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COMMUNAUTE URBAINE DE STRASBOURG

RNOVATION DE LTABLISSEMENT DES BAINS MUNICIPAUX DE STRASBOURG


www.ingesports.com

tude de faisabilit, de pr-programmation et de programmation


AMO Recherche Performance nergtique et de qualit environnementale

Phase 2 : Scnarios dintervention et pr-programme


18 juin 2009

Ingnierie Sportive & Culturelle Tl : 01 39 04 02 14


4 rue de la Procession
Fax : 01 34 51 40 87
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BTP Consultants
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1 place Charles de Gaulle
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Agence J-P. Philippon Tl : 01 39 04 02 14 Tl : 02 32 38 88 25 AEMCO


6 rue de Braque
Fax: 01 34 51 40 87 Fax 02 32 62 66 35 36, rue deVerdun
75003 PARIS
aemco@voila.fr 27 000 Evreux
Tel: 02 35 71 65 10 OCEADE Ing.
Fax: 02 35 98 37 19 11 rue de la poterne
76 000 ROUEN

CU Strasbourg

Restructuration Bains municipaux

SOMMAIRE

1.

PREAMBULE................................................................................................................................................................................... 6
1-1. Expos des motifs, objectifs de la mission, attentes du MO ............................................................................................................6
1-2. Objet du document ..............................................................................................................................................................................7
1-3. Mthodologie .......................................................................................................................................................................................8
1-4. Organisation du document .................................................................................................................................................................9

2.

SYNTHESE DU DIAGNOSTIC ...................................................................................................................................................... 10


2-1. Prsentation gnrale du territoire................................................................................................................................................... 10
2-1-1.

La Communaut Urbaine de Strasbourg ................................................................................................................................................................ 10

2-1-2.

Le patrimoine aquatique de la CUS ........................................................................................................................................................................ 11

2-1-3.

Loffre aquatique environnante et les consquences sur le parc aquatique de la CUS...................................................................................... 12

2-2. Diagnostic architectural, fonctionnel, gestionnaire, technique et reglmentaire ......................................................................... 13


2-2-1.

Diagnostic architectural et fonctionnel .................................................................................................................................................................... 13

2-2-2.

Diagnostic gestionnaire ............................................................................................................................................................................................ 17

2-2-3.

Diagnostic technique ................................................................................................................................................................................................ 18

2-3. La perception du projet par les acteurs concerns......................................................................................................................... 20


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3.

Restructuration Bains municipaux

2-3-1.

Synthse des entretiens raliss auprs du personnel, des clubs et des scolaires : ......................................................................................... 20

2-3-2.

Synthse des entretiens raliss auprs du personnel, des clubs et des scolaires ........................................................................................... 20

LA METHODOLOGIE DE CONSTRUCTION DES SCENARIOS.................................................................................................. 21


3-1. Les bases pr-programmatiques ...................................................................................................................................................... 21
3-2. La dmarche pr-programmatique ................................................................................................................................................... 24
3-3. Lbauche des scnarios .................................................................................................................................................................. 26

4.

3-3-1.

Laccessibilit, une problmatique au cur des scnarios................................................................................................................................... 26

3-3-2.

Une rflexion base sur la mutabilit des espaces................................................................................................................................................ 26

LE PRE-PROGRAMME ................................................................................................................................................................. 35
4-1. Les lments de pr-programme ...................................................................................................................................................... 35
4-1-1.

Lavant-corps............................................................................................................................................................................................................. 36

4-1-2.

Les deux bassins existants ...................................................................................................................................................................................... 38

4-1-3.

Le btiment darticulation ......................................................................................................................................................................................... 39

4-1-4.

Les douves et le parvis Nord ................................................................................................................................................................................... 40

4-1-5.

Les bains mdicaux .................................................................................................................................................................................................. 40

4-1-6.

La chaufferie ............................................................................................................................................................................................................. 41

4-1-7.

La cour Sud ............................................................................................................................................................................................................... 42

4-1-8.

Conclusion sur les scnarios ................................................................................................................................................................................... 45

4-2. Schmas des scnarios .................................................................................................................................................................... 47


4-2-1.

Scnario 1 ................................................................................................................................................................................................................. 47
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4-2-2.

Scnario 2 ................................................................................................................................................................................................................. 50

4-2-3.

Amnagements extrieurs ....................................................................................................................................................................................... 53

4-3. Les dispositions techniques mettre en place ............................................................................................................................... 54


4-3-1.

lectricit ................................................................................................................................................................................................................... 54

4-3-2.

Accessibilit de la construction aux personnes handicapes ............................................................................................................................... 54

4-3-3.

Scurit Incendie ...................................................................................................................................................................................................... 55

4-3-4.

Remarques diverses................................................................................................................................................................................................. 56

4-4. Plan daction environnemental ......................................................................................................................................................... 57


4-4-1.

Actions environnementales ...................................................................................................................................................................................... 57

4-4-2.

Propositions spcifiques sur les amnagements extrieurs et la rhabilitation de lactuelle chaufferie ............................................................ 60

4-4-3.

Propositions spcifiques de solutions nergtiques .............................................................................................................................................. 62

4-5. Le cot dinvestissement .................................................................................................................................................................. 63


4-5-1.

Scnario 1 ................................................................................................................................................................................................................. 63

4-5-2.

Scnario 2 ................................................................................................................................................................................................................. 65

4-6. Le cot de fonctionnement ............................................................................................................................................................... 67


4-6-1.

Principe de la dmarche .......................................................................................................................................................................................... 67

4-6-2.

Remarques particulires .......................................................................................................................................................................................... 68

4-6-3.

Positionnement de loffre.......................................................................................................................................................................................... 69

4-6-4.

Rgime de fonctionnement ...................................................................................................................................................................................... 70

4-6-5.

Frquentations potentielles ...................................................................................................................................................................................... 71

4-6-6.

Primtre de la simulation ....................................................................................................................................................................................... 77

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5.

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4-6-7.

Comptes prvisionels dexploitation ........................................................................................................................................................................ 80

4-6-8.

Cot la charge de la collectivit............................................................................................................................................................................ 82

SYNTHESE : ANALYSE MULTICRITERE DES SCENARIOS...................................................................................................... 85

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La mission dassistance souhaite par la Communaut Urbaine de Strasbourg revt un double problmatique:
Patrimonial, car depuis le depuis le 10 octobre 2000, l'tablissement de bains de Strasbourg est inscrit l'inventaire
supplmentaire des monuments historiques. Les baignoires en faence, la robinetterie en cuivre et laiton, les carrelages
en marbre, les boiseries ainsi que beaucoup d'installations sont aujourd'hui protgs.
Mthodologique, car la mise aux normes compltes des installations en termes de scurit, de laccessibilit des
personnes mobilit rduite, des contraintes dhygine et de sant chappe aux techniques traditionnellement mises en
uvre dans les rhabilitations ralises sur des quipements aquatiques.
De ce point de vue, le projet de mise aux normes des installations des bains de Strasbourg est unique en France et
marquera lhistoire de la mise en valeur du patrimoine national.
La rflexion programmatique de lquipement intgrera une dmarche de dveloppement durable ainsi quune rflexion
sur le territoire, tant sur loffre concurrentielle que sur les potentialits dimplantation.
Pour rpondre ltendu de cette mission, la collectivit sest adjoint les comptences dune quipe de cinq socits
(groupement solidaire dentreprises) :

Ingnierie Sportive & Culturelle (I.S.C.) : cabinet de programmation et dAssistance Matrise dOuvrage,
mandataire du groupement

Jean-Paul Philippon Architecte trs expriment dans la reconversion de btiments historiques

Aemco spcialise dans les problmatiques de gestion et dexploitation des quipements aquatiques.

La Socit BTP Consultants spcialise dans le contrle technique de btiment.

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La Socit Prvention Consultants spcialise dans la dmarche Haute Qualit Environnementale

Le cabinet OCEADE ingnierie, BET tout Corps dtat et Economie de la Construction.

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Au regard du cahier des charges, la mission se dcompose en 3 phases pour la mission relative aux tudes de
programmation et en 4 tapes pour la mission relative une dmarche de recherche de performance nergtique et de
qualit environnementale :
Mission relative aux tudes de programmation
-

Phase 1 : Etat des lieux, inventaire prospectif et analyse des besoins et historique

Phase 2 : Scnarios dintervention et pr-programme

Phase 3 : Programme technique dtaill

Mission relative la dmarche de recherche de performance nergtique et de qualit environnementale


-

Etape n1 : Dfinition des objectifs

Etape n2 : Validation des cibles

Etape n3 : Validation des options et exigences

Etape n4 : Rdaction du volet environnemental du PTD

Le prsent document constitue le rapport de la phase 2 Scnarios dintervention et pr-programme.

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Lorganisation du travail est base sur une dmarche dtude conjointe et un questionnement crois avec lensemble des
partenaires, intervenants et dcideurs.
La premire phase a permis dapprcier les besoins et les attentes des utilisateurs, de recenser les contraintes du bti et
du site, sur les aspects architectural, patrimonial, fonctionnel, technique et rglementaire.
Trois objectifs sont maintenant recherchs dans cette deuxime phase de construction des scnarios :

Raliser une synthse du diagnostic

Vrifier la faisabilit spatiale, technique et architecturale dinsertion du pr-programme dans le site

Mesurer les impacts financiers en termes dinvestissement et dexploitation du pr-programme

Le pr-programme comprend :

Un descriptif des lments de pr-programme

Des schmas des scnarios

Une valuation en cots dinvestissement et dexploitation

lissue de cette phase, un scnario sera retenu par le matre douvrage.


Ce scnario sera dvelopp dans le programme architectural, fonctionnel et technique.

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Ce document comporte quatre parties distinctes :
Une synthse du diagnostic : comprenant une prsentation gnrale du territoire, une analyse du bti et du site de
lopration, une synthse des besoins,
La mthodologie de construction des scnarios
La prsentation du contenu du pr-programme et des deux scnarios en termes de schmas fonctionnels,
description des espaces, dispositions techniques, propositions en termes dactions environnementales,
estimation en cot global (investissement et fonctionnement)
Une synthse avec une analyse multicritre des scnarios

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2-1-1. LA COMMUNAUTE URBAINE DE STRASBOURG
28 communes
452 609 habitats (en 1999)
me

position en France en termes de population

La CUS prsente un poids gopolitique et dmographique en France et un


positionnement stratgique en Europe.
Les constats dmographiques, sociologiques et gopolitiques interagissent
dans la politique des quipements aquatiques de la CUS :
lchelle de la CUS, les volutions dmographiques se traduisent
par un largissement territorial. En consquence, le choix de
dvelopper une offre de proximit imposera de nouvelles
localisations ncessairement plus priphriques.
Les effets gravitaires restent puissants : la ville de Strasbourg
reprsente 50% de la CUS et la CUS reprsente 50% du
dpartement. Les projets structurants seront largement attirs par le
territoire de la CUS, voire par les territoires lEst de la CUS dans
une optique transfrontalire.
Le vieillissement global de la population en centre ville (en dehors de
leffet spcifique de la prsence de lUniversit) incite prendre en
compte des rponses renforces en direction des attentes de ces
populations.

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2-1-2. LE PATRIMOINE AQUATIQUE DE LA CUS


Il comprend 9 piscines et 4 plans deau (2 tant grs par la CUS, 2 tant
grs par les communes mais aids par le fond de concours, ceux-ci sont
ouverts de mai septembre). Les 9 piscines peuvent tre catgorises de
la faon suivante :
Les piscines de quartier :
1. La piscine de la Hardt Illkirch (1976)
2. La piscine Tournesol de Lingolsheim (1980)
3. La piscine de la Kibitzenau (1965)
4. La piscine dOstwald (1965)
5. La piscine de Hautepierre (1987)
6. La piscine de la Robertsau (1977)
Les piscines remarquables :
7. La piscine de plein air du Wacken (1981)
8. Le centre nautique de Schiltigheim (1971)
9. Les bains municipaux (1908)
4391m2 de plan deau couvert
dont 508m2 de moyenne profondeur (>0,80m,1,30m<)
3883m2 de grande profondeur(>1,30m)
1700m2 de plan deau dcouvert
1,5 millions dentres par an au total

lchelle du territoire de la CUS, cette offre est dficitaire par


rapport aux besoins scolaires et grand public.

