, esto es,
entre el cedente y el cesionario.
Para que la cesión se perfeccione respecto del deudor cedido y de
terceros, es menester que se notifique al deudor o éste acepte la
cesión.

125
Mientras no intervenga la notificación o aceptación, para el deudor y
terceros el titular del crédito continúa siendo cedente.
El art. 1905 establece que “ en general, se considerará existir el
crédito en manos del cedente respecto del deudor y terceros”.
La misma disposición prevé dos consecuencias particulares de este
principio general: a).- El deudor podrá pagar válidamente al cedente;
b).- Los acreedores del cedente podrán embargar el crédito que se
reputa pertenecerle.
En suma, mientras no medien la notificación o aceptación, la cesión es
inoponible al deudor y a terceros.
Formas de perfeccionarse la cesión respecto del deudor cedido y de
terceros.- El art. 1902 dispone: “La cesión no produce efecto contra el
deudor ni contra terceros, mientras no ha sido notificada por el
cesionario al deudor o aceptada por éste”.
Importa destacar que los requisitos que señala el art. 1902 no son
copulativos. Basta la notificación del deudor o la aceptación del
mismo.
Notificación del deudor.- La cesión se perfecciona respecto de
terceros y del propio deudor, en primer término, por la notificación de
éste:
a) La notificación del deudor ha de ser judicial. Debe efectuarse
personalmente, previa resolución judicial. El art. 47 del Código de
Procedimiento Civil previene que esta forma de notificación se
empleará “siempre que la ley disponga que se notifique a alguna
persona para la validez de ciertos actos”.
b) La iniciativa de la notificación del deudor corresponde al
cesionario. El cesionario está primordialmente interesado en que la
notificación se practique y, además, tienen el título del crédito que le
ha sido entregado por el cedente.
No hay inconveniente para que se cometa este encargo al cedente
que, en tal caso, se reputará como un representante del cesionario.
c).La notificación debe practicarse cumpliendo con los requisitos
generales de toda notificación personal; además, deberá cumplir con
lo dispuesto en el art. 1903: “La notificación debe hacerse con
exhibición del título, que llevará anotado el traspaso del derecho con
la designación del cesionario y bajo la firma del cedente”.
Aceptación del deudor .- La cesión se perfecciona igualmente,
respecto del deudor y terceros, por la aceptación del primero.
La aceptación del deudor puede ser expresa o tácita.

126
La primera consistirá en una explícita declaración del deudor de que
aprueba la cesión; la segunda consiste “en un hecho que la suponga,
como la litis contestatio con el cesionario, un principio de pago al
cesionario, etc.”(art. 1904).
La notificación del deudor, hecha por un ministro de fe, previa orden
judicial, marca con toda exactitud el momento en que se ha
perfeccionado la cesión respecto del deudor y terceros.
El código no ha rodeado la aceptación de ningún requisito de forma.
Prestada la prestación verbalmente, surgirá el problema de probarla.
Para este efecto regirán las limitaciones de la prueba testimonial de
los arts. 1708 y 1709. (cuantía de la cesión)
Si la aceptación consta de instrumento privado, quedará plenamente
probada respecto el deudor, cuando el documento sea reconocido o
mandado tener por reconocido.
Respecto de terceros, el documento no adquirirá fecha cierta, sino
desde que ocurra alguno de los hechos previstos en el art. 1703; la
aceptación no puede hacerse valer contra terceros, sino desde que el
mismo instrumento adquiera fecha cierta a su respecto.
De este modo, puede ocurrir que el deudor deba considerar como su
acreedor al cesionario, mientras los terceros pueden continuar
reputando tal al cedente .
Nuestro código se ha apartado, sin provecho, de su modelo habitual.
El Código francés exige que la aceptación del deudor conste de un
acto auténtico.
Efectos de la cesión.- Los efectos de la cesión deben considerarse
en dos aspectos.
En primer lugar será menester examinar el alcance o extensión de la
cesión. En seguida, será preciso considerar la responsabilidad que con
motivo de la cesión contrae el cedente.
Extensión de la cesión.- El art. 1906 establece: “La cesión de un
crédito comprende sus finanzas, privilegios e hipotecas; pero no
traspasa las excepciones personales del cedente”.
En suma, el cesionario gozará del crédito en los mismos términos que
el cedente.
Sin embargo, la cesión no transfiere las excepciones personales del
cedente. Se exceptúa la nulidad relativa que, de acuerdo con el art.
1684, pueden invocar las personas en cuyo favor la establece la ley y
sus cesionarios.

127
La excepción de compensación.- De ordinario es indiferente que la
cesión se perfeccione por la notificación o por la aceptación del
deudor.
La distinción sólo ofrece interés, para decidir si puede el deudor
cedido oponer al cesionario una compensación que habría podido
oponer al cedente.
El art. 1659, inc. 1°, dispone: “El deudor que acepta sin reserva
alguna la cesión que el acreedor haya hecho de sus derechos a un
tercero, no podrá oponer en compensación al cesionario los créditos
que antes de la aceptación hubiere podido oponer al cedente”.
Es lógico que el deudor no pueda oponer en compensación al
cesionario, los créditos adquiridos contra el cedente posteriores ala
aceptación. El cedente ha dejado de ser acreedor y, en suma, ya no
median entre ambos obligaciones recíprocas.
Pero tampoco puede compensar el deudor los créditos que adquirió
antes de la aceptación y que hubiera podido oponer al cedente. La
aceptación sin reservas importa una renuncia de la compensación.
Cuando la cesión se perfecciona por la notificación del deudor, la
situación es totalmente distinta. El deudor podrá oponer al cesionario
“todos los créditos que antes de notificársele la cesión haya adquirido
contra el cedente, aun cuando no hubieren llegado a ser exigibles sino
después de la notificación” (art. 1659, inc. 2°).
Responsabilidad del cedente. La responsabilidad que contrae el
cedente con motivo de la cesión depende de si el título es gratuito u
oneroso.
El art. 1907 se ocupa de la responsabilidad del cedente cuando la
cesión es a título oneroso. Cedido un crédito a título gratuito, no cabe
ninguna responsabilidad al cedente.
Dispone el art. 1907 que el cesionario de un crédito, a título oneroso,
“se hace responsable de su existencia al tiempo de la cesión, esto es,
de que verdaderamente le pertenecía en ese tiempo; pero no se hace
responsable de la solvencia del deudor, si no se compromete
expresamente a ello; ni en tal caso se entenderá que se hace
responsable de la solvencia futura, sino sólo de la presente, salvo que
se comprenda expresamente la primera”.
De este modo, por el sólo hecho de la cesión onerosa y sin necesidad
de especial estipulación, el cedente responde de que era
efectivamente acreedor al tiempo de efectuarse.

128
Se requiere un pacto especial para que el cedente sea responsable de
la solvencia del deudor. A falta de esta estipulación expresa, el
cesionario debe soportar los riesgos de la insolvencia del deudor
cedido.
La estipulación que hace responsable al cedente de la insolvencia del
deudor comprende, naturalmente sólo, su insolvencia al tiempo de la
cesión; el riesgo de la insolvencia futura debe asumirlo el cedente de
una manera expresa.
Precisa el art. 1907 en que consiste la responsabilidad del cedente:
debe reembolsar al cesionario “del precio o emolumentos que hubiere
reportado de la cesión”.
Por acuerdo de las parte, el cedente puede asumir otras
responsabilidades como, por ejemplo, la obligación de indemnizar
perjuicios al cesionario.

Cesión del derecho de herencia.


Presupuestos necesarios de la cesión. La cesión de un derecho
de herencia o legado, presupone necesariamente, que se haya abierto
la sucesión.
El derecho de suceder por causa de muerte a una persona viva no
puede ser objeto de un contrato, aunque intervenga el consentimiento
de la misma persona (art. 1463). Los pactos sobre sucesión futura
adolecen de objeto ilícito y, por lo mismo, de nulidad absoluta.
Maneras de efectuar la cesión. La cesión puede hacerse de dos
maneras: a).- especificando los bienes comprendidos en la cesión, y
b).- sin especificar los bienes de que se compone la herencia o
legado.
Las reglas del párrafo 2° del Título “De la cesión de derechos” son
aplicables sólo cuando falte la especificación de los efectos que
integran la herencia o legado.
No se hace cuestión de los bienes que forma la herencia o legado; se
transfiere el derecho de suceder a título de heredero o legatario.
Efectos de la cesión. Por efectos de la cesión, el cesionario adquiere
todos los derechos y contrae todas las responsabilidades del cedente.
El Código prevé algunas de las consecuencias que derivan de la
calidad de heredero o legatario de que el cesionario queda investido,
desde el momento de la apertura de la sucesión; a saber: 1.- El
cedente debe al cesionario todos los elementos activos de la sucesión;

129
debe hacerle entrega de los bienes comprendidos en la herencia o
legado, deber tan obvio que el legislador no juzgó necesario señalarlo;
2.- Debe el cedente al cesionario, igualmente, los frutos que haya
percibido, los créditos que haya cobrado, los precios recibidos por la
enajenación de bienes sucesorios, etc. Así lo dispone el art. 1910: “Si
el heredero se hubiere aprovechado de los frutos o percibidos créditos
o vendidos efectos hereditarios, será obligado a reembolsar su valor al
cesionario”.
3.- Por su parte, el cesionario deberá reembolsar al cedente, al tenor
de lo que dispone el art. 1910, inc. 2° “los costos necesarios o
prudenciales que haya hecho el cedente en razón de la herencia”.
4.- El cesionario se beneficia con el derecho de acrecer. El Art. 1910,
inc. 3°, establece: “Cediéndose una cuota hereditaria se entenderá
cederse al mismo tiempo las cuotas hereditarias que por el derecho
de acrecer sobrevengan a ella, salvo que se haya estipulado otra
cosa”.
Las mismas reglas se aplican al legatario.
Responsabilidad del cedente.- La responsabilidad del cedente
depende de que la cesión se verifique a título gratuito u oneroso.
El cedente a título gratuito no contrae ninguna responsabilidad o, en
otros términos, no debe ninguna garantía al cesionario.
En cuanto a la cesión onerosa, el art. 1909 dispone: “El que ceda a
titulo oneroso un derecho de herencia o legado sin especificar los
efectos de que se compone, no se hace responsable sino de su
calidad de heredero o de legatario”.
No es responsable el cedente de la existencia de tales o cuales
bienes, ni de que formen parte de la herencia o legado, a menos que
así se haya estipulado; sólo garantiza o asegura al cesionario que se
encuentra realmente investido del derecho a la herencia o legado.
Responsabilidad del cesionario ante terceros.- El cesionario se
hace responsable del pasivo de la herencia o legado, respecto del
cedente.
Pero, ante terceros, el cedente continúa siendo responsable. Los
acreedores pueden siempre dirigirse contra el cedente y hacer
abstracción de la cesión.
El cedente queda siempre directamente obligado; pero tendrá
derecho a que el cesionario le reembolse lo pagado.
Por cierto que los acreedores podrán igualmente accionar contra el
cesionario. Al perseguir al cesionario, los acreedores le aceptarían

130
ciertamente como deudor y se estaría en presencia de una delegación
perfecta o novatoria.
Como se efectúa la tradición del derecho de herencia.- La
cuestión se ha debatido latamente en su aspecto particular del
problema: ¿la tradición del derecho de herencia, cuando la integran
bienes inmuebles, requiere de la inscripción en el Registro en el
Conservador de Bienes Raíces?. Nos remitimos a lo visto.

Cesión de Derechos Litigiosos.

Concepto de derecho litigioso.- Se llaman derechos litigiosos,


aquellos que son objeto de una controversia judicial, cuya existencia
es discutida en juicio.
El Código se ha cuidado de precisar, con toda exactitud, cuándo un
derecho tiene el carácter de litigioso, a saber: “Se entiende litigioso
un derecho para los efectos de los siguientes artículos, desde que se
notifica judicialmente la demanda”. (Art. 1911, inc. 2°).
De este modo el derecho litigioso supone dos condiciones: En primer
lugar, es preciso que se deduzca una demanda sobre el derecho de
que se trata.
No es bastante, como pensaba Pothier, que el derecho pueda ser
materia de discusión, sea que el proceso haya comenzado o esté por
intentarse.
En segundo lugar, es menester que se haya, judicialmente, notificado
la demanda.
La notificación de la demanda marca el momento en que el derecho
comienza a ser litigioso. Se comprende que este carácter subsistirá
mientras no se pronuncia una decisión judicial, pasada en autoridad
de cosa juzgada.

Cuando hay cesión de derechos litigiosos.- La cesión de derechos


litigiosos supone que el derecho sea objeto de una contienda judicial
Pero no importa cesión de derechos litigiosos la transferencia del
derecho que se discute en juicio.
La cesión de un derecho litigioso no tiene por objeto el derecho
mismo, sino la pretensión, bien o mal fundada, de obtener una
determinada ventaja, que el cedente cree conseguir en un litigio.

131
En otros términos, la cesión de derechos litigiosos versa sobre la
expectativa del cedente de ganar o perder el pleito.
El art. 1911, inc. 1°, no deja dudas al respecto: “Se cede un derecho
litigioso cuando el objeto directo de la cesión es el evento incierto de
la litis, del que no se hace responsable el cedente”.
Esta cesión, por lo tanto, tiene un carácter eminentemente aleatorio,
puesto que el equivalente de la prestación que suministre el
cesionario, envuelve una contingencia de ganancia o pérdida.
Los derechos sobre los cuales se litiga pueden ser reales o personales.
La ley no establece ninguna distinción.

