INTRODUCCIN AL PROCESO CONSTRUCTIVO

TEMA 1:

INTRODUCCIN AL PROCESO
CONSTRUCTIVO

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EL PROCESO CONSTRUCTIVO

CONCEPTO

FASES
Estudios previos a la decisin de
construir:
Estudios de viabilidad
legal.
Estudios de viabilidad
urbanstica.
Estudio de viabilidad
econmica o de mercado.

Tenencia o adquisicin de
terrenos sobre los que se llevar a
cabo la construccin:
Tenencia en propiedad.
Adquisicin por compraventa.
Proceso que abarca las distintas
Adquisicin por permuta.
fases y agentes intervinientes en
Otros acuerdos
la gestacin, ejecucin y uso de
una construccin.
Redaccin del Proyecto
necesario para llevar a cabo la
construccin.

INTERVINIENTES
-

Propiedad.
Promotor.
Tcnicos que realizan los
estudios previos
(arquitectos, letrados,
urbanistas, economistas,
agencias de estudio de
mercado...)

Propiedad.
Promotor
Agentes relacionados con
los actos jurdicodocumentados
(arquitectos, letrados,
notarios, registradores,
administraciones...)

Tcnico competente y
habilitado (persona fsica).
Sociedad profesional con
tcnico competente y
habilitado (persona
jurdica).

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Trmites administrativos previos

al inicio de obra:
Visado del colegio
profesional
correspondiente.
Otras supervisiones
administrativas (Comisin
de Patrimonio,
Delegaciones de Vivienda
VPO-, etc.)
Licencia municipal:
- Urbanstica.
- De obras.
Contratos de seguros.
Financiacin de las futuras
obras.
Proceso para contratacin
de la obra:
- Adjudicacin directa.
- Concurso
- Contratacin de las obras.

Ejecucin de la obra:
Ejecutor de las obras
Supervisin de las obras:
- Tcnica.
- De Seguridad.
- De Control
Pago de las obras.

Trmites administrativos tras la

finalizacin de la obra:
Certificado final de obra.
Libro del edificio.
Licencia de primera
ocupacin.
Escritura definitiva.
Alta catastral.
Contratos de suministros.

Uso y mantenimiento de la
construccin hasta el final de su
vida til:
Instrucciones de uso y
mantenimiento.
Labores de conservacin y
mantenimiento

Colegio profesional.

Administraciones
autonmicas
competentes.

Ayuntamiento.

Tcnicos/promotores.
Entidades financieras.

Promotor.

Promotor.

Empresa constructora.
Direccin
y
Control
Tcnico:
- Dir. Tcn. Facult.
- Coord. Seguridad.
- Agencias de Control.
Promotor.

Dir. Tcnica Facult.

Promotor
Ayuntamiento.

Notara/Registro Pdad.
Ayuntamiento.
Propiedad o usuarios con
Comp. Suministr.

Redactor de Proyecto de
Ejecucin.
Propiedad o usuarios de
la construccin.

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LEY DE ORDENACIN DE LA EDIFICACIN

-L.O.E.- (38/1999):
Exposicin de motivos.

TIPO DE MOTIVOS Y OBJETIVOS DE LA

L.O.E.
MOTIVOS QUE JUSTIFICAN LA
NECESARIEDAD DE REDACCIN DE LA
L.O.E.

JUSTIFICACIN

ESTADO DEL SECTOR DE LA

CONSTRUCCIN ANTERIOR A LA L.O.E.:
-

OBJETIVOS GENERALES

Falta de regulacin adecuada de un

sector de suma importancia econmica.
Deficiencias en la identificacin precisa
de cada uno de los agentes que
intervenan en el proceso.
Importantes lagunas legales en cuanto a
responsabilidades y obligaciones de los
distintos agentes, lo que repercuta en
las garantas para proteger al usuario.
Necesidad de garantizar una mejora en
la calidad de la construccin de
edificios.

Desarrollar las determinaciones de la

Ley 6/1998 de rgimen del suelo y
valoraciones.
Superar las discrepancias existentes
entre el marco legal y la realidad del
proceso constructivo.
Garantizar la mayor calidad del proceso
constructivo.
Aumentar las garantas del usuario de la
construccin, en desarrollo de los
objetivos marcados por la Ley General
para la Defensa de los Consumidores y
Usuarios.