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2-1-3. LOFFRE AQUATIQUE ENVIRONNANTE ET LES CONSEQUENCES SUR LE PARC AQUATIQUE DE LA CUS
Toutes les nouvelles offres autour de la CUS ont pris en compte un dimensionnement plus large daccueil du
public en couplant la dimension loisirs et / ou sant la dimension sportive. On observe ce cas, sur de nombreuses
agglomrations franaises (Lyon, Lille, Paris...), o ce sont les communauts de communes ou communes limitrophes qui
proposent une offre plus diversifie rpondant aux nouvelles attentes des utilisateurs, alors que les villes centres des
agglomrations restent souvent en retrait avec des quipements plus anciens forte dominante sportive qui oublient les
tendances lourdes dvolution transposables en termes damnagement et dactivits.

Cette tendance, observe dans la plupart des agglomrations franaises, est encore plus forte dans cette
agglomration strasbourgeoise, o les projets ou ralisations rcentes sont particulirement nombreux et captent un
public important de lagglomration strasbourgeoise.

Face lvolution de loffre sur le territoire environnant, la dmarche de la CUS de raliser un schma directeur des
piscines sinscrit totalement dans la dynamique de la Rgion et de la zone transfrontalire, en vue de jouer sur la
complmentarit des quipements, den rnover, restructurer et ventuellement abandonner certains et de doter son
territoire dun ou plusieurs nouveaux quipements. Dans cette dimension, ltablissement Bains Municipaux devra trouver
et valoriser sa place dquipement exceptionnel.

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2-2-1. DIAGNOSTIC ARCHITECTURAL ET FONCTIONNEL
Quelques dates cls :
1908 : inauguration de ltablissement
1910 : fin des travaux sur le btiment annexe
1911 : lensemble est oprationnel
Surface totale : 4765m2
Cot final : 1 201 814 marks
2000 : inscription de ltablissement
linventaire supplmentaire des monuments
historiques

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tat des lieux :


Une localisation centrale dans un quartier attractif, bien construit, trs bien desservi et sur un lot indpendant
constituant un atout exceptionnel pour lquipement
Un relativement bon tat de conservation
Une composition architecturale complexe rpondant une double contrainte urbaine : donner voir une faade urbaine
de caractre institutionnel, affirmer les grands volumes des bassins tout en les assemblant savamment grce
linterposition, larticulation que constituent les bains romains
Deux modes de composition : une composition symtrique et rayonnante partir de la rotonde et une composition
dissymtrique, quasifonctionnaliste pour laile latrale des bains mdicaux
Des espaces extrieurs trs diversifis
Plan du Rdc

Plan du R+1

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Pour une archologie de ltablissement des bains municipaux :

La traduction dune ambivalence : ce complexe typiquement germanique a fait lobjet tout au long de son histoire
dun processus sociologique dappropriation et dabandon

On peut mettre quelques hypothses socio historiques :


Aprs la premire guerre mondiale, un processus partiel de dgermanisation
Une sportivisation non aboutie : cette non transformation radicale du grand bassin en vue de sportivisation reste une
chance pour les BM ; elle peut traduire un respect install pour la qualit exceptionnelle de cet quipement rapport aux
modles prsents sur le territoire mtropolitain (la France de lintrieur)... En revanche le processus de sportivisation sest
port sur lespace dit mdical par limplantation dun Centre Mdico Sportif Municipal. Il a t ferm depuis.
La recherche dun nouvel quilibre : cette priode de sportivisation partielle sest considrablement attnue vers la
fin des annes 60 avec la construction des grands stades nautiques sur lagglomration de Strasbourg.
partir de ce moment, lappropriation des Bains Municipaux sest effectue selon plusieurs logiques :

Pour les parties piscines, entre proximit et annexes des stades nautiques

Pour les parties hydrothrapies, la construction dune offre duelle, avec un double partage sexu et social

Pour les parties de bains publics, une constante dvalorisation.

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Le constat dun existant sans eau :

Ltablissement comprend deux sous-ensembles : des espaces autour de leau et des espaces sans lien avec
leau.
Les espaces sans lien avec leau se situent largement dans laile mdicale et aussi au niveau du sous-sol de
ltablissement.
Plusieurs professionnels (mdecin podologue, mdecin ostopathe, kinsithrapeutes, orthophonistes) louent des
espaces dans laile mdicale.
La disparition de nombreuses offres proposes lorigine et non remplaces a laiss de nombreux espaces sous-utiliss
ou non-utiliss. Des usagers extrieurs (services de la ville ou de lagglomration) en manque despace se sont
rappropris certains de ces espaces inutiliss. Quelques exemples :
Le sous-sol (anciennement bains de boue, bains pour chiens) sert pour certains services de la ville (notamment le
service des peintres, le service des sports, le service hygine).
Larrire du btiment est une immense aire de stationnement (50 places environ) dont seulement 10-15 places
servent au personnel des bains, le reste tant utilis par le personnel des services de la ville, de lagglomration,
des mdecins, et des arts dcoratifs.
Certains usages de ltablissement ont t repositionns des emplacements stratgiques. Ainsi, lancienne buanderie
(en positionnement central entre les deux bassins au niveau du RDC) sert de locaux du personnel (office du personnel,
bureau de la directrice, locaux dentretien, locaux de stockage, local MNS)

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2-2-2. DIAGNOSTIC GESTIONNAIRE


Les conditions dexploitation des Bains Municipaux de Strasbourg peuvent tre assimiles celles dun quipement
aquatique de grande envergure (1000 m2 de plan deau et plus) mais les performances gestionnaires sont celles dun
quipement de petite taille (infrieur 550 m2 de plan deau).
Ce paradoxe sexplique notamment par les spcificits des BMS (superficie, fonctionnalit, conservation du patrimoine,
taille des installations techniques) qui engendrent des cots dexploitation bien plus importants quun quipement
aquatique traditionnel.
Ce paradoxe tmoigne galement dun dcalage entre :

Le positionnement vhicul par le site : un patrimoine exceptionnel par sa taille, son traitement architectural et
dcoratif.

Loffre de services qui sest peu peu assche et ne correspond plus limage de lquipement. Loffre actuelle
est, somme toute, en dea des prestations proposes dans les quipements sport & sant rcents.

Lun des objectifs de la rflexion sera de rpondre aux questionnements : ce que ctait, ce que cest, ce que a
pourrait tre .

Compte tenu aujourdhui du seul dficit slevant 1,8M par an pour 150.000 usagers, les marges de manoeuvre et
leviers sont extrmement importantes.
Pour information 1M de sur-investissement cote 80 000 par an en annuit demprunt (sur 20 ans avec un taux de
5%) qui sont trs facilement finances par le gain sur le dficit dexploitation.
La rflexion programmatique se fera en cot global.

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2-2-3. DIAGNOSTIC TECHNIQUE

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2-3-1. SYNTHESE DES ENTRETIENS REALISES AUPRES DU PERSONNEL, DES CLUBS ET DES SCOLAIRES :
Une fiert partage
Fiert de tous lgard de lquipement
Regret par le manque dentretien du bti mais reconnaissance pour la qualit de lentretien des espaces.
La qualit de proximit du centre ville est largement mise en avant par tous.
Une inscription indirecte dans un schma directeur des piscines
La frquentation scolaire et universitaire sappuie sur largument de la proximit et de la prsence des 2 bassins.
En revanche les comptitions se font ailleurs.
La frquentation des clubs repose sur un acquis historique, sur la possibilit dun recrutement de proximit et sur
une offre dactivit soit non comptitive, soit dentranement la comptition.
En fait le projet de restructuration des Bains Municipaux pourrait se solder par une dsportivisation progressive
de loffre. Les associations ont conscience de cette option, leur position serait dpendante de la ralisation dun
autre projet de piscine.
Lavenir des Bains Municipaux peut apparatre comme relativement dconnect de loffre de piscine sur la CUS,
si et seulement si, des solutions alternatives sont trouves aux usagers sportifs et scolaires de lquipement.

2-3-2. SYNTHESE DES ENTRETIENS REALISES AUPRES DU PERSONNEL, DES CLUBS ET DES SCOLAIRES
Les points forts partags par tous les acteurs :
La prsence des espaces de bien-tre est un atout quil faut valoriser dans le cadre de tout projet davenir.
La fonction douche pour les personnes SDF est abandonner.
La fonction bain douche publique est en voie de dclassement
La liaison avec les espaces de laile mdicale devrait tre revue dans un projet plus global
La dimension patrimoniale est partie prenante du projet qui doit tre pense comme un muse vivant, pouvant
cumuler activit quotidienne, visites touristiques, accueil dquipements culturels (tournages, expositions...).
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Avant de se lancer dans un pr-programme, il apparat ncessaire de poser des postulats de base, permettant ainsi de
dfinir un cadre dans lequel nous pourrons laborer des propositions. Sans ce cadrage pralable, le risque est grand de
se disperser dans des scnarios incohrents entre les besoins et attentes des usagers et la mise en uvre du projet.

Ces questionnements, dont les rponses permettront de formaliser des postulats, sont les suivants :
1) Ce projet est-il celui dun tablissement de bains ?
Son positionnement ax sur les dimensions de bien-tre et de sant tait trs prospectif lpoque et typiquement
germanique. Ces problmatiques lies au rapport au corps, qui ont t occultes aprs la premire guerre mondiale dans
un processus de sportivisation, sont redevenues des problmatiques trs actuelles.
Cette dimension dtablissement de bains se justifie aussi par sa complmentarit avec les autres quipements
aquatiques de lagglomration, tourns vers le sport, lducatif ou le ludique.
Les diffrents acteurs que nous avons rencontrs partageaient aussi cette vision : pour eux il ntait pas envisageable que
cet tablissement devienne par exemple un muse.
La qualit des espaces et le niveau de conservation de lquipement concourent aussi aller dans cette direction.
Pour toutes ces raisons, notre rponse cette question est clairement oui.

2) Cet tablissement revt-il un caractre public ?


Le caractre public est lorigine mme de la construction de ltablissement. En effet, avant la construction des bains,
les habitants de Strasbourg se sont toujours baigns librement grce aux sources hydrauliques abondantes de la ville.
Phase 2 : Scnarios dintervention et pr-programme

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Face laccroissement important de sa population, qui double en 30 ans passant ainsi de 78 000 habitants en 1871 150
000 habitants en 1900, la ville se dote de plusieurs tablissements de bains populaires munis de douches et de
baignoires. cette priode, la plupart des villes allemandes sont dj dotes dtablissements de bains avec piscines et
bains mdicaux, il est alors jug normal et ncessaire que Strasbourg en possde un*.
Aujourdhui, de nombreux strasbourgeois se rendent en Allemagne, en particulier Baden-Baden, pour trouver une offre
de bains de qualit. Cette dmarche dcoule dune dimension identitaire et dune tradition qui sont profondment lies
lducation sur lhygine et la sant du corps.
Le caractre public trouve aussi du sens dans la proximit de ltablissement avec la facult.

3) Quelle quantit de public accueilli ?


Faut-il limiter la capacit daccueil ou pas ? Celle-ci est bien sr conditionne par la capacit de vestiaires que lon
pourrait dvelopper dans ltablissement, cependant on peut lgitimement sinterroger sur la pertinence dune limitation
volontaire.
Il convient donc de mener une rflexion sur les usages.
Les pratiques aquatiques sont saisonnires : on observe un renversement de clientle entre lhiver et lt. En effet,
lhiver, la clientle est essentiellement constitue dun public fidle dabonns souvent seuls ou en groupe de pairs
adeptes dune pratique dentretien / sant. Lt, la pratique soriente vers la dtente et les loisirs en famille. Cest aussi
en priode estivale, que lon enregistre les plus fortes frquentations.
notre avis, la capacit daccueil doit tre dimensionne en fonction de cette plus forte demande.