Quién puede ceder el derecho litigioso.- Sólo el demandante en el


juicio puede efectuar la cesión de derechos litigiosos. Diversas
circunstancias lo demuestran; como por ej. lo que dispone el art.
1912, al declarar que es indiferente que sea el cedente o el cesionario
el que persiga el derecho. Pero, en todo caso, ha de ser el
demandante en el juicio. Y el art. 1913 concede el derecho de rescate
al deudor, esto es, el demandado. Fluye de aquí, que el demandante
es el cedente de los derechos litigiosos

Forma de la cesión.- No ha establecido el Código la forma de


efectuar la cesión de derechos litigiosos.
No es aplicable el art. 1901 que requiere la entrega del título. El
derecho del cedente, el evento incierto de la litis, no consta de ningún
título.
Prácticamente se entiende hecha la cesión por el hecho de
apersonarse el cesionario al juicio, acompañando al título de la cesión.
Para que la cesión produzca efecto respecto del deudor, es menester
que éste sea notificado. El derecho de retracto supone que el
demandado esté enterado de la cesión, y el art. 1913 se refiere a esta
notificación.

Título de la cesión.- La cesión de derechos litigiosos puede hacerse


a diversos títulos.
El art. 1912 establece que “es indiferente que la cesión haya sido a
título de venta o de permutación”.
La cesión puede igualmente efectuarse a título gratuito. El art. 1913
prevé que, en tal caso, el cesionario carece del derecho de rescate.

132
Efectos de la cesión.- Los efectos de la cesión de derechos litigiosos
deben enfocarse desde un doble punto de vista: a) entre cedente y
cesionario, y b) respecto del deudor y el demandado.
Efectos de la cesión entre cedente y cesionario.- Los efectos de la
cesión entre el cedente y el cesionario pueden asumirse como sigue:
1.- El cedente se desprende de los derechos que le correspondían
como demandante en el juicio y el cesionario adquiere tales derechos.
No obstante el art. 1912 expresa que es indiferente “que sea el
cedente o el cesionario el que persiga el derecho”. De esta manera,
una vez efectuada la cesión, el juicio puede proseguirlo el cedente o
el cesionario.
2.- No debe el cedente al cesionario ninguna garantía por la suerte
del juicio, así lo dispone expresamente el art. 1911. El cesionario ha
adquirido un derecho dudoso y aceptado las contingencias del litigio.
Efectos de la cesión respecto del demandado. Derecho de rescate o
retracto litigioso.- El más importante efecto de la cesión, respecto
del demandado, es el derecho de rescate o retracto litigioso.
El derecho de rescate se puede definirse como la facultad del
demandado de liberarse de la prestación a que ha sido condenado en
el juicio, reembolsando al cesionario lo que éste hubiere pagado al
cedente como precio de la cesión.
La facultad de rescate persigue la doble finalidad de, impedir la
especulación de los adquirentes de litigios y de disminuir el número
de pleitos.
Requisitos para que proceda el derecho de retracto litigioso.- Dos
requisitos son necesarios para que el demandado pueda ejercitar el
derecho de rescate.
a) Es indispensable, desde luego, que la cesión se haya
efectuado a título oneroso.
El demandado debe pagar al cesionario “el valor de lo que éste haya
dado por el derecho cedido” ( art. 1913, inc. 1°). Por lo tanto, la cesión
debe efectuarse a un título que importe un sacrificio para el
cesionario.
Hecha la cesión a título de venta, el deudor abonará el precio pagado
al cedente; verificada a título de permuta, deberá el valor de la cosa
que el cedente recibió a cambio de los derechos litigiosos.
El demandado deberá pagar, además, “los intereses desde la fecha en
que se haya notificado la cesión al deudor” (art. 1913, inc. 1°).

133
b) El derecho de rescate debe invocarlo el deudor en el plazo
perentorio que señala el art. 1914.
No puede el deudor oponer el beneficio de rescate, “después de
transcurridos nueve días desde la notificación del decreto en que se
manda ejecutar la sentencia”.

Casos en que no procede el beneficio de retracto.- Las


circunstancias que justifican el retracto litigioso no se dan en ciertos
casos en que, por lo mismo, la ley lo declara improcedente: 1.- No
tiene lugar en las cesiones “enteramente gratuitas”. No cabría el
reembolso del valor suministrado por el cesionario; por otra parte, la
cesión gratuita no puede constituir un acto de especulación.
2.- Tampoco tiene cabida en las cesiones “que se hagan por el
Ministerio de Justicia”. (art. 1813, inc. 2°)
En tal caso, al decir Pothier, el cesionario no procede como un
especulador de litigios porque, en cierto modo, la justicia le ha
invitado a adquirir el derecho.
3.- Es también improcedente en las cesiones “que se van
comprendidas en la enajenación de una cosa de que el derecho
litigioso forma una parte o accesión”. (art. 1813, inc. 2°).
Tal sería el caso de una enajenación de un fundo, en que se
comprenden los derechos de agua actualmente en litigio. El
adquirente no persigue un fin especulativo; adquiere el derecho
litigioso porque las aguas son un accesorio indispensable del fundo.
4.- No cabe el derecho de retracto en la cesión que se hace “a un
coheredero o copropietario por un coheredero o copropietario, de un
derecho que es común a los dos” (art. 1813 N°1).
La cesión en este caso tiende a poner fin a un estado de indivisión,
finalidad que el legislador estima plausible.
5.- No tiene lugar tampoco cuando la cesión se hace “a un acreedor
en pago de lo que le debe el cedente”. (art. 1813 N°2).
El cesionario obtiene en pago de su crédito el derecho litigioso,
probablemente porque el deudor carece de otros bienes.
6.- Por fin, no tiene lugar el derecho de rescate cuando la cesión se
hace “al que goza de un inmueble como poseedor de buena fe,
usufructuario o arrendatario, cuando el derecho cedido es necesario
para el goce tranquilo y seguro del inmueble” (art. 1813 N°3).
El cesionario, de este modo, logra poner fin a un juicio que amenaza
su posesión o impide su goce seguro y tranquilo.

134
El Arrendamiento

Definición.- El art. 1915 define el arrendamiento: “El arrendamiento


es un contrato que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a
conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un
servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio
determinado”.
De la definición resulta que el arrendamiento puede tener un triple
objeto: a) la concesión del goce de una cosa; b) la ejecución de una
obra, y c) la prestación de un servicio.
Trata el Código, en sucesivos párrafos, del arrendamiento de cosas y
de sus modalidades, de los contratos para la confección de una obra
material, del arrendamiento de servicios inmateriales y del
arrendamiento de transporte.
Importancia del arrendamiento.- El contrato de arrendamiento, en
sus diversas formas, tiene una importancia apenas menor que la
compraventa.
Satisface la necesidad cotidiana de procurarse el goce de cosas que
no es posible adquirir, de preocuparse servicios indispensables, etc.
Se explica, de este modo, que el código reglamente in extenso.
Algunas formas del contrato, por su excepcional importancia, han
adquirido una personalidad propia, como sucede con el contrato de
trabajo; otras formas, como el contrato de transporte, se encuentran
principalmente reglamentadas por el Código de Comercio.
Caracteres generales del contrato.- Difícil resulta enunciar
preceptos generales por las hondas diferencias que existen entre un
arrendamiento y otro:

135
a) el arrendamiento, en sus diversas formas, es un contrato
consensual. Se perfecciona por el solo consentimiento de las partes,
acordes en el precio y en la cosa, obra o servicio.
b) El arrendamiento es, asimismo, un contrato bilateral, oneroso,
conmutativo.
Ambos contratantes contraen mutuas obligaciones, se gravan en
beneficio recíproco y sus prestaciones se miran como equivalentes.

Arrendamiento de Cosas.
Ideas Generales
Concepto.- El arrendamiento de cosas es el contrato en que una de
las partes se obliga a conceder el goce de una cosa y la otra a pagar
por este goce un determinado precio .
La parte que confiere el goce de la cosa se denomina arrendador y la
que debe pagar el precio, arrendatario (art. 1919).
El arrendatario de predios urbanos recibe la denominación particular
de inquilino (art. 1970), y el arrendatario de predios rústicos, la
particular denominación de colono (art. 1979).
Diferencias entre el arrendamiento de cosas y la compraventa.-
Ofrece el arrendamiento de cosas notable semejanza con la
compraventa.
Ambos contratos son consensuales, bilaterales, onerosos y
conmutativos; requieren ambos como elementos esenciales, cosa,
precio consentimiento de las partes contratantes; en fin, en ambos
contratos una parte se obliga a entregar una cosa y a procurar a la
otra un goce tranquilo y útil, respondiendo del saneamiento de la
evicción y de los vicios redhibitorios.
Median entre ambos contratos, sin embargo, fundamentales
diferencias:
a) La compraventa es un título translaticio de dominio, porque
naturalmente sirve para transferirlo; seguida la tradición conduce al
comprador a la adquisición del dominio, a condición de que el
vendedor y tradente sea propietario. En todo caso, el comprador
adquirirá la posesión de la cosa.
El arrendamiento, en cambio es un título de mera tenencia. El
arrendatario no adquiere el dominio, ni si quiera la posesión de la
cosa arrendada, puesto que no la tiene como señor o dueño, sino que
reconociendo un dominio ajeno.

136
b) El goce de la cosa que el vendedor se obliga a procurar al
comprador, es un goce definitivo y perpetuo.
Entre tanto, el goce que el arrendador debe conceder al arrendatario
es necesariamente temporal y, al cabo de terminado el goce, la cosa
debe ser restituida.
El arrendamiento de cosas y el derecho de usufructo.- Tanto en
el arrendamiento de cosas como en el derecho de usufructo, se
concede a una persona la facultad de gozar de una cosa ajena, pero la
capital diferencia entre ambos derechos es consecuencia de que el
usufructo es un derecho real, mientras que el derecho resultante para
el arrendatario, es un derecho personal.
Tiene el usufructuario un derecho real de goce que no impone al nudo
propietario ninguna obligación correlativa, como no sea la de dejar
gozar al usufructuario, esto es, no turbarle en el ejercicio de su
derecho. El arrendatario, en cambio, tiene un crédito contra el
arrendador para que le proporcione el goce de la cosa; su rol es
activo: hacer gozar a su acreedor, el arrendatario.

Elementos del contrato


Enunciación.- El arrendamiento requiere, como elementos
esenciales, un acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio:
consensus, res, pretium.
A.- El Consentimiento
El arrendamiento de cosas es consensual.- El arrendamiento de
cosas es consensual y se perfecciona por el solo consentimiento de
las partes acerca de la cosa y del precio.
No es menester un acto escrito para que el contrato se repute
perfecto. Pero el otorgamiento del contrato por escrito reviste una
gran importancia práctica; a saber: a).- Un acto escrito, por de pronto,
facilita la prueba del contrato. Con arreglo a las normas generales no
podrá probarse por testigos si el precio excede de dos unidades
tributarias.
b).- Es de gran conveniencia práctica que el contrato se otorgue por
escritura pública y, aún, que se inscriba en el Registro Conservatorio
de Bienes Raíces. El art. 53 del reglamento del C.B.R. señala el
arrendamiento entre los títulos que pueden inscribirse.
De esta manera, las partes pueden disponer de un título ejecutivo
para reclamar compasivamente el cumplimiento de sus mutuas
obligaciones. Además, en caso de enajenarse la cosa, los adquirentes

137
quedarán obligados a respetar el arriendo; deben respetarlo aun los
acreedores hipotecarios, cuando el arrendamiento se encuentra
inscrito con anterioridad a la inscripción de la hipoteca.
Solemnidades especiales del contrato.- Suele el arrendamiento
estar revestido de solemnidades legales. Cabe advertir, sin embargo,
que tales solemnidades no son exigidas por la ley en consideración al
contrato en sí mismo, sino en atención a la calidad de las personas
que lo celebran.
Así, para dar en arrendamiento los bienes raíces de la mujer, por más
de cinco años si son predios son urbanos y por mas de ocho si se trata
de predios rústicos, el marido necesita el consentimiento de la mujer
(art. 1756). Análoga regla rige para arrendar la mujer administradora
de la sociedad conyugal de los bienes del marido (art. 1761).
Solemnidades voluntarias.- Pueden las partes estipular las
solemnidades que juzguen convenientes y dar al contrato, en
consecuencia, un carácter solemne.
Consagra el art. 1921 una regla similar a la señalada para la
compraventa: “Si se pactare que el arrendamiento no se repute
perfecto mientras no se firme escritura, podrá cualquiera de las partes
arrepentirse hasta que así se haga, o hasta que se haya procedido a
la entrega de la cosa arrendada”.
Como lógica consecuencia de que el contrato no se encuentra
perfecto, las partes tienen el derecho de retractarse. Puede hacerse
uso de esta facultad hasta que se otorgue la escritura prevista o hasta
que, a pesar de no haberse otorgado la escritura, se haya verificado la
entrega de la cosa.
Si en el arrendamiento se otorgan arras se observarán las mismas
reglas que en la compraventa.

B.- La cosa arrendada.


Requisitos de la cosa arrendada.- La cosa debe reunir los
requisitos generales del objeto de toda declaración de la voluntad: ser
lícito, determinado y existir o esperarse que exista.
Dada la naturaleza especial del contrato de arrendamiento, la cosa
arrendada no debe ser consumible.
El art. 1916 establece una regla general: “Son susceptibles de
arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que pueden
usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y
los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso”.