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OBJETIVOS ESPECFICOS

Regular el proceso constructivo:

- Definir los agentes implicados en el
proceso constructivo, fijando sus
obligaciones y responsabilidades.
- Definir los requisitos bsicos que deben
contemplar las construcciones
- Cubrir las garantas a los usuarios.
Definicin tcnica del concepto jurdico de
construccin:
- Se fija la obligacin de la contratacin
de diversos seguros que permitan
responder a las garantas exigidas, sin
los cuales no se podr inscribir la
escritura pblica o extinguir las
sociedades promotoras.
- Se fijan los requisitos a satisfacer por
las construcciones atendiendo aspectos
de funcionalidad y de seguridad de los
edificios as como aquellos referentes a
la habitabilidad.
- Se establece el concepto de proyecto,
precisando la documentacin a entregar
a los usuarios para el correcto uso y
mantenimiento de los edificios.
- Se regula el acto de recepcin de obra,
como inicio de los plazos de
responsabilidad y de prescripcin
establecidos en la Ley.
Definicin de los agentes participantes en el
proceso constructivo:
- Se delimita el mbito de actuaciones
que corresponden a los profesionales
(el proyectista, el director de obra y el
director de la ejecucin de la obra)
estableciendo claramente el mbito
especfico de su intervencin, en funcin
de su titulacin habilitante.
- Se define la figura y caractersticas del
promotor (persona fsica o jurdica,
gestor de comunidades o cooperativas),
determinando la obligatoriedad de
garanta para cubrir los daos
materiales.
- Se define la figura del constructor, as
como de sus obligaciones en la
designacin del jefe de obra,
regulndose el rgimen de
subcontrataciones.
Fijar las responsabilidades civiles de los
agentes del proceso constructivo:
- Individualizadas.
- Solidarias
Se fijan los plazos de responsabilidad y los
de las garantas derivadas a cubrir:
- 1 AO (Constructor)
Defectos derivados de la ejecucin de la
obra
- 3 AOS (Todos los agentes)
Daos que afecten a las condiciones de
habitabilidad de lo construido.
- 10 AOS (Todos los agentes)
Daos que afecten a las condiciones de
seguridad de lo construido.

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L.O.E.:
Captulo I. Disposiciones generales.

CONCEPTO

MBITO DE APLICACIN
(Artculo 2.1)
(TCNICOS HABILITADOS O
COMPETENTES)

DESARROLLO

Edificaciones de carcter permanente,

pblico o privado, cuyo uso principal est
comprendido en los siguientes grupos:
- Administrativo, sanitario, religioso,
residencial en todas sus formas,
docente y cultural. (ARQUITECTO)
- Aeronutico; agropecuario; de la
energa; de la hidrulica; minero; de
telecomunicaciones (referido a la
ingeniera de las telecomunicaciones);
del transporte terrestre, martimo,
fluvial y areo; forestal; industrial;
naval; de la ingeniera de saneamiento
e higiene, y accesorio a las obras de
ingeniera y su explotacin.
(INGENIERO, INGENIERO TCNICO,
ARQUITECTO)
- Todas las dems edificaciones cuyos
usos no estn expresamente
relacionados en los grupos anteriores.
(ARQUITECTO, ARQUITECTO
TCNICO, INGENIERO, INGENIERO
TCNICO)

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EDIFICACIN. Definicin.
(Artculo 2.2)

Edificaciones que requieren proyecto

(artculo 4):
- Obras de edificacin de nueva
construccin, excepto aquellas
construcciones de escasa entidad
constructiva y sencillez tcnica que no
tengan, de forma eventual o
permanente, carcter residencial ni
pblico y se desarrollen en una sola
planta.
- Obras de ampliacin, modificacin,
reforma o rehabilitacin que alteren
la configuracin arquitectnica de
los edificios, entendiendo por tales las
que tengan carcter de intervencin
total o las parciales que produzcan una
variacin esencial de la composicin
general exterior, la volumetra, o el
conjunto del sistema estructural, o
tengan por objeto cambiar los usos
caractersticos del edificio.
- Obras que tengan el carcter de
intervencin total en edificaciones
catalogadas o que dispongan de
algn tipo de proteccin de carcter
ambiental o histrico-artstico,
regulada a travs de norma legal o
documento urbanstico y aquellas otras
de carcter parcial que afecten a los
elementos o partes objeto de
proteccin.

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L.O.E.:
Captulo II. Exigencias tcnicas y administrativas de la
edificacin.
CONCEPTO

REQUISITOS BSICOS DE LA EDIFICACIN

(Artculo 3)
Objetivos de la fijacin de los requisitos
bsicos:
- Garantizar la seguridad de las
personas.
- Garantizar el bienestar de la sociedad.
- Garantizar la proteccin del medio
ambiente.
mbito de consideracin de los requisitos
bsicos fijados:
- Proyeccin de los edificios.
- Construccin de los edificios.
- Mantenimiento y conservacin de los
edificios.