Source : Les bains - analyse et propositions de Liane Zappas, tudiante en architecture, Strasbourg, mars 1997
Phase 2 : Scnarios dintervention et pr-programme

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En revanche, certains espaces, notamment les bains romains, sont assez litistes, et la faible capacit daccueil de cet
espace complique son ouverture au plus grand nombre.

4) Doit-on se limiter aux espaces dactivits actuels ?


Aujourdhui deux bassins, des bains romains, un espace dhydrothrapie et demain
Il nous apparat important douvrir ltablissement le plus largement possible au grand public alors que sa capacit
daccueil est limite. La FMI (Frquentation Maximale Instantane) dclare est de 462 personnes, ce chiffre ayant t
calcul sur la base dune personne par m2 de plan deau couvert (294m2 pour le grand bassin et 168m2 pour le petit
bassin).
Les bassins et complments dactivits ou de services que lon pourrait apporter cet tablissement situ en centralit
impose dintgrer la totalit du primtre : solarium actuellement ferm, amnagement des espaces extrieurs

5) La chaufferie et laile mdicale : renforcement des liens avec le reste du bti ou dconnexion ?
Pour des raisons de cohrence architecturale et patrimoniale, nous excluons la possibilit qui consisterait vendre les
quipements connexes que sont la chaufferie et laile mdicale.
notre avis, le projet davenir du complexe reste un projet global qui devrait prendre en compte cette totalit : les espaces
autour de leau avec les espaces actuellement sans lien direct avec leau.
Les espaces sans lien avec leau se situent largement dans laile dite mdicale , et aussi au niveau sous-sol de
lensemble de ltablissement.

Phase 2 : Scnarios dintervention et pr-programme

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Tous les acteurs interrogs dans le cadre de ltude ont soulign limportance relative de ces deux dimensions en
regrettant labsence totale de lien entre les espaces aquatiques et ces deux dimensions, la dimension de formation et la
dimension de sant soins.
Cette ventualit est intressante car elle correspond une tendance prsente dans les complexes les plus novateurs
sous langle du bien tre.
Lanalyse technique de la chaufferie montre que les installations de chaufferie apparaissent comme largement
surdimensionnes. Le btiment pourrait donc faire lobjet dune raffectation dfinir.

33--22.. LLA
AD
DE
EM
MA
AR
RC
CH
HE
EP
PR
RE
E--P
PR
RO
OG
GR
RA
AM
MM
MA
ATTIIQ
QU
UE
E
Pour prsenter un projet viable qui convainc lArchitecte des Btiments de France (ABF) et qui soit dfendable et soutenu
par la population, il convient davoir une rflexion globale sur ltablissement.
Cependant cette dcision nimplique pas lobligation de raliser lopration dun seul tenant. Cest pourquoi, nous
proposons de procder par tapes en adoptant une dmarche de phasage dans le temps, moyen voire long terme.
La question quelle serait notre vision de cet quipement en 2030? prend alors tout son sens et ne bloque pas le
projet financirement, puisque la CUS peut rpartir le phasage selon ses capacits financires.
Dans loptique de redonner cet tablissement la dimension dun grand tablissement de bains, il sagit daffirmer ds le
dpart (ds les travaux de remise aux normes) une capacit daccueil plus importante (consquence scurit, vestiaires,
sanitaires...) pour quil ny ait pas de freins ensuite dans le dveloppement du projet.
La notion dtablissement de bains en milieu urbain dense combinant baignade + hydrothrapie + paramdical +
formation guidera notre rflexion.

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Le phasage envisag serait ainsi le suivant :


Phase 1 : Remise en fonctionnement standard
vacuer les fonctions parasites, assainir les locaux en sous-sols dans lattente dune affectation ultrieure
mise aux normes rglementaire (PMR, scurit) des fonctions balnaires ouvertes au public actuellement
mise niveau technique notamment en ce qui concerne les fluides
rorganiser laccueil du public, les douves et le parvis nord
ramnager le coeur de lquipement (buanderie) et des vestiaires
Phase 2 : Dveloppement de laile mdicale et de la chaufferie
vacuer les fonctions parasites
dvelopper loffre mdicale plus spcialise et en lien avec le reste du btiment
chaufferie
dvelopper les espaces extrieurs de la cour sud

Autant la phase 1 devra tre prcise, autant la phase 2 ne figera pas le devenir de lquipement : il sagira de dcrire des
intentions de dveloppement qui seront la base de la rflexion des architectes et qui pourront ainsi faire lobjet de
propositions de leur part.

Les scnarios que nous proposerons seront donc des scnarios de mise en uvre de la destination choisie pour cet
quipement.
Nous rpondrons notamment dans notre dmarche la question suivante : Comment articuler la communication entre les
espaces et les services, la mise aux normes, le ramnagement du coeur du projet, des vestiaires, de la chaufferie, de
laile mdicale, de lextrieur...?

Phase 2 : Scnarios dintervention et pr-programme

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33--33.. LLE
EB
BA
AU
UC
CH
HE
ED
DE
ES
SS
SC
CE
EN
NA
AR
RIIO
OS
S
3-3-1. LACCESSIBILITE, UNE PROBLEMATIQUE AU CUR DES SCENARIOS
La problmatique de laccessibilit (PMR et gestion des flux depuis laccueil) nous apparat comme une problmatique
charnire dans la rflexion pr-programmatique.
Deux stratgies trs diffrentes peuvent tre envisages :
Une stratgie de sectorisation : les espaces sont spars pour rendre les fonctions indpendantes. titre
dexemple la communication entre laile mdicale et le btiment principal nest plus possible.
Une stratgie de mise en relation : tous les espaces sont mis en relation, un accueil commun permettant de
grer lensemble des flux.

3-3-2. UNE REFLEXION BASEE SUR LA MUTABILITE DES ESPACES


Les diffrents espaces du btiment ont t conus ds lorigine avec des fonctions et des espaces indpendants avec un
objectif commun sur la sant et lhygine. Peu peu, certains espaces ont t dsaffects et rappropris par des
fonctions parasites . Ainsi dans un projet de restructuration des bains municipaux, ces espaces deviennent des
espaces potentiellement mutables .
Les schmas ci-dessous de chaque niveau, ainsi quun tableau de surfaces rcapitulatif, permettent dillustrer cette
rflexion.

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Bilan des surfaces


BAINS MUNICIPAUX
Pourcentage du bti
total
m2 SU

Espaces de pratique
Aquatique
petit bassin
plages Rdc
zone douches Rdc
zone sanitaires Rdc
cabines Rdc
cabines R+1
vestiaires groupes R+1
coursive R+1
grand bassin
plages Rdc
zone douches Rdc
zone sanitaires Rdc
stockage Rdc
cabines Rdc
zone sanitaires R+1
cabines R+1
vestiaires groupes R+1
coursive R+1
local plonge
Sant
bains romains
- salle de repos / vestiaires
- bains
- sanitaire
- mezzanine / salle de repos
- mezzanine / stockage
sauna
- vestiaires
- bains
- sanitaire
Hygine
bains / douches
- sous-sol
- rdc
- 1er tage

m2 SDO
(SU +
circulations)

2430
1414
155
119
52
16
40
42
61
62
270
141
75
16
15
63
16
52
73
115
31
811

3120
1907
155
128
52
19
115
88
61
101
270
203
75
19
15
142
16
143
76
198
31
894

90
160
3
78
99

100
191
3
93
119

98
280
3
205

105
280
3
319

pm

pm
100
105

157
162

niveau

Espace
mutable
(m2 SDO)
469
0
0
0
0
0
0
1
1
1
0
0
0
0
0
0
1
1
1
1
1
312
1
1
1
1
2
2

/ au m2 SU

49%
30%
2%
2%
1%
0%
2%
1%
1%
2%
4%
3%
1%
0%
0%
2%
0%
2%
1%
3%
0%
14%

2%
3%
0%
2%
2%

2%
3%
0%
1%
2%

105
280
3
162

2%
5%
0%
4%

2%
4%
0%
5%

162

2%
2%

2%
3%

191
3
93
119

157

/ au m2
SDO

48%
28%
3%
2%
1%
0%
1%
1%
1%
1%
5%
3%
1%
0%
0%
1%
0%
1%
1%
2%
1%
16%

100

0
0
0

-1
0
1

Espace
non
mutable
(m2 SDO)
2651
1907
155
128
52
19
115
88
61
101
270
203
75
19
15
142
16
143
76
198
31
582

157

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Pourcentage du bti
total
m2 SU

m2 SDO
(SU +
circulations)

niveau

Espace
mutable
(m2 SDO)

Sous-sol
locaux techniques (hors chaufferie)
services de la ville
locaux dsaffects
magasin matriel BM
vestiaires du personnel

816
552
67
26
87
84

902
582
100
49
87
84

-1
-1
-1
-1
-1

100
49
87
84

Chaufferie
chaufferie

410
410

410
410

-0,5

1071
313
21
10
270
11
237
209

1209
333
43
10
283
16
315
209

1
1,5
2
3

65
65

364
65
61
109
129

0
-1
0
1

311
7
8
56
180
34
26

328
7
8
73
180
34
26

0
0
0
0
0
0

5103

6333

Aile mdicale (hors sauna)


sous-sol (services...)
rdc (podologue)
rdc (ancienne caisse + sanitaires)
1er tage (kins)
entresol
2 tage (orthoph.+bureaux)
3 tage (logement gardien)
Hall d'accueil
hall d'accueil
circulation galerie sous-sol
circulation galerie Rdc
circulation galerie R+1
Espace central au Rdc
caisse
infirmerie
stockage
ancienne buanderie
bureau de la directrice
office du personnel
TOTAL BTI

Espaces extrieurs
cour arrire
douve
parvis l'avant

Surf.ext
3851
2500
751
600

320

-1
0

-0,5
-1
-0,5

Espace
non
mutable
(m2 SDO)

/ au m2 SU

/ au m2
SDO

582
582

16%
11%
1%
1%
2%
2%

14%
9%
2%
1%
1%
1%

410
410

8%
8%

6%
6%

1209
333
43
10
283
16
315
209

21%
6%
0%
0%
5%
0%
5%
4%

19%
5%
1%
0%
4%
0%
5%
3%

61

303
65

1%
1%
0%
0%
0%

6%
1%
1%
2%
2%

61
109
129
328
7
8
73
180
34
26

6%
0%
0%
1%
4%
1%
1%

5%
0%
0%
1%
3%
1%
0%

2797

3536

81%

100%

3100
2500

751
751

600

Phase 2 : Scnarios dintervention et pr-programme

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Restructuration Bains municipaux

44.. LLE
EP
PR
RE
E--P
PR
RO
OG
GR
RA
AM
MM
ME
E
44--11.. LLE
ES
SE
ELLE
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NTTS
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EP
PR
RE
E--P
PR
RO
OG
GR
RA
AM
MM
ME
E
Les lments de programme correspondent des parties du projet sur lesquels les options peuvent diffrer.
Nous pouvons dcomposer les bains de Strasbourg en plusieurs lments constitutifs sur chacun desquels les options
prendre peuvent tre diffrentes :
Lavant-corps (baignoires et rotonde)
Les 2 bassins existants
Le btiment darticulation (buanderie et bains romains)

Phase 1

Les douves et parvis Nord


Les bains mdicaux
La chaufferie

Phase 2

La cour Sud

Le projet qui sera finalement choisi rsultera donc de la combinaison des options prises pour chacun de ces lments.

Phase 2 : Scnarios dintervention et pr-programme

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4-1-1. LAVANT-CORPS
Lavant-corps est fortement caractris par la rotonde daccs, lment de grande qualit en bon tat de conservation.
Celle-ci est cadre par les ailes des baignoires de part et dautre, qui ont subi des transformations mais dont au moins
trois salles de bains devraient tre restaures titre de tmoignage historique.
Le sous-sol, y compris celui de la rotonde, a subi des transformations mais il offre lavantage dtre de niveau avec les
douves.
La ractualisation de lquipement balnaire impose que soit favoris laccs des P.M.R. et que soit augmente loffre
de vestiaires pour garantir la pleine frquentation du futur quipement.
Cest donc en dfinissant les accs et les usages respectifs de la rotonde et des ailes que plusieurs choix se prsentent.