138
De este modo, pueden arrendarse los bienes raíces y muebles, las
cosas corporales e incorporales. Por ejemplo, puede arrendarse un
derecho de usufructo (art. 793); el derecho derivado del contrato de
arrendamiento es también susceptible de arrendarse mediante un
subarriendo (art. 1946).
Solamente no son susceptibles de arrendamiento: a) las cosas cuyo
arriendo la ley prohíbe; b) Los derechos personalísimos, y c) las cosas
consumibles de las que no puede hacerse un uso acorde con su
naturaleza sin que destruyan, puesto que es esencial que la cosa debe
ser restituida al término del contrato.
El art. 1916, inc. 2° concluye que puede arrendarse la cosa ajena. El
arrendatario de buena fe, esto es el que ignoraba la circunstancia de
ser ajena la cosa, “tendrá acción de saneamiento contra el
arrendador, en caso de evicción”.
El arrendamiento, por cierto, no empece al dueño de la cosa, le es
inoponible.

C.- El precio
Caracteres del precio.- Como en la compraventa, el precio debe ser
real o serio y determinado.
El precio, por tanto, no habrá de ser fingido o simulado, ni irrisorio. El
arrendamiento degeneraría en un contrato gratuito.
La determinación del precio es una exigencia que fluye de los
principios generales. La cantidad a que asciende el precio puede ser
incierta con tal que en el contrato se fijen normas o se contengan
datos que sirvan para determinarlo.
Pero mientras en la compraventa el precio debe consistir en dinero,
en el arrendamiento “puede consistir ya en dinero, ya en frutos
naturales de la cosa arrendada” (art. 1917).
En caso de pagarse el precio con frutos de la cosa, puede fijarse una
cantidad determinada o una cuota o parte alicuota de los de cada
cosecha. Esta última forma de pago del precio es frecuente en el
arrendamiento de predios rústicos y recibe la denominación de
aparcería, vulgarmente llamada mediería.
El precio puede fijarse en una cantidad alzada o en una cantidad
periódica. “Llámese renta cuando se paga periódicamente” (art. 1917,
inc 2°).

139
Forma de determinar el precio.- El art. 1918 dispone que el precio
puede fijarse “de los mismos modos que en el contrato de venta”.
En consecuencia, el precio puede fijarse por las partes o por un
tercero; no puede dejarse al arbitrio de una de las partes.
La determinación del precio puede hacerse “por cualesquiera medios
o indicaciones que lo fijen” (art. 1808, inc. 2°).

Obligaciones del arrendador.


Enunciación.- El arrendador se obliga, como expresa la definición del
art. 1915, a conceder al arrendatario el goce de la cosa arrendada.
Tal es, en verdad, la única obligación que el arrendador contrae. Pero
esta obligación de hacer gozar al arrendatario, por el término del
contrato, es compleja y se descompone en varias obligaciones que
señala el art. 1924.
Con arreglo a la citada disposición legal, el arrendador es obligado:
a).- A entregar al arrendatario la cosa arrendada;
b).- A mantenerla en el estado de servir para el fin del
arrendamiento;
c).- A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce
de la cosa.

1.- Obligación de entregar la cosa. La obligación de entregar es


de la esencia del contrato. Sólo mediante la entrega puede el
arrendatario lograr el goce que persigue.
Las demás obligaciones son de la naturaleza del contrato y
susceptibles de ser alteradas convencionalmente. Así, podrá
estipularse que incumbirá al arrendatario hacer las reparaciones de
toda índole, necesarias para mantener la cosa en estado de servir o
que el arrendador no está obligado a librar al arrendatario de
turbaciones o embarazos en el goce.
Forma de la entrega. El art. 1920 previene que la entrega de la
cosa arrendada “podrá hacerse bajo cualquiera de las formas de
tradición reconocidas por la ley”.
La disposición no es exacta. La entrega de la cosa corporal mueble
arrendada, podrá hacerse por cualquiera de los medios de efectuar la
tradición que señala el art. 684. Si se da en arrendamiento un crédito,
habrá de entregarse el título.
Pero cuando la cosa arrendada es un inmueble, la entrega
obviamente, no podrá verificarse por medio de la inscripción del título

140
en el Registro del Conservador. La entrega a que se obliga el
arrendador, es la entrega material de la cosa que permite al
arrendatario gozarla.
La inscripción, por medio de la cual se hace la tradición de los
inmuebles, supone un título traslaticio de dominio y el arrendamiento
es un título de mera tenencia.
La entrega del inmueble se verifica poniéndolo materialmente a
disposición del arrendatario o, simbólicamente, entregándole, por ej.
las llaves.
Tiempo y lugar de la entrega. En este punto, deben observarse las
reglas generales en la materia; a saber: a).- La entrega deberá
verificarse en la época señalada por las partes y, a falta de
estipulación, inmediatamente después de celebrado el contrato.
b).- La entrega se hará, en primer término, en el lugar convenido,; en
el silencio de las partes, la entrega se verificará en el lugar en que se
encontraba la cosa al tiempo del contrato o en el domicilio del
arrendador, según se trate de cosas especificas o genéricas (art.
1587, 1588 y 1599).
Estado en que debe entregarse la cosa..- La cosa debe
entregarse en estado de servir para el fin para que fue arrendada. De
otro modo el arrendatario no podrá obtener el adecuado goce de la
cosa que se propuso al contratar.
Por consiguiente, son de cargo del arrendador las reparaciones de
todo género que sea menester efectuar antes de que el arrendatario
entre a gozar de la cosa.
El arrendatario debe efectuar ciertas reparaciones cuya necesidad se
hace presente durante el arrendamiento; probablemente se han
hecho necesarias por su culpa o de las personas por quienes
responde. Pero ninguna responsabilidad lógicamente le cabe para
tomar a su cargo las reparaciones que se hacen necesarias por causas
anteriores al goce, ya que su necesidad no puede serle imputable por
ningún motivo.
Garantía por los vicios de la cosa.- La obligación de entregar la
cosa se habrá cumplido imperfectamente si adolece de vicios o
defectos que no permitan obtener de ella el provecho a que está
naturalmente destinada.
La existencia de estos vicios hace responsable el arrendador, en
términos de que dependen de su magnitud o importancia y de su
consentimiento por las partes:

141
a).- Si el mal estado o calidad de la cosa impide hacer de ella el uso
para que ha sido arrendada”, tiene derecho el arrendatario para pedir
la terminación del contrato de arrendamiento.
Puede ejercitar este derecho sea que el arrendador conociese o no el
mal estado o calidad de la cosa al tiempo de contratar, y aun en el
caso de haber empezado a existir el vicio después del contrato, pero
sin culpa del arrendatario (art. 1932).
b).- En cambio, cuando el mal estado o calidad de la cosa impide
parcialmente el goce o la cosa se destruye en parte “ el juez decidirá,
según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del
arrendamiento, o concederse una rebaja o renta” (art. 1932, inc 2°)
c).- Además del derecho de pedir la terminación del arrendamiento, o
concederse una rebaja del precio en su caso, suele el arrendatario
tener derecho a que se le indemnicen los perjuicios, cuando el vicio de
la cosa ha tenido una causa anterior al contrato.
La indemnización comprende sólo el daño emergente; pero si el vicio
era conocido del arrendador al tiempo del contrato o tal que debió
preverlo o por su profesión conocerlo, “ se incluirá en la
indemnización el lucro cesante” (art. 1933, inc. 2°).
d).- No tiene el arrendatario derecho a indemnización de perjuicios:
1) si contrató a sabiendas del vicio y no se obligó el arrendador a
sanearlo; 2)si el vicio era tal que no pudo ignorarlo sin grave
negligencia de su parte; y 3) si renunció a la acción de saneamiento
por el vicio, designándolo (art. 1934).
Arrendamiento de una cosa a varias personas.- Prevé la ley el
caso de que el arrendador haya arrendado la cosa a diversas personas
y adopta análogo criterio que en la compraventa: “Si se ha arrendado
separadamente una misma cosa a dos personas, el arrendatario a
quién se haya entregado la cosa será preferido; si se ha entregado a
los dos, la entrega posterior no valdrá; si a ninguno, el título anterior
prevalecerá”. (art. 1922).
Incumplimiento de la obligación de entregar. El incumplimiento
de la obligación del arrendador acarrea las consecuencias que son
comunes a todo incumplimiento.
Es indispensable averiguar la causa determinante del incumplimiento,
esto es, si se debe al hecho o culpa del arrendador o a un caso
fortuito.
En efecto, el art. 1925 previene que si el arrendador se pone en la
imposibilidad de entregar la cosa, por el hecho o culpa suya, o de sus

142
agentes o dependientes, “el arrendatario tendrá derecho para desistir
del contrato, con indemnización de perjuicios”.
Tiene el arrendatario los derechos indicados, aunque el arrendador
haya creído, equivocadamente y de buena fe, que podía arrendar la
cosa.
Pero carece el arrendatario del derecho de demandar indemnización
de perjuicios y sólo puede demandar la terminación del contrato,
cuando tuvo conocimiento de la imposibilidad del arrendador de
entregar la cosa o ella proviene de fuerza mayor o caso fortuito (art.
1925, inc. 2°).
Mora en el cumplimiento de la obligación de entregar. Prevé el
art. 1926 las consecuencias de la mora del arrendador en el
cumplimiento de la obligación de entregar la cosa arrendada.
La mora del arrendador, debida al hecho o culpa suyos o de sus
agentes o dependientes, da derecho al arrendatario a demandar
indemnización de perjuicios.
Pero si a consecuencia de la mora se disminuye considerablemente
para el arrendatario la utilidad del contrato, sea por haberse
deteriorado la cosa o por haberse cesado las circunstancias que lo
motivaron, podrá el arrendatario demandar la terminación del
contrato con derecho para que, además, se le resarzan los perjuicios
sufridos. (art. 1926, inc. 2°).

2.- Obligación de mantener la cosa en estado de servir para el


fin del arrendamiento.
Contenido de esta obligación. Debe el arrendador entregar la cosa
en estado de servir. Pero no basta con que la cosa sea inicialmente
apta; la obligación del arrendador de procurar al arrendatario el goce
de la cosa se prolonga por el tiempo de duración del arrendamiento.
En suma, debe entregarla en estado de servir y mantenerla y
conservarla en este estado.
El art. 1927 previene: “la obligación de mantener la cosa arrendada
en buen estado consiste en hacer durante el arriendo todas las
reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales
corresponden generalmente al arrendatario”.
Con todo, el arrendador deberá efectuar aun las reparaciones
locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provienen de
caso fortuito o mala calidad de la cosa arrendada (art. 1927, inc. 2°).

143
Las estipulaciones de las partes pueden alterar estas reglas (art.
1927, inc. 3°).
Reparaciones necesarias.- Son reparaciones necesarias, las
indispensables para mantener la cosa en estado de servir para el
objeto para que se le arrendó.
Toca al arrendador efectuarlas; pero puede, en determinadas
circunstancias, efectuarlas el arrendatario por cuenta del arrendador.
El art. 1935 prescribe: “El arrendador es obligado a reembolsar al
arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas,
que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el
arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya
dado noticia el arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su
cuenta. Si la noticia no pudo darse en el tiempo, o si el arrendador no
trató de hacer oportunamente las reparaciones, se abonará al
arrendatario su costo razonable, probada la necesidad”.
Por consiguiente, el derecho del arrendatario para que se reembolse
el costo de las reparaciones necesarias requiere: a).- Que el
arrendatario no las haya hecho indispensables por su culpa;
b).- Que haya dado pronta noticia al arrendador para que las efectúe,
a menos que la noticia no hubiere podido darse tiempo;
c).- Que el arrendador no haya tratado de hacerlas oportunamente, y
d).- Que el arrendatario pruebe la necesidad de las reparaciones de
que se trata.
Mejoras útiles.- Prevé la ley la suerte de las mejoras útiles
introducidas por el arrendatario, entendiendo por tales las que
aumentan de valor venal de la cosa (art. 909, inc. 2°).
El arrendador es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles,
siempre que haya consentido en que se efectúen “con la expresa
condición de abonarlas”. ( art. 1936).
De este modo, parar que el arrendatario tenga derecho a reclamar el
pago de las mejoras útiles es preciso: a) que el arrendador le haya
autorizado para efectuarlas; y b) que se haya comprometido
expresamente a pagarlas.
En caso de que las mejoras no se hubieren efectuado en las
condiciones apuntadas, “el arrendatario podrá separar y llevarse los
materiales, sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el
arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales
considerándolos separados” (art. 1936).

144
El derecho del arrendatario de separar y llevarse los materiales se
encuentra limitado, pues, por el derecho que se otorga al arrendador
de pagar su valor y hacerlo suyos. En otros términos, el arrendatario
goza del derecho de separar y de llevarse los materiales a condición
de que el arrendador no esté dispuesto a pagar su valor.