DESARROLLO

RELATIVOS A LA FUNCIONALIDAD:
- DE UTILIZACIN.
Que facilite la adecuada realizacin de las
funciones previstas. CTE-DB-SU
- DE ACCESIBILIDAD
Que permita el acceso y la circulacin segn
normativa especfica sobre accesibilidad.
DECRETO 72/1992, DE 5 DE MAYO (NORMAS
TCNICAS PARA LA ACCESIBILIDAD Y LA
ELIMINACIN DE BARRERAS ARQUITECTNICAS,
URBANSTICAS Y EN EL TRANSPORTE EN
ANDALUCA).

- DE ACCESO A LOS SERVICIOS DE

TELECOMUNICACIN
Segn normativa especfica sobre servicios de
telecomunicaciones, audiovisuales y de
informacin. REAL DECRETO-LEY 1/1998, DE
27 DE FEBRERO (INFRAESTRUCTURAS COMUNES
EN LOS EDIFICIOS PARA EL ACCESO A LOS SERVICIOS
DE TELECOMUNICACIN)

RELATIVOS A LA SEGURIDAD:
- DE SEGURIDAD ESTRUCTURAL
Para que no se produzcan daos en elementos
estructurales y que comprometan directamente
la resistencia mecnica y estabilidad. CTE-DBSE
- DE SEGURIDAD EN CASO DE INCENDIO
Que permitan el desalojo seguro del edificio,
limiten la extensin del incendio y permitan la
actuacin de los equipos de extincin y rescate.
CTE-DB-SI
- DE SEGURIDAD DE UTILIZACIN
De forma que el uso normal del edificio no
suponga riesgo de accidente. CTE-DB-SU
RELATIVOS A LA HABITABILIDAD:
- DE HIGIENE, SALUD Y PROTECCIN DEL
MEDIO AMBIENTE
Condiciones aceptables de salubridad y
estanqueidad interior, no deterioro del medio
ambiente del entorno y garanta de adecuada
gestin de residuos. CTE-DB-HS
- DE PROTECCIN CONTRA EL RUIDO
De forma que no suponga peligro para la salud y
permita realizar satisfactoriamente las
actividades. CTE-DB-HR
- DE AHORRO DE ENERGA Y AISLAMIENTO
TRMICO
Para conseguir un uso racional de la energa
necesaria para la adecuada utilizacin del
edificio. CTE-DB-HE
- OTROS ASPECTOS FUNCIONALES
Que permitan un uso satisfactorio del edificio

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PROYECTO
(Artculo 4)

Obligacin de justificar tcnicamente las

soluciones propuestas y su conformidad con
la normativa tcnica aplicable.
Necesidad de integrar y coordinar los
proyectos parciales en el proyecto tcnico
constructivo.

LICENCIAS Y AUTORIZACIONES
ADMINISTRATIVAS
(Artculo 5)

RECEPCIN DE LA OBRA
(Artculo 6)
Acto de entrega de la obra por el constructor al
promotor, y aceptacin de ste.
El promotor puede rechazar la recepcin de
manera motivada, por no ajustarse la obra al
contrato o por considerar que no se encuentra
terminada, fijando un nuevo plazo para efectuar
la recepcin.

LIBRO DEL EDIFICIO

(Artculo 7)

VER TEMA 3
Necesitan licencia:
- Construccin de nueva planta.
- Obras sobre edificaciones existentes.
- Actividades.
Tipos de recepciones de obra:
- Recepcin de obra completa.
- Recepcin de obra completa con
reservas o reparos.
- Recepcin parcial (o por fases
completas y terminadas).
- Recepcin parcial con reservas o
reparos.
El Acta de recepcin de obra incluye:
- Las partes o agentes que intervienen en
el acta.
- La fecha del CFO o de la fase
completada y terminada (CFO mximo
30 das antes).
- Coste de la ejecucin final material de la
obra (PEM)
- Declaracin de la recepcin con o sin
reservas, y fijacin del plazo para
resolver stas (lo que dar lugar a otra
acta de recepcin).
- Garantas que en su caso se exijan al
constructor para asegurar sus
responsabilidades.
- Firma de los agentes del proceso
(mnimo promotor y constructor)
El LIBRO DEL EDIFICIO se entregar por el
Director de Obra al Promotor, y por ste a los
usuarios, y constar de:
- Proyecto Final de Obra (incluyendo los
modificados si los hubiere).
- Listado de agentes participantes en el
proceso.
- CFO y Acta de Recepcin de la obra.
- Instrucciones de uso y mantenimiento
del edificio y sus instalaciones.