Pour laccs des P.M.R., deux hypothses sont envisageables.


Sachant que la position des points de monte de part et dautre de la rotonde reste pertinente et que ceux-ci peuvent
facilement tre complts par des ascenseurs :
Hypothse 1 :
Les P.M.R. accdent de part et dautre de la rotonde ou dun seul cot par des passerelles franchissant les douves. Le
perron central reste utilis.
Les caisses restent implantes o elles sont mais avec guichets double face afin de permettre le passage des PMR
devant les caisses niveau par la coursive annulaire (de plain-pied avec les ailes latrales). Les baignoires sont
transformes en vestiaires (casiers et cabines individuelles), sauf trois dentre elles lEst dont lusage peut tre associ
lactivit de laile bains mdicaux .

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Des vestiaires collectifs sont implants en sous-sol dans laile Est. Les bureaux et locaux du personnel de
ltablissement sont implants au sous-sol de laile Ouest avec retour le long des bains hommes rues des Bains
(faades claires et sol de plain-pied avec les douves).
Au premier tage les deux ailes sont occupes par des locaux de soins et massage compltant loffre du bain romain
mais sans connexion directe avec lui, la galerie annulaire de la rotonde restant commune au public des bains dans
son ensemble et celui des bains romains. On peut imaginer que celle-ci, selon le billet acquitt, distribue la fois
plusieurs zones : les cabines individuelles en galerie des deux grands bains, les bains romains, les soins Est et Ouest qui
peuvent tre connects aux bains mdicaux , les soins Ouest ou autres vestiaires. Lusage de la galerie annulaire du
deuxime tage peut rester purement technique ou de service.
Hypothse 2 :
On utilise les douves pour y implanter un large accs par rampe conduisant au sous-sol de la rotonde. Celui-ci
devient alors laccueil aprs un ramnagement qui lui donne une dignit en accord avec la qualit de ltablissement.
Les deux ailes en sous-sol sont utilises en vestiaires. Les bureaux de nature logistique peuvent se situer en arrire
plan de la caisse qui serait cre, avec retour rez de jardin autour du bassin des dames ou tre limits la faade sur
la rue des bains.
Les escaliers et les ascenseurs sont implants comme dans lhypothse 1.
La rotonde RC peut devenir dans cette hypothse un lieu de vie avec par exemple limplantation dune fontaine ou la
cration dun nouveau bassin de forme elliptique dans un caractre bain turc imaginer comme complment de
loffre qui serait propose entre les deux bassins dans lancienne buanderie, ou comme grande salle de repos vestibule
avant les bains.
Les ailes Ouest et Est RC peuvent accueillir une zone de soins auto administrs (saunas, hammams, douches
jets). Laile Est RC pourrait si ncessaire accueillir un complment de vestiaires ceux du sous-sol.

Phase 2 : Scnarios dintervention et pr-programme

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Le premier tage des ailes serait occup par des services dans les cabines de soins lEst (massages, bains parfums)
qui feraient lobjet dune tarification supplmentaire.

On notera que cette hypothse est tudier pour ses avantages et inconvnients du point de vue patrimonial :
Dsaffection de lentre dont le perron paratra inutile, transformation des douves mais absence de passerelle,
inversion de la perception de la rotonde et valorisation de son usage. Bien ngocie, cette transformation peut
prsenter de nets avantages si ltablissement souhaite se situer au niveau de ceux de Baden-Baden.
Lusage de la rotonde (avec ou sans bains) sera dtermin par la volont ou non de conserver le dallage au
calepinage sophistiqu ou au moins de sassurer de la rversibilit de la transformation.

4-1-2. LES DEUX BASSINS EXISTANTS


Le projet visera restaurer les deux bassins avec le plus grand soin en remdiant aux dysfonctionnements actuels.
Les vestiaires cabines seront remis en tat tout en supprimant les vestiaires casiers qui seront remplacs par ceux des
ailes de lavant-corps (voir ci-dessus) et en ouvrant certaines des cabines RC pour favoriser la liaison transversale
entre les deux bassins.
La sparation pieds nus - pieds chausss sera assure en amont du parcours par un espace de dchaussage aprs
laccueil.
Limplantation de pdiluves en amont, dans les espaces de transition vers les bassins est tudier sans supprimer les
beaux bassins lave-pieds qui peuvent apporter un raffinement supplmentaire, bains de pieds froids, nbulisation.
Les profils de berges ne seront pas modifis dans leur principe, le niveau deau restera inchang mais des amliorations
sont tudier concernant le mode de renouvellement deau, la cration ponctuelle de buses et dclairages latraux.

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Les revtements des plages seront repris soigneusement afin dy implanter des goulottes priphriques facilitant leur
entretien.
Enfin tous les dtails de Franz Beblo qui ont pu disparatre seront remis en uvre partir de limportant fond des plans
dexcution de son projet existant aux archives de la CUS. (Luminaires, mobilier, calepinage, menuiserie, vitraux, y
figurent notamment).

4-1-3. LE BATIMENT DARTICULATION


Ce btiment est constitu des Bains Romains, au 1er tage, de lancienne buanderie au RC, et de sous-sol. Les
potentialits du RC larticulation entre les deux bassins et avec la cour au Sud sont exploiter.
Les bains romains, la part la plus originale du projet dorigine sont dans un bon tat de conservation. Le
fonctionnement interne ne sera pas modifi. Les lments de dtail du projet dorigine seront l aussi restitus
partir des documents de Frantz Beblo (chaises longues de la mezzanine, luminaires, )
La buanderie, R.C., sera, elle, totalement transforme avec impact au sous-sol.
En effet, il est la fois possible de crer des passages transversaux entre les bassins qui enrichiront
considrablement lusage des lieux et douvrir vers lextrieur la partie plus large situe sous le bassin rond.
Lorganisation de cet endroit stratgique dpendra des options prises sur les espaces extrieurs.
Ds maintenant nous pouvons estimer que cette situation en carrefour est propice limplantation dun petit programme
thermoludique qui serait apprci des familles et comporterait un bassin rond de type bain turc peu profond, une
cascade, un jacuzzi et surtout un sas immerg permettant dexploiter un bassin extrieur en toutes saisons.
Laccs cet espace darticulation suppose la cration demmarchements accompagns dune plateforme destination
des P.M.R. pour relier le RC cet espace darticulation qui lui sera de plain-pied avec la cour Sud.

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Notons que lhypothse 2 concernant lusage de la rotonde (voir ci-dessus) donnerait un sens cet axe central qui serait
ainsi ponctu par deux ples.

4-1-4. LES DOUVES ET LE PARVIS NORD


Laccs depuis le Boulevard de la Victoire prsente un recul important. Rappelons qu lorigine du projet il tait envisag
de raliser une opration de construction en premier plan.
Lensemble de cette surface mrite dtre rtudi en tenant compte des objectifs de la ville de Strasbourg concernant les
espaces publics et les transports.
La cration dun jardin daccueil en premier plan est trs intressante envisager. Un jardin public permet de crer une
zone dattente agrable isole de la circulation du Boulevard, avant et aprs le passage aux bains. Lexemple du Mullers
Volksbad de Munich est ce titre intressant.
Les douves peuvent constituer une seconde partie de ce jardin, quelle que soit lhypothse retenue pour laccs des
P.M.R.
Elles peuvent offrir, en particulier pour le btiment des bains mdicaux, un complment dusage.

4-1-5. LES BAINS MEDICAUX


Le sous-sol disposant daccs extrieurs directs par les douves est en mauvais tat et mal utilis. Il appelle une nouvelle
utilisation : 2 options possibles : restauration ou fitness-spa.
Le rez-de-chausse est en tat de conservation moyen. En raison de lintrt de son architecture, il mrite une
restauration attentive. Celle-ci peut tre destine lusage dorigine : bains vertu thrapeutique. A dfaut, un

Phase 2 : Scnarios dintervention et pr-programme

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dtournement dusage ne pourrait tre envisag que dans le respect scrupuleux des dcors. Usage culturel ou
commercial trs cibl.
Les tages (1er et 2me) ont une capacit de 580 m2 utilisable en complment du programme principal du rez-dechausse.

En conclusion lusage le plus cohrent pour cet lment Bains mdicaux serait donn par un programme spa +
fitness assez ambitieux. Par exemple :
Sous-sol : soins + massages + complments (techniques et vestiaires)
R.C. : sauna, hammam, bains mdicaux + accs gnral et vestiaires
1er et 2me tage : salles de gymnastique, musculation et bureaux.
3me tage : quel devenir ? (actuellement logement du gardien, 1 seul accs donc limit 19 personnes)
Les autres options amneraient un morcellement des usages et donc une distribution indpendante partir de laccueil
(possible).

4-1-6. LA CHAUFFERIE
La chaufferie offre un trs grand volume de nef accessible potentiellement de la rue des Bains et pouvant souvrir
directement vers la cour. Ce volume est reli celui du bassin des Hommes par un porche permettant un accs direct de
la rue vers la cour qui peut tre prcieux pour les services et les secours.
Il nest donc pas souhaitable de crer un lien organique intrieur pour les baigneurs entre le volume de la chaufferie et
celui des bains.
Sachant quune nouvelle chaufferie de moindre importance pourrait tre cre en sous-sol, cet espace serait donc
entirement disponible pour un nouvel usage.
Phase 2 : Scnarios dintervention et pr-programme

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Plusieurs options sont envisageables en tenant compte de sa position stratgique dans la ville, un carrefour bien
orient vers la partie ancienne du quartier proche du quai des Pcheurs (sa chemine constitue un signal intressant).
Son nouvel usage doit profiter au mieux de sa double orientation.

Option 1 : offre commerciale restauration


Une grande brasserie, lieu de fte et de convivialit apporterait un lment de vie dans ce quartier tudiant, en relation
avec lquipement balnaire.
Elle pourrait se prolonger par une terrasse oriente vers le bassin extrieur (voir ci-aprs). Une mezzanine peut tre cre
dans cet espace de 376m2. Laccs des baigneurs est envisageable dans une partie de la brasserie et de la terrasse.
Cest l un programme classique dont il existait un exemple la piscine Molitor.

Option 2 : offre sportive spcifique


On peut imaginer un autre quipement sportif de type gymnase ou Dojo, salle de danse etc

Option 3 : offre culturelle


Salle danimation multi-usages : expositions, confrences etc

4-1-7. LA COUR SUD


La cour reprsente une importante surface dextension au Sud vers une rue calme avec retour lEst sur la rue Fritz
Kiener.

Phase 2 : Scnarios dintervention et pr-programme

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Elle est close par un mur (protg Monument Historique)


Il nest pas certain que la partie Ouest, assez ordinaire, bnficie de la mme protection que la partie Est. Les btiments,
depuis la chemine jusquaux bains mdicaux constituent un front bti trs anim et bien orient. Quelques arbres,
lEst accompagnent la partie en retour, plus troite.
Cette cour est un atout pour le projet.
Elle permet denrichir lusage des trois entits qui y ont accs : les bains mdicaux , les bains (par le btiment
darticulation), la chaufferie .
Lusage envisag pour les bains mdicaux pourra bnficier dun prolongement extrieur dans un jardin qui sera
dlimit par rapport au reste de lespace extrieur (sortie pour sauna aussi bien que pour restaurant, selon le programme
adopt).
La partie Ouest constituera une terrasse lusage des btiments chaufferie .
La partie principale pourra accueillir une option de bassins nordiques.