3.- Obligación de librar al arrendatario de toda turbación en el


goce.
Contenido de la obligación. No sólo debe el arrendador procurar al
arrendatario el goce de la cosa, sino que este goce ha de ser tranquilo
o pacífico.
Por este motivo, tiene el arrendador la obligación de garantizar al
arrendatario de las turbaciones de que éste sea víctima de parte de
terceros y con muchísimo mayor razón debe abstenerse de turbarle él
mismo.
De esta manera, la obligación de librar al arrendatario de toda
turbación en el goce de la cosa arrendada se descompone en dos
obligaciones: a).- obligación del arrendador de no turbar al
arrendatario, y
b).- obligación del arrendador de garantizar al arrendatario de
turbaciones de terceros.
a).- Obligación de no turbar el arrendador al arrendatario. Debe
abstenerse el arrendador de turbar al arrendatario en el goce de la
cosa. Cualquiera turbación que se a obra del arrendador o de
personas a quienes éste pueda vedarla, da derecho al arrendatario a
reclamar indemnización de perjuicios (artículo 1929).
Pero el legislador se ha ocupado, en especial, de las turbaciones que
provengan de mutaciones en la forma de la cosa o de la ejecución de
trabajos en ella.
En efecto, el artículo 1928, inciso 1º, dispone: “El arrendador en virtud
de la obligación de librar al arrendatario de toda turbación o
embarazo, no podrá, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la
forma de la cosa arrendada, ni hacer en ella obras o trabajos algunos
que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella”
Pero podrá suceder que la cosa necesite de urgentes reparaciones.
Las consecuencias son diversas según la magnitud de tales
reparaciones y la medida en que embaracen o turben el goce.
Si tales reparaciones causan una turbación de poca importancia, debe
soportarlas el arrendatario, pero le asiste el derecho de pedir una

145
rebaja del precio o renta. El artículo 1928, inciso 2º, previene: “Con
todo, si se trata de reparaciones que no puedan sin grave
inconveniente diferirse, será el arrendatario obligado a sufrirlas, aún
cuando le priven del goce de una parte de la cosa arrendada; pero
tendrá derecho a que se le rebaje entre tanto el precio o renta, a
proporción de la parte que fuere”.
En el caso de que las reparaciones sean de tal entidad que la
turbación resulte considerable, podrá el arrendatario demandar la
terminación del contrato. En efecto, añade la disposición citada: “Y si
estas reparaciones recaen sobre tan gran parte de la cosa, que el
resto no aparezca suficiente para el objeto con que se tomó el
arriendo, podrá el arrendatario dar por terminado el arrendamiento”.
(artículo 1928, inciso 3º)
A las acciones señaladas, encaminadas a pedir una rebaja del precio o
la terminación del arriendo, puede sumarse la de indemnización de
perjuicios.
Tendrá el arrendatario derecho a que se le indemnicen perjuicios
cuando:
1.- Si las reparaciones provienen de causa que ya existía al tiempo del
contrato, desconocida del arrendatario, pero que el arrendador
conoció o era tal que tuviese antecedentes para temerla o por su
profesión conocerla. (artículo 1928, inciso 4º), y
2.- Si las reparaciones han de dificultar el goce por mucho tiempo, de
manera que no pueda subsistir el contrato de arrendamiento sin grave
molestia o perjuicio para el arrendatario. (artículo 1928, inciso 5º).
b).- Obligación de sanear las turbaciones que sean obra de terceros.
Las turbaciones de que el arrendatario pueda ser víctima de parte de
terceros son de hecho y de derecho.
Turbaciones de hecho es la que proviene de vías de hecho de terceros
que no pretenden derechos sobre la cosa arrendada. Turbación de
derecho es aquella que se produce por vías de derecho, esto es, por
las acciones que terceros entablen alegando derechos sobre la cosa
arrendada.
Turbaciones de hecho. Las turbaciones de hecho, resultantes de la
ejecución de actos materiales que no importan pretensión de ningún
derecho, no imponen al arrendador responsabilidad alguna.
El arrendatario, por los medios de que disponga, debe repeler esta
clase agresiones que le turben el goce.

146
El art. 1930, inc. 1°, es concluyente: “Si el arrendatario es turbado en
su goce por vías de hecho de terceros, que no pretenden derecho a la
cosa arrendada, el arrendatario a su propio nombre perseguirá la
reparación del daño”.
Turbaciones de derecho. Muy diverso es el caso en que el arrendatario
es turbado por vías de derecho, por ej. porque un tercero pretende
ejercer en la cosa un derecho de usufructo o servidumbre, o deduce
una acción judicial para reclamar todo o parte de ella.
De tales turbaciones es responsable el arrendador porque, en verdad,
provienen de una mala calidad de su derecho. Como el derecho del
arrendador queda en tela de juicio, él debe intervenir; el arrendatario
no tiene calidad para representarle en el debate en que se discuta el
derecho del arrendador.
Por este motivo, el art. 1931 previene: “La acción de terceros que
pretendan derecho a la cosa arrendada, se dirigirá contra el
arrendador”.
Pero el arrendatario por su parte tiene la obligación de dar noticia al
arrendador de las turbaciones o molestias que reciba de los terceros.
La omisión o tardanza en que incurra le hará responsable de los
perjuicios “que de ello se sigan al arrendador” (art. 1931, inc. 2°).
Para determinar los derechos que competen al arrendatario turbado
en el goce, es menester indagar la importancia de la turbación, esto
es, si las vías de derecho de terceros atentan en forma grave o leve
contra dicho goce: a).- Cuando la turbación es de escasa importancia,
el arrendatario tiene derecho a una rebaja del precio. En efecto, el art.
1930, inc. 2°, prescribe: “Y si es turbado o molestado en su goce por
terceros que justifiquen algún derecho sobre la cosa arrendada, y la
causa de este derecho hubiere sido anterior al contrato, podrá el
arrendatario exigir una disminución proporcionada en el precio o renta
del arriendo, para el tiempo restante”.
b).- Si la turbación o embarazo fueren considerables, el arrendatario
puede pedir la terminación del contrato.
El art. 1930 en su inc. 3° añade: “Y si el arrendatario, por
consecuencia de los derechos que ha justificado un tercero, se hallare
privado de tanta parte de la cosa arrendada, que sea de presumir que
sin esa parte no habría contratado, podrá exigir que cese el
arrendamiento”.
Por regla general, todo incumplimiento de las obligaciones derivadas
del contrato, cualquiera que sea su importancia, autoriza para pedir

147
su resolución. En este caso, como en diversos otros en el
arrendamiento, la facultad de pedir la terminación del contrato se
otorga sólo en casos de grave infracción de las obligaciones de las
partes.
Las acciones referidas pueden sumarse a la de indemnización de
perjuicios en las circunstancias siguientes: a).- Tiene el arrendatario
derecho a que se le indemnicen todos los perjuicios sufridos, “si la
causa del derecho justificado por el tercero fue o debió ser conocida
del arrendador al tiempo del contrato, pero no lo fue del arrendatario,
o siendo conocida de éste, intervino estipulación especial de su
saneamiento con respecto a ella”. (art. 1930, inc. 4°).
b).- En cambio, si la causa del derecho del tercero no era, ni debía ser
conocida del arrendador al tiempo del contrato, “no será obligado el
arrendador a abonar el lucro cesante”. (art. 1930, inc. 5°).
Derecho de retención del arrendatario. Para seguridad de las
indemnizaciones que se le adeuden, goza el arrendatario del derecho
legal de retención.
Este derecho se traduce, en que no puede el arrendatario ser privado
de la cosa arrendada, mientras tales indemnizaciones no se le paguen
por el arrendador o se le asegure debidamente el pago.
Sobre el particular, el art. 1937 dispone: “En todos los casos en que
no se debe indemnización al arrendatario, no podrá éste ser expelido
o privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o se
le asegure el importe por el arrendador.
De lo anteriormente expresado resulta que el arrendatario podrá
retener la cosa cuando se le deban indemnizaciones en razón: a).- de
la mutación de forma de la cosa arrendada o de los trabajos o
reparaciones que emprenda el arrendador que le turben o embaracen
el goce;
b).- de las turbaciones de que sea víctima a consecuencia de los
derechos que terceros justifiquen sobre la cosa arrendada;
c).- del mal estado de la cosa arrendada;
d).- de las mejoras útiles introducidas en la cosa, con el
consentimiento del arrendador, con la expresa condición de
abonarlas.
Carece el arrendatario del derecho de retención en el caso “de
extinción involuntaria del derecho del arrendador sobre la cosa
arrendada”. (art. 1937, inc. 2°).

148
Obligaciones del arrendatario.
Enunciación. Como contrato bilateral que es, el arrendamiento
impone igualmente obligaciones al arrendatario.
El arrendatario está obligado: 1.- A pagar el precio o renta;
2.- a usar de la cosa según los términos o el espíritu del contrato;
3.- A cuidar de la cosa como un buen padre de familia;
4.- A efectuar las reparaciones locativas, y
5.- A restituir la cosa al término del arrendamiento.
La primera y la última de tales obligaciones son de la esencia del
contrato. El goce del arrendatario es necesariamente oneroso y
temporal.

1.- Obligación de pagar el precio.


Pago del precio. Consagra el art. 1942 esta fundamental obligación
del arrendatario: “El arrendatario es obligado al pago del precio o
renta”.
La determinación del precio, como se dijo, se sujeta a las mismas
reglas que en el contrato de compraventa.
Fijación del precio en caso de discordia de las partes. La falta
de acuerdo de las partes acerca del precio o renta, impide que el
contrato de arrendamiento llegue a generarse.
Pero el legislador desecha esta lógica conclusión cuando las partes
discuerdan acerca del precio, pero se han efectuado la entrega de la
cosa arrendada.
El art. 1943 previene: “Si entrega la cosa al arrendatario hubiere
disputa acerca del precio o renta, y por una o por otra parte no se
produjere prueba legal de lo estipulado a este respecto, se estará al
justiprecio de peritos, y los costos de esta operación se derivan entre
el arrendador y el arrendatario por partes iguales”.
Epoca del pago del precio.- El precio o renta debe pagarse en la
época convenida; a falta de estipulación, conforme a la costumbre del
país; en defecto de normas consuetudinarias, con arreglo a las
supletorias que establece el art. 1944.
A falta de estipulación de las partes o de costumbre, se observarán
las reglas siguientes:
a) La renta del arrendamiento de predios urbanos se
pagará por meses y la de predios rústicos por años.

149
b) Si se arrienda una cosa mueble por cierto número de
años, meses o días, la renta se deberá inmediatamente
después de expirado el respectivo año, mes o día.
c) Si se arrienda por una suma alzada, “se deberá ésta
luego que termine el arrendamiento”.
De este modo, el precio es pagadero al término del contrato o de cada
uno de los períodos de pago.
Falta de pago del precio o renta.- La falta de pago del precio o
renta confiere al arrendador el derecho alternativo de pedir el
cumplimiento del contrato o su terminación.
Las reglas generales tienen, en tal caso, pleno vigor.
Cada vez que se pone término al arrendamiento por culpa del
arrendatario, debe éste pagar los perjuicios que resulten para el
arrendador.
Esta indemnización comprende, especialmente, el pago de la renta
por el tiempo que falte hasta que el día en que desahuciando hubiere
podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiere
terminado sin desahucio.
Para liberarse de este pago el arrendatario podrá proponer, bajo su
responsabilidad, otra persona idónea que le sustituya por el tiempo
que falte, prestando fianza u otra seguridad competente (art. 1945).

2.- obligación de usar de la cosa según los términos o el


espíritu del contrato.

Forma de usar la cosa.- El derecho de gozar de la cosa no es


limitado para el arrendatario. Por la inversa, debe encuadrarse dentro
de ciertos límites.
La forma del goce, será en primer término, la que las partes
convengan expresamente. A falta de estipulación, el goce del
arrendatario deberá ajustarse a la presunta intención de los
contratantes y al natural destino de la cosa.
El art. 1938 previene sobre el particular: “El arrendatario es obligado
a usar de la cosa según los términos o espíritu del contrato; y no
podrá en consecuencia hacerla servir a otros objetos que los
convenidos, o, a falta de convención expresa, aquellos a que la cosa
es naturalmente destinada, o que deban presumirse de las
circunstancias del contrato o de la costumbre del país”.

150
De esta manera, por ejemplo, el arrendatario de una casa habitación
no puede instalar en ella un comercio o el arrendatario de un caballo
de silla, destinarlo a arrastrar un vehículo.
El uso que el arrendatario debe dar a la cosa resulta, a menudo, del
espíritu del contrato, de la presunta intención de las partes. El
arrendamiento a un fabricante de un local destinado anteriormente a
un almacén, supone un tácito acuerdo para variar su uso: la actividad
a que el arrendatario se dedica, indica claramente que su intención no
podía ser otra que instalar su fabrica que en el local arrendado.
En caso de controversia, toca al juez decidir cuál es el destino que
debe dar el arrendatario a la cosa, tomando en cuenta las variadas
circunstancias del caso.
La infracción de esta obligación del arrendatario da derecho al
arrendador a pedir terminación del arrendamiento, con indemnización
de perjuicios. El art. 1938, inc. 2° dispone: “Si el arrendatario
contraviene a esta regla, podrá el arrendador reclamar la terminación
del arriendo con indemnización de perjuicios, o limitarse a esta
indemnización, dejando subsistir el arriendo”.

3.- Obligación de cuidar de la cosa como un buen padre de


familia.

Grado de cuidado que debe emplear el arrendatario.- Puesto


que el arrendamiento es un contrato que beneficia a las partes
recíprocamente, el arrendatario, con arreglo a los principios
generales, es responsable de la culpa leve.
El art. 1939 ratifica esta conclusión: “El arrendatario empleará en la
conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia”. Por
ejemplo, expresa Pothier, el arrendatario de una viña deberá
cultivarla, abonarla, fumigarla y actuar, en suma, como un cuidadoso
viñatero cultivaría su propia viña.
Sanción del incumplimiento de está obligación.- El
incumplimiento de la obligación del arrendatario de cuidar de la cosa
como un buen padre de familia, le hace responsable de los perjuicios
que su conducta ocasione: “y aún tendrá derecho el arrendador para
poner fin al arrendamiento, en el caso de un grave y culpable
deterioro”(art. 1939, inc. 2°).
Por lo tanto, la sanción que el incumplimiento trae consigo depende
de la magnitud de la infracción. Solamente la infracción grave autoriza

151
al arrendador para pedir la terminación del arriendo, entendiéndose
por tal, aquella que ocasiona en la cosa un serio deterioro. La
infracción leve sólo puede ser fundamento para una demanda de
perjuicios.
El arrendatario es responsable no sólo de su propio hecho o culpa, “
sino la de su familia, huéspedes y dependientes”(art. 1941).
Cesión y subarriendo.- Consecuencia de la obligación de cuidar de
la cosa, es la prohibición que la ley impone al arrendatario de
subarrendar o ceder el arriendo, a menos que se le autorice
expresamente para ello.
El art. 1946 dispone: “ El arrendatario no tiene la facultad de ceder el
arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente
concedido; pero en este caso no podrá el cesionario o subarrendatario
usar o gozar de la cosa en otros términos que los estipulados con el
arrendatario directo”.
Subarrendar es dar en arrendamiento la cosa que se tiene a título de
arrendatario.
En el subarriendo hay dos arrendamientos super puestos; el sub
arrendador se encuentra doblemente obligado y asume una doble
calidad: de arrendatario en el primer contrato y de arrendador en el
segundo, respecto del subarrendatario.
Ceder el arriendo, en cambio, es transferir a un tercero el derecho de
goce que del contrato de arrendamiento deriva para el arrendatario.
El cesionario ocupa el lugar del cedente y se crea una relación directa
entre el cesionario y el arrendador. Por consiguiente, la cesión es una
operación de efectos más radicales que el sub arrendamiento.

4.- Obligación de efectuar las reparaciones locativas.

Concepto y alcance de esta obligación.- El art. 1927 previene que


el arrendador debe efectuar las reparaciones necesarias no locativas y
aún estas, si los deterioros que las han hecho indispensables
provienen de fuerza mayor o caso fortuito, o de mala calidad de la
cosa.
Pero, aparte de estos casos de excepción, toca el arrendatario
efectuar las reparaciones de esta índole. “El arrendatario es obligado
a las reparaciones locativas”, dispone el inc. 1° del art. 1940.

152
Son reparaciones locativas las que tienen por objeto subsanar
aquellos deterioros que son una consecuencia normal del goce que el
arrendatario tiene de la cosa.
El art. 1940, inc. 2° precisa el concepto: “Se entienden por
reparaciones locativas las que, según la costumbre del país, son de
cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de
deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario
o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas,
albañales y acequias, rotura de cristales, etc.”.

5.- Obligación de restituir la cosa arrendada

Carácter temporal del goce del arrendamiento.- El goce del


arrendatario es necesariamente temporal; por consiguiente, debe
restituir la cosa al arrendador al término del contrato.
Consagra el art. 1947 esta obligación del arrendatario, esencial en el
contrato: “El arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del
arrendamiento”.
Estado en que debe restituirse la cosa.- El arrendatario debe
restituir la cosa “en el estado en que le fue entregada”( art. 1947, inc.
2°).
Pero, como se comprende, el goce de la cosa suele causar un natural
desgaste o menoscabo. Por este motivo, la disposición añade que en
la restitución debe tomarse en cuenta “el deterioro ocasionado por el
uso y goce legítimos”.
Es probable que las partes hayan dejado constancia del estado en que
se encontraba la cosa; en tal caso, no surgirán dificultades acerca de
cómo debe efectuarse la restitución.
Si las partes no han expresado el estado en que se entregó la cosa, la
ley establece una presunción de que ese estado fue satisfactorio; la
presunción es simplemente legal y cede ante la prueba contraria que
el arrendatario rinda.
En efecto, el art. 1947, inc. 3° expresa: “Si no constare el estado en
que le fue entregada, se entenderá haberla recibido en regular estado
de servicio, a menos que pruebe lo contrario”.
Los daños y perdidas sobrevinientes durante el goce de la cosa, se
presumen culpables. Toca al arrendatario acreditar que no han
sobrevenido por su culpa o de sus huéspedes, dependientes o
subarrendatarios (art. 1947, inc. 4°).

153
Forma de la restitución.- La entrega debe efectuarse poniendo la
cosa materialmente a disposición del arrendador.
El art. 1948 ha reglamentado la forma como debe efectuarse la
restitución de los inmuebles: “La restitución de la cosa raíz se
verificará desocupándola enteramente, poniéndola a disposición del
arrendador y entregándole las laves”.
Incumplimiento de la obligación de restituir.- Terminado el
arriendo, el arrendatario debe restituir la cosa; se hace exigible su
obligación.
Pero para que el arrendatario quede constituido en mora de restituir,
es menester que sea requerido o reconvenido por el arrendador.
La expiración del plazo estipulado no es bastante; trátase de un caso
de excepción en que la ley exige que se requiera al deudor para
constituirle en mora.
El art. 1949 dispone: “Para que el arrendatario sea constituido en
mora de restituir la cosa arrendada, será necesario requerimiento del
arrendador, aun cuando haya precedido desahucio”.
Constituido en mora el arrendatario, “ será condenado al pleno
resarcimiento de todos los perjuicios de la mora, y a lo demás que
contra él competa como injusto detentador”( art. 1949).
Derecho legal de retención del arrendador.- Al igual que el
arrendatario, goza el arrendador del derecho legal de retención. Se le
concede este derecho para seguridad del pago del precio o renta y de
las indemnizaciones que, por diversos conceptos, el arrendatario le
adeude.
El arrendador, pues, puede hacer valer este derecho para la garantía
de lo que se le deba, como consecuencia:
a) de usar el arrendatario de la cosa contrariamente a los
términos o al espíritu del contrato;
b) de los deterioros que cause por no cuidar la cosa como
un buen padre de familia;
c) del hecho de incurrir el arrendatario en mora en la
restitución de la cosa;
d) de la terminación del contrato por culpa del
arrendatario;
e) por concepto de precio o renta.
Con arreglo a lo dispuesto en el inc. 2° del art. 1942, el derecho legal
de retención recae sobre “todos los frutos existentes de la cosa

154
arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya
amoblado, guarnecido o provisto”.
Naturalmente que la retención se le hace efectiva sobre los bienes
indicados, a condición de que pertenezcan al arrendatario; se
presumirá que le pertenecen, salvo prueba en contrario.

Expiración del contrato de arrendamiento.

Causales de extinción del arriendo.- El contrato de arrendamiento


de cosas termina del mismo modo que los otros contratos.
Pero el art. 1950 señala diversas causales de extinción propias y
peculiares de este contrato:
1° Por la destrucción total de la cosa arrendada;
2° Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del
arriendo;
3° Por la extinción del derecho del arrendador; y
4° Por sentencia judicial, en los casos que la ley ha previsto.
A cuales apuntadas es menester añadir otras, como el desahucio, la
circunstancia de necesitar el arrendador de la cosa para efectuar
reparaciones en ella, etc.

1.- Destrucción de la cosa.

Pérdida total de la cosa arrendada.- La pérdida o destrucción de


la cosa debe ser total. Destruida íntegramente la cosa, no podrá en lo
sucesivo, el arrendador, procurar al arrendatario el goce de la misma;
el arrendatario, a su vez , quedará liberado de la obligación de pagar
el precio; su obligación carece de causa.
Tanto da que la pérdida sea fortuita o culpable, solamente que la
destrucción total y culpable de la cosa hará responsable al
arrendatario de los consiguientes perjuicios.
El art. 1945 establece que la terminación del arrendamiento por culpa
del arrendatario le obliga a esta indemnización y, especialmente, al
pago de la renta por el tiempo que falte hasta la expiración del plazo
estipulado o hasta que, mediante el desahucio, hubiera podido cesar
el contrato.

155
Si la destrucción es solamente parcial, el juez debe decidir si tendrá
lugar la terminación del arriendo o se concede al arrendatario una
rebaja del precio o renta ( art. 1932, inc. 2°).

2.- Expiración del tiempo estipulado.

Contrato por tiempo determinado.- El contrato de arrendamiento,


como reiteradamente se ha dicho, es por su esencia temporal; pero su
duración puede ser determinada o indeterminada.
Se entiende que es determinado el tiempo de duración del contrato de
arrendamiento: a) si las partes han convenido expresamente un
término; b) cuando el tiempo es determinado por la naturaleza del
servicio a que la cosa se destina, y c) cuando el tiempo es
determinado por la costumbre del país.
En tales casos, la expiración del termino pone fin automáticamente o
ipso jure al contrato, sin que sea menester un aviso previo o una
expresa declaración de voluntad de las partes.
El art. 1954 previene: “Si en el contrato se ha fijado tiempo para la
duración del arriendo, o si la duración es determinada por el servicio
especial a que se destinó la cosa arrendada, o por la costumbre, no
será necesario el desahucio”.

Contrato por tiempo indeterminado.- Si no se ha fijado un tiempo


para la duración del arriendo, o éste no resulta de la naturaleza del
servicio o de la costumbre, el contrato durará indefinidamente
mientras las partes no expresen su voluntad de ponerle fin.
Arrendador y arrendatario deben darse mutuo aviso de su intención
de no perseverar en el contrato. Este aviso previo se denomina
desahucio.
El art. 1951 dispone sobre el particular: “ Si no se ha fijado tiempo
para la duración del arriendo, o si el tiempo no es determinado por el
servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por la
costumbre, ninguna de las dos partes podrá hacerlo cesar sino
desahuciando a la otra, esto es, noticiándoselo anticipadamente”.
Cuando se haya fijado plazo obligatorio sólo para una de las partes,
aquella a que el plazo no obliga deberá hacer desahuciar a la otra
para hacer cesar al arriendo.
Tal es la regla del art. 1953: “Si se ha fijado tiempo forzoso para una
de las partes y voluntario para la otra, se observará lo estipulado, y la

156
parte que puede hacer cesar el arriendo a su voluntad, estará sin
embargo sujeta a dar la noticia anticipada que se ha dicho”.

El desahucio. Sus formas.- El desahucio es el aviso anticipado que


una de las partes da a la otra de su voluntad de poner fin al contrato.
Este aviso, que debe darse con cierta anticipación, tiende a precaver
los perjuicios que a las partes ocasionaría el término inopinado del
arrendamiento.
Es el desahucio un acto unilateral; la aceptación de la parte a quien se
dirige carece de importancia.
De acuerdo al art. 588 del C.P.C., el desahucio puede ser judicial o
extrajudicial. Y este último podrá ser, verbal o escrito. Con todo, el
desahucio extrajudicial tiene serios inconvenientes probatorios.
El desahucio judicial, como su nombre lo indica, es el que se da por
medio de una notificación judicial. El mismo art. 588 del C.P.C. se
encarga de regular esta situación.
Irrevocabilidad del desahucio.- El desahucio es irrevocable; no
obstante que se trata de un acto unilateral de voluntad del arrendador
o del arrendatario, no es posible que uno u otro se retracten
unilateralmente.
El art. 1952 previene: “el que ha dado noticia para la cesación del
arriendo, no podrá después revocarla, sin el consentimiento de la otra
parte”.
La regla se encuentra sobradamente justificada. Se supone, con
fundamento, que el desahuciado ha debido adoptar medidas en
previsión de la terminación del arrendamiento, tales como buscar otro
arrendatario, el arrendador; u otra cosa susceptible de ser arrendada,
el arrendatario.
Anticipación con que debe darse el desahucio. Ha cuidado el
legislador de reglamentar minuciosamente la anticipación con que
debe darse el desahucio.
El art. 1951, inc. 2°, establece esta regla fundamental: “la
anticipación se ajustará al período o medida de tiempo que regula los
pagos”.
De este modo, si el arriendo es a tanto por mes o año, el desahucio
debe darse con un mes o un año de anticipación.
Para precisar con exactitud cuándo debe entenderse terminado el
contrato, el art. 1951, inc 3°, dispone : “el desahucio empezará a
correr al mismo tiempo que el próximo período”.