Les diffrents types de bassin


Il sagit de bassins extrieurs, chauffs avec accs par sas aquatique depuis les espaces couverts et donc ouverts toute
lanne.
Ces bassins peuvent rpondre plusieurs fonctions :

Une fonction de nage par une offre de ligne deau ; cette option consistant offrir des couloirs de nage
pourrait tre constitue non pas dune ligne deau sur le principe de laller retour, mais ventuellement dun
circuit inscrit dans une boucle et pouvant comporter des squences avec courant

Phase 2 : Scnarios dintervention et pr-programme

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Une fonction de dtente par une offre dhydrothrapie lgre auto-administre lintrieur de circuits
adquates, visant enrichir les aires offertes en partie couverte

Une fonction plus ludique, sous la forme dun bassin de faible profondeur permettant le dveloppement de
pratiques ludiques (jeux de ballons, jeux deau, pratiques intergnrationnelles.

Ces bassins sont en relation avec des plages minrales et vgtales dont lusage varie en fonction des
saisons, avec videmment un pic de frquentation en priode estivale.

Ladquation avec les Bains Municipaux


Le site des Bains Municipaux permet denvisager plusieurs de ces options.
La proposition de mise niveau entre intrieur et extrieur sur les parties situes sous les bains romains permet
videmment de crer une ouverture naturelle et vidente.
Les terrains disponibles situs lextrieur sous forme dun stationnement et daires de service pourrait donc accueillir
cette option de bassin nordique qui comprendrait des surfaces en eau et des surfaces en plages minrales et vgtales.
La dcomposition de ces amnagements peut galement prendre en compte le foncier disponible au regard dautres
exigences programmatiques dvolues ces espaces : maintien de stationnement, exigences fonctionnelles et techniques.

Les principes doptimisation


Il reste cependant possible de dfinir un optimum pour cette offre,

Le bassin de nage de ligne deau semble exclu

La mise leau serait inscrite dans lextension sous bain Romain

Phase 2 : Scnarios dintervention et pr-programme

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Le circuit pourrait crer un lien extrieur avec la chaufferie transforme en espace de restauration. Le
concept de restauration pourrait tre conu sur des hypothses de frquentation spare entre pieds
chausss et pieds humides ce qui inclurait un dispositif dentre dans leau depuis ce hall de restauration
pieds humides

Loption de bassin cologique : La surface permet denvisager cette solution incluant : un bassin de nage
proprement dit, un lagunage, un torrent de filtration. Celui-ci constituerait un lment paysager qui assurerait
aisment la sparation avec le jardin des bains mdicaux. La partie lagunage sorienterait vers la limite rue
Prechter dont la dfinition cologique peut tre propose. Plantes aquatiques tages (roseaux) vers
lintrieur, mur de cellules photovoltaques vers lextrieur. Au Sud, le solarium prendrait place proximit
des btiments favorisant les abris au vent.

4-1-8. CONCLUSION SUR LES SCENARIOS


En conclusion, nous voyons que pour les deux btiments adjacents (bains mdicaux et chaufferie), des concessions
peuvent facilement tre envisages avec une dfinition modulable des usages.
Si les options sur ces btiments et les espaces extrieurs peuvent tre juges quivalentes, le choix le plus dterminant
pour lavenir du projet est bien celui qui concerne laccs et donc lvolution dusage de la rotonde et des ailes des bains.
ce titre on pourrait esquisser 2 scnarios.
Un scnario 1 dont lintervention sur le btiment serait plus limite et qui rechercherait pour chaque option la moins
coteuse pour la collectivit. Laccueil resterait R.C.
Un scnario 2 avec accueil par les douves et le sous-sol de la rotonde et cration dun nouveau bassin au R.C. de
celle-ci. Ce scnario chercherait situer cet quipement dans le haut de gamme de loffre balnaire thermale de la
rgion largie et miserait sur les options les plus valorisantes.
Phase 2 : Scnarios dintervention et pr-programme

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Ces deux scnarios proposent en fait deux positionnement diffrents des Bains Municipaux.
Le scnario 1 conforte limage dune piscine publique dexception comprenant deux bassins fonction de nage et de
dtente, ainsi qu terme des possibilits de nage et de bains lextrieur. Cette piscine comporte par ailleurs un
univers plus prestigieux de balnothrapie centr autour de loffre des Bains Romains.
Le scnario 2 au contraire valorise la dimension balnothrapie et thermalisme dans un cadre prestigieux.
Lagrandissement significatif de loffre despaces de dtente et de bien tre (incluant saunas et bains de vapeurs) au
niveau RC rapproche ce concept des offres quivalentes de type Thermes de Caracalla de Baden-Baden. Loffre est
videmment enrichie par la prsence de bassins extrieurs pouvant conforter ce positionnement.
Le niveau suprieur des Bains Romains reste un espace prestige ; des liens plus troits pourraient tre installs avec
les offres paramdicales de lannexe mdicale (prsence de kinsithrapeutes par exemple).

Phase 2 : Scnarios dintervention et pr-programme

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44--22.. S
SC
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NA
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4-2-1. SCENARIO 1

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4-2-2. SCENARIO 2

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4-2-3. AMENAGEMENTS EXTERIEURS

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44--33.. LLE
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Dans le cadre de la scurit incendie et de laccessibilit de la construction aux personnes handicapes, la teneur des
travaux raliser a minima sont les suivants :

4-3-1. LECTRICITE
Changer le rgime de neutre (IT actuellement et non adapt lusage dune piscine)
Remplacer le TGBT pour obtenir une distribution lectrique en jeu dorgue (cest--dire crer une alimentation
par activit) ou prvoir un comptage indpendant par activit (meilleure solution).
Remplacer toutes les distributions lectriques en aval du transformateur (armoires lectriques + canalisations).
Raliser un arrt durgence par botier de ltablissement
Remplacer les appareils dclairage.

4-3-2. ACCESSIBILITE DE LA CONSTRUCTION AUX PERSONNES HANDICAPEES


Du point de vue rglementaire, ce btiment doit tout dabord faire lobjet dun diagnostic daccessibilit qui na pas
t fait ce jour. De plus, il doit tre mis en conformit avant 2015. Il semble donc judicieux que les travaux
futurs prennent en compte cette obligation.
Crer un accs accessible au btiment
Crer une zone de vestiaires et de douches accessibles au rez-de-chausse.
Mettre en place un ascenseur adapt (ou des ascenseurs) permettant daccder toutes les activits de chaque
niveau (bains romains entre autres)
Prvoir des sanitaires accessibles chaque niveau par sexe.
Dimensionner la caisse de paiement pour permettre son utilisation une personne handicape.
Mettre en place une signaltique adapte lextrieur du btiment et lintrieur.

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4-3-3. SECURITE INCENDIE


Actuellement la chaufferie (P>16 MW) est une installation classe pour la protection de lenvironnement qui ne
rpond pas aux exigences disolement par rapport aux avoisinants. Les travaux ncessiteront limplantation dune
nouvelle chaufferie, de prfrence en sous-sol.
Ce btiment nest pas accessible en ltat aux pompiers par ses faades. Dans la mesure o le plancher bas du
1er tage est situ moins de 8 mtres du sol des douves, un cheminement pour les pompiers depuis la rue
jusquaux douves permettrait de crer une faade accessible. Ce cheminement sera raliser sans marche avec
une pente maxi de 10%. La largeur minimale rglementaire de ce cheminement est fixe 1,80 m. Des
ngociations avec la Commission de Scurit seront envisager.
Des cloisons coupe-feu devront tre mises en place dans le btiment :
-

Dans le cas o seraient conserves les rserves en sous-sol, il y aura lieu de remplacer les cloisons
actuelles par des cloisons coupe-feu 1 heure et de mettre des portes coupe-feu heure avec ferme-porte.

Lisolement du petit bassin avec la buanderie par une cloison coupe-feu 1 heure sera raliser.

Lisolement du grand bassin avec la rserve attenante par une cloison coupe-feu 1 heure sera raliser.

Remplacer toutes les portes des locaux par des portes pare-flammes heure.

Les bains romains ne comportent quune issue induisait de fait un effectif maximal de 19 personnes. Il pourra tre
cr une issue en faade arrire ( travers le local massage) si une augmentation deffectif est recherche.
Dune manire gnrale, il faudra remanier les issues actuelles ou en crer de nouvelles pour les bassins (le
grand bassin pouvant recevoir un effectif de 294 personnes doit tre muni de 2 sorties de 4 UP au total et le petit
bassin pouvant recevoir un effectif de 168 personnes doit tre muni de 2 sorties de 3 UP au total). Il est
intressant de noter que ces effectifs sont bass sur un ratio dune personne/m de bassin. Or, leffectif peut tre
aussi dfini par le chef dtablissement, ce qui permettrait srement de le rduire.

Les bains douches en aile Ouest au 1er tage prsentent un cul-de-sac suprieur 10 mtres. Il y aura lieu, pour
amliorer cet tat, de crer une communication avec lescalier contigu par lintermdiaire de 3 marches au
minimum.

Mettre un quipement dalarme non existant dans ltablissement. Un SSI de catgorie A sera envisager pour
palier labsence de stabilit au feu de la charpente des combles, sa mise en place pouvant compenser des non
conformits actuelles.

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Assurer la continuit des liaisons radiolectriques des quipes de secours dans les sous-sols (nouvelle demande
rglementaire).
Le traitement des eaux de piscine sera remplacer par des procds conformes aux rglementations actuelles.

4-3-4. REMARQUES DIVERSES


La cration de nouvelles activits va conduire augmenter les effectifs reus (ou dclars) dans cet tablissement.
titre dexemple, leffectif reu dans un restaurant est calcul sur la base de 1 personne/m pour de la restauration
assise.
Cet effectif risque dentraner un changement de catgorie ltablissement si leffectif supplmentaire (public + personnel)
est suprieur 239 personnes.
Le projet prvoit des issues supplmentaires RC, en donnant sur les douves ou sur la cour sud.

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44--44.. P
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4-4-1. ACTIONS ENVIRONNEMENTALES
Les actions environnementales qui pourraient tre menes dans le cadre de la rhabilitation des bains municipaux de
Strasbourg sont listes ci-aprs.
Amnagement des espaces extrieurs
Des zones vgtales sont implantes au niveau des espaces extrieurs. Ces derniers favoriseront des essences
locales et non allergnes. Lobjectif est de favoriser une bonne intgration du btiment dans son environnement,
qui, au niveau du boulevard de la Victoire, est largement arbor.
Un clairage extrieur performant sera mis en uvre, en fonction des espaces et des activits. Des systmes
dclairage automatique dtecteur photolectrique seront installs (dtection de la prsence et de lintensit
lumineuse).

Choix des matriaux


Les peintures existantes contenant du plomb seront recouvertes par des peintures limitant les missions
polluantes et les COV (composs organiques volatiles).
Lensemble des peintures et matriaux de revtements intrieurs seront choisit en fonction de leurs
caractristiques environnementales et sanitaires. Lobjectif est dassurer une meilleure qualit sanitaire de lair,
qui est bien souvent plus pollue lintrieur de nos btiments qu lextrieur.

Assurer un chantier faibles nuisances


Les objectifs quantitatifs donns par la rfrentiel HQE seront respects concernant la gestion des dchets
gnrs. Ces derniers seront valoriss au maximum, et au minimum hauteur de 30% du total des dchets
gnrs.
Dans le cas dun remaniement des terres pollues identifies au droit du site, le suivi de leur traitement sera
assur.
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Le tri slectif des dchets de chantier sera mis en uvre.

Isolation du btiment
Isolation des canalisations du rseau de chaleur (calorifugeage) afin de limiter les pertes calorifiques.
Une isolation des faades par lintrieur pourra tre ralise, l o cela est possible (combles par exemple).
Les matriaux isolants seront issus de filires naturelles (chanvre,
L o cela est possible, les fentres seront remplaces par du double vitrage. Si leur remplacement est contraint,
il sera possible dintervenir par la mise en uvre dune double fentre lintrieur.
Une tude thermique sera ralise afin de situer le niveau de consommation nergtique du btiment au stade
actuel et de se fixer des objectifs damlioration.