157
Por ej. si el arriendo es por un mes, la renta pagadera el 1° de cada
mes y el arrendador o el arrendatario se proponen ponerle fin el 1° de
Agosto, el aviso deberá darse antes del 1° de Julio; dado el 20 de
Junio, correrá desde el 1° de Julio.
Momento en que se extingue el contrato.- Cuando el contrato se
ha celebrado por un tiempo determinado, obviamente se extingue
cuando expira dicho término. Si es procedente el desahucio, el
contrato termina en el momento en que expira el plazo del mismo.
Como lógica consecuencia, hasta esa época, subsiste el derecho del
arrendador de percibir el precio o renta.
Si el arrendatario restituye anticipadamente la cosa deberá, no
obstante, pagar la renta hasta el fin del contrato.
Tal es la norma del art. 1955: “cuando el arrendamiento debe cesar
en virtud del desahucio de cualquiera de las partes, o por haberse
fijado su duración en el contrato, el arrendatario será obligado a pagar
la renta de todos los días que falten para que cese, aunque
voluntariamente restituya la cosa antes del último día”.
Tácita reconducción. Supóngase que terminado el contrato de
arrendamiento, el arrendatario continúa detentando la cosa, sin
protesta del arrendador. De esta situación de hecho no se sigue como
consecuencia que las partes hayan entendido prorroga del contrato.
El C.C. no admite, sino en términos muy restringidos, la tácita
reconducción, esto es, la renovación del contrato por el hecho de que
el arrendatario retenga la cosa con la aparente anuencia del
arrendador.
El art. 1956, inc. 1°, establece el principio general: “terminado el
arrendamiento por desahucio, o de cualquier otro modo, no se
entenderá en caso alguno que la aparente aquiescencia del
arrendador a la retención de la cosa por el arrendatario, es una
renovación del contrato”.
Para que se entienda renovado el arriendo es preciso que las partes
así lo convengan expresamente. Y, como una lógica consecuencia de
que el contrato no se entiende renovado, el arrendador puede
reclamar en cualquier tiempo la restitución de la cosa.
El art. 1956, inc. 2° añade: “si llegado el día de la restitución no se
renueva expresamente el contrato, tendrá derecho el arrendador para
exigirla cuando quiera”.
Casos en que tiene lugar la tácita reconducción. Por excepción,
acepta el Código la reconducción tácita. El mismo art. 1956, inc. 3° así

158
lo dispone: “Con todo, si la cosa fuere raíz y el arrendatario con el
beneplácito del arrendador hubiere pagado la renta de cualquier
espacio de tiempo.....”.
Para que tenga lugar la excepción prevista en la disposición indicada
es preciso, por lo tanto: a).- que la cosa arrendada sea inmueble;
b).- Que el arrendatario conserve la tenencia de la cosa, y
c).- Que el arrendatario haya pagado, con el beneplácito del
arrendador, la renta correspondiente a un período posterior a la
extinción del contrato, o las partes hayan ejecutado otros hechos
demostrativos de su inequívoca intención de perseverar en el
arriendo.
La reconducción importa la celebración de un nuevo contrato de
arrendamiento, en las mismas condiciones que el anterior; se
mantendrá idéntico el precio y las demás modalidades del contrato,
pero variará su duración.
Cualquiera que haya sido la duración del arriendo que terminó, el
nuevo arrendamiento durará hasta tres meses si el bien arrendado es
urbano, y hasta que puedan recogerse los frutos pendientes y
aprovecharse las labores realizadas, si se trata de un predio rústico.
Suerte de las cauciones en caso de tácita reconducción. Puesto
que el contrato que liga en lo sucesivo a las partes es un nuevo
contrato, se extinguen las cauciones constituidas por terceros para la
seguridad de las obligaciones derivadas del primero.
La renovación, en otros términos, no afecta a los terceros; éstos no
quedarán obligados sino a condición de que accedan al nuevo
contrato.
El art. 1957 dispone, en efecto: “Renovado el arriendo, las fianzas
como...”.

3.- Extinción del derecho del arrendador.

Principio general y causas de extinción del derecho del


arrendador. La extinción del derecho del arrendador pone fin al
contrato por aplicación del principio fundamental que enuncia el
aforismo Resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis.
Se obliga al arrendador a procurar al arrendatario el goce de la cosa; y
esta obligación, de carácter sucesivo, se prolonga durante la vigencia
del contrato. La pérdida de los derechos que el arrendador tenía en la

159
cosa le coloca en la imposibilidad de satisfacer sus obligaciones y, por
ende, determina la extinción del contrato.
Diversas son las causas que extinguen el derecho del arrendador. La
extinción puede producirse, en síntesis, por hecho o culpa del
arrendador o por causas independientes de su voluntad.
El contrato de arrendamiento expirará en todo caso y la distinción
tiene importancia solamente en relación con las indemnizaciones a
que puede estar obligado el arrendador. Para estos efectos tiene
considerable interés discriminar si la extinción de su derecho le es o
no imputable.
a).- Efectos de la extinción involuntaria.- El art. 1958, inc. 1°,
dispone: “Extinguiéndose el derecho del arrendador sobre la cosa
arrendada, por una causa independiente de su voluntad, expirará el
arrendamiento aun antes de cumplirse el tiempo que para su duración
se hubiere estipulado”.
La extinción del derecho del arrendador supone que otra persona
adquiere este derecho; la expiración del contrato significa, en otros
términos, que los terceros que adquieren los derechos que el
arrendador perdió no están obligados a respetar el arrendamiento.
Para ellos el contrato es res inter alios.
Se justifica plenamente, de esta manera, que el contrato expire,
aunque exista un plazo señalado para su duración.
La disposición citada propone dos ejemplos. Si el arrendador era
usufructuario o propietario fiduciario de la cosa, “expira el
arrendamiento por la llegada del día en que debe cesar el usufructo o
pasar la propiedad al fideicomisario”, pese a las estipulaciones que
medien entre arrendador y arrendatario sobre la duración del arriendo
(art. 1958, inc. 2°).
El art. 1958, advierte en su parte final, que la regla rige “sin perjuicio
de lo dispuesto en el art. 794, inc. 2°”.
Esta última disposición prescribe solamente que el nudo propietario
deberá conceder al arrendatario el tiempo que necesite para efectuar
la próxima percepción de frutos y que, por este tiempo, quedará
sustituido al usufructuario en el contrato.
Responsabilidad del arrendador.- Para precisar la responsabilidad
del arrendador en caso de expirar el contrato por causas ajenas a su
voluntad, responsabilidad que se traduce en el pago de perjuicios, es
menester distinguir si estaba de buena o mala fe.

160
La mala fe del arrendador consiste, en este caso, en haber contratado
a sabiendas del carácter incierto de su derecho y atribuyéndose la
calidad de dueño absoluto.
a)El art. 1959 prescribe, que si el arrendador a contratado
“en una calidad particular que hace incierta la duración
de su derecho, como la de usufructuario, o la de
propietario fiduciario, y en todos los casos en que su
derecho esté sujeto a una condición resolutoria, no
habrá lugar a indemnización de perjuicios por la
cesación del arriendo en virtud de la resolución del
derecho”.
b) Pero si el arrendador tiene un derecho de incierta
duración y contrató atribuyéndose el carácter de dueño
absoluto, “será obligado a indemnizar al arrendatario”, a
menos que éste haya contratado a sabiendas de que el
arrendador no era absoluto dueño.
Extinción por causa de expropiación.- La expropiación por causa
de utilidad pública es, en verdad, una causa de extinción del arriendo
ajena a la voluntad del arrendador.
Prevé el art. 1960 las reglas que deben observarse en este caso:
1) Deberá otorgarse al arrendatario el tiempo necesario
para utilizar las labores principiadas y coger los frutos
pendientes (art. 1960, N°1°).
2) Si fuere tan urgente la causa de la expropiación que no
diere lugar a utilizar las labores y percibir los frutos, o el
arriendo fuere a un plazo que se encuentra pendiente, y
así constare por escritura pública, “se deberá al
arrendatario indemnización de perjuicios por el Estado o
la corporación expropiadora” ( art. 1960, N°2°).
3) Si la expropiación abarca sólo una parte de la cosa
arrendada, tendrá lugar la regla del art. 1930, inc. 3°,
esto es, tendrá derecho el arrendatario a pedir
terminación del contrato, cuando la parte de que ha sido
privado sea tanta “que sea de presumir que sin esa
parte no habría contratado”.
Por consiguiente, la expropiación que pone fin al contrato debe ser
total; la expropiación parcial autoriza solamente al arrendatario para
pedir la terminación del contrato, cuando reúne los caracteres
anotados.

161
b).- Extinción del derecho del arrendador por causa que le es
imputable.- La extinción del derecho del arrendador puede operarse
por su hecho culpa.
Así ocurre cuando el arrendador enajena la cosa arrendada o por el
hecho de no pagar el precio se declara resuelto el contrato de
compraventa que le sirvió de titulo para su adquisición, etc.
Pero las consecuencias de la extinción del derecho difieren según las
circunstancias y una distinción se hace necesaria; es preciso distinguir
si el sucesor en los derechos del arrendador debe o no respetar el
arriendo.
Consecuencias si el sucesor no está obligado a respetar el
arriendo.- Cada vez que se extinga el derecho del arrendador y su
causahabiente no esté obligado a respetar el arriendo, deberán
indemnizarse al arrendatario los perjuicios que la extinción del
contrato le ocasione.
Tal es la regla del art. 1961: “ Extinguiéndose el derecho del
arrendador por hecho o culpa suyos, como cuando vende la cosa
arrendada de que es dueño, o siendo usufructuario de ella hace
cesión del usufructo al propietario, o pierde la propiedad por no haber
pagado el precio de venta, será obligado a indemnizar al arrendatario
en todos los casos en que la persona que le sucede en el derecho no
esté obligada a respetar el arriendo”.
Supóngase que el arriendo se estipuló a un largo plazo; si el
causahabiente del arrendador no está obligado a respetar el contrato,
el arrendatario se verá privado de la cosa con cuyo goce contaba por
largo tiempo y se le seguirá ciertamente un daño que el arrendador
debe repararle.
Indemnizaciones que debe pagar el arrendador.- El arrendador
debe indemnizar al arrendatario los perjuicios que sufra con motivo de
la extinción del contrato.
Debe el arrendador, además, indemnizar los perjuicios “que el
subarrendatario sufriere por su parte” (art. 1963, inc. 1°) Parece obvio
que estos perjuicios serán indemnizables cuando el arrendador haya
autorizado el subarriendo.
Para cobrar los perjuicios sufridos por el subarrendatario, puede el
arrendatario obrar a su propio nombre. Como no le liga ningún vínculo
con el arrendador, no puede el subarrendatario cobrar directamente
dichos perjuicios y es menester que el arrendatario le ceda su acción
(art. 1963, inc. 2°).

162
Por su parte, el arrendatario deberá reembolsar al subarrendatario las
rentas que le haya anticipado ( art. 1963, inc. 3°).

Obligación del causahabiente del arrendador e respetar el


arriendo.- Si el sucesor del arrendador debe respetar el arriendo,
subsiste el contrato; obviamente el arrendatario no tiene derecho a
reclamar perjuicios.
En principio, el sucesor no está obligado a respetar el arrendamiento;
en otros términos, por regla general, la extinción del derecho del
arrendador pone fin al arriendo.
Piénsese que el sucesor es un extraño al contrato de arrendamiento, a
quien, por lo tanto, no afectan sus estipulaciones. Por otra parte, el
derecho del arrendatario para gozar de la cosa es de carácter
personal y sólo puede ejercitarse contra quien contrajo la obligación
correlativa de procurárselo, esto es, el arrendador.
Todavía más, el adquirente de los derechos del arrendador, cuando le
sucede a título singular, no queda ligado por los actos de su causante
que no se refieran al derecho mismo.
De tales consideraciones resulta evidente el derecho del adquirente
para expeler al arrendatario. Pero poderosísimas razones de orden
económico han inducido al legislador a temperar el rigor de los
principios.
En efecto, en determinados casos el sucesor del arrendador debe
respetar el arriendo. El arrendamiento es oponible al adquirente, del
mismo modo que una servidumbre, usufructo o hipoteca constituidos
por causante.
Queda el arrendatario a cubierto de que se le expulse por extinguirse
el derecho del arrendador, y seguro en el goce de la cosa por el
tiempo convenido para la duración del arrendamiento.
Para evitar un fraude fácil de cometer, la ley permite sólo en los casos
calificados oponer el arriendo a los adquirentes. Tales son los casos
que señala el art. 1962.
Casos en que el sucesor debe respetar el arriendo.- De acuerdo
con la citada norma del art. 1962, están obligados a respetar el
arriendo:
a)Todo aquel a quien se transfiere el derecho del
arrendador a título gratuito;
b) Todo aquel a quien se transfiere a título oneroso el
derecho del arrendador, si el arrendamiento ha sido

163
celebrado por escritura pública, exceptuados los
acreedores hipotecarios;
c) Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento se
otorgado por escritura pública, inscrita con anterioridad
a la inscripción hipotecaria.
Sucesores a título gratuito.- Deben respetar el arriendo los
sucesores a titulo gratuito, esto es, los herederos, legatarios y
donatarios del arrendador (art. 1962, N°1°).
Los herederos deben respetar el contrato porque representan a su
causante y le suceden en todos sus derechos y obligaciones
transmisibles (art. 1097).
En cuanto a lo legatarios y donatarios deben respetar el arriendo
porque de otro modo se crearía para su causante una embarazosa
situación, como consecuencia de la indemnización de perjuicios que
debería pagar al arrendatario; no es justo que se imponga esta
responsabilidad al autor de la liberalidad y la única manera de ponerle
a cubierto de ella es obligar a los sucesores a respetar el arriendo.
Sucesores a título oneroso.- Los causahabientes a título oneroso
deben respetar el arriendo siempre que conste de escritura pública
(art. 1962, N°2°).
Constituido por escritura pública, consta el contrato de un modo
fehaciente y tiene una fecha cierta. Los adquirentes quedan en
situación de conocerlo y de efectuar la adquisición de la cosa
arrendada a sabiendas de la existencia del contrato.
Por este motivo, pese a que el arrendamiento es un contrato
consensual, tiene considerable importancia que se le revista de la
solemnidad de la escritura pública.
La regla no rige para los acreedores hipotecarios.
Caso de los acreedores hipotecarios.- Una regla especial rige para
los acreedores hipotecarios. Deben respetar el arriendo siempre que
conste de escritura pública, “inscrita en el Registro del Conservador
antes a la inscripción hipotecaria” (art. 1962, inc. 3°).
El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí sólo la
inscripción de la escritura de arrendamiento.
Por consiguiente, para que los acreedores hipotecarios deban respetar
el arriendo es menester:
a) que conste por escritura pública;
b) que se encuentre inscrito en el Registro del
Conservador,

164
c) que la inscripción del arriendo sea anterior a la
inscripción de la hipoteca.
Inscrito el arriendo con anterioridad a la hipoteca, los acreedores
hipotecarios han podido tener cabal conocimiento de su existencia y
calcular la influencia del contrato en la eficacia de la garantía. Un
arriendo que debe respetarse, a largo plazo y por una renta módica,
influye decisivamente en el valor comercial del inmueble,
desvalorizándolo.
La regla del N°3 del art. 1962 se refiere a los acreedores hipotecarios
que se adjudiquen la finca hipotecada para hacerse pago de sus
créditos.
Si la finca es subastada a instancias de un acreedor hipotecario, y la
adquiere un tercero, deberá este respetar el arriendo que conste de
escritura pública aunque no se encuentre inscrito con anterioridad a la
hipoteca. El tercero subastador es un adquirente a título oneroso y
para él rige la regla del N° 2° del art. 1962.

Cláusula de no enajenar la cosa arrendada.- Reglamentada el


art. 1964 los efectos del pacto que celebren el arrendador y el
arrendatario de no enajenar el primero la cosa arrendada.
Por de pronto, la estipulación no impide al arrendador enajenar y, en
verdad, poco importa al arrendatario que la cosa enajene, con tal que
el adquirente deba respetar el arriendo.
Por este motivo, el art. 1964 dispone: “El pacto de no enajenar la cosa
arrendada, aunque tenga la cláusula de nulidad de la enajenación, no
dará derecho al arrendatario sino para permanecer en el arriendo,
hasta su terminación natural”.

Embargo de la cosa arrendada.- El embargo trabado por el


acreedor o acreedores del arrendador sobre la cosa arrendada no
pone fin al arriendo.
El art. 1965, inc. 2°, prescribe que “si se adjudicare la cosa al
acreedor o acreedores, tendrá lugar a lo dispuesto en el art. 1962”.
De este modo, si la cosa embargada lo ha sido a instancias de un
acreedor hipotecario que se le adjudica, debe respetar el arriendo
inscrito con anterioridad a la hipoteca; si el subastador es otro
acreedor que no goce del derecho de hipoteca habrá de respetar el
arriendo que conste por escritura pública, aunque no se haya inscrito
o su inscripción sea posterior a la hipotecaria.

165
Mientras se realiza la subasta, el contrato subsiste “y se sustituirán el
acreedor o acreedores en los derechos y obligaciones del arrendador”
(art. 1965, inc. 1°).

d) Otras causas de extinción del arrendamiento.

Sentencia judicial de terminación del arriendo.- Expira el


contrato “por sentencia del juez en los casos que la ley ha previsto”
(art. 1950, N°4°).
Así ocurre cuando por infracción de las diversas obligaciones que para
las partes derivan del arrendamiento, se pronuncia por el juez la
terminación de contrato.
Del mismo modo, terminará por sentencia de juez cuando se declara
judicialmente nulo o rescindido el contrato.

Insolvencia del arrendatario.- La insolvencia del arrendatario suele


poner fin al arriendo. Tiene derecho el arrendador para “dar por
concluido el arrendamiento” y para que el arrendatario le indemnice
los perjuicios, según las reglas generales ( art. 1968).
Pero los acreedores del arrendatario, interesados en la subsistencia
del contrato, podrán sustituirse al arrendatario, rindiendo caución a
satisfacción del arrendador.
Por este motivo el art. 1968, inc. 1°, expresa que “la insolvencia
declarada del arrendatario no pone necesariamente fin al arriendo”.

Caso en que deben hacerse reparaciones en la cosa


arrendada.- Expira el arrendamiento cuando la cosa arrendada
necesita de reparaciones que impidan total o parcialmente el goce del
arrendatario.
El art. 1966 dispone: “Podrá el arrendador hacer cesar el
arrendamiento en todo o parte cuando la cosa arrendada necesita de
reparaciones que en todo o parte cuando la cosa arrendada necesita
de reparaciones que en todo o parte impidan su goce, y el
arrendatario tendrá entonces los derechos que le conceden las reglas
dadas en el art. 1928”.
En otras palabras, el arrendador puede poner fin al contrato; pero el
arrendatario, a su vez tiene derecho a que se le rebaje
proporcionalmente el precio o renta y, eventualmente, a que se le
indemnicen los perjuicios sufridos.

166
En cambio, esta vedado al arrendador poner término al contrato a
pretexto de que necesita para sí la cosa.
El art. 1967 dice al respecto: “ El arrendador no podrá en caso alguno,
a menos de estipulación contraria, hacer cesar el arrendamiento a
pretexto de necesitar la cosa arrendada para sí”.

Arrendamiento de bienes de sus representados hecho por el


padre, marido o guardador.- El padre, madre, marido y guardador
no pueden arrendar los bienes de sus hijos, mujer, o pupilos sino por
un cierto tiempo.
El art. 1969 establece: “Los arrendamiento hechos por tutores o
curadores, por el padre o madre como administradores de los bienes
del hijo, o por el marido o la mujer como administradores de los
bienes sociales y del otro cónyuge, se sujetarán (relativamente a su
duración después de terminada la tutela o curaduría, o la
administración paterna o materna, o la administración de la sociedad
conyugal), a los artículos 407, inciso 1°, 1749, inciso 4°, 1756, inciso
1°, y 1761, inciso 1°.

Contratos para la confección de una obra material.

Concepto. Con arreglo a la definición del art. 1915, el arrendamiento


puede tener por objeto “ejecutar una obra”.
El contrato puede definirse, como aquel en que las partes se obligan
mutuamente, la una a ejecutar una obra material y la otra a pagar por
ella un precio determinado.
La persona que toma a su cargo la ejecución de la obra se denomina,
artífice.
El contrato importa compraventa o arrendamiento, según las
circunstancias. El contrato para la confección de una obra material
puede importar legalmente una compraventa o un arrendamiento:
a).- Si el artífice suministra la materia parta la confección de la obra,
“el contrato es de venta” (art. 1996, inc. 1°).
Se dice que el contrato se celebra “obra vendida” para significar que
el artífice suministrará los materiales.
b).- Por el contrario, “si la materia es suministrada por la persona que
encargó la obra, el contrato es de arrendamiento” (art. 1996, inc. 3°).

167
c).- En fin, si ambas partes suministran la materia, el contrato será de
compraventa o arrendamiento, según cual de ellas suministre la parte
principal. “Si la materia principal es suministrada por el que ha
ordenado la obra, poniendo al artífice lo demás, el contrato es de
arrendamiento; en el caso contrario de venta” (art. 1996, inc. 4°).
Confección de obra material y compraventa.- Suministrada la
materia íntegramente o en su parte principal por el artífice, el
contrato es de compraventa.
El contrato es indudablemente de venta de cosa futura y, por lo tanto,
condicional.
Se entiende hacha la venta bajo la condición de que la obra será bien
confeccionada, condición que se entenderá cumplida cuando el que
encargó la obra la ha recibido y aprobado.
Por este motivo, el contrato de compraventa no se reputa perfecto
“sino por la aprobación del que ordenó la obra” (art. 1996, inc. 1°).
La consecuencia más importante que se sigue de reputarse el
contrato como de venta, dice relación con los riesgos de la cosa. El
art. 1996, inc. 2° dispone: “Por consiguiente, el peligro de la cosa no
pertenece al que ordenó la obra sino desde su aprobación, salvo que
se haya constituido en mora de declarar si la aprueba o no”.
De este modo, si la cosa perece, el artífice pierde no solamente la
materia, sino que el precio de su trabajo.
Los riesgos se invierten, si el que encargó la obra se constituye en
mora de expresar si la acepta o rechaza. Es está una aplicación de la
regla del art. 1481, inc. 2°, que reputa cumplida la condición si deja
de cumplirse por hecho del deudor.
La confección de obra material y el arrendamiento.- Si el que
encarga la obra proporciona la totalidad o la parte principal de la
materia, el contrato es de arrendamiento.
El arrendamiento de obra se sujeta a las reglas generales del
arrendamiento, salvas algunas normas especiales (art. 1996, inc. 5°).
De partida, el problema de los riesgos se plantea de diversa manera.
La pérdida de la materia recae sobre el dueño, esto es, la persona que
ordenó la obra (art. 2000, incs. 1° y 2°). Con todo, podemos concluir
que:
a) El artífice será responsable “cuando la materia perece
por su culpa o por culpa de las personas que le
sirven”(art. 2000, incs. 1° y 2°).

168
b) Pero el artífice, aunque la cosa perezca sin culpa suya o de sus
dependientes, pierde su trabajo, “no podrá el artífice reclamar el
precio o salario”, salvo las excepciones legales (art. 2000, inc. 3°). En
que sentido, el artífice comparte los riesgos con el que encargó la
obra.
c) El riesgo es íntegramente de cargo del que ordenó la obra, esto es,
pierde la materia y debe pagar el precio, en los casos siguientes: 1.-
Si la obra ha sido reconocida y aprobada (art. 2000, N°1°).
2.- Si la cosa no ha sido reconocida y aprobada por mora del que
encargó la obra (art. 2000, N°2°), y
3.- Si la cosa perece por un vicio de la materia suministrada por el
que encargó la obra, salvo que el vicio sea de aquellos que el artífice
por su oficio ha debido conocer, o conociéndolo no haya dado aviso
oportuno (art. 2000, N°3°).
Fijación del precio.- Conforme a las reglas generales, no hay
compraventa ni arrendamiento si las partes no han convenido en el
precio o, a lo menos, señalado las normas para determinarlo. Uno y
otro contrato sólo se perfeccionan cuando las partes están acordes en
la cosa y el precio.
En los contratos de confección de obra material, la ley se aparta de
estos principios. El art. 1997 dispone: “Si no se ha fijado precio, se
presumirá que las partes han convenido en el que ordinariamente se
paga por la misma especie de obra, y a falta de éste por el que se
estimare equitativo a juicio de peritos”.
La fijación parcial del precio requiere que las partes no lo hayan
convenido y no sea posible recurrir a normas consuetudinarias que
sirvan para determinarlo.
Fijación del precio por un tercero.- Las partes pueden confiar a un
tercero la fijación del precio. Prevé la ley que el tercero fallezca antes
o después de ejecutada la obra:
a) Cuando el tercero fallezca antes de la ejecución de la
obra, “será nulo el contrato”.
b) Si el fallecimiento sobreviene después de haberse
procedido a la ejecución de la obra, “se fijará el precio
por peritos”(art. 1998).

Obligaciones de las partes .- El contrato es bilateral y engendra,


por consiguiente, obligaciones recíprocas.

169
El que encarga la obra contrae sustancialmente dos obligaciones: 1.
pagar el precio, y 2. Declarar si aprueba o rechaza la obra.
El artífice contrae la obligación de ejecutar la obra fiel y
oportunamente.
Obligación de pagar el precio.- El precio debe pagarse en la forma
convenida. A falta de estipulación, será exigible una vez concluida,
reconocida y aprobada la obra.
El reconocimiento puede hacerse parcialmente, cuando se ha
convenido que la obra se apruebe por partes (art. 2001).
Obligación de declarar la aprobación o rechazo de la obra.- La
persona que encargó la obra, una vez ejecutada, debe declarar si la
aprueba o la rechaza.
El incumplimiento de esta obligación o, más exactamente, la mora del
que encargó la obra, trae como consecuencia que sean de su cargo
los riesgos y que deba pagar el precio, aunque la cosa haya perecido.
Obligación de ejecutar fiel y oportunamente la obra.- Tiene
obviamente el artífice la obligación de ejecutar la obra
oportunamente, en la forma convenida.
En caso de pretender el que encargó la obra que no se ha ejecutado
debidamente, el art. 2002, inc. 1°, dispone que: “se nombrarán por las
dos partes peritos que decidan”.
Incumplimiento de las obligaciones de las partes.- Con arreglo
al art. 1999, “habrá lugar a la reclamación de perjuicios, según las
reglas generales de los contratos, siempre que por una o por otra
parte no se haya ejecutado lo convenido, o se haya retardado su
ejecución”. La regla es manifiestamente innecesaria.
Pero el art. 2002 se refiere especialmente al incumplimiento de la
obligación del artífice. Si es fundada la alegación de no haberse
ejecutado debidamente la obra, “el artífice podrá ser obligado, a
elección del que encargó la obra, a hacerla de nuevo o a la
indemnización de perjuicios”(art. 2002, inc. 2°).
Es evidente, que si el que encargó la obra suministró los materiales se
le deben reembolsar. Pero esta restitución de los materiales podrá
hacerse “con otros de igual calidad o en dinero” (art. 2002, inc. 3°).

Extinción del contrato. Dos causales típicas de extinción se


presentan en el contrato de confección de obra material; a saber: a).-
La manifestación unilateral de voluntad del que encargó la obra, y
b).- La muerte del artífice.