Rduction de la consommation dnergie


Lactuelle chaufferie sera supprime et remplace par un systme correctement dimensionn et reli au rseau
de gaz.
Les systmes dclairage seront remplacs par des systmes conomiques et des ampoules conomiques (tubes
fluorescents).
Des dtecteurs de prsence cellules photolectriques dans les circulations et locaux usage non permanent
(escaliers, locaux techniques, etc.) seront mis en uvre.

Rduction de la consommation deau


Mise en uvre dune cuve de rcupration des eaux de pluie avec rutilisation pour un arrosage extrieur ou pour
tre rutilise par les services de la ville pour le nettoyage des espaces extrieurs.
Installation de WC doubles chasse 3/6 litres.
Installation de robinets conomiques et de mousseurs.

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Gestion des dchets dactivit


Remplacement des actuelles poubelles par des poubelles de tri deux (emballage et ordures mnagres) ou trois
bacs (emballages, ordures mnagres, verre)

Entretien et maintenance de louvrage


Un systme de Gestion Technique Centralise sera mise en uvre permettant le suivi des consommations et la
dtection de fuites. Les rseaux de chauffage, dlectricit, deau et de ventilation y seront relis.
Prvoir une sparation des rseaux en fonction du zonage du btiment (une opration de maintenance sur le
rseau deau au RDC ne doit pas impacter lutilisation de leau au 1er tage par exemple) : rinstallation de
certains rseaux, mise en uvre de robinets darrts.

Assurer le confort aux usagers


Un systme de ventilation double flux sera mis en uvre afin dassurer le confort hygrothermique dans le
btiment.
Prvoir les isolations rglementaires entre certains locaux, l o cela est ralisable, essentiellement dans les
parties bureaux.
Installation de pdiluves avant laccs aux diffrentes zones de baignade pour garantir une sparation entre les
zones pieds propres et pieds sales .
Mise en uvre dun systme de rcupration de la chaleur sur lair extrait reli au systme de ventilation
Remplacement des canalisations deau si ncessaire.

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4-4-2. PROPOSITIONS SPECIFIQUES SUR LES AMENAGEMENTS EXTERIEURS ET LA REHABILITATION DE LACTUELLE


CHAUFFERIE

Option Rhabilitation de la chaufferie


Le projet de rhabilitation denviron 400m bnficiera dune certification HQE. Il pourra tre transform en restaurant,
quipement sportif ou quipement culturel dont lentre serait spare de lactivit des bains. Pour la mise en valeur du
btiment des bains municipaux, une terrasse serait amnage pour permettre une vue sur les activits des bains et en
faire la promotion.
Le cot dune construction HQE est en moyenne suprieur de 10% par rapport une construction normale.
Dispositions principales mises en uvre sur cette option :
Utilisation de matriaux de revtements de sol et de murs sans missions de COV, ainsi que dans les colles
Panneaux solaires en toiture
Rcupration des eaux de pluie pour les sanitaires
Dans le cas particulier dun restaurant, mise en uvre duns systme de ventilation performant, limitant la
diffusion des odeurs des cuisines.
Le cot de la certification HQE (Certiva) est prendre en compte pour cette solution (certification + assistance
environnementale dun AMO HQE).

Option Piscine extrieure cologique.


Cette solution correspond loption prsente pralablement, appele option 1, Bassin cologique . Elle prvoit la
ralisation dun bassin extrieur cologique, dont le traitement est naturel et ralis grce des plantes aquatiques. La
zone de vgtation doit tre dune surface quivalente celle de la zone de natation.
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Option rutilisation des eaux grises


Les eaux grises de la piscine (douches et lavabos) sont
traites et rutilises pas les services de nettoyage de la
CUS.
Pour ce projet spcifique, une tude pousse sur le volume
deau traiter devra tre ralise. Elle permettra destimer la
faisabilit de ce scnario.
Source : Le Moniteur, 15 mai 2009, p.29

Option espaces verts


Amnagement paysager des abords du btiment avec des espces locales et non allergnes.
Mise en uvre dun mur vgtal au niveau de lentre des bains, ou sur la faade extrieure du btiment de la
chaufferie rhabilite. Cette technique a des caractristiques thermiques (meilleure rgulation thermique du
btiment), isolantes, acoustiques (mur anti bruit). Il permet linsertion de zones vgtales qui participent
lpuration de lair et la production doxygne.

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4-4-3. PROPOSITIONS SPECIFIQUES DE SOLUTIONS ENERGETIQUES


Option solaire thermique
Installation de panneaux solaires pour la production deau chaude sanitaire en toiture (subventions possibles via
la rgion et/ou lAdeme) :
o
o

En toiture
Sur le mur tout le long de la limite Sud de la parcelle

Ralisation dune tude des ombres portes pour tudier la faisabilit dun systme solaire.

Option solaire photovoltaque


Mise en uvre de panneaux solaires photovoltaques sur la chemine existante. Installation en faade de la
chemine, sur les espaces les mieux orients.

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44--55.. LLE
EC
CO
OU
UTT D
DIIN
NV
VE
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SS
SE
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ME
EN
NTT
4-5-1. SCENARIO 1
SCNARIO 1

PHASE 1

juin-09

ELEMENTS
Sous-sol
Chaufferie >> Plateau libre pour amnagement locaux ERP
Nouvelle chaufferie (> 2000 kw) + locaux traitement d'air
locaux techniques >> local traitement d'eau
locaux techniques >> TGBT
locaux techniques >> zone balnaire sous - sol
locaux services ville >> vestiaires personnel - accueil - bureaux
locaux techniques sous bassins >> remaniement / mise aux normes
locaux sous -sol hydrothrapie >> remaniement / mise aux normes
Rez-de-chausse
hall + bains / douches >> hall + vestiaires
locaux personnel >> douches / sanitaies
restructuration des 2 halls de bassins / mise aux normes
locaux personnel >> zone balnaire - dtente RDC
locaux RDC hydrothrapie >> remaniement / mise aux normes
tages
restructuration des locaux bains parfums et romains
locaux bains parfums >> zone vestiaire et soins du corps
locaux Etage 1 hydrothrapie >> remaniement / mise aux normes
locaux Etage 2 hydrothrapie >> remaniement / mise aux normes
locaux Etage 3 hydrothrapie >> remaniement / mise aux normes
restructuration d' ouvrages classs et / ou enregistrs au patrimoine
restructuration des faades et couverture
Ascenseurs - passerelles
Sous total btiment
Amnagements extrieurs
Bassin extrieur - jardin sud - amnagements extrieurs
Sous total Amnagements extrieurs
Provisions pour quipements spciaux
Mobiliers, montique, signaltique
Sous total Provisions pour quipements spciaux
Cot des travaux HT

PHASE 2
TOTAL
Alas
Alas
Alas
PHASES 1&2
10%
10%
10%
Montant !. HT Montant !. HT Montant !. HT Montant !. HT Montant !. HT Montant !. HT
0!
2 093 240 !
879 120 !
568 974 !
0!
998 400 !
102 400 !
0!

1 022 720 !
0!
0!
0!
864 500 !
0!
0!
691 600 !

1 022 720 !
2 093 240 !
879 120 !
568 974 !
864 500 !
998 400 !
102 400 !
691 600 !

425 800 !
145 600 !
2 732 400 !
0!
0!

0!
0!
0!
0!
606 200 !

425 800 !
145 600 !
2 732 400 !
0!
606 200 !

0!
0!
0!
0!
0!
0!
0!
238 000 !
8 183 934 !

818 393 !

412 800 !
175 000 !
341 000 !
194 400 !
125 400 !
360 000 !
443 310 !
121 000 !
5 357 930 !

535 793 !

412 800 !
175 000 !
341 000 !
194 400 !
125 400 !
360 000 !
443 310 !
359 000 !
13 541 864 !

1 354 186 !

0!
0!

0!

809 000 !
809 000 !

80 900 !

809 000 !
809 000 !

80 900 !

300 000 !
300 000 !

30 000 !

250 000 !
250 000 !

25 000 !

550 000 !
550 000 !

55 000 !

8 483 934 !

848 393 !

6 416 930 !

641 693 !

14 900 864 !

1 490 086 !

Phase 2 : Scnarios dintervention et pr-programme

63/85

CU Strasbourg

Honoraires divers
Honoraires de matrise d'uvre + SSI - (13%)
Missions complmentaires (OPC, EXE) - (3%)
Contrle Technique - (0,80%)
Mission SPS - (0,50%)
Honoraires divers
Frais de matrise d'ouvrage
Programmation et AMO
Indemnits de concours
Frais de reprographie et de publicit
Sondages et relevs topographiques
Assurances (% du montant total des travaux)
Frais de matrise d'ouvrage - (6%)
Cot d'investissement HT (valeur juin 2009)
Cot d'investissement TTC (valeur juin 2009)

Restructuration Bains municipaux

1 102 911 !
254 518 !
67 871 !
42 420 !
1 467 721 !

146 772 !

834 201 !
192 508 !
51 335 !
32 085 !
1 110 129 !

111 013 !

1 937 112 !
447 026 !
119 207 !
74 504 !
2 577 849 !

257 785 !

509 036 !

50 904 !

385 016 !

38 502 !

894 052 !

89 405 !

10 460 691 !
12 510 986 !

1 046 069 !
1 251 099 !

7 912 075 !
9 462 841 !

791 207 !
946 284 !

18 372 765 !
21 973 827 !

1 837 277 !
2 197 383 !

* hors cot du foncier et travaux spcifiques d'adaptation au site (voirie, rseaux dplacer)

Phase 2 : Scnarios dintervention et pr-programme

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4-5-2. SCENARIO 2
SCNARIO 2

PHASE 1

juin-09

ELEMENTS
Sous-sol
Chaufferie >> Plateau libre pour amnagement locaux ERP
Nouvelle chaufferie (> 2000 kw) + locaux traitement d'air
locaux techniques >> local traitement d'eau
locaux techniques >> TGBT
locaux techniques >> zone balnaire sous - sol
locaux services ville >> vestiaires personnel - accueil - bureaux
locaux techniques sous bassins >> remaniement / mise aux normes
locaux sous -sol hydrothrapie >> remaniement / mise aux normes
Rez-de-chausse
hall + bains / douches >> zone dtente + soins autoadministrs
locaux personnel >> douches / sanitaies
restructuration des 2 halls de bassins / mise aux normes
locaux personnel >> zone balnaire - dtente RDC
locaux RDC hydrothrapie >> remaniement / mise aux normes
tages
restructuration des locaux bains parfums et romains
locaux bains parfums >> zone vestiaire et soins du corps
locaux Etage 1 hydrothrapie >> remaniement / mise aux normes
locaux Etage 2 hydrothrapie >> remaniement / mise aux normes
locaux Etage 3 hydrothrapie >> remaniement / mise aux normes
restructuration d' ouvrages classs et / ou enregistrs au patrimoine
restructuration des faades et couverture
Ascenseurs - passerelles
Sous total btiment
Amnagements extrieurs
Bassin extrieur - jardin sud - amnagements extrieurs
Sous total Amnagements extrieurs
Provisions pour quipements spciaux
Mobiliers, montique, signaltique
Sous total Provisions pour quipements spciaux
Cot des travaux HT

PHASE 2
TOTAL
Alas
Alas
Alas
PHASES
10%
10%
10%
1&2
Montant !. HT Montant !. HT Montant !. HT Montant !. HT Montant !. HT Montant !. HT
0!
2 093 240 !
879 120 !
568 974 !
0!
1 497 600 !
102 400 !
0!

1 022 720 !
0!
0!
0!
864 500 !
0!
0!
691 600 !

1 022 720 !
2 093 240 !
879 120 !
568 974 !
864 500 !
1 497 600 !
102 400 !
691 600 !

1 038 200 !
145 600 !
2 732 400 !
0!
0!

0!
0!
0!
0!
606 200 !

1 038 200 !
145 600 !
2 732 400 !
0!
606 200 !

0!
0!
0!
0!
0!
0!
0!
228 000 !
9 285 534 !

928 553 !

412 800 !
175 000 !
341 000 !
194 400 !
125 400 !
360 000 !
443 310 !
121 000 !
5 357 930 !

535 793 !

412 800 !
175 000 !
341 000 !
194 400 !
125 400 !
360 000 !
443 310 !
349 000 !
14 643 464 !

1 464 346 !

0!
0!

0!

809 000 !
809 000 !

80 900 !

809 000 !
809 000 !

80 900 !

300 000 !
300 000 !

30 000 !

250 000 !
250 000 !

25 000 !

550 000 !
550 000 !

55 000 !

9 585 534 !

958 553 !

6 416 930 !

641 693 !

16 002 464 !

1 600 246 !

Phase 2 : Scnarios dintervention et pr-programme

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Honoraires divers
Honoraires de matrise d'uvre + SSI - (13%)
Missions complmentaires (OPC, EXE) - (3%)
Contrle Technique - (0,80%)
Mission SPS - (0,50%)
Honoraires divers
Frais de matrise d'ouvrage
Programmation et AMO
Indemnits de concours
Frais de reprographie et de publicit
Sondages et relevs topographiques
Assurances (% du montant total des travaux)
Frais de matrise d'ouvrage - (6%)
Cot d'investissement HT (valeur juin 2009)
Cot d'investissement TTC (valeur juin 2009)

Restructuration Bains municipaux

1 246 119 !
287 566 !
76 684 !
47 928 !
1 658 297 !

165 830 !

834 201 !
192 508 !
51 335 !
32 085 !
1 110 129 !

111 013 !

2 080 320 !
480 074 !
128 020 !
80 012 !
2 768 426 !

276 843 !

575 132 !

57 513 !

385 016 !

38 502 !

960 148 !

96 015 !

11 818 963 !
14 135 480 !

1 181 896 !
1 413 548 !

7 912 075 !
9 462 841 !

791 207 !
946 284 !

19 731 038 !
23 598 322 !

1 973 104 !
2 359 832 !

* hors cot du foncier et travaux spcifiques d'adaptation au site (voirie, rseaux dplacer)

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44--66.. LLE
EC
CO
OU
UTT D
DE
E FFO
ON
NC
CTTIIO
ON
NN
NE
EM
ME
EN
NTT
4-6-1. PRINCIPE DE LA DEMARCHE
Ltude des cots dexploitation a pour objectif de mettre jour des indicateurs chiffrs permettant dvaluer les
performances gestionnaires des diffrentes hypothses de ralisation. Rapprochs des montants dinvestissement, ces
indicateurs permettent dtablir dans un second temps, les cots prvisionnels consolids la charge de la collectivit.

Ce chapitre traite des conditions dexploitation et des incidences financires affrentes aux 2 scnarios
prcdemment exposs :

Le positionnement de loffre,

Le rgime gnral de fonctionnement,

Les frquentations potentielles,

Les comptes prvisionnels en exploitation,

Les provisions GER et annuits demprunt,

Le cot global la charge de la collectivit,

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4-6-2. REMARQUES PARTICULIERES


Valorisation des charges et recettes
Lobjectif de la dmarche est de dterminer les performances gestionnaires de chaque hypothse. Cest pourquoi, nous
mettons en principe de base que tous les types dutilisateurs susceptibles dtre accueillis gnrent des charges mais
aussi des recettes. Mme sil est admis quune partie de lutilisation scolaire seffectue titre gracieux (au titre des
comptences de la collectivit ou des us et coutumes locales), nous valoriserons au minimum le cot de lutilisation (les
charges de personnels et les fluides) au travers dun poste de recette.
Ce principe permet alors une valuation plus raliste en identifiant les charges masques .

Valorisation des options brasserie / restauration et prestations de soins (massage)


Le pr-programme intgre la possibilit (en option) de

crer un espace brasserie/restauration et/ou un espace de

prestations de massage.
Compte tenu des contraintes dexploitation importante sur ce type de prestations, nous prconisons de confier ces
missions des prestataires extrieurs. Dans la mesure o ces options seraient retenues, la Collectivit pourrait ainsi
recevoir une redevance doccupation du domaine public (calcul sur une part fixe et une part variable du chiffre daffaires)
en confiant lexploitation de ces espaces un ou plusieurs prestataires extrieurs.
Lavantage dexternaliser lexploitation de ces espaces est essentiellement de ne pas alourdir les charges dexploitation,
de limiter le risque de commercialisation et de chiffre daffaires gnrer pour quilibrer lexploitation. La proposition qui
est faite permettrait de percevoir une recette forfaitaire et garantie.
Il convient par ailleurs de noter que ces prestations permettent daugmenter significativement lattractivit de lquipement.
En ltat, ces options ne sont pas chiffres dans le compte prvisionnel dexploitation.
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Variation des estimations


Bien que la mthode dvaluation repose sur une approche spcifique de mises en situation, ce stade de dfinition des
scnarios, les rsultats doivent tre considrs avec discernement. Ils sont susceptibles de variation de lordre de +/-10%
Le compte prvisionnel est ainsi dfini en rythme de croisire .

4-6-3. POSITIONNEMENT DE LOFFRE


Sagissant de loffre aquatique grand public
Lquipement se positionne sur les dimensions sant / wellness / dtente.
Les dimensions de nage en ligne (sport) et de loisirs sont restreintes (ventuellement sur le bassin extrieur selon loption
retenue)
Ce niveau de rponse la demande sociale engendre par consquent des segmentations au niveau de la clientle et
des frquentations.
Sagissant des pratiques sportives (mouvement associatif)
Conformment au respect de la dmarche programmatique, la rhabilitation des bains municipaux pourrait se solder par
une dsportivisation progressive de loffre. Dans ce cadre, la simulation des conditions dexploitation repose sur le fait
que les pratiques associatives se droulent sur un autre quipement de la Communaut Urbaine.
Sagissant des pratiques ducatives (mouvement scolaire)
Pour ne pas pnaliser laccessibilit au grand public laccueil des scolaires devra tre limit sur des crneaux en demi
journe, de prfrence le matin avant mise disposition du grand public . Loffre ducative pour les scolaires sera
limite aux tablissements de proximit.

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4-6-4. REGIME DE FONCTIONNEMENT


Le rgime de fonctionnement envisag repose sur les principes dun quipement trs largement ouvert au public
avec des amplitudes journalires importantes :

Accessibilit 7 jours sur 7 et 350 jours/an, y compris pour le bassin extrieur.

quipement ouvert au public de 10h30 22h00 (ouverture continue) quel que soit la priode (scolaires, vacances,
estivale) ; soit environ 4 000 heures/an.

Sur ce principe de fonctionnement, laccueil des scolaires serait cantonn aux horaires suivants :

8h30 10h30 durant les jours ouvrs lexception du mercredi,

Accessibilit des tablissements durant la priode scolaire uniquement, soit 32 semaines.

Capacit daccueil de 2 3 classes simultanment par crneau correspondant aux recommandations de


lducation Nationale dfinissant une surface ncessaire de minimum 5m2/ lve.

Dure des sances : 40 45 minutes pour les primaires, 60 minutes pour les secondaires.

Ce rgime de fonctionnement concernant les scolaires reste bien videmment thorique et pourra tre adapt
ultrieurement en fonction de la demande et des souhaits de la Collectivit.
noter que ces conditions daccessibilit scolaires permettent de maintenir une frquentation scolaire similaire aux
frquentations scolaires 2007 qui taient de 21 000 passages environ. (cf. & 4-6-5b Frquentations ).

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4-6-5. FREQUENTATIONS POTENTIELLES


4-6-5.a.

FREQUENTATIONS GRAND PUBLIC

Estimation des frquentations des espaces aquatiques (compris bassin extrieur)


Bien que le gisement thorique soit important sur le territoire et malgr le dveloppement de lespace extrieur de
lquipement, les surfaces de baignade limites restent un facteur limitant au dveloppement de la frquentation (pour
rappel, les frquentations actuelles reprsentent environ 80 000 passages concernant les espaces aquatiques).

Les frquentations de baignade sont donc calcules sur la base du taux moyen de remplissage horaire grand public / m2
de plan deau pondr constat : 0,05

Compte tenu dune surface de baignade de 425m2 et de la cration dun bassin extrieur de 200m2 ouvert toute lanne :
La frquentation moyenne est estime 125 000 personnes sur la base dune amplitude douverture de 4 000
heures par an (625x0,05x4000), soit une frquentation supplmentaire de 45 000 passages engendre par la cration du
bassin extrieur et lattractivit plus importante de lquipement.

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Estimation des frquentations activits aquatiques


notre avis, il convient de proposer une offre dactivit dcaler de ce qui existe dans les piscines sports&loisirs en
gnral :

Programmer des activits fitness sur la thmatique sant avec une valeur ajoute importante et un contenu indit,

Assurer un suivi personnalis,

Crer des produits coupls et des formules avec les autres prestations existantes sur les bains.

Lide tant de se positionner sur un produit de qualit et trs fortement dmarqu de la concurrence permettant de
programme des activits hauteur de :

20 cours par semaine de 20/25 personnes en priode scolaire (32 semaines)

10 cours par semaine de 20/25 personnes en priode de vacances (18 semaines)

soit une frquentation comprise entre 16 et 20 000 passages.

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Estimation des frquentations wellness


Les pratiques centres sur le soin et lesthtique du corps sont en dveloppement constant sur les 15 dernires annes. Il
sagit bien l dune tendance lourde qui ne relve pas dun effet de mode.

Une tude denvergure a t mene par le cabinet MKG dont lobjectif tait didentifier le march potentiel franais et,
pour partie, europen des pratiques lies au wellness.

Parmi les conclusions de cette tude, on retiendra les points suivants :


- Il sagit dun march qui rpond aux aspirations dune part grandissante de la population dsireuse de
maintenir un capital sant . Cette aspiration tend slargir bien au-del de la population des seniors et
intresse dsormais les jeunes adultes et les quadras dont le rythme de vie stressant trouve source
dapaisement dans ces univers.
- La zone de chalandise stend sur un primtre de 45 60 minutes de dplacement selon lenvergure de
lquipement et les services associs.
- Bien que les quipements se dveloppent, le territoire nest pas encore satur.

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Trois types de pratique ont t identifis :

La pratique ddie : la cure et le sjour.

La pratique dappoint : au titre dun sjour pour un autre objet.

La pratique de proximit : pratique courante inscrite dans le panel des services de lenvironnement de
proximit.

Laxe principal de dveloppement de ce secteur repose essentiellement sur les pratiques de proximit, largement
dmocratises et non assimiles aux activits paramdicales. Cest dailleurs le positionnement mme du secteur
wellness. On enregistre, ces dernires annes, un fort taux de croissance de la frquentation de ce type de pratique dont
le seuil dquilibre nest pas encore atteint du fait de la carence des dquipements sur le march franais.
Il semble, sous rserve dun dveloppement des quipements capables de soutenir la demande, que le rythme de
croisire intervienne lhorizon 2010. Les quipements balnoludiques et thermoludiques enregistrent, ce jour, des taux
de frquentation suprieurs de 30 50 % de leurs objectifs dans la mesure o une offre originale et de qualit est
propose des prix attractifs (< 15 ).

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Lestimation repose sur une mthode dveloppe par MKG pour laquelle nous appliquerons ensuite les pondrations
ncessaires pour tenir compte du contexte.
Le volume potentiel de personnes intresses par les pratiques thermoludiques est estim 10 880 000 personnes (dans
les zones de fortes frquentations urbaines sur le territoire mtropolitain) soit 18 % de la population. Le taux
dimprgnation de 1,1% en 2000 ne cesse de progresser. En 2010, on estime que ce taux pourrait atteindre 4,8 % soit
environ 21 800 personnes lchelle de la Communaut Urbaine (452 609 habitants)

Base de calcul : 21 800 personnes


Un taux de pratique de 4 6 passages / an environ soit 87 200 130 800 passages / an (soit une moyenne de 109 000).
L galement, le facteur limitant tient essentiellement la capacit daccueil de ltablissement. Il convient galement de
tenir compte de loffre ponctuelle existante dans les piscines alentours, de loffre du secteur priv et de loffre sur le
territoire allemand.
En consquence, lquipement ne serait en mesure de capter que 35% du gisement pour rester dans une approche
prudentielle, soit 39 000 passages environ.