170
a).- Extinción por voluntad del que encargó la obra. El contrato
puede tener fin por voluntad del que encargó la obra. El art. 1999, inc.
2°, establece que “aun en el caso de haberse estipulado un precio
único y total por ella, podrá hacerla cesar, reembolsando al artífice
todos los costos, y dándole lo que valga el trabajo hecho y lo que
hubiere podido ganar en la obra”.
La obra está destinada a satisfacer una necesidad del que la encargó,
que un cambio de las circunstancias ha podido hacer cesar. Su
desistimiento no lesiona al artífice, porque debe indemnizarle
cumplidamente.
b).- Extinción por muerte del artífice. La consideración de la
persona del artífice es de suma importancia y, por lo mismo, su
fallecimiento pone fin al contrato.
En cambio, no influye en la suerte del contrato la muerte del que
encargó la obra, así se desprende de lo que señala el art. 2005, inc.
2°.
Ha debido prever el legislador la suerte de los trabajos realizados con
anterioridad al fallecimiento.
El que encargó la obra debe pagar el valor de los materiales
preparados, “que pueden ser útiles para la obra de que se trata” (art.
2005, inc. 1°). Y deberá igualmente pagar el valor de los trabajos
realizados, que se calculará proporcionalmente, “tomando en
consideración el precio estipulado para toda la obra”.

(lo relativo a la construcción de edificios no se vera).

(Arrendamiento de Servicios Inmateriales).

(Arrendamiento de transporte).

(el censo)

(La sociedad)

171
El Mandato

Definición. Define el Mandato el art. 2116: “El Mandato es un


contrato en que una parte confía la gestión de uno o más negocios a
otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera”.
“La persona que confiere el encargo se llama comitente o mandante,
y la que lo acepta apoderado, procurador, y en general mandatario”.
Caracteres del contrato. El mandato es un contrato generalmente
consensual, por su naturaleza onerosa bilateral.
Rasgo característico del mandato es que el mandatario actúe por
cuenta y riesgo del mandante.
a).- El mandato es generalmente consensual. El mandato es un
contrato comúnmente consensual. Se perfecciona, pues, por el sólo
consentimiento de mandante y mandatario.
La voluntad del mandante de confiar la gestión de un negocio al
mandatario y la voluntad de éste de aceptar el encargo, puede
manifestarse tácitamente. En efecto, el art. 2123 dispone que “el
encargo que es objeto del mandato...”
Cuando un contrato se otorga por escrito, regularmente el
instrumento deja constancia del consentimiento de ambas partes. En
el mandato, el documento deja constancia, por lo general, sólo de la
voluntad del mandante que propone el mandatario la realización de
un encargo, que éste puede aceptar o rechazar. El consentimiento del
mandatario, aceptando el encargo, interviene a posteriori.
Por otro lado, el encargo debe ser aceptado por el mandatario. El art.
2124 previene que “el contrato de mandato se reputa perfecto por la
aceptación del mandatario”.
La aceptación del mandatario puede ser expresa o tácita. Cuando el
mandato se otorga por escrito y posteriormente sobreviniente la
aceptación del mandatario, generalmente la aceptación será tácita.
Importa aceptación tácita “todo acto en ejecución del mandato” (art.
2124, inc. 2°). Es menester, por tanto, que el mandatario ejecute
actos positivos de gestión del mandato; su silencio no constituye
aceptación.
Sin embargo, por excepción, el silencio del mandatario suele importar
que acepta el encargo. En efecto, el art. 2125 dispone: “Las personas
que por su profesión...”
La persona ausente que hace el encargo confía en que será aceptado
por quien hace su profesión de la gestión de negocios ajenos y que

172
éste adoptará las medidas encaminadas al resguardo de sus
intereses.
Pero aunque rechacen el encargo, las personas que se encargan
habitualmente de negocios ajenos, “deberán tomar las providencias
conservativas urgentes que requiera el negocio que se les
encomienda” (art. 2125, inc. 2°).
Finalmente, aunque perfecto el mandato por la aceptación del
mandatario, puede este retractarse.
No impone la retractación responsabilidad al mandatario si se verifica
“mientras el mandante se halle todavía en aptitud de ejecutar el
negocio por sí mismo, o de cometerlo diversa persona” (art. 2124, inc.
3°). En caso contrario, es responsable de los perjuicios que ocasione
al mandante su retractación.
Se explica que el mandatario pueda unilateralmente poner fin al
mandato porque, debido a su peculiar naturaleza, el contrato termina
por la renuncia del mandatario(art. 2163, N°4°).
El mandato solemne .- Generalmente consensual, por excepción, el
mandato suele ser solemne.
El art. 2123 establece que no se admitirá la escritura privada para
acreditarlo “cuando las leyes requieran un instrumento auténtico” La
norma concuerda con el art. 1701, en cuya virtud, la falta de
instrumento público no puede suplirse por ninguna otra prueba en los
actos o contratos en que la ley exige esa solemnidad. En este sentido:
a).- Es solemne el mandato judicial. Las solemnidades pueden
consistir en una escritura pública, un acta extendida ante un juez de
letras o un juez árbitro y suscrita por todos los otorgantes o por
declaración escrita del mandante y autorizada por el secretario del
tribunal que está conociendo de la causa (art. 6° del C. de P. Civil).
b).- También es solemne el mandato para contraer matrimonio, que
debe constar por escritura pública ( art. 15 de la Ley N°4.808).
c).- Debe constar por escritura pública, asimismo, el mandato que
confiera la mujer casada, para expresar su conocimiento para la
enajenación de bienes raíces sociales (art. 1749, inc. 7°) o inmuebles
suyos, que el marido éste o pueda estar obligado a restituirle en
especie (art. 1754, inc. 2°).
Mandato para ejecutar actos solemnes.- La generalidad de la
doctrina y de la jurisprudencia estima que el mandato para la
ejecución de un acto solemne debe estar revestido de las mismas

173
solemnidades que éste. Así, el mandato para comprar o vender un
bien raíz debe otorgarse por escritura pública.
Dos razones se invocan en apoyo de esta doctrina: 1.- El
consentimiento del mandante, generador del contrato, debe constar
de escritura pública, porque la venta de bienes raíces la requiere y la
absorbencia de la formalidad prescrita por la ley, es la manera como
se expresa dicho consentimiento.
2.- Por otra parte, si bien el mandato es regularmente consensual, de
acuerdo con lo dispuesto en el art. 2123, la misma norma establece
que se exceptúa el caso en que debe constar de instrumento
auténtico, y no vale, en tal evento, la escritura privada.
3.- El art. 2123 establece que el mandato es regularmente
consensual. Ello no obstante, dispone que no se admitirá en juicio la
prueba testimonial, sino conforme a las reglas generales, aludiendo a
las limitaciones de los arts. 1708, 1709 y 1710, y tampoco la escritura
privada, cuando las leyes exigen instrumento auténtico, haciendo
alusión, esta vez, a la norma del artículo 1701, que previene que la
falta de instrumento público no puede suplirse por otra prueba, en los
actos o contratos en que la Ley requiere esa solemnidad.
La disposición establece, que es de rigor la forma pública cuando la
ley exige que el mandato conste de esa manera. Hace falta un texto
legal expreso que disponga que el mandato se constituya por
escritura pública. Se altera el sentido de la norma cuando se le hace
decir que se requiere la forma pública cuando la Ley no la precisa
para el mandato, sino para el acto encomendado.

b).- El mandato es oneroso por su naturaleza. De acuerdo con


los términos del artículo 2117, “el mandato puede ser gratuito o
remunerado”, esto es, oneroso.
En efecto, el mandato es generalmente oneroso; el mandante debe
pagar una remuneración al mandatario, aunque no medie una
expresa estipulación.
Tal conclusión resulta claramente de lo que señala el artículo 2158, Nº
3 al sostener como una de las obligaciones del mandante la de pagar
al mandatario la remuneración estipulada o usual.
Por otro lado, la remuneración del mandatario, denominada honorario,
se determina, en primer termino por acuerdo de las partes, anterior o
posterior al contrato. Puede determinarse, asimismo, “por la ley, la
costumbre o el juez” (artículo 2117, inciso 2º).

174
Finalmente, la circunstancia de ser el mandato remunerado, influye en
la responsabilidad del mandatario. En efecto, este se hace
responsable de la culpa leve, como sostiene el artículo 2129 en su
inciso 2º.

c).- El mandato es un contrato bilateral. El mandato remunerado


es, obviamente, un contrato bilateral.
Pero también es bilateral el mandato gratuito. Se obliga el mandatario
a cumplir el encargo y a rendir cuentas de su gestión y el mandante, a
su vez, contrae la obligación de proveerle de los medios necesarios
para el desempeño de su cometido.
El mandante, además, puede resultar obligado por circunstancias
posteriores, con motivo de la ejecución del contrato, por ejemplo, a
reembolsar al mandatario los anticipos que haya hecho y los
perjuicios que haya sufrido, sin culpa, por causa del mandante.

d).- El mandatario obra por cuenta y riesgo del mandante. El


rasgo característico y esencial del mandato es que el mandatario obre
“por cuenta y riesgo del mandante”.
El mandatario gestiona el negocio encomendado como algo ajeno, de
manera que serán para el mandante los beneficios que la gestión
reporte y soportará las pérdidas, como si tal gestión la realizara
personalmente.
Esto es evidente cuando el mandatario representa al mandante. El
acto ejecutado por el mandatario compromete sólo el patrimonio del
mandante. La gestión del mandatario convierte al mandante en
acreedor o deudor; personalmente aquél no se obliga para con los
terceros, ni los obliga para con él.
Mandato y representación. La representación, en cambio, no es de
la esencia del mandato. En el desempeño de su cometido, el
mandatario puede obrar a su propio nombre y, en tal evento, no
representa al mandante; para ello es indispensable que lo haga en
nombre del mandante con arreglo a lo que establece el artículo 1448;
y el artículo 2151 agrega que obrando nomine proprio no le obliga
respecto de terceros.
El mandato confiere al mandatario la facultad de representar al
mandante; se le entiende facultado para obligarle directamente, y
como dicha facultad no requiere de una especial mención, ha de
concluirse que la representación es de la naturaleza del mandato.

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Si el mandatario obra a su propio nombre. Se obliga él y no obliga al
mandante. Pero como pese a las apariencias el mandatario actúa por
cuenta ajena sus relaciones con el mandante se rigen por las reglas
del mandato. Para los terceros, el mandatario es el titular de los
derechos emergentes del acto realizado; frente al mandante, continúa
siendo mandatario.
La doctrina francesa denomina a este mandatario que es tal pero no
aparenta serlo prëte nom.

Requisitos del mandato.


Objeto del mandato. El encargo que constituye el objeto del
mandato debe consistir en la ejecución de actos jurídicos.
Se comprueba este aserto si se examinan las facultades que el
mandato confiere naturalmente al mandatario:
Pagar las deudas y pagar los créditos del mandante, intentar acciones
posesoria, interrumpir las prescripciones, contratar las reparaciones
de las cosas que administra, comprar los materiales necesarios para
el cultivo o beneficio de tierras, minas o fabricas que se le hayan
confiado.
El encargo que consiste en la ejecución de un hecho material, como
construir un camino, levantar un muro, no constituye un mandato sino
un contrato de arrendamiento de servicios o de confección de obra
material.

Servicios profesionales.- El art. 2118 establece que “ los servicios


de las profesiones y carreras que suponen largos estudios....”
No ha calificado la ley la naturaleza de estos servicios: han dispuesto
únicamente que se “sujetan alas reglas del mandato”.
A tales servicios serán igualmente aplicables, en su caso, las normas
del arrendamiento de servicios o del contrato de trabajo.

Actos jurídicos a que es aplicable el mandato.-


En principio todos los actos jurídicos pueden ser ejecutados por medio
de mandatarios.
La regla tiene muy contadas excepciones. La más calificada de estas
excepciones la constituye el testamento; el art. 1004 establece
perentoriamente que “La facultad de testar es indelegable”.

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El negocio no debe interesar sólo al mandatario.- El mandato se
celebra comúnmente en interés exclusivo del mandante.
Si el negocio es de mutuo interés para el mandante y el mandatario,
del mandante y de un tercero, o de un caso de que el mandante obre
sin autorización del tercero, o de un tercero exclusivamente, “habrá
verdadero mandato”. En caso de que el mandante obre sin
autorización del tercero mediará entre ambos un cuasi contrato de
agencia oficiosa (art. 2120).
Pero no existe mandato si el negocio interesa solamente al
mandatario; semejante mandato “es un mero consejo, que no
produce obligación alguna” (art. 2119, inc. 1°). Dado maliciosamente,
obliga a la indemnización de perjuicios (art. 2119, inc. 2°).

Capacidad de las partes.- El mandante y el mandatario


desempeñan un rol totalmente diverso en el contrato de mandato.
Por ese motivo, la capacidad del mandante. La aplicación de los
principios generales, sin embargo, es suficiente para llenar este
vacío.
Basta considerar, en efecto, que es jurídicamente el mandante quien
celebra el acto y que el mandatario es sólo un instrumento suyo, su
representante. Por tanto, el mandante debe tener la capacidad
necesaria para ejecutar el acto a que el mandato se refiere.

Capacidad del mandatario.- Entre tanto, puede desempeñar las


funciones de mandatario una persona incapaz. El art. 2128 dispone : “
Si se constituye mandatario a un menor adulto a una mujer...”

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