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Estimation des frquentations fitness / musculation et cardio-training


Fitness : sur ce registre, il convient de noter que la frquentation dpend directement de la qualit de la
programmation. ce titre, nous prconisons le programme suivant :

20 cours par semaine de 25 personnes en moyenne en priode scolaire (32 semaines)

10 cours par semaine de 25 personnes en moyenne en priode de vacances (18 semaines)

soit une moyenne denviron 20 000 passages.

Cardio-training et musculation : calcul sur le taux de remplissage moyen prvisionnel.


moyenne de 10 personnes / heure durant 75% du temps douverture journalire au public (4000 heures).
soit une moyenne de 30 000 passages environ.

4-6-5.b.

FREQUENTATIONS SCOLAIRES

Estimation ralise sur la base de la capacit daccueil thorique prcdemment dtaill au & 4.6.4 Rgime de
fonctionnement et une moyenne dlve par classe de 25 lves.
Soit 2 3 classes/ crneau, 2 3 crneaux par jour x 4 jours, 25 lves par classe, 32 semaines.
La frquentation moyenne des scolaires est estime 20 000 passages.

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4-6-6. PERIMETRE DE LA SIMULATION


4-6-6.a.

POLITIQUE TARIFAIRE

Le diagnostic gestionnaire a permis de faire le constat dune politique tarifaire modre et dun ticket moyen gnral
assez faible (2,72).
Nous proposons dactualiser la tarification tout en la maintenant dans une fourchette moyenne.
Commentaires

Pour le grand public

Compte tenu de lorganisation par secteur,


il semble pertinent denvisager une
tarification par grandes modalits de
pratique.
Cette dclinaison prsente lavantage de
diffrencier les tickets moyens selon les
espaces concerns ;
Les cots des pratiques sportives et
ducatives relevant du service public
sont modrs, ceux des pratiques
welnness et remise en forme plus levs

Pour les scolaires

Les recettes ne valorisent que le cot du


service rendu Ne sont pas intgres les
charges fixes.

Proposition ( T.T.C)

Espace aquatique : 3
Welness/sant : 9
Activits aquatiques : 7
Remise en forme sche : 7

2,50 TTC par passage ou 65 /


crneau / classes.

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4-6-6.b.

EFFECTIFS DEXPLOITATION

Le tableau suivant rcapitule les prestations intgres dans lvaluation des moyens humains ncessaires lexploitation.
Prestations assures par le personnel dexploitation

Prestations externalises

Gestion administrative et financire de lexploitation


Accueil, information aux utilisateurs

Surveillance, encadrement, animations et scurit des baigneurs


Entretien et nettoyage de tous les locaux secs et humides

Conduite des installations techniques

Maintenance courante et petit renouvellement des quipements et des installations sauf pour
les lots traitement dair, chauffage, ventilation
Entretien et maintenance spcifique lquipement (entretien des cuivres)

Remplacement des lampes et visites


techniques
Entretien des espaces verts
Nettoyage des surfaces vitres de
grande hauteur

Conservation des personnels cabiniers pour les vestiaires situs au niveau R+1 (effectifs
prsents durant les moments de fortes frquentations soit en soire et aprs-midi les weekend.

Prestations non comprises dans


le chiffrage
-

Excution des travaux de GER

Gestion dambiance / Scurit

Lestimation de leffectif en personnel est labore sur la base du rgime de fonctionnement. Les besoins en personnel
sont estims 25,82 EqTp et apparaissent moins importants que la situation actuelle. Ce constat sexplique par
la ralisation de travaux de rnovation permettant une meilleure optimisation des conditions dorganisation des
moyens humains. (ex : rnovation des vestiaires donc moins de personnel cabiniers , entretien facilit par la mise en
place de syphon).

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4-6-6.c.

CHARGES INTEGREES
Intgr dans la simulation

Non Intgr dans la simulation

La gestion administrative et lexploitation courante,

Le service aux usagers (laccueil, la surveillance, lanimation de


lquipement),
La fourniture des fluides et des consommables ncessaires
lexploitation courante,
Les oprations dentretien, nettoyage, maintenance et la conduite
des installations techniques,
Les travaux de petite maintenance et de renouvellement.
Le Gros Entretien Renouvellement (GER),

Les annuits demprunt.

Les acquisitions en matriels dexploitation et les amortissements


affrents,
Frais de gestion et rmunration dans lhypothse dune
externalisation

Masse salariale estime sur la base de la rmunration moyenne


actuelle soit 34 k H.T/agent.

4-6-6.d.

BASE DE CALCUL DES FLUIDES


Critres

Indicateurs

Commentaires

Prix de leau

3 H.T. / m3, assainissement compris

A confirmer

Abonnement EDF

Tarif vert 0,04 H.T / kwh

A confirmer

Energie

Gaz naturel 0,085 H.T / kw

A confirmer

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4-6-7. COMPTES PREVISIONELS DEXPLOITATION


Il convient de noter que la simulation repose sur le principe dune valorisation de lquipement et dun
dynamisme important dans la commercialisation des prestations proposes.

Au regard de la dmarche programmatique, le scnario 2 propose des prestations plus haut de gamme que le
scnario 1.
Sur ce point, lestimation des frquentations potentielles se basant sur des moyennes, il est en ltat difficile de mesurer
les incidences entre le scnario 1 & 2.
Nanmoins, nous estimons que le scnario 2 est en mesure daugmenter de 20% les recettes potentielles de
lquipement. En revanche, les charges affrentes lentretien et technique seront plus importantes (+20% sur ce poste).

Les rsultats sont exposs en H.T. et prsentent :


Le Rsultat Brut dExploitation (RBE) = recettes dexploitation charges dexploitation.
Le cot social rsiduel qui permet de mesurer la performance de lquipement : il sagit du cot moyen par baigneur
(= RBE/frquentation totale).

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Indicateurs d'exploitation

SCNARIO 1

SCNARIO 2

Cots travaux ! HT

14 900 864

16 002 464

Cots d'investissement ! HT

18 372 765

19 731 038

Frquentations

Frquentations

Tickets moyens

Espace aquatique

125 000

3,00 !

Wellness

39 000

9,00 !

Activits encadres

18 000

7,00 !

Cardio-training - musculation

30 000

7,00 !

Fitness

20 000

7,00 !

Scolaires

20 000

2,50 !

Frquentation totale (public / scolaire )

252 000

Effectif total d'exploitation (en EqTp)

idem
25,82

idem

SCNARIO 1

Charges d'exploitation

Fourchette haute

Fourchette basse

Fourchette haute

! H.T

! H.T

! H.T

! H.T

1 545 880

1 700 468

1 636 974

dont achats et fluides

432 000

475 200

432 000

475 200

dont masse salariale

877 880

965 668

921 774

1 013 951

dont autres charges

236 000

259 600

283 200

311 520

1 046 823

1 046 823

1 256 187

1 256 187

Recettes d'Exploitation

1- Rsultat brut d'exploitation ! H.T


Cot social rsiduel

SCNARIO 2

Fourchette basse

499 057

-1,98 !

653 645
-2,59 !

380 787
-1,51 !

1 800 671

544 484
-2,16 !

Il convient de noter que la performance dexploitation est meilleure dans le scnario 2 qui offre un cot par
passage (cot social rsiduel) le plus faible des deux scnarios.
Phase 2 : Scnarios dintervention et pr-programme

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4-6-8. COUT A LA CHARGE DE LA COLLECTIVITE


4-6-8.a.

CHARGES DE GER

Des provisions pour GER doivent tre programmes pour couvrir les oprations de rnovation de limmobilier. En ce qui
concerne les quipements techniques (chaufferie, ventilation, rseaux lectriques), les provisions varient selon loption
dexploitation (externalisation, garantie totale).
Ces provisions sont faibles les premires annes dexploitation (3-5 ans) et importantes au-del de 10 ans.

De la livraison la 5me anne : lquipement ncessite peu dintervention. Les provisions sont rsiduelles.
Les travaux de petite maintenance et dentretien sont suffisants.

De la 6me la 10me anne : travaux de peinture, mobiliers dexploitation, clairage

Au-del de 10 ans : travaux de rnovation totale ou partielle des organes et installations techniques,
rnovation des revtements sols et murs, huisseries, couverture

Ces provisions calcules sur la base de 1,8% du montant des travaux ne constituent pas une dpense imprative
mais doivent tre prvues pour la prennit de lquipement et pour lintgration des volutions technologiques et
rglementaires.

Phase 2 : Scnarios dintervention et pr-programme

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CU Strasbourg

Restructuration Bains municipaux

4-6-8.b.

ANNUITES DEMPRUNT

Il sagit des charges annuelles de remboursement de lemprunt.


En hypothse nous considrons :

4-6-8.c.

30 % de subvention

Dure de lemprunt : 20 ans

Taux de lemprunt : 5,5 %

COUTS CONSOLIDES A LA CHARGE DE LA COLLECTVITE

Il comprend :
1- Le dficit dexploitation (RBE)
2- Le cot des pratiques scolaires (car il sagit en fait de recettes prleves sur le budget de la Collectivit)
3- Les provisions pour GER
4- Les annuits demprunt
1- Rsultat brut d'exploitation ! H.T
2- Cots de pratiques scolaires ! H.T
3 -GER
4- Annuit d'emprunt

Cot annuel la charge de la Collectivit

SCNARIO 1
499 057

653 645

SCNARIO 2
380 787

41 806

41 806

268 216

288 044

1 028 875

1 104 938

1 837 954 !

1 992 542 !

Phase 2 : Scnarios dintervention et pr-programme

1 815 575 !

544 484

1 979 273 !

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CU Strasbourg

Restructuration Bains municipaux

4-6-8.d.

REMARQUES IMPORTANTES

En maintenant la masse salariale actuelle (cf. diagnostic phase 1), le rsultat brut dexploitation serait dgrad et le cot
la charge de la Collectivit serait augment de 300 400 k environ :
SCNARIO 1
921 177

1- Rsultat brut d'exploitation ! H.T


2- Cots de pratiques scolaires ! H.T
3 -GER
4- Annuit d'emprunt

Cot annuel la charge de la Collectivit

987 977

SCNARIO 2
759 013

41 806

41 806

268 216

288 044

1 028 875

1 104 938

2 260 074 !

2 326 874 !

2 193 801 !

830 533

2 265 321 !

En maintenant la politique tarifaire actuelle (cf. diagnostic phase 1), les recettes perues seraient moins importantes, le
rsultat brut dexploitation serait dgrad et le cot la charge de la Collectivit serait augment de 300 360 k
environ :
SCNARIO 1
799 927

1- Rsultat brut d'exploitation ! H.T


2- Cots de pratiques scolaires ! H.T
3 -GER
4- Annuit d'emprunt

Cot annuel la charge de la Collectivit

954 515

SCNARIO 2
741 830

41 806

41 806

268 216

288 044

1 028 875

1 104 938

2 138 823 !

2 293 411 !

Phase 2 : Scnarios dintervention et pr-programme

2 176 619 !

905 528

2 340 316 !

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CU Strasbourg

Restructuration Bains municipaux

55.. S
SY
YN
NTTH
HE
ES
SE
E :: A
AN
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ALLY
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EM
MU
ULLTTIIC
CR
RIITTE
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RE
ED
DE
ES
SS
SC
CE
EN
NA
AR
RIIO
OS
S

Positionnement / image
de lquipement

Scnario 1

Scnario 2

Piscine publique dexception

Complexe de thermalisme et
balnothrapie de prestige
(quivalent aux Thermes de Caracalla
de Baden-Baden)

Rayon dattractivit
Efficacit gestionnaire

Communautaire

Supra communautaire

Cot social rsiduel (= cot par


baigneur restant la charge de la
collectivit) plus faible

Phase 2 : Scnarios dintervention et pr-programme

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